'Grip op grond', een rekenkameronderzoek naar het grondbeleid van de gemeente Leudal (raad 2feb10)

Bij het tot stand komen van deze begroting 2008 wordt nog uitgegaan dat Nota Grondbeleid in de loop van 2007-2008 zal worden vastgesteld. Er worden verschillende oorzaken aangegeven waarom het college de Raad nog geen voorstel heeft gedaan om te komen tot deze Nota. Allereerst is het proces tot beheersing van de +/- 40 exploitaties waarin de gemeente een grondpositie heeft, nog niet afgerond. Ook het proces om de risico's in beeld te brengen om zo de hoogte van de reserve om deze risico's af te dekken te bepalen, is niet afgerond. Verder wil de gemeente de nieuwe nota stoelen op de nieuwe Grondexploitatiewet, waarvan de ingangsdatum uitgesteld is naar juli 2008. Daarnaast wordt nog een reden genoemd waarom een voorstel Nota Grondbeleid nog niet is aangeboden en wel dat het voornaamste doel dat wordt nagestreefd met grondbeleid, woningbouw is, waarbij het volkshuisvestingsbeleid het vertrekpunt is. NB Dit huisvestingsbeleid krijgt gestalte door de nu voorliggende woonvisie en de structuurvisie die de gemeente samen met een extern bureau medio 2009 aan het ontwikkelen is. Het tot stand komen van de Nota Grondbeleid zal hand in hand gaan met het opstellen van de structuurvisie. De aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert: De vorm van de gevoerde grondpolitiek wordt gezien als voornaamste pijler van het grondbeleid.

Dit kan variëren van actief tot passief of een mengvorm. Doordat de gemeente Leudal bestaat uit 16 kernen, brengt dit veel diversiteit met zich mee met betrekking tot grondpositie, bouwplannen etc. Maatwerk is dan ook gewenst.

"Grip op Grond" november 2009

24

Marktpartijen nemen vaak grondposities in op basis van aannames en inschattingen en worden bepaald door mogelijke ontwikkelingen die door de gemeente worden bepaald. Dit is voor de gemeente een troef en zal door Leudal gebruikt worden om alert te zijn en proactief te handelen. Op basis van deze proactiviteit en vanuit een visie per project zal het juiste instrument worden bepaald om doelstellingen te verwezenlijken. Deze doelstellingen kunnen een maatschappelijk doel zijn, het behalen van een financieel voordeel en dat ten gunste van een maatschappelijk doel laten komen en de risico's voor de gemeente zoveel mogelijk proberen te beperken. Per project zal een afweging worden gemaakt op basis van de volgende uitgangspunten:  Een actief grondbeleid alleen toepassen indien er zicht is op een sluitende grondexploitatie  Een faciliterend grondbeleid overwegen wanneer het belang voor de gemeente vooral zit bij de feitelijke realisering van een plan of visie en het aanvaardbaar/ wenselijk is eventuele risico's te spreiden.  Een passief grondbeleid vooral hanteren in situaties dat de grondexploitant zelfstandig invulling wenst te geven aan een door de gemeente voorgestane ruimtelijke ontwikkeling en daartoe ook daadwerkelijk in staat is. Prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie: Vooral bij een actieve grondpolitiek gaan de kosten voor de baten uit.

Op het moment dat er investeringen worden gedaan is het vaak niet duidelijk wat de inkomsten zullen gaan zijn. Ook hebben investeringen vaak een lange doorlooptijd hetgeen een kostenverhogend risico met zich meebrengt. Uitgangspunt is dat iedere exploitatie afzonderlijk minimaal kostendekkend moet zijn. Ook wordt aangegeven dat er reserves in het leven zullen worden geroepen, verband houdend met grondexploitatie: het Grondfonds, Reserves Bovenwijkse Voorzieningen, het Groenfonds en het Parkeerfonds. Zie voor het Grondfonds en de Reserves Bovenwijkse Voorzieningen de paragraaf 5.2.3: "Nota reserves en voorzieningen" en voor het Groenfonds en het Parkeerfonds paragraaf 5.2.2: Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007. Woningbouwlocaties: In de begroting 2008 staat te lezen dat op 1 januari 2007 ruim 10 miljoen geïnvesteerd is in ongeveer 40 exploitaties en dat er onzekerheden zijn ontstaan ten aanzien van ondermeer de geplande faseringen, rentelasten en de verwachte kosten- opbrengststijgingen. Ook spelen conjuncturele ontwikkelingen een grotere rol naarmate de looptijd van een plan langer is. De totale inventarisatie van de exploitaties is nog niet afgerond maar er wordt wel al een inschatting gemaakt van het te verwachten resultaat van de lopende exploitaties. Bedrijventerreinen:  Haelen Windmolenbos is een bedrijventerrein geëxploiteerd door REO Midden Limburg BV.

Ongeveer 1 ha is verkocht en circa 4 ha is nog te koop. (Zie paragraaf 5.2.2 : Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007)  Haelen Zevenellen. In dit plan heeft de gemeente 9 ha in eigendom. In samenhang met de voormalige Maascentrale is een plan in voorbereiding tot herinrichting c.q. aanleg van een bedrijventerrein. In totaal is € 2,7 miljoen geïnvesteerd. (Zie paragraaf 5.2.2 :Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007.)  Heythuysen Arenbos. Op dit bedrijventerrein beschikt de gemeente nog over 2 ha uitgeefbare bouwgrond. Voor 2008 zal de prijs worden getoetst aan de marktontwikkeling, prijsstijgingen en kostendekkendheid.  Ittervoort bedrijventerrein fase 4. Een mogelijk uitbreidingsgebied voor het bedrijventerrein waarin in totaal al € 246.000,-- geïnvesteerd is. Onderzoek naar haalbaarheid is in procedure. (Zie paragraaf 5.2.2 : Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007)

"Grip op Grond" november 2009

25

Reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's voor grondzaken: Risico's:  Van Plan Velter in Hunsel wordt verwacht dat het bijna zeker verlies gaat opleveren  Plan Steenenbampt in Ell laat op termijn nog een neutraal resultaat zien. De termijn van realisatie is van belang voor het resultaat, waardoor deze plannen met voorrang aandacht zullen gaan krijgen.  NB Zie paragraaf 5.3.3: Paragraaf grondbeleid in de programmarekening 2008.  Ook het bedrijventerrein Zevenellen in Haelen en de woningbouwlocatie Bevelanden fase 2 in Heythuysen zijn voor wat betreft kostendekkendheid gebaat als ze in de tijd naar voren worden gehaald, omdat met name in het toekomstig bedrijventerrein Zevenellen stevig geïnvesteerd is.  Bij diverse exploitaties staan vraagtekens; de kostendekkendheid is niet vanzelfsprekend.  De realiseringsovereenkomst structuurbeelden Haelen - Horn is een plan bestaande uit 10 onsplitsbare projecten. Hiervoor is een overeenkomst gesloten met een woningbouwcorporatie en een marktpartij. De onsplitsbaarheid zit niet alleen in het contract maar ook in de algemene bijdrage die door de gemeente wordt betaald ad € 3,1 miljoen. In totaliteit levert het plan volgens de cijfers van de overeenkomst en boekwaarden een batig saldo op van ongeveer € 2 miljoen.

Door de voormalige Raad is bepaald dat dit bedrag in eerste instantie dient voor het opvangen van tegenvallers binnen het totale project. De € 2 miljoen blijft voorlopig staan, totdat er concrete duidelijkheid is over de hardheid van dit bedrag.

Verder heeft de gemeente voor de begroting 2008 een eerste stap gezet met de invoering van kostentoerekening. Wanneer toerekening zal worden opgepakt, kunnen ook de structurele kosten aan de uitvoering van grondexploitaties inzichtelijk gemaakt worden. NB Zie voor verdere informatie over toerekening van kosten van het ambtelijk apparaat de "Vastgestelde berekeningssystematiek reserve grondexploitatie; 24 maart 2009": organisatorische risico's paragraaf 5.4.3: Beleid vastgesteld in 2009..

5.3.2 Beleid vastgesteld in 2008 Beleidskader Woningbouw, een initiatiefvoorstel van de fractie Ronduit Open In de raadsvergadering van 29 januari 2008 werd het "Beleidskader Woningbouw" vastgesteld, een initiatiefvoorstel van de fractie Ronduit Open. De gemeenteraad neemt hiermee haar verantwoordelijkheid en draagt zo bij aan de helderheid ten aanzien van het woningbouwbeleid. Er zijn twaalf beleidskaders vastgesteld, waarbinnen het college uitvoering dient te geven aan het woningbouwbeleid. Deze zijn:  Bestaande besluiten over woningbouw uitvoeren  Doelgroepenbouw: voorrang voor jongeren en ouderen  Verdeling woningbouwplannen over de kernen  Inbreiding gaat voor uitbreiding  Beperking grondspeculatie  Verrekening tussen winstgevende en verliesgevende projecten en exploitaties  Bejegening van plannen van zelfbouwers  Wonen, zorg en welzijn  Prestatieafspraken met woningbouwcorporaties  Overleg gemeente met Stichting Wonen voor ouderen, met jongeren, met dorpsraden  Afstemming woningbouwplannen met de regio  Actieve voortgangsinformatie van college aan de gemeenteraad Nota reserves en voorzieningen

"Grip op Grond" november 2009

26

In de raadsvergadering van juni 2008 werd de "Nota reserves en voorzieningen 2008" vastgesteld. In deze nota is vastgelegd dat jaarlijks, bij voorkeur bij vaststelling van de jaarrekening de reserves en voorzieningen zullen worden geactualiseerd. De nota zelf zal minimaal éénmaal per raadsperiode worden geactualiseerd. De Nota geeft o.a. beleid voor de hoogte van de algemene reserves. Algemene reserves zijn bedoeld als buffer- weerstandsvermogen- voor het opvangen van financiële tegenvallers. Al bij de vaststelling van de perspectievennota (Zie 5.2.1.: Perspectievennota) is gekozen voor het instellen van een algemene risicoreserve, als onderdeel van de algemene reserve. Deze risicoreserve is bedoeld om de financiële tegenvallers uit o.a. de grondexploitaties op te vangen. Totdat de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties is bepaald, ( met het vaststellen van de Nota grondbeleid) zal de reserve grondbeleid onderdeel uitmaken van de algemene weerstandscapaciteit. Daarna wordt deze reserve afgezonderd van de algemene reserve. Onderstaande reserves houden verband met grondexploitatie:  Reserve grondexploitatie, het Grondfonds. Deze reserve zal na vaststellen van de Nota grondbeleid afgezonderd worden van de algemene reserve.

Doel van het fonds is een reserve creëren, die hoog genoeg is om toekomstige verliezen op te vangen, maar zal ook een buffer zijn om risico's af te dekken. Op basis van de aanwezige risico's zal de minimumhoogte van het grondfonds worden vastgesteld.  Alle toekomstige winsten en verliezen van exploitaties worden verrekend via het grondfonds  Opbrengsten van incidentele grondverkopen worden toegevoegd aan het grondfonds  In de kadernota 2007 is door de Raad taakstellend vastgesteld dat jaarlijks 200.000,-moet worden gegenereerd uit exploitaties t..b.v. de algemene dienst. Het bedrag zal verrekend worden via het grondfonds.  Reserve bovenwijkse voorzieningen. Deze reserve is een soort spaarpot waaruit bovenwijkse voorzieningen betaald kunnen worden. Onder een bovenwijkse voorziening wordt verstaan een openbare voorziening die gerealiseerd wordt ten behoeve van de gemeente als geheel, of een gedeelte daarvan en waarvan de noodzaak tot realisatie voortvloeit uit de groei of intensivering van de gemeente. Er zijn verschillende soorten openbare voorzieningen, zoals sociaal-culturele voorzieningen, recreatieve voorzieningen etc. die betaald worden uit deze reserve. De reservepot wordt gevuld met afdrachten vanuit de afzonderlijke grondexploitaties en het eventuele verhaal van kosten verband houdend met particuliere ontwikkelingen voor woningbouw en bedrijventerreinen.

Om de afdracht ook te kunnen verhalen op derden dient voldaan te worden aan drie toetsingscriteria te weten: Profijt: de wijk moet substantieel voordeel ondervinden van de aan te leggen voorziening Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband: de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld. Dit betekent dat de gelden uit deze reserve niet vrij aanwendbaar zijn. Wil de gemeente zoveel mogelijk kosten op derde verhalen, dan zal met deze beperkingen rekening gehouden moeten worden.  Groenfonds. Zie hoofdstuk 5.2.2: Beleidsregel compensatie bij woningontwikkeling "groen voor rood".  Parkeerfonds. Zie hoofdstuk 5.2.2.: Beleidregel Parkeercompensatie en instelling van een parkeerfonds.  Stille reserves. Dit zijn o.a. eigendommen met een hogere actuele waarde in het economische verkeer dan de boekwaarde, zoals pachtgronden.

"Grip op Grond" november 2009

27

Intrekken exploitatieverordening De gemeenteraad besluit op 11 november 2008 tot intrekking van de exploitatieverordening. Op grond van de op 1 juli in werking getreden nieuwe Wro is het vaststellen van een exploitatieverordening niet meer verplicht. Omdat het kostenverhaal wettelijk wordt geregeld, zal de inhoud van een dergelijke verordening zich dienen te beperken tot het beschrijven van de procedure voor het tot stand komen van een exploitatieovereenkomst en de inhoud daarvan. Er wordt besloten tot het afzien van het vaststellen van een nieuwe verordening. En wel om de volgende redenen:  Door het vaststellen van een exploitatieverordening wordt een extra toetsingskader in het leven geroepen. De gemeente bindt zich dan aan de in de verordening opgenomen regels. Dit levert een extra risico op, doordat een overeenkomst in een gerechtelijke procedure niet in stand kan blijven wegens strijdigheid met of onjuiste toepassing van de verordening.  Procedure-eisen worden niet noodzakelijk geacht.

Algemene verkoopprijzen voor bouwgrond en reststroken gemeentegrond 2009 Op 11 november 2008 heeft het college de algemene verkoopprijzen van gemeentegrond en reststroken voor het jaar 2009 vastgesteld. In tegenstelling tot vorig jaar zijn voor 2009 de verkoopprijzen voor bouwkavels voor iedere kern afzonderlijk vastgesteld. De verkoopprijzen van de reststroken zijn volgens het eerder vastgestelde schema 65%, 35% en 5% vastgesteld. (Zie:paragraaf 5.2.2. Verkoop reststroken). Daarnaast heeft ook dit jaar het college de mogelijk om van de vastgestelde verkoopprijzen ten aanzien van de reststrookjes af te wijken en heeft zo ruimte om voor specifieke doelgroepen maatoplossingen te bedenken. Ook de verkoopprijs van industriële bouwkavels voor bedrijventerrein "Arenbos" in Heythuysen is vastgelegd. Te lezen valt dat dit de enige industriële bouwkavels zijn, die de gemeente te koop heeft. Er wordt aangegeven dat exploitatietechnisch de grondprijs goed is en bovendien marktconform. Er wordt alleen een inflatiecorrectie toegepast van 3 % t.o.v. verleden jaar. Beleidsnotitie verhuur/ bruikleen van gemeentegrond. In de collegevergadering van 25 november 2008 is de "Beleidsnotitie verhuur/bruikleen van gemeentegrond" vastgesteld, met uitzondering van categorie 4: bedrijventerreinen.

Dit onderdeel van de beleidsnotitie zal eerst ter advisering worden voorgelegd aan REO Midden Limburg BV en de Industriële Vereniging Ittervoort. NB 20 april 2009 heeft het college ook het beleid t.a.v. categorie 4 vastgesteld. Het hoofddoel van verhuur van gemeentegrond is om privaatrechtelijk afspraken schriftelijk vast te leggen in een overeenkomst over het voor (on)bepaalde tijd in gebruik geven van gemeentegrond om zo verjaring te voorkomen. Ook in het licht van het voeren van "goed grondbeleid" is het van belang afspraken schriftelijk vast te leggen. Met het vaststellen van beleid wordt beoogd de richtlijnen, voorwaarden en tarieven ten aanzien van verhuur en bruikleen van gemeentegrond te harmoniseren. De ingangsdatum voor nieuwe verzoeken is bepaald op 1 januari 2009. Dit in verband met de op die datum vervallende recognitieverordening van de gemeente Heythuysen. Per 1 januari 2010 zullen de lopende overeenkomsten over gaan naar het nieuwe beleid voor wat betreft voorwaarden en tarieven zonder het formeel aangaan van nieuwe overeenkomsten. Te lezen valt dat dit juridisch gezien in feite niet correct is en dat bij eventuele reacties op deze werkwijze alsnog gekozen kan worden voor een praktische oplossing in overleg.

NB Over ontvangen reacties valt nog niets te zeggen omdat de aanpassing van de overeenkomsten naar het nieuwe beleid pas is opgepakt en medio 2009 nog niet is afgerond. Bij de verhuur, c.q. in bruikleen geven van gemeentegrond is er een onderverdeling gemaakt in 5 categorieën:

"Grip op Grond" november 2009

28

1. voor- , zij- en achtertuintjes 2. volkstuintjes 3. landbouwgronden/ weilanden ,< 1 hectare 4. bedrijventerreinen 5. overige, niet behorende tot eerder genoemde Per categorie worden huurtarieven afgesproken. Voor wat betreft categorie 3: landbouwgronden/ weilanden is aangesloten op het pachtbeleid van de gemeente. (11 december 2007.) Ook zullen er nog criteria worden opgesteld wanneer verkoop van reststroken aan de orde kan zijn. Een voorstel hierover zal medio 2009 worden gedaan. Beleidsnotitie uitwerking Groenfonds In december 2008 heeft de gemeenteraad de "Beleidsnotitie uitwerking groenfonds" vastgesteld, een nadere uitwerking van de "Beleidsregel compensatie bij woningbouwontwikkeling -groen voor rood", eerder vastgesteld in juni 2007. Naast de al eerder vastgestelde regels t.a.v. storting van gelden als in het groenfonds, is nu ook opgenomen dat bij uitbreiding van agrarische bedrijven (bedrijfskavel op maat plus) een tegenprestatie gevraagd wordt door storting in dit fonds wanneer er onvoldoende mogelijkheden zijn ter plaatse voor compensatie van natuur- of landschapsontwikkeling door bv. de aanplant van hagen en bomen. De notitie beschrijft verder concrete projecten + voorwaarden, die uitgevoerd kunnen worden met inkomsten uit dit fonds.

Als basis voor de projecten is gebruikt het "Landschapsontwikkelingsplan Tuin van Limburg", in 2006 door de voormalige gemeenten van Leudal vastgesteld. De "Beleidsnotities uniformering bestemmingsplan buitengebied" en de "Beleidsnotitie compensatie bij woningbouwontwikkeling groen voor rood" behoeven aanpassing. NB. De aanpassing van de "Beleidsnotities uniformering bestemmingsplan buitengebied- beleid bijgebouwen bij woningen in het buitengebeid" is op 5 november 2008 in de streekbode bekend gemaakt. De beleidsnotitie "Compensatie bij woningbouwontwikkeling groen voor rood" wordt aangevuld met het uitgangspunt dat eerst in de omgeving van het plan wordt gekeken of compensatie mogelijk is voordat een bijdrage in het groenfonds wordt gestort.

5.3.3 Paragraaf Grondbeleid in de programmarekening 2008 Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting: In deze paragraaf legt het college verantwoording af over het in 2008 gevoerde beleid. "De gemeenteraad stelt in 2009 de Nota grondbeleid vast, waarin de Raad zijn visie bepaalt op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting. Ook komt er dan een aanduiding over de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert", zo begint de paragraaf grondbeleid. NB Alle hindernissen om te komen tot een Nota grondbeleid zijn eind juni 2009 genomen. In december 2007 is de "Inventarisatie exploitaties woningbouw en bedrijventerreinen" afgerond, de berekeningssystematiek om de hoogte van de reserve grondexploitaties is vastgesteld in maart 2009 en de nieuwe Grondexploitatiewet is op 1 juli 2008 in werking getreden als onderdeel van de nieuwe Wro. De aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert: De gemeente Leudal past een mengeling van actief en passief grondbeleid toe. Als de gemeente actief optreedt, treedt zij op als ondernemer en zijn de risico's die de gemeente loopt groter.

Er wordt aandacht geschonken aan de kredietcrisis en er wordt gesteld dat de sterk verslechterde economische omstandigheden zich kunnen vertalen in een stagnatie van de verkopen van woningen, de bouwkavels voor woningen en de uitgifte van bedrijfskavels. Er wordt opgemerkt dat dit ook in Leudal merkbaar is, maar nog niet meetbaar. Als positieve kant van de kredietcrisis ziet de

"Grip op Grond" november 2009

29

gemeente dat de woningmarkt meer een kopersmarkt is geworden en dat projectontwikkelaars veel meer rekening met de wensen van deze kopers rekening moet houden. Tenslotte wordt gesteld dat het effect van een economische teruggang een directe en een indirecte invloed zal hebben. Van directe invloed is sprake bij de plannen die voor rekening en risico van de gemeente worden geëxploiteerd. Echter doordat de meeste woningbouwexploitaties in eindfase verkeren en de gemeente alleen nog kavels te koop heeft in de kernen Heythuysen en Heibloem is de indruk dat de directe negatieve invloed van de economische teruggang tot nu toe beperkt is. Ook de verkoop van kavels op het bedrijventerrein Arenbos loopt goed. Bovendien is in de exploitaties een buffer ingebouwd waarmee tegenvallers kunnen worden opgevangen. De indirecte invloed van de economische teruggang is (nog) niet meetbaar en kan zich voordoen bij de investeringen in de voorraad gronden die de gemeente beschikbaar heeft voor toekomstige woningbouw en bedrijventerreinen. Een economische teruggang betekent dan dat er extra rente moet worden bijgeschreven alvorens gronden in exploitatie worden genomen en dient meegenomen te worden bij de berekening van het weerstandsvermogen. Deze indirecte invloed is ook merkbaar bij projectontwikkelaars.

Het merendeel van de bouwplannen vindt op dit moment plaats via projectontwikkeling, waarmee het financiële risico ligt bij de projectontwikkelaar. Onderbouwing van de Winst- en Verliesneming: In de programmarekening 2008 staat te lezen dat inmiddels € 12 miljoen geïnvesteerd is in exploitaties en grondvoorraden en van dat bedrag € 9 miljoen betrekking heeft op investeringen in gronden en gebouwen voor toekomstige woningbouw of bedrijventerreinen. Deze investeringen voor woningbouw zijn helaas niet evenwichtig gespreid over de kernen. Er zijn 19 woningbouwplannen in exploitatie en 5 bedrijventerreinen. Deze zijn allemaal geactualiseerd naar de toestand op 31 december 2008, waardoor er transparantie wordt geboden op de te verwachten resultaten. Ook de gewenste hoogte van de reserve die beschikbaar moet zijn om alle investeringen en risico's af te dekken, is bepaald. NB Hierbij is gebruikt gemaakt van de nog vast te stellen "Berekeningssystematiek reserve grondexploitatie" maart 2009. Winsten en verliezen Men kan lezen dat de lopende exploitaties gezond zijn met uitzondering van het plan Steenenbampt in Ell en dat er winst genomen is uit 5 lopende woningbouwexploitaties en uit twee bedrijventerreinen. Deze winsten zijn verrekend met de reserve grondexploitaties.

Criteria gehanteerd bij winstneming:  De boekwaarde per 31 december 2008 is positief, dus hogere inkomsten dan uitgaven  Het plan is voor meer dan 75 % afgerond  In de exploitatie rest na winstneming een buffer van minimaal 25%. Winst is genomen uit o.a. onderstaande exploitaties:  Baexem Salmenhof/ Briasweg. Afgesloten.  Heibloem Agter Gesselts. Gelet op de boekwaarde en de resterende kosten is winst genomen.  Neer Wijnbeek 2. De exploitatie nadert de afsluiting en gelet op de resterende kosten en het saldo van het plan is winstgenomen.  Bedrijventerrein Kelpen- Oler (Afgesloten) Winst genomen.  Bedrijventerrein Laak in Roggel. Gelet op de fase waarin de exploitatie zich bevindt en het batig saldo, is er een winst genomen. N.B. Aan eventuele verliezen wordt in de programmarekening nog niet veel aandacht besteed, terwijl de economische neergang toch al in volle hevigheid losbarst in 2008. Beleidsuitgangspunten omtrent de Reserves grondzaken in relatie tot de Risico's van de grondzaken:

"Grip op Grond" november 2009

30

Risico's: Op basis van feitelijke ontwikkelingen, investeringen en grondposities hebben de onderstaande risico's de aandacht: 1. Ell Plan -Steenenbampt Steenenbampt is een woningbouwproject dat een gebied omvat van 15 hectare waarop 170 woningen gebouwd kunnen worden, verdeeld in 3 fases. De gemeente is verantwoordelijk voor enkele uitgaven, waardoor Fase 1 sluit met een geraamd tekort van € 472.000,-- . Dit tekort is in deze jaarrekening verwerkt als een voorzienbaar verlies en is verrekend met de reserve grondexploitaties. Hiermee is het tekort niet doorgeschoven naar (eventuele) toekomstige fases 2 en 3. Het woningbouwplan wordt in 2009 in exploitatie genomen. 2. Haelen Zevenellen In dit plan is in totaal geïnvesteerd € 2,8 miljoen, gerelateerd aan een bedrijvenbestemming. Met REO Midden-Limburg BV is een overeenkomst gesloten dat de gronden op verzoek van REO worden doorgeleverd. Overleg met REO is inmiddels opgestart om op basis van een overeenkomst de gronden tegen kostprijs over te nemen. Vooralsnog echter zitten de partijen niet op dezelfde lijn. 3. Heythuysen De Bevelanden Fase 2 In totaal is € 4 miljoen geïnvesteerd, maar het duurt nog wel enkele jaren voordat dit woningbouwplan in exploitatie wordt genomen.

De langere looptijd en de hoogte van de investering kunnen hier het risico vormen, echter niet meer dan de gebruikelijke risico's die horen bij een actieve grondpolitiek. Het geraamde batig saldo van Bevelanden fase 1 is in eerste instantie bedoeld om de kosten van fase 2 te dekken. 4. Hunsel Brugger Rondom de voetbalvelden bezit de gemeente 4,8 ha grond met een boekwaarde van € 1 miljoen. Gelet op de locatie Velter en het toekomstig herinvullen van het gemeentehuis Hunsel is daar veel geïnvesteerd en is er veel ruimte beschikbaar voor woningbouw. Verwacht word dat kostendekkendheid wordt verkregen door deze woningbouw. Wanneer echter ook de accommodaties van verenigingen verplaatst dienen te worden zal dit een risico zijn voor de kostendekkendheid. 5. Hunsel Velter Het in de kern van Hunsel gelegen voormalig aannemersbedrijf met woning werd in 2000 gekocht. De boekwaarde van dit pand bedraagt € 294.000,--. Er is bodemvervuiling geconstateerd, kosten +/€ 100.000,--. Ter voorkoming van extra renteverlies is er in 2007 een verlies genomen van € 300.000,--.. Deze is in mindering gebracht op de boekwaarde. Het nog te ontwikkelen plan zal bepalend zijn voor de opbrengsten en dus voor de kostendekkendheid 6. Ittervoort Noord De boekwaarde bedraagt € 298.000,-- en fase 1 is nagenoeg bebouwd.

De grond voor fase 2 werd in 2006 verkocht aan een projectontwikkelaar en hiervoor geldt een terugkoopverplichting. Woningbouw in exploitatie Er wordt een overzicht gegeven van 16 in exploitatie zijnde woningbouwplannen. Drie exploitaties, Baexem Salmenhof/ Briasweg, Haler 2 en Nunhem Kerkstraat Noord, zijn afgesloten in 2008. Alle 16 exploitaties worden toegelicht. Voorraad gronden voor woningbouw niet in exploitatie Voor de toekomst staat ruim 22 ha grond ter beschikking. Hierbij wordt geconstateerd dat de spreiding van de gronden over de kernen onevenwichtig is en dat de kostendekkendheid bij enkele exploitaties niet vanzelfsprekend zal zijn. De risico's en de hoogte van de totaalinvestering stelt extra eisen aan de reservepositie. Bedrijventerreinen in exploitatie In Heythuysen- Arenbos is in 2007 grond aangekocht, zodat invulling van fase 2 mogelijk is. De aanleg van de infrastructuur werd in 2003 gegund aan een ondernemer, maar in 2008 werd voor dit

"Grip op Grond" november 2009

31

bedrijf faillissement aangevraagd. Inmiddels zijn de resterende werkzaamheden gegund aan een ander bedrijf tegen dezelfde prijs. Van de verslechterende economische omstandigheden is nog weinig te merken. In Haelen- Windmolenpark wordt het bedrijventerrein geëxploiteerd door REO Midden-Limburg BV en in 2008 is een kavel verkocht. Alle exploitaties worden toegelicht. Voorraad gronden voor Bedrijventerreinen niet in exploitatie: Grenzend aan bedrijventerrein Haelen- Zevenellen en Ittervoort liggen mogelijkheden voor uitbreiding van de bestaande bedrijventerreinen. De gemeente heeft de gronden in eigendom. De Raad heeft op 27 januari 2009 een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 100.000,-om de voorbereidende werkzaamheden op te starten en te komen tot een concreet plan. NB Zie risico's Haelen- Zevenellen in deze programmarekening. Reserves: Actief grondbeleid en exploiteren van gronden kan niet zonder het hebben van reserves. De reserves hebben de functie: - Verrekenen van winsten en verliezen van de exploitaties - Afdekken van risico's - Buffer voor het voeren van actief grondbeleid - Grens bepalen voor het voeren van een actief grondbeleid - Leveren van een jaarlijkse bijdrage aan de algemene dienst t.b.v. € 200.000,--. 







Aan de hand van een berekeningssystematiek is de hoogte van de reserve per 31 december 2008 bepaald op € 2.700.000. Het model is door de accountant getoetst en akkoord gevonden. De stand van de reserve wordt gezien als matig en is niet toereikend om de risico's van de investeringen af te dekken. Versterking van de reserve zal noodzakelijk zijn. Ook voor het voeren van een actief grondbeleid is het wenselijk om de reserve hoger te bepalen. De hoogte van de reserve bepaalt de speelruimte om in te gaan op mogelijkheden. De matige stand van de reserve en de wens voor het voeren van een actief grondbeleid verhouden zich slecht met de afgesproken jaarlijkse aanwending van een bedrag van € 200.000,-- ten behoeve van de algemene dienst. De enige bron voor het op peil houden van de reserve is op dit moment winstafroming. Een andere (structurele) inkomstenbron is wenselijk. Vanaf 2009 kan dit door storting van de opbrengsten van kleinere grondverkopen in deze reserve. Andere oplossingen/ mogelijkheden voor het versterken van de reservepositie moeten nog gevonden worden. Pachtbeleid De gemeente Leudal heeft ongeveer 110 hectare grond in eigendom. Deze gronden liggen hoofdzakelijk buiten de bebouwde kommen en hebben geen openbare bestemming. Agrarische grond wordt vanaf 1 januari 2008 verpacht volgens het vastgesteld pachtbeleid.

Dit beleid betekent verpachting op basis van jaarcontracten, dus van jaar tot jaar. Het gebruik van de grond is nu als volgt:  Pachtcontracten van jaar tot jaar 31 hectare  Reguliere (doorlopende) pachtcontracten 33 hectare  Overige overeenkomsten 46 hectare Totaal 110 hectare Het hebben van deze eigendommen is geen doel op zich maar biedt wel de mogelijkheid om als middel in te zetten bij de ontwikkeling van bepaalde projecten. Zo kunnen gronden ingezet en geruild worden ten behoeve van natuurprojecten, woningbouwplannen of andere zaken. Van de totale oppervlakte van 110 hectare is ± 40 hectare aanwijsbaar als toekomstige woon- of

"Grip op Grond" november 2009

32

bedrijvenbestemming. Dat betekent dat ± 70 hectare grond in bezit is als ruilgrond of een andere bestemming. Op 31 december 2008 heeft deze grond een boekwaarde van € 530.000, oftewel € 0,75 per m². In tegenstelling tot de woningmarkt heeft akkergrond het laatste jaar een duidelijke waardestijging laten zien. Op basis van een veilige inschatting van € 3 per m², bedraagt de meerwaarde € 1.575.000. Verkoop reststroken Regelmatig zijn er verzoeken om kleinere strookjes grond te kopen. In 2007 heeft het college de spelregels vastgesteld. Basis is de grondprijs voor vrije sector bouw in de kern Heythuysen, en die is voor 2008 € 218,-- per m² kosten koper.

5.4

Kaders gemeentelijk beleid 2009

5.4.1 Kadernota 2009-2012 Lonen en doorberekening loonkosten aan grondexploitatie en projecten. Tot nu toe is ervoor gekozen om de doorberekening van loonkosten aan lopende projecten beperkt te houden. Bij het opstarten van nieuwe projecten zal de ambtelijke capaciteit direct meegenomen worden in de financiële afweging van het project.

5.4.2 Paragraaf Grondbeleid in de programmabegroting 2009 Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting: De definitie van het grondbeleid is ongewijzigd ten opzichte van 2008, evenals de op basis van deze definitie afgeleide stellingen. De Nota grondbeleid is nog niet vastgesteld, een nota waarin de Raad de kaders en uitgangspunten vastlegt. Voor de gemeente Leudal dient de Raad het beleid nog vast te stellen. De nieuwe Wro, per 1 juli 2008 in werking getreden, geeft, om tot overeenkomsten te komen, spelregels met vrijheden voor de gemeente om maatwerk te kunnen leveren. Deze nieuwe Wro heeft ook gevolgen voor andere beleidsterreinen zoals ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. Zo dient er een structuurvisie opgesteld te worden en moeten bestemmingsplannen worden geactualiseerd en gedigitaliseerd. Een goede invulling hiervan dient mede als basis voor de Nota grondbeleid. Er is door het college van B&W een projectgroep ingesteld, die met ondersteuning van externe deskundigheid, dit alles gaat uitwerken. Eén van de resultaten zal zijn de Nota grondbeleid. Deze zal, zo valt te lezen, naar verwachting nog in 2008 aan de Raad worden voorgelegd.

De aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert: Ook in deze tijd van economische teruggang blijft de gemeente een actieve rol van het grondbedrijf voorstaan dat gericht is op het actief realiseren van de gewenste gebiedsontwikkeling tegen aanvaardbare financiële offers. Door de jaren heen is het beleid ontwikkelt op basis van keuzes van de gemeente en de ontwikkelingen in de markt. Zo is een mengvorm ontstaan. Op basis van proactiviteit en vanuit een visie per project zal bepaald worden welke manier van grondbeleid de beste manier is om de vooraf geformuleerde doelstellingen te bereiken. De uitgangspunten voor het inzetten van de juiste vorm is ten opzichte van de programmabegroting 2008 ongewijzigd gebleven. Prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie en Beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's voor grondzaken:

"Grip op Grond" november 2009

33

Op 1 januari 2008 is ongeveer € 12 miljoen geïnvesteerd in ongeveer 40 exploitaties ten opzichte van € 10 miljoen op 1 januari 2007. Voor het Grondfonds bedraagt het bedrag op 1 januari 2008 € 2,4 miljoen t.o.v. € 2.125.000,-- op 1 januari 2007. Woningbouwlocaties: De grondprijzen voor vrije sector woningbouw in de diverse woonkernen blijven gerelateerd aan die van het bestemmingsplan de Bevelanden in Heythuysen. Voor dit plan werd bij de vaststelling van de grondprijzen in 2004, een lijn uitgezet waarbij op basis van exploitatie van fase 1 ook fase 2 kostendekkend is. Dat betekent een jaarlijkse stijging van de grondprijs van 4%. Voor 2009 wordt de grondprijs € 227,-- ex btw per m². Bij de exploitatie van Plan Steenenbampt in Ell en Plan Velter in Hunsel staat de kostendekkendheid onder druk. Deze exploitaties zullen in 2009 met voorrang aandacht krijgen. Voor het Plan Steenenbampt zijn inmiddels enkele bouwvergunningen verleend en is het plan deels in exploitatie. De planschadevergoedingen voor de ontwikkelaar zijn gemaximeerd en er is meer duidelijkheid over het juiste tekort van fase 1. NB De gemeenteraad besluit op 2 maart 2009 een krediet vast te stellen om de resterende uitgaven en het geraamde tekort voor fase 1 ad. € 472.000,-- af te dekken via een aanwending uit de reserve grondexploitatie.

Daarmee wordt het tekort niet doorgeschoven naar (eventuele) toekomstige fases 2 en 3. Voor Plan Velter is de boekwaarde in 2007 omlaag gebracht met € 300.000,--. De boekwaarde is nu € 293.000,-- en dit is in principe een taakstellend bedrag om te komen tot een kostendekkende exploitatie. De realiseringsovereenkomst structuurbeelden Haelen- Horn is een gekoppeld plan bestaande uit 10 projecten. In totaliteit zal het plan volgens de cijfers van de overeenkomst en boekwaarden een batig saldo van ongeveer € 1,8 miljoen leveren. Dit is € 200.000,-- minder dan het bedrag opgenomen in de begroting 2008. In het plan Zevenellen in Haelen heeft de gemeente in eigendom een gebied van +/- 9 ha. REO Midden-Limburg BV heeft in samenhang met de voormalige Maascentrale een plan tot herinrichting in voorbereiding om te komen tot een bedrijventerrein. In totaal is € 2,8 miljoen geïnvesteerd, een hoge boekwaarde in relatie tot de toekomstige bestemming. Er is met REO Midden-Limburg BV een principeovereenkomst gesloten om deze gronden over te nemen en dit zal op de agenda worden geplaatst om zo snel mogelijk duidelijkheid te krijgen.(Zie ook paragraaf 5.2.2: Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007) Bij enkele exploitaties waarbij de kostendekkendheid niet vanzelfsprekend is, ligt de nadruk in 2009 op de bewaking van die kostendekkendheid.

NB Op 6 juni 2009 is de naam REO statutair gewijzigd in Ontwikkelingsmaatschappij Midden Limburg "OML". Overige zaken: Woningen: De gemeente bezit enkele woningen die het college wil verkopen, indien mogelijk, tegen marktwaarde. Andere gebouwen: Voor het complex Velter wordt een plan ontwikkeld en de opstallen worden gesloopt. Ook voor andere gebouwen in bezit van de gemeente en vrijkomend zal een bestemming worden gezocht. Akkergrond: De gemeente verpacht en geeft in bruikleen ongeveer 115 ha akkergrond. Beleid met betrekking tot dit bezit dient nog te worden gemaakt. Verkoop reststroken: Het college heeft besloten om reststroken te verkopen op basis van bedragen die gerelateerd zijn aan de bouwgrondprijs voor de Bevelanden in Heythuysen. (Zie paragraaf 5.2.2. 1ste bestuursrapportage 2007).

5.4.3. Beleid vastgesteld in 2009 "Grip op Grond" november 2009

34

Vaststelling berekeningssystematiek reserve grondexploitatie; 24 maart 2009. Om de noodzakelijke reserve grondexploitatie te kunnen berekenen is een berekeningssystematiek ontwikkelt om de investeringen en de risico's te kwantificeren en de grenzen aan te geven. De Raad heeft zich uitgesproken voor het voeren van een actief grondbeleid. Als de gemeente een actief grondbeleid voert, is zij bezig als ondernemer. Hoe meer de gemeente investeert, hoe hoger de risico's zijn die worden gelopen. Bij hoge risico's horen hoge reserves. De berekeningssystematiek is een instrument om te berekenen hoe hoog de reserves dienen te zijn. Gebruik is gemaakt van een model dat is aangereikt door accountant PWC en dat door de gemeente Leudal is aangepast. In de paragraaf grondbeleid in de programmarekening 2008 is al van dit model gebruik gemaakt. De gewenst reserve is berekend en de conclusies zijn getrokken. Jaarlijks bij het afsluiten van het jaar zal een rekensessie plaatsvinden, met als doel dat de feitelijke reserve zich ontwikkelt in de richting die overeenkomt met de gewenste richting volgens het rekenmodel. Ook zal jaarlijks de praktische toepasbaarheid getoetst worden. Alvorens de hoogte van de reserve kan worden bepaald, moeten de risico's worden bepaald.

Er worden verschillende soorten risico's onderscheiden:  Waarderingsrisico’s: deze risico’s kunnen ontstaan doordat (reeds ontwikkelde) gronden niet op het veronderstelde tijdstip in exploitatie kunnen worden genomen, dan wel dat deze niet tegen de gecalculeerde waarde kunnen worden ingebracht in de exploitatie.  Marktrisico’s: deze risico’s kunnen ontstaan indien de gecalculeerde inkomsten en uitgaven niet worden gerealiseerd tengevolge van externe invloeden zoals tegenvallende kosten of achterblijvende afzet.  Organisatierisico’s: deze risico’s kunnen ontstaan door onvoldoende organisatorische maatregelen, waardoor de meest optimale situatie niet kan worden bereikt. Binnen het waarderings- en marktrisico worden de volgende risiconiveaus onderscheiden: laag risico - gemiddeld risico - verhoogd risico - hoog risico. Wanneer er sprake is van risico, betekent dit dat de terugverdienperiode langer duurt dan gepland. Het risico wordt financieel vertaald in een renterisico. Het renterisico wordt gesteld op rentelasten gedurende (een deel van) de economische cyclus al naar gelang de hoogte van het risico. Voor het door de gemeente Leudal gekozen rekenmodel is de economische cyclus gesteld op 5 jaar. Hoe hoger het risico, hoe langer de periode van rentelast. Het organisatorisch risico heeft te maken met toerekening van ambtelijke kosten aan een grondexploitatie. Toerekening is nl.

niet altijd mogelijk, zoals bv bij verliesgevende exploitaties en bij diverse projectovereenkomsten. Per jaar wordt tot 2013 een bedrag in de begroting voor het opvangen van dit risico opgenomen. Vanaf 2013 kan de begroting worden aangepast. NB Het systeem van tijdschrijven is nog niet ingevoerd. Dat betekent dat de toerekening van ambtelijke kosten geschiedt op basis van de ramingen in de diverse exploitaties. In de begroting 2009 en de daarbij horende meerjarenramingen 2010, 2011 en 2012 staat een bepaald bedrag geraamd voor ambtelijke kosten bij grondexploitatie. Er is een mismatch die via het organisatierisico, waarop de reserve onder meer wordt gewaardeerd, wordt afgedekt. Dat betekent dat de kostendekkendheid van de begroting tot en met 2012 voor dit onderdeel geregeld is. Vanaf het jaar 2013 kan de begroting kostendekkend worden aangepast, dan is dus de raming in de begroting in overeenstemming met hetgeen in de exploitaties wordt opgenomen.

Vaststellen paragraaf grondbeleid voor de rekening 2008 en vaststelling cijfermatige actualisatie van alle grondexploitaties per 31 december 2008 NB Het vertrouwelijk behandelde B&W-voorstel van 24 maart 2009 met als onderwerp Vaststellen paragraaf grondbeleid voor de rekening 2008 en vaststelling cijfermatige actualisatie van alle grondexploitaties per 31 december 2008 is voor kennisgeving aangenomen en op de B&W besluitenlijst van vertrouwelijke stukken geplaatst, terwijl het college op 4 punten een besluit had

"Grip op Grond" november 2009

35

moeten nemen. Het B&W-voorstel is op 12 mei 2009 opnieuw ingebracht in B&W om het college alsnog te laten besluiten. De Rekenkamer heeft geen inzage gevraagd in de vertrouwelijke besluitenlijst van B&W en kan daar dus inhoudelijk niet over oordelen. Naar inschatting van de Rekenkamer is deze besluitvorming minder relevant voor het onderzoek.

Vaststellen beleid t.a.v. Categorie 4: commercieel gebruik uit de Beleidsnotitie verhuur/ bruikleen van gemeentegrond; collegebesluit 20 april 2009. Op 25 november 2008 heeft het college ingestemd met de Beleidsnotitie verhuur/bruikleen van gemeentegrond met uitzondering van categorie 4: bedrijfsterreinen. Er is toen besloten om het voor deze categorie gedane voorstel ter advisering voor te leggen aan de bedrijvenverenigingen Haelen via REO Midden Limburg BV en aan de Industriële Vereniging Ittervoort. Na de reactie van beide bedrijvenverenigingen is ook voor deze categorie het beleid ten aanzien van verhuur en bruikleen vastgesteld en is de naam "Categorie 4: bedrijfsterreinen" veranderd in "Categorie 4: commercieel gebruik". Het advies van de bedrijvenverenigingen is bij de vaststelling van dit beleid meegenomen.

5.5

Taken van de gemeenteraad ten aanzien van het grondbeleid.

De Raad heeft een belangrijke publieke verantwoordelijkheid bij de bestemming en verdeling van gronden. Goed gevoerd grondbeleid ondersteunt het volkshuisvestingsbeleid (genoeg betaalbare woningen), de economische ontwikkeling (groei van de werkgelegenheid en ontwikkeling van bedrijventerreinen) en de ontwikkeling van de openbare ruimte, de infrastructuur, de recreatie, de natuur en het milieu. Onderstaand heeft de Rekenkamer een opsomming van verplichtingen en van mogelijkheden voor de gemeenteraad 5 opgenomen: -

-

Is verplicht een structuurvisie vast te stellen voor het hele grondgebied Is verplicht een bestemmingsplan voor het gehele grondgebied vast te stellen, dus niet langer alleen voor het buitengebied. De Raad kan verklaren dat een bestemmingsplan nog actueel is door het nemen van een verlengingsbesluit te nemen. Voor laag-dynamische gebieden kan de Raad een beheersverordening vast stellen. Kan een voorbereidingsbesluit nemen Kan beslissen over ingediende zienswijzen Kan een coördinatieverordening vaststellen om de voorbereiding van meerdere besluiten te combineren Kan een projectbesluit nemen en langs deze weg een bouwplan mogelijk maken dat in strijd is met het bestemmingsplan Stelt exploitatieplannen vast Controleert jaarlijks achteraf het door het college gevoerde ruimtelijk beleid

Herhaaldelijk heeft men in de documenten uit de planning & Controlcyclus kunnen lezen dat er een Nota grondbeleid zal worden opgesteld. Eind 2009 zal deze Nota verschijnen. In een bijlage 6 wordt een mogelijke rolverdeling gegeven tussen college en raad. De Rekenkamer heeft dit figuur opgenomen omdat deze informatie kan bijdragen aan de beeldvorming van de raadsleden en discussie in de raadsvergadering bij het vaststellen van de Nota Grondbeleid. Om de vragen te kunnen beantwoorden over de verschillende rollen van het college en de Raad bij het tot stand komen van het grondbeleid tot nu toe, is de Rekenkamer in gesprek gegaan met de wethouder die de coördinerende rol van het grondbeleid binnen het college vervult.

5

Overgenomen uit "Raadgever Wet Ruimtelijke Ordening", versie 2 september 2008, VNG.

6

Uit: Handreiking grondbeleid voor raadsleden

"Grip op Grond" november 2009

36

Alvorens op de rollen, taken, etc. in te gaan, wordt aandacht gevraagd voor het feit dat zowel de ambtelijke organisatie als de bestuurlijke een sterke ontwikkeling heeft doorgemaakt om zich Leudal "eigen" te maken. Dit geldt voor alle gebieden, dus ook voor het grondbeleid. In de vier voormalige gemeenten zijn voorafgaand aan de herindeling onomkeerbare stappen gezet en deze projecten dienden dan ook door de gemeente Leudal uitgevoerd te worden. Er zijn op weg naar de herindeling nog overeenkomsten gesloten waarvan betrokken ambtenaren, wethouders of raadsleden niet op de hoogte waren. Gaandeweg 2007 en 2008 zijn, door verschillende inventarisaties, deze afspraken/ overeenkomsten aan het licht gekomen en kan de gemeente er op anticiperen. Binnen het college heeft één collegelid een duidelijke coördinerende rol ten aanzien van grondbeleid en door de betreffende wethouder wordt deze rol in het college ook nadrukkelijk genomen, terwijl ook de andere wethouders zich zeer wel bewust zijn van het integrale karakter van het grondbeleid. Gezamenlijk geeft het college sturing aan het grondbeleid, terwijl de gemeenteraad het grondbeleid benadert vanuit de politieke invalshoek.

In de Beleidskader woningbouw, een initiatiefvoorstel van de fractie Ronduit Open ( Zie paragraaf 5.3.2: Beleid vastgelegd gedurende 2008) heeft de Raad kaders gegeven voor het woningbouwbeleid van de gemeente waarbinnen het college dit beleid zal uitvoeren. Door middel van de documenten uit de planning & controlcyclus informeert het college de gemeenteraad over het door haar uitgevoerde beleid. Het college is zich bewust van de onevenwichtigheid in bouwmogelijkheden in de diverse kernen. Door de woningbehoeftenonderzoeken is duidelijk geworden dat er krimpscenario's zullen moeten worden geschreven en dat er behoefte is aan specifieke woningen, woningen voor starters en voor ouderen, waar door het college al de nodige aandacht aan wordt gegeven. Momenteel wordt binnen de organisatie gewerkt aan de uitwerking van de procedure en processtappen ten aanzien van grondexploitatie. Het college heeft de Raad toegezegd om in 2009 voor de rechtmatigheidtoets te gaan. Daartoe zijn er drie werkgebieden benoemd te weten WMO, inkoop en aanbesteding en grondexploitatie waarvan de procedure- en processtappen uitgewerkt worden. Voor de interim-controle 2009 dienen deze ingediend te zijn bij het MT om ze vervolgens te implementeren binnen de organisatie zodat de accountant deze kan toetsen. Daarna zullen de bevindingen, de aanvullingen, wijzigingen etc.

voortvloeiende uit de toets worden verwerkt. De werkzaamheden moeten zijn afgerond vóór de programmarekening 2009.

"Grip op Grond" november 2009

37

6

Risicobeheer inzake grondexploitaties

In de programmabegroting en programmarekening 2008 van de gemeente Leudal wordt onder grondbeleid het geheel van maatregelen verstaan “dat een gemeente ter beschikking staat om haar ruimtelijke, volkshuisvestelijke en economische doelstellingen te realiseren. Grondbeleid gaat ook over grondexploitaties en hoe die gebruikt worden om doelen te realiseren op andere beleidsvelden, zoals woningbouw en werkgelegenheid”. Grondexploitatie is volgens de programmarekening dan ook een belangrijk middel, sturingsinstrument, en geen doel op zich. Het gemeentelijk grondbeleid van de gemeente Leudal kenmerkt zich door een historische mengeling van actief en passief grondbeleid en is vooral een kind van haar vier ouders, die geen van allen een formeel kader hadden voor haar pragmatische grondbeleid. De geschiedenis heeft wel laten zien dat een actieve politiek met betrekking tot de exploitatie van gemeentelijke gronden ten behoeve van woningbouwprojecten en bedrijventerreinen zeer rendabel kan zijn. Echter bij actieve grondpolitiek, publiekprivate samenwerking bij het ontwikkelen van woning- en bedrijfslocatie, en meer traditionele vormen om de gemeentelijke grond te exploiteren dient nadrukkelijk ook rekening te worden gehouden met de gebruikelijke risico’s welke gepaard gaan met het ontwikkelen en exploiteren van vastgoed.

Het is van belang dat de verschillende verantwoordelijke partijen in een gemeente zich bewust zijn van deze risico’s teneinde de verschillende projecten en programma’s goed te kunnen beoordelen. Hieronder zal worden ingegaan op de risicofactoren verbonden aan actief of passief grondbeleid, aangevuld met beschouwingen over deze risico’s in het perspectief van de gemeente Leudal. Een perspectief dat is ingevuld aan de hand van de paragraaf grondbeleid uit de Programmarekening 2008. Plaats in de organisatie, organisatorisch risico Tot 1september 2009 maakte Grondzaken deel uit van het team Economische Zaken, Recreatie en Toerisme. Dit team is echter 1 september 2009 opgeheven. Vanaf deze datum maakt Grondzaken deel uit van het team ROV/EZ. Wat het organisatorisch risico betreft, willen wij ons aansluiten bij een bevinding van accountant PricewaterhouseCoopers in het rapport van bevindingen 2007: "Bouwen aan een solide organisatie". Hierin constateren zij dat veel kennis van de grondexploitaties op één plaats in de organisatie is geconcentreerd. Zij adviseren de gemeente Leudal, met het oog op de continuïteit en een adequate bedrijfsvoering rondom de grondexploitaties, na te gaan of dit de gewenste situatie is, gezien het belang van de grondexploitaties voor de gemeente Leudal.

De Rekenkamer Leudal sluit zich bij deze bevinding aan en hoopt dat samen met het vaststellen van de Nota grondzaken deze kwetsbaarheid van de organisatie voldoende aandacht krijgt en aan een adequaat grondbedrijf gestalte wordt gegeven. Marktrisico Marktrisico is een belangrijke factor in de waardeontwikkeling van vastgoed, waaronder grond en de realisatie van projecten waarbij gemeentelijke gronden betrokken zijn. Marktrisico kan worden omschreven als het algemene economische klimaat waarin de vastgoedmarkt zich bevindt. Anno 2009 wordt deze vastgoedmarkt beïnvloed door twee belangrijke factoren, waarvan de forse tijdelijke economische neergang, als gevolg van de kredietcrisis er één is, en specifiek voor (Zuid)-Limburg de daling van het bevolkingsaantal een tweede. Voor Leudal is er sprake van een demografische overgangssituatie, waarbij het aantal inwoners inmiddels daalt, doch het aantal huishoudens nog groeit. Uit de rapportages Regionaal woningmarktonderzoek, zoals uitgevoerd door Bureau Companen, en het E’til blijkt dat het aantal huishoudens in Leudal tot 2013 nog zal groeien met 550 tot 15.100, in 2018 tot 15.450 en in 2023 tot 15.700. Stijging van het aantal huishoudens is met name volledig geconcentreerd in de huisvesting voor ouderen, terwijl voor gezinnen met kinderen, en jongeren en 1 en 2 persoonshuishoudens tot 55 jaar, het aantal huishoudens zal gaan dalen.

"Grip op Grond" november 2009

38

De huidige economische recessie wordt niet alleen gekenmerkt door lagere economische bedrijvigheid, maar vooral ook door het op een grootschalige wijze interen op bestaande voorraden. Zowel in de industrie, als bij de ontwikkeling van vastgoed en gronden is er een belangrijke tendens bestaande voorraden eerst te verminderen tot een aanvaardbaar niveau, passend bij de voorziene toekomstige omzet. Tevens wordt voor velen het inzicht in de economische ontwikkeling duidelijk: bomen groeien niet meer oneindig tot in de hemel, en trendmatige ontwikkelingen, zoals de ontwikkeling van de bevolking in (Zuid)-Limburg, leiden daadwerkelijk tot een verminderde vraag naar huisvesting van huishoudens. Eerdere onderzoeken van de Rekenkamercommissies Parkstad Limburg laten zien dat er met mate name sprake is van een sterke ontgroening en een vermindering van gezinnen met kinderen. In Midden-Limburg wordt ook een demografische krimp voorspelt, doch niet in die mate, zoals deze zich in Zuid-Limburg manifesteert, en ook beleidsmatig geaccepteerd wordt. In de gemeente Leudal is vooralsnog geen echte beleidsmatige tendens te ontdekken dat bevolkingskrimp ook daadwerkelijk van invloed is op de ontwikkeling van grondposities en plannen voor woningbouwontwikkeling of de ontwikkeling van bedrijventerreinen.

Uit de interviews komt echter wel naar voren, dat hier zeer zeker wel aan gedacht dient te worden. Een telling van de voorgenomen woningontwikkeling in de gemeente Leudal, zoals deze gedocumenteerd is in de paragraaf grondbeleid van de programmarekening 2008, bij gronden in exploitatie en de structuurbeelden Haelen-Horn, leert dat er ongeveer 1000 extra woningen voorzien zijn in de komende periode. Daar is de ontwikkeling van Bevelanden 2 in Heythuysen niet bij in begrepen, terwijl het in de lijn der verwachting ligt dat gezien de centrale ligging van Heythuysen in de gemeente Leudal en het grootschalige voorzieningenniveau in deze kern, juist de Bevelanden ruimte geven voor een succesvolle woningbouwproductie voor ongeveer 400 huishoudens. Bij een dalende bevolking moet er dan ook een zodanige verdunning van de huishoudens in de gemeente Leudal plaats vinden, dat deze 1000 of 1400 extra woningen ook gevuld zullen kunnen worden. Anders dreigt leegstand of waardeverlies van de bestaande woningvoorraad, omdat woningen tegen veel lagere prijzen verkocht dienen te worden, dan gebruikelijk. De pijn zal in zo’n situatie vooral gevoeld worden door de huidige huiseigenaren, waarvan de hypotheek nog dezelfde is gebleven, doch het onderpand daarvoor in waarde is gedaald.

Of het moet mogelijk zijn om voor 1000 of 1400 huishoudens voldoende woningen uit te markt te nemen (lees te slopen), doch de Rekenkamer Leudal leest nog niet veel in de diverse beleidsstukken over grootschalige sloopprogramma’s. De huishoudenprognose tot 2013 spreekt over een stijging van het aantal huishoudens van 550, en tot 2018 van 900, zodat er tussen planning van woningbouwproductie en vraag naar woningen op dit moment al een zekere mismatch dreigt te ontstaan. De marktrisico’s worden alleen maar groter, indien ook voorraad gronden die nog niet in exploitatie zijn, zoals Bevelanden 2, ook ter exploitatie zullen worden aangeboden. In een dergelijke situatie gaat de demografische ontwikkeling, de daaruit volgende woningbehoefte, en het aanbod van woningen daadwerkelijk uit de pas lopen, indien niet ook een groot aantal woningen uit de woningvoorraad worden gehaald. De paragraaf Grondbeleid laat zien dat in deze voorraden al wel € 5,76 miljoen euro geïnvesteerd is. Investeringen die alleen terugverdiend kunnen worden, indien de ontwikkeling van het aantal huishoudens en de behoefte aan woningen daadwerkelijk in de pas lopen. Gezien de economische en demografische ontwikkeling in 2009 en verder dienen de marktrisico’s dan ook als tamelijk hoog te worden ingeschat.

In het bijzonder komt het marktrisico direct naar voren bij publiekprivate samenwerkingsverbanden met projectontwikkelaars, zoals de marktrisico’s ten aanzien van de projecten met Nieuwe Borg met een terugkoopgarantie in de voormalige gemeente Hunsel en de structuurbeelden in de voormalige gemeente Haelen-Horn, omdat hier rechtstreekse zichtbare risico’s aan gekoppeld zijn. De marktrisico’s zijn wat minder voor die projecten, waar de projectontwikkeling al vrijwel geheel is afgerond, zoals ook in de programmarekening 2008 in de paragraaf Grondbeleid is aangegeven. Bij de plannen in Haelen-Horn geldt dat bijzondere aandacht wordt gevraagd voor gekoppelde projecten, zoals de opbrengsten uit de verkoop van het voormalige gemeentehuis Haelen voor de dekking van de lasten voor het toekomstige gemeentehuis (€ 700.000), en de verhuizing van de tennisvereniging Horner TC, die samenhangt met de ontwikkeling van woningbouw (59 woningen) op de locatie van het huidige

"Grip op Grond" november 2009

39

sportpark in Horn. Marktrisico’s zijn immers niet alleen beperkt tot de in de paragraaf Grondbeleid genoemde projecten, maar ook de andere projecten, zoals de bouw van het nieuwe Gemeentehuis in Heythuysen, die met de (vertraagde) opbrengsten (ongeveer € 2.000.000) gefinancierd dient te worden, en de inrichting van het nieuwe tennispark voor de te fuseren tennisvereniging Horner TC en TV Aldenghoor (de Tango-variant). Bij vertraging van de structuurbeelden Haelen-Horn heeft dat een kettingreactie tot gevolg bij andere onderwerpen die wellicht politiek gevoeliger zijn en een hogere prioriteit kennen, dan een enkel woningbouwproject lijkt. Locatie- en doelgroeprisico De beleggingsleer laat zien dat een goed gespreide portefeuille relatief de minste risico met zich meebrengt. Het is dan ook wenselijk op meerdere plaatsen in de gemeente Leudal een voorraad aan gronden te hebben, zodat deze gebruikt kan worden voor specifieke gemeentelijke doeleinden. Uit de inventarisatie van het grondbeleid, zoals weergegeven in de programmarekening 2008 blijkt dat bijna 90% van de beschikbare gronden voor woningbouw zich in drie kernen bevinden, te weten Ell, Heythuysen en Hunsel.

Aangezien de verkoop van woningen in makelaarstermen vooral een kwestie van “locatie, locatie, locatie (de slogan van de makelaars)” is, kan de weinig gespreide portefeuille in beschikbare gronden een additioneel risico zijn. Bovendien dient er een bepaald evenwicht te zijn in de wensen van de doelgroepen in het woningbouwbeleid en het aanbod van nieuwe woningen. Uit het woningmarktonderzoek van Companen komt in Leudal nadrukkelijk een groei van het aantal huishoudens naar voren bij de oudere leeftijdsgroepen. De inventarisatie van het aantal te bouwen woningen dat in exploitatie is genomen, laat vooralsnog niet zien, dat deze woningen ook voor deze doelgroepen worden gebouwd, waardoor het risico van leegstand zal toenemen. Rente- en inflatierisico De aankoop van verschillende gronden, bijvoorbeeld die aan de Walk te Heythuysen ten behoeve van het nieuwe gemeentehuis, kunnen met vreemd vermogen gefinancierd zijn. Uit de programmarekening 2008 wordt in de financieringsparagraaf gesproken over een vermogen van ongeveer € 90 miljoen euro, waaronder voor € 11,7 miljoen aan gronden in exploitatie. Ongeveer een derde van alle activa is gefinancierd uit eigen middelen, reserves en voorzieningen, en voor ongeveer tweederde is er sprake van financiering met kredieten. Een financiering die voornamelijk afkomstig is van de Bank voor Nederlandse Gemeenten (BNG).

Zolang de rentelasten lager zijn dan de baten van de gefinancierde gronden (bijvoorbeeld de waardestijging van de grond) is er sprake van een zogenaamde positieve hefboom die tot een hoger rendement voor de gemeente kan leiden. Doch in tijden van economische terugval, mede ondersteund door een stijgende rente, bijvoorbeeld als gevolg van een stijgende inflatie, als gevolg van diverse vormen van monetaire verruiming, of als gevolg van stijgende liquiditeitspremies door een tekort aan kapitaal (kredietcrisis), kunnen de renterisico zich vertalen in hogere lasten voor de gemeentelijke begroting. Op dit moment is zowel de rente, als de inflatie vrij laag, als gevolg van de laagconjunctuur. Op zich lijkt dit geen probleem, doch het is ook een signaal dat renterisico’s alleen maar groter kunnen worden. De geschiedenis van de economische conjunctuur laat zich dat marktrisico’s en renterisico’s in het algemeen tegen elkaar in werken. Grote uitzondering waren de jaren 1970, een periode van stagflatie, waarin zowel de inflatie, de nominale rente, als de economische teruggang hand in hand gingen, en vooral de vermogensbasis van vele personen, bedrijven, instellingen en overheden sterk uitholde.

Concreet doen de renterisico’s zich in de gemeente Leudal vooral voor bij de plannen rondom de Bevelanden in Heythuysen en bedrijventerrein Zevenellen in Haelen, omdat hier zowel het marktperspectief, als de omvang van het geïnvesteerde kapitaal van een zodanige negatieve grootte zijn, dat er volgens de Rekenkamer Leudal voorlopig geen zicht is op het verminderen van deze risico’s. Voor het project de Bevelanden dient wel de opmerking te worden geplaatst, dat deze risico's in belangrijke mate beheerst worden door de ontwikkeling van het renteomslagpercentage dat in de begroting wordt gebruikt. Deze rente ligt vooralsnog lager dan het rentepercentage dat oorspronkelijk bij de grondexploitatie van de Bevelanden is opgesteld (5,68%) en wordt bovendien gedempt doordat rentestijgingen niet direct doorvertaald worden,