BL. 2 Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad, Stec, 10 oktober 2022

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

20

Bespiegeling op de scenario’s Bij keuze voor scenario 0 ligt er nog steeds een opgave op vlak van logistiek. Immers, de nog te vestigen (en al gevestigde) bedrijven hebben personeel nodig, zullen gebruik maken van faciliteiten en voorzieningen en wilt u langjarig binden aan Lelystad. U trekt niet simpelweg de trekker er uit en stopt met logistiek. Bedrijven hebben namelijk al verkoopcontracten getekend en maken nu bouwplannen. Van belang blijft bovendien om onderwijs en arbeidsmarkt op elkaar te laten aansluiten, dat de infrastructuur goed is, dat eventuele arbeidsmigranten (tijdelijke) huisvesting kunnen vinden, etc. Doet u dit niet dan loopt u het risico dat bedrijven na een eerste huurperiode weer vertrekken en er leegstand ontstaat. U hebt de verplichting om met de bedrijven in gesprek te gaan en blijven over het vestigingsklimaat (en verbetering daarvan). Binnen de scenario’s om door te gaan met logistiek (scenario 1 en 2) merken we op dat Lelystad in de afgelopen periode haar sporen heeft verdiend. Dit – in combinatie met een blijvende ruimtevraag vanuit alle logistieke sectoren en beperkt aanbod in omliggende regio’s – maakt dat Lelystad selectiever kan zijn in welke logistiek te faciliteren. Focus op die logistieke activiteiten die het beste aansluiten bij de toekomstige sociaal economische en maatschappelijke situatie van de stad nu en in de toekomst past hierbij.

Dit betekent in feite dat het scenario ‘hoogwaardige logistiek’ het meest in beeld komt. Binnen dit scenario is de toegevoegde waarde van de logistiek/nieuwe bedrijven het hoogst (in termen van directe/indirecte werkgelegenheid, bijdrage aan faciliteiten en voorzieningen, duurzaamheid). Dit scenario biedt daarmee kansen voor verdere versterking van de sociaal economische structuur van de stad. Andere grootschalige investeringen – niet zijnde logistiek – zullen in beperkte mate landen in Lelystad. Immers, maakindustrie is vaak minder verhuis- en verplaatsgeneigd. Mogelijk kan Lelystad profiteren van de verstedelijkingsambities in de MRA en het uitplaatsen van bedrijven uit onder andere de haven van Amsterdam. De ontwikkeling van werkgelegenheid bij deze bedrijven is vaak lager dan bij logistiek. En ook bij deze bedrijven zal de inzet van arbeidsmigranten een rol spelen. Grootschalige nieuwe productiefaciliteiten vestigen zich incidenteel in Nederland. Voor bijvoorbeeld een batterijfabriek zijn locaties in Groningen, Zeeland en Drenthe vooralsnog aantrekkelijker. En bovendien is een dergelijke strategie risicovol. Bedrijven kunnen Nederland ook overslaan in de vestigingskeuze. Productiebedrijven die mogelijk passen bij Lelystad (/Flevoland) zijn bedrijven in transitiesectoren (energie, circulair, duurzaamheid).

De locatiedynamiek van dit type bedrijven begint aan te trekken, maar zijn vaak gerelateerd aan bestaande vestigingen. De mogelijk overloop van bedrijven uit de MRA biedt in die optiek kansen, maar het zijn vaak onzekere trajecten waarin op concernniveau ook andere keuzes gemaakt kunnen worden. Van oudsher is Lelystad sterk in MKB bedrijvigheid. Deze bedrijven zijn zeker ook in de toekomst interessant (en verdienen aandacht in het economisch en vestigingsbeleid), echter qua ruimtegebruik en (stuwende) werkgelegenheid vertegenwoordigen zij een geringer aandeel. Hiermee kan de schaalsprong (en het terugdringen van uitgaande pendel) slechts beperkt gerealiseerd worden. Lelystad is vooralsnog minder aantrekkelijk voor dienstverlenende (kantoor)werkgelegenheid. Als gevolg van de groei van het logistiek industrieel complex zullen ook aanverwante diensten meer werk vinden in Lelystad, wat een nevenvestiging aantrekkelijk maakt. Dit type bedrijvigheid zal in het centrum/nabij station ruimte vinden.

21

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

4 Advies en instrumenten 4.1 Advies 1: (Versterking) logistiek past bij sociaal economische structuur Lelystad Logistiek en opslag is een groeimarkt Lelystad heeft goede positie voor aantrekken en verder versterken van de logistieke sector. De logistieke sector is een groeimarkt en binnen de (wereld)economie zijn supply chain oplossingen van groot belang om de samenleving draaiend te houden. Denk bijvoorbeeld aan de bevoorrading van supermarkten, winkels en/of de bezorging van online verkochte producten. Ook van de medische logistiek is sinds de corona-pandemie duidelijk geworden dat deze cruciaal is om ziekenhuizen open te houden en/of om vaccins of andere hulpmiddelen te distribueren. Voor productiebedrijven is het – binnen de mondiale supply chains – cruciaal om bij disrupties (lockdown, blokkade Suez-kanaal) voorraad/halffabrikaten dichtbij opgeslagen te hebben zodat productieketens niet verstoord raken. Kortom, logistiek en opslagruimte is ook in de toekomst van groot belang. Lelystad kan profiteren van haar opkomende positie binnen de logistieke (vastgoed)markt. Het logistieke ecosysteem in Lelystad (en breder de provincie) moet nog verder groeien. Via LCF zijn diverse actielijnen geformuleerd om de samenwerking tussen en met de logistieke sector (en overheid/kennisinstellingen) te versterken.

Met een sterkere positie als logistieke vestigingsplaats ontstaat meer draagvlak voor samenwerking en wordt de positie verder versterkt (opwaartse spiraal). Logistiek is van toegevoegde waarde voor de regionale economie Logistiek en distributiecentra zijn enigszins paria binnen de huidige ruimtelijke ordening en in beleid. Toch is dat niet altijd fair. Immers, logistieke activiteiten zijn ook van toegevoegde waarde voor de regionale economie. Vaak wordt gezegd dat er weinig mensen werken bij logistieke bedrijven, maar dat is slechts ten dele waar. Als we logistiek vergelijken met andere bedrijfsruimtegebruikers, dan constateren we dat het aantal werknemers per hectare (boven)gemiddeld is. Een en ander hangt wel af van het type activiteiten. Bij pallet- en geconditioneerde opslag is het aantal medewerkers gemiddeld genomen lager dan bij ecommerce activiteiten en/of hoogwaardige (medische) producten. Ook de mate van automatisering speelt mee in het aantal medewerkers dat er werkt. Onderstaande tabel geeft een vergelijking tussen diverse sectoren op de (bedrijventerreinen)markt. Tabel 1: Banen per hectare per bedrijfssegment

Productie textiel Productie VGM/agrofood Productie metaal Productie hightech Logistiek agrofood Logistiek retail Logistiek e-commerce Logistiek medtech Bouw (Groot)handel

Bandbreedte aantal werknemers per hectare 20-25 30-40 25-35 50-60 20-30 30-50 40-80 50-70 40-50 30-40

Aantrekkingskracht Lelystad op dit type bedrijven

Stec Groep op basis van cijfers EIB (2022), LISA, 2021 en eigen monitoring bedrijvendynamiek (2000-2022)

Onderscheidende kenmerken: ruimte, arbeidsmarkt en ‘energie’ Op basis van de beoordeling van het vestigingsklimaat van Lelystad beoordelen we dat logistiek past bij het DNA van Lelystad en er ook voldoende mogelijkheden liggen voor verdere versterking van de logistieke sector in de stad/regio. We noemen drie onderscheidende kenmerken.

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

1.

2.

3.

22

Lelystad heeft – ook na de groei van het ecosysteem door de aangekondigde vestiging van bedrijven – nog ruimte voor verdere groei. Er zijn nog goed ontsloten plekken waar bedrijventerrein voor logistiek ontwikkeld kan worden. Ruimte interpreteren we ook als de ruimte om verder te groeien. Afgelopen periode heeft Lelystad (en de regio) geïnvesteerd in de (harde en zachte) logistieke infrastructuur. Hier is nog ruimte voor verdere versterking. Met de groei in aantal logistieke bedrijven ontstaat hier steeds meer draagvlak voor. Op vlak van onderwijs, samenwerking en logistieke voorzieningen is de basis gelegd welke verder uitgebouw kan worden. Daarnaast is Lelystad/Flevoland een groeimarkt. De komende jaren zal een deel van de woningbouwopgave in de regio landen. Dit betekent een aanwas van nieuwe potentiële werknemers. Ambitie is om de woon-werk balans in de regio te verbeteren. Met het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid kan hierin worden voorzien. Logistiek – en dan met name de arbeids- en kapitaalintensieve activiteiten – kunnen bijdragen om de ‘beweging naar boven’ te maken en het profiel van beschikbare banen in Lelystad te verhogen (en op die manier het opleidingen niveau en het niveau van de beroepsbevolking te versterken). Als derde onderscheidend element noemen we de ‘energie’ die de regio uitstraalt.

Pionieren en/of ruimte voor groei zit ingebakken in de geschiedenis van de provincie/regio/stad. Voor bedrijven is de ‘rode loper’ een belangrijk criterium bij de definitieve vestigingskeuze.

Logistieke markt blijft komende jaren ‘heet’, omliggende regio’s faciliteren beperkt logistiek Op basis van (macro-economische) prognoses verwachten we dat de logistieke sector ruimte blijft vragen in de komende decennia. Omdat omliggende regio’s – om diverse redenen 4 – op de rem trappen, kan Flevoland (en Lelystad) hiervan profiteren. In totaal verwachten we dat er circa 500 tot 1.000 hectare aan uitbreidingsvraag van bedrijven ‘boven de markt hangt’ in de komende 20 tot 30 jaar voor dit deel van Nederland. Vanuit Den Haag (NOVI, Mooi Nederland, Tweede Kamer) worden nu beleidsafspraken gemaakt voor verdere clustering van (logistieke) grootschalige activiteiten. Lelystad kan – indien zij dit wil – hier een bijdrage aan leveren/verzorgen.

4.2 Advies 2: Ga selectief om met uitbreidingsruimte; kies voor hoogwaardige logistieke activiteiten Streef naar vestiging van bedrijven die strategisch voor Lelystad kiezen Ons advies is om selectief/selectiever te worden ten aanzien van logistiek en te kiezen voor de activiteiten die de economie van Lelystad versterken. In feite betekent dit dat we het scenario 2 als meest kansrijk zien voor Lelystad. Argumenten hiervoor zijn: • Lelystad heeft een sterke positie veroverd als vestigingsregio voor logistieke bedrijven. Echter, het ecosysteem draait nog niet op volle toeren (denk aan onderwijs- en opleidingen aanbod, intensiteit van samenwerking tussen/met bedrijven om tot innovatie te komen, op- en overslag en aantal multimodale verbindingen). Voor de verdere versterking van het vestigingsklimaat is meer ‘massa’ noodzakelijk. • Logistiek past bij de huidig kenmerken van de stedelijke beroepsbevolking van Lelystad van Lelystad. Op basis van een verdere groei/vestiging van bedrijven (invulling bestaande verkochte percelen en nieuwe acquisities) verwachten we dat tot circa 15.000 logistieke banen op termijn realistisch kan zijn (nu circa 5.000). Een groot deel van deze banen is praktisch van aard, wat ook goed past bij de huidige kenmerken van de stedelijke beroepsbevolking van Lelystad.

• (Grote) hoogwaardige logistieke vestigingen kunnen ‘stuwend’ zijn voor overige werkgelegenheid in Lelystad en de regio. De vestiging kan een spin off effect hebben voor aanverwante bedrijven en/of services. Een mooi voorbeeld in dit verband is Inditex. Als gevolg van deze ontwikkeling heeft ook het bedrijf Simei zich in Lelystad gevestigd. Omgekeerd is ook het geval: de locatiekeuze van Kloosterboer (inmiddels Lineage) is direct gekoppeld aan de aanwezigheid van McCain in Lelystad. Op dit moment

Met name in Amsterdam, regio Gooi en Vechtstreek, Utrecht en Veluwe speelt een gebrek aan beschikbare ruimte een voorname rol hierin.

4

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

•

•

•

kent Lelystad veel (kleine) MKB. Stuwende werkgelegenheid en bedrijfsvestigingen kunnen van toegevoegde waarde zijn voor de volatiliteit van de lokale economie. De verworven positie en schaarste aan bedrijfsgrond in de bredere regio maakt dat u daadwerkelijk selectief kunt zijn waar het gaat om vestiging van bedrijven. Dat is anders dan afgelopen jaren. U kunt selectief zijn in het type bedrijfsvestigingen dat u toelaat binnen de gemeente. Het scenario ‘hoogwaardige logistiek’ betekent dat u zich richt op die activiteiten met een specifiek profiel. Binnen dit profiel is het aandeel middelbaar en hoger opgeleide banen groter dan bij reguliere logistieke activiteiten. Hiermee versterkt u ook de arbeidsmarktpositie van de stad. Bovendien is de spin off van dit type bedrijven over het algemeen hoger dan bij andere logistieke activiteiten. Het aandeel vaste contracten is vaak ook hoger bij hoogwaardige logistieke bedrijven (want minder volatiel). Door selectiever te worden en eisen te stellen aan bedrijven, vraagt u feitelijk aan bedrijven welke toegevoegde waarde zij hebben voor Lelystad.

Dit betekent dat u aan bedrijven vraagt welke bijdrage zij leveren aan het versterken van de multimodale goederenoverslag via de containerterminal, welke bijdrage zij leveren aan het onderwijsaanbod / stageplekken in de stad en/of hoe zij eventuele tijdelijke arbeidskrachten willen huisvesten / laten integreren in de regionale samenleving.

Welke logistieke activiteiten zijn hoogwaardig(er) en passen bij Lelystad? Logistieke bedrijven en bedrijfsactiviteiten die wat ons betreft bij Lelystad en de regionale economie passen en bovendien het logistiek cluster Lelystad versterken: • Lokaal of regionaal doorgroeiende bedrijven (denk aan nieuwe logistieke vestiging van al in Lelystad gevestigde bedrijven zoals Giant, Monta (DHL), etc.). • Bedrijven met een sterke link met lokaal/regionaal ecosysteem (denk bijvoorbeeld aan logistiek gelieerd aan productiebedrijven, zoals logistiek van McCain en/of bedrijven die boost geven aan de lokale containerterminal). • Bedrijven die markttechnisch de Randstad beleveren, dus bedrijven die gericht zijn op consumentenbelevering en retourstromen (dat wil zeggen de ligging optimaal benutten) • Logistieke bedrijven die op zichzelf ook een cluster vormen, door specialisatie op een kansrijk type logistiek (zoals Randstadlogistiek, circulaire economie en (pre-fab-) bouwlogistiek). • Logistieke bedrijven die andere sectoren versterken, zoals landbouw. • Nieuwe bedrijven met een bovengemiddeld aandeel / investeringen in automatisering/robotisering (lighthouse 5 vestigingen van een logistiek dienstverlener) • Internationale bedrijven met bovengemiddeld veel werkgelegenheid, investeren in duurzaamheid en innovatie op de site in Lelystad.

Een subcategorie kan daarnaast zijn vestiging van verwante industrie/diensten. We denken aan een (verkoop)kantoor van een automatiseerder/robotisering, een innovatiecentrum van een logistiek dienstverlener en/of een shared services center (bijvoorbeeld een call center voor afhandeling van customer services). VLIEGWIEL VOOR STEDELIJKE ECONOMIE

Een lighthouse vestiging voor logistiek dienstverleners betreft een strategische site waar (technologische) innovaties getest en/of als eerste geïmplementeerd worden. De nieuwste technieken zijn hier als eerste beschikbaar en worden daarna uitgerold over andere vestigingen van het bedrijf (wereldwijd). Hierdoor is er meer management en hoger opgeleid personeel aanwezig in de vestiging en voor het hoofdkantoor worden staat deze vestiging nadrukkelijk op de radar. Grote nieuwe klanten worden hier rondgeleid.

5

23

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

24

Hoogwaardige logistieke activiteiten zijn vaak/vaker stuwend voor de economie. Dit betekent dat de spin off effecten groter zijn dan bij reguliere logistieke activiteiten. Bovendien kan een sterk logistiek cluster ook aantrekkelijk zijn voor (hoogwaardige) productie om nabij dit cluster gevestigd te zijn. Sowieso vinden bij hoogwaardige logistieke vestigingen diverse assemblage en/of waarde toevoegende activiteiten plaats. Denk aan het in elkaar zetten van producten, het installeren van elektronica en/of eerste bewerkingen voor refurbishing van producten. Voor productiebedrijven kan het dus aantrekkelijk zijn/worden om in die nabijheid gevestigd te zijn. In het verleden zijn logistieke vestigingen van internationale ondernemingen ook reden geweest om een verkoop- of hoofdkantoor te vestigen in dezelfde regio. Indien de trend van reshoring doorzet, kunnen ook vormen van productie op vergelijkbare wijze landen nabij de logistieke vestigingen.

Aspecten die kunnen bijdragen aan versterken regionaal economische meerwaarde Focus op die logistiek met een belangrijke regionaal economische of maatschappelijke meerwaarde vraagt om een heldere toetsing van nieuwe initiatieven. Hierbij zijn wat ons betreft een aantal elementen die van belang zijn voor de afweging van huisvestingsvraagstukken: 1. historie bedrijf 2. economische gronden 3. sociaal-maatschappelijke aspecten 4. bijdrage aan regionaal ecosysteem 5. bijdrage aan faciliteiten en voorzieningen 6. duurzaamheid en energietransitie (koppeling met het programma Hoofdstad van de Nieuwe Natuur) 7. is sprake van een strategische vestiging? In de basis stellen we voor dat geïnteresseerde bedrijven relevante aspecten via een checklist in beeld brengen en de motivering zo zorgvuldig mogelijk beschrijven. Ook kunt u om een mondelinge toelichting vragen bij de aangeleverde stukken. Hiermee wordt direct duidelijk welke eindgebruiker interesse heeft in vestiging.

ELEMENTEN VOOR EEN TE ONTWERPEN CHECKLIST NVENTARISATIE RUIMTEVRAAG BEDRIJF Herkomst bedrijf • huidige vestigingslocatie • historie van het bedrijf Inhouse/outsourced • inhouse • outsourced: wie is klant erachter en wat is de contractduur, dedicated voor 1 klant of public DC? Indien public: hoe is de verdeling van de oppervlakte per klant Type bedrijfsactiviteiten Verzorgingsgebied van het bedrijf Regio / land en procentuele verdeling Beknopte samenvatting van het initiatief Hoeveel vierkante meters kavel/gebouw • m² bvo, m² kavel wordt gevraagd • nieuw (1e vestiging) of uitbreiding of verhuizing van elders Hoeveel vierkante meters kavel/gebouw • m² bvo, m² kavel wordt mogelijk elders achtergelaten • locatie • wat gebeurt er met deze locatie Werkgelegenheid, naar functieniveau • totaal van de vestiging, nu en verwacht over 5 jaar • laaggeschoold, middelbaar geschoold, hooggeschoold • verhouding vast/flex • inzet arbeidsmigranten • bijdrage aan huisvesting arbeidsmigranten • gemiddeld, piek(en) en dal(en) Economische binding met gemeente en • relatie met topsectoren in regio regio (onderdeel van een keten / cluster) • bedrijven in regio waar bedrijf mee samenwerkt/relatie mee heeft • bestaand # FTE in de regio • belang van deze regio in totale omzet van het bedrijf? Tijdpad van de ruimtevraag (urgentie) Plannen met de huidige bedrijfslocatie Eigendom nieuwe locatie • eigendom /

huur • plannen voor sale lease-back

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

Duurzaamheid / landschappelijke inpassing

Beoogde locatie(s) waar het bedrijf zich wil vestigen Mate van gebruik multimodaal vervoer

Mobiliteit

25

• kenmerken duurzaamheid pand/energie • circulair bouwen • landschappelijke inpassing • aandacht voor groen-blauwstructuren en biodiversiteit • locatie • status • benodigde procedure • oorsprong goederen en modaliteitsplit inkomende goederenstroom • bestemming goederen en modaliteitsplit uitgaande goederenstroom • retourstromen • gebruik shared services, shuttle-service • verwachte personen/goederenstromen per dag

Bovenstaande elementen kunnen in een overzicht door het bedrijf worden aangeleverd. Aan u is het zaak om deze aspecten te beoordelen. Welke norm of criteria wilt u hanteren? U kunt de individuele criteria beoordelen door hier punten aan toe te kennen. Hiermee legt u direct ook bloot waar een bedrijf een ‘beter verhaal’ moet hebben. Sommige aspecten kunt u definiëren als een ‘hard’ criterium. Onderstaand overzicht een voorbeeld hoe u toetsing kunt vormgeven. Gekoppeld hieraan kan een convenant met het bedrijf worden gesloten ten aanzien van de realisatie van de genoemde aspecten, zodat er ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt wat beloofd wordt. Om speculatie (ook van een logistiek dienstverlener) te voorkomen is het wenselijk om minimaal voor 50% verhuurd te hebben aan een eindgebruiker/klant alvorens te mogen afnemen. Aspect Historie bedrijf Economische gronden Sociaal-maatschappelijke aspecten Bijdrage aan regionaal ecosysteem Bijdrage aan faciliteiten en voorzieningen Duurzaamheid en energietransitie Strategische vestiging

Toetsing Kwalitatieve beschrijving en bedrijfspresentatie Norm instellen voor aantal medewerkers per hectare / m2 Pitch door bedrijf en bereidheid tot ondertekenen samenwerkingsovereenkomst Pitch door bedrijf en bereidheid tot ondertekenen samenwerkingsovereenkomst Norm instellen voor gebruik van faciliteiten en voorzieningen Borgen in uitgiftevoorwaarden en/of bestemmingsplan en pitch door bedrijf (vastgelegd in koopovereenkomst) Risico en sensitiviteitsanalyse

Als voorbeeld van een dergelijke kwalitatieve toetsing nodigen wij u uit om de Ontwikkelleidraad van de gemeente Tilburg voor locatie Wijkevoort te bekijken. In deze leidraad is toetsing en normering vastgelegd.

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

26

4.3 Advies 3: Veranker sturing in beleid, instrumenten en uitvoering Hoe kunt u sturen op vestiging van hoogwaardige logistiek en/of logistiek die maximaal bijdraagt aan de regionale economie? Op verschillende momenten in een planvormingsproces en/of uitgifteproces is sturing mogelijk. Ambities over regionale en lokale meerwaarde wordt vastgelegd in beleid (hierin kan bovendien de ‘speelruimte’ nader worden vastgelegd. Beleidsmatige sturing kan tot stand komen door ambities voor hoogwaardige logistiek vast te leggen (Economisch Perspectief Lelystad 2030). De bijdrage van een economische ontwikkeling kunt u verankeren in de Omgevingsvisie. Ook aspecten van duurzaamheid, landschappelijke inpassing en wonen worden hierin vastgelegd, waardoor een integraal plan ontstaat. Bij een nieuwe locatieontwikkeling is veel sturing mogelijk, zowel ten aanzien van landschappelijke inpassing, meervoudig ruimtegebruik, functiemenging als bijdrage aan lokale/regionale economie. Hieronder geven we hierop een toelichting. Nu worden documenten/vereisten kunstmatig uit elkaar getrokken, terwijl in de praktijk ze gelijktijdig en/of in samenhang worden opgesteld.

Gebiedsvisie/-plan

Bestemmingsplan

Beeldkwaliteitsplan

Ontwikkelkader / uitgifteprotocol

In het gebiedsplan of gebiedsvisie worden de uitgangspunten voor de ontwikkeling vastgelegd. Ons advies is om hierbij breder te kijken dan sec de bedrijfskavels (en een buffer hieromheen). Pak het groots aan en pas het gebied in haar bredere omgeving in. Voorbeeld is de gebiedsontwikkeling rond Greenport Venlo, waar naast bedrijventerrein ook landschapsontwikkeling en natuur onderdeel is van de planontwikkeling. We denken aan: - Inpassing in omgeving - Robuuste groenstructuren rondom en in het gebied - Aandacht voor zichtbaarheid - Ontsluiting langzaam en vrachtverkeer Het bestemmingsplan (of Omgevingsplan) is een nadere uitwerking van de gebiedsvisie. Hierin worden de praktische aspecten van de ontwikkeling vastgelegd. We denken aan functionele regels (welke bedrijven mogen zich vestigen), bouwregels (eisen aan omgeving en gebouw) en overige aspecten waar te vestigen bedrijven rekening mee moeten houden (inrichting terrein, aanvullende eisen, etc.). In het bestemmingsplan wordt verankerd op welke wijze beeldkwaliteitplan, uitgifteprotocol en overige afspraken nageleefd worden. Innovatief op dit vlak kan zijn: - Wijze van ruimtegebruik (meerlaags, conceptueel) - Mogelijkheden voor functiemenging - Eisen ten aanzien van duurzaamheid, klimaatadaptatie, milieunorm gebouwen, circulair bouwen, etc.

- Werken met minimale (en maximale) vereisten ten aanzien van gebouw Het beeldkwaliteitsplan biedt houvast voor de eisen die in het bestemmingsplan zijn vastgelegd. Hierin worden aspecten voor eventuele toetsing vastgelegd. De borging van het beeldkwaliteitsplan is wel een aandachtspunt, aangezien deze formeel geen juridische status heeft. Wat kan zoal vastgelegd worden: - Eisen ten aanzien van materiaal- en kleurgebruik - Gebouweisen (milieunorm, circulair bouwen, etc.) - Verplichting zon-op-dak / sedumdak Privaatrechtelijke borging van een ontwikkelkader/uitgifteprotocol is van belang om de toetsing van plannen door bedrijven mogelijk te maken. Hoewel de jurisprudentie nog niet sluitend is, wordt vanuit het Didam-arrest een transparante en gelijke afweging gevraagd bij gronduitgifte. In het ontwikkelkader of uitgifteprotocol worden de elementen uit advies 2 nader geoperationaliseerd (norm). De wijze waarop bedrijven huisvesting van migranten organiseren is nadrukkelijk onderdeel van dit kader / protocol (en mogelijk ook al in het bestemmingsplan). Voor de toetsing van de plannen van gegadigden is het mogelijk wenselijk om een kwaliteitsteam of toetsingscommissie op te richten welke een onafhankelijk advies geeft over de beoogde ontwikkelingen.

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

Financiële en juridische prikkels

Convenant / prestatieafspraken

Uitvoering/acquisitie

27

Financiële prikkels kunnen zijn: - uitgifte in erfpacht waardoor overheid langjarig grip houdt op gebruik van grond - voorwaarden stellen aan de (jaarlijkse aanpassing van de) erfpachtcanon (bijvoorbeeld een minimale op- en overslag) - korting op grondprijs bij minimale norm van duurzaamheid (overigens hier wel het advies om marktconforme grondprijzen te hanteren) - verplichte deelname aan parkmanagement - hanteren van een kettingbeding in afspraken met bedrijven/bij uitgifte van bedrijfsgrond, zodat ook rechtsopvolgende bedrijven/partijen gebonden zijn aan gemaakte afspraken. Met bedrijven kunnen in de onderhandeling bij gronduitgifte afspraken gemaakt worden over ‘prestaties’ die zij leveren. In de huidige praktijk komen dit soort afspraken ook al voor, echter deze zijn nog maar heel beperkt bindend voor de bedrijven. Om te sturen op lokale en regionale meerwaarde is het wenselijk om dit meer dwingend te maken (en bedrijven ook te helpen om afspraken daadwerkelijk te realiseren). Door te werken met een ontwikkelkader/uitgifteprotocol en daarmee dus toetsing aan de voorkant is de sturing al beter geborgd.

In een convenant/prestatieafspraken kan vastgelegd worden: - Afspraken over inzet personeel met afstand tot arbeidsmarkt - Afspraken over scholing/samenwerking met onderwijsinstellingen - Wijze waarop (tijdelijke) huisvesting van arbeidsmigranten vorm krijgt - Prestatieafspraken omtrent op- en overslag van goederen via terminals in Lelystad/regio - Samenwerking tussen bedrijven in LCF Bij de uitvoering van ambities is een heroriëntatie van acquisitie-inspanning noodzakelijk. Meer dan in het verleden moet de markt worden verkend op zoek naar bedrijven die toegevoegde waarde hebben voor Lelystad. In alle gesprekken moeten de (nieuwe) ambities centraal staan. Sowieso adviseren we alleen aan een eindgebruiker te verkopen/uit te geven (en/of 50% voorverhuur bij speculatieve ontwikkeling en bij logistiek dienstverlener).

In het bijzonder gaan we nog in op arbeidsmigranten en huisvesting hiervan. We constateren nu dat bedrijven (niet alleen logistieke bedrijven) gebruik maken van arbeidsmigranten. Een deel woont ook in Lelystad, op de particuliere woningmarkt en/of via kleinschalige huisvesting. Het grootste deel van de werknemers pendelt van elders naar de bedrijven. Met de versterking van de logistieke sector en de groei in aantal arbeidsplaatsen neemt hoogstwaarschijnlijk ook de vraag naar arbeidsmigranten toe. In een scenario waar gekozen wordt voor meer hoogwaardige logistieke activiteiten, bedrijven die strategisch voor lange termijn voor Lelystad kiezen, is het vaak beter mogelijk om goede afspraken te maken met bedrijven over collectieve oplossingen in de huisvesting. Zowel in Waalwijk als in Venlo zijn hier goede ervaringen mee, zowel aan de rand van het bedrijventerrein of meer in het bestaand stedelijk gebied. Het gaat dan om wooncomplexen van circa 300 tot 400 wooneenheden. Door bindende afspraken te maken wordt meer op een humane manier huisvesting georganiseerd en bovendien zijn bedrijven aan te spreken op het (eigen) gedrag bij overlast. In de praktijk betekent het vaak dat u afspraken maakt (en regelmatig vinger aan de pols houdt) met de eindgebruiker over het inschakelen van de uitzendbureaus voor arbeidsmigranten.

Deze bemiddelen vaak voor woonruimte (en/of bieden de werknemers een totaalpakket). U vraagt feitelijk aan de (te vestigen) bedrijven om alleen met uitzendbureaus te werken die hun sporen verdiend hebben en/of gecertificeerde huisvesting aanbieden. Omdat een humane huisvesting voor arbeidsmigranten steeds vaker een must have is om überhaupt voor een baan/land te kiezen, verwachten we dat (logistieke) bedrijven steeds meer hierop willen sturen.

4.4 Inspiratie voor realiseren ambities De maatschappij vraagt meer van logistieke bedrijven en vastgoedontwikkelaars en dus ook van de gemeente als gebiedsontwikkelaar. Het gebiedsplan, masterplan, bestemmingsplan bieden de mogelijkheid om sturing te geven aan een duurzame ontwikkeling en landschappelijke inpassing. We geven hiervan enkele voorbeelden ter inspiratie. Functiestapeling en -menging worden op dit moment zowel op gebouw- als gebiedsniveau nog maar beperkt toegepast in logistieke gebouwen. Dit terwijl er wel diverse voorbeelden zijn van meervoudig

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

28

ruimtegebruik, vergroening en inpassing in het landschap. Bij de ontwikkeling van een nieuw bestemmingsplan en/of gebiedsontwikkeling kan meer geëist worden van gebouw en omgeving. Figuur 4: Voorbeelden functiemenging, functiestapeling en meervoudig ruimtegebruik op pand- en gebiedsniveau

Impact van dit type maatregelen: • Efficiënter ruimtegebruik: circa 5 tot 10% besparing van grondgebruik (bij parkeren op dak) oplopend tot verdubbeling van het ruimtegebruik bij meerlaags bouwen. Op basis van marktconsultatie (Stec Groep en DENC, 2022) kunnen dit type maatregelen toegepast worden zonder dat dit de functionaliteit van het pand aantast. • Kosten voor vergroening en verduurzaming en meervoudig ruimtegebruik kunnen al uit. Immers, logistieke beleggingen gaan door het dak en er worden voldoende marges gerealiseerd. Ook grondprijzen kunnen wat dit betreft omhoog. Stec Groep en DENC (2022) hebben ook op gebiedsniveau onderzocht wat mogelijk is. Intensivering van ruimtegebruik bij schaarse ruimte is wenselijk. Gemiddeld is 40 tot 60% van een kavel op een

29

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

bedrijventerrein bebouwd, wordt de beschikbare milieuruimte niet maximaal gebruikt en benaderen bouwhoogtes van panden vaak niet de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan. Intensiveren/mengen met wonen Logistiek en distributie vallen onder milieucategorie 3.2. Het aan- en afrijden van vrachtwagens (ook gedurende de vroege en late uren) en het laden en lossen van vrachtwagens gaat gepaard met lawaai. Daardoor wordt logistiek gescheiden gehouden van andere functies. Echter, distributiecentra zijn vaak 80 tot 120 meter diep, terwijl de lawaaibron (aan- en afrijdende vrachtwagens) zich alleen aan de voorzijde van het pand bevindt. Van de operatie in het pand zelf is buiten niets te horen. Aan de achterzijde van logistieke panden kun je de vogels horen fluiten. Op grond hiervan is zelfs wonen – op geschikte locaties – een functie is die gemengd kan worden met logistiek én het zicht op de lelijke gevels volledig kan wegnemen. Ontwikkelaars spelen hier al op in. Zie onderstaand ontwerp welke nu in procedure is.

Intensiveren aan rand stedelijk gebied Aan de rand van het stedelijk gebied is een betere inpassing van het gebied in de omgeving en het beter benutten van de ruimte door hoogbouw of gestapelde bouw nodig om te intensiveren. Door een oplopende hoogte van buiten naar binnen (grootste hoogte in het midden van het terrein) is de impact op de omgeving kleiner. De overgang van buitengebied naar het bedrijventerrein kan worden geïntegreerd door een oplopende wal met daarop natuurontwikkeling, analoog aan het dakpark Rotterdam. Een deel van de DC’s ligt daardoor onder deze groenstructuur. Daken kunnen bovendien weer gebruikt worden voor energieopwekking en/of glastuinbouw. De locatie is ingepast in de omgeving met robuuste groenstructuren. Al met al wordt een forse ruimtewinst gemaakt en wordt de XXL-logistiek beter ingepast in de omgeving. Zie schetsontwerp hieronder, ook hiervan worden landelijk nu eerste voorbeelden uitgewerkt.

Bron: Intospace, 2022

Bron: Stec Groep en DENC, 2022

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

30

Urban Synergy en Vereniging Deltametropool (2022) verkenden de opgave van grote data- en distributiecentra in Flevoland. Hoe kunnen deze worden ingepast en landen in Flevoland. In elke verstedelijkte regio staat het combineren van functies hoog op de agenda. De druk op de ruimte is groot. Programma’s zoals wonen, bedrijven, recreatie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en duurzame energie vragen om ruimte. Daarnaast is er ook de wens om het beeld en de aantrekkelijkheid van het landschap als aantrekkelijk verblijfs- en vestigingsklimaat in stand te houden. Ook in Flevoland. Het lijkt dat er nu nog voldoende ruimte is, maar juist de open polders zijn niet zomaar geschikt voor elke ontwikkeling. Het stellen van randvoorwaarden om meerwaarde te geven aan de omgeving hoeft geen negatief effect te hebben op het vestigingsklimaat van de bedrijven. Figuur 5: Voorbeeld casestudy van XXL ontwikkeling in Flevoland, met behoud van groene en open structuren

Bron: VDM en Urban Synergy, 2022

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

Bijlage: Analyse en achtergrond

31

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

32

A. Logistiek ecosysteem van Lelystad In dit hoofdstuk wordt de uitgangspositie van Flevoland als logistieke hotspot nader in beeld gebracht. Hierbij wordt zowel de gunstige geografische ligging, aanwezige infrastructuur, bedrijventerreinen en bestuurlijke ambities in beeld gebracht.

A1. Centrale ligging in Nederland De ligging centraal in Nederland – gecombineerd met een goede (snel)wegontsluiting via de A5 / A27 – zorgt dat bedrijventerreinen in Lelystad binnen circa 60 autominuten circa 3 miljoen Nederlanders bereikt kunnen worden. Niet alleen Amsterdam (900.000 inwoners) en Utrecht (400.000 inwoners) vallen binnen deze bereikbaarheid, maar denk bijvoorbeeld ook aan Apeldoorn (180.000 inwoners) of Amersfoort (150.000 inwoners). Vanuit logistiek oogpunt is Lelystad daarmee goed bereikbaar en een aantrekkelijke vestigingslocatie. Figuur 6: gemiddelde rij-afstand per auto

Bron: Openrouteservice, 2022. Bewerking Stec Groep

Naast goede wegontsluiting ook mogelijkheden voor multimodale ontsluiting Niet alleen is Lelystad qua centrale ligging in Nederland en een goede (snel)wegonstluiting een interessante vestigingslocatie voor logistieke bedrijvigheid, ook de mogelijkheid tot multimodaal transport draagt bij aan het logistieke ecosysteem. •

Met Flevokust Haven beschikt Lelystad over een binnenhaven die bereikbaar is voor zowel de binnenvaart als zeevaart (via de Lorentzsluisen in de Afsluitdijk). Flevokust Haven ligt aan één van de drukste binnenvaartroutes van Nederland, jaarlijks passeren circa 25.000 binnenvaartschepen de kust van Lelystad. Vanaf CTU is een dagelijkse verbinding tussen Lelystad en de Rotterdamse haven mogelijk. Verder wordt door de toekomstige verbreding van de sluis in de afsluitdijk (van 14 meter naar 25 meter) de haven bereikbaar voor bredere shortsea-schepen.

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

•

•

33

Recentelijk heeft de provincie Flevoland onderzoek laten doen naar de haalbaarheid van een railterminal in de omgeving van Flevokust haven. Hieruit is gebleken dat een volwaardige railterminal momenteel niet haalbaar is vanwege de huidige ladingpotentie, maar een minder kostbare laadlosvoorziening (LaLo) mogelijk wel. Het grote verschil tussen een railterminal en een LaLo is in de faciliteiten. Een LaLo beschikt niet over (vaste) voorzieningen om goederen over te slaan op een goederentrein. Gebruikers van een LaLo moeten zelf de benodigde voertuigen aanleveren bij het gebruik ervan. Hierdoor zijn de ontwikkelingskosten van een LaLo nadrukkelijk lager dan een volwaardige railterminal. Goederenvervoer per luchtvracht is niet mogelijk op Lelystad Airport. De landingsbaan op het vliegveld is te kort en te smal om zwaardere vrachtvliegtuigen te kunnen faciliteren. Eventuele kleinschalig goederenvervoer in het vrachtruim van passagiersvliegtuigen is wel mogelijk via Lelystad Airport.

A2. Logistieke activiteiten goed voor 4.000 tot 6.000 banen in Lelystad De logistieke sector in de gemeente Lelystad is goed voor circa 1.800 directe banen 6. Hiermee heeft de logistieke sector een aandeel van circa 5% binnen de totale werkgelegenheid binnen de gemeente. Hiermee heeft de sector op papier een bescheiden aandeel in de totale werkgelegenheid. Het belang van de logistieke sector is echter veel groter en strekt zich uit ‘buiten de muren’ van logistieke bedrijvigheid. Naast specifieke bedrijven (transport- en opslagbedrijven en logistiek dienstverleners) vinden echter veel logistieke activiteiten plaats bij productiebedrijven, handelsbedrijven, bouwbedrijven en bij bedrijven in de zorg- en nutssector. Denk bijvoorbeeld aan een warehousemanager van een productiebedrijf of een transportplanner bij een groothandel. Omdat deze genoemde activiteiten niet altijd worden meegenomen bij statistieken is sprake van een onderschatting van het belang van logistieke activiteiten. De Monitor Logistiek Sectorhuis (TNO en BCI 2013), geeft een beeld van de waarde van alle logistieke activiteiten bij bedrijven in Nederland (zowel in de sector vervoer en opslag als daarbuiten), dit wordt ook wel de functionele benadering genoemd 7.

Als we deze analyse toepassen op Lelystad blijkt dat in 2021 circa 10 tot 15% van de totale arbeidsmarkt (circa 4.000 tot 6.000 banen) uit logistieke werkgelegenheid bestond. Denk bijvoorbeeld aan een gedeelte van de bedrijfsactiviteiten bij Intersnack (voedselproductie), Topa (verpakkingsproducent), Lelypharma (medicijnenproducent) of Werkon (metaalbewerking). Ook de grote bouwondernemingen op Oostervaart hebben grote logistieke stromen en bieden ook logistieke werkgelegenheid. Dit percentage ligt hiermee enigszins boven het nationale gemiddelde. Tegelijkertijd zijn niet alle banen bij een logistiek bedrijf per definitie een logistieke baan. Denk bijvoorbeeld aan kantoorfuncties zoals klantenservice of de kwaliteitsafdeling. Als we kijken naar geheel Flevoland, dan verwachten we dat circa 10% van de banen een logistieke baan betreft. Het gaat dan dus om circa 20.000 logistieke banen. Tabel 2: indicatief aandeel logistieke banen bij enkele bedrijven in Lelystad Bedrijf

Banen

Waarvan logistieke banen 200

Omschrijving

15

Intersnack produceert op haar locatie in Lelystad diverse zoute snacks en nootproducten. De primaire bedrijfsactiviteit op de locatie is dan ook productie van voedingsmiddelen. Binnen het pand is echter ook warehousing aanwezig (voor grondstoffen) waarbinnen logistiek medewerkers actief zijn. Denk hierbij aan een warehouse-manager en heftruckchauffeurs. Ook zal het bedrijf op tactisch niveau logistiek personeel in dienst hebben voor onder andere de supply chain planning.

6 Op basis van de SBI-codes van de sectoren groothandel (SB-code 46) vervoer en opslag (SBI-code 49 t/m 53, met uitzondering van personenvervoer en taxidiensten) 7 Logistiek is een functionele bedrijfsactiviteit die in bijna elk bedrijf in Nederland voorkomt. Logistieke activiteiten komen bijvoorbeeld voor in de industrie, handel, bouw, detailhandel of elders. Een behoorlijk aantal industriële of handelsbedrijven in Nederland doet een groot deel van hun logistieke activiteiten nog (deels) zelf, en heeft hiervoor vaak eigen logistieke medewerkers in dienst.

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

80

5

300

100

34

Heembeton produceert op haar productielocatie in Lelystad prefab betonelementen die gebruikt worden in de woning- en utiliteitsbouw. Veel personeel van Heembeton is betrokken bij de productie (machine operator, lassers e.d.), maar het bedrijf heeft ook een logistieke component. Denk hierbij aan heftruck, kraan en shovelbestuurders voor onder andere het beladen van transport. De primaire bedrijfsactiviteiten van Giant in Lelystad is het produceren van fietsen. Ook is op de locatie het hoofdkantoor van Giant Europe gevestigd. Sinds 2020 is de locatie uitgebreid met een distributiecentrum, waardoor ook de logistieke tak van Giant aanwezig is in Lelystad. De logistieke banen zijn wel ondergeschikt aan de productie- en hoofdkantoorbanen op de locatie.

LOGISTIEK IS GEMEENTEGRENS-OVERSCHRIJDEND: SYNERGIE MET OMGEVING VAN BELANG Het belang van de logistieke banen binnen de gemeente zoals hierboven wordt geschetst houdt niet op bij de gemeentegrenzen van Lelystad. Omliggende gemeenten Almere (met onder andere Geodis, A-ware en Lidl) en Zeewolde (Bakker Logistiek, Wolter Koops en VSH) huisvesten diverse grootschalige logistieke bedrijven, die samen met de logistiek in Lelystad het logistieke cluster en de logistieke hotspot Flevoland vormen. Hierbij is de verwachting dan ook dat logistiek dienstverleners in Zeewolde diensten leveren aan industriële bedrijvigheid in Lelystad en vice versa. Het belang – en interactie- tussen de logistieke bedrijven en industriële bedrijven over de gemeentegrenzen heen moet dan ook worden onderstreept. Figuur 7: Selectie van bedrijfsvestigingen met een grote logistieke component in het LCF

Bron: LISA (2021) en bureauexpertise Stec Groep

Logistieke banen voegen jaarlijks circa €350 miljoen toe aan economie Lelystad De circa 4.000 tot 6.000 logistieke banen in de gemeente Lelystad voegen jaarlijks circa €350 miljoen 8 toe aan de toegevoegde waarde binnen de gemeente. Hiermee hebben de logistieke banen een aandeel van ruim 15% van de totale jaarlijkse toevoegde waarde in de gemeente. Deze lag in 2022 op circa €2,1 miljard. Zetten we de toegevoegde waarde van de logistieke sector in landelijk perspectief, dan zien we dat de 8

Op basis van de toegevoegde waarde per arbeidsplaats in de COROP-regio Flevoland (CBS), gebaseerd op 5.000 logistieke banen

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

35

sector aanzienlijk meer bijdraagt in vergelijking met het landelijk beeld. Landelijk gezien creëren logistieke banen circa 10% van de totale toegevoegde waarde. Hierin is wel duidelijk onderscheid zichtbaar tussen regio’s met veel logistieke activiteiten (Venlo, Tilburg e.d.) en weinig logistiek (Zeeland, Friesland e.d.). Toegevoegde waarde in distributiecentra neemt toe In distributiecentra vinden in toenemende mate activiteiten met een hoge(re) toegevoegde waarde (VAL / VAS; Value Added Logistics / Services) plaats. Denk hierbij aan additionele bedrijfsactiviteiten zoals assemblage, om- en verpakking, montage, reparatie of marktspecifieke producttoevoegingen (VAL), maar ook callcenter activiteiten of facturatie (VAS). De integratie van diverse activiteiten (van transport, op- en overslag, tot assemblage, retourhandelingen en ketenregie) binnen eenzelfde distributiecentrum zorgen ervoor dat processen hoogwaardiger worden en steeds meer waarde toevoegen aan het uiteindelijke product. Een mooi voorbeeld hiervan binnen Lelystad is de assemblage-distributie van Giant.

Belangrijke redenen voor de toenemende waarde-vermeerderende activiteiten zijn de splitsing van industriële productie – een van de belangrijkste schakels in de logistieke keten – in primaire productie (componenten, onderdelen halffabricaten) en secundaire productie (assemblage en/of verdere klant-specifieke afwerking van een eindproduct).

A3. Logistiek ‘enabler’ voor overige sectoren en werkgelegenheid De logistieke sector is een onmisbare ‘enabler’ van andere belangrijke sectoren in de gemeente (en provincie). Denk bijvoorbeeld aan de opgaven op het gebied van circulaire economie, maar ook voor de Flevolandse topsectoren energie, gezondheid en voedsel. Deze topsectoren zijn grotendeels afhankelijk van logistieke activiteiten en diensten voor de continuïteit van de bedrijfsuitvoering. Hiervoor schakelen zij lokale/regionale transporteurs in of hebben zelf logistieke functies. Ook bestaat de activiteit van logistieke bedrijven in de gemeente niet alleen uit logistieke activiteiten: denk bijvoorbeeld aan de vestiging van een hoofdkantoor / productie naast het logistieke component. Onderstaande tabel geeft voorbeelden van deze ‘enablerfunctie’ van de logistieke sector. Tabel 3: Voorbeeld van koppeling tussen logistiek en overige bedrijven in Lelystad (en omgeving) Logistiek bedrijf

Koppeling met

Reden Kloosterboer is de vaste logistiek dienstverlener van McCain. Vanuit de productielocatie op bedrijventerrein Oostervaart worden de producten van McCain direct opgeslagen in het vrieshuis van Kloosterboer, vanwaar Kloosterboer ook verantwoordelijk is voor de distributie van de producten. Sinds 1998 produceert Giant op de huidige locatie op Larserpoort fietsen. Sinds 2020 heeft Giant hun productielocatie verder uitgebreid met de vestiging van een grootschalig distributiecentrum naast de productielocatie. Naast productie en distributie is ook het hoofdkantoor van Giant Europe gevestigd op hetzelfde kavel. Textiel-dienstverlener Simei is sinds korte tijd gevestigd op Zuiderpark. Het bedrijf verwerkt de retour-kledingstromen vanuit Inditex en verwerkt deze voor hergebruik. Voor de bedrijfsactiviteiten is een vestiging in de omgeving van inditex een vereiste. Logistiek dienstverlener A-ware (Almere) verzorgt de warehousing en distrubtie van de zuivelproducten die door Farm Dairy worden geproduceerd. Wolter Koops (Zeewolde) is de transporteur van de prefab-betonelementen die door Dycore op de productielocatie op Oostervaart worden geproduceerd.

Bron: Bureauexpertise Stec Groep, 2022

Weinig historische binding met de regio, wel economische en geografische binding Lelystad (en ook Flevoland) kent van oudsher weinig ‘gewortelde’ logistieke bedrijvigheid. Veel logistieke bedrijven in de regio zijn pas enkele jaren in de regio gevestigd (denk bijvoorbeeld aan ontwikkeling van

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

36

bedrijfsvestigingen op Stichtse Kant in Almere sinds 2009, Kloosterboer sinds 2017 of Inditex in 2019). Dit is ook terug te zien in de ontwikkeling van de voorraad logistiek vastgoed de afgelopen 10 jaar, waarbij de voorraad logistiek vastgoed in de gehele provincie Flevoland met circa 200% is toegenomen (van circa 550.000m² naar 1.200.000m²). Hiermee is het aandeel in de totale logistieke vastgoedvoorraad (circa 45 miljoen vierkante meter) bescheiden. Zeker in Lelystad is de voorraad logistiek vastgoed de afgelopen jaren pas sterk gegroeid. (Grootschalige) logistiek in Flevoland is de afgelopen 10 jaar ‘booming’ geworden. De meeste logistieke bedrijven gevestigd in de regio hebben echter wel een economische – en met name geografische – binding met de regio. Vrijwel alle logistieke bedrijven hebben naar verwachting contracten met lokale schoonmaak- of cateringbedrijven. Maar ook ongediertebestrijding, beveiliging en onderhoudscontracten van vastgoed en materieel zijn veelgehoorde lokaal uitbesteedde activiteiten. Logistiek dienstverleners hebben vaak chauffeurs in dienst van een lokaal transportbedrijf. De logistieke sector kent hiermee een van de hoogste indirect-gecreëerde werkgelegenheid van alle sectoren in Nederland. Gemiddeld gezien kent de sector een multiplier van 1,4.

Grofweg resulteert dit in een 0,4 arbeidsplaats aan indirect gecreëerde werkgelegenheid (hierboven genoemde activiteiten) per logistieke baan. Ter indicatie, de gemiddelde multiplier van alle sectoren in Nederland ligt op 1,3. Belangrijk is de economische binding van de logistieke bedrijven aan andere (industriële) bedrijvigheid in de regio. Zoals geschetst in de tabel op de vorige pagina, zijn vrijwel alle logistieke bedrijven in Lelystad (maar ook in Flevoland) een onmisbare schakel voor het brede scala aan industriële bedrijven in de regio. Warehousing (maar regelmatig ook handelingen die waarde toevoegen zoals verof ompakken) van in de regio geproduceerde goederen wordt verzorgd door de diverse logistiek dienstverleners in de regio. Hiermee hebben de logistieke bedrijven vanwege hun klantenbestand wel degelijk een binding aan de regio. Uit eigen onderzoek komt bovendien naar voren dat de beschikbaarheid van voldoende (betaalbaar) personeel cruciaal is voor de bedrijfsvoering (van onder andere grootschalige logistiek). Het grootste deel van de bedrijven (circa 70-80%) blijft omwille van personeel liefst in de huidige regio gevestigd. Hierbij geldt ook dat de regionale of nationale DC’s honkvaster zijn.

Redenen om te verplaatsen voor deze spelers zijn het opschalen naar een grotere marktregio en daarmee andere regiovoorkeuren of juist het regionaler maken van het distributienetwerk. Tot slot kennen de logistieke bedrijven in Lelystad een geografische binding in de regio. Vanwege de centrale ligging in Nederland – gecombineerd met een goede snelweg en multimodale ontsluiting – kan er vanuit Lelystad met relatief korte rijafstanden miljoenen consumenten worden beleverd. Hierdoor is de gemeente een geliefde vestigingslocatie voor bedrijven die vanuit Lelystad primair de landelijke markt willen bevoorraden. Zie ter illustratie ook de tabel hieronder.

37

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

Tabel 4: Ruimtelijke spreiding distributiecentra en marktsegmentatie, naar marktoriëntatie Nationaal georiënteerd DC (NDC)

Europees georiënteerd DC (EDC)

De logistieke bedrijven, verladers en winkelketens die niet heel Nederland vanuit één magazijn kunnen beleveren, hebben meerdere magazijnen, waarbij elk magazijn slechts een deel van Nederland belevert. Het betreft hoofdzakelijk supermarkten, groothandels en pakketdienstverleners zoals Post NL, DHL en DPD.

NDC’s liggen vaker iets centraler in Nederland, zeker als alleen Nederland beleverd wordt, in de as TilburgLelystad. Het betreft hoofdzakelijk retailers, food, supermarkten. De randen van Nederland (zuidoosten, noorden) zijn eigenlijk niet geschikt voor nationale distributie. Toch komt het voor dat een nationaal magazijn toch aan de randen van Nederland ligt, vaak vanwege een historische binding of omdat er een relatie is met een productielocatie.

Veel goederen bestemd voor Europa komen binnen via Rotterdam. Nederland heeft zich na het wegvallen van de binnengrenzen ontwikkeld als een sterke vestigingslocatie voor logistiek om grote delen van Europa te beleveren. Gelet op de relatief kleine thuismarkt en de ligging nabij het hart van de Europese koopkracht is ligt het zwaartepunt van deze logistiek in ZuidNederland. Primair gezien op de as Rotterdam, Moerdijk, Roosendaal, Tilburg, Eindhoven en Venlo, maar ook rond Schiphol en Rotterdam zijn vestigingen van Europese distributiecentra gevestigd.

Toelichting

Ruimtelijke spreiding

Regionaal georiënteerd DC (RDC)

Bron: Stec Groep, 2022

A4. Aantal logistieke vestigers sterk toegenomen Sterke toename logistiek vastgoed in Lelystad, Inditex belangrijke oorzaak De voorraad van logistiek vastgoed is de afgelopen 10 jaar (periode 2012 t/m 2021) binnen de gemeente Lelystad is sterk toegenomen. In totaal nam de voorraad met ruim 270.000m² toe. De komst van Inditex naar Lelystad (opening in 2019) heeft hier met circa 170.000m² een belangrijk aandeel in. Maar ook diverse andere nieuwe logistieke bedrijfsactiviteiten zijn de afgelopen jaren gevestigd of uitgebreid in Lelystad (denk bijvoorbeeld aan Kloosterboer, Giant en diverse kleinere logistiek dienstverleners). Heel recente transacties zijn – zoals Bestseller en Jysk – zijn hierin nog niet meegenomen. Niet alleen is de voorraad logistiek vastgoed binnen de gemeente Lelystad de afgelopen 10 jaar explosief toegenomen, ook binnen het logistiek cluster Flevoland (de gemeenten Almere, Lelystad en Zeewolde) is de voorraad logistiek vastgoed sterk toegenomen. Ook in de cijfers van de logistieke hotspot zijn recente ontwikkelingen – zowel in Lelystad als daarbuiten – nog niet verwerkt en deze ontbreken dus nog.

38

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

Figuur 8: ontwikkeling logistiek vastgoed (in m²) in de gemeente Lelystad en het LCF 1.200.000 1.000.000 800.000

Lelystad

600.000 Logistieke hotspot (Almere, Lelystad en Zeewolde)

400.000 200.000 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Bron: NVM, logisitek vastgoed in cijfers. Diverse jaargangen. Bewerking Stec Groep (2022)

Europese en nationale marktoriëntatie terug te zien in type vestigers: primair gericht op retail & consumer Vanwege de centrale ligging binnen Nederland (en direct gelegen binnen de MRA) is Lelystad (en Flevoland) een gewilde vestigingsplek voor logistieke bedrijvigheid met een nationale marktregio. Recentelijk zijn diverse partijen met een meer Europese marktoriëntatie gevestigd in de regio. Dit profiel is terug te zien in de typering van de logistieke activiteiten: circa de helft van de bedrijvigheid is gericht op de retail & consumer (voornamelijk winkel- en supermarktbevoorrading en B2C). Denk bijvoorbeeld aan Inditex, Koopman of Monta / DHL. Aan de zuidkant van de provincie (Almere) is veel logistiek gericht op de Randstad (o.a. Lidl). Aan de andere kant is er in Flevoland veel B2B-logistiek aanwezig die dienstverlenend is voor de overige (industriële) ecosystemen. Zo zijn bijvoorbeeld Kloosterboer, Bakker, Wolter Koops en A-Ware met gekoeld transport belangrijk voor de agrifoodsector. Figuur 9: Typering en verbeelding logistieke bedrijven (o.b.v. dynamiek in 2012 t/m 2022) 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Automotive Engineering & Manufacturing Technology

Flevoland

Lifescience & Healthcare Parcel & Express Retail & Consumer E-commerce

Bron: Stec Groep, Database Locatiebeslissingen Nederland (2000 – heden)

39

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

Tabel 5: activiteiten en marktoriëntatie van enkele logistieke vestigers Bedrijf Bakker

Vestigingslocatie Trekkersveld (zeewolde)

Voornamelijke marktorientatie Nationaal

Activiteiten Bakker is logistiek dienstverlener voor met name de foodsector. Vanaf hun locatie in Zeewolde worden voornamelijk Nederlandse supermarkten en groothandels bevoorraad.

Omvang kavel 250.000m²

Jaar van vestiging 1995

(diverse kavels)

Knipidee

Sallandsekant (Almere)

NoordwestEuropa

Knipidee is een groothandel in modestoffen. Vanaf hun warehhouselocatie in Almere wordt Noordwest-Europa bedient. Ook is er op het kavel een experience center aanwezig.

35.000m²

2005

A-Ware

Stichstekant (Almere)

Nationaal

35.000m²

2012

Jeveka

Lage kant (Almere)

Nationaal

10.000m²

2014

Inditex

Lelystad Airport Businesspark

NoordwestEuropa

350.000m²

2019

Lidl

Stichstekant (Almere)

Nationaal

160.000m²

2019

Monta / DHL

Noordersluis (Lelystad)

Nationaal

Het pand biedt onderdak aan een kaaspakhuis, verpakkingslijnen en opslag voor verpakte kaas. Ook is op het terrein het hoofdkantoor gebouwd waar ondersteunende diensten zijn gecentraliseerd. Jeveka is een groothandel in bevestigingsartikelen en gereedschappen. Vanuit het pand op Lage Kant wordt primair de Nederlandse markt beleverd. Ook is een showroom en (hoofd)kantoorfunctie aanwezig. Vanuit het distributiecentrum in Lelystad verzorgt Inditex de distributie van de kleding vallend binnen de Inditex-Groep voor voornamelijk de Noordwest-Europese afzetmarkt Vanaf het in juni 2022 in gebruik genomen distributiecentrum worden circa 70 filialen in de regio Noord-Holland, Flevoland en een deel van Utrecht bevoorraad. In 2019 breidde orderverwerker Monta haar bedrijfsactiviteiten in Nederland uit met de overname van het bestaande pand van ‘Van de Scheur Logistiek’. Monta verzorgt de odervwerking voor webshops met (primar) een nationale afzetmarkt.

20.000m²

2019

Bron: Stec Groep, Database Locatiebeslissingen Nederland (2000 – heden)

Toekomstige vestigers in Lelystad hebben voornamelijk Noord-Europese marktoriëntatie Op basis van de historische dynamiek is een duidelijk beeld zichtbaar dat Lelystad (en het logistiek cluster Flevoland) voornamelijk geliefd is bij logistieke bedrijvigheid met primair een nationaal verzorgingsgebied. Dit beeld zal naar verwachting gaan verschuiven naar een meer Noord-Europese oriëntatie door de toekomstige logistieke vestigers in de regio. •

•

In 2024 moet het distributiecentrum van Jysk op een kavel van circa 25 hectare op Flevokust haven in gebruik zijn genomen. Jysk is een internationale winkelketen in interieurproducten. Vanaf deze locatie zal de winkelbevoorrading en webshop van het bedrijf voor Nederland en Noordwest-Europa bedienen. In 2026 zal het distributiecentrum van Bestseller op een kavel van circa 28 hectare op Flevokust haven in gebruik zijn genomen. Bestseller is het moederbedrijf voor ruim 20 modemerken. Vanaf de locatie op Flevokust haven zal de winkelbevoorrading en afhandeling van weborders voor Noordwest-Europa worden afgehandeld.

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

•

•

•

40

In 2023 neemt Hunkemöller een nieuw distributiecentrum van circa 15 hectare op Stichtsekant in gebruik. Op deze locatie worden twee kleinere distributiecentra in Bunschoten en Almere samengevoegd. Vanaf de locatie wordt primair de nationale winkelbevoorrading verzorgd. Vastgoedontwikkelaars Somerset Capital / Intospace (20 hectare, LAB) en Panattoni (25 hectare, Stichtsekant) ontwikkelen de komende jaren logistiek vastgoed. Voor beide ontwikkelingen is zover bekend nog geen eindgebruiker in beeld. Een nog onbekende partij is geïnteresseerd om zich de komende jaren ook op Flevokust haven te vestigen. Dit bedrijf is primair gericht op het verzorgen van de Nederlandse consumentenmarkt (B2C). VERSCHUIVING NAAR NOORD-EUROPESE AFZETMARKT, FOCUS OP RETAIL & CONSUMER BLIJFT Op basis van de toekomstige vestigers in het logistiek cluster Flevoland is een verschuiving naar een meer Noordwest-Europese afzetmarkt zichtbaar. Bedrijven kiezen voor Flevoland vanwege de geografische ligging, goede ontsluiting en de mogelijkheden tot multimodaal transport. Wat echter wel zichtbaar is, is het versterken van de focus op ‘Retail & Consumer’ in de regio. Alle nieuwvestigers zijn gericht op winkelbevoorrading en- of het bedienen van een B2C-consumentenmarkt.

Voldoende uitgeefbare grond schept goede uitgangspositie t.o.v. andere regio’s in Nederland In tegenstelling tot vrijwel alle regio’s in Nederland, beschikt het logistiek cluster Flevoland (inclusief Dronten) nog over veel uitgeefbare grond op bestaande bedrijventerreinen. In totaal is er in de hotspot circa 200 (netto) hectare grond uitgeefbaar (inclusief opties en LAB 2e fase) op de bedrijventerreinen. Een aanzienlijk deel van dit aanbod is echter wel onder optie: naar verwachting is de daadwerkelijk hoeveelheid uitgeefbare grond minder. Ook zijn er grootschalige zachte plannen in regio voor de aanleg van (toekomstige) nieuwe bedrijventerreinen zoals Oosterwold. Het profiel van deze locatie is nog onduidelijk Figuur 10: aanbod van bedrijfskavels in het logistiek cluster Flevoland

Bron: IBIS, 2020 en sites projectontwikkelaars. Bewerking Stec Groep

Hoewel een deel van de kavels nog bebouwd moet worden in Flevoland en Lelystad – en daarmee de logistieke hotspot verder zal groeien – begint ruimte schaars te worden. Echter, in de omgeving van bestaande bedrijventerreinen is nog ruimte voor eventuele nieuwe ontwikkelingen. Hiermee heeft de hotspot een goede uitgangspositie ten opzichte van andere regio’s waarbij de uitgeefbare grond schaars is. De uitgangspositie wordt verder versterkt door een verschuiving in economisch beleid in omliggende regio’s en gebieden (zoals het Amsterdamse havengebied en de provincie Utrecht):

Sturen op toegevoegde waarde logistiek in Lelystad 22.121

•

•

•

41

Provincie Utrecht: kiezen voor ‘L’, geen ‘XXL’: In de Ruimtelijke-Economische strategie van de provincie Utrecht is opgenomen dat er binnen de provincie in principe geen XXL-logistieke bedrijvigheid meer wordt gefaciliteerd. Er is echter weinig ruimte voor bedrijven beschikbaar en de bereikbaarheid staat onder druk, dus het gaat om het vinden van balans. Er zullen keuzes moeten worden gemaakt, ook met betrekking tot het faciliteren van de logistieke sector. Er zijn in Utrecht (met name op Lage Weide) weliswaar grootschalige / XXL-distributiecentra aanwezig, maar nieuwvestiging zal niet worden gefaciliteerd omdat deze grootschalige vestigingen door het grote ruimtebeslag andere (logistieke) activiteiten onmogelijk. Amsterdam: bouwen van 70.000 woningen vanaf 2040 in het Havengebied: De druk vanuit woningbouw op de gemeente Amsterdam is hoog. Voor nieuwe bouwgrond kijkt de gemeente steeds meer naar de transformatie van de huidige havenindustriegebieden. Naast de transformatie van onder andere (voormalige) locaties van kolenoverslag, is de gemeente Amsterdam voornemens om vanaf 2040 ook regulier-gemengde havengebieden te transformeren onder de noemer Haven-Stad.