4718 - Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Overgoo

Onderdeel 2: Reclamant vraagt om op een slimme manier om te gaan met de bevolkingsgroei, die voor het plangebied en de omgeving daar omheen zal optreden door het toevoegen van circa 975 nieuwe woningen in het plangebied. Hij draagt hiervoor vier stellingen/suggesties aan: Autogebruik ontmoedigen lukt alleen als alternatieven écht goed zijn Reclamant wijst erop dat het beperken van het gebruik van de auto om van en naar het plangebied te verplaatsen allen kansrijk zal zijn als er voldoende aantrekkelijke en veilige alternatieven beschikbaar zijn. Reclamant noemt als voorbeelden van zulke alternatieven:

23

•

snelle, veilige en autoluwe fietsverbindingen naar bijvoorbeeld het Damcentrum en Station Leidschendam-Voorburg;

•

een betere algehele OV-ontsluiting van de wijk door middel van bijvoorbeeld een tramhalte en/of een busverbinding naar Leidschendam Zuid.

Op zichzelf wordt deze stelling van reclamant volledig onderschreven. Een betekenisvolle mobiliteitstransitie, waarbij het zwaartepunt verschuift van gebruik van de auto naar gebruik van andere vervoersmodaliteiten, is alleen mogelijk wanneer niet slechts het gebruik van de auto wordt ontmoedigd maar ook wordt ingezet op reële, adequate en betaalbare alternatieven. Dat is geen eenvoudige opgave gebleken. Zo is bijvoorbeeld is in de planvormende fase de optie onderzocht of er mogelijkheden waren om een extra tramhalte te realiseren ter hoogte van Overgoo. Helaas is dit geen haalbaar scenario gebleken 22 omdat een extra halte op deze plaats onvoldoende vervoerswaarde heeft. Daarom zet de gemeente in op het verbeteren van de verbinding met en bereikbaarheid van bestaande OV-knooppunten. De toegankelijkheid en bereikbaarheid van het metro- en sneltramstation ‘Leidschendam-Voorburg’ in wordt vanuit Leidschendam-Zuid verbeterd en wordt de fietsroute geoptimaliseerd. Ook wordt de Vlietweg, die grenst aan het plangebied, meegenomen om de doorstroming van het verkeer te verbeteren. Met dergelijke maatregelen wordt het gebruik van andere vervoersmodaliteiten dan de auto gestimuleerd. Parkeerdruk: Minder autogebruik betekent niet automatisch minder autobezit Reclamant stelt dat de parkeerdruk onverminderd hoog zal blijven.

Hij roept daarom op het parkeren zoveel mogelijk langs bestaande ontsluitingswegen te situeren, zodat auto’s niet diep de wijk in hoeven. De nu achter in de wijk voorziene parkeervoorziening staat haaks op die gedachte. Het is juist dat het stimuleren van minder autogebruik niet automatisch ook zorgt voor een afname van het autobezit. Het plan zal voldoen aan de geldende gemeentelijke Nota parkeernormen 23. Het aantal parkeerplaatsen, dat wordt gerealiseerd om te voorzien in de behoefte van bewoners en bezoekers, is in overeenstemming met de geldende eisen uit de Nota. Dat wordt ook geborgd door middel van artikel 19.3 van de regels van het voorliggende TAM-omgevingsplan. Daarnaast heeft het ontwikkelende partij gevraagd om flexibiliteit in het plan en de uitwerking daarvan. Dit om eventueel extra parkeerplaatsen, dus meer dan volgens de geldende normen vereist, te kunnen maken en ook de mogelijkheid van de inzet van deelmobiliteit en andere mobiliteitsinstrumenten open te houden. Het plan voorziet in elk geval volgens de geldende normen hoe dan ook in zijn eigen parkeerbehoefte, zodat extra parkeerdruk voor de omliggende buurten vanwege ‘overloop’ van parkeren voor de woonen werkfuncties in Overgoo in principe wordt voorkomen. In overeenstemming met het Stedenbouwkundig Plan wordt het parkeren geconcentreerd in de bouwvolumes direct langs de Noordelijke Verbindingsweg.

Het binnengebied blijft daarmee vrij van gebouwde parkeervoorzieningen. Ook parkeren op maaiveld in de wijk is met deze inpassing niet aan de orde, wat de ruimtelijke - en verblijfskwaliteit ten goede komt. De grootste parkeergarage wordt met 22 Document Leidschendam - bijlage 2 Haalbaarheidsonderzoek tramhalte Overgoo.pdf - iBabs Publieksportaal. 23 Nota Parkeernormen 2023, vastgesteld door de raad op 26 september 2023 (iBabs-nummer 3321), zie: Nota Parkeernormen

Leidschendam-Voorburg 2023 | Lokale wet- en regelgeving.

24

een nieuwe inrit rechtstreeks vanaf de Noordelijke Verbindingsweg ontsloten, wat het aantal autobewegingen door de wijk fors beperkt. Dat is echter niet voor alle parkeervoorzieningen een oplossing. Het is verkeerskundig niet wenselijk om meer dan één nieuwe inrit toe te voegen op de Noordelijke Verbindingsweg. Ook nieuwe uitritten op de Noordelijke Verbindingsweg zijn vanuit oogpunt van verkeersveiligheid niet wenselijk. Daarom moet de parkeergarage achter in het plangebied, waarnaar reclamant concreet verwijst, wel via de hoofdverbinding door het plangebied ontsloten worden. Dan gaat het echter om een relatief klein deel van het totale aantal parkeerplaatsen in het plangebied. De voorziene inrichting van het plangebied leidt, zoals ook in het verkeersonderzoek van Goudappel24 wordt bevestigd, tot een acceptabele en veilige afwikkeling van het verkeer. Laat de tuinen zoveel mogelijk onverhard Reclamant vraagt om te verplichten of stimuleren, dat de tuinen bij grondgebonden woningen zoveel mogelijk onverhard blijven. Dat kan helpen de biodiversiteit in het gebied te stimuleren, voldoende waterbergend vermogen te creëren en hittestress te voorkomen. Het idee om tuinen zoveel mogelijk onverhard te laten wordt vanuit de gemeente zeker ondersteund. Dit wordt ook actief gestimuleerd25.

Het is echter maar de vraag of de gemeente het onverhard laten van tuinen op dit moment ook als verplichting kan opleggen aan eigenaren van woningen. In principe is het de eigenaar zelf die bepaalt hoe een perceel wordt ingericht. Daarbij moet, voor wat betreft het gebruik en de bebouwing van het perceel, rekening gehouden worden met de regels die het voorliggende TAM-omgevingsplan daarvoor stelt. In theorie kunnen in een omgevingsplan regels worden opgenomen over het (onder voorwaarden) verplicht onverhard laten van een deel van tuinen. Daar moet dan echter wel een beleidsmatige grondslag voor bestaan. Anders kunnen dat soort regels niet in een omgevingsplan worden opgenomen. Dergelijk vastgesteld beleid ontbreekt echter nog in de gemeente LeidschendamVoorburg. Dat betekent dat in het voorliggende TAM-omgevingsplan nog geen regeling kan worden toegevoegd die regels stelt aan het verharden van tuinen. Voor het definitieve, de hele gemeente omvattende, omgevingsplan worden de mogelijkheden op dit gebied echter zeker onderzocht. En wanneer daarin een regeling over het verharden van tuinen wordt opgenomen, geldt die voor de hele gemeente inclusief Overgoo. Bescherm bestaande woningen tegen extra verkeersdruk Reclamant ziet dat de verkeersdruk in de omgeving van het plangebied steeds hoger wordt.

Hij voorziet dat, wanneer parkeren in de bestaande omgeving (Goopad, De Schans en De Oude Bleijk) makkelijker is dan in Overgoo, dit tot een extra toename van de verkeersdruk zal leiden. Daarom vraagt reclamant om te overwegen de wandelroutes tussen het plangebied en de bestaande wijk niet als directe verbinding aan te leggen. Dat voorkomt het gebruik van de bestaande straten als sluiproute. Om te beginnen is de belangrijkste maatregel om parkeeroverlast in omliggende wijken te voorkomen het aanleggen van voldoende parkeerplaatsen in het plangebied. Er moet en zal worden voldaan aan de parkeernormen uit de gemeentelijke Nota. Deze beschikbaarheid van volgens de geldende normen 24 “Verkeersonderzoek Fleetpark Leidschendam (Goudappel, 10 augustus 2025)”. 25 Zie: Vergroen uw tuin of dakterras | Gemeente Leidschendam-Voorburg

25

voldoende capaciteit aan parkeerplaatsen beperkt de noodzaak voor bewoners en bezoekers van Overgoo om buiten het plangebied zelf te parkeren. Voor het overige zal bij de verdere uitwerking van de planvorming, onder meer in het op te stellen inrichtingsplan, rekening gehouden worden met dit soort relevante onderwerpen. Onderschreven wordt dat de gebiedsontwikkeling niet mag leiden tot een onevenredige toename van de verkeers- en parkeerdruk in de omgeving van het plangebied. Waar nodig zullen dan ook maatregelen worden genomen die dit kunnen borgen. Dat zullen echter voornamelijk nog te maken keuzes over de feitelijke inrichting van het gebied, verkeersbesluiten, en dergelijke zijn. Het voorliggende TAM-omgevingsplan maakt de gebiedsontwikkeling slechts juridisch-planologisch mogelijk, maar kan niet voorzien in dit soort gedetailleerde regelingen voor de feitelijke uitvoering en inrichting van het plan. Daarvoor zijn andere instrumenten meer geëigend en die zullen zoals gezegd waar nodig worden ingezet. Conclusie Unieke zienswijze 4 geeft, gelet op vorenstaande overwegingen, geen aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het TAM-omgevingsplan. Een aantal aspecten uit de zienswijze zal wel op een later moment, bij de verdere uitwerking en detaillering van de inrichting van het plangebied, worden meegenomen en afgewogen.

26

Unieke zienswijze 5:

Mr. J. Geelhoed (EBH Legal Advocaten te Honselersdijk) namens ondernemer/bewoner te Leidschendam

Inhoud van de zienswijze Reclamant exploiteert een garagebedrijf op een perceel naast het plangebied. Hij vreest als gevolg van het TAM-omgevingsplan, dat woningbouw op korte afstand van zijn perceel mogelijk maakt, in zijn bedrijfsactiviteiten te worden beperkt. Reclamant verwijst in de zienswijze onder meer naar het beroep, dat hij heeft ingesteld tegen de vaststelling van het TAM-omgevingsplan “Vlietweg 3 & 8a”, en wijst erop dat dit TAM-omgevingsplan nog niet onherroepelijk is geworden. Dat maakt dat niet, zoals nu wel is gebeurd, voor het onderbouwen van het hier voorliggende plan kan worden verwezen naar de onderzoeken rond de milieucategorie en -effecten die voor het perceel van reclamant zijn uitgevoerd bij de voorbereiding van het TAM-omgevingsplan “Vlietweg 3 & 8a”. Daarnaast plaatst reclamant vraagtekens bij de uitgangspunten rond het verfgebruik in zijn bedrijf, die mede aan de aanpassing van de milieucategorie van zijn perceel ten grondslag liggen. Tenslotte wijst reclamant nog op het overgangsrecht. Het vastleggen van een lagere milieucategorie kan niet tot gevolg hebben dat een belanghebbende geen aanspraak meer kan maken op rechten die hem op basis van dat overgangsrecht toekomen.

Dat maakt dat reclamant zijn huidige bedrijfsactiviteiten mag blijven voortzetten en de feitelijke problemen (zoals geuroverlast bij nieuw te realiseren woningen) niet kunnen worden opgelost. Reclamant roept daarom op af te zien van de beoogde gebiedsontwikkeling in Overgoo. Beantwoording van de zienswijze De raad heeft bij zijn besluit van 8 oktober 2024 het TAM-omgevingsplan “Vlietweg 3 & 8a” vastgesteld. Dat plan beoogt de herontwikkeling van het perceel Vlietweg 3, wat nu nog een bedrijfsfunctie heeft, tot een complex met woningen voor jongeren mogelijk te maken. Het betreffende TAM-omgevingsplan is nog niet onherroepelijk, maar is wel in werking getreden. Reclamant heeft weliswaar bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS)beroep ingesteld tegen het besluit tot vaststellen van het plan, maar heeft niet door middel van een verzoek om voorlopige voorziening getracht te voorkomen dat het plan in werking zou treden. Het TAM-omgevingsplan “Vlietweg 3 & 8a” is zorgvuldig voorbereid. Alle noodzakelijke omgevingsaspecten, waaronder de mogelijke milieuhinder als gevolg van de bedrijfsactiviteiten van reclamant, zijn onderzocht. Van de uitkomsten van deze onderzoeken is in de plantoelichting van het desbetreffende plan26 uitgebreid verslag gedaan.

Daarmee is de verlaging van de op de gronden van reclamant maximaal toegelaten milieucategorie adequaat onderbouwd. De argumenten tegen het plan, die reclamant in zijn beroepschrift heeft aangevoerd, zijn in het namens de raad bij de ABRvS ingediende (en bij reclamant bekende) verweerschrift gemotiveerd weerlegd. Er is dan ook geen reden waarom in het hier voorliggende TAM-omgevingsplan “Overgoo” niet naar de ten aanzien van de bedrijfsactiviteiten van reclamant uitgevoerde onderzoeken en gegeven onderbouwing zou kunnen worden verwezen.

26 Zie: TAM-omgevingsplan Vlietweg 3 en 8a: Toelichting

27

Voor zover reclamant stelt dat verlaging van de milieucategorie van zijn gronden, gelet op het overgangsrecht, zijn rechten om zijn bestaande bedrijfsactiviteiten voort te mogen zetten niet kan aantasten is het volgende van belang. Op basis van de VNG-bedrijvenlijst wordt in algemene zin een spuitcabine gezien als een categorie 3.1-activiteit. Uit onderzoek naar de feitelijke aard en omvang van dit onderdeel van de bedrijfsvoering van reclamant komt echter naar voren dat de exploitatie van de spuitcabine van reclamant al lange tijd op beperkte schaal plaatsvindt. Zodanig beperkt dat eventuele milieuhinder voor woningen of andere gevoelige functies niet of nauwelijks aan de orde is en daarom ook met een kortere richtafstand tot gevoelige functies rekening kan worden gehouden dan de reguliere richtafstand bij categorie 3.1 van 30 m. Dat is gemotiveerd verwerkt in het TAMomgevingsplan “Vlietweg 3 & 8a” en daarmee is de spuitcabine van reclamant, met een maatwerkoplossing, rechtstreeks en positief bestemd. Reclamant kan op basis daarvan zijn bestaande bedrijfsvoering ongehinderd voortzetten en hoeft zich daarvoor dan ook niet op het overgangsrecht te beroepen. Voor het overige voert reclamant in de zienswijze geen nieuwe argumenten aan, die niet al in de beroepsprocedure rond het TAM-omgevingsplan “Vlietweg 3 & 8a” aan de orde zijn geweest en weerlegd.

Conclusie Unieke zienswijze 5 geeft, gelet op vorenstaande overwegingen, geen aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het TAM-omgevingsplan.

28

Unieke zienswijze 6:

Stichting Platform Duurzaam Leidschendam-Voorburg te Leidschendam

Inhoud van de zienswijze Reclamante verzoekt in de zienswijze om het TAM-omgevingsplan op inhoudelijke en procedurele gronden niet goed te keuren. Reclamante vraagt om aan te sturen op een plan waar meer ruimte is voor groen, in de vorm van een park van 1 hectare. Ook vraagt reclamante om zoveel mogelijk ruimte tussen de beoogde nieuwe bebouwing een groen- in plaats van een gemengde bestemming te geven. Als daaraan niet wordt voldaan vraagt reclamante om maximale inzet op het behoud van bestaand groen en waardevolle bomen. Meer concreet voert reclamante de volgende argumenten aan voor haar standpunt: 1. Het opgeven van de bestemming ‘Groen’ past niet binnen het vigerend beleid van de gemeente; 2. Het plan voorziet in te weinig groen; 3. De Vlietzone als groene zone wordt niet versterkt; 4. Het groen in de bestemming ‘Gemengd’ is niet geborgd; 5. Het plan is een te grote verdichting van het gebied; 6. De noodzaak van de bouwplannen is onvoldoende onderbouwd. Beantwoording van de zienswijze Onderdeel 1: Volgens reclamante is het ‘opgeven’ van de bestemming ‘Groen’ niet in overeenstemming met het gemeentelijk beleid. Reclamante veronderstelt kennelijk dat een bestemming ‘Groen’ beter dan een gemengde bestemming waarborgt, dat binnen het plangebied van het TAM-omgevingsplan groen wordt behouden of aangelegd. Dat is niet het geval.

Uiteraard kent de bestemming ‘Gemengd’ bredere bouw- en gebruiksmogelijkheden dan de groenbestemming. Maar binnen de bestemming ‘Groen’ is eveneens een breed scala aan andere voorzieningen, waaronder ook verhardingen, verkeersfuncties, e.d. toegestaan dan uitsluitend groen. Terwijl binnen de bestemming ‘Gemengd’ ook groenvoorzieningen, water, tuinen, etc. mogelijk zijn. De bestemmingen ‘Gemengd’ en ‘Groen’ zijn daardoor tot op zekere hoogte uitwisselbaar en ook binnen de gemengde bestemming kan kwantitatief en kwalitatief voldoende groen worden behouden dan wel toegevoegd om te zorgen voor een aangename en ecologisch betekenisvolle groene inrichting van het plangebied. Dat is afhankelijk van de inrichtingskeuzes die worden gemaakt, niet van de bestemming die aan de gronden wordt toegekend. De bestemming ‘Gemengd’ zorgt in deze fase voor flexibiliteit in de verdere planuitwerking. Door in de gemengde bestemming de maximale bebouwingsmogelijkheden vast te leggen is tegelijkertijd ook geborgd dat voldoende ruimte overblijft voor groen. Daarom kan ook niet gesteld worden dat de keuze voor een gemengde in plaats van een groenbestemming niet in overeenstemming zou zijn met het gemeentelijk beleid. De manier waarop de bestemming feitelijk wordt ingevuld resp. verwezenlijkt is daarvoor bepalend, niet de bestemming op zichzelf.

Ter vergelijking worden hierna de functieomschrijvingen van de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Gemengd’ uit het TAM-omgevingsplan nog naast elkaar gezet: 29

Artikel 7 – Gemengd

Artikel 8 – Groen

7.1 Toepassingsbereik

8.1 Toepassingsbereik

De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die zijn aangewezen als ‘Gemengd’.

De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die zijn aangewezen als ‘Groen’.

7.2 Functieomschrijving

8.2 Functieomschrijving

7.2.1 Algemeen Een als ‘Gemengd’ aangewezen locatie heeft de volgende functies: a. Wonen; b. Kantoren; c. Atelier; d. Werkruimten e/of gemengde bedrijven en bedrijfsmatige activiteiten behorende tot en met categorie 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten; e. Detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding ‘detailhandel’; f. Maatschappelijk, waarbij een kinderopvang uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de functieaanduiding ‘kinderdagverblijf’; g. Horeca;

8.2.1 Algemeen Een als ‘Groen’ aangewezen functie heeft de volgende functies: a. Groenvoorzieningen; b. Recreatie; c. Voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf; d. Voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding; e. Water;

met de daarbij behorende: f. Duikers en bruggen; g. Fiets- en voetpaden; h. In- en uitritten; i. Nutsvoorzieningen; j. Objecten van beeldende kunst; k. (Ondergrondse) inzamelplaatsen voor (gescheiden) met daaraan ondergeschikt: afval; h. Bedrijfsgebonden detailhandel; l. Ontsluitingswegen; i. Beroep of bedrijf aan huis, uitsluitend ten behoeve van m. (On)verharde speelvelden; de functie wonen, overeenkomstig het bepaalde in artikel n. Overige paden en verhardingen; 7.5.7; o. Speeltoestellen. j. Verkoop via internet, overeenkomstig het bepaalde in artikel 7.5.8; met de daarbij behorende: k. Balkons, luifels en overige daarmee vergelijkbare overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op aangrenzende terreinen; l. Dakterrassen; m. (Dak)tuinen en erven; n. Bergingen en andere nevenruimten; o. Groenvoorzieningen; p. Bruggen en duikers; q. Water en waterberging; r. Waterhuishoudkundige voorzieningen; s. Nutsvoorzieningen; t. Bijbehorende voorzieningen zoals, (inpandige) technische voorzieningen, inpandige traforuimte en (collectieve) voorzieningen ten behoeve van de opwek en afname van duurzame energie en warmte; u. Parkeergarages en (fiets)parkeervoorzieningen, al dan niet ondergronds; v. In- en uitritten; w. Laad- en losvoorzieningen; x. Buurtontsluitingswegen; y. Paden en verhardingen; z. (Ondergrondse) afvalinzamelingssystemen.

Zie verder ook de beantwoording van onderdeel 3 van de zienswijze. Onderdeel 2: Volgens reclamante blijft er na realisatie van het plan minder dan 20 m2 openbaar groen per woning over. Het gemiddelde in Leidschendam-Voorburg is >75 m2 openbaar groen per woning, terwijl minder dan 30 m2 per woning als versteend wordt gezien. Het is niet duidelijk hoe reclamante komt tot deze berekening. De totale omvang van het plangebied van het voorliggende TAM-omgevingsplan bedraagt ongeveer 90.000 m2 (9 ha.). De gronden met de bestemming ‘Groen’ hebben een oppervlakte van ongeveer 20.000 m2. Daarnaast zijn binnen de bestemmingen ‘Gemengd’, ‘Verkeer - Verblijfsgebied' en ‘Water’ groenvoorzieningen toegestaan.

30

De in het plan opgenomen bouwvlakken omvatten ongeveer 37.400 m2. Echter, ook de maximale omvang van het programma is in artikel 7.5.6 van de regels van het plan vastgelegd, namelijk maximaal 975 woningen en maximaal 17.400 m2 bvo economische functies. Die regel is een juridische vertaling van het totale programma van maximaal circa 110.000 m2 bvo dat in het Stedenbouwkundig plan27 is vastgelegd. Kijkend naar dat maximale programma, de maximale aantallen woningen per bestemmings-/bouwvlak en de maximale bouwhoogten staat binnen die bouwvlakken, ook zonder dat er al sprake is van een definitief bouw- en inrichtingsplan, vast dat de in het plan opgenomen bouwvlakken niet volledig zullen worden bebouwd. Dit alles betekent dat de 20 m2 openbaar groen per woning, waar reclamante over spreekt (1) niet expliciet in het TAMomgevingsplan is vastgelegd, (2) nog niet uit een definitief bouw- en inrichtingsplan kan worden afgeleid en (3) ook niet impliciet volgt uit de hierboven genoemde maten. Vooropgesteld wordt verder dat het TAM-omgevingsplan een relatief globaal plan is. De toegestane functies en de maximale omvang van het programma (maximaal aantal woningen in totaal en per bestemmingsvlak en maximaal aantal m2 voor economische functies) zijn vastgelegd, evenals de maximaal toegestane bouwhoogten per bouwvlak.

Deze systematiek biedt enerzijds (rechts)zekerheid omdat de maximale planologische mogelijkheden op voorhand vastliggen en de effecten daarvan goed beoordeeld kunnen worden. Anderzijds biedt deze systematiek de flexibiliteit die op dit moment nog nodig is. Immers, er is nog geen gedetailleerd definitief ontwerp van de beoogde bouwplannen en ook nog geen inrichtingsplan. Dat maakt dat het in dit stadium van de planvorming niet mogelijk en niet wenselijk is om een TAM-omgevingsplan vast te stellen dat als het ware als een ‘krimpfolie’ over het plangebied ligt. Dat zou de ruimte voor de verdere uitwerking van de bouw- en inrichtingsplannen op voorhand te veel beperken. Dat maakt echter ook dat aan de hand van het plan niet, zoals reclamante wel doet, de conclusie kan worden getrokken dat het plan in te weinig groen voorziet. Dat detailniveau bevat het TAM-omgevingsplan niet. Wel staat vast dat het TAM-omgevingsplan, en daarmee ook de op basis daarvan nader te detailleren bebouwing en inrichting van het plangebied, in overeenstemming moet zijn met het op 16 januari 2024 door de raad vastgestelde Stedenbouwkundig Plan28. Daarmee heeft de raad de beleidsmatige kaders en doelstelling voor het plangebied vastgelegd en kan worden gesteld dat het plan, zolang dit voldoet aan bedoelde door de raad gestelde kaders, ook in overeenstemming is met het gemeentelijke beleid.

Die afweging heeft de raad immers bij zijn besluit van 16 januari 2024 al gemaakt. Door middel van een nog op te stellen en in procedure te brengen beeldkwaliteitsplan voor het plangebied resp. de uitvoering van het TAM-omgevingsplan zal dit inhoudelijk verder worden geborgd. De uitkomsten van een voor het plangebied uitgevoerde analyse van en visie op groen (‘de groenanalyse’) die ten behoeve van de planvorming is opgesteld, zullen bij het opstellen van dit beeldkwaliteitsplan worden benut. Die analyse geeft inzicht in de bruikbaarheid en kwaliteiten van het huidige groen in Overgoo en biedt een doorkijk naar hoe in de toekomstige situatie die bruikbaarheid en kwaliteiten kunnen worden versterkt. Zowel met waar mogelijk behoud van bestaand groen als ook met het toevoegen van nieuwe groene functies en kwaliteiten/waarden. Voor het plangebied zal zoals hiervoor al gesteld een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld, waarin juist ook zaken als de ruimtelijke kwaliteit en groene inpassing van de beoogde nieuwe woningen en overige voorzieningen worden geborgd. Dat beeldkwaliteitsplan en niet het nu voorliggende TAM27 Zie: Document lv - 3513 bijlage 1 Stedenbouwkundig plan Overgoo-Fleetpark - iBabs Publieksportaal. 28 Zie: Document lv - 3513 bijlage 1 Stedenbouwkundig plan Overgoo-Fleetpark - iBabs Publieksportaal.

31

omgevingsplan is het meest geëigende instrument om kwalitatief-ruimtelijke eisen als bijvoorbeeld een minimumaantal m2 groen per woning vast te leggen. Vervolgens zal het nader uit te werken bouw- en inrichtingsplan getoetst worden aan zowel het voorliggende TAM-omgevingsplan als aan het nog op te stellen beeldkwaliteitsplan. Daarmee is voldoende gewaarborgd dat in het plangebied een aangename, ecologisch voldoende betekenisvolle groene inrichting wordt gerealiseerd. Onderdeel 3: Reclamante is van mening dat het plan niet voldoet aan de verplichting om de Vlietzone als groene zone te behouden en te versterken. Zij verwijst daarbij naar ‘afspraken met provincie en gemeenteraad’, een brief aan GS van november 2024 en een motie van het CDA van januari 2024. Reclamante meent verder dat er ten onrechte geen toetsing heeft plaatsgevonden aan het ‘Toekomstbeeld Vlietzone’. In 2023 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland (hierna: PS) het ‘Toekomstbeeld Vlietzone’ vastgesteld29. In dit Toekomstbeeld heeft de provincie, samen met de gemeenten waarin de Vlietzone ligt, de intentie uitgesproken om het Toekomstbeeld herkenbaar op te nemen in hun omgevingsvisies en beleidsagenda’s. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen in de Vlietzone moeten voldoen aan het toekomstbeeld en passen in het stadslandschapspark.

Dat geldt met name voor de vijf dragende principes, die de essentie vormen van het toekomstbeeld: 1. een robuust watersysteem als sturend principe; 2. een sterke identiteit van de Vlietzone: Vlietwaardig; 3. een groenblauwe dooradering; 4. een sterke en zichtbare cultuurhistorische en archeologische basis; 5. de Vliet als ruimtelijke drager. In de eerste plaats wordt opgemerkt dat het abstractieniveau van het Toekomstbeeld zodanig is, dat dit rapport niet geschikt is als rechtstreeks toetsingskader voor concrete ruimtelijke ontwikkelingen. Dat is ook niet de bedoeling van het Toekomstbeeld, zoals reclamante lijkt te veronderstellen. Het Toekomstbeeld is primair bedoeld om te worden doorvertaald naar gemeentelijke beleidsdocumenten. Wel is in het rapport een aantal ten tijde van de vaststelling daarvan al lopende projecten/ontwikkelingen beschrijvend opgenomen. Overgoo staat in het rapport30 benoemd als locatie voor ‘ontwikkeling wonen’. Het Toekomstbeeld gaat er dus al van uit dat het gebied Overgoo herontwikkeld wordt van een kantorenpark naar een (gemengd) woon- en werkgebied. Daarmee kan dan ook niet worden gesteld dat het voorliggende plan, dat juist bedoeld is om die herontwikkeling mogelijk te maken, in strijd zou zijn met het Toekomstbeeld.

Dit nog afgezien van het feit dat Overgoo in de bestaande situatie, als kantorenpark, geen onderdeel is van de groene zone van de Vlietzone maar onderdeel vormt van het bestaand stedelijk gebied met specifieke stedelijke functies en voorzieningen en dat ook in de beoogde nieuwe situatie niet anders wordt. De met het voorliggende plan mogelijk gemaakte transformatie van Overgoo is dan ook, voor zover al een toetsing hieraan nodig zou zijn, in overeenstemming met het Toekomstbeeld. Het feit dat GS in hun zienswijze31 over het ontwerp van het voorliggende TAMomgevingsplan ook niet ingaan op de relatie van het plan met het Toekomstbeeld bevestigt dit. 29 Zie: Toekomstbeeld Vlietzone | Provincie Zuid-Holland. 30 Zie de kaartbeelden op pagina 35 en 72 van het rapport. 31 Zie de beantwoording van unieke zienswijze 1.

32

Onderdeel 4: Reclamante meent dat de groenfunctie in de bestemming ‘Gemengd’ onvoldoende geborgd is. Vooral het ontbreken van bouwvlakken en/of bebouwingspercentagens, maar ook van harde normen voor de minimale hoeveelheid groen in de regels, geeft volgens reclamante te veel vrijheid aan ontwikkelaars en onvoldoende garanties dat voldoende groen wordt behouden of toegevoegd. In de eerste plaats wordt verwezen naar de beantwoording van onderdeel 1 en 2 van de zienswijze. De daar gegeven overwegingen zijn ook hier relevant. In het TAM-omgevingsplan “Overgoo” zijn binnen de bestemmingsvlakken van de bestemming ‘Gemengd’ wel degelijk, in tegenstelling tot wat reclamante stelt, bouwvlakken opgenomen. In 4 Van de 5 gemengde bestemmingsvlakken zijn de bouwvlakken kleiner dan het bijbehorende bestemmingsvlak. Daarmee, maar ook door de gemaximeerde omvang van het binnen de verschillende bestemmingsvlakken toegestane functionele programma, is de hoeveelheid bebouwing die kan worden gerealiseerd begrensd en niet volledig vrijgelaten. Deze stelling van reclamante is dus onjuist. Voor het overige geldt ook hier, dat onder het voorliggende globale TAM-omgevingsplan nog geen gedetailleerd uitgewerkt bouw- en inrichtingsplan ligt. Daarom worden aspecten als de minimale hoeveelheid groen per hectare (of andere eenheid) hier niet vastgelegd.

Het nog op te stellen en evenals dit TAM-omgevingsplan als rechtstreeks geldend en juridisch bindend toetsingskader voor concrete plannen bedoelde Beeldkwaliteitsplan is daarvoor een effectiever instrument. Onderdeel 5: Reclamante is van mening dat in het plan onvoldoende aandacht is gegeven aan het thema klimaatadaptatie. De effecten van het plan op hittestress, fijnstof en biodiversiteit zijn volgens reclamante onvoldoende onderzocht en meegenomen in de afweging. In paragraaf 4.16 in samenhang met paragraaf 4.11 32 van de plantoelichting wordt ingegaan op duurzaamheidsaspecten als klimaateffecten, hittestress, etc. Daarnaast is uitvoerig onderzoek gedaan naar omgevingsaspecten als luchtkwaliteit, ecologie, stikstofdepositie en de effecten van het plan daarop. Verwezen wordt naar Hoofdstuk 4 van de plantoelichting. In paragraaf 4.2 van de toelichting worden, in samenhang met bijlage 333, de uitkomsten van al deze onderzoeken in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling samengevat en afgewogen. Hieruit komt naar voren dat het plan, op het punt van biodiversiteit, duurzaamheid en klimaatadaptatie, niet leidt tot onaanvaardbare negatieve effecten of strijd met het criterium van ETFAL.

Gelet hierop kan worden gesteld dat, in tegenstelling tot wat reclamante meent, wel degelijk voldoende rekening is gehouden met klimaatadaptatie en andere omgevingsaspecten en dat deze onderwerpen zorgvuldig in de belangenafweging zijn betrokken. Onderdeel 6: Volgens reclamante is het hoge aantal woningen onvoldoende onderbouwd, terwijl juist de omvang van het programma ten koste gaat van de leefbaarheid en de gebiedskwaliteit. 32 En in combinatie met de bijlagen 8. Weging van het waterbelang en 9. Inpassing Polderkade Fleetpark. 33 3. Aanmeldnotitie

33

In de eerste plaats is het plan en het daarin beoogde programma aan woningen en overige functies, zoals wettelijk voorgeschreven, getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. In paragraaf 4.3 van de plantoelichting wordt verslag gedaan van deze toets en de uitkomsten daarvan. Aan de Laddertoets ligt de behoefte aan (vooral passende, betaalbare) woningen in de regio Haaglanden ten grondslag. Voor de periode 2021-2025 bestaat voor Haaglanden een behoefte aan 40.350 woningen, voor de periode 2026-2023 aan 40.550 woningen. In totaal bedraagt de regionale woningbehoefte tot 2030 dus 80.900 woningen. Duidelijk is echter dat in de afgelopen jaren de woningbouwproductie in de regio aanzienlijk is achtergebleven bij de ontwikkeling van de regionale vraag naar woonruimte. De zogenoemde ‘harde plancapaciteit’34 ligt ruimschoots onder zowel het maximaal aanvaardbare regionale programma als de regionale behoefte. De voorraad aan beschikbare woningen blijft dus ook op termijn onvoldoende om in de vraag naar woonruimte te kunnen voorzien. Alleen al daarmee is de behoefte aan de in het voorliggende plan voorziene woningen een gegeven. Daarnaast is ook de lokale woningmarkt in Leidschendam-Voorburg nog altijd ernstig verstoord.

De gemeente spant zich, samen met partners als woningcorporaties, projectontwikkelaars en bouwers, in om zoveel mogelijk extra woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Zowel om sec aan de vraag naar passende woonruimte voor zoveel mogelijk inwoners te kunnen voldoen als om de doorstroming binnen de woningvoorraad te bevorderen. Ook lokaal blijft echter de woningproductie fors achter bij de behoefte. De wachttijd voor bijvoorbeeld een sociale huurwoning loopt steeds verder op en bedroeg in 2024 al 78 maanden. Ook aan huurwoningen in het middendure segment bestaat een groot tekort. Een en ander is onder meer uitvoerig toegelicht in het (ontwerp van het) ‘Volkshuisvestingsprogramma gemeente Leidschendam-Voorburg’35. Met dit alles is de behoefte aan het woningbouwprogramma, waarin het voorliggende TAM-omgevingsplan voorziet, wel degelijk en in tegenstelling tot wat reclamante stelt, deugdelijk onderbouwd. Voor zover reclamante in haar zienswijze verwijst naar de gemeentelijke structuurvisie “Ruimte voor wensen 2040 (herijking 2012)” wordt opgemerkt dat de gemeenteraad inmiddels op 3 februari 2026 de “Omgevingsvisie Leidschendam-Voorburg 2050” heeft vastgesteld36.

De Omgevingsvisie vervangt de (verouderde) structuurvisie als algemeen beleidskader voor de inrichting en het gebruik van de fysieke leefomgeving, maar was ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerp van het TAMomgevingsplan nog niet vastgesteld. In paragraaf 3.7.1 en 3.7.2 van de plantoelichting wordt het voorliggende TAM-omgevingsplan daarom getoetst aan zowel de oude structuurvisie als aan de onderwerpen die in de nieuwe Omgevingsvisie worden opgenomen. De conclusie van deze toetsing is helder: de beoogde gebiedsontwikkeling in Overgoo is in overeenstemming met zowel de structuurvisie als de Omgevingsvisie. N.B.:

Uiteraard zullen de betreffende paragrafen in de plantoelichting ambtshalve nog worden geactualiseerd naar aanleiding van de recente vaststelling van de Omgevingsvisie en het intrekken van de structuurvisie. Voor de inhoudelijke beoordeling en afweging van het plan heeft dat echter geen consequenties.

Waar het gaat om het standpunt van reclamante, dat de omvang van het woningbouwprogramma ten koste gaat van de leefbaarheid en gebiedskwaliteit, wordt het volgende opgemerkt. Gelet op de 34 Dit zijn de woningbouwplannen in de regio waarvoor al besluitvorming in de vorm van omgevings- of bestemmingsplannen

heeft plaatsgevonden, waarover bindende afspraken zijn gemaakt of waarvoor omgevingsvergunningen zijn verleend. 35 Zie: Volkshuisvestingsprogramma gemeente Leidschendam-Voorburg (ontwerp 11-12-2025) 36 Zie: Document lv - 4060 Raadsbesluit Vaststellen Omgevingsvisie met amendementen - iBabs Publieksportaal.

34

wooncrisis is het toevoegen van nieuwe en vooral betaalbare woningen aan de woningvoorraad van groot maatschappelijk belang. Het tekort op de woningmarkt en de daarmee samenhangende wachttijden voor het vinden van passende woonruimte is een van de grootste, meest complexe en meest dringende opgaven waarvoor de gemeente zich gesteld ziet. Daarbij moeten soms keuzes gemaakt worden tussen verschillende en elk voor zich relevante belangen. Bij een gebiedsontwikkeling als Overgoo kan de keuze voor het belang van een relatief omvangrijk woonprogramma zorgen voor druk op de omgeving. Dat is helaas onvermijdelijk. Gezien het grote maatschappelijke belang van woningbouw is dat in voorkomende gevallen, mits zoals hier goed afgewogen en gemotiveerd, gerechtvaardigd. Er is dan ongeacht de uitkomst sprake van een zorgvuldige belangenafweging, in tegenstelling tot wat reclamante lijkt te veronderstellen. Het maken van dit soort keuzes, mits goed gemotiveerd, hoort ook nadrukkelijk tot de beleidsvrijheid van de gemeenteraad.

Overigens zal er in dit geval door middel van een beeldkwaliteitsplan en een zorgvuldige nadere uitwerking van het bouw- en inrichtingsplan juist voor gezorgd worden dat in Overgoo, in samenhang met de omvang van het te realiseren programma, sprake is van een zowel kwalitatief als kwantitatief zo groen mogelijke ruimtelijke inpassing, met veel aandacht voor de leefbaarheid en biodiversiteit door het behouden en/of toevoegen van groen. Het voorliggende TAMomgevingsplan biedt daarvoor alle mogelijkheden en die zullen ook benut worden. Conclusie Unieke zienswijze 6 geeft, gelet op vorenstaande overwegingen, geen aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het TAM-omgevingsplan.

35

Unieke zienswijze 7:

Bewoner te Leidschendam

Inhoud van de zienswijze Reclamante is het niet eens met de omvang van het bouwplan. Zij voert een aantal argumenten aan om haar standpunt te onderbouwen: 1. Volgens reclamante is er totaal geen communicatie geweest over de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen over het ontwerp van het TAM-omgevingsplan “Overgoo”. Om toch op tijd te zijn heeft reclamante haar zienswijze per mail ingediend; 2. Reclamante vreest voor een negatief effect op haar zonnepanelen als er hoogbouw achter haar woning wordt gerealiseerd; 3. Het plan tast de landelijke woonomgeving met veel rust en groen aan en zal leiden tot waardevermindering van de woning van reclamante; 4. De bouwwerkzaamheden voor de uitvoering van het plan kunnen schade aan de woning en bijbehorende bouwwerken van reclamante veroorzaken; 5. In afwijking van eerder gemaakte afspraken is de oppervlakte van het plan enorm uitgebreid; 6. De wijk moet worden afgesloten zodat die enkel vanaf de Vlietzijde toegankelijk is; 7. Het plan voorziet volgens reclamante in de bouw van meer huizen dan eerder aangegeven; 8. Volgens reclamante is er totaal geen communicatie voor wat betreft de bouwplannen; 9. Reclamante is van mening dat de beoogde bouw niet past in de huidige woonomgeving. Een bouwhoogte van 40 m. past misschien aan de Vliet maar is niet in overeenstemming met eerder volgens reclamante gemaakte afspraken.

Beantwoording van de zienswijze Onderdeel 1: Reclamante stelt dat er geen enkele communicatie heeft plaatsgevonden over de mogelijkheid om over het ontwerp van het voorliggende TAM-omgevingsplan zienswijzen in te dienen. Om toch haar rechten veilig te stellen heeft zij haar zienswijze, ondanks dat dit niet de bedoeling was, per email ingediend. De stelling, dat er over de terinzagelegging van het ontwerp van het voorliggende TAMomgevingsplan geen communicatie zou zijn geweest, is feitelijk en aantoonbaar onjuist. Door middel van een publicatie in het Gemeenteblad37 en zowel in papieren als digitale vorm in de gemeenterubriek in het Krantje38 is de terinzagelegging van het ontwerp door de gemeente bekend gemaakt. In die publicatie is ook de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen over dat ontwerp kenbaar gemaakt, ook hoe en binnen welke termijn die zienswijzen kunnen worden ingediend. In de lokale media is hiervan eveneens melding gemaakt39. Daarnaast heeft op 10 november 2025 een (eveneens in de publicaties aangekondigde) inloopavond plaatsgevonden. Daar kon iedereen kennisnemen van het plan en meer informatie krijgen over het indienen van zienswijzen, het verdere proces en dergelijke.

Voorafgaand aan de formele procedure voor het voorliggende TAMomgevingsplan is er ook een kennisgeving geweest van het voornemen om het Omgevingsplan te wijzigen voor de herontwikkeling van Overgoo. Ook deze kennisgeving is zowel in het

37 Zie: KENNISGEVING ONTWERP ‘TAM-OMGEVINGSPLAN OVERGOO’ 38 Zie: Digitale editie Hetkrantje-online.nl 22 oktober 2025 39 Zie bijvoorbeeld: Bouwplan Overgoo ter inzage - Vlietnieuws

36

Gemeenteblad40 als in het Krantje41 geplaatst. Dit alles is in tegenspraak met de stelling “dat er geen enkele communicatie heeft plaatsgevonden over de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen”. Onderdeel 2: Reclamante is bang dat de effectiviteit van de zonnepanelen op haar woning negatief beïnvloed zal worden door de geplande grote flat achter haar woning. Verwezen wordt naar de beantwoording van onderdeel 2 van unieke zienswijze 3. De daar opgenomen beantwoording is onverkort ook hier van toepassing. Onderdeel 3: Reclamante verwacht dat het plan haar nu nog landelijke, rustige en groene woonomgeving zal aantasten en dat dit zal leiden tot waardevermindering van haar woning. De woning van reclamante ligt aan de rand van de woonwijk Leidschendam Zuid. Dit deel van de wijk ligt als het ware ingeklemd tussen de Noordelijke Verbindingsweg, het kantorenpark Overgoo en de Rijksweg A4. Hoewel dit deel van de wijk een relatief groen karakter heeft, kan het objectief bezien niet worden omschreven als “landelijk en rustig wonen”. Leidschendam Zuid is onderdeel van het stedelijk gebied van Leidschendam. De nabije aanwezigheid van stedelijke voorzieningen, zoals het kantorenpark en overige bedrijvigheid, en drukke verkeersaders als de N14 en A4, is kenmerkend voor een sterk verstedelijkte omgeving.

Van een verandering als gevolg van het voorliggende plan van een landelijke naar een stedelijke woonomgeving is dan ook geen sprake. Het gebied is en blijft stedelijk van aard. Verder is van belang dat de groenbestemming, die de direct aan de woning van reclamante grenzende gronden hebben in het bestemmingsplan “Herstelbesluit bestemmingsplan Stedelijk”, in het voorliggende TAM-omgevingsplan gehandhaafd blijft. De afstand tussen de woning van reclamante en het daar dichtstbij gelegen bouwvlak bedraagt nu circa 85 m., in de beoogde nieuwe situatie wordt dat circa 70 m. De huidige maximale bouwhoogte binnen dit plandeel bedraagt 20 m. In de beoogde nieuwe situatie is dit 21 m. Deze wijzigingen, hebben weliswaar impact op het woon- en leefklimaat van omwonenden, maar zijn binnen een intensief bebouwde en gebruikte stedelijke omgeving objectief en ruimtelijk bezien niet onevenredig ingrijpend. Datzelfde geldt in feite voor het beoogde programma. Het voorliggende TAM-omgevingsplan voorziet in het vervangen van het bestaande kantorenpark door woningen, werk- en verblijfsfuncties in combinatie met de bijbehorende parkeer- en overige voorzieningen. Dit alles met een goede, groene ruimtelijke inpassing. Met andere woorden: een bestaande stedelijke functie binnen het stedelijk gebied van Leidschendam wordt vervangen door nieuwe stedelijke functies.

De verschillen tussen het oude en het beoogde nieuwe planologische regime zijn, zeker gezien de ligging binnen bestaand en intensief bebouwd stedelijk gebied, relatief zodanig beperkt dat een waarde verminderend effect op de woning van reclamante niet op voorhand voorzienbaar is. Mocht dat echter toch het geval blijken te zijn, dan kan reclamante een beroep doen op een vergoeding in de vorm van nadeelcompensatie op grond van Afdeling 15.1 van de Omgevingswet. 40 Zie: KENNISGEVING VOORNEMEN WIJZIGING OMGEVINGSPLAN GEMEENTE LEIDSCHENDAM-VOORBURG VOOR

OVERGOO IN LEIDSCHENDAM 41 Zie: Digitale editie Hetkrantje-online.nl 13 augustus 2025

37

Onderdeel 4: Reclamante vreest voor schade aan haar woning en bijbehorende bouwwerken als gevolg van bouwwerkzaamheden bij de uitvoering van het plan. In het algemeen is het de verantwoordelijkheid van elke aannemer, die bouwwerkzaamheden uitvoert, om ervoor te zorgen dat die werkzaamheden niet zorgen voor schade aan eigendommen van derden. En wanneer toch onverhoopt schade ontstaat, is de betrokken aannemer daarvoor aansprakelijk. In vrijwel alle gevallen is een aannemer daarvoor verzekerd via bijvoorbeeld een CAR42-verzekering. Daarmee is eventuele uitvoeringsschade, waarvoor reclamante vreest, gedekt. Los daarvan hebben uitvoeringsaspecten als mogelijke schade vanwege bouwwerkzaamheden geen direct verband met de inhoud van het voorliggende TAM-omgevingsplan. Noch dit plan, noch de Omgevingswet kunnen voorzien in het voorkomen, afhandelen, etc. van dergelijke schade bij de feitelijke uitvoering van bouwwerkzaamheden. Daarvoor is een ander wettelijk instrumentarium, zoals het Burgerlijk Wetboek, van toepassing. Onderdeel 5: In afwijking van eerder gemaakte afspraken is de oppervlakte van het plan volgens reclamante ‘enorm uitgebreid’. In de eerste plaats wordt verwezen naar de beantwoording van onderdeel 3 van zienswijze 3. Het in het plangebied te maken programma is sinds de vaststelling van de Ontwikkelvisie, op 21 mei 2019, groter geworden.

In de Ontwikkelvisie zelf werd nog geen concreet aantal m2 genoemd, maar zijn de verschillende ontwikkelvelden in het plangebied beschreven. In het Ontwikkelkader, dat is vastgesteld op 5 oktober 2021, is beschreven dat het programma circa 95.000 m2 (bvo) 43 zal omvatten. In het Stedenbouwkundig Plan & Programma is dat toegenomen tot circa 110.000 m2 (bvo) omdat een huurder van een groot pand in Overgoo alsnog had besloten uit dit pand te vertrekken. Ook dat pand kon daarom alsnog in de herontwikkeling meegenomen worden. De eerder bepaalde ligging van de ontwikkelvelden, en daarmee de afbakening van het gebied waarbinnen sloop en nieuwbouw zou kunnen plaatsvinden, is niet veranderd. Het aantal m2 bvo is toegenomen van 95.000 naar 110.000 m2, een groei van 15.000 m2. Maar dat betekent niet dat er ook 15.000 m2 extra bebouwd oppervlakte is voorzien. De maximale footprint is en blijft begrensd door de afbakening van zowel het plangebied als geheel als de doorvertaling in het TAM-omgevingsplan van de eerder bepaalde ontwikkelvlakken. De totale omvang aan bebouwde oppervlakte (footprint) bedraagt maximaal circa 40.000 m2. De met het voorliggende plan maximaal mogelijk gemaakte hoeveelheid bebouwing, zowel footprint als bvo, is in lijn met de eerdere openbare besluitvorming over de herontwikkeling van Overgoo.

Objectief bezien kan ook de toename in het aantal m2 bvo voor het programma ten opzichte van het ontwikkelkader, van 95.000 m2 naar 110.000 m2, ook niet gekwalificeerd worden als “enorme uitbreiding”. Er is sprake van een logische verdere uitwerking van de plannen naarmate de tijd vordert, waarover ook altijd transparant is gecommuniceerd.

42 “Construction All Risk" 43 Bruto vloeroppervlak: dit is een maat die het feitelijk bruikbare aantal m2 aan vloeroppervlak weergeeft, maar die niets zegt

over het te bebouwen grondoppervlak (de footprint) van de te realiseren gebouwen.

38

Onderdeel 6: Reclamante vindt dat de wijk moet worden afgesloten, zodat die enkel vanaf de Vlietzijde toegankelijk is. In de eerste plaats is van belang dat een TAM-omgevingsplan een ruimtelijk instrument is, dat kan worden gebruikt om bepaalde ontwikkelingen juridisch-planologisch mogelijk te maken. De exacte feitelijke uitvoering van een ingreep, inclusief de inrichting van de verkeersstructuur e.d., kan echter niet door middel van een TAM-omgevingsplan geregeld worden. Daarvoor bestaat een ander instrumentarium, zoals bijvoorbeeld de wegenverkeerswetgeving. In de planvorming is een langzaam verkeersverbinding voorzien tussen de nieuw te realiseren wijk Overgoo en de rest van Leidschendam-Zuid. Het is echter niet de bedoeling dat voor ook autoverkeer een verbinding van en naar de Oude Bleijk en de omringende straten gemaakt wordt. Dat is in de huidige situatie niet het geval en dat zal met de uitvoering van het TAM-omgevingsplan niet veranderen. Verkeer naar Overgoo kan vanaf de Vlietzijde, maar ook via een nieuwe ontsluiting rechtstreeks vanaf de Noordelijke Verbindingsweg de wijk resp. de nieuwe parkeergarages bereiken. Er wordt niet uitgegaan van nieuwe verkeersstromen van, naar of via Leidschendam-Zuid. Daarmee wordt feitelijk al tegemoetgekomen aan datgene wat reclamante in dit onderdeel van haar zienswijze aanvoert.

Onderdeel 7: Het plan voorziet volgens reclamante in de bouw van meer huizen dan eerder aangegeven. Inderdaad is het voorziene woningbouwprogramma in de verschillende fasen van planvorming groter geworden. Zie allereerst ook de beantwoording van onderdeel 5 van de zienswijze van reclamante en de beantwoording van onderdeel 3 van zienswijze 3. Verder is van belang dat de druk op de woningmarkt onveranderd groot is. Het ook op de langere termijn blijven voorzien in voldoende en passende woonruimte voor zoveel mogelijk inwoners is een van de grootste en meest complexe uitdagingen van deze tijd. Het aanbod aan passende woningen voor woningenzoekenden blijft al jaren zwaar achter bij de vraag. Dat heeft, zeker als het gaat om sociale huurwoningen, tot gevolg dat woningzoekenden rekening moeten houden met wachttijden van meer dan 6 jaar voor een passende woning. De gemeente staat, samen met woningcorporaties en ontwikkelende partijen, daarom voor de maatschappelijke opgave om de woningvoorraad in de komende jaren fors te vergroten. De beschikbare ruimte voor herontwikkeling in het plangebied Overgoo is, voor de LeidschendamVoorburgse schaal, fors. Dit plangebied faciliteert de meest omvangrijke gebiedstransformatie die voor de komende jaren binnen de gemeente is voorzien.

Al bij de vaststelling van het Ontwikkelkader in 2021 werd uitgegaan van een woningbouwprogramma dat een zeer substantiële bijdrage zou leveren aan het vergroten van de woningvoorraad. Met het vervolgens alsnog vrijkomen van een eerder niet beschikbare plot binnen het gebied ontstond de mogelijkheid voor een extra toevoeging aan het programma. Gelet op het maatschappelijk belang van voldoende woningen en de grote impact van de wooncrisis, zou het niet benutten van deze mogelijkheid een gemiste kans zijn. Verder laten de voor het TAM-omgevingsplan uitgevoerde omgevingsonderzoeken zien, dat het plan, ook in deze verder in omvang ten opzichte van eerdere planvorming toegenomen vorm, niet leidt tot onevenredige nadelige gevolgen voor het woon- en leefklimaat de omgeving. 39

Onderdeel 8: Volgens reclamante is er totaal geen communicatie wat betreft de bouwplannen. Verwezen wordt naar de beantwoording van onderdeel 1 van de zienswijze van reclamante, maar ook naar de beantwoording van onderdeel 3 van unieke zienswijze 3. Onderdeel 9: Reclamante vindt een flat van 40 meter hoogte niet passend in de huidige woonomgeving en niet in overeenstemming met eerdere afspraken. Het voorliggende TAM-omgevingsplan maakt in het totale plangebied één hoogteaccent met een maximale bouwhoogte van 40 m. mogelijk. Let wel, het is toegestaan deze maximale bouwhoogte te verwezenlijken maar niet verplicht. Er geldt voor dit accent een minimale bouwhoogte van 20 m. De plek waar dit hoogteaccent gemaakt mag worden ligt op een afstand van circa 140 m. vanaf de woning van reclamante. De maat van het bouwvlak voor het hoogteaccent is relatief beperkt (circa 27,5 x 35 m.) zodat echt sprake is van een slank hoogteaccent en niet van een massief bouwvolume. Dit bouwvlak ligt aan de zijde van de Noordelijke Verbindingsweg en vormt daarmee een accent, dat de vrij gesloten bebouwingswand aan deze kant van het plangebied optisch onderbreekt. Daarom is een dergelijk accent hier vanuit ruimtelijk opzicht juist wel passend.

Bovendien is aannemelijk, dat de combinatie van de plaats en vorm van het accent samen met de afstand tot de woning van reclamante zorgt voor een beperkt of helemaal geen effect op het woongenot van reclamante. Ruimtelijke ingrepen in de nabijheid van een woonomgeving hebben impact voor bestaande bewoners. Een intensief bebouwde en benutte stedelijke omgeving als het plangebied met zijn omgeving kenmerkt zich echter altijd door nieuwe ontwikkelingen en veranderingen. De woningmarkt is zowel lokaal als regionaal ernstig en structureel uit evenwicht, de vraag naar vooral betaalbare woningen overtreft het aanbod in grote mate. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en woningzoekenden moeten jarenlang wachten voor zij een kans maken een passende woning te vinden. Daarom wordt een groot maatschappelijk belang toegekend aan projecten, die substantieel bijdragen aan het vergroten van de woningvoorraad. Met een beoogd programma van circa 975 woningen, waarvan in totaal circa 52% in het betaalbare segment, waaronder circa 31% in het sociale huursegment, behoort het voorliggende plan tot die categorie. Het transformeren van de huidige kantoorfunctie in dit gebied naar een combinatie van wonen, werken en verblijven moet worden gezien als een gebruikelijke ontwikkeling in een binnenstedelijke omgeving.

In het geval van zo’n ontwikkeling is minder snel dan bij bijvoorbeeld een ontwikkeling buiten stedelijk gebied sprake van een onevenredige aantasting van privacy, bezonning en uitzicht. Enig verlies van privacy en uitzicht behoort, wanneer gebouwd wordt in een stedelijke omgeving met een hoge bebouwingsdichtheid, tot het normale maatschappelijke risico. Bovendien bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS) 44 bijvoorbeeld ook geen blijvend recht op vrij uitzicht. Conclusie Unieke zienswijze 7 geeft, gelet op vorenstaande overwegingen, geen aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het TAM-omgevingsplan. 44 Zie onder meer ABRvS, 3 januari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:4 en ABRvS, 20 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1159 (r.o. 10).

40

Unieke zienswijze 8:

Rijkswaterstaat West-Nederland Zuid te Rotterdam

Inhoud van de zienswijze Rijkswaterstaat is beheerder van de nabij het plangebied gelegen rijkswegen A4 en N14 en ziet erop toe dat nieuwe ontwikkelingen geen belemmeringen opwerpen voor het gebruik en het beheer van die wegen. Ook ziet Rijkswaterstaat erop toe dat de veiligheid en doorstroming van het wegverkeer niet negatief worden beïnvloed. Vanuit die rol draagt Rijkswaterstaat in de zienswijze de volgende onderwerpen aan: 1. De in de eerdere vooroverlegreactie door Rijkswaterstaat naar voren gebrachte opmerkingen inzake de aspecten Verkeer en Geluid zijn niet meegenomen in het ontwerp van het TAMomgevingsplan; 2. Verzocht wordt in het TAM-omgevingsplan te borgen dat de bouw, voor zover die in het constructieve invloedgebied van de tunnel in de N14 (Sijtwendetunnel), enkel kan plaatsvinden na instemming van Rijkswaterstaat; 3. Verzocht wordt de reserveringszone voor de uitbreiding van de rijksweg A4 in het plan op te nemen en aan te geven op welke wijze er met deze ruimtereservering rekening wordt gehouden; 4. Verzocht wordt rekening te houden met het feit dat activiteiten, die rijkswaterstaatwerken raken of of in het beperkingengebied van het Hoofdwegennet vallen, vergunningplichtig zijn; 5. Geconstateerd is dat een deel van het plangebied gesitueerd is op grond, die eigendom is van de Staat.

Gebruik van rijksgronden is alleen mogelijk wanneer daarvoor toestemming is verkregen van Rijkswaterstaat en privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt met het Rijksvastgoedbedrijf. Over de zienswijze heeft op 12 maart 2026 overleg plaatsgevonden tussen de gemeente, Rijkswaterstaat en de initiatiefnemer van de beoogde gebiedsontwikkeling. Beantwoording van de zienswijze Onderdeel 1: Naar aanleiding van de vooroverlegreactie van Rijkswaterstaat is nader onderzoek verricht naar de effecten van het voorliggende TAM-omgevingsplan op en in de directe omgeving van de rijkswegen A4 en N14. Op basis daarvan is een aanvullende onderbouwing van het plan opgesteld45. Deze had aan de toelichting van het voorliggende TAM-omgevingsplan toegevoegd moeten worden. Dat blijkt echter niet te zijn gebeurd, waardoor inderdaad in het ontwerp van het plan deze onderwerpen uit de vooroverlegreactie van Rijkswaterstaat niet zijn meegenomen. De betreffende notitie is inmiddels door Rijkswaterstaat beoordeeld. Rijkswaterstaat heeft aangegeven zich te kunnen vinden in de resultaten en conclusie van het aanvullend verkeersonderzoek. De notitie wordt alsnog toegevoegd aan het TAM-omgevingsplan en de plantoelichting wordt aangepast.

Voor wat betreft het aspect geluid wordt in de eerste plaats toegezegd dat Rijkswaterstaat aangehaakt wordt bij het nog uit te voeren nader onderzoek naar maatregelen rond het verkeersgeluid bij de nieuw te bouwen woningen. Dit omdat Rijkswaterstaat wegbeheerder is van de A4 en N14, de belangrijkste bronnen van geluid op de gevels van de nieuwe woningen. Verder wordt in de regels van het TAMomgevingsplan een voorwaardelijke verplichting toegevoegd, die borgt dat de nieuw te bouwen woningen pas in gebruik genomen mogen worden als is aangetoond dat alle noodzakelijke maatregelen om te voldoen aan de voor het plan geldende geluidwaarden ook zijn uitgevoerd. Deze 45 Notitie “Kruispuntanalyse N14 - A4 t.b.v. ontwikkeling Fleetpark (Goudappel, 23 juni 2025)”.

41

voorwaardelijke verplichting is, in samenhang met het bepaalde in artikel 7.4.1 van de regels, voldoende geacht om aan dit onderdeel van de zienswijze van Rijkswaterstaat tegemoet te komen. Onderdeel 2: In het eerdergenoemde overleg met Rijkswaterstaat op 12 maart 2026 is geconstateerd dat het plangebied van het voorliggende TAM-omgevingsplan niet reikt tot in het constructieve invloedgebied van de Sijtwendetunnel. Het plan heeft daarom geen effect in de zin van belemmeringen voor het gebruik en het beheer van de tunnel. Onderdeel 3: Naar aanleiding van de zienswijze is inderdaad geconstateerd dat in het ontwerp van het TAMomgevingsplan de ruimtereservering voor de uitbreiding van rijksweg A4 ten onrechte niet in het plan is opgenomen. In onderstaande afbeelding is weergegeven waar de ruimtereservering ligt in relatie tot het plangebied van het voorliggende TAM-omgevingsplan:

Hieruit blijkt dat er in het deel van het plangebied, waarop deze ruimtereservering ziet, geen ingrepen als bebouwing e.d. zijn voorzien. De bestemming van dit plandeel is in het TAM-omgevingsplan ‘Groen’. Dat wijkt niet af van de bestemming die het plandeel ook had in de eerder hier geldende bestemmingsplannen. Daarmee is op zichzelf al voldoende geborgd dat er in dit plandeel geen ontwikkelingen zullen plaatsvinden, die een belemmering kunnen vormen voor een eventuele uitbreiding van de rijksweg A4. Deze reserveringszone wordt vanzelfsprekend alsnog op de verbeelding van het plan toegevoegd. In de toelichting wordt een beschrijving opgenomen hoe er in overeenstemming met artikel 5.133 en 42

5.134 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl) rekening wordt gehouden met deze ruimtereservering. Onderdeel 4: Naar aanleiding van de zienswijze is geconstateerd dat er inderdaad sprake is van een (minimale) overlap van het beperkingengebied van het Hoofdwegennet met het plangebied van het voorliggende TAM-omgevingsplan. Op de onderstaande afbeelding is dit te zien:

In het kleine plandeel, waar sprake is van overlap met het beperkingengebied, zijn in het plan geen nieuwe bouwmogelijkheden voorzien. Het betreffende plandeel heeft de bestemming ‘Groen’. Dat wijkt niet af van de bestemming die het plandeel ook had in de eerder hier geldende bestemmingsplannen. Daarmee is voldoende geborgd dat er in dit plandeel geen nieuwe ontwikkelingen zullen plaatsvinden die raken aan rijkswaterstaatswerken en/of het Hoofdwegennet. Bij de inrichting van de gronden binnen het beperkingengebied wordt uiteraard tijdig contact opgenomen met Rijkswaterstaat om een eventuele vergunningplicht te toetsen en waar nodig zorg te dragen voor het verkrijgen van de vereiste vergunningen. Onderdeel 5: Het klopt dat een deel van het plangebied ligt op gronden, die nu nog eigendom zijn van de Staat. Over de overdracht van deze gronden worden door de gemeente en de initiatiefnemer van het voorliggende plan al gesprekken gevoerd met het Rijksvastgoedbedrijf. Die hebben er in elk geval toe geleid dat de gronden door het Rijksvastgoedbedrijf overtollig zijn verklaard: zij zijn niet meer nodig voor het uitvoeren van de publieke taak van de Staat. Daarom is aannemelijk dat de overdracht van deze gronden naar de gemeente op relatief korte termijn kan plaatsvinden en geen belemmering voor 43

de uitvoering van het plan zal vormen. Het spreekt voor zich dat er geen feitelijke ingrepen binnen dit specifieke plandeel zullen plaatsvinden voordat eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden dan wel zonder dat er van de Staat op voorhand toestemming is verkregen voor het uitvoeren van ingrepen. Conclusie Unieke zienswijze 8 geeft, gelet op vorenstaande overwegingen, aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het TAM-omgevingsplan. Een aantal aspecten uit de zienswijze zal wel op een later moment, bij de verdere uitwerking en detaillering van de inrichting van het plangebied, worden meegenomen en afgewogen (en waar nodig met Rijkswaterstaat worden afgestemd).

44

Unieke zienswijze 9:

Wijkvereniging Leidschendam-Zuid te Leidschendam

Inhoud van de zienswijze Reclamante maakt zich vooral zorgen over de in de loop der jaren steeds verder toegenomen omvang van het te bouwen woon- en werkprogramma, dat erg groot is voor de beschikbare ruimte. Reclamante doet een aantal voorstellen om het plan te verbeteren. Daarnaast heeft reclamante een aantal vragen. De antwoorden daarop zijn volgens reclamante niet in de planstukken te vinden, maar het gaat wel over zaken die grote gevolgen hebben voor de omgeving. Verbetervoorstellen: 1. Leg naast de ontsluitingsweg 2 vrij liggende fietspaden aan, om de veiligheid van fietsers te waarborgen; 2. Leg bij elk woongebouw of bedrijfspand een of meer tijdelijke laad- en losplaatsen aan waar tijdelijk kan worden geparkeerd. Daarmee wordt de wijk aantrekkelijker voor mindervaliden en dus inclusiever; 3. Zorg voor gescheiden voorzieningen voor fietsers en voetgangers om een verkeersonveilige situatie te voorkomen; 4. Leg de oversteek voor fietsers over de nieuwe ontsluiting van de gebouwde parkeervoorzieningen ongelijkvloers (bovenlangs) aan en sluit deze aan op de nieuw aan te leggen ontsluiting van de wijk voor fietsers; Vragen: I.