'Grip op grond', een rekenkameronderzoek naar het grondbeleid van de gemeente Leudal (raad 2feb10)

Rekenkamer Leudal

Grip op grond Een rekenkameronderzoek naar het grondbeleid van de gemeente Leudal.

Onderzoeksteam: Projectleider: Onderzoekers: Referent:

November 2009

L. Monod de Froideville dr. S. Duindam L. Monod de Froideville drs. T.L. van Zessen

"Grip op Grond" november 2009

2

Inhoudsopgave 1

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3

Aanleiding voor het onderzoek Doel van het onderzoek Opzet van het onderzoek

5 5 6

2 2.1 2.2 2.3

Probleemstelling en onderzoeksvragen Probleemstelling Onderzoeksvragen Afbakening

7 7 7 8

3

Aanpak van het onderzoek

9

4 4.1 4.2

Het formele kader van het grondonderzoek 10 Externe kaders 10 Interne kaders: (raadsbesluiten en collegebesluiten gemeente Leudal) 12

5 5.1 5.2 5.2.1

5.2.5 5.2.6 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.5

Bevindingen 13 Algemeen 13 Kaders gemeentelijk beleid 2007 13 Begroting 2007 (waarin opgenomen de perspectievennota Leudal en het Meerjarig Investerings Programma 2007-2009) 13 Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007 15 Toezeggingen gedaan in de 1ste bestuursrapportage 2007 19 Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007, maar niet genoemd in de 1ste 20 bestuursrapportage 2007 Beleid vastgesteld in de 2de helft 2007 20 Programmarekening 2007 21 Kaders gemeentelijk beleid 2008 23 Paragraaf grondbeleid in de programmabegroting 2008 23 Beleid vastgesteld in de 2008 26 Paragraaf grondbeleid in de programmarekening 2008 29 Kaders gemeentelijk beleid 2009 33 Kadernota 2009-2012 33 Paragraaf grondbeleid in de programmabegroting 2009 33 Beleid vastgesteld in 2009 34 Taken van de gemeenteraad t.a.v. het grondbeleid 36

6

Risicobeheer inzake grondexploitaties

38

7

Grondpositie van het grondbedrijf op de lange termijn

43

8

Conclusies en aanbevelingen

44

Bijlage 1. Bijlage 2.

Bestuurlijke reactie Nawoord van de Rekenkamer Leudal

47 48

5.2.2 5.2.3 5.2.4

"Grip op Grond" november 2009

3

Bijlage 3. Bijlage 4. Bijlage 5.

Begrippenlijst Mogelijke rolverdeling tussen gemeenteraad en college Samenstelling van de Rekenkamer Leudal

"Grip op Grond" november 2009

49 51 52

4

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding voor het onderzoek

Grondbeleid is voor een gemeente een belangrijk hulpmiddel voor het realiseren van doelstellingen op diverse gebieden, zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, van volkshuisvesting en van economische ontwikkeling. Met andere woorden, goed uitgevoerd grondbeleid zorgt er voor dat een gemeente de beschikking heeft over voldoende gronden om goedkope woningen, vrije kavels, bedrijfsterreinen, groen en andere publieke voorzieningen te realiseren. Goed grondbeleid zorgt er tevens voor dat de gemeente een belangrijk sturingsinstrument in handen heeft bij het realiseren van de verschillende gewenste doelstellingen. De Rekenkamer Leudal heeft besloten tot een onderzoek naar het gemeentelijk grondbeleid, omdat het grondbeleid voor veel burgers en vaak ook voor raadsleden een complex onderwerp is, waar veel geld mee gemoeid is en waar veel risico's aan verbonden zijn. In het kader van dit onderzoek verstaat de Rekenkamer onder: Grondbeleid: Alle maatregelen en besluiten van de gemeente met betrekking tot grondaangelegenheden zoals het aankopen van grond om een locatie te ontwikkelen, het bouw- en woonrijp maken van gronden, het bepalen van de verkoopprijs, het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden door derden en de rol van de gemeente daarin. Grondexploitatie: Grondexploitatie betreft de uitvoering van het grondbeleid.

Het is de financiële raming van de kosten en de opbrengsten van de activiteiten die nodig zijn voor de productie van bouwrijpe grond. Dit houdt in de verwerving van grond, het (tijdelijk) beheer van de grond, het bouwrijp maken van grond en de uitgifte van grond. De gemeente Leudal heeft in haar programmabegroting 2008 en 2009 het grondbeleid als volgt gedefinieerd:  Het op verantwoorde wijze handhaven dan wel wijzigen van het bestaande grondgebruik ten behoeve van de gebiedsontwikkeling en onroerende zaken. Hierbij valt te denken aan de ontwikkeling van nieuwe woon- , werk- en recreatiegebieden en beheer.  Mogelijk op een actieve manier realiseren van gewenste veranderingen in het grondgebruik, waarbij het steeds meer gaat om het stimuleren van derden om te investeren in onroerend goed en openbare ruimte tegen een goede prijs/kwaliteitsverhouding  Dit alles binnen de gestelde termijnen en tegen maatschappelijk aanvaardbare offers, zodat dit past in de door de gemeente geformuleerde doelstellingen op het gebied van ruimtelijk beleid. Een beleid dat gebaseerd is op de behoefte aan woon-, werk- en utiliteitsvoorzieningen met bijbehorende infrastructuur en leefomgeving.

1.2

Doel van het onderzoek

Door middel van dit onderzoek wil de Rekenkamer Leudal proberen een duidelijk beeld te geven van wat de gemeente met haar grondbeleid wil bereiken, wat de gemeente gedaan heeft om deze doelen te bereiken en wat er nog gedaan dient te worden. Daarnaast wil de Rekenkamer inzicht geven in de wijze waarop het risicobeheer inzake grondexploitaties wordt vormgegeven en hoe de grondpositie van de gemeente op de lange termijn er uit zal zien. Zo wil de Rekenkamer bijdragen aan het versterken van de kaderstellende en de controlerende taak van de gemeenteraad bij grondaangelegenheden.

"Grip op Grond" november 2009

5

1.3

Opzet van het onderzoek

De Rekenkamer heeft gekozen om de bevindingen van het onderzoek te gieten in de vorm van "storytelling". In verhaalvorm zal inzicht gegeven worden in het grondbeleid, hoe het tot stand is gekomen, hoe het wordt uitgevoerd, wat al gerealiseerd is en wat de risico's zijn. Vanuit de verhaallijnen zullen de sterke punten en de verbeterpunten naar voren komen. Door middel van schuin gedrukte "NB's" geeft de Rekenkamer steeds nadere uitleg en constateert zij feiten.

"Grip op Grond" november 2009

6

2.

Probleemstelling en onderzoeksvragen

2.1

Probleemstelling

Hoofdvragen zijn: - Hoe ziet het grondbeleid van de gemeente er formeel uit? - Welke doelen streeft de gemeente na met haar grondbeleid en wat is ervoor gedaan om deze doelen te bereiken? - Op welke wijze is het risicobeheer inzake grondexploitaties vormgegeven? - Hoe ziet de grondpositie er op lange termijn uit?

2.2

Onderzoeksvragen

Met het formuleren van onderzoeksvragen wil de Rekenkamer Leudal de benodigde kennis vergaren om het beoogde doel van het onderzoek te bereiken. (Zie 1.2: Doel van het onderzoek) Zij zijn de handvatten voor het onderzoek. Bij de in paragraaf 2.1 gestelde hoofdvragen zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Hoe ziet het beleid van de gemeente er formeel uit? a. Hoe is het beleid geformuleerd? b. In welke stukken is dit beleid geformuleerd? c. Op welke wijze is dit beleid tot stand gekomen? d. Welke zijn de rollen van het college en de gemeenteraad? e. Hoe zijn de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden geregeld? f. Wie heeft de regie? g. Hoe is de aansturing in de organisatie geregeld? h. Hoe is de informatievoorziening van de procedures en processen geregeld? i. Hoe gaat de gemeente om met strategische aankopen? j. Is er sprake van grondeigendommen, die bedoeld zijn als ruilobject binnen de actieve grondpolitiek? 2. Welke doelen streeft de gemeente na met haar grondbeleid en wat is ervoor gedaan om deze doelen te bereiken? a. Welke doelen streeft de gemeente met haar grondbeleid na? b. Hoe zijn de beleidsdoelstellingen uitgewerkt in concrete plannen en activiteiten? c. Wat is al gerealiseerd van wat de gemeente wil bereiken? d. Op welke wijze wordt de realisatie van de beleidsdoelstellingen gemonitord? 3.

Op welke wijze is het risicobeheer inzake grondexploitaties vormgegeven? a. Op welke manier is het risicobeheer of risicomanagement geborgd in de organisatie en binnen het bestuur? b. Hoe worden verplichtingen over en weer vastgelegd, op welke wijze wordt er aan risicobeperking gedaan en worden afspraken contractueel vastgelegd? c. In hoeverre zijn de risico's verankerd in de risicoparagraaf? d. in hoeverre zijn risico's afgedekt of is het weerstandsvermogen afgestemd op de risico's? e. is er sprake van stille reserves in de vorm van gronden?

"Grip op Grond" november 2009

7

4. Hoe ziet de grondpositie er op de lange termijn uit? a. Is er sprake van een actief of passief grondbeleid?

2.3

Afbakening

De gemeente Leudal is ontstaan na herindeling op 1-1-2007. De onderzoekperiode omvat de jaren 2007 en 2008 en het 1ste halfjaar van 2009. Het onderzoek richt zich vooral op het bieden van inzicht in het grondbeleid, waarbij de aspecten doeltreffendheid en doelmatigheid aan bod komen. Financiële rechtmatigheid maakt geen deel uit van het onderzoek. Jaarlijks wordt de jaarrekening gecontroleerd door accountant PricewaterhouseCoopers en worden de bevindingen vastgelegd in een rapport. In het rapport van bevindingen 2007: "Bouwen aan een solide organisatie" wordt een aanbeveling gedaan t.a.v. de organisatorische kwetsbaarheid van het grondbedrijf en ook in het laatste rapport: "Op weg naar In Control; Rapport van Bevindingen 2008 voor de Raad van gemeente Leudal" worden enkele aanbevelingen gedaan ten aanzien van grondexploitaties; het management van de gemeente Leudal wordt o.a. geadviseerd de Nota grondbeleid zo spoedig mogelijk vast te stellen. Ook de informatievoorziening vanuit het college naar de Raad over de uitvoering van het grondbeleid is in dit onderzoek slechts zijdelings belicht. In april 2009 heeft de Rekenkamer Leudal haar rapport: "Tijdigheid en relevantie van de informatievoorziening tussen college en Raad" aan de Raad aangeboden, waarin dit aspect uitvoerig aan bod is gekomen.

"Grip op Grond" november 2009

8

3.

Aanpak van het onderzoek

De Rekenkamer Leudal is het onderzoek begonnen met het verzamelen en bestuderen van informatie over grondbeleid in het algemeen. Na literatuurstudie1 is een oriënterend gesprek gevoerd met diverse ambtenaren uit de organisatie, waaronder de planeconoom. Doel hiervan was het toelichten en bespreken van de onderzoeksvragen en de onderzoeksopzet. In dit gesprek is vooral ingegaan op het gemeentelijk beleid, niet op de formele kaders. Vervolgens is door de planeconoom een dossier samengesteld met relevante beleidsinformatie inzake het grondbeleid van Leudal. Deze stukken zijn door de Rekenkamer bestudeerd evenals de besluitenlijsten van B&W en de besluitenlijsten van de gemeenteraad. De voorlopige bevindingen uit het dossieronderzoek, de nog niet beantwoorde onderzoeksvragen en het belichten van bepaalde aspecten vormden het uitgangspunt voor de afgenomen interviews. Geïnterviewd zijn twee raadsleden en de planeconoom. Ook heeft een interview plaatsgehad met de portefeuillehouder grondzaken. Hierbij is vooral ingegaan op bestuurlijke achtergronden van het grondbeleid en de toekomstige zaken.

1

"Handreiking grondbeleid voor raadsleden" een uitgave van het Ministerie van Binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties uit 2006, "Notitie Grondexploitatie" van de Commissie BBV en "Raadgever Grondbeleid" van de VNG.

"Grip op Grond" november 2009

9

4.

Het formele kader van het grondbeleid

4.1

Externe kaders

Voor de uitvoering van het grondbeleid geldt als voorwaarde dat dit moet plaatsvinden binnen de Europese, landelijke en provinciale wet- en regelgeving. Onderstaand een opsomming van de voornaamste regelgeving ten aanzien van grondbeleid: Europese regelgeving: Europese aanbestedingsregels Ten aanzien van staatssteun geldt dat aan- en verkoop van gronden alleen mag plaatsvinden op basis van een onvoorwaardelijke biedprocedure dan wel na taxatie door een onafhankelijke deskundige. De Europese aanbestedingsregels bevatten drempelbedragen en kaders voor de opdrachtverlening door de overheid. Bij overschrijding van de drempel moeten de aanbestedingsregels worden toegepast. Arrest van Auroux/ Roanne Uitspraak van het Europese Hof van Justitie ( 18 januari 2007) in de zaak tussen Jean Auroux en de gemeente Roanne. Kern van de uitspraak is dat de Franse gemeente Roanne de aanleg van een recreatiepark, bestaande deels uit openbare voorzieningen en deels uit commercieel vastgoed, in zijn geheel had moeten aanbesteden met inachtneming van de Europese aanbestedingsregels. De gemeente had dit niet gedaan en werd met het arrest in het ongelijk gesteld.2 Landelijke regelgeving: Besluit begroting en verantwoording Artikel 9 en artikel 26 van het BBV schrijft voor dat in de begroting, respectievelijk de jaarrekening, het grondbeleid in een afzonderlijke paragraaf wordt vastgelegd.

Artikel 16 schrijft voor dat deze afzonderlijke paragraaf grondbeleid ten minste dient te bevatten:  een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting  een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert  een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitaties  een onderbouwing van de winstneming  de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken. Voor de ontwikkeling van bouwlocaties is er een nauwe samenhang tussen ruimtelijke ordening en grondbeleid. Vandaar dat ook wetgeving op gebied van ruimtelijke ordening kaders stelt aan het gemeentelijk grondbeleid.

WRO/ nieuwe Wro De WRO regelt hoe ruimtelijke plannen in Nederland tot stand komen en gewijzigd worden. De nieuwe wet Wro, in werking getreden op 1 juli 2008, is een belangrijke basis voor de regie van de 2 Voor de gevolgen van dit arrest voor de gebiedsontwikkeling in Nederland zie het "ICER Rapport Auroux, de gevolgen van het arrest

Auroux voor de gebiedsontwikkeling in Nederland" van de Interdepartementale Commissie Europees Recht.

"Grip op Grond" november 2009

10

gemeente op het woningbouwprogramma. Daar de overheid verplicht is om vooraf te sturen, betekent dit dat rijk, provincie en gemeente een structuurvisie moeten vaststellen, waarin de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid worden opgenomen en hoe dat beleid wordt uitgevoerd. Bovendien krijgt de gemeente betere publiekrechtelijk instrumenten in handen gegeven dan voorheen, voor kostenverhaal, verevening en locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. De wet beoogt een einde te maken aan de onzekerheid over de soorten kosten die de gemeente in rekening kan brengen bij de ontwikkeling van een nieuwe bouwlocatie door ontwikkelaars of particulieren. Zo vinden ook marktpartijen bescherming in de nieuwe wet. De twee instrumenten voor kostenverhaal waren tot 1 juli 2008 de exploitatieovereenkomst, gebaseerd op de exploitatieverordening en de baatbelasting. De nieuwe grondexploitatiewet, in werking getreden op 1 juli 2008 als onderdeel van de nieuwe Wro, vormt vanaf deze datum de wettelijke basis voor kostenverhaal, verhaal dat o.a. plaatsvindt via de bouwvergunning. De oude Exploitatieopzet wordt vervangen door het exploitatieplan. Vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe wet is de gemeente niet meer verplicht een exploitatieverordening op te stellen.

Het reguleren van activiteiten, zoals het bouwrijp maken, inrichten van de openbare ruimte en het aanleggen van de nutsvoorzieningen, kan gebeuren door het vaststellen van normering en deze op te nemen in exploitatieplannen. Onteigeningswet Wanneer de gemeente grond niet op reguliere wijze kan kopen, kan de gemeente een onteigeningsprocedure inzetten. Onteigening is alleen mogelijk als dit in het algemeen belang is, onder bepaalde voorwaarden en tegen schadeloosstelling. De gemeente zal de noodzaak en de urgentie moeten kunnen aantonen. Wet voorkeursrecht gemeenten Deze wet geeft de gemeente het wettelijk recht van voorrang op de verwerving van onroerende zaken. Het voorkeursrecht houdt in dat eigenaren bij verkoop van gronden eerst de gemeente in de gelegenheid dienen te stellen de betreffende onroerende zaak te verwerven. Op deze wijze biedt het voorkeursrecht gedurende het planvormingsproces bescherming tegen ongewenste verkopen. Pachtwet (tot 1 september 2007) en Pachtprijzenbesluit 2007 Vanaf 1 september 2007 is de Pachtwet ondergebracht in het Burgerlijk Wetboek; boek 7.

Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven voor uitoefening van de landbouw, waarbij de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie, in de vorm van een financiële vergoeding. Het Pachtprijzenbesluit is in plaats gekomen van het Pachtnormenbesluit 1995, een besluit met regels over de hoogst toelaatbare pachtprijs. Huisvestingswet De geldende huisvestingswet staat het reserveren van woningen voor de eigen bevolking(saanwas) niet toe. Een herziening van de huisvestingswet is in voorbereiding. Provinciale regelgeving: Handreiking ruimtelijke ontwikkeling van de provincie Limburg; januari 2007 In deze Handreiking wordt de gemeente ruimte geboden om een eigen Vrom-achtig beleid op te stellen voor het vergroten van woningen en bijgebouwen en het splitsen van woningen en dit te koppelen aan een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2006 (POL) Het POL is een plan op hoofdlijnen dat een samenhangend overzicht biedt van de provinciale visie op de ontwikkeling van de "kwaliteitsregio Limburg". Onder "kwaliteitsregio" wordt verstaan een regio waar het goed en gezond leven, wonen, werken en recreëren is en die zich bewust is van de unieke

"Grip op Grond" november 2009

11

kwaliteit van de leefomgeving en de eigen identiteit. In het POL is ook het contourenbeleid vastgelegd. Het contourenbeleid geeft de beleidskaders aan voor uitbreidingen van bedrijven buiten de zogenaamde rode contouren, grofweg buiten de bebouwde kom.

4.2

Interne kaders: (raadsbesluiten en collegebesluiten gemeente Leudal)

Het gemeentelijk grondbeleid is vastgelegd in onderstaande verordeningen, nota's en beleidsregels. 1. Exploitatieverordening gemeente Leudal (tot 1 juli 2008) 2. Notitie uniformering beleid bestemmingsplan buitengebied; regelingen met financiële compensatie; Leudal- raad mei 2007( WRO): a. beleidsregels mantelzorg b. beleidsregels woningsplitsing c. beleidsregels bijgebouwen bij woningen in het buitengebied (aangepast aan de nieuwe Wro; college 14 oktober 2008) d. beleidsregels uitbreiding van burgerwoningen e. beleidsregels bedrijfsontwikkeling in het buitengebied 3. Beleidsregel parkeercompensatie en instelling van een parkeerfonds; collegebesluit 22 mei 2007; raadsbesluit 19 juni 2007 4. Beleidsregel compensatie bij woningbouwontwikkeling "groen voor rood", groenfonds; collegebesluit 22 mei 2007; raadsbesluit 19 juni 2007 5. Besluit tot afschaffen van inschrijvingslijsten voor bouwgrond t.b.v. woningbouw en overgangsregeling toepassen, collegebesluit 26 juni 2007 6. Vaststelling algemene verkoopprijzen voor bouwgrond en voor reststroken gemeentegrond voor het jaar 2008; collegebesluit 20 november 2007 7. Nieuw pachtbeleid en pachtprijzen; college 11 december 2007 8. Vaststellen "Beleidskader woningbouw, initiatiefvoorstel fractie Ronduit Open". 8. Nota reserves en voorzieningen 2008; raadsbesluit 24 juni 2008 9.

Vaststelling algemene verkoopprijzen voor bouwgrond en voor reststroken gemeentegrond voor het jaar 2009; collegebesluit 11november 2008 10. Beleidsnotitie uitwerking groenfonds; raadsbesluit 9 december 2008 11. Beleidsnotitie verhuur/ bruikleen van gemeentegrond met uitzondering van categorie 4: bedrijventerreinen; collegebesluit 25 november 2008; raadsvergadering 3 februari 2009; datum in werkingtreden 1 januari 2009. 12. Berekeningssystematiek reserve grondexploitaties; collegebesluit 24 maart 2009 13. Beleidsnotitie verhuur/ bruikleen van gemeentegrond: Categorie 4- commercieel gebruik; collegebesluit 20 april 2009

"Grip op Grond" november 2009

12

5.

Bevindingen

5.1

Algemeen

De gemeente Leudal is ontstaan door herindeling van 4 voormalige gemeenten op 1 januari 2007. Voor de nieuwe gemeente Leudal was ten aanzien van grondbeleid geen beleid geformuleerd dat vanaf 1 januari 2007 als leidraad voor de nieuwe gemeente kon dienen. Wel was al gebleken (Zie: Perspectievennota paragraaf 5.2.1) dat op gebied van grondexploitaties de vier gemeenten nog diverse projecten in ontwikkeling hadden. Leudal heeft in 2007 de dagelijkse gang van zaken van deze projecten opgepakt en het jaar 2007 gebruikt als inventarisatieperiode. Ook is in 2007 een eerste vorm gegeven aan het grondbeleid door het vaststellen en uitwerken van een aantal pijlers, waardoor het beleid in ieder geval werd voorzien van een integraal karakter voor de gehele gemeente Leudal en een objectivering van alle bestaande losse elementen van het historische gevormde pragmatische grondbeleid. In de raadsvergadering van 17 april 2007 heeft de gemeenteraad van Leudal het raadsprogramma Leudal 2007-2010 vastgesteld, waarin het realiseren van grondbeleid als een van de actiepunten is opgenomen. Een Nota grondbeleid is echter nog niet vastgesteld. Deze wordt momenteel ontwikkeld door een extern bureau en zal in oktober 2009 klaar zijn.

Totdat deze nota zal zijn vastgesteld, stelt de Raad in de Paragraaf Grondbeleid, onderdeel van de programmabegroting, de kaders voor de uitvoering van het grondbeleid vast. In onze rapportage ten aanzien van de bevindingen met betrekking tot het grondbeleid en de ontwikkeling van het grondbeleid in de gemeente Leudal zullen we uit de verschillende documenten uit de Planning & Control-cyclus een verhaallijn ontwikkelen, waarmee we het pragmatische grondbeleid in de gemeente Leudal inzichtelijk en transparant proberen te maken. In deze verhaallijn zullen we naast de ontwikkeling en de uitvoering van het beleid ook de verschillende procesaspecten aanstippen, die wij van belang achten voor een goede politiek-bestuurlijke invulling van het grondbeleid. Middels schuine gedrukte "NB-opmerkingen" wordt steeds de verhaallijn onderbroken en geven we nadere uitleg.

5.2

Kaders gemeentelijk beleid 2007:

5.2.1 Begroting 2007 waarin opgenomen de Perspectievennota Leudal en het Meerjarig Investeringsprogramma 2007- 2009 Begroting 20073 De begroting 2007 heeft een financieel karakter en is ontstaan door consolidatie van de begrotingen van de vier voormalige gemeenten en de ISD. Naast het meerjarenperspectief voor de periode 20082010 is in deze begroting ook de verbinding gelegd met de Perspectievennota Leudal 2006. De begroting 2007 geeft slechts een minimale invulling aan de paragraaf grondbeleid, omdat de gemeenteraad nog geen kaderstellende uitspraken heeft gedaan. Te lezen valt dat bij de invulling van de begroting sprake is van een aantal onzekere factoren (risico's). Eén van deze risico's is dat de reserve- en voorzieningenpositie aan de lage kant is o.a. in relatie tot mogelijke risico's die kunnen voortvloeien uit o.a. de grondexploitatie. Om de financiële tegenvallers die kunnen voortvloeien uit de risico's van o.a. de grondexploitaties, op te kunnen vangen is € 980.000,-- gestort in een algemene risicoreserve. Op basis van een risico inventarisatie 3

Begroting 2007; raadsvergadering 13 maart 2007

"Grip op Grond" november 2009

13

zal de hoogte van de risicoreserve in 2007 definitief worden vastgesteld. Het college zal voor 1 november 2007 de Raad een Nota Reserves en voorzieningen doen toekomen zodat de Raad de beleidskaders daartoe kan vaststellen. NB 1. Het vermoeden dat de reserve- en voorzieningenpositie aan de lage kant was in relatie tot de mogelijk risico's die zouden kunnen voortvloeien uit de grondexploitaties ontstond het eerste halfjaar van 2007 tijdens het inventariseren van de grondexploitaties. NB 2. De Nota reserves en voorzieningen is vastgesteld in de raadsvergadering van 24 juni 2008. Ook wordt aangegeven dat risicobeheersing/ risicomanagement zal moeten worden ingebed in de organisatie. NB In de "Managementletter interim-controle 2008" van accountant PWC wordt de onderstaande uitleg gegeven over wat risicomanagement inhoudt: Risicomanagement is erop gericht om door middel van organisatorische processen en maatregelen de doelstellingen van de programmabegroting gerealiseerd te krijgen. Risicomanagement gaat over beheer en niet over de grootte van het risico. Risicomanagement moet de risico's voldoende in beeld zien te krijgen, hetgeen niet wil zeggen dat er weloverwogen geen risico's genomen mogen worden. Bovendien kan er voor worden gekozen sommige risico's af te dekken en andere juist niet.

Perspectievennota Leudal 20064 Zoals al is opgemerkt was er geen grondbeleid geformuleerd ten tijde van de herindeling. Wel was vooruitlopend op de herindeling in 2006 de Perspectievennota Leudal 2006 vastgesteld, een instrument voor debat in de Raad om de koers van de nieuwe gemeente Leudal te bepalen, het zogenoemde "strategisch kader". In de voorbereiding op deze nota bleek dat op gebied van grondexploitaties de vier gemeenten nog diverse projecten in ontwikkeling hadden, waarop onvoldoende zicht was. Zo was er in Haelen Structuurbeelden Haelen- Horn, een plan bestaande uit onderstaande 10 projecten:  Voormalige discotheek Haelen  Fransiscusschool Haelen  Kerkplein 4 Haelen  Gemeentehuis Haelen  Bibliotheek Haelen  Dorpstraat 24 Horn  Sportvelden Horn  Rooswinkel Horn  Kerkpad Horn  Bethanie Horn In een voetnoot staat te lezen dat het college van Haelen in 2006 aangaf dat de realisering van de "Structuurbeelden Haelen- Horn" uiteindelijk een batig saldo zou gaan opleveren van € 1,8 mln. NB In paragraaf 6 zullen we nader ingaan op deze veronderstelling.

Verder staan ten aanzien van grondbeleid onderstaande mogelijkheden beschreven:  De aanwezigheid van goed toegeruste en strategisch gelegen bedrijventerreinen met een regionale betekenis zal kansen bieden aan de nieuwe gemeente, waarbij het grondbeleid voor de bedrijventerreinen een belangrijke rol zal gaan spelen om te komen tot een gunstig werkklimaat. Optimaal uitgevoerd grondbeleid zal zorgen voor de nodige revenuen.  In samenspraak met toekomstige bewoners, belangenverenigingen, corporaties en projectontwikkelaars dient na onderzoek, een gemeentelijke woonvisie opgesteld te worden. Belangrijke doelgroepen hierin zijn ouderen, jongeren en gehandicapten. Het gemeentelijk grondbeleid zal hiermee samenhangend vorm krijgen.

4

Perspectievennota Leudal: 29 augustus 2006

"Grip op Grond" november 2009

14





Het aanboren van nieuwe bronnen ter ondersteuning van beleid is een belangrijke bestuurlijk opgave. Een van deze aan te boren bronnen kan zijn de verdere versteviging van de doelstellingen uit de opbrengsten uit grondexploitatie. Een inschatting van de stille reserves moet nog gemaakt worden. Een stille reserve is het verschil tussen de actuele waarde en de boekwaarde van niet bedrijfsgebonden bezittingen, zoals in pacht uitgegeven gronden. De netto-opbrengst van eventuele verkoop van deze nietbedrijfsgebonden bezittingen kan worden ingezet als incidenteel dekkingsmiddel, echter op het moment van vaststellen van de begroting 2007 nog te prematuur.

Meerjarig Investeringsprogramma 2007-2009 In het Meerjarig Investeringsprogramma 2007- 2009 gemeente Leudal zijn o.a. opgenomen projecten en investeringen gebaseerd op de meerjarige investeringsprogramma's 2006-2009 van de vier voormalige gemeenten.

5.2.2 Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007 Eerste bestuursrapportage 2007 Deze bestuursrapportage geeft inzicht in de bestuurlijke besluiten tot en met juni 2007, de stand van zaken van de belangrijkste projecten en een eerste beeld van de verwachte financiële positie van de gemeente over het begrotingsjaar 2007. NB De Rekenkamer heeft in haar onderzoek deze bestuursrapportage meegenomen, omdat het een eerste vorm van verantwoording af leggen is door het college in het eerste jaar van de gemeente Leudal. Een jaar waarin zo veel moest opgepakt en geregeld, ook ten aanzien van het grondbeleid. In de bestuursrapportage wordt t.a.v. grondbeleid onderstaande stand van zaken belicht: Grondzaken: beleid en activiteiten Het college geeft in een overzicht aan dat 40 exploitaties waarbij de gemeente een grondpositie of een financieel belang heeft, zijn opgenomen in de administratie en dat het inventariseren en actualiseren van alle exploitaties eind juni 2007 nog niet is afgerond. In een overzicht wordt onderscheid gemaakt tussen exploitatie van gronden voor woningbouw en exploitatie van bedrijventerreinen en niet in exploitatie genomen gronden ten behoeve van woningbouw en bedrijven. Er wordt een summiere opsomming gegeven van verkopen en een aankoop. Bovendien wordt aangegeven dat op alle exploitaties 4 % rente is bijgeschreven.

Verkopen reststroken Om de prijzen van de vier gemeenten gelijk te trekken heeft het college in de vergadering van 15 mei 2007 de prijzen voor 2007 vastgesteld met als vertrekpunt de grondprijs in het woningbouwproject de Bevelanden te Heythuysen van € 210,-- per m² kk. Afhankelijk van de waardevermeerdering voor het aanliggend perceel worden er drie categorieën onderscheiden, waarbij respectievelijk geldt 65 %, 35 % en 5% van de voorgenoemde grondprijs geldt. - 65% bij verkoop van grondstroken die een belangrijke waardevermeerdering van het aanliggende perceel betekenen, onder andere als gevolg van het vergroten van bouwmogelijkheden. - 35% bij verkoop van grondstroken die wel een waardevermeerdering van het naastliggende perceel betekenen zonder dat daarbij bouwmogelijkheden ontstaan. - 5% voor grondstroken die nauwelijks waardevermeerderende invloed hebben op het aanliggend perceel. Inschrijvingslijsten

"Grip op Grond" november 2009

15

Via een overgangsregeling heeft het college de inschrijvingslijsten/ wachtlijsten voor het verkrijgen van een bouwkavel afgeschaft. Het college geeft aan, andere middelen aan te wenden om eigen inwoners als eerste te informeren over bouwmogelijkheden. NB Het reserveren van woningen voor eigen bevolking is niet toegestaan. Het Europese Hof heeft dit in 2006 verboden (strijdigheid met de Huisvestingswet en Europese verdrag). Het college heeft in de vergadering van 26 juni 2007 besloten tot een overgangsregeling. Deze regeling hield in dat in het eerstvolgende bouwplan in een kern, volgend op het genomen collegebesluit, kandidaten op basis van de inschrijvingslijsten voor die kern, nog éénmaal de kans kregen om in aanmerking te komen voor een bouwkavel. Daarna geldt de nieuwe regeling, die inhoudt dat bij toekomstige uitgiftes/verkopen kandidaten zich kunnen inschrijven voor een bouwkavel na publicatie in de Streekbode en op de gemeentelijke website. Ruimtelijke projecten Er is inmiddels een Top-25 lijst opgesteld, met daarop de belangrijkste ruimtelijke projecten. Deze lijst wordt gebruikt als richtlijn en onderstaande projecten worden benoemd: - Structuurbeelden Haelen- Horn is een plan opgedeeld in 10 deelplannen, waarvan er in juni 2007 twee gegund waren en de andere zeven in voorbereiding.

De twee gegunde projecten waren Kerkpad/Raadhuisplein in Horn en locatie voormalige Franciscusschool Haelen. Voor het project Kerkplein 4 -twee halfvrijstaande woningen- loopt de bouwvergunningaanvraag. NB 1 Het terrein Kerkpad / Raadhuisplein in Horn is in eigendom van Wonen Zuid plus een inbreng van de gemeente. In september 2008 is de op 22 mei 2006 verleende bouwvergunning onherroepelijk geworden krachtens een uitspraak van de Raad van State. Met de bouw is gestart en verwacht wordt dat deze gerealiseerd zal zijn in 2010. NB 2 De start voor de bouw van de voormalige Franciscusschool stond gepland voor 2007. De verslechterde woningmarkt heeft er echter voor gezorgd dat er nagenoeg geen belangstelling bestaat voor koop van een van de woningen of appartementen. De exploitant beraadt zich op een alternatieve invulling van de locatie. De verwachte realisatie is bijgesteld naar 2009-2010. De overige 7 zullen binnen de bestaande planning worden opgepakt. Hoe deze planning eruit ziet, wordt hier niet duidelijk gemaakt. - Project Napoleon in Haelen loopt grotendeels volgens planning, is te lezen. - Nunhems zaden is in 2007 in procedure. - Het Plan Mooi Buggenum (omvorming Buggenummerbroek) is ingediend bij de Gebiedscommissie Reconstructie en wordt, zoals verwoord in de bestuursrapportage, aangemerkt als kansrijk.

NB Vanaf eind 2007 is het schetsontwerpplan uitgewerkt tot een medio 2009 uitvoerbaar inrichtingsplan. - De verplaatsing sportvelden/ uitbreiding agrarische bouwkavels is in 2007 deels in onderhandelingsfase en deels in voorbereidingsfase. NB Uit gesprekken is gebleken dat hier bedoeld wordt de verplaatsing van de tennisaccommodatie in Horn. Ruimtelijke projecten/ Bedrijfsterreinen  De (her)ontwikkeling van Zevenellen hangt samen met de verplaatsing van de kleiwarenfabriek CRH in Buggenum. Het eerste halfjaar 2007 heeft een verkenning naar de mogelijke verplaatsing plaatsgevonden conform intentionele afspraken uit 2006. "In de tweede helft van 2007 moeten blijken hoe de verplaatsing zal worden gerealiseerd" staat te lezen. NB 1. Door de eisen die de kleiwarenfabriek stelt aan de verplaatsing, is er een meningsverschil waardoor deze verplaatsing medio 2009 nog niet is doorgegaan. Momenteel wordt de verplaatsing enkel nog genoemd als mogelijk toekomstig project binnen de gebiedsontwikkeling. NB 2. Op het bedrijventerrein Zevenellen in Haelen, de locatie waar gevestigd zijn Essent, Nuon en de haven, heeft de gemeente geen grondpositie. De gronden zijn in eigendom van Ontwikkelingsmaatschappij Midden Limburg OML, voorheen REO. Gaat het echter over

"Grip op Grond" november 2009

16











Zevenellen, inclusief de zogenaamde "Gouden Driehoek" dan wordt ook gesproken van Zevenellen, een gebied groot 9 ha, dat wel in eigendom is van de gemeente. Uit een gesprek met de bedrijvencontactpersoon blijkt dat momenteel, medio 2009, de gemeente in gesprek is met OML over de juridische vraag of OML de verplichting die zij in het verleden met de voormalige gemeente Haelen is aangegaan, dient na te komen. Met de gemeente is toentertijd door REO (OML) een overeenkomst gesloten over overname door OML van de 9 ha gemeentegrond tegen kostprijs (=boekwaarde). OML bestrijdt op dit moment dat die verplichting nog bestaat. Zou deze overeenkomst niet meer bestaan dan zal de gemeente tegen een boekingsverlies oplopen. Het inventariserend onderzoek t.a.v. de uitbreiding van het bedrijventerrein Ittervoort fase 4 is afgerond en de uitvoering is in voorbereiding. Er wordt uitgegaan van een uitbreiding van 10 tot 15 hectare bruto. NB. In de voortgang van deze uitbreiding is ook echter stagnatie opgetreden. Eind 2008 is de draad weer opgepakt. Na een inventarisatie bij de geïnteresseerden voor een bouwkavel bleek dat de behoefte naar uitbreiding hoog is. In de januarivergadering 2009 heeft de Raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld, dat ten laste van de exploitatie fase 4 zal komen. Gewenste bedrijfsverplaatsing boerenbond/ Agerland op bedrijventerrein Soerendonck.

Een gesprek met Agerland over deze bedrijfsverplaatsing staat gepland voor de tweede helft van 2007. NB Met de boerenbond zijn gesprekken gevoerd die ertoe hebben geleid dat de boerenbond schriftelijk heeft verklaard dat de gemeente bij verplaatsing van het bedrijf het eerste recht van koop heeft gekregen. Dit zal echter pas in 2011 aan de orde komen. Er wordt nog een opsomming gegeven van uitbreidingsplannen in de kernen in Grathem, Baexem, Ittervoort, Neeritter, Ell, Nunhem. Voor de aanleg van de golfbaan Heythuysen- Roggel zijn in 2007 voorbereidingsprocedures opgestart. NB In mei 2009 is het bestemmingsplan Golfbaan Heythuysen- Roggel door de provincie Limburg goedgekeurd. De plannen voor de herontwikkeling van Mariabosch, een woningbouwplan op een kloostercomplex, zijn in 2007 nog in voorbereiding. NB 1. Medio 2009 zijn inspraakavonden gehouden en principeafspraken gemaakt, de exploitatieovereenkomst is echter nog niet getekend. NB 2. Wanneer er geen financiële consequenties zijn, maakt beschrijving van beleid geen deel uit van de programmabegroting en ook niet, zal blijken, van verdere documenten uit de planning & controlcyclus. Reden van de vele losse einden in deze documenten.

In de eerste bestuursrapportage 2007 valt verder te lezen dat de onderstaande beleidsregels zijn vastgesteld:

1. Uniformering beleid bestemmingsplan buitengebied (Raadsvergadering mei 2007) Beleidsregels mantelzorg  De gemeente staat positief tegenover vormen van mantelzorg. Zo zal er een nieuw bestemmingsplan buitengebied worden opgesteld waarin de mogelijkheid voor mantelzorg wordt opgenomen. Omdat het nog enige tijd zal duren alvorens dit bestemmingsplan is vastgesteld, wil de gemeente hierop vooruitlopend toch al medewerking kunnen geven aan het bieden van mogelijkheden van mantelzorg. Daarom is deze beleidsnotitie opgesteld, die het karakter heeft van een toetsingskader. Indien gewenst kan het gemeentebestuur nog nader beleid formuleren met betrekking tot de uitwerking en toepassing van deze beleidsnotitie.  NB "Nader" beleid is in juni 2009 nog niet vastgesteld, maar uitwerking vindt momenteel (eerste helft 2009) plaats in de opmaat te komen tot een nieuw bestemmingsplan buitengebied dat uiterlijk 2013 klaar moet zijn. Beleidsregels woningsplitsing

"Grip op Grond" november 2009

17

In deze beleidsnotitie wordt beleid geformuleerd met betrekking tot verzoeken om vrijstelling van het bestemmingsplan ten behoeve van woningsplitsing in het buitengebied. Op basis van het in 2007 geldende bestemmingsplan buitengebied is woningsplitsing niet mogelijk, terwijl er in het buitengebied van de gemeente veel woningen zijn die geschikt zijn voor woningsplitsing. De provincie Limburg heeft op 13 juli 2004 de "Handreiking ruimtelijke ordening" vastgesteld, die de gemeente ruimte biedt tot het opstellen van eigen beleid, waaronder woningsplitsing. De provincie adviseert om woningsplitsing te koppelen aan een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. In de gemeentelijke beleidsregel is vastgelegd dat de aanvrager een compensatie moet leveren, die overeenkomt met € 25.000,-- per extra woning. De bijdrage wordt door de gemeente gebruikt voor een specifiek natuurontwikkelings- of landschapsproject, waarbij de omgeving in een breder verband, gebaat is. Gedacht moet worden aan een nog op te richten "groen voor rood-fonds". (NB De beleidsregel: Compensatie bij woningbouwontwikkeling "groen voor rood" is in de raadsvergadering van juni 2007 vastgesteld.) In een privaatrechtelijke overeenkomst worden de aan de orde zijnde compensaties vastgelegd en hoe en binnen welke termijn deze uitgevoerd worden. Beleidsregels bijgebouwen bij woningen in het buitengebied.

Door een beleidskader te formuleren om een verruiming van de vernieuwing van bijgebouwen mogelijk te maken, kan een stimulans ontstaan om een deel van de in slechte tot zeer slechte staat verkerende bijgebouwen te slopen en zo de "verstening" van het buitengebied te verminderen. De medewerking zal, zolang de bestemmingsplannen nog niet zijn aangepast, worden verleend door middel van de vrijstellingsmogelijkheid van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. NB Door het inwerking treden van de nieuwe Wro is de omvang van de bijgebouwen bij woningen in het buitengebied verruimd van 102 m² naar maximaal 150 m². Op 14 oktober 2008 heeft het college een nieuwe beleidsregel vastgesteld om de omvang van bijgebouwen bij woningen in het buitengebied mogelijk te maken tot maximaal 150 m2. Voorwaarde voor uitbreiding boven de 102 m² is een compensatie op het perceel of in de nabijheid hiervan ter waarde van € 1.000,--. Dit kan door extra aanplant van groen of sloop van oude gebouwen of door storting in het groenfonds. Beleidsregel uitbreiding van burgerwoningen. De bestemmingsplannen buitengebied van de voormalige gemeenten bevatten verschillende regelingen voor de grootte van burgerwoningen. Het was wenselijk om, vooruitlopend op het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan buitengebied, deze regelingen te harmoniseren.

De nieuwe beleidsregel geeft een toetsingskader voor het verlenen van vrijstelling op basis van artikel 19 WRO. Om de negatieve effecten van extra bebouwing te compenseren zal van de initiatiefnemer een tegenprestatie worden geëist in de vorm van sloop van oude gebouwen, natuurontwikkeling of bijvoorbeeld erfbeplanting. 

Beleidsregel bedrijfsontwikkelingen in het buitengebied Uitbreidingen van een niet agrarisch bedrijf passen vaak niet binnen de voorschriften van het bestemmingsplan. Medewerking tot uitbreiding zal worden verleend, zolang de bestemmingsplannen nog niet zijn aangepast, door middel van de vrijstellingsmogelijkheid van artikel 19 van de WRO. Indien uit planologische afweging blijkt dat een bedrijfsuitbreiding toelaatbaar is en het bedrijf gelegen is buiten de "rode contouren", is een tegenprestatie vereist op basis van het contourenbeleid van de provincie. ( Zie hoofdstuk 4 Kaders: Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2006.) Deze tegenprestatie dient te worden gerealiseerd binnen de gemeente Leudal of in de directe nabijheid van de gemeentegrenzen.

"Grip op Grond" november 2009

18

2. Beleidsregel Compensatie bij woningbouwontwikkeling "groen voor rood" (Raadsvergadering juni 2007) Bij het meewerken aan woningbouwontwikkeling binnen de contouren van de kern, die niet rechtstreeks in het bestemmingsplan past, is het wenselijk om compensatie aan de hand van het "voor wat, hoort wat beginsel" en het "groen voor rood"- principe te vragen. Het "groen voor rood"-principe houdt in dat wie iets roods (lees woningen) plant, ook iets groens (lees storting in het groenfonds) plant. Compensatie geschiedt d.m.v. storting van een bedrag van € 12.000,-per woning in het gemeentelijk groenfonds. Deze beleidsregel voorziet in de instelling van een groenfonds. Het fonds is gelabeld waardoor de inhoud van het fonds alleen gebruikt kan worden voor groenprojecten binnen de gemeente Leudal. De kaders voor dit beleid worden gevonden bij "VORm : Verhandelbare Ontwikkelingsrechten methode van de provincie Limburg". Ook de "Nota Ruimte" (rijksbeleid) en de "Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling" (provinciaal beleid) bevatten vergelijkbare compensatieuitgangspunten. (Zie paragraaf 4.1.)

3. Beleidsregel Parkeercompensatie en instelling van een parkeerfonds (Raadsvergadering juni 2007) De beleidsregel parkeercompensatie is gericht op de instelling van een parkeerfonds bij bouwplannen met geen of te weinig parkeerplaatsen op eigen terrein. Wanneer dit het geval is dient compensatie plaats te vinden door storting van een bedrag van € 3.000,-- per parkeerplaats in het gemeentelijk parkeerfonds. Een eventueel tekort aan parkeerplaatsen wordt berekend met de normen uit het bestemmingsplan of bij ontbreken hiervan volgens de normen zoals die zijn opgesteld door C.R.O.W., een kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte. Het parkeerfonds is gelabeld, zodat met deze gelden alleen parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden.

5.2.3 Toezeggingen gedaan in de eerste bestuursrapportage 2007 Woningmarktonderzoek/ woningbehoefteonderzoek De gemeente geeft aan interesse te hebben om een woningmarktonderzoek te laten uitvoeren, lokaal of in regioverband. Dit onderzoek dient ervoor om de te onderzoeken of de woonvisies aansluiten bij de wensen van de bevolking, zoals aangegeven in de Perspectievennota. De uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek zullen van belang zijn voor de keuze van de gemeente Leudal voor deelname aan de volkshuisvestingsregio Roermond of Weert. Naar verwachting zal in september 2007 meer duidelijkheid komen over het regionale onderzoek. NB. Het "Woningmarktonderzoek Leudal 2009 is medio 2008 uitgevoerd evenals in de gemeenten Echt-Susteren, Roerdalen en Roermond. De resultaten uit de onderzoeken zijn gebruikt om een regionaal beeld van de woningmarkt te schetsen en zijn meegenomen in dit rapport. Daarnaast heeft het college ingestemd met de actualisering van de woningbouwplannen en programmering regio Weerterkwartier in april 2009. De voormalige gemeente Hunsel heeft in 2006 deze woonvisie vastgesteld. Toen is vastgelegd dat deze programmering frequent geactualiseerd zal worden.

Nota reserves en voorzieningen Het college zegt in deze bestuursrapportage de Raad toe vóór 1 november 2007 te komen met een "Nota reserves en voorzieningen" NB In de raadsvergadering van juni 2008 werd deze nota vastgesteld. Zie paragraaf 5.3.2.: Beleid vastgesteld gedurende 2008.

"Grip op Grond" november 2009

19

5.2.4 Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007, maar niet genoemd in de eerste bestuursrapportage 2007 Exploitatieverordening (Raadsvergadering 2 januari 2007 inwerking treding 18 januari 2007.) De spelregels voor het sluiten van overeenkomsten tot woningbouw met particulieren en projectontwikkelaars zijn tot 1 juli 2008 vastgelegd in de Exploitatieverordening, waarin opgenomen het bekostigingsbesluit en kostenverhaal d.m.v. baatbelasting indien de gemeente met een exploitant niet tot overeenstemming kan komen. Artikel 2-4-f-3 regelt de toerekening van de kosten van het gemeentelijk apparaat, voor zover die kosten rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend. Leudal werkt in mei 2007 nog niet met toerekening. NB Later zal blijken dat in de begroting 2008 een eerste stap gezet wordt met de invoering van kostentoerekening. Wanneer toerekening zal worden opgepakt, kunnen ook de structurele kosten aan de uitvoering van grondexploitaties worden toegeschreven.

5.2.5 Beleid vastgesteld in de tweede helft 2007 Algemene verkoopprijzen voor bouwgrond en reststroken gemeentegrond voor het jaar 2008. Op 20 november 2007 heeft het college de algemene verkoopprijzen van gemeentegrond en reststroken voor het jaar 2008 vastgesteld. Voor het kalenderjaar 2008 is de algemene verkoopprijs voor bouwkavels in de kern Heythuysen vastgesteld op € 218,-- en voor de kern Heibloem op € 185,--, terwijl de verkoopprijs voor de overige kernen zal worden bezien op het moment dat er bouwgrond uitgeefbaar is. Deze verkoopprijzen zijn naar de kernen toe gedifferentieerd. 15 mei 2007 heeft het college de prijzen voor 2007 vastgesteld en ten aanzien van de verkoop van reststroken 3 categorieën onderscheiden. Dit schema is voor vaststelling van de verkoopprijzen reststroken 2008 gehandhaafd (Zie paragraaf 5.2.2.: Verkopen reststroken.) Bovendien krijgt het college de mogelijk om van de vastgestelde verkoopprijzen ten aanzien van de reststrookjes af te wijken om zo ruimte te hebben om voor specifieke doelgroepen maatoplossingen te bedenken.

Het college kan van deze verkoopprijzen afwijken onder de voorwaarde dat:  er sprake is van hoge verwervingskosten of hoge boekwaarden, die uiteindelijk leiden tot een andere verkoopprijs  er sprake is van hoge sloopkosten of (bodem)saneringskosten, die uiteindelijk leiden tot een andere verkoopprijs  er sprake is van zeer geliefde locaties, waardoor een opslag van de verkoopprijs gevraagd wordt om marktgericht te kunnen verkopen  er sprake is van stedenbouwkundige of planologische omstandigheden die om extra investeringen vragen. Deze omstandigheden kunnen leiden tot een andere verkoopprijs.  In alle overige gevallen zal het college beslissen over de gewijzigde vaststelling van de hoogte van de verkoopprijs. Tenslotte wordt de verkoopprijs van industriële bouwkavels voor het bedrijventerrein "Arenbos" in Heythuysen vastgelegd. Pachtbeleid- en prijzen Op 11 december 2007 heeft het college het nieuwe pachtbeleid vastgesteld. Gekozen is om bij het afsluiten van nieuwe pachtovereenkomsten deze af te sluiten voor de duur van één jaar. Voor de bestaande pachtovereenkomsten wordt de prijs verhoogd conform het "regionaal veranderpercentage" en wordt besloten om in het vervolg de pachtprijs tweejaarlijks te baseren op deze norm. Bovendien is besloten om het harmoniseren van de lopende pachtovereenkomsten uit te besteden aan een extern bureau.

NB Deze harmonisatie is begin 2008 uitgevoerd.

"Grip op Grond" november 2009

20

Strategische overallvisie 2020: Leven in Leudal. Op 11 december 2007 heeft de nieuwe gemeenteraad het visiedocument "Strategische overallvisie 2020: Leven in Leudal " vastgesteld, waarin wordt aangegeven welke richting de gemeente uit wil. Dit document dient als rode draad voor het te ontwikkelen beleid op de langere termijn. Ten aanzien van het grondbeleid wordt in de visie gesteld dat er een belangrijke opgave ligt, zeker voor Leudal als plattelandsgemeente met veel kleine kernen, om de woningbouwopgave integraal te benaderen. Dat betekent aandacht voor verbetering van de bestaande voorraad naast aandacht voor nieuwbouw van woningen voor specifieke doelgroepen (zoals ouderen, jongeren) en het ontwikkelen van (enkele) bijzondere milieus (bijvoorbeeld duurzame, groene landgoederen). Bovendien wordt aangegeven dat Leudal keuzes zal moeten maken hoe de nog langzaam groeiende woningvoorraad wordt verdeeld over de kernen. Wat betreft herstructurering en/ of transformatie van bestaande bedrijventerreinen wordt gesteld dat de prioriteit in eerste instantie zal liggen bij de terreinen Kelperheide, Ellerweg en Soerendonck. (Zie ook paragraaf 5.2.2: Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007).

5.2.6 Programmarekening 2007 Verantwoording over het gevoerde beleid wordt afgelegd in de paragraaf Grondbeleid in de programmarekening en heeft betrekking op lopende zaken van zowel de 4 voormalige gemeenten als de gemeente Leudal. Het college heeft voor de periode 2007-2010 een aantal speerpunten voor beleid benoemd rond drie hoofdlijnen, te weten: strategie, beleid, projecten.  Strategie: Voor wat betreft de strategie is de "Strategische overall visie 2020: Leven in Leudal" vastgesteld. De herontwikkeling/ transformatie van Zevenellen (Zie paragraaf 5.2.2: Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007) tot duurzaam bedrijventerrein of milieupark en de herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen, met prioriteit voor Soerendonck, Kelperheide en Ellerweg zijn strategische speerpunten. - Beleid: In aansluiting op de strategische visie heeft het opstellen van o.a. een beleidsvisiewoonvisie prioriteit. (Zie paragraaf 5.2.3 Woningmarktonderzoek.)  Projecten: De uitvoering van diverse woningbouwplannen is opgepakt en zal nog enkele jaren voortduren. De verplaatsing van de kleiwarenfabriek en de herinrichting van bedrijventerrein Zevenellen loopt en de uitbreiding van het bedrijventerrein Ittervoort is uitgesteld. NB Zie voor de verplaatsing van de kleiwarenfabriek en herinrichting bedrijventerrein Zevenellen paragraaf 5.2.2.:Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007.

Algemeen beeld:  In de programmarekening 2007 staat aangegeven dat er in totaal € 12 miljoen geïnvesteerd is in exploitaties en dat van dat bedrag € 10 miljoen geïnvesteerd is in toekomstige woningbouw en bedrijventerreinen in ongeveer 40 hectare grond. De investeringen voor woningbouwlocaties zijn echter niet evenwichtig verspreid over de kernen, zoals is afgesproken in de "Strategische Overallvisie 2020: Leven in Leudal". NB citaten uit de "Strategische Overallvisie 2020: Leven in Leudal":  Leudal zal keuzes moeten maken hoe de nog langzaam groeiende woningvoorraad wordt verdeeld over de kernen  Herstructurering en nieuwbouwplannen voor alle kernen.  De Raad heeft aangegeven te opteren voor een actief grondbeleid. Dit vraagt een goede relatie tussen exploitatie en reserve. Actief grondbeleid heeft gevolgen voor de hoogte van de reserve, omdat er een buffer dient te zijn om zowel specifieke als algemene risico's die samenhangen met het voeren van een actief grondbeleid, op te kunnen vangen. NB Zie paragraaf 5.4.3: Vaststellen berekeningssystematiek weerstandsvermogen; collegebesluit 24 maart 2009.

"Grip op Grond" november 2009

21

Winsten, verliezen en risico's Winsten en verliezen: Er valt te lezen dat de lopende exploitaties gezond zijn en dat er een substantiële winst is genomen in 7 woningbouwexploitaties en in 2 bedrijventerreinenexploitaties. 1. Heibloem Agter Gesselts I. In 2007 werd de laatste bouwkavel verkocht. Er is een eerste winst genomen van € 100.000,--, de resterende winst zal bij afsluiting van de exploitatie worden genomen en wordt geraamd op € 25.000,--. 2. Hunsel Nuienveld. In dit plan waren al 40 woningen gebouwd en in 2007 zijn de laatste 2 kavels verkocht. Resterende infrastructurele werkzaamheden zijn en worden verricht in 2007 en 2008. In 2007 is een winst genomen van € 250.000,-- en er wordt verwacht dat de exploitatie sluit in 2008 met een batig saldo van € 45.000,--. 3. Neer Wijnbeek II. Het plan verkeerd in de eindfase. De laatste grond is in 2007 verkocht. Er is een winst genomen van € 225.000,-- en het batig eindsaldo wordt geraamd op € 80.000,--. 4. Nunhem Kerkstraat Noord Ook deze exploitatie zal in 2008 worden afgesloten. In 2007 is een winstgenomen van € 90.000,--. 5. Roggel Pasveld. Winsten zijn er in dit plan door grondverkopen. Er is een winst genomen van € 70.000,--. 6. In de kern Heythuysen is een bouwkavel te koop aan de Rozenhof 1 waarvoor in 2007 infrastructurele werkzaamheden werden verricht.

In de kern is ook een strook grond verkocht voor een bouwplan van een particulier. Er is een winstgenomen van € 20.000,-- . naar verwachting sluit de exploitatie in 2008 en wordt nog een batig saldo van € 5.000,-- verwacht. 7. Neer Wijnbeek III. Dit project is in 2007 afgerond met een batig saldo van € 4.491,--. Verliesneming: Er is een verlies genomen en wel uit het plan Velter in Hunsel t.b.v. € 300.000,--. Risico's: Er is een overzicht opgenomen van lopende exploitaties, met de risico-indicatie: Goed- TwijfelNadelig. Te lezen valt dat de grootste risico's zich voordoen bij de exploitatie van: Ell Plan -Steenenbampt Hiervan wordt aangegeven dat het plan of de investering verliesgevend zal zijn en/ of de risico's een zware stempel zullen gaan drukken. Steenenbampt is een woningbouwproject dat een gebied omvat van 15 hectare waarop 170 woningen gebouwd kunnen worden, verdeeld in 3 fases. Fase 1 sluit met een tekort. Bij het overdragen van het plan naar een marktpartij zijn niet alle risico's en verplichtingen overgedragen. Het is afwachten of na realisering van fase 2 en 3 het plan kostendekkend zal zijn. NB Zie paragraaf 5.3.3 Paragraaf grondbeleid in de programmarekening 2008. Haelen Zevenellen In dit plan is in totaal geïnvesteerd € 2,7 miljoen, gerelateerd aan een bedrijvenbestemming.

Met REO Midden-Limburg BV is een overeenkomst gesloten dat de gronden op verzoek van REO worden doorgeleverd. Het initiatief ligt bij REO en overdracht zal plaatsvinden tegen kostprijs. (Zie ook paragraaf 5.2.2 : Beleid vastgesteld in de 1ste helft 2007). Heythuysen De Bevelanden Fase 2 In totaal is € 3,9 miljoen geïnvesteerd, maar het duurt nog wel voordat dit woningbouwplan in exploitatie wordt genomen. De langere looptijd en de hoogte van de investering vormen hier het risico. Hunsel Brugger

"Grip op Grond" november 2009

22

Rondom de voetbalvelden bezit de gemeente 4,8 ha grond met een boekwaarde van € 970.000,--. Er wordt verwacht dat een kostendekkendheid alleen wordt verkregen door woningbouw. Wanneer echter ook de accommodaties van verenigingen verplaatst dienen te worden dan zal dit een risico zijn voor de kostendekkendheid. Hunsel Velter Het in de kern van Hunsel gelegen voormalig aannemersbedrijf met woning werd in 2000 gekocht. De boekwaarde van dit pand bedraagt € 287.000,--. Ook is er bodemvervuiling geconstateerd. (kosten +/- € 100.000,--.) Het nog te ontwikkelen plan zal bepalend zijn voor de opbrengsten en dus voor de kostendekkendheid. Woningbouw in exploitatie: Er wordt een overzicht gegeven van 16 in exploitatie zijnde woningbouwplannen. Eén exploitatie, Neer- Wijnbeek III, is afgesloten in 2007. Alle exploitaties worden toegelicht. Zo staat vermeld dat bij het woningbouwplan Ittervoort Noord de grond voor fase II in 2006 aan de ontwikkelaar werd verkocht met terugkoopgarantie. Dit geldt ook voor Plan Neeritter Op den heuvel. Ook hier is in 2006 grond verkocht door de gemeente aan een projectontwikkelaar met terugkoopverplichting. Voorraad gronden voor woningbouw niet in exploitatie Voor de toekomst staat ruim 24 ha grond ter beschikking.

Hierbij wordt geconstateerd dat de spreiding van de gronden over de kernen onevenwichtig is en dat de kostendekkendheid bij enkele exploitaties niet vanzelfsprekend zal zijn. Bedrijventerreinen in exploitatie In 2007 werd een kavel verkocht in het plan Roggel- Laak en twee in Heythuysen- Arenbos. In Roggel is alle grond uitgegeven. In Heythuysen- Arenbos is nog grond aangekocht, zodat invulling van fase 2 mogelijk is. In Haelen- Windmolenpark wordt het bedrijventerrein geëxploiteerd door REO Midden-Limburg BV en zijn er geen gronden verkocht in 2007. Alle exploitaties worden toegelicht. Bedrijventerreinen niet in exploitatie: Grenzend aan bedrijventerrein Haelen- Zevenellen en Ittervoort liggen mogelijkheden voor uitbreiding van de bestaande bedrijventerreinen. De gemeente heeft de gronden in eigendom. Grondexploitaties die in 2007 nadere aandacht hebben gekregen. In 2007 hebben er enkele zaken met een relatie tot grondexploitatie aandacht gekregen en dit heeft geleid tot een feitelijke opschoning van 4 projecten, te weten Horn - perceel Houterweg, HunselBrugger boerderij, Hunsel- Brugger akkergrond en tenslotte Hunsel Rabobank.

5.3

Kaders gemeentelijk beleid 2008.

5.3.1 Paragraaf Grondbeleid in de programmabegroting 2008 Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting: De begroting 2008 is al veel meer dan de begroting 2007, opgesteld als een programmabegroting met hierin opgenomen een afzonderlijke paragraaf Grondbeleid zoals het BBV voorschrijft. Op basis van onderstaande definitie zijn beleidsregels vastgesteld, waarbinnen het college en het ambtelijk apparaat het grondbeleid kunnen uitvoeren. Volgens het BBV dient de paragraaf grondbeleid de visie weer te geven op het grondbeleid in relatie tot de wijze waarop geprobeerd wordt de doelstellingen, zoals opgenomen in de programma's, te realiseren. NB Deze slag dient de gemeente Leudal echter nog te maken. De doelen in de programma's zijn nog niet SMART geformuleerd en relaties in de paragraaf grondbeleid met deze programmadoelen

"Grip op Grond" november 2009

23

op gebied van volkshuisvesting, werkgelegenheid, economie,recreatie en toerisme etc. zijn nog niet gelegd. De gemeente Leudal heeft het grondbeleid als volgt gedefinieerd:  Het op verantwoorde wijze handhaven dan wel wijzigen van het bestaande grondgebruik ten behoeve van de gebiedsontwikkeling en onroerende zaken. Hierbij valt te denken aan de ontwikkeling van nieuwe woon-, werk- en recreatiegebieden en beheer.  Mogelijk op een actieve manier realiseren van gewenste veranderingen in het grondgebruik, waarbij het steeds meer gaat om het stimuleren van derden om te investeren in onroerend goed en openbare ruimte tegen een goede prijs/kwaliteitsverhouding  Dit alles binnen de gestelde termijnen en tegen maatschappelijk aanvaardbare offers, zodat dit past in de door de gemeente geformuleerde doelstellingen op het gebied van ruimtelijk beleid. Een beleid dat gebaseerd is op de behoefte aan woon- , werk- en utiliteitsvoorzieningen met bijbehorende infrastructuur en leefomgeving. Vastgestelde beleidsregels op basis van bovenstaande definitie: Grondbeleid is geen doel op zich maar een instrument ter ondersteuning van andere gemeentelijke beleidsvelden.

 Binnen de kaders van het gemeentelijk grondbeleid dienen op economisch verantwoorde wijze onroerende zaken te worden beheerd en (nieuwe ) bouwlocaties te worden ontwikkeld, zodat doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, werkgelegenheid, economie en andere doelstellingen zoals recreatie en toerisme kunnen worden verwezenlijkt.  Grondbeleid van de gemeente gaat primair uit van een actieve rol van het grondbedrijf en is gericht op het actief realiseren van de gewenste gebiedsontwikkeling.  Centraal staat in principe de beschikbaarheid van de grond (actieve grondpolitiek)  Het grondbeleid moet tegen aanvaardbare (financiële) offers geschieden. Dit impliceert een marktconforme en functionele benadering en aanpak, ofwel het streven naar een zo groot mogelijk financieel-economisch rendement (functionele grondpolitiek)  Instrumenten die hiertoe kunnen worden ingezet zijn: Minnelijke aankoop, Wet voorkeursrecht Gemeenten, Onteigening, PPS-constructies, Exploitatieovereenkomsten en dergelijke. Ook in deze Programmabegroting wordt, net als in de Begroting 2007, melding gemaakt van een nog op te stellen Nota Grondbeleid waarin de Raad de kaders en uitgangspunten vast legt waarbinnen het college en de ambtelijke organisatie het grondbeleid kunnen uitvoeren.