Document · PDF

25.363 BL Bijlagen bij Infonota 25.378 Standpuntbepaling Waterfront

Commissie Ruimte Ontwikkeling en Bereikbaarheid 30 september 2025, gemeente LelystadBij agendapunt: 25.363 AV Rapport varianten Waterfront23.129 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Beslisinformatie ontwikkeling Waterfront Lelystad De verbintenis met het water

September 2025

DOCUMENT TITLE

1. Opgave: De verbintenis met het water Colofon

Inhoudsopgave

In opdracht van:

1. Opgave

1.1 Achtergrond 1.2 Opgave beslisinformatie 1.3 Aanleiding

Gemeente Lelystad

Opgesteld door: Liza van Alphen

Stedenbouwkundige

Luuk Koote

Stedenbouwkundige

Inge Noten

Stedenbouwkundig ontwerper

Evania ten Hove

Stedenbouwkundig ontwerper

2. Gebiedsverkenning

2.1 Ruimtelijke kaders 2.2 Analyse opgaven Lelystad en relatie Waterfront 2.3 Ruimtelijke analyse

3. Varianten

3.1 Randvoorwaarden 3.2 Met landaanwinning 3.3 Zonder landaanwinning

Gecontroleerd door: Patrick de Groot

Projectleider

4.1 Samenwerking met stakeholders 4.2 Bijdrage varianten aan de aantrekkelijkheid en dynamiek van Lelystad als geheel 4.3 (Wettelijke) kaders en randvoorwaarden

Vrijgegeven door: Patrick de Groot

4. Beslisinformatie

Projectleider

4.4 Planning 4.5 Businesscase 4.6 Marktconsultatie

Datum: 29 augustus 2025

4.7 Risicodossier per variant

Status: concept, versie 1.0, AS2 (veiligheidskenmerk) Ons kenmerk: BIM360 kenmerk uit word halen Projectnummer: nummer

Leeswijzer Hoofdstuk 1 beschrijft de opgaven en belangrijkste doelstellingen voor de ontwikkeling van het Waterfront en meer specifiek Meerdijkhaven. In hoofdstuk 2 wordt een gebiedsanalyse gepresenteerd en wordt nader ingegaan op eisen vanuit beleid en de stedenbouwkundige context. Hoofdstuk 3 beschrijft de twee varianten meer inhoudelijk en doet dat mede aan de hand van de ruimtelijke randvoorwaarden die daarbij gelden.

1.1 Achtergrond In 2018 tekenden de gemeente Lelystad, de provincie Flevoland en het Rijk de Samenwerkingsovereenkomst ‘Lelystad Next Level’. Daarin legden ze vast hoe zij samenwerken aan een aantrekkelijker, duurzamer en financieel gezond en zelfstandig Lelystad in 2040. Eén van de belangrijke speerpunten van Lelystad Next Level is het realiseren van een aantrekkelijke stedelijke kustzone. Het Waterfront verbindt de stad met het Markermeer en de natuurgebieden van het Nationaal Park Nieuw Land. Het Waterfront verhoogt de aantrekkelijkheid en dynamiek van Lelystad als geheel en trekt daarmee ook nieuwe inwoners, bezoekers en bedrijvigheid aan. De ontwikkeling van het Waterfront staat letterlijk op een tweesprong. Voor Meerdijkhaven liggen, als belangrijke drager van het Waterfront, twee varianten ter keuze voor waarbij de vraag is: bouwen we mét of zonder landaanwinning. Deze rapportage neemt de beslissers mee in het proces en de uitwerking van beide varianten en presenteert daarbij zo volledig mogelijk de onderscheidende beslisinformatie per variant. De totstandkoming van de varianten is te danken aan een nauwe samenwerking van alle betrokken stakeholders: de ministeries van I&W en VRO, Waterschap Zuiderzeeland, Rijkswaterstaat, provincie Flevoland en de gemeente Lelystad.

Het bestuurlijk overleg tussen deze stakeholders leverde ook de 5 belangrijkste vertrekpunten voor de uitwerking en doorontwikkeling van de varianten: • Het Waterfront moet bijdragen aan de aantrekkelijkheid en dynamiek van Lelystad als geheel. • Meerdijkhaven – als onderdeel van Waterfront – moet een levensvatbare wijk zijn (op basis van het atelier betekent dit tenminste 1.500 tot 1.800 woningen) Dit aantal woningen is vanuit het atelier als maatgevend minimum gehanteerd, waarbij de nodige voorzieningen binnen Meerdijkhaven duurzaam kunnen bestaan. Met een levendig en levensvatbaar Waterfront. Dit aantal woningen zegt nog niets over de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling als geheel. Er is voor dit aantal ook geen volumestudie gedaan, zodoende is de impact ruimtelijke kwaliteit van dit aantal woningen met de beschikbare hoeveelheid ruimte nog onbekend.

1.2 Opgave beslisinformatie Omdat de businesscase voor beide varianten sluitend moet zijn, wordt binnen de varianten gezocht naar een optimum tussen ruimtelijke kwaliteit, kosten en opbrengsten. Het aantal woningen is daarbij uiteraard zeer bepalend voor de opbrengsten. Daarnaast heeft het ontwerpproces ook inzicht geboden aan wenselijke volumes en dichtheden met betrekking op ruimtelijke kwaliteit en ambities. De nieuwe inzichten op de businesscase, en de effecten op ruimtelijke kwaliteit en dynamiek. Hebben geleid tot een verhoging van de hoeveelheid woningen. In de buitendijkse variant is gewerkt met de ruimtelijke principes van Mecanoo, een woonmilieu dat veel groen en ruimte aan het water combineert met een stedelijke woonmilieu met lokaal hogere dichtheden en hoogbouw. Hierbij is het oorspronkelijke ontwerp van Mecanoo, dat uit ging van 33ha landaanwinning, ingedikt zonder het concept uit het oog te verliezen. Met inachtneming van dit concept, de stedenbouwkundige volumestudie en de beschikbare ruimte van 23,5 ha sluit de businesscase bij een aantal van ruim 3000 woningen. Voor variant twee geldt ongeveer eenzelfde aantal woningen dat past bij een sluitende businesscase. In deze variant is de bebouwingsdichtheid hoger, doordat de beschikbare (openbare) ruimte beperkter is.

Het milieu is hier dus meer hoogstedelijk en vindt zijn kwaliteit in hoogwaardige groene binnenhoven met daaronder parkeren en wadi’s die in de openbare ruimte wateropvang, spelen en groen slim combineren. • Het is zaak om tempo te maken met de gebiedsontwikkeling van Waterfront, zodat Waterfront op tijd kan bijdragen aan de bredere doelstellingen van de stad. De beoogde tijdlijn: oplevering van de eerste delen vindt vóór 2030 plaats. • De businesscase voor Waterfront moet sluitend zijn en marktpartijen moeten hier actief bij worden betrokken • Aansluitend op punt één, moet samenwerking met en betrokkenheid tussen de gemeente Lelystad en de andere vijf medeoverheden worden gegarandeerd. Dit vergt dus bestuurlijk bekrachtigde afspraken voor het vervolg. Deze vertrekpunten uit het bestuurlijk overleg van 12 maart 2025 zijn als basis gehanteerd bij de opbouw van de varianten. Daarnaast is in de twee werksessies met stakeholders in juni 2025 gezamenlijk gewerkt aan het aanscherpen van de varianten en het verzamelen van de juiste eisen per stakeholder waaraan de varianten moeten voldoen.

Hoofdstuk 4 bevat een compacte weergave van alle relevante beslisinformatie.

DOCUMENT TITLE

1.3 Aanleiding Lelystad werd oorspronkelijk nog vóór de opkomst van het modernisme bedacht als stad aan het water. Er zijn enkele vroege schetsen waaruit blijkt dat Cornelis van Eesteren Lelystad direct aan en deels over het water voor zich zag. De Rijksdienst voor de Ijsselmeerpolders had echter grote invloed op het plan en om diverse redenen is het plan omgebogen en heeft van Eesteren het centrum verschoven naar een centrale plek, in lijn met de modernistische filosofie van die tijd. Al vijftig jaar keert Lelystad het Markermeer de rug toe, waardoor de stad haar potentieel aan het water onbenut laat. Het is tijd voor een nieuwe koers. Door Lelystad opnieuw te verbinden met het Markermeer kan de stad haar unieke ligging aan het water benutten. Een vernieuwd stadsgezicht, verweven met natuur en water, biedt kansen voor woningbouw, recreatie, een nieuwe identiteit, duurzaamheid en economische groei. Met de ontwikkeling van het Waterfront gaat Lelystad op weg naar een toekomst waarin stad, water en natuur samenkomen. Lelystad zal de aankomende jaren fors groeien. Deze plek, aan het water, biedt kansen voor nieuwe woontypologieen. Het Waterfront zal voor bestaande en nieuwe inwoners van Lelystad de beleving van wonen, recreëren en werken aan het water mogelijk maken. De ontwikkeling van het Waterfront is in een belangrijke fase gekomen.

De afspraken in het volgende BO (uiterlijk november 2025) bevatten de definitieve keuze voor een variant, die als basis zal gelden voor de verdere planvorming. Het BO spreekt af dat twee varianten voor Waterfront gelijkwaardig worden uitgewerkt en afgewogen, waarbij één variant uitgaat van landaanwinning (binnen de maximale grenzen 23.5ha die het Atelier heeft verkend) en één variant uitgaat van beperkte of geen landaanwinning. Beide varianten gaan uit van het principe dat binnendijks wordt ontwikkeld wat binnendijks kan. Twee kwalitatief hoogwaardige varianten voor het Waterfront Dit document heeft als hoofddoel om als beslisinformatie te dienen voor de vraag of landaanwinning wel of niet noodzakelijk is bij de ontwikkeling van Meerdijkhaven, een onderdeel van het Waterfront. De eerste variant, de variant met landaanwinning, is zo veel mogelijk gebaseerd op de huidige ruimtelijke verkenning gedaan door Mecanoo. De tweede variant zoekt ruimte landinwaarts. Beide varianten worden uitgewerkt in een raamwerk. Deze maken duidelijke keuzes over het imago van de wijk, ontsluiting, woonkwaliteit, de relatie met het water, openbare ruimte en parkeren. Ze bevatten concrete aantallen voor berekeningen en borgen tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit. Zo ontstaat een stevig fundament voor een heldere afweging voor de ontwikkeling van het Waterfront.

Lelystad waterfront bron: Hollandluchtfoto

DOCUMENT TITLE

2. Gebiedsverkenning 2.1 Ruimtelijke kaders

Kustvisie Lelystad (2022) De kustvisie Lelystad is een integrale kustvisie waar de stedelijke kust, en dus Meerdijkhaven, onderdeel van is. De ambitie is om een goed bereikbaar, hoogwaardig en gevarieerd milieu te creëren, attractief zowel voor bewoners als voor bezoekers. Het gebied richt zich op vrijetijdsbesteding, recreatie op water én land, in combinatie met bijzondere woonmilieus nabij water en natuur.

Omdat het Waterfront een bijdrage moet leveren aan de aantrekkelijkheid en dynamiek van Lelystad als geheel, is het van belang de positie van het Waterfront binnen Lelystad goed te begrijpen. Enerzijds is dit cruciaal om het Waterfront goed aan te kunnen sluiten op de bestaande stad, anderzijds dient het Waterfront de positie van het Stadshart te versterken en niet te beconcurreren. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens gekeken naar:

Ontwerp-Bestemmingsplan (2023) Plan Mecanoo Ten grondslag aan het huidige Ontwerp-Bestemmingsplan (2023) ligt de ruimtelijke verkenning van Mecanoo. Meerdijkhaven is onderdeel van de ruimtelijke verkenning voor het Waterfront gemaakt door Mecanoo. Volgens dit plan wordt Meerdijkhaven een onderscheidend woonlandschap met bijvoorbeeld gestappelde eengezinswoningen met ruime terrassen en tuinen in een duinlandschap met als unique sellingpoint: het strand. Het plan bestaat uit vier verschillende woonclusters en gaat uit van ca. 35 hectare aan landaanwinning met ca. 3000 woningen.

• De beleidscontext ofwel wat is de aanleiding en het doel van de ontwikkeling van het Waterfront. • Ateliers Kustontwikkeling Lelystad (2024) advies vanuit het Bestuurlijk Platform IJsselmeergebied over oplossingsrichtingen en alternatieven met breed draagvlak onder stakeholders. • Ruimtelijke analyse, waarbij is gekeken naar barrières, koppelkansen, routes en functies.

Waterfront ambities uit de omgevingsvisie bron: Omgevingsvisie 2040

• Contouren plangebied, de inpassing van het Waterfront tussen andere ruimteclaims en maatgevende afmetingen van het projectgebied.

Ateliers kustontwikkelig, variant 0+ bron: Ontwerpend onderzoek Lelystad Waterfront

Het meest concrete plan is de ruimtelijke verkenning van Mecanoo. Op dit moment ligt er een ontwerpbestemmingsplan, waarbij dit plan als basis dient en wordt uitgegaan van landaanwinning. Lelystad Next Level (2019) In 2018 tekenden de gemeente Lelystad, de provincie Flevoland en het rijk de Samenwerkingsovereenkomst ‘Lelystad Next Level’. Daarin legden ze vast hoe zij samenwerken aan een aantrekkelijker, duurzamer en financieel gezond en zelfstandig Lelystad in 2040. Één van de belangrijke speerpunten van Lelystad Next Level is het realiseren van een aantrekkelijke stedelijke kustzone. Het Waterfront verbindt de stad met het Markermeer en de natuurgebieden van het Nationaal Park Nieuw Land. Omgevingsvisie Lelystad 2040 (2020) De ontwikkeling van de kustzone wordt specifiek benoemd in de omgevingsvisie. De ambitie is om hier een stedelijk woonwerkmilieu te creëren dat zowel regionaal als (inter)nationaal aantrekkelijk is. Dit omvat voorzieningen zoals leisure (strand, jachthaven, outlet) en musea. Daarnaast streeft de omgevingsvisie naar goede verbindingen voor hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) en fietsverkeer tussen het stadshart en het waterfront.

Waterfront Stedelijke kust Lelystad, Ruimtelijke Verkenning bron: Mecanoo

Ateliers Kustontwikkeling Lelystad (2024) Rijkswaterstaat en Zuiderzeeland stemmen niet in met de beoogde ontwikkeling en hebben in januari ’24 Zienswijzen op het ontwerp-Bestemmingsplan ingediend. Het Bestuurlijk Platform IJsselmeergebied heeft advies gegeven over verschillende oplossingsrichtingen en een drietal alternatieven ontwikkeld voor het gehele Waterfront. Er is vanuit het directeurenoverleg gekozen om de oplossingsrichtingen van het Ijsselmeerkompas te verdiepen en alternatieven uit te werken om te komen tot een brede afweging met name gericht op de mogelijkheid om wel of niet landaanwinning te mogen doen. Alternatief 0 is zonder landaanwinning. Alternatief 1 is een eiland met een regionale kering, Alternatief 2 een voorland met regionale kering en Alternatief 3 is het verleggen van de kering.

Ateliers kustontwikkelig, variant 3 bron: Ontwerpend onderzoek Lelystad Waterfront

DOCUMENT TITLE

2.2 Analyse opgaven Lelystad en relatie Waterfront Woondeal MRA Het Rijk en de provincies Noord-Holland en Flevoland hebben in oktober 2022 afspraken gemaakt over het provinciale aandeel in de nationale opgaven. Het ontwikkelgebied ‘‘Kustzone’’ in Lelystad is opgenomen in deze woondeal met een plancapaciteit van 1.200 woningen.

Onder het mom ‘’licht, lucht en ruimte’’ trokken eind jaren ’60 de eerste bewoners in hun huizen in Lelystad. Eengezinswoningen met centrale verwarming en een dakterras, ongekende luxe voor die tijd. Lelystad heeft hier op voortgeborduurd en heeft vandaag de dag een vrij monotoon aanbod aan woningen. Bewoners kunnen er ruim en relatief betaalbaar wonen, omgeven door veel groen. Dat zijn kernkwaliteiten die mensen trekt. Anderzijds is er een gemis aan nieuwe meer gemixte en stedelijke woonmilieus. Daardoor houdt Lelystad een aantal doelgroepen niet vast en trekt deze ook niet aan. Het Stadshart heeft een gevarieerd aanbod van grotere winkels tot stedelijke boetieks. Daarmee is het aanbod enigzins gevarieerd maar er is helaas ook veel leegstand. Verder zijn hier ook de bibliotheek, het stadhuis en de gezondheidszorg hier te vinden. Dat is een aanvulling van sociaal en maatschappelijke functies op het winkelaanbod. Het stadshart is verder erg vervallen wat maakt dat de plek toch een zekere opwaardering kan gebruiken die het imago moet helpen. Het Stadshart mist dus niet zozeer iets in programma maar wel in vitaliteit en de identiteit van de plek. De Bataviahaven is een plek van watersport, ontspanning en toerisme waar men kan bootjes kijken al zittend op terras. Echter kan de bezoeker het water nog niet als landschappelijk ervaren. De grenzen zijn hard.

Landschap, water en woningbouw (Verstedelijkingsconcept, geactualiseerde plancapaciteit) bron: Woondeal MRA

Warande Lelystad - Grondgebonden woningen met licht, lucht en ruimte bron: Wonen in Lelystad

De grote trekpleisters die Lelystad op dit moment heeft liggen veelal buiten de stad; neem de Markerwadden, de natuurgebieden ten Noorden of de Oostvaardersplassen ten Zuiden van Lelystad. Zo’n trekpleister heeft Lelystad (nog) niet binnen de stadsgrenzen. Dat is wat het Waterfront zo’n interessante ontwikkeling maakt voor Lelystad. Een plek aan het water waar landschap en stedelijke dynamiek samenkomen en dat binnen de stadsgrenzen. De beknopte weergave van opgaven en uitdagingen waar Lelystad voor staat, zet aan om in de ontwikkeling van het Waterfront te zoeken naar een woonmilieu dat vernieuwend en complementair is aan dat wat Lelystad op dit moment heeft. Dat kan Lelystad helpen om bepaalde doelgroepen vast te houden of aan te trekken. ‘’Het Waterfront’’ kan, mits goed uitgevoerd, een enorme imago boost geven voor Lelystad als geheel door eindelijk haar gezicht aan het water te tonen. Hier kunnen bewoners en bezoekers het landschap en de nabijheid van het water écht ervaren op een levendige boulevard en tegelijkertijd genieten van stadse voorzieningen, die complementair zijn op het bestaande voorzieningen aanbod. Een aantrekkelijk en innovatief woonmilieu dat voorborduurt op de Bataviahaven maar met aantrekkingskracht voor nieuwkomers en uiteraard het vasthouden van huidige bewoners.

Stadshart Lelystad bron: Visit Lelystad

DOCUMENT TITLE

2.3 Ruimtelijke analyse Om een goed kwalitatief en haalbaar plan te realiseren, start het proces met een beknopte analyse van de huidige situatie. Hierbij worden drie kaarten gepresenteerd die inzicht geven in de locatie door de verschillende schalen heen. De ruimtelijke structuren van Lelystad, de kansen en knelpunten van de westflank en de inpassing en contouren van het plangebied. Uit deze analyse volgt een randvoorwaardenkaart. Die vormt in combinatie met de ambities en doelen van de gemeente, de basis voor de varianten. Ruimtelijke structuren van Lelystad Lelystad is een doelmatig ontworpen stad, gebaseerd op moderne stedenbouwkundige principes uit de jaren ‘60. De stad heeft een ruime opzet, waarbij functies gescheiden zijn en er veel groene ruimte is. Er is een duidelijke stadskern als centraal punt, omringd door woonwijken die met dreven als radialen verbonden zijn.

Door de typisch modernistische uitgangspunten zijn de buurten vaak erg naar binnen gekeerd. De dreven en fietspaden liggen geïsoleerd en worden met fietsbruggen overgestoken. Tussen de buurten is veel groen aanwezig, maar momenteel ontbreekt het aan samenhang. Dit vormt zowel een kracht als een kans en belemmering voor de stad. Bewoners kiezen naast betaalbaarheid voor Lelystad vanwege de weidsheid en nabijheid van de natuur. Tegelijkertijd zijn de buurten erg geisoleerd en homogeen. Dit biedt de kans voor de ontwikkeling van een nieuw woon- en werkmilieu aan het water. Belangrijk is dat deze ontwikkeling een nieuw milieu toevoegt met voorzieningen die complementair zijn aan het Stadshart of Bataviahaven en Lelystad als geheel versterken. Het stadshart van Lelystad biedt een stedelijke ervaring met grotere winkels, kleinere boetieks, horeca, cultuur en voorzieningen zoals de bibliotheek, het stadhuis en gezondheidszorg. Bataviakwartier vult dit goed aan als plek voor ontspanning, watersport en toerisme.

Kansen en knelpunten Westflank Aan de westzijde van Lelystad zijn er al ongeveer 25 jaar verschillende ontwikkelingen gaande rond het waterfront. Daarnaast zijn er twee prominente wegen: de Houtribweg en de Visarenddreef. De Houtribweg scheidt als het ware alle ontwikkelingen aan het water van de bestaande buurten aan de binnenkant. De Visarenddreef is de doorgaande route naar het treinstation en de stadskern en verbindt alle buurten. Niet in verbindend in fysieke zin, want de buurten liggen van de dreef af. Maar op het gebied van openbaar vervoer speelt de dreef wel degelijk een prominente rol met de buslijn naar het treinstation. Beide wegen vereisen een transformatie om het waterfront vanzelfsprekend bereikbaar te maken voor de huidige bewoners van Lelystad.

knelpunten infrastructuur fietsbruggen

in zichzelf gekeerd

dreven

barriere buurten waterzuivering bandenopslag

milieus woonwijk

400m

Ruimtelijke structuren Lelystad

industriegebied

kansen

campusgebied

visarenddreef

centrumgebied

houtribweg

800m

1,2km

1,6km

200m

2km

400m

600m

800m

1km

Stedenbouwkundige opzet en structuren

DOCUMENT TITLE

Inpassing en contouren plangebied In het ontwerp bestemmingsplan is de ruimtelijke verkenning van Mecanoo de basis. Het oorspronkelijke plan ging uit van 33 hectare landaanwinning. De huidige koers vanuit het bestuurlijk overleg de partners n.a.v. de ontwerpateliers is max 23,5 ha. Door minder landaanwinning zijn de exacte geplande bouwlocaties niet meer haalbaar Daarnaast gelden er vanuit het Hoofdvaarwegennet strikte eisen voor de scheepvaart. Momenteel kruisen de vaarwegen de contouren van de ontwikkeling, daarom zal een nieuwe landuitbreiding integraler ontworpen moeten worden met de contouren voor scheepvaart. Het ontwerpbestemmingsplan voldoet niet aan het beleid van het waterschap. De in het ontwerp bestemmingsplan opgenomen dijkprofielen voldeden niet aan de eisen van waterveiligheid van het waterschap. Bovendien ontbraken in het MER en in de planvorming voor het bestemmingsplan onderscheidende scenario’s voor het omgaan met de dijken en de overige keringen.

bestemmingsplan oeverzone woongebied waterkering

contouren geluidscontouren vaarwegen

200m

400m

600m

800m

1km

Bestaande contouren

DOCUMENT TITLE

3. Varianten 3.1 Aanleiding in de varianten De beschrijving van de twee specifieke varianten heeft twee doelen. Enerzijds moet ook hier weer duidelijk aangetoond worden dat elke variant Lelystad als geheel aantrekkelijker maakt en dynamiek toevoegt aan de stad. Anderzijds moeten vooral de wettelijke eisen en vertrekpunten uit het BO met ruimtelijke impact, aantoonbaar gecombineerd worden met de stedenbouwkundige invulling van elke variant. Eisen met betrekking tot procedures, planning, financiën, et cetera worden in aparte hoofdstukken uitgelicht. Het hoofdstuk begint met een aantal generieke (wettelijke) eisen en randvoorwaarden die voor beide varianten gelden. Hierbij gaat het om bijvoorbeeld een minimaal aantal woningen, eisen vanuit vaarroutes beroepsvaart en profielbreedtes van de primaire waterkering. Vervolgens wordt op elke variant nader ingezoomd en krijgt de lezer een goed beeld van de ruimtelijke opbouw van elke variant. Uiteraard wordt ook hier specifiek de link gelegd met relevante beslisinformatie zoals samenhang met de bestaande stad en het Stadshart. Ook de beoogde kwaliteit van zowel de uitgeefbare kavels en wonen als de openbare ruimte worden in woord en beeld toegelicht. 3.1 Randvoorwaarden Om het waterfront, en specifiek Meerdijkhaven, succesvol te

maken, zijn verschillende randvoorwaarden. Cruciaal is dat dit gebied goed aansluit bij de rest van de stad, wat vraagt om goede verbindingen. Dit betekent dat er prettige routes moeten komen van de bestaande stad naar het waterfront, waarbij een toegankelijke openbare ruimte en aantrekkelijke bebouwing essentieel zijn om barrières te voorkomen. De huidige Houtribdreef is hierbij een belangrijke ontwerpopgave. De voorzieningen in Meerdijkhaven dienen niet alleen het gebied zelf, maar ook de stad en de regio. Dankzij de kwaliteit van het gebied en de voorzieningen kan Meerdijkhaven een positieve impuls geven aan het imago van Lelystad. Het is daarom essentieel dat het gebied niet alleen goed aansluit op de directe omgeving, maar ook verbinding zoekt met de rest van Lelystad. Hoewel de auto-ontsluiting in Lelystad momenteel goed is, is de komst van een aangename langzaamverkeerverbinding en een hoogwaardige openbaar vervoerverbinding tussen het waterfront en het centrum cruciaal. Dit biedt de kans om bezoekers minder afhankelijk te maken van de auto.

en enkele winkels die passen bij een strand of waterfront, zoals een plek om watersportartikelen te kopen en een ijssalon, dragen hieraan bij. Het stadshart positioneert zich als dé plek voor winkelen en dagelijkse voorzieningen, terwijl het waterfront de plek is voor ontspanning, recreatie, en sociaal leven.

waterschap/de AWZI ligt.

De woningbouw in dit gebied voegt iets nieuws toe aan de huidige woningvoorraad van Lelystad. Het gebied wordt geen plek met veel vrijstaande woningen op ruime kavels, maar krijgt een stedelijk karakter, wat de levendigheid en sociale controle borgt.

In variant 2 krijgt de bestemming gemengd gebied waardoor het wat dichter bij de bedrijvigheid ten zuiden van de Houtribweg gerealiseerd kan worden zonder geluidscontouren te overschrijden.

Contouren

In variant 1 blijven woningen voldoende ver van de houtribweg om geen geluidscontour te overschrijden.

In beide varianten zijn er geen bedrijven met hindercontour ‘‘geur’’ in de nabijheid van de nieuwbouw. Ook de AWZI is niet relevant omdat de geurcontour op de perceelsgrens van het

In variant 2 wordt de Houtribweg afgewaardeerd en verlegd. Woningen adresseren zich aan de opnieuw ingerichte weg waar de geluidsbelasting hoger zal zijn.

In variant 1 krijgt het te ontwikkelen gebied de bestemming wonen, dit kan door de afstanden tot te bedrijvigheid ten zuiden van de Houtribweg. De ontwikkeling blijft buiten de geluidscontouren.

Contouren geluid en milieu met variant 1

De geluidscontour van de Oostvaardersdijk komt te vervallen.

Om de wijk levensvatbaar te houden, zijn minimaal 1500 tot 1800 woningen nodig. Het is belangrijk dat dit gebied zich onderscheidt van het stadshart, zodat beide elkaar aanvullen in plaats van beconcurreren. De kwaliteiten van het waterfront verschillen van die van het stadshart. Aan het waterfront is het uitzicht op het water een unique selling point. Terrassen aan een boulevard met uitzicht op het water

De geluidscontour van de Houtribweg is waar de rooilijn van het plan begint.

Contouren geluid en milieu met variant 2

De geluidscontour van de Oostvaardersdijk komt te vervallen.

De oude houtribweg wordt afgewaardeerd zodat men hieraan kan wonen. Hier komt een nieuwe weg voor doorgaand verkeer ter vervanging van de Houtribweg. De geluidscontour voor deze nieuwe weg is nog niet verbeeld in deze afbeelding. 200m

400m

600m

800m

1km

Randvoorwaardenkaart

DOCUMENT TITLE

Om inzichtelijk te maken dat deze geluidsbelasting passend is bij dit soort type woonmilieu is er een casestudy gedaan. Tussen Lelystad en Amersfoort. In dit milieu staat de bebouwing 18m van de weg af in een vergelijkbare situatie. In variant 2 is een bebouwingsafstand van de doorgaande weg van 21 meter aangehouden. Dus 3 meter verder dan de situatie in Amersfoort.

Matrix ruimtelijke componenten

vaarroute boogstraal 4L (220m) schip max 55m

Vergelijkbare weg maar met hogere intensiteit.Atlas leefomgeving

Contouren Lelystad - Houtribweg

waterkering 60m onbebouwd

landaanwinning 23.5ha

Afstand woningbouw - weg 18m

>10ha

Contouren Amersfoort - Amersfoortseweg

Voor de externe veiligheid is door RHDHV een onderzoek gedaan waar de vaart in zichtelijk is gemaakt. In beide varianten raakt deze contour het plangebied niet

Variant 1

Externe veiligheid m.b.t de vaart

Variant 2

DOCUMENT TITLE

Verder is er een contour te zien van een indicatieve mogelijke vaarroute en golfbrekers. Hier is te zien dat het stadsstrand geplaatst is richting Bataviakwartier. Deze is uiteraard buitendijks, maar als men de dijk volgt richting Jachthaven Lelystad Haven verdwijnt het strand vóór de dijk en word de watergrens harder. Nog steeds kan de dijk op landschappelijke wijze worden ingericht (zonder bomen) .

3.2 Variant 1: met landaanwinning Concept stedenbouwkundig plan In deze variant wordt er uitgebreid met 23,5 hectare landaanwinning. Deze ruimte zorgt ervoor dat er meer vrijheid is voor een ruimere en meer parkachtige opzet van het gebied. In deze variant zijn er groene scheggen tussen de bouwvelden, waardoor het landschap dichter bij de nieuwe bewoners en gebruikers wordt gebracht. Daarnaast geeft de extra ruimte de vrijheid om verkavelingen te gebruiken die minder strikt hoeven te voldoen aan een grid. Dit maakt het plan mogelijk diverser en handzamer om verschillende milieus te realiseren.

Bij de Jachthaven Lelystad Haven krijgt de kade een meer maritiem karakter. Ook op deze plek is er reuring maar de smaak is anders dan aan het strand. De grens tussen water en kade is harder. Zo kent het concept meerdere smaken voor verscheidene bewoners en bezoekers. Naast de route langs het water bestaat er ook een informele corridor die temidden van de drie bouwclusters ligt. Deze verbindt de onderlinge buurten met een langzaam verkeerroute in het groen, waar de auto te gast is.

In het concept diagram zijn drie bouwclusters te zien met een maat en schaal die verschillende verkavelingsvormen kunnen faciliteren. Deze clusters krijgen een duidelijk gezicht zowel naar het water als naar de bestaande buurten. De maat van de scheggen is zo uitgekozen dat er genoeg ruimte is om een landschap met maat te kunnen realiseren. Dit moet zorgvuldig ontworpen worden zodat deze ook een identiteit en betekenis krijgen, en sociaal veilig zijn.

De vogelvlucht laat met volumes de verschillende milieus en ook het zwaartepunt zien. In bouwcluster 1: staan meer sobere bouwblokken met eenzelfde aantal bouwlagen

Concept diagram variant 1

100m

Plankaart variant 1

200m

300m

400m

passend bij het maritieme, stoere karakter van de haven. Op de hoek is een accent geplaatst en een gedraaid bouwblok om de publieke plek smoel te geven. In bouwcluster 2 is een milieu te zien met een fijnere korrel. Dat zorgt voor een kleinere en geborgen schaal van de (openbare) ruimtes. In bouwcluster 3 is de korrel juist een stuk forser. Flinke alzijdige gebouwen staan hier vrij op de openbare ruimte. Er is veel reuring te vinden op de hoeken en bij de boulevard en het strand. Deze variant bedt meer lucht, ruimte en een groter en weidser strand. Uiteraard geeft dit een ander gevoel aan de bezoeker en biedt dit een vorm van recreatieve ruimte die niet in variant twee aanwezig kan zijn. Mogelijk zal deze grotere ruimte ook aan aantrekkende werking hebben op het aanbod van bijvoorbeeld sport, buitenyoga of workshops in de openbare ruimte. Er wordt niet gewoond aan de Houtribweg maar de entrees van de bouwblokken zijn vanuit het Waterfront bereikbaar. Een traditionele oplossing voor Lelystad waar ook niet aan de dreven wordt gewoond.

500m

Isometrische projectie t variant 1

DOCUMENT TITLE

Impressies en referenties

1. Havenbuurt

2. Centrale buurt

• Formele voorkanten

• Alzijdige orientatie

• Informele achterkanten met groene binnenwereld

• Bebouwing in het groen

• Gemiddeld 5 a 6 bouwlagen met enkele hogere accenten

• Natuurlijke uitstraling

• Gesloten bouwblokken

• 3 tot 5 bouwlagen en aan het waterfront een accent • Kleine korrel met gemixte typologieën

Natuurlijke kleuren bron: Archined

Indicatieve sfeerimpressie 1

Groene binnentuinen bron: Archined

Natuurlijke openbare ruimte bron: cfmoller

Bebouwing in het landschap bron: Orange architects

Bebouwing in het landschap bron: C.F. Møller Architects

DOCUMENT TITLE

3. Strandbuurt

4. Strand en recreatie

5. Dijkzone

6. Groene scheggen

• Aansluiting zoeken met duinlandschap

• Natuurlijk gebied

• Recreatieve route voor langzaam verkeer

• Natuurlijke (duin)beplanting

• Diversiteit aan typologieën; hoogbouw en laagbouw

• Plek voor horeca en recreatie

• Uitzichtpunten

• Glooiend landschap

• Forse korrel met ruimte voor reuring

• Prettige langzaamverkeersverbindingen

Duinlandschap met hoogbouw bron: Klunder architecten

Natuurlijke kuststrook bron: Klunder architecten

Duinlandschap met lage bebouwing bron: Reinbouw

Strand met voorzieningen bron: Archined

Recreatieve plekken aan het water bron: Landezine

Duinlandschap met langzaamverkeer routes bron: Leegwater

Dijkzone bron: Maanlumo

Recreatieve routes bron: Duin

DOCUMENT TITLE

Indicatieve sfeerimpressie 2 uit 3D Model

DOCUMENT TITLE

Doorsnedes

Doorsnede A strand variant 1

Boulevard met zicht op het water

Langzaam verkeer corridor op hoogte van de dijk Collectieve binnentuinen boven parkeren

Hoogte overbrugging parkeerbak en transparante gevels naar de Houtribweg

Doorsnede B plangebied variant 1

DOCUMENT TITLE

Programma •

3357 woningen op basis van een gemiddelde modelwoning Lelystadse Mix (ca. 111 m2)

•

5660 parkeerplaatsen waarvan 85% bebouwd Maatschappelijk en commercieel vastgoed ca. 10.000m2

•

Wat betreft het programma voorzieningen zijn de varianten niet onderscheidend van elkaar. Beiden zijn ze complementair aan het Bataviakwartier en het Stadshart. De voorzieningen in het Waterfront passen bij een innovatief en dynamisch stedelijk milieu. In de eerste plaats ondersteunende functies die passen aan het water. Een horecaplantsoen aan het strand, winkels voor je zonnebrand en zwembroek of een ijsje. Maar daarnaast ook een volwaardig aanbod in de levendige plinten op straat met bijvoorbeeld de bakker, de sportstudio of flexwerkplekken.

Wateropgave Het Waterschap Zuiderzeeland stelt de eis dat per vierkante meter verharding 102 liter water moet worden gecompenseerd. Hierbij geldt dat de helft van deze compensatie plaatsvindt in de vorm van oppervlakte water. In de variant met landaanwinning is voldoende ruimte gecreëerd voor groen en water. Het huidige ontwerp bevat een ruime watergang die voldoet aan de eis om al het benodigde water in open water binnen het peilgebied te compenseren. Hiermee wordt voldaan aan de eisen van het waterschap voor dit deel van de waterberging. Daarnaast is er binnen het plangebied nog ongeveer 578 m³ aan extra waterberging nodig. Dit kan worden gerealiseerd door het toepassen van waterretentiekratten onder de straten of door de aanleg van wadi’s en waterberging op daken. Verhardingen en huidige watergang Footprint gebouwen

83.562 m²

Verharding waterdoorlatend (50% meetellen)

44.878 m²

Verharding niet waterdoorlatend Totaal Watercompensatie verhardingen

0m² 106.001m² 10.812m³

Te dempen watergang

698m³

Minimaal in open water (50% verharding + watergang)

6.104m³

Alternatief mogelijk

5.406m³

Totaal

11.510m³

Huidig plan variant 1 Nieuwe watergang

0m²

Daktuinen intensief boven parkeren (10 cm)

0m³

Overige daken (5cm) Resterende kratten of wadi’s

10.932m³

Elders compenseren binnen peilgebied

0m³ 578m³

DOCUMENT TITLE

3.3 Variant 2: zonder landaanwinning

Meerdijkhaven, zoals een supermarkt en parkeerruimte.

In de variant zonder landaanwinning is de ruimte beperkt. Daarom zal de verkaveling efficienter moeten zijn. Lelystad wordt momenteel gekenmerkt door ortogonale structuren, naast het modernisme ook te danken aan de polderstructuren. Deze rechtlijnigheid wordt omarmd. Zo wordt er ruimtelijk aansluiting gezocht met de bestaande structuren van de stad. De huidige Houtribweg vormt een barrière, waardoor de dijk met zijn vergezichten weinig wordt bezocht. In deze variant staat het verbinden van het water en het waterfront met de rest van de stad centraal. Om meer ruimte te creëren, wordt de intensiteit van de Houtribweg verplaatst naar een nieuwe ontsluitingsweg in het zuiden. Op de huidige locatie van de Houtribweg komt een (stads)straat, waar in tegenstelling tot de dreven adressen aan worden gesitueerd. De straatprofielen worden anders ingericht dan bij de huidige Houtribweg, waardoor de barrièrewerking afneemt en de milieucontouren kleiner worden. Aan de zuidzijde wordt ruimte gecreëerd voor nietwoonfuncties die nodig zijn voor de ontwikkeling van

Dit gebied vormt een logische overgang tussen het bestaande bedrijventerrein Noordersluis en het nieuwe waterfront. Het centrale deel van het gebied krijgt de hoogste dichtheid, met aan het water enkele torens die het waterfront een markant gezicht geven. In het hart van het gebied komt een centrale plek, ideaal voor horeca, met vrij zicht op het water. Het strand wordt aan de noordzijde gesitueerd en ligt in het verlengde van de Visarenddreef en het hoogstedelijk gebied. Dit strand is goed zichtbaar vanaf het Bataviakwartier, waardoor het bezoekers naar deze locatie trekt. De buurt direct achter het strand sluit qua maat en schaal meer aan bij het Galjoen, wat zorgt voor een gelijdelijke overgang naar de omliggende wijken. In Variant 2 Is de ruimte compacter en het groen meer

Concept diagram variant 2

100m

Plankaart variant 2

stedelijk van aard in de vorm van daktuinen hoogwaardige straatprofielen en pleinen. Dit zijn prettige stadse randvoorwaarden om bewoner en bezoeker, zelfs in stadse dichtheid. De ruimte geven om te zitten, te lopen in de schaduw en omgeven te zijn door natuur. Het wat compactere strand heeft nog steeds een mooie maat en biedt ruimte om het water optimaal te beleven. Het zal wat meer de sfeer van een stadsstrand hebben versus de natuurlijke beleving in variant 1.

200m

300m

400m

500m

Isometrische projectie t variant 2

DOCUMENT TITLE

Impressies en referenties

1. Polderpark

2. Voorzieningen en parkeren

• Aansluiting zoeken op poldergrid

• Grote korrel die aansluit op Noordersluis

• Orthogonale verkaveling

• Zorgvuldig ontworpen, sfeer laten aansluiten op woonbuurten

• Alzijdige oriëntatie

Alzijdige oriëntatie bron: Geurst & Schulze

Indicatieve sfeerimpressie 1

• Flexibiliteit in bebouwing

Grid als verkaveling bron: Geurst & Schulze

Stedelijk groen bron: Eigen foto

Zorgvuldig ontworpen parkeergarage bron: Architectenweb

Combinatie retail en parkeren bron: Architectenweb

DOCUMENT TITLE

3. Stedelijk gebied

4. Compact wonen

5. Strand

6. Dijkzone

• Aansluiting entree Visarenddreef en doorgang naar stadsstrand

• Compact in gesloten bouwblokken

• Plek voor horeca en recreatie

• Stenige en stoere dijk

• Diversiteit aan typologieën

• 3 tot 6 lagen

• Ruimte voor watersport

• Prettige route langs het water met enkele voorzieningen

• Levendigheid aan de strandzijde

Stedelijk plein bron: Ontdek-leidscherijn

Ruimte voor voorzieningen en reuring bron: Gillespies

Stadsstrand bron: Okra

Stoere kade bron: KCAP

Gesloten blokken met hoogte accenten bron: Cobe architects

Compacte verkaveling bron: Architectenweb

Kadegevoel bron: Okra

Stoere kade bron: Architectenweb

DOCUMENT TITLE

Indicatieve sfeerimpressie 2

DOCUMENT TITLE

Doorsnedes

Doorsnede A strand variant 1

Verlegging Houtribweg Stedelijke informele routes

Stadse profielen

Boulevard met zicht op het water

Doorsnede B plangebied variant 1

DOCUMENT TITLE

Potentie Houtribweg Ten noorden van Meerdijkhaven, tussen Saerdam en Het Galjoen, ligt de Houtribweg. Ondanks de aanwezigheid van meerdere oversteekplekken vormt deze weg een duidelijke barrière tussen het waterfront en de woonwijken van Lelystad. De afstand tussen de gevels bedraagt momenteel meer dan 100 meter, wat betekent dat er voldoende ruimte is om het anders in te richten en de auto een minder dominante rol te geven.

Programma •

3035 woningen op basis van een gemiddelde modelwoning Lelystadse Mix (ca. 111 m2)

•

5284 parkeerplaatsen waarvan 85% bebouwd Maatschappelijk en commercieel vastgoed ca. 10.000m2

•

Bestaande Houtribweg

Er is veel potentie in dit gebied tussen Galjoen en Saerdam om de aansluiting geleidelijker en aantrekkelijker te maken. Deze zone biedt bijvoorbeeld mogelijkheden voor woningbouw. In dat geval vervalt de dreef en komen er doorgaande straten, waarlangs gewoond kan worden, wat zorgt voor een betere verbinding tussen het waterfront en de omliggende wijken. Ruimtelijke mogelijkheid voor een Houtribblok (bouwblok)

Wateropgave In de variant zonder landaanwinning wordt veel verharding toegevoegd en is beperkte ruimte voor groen en water. Vanuit het Waterschap Zuiderzeeland geldt de eis dat 102 liter water per vierkante meter verharding moet worden gecompenseerd. De helft hiervan moet in open water worden gecompenseerd. Met dit ruimtelijk model zal ergens buiten het plangebied binnen hetzelfde peilvak oppervlaktewater moeten worden gerealiseerd. Verhardingen en huidige watergang Footprint gebouwen

92.531 m²

Verharding waterdoorlatend (50% meetellen)

87.641 m²

Verharding niet waterdoorlatend

4.264m²

Totaal

140.616 m²

Watercompensatie verhardingen

14.343m³

Te dempen watergang

698m³

Minimaal in open water (50% verharding + watergang)

7.870m³

Alternatief mogelijk

7.171m³

Totaal

15.041m³

Huidig plan variant 2 Nieuwe watergang

5.009m³

Elders compenseren binnen peilgebied

2.861m²

Daktuinen intensief boven parkeren (10 cm)

3.038m³

Overige daken (5cm)

3.108m³

Resterende kratten of wadi’s

1.025m³

Daken

3108m³ Daktuinen

3038m³ Kratten Wadi

1026m³ Kratten

5009m³ Watergang

Schematische doornsede van mogelijkheden voor wateropvang

DOCUMENT TITLE

4. Beslisinformatie

4.1 Samenwerking met stakeholders Zoals al in de inleiding van de rapportage is beschreven, heeft de variantenstudie plaatsgevonden binnen een nauwe samenwerking met alle stakeholders. Uit het BO van 12 maart blijkt dat deze samenwerking ook als noodzakelijk wordt gezien voor een succesvol vervolg van het Waterfront. Zo zal bijvoorbeeld samen met het Waterschap gewerkt gaan worden aan waterveiligheid en zal het Waterfront naadloos moeten passen in de HWBP doelstellingen. Onderstaand enkele concrete eisen aan de samenwerking tussen stakeholders die vanuit het BO zijn verwoord.

Hoofdstuk 4 omvat een compacte weergave van alle relevante informatie om tot besluitvorming te komen over de voorkeursvariant voor ontwikkeling van het Waterfront. Onderstaande tabel geeft weer wat vanuit het BO van 12 maart als de meest relevante beslisinformatie is meegegeven. Hoofdstuk 4 is opgebouwd uit de volgende paragrafen met daarbij aangegeven welke relevante vetrekpunten of eisen uit het BO van 12 maart in de betreffende paragraaf aan bod komen.

• Vertrekpunt 5: samenwerking met en betrokkenheid tussen de gemeente Lelystad en de andere vijf medeoverheden moet worden gegarandeerd.

• 4.1 Samenwerking met stakeholders (punt 5 uit het BO) • 4.2 Bijdrage varianten aan de aantrekkelijkheid en dynamiek van Lelystad als geheel (punten 1 en 2 uit het BO) • 4.3 (Wettelijke) kaders en randvoorwaarden (punt 6 uit het BO) • 4.4 Planning (punten 3 en 7 uit het BO)

Hoofdstuk 4 Beslisinformatie

• 4.5 Businesscase (punten 2 en 4 uit het BO)

Hoofdstuk 4 omvat een compacte weergave van alle relevante informatie om tot besluitvorming

•te 4.6 Marktconsultatie (punt 4 uit het BO) voor ontwikkeling van het Waterfront. Onderstaande tabel komen over de voorkeursvariant

geeft weer wat vanuit het BO van 12 maart als de meest relevante beslisinformatie is meegegeven.

• 4.7 Risicodossier per variant

Vertrekpunten en eisen

type

Het Waterfront moet bijdragen aan de aantrekkelijkheid en dynamiek van Lelystad als geheel Meerdijkhaven – als onderdeel van Waterfront – moet een levensvatbare wijk zijn (op basis van het atelier betekent dit tenminste 1.500 tot 1.800 woningen)

vertrekpunt

Het is zaak om tempo te maken met de gebiedsontwikkeling van Waterfront, vertrekpunt zodat Waterfront op tijd kan bijdragen aan de bredere doelstellingen van de stad. De beoogde tijdlijn: oplevering van de eerste delen vindt vóór 2030 plaats.

De businesscase voor Waterfront moet sluitend zijn en marktpartijen moeten hier vertrekpunt actief bij worden betrokken

Aansluitend op punt één, moet samenwerking met en betrokkenheid tussen de gemeente Lelystad en de andere vijf medeoverheden worden gegarandeerd

vertrekpunt

De oplossingen (varianten) moeten de vertrekpunten en eisen dienen binnen de geldende wettelijke kaders en randvoorwaarden

eis

Er is meegegeven dat er uiteraard (wettelijke) procedures moeten worden doorlopen, die voor dit type gebiedsontwikkelingen gelden

eis

• Het BO stelt vast dat de geplande dijkversterkingsopgave van de Oostvaardersdijk een potentiële (koppel-)kans biedt voor Waterfront – en vice versa -, die nadrukkelijk op korte termijn verkend moet worden in beide varianten, en moet zijn gedefinieerd voor september 2027. In het ontwikkelen en uitwerken van de twee varianten is daarom nadrukkelijk een goed vastgelegde samenwerking tussen Lelystad en Waterschap Zuiderzeeland een vereiste. • Het BO stelt vast dat het vervolgproces vraagt om een gezamenlijke gebiedsontwikkeling van Waterfront, waarin iedere overheid een eigen rol heeft. Rijkswaterstaat geeft aan dat het primair deelneemt aan het vervolgproces vanuit de formele rol, bijvoorbeeld als vergunningverlener. IenW benoemt het belang om beleidsontwikkeling mee te nemen in het vervolg. • Er moet worden verkend wat de potentie is van de eventuele verplaatsing van de afvalwaterzuiveringsinstallatie (AWZI) in Lelystad voor een mogelijke integrale gebiedsontwikkeling op locatie van de AWZI en wat dit kan betekenen voor Waterfront. Het zal duidelijk zijn dat bovenstaande eisen voor beide varianten gelden en niet als onderscheidende beslisinformatie per variant zijn uitgewerkt. Wel is de samenwerking uitdrukkelijk een randvoorwaarde die behoort bij de in november te kiezen variant en als zodanig wel een belangrijke factor in de besluitvorming.

Een integrale gebiedsontwikkeling samen met een mogelijke verplaatsing van de AWZI blijkt overigens geen optie te zijn. De afschrijvingsperiode voor de AWZI is nog zodanig lang dat kosten voor de gemeente boven 100 miljoen zouden uitkomen. Dit is geen realistische koppelkans.

4.2 Bijdrage varianten aan de aantrekkelijkheid en dynamiek van Lelystad als geheel In de gebiedsanalyse werd duidelijk dat het Waterfront een unieke plek kan worden die , samen met Batavia haven en het Stadshart, Lelystad klaar moet maken voor toekomst. Het Waterfront heeft daarbij een aanjaagfunctie omdat het unieke nieuwe woonvormen biedt die worden gecombineerd met water gerelateerde vormen van winkelen, werken en recreëren. Daarnaast zorgt Meerdijkhaven simpelweg voor een forse stijging van het aantal inwoners. Door het type voorzieningen in Meerdijkhaven aanvullend te laten zijn op het Stadshart en Batavia haven, zullen de nieuwe bewoners van Meerdijkhaven ook voor meer draagvlak van bestaande voorzieningen zorgen. Wanneer men wil toetsen of de varianten een bijdrage leveren aan de doelstelling uit de titel van deze paragraaf én een keuze wil maken tussen de varianten, dan moet gekeken worden naar: • Wat is de onderscheidende ruimtelijke kwaliteit van de varianten ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de rest van Lelystad? • Hoe ziet het voorzieningenniveau er uit van de varianten ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de rest van Lelystad? • Hoe is de variant aangesloten op de bestaande stad? • Schaalbaarheid van de varianten 4.2.1. Ruimtelijke kwaliteit Wat geldt voor beide varianten: Beide varianten bieden ruimte voor veel woningdifferentiatie.

Het woningaanbod kent een flinke variatie in woninggroottes, woning typologieën en segmentering. Dit is te danken aan de in beide varianten aanwezige ruime blokmaten in de gebouwen (12 – 25 meter diepte) en de variabele soms stevige bouwhoogtes. Deze opzet biedt bijvoorbeeld ruimte aan levensloopbestendige woningen met de nodige stijgpunten in dezelfde woongebouwen als waar starters en gezinnen kunnen intrekken. In de bouwblokken is er ruimte voor collectieve, ruime entrees, gekoppeld aan fietsparkeren en de post. Dat is wezenlijk anders dan de grondgebonden rijtjeswoningen waar Lelystad er nu zoveel van heeft. Beide varianten kennen ook een meer dynamisch en stads woonmilieu. Dit is echt aanvullend op het huidige woningaanbod in Lelystad en daarmee in staat andere soorten bewonersgroepen vast te houden of aan te trekken. Want naast woningtypologie gaat het ook om de vorm van

Hoofdstuk 4 is opgebouwd uit de volgende paragrafen met daarbij aangegeven welke relevante vetrekpunten of eisen uit het BO van 12 maart in de betreffende paragraaf aan bod komen. 42

• •

DOCUMENT TITLE

het dagelijks leven. De wisselwerking tussen het publieke en private domein veranderd. Waar een groot deel van Lelystad nog een privétuin heeft zal dat bij het Waterfront nauwelijks meer zo zijn. In beide varianten wordt uitgegaan van groene (semi) openbare en collectieve ruimtes die gedeeld worden, en hoogwaardig worden ingericht door de beheerder. Zo komen bewoners elkaar vaker tegen in binnentuinen en ontstaat er een meer stedelijk soort samenzijn dan op dit moment de norm is in Lelystad. Wél kunnen bewoners een overgangszone krijgen aan de openbare ruimte, waar ze een bankje kunnen neerzetten. Om zo het contact in de buurt te onderhouden. Waarin zijn de varianten anders: Toch kennen de varianten ook duidelijke verschillen in de ruimtelijke opbouw en de verschijningsvorm van de ruimtelijke kwaliteit die ze beide hebben. Variant 1 met landaanwinning biedt de mogelijkheid tot een ruimere en meer parkachtige opzet. Er is ruimte om de verkaveling organisch in te vullen, waarbij de bebouwing een onderdeel kan worden van het (duin)landschap. Er is ruimte vrij gehouden voor twee brede groene scheggen die het landschap verder het plan intrekken. Je woont hier als het waren in het landschap. In variant 1 zal de bebouwingsdichtheid en de druk op de openbare ruimte lager zijn dan in variant 2. Dat geeft als voordeel meer rust en weidsheid in de scheggen en het landschap.

Een openbare ruimte met meer maat en lucht. Dit moet zorgvuldig worden ontworpen om ervoor te zorgen dat deze ruimtes wel een identiteit krijgen en sociale veiligheid geborgd wordt. In variant 2 zonder landaanwinning is er minder ruimte,

waardoor er gekozen is om meer orthogonaal te verkavelen voor een optimale benutting van de ruimte maar ook als gebaar naar de opzet van de polder en de modernistische stedenbouwkundige structuren. De opzet is hierdoor meer stads en met expliciete aandacht voor het behouden van menselijke maat, hoogwaardige prettige openbare ruimte en groene straatprofielen. In variant 2 zal bebouwingsdichtheid hoger zijn en de druk op de openbare ruimte groter. Dat geeft als voordeel meer reuring en ogen op straat en draagvlak voor voorzieningen en openbare ruimte. Er moet aandacht zijn voor de menselijke maat en de druk op openbare en collectieve ruimtes zodat deze druk niet te hoog wordt Wat geldt voor beide varianten: De diepte van de plinten (>12 meter) en de blokken (>32 meter) zorgen ervoor dat de plinten op maaiveld niveau adaptief zijn te programmeren naar bijvoorbeeld de bakker, de fietsenmaker of flexwerkplekken voor bewoners. Waar in Lelystad wonen en niet-wonen vaak nog functioneel gescheiden is, is er in het Waterfront in beide varianten ruimte voor een gemixt en divers woon en werkmilieu. Beide varianten zijn hiermee complementair aan het Stadshart en Bataviahaven. Er zit een dunne lijn tussen het enerzijds aantrekkelijk maken van het Waterfront, maar tegelijkertijd waken voor kannibalisme op de andere plekken.

Het Waterfront Lelystad kan een plek worden waar de bewoner en bezoeker het landschap, het water écht kunnen ervaren, terwijl ze zich tegoed kunnen doen aan een stedelijke dynamiek. Dat betekent om de hoek uit eten met een terras aan het water, maar ook met de fiets in de hand naar de

fietsenmaker. Een echt stadsstrand met een paviljoen en water gerelateerde winkels of een ijsje halen voor bezoekers. Daarmee is het aanbod anders dan in Bataviahaven of het Stadshart. Voor het stadhuis of de bibliotheek, maar ook voor je (week)boodschappen, winkels en gezondheidszorg gaat men naar het Stadshart. Voor de grootschalige leisure waar makkelijk geparkeerd kan worden, maar ook het bootjes kijken aan de kade gaat men naar het Bataviakwartier. Men gaat naar het Waterfront Lelystad voor het zwemmen bij het stadsstrand en te recreëren in het landschap. Als de zwembroek of zonnebrand wordt vergeten is die te koop bij één van de winkeltjes. Waar je voor je werk kan sporten aan de kade om vervolgens op je doordeweekse dag te flexwerken met andere creatieven in één van de plinten. Hier komen bezoekers en bewoners elkaar tegen als ze een hapje eten aan het water. Waarin zijn de varianten anders: In Variant 1 Biedt meer lucht, ruimte en een groter en weidser strand. Uiteraard geeft dit een ander gevoel aan de bezoeker en biedt dit een vorm van recreatieve ruimte die niet in variant twee aanwezig kan zijn. Mogelijk zal deze grotere ruimte ook aan aantrekkende werking hebben op het aanbod van bijvoorbeeld sport, buitenyoga of workshops in de openbare ruimte.

In Variant 2 Is de ruimte compacter en het groen meer stedelijk van aard in de vorm van daktuinen hoogwaardige straatprofielen en pleinen. Dit zijn prettige stadse randvoorwaarden om bewoner en bezoeker, zelfs in stadse dichtheid. De ruimte geven om te zitten, te lopen in de schaduw en omgeven te zijn door natuur. Het wat compactere strand heeft nog steeds een mooie maat en biedt ruimte om het water optimaal te beleven. Het zal wat meer de sfeer van een stadsstrand hebben versus de natuurlijke beleving in variant 1.

In variant 2 is uitgegaan van een meer stadse oplossing. Namelijk adresseren aan de (stads)straat ofwel de afgewaardeerde Houtribweg. Dat betekent dat de Houtribweg adressen krijgt en die bewoners wonen aan een straat met veel reuring en geluid. 4.2.3. Schaalbaarheid Zoals al in de inleiding van het rapport beschreven, betekent de keuze voor één van de twee varianten niet dat het later op te stellen stedenbouwkundig plan een 1 op 1 vertaling van deze variant zal zijn. Omdat variant 1 met landaanwinning meer ruimte voor de stad maakt ,geeft dit uiteraard ook meer flexibiliteit in de te kiezen verkaveling en de ruimtelijke opzet van Meerdijkhaven. Tegelijk is het goed te benoemen dat een stedenbouwkundige variant een samenhangend plan is dat ervoor zorgt dat wonen en andere functies in balans zijn en dat de nieuwe wijk goed kan functioneren. Later verdichten of een groter gebied bebouwen, bijvoorbeeld wanneer variant 1 verder landinwaarts zou gaan, zal zeer zorgvuldig moeten gebeuren. In feite vraagt dit al bij de stedenbouwkundige uitwerking om het borgen van verdichten of uitbreiden in de tijd. Daarmee wordt voorkomen dat er ongewenste ‘’achterkanten’’ ontstaan of dat er nieuwe wettelijke procedures doorlopen moeten worden. Variant twee zal in de basis door de zeer compacte ruimte minder flexibel zijn waar het aankomt op een andere verkaveling of dichtheid.

Ook is het niet logisch om later alsnog de ruimte buitendijks te zoeken. Variant 1 heeft zowel binnen de variant zelf als richting de Houtribweg nog mogelijkheden om te verdichten of te groeien. In dit laatste geval is een nieuw omgevingsplan noodzakelijk.

4.2.2 Aansluiting op de bestaande stad Wat geldt voor beide varianten: Beide varianten hebben een duidelijk gezicht aan de Houtribweg zodat ze meedoen in het beeld voor zowel bezoekers als bewoners, om ze uit te nodigen in het Waterfront. Alsook een gezicht aan de waterkant zodat de kade/boulevard altijd een zekere smoel heeft voor reuring en sociale veiligheid. Waarin zijn de varianten anders: In variant 1 wordt er niet gewoond aan de Houtribweg maar zijn de entrees van de bouwblokken vanuit het Waterfront bereikbaar. Een traditionele oplossing voor Lelystad waar ook niet aan de dreven wordt gewoond. Plankaart variant met landaanwinning

Plankaart variant zonder landaanwinning

DOCUMENT TITLE

4.3 (Wettelijke kaders en randvoorwaarden In deze paragraaf worden alle eisen, wettelijke kaders en voor de variantenstudie relevante zienswijzen per stakeholder Eisen vanuit gemeente Hindercontouren en bestemmingen sub 1 Hindercontouren bedrijven

sub 2

Geluid wegen

benoemd en voorzien van een beantwoording. Zo is snel inzichtelijk op welke wijze de eisen zijn verwerkt of worden meegenomen bij verdere uitwerking.

Variant 1 met landaanwinning

Uitwerking eisen

Eisen vanuit IenW/RWS

Er zijn geen bedrijven met een hindercontour ''geur'' in de nabijheid van de nieuwbouw, ook de geurcontour van het AWZI is niet relevant omdat het op de perceelsgrens van het waterschap/de AWZI ligt.

Het te ontwikkelen gebied krijgt de bestemming wonen, dit kan door de afstanden tot de bedrijvigheid ten zuiden van de Houtribweg. De ontwikkeling blijft buiten de geluidscontouren:

Het te ontwikkelen gebied krijgt de bestemming gemengd gebied waardoor het wat dichter bij de bedrijvigheid ten zuiden van de Houtribweg gerealiseerd kan worden zonder geluidscontouren te overschrijden.

* 45 dB(A) voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT); * 65 dB(A) voor maximale geluidsniveaus (LAmax); * 50 dB(A) ten gevolge van verkeersaantrekkende werking (indirecte hinder).

50 dB(A) voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT); • 70 dB(A) voor maximale geluidsniveaus (LAmax); • 50 dB(A) ten gevolge van verkeersaantrekkende werking (indirecte hinder).

De woningen blijven voldoende ver van de Houtribweg om geen hindercontour geluid te overschrijden, zie bij hindercontouren bedrijven onder sub 1.

De verlegde Houtribweg wordt afgewaardeerd waardoor de verkeersbelasting zal afnemen (doorgaand verkeer wordt omgeleid). Woningen adresseren zich hier aan de opnieuw ingerichte Houtribweg wat zal leiden tot een verhoogde geluidsbelasting. Om inzichtelijk te maken dat deze geluidsbelasting passend is bij het betreffende woonmilieu is een studie gedaan naar vergelijkbare woonmilieus in het land. Hieruit blijkt dat de verwachte verkeersintensiteit in combinatie met de afstand tussen woningen en de Houtribweg realistisch is. Mogelijk moet dan wel een hogerewaardenbesluit in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) worden genomen. Dit is een besluit waarmee een hogere geluidsbelasting op een geluidsgevoelige bestemming (zoals een woning) dan de wettelijke voorkeursgrenswaarde wordt toegestaan. Dit kan worden meegneomen in het op te stellen omgevingsplan. Daarnaast zal de geluidsbelasting in de woningen beheerst kunnen worden door maatregelen in de architectuur zoals het slim positioneren van balkons en door bouwkundige ingrepen zoals gevelisolatie. Dit zijn passende ingrepen voor een meer stedelijk milieu.

Uitwerking eisen

Impact op de droge infrastructuur, wegennet op orde In variant 1 met landaanwinning wordt Meerdijkhaven aangesloten op de bestaande infrastructuur waarbij de verkeersmodellen bij een toename van 3000 woningen geen significatie knelpunten laten zien. In de zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan geeft RWS aan te twijfelen aan deze verkeersmodellen. In de nadere uitwerking van deze variant zal worden gekeken of er extra maatregelen nodig zijn om een goede verkeersafwikkeling te garanderen. Dit laatste vormt uiteraard een randvoorwaarde bij deze nadere uitwerking. In variant 2 zonder landaanwinning wordt de Houtribweg afgewaardeerd Afwikkeling A6, N2000 en congestie sub 1 tot een woonstraat en zal het verkeer richting Batavia Stad/Haven worden sluiscomplex omgeleid via de Visarenddreef, Westerdreef en Houtribdreef. Dit zal naar verwachting geen grote problemen geven omdat het verkeer vanuit Meerdijkhaven zelf voornamelijk de woonstraat gaat gebruiken en vanaf daar vrij snel op de uitvalswegen kan komen. Met name de verkeersafwikkeling via de Visarenddreef verdient dan wel aandacht bij nadere uitwerking. Deze zal mogelijk moeten worden aangepast. Op een wat hoger schaalniveau zijn beide varianten gelijk wat betreft verkeersafwikkeling.

Nautische randvoorwaarden meenemen, vaarwegennet op orde sub 1 Vaarwegen De vaarwegen zijn maatvast en met een vrijwaringszone van 25 meter gemeten vanaf de begrenzingslijn aan weerzijden van de vaarweg ingetekend als randvoorwaarde voor beide varianten. Hierbij is ook de ruimte voor aanleg en manoeuvreren van de ''Witte Vloot'' meegenomen. sub 2 Draaicirkels Waar relevant zijn boogstralen van 5 maatgevende bootlengtes (55m) ingetekend wat leidt tot een straal van 220m sub 3 Scheiding recreanten en beroepsvaart Beroepsvaart en recreatie (strand) zijn overal door strekdammen van elkaar gescheiden sub 4 Externe veiligheid, gevaarlijke stoffen De vaarweg heeft conform de Regeling Basisnet een PR 10-6 per jaar (risicoplafond) van 0 meter die op de begrenzingslijn van de vaarweg ligt. Deze contour is niet gelegen over het planvoornemen. Het plaatsgebonden risico geeft daarmee geen beperkingen voor de ontwikkeling van het plangebied.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Lelystad&id=fa4f7a7e-ad97-47c3-a9de-53964ded894c