BL 1 Nota grondbeleid 2023

Voorzieningen De bijdragen die leiden tot een hoger cultureel voorzieningenniveau en een Voorzieningen De bijdragen die tot leiden tot een hogervan cultureel voorzieningenniveau en een De bijdragen diestad leiden een hogere kwaliteit de stad en cohesie in Voorzieningen levendige met verschillende functies. Lelystad wilsociale een aantrekkelijke stad zijn levendige stad metprettige verschillende Lelystadde wilstad eeninaantrekkelijke wijken. wil een woonstadfuncties. zijn. Hiervoor op het vergrotenstad zijn dieLelystad haar cultuurhistorische kwaliteiten koestert.zet Die wil zij zichtbaar en beleefbaar van de en de kwaliteit van de openbare ruimte. Sociale is hierbij dieveiligheid haar cultuurhistorische kwaliteiten koestert. Die wilcohesie zij zichtbaar eneen beleefbaar maken om zo het toerisme en de recreatiemogelijkheden te vergroten. De kust is belangrijk makenuitgangspunt. om zo het toerisme en de recreatiemogelijkheden te vergroten. De kust is hierbij een belangrijk focuspunt. Het Stadshart dient een levendig en multifunctioneel Voorhierbij de bestaande wijken streven we naar een kwaliteitsimpuls. Lelystad en gaat jaren een belangrijk focuspunt. Het Stadshart dient een levendig multifunctioneel centrum te worden. In nieuwe projecten/wijken is aandacht voor alternatieve (niet’70-/’80 wijkente revitaliseren verdichten.

Dat verdichtenisdraagt bij aan de doorstrocentrum worden. Inennieuwe projecten/wijken aandacht voor alternatieve (nietDeze functies dienen een toegevoegde waarde te hebben binnen de mingwoon) en zal functies. de diversiteit van wijken bevorderen. woon) functies. Deze functies dienen een toegevoegde waarde te hebben binnen de ontwikkeling. ontwikkeling. De bijdragen die leiden tot eentot hoger voorzieningenniveau een leven-cohesie in Stedelijke De bijdragen die leiden eencultureel hogere kwaliteit van de stadenen sociale Stedelijke Stedelijke De bijdragen die leiden tot een hogere kwaliteit van de stad en sociale cohesie in digewijken. stad metLelystad verschillende functies. Lelystad wil eenzijn. aantrekkelijke vernieuwingen vernieuwingen wil een prettige woonstad Hiervoor stad zet zijn de die stad in op het vernieuwingen wijken. Lelystad wil een prettige woonstad Hiervoor zet de stad in op het haarvergroten cultuurhistorische kwaliteiten koestert. Die wilvan zijzijn. zichtbaar en beleefbaar maken van de veiligheid en de kwaliteit de openbare ruimte. Sociale cohesie vergroten van en dede veiligheid en de kwaliteittevan de openbare ruimte. Sociale om zo toerisme recreatiemogelijkheden vergroten. De kust is hierbij een cohesie is het hierbij een belangrijk uitgangspunt. is hierbij een belangrijk uitgangspunt. belangrijk focuspunt.

Hetwijken Stadshart dient een levendig multifunctioneel Lelystad centrum te Voor de bestaande streven we naar eenenkwaliteitsimpuls. gaat jaren Voor de bestaande wijken streven we naar een kwaliteitsimpuls. Lelystad gaat jaren worden. In nieuwe projecten/wijken is aandacht voor alternatieve (niet-woon) functies. ’70-/’80 wijken revitaliseren en verdichten. Dat verdichten draagt bij aan de Deze’70-/’80 functies dienen toegevoegdeen waarde te hebbenDat binnen de ontwikkeling. wijkeneen revitaliseren verdichten. verdichten draagt bij aan de doorstroming en zal de diversiteit van wijken bevorderen. doorstroming en zal de diversiteit van wijken bevorderen. Duurzaamheid De bijdragen die leiden tot een klimaatbestendige, natuur inclusieve, circulaire en De bijdragen die leiden tot een klimaatbestendige, natuur inclusieve, circulaire en Duurzaamheid Duurzaamheid De bijdragen die leiden tot een klimaatbestendige, natuur inclusieve, circulaire en energie-neutrale stad. De kwaliteitsimpuls van groen in Lelystad sluit aan bij nieuwe energie-neutrale stad. De kwaliteitsimpuls van groen in Lelystad sluit aan bij nieuenergie-neutrale stad.

De kwaliteitsimpuls van groen in Lelystad sluit aan bij nieuwe maatschappelijkeopgaven, opgaven, klimaatadaptatie, energietransitie we maatschappelijke zoalszoals klimaatadaptatie, energietransitie en gezonden gezond maatschappelijke opgaven, zoals klimaatadaptatie, energietransitie en gezond bewegen in de stad. Gezondheidsschade, fysieke schade en economische schade bewegen in de stad. Gezondheidsschade, fysieke schade en economische schade bewegen in de stad. Gezondheidsschade, fysieke schade en economische schade doordoor hitte-, hitte-, droogte-droogteen wateroverlast moeten worden beperkt.worden Voor de klimaatadapen wateroverlast moeten beperkt. Voor de door hitte-, droogteen wateroverlast moeten worden beperkt. tatieklimaatadaptatie stelde Lelystad de stelde Lokale Lelystad Adaptatiestrategie (LAS) op. VoorVoor de de LokaleKlimaatadaptiviteit Adaptatiestrategie Klimaatadaptiviteit klimaatadaptatie stelde Lelystaddedebestaande Lokale Adaptatiestrategie Klimaatadaptiviteit de woonopgave zijn de verduurzamen woningvoorraad, natuurinclu(LAS) op.

Voor woonopgavevan zijn verduurzamen van de bestaande woningvoorraad, (LAS) op.enVoor de woonopgave zijn verduurzamen van de Toekomstbestendig bestaande woningvoorraad, sief bouwen klimaatbestendig bouwen, conform ‘Convenant natuurinclusief bouwen en klimaatbestendig bouwen, conform 'Convenant natuurinclusief bouwen en klimaatbestendig bouwen, conform 'Convenant Bouwen MRA’, belangrijke speerpunten. convenant speerpunten. bevat een toetsingskader Toekomstbestendig Bouwen MRA',Het belangrijke Het convenant bevat Toekomstbestendig Bouwen MRA', belangrijke speerpunten. Het convenant bevat voor de eerder genoemde thema’s. Daarnaast wil Lelystad energieneutraal zijn in een toetsingskader voor de eerder genoemde thema’s. Daarnaast wil Lelystad 2025.een Hiertoe heeft de gemeente enkele speerpunten opgenomen de Kadernota toetsingskader voor de eerder genoemde thema’s.inDaarnaast wil Lelystad energieneutraal zijn in 2025. Hiertoe heeft de gemeente enkele speerpunten duurzaamheid. energieneutraal zijn in 2025. Hiertoe heeft de gemeente enkele speerpunten opgenomen in de Kadernota duurzaamheid. opgenomen in de Kadernota duurzaamheid. Bij verwijzingen naar andere beleidsstukken streven wij er niet naar uitputtend te zijn. De sectorale Bij verwijzingen naar andere beleidsstukken streven wij er niet naar uitputtend te zijn.

De sectorale beleidsnota’s zijn te allen tijde leidend als het gaat om de beleidsuitgangspunten en de bepalingen inzake dit beleidsnota’s zijn te allen tijde leidend als het gaat om de beleidsuitgangspunten en de bepalingen inzake dit De integrale afweging 15 beleidsthema. beleidsthema. Economie

Bij verwijzingen naar andere beleidsstukken streven wij er niet naar uitputtend te zijn. De sectorale beleidsnota’s zijn te allen tijde leidend als het gaat om de beleidsuitgangspunten en de bepalingen inzake dit beleidsthema.

3.1.2 De waardenmatrix

Om het rendement van de in de vorige paragraaf benoemde maatschappelijke thema’s inzichtelijk te maken en om zaken tegen elkaar af te wegen gebruiken we in het impact-afwegingsmodel een waardenmatrix. We kunnen via deze waardenmatrix in een vroeg stadium ons streven naar de te realiseren maatschappelijke impact inzichtelijk maken. Dat doen we bij het maken van toekomstvisies en gebiedsvisies en in de voorbereidende en planvormingsfases van een gebiedsontwikkeling. De stappen waarin we dit doen, waaronder het selecteren van de relevante maatschappelijke opgaven, beschreven we al eerder in paragraaf 2.3 van de nota. In de besluitvormende fase en bij de realisatie van een ontwikkeling gebruiken we de matrix om te toetsen of de gewenste maatschappelijke impactniveaus in de gepresenteerde plannen behaald gaan worden. De mate van de realisatie van het maatschappelijk rendement dat we met een gebiedsontwikkeling willen bereiken, kunnen we inzichtelijk maken via (een aantal) ontwikkelscenario’s. We beoordelen in hoeverre een ontwikkeling bijdraagt aan de ambities die we op de verschillende maatschappelijke thema’s hebben. We vergelijken daartoe de huidige situatie met de beoogde nieuwe. De beoordeling van de maatschappelijke thema’s gaat niet per definitie op een kwantitatieve wijze.

Maatschappelijke waarden worden immers door verschillende betrokkenen anders waargenomen en daardoor ook anders gewaardeerd. Maatschappelijke waarden zijn lastig of niet in geld uit te drukken. Vanuit de verschillende beleidsvelden binnen onze gemeente kunnen hiervoor richtlijnen, instructies en/of indicatoren worden bepaald die kunnen binnen helpen onze om een kwantitatieve te krijgen maar daarnaast is een verschillende beleidsvelden gemeente kunnenonderbouwing hiervoor richtlijnen, instructies en/of indicatoren kwalitatieve beschouwing essentieel als maatschappelijke in de beoordeling rondom gebiedsontworden bepaald die kunnen helpen om een kwantitatieve waarden onderbouwing te krijgen maar daarnaast is een wikkelingen meegenomen worden. Zoals eerder aangegeven, sluiten we daarbij aan bij het principe van de kwalitatieve beschouwing essentieel als maatschappelijke waarden in de beoordeling rondom 4 essentie gaat worden. over het Zoals welzijn van mensen. brede welvaart , dat in meegenomen gebiedsontwikkelingen eerder aangegeven, sluiten we daarbij aan bij het principe

van de brede welvaart4, dat in essentie gaat over het welzijn van mensen.

Bij de beoordeling van de maatschappelijke impact onderscheiden we vier impactniveaus5 in de waardenmatrix: Bij de beoordeling van de maatschappelijke impact onderscheiden we vier impactniveaus5 in de waardenmatrix:

Grote stijging: Stijging Gelijk: Daling:

•• Grote Grote stijging: De ontwikkeling zorgteen voor een beweging wordt stijging: De ontwikkeling zorgt voor beweging die wordt die geassocigeassocieerd metsignificante een significante stijging van welvaart de brede welvaart op het eerd met een stijging van de brede op het maatschappelijk thema maatschappelijk thema DeDe ontwikkeling op het het •• Stijging: Stijging: ontwikkelingzorgt zorgtvoor vooreen eenstijging stijging van van de de brede brede welvaart welvaart op maatschappelijk thema. maatschappelijk thema. DeDe ontwikkeling zorgt de •• Gelijk: Gelijk: ontwikkeling zorgtniet nietvoor vooreen eenduidelijke duidelijkestijging stijging of of daling daling van van de brede welvaart op het maatschappelijk thema. brede welvaart op het maatschappelijk thema. • Daling: De ontwikkeling zorgt voor een beweging die wordt geassocieerd met • Daling: De ontwikkeling zorgt voor een beweging die wordt geassocieerd met een daling van de brede welvaart op het maatschappelijk thema. een daling van de brede welvaart op het maatschappelijk thema.

Als we een voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling gaan beoordelen op basis van de impact ervan op 4 Een eensluidende definitie van brede welvaart is er niet. Het begrip wordt in de literatuur op veel verschillende manieren inmaatschappelijke thema’s dan kunnen we (CPB) het isresultaat daarvan visualiseren waardenmatrix. gevuld (Hoekstra, 2019). Het Centraal Plan Bureau niet van mening dat er een eenduidigin en een “waar” concept van brede De welvaart bestaat, dat een dergelijk concept gemeten en gemaximeerd dientaangelegenheid. te worden. Het CPBZe zietworden de roep om brede beleidskaders ennoch de normering zijn en blijven uiteraard een sectorale nieteen door het welvaartsanalyse vooral als een dringende behoefte aan een perspectief op beleid dat verder kijkt dan directe financieel-econogrondbeleid bepaald. Het opstellen van de waardenmatrix voor een bepaalde ontwikkeling is een integrale mische consequenties. (rapport Brede welvaart: het CPB voorbij het bbp, 2022). 5 afweging. De kwalitatieve beschouwing is een zaakDevelopment van de specialisten metwordt de relevante stakeholders. Het CBS brengt de monitor Brede Welvaart & Sustainable Goals uit. Insamen die monitor gewerkt met kleuren om een signaalfunctie te geven rondom de mutatie van de brede welvaart.

Bij de vier impactniveaus in onze waardenmatrix sluiten Het grondbeleid faciliteert dit proces, met de waardenmatrix die inzicht geeft in de opgaven die beïnvloed we op deze kleurenmethodiek aan. worden door een ontwikkeling en het niveau van de impact. De integrale afweging

Fictief voorbeeld waardenmatrix

16

Stijging Gelijk: Daling:

• Stijging: De ontwikkeling zorgt voor een stijging van de brede welvaart op het maatschappelijk thema. • Gelijk: De ontwikkeling zorgt niet voor een duidelijke stijging of daling van de brede welvaart op het maatschappelijk thema. • Daling: De ontwikkeling zorgt voor een beweging die wordt geassocieerd met een daling van de brede welvaart op het maatschappelijk thema.

Als we een voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling gaan beoordelen op basis van de impact ervan op Als we een voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling beoordelen op visualiseren basis van de in impact op maat- De maatschappelijke thema’s dan kunnen we het gaan resultaat daarvan een ervan waardenmatrix. schappelijke thema’s dan kunnen we het resultaat daarvan visualiseren in een waardenmatrix. De beleidskabeleidskaders en de normering zijn en blijven uiteraard een sectorale aangelegenheid. Ze worden niet door het ders en de normering zijn en blijven uiteraard een sectorale aangelegenheid. Ze worden niet door het grondgrondbeleid bepaald. Het opstellen van de waardenmatrix voor een bepaalde ontwikkeling is een integrale beleid bepaald. Het opstellen van de waardenmatrix voor een bepaalde ontwikkeling is een integrale afweging. afweging. De kwalitatieve beschouwing is een zaak van de specialisten samen met de relevante stakeholders. De kwalitatieve beschouwing is een zaak van de specialisten samen met de relevante stakeholders. Het Het grondbeleid faciliteert dit proces, met de waardenmatrix die inzicht geeft in de opgaven die beïnvloed grondbeleid faciliteert dit proces, met de waardenmatrix die inzicht geeft in de opgaven die beïnvloed worden worden door een ontwikkeling en het niveau van de impact. door een ontwikkeling en het niveau van de impact.

Fictief voorbeeld waardenmatrix Fictief voorbeeld waardenmatrix De onderstaande figuur laat zien hoe in zo’n waardenmatrix inzichtelijk wordt welke toegevoegde toegevoegde waarde waardemet met een wordt beoogd. is fictief fictiefen enalleen alleenbedoeld bedoeldter terillustratie. illustratie. een ontwikkeling ontwikkeling wordt beoogd. De De onderstaande onderstaande invulling invulling is Grote stijging: Stijging Gelijk: Daling: 7 Maatschappelijke opgaven Doorsnijdend thema

Wonen

Natuur

Economie

Onderwijs

Bereikbaarheid Voorzieningen

Stedelijke vernieuwing

Duurzaamheid

Figuur 5: de de waardenmatrix waardenmatrix –– fictief Figuur 5: fictief ingevuldgrondbeleid ingevuld In dit fictieve voorbeeld zien we dat meerdere maatschappelijke thema’s door deze ontwikkeling bijdragen aan een stijging van de brede welvaart. Twee thema’s (wonen en duurzaamheid) dragen zelfs significant bij. De waardenmatrix laat zo in een oogopslag zien op welk thema met name de vooruitgang behaald wordt. Drie maatschappelijke thema’s (economie, onderwijs en stedelijke vernieuwing) laten geen stijging zien. Zij blijven gelijk. Het betekent niet dat er geen enkele voorziening op dit gebied gerealiseerd kan worden in het 4 Een eensluidende van brede welvaart er niet. Het begrip de tot literatuur op veel aanleigebied, want dat definitie is weldegelijk mogelijk. Dezeisvoorzieningen horen wordt echterinniet de belangrijkste verschillende manieren ingevuld (Hoekstra, 2019). Het Centraal Plan Bureau (CPB) is niet van mening dat er een ding en daaraan gekoppelde doelen om dit gebied te ontwikkelen.

eenduidig en “waar” concept van brede welvaart bestaat, noch dat een dergelijk concept gemeten en gemaximeerd dient te worden. Het CPB ziet de roep om een brede welvaartsanalyse vooral als een dringende In het fictieve voorbeeld scoort geen thema op een daling in de brede welvaart. Toch zou ook dan nog een behoefte aan een perspectief op beleid kijkt dan directe financieel-economische consequenties. wenselijke ontwikkeling mogelijk zijn.dat Bij verder een functieverandering van een gebied is dit bijvoorbeeld denk(rapport Brede welvaart: het CPB voorbij het bbp, 2022). baar. Uit de waardenmatrix moet dan blijken welke thema’s juist positief bijdragen aan de brede welvaart, 5 Het brengt de monitor Welvaart & Sustainable Development uit.Een In die monitorhiervan wordt zou tenCBS koste van het opheffenBrede of verminderen van een huidige functie in hetGoals gebied. voorbeeld gewerkt met kleuren om een signaalfunctie te geven rondom de mutatie van de brede welvaart. Bij vier een ontwikkeling op een oud binnenstedelijk bedrijventerrein zijn dat deels nog in bedrijf is en dat de de geimpactniveaus in onze waardenmatrix sluiten we opDe deze kleurenmethodiek aan. “economie” daalt in een meente wil gaan transformeren tot woongebied. brede welvaart op de opgave dergelijke ontwikkeling, waar “wonen” en “stedelijke vernieuwing” juist voor een positieve bijdrage zorgen.

Guido Mertens Advies | Stad en Ontwikkeling 06 – 1185 0983 | info@guidomertens.nl | www.guidomertens.nl

De afweging of een ontwikkeling slecht/onwenselijk of juist goed/wenselijk is, moet bij de integrale beoordeling gemaakt worden. Dat komt nader aan de orde in 3.3. Dan wordt bepaald of een plan bijdraagt aan de gewenste maatschappelijke impact. Plannen die dat niet doen, kunnen we afwijzen of (laten) wijzigen. Hetzelfde geldt voor plannen die weliswaar de gewenste maatschappelijke impactniveaus behalen, maar die een dusdanig negatieve financiële uitkomst hebben dat de investering die het plan zou vragen niet opweegt tegen de maatschappelijke impact ervan. Deze plannen zullen ofwel zo bijgesteld moeten worden dat ze wel gaan voldoen of geen medewerking van ons krijgen. De integrale afweging

17

15

3.2 Financiële impact

De impact van een gebiedsontwikkeling is niet alleen maatschappelijk groot. Ook financieel is er op verschillende manieren impact voor onze gemeente. Het is zaak om ook daar bij de besluitvorming vooraf een goed beeld van te hebben. Om dat te bereiken willen we experimenteren met de ontwikkeling van een gebiedsexploitatie6. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), waarin de verslagleggingsregels zijn opgenomen voor gemeenten kent het fenomeen gebiedsexploitatie niet. Het BBV kent wel de grondexploitatie maar die is niet geschikt om een compleet beeld te krijgen van de financiële gevolgen van een gebiedsontwikkeling. Toch willen we naar meer financiele gevolgen gaan kijken die effect hebben op de gemeentebegroting. Daar zijn echter geen standaard regels en/of formats voor. Vanwege het belang dat we hechten aan het integraal inzicht in de gevolgen van de gebiedsontwikkeling, gaan we de komende tijd experimenteren met het opzetten van een gebiedsexploitatie in de vorm van een brede(re) financiële businesscase. Daarvoor inventariseren we welke effecten direct en indirect verband houden met die ruimtelijke ontwikkeling. In die financiële businesscase nemen we niet alleen de grondexploitatie op, maar kijken we ook naar andere geldstromen in de gemeentebegroting die beïnvloed worden door de gebiedsontwikkeling in kwestie.

Die geldstromen kunnen voor, tijdens of na de fase van de grondexploitatie plaatsvinden. De financiële businesscase wordt daardoor langer en breder. De financiële businesscase stellen we per ontwikkeling samen. Het is echter niet bij iedere ontwikkeling noodzakelijk om een (hele uitgebreide) financiële businesscase op te zetten. Die keuze maken we van geval tot geval. Bij het samenstellen van de financiële businesscase kiezen we uit een aantal geldstromen die heel direct bij de ontwikkeling of de exploitatie van het gebied zijn betrokken: directe en indirecte. De geldstromen die we opnemen in de financiële businesscase hebben dan ook om meerdere redenen een dynamisch karakter. Uit de praktijkervaringen die we gaan opdoen zullen we lessen leren die tot verdere verbetering/inzicht in nieuwe situaties leiden. Daarnaast blijven we onderzoeken hoe we tot een verdere verbreding van de businesscase kunnen komen.

3.2.1 Directe financiële gevolgen van een gebiedsontwikkeling

De gevolgen die direct verband houden met de gebiedsontwikkeling hebben te maken met de voorbereiding en de uitvoering ervan. Als we de ontwikkeling zelf actief uitvoeren, kijken we vooral naar de volgende geldstromen: • De grondexploitatie is een belangrijk instrument bij de financiële sturing van een gebiedsontwikkeling. Het proces omvat de inkoop, het bouw- en woonrijp maken, de (ambtelijke) proceskosten en de opbrengsten uit uitgifte van de voor een ontwikkeling uitgeefbare grond. De grondexploitatie bij een gebiedsontwikkeling kan zowel met een financieel voordelig als nadelig resultaat afgesloten worden. • Als er ook gemeentelijk vastgoed in een ontwikkeling is opgenomen dan hoort de ontwikkeling hiervan eveneens tot de directe financiële gevolgen ervan. Afhankelijk van wat met het vastgoed gebeurt, moeten we kijken naar de boekwaarde, de verkoopopbrengst, de (verbouw- of sloop-)kosten en de invloed op de kapitaal- en exploitatielasten. • Financiële bijdragen van derden. Mogelijk dat derden (privaat en andere overheden) financieel willen bijdragen in de vorm van subsidies, cofinanciering of gebieds- of gebouwexploitatiebijdragen. Als we de ontwikkeling door andere ontwikkelende partijen laten uitvoeren, dan zullen de hierboven genoemde financiële gevolgen voor hun rekening komen.

De kosten die wij als gemeente maken om het plan te beoordelen en om planologisch medewerking te verlenen gaan wij, conform wettelijke voorschriften, ver6

Een gebiedsexploitatie is een financieel overzicht van kosten en opbrengsten die zowel met de ontwikkeling van het gebied als het gebruik en beheer ervan te maken hebben.

De integrale afweging

18

halen op de ontwikkelende partijen. Voor de gemeente zijn de directe financiële gevolgen van de ontwikkeling dan ook gelijk aan het resultaat van het kostenverhaal. In principe kan dit resultaat maximaal budgettair neutraal zijn. Maar het is ook mogelijk dat we niet alle kosten kunnen verhalen of zelf een (financiële) bijdrage moeten leveren om te bewerkstelligen dat de maatschappelijke doelen worden gerealiseerd.

3.2.2 Indirecte financiële gevolgen van een gebiedsontwikkeling

De grondexploitatie beschrijft alleen wettelijk gelimiteerde kosten- en opbrengstensoorten die optreden tijdens de looptijd van een gebiedsontwikkeling. Er zijn echter ook financiële gevolgen op de langere termijn. Dit zijn de indirecte financiële gevolgen van de gebiedsontwikkeling. Veel geldstromen uit de gemeentebegroting worden beïnvloed door een gebiedsontwikkeling. Voor het verbeteren van het (financieel) inzicht om de integrale afweging te maken is het dus ook van belang deze geldstromen in beeld te krijgen. Hier zijn echter geen standaard regels en/of formats voor en het is ook complex om een raming van veel van deze geldstromen te maken. Toch willen we hier in brede(re) financiële businesscase mee gaan werken, door te onderzoeken wat de invloed van een gebiedsontwikkeling is op een aantal financiële geldstromen in de gemeentebegroting. Gezien de complexiteit van de materie concentreren we ons bij de bepaling van de financiële impact op een paar geldstromen die nauw verbonden zijn met de ontwikkeling zoals: • De wijziging in de kosten van beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Hiervoor vergelijken we de kosten voor de ontwikkeling met de kosten na de ontwikkeling. • De wijziging in de relevante belastingopbrengsten die eventueel ontstaan door de realisatie van de ontwikkeling. In principe zijn alle belastingen daarbij mogelijk.

Afhankelijk van de realisatie bepalen we welke daadwerkelijk een plek krijgen in het overzicht. Te denken valt in ieder geval aan toeristenbelasting en parkeerbelasting. • Indien bij een herstructurering bestaande infrastructuur wordt vervangen, dan kunnen we mogelijk gebruik maken van een budget dat daarvoor beschikbaar is. We bouwen zo een financiële businesscase die meerdere onderdelen binnen de gemeentelijke begroting omvat. Daardoor krijgen we in combinatie met de directe geldstromen inzicht in de financiële consequenties van de gebiedsontwikkeling over langere tijd. Schematisch ziet dit als volgt uit:

Directe geldstromen gebiedsontwikkeling

Indirecte geldstromen gebiedsontwikkeling

Grondexploitatie of Kostenverhaal

Onderhoud openbare ruimte

Waarde maatschappelijk vastgoed

Belastingen

Kapitaallasten activa

Vervanging infrastructuur

Subsidies / bijdragen van derden Figuur 6: geldstromen in de financiële businesscase

Figuur 6: geldstromen in de financiële businesscase

Dit is geen limitatieve lijst. Er kunnen nog meer geldstromen zijn die beïnvloed worden door een gebiedsontwikkeling. De integrale afweging Per ontwikkeling bekijken we welke geldstromen relevant zijn en op basis van welke 19 onderbouwingen we ramingen daarover kunnen maken.

Dit is geen limitatieve lijst. Er kunnen nog meer geldstromen zijn die beïnvloed worden door een gebiedsontwikkeling. Per ontwikkeling bekijken we welke geldstromen relevant zijn en op basis van welke onderbouwingen we ramingen daarover kunnen maken. Wanneer we een besluit nemen over het starten of actualiseren van een gebiedsontwikkeling moeten we inzichtelijk maken hoe de financiële dekking geregeld is. Deze dekking verloopt niet alleen via de grondexploitatie. Een grondexploitatie met een voorzien financieel tekort is dus mogelijk. Dekking van dit tekort kan uit subsidies of bijdragen uit andere budgetten van de gemeente komen. Daarbij kan ook gedacht worden aan bestemmingsreserves vanuit een bepaald beleidsdoel. De integrale financiële businesscase die bij de besluitvorming naar de gemeenteraad gaat, maakt dus inzichtelijk: • Uit welke geldstromen de businesscase voor de betreffende gebiedsontwikkeling bestaat. • Wat de afzonderlijke financiële saldo’s van iedere geldstroom zijn. • Hoe de resultaten uit die afzonderlijke geldstromen het exploitatieresultaat (de jaarrekening) elk jaar beïnvloeden. • In hoeveel jaar de businesscase eventueel financieel sluitend is. • Hoe de financiële dekking geregeld is.

3.2.3 Financiële gevolgen van een gebiedsontwikkeling voor andere partijen dan de gemeente

Vaak zijn er vanwege een gebiedsontwikkeling ook financiële gevolgen voor andere partijen. Ook deze kunnen vrij direct met de ontwikkeling te maken hebben. Dat is bijvoorbeeld het geval voor de ontwikkelende partij. Deze heeft in ieder geval het financieel resultaat uit de vastgoedexploitatie, maar mogelijk ook nog uit de grondexploitatie. Ook de belegger of eindgebruiker van het vastgoed dat ontwikkeld is, heeft te maken met directe financiële gevolgen vanwege de aankoop (en eventueel verhuur) van het vastgoed. Naast deze directe gevolgen zijn andere partijen vaak ook indirect gebaat bij de ontwikkeling. Zo kunnen bijvoorbeeld winkeliers en horeca-uitbaters profiteren doordat de openbare ruimte rond hun ondernemingen een kwaliteitsslag heeft gemaakt of doordat het verblijfsklimaat is verbeterd. Ook kunnen ondernemers door de aanleg van een nieuwe woonwijk mogelijk makkelijker aan personeel komen. Verder is het bijvoorbeeld mogelijk dat dat verzekeringspartijen minder kosten maken omdat in een ruimtelijke ontwikkeling veel aandacht is besteed aan de veiligheid en de gezondheid van bewoners en bezoekers. Het kenmerk van deze baten is dat ze bij andere partijen dan de gemeente liggen. Een ander kenmerk van, met name de indirecte financiële gevolgen bij deze andere partijen, is dat ze vaak heel moeilijk kwantificeerbaar zijn.

Via een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) is het desondanks mogelijk een inschatting te maken van deze financiële gevolgen en van de partijen die er baat van hebben. Dat inzicht kan voor ons nuttig zijn omdat het in ieder geval nut en noodzaak van de ontwikkeling kan verduidelijken. Ook is het wellicht een goed uitgangspunt om gesprekken te voeren met derde partijen over de vraag of zij niet bereid zijn extra te investeren (ondernemers) of te subsidiëren (overheid). Bij een ontwikkeling waar dit veel meerwaarde biedt, zullen we dan ook een MKBA (laten) uitvoeren. Zo’n MKBA is echter nooit onderdeel van onze integrale financiële businesscase aangezien daar alleen de geldstromen in worden opgenomen die gevolgen hebben voor de gemeentebegroting.

3.3 Integrale beoordeling

Nadat het maatschappelijk en het financieel rendement in beeld zijn gebracht, kunnen we deze tegen elkaar afwegen. We maken daarbij gebruik van het impact-afwegingsmodel. Door de maatschappelijke rendementen en de resultaten uit de brede financiële businesscase naast elkaar te zetten krijgen we een goed beeld van de impact van een gebiedsontwikkeling. De integrale beoordeling van een plan blijft echter De integrale afweging

20

BA (laten) uitvoeren. Zo’n MKBA is echter nooit onderdeel van onze integrale financiële busine aar alleen de geldstromen in worden opgenomen die gevolgen hebben voor de gemeentebeg

maatwerk. De voorwaarden die we aan de impact van een plan stellen, bepalen we situationeel (dus per

ale beoordeling ontwikkeling) op basis van de omstandigheden, het nut en de noodzaak van een plan. De voorwaarden heb-

ben betrekking op minimale maatschappelijke rendementen die behaald moeten worden en op acceptabele maatschappelijk en het financieel rendement in beeld zijn gebracht, kunnen we deze tegen of eventueel taakstellende financiële rendementen voor een plan. Het zijn de kaders waarbinnen we werken,daarbij mede gebaseerd op de strategie en kaders die vanuit de totale portefeuille vanmaatschappelijke grondzaken zijn gesteld. e maken gebruik van het impact-afwegingsmodel. Door de rendem Daarbij letten we op de ontwikkeling in de reserves en de risico’s. Zo’n taakstellend rendement kan bijvooraten uit de brede financiële businesscase naast elkaar te zetten krijgen we een goed beeld beeld een minimaal sluitende grondexploitatie of brede businesscase binnen een bepaalde looptijd zijn. Het zou kunnen zijn dat er een mimimaal positief financieel resultaat als taakstelling wordt blijft gegeven, zodat ditmaatwe een gebiedsontwikkeling. De integrale beoordeling van een plan echter positieve resultaat kan worden benut om (in de toekomst) andere maatschappelijk gewenste verlieslatende n die we aan de impact van een plan stellen, bepalen we situationeel (dus per ontwikkeling) o projecten te kunnen dekken.

Het is echter ook mogelijk dat we accepteren dat een plan dat een belangrijk maatschappelijk rendement oplevert in devan financiële businesscase als geheel of in hebben de grondexploitatie af- op mi andigheden, het nut en de noodzaak een plan. De voorwaarden betrekking zonderlijk een voorzienbaar tekort heeft. We rechtvaardigen dit tekort doordat het beoogde maatschappelijk elijke rendement rendementen die behaald moeten worden en op acceptabele of eventueel taakste groot is. Wat dan telt, is de maatschappelijke winst die met de ontwikkeling wordt bereikt. endementen voor een plan. Het zijn de kaders waarbinnen we werken, mede gebaseerd 3.3.1 Risico- en kansenanalyse in de integrale beoordeling kaders die vanuit de totale portefeuille van grondzaken zijn gesteld. Daarbij letten we Onderdeel van de integrale beoordeling is een risico- en kansenanalyse. We weten immers dat de inschatting zowel heten maatschappelijk het financieel rendement geen exactekan uitkomst kent, maar een uitkomst g in devan reserves de risico’s.als Zo’n taakstellend rendement bijvoorbeeld een minimaal slu binnen een bandbreedte van mogelijke uitkomsten. Die bandbreedte van het resultaat wordt bepaald door tatie of brede businesscase binnen een bepaalde looptijd zijn.

Het zou kunnen zijn dat aannames en uitgangspunten in de berekeningen van de mogelijke verschillende (worst- en best case) scenaen/of varianten (bijvoorbeeld met andere programma’s of andere uitgangspunten). Daarnaast resultaat geldt dat ositief rio’s financieel resultaat als taakstelling wordt gegeven, zodat dit positieve kan w er kansen en risico’s zijn die nu nog geen onderdeel zijn van de berekeningen van de mogelijke scenario’s n de toekomst) andere maatschappelijk gewenste verlieslatende projecten te kunnen dekken aangezien we de kans dat ze zich voordoen nog als te laag inschatten. De risico- en kansenanalyse brengt in ieder in beeld welke factoren de uitkomsten de belangrijk ontwikkeling nog verder kunnen beïnvloeden in mogelijk dat geval we accepteren dat een plan datvan een maatschappelijk rendement ople zowel positieve als negatieve zin. Risico- en kansenbeheer moet er vervolgens voor zorgen dat de negatieve e businesscase als geheel of in de grondexploitatie afzonderlijk een voorzienbaar tekort hee integrale afweging 21 en ditDetekort doordat het beoogde maatschappelijk rendement groot is. Wat dan telt

gevolgen van risico’s zoveel mogelijk beperkt worden en dat de positieve gevolgen van kansen zoveel mogelijk benut worden. De risico- en kansenanalyse en het risico- en kansenbeheer samen noemen we het risico- en kansenmanagement. Dit staat verder beschreven in paragraaf 2.4 van de bijlage van deze nota. In de financiële verslagleggingsregels van de gemeente wordt alleen onderscheid gemaakt tussen een verwacht financieel resultaat en een inschatting van de risico’s, de benodigde weerstandscapaciteit genoemd. Het verwacht financieel resultaat van de gebiedsontwikkeling dat we daarom in de projectbegroting noemen is dan ook het financieel resultaat uit het meest aannemelijke scenario en/of variant. Aanvullend hierop benoemen en kwantificeren we de risico’s uit de ontwikkeling die we opnemen in de berekeningen van het weerstandsvermogen van de gemeente.

3.3.2 De besluiten van de integrale beoordeling

Met het inzicht dat de integrale beoordeling ons oplevert kunnen we besluiten nemen over een ontwikkeling: • Afwijzen: De integrale beoordeling laat zien dat de maatschappelijk impact niet het vereiste minimale rendement haalt, bijvoorbeeld als het strijdig is met ons beleid. Ook kan het zijn dat het maatschappelijk rendement dat behaalt kan worden te beperkt is om een eventueel negatieve financiële businesscase (als geheel of in de grondexploitatie/kostenverhaal afzonderlijk) te rechtvaardigen. Als we dan geen mogelijkheden zien om het plan te herzien, wijzen we het (definitief) af. • Herzien: Ook hier is sprake van een negatieve integrale beoordeling. Als we echter wel mogelijkheden zien om voor het plan op andere wijze een positieve integrale beoordeling te verkrijgen, dan kan het plan herzien worden waarna we het opnieuw integraal beoordelen. • Optimaliseren: De integrale beoordeling stelt ons in staat om het resultaat van een beoogde ontwikkeling verder te optimaliseren. Dat doen we als het plan wel een positieve integrale beoordeling krijgt, maar een van de volgende optimaliseringsmogelijkheden heeft: - Een belangrijk maatschappelijk thema (voortvloeiend uit de aanleiding om tot de ontwikkeling te komen) kan of moet meer maatschappelijk rendement opleveren.

- We kunnen financieel rendement verbeteren in een plan waar we verwachten dat het meer maatschappelijk rendement oplevert dan vanuit de aanleiding nodig is. • Prioriteren: De integrale beoordeling helpt bij het maken van keuzes indien er meer locaties zijn die ontwikkeld moeten worden of indien er meer varianten voor een plan zijn. • Uitwerken/uitvoeren: Indien een plan een positieve integrale beoordeling krijgt en er geen optimaliseringsmogelijkheden zijn, dan kunnen we het plan verder uitwerken, vast laten stellen en (laten) uitvoeren. De integrale beoordeling is opgenomen in het afwegingsmodel voor de rolkeuze (zie 4.3). We maken bij de integrale beoordeling onderscheid tussen complexe en kleinschalige gebiedsontwikkelingen. Op die manier zorgen we ervoor dat we onze ambtelijke capaciteit doelmatig en efficiënt inzetten. Bij complexe gebiedsontwikkelingen gaan we het maatschappelijk rendement en het integraal financieel rendement zo volledig mogelijk in beeld brengen zoals in paragraaf 3.1 en 3.2 is beschreven. Deze volledige integrale afweging vraagt extra ambtelijke inzet en extra voorbereidingstijd. We gaan dat daarom alleen doen bij grootschalige, complexe gebiedsontwikkelingen.

Voor de ontwikkelingen die kleinschaliger of minder complex zijn, passen we een “light” variant toe: er vindt alleen een integrale afweging plaats op die maatschappelijke en financiële thema’s die voor de specifieke ontwikkeling het belangrijkst en het meest relevant zijn.

De integrale afweging

22

We gebruiken een waardenmatrix om het maatschappelijk rendement van een ontwikkeling inzichtelijk te maken. In de waardenmatrix gebruiken we daarvoor in de basis de opgaven van de Strategische Agenda uit de samenwerking Lelystad Next Level, aangevuld met het overkoepelend thema Duurzaamheid. Via de Paragraaf grondbeleid in de begroting en jaarrekening evalueren we de maatschappelijke thema’s en stellen we ze desgewenst bij. Vanwege het belang dat we hechten aan het integraal inzicht in de gevolgen van de gebiedsontwikkeling gaan we de komende tijd experimenteren met het opzetten van een gebiedsexploitatie in de vorm van een brede(re) financiële businesscase. Met uitzondering van de verplichte grondexploitatie en een inschatting van de benodigde weerstandscapaciteit voor onze eigen locaties is deze brede(re) financiële businesscase vormvrij. Bij besluitvorming naar de gemeenteraad maken we inzichtelijk: • Uit welke geldstromen de businesscase voor de betreffende gebiedsontwikkeling bestaat. • Wat de afzonderlijke financiële saldo’s van iedere geldstroom zijn. • Hoe de resultaten uit die afzonderlijke geldstromen het exploitatieresultaat (de jaarrekening) elk jaar beïnvloeden. • In hoeveel jaar de businesscase eventueel financieel sluitend is. • Hoe de financiële dekking geregeld is.

In de integrale beoordeling zetten we het integraal maatschappelijk rendement en het brede financieel rendement naast elkaar. Op basis van deze beoordeling wordt een besluit genomen. Dit kan zijn het afwijzen, herzien, optimaliseren, prioriteren of uitvoeren van een plan. Om tot uitvoer over te gaan is een besluit van de gemeenteraad nodig. De integrale beoordeling van een plan vraagt om maatwerk. De voorwaarden die we aan de impact van een plan stellen om tot een positieve beoordeling (en dus uitvoer) te komen, bepalen we situationeel (dus per ontwikkeling) op basis van de omstandigheden, het nut en de noodzaak van een plan. De voorwaarden hebben betrekking op minimale maatschappelijke rendementen die behaald moeten worden en op acceptabele of eventueel taakstellende financiële rendementen voor een plan.

De integrale afweging

23

4. De rolkeuze 4.

De rolkeuze

Samenwerking is essentieel om tot uitvoeringskracht te komen in gebiedsontwikkeling. Dat blijkt wel als we de Samenwerking is essentieel om tot uitvoeringskracht te komen in gebiedsontwikkeling. Dat blijkt wel als we definitie vanvan gebiedsontwikkeling bekijken. Zo wordt gebiedsontwikkeling ook ook gedefinieerd als “de van het de definitie gebiedsontwikkeling bekijken. Zo wordt gebiedsontwikkeling gedefinieerd alskunst “de kunst verbinden van functies, disciplines, partijen, belanghebbenden, belangen en geldstromen, met het oog opoog de van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belanghebbenden, belangen en geldstromen, met het 7 Het goed organiseren van de heeftheeft dan dan ook ook in ieder geval (her)ontwikkeling van een op de (her)ontwikkeling vangebied.” een gebied.” Het goed organiseren vansamenwerking de samenwerking in ieder betrekking op hetop verbinden van alles iedereen uit hetuit ontwikkelproces. Daarbinnen kan iedereen zijn eigen geval betrekking het verbinden vanen alles en iedereen het ontwikkelproces. Daarbinnen kan iedereen rol hebben in de verschillende fases fases van van de de gebiedsontwikkeling. Een fasesbinnen binnenhethet zijn eigen rol hebben in de verschillende gebiedsontwikkeling. Eenindeling indeling in fases ontwikkelproces kan kan er erals alsvolgt volgtuit uitzien: zien: Ontstaan Ontwikkelvisies en initiatief

Haalbaarheid ontwikkeling Programma en Planuitwerking beleidsvisies

Realisatie ontwikkeling GrondOpstaltransformatie ontwikkeling

Beheer Openbaar gebied en opstallen

Figuur 7: De De fases fases in in het het ontwikkelproces ontwikkelproces van van de Figuur 7: de gebiedsontwikkeling. gebiedsontwikkeling.

Dit hoofdstuk geeft geeftinvulling invullingaan aande derol roldie diedede gemeente zich nemen binnen dit ontwikkelproces. Dit hoofdstuk gemeente opop zich wilwil nemen binnen dit ontwikkelproces. Die Die rolkeuze voordede gemeente binnen het grondbeleid heeft betrekking optotde en met de rolkeuze voor gemeente binnen het grondbeleid heeft betrekking op de fases en fases met detot grondtransforgrondtransformatie en de verbinding met die de daaropvolgende fases op zich nemen matie en de verbinding met de partijen diede departijen daaropvolgende fases op zich nemen Aan de hand van een integraal afwegingsmodel bepalen we welke rol de gemeente het beste in kan nemen om Aan de hand van een integraal afwegingsmodel bepalen we welke rol de gemeente het beste in kan nemen op een locatie tot een gewenste ontwikkeling te komen. Dit is de voorkeursrol die we in de ontwikkel- en om op een locatie tot een gewenste ontwikkeling te komen. Dit is de voorkeursrol die we in de ontwikkel- en samenwerkingsstrategie altijd mogelijk mogelijk zijn zijn om om die die rol rolook ookdaadwerkelijk daadwerkelijkinintete samenwerkingsstrategiebenoemen. benoemen.Het Het zal zal echter echter niet niet altijd nemen. nemen.

Daarom Daarom benoemen benoemen we we ook ook een een alternatieve alternatieve rol rol in in de de ontwikkelontwikkel-en ensamenwerkingsstrategie samenwerkingsstrategiewaarop waaropwe inzetten als als de de voorkeursrol niet samen met met de debrede bredeintegrale integrale we inzetten voorkeursrol nietmogelijk mogelijkblijkt. blijkt.Deze Dezerolkeuze rolkeuze is is daarmee samen beoordeling het ontwikkelkader dat dat we bij complexe projecten aan de gemeenteraad gemeenteraad voorleggen. voorleggen. We gaan uit uit van van situationeel situationeel grondbeleid, grondbeleid, waarbij waarbij we we van vansituatie situatie tot totsituatie situatiekijken kijkenwelke welkerol rolde degemeente gemeentehet het We gaan beste de voorkeursrol voorkeursrol die beste past. past. Dit Dit wordt wordt de die onze onze positie positie in in de de samenwerkingsstrategie samenwerkingsstrategiesterk sterkbepaalt. bepaalt. Het bepalen van deze voorkeursrol is meestal geen eenmalige handeling voor een toekomstige ontwikkeling.

Het bepalen van deze voorkeursrol is meestal geen eenmalige handeling voor een toekomstige ontwikkeling. In In paragraaf 2.4 beschreven we de verschillende momenten waarop we de keuze voor een rol maken of herparagraaf 2.4 beschreven we de verschillende momenten waarop we de keuze voor een rol maken of overwegen. heroverwegen. Bij het maken van de keuze voor een rol maken we onderscheid tussen de regierol en de productierol. Wij Bij het maken van de keuze voor een rol maken we onderscheid tussen de regierol en de productierol. Wij kiezen kiezen voor een combinatie van die twee. Dat wordt in 4.1 en 4.2 nader toegelicht. voor een combinatie van die twee. Dat wordt in 4.1 en 4.2 nader toegelicht.

4.1 De verschillende regierollen in het grondbeleid. 4.1 De verschillende regierollen in het grondbeleid.

De regierol van de gemeente gaat over de rol die de gemeente inneemt in de sturing op het tot stand komen

De van de gemeente gaatkijkt overnaar de rol de gemeente in degerealiseerd sturing op het stand komen vanregierol de ontwikkeling. De regierol de die urgentie om een inneemt ontwikkeling tetot krijgen. van de ontwikkeling. De regierol kijkt naar de urgentie om een ontwikkeling gerealiseerd te krijgen. De eerste keuze die gemaakt moet worden, is die voor een bepaalde regierol die zich vooral afspeelt in de

De eerste keuze die gemaakt moet worden, is die voor een bepaalde regierol die zich vooral afspeelt in de ontstaansfase en in de fase waarin de haalbaarheid van een ontwikkeling wordt beoordeeld. We maken daarbij ontstaansfase en in de fase waarin de haalbaarheid van een ontwikkeling wordt beoordeeld. We maken daarbij onderscheid tussen een actieve regierol en een reactieve regierol. Dat verschil heeft te maken met de mate onderscheid tussen actieve regierol en een reactieve regierol. Dat verschil te maken meturgent de mate van van intensiteit bij heteen sturen op het tot stand komen van een ontwikkeling. Hoeheeft belangrijk en hoe vinden intensiteit bij het sturen op het tot stand komen van een ontwikkeling. Hoe belangrijk en hoe urgent vinden we het dat de ontwikkeling wordt gerealiseerd. Het is daarbij nog niet belangrijk wie de productierol van de we het dat debenodigde ontwikkeling wordt gerealiseerd. Het is daarbij nog niet belangrijk wie de productierol van de daarvoor daarvoor grondontwikkeling op zich neemt. benodigde grondontwikkeling op zich neemt. De gemeente heeft een actieve regierol op locaties waar ze graag ziet dat er een ontwikkeling tot stand

De heeft eendus actieve regierolaanleiding op locatiesom waar graagteziet dat er eenDe ontwikkeling gaat gaatgemeente komen. Er is dan een urgente de ze locatie ontwikkelen. gemeente tot gaatstand daarvoor komen. Er is dan dus een urgente aanleiding om de locatie te ontwikkelen. De gemeente gaat daarvoor actief aan de slag om, samen met betrokkenen, te bezien wat er nodig is om tot een ontwikkeling te komen. Dat doet 7 van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. deDefinitie gemeente door zo’n locatie focus te geven en door de mogelijke scenario’s van de ontwikkelopgave te onderzoeken. De rolkeuze De gemeente is in ieder geval (mede) kartrekker van ontwikkelingen op deze locaties. Hier is geen 24

22

actief aan de slag om, samen met betrokkenen, te bezien wat er nodig is om tot een ontwikkeling te komen. on: Fotodatabank Lelystad. Dat doet de gemeente door zo’n locatie focus te geven en door de mogelijke scenario’s van de ontwikkelopgave te onderzoeken. De gemeente is in ieder geval (mede) kartrekker van ontwikkelingen op deze locaties. Hier is geen grondeigendom voor nodig maar het gaat hierbij bijvoorbeeld om het maken of faciliteren van planvisies en het stimuleren van partijen. De grondproductie staat hier los van. Die kan dus ook bij derden worden gelaten. Een reactieve regierol neemt de gemeente in op locaties waar de gemeente geen prioriteit geeft aan nieuwe ontwikkelingen. Deze locaties kennen geen urgente aanleiding voor een ontwikkeling. Dat kan het geval zijn als de huidige situatie en omstandigheden al goed zijn. Indien zich situaties voordoen waardoor plots een ontwikkeling ter plaatse mogelijk is dan bekijkt de gemeente de mogelijkheden. De gemeente is echter niet bij voorbaat kartrekker om tot nieuwe ontwikkelingen te komen. Ze reageert op incidentele ontwikkelkansen.

4.2 De verschillende productierollen in het grondbeleid.

De productierol van de gemeente gaat over de rol die de gemeente inneemt in het aankopen, het eventuele wijzigen van de bestemming, het bouw- en woonrijp maken van de grond en de uitgifte van bouwrijpe grond aan partijen die daarop nieuwbouw realiseren. Dit noemt men ook wel grondproductie. Naast de keuze in hoeverre we actieve of reactieve regie voeren op een locatie, moeten we ook beoordelen wie de productierol op zich neemt in de fase van de grondtransformatie. De grond die nodig is om ruimtelijke doelstellingen te realiseren kan op verschillende manieren beschikbaar komen. De twee “klassieke” uitersten die een gemeente in de productierol kan innemen zijn:

De rolkeuze

25

De productierol van de gemeente gaat over de rol die de gemeente inneemt in het aankopen, het eventuele wijzigen van de bestemming, het bouw- en woonrijp maken van de grond en de uitgifte van bouwrijpe grond aan partijen die daarop nieuwbouw realiseren. Dit noemt men ook wel grondproductie. Naast de keuze in hoeverre we actieve of reactieve regie voeren op een locatie, moeten we ook beoordelen wie de productierol op zich neemt in de fase van de grondtransformatie. De grond die nodig is om ruimtelijke doelstellingen te realiseren kan op verschillende manieren beschikbaar komen. De twee “klassieke” uitersten die een gemeente in de productierol kan innemen zijn: • Een actieve productierol: hierbij koopt de gemeente de grond zelf. Ze transformeert die technisch en • juridisch Een actieve productierol: kooptgrond de gemeente gronddezelf. Ze transformeert technisch en en geeft vervolgenshierbij bouwrijpe uit zodatde daarop gewenste ruimtelijkedie doelstelling juridisch en geeft vervolgens bouwrijpe grond uit zodat daarop de gewenste ruimtelijke doelstelling gerealiseerd kan worden; kan worden; productierol: hierbij zorgen private partijen voor de grond ten behoeve • Eengerealiseerd passieve/faciliterende de passieve/faciliterende gewenste ruimtelijke ontwikkeling.

gemeente verleentpartijen daarbijvoor medewerking aan de be- van • vanEen productierol: De hierbij zorgen private de grond ten behoeve stemmingswijziging. de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente verleent daarbij medewerking aan de

bestemmingswijziging.

Deze twee rollen zijn uitersten. Er zijn veel tussenvarianten en mengvormen, waarin de gemeente en private samenwerken. De Er keuze bepaalde productierol hangt immers af van diverseen omstanDezepartijen twee rollen zijn uitersten. zijn voor veel een tussenvarianten en mengvormen, waarin de gemeente private digheden zoals de locatie, de betrokken partijen, de mogelijkheden en de uitdagingen. Bij de verschillende partijen samenwerken. De keuze voor een bepaalde productierol hangt immers af van diverse omstandigheden productierollen horen verschillende kansen risico’s. In Bij onderstaande tabelproductierollen zijn die kort zoals de locatie, de betrokken partijen,mogelijkheden, de mogelijkheden en deen uitdagingen. de verschillende weergegeven.

horen verschillende mogelijkheden, kansen en risico’s. In onderstaande tabel zijn die kort weergegeven. Rol: Actief

Eigenschappen: kansen/mogelijkheden/risico’s. Dit biedt de beste mogelijkheden voor het realiseren van de gewenste maatschappelijke impact in een gebiedsontwikkeling en het realiseren van een goed financieel rendement. Financieel zijn wel grotere risico’s verbonden aan directe grondproductie omdat een voorinvestering nodig is. Grondeigendom: Om zelf deze rol op te kunnen pakken is eigendom van de locatie door de gemeente nodig in een betreffende ontwikkeling. Daarom zullen we soms nieuwe locaties moeten aankopen. Van locaties die we zelf al in bezit hebben, bepalen we welke we aan willen houden in afwachting van een toekomstige ontwikkeling of welke we niet meer nodig hebben en dus verkocht kunnen worden. Gemengd Het realiseren van de gewenste maatschappelijke impact van de ontwikkeling is afhankelijk van samenwerking tussen de gemeente en andere partijen. Men kan gebruik maken van elkaars sterke punten en mogelijkheden. Betrokkenheid van alle partijen zorgt voor goede kansen op de realisatie van de ontwikkeling. De risico’s kunnen hierbij echter toch bij de gemeente komen te liggen bijvoorbeeld als de samenwerking niet goed verloopt. Faciliterend Het realiseren van de ontwikkeling is afhankelijk van het initiatief van particuliere marktpartijen. Deze bezitten de locatie. Ze kunnen die voor eigen rekening ontwikkelen.

Daarvoor vragen ze de (planologische) medewerking van de gemeente. Het risico voor de gemeente is voornamelijk dat de maatschappelijke impact niet (volledig) wordt gerealiseerd. De financiële risico’s in de ontwikkeling van de locatie zijn beperkt. Toch kunnen er ook indirecte financiële risico’s zijn voor de gemeente wanneer een ontwikkeling bijvoorbeeld niet gerealiseerd wordt terwijl er wel sprake is van een maatschappelijke behoefte (bijvoorbeeld leefbaarheid, veiligheid, gezondheid, etc.). Tabel 1: Kansen, mogelijkheden en risico’s bij de verschillende productierollen

Tabel 1: Kansen, mogelijkheden en risico’s bij de verschillende productierollen

4.3 Het bepalen van de gewenste rollen in de gebiedsontwikkeling

Landelijk hebben we kunnen zien dat in de afgelopen decennia vaker door gemeenten een eenduidige Guido Mertens Advies | Stad en Ontwikkeling voorkeursrol voor een voornamelijk actief of faciliterend grondbeleid werd ingenomen. Daarbij is de economische conjunctuur vaak een zeer bepalende factor geweest, waarbij in goede economische tijden veel 06 – 1185 0983 | info@guidomertens.nl | www.guidomertens.nl voor een actief grondbeleid werd gekozen en in tijden van crisis vaak voor een faciliterend grondbeleid werd gekozen. Door te kiezen voor een situationeel grondbeleid houden we alle opties voor de gemeentelijke rol open. We denken ons zo beter te kunnen richten op de lange termijntrend die wordt bepaald door onze (toekomst)visies en verwachtingen. Door telkens bij ontwikkelingen situationeel de rolkeuze te bepalen blijven we afwegen hoe we capaciteit en middelen inzetten, gericht op de realisatie van de belangrijkste maatschappelijke doelen en opgaven. De rolkeuze

26

23

voor een actief grondbeleid werd gekozen en in tijden van crisis vaak voor een faciliterend grondbeleid werd gekozen. Door te kiezen voor een situationeel grondbeleid houden we alle opties voor de gemeentelijke rol open. We denken ons zo beter te kunnen richten op de lange termijntrend die wordt bepaald door onze (toekomst)visies en verwachtingen. Door telkens bij ontwikkelingen situationeel de rolkeuze te bepalen blijven we afwegen hoe we capaciteit en middelen inzetten, gericht op de realisatie van de belangrijkste maatschappelijke doelen en opgaven. Daarmee zetten we de in de nota grondbeleid uit 2019 ingeslagen weg voort. Ook daar hadden we gekozen voor Daarmee zetten we de in de nota grondbeleid uit 2019 ingeslagen weg voort. Ook daar hadden we gekozen situationeel grondbeleid. We zien locaties waar ontwikkelingen gewenst zijn ookzijn in Lelystad in toenemende voor situationeel grondbeleid. Wedat zien dat locaties waar ontwikkelingen gewenst ook in Lelystad in mate in bezit zijn van partijen die op zelfrealisatie aansturen of in ieder geval zelfrealisatie niet schuwen. niet Het toenemende mate in bezit zijn van artijen die op zelfrealisatie aansturen of in ieder geval zelfrealisatie situationeel grondbeleid stelt ons het besteltinons staat om per unieke beoordelen hoe als gemeente schuwen.

Het situationeel grondbeleid het beste in staatsituatie om perteunieke situatie te we beoordelen hoe regie die (nieuwe) gebiedsontwikkeling willen en kunnen nemen ervoor zorgdraagt de locatie we alsingemeente regie in die (nieuwe) gebiedsontwikkeling willen en en wie kunnen nemen en wiedat ervoor zorg- als bouwrijpe uitgegeven kan worden behoevekan vanworden de gewenste ontwikkeling. onderscheid tussen draagt datgrond de locatie als bouwrijpe grondten uitgegeven ten behoeve van de Dit gewenste ontwikkeling. Dit onderscheid tussen regie en productie willen we in deze nota nadrukkelijk maken. regie en productie willen we in deze nota nadrukkelijk maken. Concreet telkens per Concreet betekent betekent dit dit dat dat we we telkens per (nieuwe) (nieuwe) gebiedsontwikkeling gebiedsontwikkelingof ofopgave opgaveals alseigen eigenvoorkeursrol voorkeursrolvoor een combinatie van een regierol en een productierol bepalen. Bij elke gebiedsontwikkeling zijn zo de voor een combinatie van een regierol en een productierol bepalen. Bij elke gebiedsontwikkeling zijnvolgende zo de zes rollen mogelijk. volgende zes rollen mogelijk.

Actieve regie

Reactieve regie 24

Actieve grondproductie

Samenwerkend grondproductie

Faciliterend

Actieve grondproductie

Samenwerkend grondproductie

Faciliterend

Rol 1

Rol 2

Rol 3

Rol 4

Rol 5

Rol 6

Figuur 8: De zes combinatiemogelijkheden van regie- en productierollen. Figuur 8: De zes combinatiemogelijkheden van regie- en productierollen.

4.3.1 De te onderscheiden rollen

4.3.1 De te onderscheiden rollen De rolopvatting en mogelijke acties die we beschrijven, vragen om maatwerk per ontwikkeling. Ze geven richting De rolopvatting en mogelijke acties die we beschrijven, vragen om maatwerk per ontwikkeling. Ze geven in de opties die we hebben. Per ontwikkeling beoordelen we hoe we het beste tot het optimale resultaat (zie richting in de opties die we hebben. Per ontwikkeling beoordelen we hoe we het beste tot het optimale re3.3) kunnen komen. In onderstaand overzicht lichten we delichten zes verschillende toe. sultaat (zie 3.3) kunnen komen. In onderstaand overzicht we de zes rollen verschillende rollen toe. Rol 1

Rol 1

Rol 2 Rol 2

Actieve regie/Actieve productie Actieve regie/ Actieve productie

Actieve regie/Samenwerking productie Actieve regie/ Samenwerking productie

Urgente ontwikkelingen waarbij de gemeente zoveel mogelijk zelf alle uitgangspunten en resultaten vande degemeente ontwikkeling bepaalt. De zelf gemeente Urgente ontwikkelingen waarbij zoveel mogelijk alle streeft in deze rol en naar zo volledig mogelijk eigendombepaalt. van de teDe ontwikkelen uitgangspunten resultaten van de ontwikkeling gemeente locatie van een dominante grondpositie streeftofinnaar dezehet rolverwerven naar zo volledig mogelijk eigendom van deerin. te ontwikkelen locatie of naarwaarbij het verwerven van een dominante grondpositie Urgente ontwikkelingen de gemeente graag zoveel mogelijk zelf alle erin. uitgangspunten bepaalt maar er redenen of omstandigheden zijn die ervoor zorgen datontwikkelingen samenwerkingwaarbij in de locatieontwikkeling met een mogelijk private partij Urgente de gemeente graag zoveel zelf voorkeur heeft. Liefst gebeurt vanuit een dominante grondpositie.zijn Er kan alle uitgangspunten bepaalt dat maar er redenen of omstandigheden echter ook geacteerd vanuit het van strategischemet posities. die voor zorgen datworden samenwerking ininnemen de locatieontwikkeling een private partij voorkeur heeft. Liefst gebeurt dat vanuit een dominante grondpositie. Er kan echter ook geacteerd worden vanuit het innemen van strategische posities.

Guido Mertens Advies | Stad en Ontwikkeling 06 – 1185 0983 | info@guidomertens.nl | www.guidomertens.nl

De rolkeuze

27

Rol 3

Actieve regie/ Facilitaire productie

RolRol 4 3

Reactieve regie/Aceen urgente ontwikkeling eenmogelijk incidentele kans om een goed Actieve UrgenteNiet ontwikkelingen waarbij de gemeentemaar zoveel de regie/Facilitaire in handenen heeft maar de grondproductie aan een derde partij door de ontwikkeling tieve productie procesregie financieel maatschappelijk resultaat te behalen productie overlaat die ook graag de maatschappelijke ambities realiseert. De zelf pakken. Dit kan ontstaan een locatie die de gemeengemeente is, op voortezover noodzakelijk, bereid om met doordat diverse financiële en/of publiekrechtelijke het vertrekken van subsidiesverliest of te al in bezitmaatregelen, heeft zijn zoals oorspronkelijke functie (bijvoorbeeld een gerichte onteigening, de private ontwikkeling te stimuleren. Ook kan de een school die komt leeg te staan) of doordat een locatie te koop wordt gebiedsontwikkeling nog extra gestimuleerd worden door gerichte aangeboden.(bijvoorbeeld Vanwege inhet overheidsinvesteringen de niet-urgente buitenruimte of karakter in publieke wordt deze rol alleen voorzieningen). ingenomen als de ontwikkeling in kwestie minimaal met een sluitende

Rol 4

Rol 5

Rol 5

Urgente ontwikkelingen waarbij de gemeente zoveel mogelijk de procesregie in handen heeft maar de grondproductie aan een derde partij overlaat die ook graag de maatschappelijke ambities realiseert. De gemeente is, voor zover noodzakelijk, bereid om met diverse financiële en/of publiekrechtelijke maatregelen, zoals het vertrekken van subsidies of een gerichte onteigening, de private ontwikkeling te stimuleren. Ook kan de gebiedsontwikkeling nog extra gestimuleerd worden door gerichte overheidsinvesteringen (bijvoorbeeld in de buitenruimte of in publieke voorzieningen).

businesscase worden uitgevoerd. Reactieve Niet eenfinanciële urgente ontwikkeling maar eenkan incidentele kans om een goed regie/Actieve financieel en maatschappelijk resultaat te behalen door de ontwikkeling zelf productie Dit kan ontstaanontwikkeling doordat een locatie die de gemeente al in Reactieve regie/ op te pakken. Niet een urgente maar een incidentele kans om samen met zijn oorspronkelijke functie verliest (bijvoorbeeld een school die Samenwerking bezit heeft een private partij een goed resultaat te behalen. Vanuit het initiatief van komt leeg te staan) of doordat een locatie te koop wordt aangeboden. productie een partij verkent de gemeente samenalsmet Vanwege het andere niet-urgente karakter wordt deze rol alleen ingenomen de die partner de ontwikontwikkeling in kwestie minimaal met een sluitende financiële businesscase kelpotentie. Indien de gemeente zelf eigendom heeft binnen het plangekan worden bieduitgevoerd. dan wordt dat bij voorkeur in de huidige staat aan andere partijen