Bijlage 1 Kaders en Randvoorwaarden versie 18 april 2024.pdf

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid 19-2-2024

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

1

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid Gemeente Leusden Versie 2.3 19-2-2024

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

2

Inhoud 1. De kunst van het haalbare .......................................................................................................... 4 2. Aanleiding ...................................................................................................................................... 8 3. Doel, duiding en leeswijzer ....................................................................................................... 10 4. Definities ...................................................................................................................................... 12 5. Totstandkoming – proces (verantwoording van de werkwijze) ........................................... 13 6. Rol, (financiële) verhouding ...................................................................................................... 15 7. Te ontwikkelen gebied, exploitatiegebied, ruilingskaart, fasering, planning ..................... 17 8. Stedenbouw en beeldkwaliteit .................................................................................................. 20 9. Woningbouwprogramma ........................................................................................................... 24 10. Voorzieningen ........................................................................................................................... 30 11.

Openbare ruimte ...................................................................................................................... 34 12. Klimaatadaptatie en water ...................................................................................................... 37 13. Duurzaamheid en energie ...................................................................................................... 41 14. Verkeer en parkeren ................................................................................................................ 44 15. Cultureel erfgoed en archeologie .......................................................................................... 50 16. Natuur en landschap ............................................................................................................... 52 17. Milieu .......................................................................................................................................... 58 18. Communicatie en participatie ............................................................................................... 64 BIJLAGEN............................................................................................................................................ 66 Bijlage A. Participatie .....................................................................................................................

67 Bijlage B. Belangrijke data ............................................................................................................ 70 Bijlage C. Proces strook tussen 30km-weg Tabaksteeg en de Zuidwindse sloot ................ 72 Bijlage D. Dwarsprofielen .............................................................................................................. 73 Bijlage E. Woningtypen voor senioren en mensen met een zorgbehoefte ............................ 74 Bijlage F. Kwalitatieve kaders woningbouw................................................................................ 75 Bijlage G. Minimale vereisten leefbaarheid en bewoonbaarheid in relatie tot klimaat ......... 78 Bijlage H. Groen Groeit Mee ......................................................................................................... 79 Bijlage I. Integraal overzicht suggesties, zorgen en wensen participatie............................... 80 Bijlage J. Toetsingskader Convenant Duurzame Woningbouw .............................................. 81 Bijlage K. Kaders toegankelijkheid (i.s.m. Duwgroep Leusden) .............................................. 85

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

3

1. De kunst van het haalbare Ruimte en geld Sinds de afronding van de Tabaksteeg, is er met ‘Tabaksteeg-Zuid’ weer sprake van een zeer grote gebiedsontwikkeling binnen de gemeente Leusden. Anders dan voorheen vinden de voorbereiding en ontwikkeling van deze nieuwe wijk plaats in een tijd waarin zeer veel vraagstukken om oplossingen vragen. Oplossingen die niet meer vanzelfsprekend kunnen en mogen worden gevonden in het aanwenden van meer fysieke ruimte en het aanboren van nieuwe financieringsbronnen. Solidariteit en draagvlak Vandaag de dag is er sprake van juridische en politieke vraagstukken en beperkingen. Tegelijkertijd is de samenleving individualistischer dan voorheen en staan welvaarts- en verzorgingsstaat onder druk. De publieke sector en maatschappelijke voorzieningen worden door iedereen gewaardeerd, maar kampen met organisatorische en financiële uitdagingen. Ook zijn betaalbaarheid en leefbaarheid niet langer voor alle Nederlanders vanzelfsprekend. Het draagvlak voor een solidaire samenleving, waarin wonen, voorzieningen, natuur en mobiliteit voor iedereen toegankelijk, betrouwbaar en betaalbaar zijn, lijkt soms dun. Verdelingsvraagstuk De tijd van gemakkelijke oplossingen, waarbij problemen soms konden worden afgewenteld op onze planeet, op anderen of op de toekomst, lijkt op dit moment voorbij.

Het ontwikkelen en realiseren van Tabaksteeg-Zuid is daardoor vóór alles een verdelingsvraagstuk. Oplossingen voor de vraagstukken die zich aandienen, lijken soms immers alleen nog gevonden te kunnen worden door de maximaal beschikbare ruimte en het maximaal beschikbare geld anders dan voorheen te verdelen. Met andere, meer alledaagse, woorden: als de koek niet groter kan worden gemaakt, zal de pijn moeten worden verdeeld. Inspiratie voor een rechtvaardige en werkbare verdeling van schaarste kan onder andere gevonden worden in de rijke naoorlogse sociaaleconomische traditie van Nederland; die traditie waarin overheden, burgers en bedrijven samenwerken en bereid zijn om zich niet te beperken tot het spelen van zero-sum games, maar zich inzetten om het geheel meer te laten zijn dan de som der delen.

‘Hardware’ en ’software’ Bij de ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid gaat het uiteindelijk om het tot stand brengen en in stand houden van een toekomstbestendige en klimaatrobuuste woonwijk en fysieke leefomgeving (‘de hardware’), met in ieder geval: ▪ leefbare woningen en een leefbare openbare ruimte, passend bij behoeftes van uiteenlopende mensen; ▪ ruimte en faciliteiten voor zowel openbaar vervoer als auto-, fiets- als wandelmobiliteit; ▪ instandhouding en versterking van water, groen, en overige natuur, waarin gerecreëerd, gesport en gespeeld kan worden; ▪ infrastructuur, zoals ten behoeve van waterbeheer, die ervoor zorgt dat gebieden bewoonbaar, leefbaar en veilig blijven; ▪ nutsvoorzieningen, zoals water-, elektra- en warmte-systemen, riolering, dataverbindingen en afvalverwerking die ervoor zorgen dat alle inwoners gezond, veilig en beschermd, in een stabiele en ordelijke omgeving kunnen leven, werken en ontspannen; ▪ toegankelijke en gezonde woningen, voorzieningen en openbare ruimte gericht op onder andere ontmoeten, (langer) zelfstandig wonen en sociale cohesie.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

4

Daarbij hanteren we de algemene uitgangspunten van het beleidskader Sociaal Domein 20232027, die ook van toepassing zijn op Tabaksteeg- Zuid: ▪ inclusiviteit: We gaan uit van een inclusieve samenleving. Iedereen kan volwaardig deel uitmaken van de samenleving en hoort erbij. Daarnaast is toegankelijkheid van belang voor inwoners om mee te kunnen doen: iedereen moet toegang hebben tot de samenleving en de benodigde voorzieningen. De toegang moet fysiek mogelijk, (sociaal) veilig en ook betaalbaar zijn. In een inclusieve samenleving heeft iedereen dezelfde kansen om zelfstandig mee te doen op alle terreinen van het leven. ▪ Leusden is één, maar de eigen wijk is nabij: Wijken en dorpskernen draaien om de netwerken van mensen, het naar elkaar omzien en om leefbaarheid en veiligheid. Daarin heeft de wijk als directe leefomgeving, al dan niet met een wijkvereniging, een belangrijke meerwaarde, en kan een concrete aanpak per wijk verschillen. ▪ zelfredzaamheid: We zien de zelfredzaamheid van inwoners als vertrekpunt: het vermogen van mensen om zichzelf te redden op alle levensterreinen met zo min mogelijk professionele ondersteuning en zorg. ▪ sterke basisinfrastructuur: We gaan uit van een sterke basisinfrastructuur in Leusden, een structuur van sociale verbanden en informatie, advies en lichte ondersteuning, zowel informeel als formeel.

De basisinfrastructuur is vrij toegankelijk, inwoners kunnen daar zelf gebruik van maken. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om een consultatiebureau, vrijwilligersinitiatieven, jongerenwerk, of sportverenigingen. Dit geheel van organisaties, diensten, voorzieningen en betrekkingen moet het mogelijk maken dat mensen samen kunnen leven en kunnen meedoen in de samenleving. ▪ leefomgeving: Het (samen) leven van mensen is onlosmakelijk verbonden met de omgeving waarin zij wonen, werken en hun tijd doorbrengen. Hoe iemand woont, of er speelplekken en groen in de omgeving zijn, welke voorzieningen toegankelijk zijn, of de lucht schoon is, is van invloed op iemands fysieke en mentale gezondheid. Het is niet alleen van belang om negatieve omgevingsfactoren (zoals geluidsoverlast of slechte toegankelijkheid) te verminderen en ons voor te bereiden op een veranderend klimaat, maar ook om te komen tot een leefomgeving die inwoners uitnodigt om het leven op een gezonde manier te leven. Een groene, gezonde en duurzame woon- en leefomgeving, die het mogelijk maakt om veilig te wonen, elkaar te ontmoeten, te spelen, te bewegen, te recreëren, te wandelen en te fietsen.

Daar waar ruimte en geld schaars zijn, kan het tot stand brengen en in stand houden van de fysieke leefomgeving soms alleen met minder gemakkelijke oplossingen; oplossingen die desondanks mogelijk zijn vanuit het besef dat er sprake is van wederzijdse afhankelijkheid en de noodzakelijkheid van breedgedragen solidariteit (‘de software’). In een tijd waarin religie, historisch besef en gemeenschapszin als kompas zijn vervangen door individualisme en welbegrepen eigenbelang, is het niet makkelijk een overtuigend en daarmee breed gedragen waardenstelsel te vinden op basis waarvan burgers, ambtenaren, bestuurders, bedrijven en instanties bij het ontwikkelen en realiseren van Tabaksteeg-Zuid waar nodig rekkelijk, inschikkelijk, ruimhartig, geduldig en begripvol willen zijn. Burgers, overheden en bedrijven zullen daartoe soms hun heilige huisjes moeten opgeven, afscheid moeten nemen van vanzelfsprekendheden, (financiële en ruimtelijke) pijn moeten verdelen, moeten handelen naar de geest van beleid en regelgeving en soms reeds lang betrokken stellingen moeten verlaten.

Wellicht dat daarom simpelweg begrip van de complexiteit van het in stand houden van een geweldig land als het onze in combinatie met het besef van lotsverbondenheid, een authentiek doorleefd besef dat de nieuwe wijk een leefgebied moet zijn voor jong en oud, gezonde en zieke mensen en voor arm en rijk, een basis kan leggen voor die gemeenschapszin en

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

5

solidariteit die ‘geven en nemen’ door burgers, ambtenaren, bestuurders, bedrijven, overheden, grondeigenaren en nutsbedrijven vanzelfsprekend maken. Over verspilling, efficiency, potentie, aanpasbaarheid, duurzaamheid, buffers, overmaat, waarde en synergie Tabaksteeg-Zuid kan alleen slagen als leef- en woongebied als: ▪ de potentie van het gebied zo goed, efficiënt en volledig mogelijk wordt benut (denk daarbij onder andere aan dubbelgebruik van ruimte); ▪ tegelijkertijd aanpassingen kunnen worden blijven doorgevoerd doordat, waar nodig, sprake is van buffers en overmaat (denk daarbij aan het reserveren van ruimte voor warmtenetten en maatschappelijke functies); ▪ verspilling zoveel mogelijk wordt voorkomen (denk daarbij aan het benutten van ruimte door fysiek stapelen van functies en het ‘lokaal houden wat lokaal ontstaat’, dat wil bijvoorbeeld zeggen: zo min mogelijk kunstmatig verplaatsen van water en afval door het te zien als kans in plaats van probleem); ▪ op basis van solidariteit voor de gemeenschap als geheel en voor betrokkenen afzonderlijk meer duurzame waarde kan worden gecreëerd, dan wanneer alle betrokkenen slechts hun welbegrepen eigenbelang najagen (denk daarbij bijvoorbeeld aan het beprijzen een tweede auto en prettig uitzicht, waarbij de inkomsten dekking kunnen zijn voor verlieslatende activiteiten als middeldure, en sociale woningbouw).

Concreet Tabaksteeg-Zuid kan alleen een duurzaam leef- en woongebied worden en zijn als we creatief en flexibel omgaan met ruimte en tijd, ambities en beleid, waarde, omzet en winst. Dit betekent dat: ▪ waar nodig hoger, dan tot nog toe gebruikelijk, gebouwd zal kunnen worden (potentie benutten); ▪ incidenteel hoger bouwen leidt tot compacte stedenbouw dat weer leidt tot dragelijke kosten voor infrastructuur en nutsvoorzieningen en tot meer ruimte voor groen, waterberging, spelen, recreëren, sporten en tot overmaat en buffers ten behoeve van onvoorziene of onbepaalde toekomstige ontwikkelingen (verspilling tegengaan, efficiency en aanpasbaarheid); ▪ vanzelfsprekende modelleringsmethodieken naar de geest in plaats van naar de letter worden begrepen, bijvoorbeeld waar het de aantallen huizen versus aantallen inwoners per hectare betreft of waar het standaardmaten, debieten of voorschriften betreft (potentie benutten en verspilling tegengaan); ▪ meervoudig gebruik van ruimte geen taboe meer is en waarbij bijvoorbeeld waterberging of natuur en recreëren, sporten of spelen, wonen of mobiliteit worden gecombineerd, terwijl de financiering van de aanleg van de benodigde faciliteiten wordt gedragen door de verschillende betrokkenen (synergie, verspilling tegengaan, waarde creëren); ▪ intelligente dimensionering van functies zoals woningen en parkeerruimte functiewijziging of

aanpassing in de toekomst niet onmogelijk maken (duurzaamheid, verspilling tegengaan); ▪ het oplossen van aanbod- en congestieproblemen, bij bijvoorbeeld nutsbedrijven en andere overheden, alleen kan via ingrepen in de bebouwde omgeving als daaraan wordt meebetaald door die nutsbedrijven en overheden (duurzaamheid, synergie); ▪ het aanbieden van betaalbare vormen van (auto)mobiliteit zoals deelauto’s, of van betaalbare vormen van wonen, alleen kan als ook geaccepteerd kan worden dat tweede of derde auto’s op groter afstand tegen kosten elders geparkeerd zullen moeten worden en dat het privilege van prettig uitzicht een prijs heeft (waarde creëren);

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

6

▪

▪

▪

verschillende vraagstukken rondom klimaatadaptatie en mitigatie, ecologie, natuurinclusief bouwen, cultuurhistorie, speelvoorzieningen en recreatief medegebruik moeten leiden tot een integrale visie waarin ze elkaar versterken. er anders omgegaan mag worden met risico’s op het gebied van veiligheid en gezondheid waarbij veiligheid en gezondheid een gedeelde verantwoordelijkheid zijn van alle burgers, bedrijven en overheden. Gedeelde verantwoordelijkheid is voorwaarde voor de haalbaarheid van innovaties als ‘nieuwe sanitatie’ en het voorkomen van te hoge investeringen in bijvoorbeeld infrastructuur (verspilling tegengaan, duurzaamheid, potentie benutten); bedrijven, grondeigenaren en nutsbedrijven bereid zijn blij te zijn met ‘een vogel in de hand in plaats van tien in de lucht’ (waarde creëren). Ontwikkeling van TabaksteegZuid zal en mag leiden tot omzet en kosten en opbrengsten voor bedrijven, individuen en overheden. Wat echter gevraagd mag en moet worden is dat bedrijven, individuen en overheden zich niet laten leiden door winstmaximalisatie en consumptieve vraagcreatie. In een tijd waarin elke euro telt, is ondernemerschap, dat start vanuit het zo efficiënt mogelijk willen voorzien in reële behoeften, noodzakelijk.

In een tijd waarin elke euro telt, dient al dan niet afgedwongen geluk niet bovenmatig financieel beloond te worden, terwijl individuele pech niet afgestraft moet worden.

Tot slot Tabaksteeg-Zuid biedt aan Leusden een unieke kans om te laten zien dat het tot stand brengen van een nieuw en duurzaam leef- en woongebied ook nu nog mogelijk is. In deze kaders en randvoorwaarden vindt u daarom de eerste ‘spelregels’ voor de ontwikkeling van de nieuwe wijk. Het zijn spelregels die, in de geest van bovenstaande integrale visie, passen bij het abstractieniveau van de fase waarin het project zich bevindt. De kaders en randvoorwaarden stellen daarom noodzakelijkerwijs grenzen en ze laten daarom even noodzakelijkerwijs ruimte. Deze kaders en randvoorwaarden vormen het startpunt om een voor alle inwoners van Leusden, en die van Tabaksteeg-Zuid in het bijzonder, zo mooi mogelijke toekomst mogelijk te maken. Een toekomst die in de komende jaren in lijn met deze kaders en randvoorwaarden verder vormgegeven zal worden via een stedenbouwkundig ontwerp en een omgevingsplan. College van Burgemeester en Wethouders Leusden – januari 2024

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

7

2. Aanleiding Vastellen zoekgebied In de update van de Woonvisie 2016 is aangegeven dat Leusden na 2025 gemiddeld 105 woningen per jaar wil bouwen om aan de eigen woningvraag te voldoen. Rond 2025 is de planbare woningbouw zo goed als gereed en zijn nog alleen enkele binnenstedelijke locaties voor toekomstige woningbouw beschikbaar. Door de gemeenteraad is Tabaksteeg-Zuid aangewezen als één van de zoekgebieden voor woningbouw na 2025 (overige zoekgebieden liggen in Achterveld). Het zoekgebied bevindt zich buiten de rode contour. Wel heeft de provincie aangegeven onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan het ontwikkelen van dit gebied. Gedeputeerde Staten heeft e.e.a. binnen het Provinciaal Programma Wonen en werken voor de zomer van 2023 bekrachtigd. Met de bouw van woningen in Tabaksteeg-Zuid (en Achterveld) is continuering van de woningbouw in de gemeente Leusden geborgd. Wet Voorkeursrecht Gemeenten De grond ter plaatse van zoekgebied ‘Tabaksteeg Zuid’ is deels in eigendom bij Stichting De Boom en deels bij twee andere (particuliere) eigenaren en de gemeente Leusden. Op het zoekgebied is in oktober 2020 de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) gevestigd. Dit recht is recentelijk weer voor drie jaar gecontinueerd door middel van het vaststellen van de omgevingsvisie.

Uiterlijk in september 2026 dient er een omgevingsplan te zijn vastgesteld om de WVG weer met 10 jaar te verlengen.

Eigendommen en WVG

Intentieovereenkomst Voor het deel van de gronden van Stichting De Boom in Tabaksteeg-Zuid waarop zowel WVG rust, als die deel uitmaken van het zoekgebied voor woningbouw, is in maart 2022 door de gemeente Leusden met Stichting De Boom en ontwikkelaars Osinga, Schoonderbeek en Heijmans een intentieovereenkomst getekend met onder andere de volgende inhoud:

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

8

Artikel 2. Ruiling van gronden 1. Ontwikkelaars zijn bereid onder nader overeen te komen voorwaarden de gronden die zij in het Langesteeggebied in eigendom hebben te ruilen met de daarvoor in aanmerking komende gronden van Stichting De Boom in de Tabaksteeg-Zuid, zoals ook Stichting De Boom bereid is om deze gronden op gelijke wijze te ruilen, zoals aangegeven op een nog op te stellen ruilingskaart; 2. De gemeente is bereid aan de bovenstaande ruiling medewerking te verlenen, onder de voorwaarde dat de gemeente vooraf instemmingsrecht heeft dat het beoogde doel (namelijk de groenblauwe versterking van het Langesteeg gebied en de invulling van de gronden in Tabaksteeg-Zuid ten behoeve van woningbouw) in de ruilovereenkomst geborgd is.

Artikel 4. Woningbouwlocatie in Tabaksteeg-Zuid 2. Partijen zijn het erover eens dat het stellen van de algemene kaders en randvoorwaarden voor de invulling van woningbouwlocatie Tabaksteeg-Zuid de verantwoordelijkheid van de gemeente is; 3. De gemeenteraad wordt in 2022 een voorstel voorgelegd voor het vaststellen van de in lid 2 bedoelde algemene kaders en randvoorwaarden voor de invulling van woningbouwlocatie Tabaksteeg-Zuid. ……….; 4. De gemeente en de Ontwikkelaars maken aan de hand van de door de gemeente in lid 1 bedoelde vastgestelde algemene kaders en randvoorwaarden, nadere ruimtelijke, financiële en maatschappelijke afspraken over haalbare woningbouw in Tabaksteeg-Zuid (voor zover deze betrekking heeft op het eigendom van de Ontwikkelaar(s)) en leggen deze vast in een overeenkomst op een nader overeen te komen uiterlijke datum binnen de looptijd van deze overeenkomst.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

9

3. Doel, duiding en leeswijzer Doel Met dit document worden de leidende principes voor de beoogde stedenbouwkundige ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid vastgelegd. Hiermee biedt dit document richtinggevend houvast aan de verdere stedenbouwkundige planuitwerking. Deze kaders en randvoorwaarden fungeren als toetsingskader bij de beoordeling van het stedenbouwkundig plan en het woningbouwprogramma en zijn een bijlage bij de nog te sluiten samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente, andere grondeigenaren en beoogde ontwikkelaars. Dit document beoogt dus niet alle toekomstige details van de gebieds- en opstalontwikkeling inzake Tabaksteeg-Zuid in te kaderen. Veel zal nog gedurende het komende ontwerp- en ontwikkeltraject worden bepaald langs zowel privaatrechtelijke als publiekrechtelijke weg. Duiding Hoewel veel zaken zijn uitgezocht, is er ook nog veel niet volledig uitgezocht en uitgewerkt. Dat kan ook niet. Het ontwikkelen van een gebied als Tabaksteeg-Zuid is namelijk een meerjarige reis met een nog deels onbekende bestemming. Ook is het ontwikkelen van een gebied als Tabaksteeg-Zuid een proces dat zich, via kaders en randvoorwaarden, een stedenbouwkundig ontwerp, een omgevingsplan en een inrichtingsplan, voltrekt van grof naar fijn en van een hoog abstractieniveau naar concreet te realiseren woningen, openbare gebieden en civieltechnische inrichtingen.

Noodzakelijkerwijs stellen deze kaders en randvoorwaarden daarom (onder)grenzen waar mogelijk, terwijl ze ruimte laten waar dat nodig is (om een nog deels onbekende toekomst niet onmogelijk te maken). Soms zullen in deze kaders en randvoorwaarden daarom absolute en getalsmatige kwalitatieve of kwantitatieve eisen worden gesteld, soms zijn eisen geformuleerd als afgeleide of uitkomst van met de betreffende eis samenhangende overige parameters. Waar het formuleren van eisen als hiervoor beschreven niet mogelijk is, is een procesafspraak opgenomen; dergelijke afspraken beogen voor te schrijven hoe toekomstig te bepalen eisen of beoordeling van voorstellen tot stand moeten komen. Ten aanzien van deze kaders en randvoorwaarden zijn voorts vier algemene principes belangrijk: Dit document is gestoeld op onderliggende wet- en regelgeving, alsook op een brede verzameling van beleidstukken vanuit het Rijk, de provincie, de gemeente en andere overheden. In het licht van voorgaande wordt onderstaande regeling vastgesteld: 1) In het geval dat regelgeving of uitgangspunten conflicterend zijn of in geval dat er geen eis is geformuleerd en derhalve niet bekend is wat leidend is, zal de gemeente Leusden daar duidelijkheid over verschaffen.

Omdat het ontwikkelen van gebieden als Tabaksteeg-Zuid een meerjarige reis met een nog deels onbekende bestemming is, kan het gewenst of noodzakelijk zijn om de in dit document verwoorde kaders en randvoorwaarden in een later stadium bij te stellen, bijvoorbeeld als gevolg van door hogere overheden of door de gemeenteraad vastgesteld nieuw beleid. Hiertoe wordt met de vaststelling van dit document onderstaande algemene procesafspraak vastgesteld: 2) Indien het gewenst of noodzakelijk is, een in deze kaders en randvoorwaarden gestelde (onder)grens of eis aan te passen als gevolg van vaststelling van nieuw Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

10

beleid of wet- en regelgeving door hogere overheden, worden eisen na overleg met belanghebbenden aangepast; 3) Indien het gewenst of noodzakelijk is, een in deze kaders en randvoorwaarden gestelde (onder)grens of eis aan te passen als gevolg van vaststelling van nieuw beleid of wet- en regelgeving door de gemeente Leusden is dat alleen mogelijk met instemming van de gemeenteraad van de gemeente Leusden; 4) Indien het gewenst of noodzakelijk is, een in deze kaders en randvoorwaarden gestelde (onder)grens of eis aan te passen ten behoeve van de financiële of ruimtelijke haalbaarheid is dat alleen mogelijk met instemming van de gemeente Leusden. Leeswijzer In hoofdstuk 5 en bijlagen A en B wordt verantwoording afgelegd over de wijze waarop deze kaders en randvoorwaarden tot stand zijn gekomen. Een veelheid aan gemeentelijke beleidsmedewerkers heeft zijn bijdrage geleverd, er is overlegd en er zijn afspraken gemaakt met andere overheden, instanties en de ondertekenaars van de intentieovereenkomst en er is geparticipeerd met belanghebbenden, burgers en omwonenden. Ook is er bestuurlijk en ambtelijk informatie uitgewisseld. Specifiek bijlagen A en I geven weer hoe de participatie is verlopen en welke zorgen, suggesties en wensen door participanten zijn meegegeven. In bijlage I is ook opgesomd welke antwoorden worden gegeven naar aanleiding van die zorgen, suggesties en wensen.

Daar waar het niet mogelijk is om in deze fase antwoorden te geven, is in bijlage I ook aangegeven in welke fase dat antwoord zal worden gegeven of een nadere uitwerking zal plaatsvinden. Hoofdstukken 6 en 7 geven de hoofdlijnen van deze toekomstige ontwikkeling weer: de rollen en de verschillende betrokken partijen, de toekomstige processtappen, en de duiding van het te ontwikkelen gebied. In de hoofdstukken 8 t/m 18 worden per beleidsthema kaders & randvoorwaarden gesteld, met inachtneming van de integrale visie zoals in de inleiding tot dit stuk verwoord. Behoudens hoofdstukken 17 en 18 kennen de hoofdstukken telkens een logische opbouw waarin achtereenvolgens: ▪ ▪ ▪ ▪

het vigerende beleid wordt opgesomd (kopje ‘beleid’); op het betreffende beleidsterrein een analyse van de projectcasuïstiek wordt verwoord (kopje ‘analyse'); daar waar noodzakelijk dilemma’s die voorkomen uit de participatie extra worden belicht of geduid; (facultatief kopje ‘participatie'); de ruimtelijke en kwalitatieve kaders en randvoorwaarden worden meegegeven (kopje ‘uitgangspunten').

Hoofdstuk 17 (milieu) is meer technisch en vooral uitkomst van toepassing van regelgeving en staand beleid en hoofdstuk 18 (communicatie en participatie) heeft een vrije opmaak aangezien dit hoofdstuk vooral een procesbeschrijving behelst. Eventuele achtergronden van de kaders en randvoorwaarden per beleidsthema zijn te vinden in de bijlagen.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

11

4. Definities In dit document zijn onderstaande begrippen als volgt gedefinieerd: •

•

•

• • •

•

•

•

• • •

Bovenwijkse voorzieningen: een voorziening die van nut is voor het exploitatiegebied en één of meer andere gebieden. De kosten hiervan worden naar rato van profijt ten laste gebracht van het exploitatiegebied; Bruto vloeroppervlakte (BVO): de totale vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek van een gebouw, dus inclusief gevels, dragende wanden, vides etc.; Exploitatiegebied: dat nader te bepalen gebied dat als binnenplans onderdeel van de gebiedsontwikkeling Tabaksteeg-Zuid wordt beschouwd en alwaar ingrepen ten behoeve van de ontwikkeling financieel moeten worden gedragen door de ontwikkeling; Gebruiksoppervlakte (GO): de BVO minus de gevels, dragende wanden, stijgpunten, en voeroppervlakten minder dan 1,5 meter; Kaders en randvoorwaarden: deze kaders en randvoorwaarden; Nul-Op-De-Meter (NOM): Bij een NOM woning staat de netto elektriciteitsmeter aan het eind van het jaar weer op nul.

Dat betekent dat het huis over het jaar heen evenveel energie opwekt als gebruikt (zowel voor het gebouw als de gebruikers); Plangebied: dat nader te bepalen gebied waarin binnen de daadwerkelijk ontwikkeling, het wijzigen van functies van de grond, zal gaan plaats vinden en dat als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Tabaksteeg-Zuid wordt beschouwd; Ruilingskaart: een kaart met daarop aangegeven een nader te bepalen gebied binnen het te ontwikkelen gebied dat door Stichting De Boom met ontwikkelaars Osinga, Schoonderbeek en Heijmans geruild zal worden tegen gronden gelegen in het Langesteeggebied; Stedenbouwkundig plan: kaart die de ruimtelijke positie van de belangrijkste onderen bovengrondse infrastructuur, functies en woongebieden van een te ontwikkelen gebied verbeeldt; Te ontwikkelen gebied: de maximale grens van een aaneengesloten gebied dat gemoeid is met de ontwikkeling van Tabaksteeg Zuid; Wet Voorkeurrecht Gemeenten: dat instrument dat de gemeente het eerste recht van koop van een stuk grond geeft; e.e.a. conform de ‘Wet voorkeursrecht gemeenten'; Zoekgebied: Het gebied dat door de gemeenteraad van de gemeente Leusden op 1 oktober 2020 is aangewezen als locatie voor nieuwe woningbouw.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

12

5. Totstandkoming – proces (verantwoording van de werkwijze) Het maken van deze kaders en randvoorwaarden heeft zowel een inhoudelijke als een procesmatige kant. Hieronder vindt u een korte schets van het proces dat geleid heeft tot dit document. Een totaaloverzicht van de belangrijkste data is te vinden in bijlage B: Najaar 2017/ voorjaar 2018

Oktober 2020 Oktober 2020

Oktober 2020 April 2022

November 2022

V.a. januari 2023

Het college van B&W is bereid onder voorwaarden medewerking te verlenen aan een plan van Stichting De Boom, Osinga en Heijmans Vastgoed voor het ontwikkelen van maximaal 28 woningen en een park in de strook tussen 30km-weg Tabaksteeg en de Zuidwindse sloot (principebesluit d.d. 21 februari 2018). De gemeenteraad bepaalt dat Tabaksteeg-Zuid exclusief de strook tussen 30kmweg Tabaksteeg en de Zuidwindse sloot zoekgebied is voor woningbouw. De gemeenteraad neemt een motie aan waarin wordt opgeroepen de strook tussen 30km-weg Tabaksteeg en de Zuidwindse sloot te voegen bij het totaal te ontwikkelen gebied (de 28 woningen wordt onderdeel van de totale 760 woningen), en een groene invulling (van een nog nader te bepalen afmeting en vorm) te maken direct ten zuiden van 30km-weg Tabaksteeg. De gemeente vestigt WVG op het zoekgebied. De gemeente sluit een intentieovereenkomst met Stichting De Boom, Osinga, Heijmans Vastgoed en Schoonderbeek waarbij de gemeente, onder voorwaarden van een geborgde groene ontwikkeling van het Langesteeggebied en een goede ruimtelijke ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid, bereid is mee te werken aan verkoop door Stichting De Boom van hun gronden in Tabaksteeg-Zuid die zijn bezwaard met WVG aan Heijmans Vastgoed, Osinga en Schoonderbeek, waarbij Heijmans Vastgoed, Osinga en Schoonderbeek al hun gronden in het Langesteeggebied verkopen aan Stichting De Boom.

Met het sluiten van de intentieovereenkomst is het principebesluit d.d. 21 februari 2018 komen te vervallen (meer achtergrondinformatie over het proces ten aanzien van dit plan vindt u in bijlage C). De gemeenteraad neemt een motie aan waarin o.a. een oproep wordt gedaan om de gemeenteraad en omwonenden vanaf het begin te informeren en betrekken bij het bepalen van de kaders. Tevens verzoekt de raad het toepassen van een 100 m1 brede bufferzone (direct ten zuiden van 30km-weg Tabaksteeg) opnieuw te wegen en om pas een nadere overeenkomst met ondertekenaars van de intentieovereenkomst te sluiten eerst nadat de kaders en randvoorwaarden door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Een start wordt gemaakt met het maken van de kaders en randvoorwaarden: ▪ Er is een stedenbouwkundige/landschapsarchitect ingehuurd om ontwerpend onderzoek te doen en zodoende de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid vast te stellen; ▪ Osinga, Heijmans Vastgoed, Schoonderbeek en Stichting De Boom hebben op grond van de intentieovereenkomst het recht om de tekst van het raadsvoorstel betreffende de kaders en randvoorwaarden in te zien voor vaststelling.

In verband met het toetsen van de haalbaarheid van de kaders en randvoorwaarden zijn voornoemde partijen geconsulteerd door middel van driewekelijkse projectteambijeenkomsten, stuurgroepvergaderingen en themabijeenkomsten. Van de meeste projectteambijeenkomsten en van alle stuurgroepvergaderingen zijn verslagen gemaakt; ▪ Met provincie Utrecht, waterschap Vallei en Veluwe, nutsbedrijven Vitens en Stedin en woningcorporatie Omthuis zijn thema- en werkgroepbijeenkomsten gehouden inzake o.a. ‘Groen Groeit Mee’ verkeer, waterbeheer, nieuwe sanitatie, netcongestie, vraagen aanbodverhoudingen en woonprogramma’s;

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

13

▪ Beleidsmedewerkers van de gemeente hebben met behulp van driewekelijkse kernteambijeenkomsten, plenaire sessies en bilaterale overleggen voor Tabaksteeg-Zuid toe te passen beleid geschreven; ▪ Met grondeigenaren is grondoverdracht nader verkend; ▪ De WVG is verlengd naar aanleiding van het vaststellen van de omgevingsvisie; ▪ De gemeenteraad is betrokken bij het maken van de kaders en randvoorwaarden door middel van een dagrandsessie, diverse uitwisselingsmomenten en werkgroepsessies; ▪ Omwonenden en geïnteresseerden zijn geïnformeerd en geconsulteerd tijdens zes participatiemomenten. Deze input is meegewogen in de totstandkoming van dit document (zie bijlage A en I).

Overzicht relaties betrokken partijen

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

14

6. Rol, (financiële) verhouding De gronden in Tabaksteeg-Zuid zijn van meerdere eigenaren. Met betrekking tot de gronden van Stichting De Boom is de in hoofdstuk 2 bedoelde intentieovereenkomst gesloten voor een voorgenomen ruiling met een aantal eigenaren/ontwikkelaars. Eerst nadat de gemeenteraad deze kaders en randvoorwaarden heeft vastgesteld zal de verdere juridische, financiële en organisatorische samenwerking van gemeente, ontwikkelaar en grondeigenaren worden vormgegeven. Hiertoe worden dan de nodige overeenkomsten opgesteld en overeengekomen, zoals bijvoorbeeld een samenwerkingsovereenkomst en/of een anterieure overeenkomst. Doel van deze overeenkomsten is de afspraken voor de ontwikkeling verder te borgen. Duidelijk is in ieder geval dat de ontwikkeling van het nader te definiëren plangebied op zichzelf financieel haalbaar zou moeten zijn.

Ook eventuele bovenwijkse ingrepen kunnen financieel worden toegerekend aan de ontwikkeling; het betreft hier onder andere (maar niet uitputtend): • het maken en uitvoeren van een visie op hoe het Maximaplein moet gaan functioneren ten behoeve van ook Tabaksteeg Zuid; • het maken van veilige en vlot doorstromende ontsluitingen vanuit Tabaksteeg-Zuid naar de omliggende en aanpalende hoofdwegenstructuur ook als dat betekent dat er buiten het plangebied verkeerskundige en civieltechnische ingrepen benodigd zijn; • het verzorgen van ont- en afwatering van het gebied, ook als dat betekent dat er buiten het plangebied waterbouwkundige werken, ingrepen aan de riolering en civieltechnische ingrepen benodigd zijn; • het realiseren van Groen Groeit Mee, zowel binnenplans als buitenplans. Financiële haalbaarheid Zoals hierboven gesteld wordt zal de ontwikkeling financieel haalbaar moeten zijn. Dat betekent dat de te verwachten kosten en opbrengsten uit de ontwikkeling met elkaar in evenwicht moeten zijn of dat, indien er meer kosten dan opbrengsten voorzien worden, er duidelijkheid is over hoe dit tekort gedekt zal worden. De keuzes die gemaakt worden bij het vaststellen van de kaders en randvoorwaarden hebben een relatie met de te verwachten kosten en opbrengsten. Zo wordt de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling o.a. beïnvloed door keuzes t.a.v.

parameters als: aantallen woningen, PMC’s, verdichting (aantal woningen/ha), grootte van het exploitatiegebied en ambities. In het toekomstige uitwerkingstraject (na vaststelling kaders en randvoorwaarden) wordt nog verder invulling gegeven aan o.a. voornoemde parameters; als gevolg daarvan wordt de financiële haalbaarheid ook pas in een later stadium van het ontwikkelproces aantoonbaar. Eerste, noodzakelijkerwijs grofmazige, doorrekeningen o.b.v. van deze kaders en randvoorwaarden en op dit moment beschikbare informatie geven vertrouwen dat deze kaders en randvoorwaarden een financieel haalbare planuitwerking mogelijk maken. Proces planvorming Eerst nadat deze kaders en randvoorwaarden door de gemeenteraad zijn vastgesteld, zullen ten behoeve van de verdere ontwikkeling van het gebied nog aanvullende beleidsinstrumenten, visies, verkenningen en ontwerpen worden vervaardigd. In welke vorm bij het maken van de producten door de gemeente, ontwikkelaars en grondeigenaren wordt samengewerkt en hoe de demarcatie van taken en verantwoordelijkheden eruitziet, dient nog door gemeente, ontwikkelaars en grondeigenaren te worden overeenkomen (en is dus geen

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

15

onderdeel van deze kaders en randvoorwaarden). In het licht van voorgaande dienen in ieder geval na vaststelling van deze kaders en randvoorwaarden en voor realisatie van TabaksteegZuid nog te worden vervaardigd (geen uitputtende lijst en volgorde willekeurig): • stedenbouwkundig en landschapsplan; • beeldkwaliteitsplan; • financiële verkenning haalbaarheid; • visie Wonen en Zorg; • leidraad inrichting openbare ruimte/ inrichtingsplan; • energiegebiedsvisie; • waterstructuurplan; • duurzaamheidsvisie; • omgevingsplan (met de daarbij behorende onderzoeken); • inrichtingskaders en -plan openbare ruimte; • verkeersonderzoek.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

16

7. Te ontwikkelen gebied, exploitatiegebied, ruilingskaart, fasering, planning Te ontwikkelen gebied en plangebied Het gebied waar een nieuw leefgebied wordt ontwikkeld met functies als ‘wonen’, ‘groen’, ‘mobiliteit’, ‘water’, ‘energie’, et cetera, is verbeeld op onderstaande prent. De maximale grenzen van het gebied worden weergegeven door de rode lijnen. De woningen met adres Arnhemseweg 85 en 91A zijn enclaves binnen het gebied. Het exacte plangebied moet nog worden vastgesteld (eerst nadat er een stedenbouwkundig plan is gemaakt/vastgesteld). Onderdeel van het definitieve plangebied zullen in ieder geval ook de aansluitingen op de onmiddellijke omgeving, zoals de wegontsluitingen en watergangen moeten zijn.

Gebied waar een nieuw leefgebied wordt ontwikkeld en waarbinnen zich het nog nader te bepalen plangebied bevindt

Exploitatiegebied Het exploitatiegebied is gelegen binnen het boven aangegeven gebied. Zoals aangegeven zal het exploitatiegebied bestaan uit de gronden waarop een wijziging van het gebruik zal gaan plaats vinden. De bijbehorende kosten en opbrengsten van de functie wijziging zullen verantwoord worden in de zogenaamde grondexploitatie. Naast de directe kosten en opbrengsten zullen ook kosten en opbrengsten kunnen worden opgenomen van maatregelen buiten het exploitatiegebied die een directe relatie hebben met de ontwikkeling. Deze kosten en opbrengsten zullen naar rato van het profijt worden toegerekend. Hoewel het exploitatiegebied buiten de rode contour ligt, mag de gemeente, onder nader in te vullen randvoorwaarden en met goedkeuring van de provincie, medewerking verlenen aan functiewijziging. In het kader van de totale ontwikkeling van het gebied worden voor het hele gebied één nieuw omgevingsplan of meerdere omgevingsplannen opgesteld.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

17

Ruilingskaart Uit de intentieovereenkomst blijkt dat de gronden van Stichting De Boom, die zijn bezwaard met WVG, kunnen worden verkocht aan Schoonderbeek, Heijmans en Osinga indien Schoonderbeek, Heijmans en Osinga tegelijkertijd hun eigendommen in het Langesteeggebied verkopen aan Stichting De Boom. In de intentieovereenkomst staat dat een ‘ruilingskaart’ moet worden vervaardigd. Inmiddels is het door Stichting De Boom binnen de ruiling te verkopen gebied al iets nader gepreciseerd. In onderstaande prent is het op grond van de intentieovereenkomst maximaal door Stichting De Boom te verkopen gebied weergeven; het betreft hier het gebied binnen de rode lijn. Het exacte door Stichting De Boom te verkopen gebied zal nog worden bepaald, vermoedelijk in de fase van het tekenen van het stedenbouwkundig plan. De overige gronden van Stichting De Boom binnen het te ontwikkelen gebied vallen buiten de afspraken uit de intentieovereenkomst.

Concept ruilingskaart

Fasering T.a.v. de fasering is belangrijk dat de essentiële basisinfrastructuur aanwezig is, voordat het gebied bewoond gaat worden. Het betreft hier uiteraard de vanzelfsprekende basisinfrastructuur zoals: riolering en kabels en leidingen en de (funderingen van) wegen en parkeervoorzieningen. Het is in ieder geval belangrijk dat waterberging, de ontsluitingswegen en de warmtevoorzieningen functioneren of dat er in ieder geval tijdelijke voorzieningen worden gerealiseerd wanneer de definitieve voorzieningen nog niet kunnen worden aangelegd. Bij de fasering van het bouw- en woonrijp maken en van de bouw dient in ieder geval rekening te worden gehouden met de belangen van aan- en omwonenden. Alles moet erop gericht zijn dat door een slimme fasering zoveel mogelijk wordt voorkomen dat aan- en omwonenden last hebben van geluid, stank, stof of (bouw)verkeersoverlast. Ook wanneer de bouw van de gehele wijk onverhoopt langer duurt dan voorzien, bijvoorbeeld als gevolg van een recessie, dienen deelfasen een logische afronding te krijgen, zodat ze zonder problemen kunnen functioneren als gezond en veilig woon/leefgebied waarbij bewoners en omwonenden ongestoord kunnen wonen, werken en ontspannen.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

18

Planning Vooralsnog is uitgangspunt dat de realisatie van Tabaksteeg-Zuid 10 jaar in beslag moet nemen. Een getemporiseerde bouw is wenselijk om ervoor te zorgen dat de gemeente Leusden de nieuwe bewoners goed kan absorberen en dat de bovenwijkse voorzieningen en verkeersknooppunten op organische en natuurlijke wijze kunnen meegroeien met intensiever gebruik. Om ook vooral de eigen Leusdense bevolking een kans te geven naar het nieuwe woongebied door te stromen, is getemporiseerde bouw gewenst. Het sneller bouwen van de wijk dan in een periode van 10 jaar is vooralsnog niet gewenst. In Tabaksteeg-Zuid worden dus tenminste 760 woningen opgeleverd in de periode 2026 tot 2038, met gemiddeld 75 woningen per jaar. Kansen en beperkingen betreffende planning en fasering n.a.v. participatie Vanuit de participatie zijn onderstaande wensen en zorgen geuit: ▪ ten aanzien van de planning bestaat de vrees bestaat dat men jarenlang overlast van bouwen zal hebben. Sommige participanten zijn daarom voor snel bouwen; ▪ ten aanzien van de fasering betstaat de vrees dat in het deel waar het laatste gebouwd zal worden allerlei sluitposten moeten worden gevonden (resulterend in bijvoorbeeld veel woningen, met hoge dichtheden en weinig groen). Dilemma t.a.v. snelheid van ontwikkelen (en oplossingsrichtingen) Snel of niet snel bouwen leidt soms tot paradoxale situaties.

De eventuele aanleg van een warmtenet of vormen van nieuwe sanitatie vereisen bijvoorbeeld tempo maken (i.v.m. het snel willen bereiken van een kritische massa aan gebruikers zodat de forse investeringen rendabel zullen worden); kansen bieden aan de eigen bevolking vereist temporiseren. Voor het woningtekort op de korte termijn moet er snel gebouwd worden, maar de vraag is of snel bouwen ook goed is met betrekking tot het woningtekort op de middellange termijn; voor de betaalbaarheid lijkt sneller dan voorzien doorbouwen weer wel goed. Ten aanzien van planning en fasering wordt gezien voornoemde onderstaand procesvoorstel opgenomen: De uiteindelijke planning en fasering van het realiseren van Tabaksteeg Zuid, dat wil zeggen het bouw- en woonrijp maken en het bouwen van de woningen, wordt afgestemd tussen gemeente en ontwikkelende partijen en niet eerder overeengekomen of, indien nodig, bijgesteld, eerst nadat het college van burgemeester en wethouders een besluit ten aanzien van vast- of bijstelling van planning en fasering hebben genomen.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

19

8. Stedenbouw en beeldkwaliteit 8.1

Beleid

Rijksoverheid

Provincie

Gemeente

▪ Woondeal 2022-2030;

▪ Regionaal ontwikkelbeeld; ▪ Provinciaal programma wonen & werken 2023;

▪ Omgevingsvisie 2023; ▪ Erfgoedverordening 2022; ▪ Paraplu(bestemmings)plan erfgoed Leusden 2020; ▪ Aanwijzing zoekgebieden; ▪ WVG; ▪ Gemeentelijke welstandbeleid;

8.2

Analyse

Stedenbouw - algemeen Het te ontwikkelen gebied is circa 56 hectare groot. Uitgaande van een woningbouwprogramma van 760 woningen komt dit neer op een gemiddelde woningdichtheid van 14 woningen per hectare. Dit is echter een theoretische woningdichtheid, aangezien er delen van het gebied niet te bebouwen zijn in verband met wettelijke bepalingen en/of fysieke beperkingen. Na aftrek van het ruimtebeslag van de busbaan, bestaande houtwallen, te handhaven woningen, geluidscontouren, milieuhindercirkels van omringende bedrijven en van de ondergrondse gasleiding, resteert een te ontwikkelen gebied van ongeveer 40 hectare. Uitgaande van 760 woningen komt dit neer op een gemiddelde woningdichtheid van 20 woningen per hectare. Wanneer we kijken naar de omliggende wijken valt het volgende op: Stedenbouw – relatie met Tabaksteeg-Noord Het recent ontwikkelde woongebied Tabaksteeg (Noord) kent een gemiddelde woningdichtheid van 25 woningen per hectare. Hierbij dient opgemerkt te worden dat deze wijk voor slechts 10% van het programma bestaat uit appartementen; 90% van het programma betreft grondgebonden woningen. Dit komt onder meer tot uitdrukking in een uitgiftepercentage van 63%. In dit wijkdeel is slechts 7% water en 7% groen aanwezig. De rest van het ruimtegebruik bestaat uit verhardingen (wegen en parkeerplaatsen).

Stedenbouw – relatie met Leusden-Zuid Een ouder woongebied, genaamd Leusden-Zuid, dat grenst aan de westkant van het te ontwikkelen gebied, kent een gemiddelde woningdichtheid van 22 woningen per hectare. In deze wijk bestaat slechts 6% van de woningen uit appartementen, de rest is grondgebonden. Hierdoor is 68% van de ruimte uitgegeven als particuliere tuinen. Deze wijk kent 7% groen, de rest van het openbaar gebied bestaat uit verhardingen (wegen en parkeerplaatsen). Stedenbouw – ingezoomd op Tabaksteeg-Zuid Als we de twee bestaande wijken (Tabaksteeg en Leusden-Zuid) vergelijken met de opgave in het gebied van Tabaksteeg-Zuid, vallen verschillende dingen op: Ondanks voorgaande analyse moet worden geconstateerd dat de gemiddelde woningdichtheid die mogelijk in Tabaksteeg-Zuid gehaald moet worden, hoger zal zijn dan die in de aangrenzende wijken. Dit is het gevolg van een confrontatie van het woningbouwprogramma met de woonbehoeften (zie hoofdstuk 9). Tegelijkertijd zal het ruimtegebruik anders zijn: doordat er een groter deel van de woningen gestapeld wordt

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

20

(appartementen) en doordat er minder grondgebonden woningen met particuliere tuinen worden gerealiseerd, zal het uitgiftepercentage lager zijn (zie ook hoofdstuk 9). Een ander groot verschil is dat de normen voor Tabaksteeg-Zuid ertoe leiden dat er zowel substantieel meer groen alsook water moet worden gerealiseerd dan in de bestaande wijken aanwezig is. Hierdoor zal zowel het karakter van de wijk, als de ruimtelijke verdeling (openbaar/privé) aanzienlijk afwijken van de wijken die tegen Tabaksteeg-Zuid aanliggen en ontstaat er een groenstedelijk gebied. Beeldkwaliteit Door Nieuwbouw Tabaksteeg-Zuid gaat een groot deel van het oorspronkelijke cultureel landschap van Leusbroek verloren. Ook het land rondom de Rijksmonumentale boerderij Middelbroek, Leusbroekerweg 1, wordt mogelijk bebouwd. Hierdoor gaat de functie van de boerderij verloren evenals de entree van de nog cultureel historisch gave Leusbroekerweg. Zeker dit laatste kan gezien worden als een aantasting van de ruimtelijke kwaliteit van Leusden. Dit geldt ook voor de bouw van woningen tussen de Zuidwindse sloot en de Arnhemseweg (N226). Deze duidelijk zichtbare sloot was de oude grens tussen de voormalige gerechten van Hamersveld en Leusden.

Zuidwindse sloot: de voormalige grens tussen Hamersveld en Leusden

8.3

Uitgangspunten

Stedenbouw ▪ ▪ ▪

bij de planvorming voor Tabaksteeg-Zuid moet ook nadrukkelijk onderzoek worden gedaan naar de kwaliteitsdragers, de gebiedspecifieke kwetsbaarheden en de gebiedsidentiteit; afhankelijk van een goede ruimtelijke invulling is gestapeld bouwen met 4 à 5 bouwlagen acceptabel. Als accent kan op specifieke plekken gebouwd worden tot 7 bouwlagen; de tussenruimtes tussen de gebouwen moeten door middel van een goede landschappelijke inpassing als groene ruimte worden ingevuld en niet als versteend gebied. Voor wat betreft de dichtheid geldt dat de maximum norm van 25 woningen per hectare noch het aantal woningen doel op zich is. Veel meer wordt met inachtneming van deze dichtheid een juist evenwicht gezocht tussen een kwalitatief goede inpassing van het woningbouwprogramma (typen en aantal) in relatie tot de andere ruimtevragers als groen, water en openbare ruimten (w.o. parkeren). Ook wordt het maximaal aantal woningen en/of te huisvesten personen gebaseerd op een nog door de gemeente te ontwikkelen en door de provincie goed te keuren norm gebaseerd op de floorspaceindex, de gemiddelde woningbezetting in relatie tot personen/bvo of iets soortgelijks;

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

21

▪

▪

▪

▪

▪

▪ ▪

▪

▪

▪

▪

Tabaksteeg-Zuid wordt een onderscheidende plek om te wonen: de bestaande gebiedskwaliteiten zijn als basisidee zichtbaar onderdeel van het nieuwe stedenbouwkundiglandschappelijk concept; er wordt een directe relatie gelegd tussen het woongebied en de natuur en er worden vanzelfsprekende relaties gelegd met en natuurlijke overgangen gemaakt naar de aanliggende wijken (Leusden Zuid en Tabaksteeg). In de stedenbouwkundige schets komt dit naar voren door groen en water het woongebied in te trekken en een overgang van stedelijk gebied naar het buitengebied te creëren (groene en blauwe structuren). Natuur en landschap zijn toegankelijk en breed beleefbaar; de woningen maken Tabaksteeg Zuid, samen met het aanwezige groen en water, een prettige plek. Naast een fijne woning om in te wonen, wordt de mogelijkheid om elkaar te ontmoeten gefaciliteerd door middel van verblijfplekken om samen te komen; hierdoor en hiermee wordt binding met de plek en de verbinding met de buren bevorderd. De verblijfplekken vormen tevens koele plekken bij warme zomerdagen en zijn met elkaar verbonden door slimme, koele wandelpaden. E.e.a. met een nadrukkelijke relatie met Leusden Zuid en Tabaksteeg enerzijds en het buitengebied anderzijds. Stad en platteland worden met elkaar verbonden, door bijvoorbeeld natuur en recreatieve verbindingen.

De opzet nodigt niet alleen uit om te ontmoeten maar ook te spelen, te bewegen en te sporten; als onderdeel van de nader uit te werken groenstedelijke ontwikkelstrategie wordt aan alle zijden van het te ontwikkelen gebied een nader te bepalen deel als groen/rode zone ingericht. Tussen de bestaande wijken en de nieuwbouw wordt zodoende aan de west- en noordzijde een groene/rode zone, met een nader te bepalen omvang en diepte, waarin in lage dichtheden functies en wonen een plek kunnen krijgen, gerealiseerd. Resultaat moet zijn: een kwalitatief goede stedenbouwkundige aansluiting (en passende beeldkwaliteit) van het nieuwe woongebied op het bestaande verstedelijkte gebied; eventuele deelgebieden vormen onderdeel van een samenhangende (paden)structuur: de ontsluitingsstructuur van de locatie maakt het mogelijk dat deze op termijn kan worden uitgebreid. De ruimtereservering voor de ontsluitingsstructuur van de locatie is zowel bestemd voor voetgangers, fietsers als auto's; de openbare ruimte ondersteunt en versterkt het stedenbouwkundig-landschappelijk gebiedsconcept; door de realisatie van een robuuste overgang van stedelijk naar landelijk gebied wordt het stedelijk gebied natuurlijk afgerond; een overgang, zoals die op veel plekken in Leusden al bestaat.

Geen harde scheiding tussen dorp en landelijk gebied, maar een rand waar agrarisch gebied, landschap en bijzondere woonvormen elkaar afwisselen; de drie boerderijen in het exploitatiegebied verliezen hun functie. De gemeente ondersteunt Stichting De Boom bij het faciliteren van een nieuwe plek voor de boer aan de Leusbroekerweg 1 op een agrarisch bouwperceel aan de overzijde van de Arnhemseweg. Onderzoek moet uitwijzen op wat voor manier de woonfunctie van boerderijen (inclusief eventuele monumentenbiotoop) ingepast kan worden als hetzij 'wonen', hetzij ‘een maatschappelijke functie’ wanneer het tot woningbouw in het zoekgebied gaat komen; de eigenaar van het kantoorgebouw aan de Arnhemseweg heeft aangegeven open te staan voor suggesties/ideeën waarbij het betreffende kavel onderdeel wordt van het te ontwikkelen gebied. Voorwerp van onderzoek in latere planfasen is of de betreffende kavel betrokken kan worden bij het ontwikkelen van het gebied alsmede de voorwaarden waaronder dat kavel al dan niet kan worden betrokken; De dorpskerk van Leusbroek geeft vanaf de Tabaksteeg een prachtige landschappelijk zichtlijn.

De kerk ligt buiten het projectgebied maar de zichtlijn kan een inspiratie zijn voor ontwerp van de nieuwe wijk; de boer aan de Oostkant van Tabaksteeg-Zuid en de hovenier aan de zuidkant van de N226 en de eigenaar/uitbater van ‘De Mof’ hebben aangegeven de huidige bedrijfsactiviteiten te willen voortzetten. Als onderdeel van de planontwikkeling wordt gestreefd naar een goede inpassing van voornoemde bedrijven, gericht op het bij voorkeur zo veel mogelijk ongestoord kunnen continueren van de bedrijfsuitoefening aldaar.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

22

Beeldkwaliteit ▪

▪

▪

De gemeente stelt een omgevingsplan en een beeldkwaliteitsplan (BKP) op. Het BKP dient geschikt te zijn als sturings- en toetsingsdocument op beeldkwaliteit. Na een positief advies van de Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit wordt het BKP als toevoeging aan het gemeentelijke welstandsbeleid aan de raad voorgelegd; volgens de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) moet rekening worden gehouden met de noord-zuid verkaveling ten zuiden van de Zuidwindse sloot. Verder vindt de ARK het belangrijk dat de Hamersveldseweg tussen de Leusbroekerweg en de spoorwegovergang zijn agrarische karakter aan beide zijden blijft houden; dorps karakter is leidraad: hoofdzakelijk in architectuur, goot- en nokhoogte en grootte verschillende typen eengezinswoningen en appartementen met een bescheiden of middelgroot kavel. Er is overwegend soepele overgang van privé naar openbaar gebied, bijvoorbeeld gevormd door lage haagjes, of een nuttig erf in zoveel mogelijk natuurlijke materialen.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

23

9. Woningbouwprogramma 9.1

Beleid

Rijksoverheid

Provincie

Gemeente

▪ Woondeal Regio Amersfoort 2022 – 2030; ▪ Nationale Woon- en Bouwagenda.

▪ Regionaal ontwikkelbeeld; ▪ Provinciaal programma wonen en werken 2023; ▪ Convenant Duurzame Woningbouw provincie Utrecht (2022).

▪ Prestatieafspraken gemeente Leusden – Omthuis 2019 – 2023 en Jaarafspraken 2024 ▪ Woonvisie 2021 - 2025 gemeente Leusden; ▪ College uitvoeringsprogramma (incl. addendum) 2022 – 2026; ▪ Beleidskader Sociaal Domein 'Thuis in Leusden 2023-2027'.

9.2

Analyse

Tabaksteeg-zuid is de komende jaren het grootste woningbouwproject in de gemeente Leusden. Deze woningbouw moet in belangrijke mate bijdragen aan de gemeentelijke doelstellingen voor het wonen. Daarnaast is Tabaksteeg-zuid één van de sleutelprojecten in de Woondeal Regio Amersfoort 2022-2030. Eisen aan de betaalbaarheidscategorieën Anders dan eerdere woningbouwprojecten is Tabaksteeg-zuid door coalitieakkoord, Woondeal én de voorwaarden van de provincie Utrecht voor deze uitbreidingslocatie gebonden aan een strakke verdeling in betaalbaarheidscategorieën. Tenminste 30% van de woningbouw moet bestaan uit sociale huurwoningen, tenminste 37% uit (overige) betaalbare woningen en maximaal 33% uit duurdere woningen. Onder betaalbare woningen worden de woningen verstaan met een koopprijs van maximaal € 390.000 (prijspeil 2024) of een huurprijs tussen de liberalisatiegrens van de sociale huur en de huurprijs bij 186 punten in het woningwaarderingsstelsel. Dat is momenteel ca. € 1.100. Wetgeving hierover is in de maak (Wet betaalbare huur). Ontwikkelingen demografie en woningmarkt De visie op wonen in Tabaksteeg-zuid kan niet los worden gezien van landelijke en lokale trends. We noemen hier de belangrijkste: • een steeds groter deel van de Nederlanders en Leusdenaren woont alleen of met zijn 2-en.

Het gaat daarbij niet alleen om jongeren, maar dit fenomeen doet zich in alle leeftijdsklassen voor. De woningvraag wordt in belangrijke mate door deze groep beïnvloed omdat het aanbod bij deze vraag achterblijft; • de groei in de 1- en 2-persoonshuishoudens doet zich de komende jaren vooral voor bij de 65+’ers en op iets langere termijn bij de 75+’ers (dubbele vergrijzing). Het rijksbeleid is erop gericht om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Indien nodig met ondersteuning vanuit de WMO of zorgverzekeringswet (Zvw) of Wet langdurige zorg (Wlz). Dit betekent dat het wonen voor ouderen een zwaarder accent moet krijgen in het woningbouwprogramma. Aandachtspunt daarbij is, dat ouderen het minst verhuisgeneigd zijn en kritisch in hun woonbehoefte. Met deze aspecten moet bij de verdere uitwerking rekening worden gehouden; • daarbij gaat het niet alleen om het wonen zelf, maar ook om de directe omgeving en sociale cohesie. De omgeving nodigt uit om mee te blijven doen aan de samenleving en elkaar te ondersteunen. Daarom is het wenselijk dat voorzieningen eenvoudig

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

24

•

•

•

•

•

bereikbaar zijn. Kleinschalige woonzorgvoorzieningen kunnen hierin een bijdrage leveren; dit is des te belangrijker omdat het Rijk het aantal verpleeghuisbedden niet gaat uitbreiden. Dit vraagt om woningen, waar ook de benodigde zorg (tot aan volledige verpleeghuiszorg) geleverd kan worden. Ook moeten we rekening houden met een tekort aan zorgpersoneel; de sociale huursector is niet in staat aan alle vraag te voldoen; de wachttijden zijn de laatste jaren weer wat verder toegenomen. Daarbij gaat de sociale huursector een steeds belangrijker rol spelen in de huisvesting van de diverse aandachtsgroepen voor het wonen, zoals ouderen met zorgvraag, mensen die uitstromen uit maatschappelijke instellingen, vergunninghouders e.d. Voor een deel moeten deze groepen met voorrang worden gehuisvest. Dit zet nog meer druk op de sociale huursector; voor huishoudens met een inkomen tussen ca. € 45.000 en € 70.000 is er vrijwel geen aanbod van betaalbare huur- of koopwoningen. Het is voor deze groep buitengewoon lastig omdat er vrijwel geen woningen beschikbaar komen in de huursector tot ca. € 1.150 of de koopsector tot € 400.000. Dit betekent enerzijds dat de doorstroming vanuit de sociale sector stagneert en anderzijds dat starters op de woningmarkt vrijwel geen kans hebben hun wooncarrière te starten.

In de tweede helft van 2023 is door Companen het woningbehoefteonderzoek uit 2019 geactualiseerd. Het onderzoek is bijna afgerond en een eerste voorlopige conclusie is dat met name in dit woningmarktsegment de grootste mismatch bestaat tussen vraag en aanbod. De ruimte tussen de bovenkant van de sociale huursector én de betaalbare (koop-)sector is zodanig groot, dat ook aanbod nodig is in de prijsklasse tot € 290.000 (koop) prijspeil 2024. Bijzondere aandacht is daarbij nodig om de betaalbare woningen ook hun functie in de woningmarkt, de verbinding tussen sociale huur en vrije sector huur- en koop, in de toekomst te laten behouden; we streven ernaar om woonwijken te creëren waar meer menging plaatsvindt tussen wonen en werken. Dat is in lijn met de omgevingsvisie. We gaan zorgvuldig om met de ruimte en zien een groeiende behoefte aan woonwerk-woningen waar naast wonen ook een bedrijfsmatige functie uitgeoefend kan worden (categorie 2); De woningmarkt is in beweging, de woningbehoefte is in beweging. Dit vraagt om ruimte voor innovatieve oplossingen en woonconcepten. Die willen we mogelijk maken.