25.363 BL Bijlagen bij Infonota 25.378 Standpuntbepaling Waterfront

10

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

2.3

Thema C | Risico’s en kansen

Welke risico’s en kansen ziet u, en welke beheersing is nodig? Samenvatting: Belangrijkste risico’s zijn onzekerheid over de aantrekkingskracht op doelgroepen, hoge tender- en ontwikkelkosten, technische en klimaatrisico’s door de ligging aan het IJsselmeer, en mogelijke concurrentie tussen deelgebieden en bestaande ontwikkelingen. Ook zijn de financiële verwachtingen vaak te positief, is er mogelijk maatschappelijke en ecologische weerstand tegen landaanwinning, en kunnen onduidelijkheden over mobiliteit, parkeren en de samenwerking met publieke stakeholders voor vertraging en extra kosten zorgen. Belangrijkste kansen voor de ontwikkeling van het Waterfront Lelystad zijn dat het onderscheidende water- en kustmilieu het imago van Lelystad kan versterken en nieuwe, koopkrachtige doelgroepen aantrekken, zeker als het gebied slim wordt ingericht met een mix van wonen, werken en recreatie. Vroege samenwerking tussen gemeente en marktpartijen, koppeling aan andere infrastructurele projecten, en gemeentelijke participatie in risicobeheersing vergroten de kans op een succesvolle en toekomstbestendige gebiedsontwikkeling.

Noot: onderstaande risico’s zijn afkomstig uit 1. Markttoets met marktpartijen of 2. Kansen- en Risicoanalyse sessie met de gemeente en Arcadis experts. Zowel marktpartijen, gemeente als Arcadis experts hebben vergelijkbare als unieke risico’s en kansen benoemd. Hieronder is een verzameling ervan en niet gecategoriseerd naar de bron. Voor de tweede punt is de data onderbouwing terug te vinden in: “Kans- en Risicodossier Waterfront Lelystad, hoofdstuk 3 en 4”. Risico’s: (data onderbouwing zie rapport kans- en risicodossier Waterfront Lelystad, hoofdstuk 4) 1. Landaanwinning loopt tegen een hoog financieel risico aan. Tender- en ontwikkelkosten zijn hoog, zeker bij onduidelijke of te brede uitvraag en er is onzekerheid wie er precies wordt aangetrokken, en het is twijfelachtig of het concept aansluit bij de vraag. Dit kan ertoe leiden dat grote investeringen niet terug te verdienen zijn vanuit de gebiedsontwikkeling, waardoor marktpartijen afhaken. Extra investeringen in waterbeleving zijn aantrekkelijk, maar niet opportuun voor marktpartijen vanwege het hoge risico en beperkte rendement. 2. De exploitatie zit te veel aan de positieve kant en is niet realistisch. Exploitatie- en investeringsrisico’s zijn aanzienlijk bij grote upfront kosten voor voorzieningen en infrastructuur.

Commitment op een negatieve GREX is alleen mogelijk als er heldere afspraken zijn over hoe de financiering wordt aangevuld met subsidies. 3. Extra risico’s door ligging aan het IJsselmeer, zowel technisch als qua investeringsbereidheid beleggers. “Klimaatrisico’s zijn steeds groter onderdeel voor de belegger. Landaanwinning brengt ecologische risico’s (natuur, stikstof, zandtransport) en maatschappelijke weerstand met zich mee, zeker nabij Markerwadden, luchthaven, en overslaghaven. Je wilt afspraken maken met RWS en Lelystad over wat zij gaan doen om de risico’s buiten de deur te houden.” 4. Onrealistische opleveringsdata en te kleine fasen kunnen de voortgang van de ontwikkeling ernstig ondermijnen. Wanneer planningen niet haalbaar blijken, ontstaat het risico dat de gemaakte beloftes en hoge verwachtingen niet kunnen worden nagekomen. Dit kan leiden tot teleurstelling en een verlies van imago en vertrouwen in het project. Bovendien kunnen capaciteitsproblemen bij betrokken partijen de druk op het proces verder vergroten, waardoor de kwaliteit en het tempo van de ontwikkeling negatief worden beïnvloed. 5. De nabijheid van de waterzuiveringsinstallatie bij de gebiedsontwikkeling kan mogelijk een belemmering vormen voor de belevingswaarde van het gebied.

Daarnaast is het essentieel dat het plan voldoende ruimte biedt voor andere functies dan uitsluitend wonen; een te eenzijdige focus op een woonwijk kan de leefbaarheid onder druk zetten. Indien de recreatieve faciliteiten niet van hoge kwaliteit zijn, bestaat het risico dat de gemeente haar leefbaarheidsdoelen niet behaalt. 6. Meerdere deelgebieden binnen Waterfront en Meerdijkhaven kunnen onderling gaan concurreren als functies niet goed worden afgestemd. Bij de programmering moet aandacht zijn voor raakvlakken met appartementen die elders in de buurt worden gebouwd (zoals Zuiderhage), om zo te voorkomen dat je eigen stad ook qua woonmilieu gaan concurreren. Dit speelt vooral in variant 2. 7. Het project ligt politiek gevoelig en genoeg draagvlak creëren is essentieel. Er is in Lelystad veel grond beschikbaar en uitbreiding in plaats van investering in de bestaande stad vraag veel extra investeringen

11

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

(bijvoorbeeld, in infrastructuur) en staat haaks op het doel om Lelystad te verdichten. De risico’s, waaronder de omgevingsrisico’s worden groter gezien bij de variant met landaanwinning. 8. Onvoldoende aandacht voor een goed mobiliteitsconcept, inclusief parkeren en de positionering van voorzieningen, kan de aantrekkelijkheid en bereikbaarheid van het gebied ondermijnen. Onlogische ligging van mobiliteitshubs en voorzieningen, zoals een supermarkt, kan voor bewoners en bezoekers onpraktisch zijn. Het parkeerbeleid moet zich goed verhouden tot de omliggende wijken; een hub aan de overkant van de Houtribweg is bijvoorbeeld te ver weg. Mobiliteit en strategie vragen om een meerjarenplanning, zodat bewoners en bezoekers kunnen wennen aan de nieuwe situatie. Het is lastig om ondergronds parkeren te combineren met betaalbare woningen, waardoor je niet ontkomt aan een grote parkeergarage. In een vroeg stadium moeten er daarom duidelijke afspraken worden gemaakt over exploitatie en beheer, om vertragingen in een later stadium te voorkomen. 9. Conflicten met huidige bedrijven kunnen leiden tot weerstand en mogelijk het vertrek van een deel van Lelystadse economische activiteit. Dit risico is met name relevant bij variant 2, waarin potentieel een deel van de bestaande bedrijven in het gebied ruimte moet maken voor de bouw van woningen.

Het vertrek van bedrijven kan niet alleen zorgen voor verlies aan lokale werkgelegenheid, maar ook het investeringsklimaat en de economische vitaliteit van Lelystad negatief beïnvloeden. 10. Het huidige stadscentrum kent een beperkte populariteit, waardoor het risico bestaat dat de nieuwe ontwikkeling voor verdere afname van activiteiten in het bestaande centrum zal zorgen. Dit vergroot het risico dat investeerders hun belangstelling voor het stadscentrum verliezen en zich terugtrekken, wat kan leiden tot leegstand en een afname van de economische vitaliteit. 11. Een gebrek aan aansluiting bij de lokale identiteit en behoeften vergroot de kans op maatschappelijke weerstand en een beperkte interesse en aansluiting van de gemeenschap. Wanneer het project onvoldoende verbonden is met de bestaande stad, bestaat het risico dat het gebied geïsoleerd raakt en niet goed wordt geïntegreerd in de bestaande stedelijke structuur. Dit kan ertoe leiden dat huidige bewoners zich niet aangetrokken voelen tot het nieuwe gebied en het project ervaren als “niet-Lelystads". 12. Afstemming met andere publieke stakeholders, zoals het waterschap, ministerie en ecologische partijen, kan knelpunten opleveren, waar vooraf duidelijke afspraken over moeten worden gemaakt. Gebrek aan duidelijke bestuurlijke afspraken en draagvlak kan leiden tot trage besluitvorming en conflicten.

Onvoldoende transparantie over kosten, risico’s en belangen kan de samenwerking frustreren en het vertrouwen ondermijnen. Kansen: (rapport kans- en risicodossier Waterfront Lelystad, hoofdstuk 3) 13. De variant met landaanwinning biedt Lelystad de kans zich te profileren als aantrekkelijke, waterrijke stad met een hogere leefkwaliteit. Het onderscheidende water- en kustmilieu geeft Lelystad een uniek profiel en kan een positieve impuls geven aan het imago van de stad. Hiermee kan Lelystad nieuwe doelgroepen aantrekken met meer bestedingskracht. Door de ontwikkeling van de Kustzone wordt het verzorgingsgebied groter en kunnen meer en diverse functies worden toegevoegd, wat de bovenregionale aantrekkingskracht versterkt. 14. Slimme functiemix (wonen, werken, recreatie, voorzieningen) kan zorgen voor een levendig, inclusief en toekomstbestendig gebied. 15. Door parkeren te centraliseren kunnen groene en leefbare woonomgevingen worden gerealiseerd. 16. Gemeente moet participeren in risicobeheersing, bijvoorbeeld door investeringen in publieke voorzieningen of garanties rondom klimaatrisico’s. 17. Ontwikkeling kan gekoppeld worden aan andere infrastructurele projecten, zoals dijkversterking, wat synergievoordelen kan opleveren. 18.

Door vroege betrokkenheid van marktpartijen in de planvorming en flexibele samenwerking (partnerselectie) kan de kwaliteit en haalbaarheid van het plan vergroten.

12

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

2.4

Thema D | Governance

Welke governance is nodig vanuit de shareholders? Samenvatting: Ontwikkel op basis van een duidelijke rolverdeling, waarbij de gemeente kaders stelt en kwaliteit bewaakt, en marktpartijen ruimte krijgen voor uitvoering en innovatie. Marktpartijen moeten vroeg betrokken worden, zodat publieke en private partijen samen een gedragen visie uitwerken en risico’s eerlijk verdelen. Heldere afspraken over rollen, verantwoordelijkheden en monitoring zijn essentieel. Transparantie over belangen en risico’s, een slagvaardig projectteam en een governance gericht op continuïteit en gedeeld eigenaarschap worden als succesfactoren genoemd. De voorkeur gaat uit naar partnerselectie met een gelijkwaardig partnerschap en samenwerking op afstand van de gemeentelijke organisatie, om zo meer samenhang, kwaliteit en toekomstbestendigheid te waarborgen. 1. Werk vanuit een duidelijke rolverdeling. De gemeente stuurt en faciliteert, waarborgt kwaliteit; de markt krijgt ruimte voor uitvoering en innovatie. 2. Betrek marktpartijen vroeg in het proces, vooral waar zij toegevoegde waarde bieden. Voorkom dat risico’s volledig bij de markt liggen; dit leidt tot hogere kosten en minder waarde voor Lelystad. Zet een proces op waarin publieke en private partijen samen een gedragen visie op gebiedsontwikkeling uitwerken.

Start met een globaal stedenbouwkundig concept en werk details uit met geselecteerde marktpartijen. Gemeente stelt kaders en randvoorwaarden (waterbeleving, ontsluiting, duurzaamheid). 3. Maak heldere afspraken over rollen, verantwoordelijkheden en monitoring, bij voorkeur met een beperkt aantal geselecteerde partners via dialoogsessies (geen brede tender). 4. Overheid en marktpartijen leggen belangen, onzekerheden en risico’s open op tafel (financiën, ecologie, maatschappelijke belangen), om samen oplossingen te vinden voor knelpunten als watertoegankelijkheid, parkeren en voorzieningen. 5. Zorg voor overeenstemming met alle betrokken partijen, cruciaal gezien de complexiteit van het project. Bouw een slagvaardig projectteam voor soepele besluitvorming en afstemming. 6. Duidelijke voorkeur voor partnerselectie boven planselectie. Daar zit meer flexibiliteit om op de toekomst te anticiperen. Er is nog veel uit te werken in de toekomst, met alle onzekerheden. 7. Streef naar een gelijkwaardig partnerschap (50:50 commitment en zeggenschap), gebaseerd op consistentie en gedeeld eigenaarschap. 8. Richt governance in op continuïteit met duidelijke kaders en procedures, en een competent gemeentelijk projectteam. 9. Indien een partnerselectie niet haalbaar is, kan met bouwclaims gewerkt worden, maar dit leidt tot meer vertraging, minder samenhang, uniformiteit en kwaliteit. 10.

Voorkeur voor een samenwerkingsvorm buiten de gemeentelijke organisatie en op afstand van de politiek, voor meer slagvaardigheid en focus.

2.5

Thema E | Ontwikkelstrategie

Welke ontwikkelstrategie is nodig (samenwerking, planning, tender, afzettempo, uitvoering)? Samenvatting: De geraadpleegde marktpartijen willen van de gemeente een duidelijke ontwikkelstrategie en pleiten voor samenwerking vanaf het begin, waarbij plannen en risico’s samen worden uitgewerkt in plaats van via een klassieke tender. Een sterke gemeentelijke organisatie is nodig voor civiele werken, terwijl de markt vastgoed ontwikkelt, bij voorkeur op bouwrijpe grond. Gefaseerde ontwikkeling, waarbij het woningaanbod stapsgewijs op de markt komt, is cruciaal voor flexibiliteit en risicospreiding. Een integraal uitvoeringsplan moet zorgen voor sturing op fasering en haalbaarheid van zowel grond- als vastgoedontwikkeling.

13

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

1. Marktpartijen verwachten van de gemeente een duidelijkere ontwikkelstrategie, om hier op te kunnen reageren. 2. Werk met marktpartijen samen vanaf de start, waarbij plannen in gezamenlijkheid worden uitgewerkt en belangen en risico’s open besproken worden. Er zit veel meerwaarde in samen optrekken en samen het plan vormgeven, in plaats van een klassieke tender met veel verliezende partijen 3. Succesvolle PPS vraagt om een sterke gemeentelijke organisatie en een realistische rolverdeling. Gemeente kan civieltechnisch en waterbouwkundig deel op zich nemen, marktpartij pakt vastgoedontwikkeling op. Het liefst krijgen we bouwrijpe grond. Dat vraagt een flinke inspanning van de gemeente. 4. In het bijzonder voor Lelystad geldt dat, nog meer dan in andere gemeenten, gefaseerd aanbod van woningen op de markt zetten van belang is. Biedt flexibiliteit en risicospreiding. Voorkeur voor fasering (“van badkuip naar wasbakjes”) zodat gemeente grip houdt op nog niet uitgegeven gronden. 5. Werk vanuit een integraal uitvoeringsplan voor grondexploitatie (landaanwinning, waterbouw, infrastructuur(onder- en bovengronds) en opstalexploitatie (vastgoed), waarbij er sturing is op fasering en start met haalbare onderdelen.

2.6

Thema F | Investeringsbereidheid

Investeringsbereidheid en interesse in tenderdeelname; wat is nodig van de gemeente?

Samenvatting: Geraadpleegde marktpartijen zijn bereid te investeren als het programma realistisch is, risico’s beperkt zijn en de gemeente faciliteert en risico’s deelt, vooral bij infrastructurele investeringen. Heldere afspraken over fasering, rolverdeling, planning en financiën zijn essentieel, net als serieuze samenwerking en gemeentelijke commitment aan kwaliteit en langetermijnwaarde. De gebiedsontwikkeling moet logisch gefaseerd worden en afstemming met andere projecten voorkomen interne concurrentie. Marktpartijen willen investeren als de businesscase sluitend is en verliezen door de gemeente (eventueel met subsidies) worden afgedekt. Tot slot is duurzame samenwerking met alle publieke partijen nodig en worden versnipperde bouwclaims het liefst vermeden.

1. Er is investeringsbereidheid bij de marktpartij, mits het programma realistisch is, de risico’s beperkt worden en de gemeente faciliteert waar nodig. 2. Daarvoor gelden de randvoorwaarden dat de gemeente een deel van de risico’s op zich neemt (bijvoorbeeld parkeren/infrastructuur en civieltechnische investering), en dat er duidelijke afspraken over fasering, risicodeling en tenderkosten worden gemaakt. Met name de variant met landaanwinning heeft een flinke investering in huidige infrastructuur nodig. 3. Marktpartijen verwachten een serieuze samenwerking, waarin de gemeente committeert aan kwaliteit en langetermijnwaarde. 4. Bied marktpartijen heldere informatie over planning, randvoorwaarden, en de rolverdeling tijdens de tender en ontwikkeling. Heldere, harde afspraken over rollen, risico’s, en financiële bijdragen zijn noodzakelijk. Commitment en consistentie zijn essentieel. 5. Stem de uitgifte en ontwikkeling van het gebied af op de markt, voorkom interne concurrentie met andere projecten in Lelystad en zorg voor logische fasering. 6. Ondanks dat de plannen nu nog te abstract zijn om goed te beoordelen, lijkt de marktpartij is bereid risicodragend te investeren, mits de businesscase op hoofdlijnen sluitend is en exploitatie niet structureel negatief is.

Tekorten in de exploitatie dienen door de gemeente (eventueel met steun van andere overheden) te worden gedekt, bijvoorbeeld via subsidie. 7. De gemeente staat aan de lat voor een duurzame overeenstemming met alle betrokken publieke partijen en omgevingspartijen. (Commitment van alle relevante stakeholders (waterschap, provincie, rijk) op de gezamenlijke ontwikkeling. 14

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

8. Bij voorkeur geen versnipperde bouwclaims, maar een echte samenwerking op basis van gedeelde doelen en belangen.

15

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

RAPPORTAGE MARKTTOETS

Colophon RAPPORTAGE MARKTTOETS GEBIEDSONTWIKKELING WATERFRONT LELYSTAD CLIENT Gemeente Lelystad AUTHOR Friso van Alphen PROJECT NUMBER 30280915 OUR REFERENCE ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 DATE 5 September 2025 CHECKED BY

RELEASED BY

J. (Jaco) van Vliet BBE Msc. mcd Urban Developer

J. (Jaco) van Vliet BBE Msc. mcd Urban Developer

16

Our reference: ARXFY6M4MYW5-1183012342-172:1.0 - Date: 5 September 2025 - Restricted

Kans- en Risicodossier Waterfront Lelystad Welke kansen en risico’s bieden de variant MET en ZONDER landaanwinning voor de ontwikkeling van het Waterfront in Lelystad?

Auteur: Eva Kiès

Review: Dennis Ling Versie 1.0, 5 september 2025

Inhoudsopgave

Samenvatting

Onderzoekswijze

Onderzoeksresultaten Kansen

Onderzoeksresultaten Risico’s

© Arcadis 2025

1. Samenvatting Bevindingen: 1.

Variant MET biedt meer kansen en meer risico’s (beiden rechtsboven).

2.

Variant ZONDER biedt medium kansen, echter risicoprofiel is medium/hoog.

3.

Er zijn meer risico’s dan kansen geïdentificeerd. Echter, de Risico’s zijn nog niet gemitigeerd.

4.

Kans nr.14 ‘slimme functiemix’, heeft aanzienlijk meer kansen bij MET dan ZONDER.

5.

Kansen nr. 13 ‘aantrekkingskracht’, 14 ‘slimme functiemix’ en 16 ‘participatie gemeente en partners’ (allen van variant MET) zijn Top kansen.

6.

Risico’s nr.1 ‘Landaanwinning’, 8 ‘Mobiliteitsconcept’, 9 ‘conflict huidige bedrijven’, 11 ‘aansluiting lokale identiteit’ en 12 ‘afstemming met partners’ zijn Top Risico’s van het project.

7.

Risico nr. 12 ‘afstemming met stakeholders’ zijn bij beide varianten hoog.

Noot: Kansentabel van vorige pagina is geprojecteerd op grid. X-as is “kans van optreden” en Y-as is “impact”. Verdeling van beide assen zijn gelijk: L=Laag, M=Medium en H=Hoog. Noot2: Gekozen voor een grid is om de verschillen tussen MET en ZONDER grafisch weer te geven. © Arcadis 2025

5 September 2025

3

2. Onderzoekswijze Onderdeel van Markttoets: Dit document "Kans- en Risicodossier Waterfront Lelystad" (hierna: Kans & Risico) is een (data) onderbouwing op van hoofdstuk Samenvatting – toetsvraag 3 en hoofdstuk 2.3. van het rapport "Markttoets Waterfront Lelystad" (hierna: Markttoets). De kansen en risico's die in Markttoets zijn benoemd worden in dit document onderbouwd met data. Data: Uit Kans & Risico is afkomstig van vier kans- en risicosessies met gemeente Lelystad (projectmanager, projectcontroller, adviseur omgeving, adviseur grondexploitatie etc.) en Arcadis expert judgement. De sessies zijn: a. 26 juni – opstellen van doelen en brainstorm risico’s; b. 7 juli – kwantificeren van de risico’s; c. 13 augustus – overeenstemming kwantificering en brainstorm kansen; d. expert judgement op risico’s en kansen. Risicomanagement: Proces en methodiek voor de sessies is gebaseerd op Risman en ISO31000. Kansenmanagement: Er is (nog geen) ISO voor kansenmanagement. Binnen Nederland is het gebruikelijk om de gekeerde proces van Risman te gebruiken voor het inventariseren en kwantificeren van Kansen. Dat is ook toegepast binnen Waterfront Lelystad. Vanwege de fase van het onderzoek is er gekozen voor een meer abstracte kwantificering. Er is gewerkt met Kansscore is P (Probability) x I (Impact). P en I zijn verdeeld naar L = Laag, M = Medium en H = Hoog.

Expert Judgement: Doel van het toepassen van expert judgement is een objectief toetsing op de data output van gemeente Lelystad. Expert Judgement doorloopt dus niet gehele onderzoekscyclus. MET: Hiermee wordt bedoeld variant MET landaanwinning ZONDER: Hiermee wordt bedoeld variant ZONDER landaanwinning Delta: Hiermee wordt het verschil tussen MET en ZONDER vergeleken en gerapporteerd. Voor de besluitvorming tussen MET en ZONDER is het veel meer belang om de Delta te onderzoeken en te rapporteren.

© Arcadis 2025

5 September 2025

4

Onderzoeksresultaten Kansen 1/2 (zie ook Markttoets, hfd2.3, p. 13) Kansen tussen MET en ZONDER

MET Prob.

13. De variant met landaanwinning … aantrekkingskracht versterkt. ​ Aantrekkingskracht buiten Flevoland H Aantrekkingskracht starters en jongeren H Aantrekkingskracht gewenste sociale mix H Kwalitatieve groei H 14. Slimme functiemix (wonen, werken, recreatie, voorzieningen) kan zorgen voor een levendig, inclusief en toekomstbestendig gebied. ​ Aantrekkelijke stad aan het water / hoofdstad H Gebiedsontwikkelaar H Bestaande bedrijven H Verbinding Stadshart M 15. Door parkeren te centraliseren kunnen groene en leefbare woonomgevingen worden gerealiseerd. ​ deze kans is benoemd binnen Markttoets, dus buiten Kans- en Risicodossier, daarom is er geen data beschikbaar. nvt 16. Gemeente moet participeren in risicobeheersing, bijvoorbeeld door investeringen in publieke voorzieningen of garanties rondom klimaatrisico’s. ​ Financiering van het project H Partners (Rijk, Waterschappen etc) H Bestemmingsplan / Vergunningen H 17. Ontwikkeling kan gekoppeld worden aan andere infrastructurele projecten, zoals dijkversterking, wat synergievoordelen kan opleveren. ​ Dijken (afstemming waterschappen) H Benutting huidige infrastructuur L Aandrager ontwikkeling stad H 18. Door vroege betrokkenheid van marktpartijen in de planvorming en flexibele samenwerking (partnerselectie) kan de kwaliteit en haalbaarheid van het plan vergroten.

Deze kans is benoemd tijdens Markttoets, dus buiten Kans- en Risicodossier, daarom is er geen data beschikbaar. nvt

© Arcadis 2025

ZONDER Impact Prob. Impact

MET Prob.

ZONDER Impact Prob. Impact

H H H M

M M M M

M M M L

3 3 3 3

3 3 3 2

2 2 2 2

2 2 2 1

M H H M

L M L M

L M L M

3 3 3 2

2 3 3 2

1 2 1 2

1 2 1 2

nvt

nvt

nvt

H H H

M M M

M M M

3 3 3

3 3 3

2 2 2

2 2 2

H L M

H H M

H M L

3 1 3

3 1 2

3 3 2

3 2 1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

5 September 2025

nvt

nvt

5

3. Onderzoeksresultaten Kansen 2/2 Bevindingen: 1. Variant MET biedt meer kansen dan ZONDER (‘driehoeken’ staan rechts boven en ‘cirkels’ staan in het midden of links onder. 2. Kans nr.17 ‘ontwikkeling gekoppeld aan infrastructurele projecten’ zijn de kansen vergelijkbaar. 3. Kans nr.14 ‘slimme functiemix’, heeft aanzienlijk meer kansen bij MET dan ZONDER. 4. Kansen nr. 13 ‘aantrekkingskracht’, 14 ‘slimme functiemix’ en 16 ‘participatie gemeente en partners’ (allen van variant MET) zijn Top kansen.

Noot: kansentabel van vorige pagina is geprojecteerd op 9x grid. Xas is “kans van optreden” en Y-as is “impact”. Verdeling van beide assen zijn gelijk: L=Laag, M=Medium en H=Hoog. Noot2: gekozen voor een grid is om de verschillen tussen MET en ZONDER grafisch weer te geven. © Arcadis 2025

5 September 2025

6

4. Onderzoeksresultaten Risico’s 1/2 (zie ook Markttoets, hfd2.3, p. 13)

© Arcadis 2025

5 September 2025

7

4. Onderzoeksresultaten Risico’s 2/2 Bevindingen: 1. Risico’s nr.1 ‘Landaanwinning’, 8 ‘Mobiliteitsconcept’, 9 ‘conflict huidige bedrijven’, 11 ‘aansluiting lokale identiteit’ en 12 ‘afstemming met partners’ zijn Top Risico’s van het project. 2. Risico’s zijn hoger bij MET dan ZONDER. 3. Risico nr. 12 ‘afstemming met stakeholders’ zijn bij beide varianten hoog. 4. Risico’s nr. 7 ‘Verdichtingsdoel’ is hoger bij MET dan ZONDER 5. Risico nr. 10 ‘populariteit stadscentrum’ is hoger bij ZONDER dan MET (meestal andersom)

Noot: Kansentabel van vorige pagina is geprojecteerd op 9x grid. Xas is “kans van optreden” en Y-as is “impact”. Verdeling van beide assen zijn gelijk: L=Laag, M=Medium en H=Hoog. Noot2: Gekozen voor een grid is om de verschillen tussen MET en ZONDER grafisch weer te geven. © Arcadis 2025

5 September 2025

8

Arcadis. Improving quality of life. © Arcadis 2025

Memo ONDERWERP

PROJECTNUMMER

Financiële haalbaarheid varianten Waterfront

30280911

DATUM

ONZE REFERENTIE

22 september 2025

<DocId>:3.0

VAN

Tristan Kunen, Silvijn van Rens en Bas Muijsson (Brink) / Cor Fokkinga (Arcadis) AAN

Gemeente Lelystad

Deze memo laat de bevindingen zien van de eerste vingeroefeningen om de financiële haalbaarheid van de beide varianten van de (her)ontwikkeling van het Waterfront te bepalen. De berekeningen zijn in gezamenlijkheid tussen Brink en Arcadis opgesteld. De opdracht voor deze financiële haalbaarheidsberekeningen is te bepalen onder welke voorwaarden beide varianten (financieel) haalbaar (te maken) zijn. Om de haalbaarheidsberekeningen in een kort tijdsbestek te kunnen opstellen is gebruik gemaakt van het rekenmodel voor de gebiedsexploitatie van het Waterfront in 2023, zoals dat beschreven is in de notitie financiële haalbaarheid Waterfront d.d. 20 november 2023. In het model hebben we alle prijzen geïndexeerd en de hoeveelheden aangepast op basis van de twee varianten. Dit betekent dat de uitgedachte (uitvoerings)techniek van 2023 ook nu is toegepast en alle gehanteerde percentages voor bijvoorbeeld de indirecte kosten, onvoorzien, plankosten etc hetzelfde zijn gebleven. Dit betekent dus dat de doorrekening op hoofdlijnen is opgesteld om te zorgen dat er een vergelijk tussen de varianten kan plaatsvinden. De werkzaamheden zijn als volgt uitgevoerd: 1. Maken van ruimtegebruikskaarten van de varianten (Arcadis) 2. Bepalen ruimtegebruik en uitgangspunten (Arcadis) 3. Opstellen kostenramingen (Arcadis) 4. Opstellen vastgoedexploitatie (Brink) 5.

Combineren van de ramingen en vastgoedexploitatie met aangeleverde kostenramingen in BuCa (Brink) Algemene uitgangspunten: • De stedenbouwkundige varianten van Arcadis. • De volumes uit de stedenbouwkundige varianten zijn leidend. • Het gewenste woonprogramma vanuit de ‘Lelystadse Mix’ is deels aangepast t.a.v. het minimaal woonoppervlak per woningtype. Dit om te komen tot een programma waarbij sprake is van een marktconforme grondprijs onder de woningen. Daar waar in de exercitie uit 2023 woningen beleidsmatig te goedkoop moesten worden afgeprijsd – met als gevolg negatieve grondwaardes – is dit nu grotendeels niet meer het geval. De ‘Lelystadse Mix’ schrijft categorieën voor die gebaseerd zijn op prijsgrenzen, minimale grootte van een woning en één parkeerplaats per woning (+0,6 voor bezoekersparkeren). Voor sommige woningtypes leidde deze combinatie tot niet marktconforme woonproducten. Deze ‘optimalisatie’ is afgestemd met het projectteam en beleidsmedewerkers van Wonen. • Het programma voor de niet-wonen functies is overgenomen uit het ontwerp bestemmingsplan Waterfront. In de variant zonder landaanwinning komt extra ruimte vrij voor overig commercieel / bedrijventerrein, omdat hier grond aangekocht moet worden van een onderneming. Voor de niet-wonen functies is gerekend met de daarvoor geldende parkeernormen vanuit het nu vigerende gemeentelijke beleid.

• Uitgangspunt is dat 50% van de alle parkeerplaatsen onder de nieuwe bebouwing gerealiseerd wordt en de andere helft niet. Dit komt neer op 0.8 parkeerplaats per woning onder de bebouwing. Op 35% van het totale aantal parkeerplaatsen zal een daktuin (met waterberging) gerealiseerd worden. De resterende 15% van de parkeerplaatsen wordt opgelost op maaiveld (zonder daktuin). • Voor beide varianten geldt dat in een nadere verdiepingsslag moet worden uitgezocht hoe en waar op maaiveld (daktuin) parkeerplaatsen worden gesitueerd. Op een dergelijk detailniveau is nog niet ontworpen. • Alleen de kosten binnen de plangrenzen zijn meegenomen, daarbuiten niet. • De eenheidsprijzen van de ‘oude’ kostenraming van Arcadis uit 2023 zijn geïndexeerd.

Arcadis Nederland B.V., Mercatorplein 1, 5223 LL 's-Hertogenbosch

T +31 (0)88 4261 261

www.arcadis.com

Arcadis Nederland B.V. - Registered office: Arnhem - Registered number: 09036504 - Confidential

• • • • •

Hoeveelheden in de ‘oude’ raming zijn aangepast aan de ontwerpen. Er wordt géén sportcomplex in de varianten aangelegd (zoals wel het geval was in eerdere ontwerpen). Er is zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij de uitgangspunten van het ontwerp dat ten grondslag lag aan het ontwerp bestemmingsplan uit 2023. Er is geen rekening gehouden met eventuele bijdragen dan wel subsidies van overige stakeholders. Rekenkundig is uitgegaan van een gemeentelijke grondexploitatie, hetgeen inhoudt dat wordt gerekend met een discontovoet van 2,0% in aansluiting op het BBV.

Variant 1

Uitgangspunten variant 1: • De kosten voor de volgende zaken zijn opgenomen in de berekening: – De verplaatsingskosten voor de dijk. – De aanleg van een natuureiland ter compensatie. Dit eiland is nog net zo groot als in het oude Mecanoo-plan. – De landaanwinning en de aanleg van een strand. • Er zijn géén kosten meegenomen voor de (eventuele) aanpassing van de Houtribweg. • Het te ontwikkelen gebied krijgt de bestemming wonen en dit kan door de afstanden tot de bedrijvigheid ten zuiden van de Houtribweg. • De parkeerplaatsen ten zuiden van de Houtribweg die nog wel in het plan Mecanoo zaten zijn (vooralsnog) niet meegenomen in de berekeningen. • Onder de kostenpost “Kosten maatregelen” is ook rekening gehouden met de aanleg van daktuinen op de overdekte parkeervoorzieningen op maaiveld. Het plan voorziet in het volgende programma: • 3.357 woningen • 2.830 halfverdiepte/gebouwde parkeerplaatsen en 2.830 maaiveld parkeerplaatsen, waarvan 1.981 onder een dak. • 9.900 m² bvo maatschappelijk / commercieel

Onze referentie: <DocId>:3.0 - Datum: 22 september 2025 - Confidential

2 van 6

In onderstaande tabel zijn de twee hoofdkostenposten uitgesplitst. Woonrijp maken en kosten maatregelen Realiseren natuurgebied Landaanwinning inclusief realisatie dijk en kust inrichting (inclusief strand) Inrichting openbaar gebied buiten woonvlekken Inrichten openbaar gebied binnen woonvlekken Realiseren strandvoorzieningen, uitkijktoren en verplaatsen loswal Inrichting van daktuinen met extra waterberging boven op parkeervoorzieningen Totaal woonrijp maken en kosten maatregelen

VARIANT 1 € € € € € € €

10,8 mln 16,8 mln 11,0 mln 2,8 mln 2,9 mln 27,5 mln 71,8 mln

Op basis van de kostenopzet van 2023 is het niet mogelijk om een eenduidige uitsplitsing te maken naar kosen voor landaanwining, realisatie van de dijk en de kust inrichting (inclusief strand). Daarom zijn deze kosten als geheel opgenomen. Variant 2

Uitgangspunten variant 2: • De kosten voor de volgende zaken zijn opgenomen in de berekening: – De verplaatsingskosten voor de bestaande tennisvereniging. – De verlegging van de Houtribweg. – De verwerving van het bedrijf aan de Zuiveringweg 125. – De verwerving van een deel van de uitgeefbare bedrijfskavel aan de Vaartweg. • Er zijn géén kosten meegenomen voor het aanpassen/verzwaren van de bestaande dijk. • Er zijn kosten meegenomen voor het aanleggen van een strand. Er is geen rekening gehouden met de compensatie van natuurwaarden zoals in variant 1 met een natuureiland. • Het te ontwikkelen gebied krijgt de bestemming gemengd gebied waardoor het zo dicht mogelijk bij bedrijvigheid gerealiseerd kan worden. • Onder de kostenpost “Kosten maatregelen” is ook rekening gehouden met de aanleg van daktuinen op de overdekte parkeervoorzieningen op maaiveld.

Onze referentie: <DocId>:3.0 - Datum: 22 september 2025 - Confidential

3 van 6

Het plan voorziet in het volgende programma: • 3.035 woningen • 2.642 halfverdiepte/gebouwde parkeerplaatsen en 2.642 maaiveld parkeerplaatsen, waarvan 1.850 onder een dak. • 9.900 m² bvo maatschappelijk / commercieel plus 13.900 m² commercieel/bedrijventerrein ten zuiden weg. In onderstaande tabel zijn de twee hoofdkostenposten uitgesplitst. Woonrijp maken en kosten maatregelen Realiseren natuurgebied Landaanwinning inclusief realisatie dijk en kust inrichting (inclusief strand) Inrichting openbaar gebied buiten woonvlekken Inrichten openbaar gebied binnen woonvlekken Realiseren strandvoorzieningen, uitkijktoren en verplaatsen loswal Inrichting van daktuinen met extra waterberging boven op parkeervoorzieningen Totaal woonrijp maken en kosten maatregelen

VARIANT 2 € € € € € € €

7,4 mln 16,0 mln 1,8 mln 3,0 mln 27,0 mln 55,2 mln

Op basis van de kostenopzet van 2023 is het niet mogelijk om een eenduidige uitsplitsing te maken naar kosen voor landaanwining, realisatie van de dijk en de kust inrichting (inclusief strand). Daarom zijn deze kosten als geheel opgenomen. Het plan voorziet wel in de aanleg van een strand langs de dijk en daarvoor moeten er kribben worden aangelegd. Ook zijn de kosten voor de kust inrichting (inclusief strand) meegenomen in deze raming. Dit betekent dus dat ook de aanleg en realisatie van een ‘stads’strand best kostbaar is.

Onze referentie: <DocId>:3.0 - Datum: 22 september 2025 - Confidential

4 van 6

Variant 1

Onze referentie: <DocId>:3.0 - Datum: 22 september 2025 - Confidential

Variant 2

5 van 6

Conclusies: • De begrote grondkosten voor variant 1 zijn ca. € 100 miljoen. Belangrijkste kostenpost die voor het verschil zorgt met 2023 zijn de kosten voor het inrichten van de daktuinen op de parkeervoorzieningen (circa € 28 miljoen). • De begrote grondkosten voor variant 2 zijn ca. € 86 miljoen (inclusief € 27 miljoen voor de daktuinen). • Om de varianten minimaal kostendekkend te maken moeten er in variant met landaanwinning circa 3.350 woningen gerealiseerd worden en in de variant zonder landaanwinning circa 3.050 woningen. Daarbij zijn de minimale woonoppervlaktes uit de ‘Lelystadse Mix’ losgelaten. Wel wordt rekening gehouden met 2/3e betaalbaar, waarvan 30% sociaal. • Gebouwd parkeren als kwaliteit drukt op beide varianten. Let op: er is in de varianten nu nergens een volledig ondergrondse parkeeroplossing doorgerekend. Deze oplossing is significant duurder dan de huidige oplossing. • De belangrijkste knoppen voor de haalbaarheid zijn het woningbouwprogramma en de parkeeroplossing. Als we 100 woningen volgens de gehanteerde mix toevoegen levert dat circa € 2,3 mln extra op (netto contante waarde). WOONPROGRAMMA (Lelystads Mix) Woningtype Huur/ m² GO Koop App. 1 Koop 45 m² App. 2 Koop 55 m² App. 3 Koop 70 m² App. 4 Koop 81 m² App. 5 Koop 109 m² App. 6 Koop 134 m² App. 7 (Huur Midden) Huur 70 m² App. 8 (Soc. huur) Huur 70 m² EGW Koop 119 m² Totaal 86 m²

Vormfactor

m² BVO

0,75 0,76 0,76 0,77 0,78 0,79 0,76 0,76 0,79 0,77

60 m² 72 m² 92 m² 105 m² 140 m² 170 m² 92 m² 92 m² 150 m² 111 m²

Segmentatie (%) 3,0% 11,0% 0,0% 8,3% 14,0% 14,0% 14,3% 30,0% 5,3% 100,0%

Aantal V1

m² BVO V1

Aantal V2

101 369 0 280 470 470 481 1.007 179 3.356

6.042 26.584 0 29.370 65.789 79.887 44.252 92.642 26.853 371.416

91 334 0 253 425 425 435 910 162 3.034

m² BVO V2 Categorie 5.461 24.028 0 26.546 59.463 72.205 39.997 83.734 24.271 335.703

Betaalbaar <€289.000 Betaalbaar <€289.000 Betaalbaar <€289.000 Betaalbaar <€405.000 Vrij Vrij Betaalbaar <€1.072 mnd. Sociale huur Vrij

VON/huur ex. BTW € 238.990 € 274.000 € 274.000 € 390.000 € 521.282 € 619.483 € 1.000 € € 511.489

VON/huur incl. BTW € 250.000 € 285.000 € 285.000 € 401.000 € 533.000 € 631.000 € 1.000 € 11.000 € 523.000

Res. GW per won. € 36.126 € 35.747 € -10.473 € 54.882 € 83.235 € 101.586 € -226 € 15.303 € 67.212

Samenvattende conclusie Op basis van de nu ingetekende varianten en daarbij horende programma, ruimtegebruik, (beleids)uitgangspunten, etc. en onze inschatting van realistische prijzen (bouwkosten, VON-prijzen, grondkosten) nu enerzijds en een inschatting van prijsontwikkelingen anderzijds, verwachten we dat een nagenoeg budgetneutraal plansaldo mogelijk is bij beide varianten. Met dien verstande dat we weten dat al bepaalde keuzes zijn gemaakt in programma en parkeren. En dat een gebiedsontwikkeling een langjarig proces is waar we nooit exact gaan uitkomen op het vooraf geraamde plansaldo. Maar ook dat op basis van dat plansaldo, robuustheid, flexibiliteit en bijsturingsmogelijkheden we voldoende vertrouwen hebben om deze gebiedsontwikkeling door te zetten. Waarbij risico’s voor een deel beheersbaar gemaakt kunnen worden, maar bepaalde risico’s ook geaccepteerd dienen te worden. Als het nodig is, zijn er gedurende het ontwikkelproces nog keuzes te maken om het plan verder te optimaliseren (woningdifferentiatie, aantal parkeerplaatsen, type parkeeroplossing, aantal woningen i.r.t. ruim opgezette plan bij landaanwinning (de variant zonder landaanwinning kent hier minder ruimte voor)).

Waarbij het wel zo is dat de variant met landaanwinning in de basis meer kansen biedt in het kader van een uniek woonmilieu en optimale waterbeleving, maar tegelijkertijd minder eenvoudig is om te faseren als gevolg van de voorfinanciering van de landaanwinning. Het verdient aandacht om aan de voorkant goed na te denken over ontwikkelstrategie en de impact daarvan op haalbaarheid, risico’s, uitvoerbaarheid en wat dit vraagt van de gemeente zelf maar ook van de markt.

Onze referentie: <DocId>:3.0 - Datum: 22 september 2025 - Confidential

6 van 6