Document · PDF

25.363 BL Bijlagen bij Infonota 25.378 Standpuntbepaling Waterfront

Commissie Ruimte Ontwikkeling en Bereikbaarheid 30 september 2025, gemeente LelystadBij agendapunt: 25.363 AV Rapport varianten Waterfront23.129 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Variant 2 zonder landaanwinning

Er zijn geen bedrijven met een hindercontour ''geur'' in de nabijheid van de nieuwbouw, ook de geurcontour van het AWZI is niet relevant omdat het op de perceelsgrens van het waterschap/de AWZI ligt.

Variant 1 met landaanwinning

sub 3

Inrichting natuurcompensatie

Eisen vanuit IenW/RWS

Variant 2 zonder landaanwinning

idem als variant 1

idem als variant 1 idem als variant 1 Idem als variant 1

In het kader van het planvoornemen Waterfront dient te worden voldaan aan de verantwoordingsplicht Voor alle geldt komt in augustus/septembergroepsrisico. 2025 beschikbaar en transportroutes resultaten dat het bevoegd gezag advies moet vragen betreffende de worden gedeeld. zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Dit zal worden meegenomen bij Zie bij natura 2000 eisen Geen compensatie nodig, er wordt binnendijks verdere uitwerking. gebouwd

Variant 1 met landaanwinning

Uitwerking eisen

Variant 2 zonder landaanwinning

Komberging zoetwater beschermen sub 1

De komberging voor zoetwater in het Markermeer neemt af

Dit vraagstuk is oplosbaar maar moet nog wel worden n.v.t er wordt binnendijks gebouwd afgehecht. Eerst moet er consensus komen over de vraag of compensatie in dit verband noodzakelijk is. Het adviesrapport van Sweco hierover (Effect ontwikkeling Waterfront Lelystad op waterberging en watervoorraad Markermeer 2024) geeft als een van de handelingsperspectieven een keuze om niet te compenseren omdat het verlies aan berging marginaal is. Wanneer er wel gecompenseerd wordt zijn er diverse opties benoemd. Er is geen buffercapaciteit in de buitendijkse variant opgenomen dus eventuele compensatie zal buitenplans moeten plaatsvinden. Dit is volgens het daartoe uitgevoerde adviesrapport van Sweco technisch goed uitvoerbaar. Het waterschap benoemd dat een van de opties voor het compenseren van zoetwaterberging, in het Bovenwater, niet mogelijk is.

DOCUMENT TITLE

Uitwerking eisen Variant 1 met landaanwinning

Eisen vanuit IenW/RWS Natura 2000, tegengaan verslechtering en compenseren sub 1 Kwaliteit compensatiegebied

Variant 2 zonder landaanwinning

De beoogde compensatie via inrichting van een waterrijk natuurgebied is in de optiek van het ministerie van IenW vooral gericht op de landvegetatie en niet op herstel van de waterkwaliteit en onderwaterecologie in het Markermeer. Concreet wordt gevraagd de vereffeningsopgave die met het wegnemen van KRW areaal ontstaat apart van de compensatie voor Natura 2000 te benoemen en uit te werken. De natuurcompensatie is geen onderdeel van de variantenstudie en dus nog niet nader uitgewerkt. Indien voor de variant met landaanwinning wordt gekozen zal de gemeente in overleg treden met IenW om tot een nadere uitwerking te komen. Hierbij worden de bezwaren van het ministerie meegenomen. Overigens is de gemeente al gestart met een KRWtoets voor de uitvoeringsperiode van de aanleg van het Waterfront Lelystad. Deze komt in augustus/september 2025 beschikbaar en resultaten worden gedeeld. In het ontwerp bestemmingsplan staat een natuurcompensatie/vereffeningsgebied ingetekend. Dit is voor Rijkswaterstaat vanuit haar rol als vaarwegbeheerder geen voor de hand liggende locatie vanwege verstoring. De natuurcompensatie is geen onderdeel van de variantenstudie en dus nog niet nader uitgewerkt. Indien voor de variant met landaanwinning wordt gekozen zal de gemeente in overleg treden met RWS om tot een nadere uitwerking te komen. Hierbij worden de bezwaren van RWS meegenomen.

Geen compensatie nodig, er wordt binnendijks gebouwd

Er worden in de zienswijzen van het ministerie van IenW en RWS diverse bezwaren over zandwinning benoemd. Tevens wordt er nader onderzoek en uitwerking van mitigerende maatregelen gevraagd. Dit alles zal onderdeel zijn van de aanscherping op de MER en de verdere uitwerking van het ontwerp bestemmingsplan. In het kader van de stedenbouwkundige variant met landaanwinning is het nu verwerkt in de businesscase op basis van de huidige marktsituatie. sub 2 Waterkwaliteit Er worden in de zienswijzen van het ministerie van IenW en RWS diverse bezwaren over waterkwaliteit benoemd. Tevens wordt er nader onderzoek en uitwerking van mitigerende maatregelen gevraagd. Dit alles zal onderdeel zijn van de aanscherping op de MER en de verdere uitwerking van het ontwerp bestemmingsplan. Onderzoek loopt inmiddels, er volgt in augustus 2025 een 4.3 (Wettelijke) kaders en randvoorwaarden KRW-toets voor Waterfront Lelystad. sub 3 Inrichting natuurcompensatie Zie bij natura 2000 eisen

n.v.t. er wordt binnendijks gebouwd

sub 2

Locatie compensatie

Kaderrichtlijn Water (KRW), sturen op waterkwaliteit sub 1 Zandwinning

Geen compensatie nodig, er wordt binnendijks gebouwd

n.v.t er wordt binnendijks gebouwd

Geen compensatie nodig, er wordt gebouwd In deze paragraaf worden alle eisen, wettelijke kaders en voor de variantenstudie relevante zienswijzen perbinnendijks stakeholder benoemd en voorzien van een

beantwoording. Zo is snel inzichtelijk op welke wijze de eisen zijn verwerkt of worden meegenomen bij verdere uitwerking. Eisen vanuit IenW/RWS

eisen vanuit Waterschap Zuiderzeeland Algemeen: beide varianten moeten voldoen aan het Waterkader, de Keur, legger en het beleid (o.a. voor primaire keringen) van Waterschap Zuiderzeeland. Waterveiligheid: primaire waterkeringen op orde sub 1 Volgens het HWBP (Hoogwaterbeschermingsprogramma) is voor het dijkvak ter plaatse van het Waterfront dijkversterking nodig. De voorverkenning hiervoor loopt tot september 2027. Uitwerking varianten hierop afstemmen. sub 2

Dijkveiligheid, een eventuele nieuwe dijk moet op grondverbetering. sub 3 Dijkveiligheid, dijkbeschermingszones vrij houden van bebouwing en opgaande beplanting conform profielen Atelier Maurits de Hoog (ca. 60m voor totale profiel) Voldoende water: tegengaan wateroverlast, watersysteem op orde sub 1 Voldoen aan eis watercompensatie verhard oppervlak zowel kwantitatief (in m3) als kwalitatief (voldoende oppervlaktewater met juiste profiel). Compensatie minimaal voor 50% als oppervlaktewater uitvoeren, wanneer dat echt niet mogelijk is kan eventueel deels buitenplans gecompenseerd worden.

sub 2

Uitwerking eisen

Variant 1 met landaanwinning Uitgangspunt

Uitwerking eisen

Variant 2 zonder landaanwinning Uitgangspunt

-Aanvragen benodigde vergunningen loopt parallel.

Het uitgangspunt van het BO is dat er voor 2030 al delen van Meerdijkhaven worden opgeleverd. Dit blijkt niet mogelijk voor beide varianten. De beide varianten zijn dan in doorlooptijd ook nauwelijks verschillend. Pas in 2032 worden naar verwachting de eerste woningen opgeleverd. Dit wordt veroorzaakt door de doorlooptijden van wettelijke procedures en veilige marges voor bezwaar en beroep. Beide varianten kennen specifieke stappen om te komen tot de geplande bouwopgave. De varianten verschillen in wettelijke procedures en zijn technisch zeer verschillend door het aspect landaanwinnning in variant 1. Bestuurlijk vraagt variant twee binnen de gemeente nog een extra stap omdat dit een nieuwe invalshoek is voor het Waterfront waarvoor de bestuurlijke opdracht nog geformuleerd moet worden. We onderscheiden per variant de volgende procedurestappen:

De bestaande primaire waterkering is vrijgehouden conform het profiel van 60m breed (Atelier Maurits de Hoog) waardoor waterschap de versterking zonder hinder kan uitvoeren.

Verwerkt in businesscase Verwerkt in profielen en plattegrond met concrete aanduiding in meters

N.v.t. bestaande dijk blijft primaire kering Verwerkt in profielen en plattegrond met concrete aanduiding in meters

Nagenoeg de gehele compensatie eis kan als oppervlaktewater worden uitgevoerd volgens de gewenste legger profielen en gerekend met een waterdiepte van 1m. Slechts 5% van de eis wordt uitgevoerd in de vorm van kratten onder daktuinen of wadi's binnen het plangebied. Per saldo zal er op de daktuinen nog veel meer waterbuffering gerealiseerd worden om duurzaam om te gaan met dakbeplanting en water. Volgt in planuitwerking en bij vergunningaanvragen

-MER beoordeling opstellen, doorlooptijd 2-4 . -Uitkopen/verplaatsen bedrijven 2-3 jaar doorlooptijd aanhouden, zeer beperkt nodig. -Aanvragen benodigde vergunningen loopt parallel. Relevante proceduretijden waterschap primaire kering -Voorverkenning dijkversterking vanaf nu tot sept 2027 dan start de formele procedure HWBP: o 2 jaar variantenstudie, haalbaarheid (parallel projectenprocedure)

-Afronden bestemmingsplanprocedure ofwel aanscherpen ontwerp bestemmingsplan op basis van zienswijzen. Deels parallel met MER aanvulling. Doorlooptijd ca. 1,5 jaar.

o 2 jaar realisatie

o 2 jaar planvorming en aanbesteding (en vergunningen)

o Oplevering dus september 2033

- Planning zal voor dijkverlegging min of meer zelfde zijn mits 1eseptember helft 2e helft 1e helft 2e helft 1e helft 2e helft -Kritisch pad isActiviteit vastgesteld bestemmingsplan Tijdstip 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2026 2026 2027 2027 2028 2028 risico’s worden gemitigeerd. 2027 in verband met procedure waterschap HWBP Bestuurlijke opdracht variant 2 2026-2027 (Hoogwaterbeschermingsprogramma). Wijziging omgevingsplan 2027-2028 o Verwerving gronden RVB advies waterschap: al in 2026 Stedenbouwkundig plan uiitwerken 2027-2028 Vroeg starten voor draagvlak starten met samenwerkingsovereenkomst aankoop gronden Planvoorbereiding , vergunningen en aanbesteding 2029-2030 - Na vaststellen bestemmingsplan doorlopen van een Bouwrijp maken/start bouw tpv bestaand land 2031 ev Aanpassen aan uitgiftetempo en gefaseerd projectprocedure om verleggen primaire waterkering mogelijk borgen Afstemming bedrijven voor verplaatsing (light variant 1 bedrijf)

2027-2029

te maken, inclusief project MER. 26+6 weken. Waterschap Opleveren dijkversterking door waterschap 2027-2033 heeft 2 jaar beschikbaar waarna planvoorbereiding start. Opleveren woningen tpv bestaand land 2032-2042 2042

Op de volgende pagina zijn alle procedures en de Tempo afhankelijk van ontwikkelstrategie, afstemmen met wonen daadwerkelijke ontwikkeling per variant visueel gemaakt.

Variant met landaanwinning Activiteit Ontwerp bestemmingsplan verwerken nieuw plan en zienswijzen Aanscherpen MER n.a.v. opmerkingen commissie MER

Ongeveer 30% van de compensatie-eis kan binnen het plangebied in oppervlaktewater met het juiste leggerprofiel worden uitgevoerd. Dat betekent dat ongeveer 20% aan oppervlaktewater buitenplans, maar in hetzelfde peilgebied, gecompenseerd moet worden. Overige compensatie past op de daktuinen en in wadi's binnen het plangebied.

Variant zonder landaanwinning -Opstellen nieuw omgevingsplan, doorlooptijd 2 jaar aanhouden i.v.m. mogelijke bezwaren.

Variant met landaanwinning Opstellen aanvulling op het MER (Milieu Effect Rapportage), doorlooptijd 1 jaar inclusief het verkrijgen van een nieuw advies commissie MER.

Afronding project

In deze variant komt er geen dijkversterking maar een nieuwe primaire kering. In de projectplanning voor variant 1 is als kritisch pad opgenomen een vastgesteld bestemmingsplan in september 2027 zodat het waterschap duidelijkheid heeft voordat de HWBP procedure voor een eventuele dijkversterking van de bestaande dijk start.

In later stadium een gedegen waterhuishoudkundig plan Volgt in planuitwerking en bij vergunningaanvragen ter onderbouwing met een maatwerkberekening. Schoon water: kwaliteit kwelwater. goede structuurdiversiteit, goede oppervlaktewaterkwaliteit, goed omgaan met afvalwater sub 1 Voldoen aan eis watercompensatie verhard oppervlak Zie uitwerking onder sub 1 bij ''voldoende water'' Zie uitwerking onder sub 1 bij ''voldoende water'' zowel kwantitatief (in m3) als kwalitatief (voldoende oppervlaktewater water met juiste profiel) sub 2 In later stadium een gedegen waterhuishoudkundig plan Volgt in planuitwerking en bij vergunningaanvragen Volgt in planuitwerking en bij vergunningaanvragen ter onderbouwing met een maatwerkberekening.

4.4 Planning

Tijdstip

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2039

2040

2041

2042

2039

2040

2041

2042

2026-2028 2026

Projectbesluit en MER beoordeling dijk

2027-2029

Stedenbouwkundig plan uiitwerken

2026-2028

Planvoorbereiding , vergunningen en aanbesteding

2029-2030

Land maken + globale landschappelijke inrichting (+strand)

2031-2032

Bouwrijp maken/start bouw tpv bestaand land

2031-2035

Bouwrijp maken/start bouw tpv landaanwinning

2034-2038

Afstemming RVB aankoop gronden

2027-2029

Opleveren nieuwe primaire waterkering

2027-2033

Opleveren woningen tpv bestaand land

2032-2038

Opleveren woningen tpv landaanwinning

2035-2042

Afronding project

1e helft 2e helft 1e helft 2e helft 1e helft 2e helft 2026 2026 2027 2027 2028 2028

Meelopen met procedure waterschap Vroeg starten voor draagvlak

Aanpassen aan uitgiftetempo en gefaseerd Aanpassen aan uitgiftetempo en gefaseerd

Tempo afhankelijk van ontwikkelstrategie, afstemmen met wonen Tempo afhankelijk van ontwikkelstrategie

2042

Variant zonder landaanwinning Activiteit

Tijdstip

Bestuurlijke opdracht variant 2

2026-2027

Wijziging omgevingsplan

2027-2028

Stedenbouwkundig plan uiitwerken

2027-2028

Planvoorbereiding , vergunningen en aanbesteding

2029-2030

Bouwrijp maken/start bouw tpv bestaand land

2031 ev

Afstemming bedrijven voor verplaatsing (light variant 1 bedrijf)

2027-2029

Opleveren dijkversterking door waterschap

2027-2033

Opleveren woningen tpv bestaand land

2032-2042

Afronding project

1e helft 2e helft 1e helft 2e helft 1e helft 2e helft 2026 2026 2027 2027 2028 2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

Vroeg starten voor draagvlak

Aanpassen aan uitgiftetempo en gefaseerd

Tempo afhankelijk van ontwikkelstrategie, afstemmen met wonen

2042

Activiteit Ontwerp bestemmingsplan verwerken nieuw plan en zienswijzen Aanscherpen MER n.a.v. opmerkingen commissie MER

Tijdstip 2026-2028 2026

1e helft 2e helft 1e helft 2e helft 1e helft 2e helft 2026 2026 2027 2027 2028 2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

DOCUMENT TITLE

4.5 Businesscase Uitgangspunt voor beide varianten vanuit het Bestuurlijk overleg van 12 maart 2025: De businesscase voor Waterfront moet sluitend zijn en marktpartijen moeten hier actief bij worden betrokken Om aan dit uitgangspunt te voldoen is een proces van’’ rekenen en tekenen’’ doorlopen. Hierbij is samen met planeconomen, ontwerpers en relevante beleidsmedewerkers (o.a. wonen) gewerkt aan de stedenbouwkundige varianten en de bijbehorende kosten en opbrengsten. Hierbij is geprobeerd binnen de gestelde kaders en randvoorwaarden tot een sluitende businesscase per variant te komen. Dit is gelukt waarbij geldt dat:

• De grens tussen betaalbaar en goedkoop wonen is van 80m2 naar 60m2 bijgesteld. • De categorie betaalbare appartementen van 70m2 is vervallen en vervangen door appartementen van 55m2 waardoor voor deze woningen een passende/marktconforme VON-prijs gehanteerd kan worden (i.p.v. een niet rendabel woningtype) • Uitgangspunt is de helft van alle parkeerplaatsen onder de woningen in een (half)verdiepte oplossing en de resterende 50% van de parkeerplaatsen als volgt verdeeld:

Conclusies: •De begrote grondkosten voor variant 1 zijn € 99,70 miljoen waarvan €41,8 miljoen voor daktuinen. •De begrote grondkosten voor variant 2 zijn ca. € 86 miljoen, waarvan €41,0 miljoen voor daktuinen. •In beide varianten wordt de grondwaarde van het woonprogramma voor een deel teniet gedaan door de onrendabele top van de gebouwde parkeervoorziening(en).

• 70% van deze 50% ofwel 35% van alle parkeerplaatsen overdekt op maaiveld met daarop een daktuin.

•In variant 1 kunnen 3.357 woningen gerealiseerd worden op basis van een gewogen gemiddelde woning conform de Lelystadse Mix van circa 111 m² GO

• De businesscase van variant 1 sluit op een positief saldo van € 4.190.000

• 30% van deze 50% ofwel 15% van alle parkeerplaatsen op maaiveld in parkeerhubs aan de rand van de woonwijk.

•In variant 2 kunnen met dezelfde argumentatie ca. 3.035 woningen gerealiseerd worden.

• De businesscase van variant 2 sluit op een positief saldo van € 9.100.000

• Deze laatste 15% kan bij een veranderende parkeernorm als gevolg van de mobiliteitstransitie mogelijk in de tijd weer verdwijnen.

In de volgende paragraaf wordt de uitwerking van de businesscases nader toegelicht met de bijbehorende uitgangspunten en concrete getallen per variant.

• Alleen de kosten binnen de plangrenzen zijn meegenomen, daarbuiten niet.

•Gebouwd parkeren als kwaliteit drukt financieel op beide varianten. Er is in de varianten nu nergens een volledig ondergrondse parkeeroplossing doorgerekend. Deze oplossing is significant duurder dan de huidige oplossing.

De eerste concepten van de businesscase zijn (inclusief de stedenbouwkundige varianten) gedeeld met een aantal marktpartijen. Nadat deze partijen de stukken bestudeerd hadden, heeft er een gesprek plaatsgevonden om de marktpartijen te laten reflecteren op zowel de kwaliteit van de plannen als op de onderliggende businesscase per variant. Na de uitwerking van de businesscase in sub paragraaf 4.5.1 volgt in sub paragraaf 4.5.3 de reflectie van de marktpartijen op de businesscase.

• Rekenkundig is uitgegaan van een gemeentelijke grondexploitatie, hetgeen inhoudt dat wordt gerekend met een discontovoet van 2,0% in aansluiting op het BBV (Besluit begroting en verantwoording) Wanneer een andere ontwikkelstrategie wordt gekozen hoort daar ook een andere doorrekening van de businesscase bij. Wanneer de ontwikkeling volledig aan de markt wordt overgelaten zal de grote voorinvestering in variant 1 voor landaanwinning de businesscase voor deze variant negatief beïnvloeden.

4.5.1 Uitwerking businesscases

• Voor alle overdekte parkeervoorzieningen op maaiveld zijn kosten meegenomen voor een intensieve (beloopbare) daktuin.

Voor de businesscases zijn een aantal generieke en een aantal variant specifieke uitgangspunten gehanteerd. Er volgt nu een overzicht van deze uitgangspunten, daarna is de uitgewerkte businesscase per variant weergegeven. Uitgangspunten businesscase generiek voor beide varianten •De woningaantallen zijn in hoofdzaak berekend op basis van een gemiddelde woning die gebaseerd is op het gewenste woonprogramma (de ‘Lelystadse Mix’). Dit woonprogramma schrijft categorieën voor die gebaseerd zijn op prijsgrenzen, minimale grootte van een woning en één parkeerplaats per woning (+0,6 voor bezoekersparkeren). Voor de nietwonen functies is gerekend met de daarvoor geldende parkeernormen vanuit het nu vigerende gemeentelijke beleid.

•Het veel hogere aantal woningen dan het minimale aantal van 1.500 tot 1.800 is noodzakelijk om te voldoen aan de eis om een sluitende businesscase voor beide varianten op te leveren. De hoge grondkosten, deels veroorzaakt door bebouwd parkeren en de Lelystadse Woonmix met daarin veel betaalbare woningen, leiden tot een hoger aantal benodigde woningen binnen het plangebied. Het minimum aantal woningen was vooral ingegeven vanuit een ondergrens waarbij voorzieningen in het gebied rendabel geacht worden. •Beperkte aanpassingen aan de Lelystadse Woonmix, met name in het goedkope en betaalbare segment, waren noodzakelijk om binnen de meer stedelijke inrichting van Meerdijkhaven een te groot aantal niet courante woningtypen en een daarbij behorende verlieslatende businesscase te voorkomen. 4.5.2 Waterschap In variant 1 wordt de primaire waterkering verplaatst als onderdeel van het project waarmee direct de HWBP opgaven voor dijkversterking worden ingevuld. Vooralsnog draagt de ontwikkeling van het Waterfront alle kosten. Dit levert uiteraard het Waterschap een forse besparing op omdat de geplande dijkversterking ter plaatse niet meer nodig is. Het is daarmee niet ondenkbaar dat gemeente en waterschap elkaar hier vinden in een gezamenlijke project waarbij het waterschap ook financieel bijdraagt aan de verplaatsing van de primaire waterkering.

Vooralsnog is hier niet mee gerekend in de businesscase.

4.6 Marktconsultatie (punt 4 uit B.O) NB: In deze management samenvatting geven we bondig de essenties weer uit de gesprekken met ontwikkelaars op basis van de belangrijkste vragen. Deze notitie is op de dag van het laatste gesprek gemaakt op verzoek van de gemeente Lelystad ten behoeve van hun eigen besluitvorming. De definitieve en uitgebreide versie volgt na afronding. Er zijn drie grote marktpartijen gesproken. 1. Wat is nodig om van de varianten een aanjager te maken voor stedelijke ontwikkeling van Lelystad (en het versterken van Stadshart)? Consensus: · Onderscheidend en aanvullend karakter: Alle marktpartijen benadrukken dat het Waterfront niet mag concurreren met het Stadshart of Bataviastad, maar juist moet inzetten op unieke, aanvullende functies. De focus moet liggen op wonen aan het water, recreatie en voorzieningen die nog ontbreken in Lelystad. Dit kan het imago van Lelystad versterken en mensen van buiten aantrekken. · Water en natuur als identiteit: De ligging aan het water biedt unieke mogelijkheden voor sport, recreatie en een aantrekkelijk woonmilieu. Het Waterfront kan Lelystad profileren als een moderne, onderscheidende stad met hoge leefkwaliteit · Doelgroepgericht ontwikkelen: Het aantrekken van nieuwe doelgroepen, met name midden- en hogere inkomens, wordt gezien als essentieel voor economische diversiteit en draagvlak voor voorzieningen in Waterfront.

Senioren zijn een relevante doelgroep, maar vragen wel om een ander voorzieningenaanbod dan gezinnen. Opvallende afwijkingen: · Een van de marktpartijen vindt dat variant 1 (met landaanwinning en een open karakter) meer onderscheidend vermogen biedt dan variant 2, die te veel lijkt op bestaande ontwikkelingen in Lelystad. Variant 2 zou ongewenste concurrentie veroorzaken met bestaande wijken. · Een van de marktpartijen pleit expliciet voor positionering van het Waterfront als recreatieve trekpleister (water, toerisme, horeca, evenementen) en het Stadshart als centrum voor dagelijkse voorzieningen en cultuur. Fysieke koppeling tussen beide is niet zo nodig, beide gebieden moeten zelfstandig sterk zijn.

•Er zijn twee aanpassingen gedaan op de Lelystadse Mix:

DOCUMENT TITLE

2. Wat is nodig om de varianten realistisch (haalbaar, faseerbaar, schaalbaar, betaalbaar) te maken?

3. Welke risico’s en kansen ziet u, en welke beheersing is nodig

Consensus: · Gefaseerde, flexibele ontwikkeling: Een gefaseerde aanpak is noodzakelijk om flexibiliteit te behouden, risico’s te spreiden en te kunnen inspelen op veranderende marktomstandigheden. De huidige planning (start 2030) wordt als onhaalbaar gezien. Voorkeur bestaat voor stapsgewijze uitgifte (“van badkuip naar wasbakjes”). Gefaseerd woningen op de markt brengen is overal verstandig, maar zeker in Lelystad.

Consensus: · Risico’s:

· Realistische programmering en tempo: De omvang en het tempo van de ontwikkeling moeten aansluiten bij de marktvraag. Overambitieuze planningen en te grote fasen brengen te veel risico met zich mee. · Financiële haalbaarheid: Hoge investeringskosten (met name bij landaanwinning, waterveiligheid en parkeren) drukken zwaar op de businesscase. De gemeente zal fors moeten investeren in de infrastructuur en publieke ruimte/ voorzieningen om de plannen haalbaar te maken. · Parkeren als knelpunt: Ondergronds parkeren is financieel niet haalbaar. De voorkeur gaat uit naar compacte parkeerhubs in gemeentelijk eigendom, eventueel gecombineerd met mobiliteitsdiensten. De ligging en bereikbaarheid van mobiliteitshubs zijn cruciaal voor het succes van woningverkoop. Opvallende afwijkingen: · Een enkele marktpartij zet vraagtekens bij het nut van landaanwinning, gezien de reeds beschikbare bouwgrond in Lelystad. De financiële en maatschappelijke haalbaarheid daarvan zijn volgens hen twijfelachtig, zeker in combinatie met andere grote projecten in de regio. · Een marktpartij wijst op het risico van te veel woningen in één prijsklasse en het belang van flexibel kunnen inspelen op veranderende vraag. Fasering per deelgebied noodzakelijk, met evaluatie en bijstelling per fase.

· Klimaat- en waterveiligheid: De ligging aan het IJsselmeer brengt extra risico’s, zowel bouw- en milieutechnisch als voor investeerders. Eensluidende afspraken met Rijkswaterstaat en gemeente over risicobeheersing zijn essentieel. · Marktopname: Onzekerheid over de doelgroep en de vraag. Interne concurrentie met bestaande wijken en tussen deelgebieden van het Waterfront moet worden voorkomen. · Financieel risico: Hoge investeringskosten en tenderkosten, zeker als risico’s te veel bij marktpartijen worden gelegd. · Ecologische en maatschappelijke risico’s: Vooral bij landaanwinning zijn er risico’s rond natuur, stikstof, zandtransport, en politiek-maatschappelijke gevoeligheid. · Kansen: · Profilering Lelystad als waterstad: Een onderscheidend Waterfront kan nieuwe doelgroepen aantrekken en het imago van Lelystad verbeteren. · Levendig en inclusief woonmilieu: Een slimme functiemix (wonen, werken, recreëren) biedt kansen voor een toekomstbestendig aantrekkelijk gebied · Synergie met andere projecten/opgaven: de gebiedsontwikkeling kan gekoppeld worden aan dijkversterking, wat voordelen oplevert. · Beheersmaatregel: · Marktpartijen leggen vooral de nadruk op het vroeg maken van heldere afspraken over risicodeling, om te voorkomen dat marktpartijen risico’s gaan doorberekenen in hogere kosten.

Opvallende afwijkingen: · Een marktpartij vindt dat het financiële plaatje/de exploitatie te positief wordt voorgesteld; tekorten moeten door de gemeente worden afgedekt, eventueel via subsidies van andere overheden.

4. Welke governance is nodig vanuit de shareholders? Consensus: · Langdurig commitment en samenwerking: Gemeente en marktpartijen moeten zich voor de lange termijn aan het project verbinden, met duidelijke afspraken over rollen en verantwoordelijkheden. · Heldere governance: Transparantie, duidelijke kaders, heldere besluitvormingsprocedures en monitoring zijn noodzakelijk. Er moet een stevig gemeentelijk projectteam zijn, met bestuurlijke en ambtelijke continuïteit. · Risicodeling: De gemeente dient een deel van de risico’s op zich te nemen, met name op het gebied van infrastructuur en parkeren. Opvallende afwijkingen: · Een marktpartij pleit voor een Publiek-Private Samenwerking (PPS) met een 50:50 verhouding en een samenwerkingsvehikel buiten de gemeentelijke organisatie, zodat slagvaardigheid en focus gewaarborgd zijn. Als een 50/50 PPS omwille van gebrek aan gemeentelijke slagkracht niet mogelijk is, kan op zich ook gewerkt worden met bouwclaims, maar dat leidt wel eerder tot versnippering en kwaliteitsverlies. 5. Welke ontwikkelstrategie is nodig (samenwerking, planning, tender, afzettempo, uitvoering)? Consensus: · Wat wil gemeente?: marktpartijen verwachten meer voorzet en visie van gemeente qua ontwikkelstrategie waar zij op kunnen reageren en meedenken. Nu blijkt dat nog niet uit wat de gemeente heeft voorgelegd.

· Vroegtijdige samenwerking en partnerselectie: Marktpartijen willen vanaf het begin betrokken zijn, met ruimte om samen de plannen uit te werken. Dit vergroot de kwaliteit en haalbaarheid. Een sterke voorkeur voor partnerselectie boven planselectie vanwege de flexibiliteit om op toekomstige ontwikkelingen in te spelen · Dialoogsessies in plaats van klassieke tender: Door samen te werken aan de opgave in dialoog (in plaats van een traditionele tender met veel verliezende partijen), wordt de kans op een gedragen en uitvoerbaar plan groter. Selectie moet plaatsvinden op kwaliteit en realisme, niet alleen op prijs. · Gefaseerde afzet van woningen: Aanbod moet in logische, behapbare eenheden en gespreid over de tijd op de markt worden gebracht, om prijsdruk en risico’s te beheren. · Integraal uitvoeringsplan: Marktpartijen benadrukken

het belang van een integraal uitvoeringsplan dat zowel grondexploitatie (landaanwinning, infrastructuur) als vastgoedontwikkeling omvat, met sturing op fasering en realistische planning. 6. Investeringsbereidheid en interesse in tenderdeelname; wat is nodig van de gemeente? Consensus: · Gemeentelijke investeringen als randvoorwaarde: Marktpartijen zijn bereid te investeren als de gemeente het voortouw neemt in investeringen in infrastructuur, parkeren en civieltechnisch werk, en als de verdere risico’s eerlijk worden verdeeld. · Heldere informatie en afspraken: Marktpartijen verwachten duidelijke informatie over planning, randvoorwaarden, rolverdeling en tenderkosten. De gemeente moet commitment tonen en de rol van risicodeler op zich nemen · Commitment van alle stakeholders: Succes is alleen mogelijk als naast de gemeente ook andere publieke partijen (provincie, waterschap, rijk) zich duurzaam committeren.

Opvallende afwijkingen: · Een marktpartij verwacht dat financiering voor landaanwinning alleen mogelijk is als er middelen uit andere beleidsagenda’s (bijvoorbeeld klimaat, waterveiligheid) beschikbaar komen · Een marktpartij benadrukt dat risicodragend investeren alleen mogelijk is als de businesscase op hoofdlijnen sluitend is en exploitatie niet structureel negatief is, waar het nu op lijkt. 7. Overige zaken: Consensus: · Tender: selectie van een beperkt aantal partners en intensieve dialoogsessies. · Vroege betrokkenheid en co-creatie: Marktpartijen willen vroegtijdig betrokken zijn bij concept- en planvorming om inbreng te leveren vanuit hun expertise en marktperspectief. Gezamenlijke visie aan de voorkant van belang.

· Transparantie en openheid: Duidelijkheid over financiële, maatschappelijke en ecologische kaders voorkomt misverstanden en bevordert vertrouwen en samenwerking

DOCUMENT TITLE

· Slagvaardig en deskundig projectteam: De gemeente moet zorgen voor een sterk en kundig team dat besluitvorming en afstemming soepel laat verlopen. Liefst op enige afstand van de politiek.

4.7 Risicodossier per variant Rapportage kansen en risico’s Waterfront De beide varianten voor het Waterfront verschillen zowel in hun kansen als in hun risicoprofiel. Het meewegen van kansen en risico’s bepaalt voor een groot deel het comfort dat beslissers bij een bepaalde variant hebben. Om deze reden is uitgebreid aandacht besteed aan het verkrijgen van inzicht in kansen en risico’s. Data is op een aantal manieren verzameld: • In de marktconsultatie is aan alle deelnemers expliciet gevraagd naar de belangrijkste kansen en risico’s die men per variant ziet. • Er hebben vier kans- en risicosessies met gemeente Lelystad plaatsgevonden (projectmanager, projectcontroller, adviseur omgeving, adviseur grondexploitatie etc.)

met zich mee, wat een groot financieel risico vormt. De stedenbouwkundige opzet van variant 2 is minder flexibel. Door de beperkte ruimte is een efficiënte verkaveling noodzakelijk. Hierdoor wordt het grid, met relatief grote bouwvelden, leidend in de verkaveling. Het voordeel van deze opzet is dat er eenvoudig per blok gefaseerd kan worden. Daar staat tegenover dat er minder vrijheid is in de maatvoering van de bouwvelden, waardoor het aannemelijk is dat tijdens de uitgifte relatief grote bouwvelden op de markt komen. Risico van uitsluitend aantrekken hoog woonsegment in Waterfront Lelystad Het Waterfront heeft een uniek karakter met veel kwaliteit. Het stedelijke milieu, in combinatie met de kwaliteit van het water en de aanwezigheid van stedelijke voorzieningen, biedt de mogelijkheid om een doelgroep aan te trekken die momenteel in Lelystad niet aanwezig is. Daarnaast zijn er in de nabije omgeving recreatiemogelijkheden die met name populair zijn bij hogere inkomens, zoals de jachthaven. Dit maakt het gebied aantrekkelijk voor die doelgroep. Dat sluit echter niet uit dat het Waterfront een gebied is voor alle inkomens. In de Woonmix van Lelystad wordt dit geborgd. Deze mix regelt en bewaakt de prijzen en afmetingen van woningen en bevordert daarmee een evenwichtig aanbod.

• Expertsessie Arcadis om resultaten kansen en risico’s op basis van expert judgement te valideren. Risicomanagement: het proces en methodiek voor de sessies is gebaseerd op Risman en ISO31000. Kansenmanagement: Er is (nog geen) ISO voor kansenmanagement. Binnen Nederland is het gebruikelijk het omgekeerde proces van Risman te gebruiken voor het inventariseren en kwantificeren van Kansen. Dat is ook toegepast binnen Waterfront Lelystad. Net als bij alle andere beslisinformatie is expliciet gekeken naar de kenmerkende verschillen per variant. Op de volgende pagina’s staat een tussenstand van de rapportage kansen en risico’s Waterfront. Deze wordt later compleet nageleverd. Flexibiliteit en adaptiviteit van de ontwikkeling. De stedenbouwkundige opzet is variant 1 is zeer flexibel. Er is veel ruimte om vrij te verkavelen, waardoor de maat van de bouwvelden nog kan worden bepaald. Er kan bijvoorbeeld gekozen worden voor een kleine korrel. Op deze manier kunnen tijdens de uitgifte gemakkelijk kleinere eenheden op de markt worden gebracht.Het nadeel is dat het totale concept van landaanwinning niet eenvoudig te faseren is. Wanneer hiervoor wordt gekozen, is het logisch dit in één keer te realiseren. Dit brengt hoge aanvangskosten

DOCUMENT TITLE

1. Samenvatting Bevindingen: 1.

Variant MET biedt meer kansen en meer risico’s (beiden rechtsboven).

Variant ZONDER biedt medium kansen, echter risicoprofiel is medium/hoog.

Er zijn meer risico’s dan kansen geïdentificeerd. Echter, de Risico’s zijn nog niet gemitigeerd.

Kans nr.14 ‘slimme functiemix’, heeft aanzienlijk meer kansen bij MET dan ZONDER.

Kansen nr. 13 ‘aantrekkingskracht’, 14 ‘slimme functiemix’ en 16 ‘participatie gemeente en partners’ (allen van variant MET) zijn Top kansen.

Risico’s nr.1 ‘Landaanwinning’, 8 ‘Mobiliteitsconcept’, 9 ‘conflict huidige bedrijven’, 11 ‘aansluiting lokale identiteit’ en 12 ‘afstemming met partners’ zijn Top Risico’s van het project.

Risico nr. 12 ‘afstemming met stakeholders’ zijn bij beide varianten hoog.

Noot: Kansentabel van vorige pagina is geprojecteerd op grid. X-as is “kans van optreden” en Y-as is “impact”. Verdeling van beide assen zijn gelijk: L=Laag, M=Medium en H=Hoog. Noot2: Gekozen voor een grid is om de verschillen tussen MET en ZONDER grafisch weer te geven. © Arcadis 2025

5 September 2025

DOCUMENT TITLE

Reacties vanuit stakeholders B.O Op basis van de rapportages Kans- en Risicodossier Waterfront Lelystad (Arcadis 5-9-2025) en Rapportage Markttoets (Arcadis 5-9-2025) zijn vanuit het Waterschap Zuiderzeeland enkele reflecties gekomen die waardevol zijn als beslisinformatie. We vatten deze hieronder samen: Het waterschap benoemt dat het verleggen van de primaire waterkering in de variant met landaanwinning voor hen een extra groot risico is i.v.m. de planning van het HWBP. Het feit dat de kering niet door het waterschap zelf wordt verlegd en onderdeel is van een grotere ontwikkeling, zorgt volgens het waterschap voor een verhoogd risico ten opzichte van de variant zonder landaanwinning. In deze laatste variant vindt dijkversterking plaats door het waterschap zelf. Deze is niet afhankelijk van de woningbouwontwikkeling. De specialist waterveiligheid van Arcadis onderschrijft dit verhoogde risico. Factoren die dit verhoogde risico bepalen zijn onder andere:

vanuit gebiedseconomie; financiering moet uit andere beleidsagenda’s komen. Marktpartijen zullen vanwege hoge risico’s en lage rendementen niet snel instappen. Notie Arcadis: landaanwinning is volledig in de nu sluitende businesscase voor de ontwikkeling van variant 1 meegenomen

• Het tijdig verleggen van de primaire waterkering is afhankelijk van een onherroepelijk bestemmingsplan in 2027. Deze procedure kan door bezwaar en beroep vertraging oplopen. Ook is het verkrijgen van een positief advies van de commissie MER een randvoorwaarde die de planning kan beïnvloeden. Tot slot is het waterschap hier afhankelijk van voortgang bij de gemeente Lelystad bij het doorlopen van de benodigde procedures. Notie Arcadis: als beheersmaatregel zijn ruime proceduretijden in de planning opgenomen. • Het verleggen van de primaire waterkering is onderdeel van de totale businesscase en ontwikkeling van Meerdijkhaven. Vertragingen of financiële tegenvallers in de ontwikkeling van Meerdijkhaven vormen daarmee een risico voor de verlegging van de primaire waterkering. Tijdige beschikbaarheid van zand tegen een prijs die passend is in de businesscase is een concreet risico omdat de beschikbaarheid en marktprijs van zand behoorlijk kunnen fluctueren. Notie Arcadis: hiervoor zijn overigens maatregelen genomen door forse risico opslagen in de kostenramingen. • Het verleggen van de primaire waterkering is technisch een complex project dat in doorlooptijd grotere risico’s kent dan een reguliere dijkversterking. Uit de marktconsultatie komt de variant met landaanwinning als meer risicovol.

Het waterschap constateert daarbij dat er geen marktpartij is die één van de beide varianten als onhaalbaar benoemt. Wel is er een voorkeur voor de variant met landaanwinning omdat deze commercieel aantrekkelijker is. Er is 1 ondernemer die ziet landaanwinning als onhaalbaar voor de markt: Beide varianten vragen substantiële investeringen die de opbrengsten van gebiedsontwikkeling ruim overschrijden. Investeren in landaanwinning is niet rendabel

Arcadis. Improving quality of life

Connect with us

landscape-architects.nl

ARCADIS Landscape Architecture & Urbanism

@Arcadislandscape

Rapportage Markttoets Gebiedsontwikkeling Waterfront Lelystad Gemeente Lelystad 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

Contact FRISO VAN ALPHEN

Arcadis Nederland B.V. P.O. Box 220 3800 AE Amersfoort The Netherlands

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

Contents Managementsamenvatting

Inleiding

1.1

Doelstelling document

1.2

Aanleiding

1.3

Doelstelling markttoets en doelgroep

1.4

Procedureverloop

1.5

Dankwoord

1.6

Leeswijzer

Reacties marktpartijen

2.1

Thema A | Aanjaagfunctie

2.2

Thema B | Realisme

2.3

Thema C | Risico’s en kansen

2.4

Thema D | Governance

2.5

Thema E | Ontwikkelstrategie

2.6

Thema F | Investeringsbereidheid

Colophon

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

Managementsamenvatting 1. Wat is nodig om van de varianten een aanjager te maken voor stedelijke ontwikkeling van Lelystad (en het versterken van Stadshart)? Consensus: • Onderscheidend en aanvullend karakter: Alle marktpartijen benadrukken dat het Waterfront niet mag concurreren met het Stadshart of Bataviastad, maar juist moet inzetten op unieke, aanvullende functies. De focus moet liggen op wonen aan het water, recreatie en voorzieningen die nog ontbreken in Lelystad. Dit kan het imago van Lelystad versterken en mensen van buiten aantrekken. • Water en natuur als identiteit: De ligging aan het water biedt unieke mogelijkheden voor sport, recreatie en een aantrekkelijk woonmilieu. Het Waterfront kan Lelystad profileren als een moderne, onderscheidende stad met hoge leefkwaliteit • Doelgroepgericht ontwikkelen: Het aantrekken van nieuwe doelgroepen, met name midden- en hogere inkomens, wordt gezien als essentieel voor economische diversiteit en draagvlak voor voorzieningen in Waterfront. Senioren zijn een relevante doelgroep, maar vragen wel om een ander voorzieningenaanbod dan gezinnen. Opvallende afwijkingen: • Een van de marktpartijen vindt dat variant 1 (met landaanwinning en een open karakter) meer onderscheidend vermogen biedt dan variant 2, die te veel lijkt op bestaande ontwikkelingen in Lelystad. Variant 2 zou ongewenste concurrentie veroorzaken met bestaande wijken.

• Een van de marktpartijen pleit expliciet voor positionering van het Waterfront als recreatieve trekpleister (water, toerisme, horeca, evenementen) en het Stadshart als centrum voor dagelijkse voorzieningen en cultuur. Fysieke koppeling tussen beide is niet zo nodig, beide gebieden moeten zelfstandig sterk zijn.

2. Wat is nodig om de varianten realistisch (haalbaar, faseerbaar, schaalbaar, betaalbaar) te maken? Consensus: • Gefaseerde, flexibele ontwikkeling: Een gefaseerde aanpak is noodzakelijk om flexibiliteit te behouden, risico’s te spreiden en te kunnen inspelen op veranderende marktomstandigheden. De huidige planning (start 2030) wordt als onhaalbaar gezien. Voorkeur bestaat voor stapsgewijze uitgifte (“van badkuip naar wasbakjes”). Gefaseerd woningen op de markt brengen is overal verstandig, maar zeker in Lelystad. • Realistische programmering en tempo: De omvang en het tempo van de ontwikkeling moeten aansluiten bij de marktvraag. Overambitieuze planningen en te grote fasen brengen te veel risico met zich mee. • Financiële haalbaarheid: Hoge investeringskosten (met name bij landaanwinning, waterveiligheid en parkeren) drukken zwaar op de businesscase. De gemeente zal fors moeten investeren in de infrastructuur en publieke ruimte/voorzieningen om de plannen haalbaar te maken. • Parkeren als knelpunt: Ondergronds parkeren is financieel niet haalbaar. De voorkeur gaat uit naar compacte parkeerhubs in gemeentelijk eigendom, eventueel gecombineerd met mobiliteitsdiensten. De ligging en bereikbaarheid van mobiliteitshubs zijn cruciaal voor het succes van woningverkoop.

Opvallende afwijkingen: • Een enkele marktpartij zet vraagtekens bij het nut van landaanwinning, gezien de reeds beschikbare bouwgrond in Lelystad. De financiële en maatschappelijke haalbaarheid daarvan zijn volgens hen twijfelachtig, zeker in combinatie met andere grote projecten in de regio. • Een marktpartij wijst op het risico van te veel woningen in één prijsklasse en het belang van flexibel kunnen inspelen op veranderende vraag. Fasering per deelgebied noodzakelijk, met evaluatie en bijstelling per fase.

3. Welke risico’s en kansen ziet u, en welke beheersing is nodig? Consensus: • Risico’s:

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

•

Klimaat- en waterveiligheid: De ligging aan het IJsselmeer brengt extra risico’s, zowel bouw- en milieutechnisch als voor investeerders. Eensluidende afspraken met Rijkswaterstaat en gemeente over risicobeheersing zijn essentieel. • Marktopname: Onzekerheid over de doelgroep en de vraag. Interne concurrentie met bestaande wijken en tussen deelgebieden van het Waterfront moet worden voorkomen. • Financieel risico: Hoge investeringskosten en tenderkosten, zeker als risico’s te veel bij marktpartijen worden gelegd. • Ecologische en maatschappelijke risico’s: Vooral bij landaanwinning zijn er risico’s rond natuur, stikstof, zandtransport, en politiek-maatschappelijke gevoeligheid. Kansen: • Profilering Lelystad als waterstad: Een onderscheidend Waterfront kan nieuwe doelgroepen aantrekken en het imago van Lelystad verbeteren. • Levendig en inclusief woonmilieu: Een slimme functiemix (wonen, werken, recreëren) biedt kansen voor een toekomstbestendig aantrekkelijk gebied • Synergie met andere projecten/opgaven: de gebiedsontwikkeling kan gekoppeld worden aan dijkversterking, wat voordelen oplevert. Beheersmaatregel: • Marktpartijen leggen vooral de nadruk op het vroeg maken van heldere afspraken over risicodeling, om te voorkomen dat marktpartijen risico’s gaan doorberekenen in hogere kosten.

Opvallende afwijkingen: • Een marktpartij vindt dat het financiële plaatje/de exploitatie te positief wordt voorgesteld; tekorten moeten door de gemeente worden afgedekt, eventueel via subsidies van andere overheden.

4. Welke governance is nodig vanuit de shareholders? Consensus: • Langdurig commitment en samenwerking: Gemeente en marktpartijen moeten zich voor de lange termijn aan het project verbinden, met duidelijke afspraken over rollen en verantwoordelijkheden. • Heldere governance: Transparantie, duidelijke kaders, heldere besluitvormingsprocedures en monitoring zijn noodzakelijk. Er moet een stevig gemeentelijk projectteam zijn, met bestuurlijke en ambtelijke continuïteit. • Risicodeling: De gemeente dient een deel van de risico’s op zich te nemen, met name op het gebied van infrastructuur en parkeren. Opvallende afwijkingen: • Een marktpartij pleit voor een Publiek-Private Samenwerking (PPS) met een 50:50 verhouding en een samenwerkingsvehikel buiten de gemeentelijke organisatie, zodat slagvaardigheid en focus gewaarborgd zijn. Als een 50/50 PPS omwille van gebrek aan gemeentelijke slagkracht niet mogelijk is, kan op zich ook gewerkt worden met bouwclaims, maar dat leidt wel eerder tot versnippering en kwaliteitsverlies.

5. Welke ontwikkelstrategie is nodig (samenwerking, planning, tender, afzettempo, uitvoering)? Consensus: • Wat wil gemeente?: marktpartijen verwachten meer voorzet en visie van gemeente qua ontwikkelstrategie waar zij op kunnen reageren en meedenken. Nu blijkt dat nog niet uit wat de gemeente heeft voorgelegd. • Vroegtijdige samenwerking en partnerselectie: Marktpartijen willen vanaf het begin betrokken zijn, met ruimte om samen de plannen uit te werken. Dit vergroot de kwaliteit en haalbaarheid. Een sterke voorkeur voor partnerselectie boven planselectie vanwege de flexibiliteit om op toekomstige ontwikkelingen in te spelen • Dialoogsessies in plaats van klassieke tender: Door samen te werken aan de opgave in dialoog (in plaats van een traditionele tender met veel verliezende partijen), wordt de kans op een gedragen en uitvoerbaar plan groter. Selectie moet plaatsvinden op kwaliteit en realisme, niet alleen op prijs. • Gefaseerde afzet van woningen: Aanbod moet in logische, behapbare eenheden en gespreid over de tijd op de markt worden gebracht, om prijsdruk en risico’s te beheren.

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

•

Integraal uitvoeringsplan: Marktpartijen benadrukken het belang van een integraal uitvoeringsplan dat zowel grondexploitatie (landaanwinning, infrastructuur) als vastgoedontwikkeling omvat, met sturing op fasering en realistische planning.

6. Investeringsbereidheid en interesse in tenderdeelname; wat is nodig van de gemeente? Consensus: • Gemeentelijke investeringen als randvoorwaarde: Marktpartijen zijn bereid te investeren als de gemeente het voortouw neemt in investeringen in infrastructuur, parkeren en civieltechnisch werk, en als de verdere risico’s eerlijk worden verdeeld. • Heldere informatie en afspraken: Marktpartijen verwachten duidelijke informatie over planning, randvoorwaarden, rolverdeling en tenderkosten. De gemeente moet commitment tonen en de rol van risicodeler op zich nemen • Commitment van alle stakeholders: Succes is alleen mogelijk als naast de gemeente ook andere publieke partijen (provincie, waterschap, rijk) zich duurzaam committeren. Opvallende afwijkingen: • Een marktpartij verwacht dat financiering voor landaanwinning alleen mogelijk is als er middelen uit andere beleidsagenda’s (bijvoorbeeld klimaat, waterveiligheid) beschikbaar komen • Een marktpartij benadrukt dat risicodragend investeren alleen mogelijk is als de businesscase op hoofdlijnen sluitend is en exploitatie niet structureel negatief is, waar het nu op lijkt.

7. Overige zaken: Consensus: • Tender: selectie van een beperkt aantal partners en intensieve dialoogsessies. • Vroege betrokkenheid en co-creatie: Marktpartijen willen vroegtijdig betrokken zijn bij concept- en planvorming om inbreng te leveren vanuit hun expertise en marktperspectief. Gezamenlijke visie aan de voorkant van belang. • Transparantie en openheid: Duidelijkheid over financiële, maatschappelijke en ecologische kaders voorkomt misverstanden en bevordert vertrouwen en samenwerking • Slagvaardig en deskundig projectteam: De gemeente moet zorgen voor een sterk en kundig team dat besluitvorming en afstemming soepel laat verlopen. Liefst op enige afstand van de politiek.

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

Inleiding

1.1

Doelstelling document

Het doel van dit rapportage document is het weergeven van de feitelijke en reflectieve reacties van marktpartijen op de gestelde markttoetsvragen: De bevindingen die uit de schriftelijke reacties en de bilaterale gesprekken naar voren komen. Deze uitkomsten worden op basis van conclusies en advies door de gemeente Lelystad nader gewogen ten behoeve van besluitvorming. We adviseren een grondiger marktconsultatie te organiseren met aanvullende partijen en een concreter plan, ontwikkelstrategie en businesscase na besluitvorming over het vervolg. Mede vanwege de zomervakantieperiode zijn maar een beperkt aantal marktpartijen bereid gevonden om na uitnodiging gesprekken aan te gaan. Ook was voor hen de ontwikkelstrategie van de gemeente summier. Toch heeft deze markttoets al nuttige inzichten opgeleverd. Door middel van latere publicatie van deze rapportage van de markttoets en het openbaar maken van de daarin verstrekte informatie aan geselecteerde marktpartijen, wordt het level playing field ten behoeve van toekomstige consultaties en tender(s) voor marktpartijen hersteld.

1.2

Aanleiding

Voor de gebiedsontwikkeling van het Waterfront in Lelystad is Arcadis door de gemeente gevraagd om twee stedenbouwkundige varianten uit te werken: één met landaanwinning en één zonder landaanwinning. Deze gebiedsontwikkeling heeft als doel om grootschalige woningbouw mogelijk te maken, maar de ambitie reikt verder dan alleen het bouwen van woningen. Lelystad streeft ernaar om met het nieuwe Waterfront echt waarde toe te voegen aan de stad en een toekomstbestendig gebied te creëren. Voor besluitvorming is een realistische inschatting van de varianten van gebiedsontwikkeling nodig, zowel wat betreft de risico's en kansen als wat betreft de marktpotentie.

1.3

Doelstelling markttoets en doelgroep

Het doel van de markttoets is het ophalen van inzichten van marktpartijen met betrekking tot de kansen en risico’s van de varianten en welke markt(opname)potentieel zij zien ten opzichte van de onderstaande aspecten • • • • • •

De doelgroep van deze markttoets zijn marktpartijen die zelfstandig of in een samenwerkingsverband met andere ondernemingen aansluiting kunnen vinden bij de rol van private samenwerkingspartner voor de gemeente bij de gebiedsontwikkeling.

1.4

Procedureverloop

De markttoets is procedureel als volgt verlopen: • • • • •

1.5

Verzenden uitnodigingen tot deelname | 21 juli 2025 Delen document met marktpartijen | 28 jul 2025 Beantwoording gestelde toetsvragen door marktpartijen | Uiterlijk 22 augustus Individuele interviews met marktpartijen | 25 augustus t/m 28 augustus maart 2025 Rapportage markttoets | 5 september 2025

Dankwoord

De gemeente en Arcadis bedanken graag de marktpartijen die hebben deelgenomen aan deze markttoets. De tijd en energie die marktpartijen hebben gestoken in deelname aan het analyseren van de verstrekte informatie, het formuleren en insturen van schriftelijke reacties op de vragen en deelname aan de verdiepende bilaterale gesprekken 7

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

worden ten zeerste gewaardeerd. Uit de inbreng haalt de gemeente waardevolle input voor het vervolg met betrekking tot de ontwikkeling van het Waterfront Lelystad.

1.6

Leeswijzer

De reacties van marktpartijen is weergegeven in paragraaf 2.1 t/m 2.5: • • • • • •

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

Reacties marktpartijen

In dit hoofdstuk zijn de reacties opgenomen van marktpartijen op de door de gemeente geformuleerde vragen, behorende bij de zes thema’s zoals in paragraaf 1.3 genoemd: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

2.1

Thema A | Aanjaagfunctie

Wat is nodig om van de varianten een aanjager te maken voor stedelijke ontwikkeling van Lelystad (en het versterken van Stadshart)? Samenvatting: Het Waterfront moet Lelystad aantrekkelijker maken door een onderscheidend, watergericht woonen recreatiegebied te ontwikkelen dat vooral midden- en hogere inkomens aantrekt. Positioneer het Waterfront en het Stadshart als afzonderlijke, complementaire gebieden, zodat beide hun eigen kracht behouden. De voorzieningen in het Waterfront moeten aanvullend zijn op het Stadshart en gericht op recreatie, toerisme en waterbeleving, zonder onderlinge concurrentie tussen wijken of met bestaande voorzieningen. Een goede ontsluiting, met name via openbaar vervoer en veilige fiets- en looproutes, is essentieel voor het succes van het gebied. De ontwikkeling moet flexibel inspelen op de wensen van verschillende doelgroepen, zoals gezinnen en senioren, en meegroeien met de markt. 1. Marktpartijen zien in het Waterfront potentie om als een aanjager Lelystad op de kaart te zetten en mensen buiten Lelystad te trekken, mits het echt een onderscheidende kwaliteit heeft. Wonen aan het water is hip. De ligging aan het water biedt kansen voor sport en recreatie (bijv. surfen, watersport) die bovenwijks bezoekers trekken.

Hiermee kan het Waterfront ook bijdragen aan de aantrekkingskracht en het imago van Lelystad, vooral als het betaalbaarder is dan Almere. “Met een goed concept kan je mensen ver buiten Lelystad trekken”. De variant met landaanwinning sluit het beste aan de ambities van de gemeente Lelystad. 2. Variant 1 biedt volgens de marktpartijen een kans op onderscheid. De wijk moet een open karakter krijgen, sterk verbonden met het water en het landschap. Dit kan Lelystad écht op de kaart zetten. Variant 2 lijkt te veel op bestaande ontwikkelingen als Zuiderhage en voegt te weinig toe. Hierdoor ontstaat ongewenste concurrentie binnen Lelystad. Het is essentieel dat de verschillende woonmilieus (watergebonden, stads, natuur) binnen het Waterfrontproject niet concurreren met elkaar of met bestaande wijken. 3. Waterfront en Stadshart niet fysiek koppelen, maar als afzonderlijke gebieden positioneren. Profileer Waterfront als recreatieve trekpleister met nadruk op waterbeleving, toerisme, horeca, evenementen, en het stadshart als centrum voor dagelijkse voorzieningen en cultuur (winkels, bibliotheek, theater, musea, onderwijs). 4. Daarbij zijn realistische verwachtingen over wat het Waterfront kan betekenen voor het Stadshart noodzakelijk, gezien de afstand. We zien de afstand gebiedsontwikkeling Waterfront tot Stadshart te groot om een aanjager te zijn voor het stadshart. 5.

De doelgroep senioren zal om andere voorzieningenaanbod vragen dan gezinnen. De ontwikkeling moet kunnen inspelen op veranderende behoeften van bewoners en ontwikkelingen in de markt, bjivoorbeeld door middel van een flexibel bestemmingsplan. De voorzieningen moeten vooral gericht zijn op de eigen wijk en niet concurreren met het Stadshart. 6. Voorzieningen in Meerdijkhaven vooral ter ondersteuning van wonen, noordelijker meer ruimte voor zelfstandige functies. 7. Overweeg clustering van functies langs het Waterfront in plaats van een grote boulevard. Clustering van voorzieningen boven een boulevard. Het realiseren van een boulevard zien de marktpartijen niet als haalbaar. 8. Belangrijk is de ontsluiting van het gebied. Je wandelt niet naar het Waterfront toe, dus goede OV-verbinding is essentieel. Verbeter logische en veilige fiets- en looproutes, vooral uit omliggende wijken. Focus op OVkoppeling tussen Stadshart en Waterfront. Een betere ontsluiting is vereist in de variant met landaanwinning, deze is in de variant zonder landaanwinning beter. 9. Lelystad kent relatief veel sociale woningbouw. Voor het Waterfront wordt ingezet op het aantrekken van midden- en hogere-inkomensgroepen om zo economische diversiteit en draagkracht te vergroten. Een 9

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

gemengde doelgroep is op zich goed, maar voor de grondexploitatie en het voorzieningenpeil is het aantrekken van koopkrachtige bewoners cruciaal. (Lelystad kan mensen die met meer bestedingsruimte goed gebruiken).

2.2

Thema B | Realisme

Wat is nodig om de varianten realistisch (haalbaar, faseerbaar, schaalbaar, betaalbaar) te maken? Samenvatting: Gebiedsontwikkeling Waterfront moet flexibel ontwikkeld worden, met gefaseerde uitvoering om risico’s en marktveranderingen op te vangen. Het gefaseerd ontwikkelen van logische deelgebieden voorkomt overaanbod en waardedaling van woningen, en zorgt voor beter afgestemde gronduitgifte. De huidige financiële verwachtingen zijn volgens de bevraagde marktpartijen te positief, vooral gezien de hogere investeringen die nodig zijn voor de gewenste kwaliteit; het programma moet beter aansluiten op de markt en betaalbaarheid waarborgen. Parkeren vraagt om compacte, gemeentelijke mobiliteitshubs, omdat ondergronds parkeren te duur is, en de gemeente moet de leiding nemen in aanleg en beheer van deze voorzieningen. Grote investeringen in civieltechnische werken en landaanwinning zijn financieel niet rendabel en maatschappelijk gevoelig, waardoor marktpartijen terughoudend zijn en alternatieve financiering noodzakelijk is.

1. Het Waterfront is een groot project met een realisatietermijn van 10 tot 15 jaar. Markt en maatschappij veranderen in die periode; het plan moet flexibel genoeg zijn om op trends in te spelen. De ontwikkeling moet realistisch zijn qua omvang en tempo, zonder overambitieuze planningen. De huidige start van 2030 lijkt onhaalbaar. Gefaseerde ontwikkeling biedt flexibiliteit en risicospreiding. Voorkeur voor fasering (“van badkuip naar wasbakjes”), zodat de gemeente grip houdt op gronduitgifte. 2. Veel appartementen in dezelfde prijsklasse leveren bij veranderende vraag risico’s op. Fasering is essentieel: Ontwikkel eerst een deelgebied volledig, evalueer en ga dan verder. Het project moet in logische eenheden kunnen worden opgeknipt; te veel woningen tegelijk op de markt drukken de waarde en vertragen de verkoop. 3. De huidige grondexploitatie is volgens een marktpartij te positief en onvoldoende realistisch. Met name de verhouding tussen kwaliteit, bouwkosten en opbrengst per woning verdient aandacht. De kwaliteit die Lelystad nastreeft vereist hogere investeringen; als die niet gedekt worden, krijg je galerijwoningen in plaats van hoogwaardige appartementen. Het programma moet aansluiten bij de markt, zonder te veel kwaliteitsrestricties zoals minimale oppervlakten die de betaalbaarheid onder druk zetten.

Bijvoorbeeld door een minimumaantal woningen af te spreken in plaats van een maximum. 4. Door de ligging aan het water zijn parkeergarages of mobiliteitshubs noodzakelijk. Ondergronds of halfverdiept parkeren is financieel niet haalbaar, zeker gezien de parkeernormen (1,6 per woning). De oplossing ligt in compacte parkeerhubs, bij voorkeur in gemeentelijk eigendom en eventueel gecombineerd met mobiliteitsdiensten. De gemeente moet (initieel) het voortouw nemen in eigendom en beheer; private exploitatie wordt niet als realistisch gezien. 5. Gemeente wordt volgen de geraadpleegde marktpartijen verwacht de civieltechnische en waterbouwkundige investeringen te doen. 6. Beide varianten vragen substantiële investeringen die de opbrengsten van gebiedsontwikkeling ruim overschrijden. Investeren in landaanwinning is niet rendabel vanuit gebiedseconomie; financiering moet uit andere beleidsagenda’s komen. Marktpartijen zullen vanwege hoge risico’s en lage rendementen niet snel instappen. 7. Er zijn vraagtekens bij het verantwoord zijn van grote landaanwinning, gezien stikstof, natuur, zandtransport en ligging bij Markerwadden. Dit is maatschappelijk gevoelig, vooral in combinatie met luchthaven en overslaghaven.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Lelystad&id=fa4f7a7e-ad97-47c3-a9de-53964ded894c