BL 1 Nota grondbeleid 2023

Niet eenverkocht. urgente ontwikkeling maar een incidentele kans om samen met een met een eigen grondexEen beperkte actieve grondproductierol private partij een goed resultaat te behalen. Vanuit het initiatief van een hoeftdedaarbij niet samen helemaal Vanwege het andere ploitatie partij verkent gemeente met te dieworden partner uitgesloten. de niet urgente gebeurt dat echter als de ontwikkeling miniontwikkelpotentie. Indienkarakter de gemeente zelf eigendom heeft alleen binnen het plangebied danmet wordt datsluitende bij voorkeurfinanciële in de huidige staat aan andere maal een businesscase kan worden uitgevoerd. partijen verkocht. Een beperkte actieve grondproductierol met een eigen daarbijontwikkeling niet helemaal maar te worden uitgesloten.van derden waar de geReactieve regie/ grondexploitatie Niet eenhoeft urgente een initiatief Vanwege het niet urgente karakter gebeurt dat echter alleen als de Facilitaire meente wel medewerking aan wil verlenen. De gemeente schept en toetst ontwikkeling minimaal met een sluitende financiële businesscase kan productie kaders waarbinnen het een en ander plaats kan vinden. Ook wordt beworden de uitgevoerd.

Reactieve regie/Samenwerking productie

Rol 6

25

inontwikkeling hoeverre de ontwikkeling bijdraagt aande de beleidsdoelstellingen. Niet eenkeken urgente maar een initiatief van derden waar gemeente wel medewerking verlenen. De gemeente schept en toetst ingebracht en worden Waar dat nodig aan is, wil worden gemeentelijke gronden de kaders waarbinnen het een en ander plaats kan vinden. Ook wordt afspraken gemaakt over het (bestaande en nieuwe) openbaar gebied. bekeken in hoeverre de ontwikkeling bijdraagt aan de beleidsdoelstellingen. Waar dat nodig is, worden gemeentelijke gronden ingebracht en worden Tabel 2: Kansen, mogelijkheden en risico’s bij de verschillende productierollen afspraken gemaakt over het (bestaande en nieuwe) openbaar gebied. Tabel 2: Kansen, mogelijkheden en risico’s bij de verschillende productierollen Rol 6

Reactieve regie/Facilitaire productie

4.3.2 Het afwegingskader voor het bepalen van de gewenste rol 4.3.2 Het afwegingskader voor het bepalen van de gewenste rol

We We bepalen steeds aan de hand van vier stappen in het integrale afwegingsmodel welke rol bij een bepaalbepalen steeds aan de hand van vier stappen in het integrale afwegingsmodel welke rol bij een bepaalde de ontwikkeling het meest geschikt is omimpact de gewenste ontwikkeling het meest geschikt is om de gewenste te realiseren.impact te realiseren. Het gaat hierbij om de volgende stappen: Urgentie

Integrale beoordeling

Het gaat hierbij om de volgende stappen:

1. Hoe urgent is een ontwikkeling? 2. Kent de ontwikkeling een positieve integrale beoordeling? 1. Hoe urgent is een ontwikkeling? 3. Wat is de positie van de huidige grondeigenaar? 2. Kent randvoorwaarden de ontwikkeling eenrol.positieve integrale beoordeling? 4. Beoordeling invullen

3. Wat is de positie van de huidige grondeigenaar? 4. Beoordeling randvoorwaarden invullen rol.

Hieronder worden de stappen verder uitgewerkt. Positie grondeigenaar Beoordeling randvoorwaarden

De rolkeuze

Hieronder worden de stappen verder uitgewerkt.

28

breidingsmogelijkheden hebben. Een hoge potentie wijst erop dat de aatschappelijk en financieel rendement makkelijker positief uitvalt.

Stap 1: hoe urgent is de ontwikkeling?

mate urgentie wordt De voornamelijk bepaaldbeoordeling door de aanleiding die er is het om maatschappelijke doeloerenDeen tevanplaatsen. integrale van maatschappelijk en stellingen te realiseren. Als er dringend behoefte is aan de ontwikkeling is er sprake van een hoge urgentie. annen vaker lastig endeeraanleiding zullenzijndaardoor ookontwikkeling mogelijk ontwikkelingen bij zijn Daarbij kan de locatie zelf voor de gewenste doordat er een aanpassing/verbetering gewenst is. Voorbeelden zijn gebieden waar veiligheidsproblemen zijn of waar een verkeerskune herzien of geoptimaliseerd moeten om ze alsnog positief te laten u dig knelpunt is. Het kan echter ook zijn dat de locatie worden geschikt is om een ambitie te realiseren vanuit een groeibehoefte. Voorbeelden daarvan zijn locaties waar extra woningen gerealiseerd kunnen worden of waar de duurzame opslag van energie kan plaatsvinden. Bij een geringe noodzaak om te ontwikkelen is sprake van een lage urgentie. De mate van urgentie is van grote invloed op de keuze voor een bepaalde regierol. Bij een hoge urgentie zal de voorkeur uit gaan naar een actieve regierol. Bij een lage urgentie ligt een reactieve regierol meer voor de hand.

tap 3: Wat is de positie van de huidige grondeigenaar?

adat de urgentie en de potentie beoordeeld zijn, kijken we bij wie het grond ebiedStap ligt.2: Is dat in handeneenvan de gemeente of van een derde of is er sprake Kent de ontwikkeling positieve integrale beoordeling? paragraaf 3.3 beschreven we hoe we de integrale beoordeling maken en welke gevolgen deze beoordeen of Inling enkele eigenaren of is het eigendom (erg) versnipperd? Indien de geme heeft voor de plannen. Deze integrale beoordeling is een belangrijke stap in het afwegingsmodel om tot de meest rolkeuze voor de gemeente te komen. We benadrukken ook hier nog een keer datbij een een de erwacht datgeschikte de betrokkenheid groot is. Indien het grondeigendom positieve integrale beoordeling niet alleen bij een winstgevende financiële businesscase mogelijk is. Ook een ontwikkeling die een financiële van gewenste de gemeente vraagt, kan een positievebij integrale beoorde- Miss oeverre deze geneigd is ombijdrage aan de ontwikkeling te dragen. ling krijgen als het maatschappelijk rendement de financiële bijdrage rechtvaardigt. ok de wens om de locatie te ontwikkelen en wil hij meedenken over de maats Een positieve integrale beoordeling van een ontwikkeling is belangrijk om de potentie van de ontwikkeling aag gerealiseerd zien. In gebied zo’nzegt geval ligthoehet de handindat de eigenaren ze te bepalen.

De potentie van een iets over goed voor de omstandigheden dat gebied zijn om een gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Een gebied kan bijvoorbeeld voldoende uitbreidingsruimte of inbreidingsmogelijkheden hebben. Een hoge potentie wijst erop dat de integrale beoordeling van het

De rolkeuze

Guido Mertens Advies | Stad en Ontwikkeling

29

maatschappelijk en financieel rendement makkelijker positief uitvalt. Een gebied met een beperkte potentie heeft weinig ontwikkelruimte en wordt gekenmerkt door complexe factoren waardoor ontwikkeling ervan lastig realiseerbaar is en vaak gepaard gaat met hoge kosten. We kunnen hierbij denken aan gebieden met versnipperd eigendom, ingewikkelde bodemvraagstukken, hardnekkige hindercirkels of weinig ruimte om bouwmaterialen aan te voeren en te plaatsen. De integrale beoordeling van het maatschappelijk en financieel rendement is bij deze plannen vaker lastig en er zullen daardoor ook mogelijk ontwikkelingen bij zijn die afgewezen moeten worden of die herzien of geoptimaliseerd moeten worden om ze alsnog positief te laten uitvallen.

Stap 3: Wat is de positie van de huidige grondeigenaar?

Nadat de urgentie en de potentie beoordeeld zijn, kijken we bij wie het grondeigendom van het te ontwikkelen gebied ligt. Is dat in handen van de gemeente of van een derde of is er sprake van gemengd grondbezit? Zijn er een of enkele eigenaren of is het eigendom (erg) versnipperd? Indien de gemeente de eigenaar is, mag worden verwacht dat de betrokkenheid groot is. Indien het grondeigendom bij een derde ligt, moet worden bepaald in hoeverre deze geneigd is om aan de gewenste ontwikkeling bij te dragen. Misschien heeft de grondeigenaar zelf ook de wens om de locatie te ontwikkelen en wil hij meedenken over de maatschappelijke waardecreatie die wij graag gerealiseerd zien. In zo’n geval ligt het voor de hand dat de eigenaren zelf of mee ontwikkelen. Het is ook mogelijk dat een eigenaar geen interesse heeft om een rol te hebben in de door de gemeente gewenste ontwikkeling of dat de eigenaar conflicterende wensen heeft. We spreken dan van een lage betrokkenheid. Als er sprake is van een lage betrokkenheid bij de grondeigenaar terwijl er wel een nadrukkelijke wens is om in het gebied te ontwikkelen, doen we er goed aan te overwegen een actieve(re) productierol in te nemen of kan het onvermijdelijk zijn op enige manier het eigendom van de locatie te verkrijgen.

Stap 4: Beoordeling randvoorwaarden invullen rol.

Vanuit de bovenstaande drie stappen bepalen we een voorkeursrol voor de gemeente bij een ontwikkeling van een locatie. Aanvullend hierop geldt dat er bij de te onderscheiden rollen ook aan verschillende randvoorwaarden voldaan moet worden. Die hebben vooral betrekking op beschikbare middelen en capaciteit van gemeente en de andere betrokken partijen. Het gaat dan bijvoorbeeld over beschikbare kennis en capaciteit, investerings- en financieringsmogelijkheden, die zowel op niveau van de betreffende locatie als op (het hele) portefeuilleniveau gelden. Door deze randvoorwaarden in beeld te brengen kunnen we toetsen of de voorkeursrol waar we in de eerste drie stappen op uit zijn gekomen ook in de praktische uitvoering goed mogelijk is. In dit kader geven we ook de mogelijke beheersmaatregelen inzake het risicomanagement (zie ook 3.3.1 in deze nota en paragraaf 2.4 van de bijlage van deze nota) een plek. Als blijkt dat bij onszelf of bij andere grondeigenaren en/of ontwikkelende partijen beperkingen zijn vanuit deze randvoorwaarden, dan zullen we moeten bekijken of we die beperkingen kunnen wegnemen door toch een andere rol in te nemen en/of verder samen te werken. Hieruit volgt het advies voor een mogelijke alternatieve rol. Deze houden we als tweede optie achter de hand voor het geval dat de voorkeursrol niet mogelijk is.

4.3.3 Strategie positie grond.

Op basis van de ingenomen voorkeursrol en alternatieve rol nemen we een strategieadvies voor de grondpositie op, met de mogelijkheden: • (deel)Uitgifte: grondpositie die we hebben, kan (deels) uitgegeven worden in huidige staat en bestemming. • Houden: grondpositie die we hebben aanhouden in afwachting van ontwikkelingen. • Kopen: onderzoeken of grondpositie kan worden uitgebreid door aankopen te doen. Met deze grondposities bedoelen we zowel kale grond als grond met opstallen. De strategiepositie geeft richting aan de houding die we innemen ten opzichte van eigendom van grondposiDe rolkeuze

30

ties ten behoeve van een (toekomstige) ontwikkeling. Het geeft daarom antwoord op vragen als “moeten we locaties aankopen?” en “wat doen we met grondposities die we nu al in eigendom hebben?”. De uiteindelijke beslissing over grondposities is maatwerk en kan om moverende redenen afwijken van de richtinggevende strategiepositie. Hoe we verder omgaan met het kopen/verwerven van grondposities bespreken we verder in paragraaf 5.1 van deze nota en in paragraaf 1.1.1 van de bijlage van deze nota. Hoe we verder omgaan met uitgifte van gronden bespreken we verder in paragraaf 1.1.2 van de bijlage van deze nota. Het schema op de volgende pagina geeft het volledige besluitvormingsproces grafisch weer, waaruit dus blijkt: 1. Welke voorkeursrol hanteren we voor een ontwikkeling? 2. Welke alternatieve rol hanteren we voor een ontwikkeling? 3. Welke richtinggevende strategiepositie hanteren we bij de voorkeursrol en de alternatieve rol voor een ontwikkeling?

De rolkeuze

31

De rolkeuze

Guido Mertens Advies | Stad en Ontwikkeling

Optimaliseren

Herzien en opnieuw beoordelen

Afwijzen

Wel optimaal

Kopen

Rol 2

Rol 2

Houden

Rol 3

Hold/sell

Rol- 2

Rol 3

Buy

Uitgifte

Hold

Hold

Rol 2 Kopen

Rol 1

Rol 2

Rol 3 Houden

Rol 2 Houden

Deeluitgifte

Rol 2

Rol 1

Gemengd eigendom

Kopen

Rol 1

Buy

Rol 1 Kopen

Rol 2

Volledig Volledig Gemengd eigendom eigendom Volledig eigendom derden derden gemeente Derden Derden eigendom Hoog Beperkt hoog beperkt betrokken betrokken betrokken betrokken

Niet optimaal

Wel mogelijkheden

Positief

Geen mogelijkheden

Negatief

Hoog

Rol 5 Uitgifte Hold/sell

Rol 5

Rol 5 Houden Hold/buy

Rol 5 Deeluitgifte

Strategie positie grond:

Alternatieve rol Strategie positie grond:

Houden

Rol 6

Rol 4

Randvoorwaarden

Wel optimaal

Uitgifte Sell

Rol 6

Sell

-

Rol 6

Sell

-

Rol 6

Volledig Volledig Gemengd eigendom eigendom Volledig eigendom derden derden gemeente Derden Derden eigendom Hoog Beperkt hoog beperkt betrokken betrokken betrokken betrokken

Optimaliseren

Afwijzen of Herzien / herbeoordelen

Afwijzen

Gemengd eigendom

Niet optimaal

Wel mogelijkheden

Positief

Geen mogelijkheden

Negatief

Beperkt

Voorkeursrol

Positie grondeigenaar

Integrale beoordeling

Urgentie

(toekomst)visies, beleidsdoelen, wijkontwikkelingsplannen, initiatieven, etc. voor ontwikkelingen

28

Figuur9:9: grafische weergave vanbesluitvormingsproces het besluitvormingsproces Figuur grafische weergave van het

32

We gaan uit van situationeel grondbeleid, waarbij we van situatie tot situatie kijken welke rol de gemeente het beste past. Deze voorkeursrol bepaalt sterk onze positie in de samenwerkingsstrategie. De voorkeursrol is een combinatie van de gewenste regierol (sturing om een ontwikkeling te kunnen realiseren) en de gewenste productierol (het proces van grondbewerking en -uitgifte) De voorkeursrol bepalen we aan de hand van de beantwoording van 4 vragen uit het afwegingskader. In de besluitvorming van een gebiedsontwikkeling nemen we de adviezen op uit het afwegingskader: 1. Welke voorkeursrol hanteren we voor een ontwikkeling? 2. Welke alternatieve rol hanteren we voor een ontwikkeling? 3. Welke richtinggevend strategieadvies voor de grondpositie hanteren we bij de voorkeursrol en de alternatieve rol voor een ontwikkeling?

De rolkeuze

33

5. Kaders en toepassing in de praktijk Zoals eerder in deze nota is aangegeven, is grondbeleid vooral een middel om via de inzet van locaties te sturen op een zo goed mogelijk integraal resultaat in een gebiedsontwikkeling. We streven dan ook een aanpak na die ambities op verschillende beleidsterreinen verbindt zodat ze elkaar versterken. Een integrale beoordeling maak je niet vanuit één persoon, één beleidsveld of één afdeling. Er is input en kennis vanuit meerdere maatschappelijke ambities nodig. Hetzelfde geldt voor de beschrijving en beoordeling van de verschillende erbij betrokken geldstromen. Voor de uitvoer van het grondbeleid en de sturing in de gebiedsontwikkelingen kunnen we gebruik maken van verschillende juridische en financiële instrumenten en kaders. In de bijlagen van de nota grondbeleid gaan we uitgebreider op deze instrumenten en kaders in ten behoeve van de uitvoering in de ontwikkelingen. In dit hoofdstuk geven we de hoofdlijnen daarover aan en benoemen we de kader stellende onderdelen. In het onderstaande overzicht is aangegeven welke juridische instrumenten we op het ogenblik in kunnen zetten. Aankoop van grond

Samenwerken

Minnelijke grondverwerving

Joint venture in aparte entiteit

Gemeentelijk voorkeursrecht

Bouwclaimmodel

Onteigening

Joint venture bij overeenkomst

Kavelruil

Concessiemodel

Uitgifte van grond

Kostenverhaal

Uitgifte in huidige bestemming of na bestemmingswijziging

Kostenverhaal bij overeenkomst

Uitgifte als ruwe bouwgrond of als bouwrijpe grond

Kostenverhaal via exploitatieplan

Traditionele gronduitgifte (1 op 1)

Publiekrechtelijke regie bestemming

Gronduitgifte in prijsvraag en tender

Bestemming van de locatie

Gronduitgifte in erfpacht

Voorbereidingsbesluit

Kavelruil Tabel 3: De juridische instrumenten die we in het grondbeleid gebruiken. Een deel van deze instrumenten zal in de toekomst onder de Omgevingswet worden uitgebreid of aangepast. We verwerken de aanpassingen dan direct in de nota via een addendum. Dat geldt ook voor onderstaand toetsingskader van de financiële instrumenten. De bij een planontwikkeling gekozen aanpak heeft een directe relatie met zowel de maatschappelijke doelen als met de financiën van de gemeente. Zulke projecten hebben bovendien een looptijd van meerdere jaren en de complexiteit ervan verschilt. Ook gaat het steeds om grote investeringen en waarbij risico’s worden aangegaan. Het investeringsvolume, de looptijd en de complexiteit bepalen daarbij voor een deel welk risico er precies is. Het is daarom van groot belang om steeds een vinger aan de pols te houden en daar waar dat nodig is in te grijpen. In de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) en in de jaarrekening van de gemeente lichten we alle financiële uitgangspunten toe die we hanteren bij de actualisatie van de grondexploitaties en bij het bepalen van het resultaat. Via de paragraaf grondbeleid in de begroting en jaarrekening informeren we de gemeenteraad als het wettelijk kader inderdaad verandert en wat dat voor Lelystad betekent. Kaders en toepassing in de praktijk

34

Het bouwwerk van een goed financieel beheer staat of valt met het hebben, naleven en verantwoorden van de met elkaar overeengekomen kaders en spelregels. Daarnaast is een adequate planning- en-control-cyclus essentieel. Voor een belangrijk deel worden de financiële kaders bepaald door wat is opgenomen in het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) dat voor alle gemeenten geldt. Dat besluit is van toepassing op alle geldstromen uit de integrale financiële businesscase. We volgen deze regels en we geven daaraan waar dat nodig is verder invulling in de financiële verordening. Samenvattend ziet het toetsingskader voor de financiële instrumenten in ons grondbeleid er als volgt uit: Instrument / maatregel

Wet- en regelgeving

Kostenverhaal

Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Bestluit ruimtelijke ordening (Bro)

Grondexploitatie

Het BBV en de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken, cie. BBV

Risicomanagement

Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken, cie. BBV en de uitgangspunten MPG

Winstneming

Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken, cie. BBV

Tabel 4: Toetsingskader financiële instrumenten Voor onze eigen grondexploitaties geldt bovendien dat we mogelijk vennootschapsbelasting (Vpb) plichtig zijn. Daarom laten we op nieuwe plannen een Vpb toets plaatsvinden en maken we de eventuele belastingdruk op de grondexploitatie bij de besluitvorming inzichtelijk. Waar we in deze nota (inclusief bijlagen) spreken over mogelijke positieve uitkomsten van een grondexploitatie, dan bedoelen we daarmee de winst voor Vpb. Oftewel: er is nog geen rekening gehouden met een eventuele Vpb-afdracht (indien aan de orde). Zo nemen we het ook op in de P&C-cyclus documenten en het MPG (zie 5.3).

5.1 Verwervingen

De actievere regiehouding van de gemeente brengt met zich mee dat we bereid en in staat moeten zijn om tot aankoop/verwerving van locatie(s) over te gaan. Het (verkrijgen van) eigendom in te ontwikkelen locaties vraagt om een weloverwogen keuze en is veelal gekoppeld aan de keuze voor de gewenste gemeentelijke rol in een potentiële ontwikkeling. Dit beschreven we al door middel van de strategiepositie voor grond in de laatste paragraaf van het vorige hoofdstuk. In figuur 9 gaven we dit ook al grafisch weer. Door positie (eigendom) te krijgen in een gebied onderstrepen we het belang van een ontwikkeling en de betrokkenheid van de gemeente daarin. Aan grondaankopen zijn uiteraard ook risico’s verbonden. De grootste risico’s hebben betrekking op mogelijke afwaarderingen van de waarde van de grond, indien blijkt dat er voor beoogde ontwikkelingen geen vraag meer is. Een goede vraaganalyse naar die beoogde ontwikkelingen is dan ook van belang. Die analyse maken we voor een langere termijn, waarbij we incalculeren dat we met tijdelijke terugval in de vraag te maken kunnen krijgen door veranderende economische conjunctuur. Naast die vraaganalyse maken we ook een risicoanalyse tijdens de integrale beoordeling (zie paragraaf 3.3). Zo beperken we de risico’s op grondaankopen. Grondposities worden zoveel mogelijk minnelijk aangekocht tegen marktconforme prijzen en voorwaarden.

Daarvoor wordt een grondaankoop onderbouwd met een onafhankelijke taxatie van tenminste één onafhanKaders en toepassing in de praktijk

35

kelijke deskundige. Indien een minnelijke aankoop niet lukt, dan maken we een heroverweging van onze ontwikkel- en samenwerkingsstrategie. We sluiten daarbij de route van onteigening niet uit. We maken onderscheid in drie vormen van aankoop van grondposities, te weten planeigen aankopen, pro-actieve aankope en strategische aankopen. In onderstaande schema worden ze uiteengezet Soort ankoop

Planeigen aankoop

Pro-actieve aankoop

Strategische aankoop

Toelichting

Aankoop van locaties binnen eerder vastgestelde investeringskaders.

Aankopen van locaties waarvoor wel al beleidskaders gelden maar waar nog geen investeringskader voor is vastgesteld.

Aankopen van locaties waar nog geen beleidskaders voor zijn, maar waarvoor een strategisch argument geldt.

Voorbeeld

Benoemde locatie in een vastgestelde grondexploitatie of grond voor een investeringsproject

Een locatie die als potentieel gebied voor een ontwikkeling rond de bijvoorbeeld de woningbouwopgave of energietransitie is genoemd in een beleidsnota, maar waar nog geen grondexploitatie voor is vastgesteld

Een versnellingskans op een maatschappelijk doel, of een kans op het tegengaan van ongewenste eigendomssituatie(s) door derden. Of een kans om een locatie met een potentieel positief financieel resultaat te verwerven

Budget

Reeds opgenomen binnen de eerder vastgestelde grondexploitatie of het investeringsproject

Proactief verwervingsbudget met een investeringsplafond van € 20 miljoen.

Strategisch verwervingsbudget met een investeringsplafond van € 5 miljoen.

Toelichting budget

Grondexploitatie wordt jaarlijks herzien en daarin kan een eventuele wijziging op het aankoopbedrag worden verwerkt.

Het proactief en strategisch verwervingsbudget put gaandeweg uit. Na bestuurlijke besluitvorming over ontwikkelingen op de aangekochte locaties, met bijbehorend financieel kader (grondexploitatie of investeringsproject), komt de bestedingsruimte opnieuw vrij en kan dit opnieuw worden ingezet.

Bestuurlijk mandaat

De Raad heeft eerder budget vastgesteld en bevestigd dit jaarlijks bij de herziening van de grondexploitaties. Het college legt achteraf verantwoording af over aankoop via P&C cyclus.

De raad heeft het investeringsplafond ingesteld. Het college kan binnen dat budget en de inhoudelijke kaders van de budgetten eigenstandig locaties verwerven en legt achteraf verantwoording af aan de raad via P&C cyclus. De raad is altijd ook nog aan zet om de bestemming van een locatie te wijzigen of het uiteindelijk investeringskader (grondexploitatie of investeringsproject) vast te stellen.

Tabel 5: Mogelijkheden aankoop grondposities

Kaders en toepassing in de praktijk

36

5.2 Voorbereidingskrediet

In hoofdstuk 4 van deze nota lieten we al zien dat een ontwikkelproces uit verschillende fases bestaat. Bij die verschillende fases hoort ook een eigen financieel kader. Voor de ontwikkellocaties waar de gemeente zelf ook eigendom heeft, of eigendom wil verwerven, geldt dat voor iedere locatie die ontwikkeld gaat worden, de gemeenteraad gevraagd wordt te besluiten over de vaststelling van die ontwikkeling, inclusief de daarbij behorende grondexploitatie. Dit is conform de regelgeving uit het BBV. Daardoor is duidelijk dat vanaf het moment dat de raad de grondexploitatie heeft vastgesteld er een financieel kader is voor de kosten van de de realisatie van de ontwikkeling. We zullen echter ook in de fases van het ontwikkelproces die voor de realisatiefase liggen kosten maken. Dit zijn vooral kosten die betrekking hebben op planvoorbereiding, ontwerp, personele kosten en onderzoeken. Deze kosten zullen na vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad, alsnog worden toegerekend aan de geopende grondexploitatie. Om slagvaardig te kunnen handelen werken we met een revolverend voorbereidingskrediet tot een maximum van € 1 miljoen voor alle grondexploitaties. Met dit voorbereidingskrediet kunnen de eerste kosten van nieuwe gebiedsontwikkelingen worden gedekt tot een maximum van € 50.000 per gebiedsontwikkeling.

De raad geeft hiermee aan het college een investeringsplafond voor de voorbereidingskosten. Het college kan binnen dat budget en de inhoudelijke kaders van de budgetten eigenstandig middelen beschikbaar stellen voor de voorbereiding van grondexploitaties. Het legt achteraf verantwoording af aan de raad via de P&C cyclus. De raad is altijd nog aan zet om uiteindelijk de grondexploitatie vast te stellen. De kosten die middels dit voorbereidingskrediet gedekt worden, dienen dus allen passend te zijn binnen de kosten die na vaststelling door de gemeenteraad van de grondexploitatie ook daarin opgenomen mogen worden. Wanneer de voorbereidingskosten van een afzonderlijke gebiedsontwikkeling boven het genoemde maximum van € 50.000 uitkomen, wordt een afzonderlijk voorbereidingskrediet aan de raad gevraagd. Zowel het revolverend voorbereidingskrediet als ieder specifieke voorbereidingskrediet zullen als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa worden geactiveerd. Aan een voorbereidingskrediet zijn geen directe lasten verbonden. De voorbereidingskosten worden te zijner tijd ten laste gebracht van een nieuw vast te stellen grondexploitatie. Voor zover de voorbereidingskosten in de toekomst niet geheel aan de ontwikkeling kunnen worden toegerekend worden deze ten laste gebracht van het rekeningresultaat van dat boekjaar.

Het revolverend voorbereidingskrediet put gaandeweg uit. Na bestuurlijke besluitvorming van de grondexploitatie komt de bestedingsruimte opnieuw vrij en kan ze opnieuw binnen de kaders worden ingezet. Gekoppeld aan het figuur van de fases in het ontwikkelproces van de gebiedsontwikkeling, ziet dit als volgt uit:

Figuur 10: De fases in het ontwikkelproces van de gebiedsontwikkeling.

Kaders en toepassing in de praktijk

37

5.3 Informatievoorziening

Het College informeert de Raad over de uitvoering van het grondbeleid via de Planning & Control (P&C)-cy-

reserves en het De jaarstukken bi clus. De P&C-cyclus bestaatweerstandsvermogen. uit de programmabegroting, de tussentijdse rapportages en de programmaverantwoording in jaarverslag en jaarrekening. opbrengsten van de door de raad vastgestelde grond Via het MPG en de paragraaf grondbeleid in de begroting en de jaarrekening leggen we verantwoording af aan de gemeenteraad over het gevoerde grondbeleid in het voorliggend boekjaar en geven we een vooruitvoorraadposities waarover we met betrekking tot grond be blik op het meerjarig te voeren grondbeleid. Een toelichting op de actualisatie van de actieve grondexploitaties maakt onderdeel uit van het MPG. Via het vaststellen van het MPG stelt de gemeenteraad jaarlijks de herziene actieve grondexploitaties vast.

Tenslotte beschrijven we noodzakelijke wijzigingen in het g In de paragraaf grondbeleid van de begroting gaan we in op nieuwe ontwikkelingen in de markt en op eventuele te maken beleidskeuzes zodat de raad op de hoogte is van de meest recente ontwikkelingen. Ook en regelgeving, economische conjunctuur ofde lopende beleidskoersw nemen we hier op hoofdlijnen de te verwachten financiële resultaten en risico’s van grondexploitaties op. juridisch en financieel instrumentarium als op de maatsch In de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening leggen we verantwoording af over het gevoerde beleid. We beschrijven de marktontwikkelingen en de vraag-en-aanbodverhoudingen. Ook verantwoorden we de risionderdeel zijn van de integrale afweging. Op deze wijze k co’s en de winst- en verliesnemingen uit de grondexploitaties, het verloop van de verliesvoorzieningen en de reserves en het weerstandsvermogen. De jaarstukken bieden verder inzicht in de gerealiseerde kosten en houden envanisdeeen herziening van ditdaarin) grondbeleid m opbrengsten door de volledige raad vastgestelde grondexploitaties (en in afwijkingen en in de voorraadposities waarover we met betrekking tot grond beschikken. op waarbinnen deze nota uiterlijk herzien moet worden.

D Tenslotte beschrijven we noodzakelijke wijzigingen in het grondbeleid die nodig zijn door veranderingen in en aard van de wijzigingen die via de paragraaf grondbeleid Kaders en toepassing in de praktijk

38

wet- en regelgeving, economische conjunctuur of beleidskoerswijzigingen. Dat kan zowel betrekking hebben op het juridisch en financieel instrumentarium als op de maatschappelijke thema’s of de financiële geldstromen die onderdeel zijn van de integrale afweging. Op deze wijze kunnen we de nota grondbeleid langere tijd actueel houden en is een volledige herziening van dit grondbeleid minder tijdgebonden. We nemen daarom geen termijn op waarbinnen deze nota uiterlijk herzien moet worden. Die termijn maken we afhankelijk van de hoeveelheid en aard van de wijzigingen die via de paragraaf grondbeleid wordt verwerkt en van de omstandigheden die om een eventuele koerswijziging vragen. Kleine wijzigingen kunnen via de paragraaf grondbeleid in de begroting en jaarrekening die dan worden verwerkt in de nota grondbeleid. We zullen daar, indien van toepassing, telkens een apart besluit voor opnemen bij de vaststelling van de begroting of jaarrekening. Grote wijzigingen zullen we wel via een volledige actualisatie van de nota grondbeleid naar besluitvorming brengen. Het college verwerft proactieve en strategische grondaankopen binnen het door de Raad beschikbaar gestelde investeringsplafond. Het college stelt de inhoudelijke kaders voor het verwerven van proactieve en strategische grondaankopen vast.

Het college kan voorbereidingskredieten verstrekken voor plannen in voorbereiding die nog geen vastgestelde grondexploitatie hebben tot een maximum van € 50.000 per locatie binnen het door de Raad beschikbaar gestelde investeringsplafond. Voorbereidingskredieten die boven dit maximum per locatie uitgaan worden separaat ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Het college legt via de P&C cyclus verantwoording af over de besteding van deze middelen voor verwervingen en voorbereidingskosten.

Kaders en toepassing in de praktijk

39