4718 - Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Overgoo

Gemeente Leidschendam - Voorburg

Zienswijzennota/Nota van wijzigingen TAM-omgevingsplan

“OVERGOO” (ID-nr.: NL.IMRO.1916.TAMOvergoo-VG01) Zaaknummer KCS:2089812 Dossiernummer iBabs: 4718

Behoort bij raadsvoorstel d.d. : 19 mei 2026

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Leidschendam-Voorburg van 7 juli 2026.

de griffier,

de voorzitter,

R.G.R. Jeene

M.W. Vroom

1

Inhoudsopgave A.

INLEIDING ...................................................................................................................................... 3 A1.

AANLEIDING.......................................................................................................................... 3

A2.

ZIENSWIJZENPROCEDURE ................................................................................................ 4

A3.

LEESWIJZER ZIENSWIJZENNOTA/NOTA VAN WIJZIGINGEN ......................................... 4

B.

ZIENSWIJZEN ................................................................................................................................ 5 B1.

INLEIDING .................................................................................................................................. 5

B2.

OVERZICHT ZIENSWIJZEN ...................................................................................................... 5

B3.

ONTVANKELIJKHEID ZIENSWIJZEN ....................................................................................... 6

B4.

SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN ...................................................... 7

Unieke zienswijze 1: Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland te Den Haag ..................................... 7 Unieke zienswijze 2: Bewoner te Leidschendam ............................................................................. 11 Unieke zienswijze 3: Bewoner te Leidschendam ............................................................................. 14 Unieke zienswijze 4: Bewoner te Leidschendam ............................................................................. 22 Unieke zienswijze 5: Mr. J. Geelhoed (EBH Legal Advocaten te Honselersdijk) namens ondernemer/bewoner te Leidschendam ............................................................................................ 27 Unieke zienswijze 6: Stichting Platform Duurzaam Leidschendam-Voorburg te Leidschendam .... 29 Unieke zienswijze 7: Bewoner te Leidschendam ............................................................................. 36 Unieke zienswijze 8: Rijkswaterstaat West-Nederland Zuid te Rotterdam ...................................... 41 Unieke zienswijze 9: Wijkvereniging Leidschendam-Zuid te Leidschendam ................................... 45 C.

WIJZIGINGEN IN HET OMGEVINGSPLAN N.A.V. ZIENSWIJZEN ............................................ 51

C1.

WIJZIGINGEN IN DE TOELICHTING .................................................................................. 51

C2.

WIJZIGINGEN IN DE REGELS ........................................................................................... 51

C3.

WIJZIGINGEN OP DE VERBEELDING ............................................................................... 51

D.

AMBTSHALVE WIJZIGINGEN IN HET OMGEVINGSPLAN ....................................................... 52

D1.

AMBTSHALVE WIJZIGINGEN IN DE TOELICHTING ........................................................ 52

D2.

AMBTSHALVE WIJZIGINGEN IN DE REGELS .................................................................. 52

D3.

AMBTSHALVE WIJZIGINGEN OP DE VERBEELDING ..................................................... 52

2

A.

INLEIDING

A1.

AANLEIDING

Inleiding De voorliggende zienswijzennota/nota van wijzigingen maakt deel uit van het besluit tot vaststelling van het TAM-omgevingsplan ‘Overgoo. Dit omgevingsplan heeft tot doel te fungeren als juridischplanologische grondslag voor de gebiedstransformatie van een voormalige kantoor- en bedrijfslocatie in Leidschendam tot een hoogwaardig gemengd woon- en werkgebied. Het plangebied van het ontwerp ‘TAM-omgevingsplan Overgoo’ ligt in Leidschendam aan de Zuidkant van de Vlietweg. Het plangebied wordt (globaal) begrensd door de Noordelijke Verbindingsweg, de Rijksweg A4 en de aangrenzende woonwijken van Leidschendam-Zuid. Het plan Aan de zuidkant van Leidschendam ligt het kantorenpark Overgoo-Fleetpark. Als werklocatie ligt dit gebied er nu sleets bij. Veel gebouwen voldoen niet meer aan de huidige technische normen en marktwensen en zijn bouwkundig afgeschreven. Onder meer daardoor worden de gebouwen in het gebied nauwelijks meer gebruikt volgens de eigenlijke bestemming. De ruimte rond de gebouwen wordt vooral gebruikt voor parkeren. Tegelijkertijd bestaat er, zowel in Leidschendam-Voorburg zelf als in de regio, grote behoefte aan vitale werklocaties en is er sprake van hoge woningnood.

De groene en lommerrijke uitstraling van delen van Overgoo, de goede autobereikbaarheid vanwege de ligging direct aan de A4, de N14 en de Noordelijke Verbindingsweg, maar ook de ligging aan de Vliet en dicht bij het historische centrum van Leidschendam maken Overgoo een locatie met veel potentie. Alle randvoorwaarden zijn aanwezig om van Overgoo een aantrekkelijk en gemengd woonen werkgebied te maken. Er is een plan ontwikkeld om in Overgoo een woonprogramma te realiseren van ongeveer 975 woningen, waarvan circa 31% sociaal, circa 21% middenduur en circa 48 % vrije sector. Daarnaast voorziet het plan in een werk- en voorzieningenprogramma van maximaal 17.400 m2. De manier waarop deze programma’s worden ingepast zorgt voor een duurzame, aantrekkelijke en hoogwaardige woon- en leefomgeving. Met de beoogde ‘magic mix’ van functies zal de herontwikkeling van Overgoo zo een belangrijke impuls leveren voor zowel het weer op gang helpen van de lokale en regionale woningmarkt als het behouden en versterken van de economische functie van het gebied. De gemeenteraad heeft, als basis voor de verdere planvorming, in zijn vergadering van 16 januari 2024, het ‘Stedenbouwkundig plan en programma gebiedsontwikkeling OvergooFleetpark’ vastgesteld.

Het ontwerp van het TAM-omgevingsplan “Overgoo” vormt de juridisch planologische doorvertaling van het stedenbouwkundig plan en het programma gebiedsontwikkeling. De beoogde herontwikkeling van Overgoo van een kantorenpark naar een hoogwaardig gemengd woon- en werkgebied past niet in het nu nog geldende omgevingsplan. Om toch de verwezenlijking van deze herontwikkeling mogelijk te maken is voor het gebied Overgoo een wijziging nodig van het omgevingsplan. Het TAM-omgevingsplan “Overgoo” voorziet daarin.

3

Wat is een TAM-omgevingsplan? Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Gemeenten moeten op grond van deze wet één omgevingsplan hebben, dat geldt voor het hele grondgebied van een gemeente. In dit omgevingsplan staan onder meer regels die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken. Tegelijkertijd moeten die regels de fysieke leefomgeving beschermen. Het omgevingsplan vervangt allerlei eerdere regelingen, zoals bestemmingsplannen. De vóór 1 januari 2024 vastgestelde bestemmingsplannen zijn automatisch (‘van rechtswege’) onderdeel geworden van het omgevingsplan. Er mogen geen nieuwe bestemmingsplannen meer gemaakt worden. Een aanpassing van een al bestaand bestemmingsplan moet nu gebeuren met een wijziging van het omgevingsplan. Vanaf 1 januari 2024 gelden er ook nieuwe standaarden voor het maken en publiceren van wijzigingen van het omgevingsplan. Daarvoor is het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) ingevoerd. Het is nog niet in alle gevallen mogelijk gebruik te maken van deze nieuwe standaarden. Als dat niet kan, dan mag de oude digitale standaard nog gebruikt worden. Een wijziging van het omgevingsplan waarvoor de oude standaard is gebruikt wordt een TAM-omgevingsplan genoemd. Met zo’n TAMomgevingsplan wordt het omgevingsplan juridisch gezien gewijzigd, maar de regels uit een TAMomgevingsplan worden technisch geen onderdeel van het integrale omgevingsplan.

Een ontwerp van een TAM-omgevingsplan is (als los onderdeel van het omgevingsplan) te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl of (in integrale samenhang met het totale omgevingsplan) met de viewer ‘Regels op de kaart’ in het Omgevingsloket (Regels op de Kaart).

A2.

ZIENSWIJZENPROCEDURE

Het ontwerp van het TAM-omgevingsplan ‘Overgoo’ heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 16.30 van de Omgevingswet respectievelijk Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), zowel elektronisch als in papieren vorm voor ter inzage gelegen voor zes weken, namelijk vanaf vrijdag 24 oktober 2025 tot en met donderdag 4 december 2025. Gedurende deze termijn bestond voor iedereen de mogelijkheid om, naar keuze schriftelijk of mondeling, zienswijzen over het ontwerp van het TAM-omgevingsplan in te dienen bij de gemeenteraad. In totaal zijn binnen de zienswijzentermijn 9 schriftelijke zienswijzen ingediend. Een overzicht van de ontvangen zienswijzen is in tabelvorm opgenomen in onderdeel B2 van deze nota.

A3.

LEESWIJZER ZIENSWIJZENNOTA/NOTA VAN WIJZIGINGEN

In deze zienswijzennota/nota van wijzigingen worden de ingediende zienswijzen behandeld. Daarnaast worden de wijzigingen beschreven die bij de vaststelling van het TAM-omgevingsplan zijn doorgevoerd ten opzichte van het eerder ter inzage gelegde ontwerp In onderdeel B. van de nota wordt allereerst beschreven van wie zienswijzen zijn ontvangen en wordt ingegaan op de ontvankelijkheid daarvan. Daarna worden de ontvankelijke zienswijzen inhoudelijk samengevat en per onderdeel van een beantwoording voorzien. In onderdeel C. van de nota wordt beschreven welke inhoudelijke en/of redactionele aanpassingen naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen zijn doorgevoerd in de plantoelichting, in de regels en op de verbeelding. Onderdeel D. ten slotte geeft een overzocht van de in het plan doorgevoerde zogenaamde ambtshalve 1 wijzigingen.

1 D.w.z.: niet naar aanleiding van een ingediende zienswijze maar vanwege ambtelijk geconstateerde onvolkomenheden of

andere redenen.

4

B.

ZIENSWIJZEN

B1.

INLEIDING

Binnen de termijn van terinzagelegging van het ontwerp van het TAM-omgevingsplan ‘Overgoo’ zijn over dit plan 9 schriftelijke zienswijzen ontvangen door de raad. Er zijn géén mondelinge zienswijzen ingediend. In paragraaf B2 is in tabelvorm weergegeven van wie 2 en op welke datum de verschillende schriftelijke zienswijzen zijn ontvangen. In paragraaf B3 wordt ingegaan op de ontvankelijkheid van de ingediende zienswijzen. De ontvankelijke zienswijzen worden in paragraaf B4 afzonderlijk samengevat, per onderdeel beoordeeld en afgewogen en vervolgens van een reactie voorzien.

B2.

OVERZICHT ZIENSWIJZEN

Nr.

Indiener

1.

Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland Inwoner Inwoner Inwoner EBH Legal namens inwoner/ondernemer Duurzaam Leidschendam-Voorburg Inwoner Rijkswaterstaat WestNederland-Zuid Wijkvereniging Leidschendam-Zuid

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Correspondentieadres

PC Plaats

Datum ontvangst

Den Haag

Zienswijze betreft adres/locatie (indien anders dan correspondentieadres) Gehele plan

Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam

Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan

02-12-2025 03-12-2025 04-12-2025 03-12-2025

Leidschendam

Gehele plan

04-12-2025

Leidschendam Rotterdam

Gehele plan Gehele plan

03-1202025 04-12-2025

Leidschendam

Gehele plan

04-12-2025

03-12-2025

Zoals hierboven weergegeven zijn er bij de gemeenteraad in totaal 9 afzonderlijke, en in dit geval ook unieke3, zienswijzen ingediend over het ontwerp van het TAM-omgevingsplan.

2 Met dien verstande dat door private natuurlijke - en private rechtspersonen ingediende zienswijzen geanonimiseerd in deze

openbare nota zijn opgenomen en daarin slechts van officiële instanties de NAW-gegevens zijn vermeld. 3 Unieke zienswijze: een zienswijze die inhoudelijk als één zienswijze kan worden aangemerkt, ook wanneer zij door meerdere personen of instanties is ingediend.

5

B3.

ONTVANKELIJKHEID ZIENSWIJZEN

Het ontwerp van het TAM-omgevingsplan “Overgoo” heeft ter inzage gelegen vanaf vrijdag 24 oktober tot en met donderdag 4 december 2025. Zienswijzen die op de laatste dag van de termijn ter post zijn bezorgd worden (in beginsel) bij de gemeente als ingekomen geregistreerd op vrijdag 5 december 2025. Alle zienswijzen met als registratiedatum 5 december 2025 worden daarom in elk geval aangemerkt als binnen de termijn ingediend. Ook zienswijzen, die binnen de termijn ter post zijn bezorgd en die binnen één week na het einde van de termijn bij de gemeente zijn ontvangen, worden aangemerkt op tijd ingediend. Zienswijzen die ná het einde van de termijn ter post zijn bezorgd of die weliswaar binnen de termijn ter post zijn bezorgd, maar méér dan een week na het einde van de termijn pas bij de gemeente worden ontvangen, worden aangemerkt als níet tijdig ingediend. Dergelijke zienswijzen moeten als niet-ontvankelijk worden beschouwd, zij worden niet inhoudelijk in behandeling genomen. Alle 9 ingediende zienswijzen zijn binnen de hierboven omschreven termijnen bij de raad ingediend. Zij zijn daarom allemaal inhoudelijk in behandeling genomen.

6

B4.

SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN

SAMENVATTING EN BEANTWOORDING INDIVIDUELE (UNIEKE) ZIENSWIJZEN Unieke zienswijze 1:

Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland te Den Haag

Inhoud van de zienswijze Gedeputeerde Staten (hierna: GS) geven in hun zienswijze aan dat de ontwikkeling, die het voorliggende TAM-omgevingsplan beoogt mogelijk te maken, niet in overeenstemming is met de actuele provinciale Omgevingsverordening. De Verordening schrijft voor dat een nieuwe woningbouwontwikkeling van 12 of meer woningen ten minste moet voorzien in een programmatische opgave van: •

2/3 betaalbare woningbouw, met inbegrip van,

•

1/3 (oftewel 50% van de hierboven bedoelde 2/3 betaalbaar) sociale huurwoningen;

GS constateren dat het plan voorziet in de bouw van in totaal 52% betaalbare woningen, waaronder 31% sociale huurwoningen. Dat is minder dan de Verordening voorschrijft, terwijl niet wordt voldaan aan de overgangsbepaling uit de Verordening die het hanteren van die lagere percentages mogelijk maakt. Daarom verzoeken GS het plan aan te passen en in overeenstemming te brengen met de actuele versie van de Verordening. Beantwoording van de zienswijze Plantoelichting In de eerste plaats is naar aanleiding van de zienswijze van GS geconstateerd, dat in de toelichting van het voorliggende TAM-omgevingsplan4 ten onrechte onder verwijzing naar artikel 7.47c van de Verordening is gesteld dat vóór 14 maart 2023 een anterieure overeenkomst is gesloten voor de herontwikkeling van Overgoo. Dat is niet het geval, er is voor deze datum een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelende partij. Maar dat is niet een overeenkomst zoals bedoeld in de overgangsbepaling van artikel 7.47c van de Verordening. Dit onderdeel van de plantoelichting zal naar aanleiding van de zienswijze van GS worden gecorrigeerd en aangevuld. Proces Door middel van het (voorgeschreven) zogenoemde e-formulier is het concept-ontwerp van het TAMomgevingsplan “Overgoo” op 31 maart 2025 voor het wettelijk verplichte vooroverleg aangeboden aan GS.

Naar aanleiding van dit vooroverlegverzoek is op 26 mei 2025 (ambtelijk) namens GS expliciet meegedeeld, dat namens de provincie Zuid-Holland geen zienswijze zou worden ingediend over het ontwerp van het TAM-omgevingsplan. Vervolgens hebben GS alsnog op 3 december 2025 een zienswijze, gedateerd 24 november 2025, ingediend over het ontwerp met de hierboven samengevatte inhoud. GS hebben de gemeente in december 2024 verzocht inzicht te geven in de manier waarop de gemeente, door middel van een realistisch groeipad, op termijn wil komen tot een aandeel van ten minste 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad in Leidschendam-Voorburg. Daarover heeft sindsdien regelmatig afstemming plaatsgevonden tussen GS en het college van burgemeester en wethouders. 4 In paragraaf 3.2.2, onder ‘Wonen’.

7

In de tussentijd zijn uiteraard bouwprojecten niet stil komen te liggen. Sterker nog, er is met diverse partners zoals ontwikkelaars en woningcorporaties ingezet op het versnellen van woningbouwprojecten. Dit om de crisis op de woningmarkt aan te pakken. De transformatie van het kantorenpark Overgoo naar een hoogwaardig gemengd woon- en werkgebied is één van die projecten. Het plan voorziet in de bouw van circa 975 woningen en levert daarmee een zeer substantiële bijdrage aan het op peil krijgen van de lokale én regionale woningvoorraad. Mede daarom is ook, met ondersteuning vanuit GS, een subsidie van € 4.382.401 uit de Woningbouwimpuls (hierna: WBI) toegekend om de bouw van betaalbare woningen binnen het plan te bevorderen. Het resultaat van alle inspanningen is, dat binnen het totale programma van 975 woningen 52% (507 woningen) binnen de categorie betaalbaar valt, waaronder 31% (circa 302 woningen) in de categorie sociale huur. Daarmee draagt het plan in belangrijke mate bij aan het uitbreiden van het aandeel sociale en/of betaalbare woningen in de woningvoorraad van Leidschendam-Voorburg. Gebiedsontwikkeling is altijd een zaak van lange adem. De ambitie om in Overgoo sociale woningbouw te realiseren is door de gemeenteraad voor het eerst vastgelegd in de zogenoemde ‘Businesscase sociale woningbouw’5, die in de openbare vergadering van 5 juli 2016 is vastgesteld.

Daarna is de verder planvorming opgepakt. De samenstelling van het nu beoogde programma in Overgoo is het resultaat van een sinds 2019 lopend proces van haalbaarheidsonderzoeken, ruimtelijke studies en privaatrechtelijke afspraken. De beschikbare ruimte en de kwantitatieve en kwalitatief-ruimtelijke invulling daarvan, de wensen van verschillende grondeigenaren en andere betrokken partijen, de omgevingsaspecten waarmee 6 rekening moet worden gehouden en de economische uitvoerbaarheid van het plan zijn in dit planproces bepalend geweest voor de uiteindelijk vastgestelde ruimtelijke en financiële kaders. Dit alles heeft zijn weerslag gevonden in het op 16 januari 2024 door de raad vastgestelde ‘Stedenbouwkundig plan en programma gebiedsontwikkeling Overgoo/Fleetpark’. De daarin vastgestelde ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden vormen de grondslag voor de vervolgens te doorlopen juridisch-planologische procedure. Er is immers een basis of scenario nodig aan de hand waarvan alle noodzakelijke omgevingsonderzoeken kunnen worden uitgevoerd en een en ander kan worden doorvertaald naar een juridisch voldoende deugdelijk onderbouwd ruimtelijk besluit. In dit geval in de vorm van het voorliggende TAM-omgevingsplan. Dat is alleen mogelijk als er op enig moment een 0-moment kan worden bepaald.

Daarna is het feitelijk niet meer mogelijk nog aanpassingen door te voeren in de ruimtelijke randvoorwaarden, het beoogde programma, etc. zonder daarmee de basis en resultaten van de uit te voeren onderzoeken onbruikbaar te maken. Dat is, gelet op de doorlooptijd en complexiteit van een en ander niet werkbaar. Bij de transformatie van Overgoo is dit ‘point of no return’ in feite al gepasseerd. Aanpassingen in het programma, de ruimtelijke randvoorwaarden of andere cruciale kaders zetten de uitvoerbaarheid van het plan en daarmee de toevoeging van bijna 1.000 zeer nodige nieuwe woningen aan de woningvoorraad op het spel. Die uitkomst zou hoe dan ook onaanvaardbaar zijn tegen het licht van de nieuwbouwopgave en de crisis op de lokale en regionale woningmarkt. Inhoudelijk Daarom is in nauwe afstemming met GS gezocht naar een modus, waarbij enerzijds de voortgang van het project Overgoo niet in het geding komt en anderzijds voldoende inzicht aan GS wordt gegeven hoe de gemeente Leidschendam-Voorburg in de komende jaren tot een meer evenwichtige verdeling 5 Zie: Raadsvoorstel Businesscase sociale woningbouw (1604587) 6 Vanwege wettelijke eisen alsmede vanwege de criteria van een goede ruimtelijke ordening dan wel ETFAL.

8

van de sociale huuropgave in de regio. De gemeente zet daarbij (kort samengevat) in op de inzet van het volgende, uit drie sporen bestaande, instrumentarium: 1. Er worden strengere kaders gesteld voor woningbouwprojecten: •

Nieuwe projecten moeten voorzien in 2/3 woningen in het betaalbare prijssegment waaronder minimaal 33% sociale huur per project, waar mogelijk meer;

•

Gemeentelijke grondposities worden ingezet om versneld te groeien naar een aandeel van 30% sociaal in de totale woningvoorraad, waarbij wordt gestreefd naar 100% woningen in het betaalbare prijssegment;

•

Voor lopende projecten, waarover in het verleden al privaatrechtelijke afspraken met ontwikkelende partijen zijn gemaakt, worden de mogelijkheden in kaart gebracht om een extra bijdrage te leveren aan de doelstelling van 30% sociaal aandeel in de totale woningbouw. Daarbij wordt onderkend dat het niet in alle gevallen mogelijk is bestaande afspraken ‘open te breken’ en kan met GS gekeken worden naar maatwerk voor individuele projecten;

•

Waar mogelijk worden woningbouwprojecten met de inzet van een subsidiecoördinator ondersteund om financiële belemmeringen voor de ontwikkeling van voldoende passende woningen te voorkomen;

•

Er wordt een plan opgesteld voor het versneld uitvoeren van de nieuwbouwopgave.

2. De nieuwe, strengere kaders voor woningbouwprojecten worden juridisch verankerd: •

Er wordt aangesloten bij de doelstelling achter de definitie van sociale huur;

•

De ‘Verordening sociale en middendure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022’ wordt geactualiseerd;

•

De passende toewijzing van sociale en middensegmentwoningen wordt verbeterd door dit te verankeren in de te actualiseren ‘Huisvestingsverordening’;

•

In anterieure overeenkomsten over woningbouwprojecten worden standaardartikelen opgenomen om voor een helder en voor alle ontwikkelende partijen gelijkwaardig speelveld te zorgen.

3. Er wordt ingezet op kansen binnen bestaande bebouwing: •

De bestaande sociale woningvoorraad wordt behouden;

•

Door middel van optopping van bestaande wooncomplexen worden snel extra woningen toegevoegd;

•

Andere vormen van beter benutten van bestaande structuren worden onderzocht;

•

Het beter borgen van bestaande particuliere sociale huur wordt onderzocht.

Op 21 april 2026 heeft het college van burgemeester en wethouders aan GS het geheel herziene zogenoemde groeipadplan toegezonden en verzocht om op basis van op dit groeipadplan steunend maatwerk verder te kunnen gaan met specifieke woningbouwprojecten en in het bijzonder met het voorliggende TAM-omgevingsplan. GS hebben naar het college van burgemeester en wethouders aangegeven het vertrouwen te hebben dat met de integrale inzet van deze instrumenten sprake is van een voldoende realistisch groeipad naar 30% aandeel sociaal in de totale woningvoorraad van Leidschendam-Voorburg. En op basis daarvan kunnen GS, zo hebben zij daarbij ook kenbaar gemaakt, instemmen met project specifiek maatwerk. Daarmee is, in afwijking van de actuele Omgevingsverordening, de weg vrij om het TAM-omgevingsplan “Overgoo” voor een programma van circa 975 woningen, waarvan 52% betaalbaar (waaronder 31% van het totale programma sociaal) vast te stellen. Dat is een van de nieuwbouwprojecten waarbij volgens GS specifiek maatwerk kan worden toegepast. 9

Conclusie Unieke zienswijze 1 geeft, gelet op vorenstaande overwegingen, aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het TAM-omgevingsplan. Paragraaf 3.2.2 van de plantoelichting wordt vanwege hetgeen GS in de zienswijze naar voren hebben gebracht aangepast en aangevuld.

10

Unieke zienswijze 2:

Bewoner te Leidschendam

Inhoud van de zienswijze 1. Reclamante vraagt aandacht voor de als gevolg van het plan veranderende rooilijnen en de gevolgen daarvan. Zij verwijst naar het bestemmingsplan “Leidschendam-Zuid 1986’, waarin de rooilijn aan de Vlietweg is vastgelegd. Reclamante is van mening dat de procedure voor het wijzigen van de rooilijnen is vastgelegd en dat deze procedure voor het nu voorliggende plan niet is toegepast. Daarom meent reclamante dat de rooilijn uit 1986 gehandhaafd moet worden, totdat alsnog de juiste procedure voor het wijzigen van de rooilijn gevolgd is. 2. Reclamante vreest dat de ligging van de rooilijn in het plan haar uitzicht en zonbeleving zal schaden. Beantwoording van de zienswijze Onderdeel 1: Reclamante wijst op de rooilijnen aan de Vlietweg uit het bestemmingsplan “Leidschendam-Zuid 1986”. Volgens haar is er in dat bestemmingsplan een procedure vastgelegd voor het wijzigen van deze rooilijnen maar is die hier niet gevolgd. Daarom zouden de rooilijnen uit 1986 in stand moeten blijven. In de eerste plaats is van belang, dat het bestemmingsplan “Leidschendam-Zuid 1986” al sinds 2016 niet meer geldt. Op 29 maart 2016 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan “Leidschendam-Zuid” vastgesteld. Dat heeft het eerdere plan, waar reclamante naar verwijst, vervangen. Daarna heeft de raad achtereenvolgens nog de volgende bestemmingsplannen vastgesteld voor dit gebied: •

bestemmingsplan “Stedelijk” (vastgesteld: 22 februari 2022);

•

bestemmingsplan “Herstelbesluit bestemmingsplan Stedelijk” (vastgesteld: 17 januari 2023);

•

bestemmingsplan “Herstelbesluit bestemmingsplan Stedelijk” (vastgesteld: 8 juli 2025).

Het oude bestemmingsplan (vastgesteld in 1987), waar reclamante het over heeft, speelt op dit moment daarom geen rol meer. Verder zijn er in dat plan uit 1987, en ook in de daarna vastgestelde plannen, geen expliciete rooilijnen opgenomen. De plaats waar gebouwen mogen staan is vastgelegd met bouwvlakken binnen de verschillende bestemmingen. Die bouwvlakken liggen op de plek waar, toen het bestemmingsplan in 1987 werd vastgesteld, al bebouwing stond in het kantorengebied Fleetpark (Overgoo). In de vier daarna volgende bestemmingsplannen zijn die bouwvlakken steeds onveranderd overgenomen. Het nu in procedure gebrachte TAM-omgevingsplan is bedoeld om een volledige herontwikkeling en herinrichting van het plangebied mogelijk te maken. De bestaande (kantoor)bebouwing wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De exacte positie, vorm en maat van de nieuwe bebouwing is nog niet bekend maar zal in elk geval niet overeenkomen met de bestaande te slopen bouwvolumes. De eerdere, op oude plaats en maat van bebouwing gebaseerde, bouwvlakken zijn daarom niet meer bruikbaar. Qua systematiek is in het voorliggende TAM-omgevingsplan gekozen voor ruime bestemmings- en bouwvlakken, waarbij zaken als bebouwingspercentages, maatvoering, en dergelijke in de regels zijn vastgelegd. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen zal duidelijk worden hoe en waar er precies zal worden gebouwd.

11

Daarbij kan nieuwe bebouwing buiten de begrenzing van de oude bouwvlakken komen. Mogelijk bedoelt reclamante dat met het “aanpassen van de rooilijn”. Maar juist de, in de Omgevingswet en Awb voorgeschreven, voorbereidingsprocedure van het voorliggende TAM-omgevingsplan maakt het mogelijk dat inwoners hun belangen kenbaar maken voordat besluitvorming door de raad plaatsvindt. Reclamante heeft daarvan, door een zienswijze in te dienen op het ontwerp van het TAMomgevingsplan, gebruik gemaakt. Van een onjuiste procedure is daarom ook geen sprake. Onderdeel 2: Reclamante vreest voor aantasting van haar uitzicht en de bezonning van haar perceel. Het voorliggende TAM-omgevingsplan maakt een (relatief) grootschalige herontwikkeling mogelijk, waarbij de inrichting en het gebruik van het gebied veranderen. Deze ontwikkeling zal effect hebben op de omgeving en bijvoorbeeld het uitzicht vanaf of de bezonning op omliggende percelen zullen anders worden dan nu het geval is. Bij de eerdere participatierondes heeft reclamante aandacht gevraagd voor het niet te dicht bij haar woning te hoog bouwen van nieuwe bebouwing. Daaraan is in het TAM-omgevingsplan invulling gegeven. Binnen het bouwvlak, dat direct naast de woning van reclamante ligt, geldt een maximale bouwhoogte van 10 meter. Daarmee zijn ten hoogste drie bouwlagen mogelijk.

Voor de woning van reclamante zelf geldt ook een bouwhoogte van maximaal 10 meter. De bouwhoogte van de woning en de nieuwe bebouwing sluiten hier dus op elkaar aan. Daarnaast blijft achter de woning van reclamante, aansluitend aan haar tuin, een strook van ten minste 10 meter onbebouwd. Daarop ligt namelijk geen bouwvlak. Op deze manier blijft er voldoende ‘lucht’ bestaan rond haar woning. Bij de planvorming is verder in een vroegtijdig stadium sprake geweest van aanpassingen in de beoogde bouwmassa’s, juist om negatieve effecten van de herontwikkeling op de bezonning van omliggende percelen zo minimaal mogelijk te houden. Bij de voorbereiding van het TAMomgevingsplan zijn vervolgens de bezonningseffecten van het plan onderzocht 7. Er zijn geen wettelijke normen voor de bezonning van woningen. Daarom is voor de beoordeling van de bezonningseffecten gebruik gemaakt van de zogenoemde ‘lichte TNO-norm’. Deze norm wordt in heel Nederland veel gebruikt en is ook in de jurisprudentie geaccepteerd als een passende methodiek om te zorgen dat ruimtelijke ingrepen de bezonning van bestaande woningen niet te veel aantasten. In het onderzoek voor het voorliggende plan is de bezonning beoordeeld op de gevels van de bestaande woningen, waarbij de bezonning van voor-, achter- en zijgevels opgeteld wordt.

Uit het uitgevoerde onderzoek komt naar voren, dat de geplande bebouwing voor enige mate van (extra) schaduw zorgt bij de omliggende bestaande woningen. Nergens heeft deze afname echter tot gevolg dat daardoor niet meer wordt voldaan aan de bezonningscriteria volgens de lichte TNO-norm. En bij woningen die in de bestaande situatie al niet aan de norm voldoen is geen verdere afname van de bezonning vanwege het plan vastgesteld. Wat betekent dit voor reclamante? Er kan op bepaalde momenten van de dag sprake zijn van een kleine afname van de bezonning van haar woning en tuin. Dat is niet helemaal uit te sluiten. Die afname van de bezonning zal echter zo beperkt zijn, dat dit voldoet aan de lichte TNO-norm. Volgens de rechtspraak is er daarom naar objectieve maatstaven sprake van een aanvaardbare bezonningssituatie, ook na het uitvoeren van de beoogde plannen. 7 Zie Bijlage 14 bij de toelichting: “Herontwikkeling Overgoo – Fleetpark Leidschendam-Voorburg, Bezonningsonderzoek

(Peutz, 29 oktober 2024)”.

12

Ruimtelijke ingrepen in de nabijheid van een woonomgeving hebben impact voor bestaande bewoners. In een intensief bebouwde en benutte stedelijke omgeving als het plangebied met zijn omgeving is altijd sprake van nieuwe ontwikkelingen en veranderingen. De woningmarkt is zowel lokaal als regionaal ernstig en structureel uit evenwicht, de vraag naar vooral betaalbare woningen overtreft het aanbod in grote mate. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en woningzoekenden moeten jarenlang wachten voor zij een kans maken een passende woning te vinden. Daarom wordt een groot maatschappelijk belang toegekend aan projecten, die substantieel bijdragen aan het vergroten van de woningvoorraad. Met een beoogd programma van circa 975 woningen, waarvan circa 31% in het sociale huursegment, behoort het voorliggende plan tot die categorie. Het transformeren van de huidige kantoorfunctie in dit gebied naar een combinatie van wonen, werken en verblijven moet worden gezien als een normale ontwikkeling in een binnenstedelijke omgeving. In het geval van zo’n ontwikkeling is niet zo snel sprake van een te grote aantasting van privacy, bezonning en uitzicht. Enig verlies van privacy en uitzicht behoort, wanneer gebouwd wordt in een stedelijke omgeving met een hoge bebouwingsdichtheid, tot het normale maatschappelijke risico.

Bovendien bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS)8 ook geen blijvend recht op vrij uitzicht. Ten slotte is nog van belang dat met reclamante afspraken zijn gemaakt dat zij vroegtijdig wordt betrokken op het moment dat het bouwplan naast haar woning wordt opgepakt. Met alle uitgevoerde onderzoeken, de opzet van het plan naast haar woning en de gemaakte afspraken zijn haar belangen voldoende en zorgvuldig geborgd. Conclusie Unieke zienswijze 2 geeft, gelet op vorenstaande overwegingen, geen aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het TAM-omgevingsplan.

8 Zie onder meer ABRvS, 3 januari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:4 en ABRvS, 20 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1159 (r.o. 10).

13

Unieke zienswijze 3:

Bewoner te Leidschendam

Inhoud van de zienswijze Reclamante is het niet eens met de grootschalige ontwikkeling nabij haar woning en voert daartoe de volgende argumenten aan: 1. Reclamante heeft in 2022 al een zienswijze ingediend maar daar geen reactie op ontvangen; 2. Reclamante is het niet eens met de bouw van een flat van 30 meter hoog schuin achter haar woning, omdat: a. zij zonnepanelen op de woning heeft; b. de afspraak in 2018 was dat dit gebied groen zou blijven; c.

in het gebied boomvalken voorkomen die beschermd zijn;

d. de overgang naar de Oude Bleijk afgesloten moet worden om parkeren in de wijk te voorkomen; e. de ontwikkeling waardevermindering van de woning zal veroorzaken; f.

de verkeersbewegingen vanwege de nieuwe ontwikkeling geluidsoverlast zullen veroorzaken.

3. De laatste afspraak met bewoners was dat er 750 woningen zouden komen, dat aantal is nu verhoogd naar 1.000 woningen en daarvoor is ook subsidie aangevraagd, dit alles zonder bewoners te informeren. Dat vindt reclamante niet open en eerlijk naar bewoners toe; 4. Reclamante is het er niet mee eens dat zienswijzen niet per email en alleen schriftelijk konden worden ingediend, dat beperkt volgens reclamante de toegankelijkheid van de overheid. Reclamante wil serieus genomen worden en een reactie ontvangen op de zienswijze; 5. Reclamante vraagt om lokaal maatwerk toe te passen voor huurders én kopers van de nieuw te bouwen woningen. Er zou een minimale inschrijfduur in de BRP van 5 jaar moeten gelden; 6. Ondernemers die bedrijfsruimte huren in het plangebied wisten dat dit tijdelijk was en eisen nu ten onrechte wel heel veel. Beantwoording van de zienswijze Onderdeel 1: Volgens reclamante heeft zij in 2022 al een zienswijze ingediend, maar daar geen reactie op ontvangen. Het nu voorliggende TAM-omgevingsplan is het eerste ontwerpbesluit waarover zienswijzen konden worden ingediend. De eerdere ‘ruimtelijke’ besluitvorming voor Overgoo bestond uit het vaststellen van: •

de Businesscase sociale woningbouw (raadsbesluit van 5 juli 2016, Verseon-nummer 1604595);

•

de Ontwikkelvisie (raadsbesluit van 21 mei 2019, iBabs-nummer 861);

•

het Ontwikkelkader (raadsbesluit van 5 oktober 2021, iBabs-nummer 1536);

•

het Stedenbouwkundig Plan en Programma (raadsbesluit van 16 januari 2024, iBabs-nummer 3513).

Bij de voorbereiding van het Ontwikkelkader bestond twee keer de mogelijkheid tijdens een informatiebijeenkomst een inspraakreactie in te dienen. Alle ontvangen reacties zijn destijds beantwoord. De reacties en beantwoording daarvan zijn gedeeld met de mensen die bij de

14

bijeenkomsten aanwezig waren en ook online gedeeld 9. Verder wordt verwezen naar paragraaf 6.1 en de daarbij horende bijlage van de plantoelichting. Daarin wordt uitvoerig ingegaan op het participatieproces tot aan het in procedure brengen van het TAM-omgevingsplan. Andere documenten dan het TAM-omgevingsplan zijn niet als ontwerp ter inzage gelegd voor het indienen van zienswijzen. Zij lenen zich daar ook niet voor, omdat er daarvoor geen formele wettelijke grondslag of voorbereidingsprocedure geldt. Hoe dan ook, dit onderdeel gaat inhoudelijk niet over het nu voorliggende TAM-omgevingsplan. Onderdeel 2: Reclamante heeft bezwaar tegen de bouw van een 30 meter hoog bouwvolume schuin achter haar woning. Zij geeft een aantal redenen waarom zij tegen een dergelijke bouwhoogte is. Zonnepanelen Reclamante vreest dat door zo hoge bebouwing mogelijk te maken haar zonnepanelen minder energie zullen opwekken. De zonnepanelen bevinden zich in het naar Overgoo gekeerde dakvlak van de woning De vrees voor nadelige effecten van het plan of de effectiviteit van de zonnepanelen op de woning van reclamant is begrijpelijk. Bij de planvorming is verder in een vroegtijdig stadium sprake geweest van aanpassingen in de beoogde bouwmassa’s, juist om negatieve effecten van de herontwikkeling op de bezonning van omliggende percelen zo minimaal mogelijk te houden.

Juist de hoogste beoogde bouwvolumes liggen ook niet aan de kant van de Oude Bleijk, maar aan de kant van de Noordelijke Verbindingsweg. Voor het TAM-omgevingsplan zijn vervolgens de bezonningseffecten van het plan onderzocht10. Er zijn geen wettelijke normen voor de bezonning van woningen. Daarom is voor de beoordeling van de bezonningseffecten gebruik gemaakt van de zogenoemde ‘lichte TNO-norm’ om te zorgen dat ruimtelijke ingrepen de bezonning van bestaande woningen niet te veel aantasten. Deze norm wordt in den lande veel gebruikt en is ook in de jurisprudentie geaccepteerd als een passende methodiek. In het onderzoek is de bezonning beoordeeld op de gevels van de bestaande woningen, waarbij de bezonning van voor-, achter- en zijgevels opgeteld wordt. De berekeningen zijn gemaakt voor de maatgevende data 21 juni (langste dag), 21 augustus en 21 oktober. Deze data leveren een representatief beeld op voor het gehele jaar. In Bijlage 1 van het bezonningsrapport zijn de effecten van het plan bij de woning van reclamante te zien. Op twee van de drie maatgevende momenten is geen sprake van een afname van de bezonningsduur. Alleen op het maatgevende moment 21 oktober is sprake van een zeer beperkte afname van de bezonning. Ook dan wordt echter nog steeds voldaan aan de bezonningscriteria volgens de lichte TNO-norm.

Wat betekent dit voor reclamante? Er kan op bepaalde momenten van de dag sprake zijn van een kleine afname van de bezonning van haar woning en tuin. Dat is niet helemaal uit te sluiten. Die afname van de bezonning zal echter zo beperkt zijn, dat dit voldoet aan de lichte TNO-norm. Volgens de rechtspraak is er daarom naar objectieve maatstaven sprake van een aanvaardbare 9 Zie: Q&A Informatiebijeenkomst 1 juli 2021 en Q&A Informatiebijeenkomst 7 september 2021 10 Zie Bijlage 14 bij de toelichting: “Herontwikkeling Overgoo – Fleetpark Leidschendam-Voorburg, Bezonningsonderzoek

(Peutz, 29 oktober 2024)”.

15

bezonningssituatie, ook na het uitvoeren van de beoogde plannen. En daarom is ook aannemelijk dat zich geen onaanvaardbaar verlies van effectiviteit van de zonnepanelen zal voordoen. Afspraak in 2018 dat plandeel groen zou blijven Reclamante verwijst naar een afspraak uit 2018 dat dit plandeel groen zou blijven. Niet duidelijk is op welke afspraak tussen welke partijen reclamant doelt. Op 5 juli 2016 heeft de raad de ‘Businesscase sociale woningbouw’ vastgesteld 11 waarin Overgoo is aangewezen als één van de locaties waar nieuwe sociale huurwoningen gebouwd zouden moeten worden. De voorbereiding van de gebiedsontwikkeling Overgoo is gestart in december 2017. In mei 2019 heeft de raad de Ontwikkelvisie vastgesteld. In deze Ontwikkelvisie is het gebiedsconcept met 6 ontwikkelvelden vastgelegd, dat grofweg nog altijd de basis vormt voor het nu voorliggende TAM-omgevingsplan. Noch in de Ontwikkelvisie, noch in de daaropvolgende kaderstellende documenten (Ontwikkelkader, Stedenbouwkundig Plan) is vastgelegd of wordt de suggestie gewekt dat het deelgebied waar reclamante naar verwijst onbebouwd zou blijven. Integendeel, dit deelgebied is altijd in beeld geweest voor het realiseren van bebouwing.

Die fungeert mede door een grotere maximale bouwhoogte ook als afscherming voor het geluid vanwege de N14 en Noordelijke Verbindingsweg voor de achtergelegen (nieuwe maar ook bestaande) lagere bebouwing. Aanwezigheid beschermde boomvalken Reclamante verwijst naar de aanwezigheid van beschermde boomvalken in het plangebied. De betrokkenheid van reclamante bij de in het plangebied aanwezige flora & fauna en de mogelijke effecten daarop van het plan wordt gewaardeerd. Er is ook onderzoek gedaan naar de mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten. Bij de voorbereiding van het voorliggende TAMomgevingsplan is in 2018 een ecologische quickscan uitgevoerd12, gevolgd door een nader ecologisch onderzoek13 in 2024. Uit deze onderzoeken is niet naar voren gekomen dat de boomvalk voorkomt in het plangebied, of dat het plangebied specifiek geschikt is als habitat voor deze roofvogel. Uit algemeen beschikbare informatie over de waarneming van vogelsoorten 14 komt ook niet naar voren dat de boomvalk in of in de directe omgeving van het plangebied voorkomt. Het is daarom onduidelijk waarop reclamante de stelling, dat de beschermde boomvalk in het plangebied zou leven, baseert. Dat neemt niet weg dat in theorie de kans bestaat dat de boomvalk (delen van) het plangebied gebruikt, bijvoorbeeld om te foerageren of als broedgebied.

Wanneer dat toch het geval blijkt, dan zullen alle noodzakelijke vergunningen worden aangevraagd en alle vereiste maatregelen worden genomen om negatieve effecten voor de boomvalk te voorkomen of beperken. Dat alles in overeenstemming met de geldende wettelijke regels voor de bescherming van soorten en habitats. Er is echter geen sprake van een belemmering voor de vaststelling van het voorliggende TAMomgevingsplan. Afsluiten overgang Oude Bleijk om parkeren in wijk te voorkomen Reclamante is van mening dat de overgang tussen het plangebied en de Oude Bleijk, waar zij woont, dicht zou moeten. Dat zou voorkomen dat bewoners en bezoekers van de nieuwe woningen en overige functies in Overgoo in de Oude Bleijk komen parkeren. 11 Zie: Raadsvoorstel Businesscase sociale woningbouw (1604587). 12 “Fleetpark te Leidschendam – Toetsing in het kader van de natuurwetgeving (Van der Goes en Groot, 7 september 2018)”. 13 “Fleetpark te Leidschendam – Inventarisatie beschermde soorten in het kader van de natuurwetgeving (Van der Goes en

Groot, 22 oktober 2024)”. 14 Zie: Boomvalk - Falco subbuteo - Waarneming.nl

16

Deze wens van reclamante is begrijpelijk. Het is ook niet de bedoeling dat gebruikers van Overgoo na de herontwikkeling de omliggende wijken gebruiken om te parkeren. Het plangebied moet zo zijn ingericht dat het in zijn eigen parkeerbehoefte kan voorzien. Zie daarover ook paragraaf 4.4 van de plantoelichting. En overigens voorzien de plannen voor de herontwikkeling van Overgoo niet in een verbinding tussen het plangebied en de omliggende buurten voor gemotoriseerd verkeer. Alleen een fietsroute en wandelpaden die de Zeeheldenwijk, Overgoo en de Oude Bleijk verbinden is volgens deze plannen wenselijk. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over een ondersteunend parkeerregime (zoals bijvoorbeeld een blauwe zone) dat ongewenst parkeergedrag in het plangebied zelf, maar ook in de omliggende wijken voorkomt. In zoverre komen de plannen voor de herontwikkeling al tegemoet aan deze wens van reclamante. Het voorliggende TAM-omgevingsplan maakt juridisch-planologisch mogelijk, dat bepaalde functies (zoals wonen, werkfuncties of maatschappelijke voorzieningen) worden toegelaten. Daarnaast legt het TAM-omgevingsplan vast welke maximale maten voor te realiseren bebouwing moeten worden aangehouden en (globaal) waar er gebouwd mag worden.

Wat het TAM-omgevingsplan echter níet kan regelen is de uiteindelijke feitelijke inrichting van het plangebied, zoals het al of niet maken van een verbinding tussen het plangebied en bestaande omliggende wijken, of de categorieën (weg)gebruikers die van zo’n verbinding gebruik mogen maken. Daarvoor zijn andere regelingen geëigend, zoals bijvoorbeeld de Wegenverkeerswet en het Reglement Verkeersregels en Verkeerstekens. De wettelijke grondslag, waarop een TAM-omgevingsplan is gebaseerd, maakt het echter onmogelijk dat plan hiervoor te gebruiken. Verder is nog relevant dat niet alleen omwonenden van het plangebied, maar ook de ontwikkelende partijen er belang bij hebben dat het parkeren zoveel mogelijk plaatsvindt in het plangebied zelf. De beoogde ontwikkeling moet voor wat betreft het aantal aan te leggen parkeerplaatsen voldoen aan de gemeentelijke Nota parkeernormen. Het maken van gebouwde parkeervoorzieningen is zeer kostbaar en alleen haalbaar als die parkeerplaatsen ook worden gebruikt. Het leeg laten staan van zulke parkeervoorzieningen is dan ook economisch zeer nadelig voor de beoogde ontwikkeling. Ook vanuit dat belang wordt het parkeren in de omliggende wijken daarom op geen enkele manier gestimuleerd of gemakkelijk gemaakt.

Waardevermindering woning Reclamante vreest dat als gevolg van het (uitvoeren van het) TAM-omgevingsplan, en met name de maximale bouwhoogte van 30 meter, haar woning minder waard zal worden. Op basis van het oude bestemmingsplan “Herstelbesluit bestemmingsplan Stedelijk” ligt het dichtst bij de woning van reclamante gelegen bouwvlak op een afstand van 60 m. vanaf de woning. De binnen dat bouwvlak maximaal toegestane bouwhoogte ligt tussen de 17,5 en 20 m. Op grond van het voorliggende TAM-omgevingsplan bedraagt de afstand tussen de woning en het daar dichtstbij gelegen bouwvlak 55 meter. De maximale bouwhoogte binnen dat bouwvlak bedraagt 18-21 m. Een grotere bouwhoogte, waaronder de 30 m. waaraan reclamante refereert, is pas op een afstand van ongeveer 125 m. vanaf de woning van reclamante mogelijk. De verschillen tussen het oude en het beoogde nieuwe planologische regime zijn, zeker gezien de ligging binnen bestaand en intensief bebouwd stedelijk gebied, relatief zodanig beperkt dat een waarde verminderend effect op de woning van reclamante niet op voorhand voorzienbaar is. Mocht 17

dat echter toch het geval blijken te zijn, dan kan reclamante een beroep doen op een vergoeding in de vorm van nadeelcompensatie op grond van Afdeling 15.1 van de Omgevingswet. Geluidsoverlast vanwege verkeer van en naar Overgoo Reclamante vreest na verwezenlijking van het plan geluidsoverlast te zullen ervaren door het komen en gaan van auto’s en mensen van en naar Overgoo. Op zichzelf bezien is deze vrees van reclamante begrijpelijk. Het karakter van Overgoo verandert van een steeds minder goed functionerende kantoorlocatie met de nodige leegstand naar een woon-, werk- en verblijfsgebied met een relatief hoge functionele - en bebouwingsdichtheid. Die verandering zal niet ongemerkt aan de bestaande omgeving voorbijgaan. Het is echter, gelet op de uitkomsten van het voor het plan uitgevoerde akoestisch onderzoek 15 maar ook gezien de gemeentelijke geluidskaarten 16niet aannemelijk dat de verkeersbewegingen van en naar het plangebied Overgoo (extra) geluidsoverlast voor reclamante zullen veroorzaken. Dat komt omdat het geluid van het wegverkeer op de A4, de N14 en de Noordelijke Verbindingsweg hier zowel in de bestaande als in de met het plan mogelijk gemaakte nieuwe situatie maatgevend is voor de geluidbelasting op de gevel van de woning van reclamante.

Het (extra) geluid van het bestemmingsverkeer van en naar Overgoo gaat op in de geluidbelasting vanwege deze drie wegen en zal niet als afzonderlijke geluidbelasting op omliggende woningen te identificeren zijn. Onderdeel 3: Reclamante stelt dat “de laatste afspraak 750 woningen was”. Er is nu, zonder de omwonenden daarvan op de hoogte te stellen, sprake van 1.000 woningen. Reclamante vindt dat kwalijk en verwijt de gemeente niet open, eerlijk en transparant te zijn. Het is niet duidelijk op welke afspraak over 750 woningen reclamante zich hier beroept. Feit is dat het beoogde programma in de loop der jaren gewijzigd is, waarbij het aantal nieuw te bouwen woningen stapsgewijs is toegenomen. In de in mei 2019 vastgestelde Ontwikkelvisie zijn alleen de grote lijnen en uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling beschreven, maar is geen concreet woningbouwprogramma benoemd. Bij de vaststelling van het Ontwikkelkader in oktober 2021 is beschreven dat er, op basis van een maximum bruto vloeroppervlak van 95.000 m2 en een verhouding tussen wonen en werken van ca. 74% vs. 24%, ruimte is voor een programma van circa 700 woningen.

Bij de vaststelling van het Stedenbouwkundig Plan & Programma in januari 2024 is toegelicht dat er, door het vertrek van een grote huurder uit het kantorenpark, extra ruimte voor woningen is ontstaan en dat uiteindelijk werd uitgegaan van een programma van circa 975 woningen. Zowel deze kaderstellende documenten zelf als het proces waarin deze zijn voorbereid zijn steeds open en transparant gedeeld, zowel specifiek met stakeholders als via onder meer de gemeentelijke website. Daarnaast is de omgeving actief geïnformeerd en betrokken bij de voorbereiding van het Stedenbouwkundig Plan en het Programma, onder door middel van een goed bezochte inloopbijeenkomst in november 2023. Zie ook paragraaf 6.1 van de plantoelichting en het als bijlage daarbij opgenomen participatieverslag.

15 “Herontwikkeling Overgoo – Fleetpark Leidschendam-Voorburg, Onderzoek naar het geluid ten gevolge van weg- en

spoorwegverkeer (Peutz, 3 juni 2025)”. 16 Zie: https://www.lv.nl/geluidskaarten

18

Het nu voorliggende TAM-omgevingsplan voorziet in 975 woningen en is daarmee in overeenstemming met het eerder vastgestelde Stedenbouwkundig Plan. Kijkend naar de voorbereiding van dat Stedenbouwkundig Plan en de eerder voor de gebiedsontwikkeling van Overgoo genomen besluiten, kan niet gesteld worden dat omwonenden en andere stakeholders onvoldoende zijn ingelicht over het beoogde programma. Van onvoldoende openheid en transparantie is geen sprake. Onderdeel 4: Reclamante is het er niet mee eens dat een zienswijze niet per email kan worden ingediend. Dit beperkt de makkelijke toegankelijkheid van de overheid. Bovendien wil reclamante serieus genomen worden. Een gemeente mag zelf bepalen of al of niet de mogelijkheid wordt geboden om zienswijzen over (bijvoorbeeld) het ontwerp van een omgevingsplan per email in te dienen. Er bestaat voor gemeenten geen verplichting om de mogelijkheid van het indienen van zienswijzen per email te bieden. De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft, in overeenstemming met deze beleidsvrijheid, voor zienswijzen over ontwerpen van ruimtelijke plannen ‘de elektronische weg’ niet opengesteld. Daarvoor zijn meerdere redenen, maar de belangrijkste (op basis van eerdere ervaringen) zijn: •

dat zienswijzen die per email zijn ingediend in te veel gevallen niet zijn ondertekend en geen NAW- en/of andere voor de behandeling daarvan relevante gegevens bevatten;

•

dat reclamanten in te veel gevallen geen gebruik maken van het expliciet voor het indienen van zienswijzen opgegeven mailadres, maar zienswijzen via allerlei verschillende digitale kanalen indienen waardoor het vrijwel onmogelijk is een sluitend overzicht te krijgen over wie welke zienswijze op welk moment heeft ingediend.

Dit bemoeilijkt een adequate afhandeling, beantwoording en verwerking van zienswijzen en heeft daarmee een negatief effect op de zorgvuldigheid waarmee een uiteindelijk te nemen besluit wordt voorbereid. Daarom wordt bij omgevingsplannen het indienen van zienswijzen per email vooralsnog uitgesloten. Dat is ook in de kennisgeving van de terinzagelegging van het ontwerp van het voorliggende TAM-omgevingsplan17 expliciet aangegeven. Dat reclamante er de voorkeur aan geeft een zienswijze per email te kunnen indienen is begrijpelijk, maar de nadelen daarvan zijn nog te zwaarwegend in juridische procedures als deze. En reclamante heeft op tijd een schriftelijke en onderbouwde zienswijze ingediend. De inhoud daarvan wordt bij de besluitvorming over het voorliggende TAM-omgevingsplan betrokken. Reclamante is dus niet benadeeld of beperkt in haar rechten en mogelijkheden. De beantwoording en afweging van de zienswijze van reclamante, zoals die hier in de voorliggende zienswijzennota is opgenomen, wordt betrokken bij de besluitvorming over het TAM-omgevingsplan door de raad. Voorafgaand aan die besluitvorming ontvangt reclamante de voorgestelde afweging en beantwoording. Zij kan ook inspreken tijdens de behandeling van het raadsvoorstel hierover in de commissie Omgeving.

Daarmee wordt tegemoetgekomen aan de wens van reclamante om serieus te worden genomen en een reactie op haar ingediende zienswijze te ontvangen. Hoe dan ook, dit onderdeel gaat inhoudelijk niet over het nu voorliggende TAM-omgevingsplan.

17 Zie: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-446066.pdf

19

Onderdeel 5: Reclamante vraagt om lokaal maatwerk voor huurders en kopers, waarbij een minimale inschrijfduur van 5 jaar in de BRP gehanteerd zou moeten worden. De zienswijze heeft geen betrekking op het ontwerp van het voorliggende TAM-omgevingsplan. Voor zover de zienswijze gaat over onderwerpen, die met het TAM-omgevingsplan (kunnen) worden geregeld, wordt de inhoud van de zienswijze meegenomen in de besluitvorming over de vaststelling van dat TAM-omgevingsplan. De feitelijke verdeling en toewijzing van woonruimte is echter een onderwerp, dat volledig buiten de reikwijdte van het TAM-omgevingsplan ligt. In zoverre raakt de zienswijze daarom niet aan het TAM-omgevingsplan. Wel kan het volgende worden toegelicht. Voor wat betreft de sociale huurwoningen die in het plangebied worden gerealiseerd geldt dat deze naar verwachting door de in Leidschendam-Voorburg actieve woningcorporaties zullen worden verhuurd. De toewijzing van deze woningen gebeurt via het regionale systeem Woonnet Haaglanden18. Dit is hoe de verdeling van (sociale) woonruimte in Haaglanden regionaal is geregeld en daarbij worden ook de ‘Spelregels Woonruimteverdeling’ en de ‘Inschrijfvoorwaarden’ die regionaal zijn vastgelegd toegepast. Daarnaast gelden voor sociale en middenhuur woningen de bepalingen van de gemeentelijke Huisvestingsverordening19.

Verder is tussen de gemeente en de ontwikkelende partijen voor de middendure huur privaatrechtelijk het volgende overeengekomen: •

Naast de toepassing van de Richtlijn Woningtoewijzing, wordt voor minimaal 50% van de woningen een voorrangspositie gehanteerd aan doorstromers uit sociale huurwoningen en aan inwoners van de gemeente Leidschendam-Voorburg;

•

Partijen komen eveneens een voorrangspositie overeen voor bewoners die een eengezinswoning achterlaten in een omliggende buurt, zoals doch niet uitsluitend de Oude Bleijk.”

Bij de toewijzing van woningen in Overgoo zullen, voor zover van toepassing, deze regels en afspraken integraal gebruikt worden. Of er verdergaande mogelijkheden zijn voor ‘lokaal maatwerk’ zoals reclamante vraagt kan nader onderzocht worden. Dat staat echter los van de besluitvorming over het TAM-omgevingsplan. Hoe dan ook, dit onderdeel gaat inhoudelijk niet over het nu voorliggende TAM-omgevingsplan. Onderdeel 6: Reclamante wijst erop dat ondernemers, die bedrijfsruimte in het plangebied huren, wisten dat dit een tijdelijke situatie zou zijn. Volgens reclamante “eisen zij wel veel onterecht”. Het klopt dat voor alle betrokkenen al geruime tijd duidelijk is dat huur van bestaande bedrijfsruimte in Overgoo tijdelijk is en zal eindigen wanneer de uitvoering van de herontwikkeling van het gebied start. Daarover heeft nooit enig misverstand bestaan. Het is echter onduidelijk wat reclamante bedoelt met de stelling dat de ondernemers in het gebied onterecht veel eisen.

18 Zie: https://woonnet-haaglanden.nl 19 Huisvestingsverordening Leidschendam-Voorburg 2023 | Lokale wet- en regelgeving

20

Het voorliggende TAM-omgevingsplan is gebaseerd op de eerder door de raad genomen randvoorwaardelijke besluiten: de Ontwikkelvisie, het Ontwikkelkader en het Stedenbouwkundig Plan. Zowel de kaders voor de inrichting van het plangebied als het beoogde programma zijn het resultaat van een ruimtelijke en functionele analyse. Het realiseren van niet alleen woningen, maar ook van een economisch programma is volledig in overeenstemming met (en wordt zelfs vereist door) het gemeentelijk beleid. Dat beleid is vastgelegd in diverse door de raad vastgestelde beleidsdocumenten zoals bijvoorbeeld de ‘Bouwsteen economie & bedrijvigheid’ 20 en de ‘Omgevingsvisie LeidschendamVoorburg 2050’21. Dat een deel van dit economisch programma gedacht is om de nu nog bestaande maar als onderdeel van de herontwikkeling te slopen bedrijfsverzamelfunctie te vervangen, volgt ook primair uit dit beleid. Conclusie Unieke zienswijze 3 geeft, gelet op vorenstaande overwegingen, geen aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het TAM-omgevingsplan.

20 Raadsbesluit 10 november 2021, iBabs-nummer 2221, zie: Document lv - 2221 Bouwsteen economie en bedrijvigheid.pdf -

iBabs Publieksportaal 21 Raadsbesluit 3 maart 2026, iBabs-nummer 4060, zie: Document lv - 4060 Bijlage 1 Omgevingsvisie Leidschendam-Voorburg 2050 - iBabs Publieksportaal

21

Unieke zienswijze 4:

Bewoner te Leidschendam

Inhoud van de zienswijze Reclamant spreekt zijn waardering uit voor de ambities die spreken uit het project Overgoo en de beoogde programmering en inrichting in de nieuwe situatie. Reclamant geeft in zijn zienswijze de volgende aandachtspunten mee om het plan nog verder te kunnen versterken: 1. Behoud waardevol (bestaand) groen; •

Behoud de bomenrij aan de noordoostzijde van het plangebied;

•

Bescherm de groen-blauwe corridor langs de Goowetering;

•

Behoud de imker voor het plangebied.

2. Ga slim om met de sterke toename van de bevolkingsdichtheid: •

Autogebruik ontmoedigen lukt alleen als alternatieven écht goed zijn;

•

Parkeerdruk: Minder autogebruik betekent niet automatisch minder autobezit;

•

Laat tuinen zoveel mogelijk onverhard;

•

Bescherm bestaande woonstraten tegen extra verkeersdruk.

Beantwoording van de zienswijze De positieve blik van reclamant op de beoogde herontwikkeling van Overgoo, maar ook de punten die reclamant in de zienswijze aandraagt om tot een nog betere toekomstige situatie te komen, worden zeer gewaardeerd. Onderdeel 1: Reclamant vraagt om waardevol groen voor het plangebied te behouden. Hij draagt daarvoor een drietal concrete suggesties aan: Behoud van de bestaande bomenrij aan de noordoostelijke grens van het plangebied Reclamant vraagt om de bestaande bomenrij aan de noordoostelijke grens van het plangebied te behouden. De rij hoge bomen is bepalend voor het groene karakter van het gebied. Verwijdering van de bomenrij zou neerkomen op het verloren gaan van dit groene karakter. Aangenomen wordt dat reclamant hierbij de in de hierna opgenomen afbeelding aangegeven bomenrij bedoelt:

22

Bij de verdere uitwerking en detaillering van het bouw- en inrichtingsplan voor het plangebied wordt ingezet op het waar mogelijk rekening houden met en zo goed mogelijk inpassen van deze bomenrij. Wanneer dat niet haalbaar is, dan zal de groene kwaliteit waar deze bomenrij voor zorgt op een andere manier teruggebracht worden in (dit deel van) het plangebied. Bescherming van de groen-blauwe corridor langs de Goowetering Reclamant vraagt aandacht voor de groen-blauwe zone langs de Goowetering, waar onder andere ijsvogels voorkomen. Hij stelt, om aantasting van het leefgebied van deze ijsvogels te voorkomen, voor om de geplande wandelbrug over de Goowetering niet te realiseren en in plaats daarvan van de bestaande weg Overgoo ter hoogte van de Goowetering een aantrekkelijke, autoluwe fiets- en wandelbrug te maken. Het voorliggende TAM-omgevingsplan maakt de aanleg van bruggen mogelijk in elk van de opgenomen bestemmingen ‘Gemengd’, ‘Groen’, ‘Verkeer – Verblijfsgebied' en ‘Water’. Het plan schrijft echter niet voor dat er een brug móet komen en waar die geplaatst zou moeten worden. De uiteindelijke plaats, vorm en inrichting van bruggen en andere infrastructurele voorzieningen is primair een ontwerp- en uitvoeringsvraagstuk, dat op een later moment in het planvormingsproces thuishoort en niet in de juridisch-planologische procedure rond het TAM-omgevingsplan.

De suggestie van reclamant zal in het in een volgende fase, op basis van het TAM-omgevingsplan, uit te werken inrichtingsplan worden afgewogen want de redenen die reclamant daarvoor aanvoert zijn begrijpelijk. Over het concept van dat inrichtingsplan zal ook nog participatie plaatsvinden, waar reclamant van harte welkom is om ook daarover weer zijn inbreng te leveren. De keuze voor de uiteindelijke feitelijke inrichting wordt echter niet nu al gemaakt. Behoud van de imker in het plangebied, hetzij op de huidige hetzij op een alternatieve locatie Reclamant vraagt om de imker, die in het gebied actief is, te behouden voor het plangebied. Kan dat niet op de huidige locatie, dan vraagt reclamant om een alternatieve plek in het plangebied te onderzoeken. Het behoud van de imkerij voor het plangebied wordt zeker toegejuicht, maar dit is een onderwerp dat niet door middel van het TAM-omgevingsplan kan worden geregeld. De mogelijkheden voor het behouden van de imkerij zullen in samenspraak met de betrokken imker worden onderzocht. Wanneer de inrichting van het plangebied meer concreet is uitgewerkt, kan ook beter beoordeeld worden of en waar hiervoor ruimte kan worden gevonden die ook passend is voor de imkerij zelf. Een aanpassing van het TAM-omgevingsplan is hiervoor echter hoe dan ook niet nodig.