3713 - Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Vlietweg 3 & 8a def

Dit neemt niet weg dat wel degelijk alle belangen van eigenaren en belanghebbenden bij de planvorming zijn betrokken en dat dit heeft geleid tot verbeteringen in het bouwplan 1828 en de inpassing daarvan in de omgeving. Zie verder ook onder B4.1. Met betrekking tot de stelling dat het plan leidt tot verlies aan werkgelegenheid omdat parkeerplaatsen verloren zullen gaan kan worden opgemerkt dat dit onjuist is. Volgens de Nota Parkeernormen 2023 zouden ten behoeve van het bouwplan totaal 44,5 parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. Inclusief 3 parkeerplaatsen voor deelauto’s en de vervangende 7 vervallen parkeerplaatsen bedraagt de totale parkeerbehoefte 55 parkeerplaatsen. Er worden 58 parkeerplaatsen aangelegd. Alle parkeerplaatsen worden openbaar waardoor dubbelgebruik mogelijk is. Voor de volledige onderbouwing en berekening ten aanzien van parkeren wordt verwezen naar de beantwoording onder onderdeel d. van zienswijze 1. Deze beantwoording moet geacht worden hier integraal te zijn ingevoegd. Om tegemoet te komen aan de wensen vanuit de omgeving in relatie tot extra parkeergelegenheid, voorziet het plan bovendien in de aanleg van 3 extra parkeerplaatsen waarmee het totaal zoals gezegd op 58 parkeerplaatsen komt. Er is dan redelijkerwijs ook geen sprake van voorzienbaar verlies van werkgelegenheid doordat er in de nieuwe situatie minder parkeervoorzieningen zouden zijn. 18

In reactie op het verzoek van indiener om een totaalvisie op te stellen, kan worden opgemerkt dat bouwprojecten altijd een effect hebben op de directe omgeving; zeker in stedelijk gebied. Aangezien de stedenbouwkundige en architectonische eenheid per locatie verschillen, heeft de gemeente zich tot doel gesteld om de ruimtelijke ontwikkeling van een gebied altijd in zijn geheel te overzien. Ondanks dat het perceel Vlietweg 3 geen deel uitmaakt van het plangebied Overgoo, vormt het wel een verbindende schakel tussen Overgoo naar het historische centrumgebied van Leidschendam. In dat opzicht vormt het gebied ‘de opmaat of het sluitstuk’ van de ontwikkeling in Overgoo. Ondanks dat het plangebied Vlietweg 3 dus niet tot het plangebied Overgoo behoort, wordt het plan om praktische redenen wel in hetzelfde gemeentelijke projectteam besproken, omdat hierbij vanuit dezelfde vakinhoudelijke disciplines wordt geadviseerd. Dit draagt bovendien bij aan een gebiedsbrede advisering met betrekking tot de effecten van het plan op de stedenbouwkundige en architectonische eenheid in het gebied. Er wordt geen aanleiding gezien om een nieuwe of aanvullende gebiedsvisie op te (laten) stellen. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan.

19

Zienswijze 09, Inwoner te LEIDSCHENDAM Onderdeel a: Indiener verzoekt om de belangen van bewoners te respecteren en te handelen in lijn met wet- en regelgeving en het door de gemeente vastgestelde beleid. Indiener vindt het bouwplan te groot en vreest voor gezondheidsrisico’s en waarschuwt voor financiële- en gevolgrisico’s. Reactie onderdeel a: het plan 1828 ziet op het realiseren van 138 betaalbare woningen voor jongeren. Gelet op de grote behoefte aan dergelijke woningen, laat de gemeente dit belang zwaar wegen. Als onderdeel van de planvorming is een zorgvuldig participatietraject doorlopen waarin planaanpassingen zijn gedaan om waar mogelijk aan wensen en zorgen vanuit de omgeving tegemoet te komen. Dit proces heeft geleid tot verbeteringen in het bouwplan 1828 en de inpassing daarvan in de omgeving. Zie verder ook onder B4.1. Alle noodzakelijke onderzoeken met betrekking tot een gezonde leefomgeving worden uitgevoerd. Daarmee kan worden aangenomen dat een gezonde leefomgeving wordt behouden. De financiële risico’s van het plan komen voor rekening van initiatiefnemer. Tussen de gemeente en initiatiefnemer zijn bovendien afspraken gemaakt over kostenverhaal en eventuele planschade.

Onderdeel b: Indiener vraagt om uit te gaan van de parkeernormen uit het recent door de gemeente vastgestelde parkeerbeleid, waarbij op eigen terrein moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Tevens verzoekt indiener om ten minste 10 laadpalen in het plan op te nemen voor het laden van elektrische auto’s. Ook de deelauto’s zouden naar mening van indiener verplicht elektrisch moeten zijn. Indiener stelt zich daarbij het op het standpunt dat het niet mogelijk is om laadpunten te realiseren op verontreinigde grond. Voorts verzoekt indiener om parkeerplaatsen aan te leggen achter Vlietweg 2 /2A. Reactie onderdeel b: In de eerste plaats wordt verwezen naar de beantwoording onder onderdeel d. van zienswijze 1. Deze beantwoording moet geacht worden hier integraal te zijn ingevoegd. Vanuit de wens om elektrisch rijden te stimuleren, zijn in de Nota Parkeernormen 2023 nadere regels gesteld met betrekking tot elektrische voertuigen. Bij nieuwe woningbouwontwikkelingen met een parkeereis van minimaal 10 plaatsen moet daarom 100% van de plaatsen EV-ready zijn. Dat houdt in dat de ondergrondse infrastructuur en elektra wordt aangelegd bij elke parkeerplaats zodat er laadpunten gerealiseerd kunnen worden als er behoefte ontstaat. De realisatie van laadpunten op eigen terrein is een taak van initiatiefnemer.

Laadpunten in de openbare ruimte zijn de verantwoordelijkheid van de gemeente. Afspraken hierover zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst. De gemeente heeft geen beleid met betrekking het type deelauto’s, zodat hier geen eisen aan kunnen worden gesteld. Met betrekking tot het realiseren van laadpunten op verontreinigde grond kan worden opgemerkt dat kabels en leidingen in een schoon tracé dienen te worden aangelegd. In dit geval wordt de grond gesaneerd zodat de aanwezige verontreiniging geen belemmering vormt voor het trekken van kabels en leidingen. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan. Onderdeel c: Indiener spreekt zijn zorgen uit over de gezondheidsrisico’s in relatie tot de geconstateerde bodemverontreiniging en de geplande ingrepen en stelt daarbij onder meer vragen over de mate waarin de grond verontreinigd is, het verspreidingsrisico als de grond geroerd gaat worden en wie de kosten zal dragen voor het saneren. Ook vreest indiener voor schade als gevolg van werkzaamheden rondom de bentonietwand. In dit kader wijst indiener er onder verwijzing naar bronnen uit 1998 ook op dat de kans dat tijdens werkzaamheden op het gasfabriek terrein giftige stoffen (zoals cyanide) wordt aangetroffen groot zou zijn. 20

Gelet op de vermeende risico’s is indiener van mening dat het plan beter op een andere locatie gerealiseerd zou kunnen worden. De bijlagen bij de zienswijze zijn identiek aan de zienswijze van reclamant 01. Reactie onderdeel c: Ten behoeve van de herontwikkeling is met het oog op de nieuwe functie als woonlocatie een historisch en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Daarbij is tevens onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbest en PFAS in de bodem. Uit het onderzoek is gebleken dat de bovengrond over het algemeen licht verontreinigd is met zware metalen, minerale olie, PAK en/of PCB. Plaatselijk (boring 6) is de puinlaag sterk verontreinigd met lood en PCB. Deze sterke verontreiniging is aan de onderzijde afgeperkt door een kleilaag. Daarnaast is ook ter plaatse van boring 10 de bodem licht tot sterk verontreinigd. Ook hier is de verontreiniging aan de onderzijde afgeperkt door een kleilaag. De omvang van de verontreiniging in horizontale richting is voorafgaand aan de sanering door middel van onderzoek vastgesteld. Uit dit onderzoek blijkt dat de grondrug achter Nieuwstraat 2 is gerealiseerd tijdens een eerdere bodemsanering (periode 1998 – 2000). Uit de stukken van de uitgevoerde sanering blijkt dat deze grondrug bestaat uit kleiige grond van de saneringslocatie en dat deze grond in zekere mate verontreinigd kan zijn met zware metalen, PAK en minerale olie.

Deze (verontreinigde) grond is afgedekt met bentonietmatten met daarop circa 20cm drainagezand en daarop circa 40cm teelaarde. De kleiige grond zonder bijmenging is in februari 2024 aanvullend onderzocht op PAK en cyanide om te bepalen of deze partij mogelijk sterk verontreinigd is. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de kwaliteit enige heterogeniteit vertoont. De grond is over het algemeen licht verontreinigd en voldoet gemiddeld aan klasse Industrie. Alleen ter plaatse van boring 02 is in de bovenlaag sterke verontreiniging met cyanide en PAK aangetoond. De hoeveelheid sterk verontreinigde grond rond boring 02 wordt geschat op 50m³ (100m² x 0,5m). Deze grond zal apart worden ontgraven en afgevoerd naar een erkend verwerker. Algemeen geldt dat bij grondverzet op de locatie moet worden voldaan aan de instructieregels uit het aanvullingsspoor Bodem, zoals die zijn verwerkt in de Omgevingswet, het Besluit kwaliteit leefomgeving en het Besluit activiteiten leefomgeving. De provincie is bevoegd gezag voor bodemsanering en zal toezien op de juiste en zorgvuldige voorbereiding en uitvoering van de sanering. Hiermee zijn de risico’s voor de volksgezondheid voldoende inzichtelijk gemaakt en is geborgd dat sprake is van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan.

21

Zienswijze 10, Wijkvereniging Leidschendam-Zuid te LEIDSCHENDAM Onderdeel a: In de zienswijze deelt indiener de zorgen die er vanuit de wijk zijn over het beoogde bouwplan. Deze zorgen zien op de richt- en zichtlijnen in relatie tot het plan Overgoo, waarbij de bouwhoogte af zou moeten lopen van de ‘Etalage’ aan de Noordelijke Verbindingsweg naar de bebouwing aan de Schans en de Oude Bleijk. Het bouwplan zou hier ten onrechte geen rekening mee houden. Indiener wijst er daarbij op dat als de bedrijfsruimtes in de plint zouden vervallen; het gebouw minder hoog hoeft te worden. Gevraagd wordt waarom deze keuze niet is gemaakt. Reactie onderdeel a: Bouwprojecten hebben altijd een effect op de directe omgeving; zeker in stedelijk gebied. Aangezien de stedenbouwkundige en architectonische eenheid per locatie verschillen, heeft de gemeente zich tot doel gesteld om de ruimtelijke ontwikkeling van een gebied altijd in zijn geheel te overzien. De gemeenteraad laat zich bij de invulling van de verschillende locaties bovendien adviseren door ambtelijke vakspecialisten, die onder meer kijken naar de effecten van het plan op de stedenbouwkundige en architectonische eenheid in het gebied.

Het feit dat ontwikkelingen in een gebied soms los van elkaar plaatsvinden, heeft veelal te maken met het feit dat de locaties in eigendom zijn bij verschillende partijen en afzonderlijk van elkaar worden ontwikkeld. Dat betekent niet dat er geen ruimtelijke verbinding is. Toen initiatiefnemer zich meldde met het initiatief voor jongerenhuisvesting op de locatie Vlietweg, is door de gemeente gewezen op de mogelijkheden in het plan Overgoo. Planning technisch bleek het echter niet haalbaar om het plan binnen Overgoo te realiseren omdat Overgoo pas op een later moment zal worden ontwikkeld. Gelet op de grondpositie van initiatiefnemer is vervolgens een plan ontwikkeld voor de locatie Vlietweg 3. Naar aanleiding van reacties op een Omgevingsbijeenkomst in 2022 is nogmaals contact gelegd met de ontwikkelaar van Overgoo met dezelfde uitkomst. Zoals eerder door de gemeente aangegeven, vormt het plangebied Vlietweg 3 geen onderdeel van de stedenbouwkundige eenheid van de Nieuwstraat omdat het terrein Vlietweg 3 niet aan de Nieuwstraat ligt. De bebouwing aan weerszijden van de Nieuwstraat vormt wel samen een stedenbouwkundige eenheid. Ondanks dat het perceel Vlietweg 3 geen deel uitmaakt van het plangebied Overgoo, vormt het wel een verbindende schakel tussen Overgoo naar het historische centrumgebied van Leidschendam.

In dat opzicht vormt het gebied ‘de opmaat of het sluitstuk’ van de ontwikkeling in Overgoo. Ondanks dat het plangebied Vlietweg 3 dus niet tot het plangebied Overgoo behoort, wordt het plan om praktische redenen wel in hetzelfde gemeentelijke projectteam besproken omdat hierdoor sprake is van een bredere gebiedsoverstijgende advisering met betrekking tot de effecten van het plan op de stedenbouwkundige en architectonische eenheid in het gebied. Met betrekking tot de bouwhoogte kan worden opgemerkt dat het ontwikkelkader van Overgoo niet leidend is, maar dat hier wel aansluiting bij is gezocht. In het ontwikkelkader staat dat aan de zijde van de Goo tot 5 lagen mag worden gebouwd; de bebouwing direct tegenover de Vlietweg 3 mag uit 3 bouwlagen en een terugliggende 4 e bouwlaag (setback) bestaan. De bouwhoogte van Vlietweg 3 bestaat uit 4 bouwlagen en een terug liggende 5 e bouwlaag en past daarmee goed in het profiel van Overgoo. Ook voldoet het aan dezelfde eisen die gelden voor het woonblok in Overgoo. Bovendien wordt een terugliggende bouwlaag gezien als een goede manier om de uitstraling en het effect van de bouwhoogte in relatie tot de omgeving te verzachten. Een terugliggende bouwlaag zorgt voor meer bezonning en lucht in de omgeving.

De bezonningsstudie bevestigt dat de schaduwwerking in relatie tot de onderlinge afstand tot bestaande bebouwing niet tot een zodanige hinder zullen leiden dat de bouwhoogte zou moeten worden teruggebracht. Hierdoor kan namelijk een grotere bijdrage worden geleverd aan het grote tekort aan betaalbare woningen voor jongeren. In lijn met de Omgevingswet is het binnen de gemeente Leidschendam – Voorburg gebruikelijk dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor de communicatie en participatie met de omgeving. Uiteraard bestaat daarover afstemming met de gemeente. De initiatiefnemer heeft meerdere omgevingsbijeenkomsten georganiseerd. Daarnaast heeft initiatiefnemer vele individuele gesprekken gevoerd met omwonenden en andere belanghebbenden. Daarmee is de omgeving in voldoende mate 22

bij de planvorming betrokken en gehoord. Ook zijn naar aanleiding van die bijeenkomsten en gesprekken de plannen aangepast om waar mogelijk aan wensen en bezwaren van omwonenden tegemoet te komen. Het betreft de volgende doorgevoerde aanpassingen aan het bouwplan: • er zijn extra parkeerplekken toegevoegd ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp. Deze extra parkeerplekken komen op de driehoek aan de noordzijde van het gebouw en achter het Geminigebouw aan de Nieuwstraat 2. De groenstrook aan de noordzijde van het Goopad blijft intact. In de laatste versie van het plan bedraagt overigens het totale aantal te realiseren parkeerplaatsen 58. Zie hiervoor tevens de aangepaste parkeerberekeningen; • de inrit naar het perceel Vlietweg 8a wordt verplaatst en komt tussen de rotonde en het gebouw. Hierbij is de oorspronkelijk beoogde onderdoorgang in het gebouw vervallen en is het hele gebouw circa 1m verlaagd. De onderdoorgang leidde bovendien tot beperkingen qua hoogte voor de eigenaar van het perceel Vlietweg 8a; • het gebouw en de setback zijn zo ver mogelijk naar achter geschoven op het perceel.

Doordat het gebouw gaat ‘de hoek omgaat’(L-vorm), is iets meer afstand (19,5m) gecreëerd tot het gebouw van Synthese en staat het gebouw minder prominent aan de rotonde en de Vliet; • De groene buffer aan de zuidzijde is intact gebleven; de hier voorziene gezamenlijke buitenruimte voor de 1828-bewoners is in verkleinde vorm gehandhaafd.. Voor wat betreft het handhaven van de economische functie in de plint van het bouwplan wordt het volgende opgemerkt. Om Leidschendam – Voorburg richting de toekomst duurzaam vitaal te maken en te houden zijn naast nieuwe woningen ook nieuwe arbeidsplaatsen nodig. Binnen de gemeente is de aandacht vooral gericht op zakelijke dienstverlening, retail en zorg. De doelstelling is om via integrale gebiedsontwikkeling gemeentebreed ten minste 5% van het toe te voegen bouwprogramma te reserveren voor niet-wonen functies. Dit kunnen zowel economische als maatschappelijke functies zijn. Het is belangrijk om de economische functies te realiseren op plekken waar ze ook echt een meerwaarde vormen en passende mobiliteitsvormen beschikbaar zijn. Verder zet de gemeente in op behoud van werkgelegenheid op de vijf bedrijventerreinen, kleinschalige bedrijfsruimte in wijken, levendige (kern)winkelgebieden en een groen buitengebied met passende (economische en recreatieve) functies en activiteiten.

Functiemenging en het beter benutten van de bestaande ruimte is hierbij cruciaal. Het plan gaat uit van inbreiding in stedelijk gebied door sloop van een voormalige timmerfabriek. De locatie ligt op afstand (>1km) van Hoogwaardig Openbaar Vervoersknooppunten en is daarmee niet geschikt voor andere (grootschaliger) economische functies. Het plan voorziet naast ruimte voor coworking en co-living ook in 6 kleinschalige bedrijfsruimtes. Daarmee past het plan binnen de uitgangspunten zoals die zijn geformuleerd in de Bouwsteen Economie en Bedrijvigheid. Dit rechtvaardigt het handhaven van de bedrijfsruimtes in de plint. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan. Onderdeel b: Aangegeven wordt dat in Overgoo gelet op de gezondheidsnormen niet langer dan 5 jaar gewoond zou mogen worden. Gelet op de doelgroep en het per definitie het tijdelijke karakter van het verblijf in het woonconcept 1828 wordt in overweging gegeven om het bouwplan daarom in het plan Overgoo op te nemen. Reactie onderdeel b: De gezondheidsnormen waar indiener op doelt, houden verband met de geluidbelasting ter plaatse van het kantoorpand (niet geluidgevoelig gebouw) in het gebied Overgoo dat tijdelijk wordt gebruikt voor de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne.

Doordat sprake is van een tijdelijk vergunde situatie (5 jaar) waarbij het kantoor wordt gebruikt voor een woonfunctie (wel geluidgevoelig gebouw) kon toestemming worden verleend voor een woonfunctie zonder dat bouwkundige voorzieningen noodzakelijk waren om te voldoen aan de waarden zoals opgenomen in tabel 3.53 Bkl. De situatie ter plaatse van Vlietweg 3 is echter wat betreft het aspect geluid niet te vergelijken met het bedoelde kantoorpand; de vergelijking van indiener gaat daarom niet op. Toen initiatiefnemer zich meldde met het initiatief voor jongerenhuisvesting, is door de gemeente gewezen op de mogelijkheden in het plan Overgoo. Planning technisch bleek het echter niet haalbaar 23

om het plan binnen Overgoo te realiseren omdat Overgoo pas op een later moment zal worden ontwikkeld. Gelet op de grondpositie van initiatiefnemer is vervolgens een plan ontwikkeld voor de locatie Vlietweg 3. Naar aanleiding van reacties op een Omgevingsbijeenkomst in 2022 is nogmaals contact gelegd met de ontwikkelaar van Overgoo met dezelfde uitkomst. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan. Onderdeel c: Ondanks dat het gebouw verplaatst is, is indiener van mening dat het gebouw te groot is voor de beschikbare ruimte op het perceel en dat er te weinig is gedaan met de gedane alternatieve voorstellen, waardoor omliggende bedrijven schade leiden. Indiener is daarbij van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat het bouwplan op een bedrijventerrein zou zijn geprojecteerd. Reactie onderdeel c: Voor de punten met betrekking tot de grootte van het gebouw in relatie tot de beschikbare ruimte wordt verwezen naar de beantwoording van het eerdere onderdeel van deze zienswijze over ditzelfde onderwerp. Ten aanzien van de stelling dat het bouwplan op een bedrijventerrein zou zijn geprojecteerd. Dit is onjuist. Het feit dat op het perceel Vlietweg 3 voorheen een bedrijf gevestigd was, maakt niet dat sprake is van een bedrijventerrein.

Wel is er sprake van een ‘gemengd gebied’ waar naast reguliere woningen ook bedrijven gevestigd zijn. De zienswijze leidt op dit punt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Onderdeel d: Indiener wijst op het feit dat niet vermeld wordt dat nieuwe bewoners ingeschreven moeten zijn op de wachtlijst van Woonnet Haaglanden. Door de gemaakte afspraken tussen initiatiefnemer en de wethouder lijkt het alsof nieuwe medewerkers van scholen en/of kinderdagverblijven in de omgeving voorrang zouden krijgen zonder dat zij afkomstig zijn uit Leidschendam – Voorburg. Indiener is van mening dat het niet zo kan zijn dat straks meer jongeren van buiten de gemeente een appartement kunnen huren in het beoogde gebouw aan de Vlietweg 3. Reactie onderdeel d: In de anterieure overeenkomst is met betrekking tot het toewijzen van de woningen overeengekomen dat bij initiële verhuur van de woningen, binnen de mogelijkheden van de regelgeving t.a.v. woonruimteverdeling, bij voorrang wordt verhuurd aan inwoners van de gemeente LeidschendamVoorburg, voor zover aan de overige toewijzingscriteria van Initiatiefnemer wordt voldaan, en voor zover er daarvoor op het moment bij start verhuur voldoende inschrijvingen zijn verkregen.

Bij wederverhuur zal, voor zover redelijkerwijs mogelijk, maximaal 50% van de beschikbaar komende woningen met voorrang worden verhuurd aan inwoners van de gemeente Leidschendam-Voorburg. De Initiatiefnemer is bereid de woningen, indien mogelijk en werkbaar, te verhuren via het regionale woningtoewijzingssysteem van Sociale Verhuurders Haaglanden (Woonnet Haaglanden), maar behoudt zich het recht voor hier van af te zien wanneer daardoor sprake is van onevenredig hoge (administratieve) kosten (hetgeen door Initiatiefnemer zelf mag worden beoordeeld). Hiermee is voldoende geborgd dat verhuur op transparante wijze plaatsvindt waarbij inwoners van Leidschendam - binnen de mogelijkheden van de regelgeving – voorrang krijgen. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Onderdeel e: Indiener vreest verder voor precedentwerking nu de gemeente grond verkoopt aan initiatiefnemer om de benodigde parkeerplaatsen te kunnen realiseren, terwijl anderen binnen hun eigen kavel moeten ontwikkelen.

24

Reactie onderdeel e: De gemeente verkoopt circa 400m² grond aan initiatiefnemer ten behoeve van de realisatie van het bouwplan voor jongerenhuisvesting; dit betreft de bestaande toegangsweg naar het perceel Vlietweg 8A en een smalle strook langs de oostgevel van de nieuwbouw voor het project 1828. Daarnaast worden mede ten behoeve van het jongerenhuisvestingsplan 1828– tegen een marktconforme vergoeding – twee percelen met een gezamenlijke oppervlakte van circa 1830m² beschikbaar gesteld waar parkeerplaatsen worden aangelegd. Deze parkeerplaatsen worden allemaal openbaar toegankelijk. Beschikbaar stellen, wil zeggen dat de grond waar de parkeerplaatsen op worden aangelegd niet wordt overgedragen aan initiatiefnemer, maar eigendom blijft van de gemeente. Hiermee is de openbare toegankelijkheid van de parkeerplaatsen geborgd. Bovendien betaalt initiatiefnemer de kosten voor de herinrichting en draagt deze een marktconforme afkoopsom af aan de gemeente om de kosten voor beheer en onderhoud te dekken. Het bouwplan heeft daarmee een brede maatschappelijke betekenis. Naast het vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen voor jongeren is dubbelgebruik van de parkeerplaatsen mogelijk, waarmee de huidige parkeerdruk in het gebied wordt verlaagd.

De reden dat in dit geval ruimte wordt geboden om een deel van het openbaar gebied in te richten als (openbare) parkeerplaatsen is gelegen in het feit dat hiermee tegemoet kan worden gekomen aan bezwaren vanuit omwonenden. Uit de Klankbordgroep sessies is namelijk naar voren dat parkeren onder het gebouw een extra bouwlaag zou betekenen, hetgeen vanuit de omgeving als ongewenst werd gezien. Door op maaiveld extra ruimte te bieden voor parkeren, kon het gebouw naar achteren worden geplaatst ten opzichte van bestaande bebouwing en tegemoet worden gekomen aan deze bezwaren vanuit de omgeving. Ook kon de bouwhoogte van het gebouw hierdoor gedeeltelijk worden teruggebracht. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Onderdeel f: Indiener stelt de vraag in hoeverre de gemeente gaat bijdragen aan de kosten van de aanleg van het parkeerterrein op verontreinigde grond in het geval de initiatiefnemer deze kosten niet wil dragen en dreigt te stoppen met de ontwikkeling? Reactie onderdeel f: Met betrekking tot de kosten voor het saneren van de geconstateerde bodemverontreiniging geldt dat verondersteld wordt dat de kosten voor sanering maximaal € 350.000 bedragen. De gemeente draagt hier maximaal € 250.000 aan bij. Deze bijdrage wordt betaald uit de subsidie die hiervoor vanuit Provincie Zuid-Holland beschikbaar is.

Als dat onvoldoende is, komt het restant tot een bedrag van € 100.000 voor rekening van initiatiefnemer. Indien blijkt dat de saneringskosten hoger uitvallen dan € 350.000 treden partijen met elkaar in overleg over een oplossing. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan. Onderdeel g: Daarnaast spreekt indiener bedenkingen uit tegen het parkeer- en verkeersonderzoek en de berekening van het benodigde aantal parkeerplaatsen. Indiener wijst daarbij op het feit dat werkende jongeren vaak bij aanvang van hun baan een leaseauto ter beschikking krijgen en soms ook in de avond of nacht werken en bij gebrek aan OV daarom veelal gebruik zullen maken van een auto. Ook vraagt indiener wat de gemeente gaat doen om de parkeer- en verkeersdruk te verminderen. Indiener wijst daarbij op het feit dat een deel van de parkeerplaatsen lastig te vinden zal zijn omdat een deel van de parkeerplaatsen achter bestaande bebouwing zal worden aangelegd en dus niet (direct) zichtbaar zijn. Ook vraagt indiener zich af hoe de problemen opgelost kunnen worden als achteraf blijkt dat parkeerplaatsen bijvoorbeeld vanuit milieu oogpunt niet aangelegd kunnen worden of omdat de parkeerdruk in de praktijk hoger blijkt te zijn dan vooraf is berekend? Daarnaast wordt gevraagd waar de (deel)scooters geparkeerd zullen worden.

Met betrekking tot de verkeersafwikkeling wijst indiener erop dat in de berekening van het aantal verkeersbewegingen ten onrechte is uitgegaan van 40 parkeerplaatsen; dit zouden er 53 moeten zijn. Daarnaast vraagt indiener zich af of de Vlietweg en de Nieuwstraat voldoende capaciteit hebben om

25

het extra verkeer af te kunnen wikkelen. Indiener vreest dat de leefbaarheid hierdoor verder onder druk zal komen te staan. Ook vreest indiener dat door als gevolg van de nog hogere parkeerdruk in de wijk, bedrijven geschaad zullen worden in hun bedrijfsvoering en mogelijk zullen vertrekken uit Leidschendam-Voorburg. Indiener ziet dat als een ongewenst ontwikkeling omdat de bestaande arbeidsplaatsen belangrijk zijn en zekerheid bieden voor de bewoners van de gemeente. Reactie onderdeel g: Verwezen wordt naar de beantwoording onder onderdeel d. van zienswijze 1. Deze beantwoording moet geacht worden hier integraal te zijn ingevoegd. De parkeerruimte voor scooters zal ook in de gezamenlijke fietsenstalling worden ondergebracht. Er is vooralsnog niet voorzien in deelscooters. De zienswijze leidt voor dit onderdeel tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan en de daaraan ten grondslag liggende berekening van de parkeerbehoefte. Onderdeel h: Indiener plaatst vraagtekens bij de berekening van de verwachting van de jongste huurders nu jongeren tussen 18-23 geen huursubsidie krijgen. Tegen die achtergrond vraagt indiener hoe jongeren in staat zullen zijn om de huur te kunnen betalen? Reactie onderdeel h: Allereerst wordt opgemerkt dat de vraag of en in hoeverre toekomstige bewoners in aanmerking komen voor huurtoeslag geen rechtstreekse relatie heeft met het Omgevingsplan.

Desondanks wordt dit onderdeel voor de volledigheid meegenomen in de beantwoording. Huurders die jonger zijn dan 23 jaar komen in aanmerking voor huurtoeslag als de huur niet hoger is dan € 454,47 per maand (prijspeil april 2024). Daarnaast moet sprake zijn van een ‘zelfstandige woonruimte’, zoals een flat, studio of rijtjeshuis. Deze moet een eigen woon-/slaapkamer hebben, een eigen keuken, een eigen douche of badkamer, een eigen toilet en een eigen toegangsdeur die van binnen en buiten op slot kan. Het beoogde bouwplan voorziet in woningen die kwalificeren als ‘zelfstandige woonruimte’. In de anterieure overeenkomst is opgenomen dat 10 woningen verhuurd zullen worden tot maximaal de kwaliteitskortingsgrens voor jongeren onder 23 jaar. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat een wetvoorstel in de maak is waarbij de leeftijdsgrens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag wordt verlaagd van 23 jaar naar 21 jaar. Besluitvorming over dit voorstel is uitgesteld tot 2025. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan.

Onderdeel i: In relatie tot het aspect bodem vraagt indiener zich af hoe geborgd wordt dat bij het afgraven van de verontreinigde grond geen lek zal ontstaan in de geplaatste damwand en wie er verantwoordelijk is voor eventuele milieuschade in het achtergelegen gebied? Ook vraagt indiener zich af wat er gebeurt als de Omgevingsdienst niet akkoord gaat met de voorgestelde sanering? Reactie onderdeel i: Ten behoeve van de herontwikkeling is met het oog op de nieuwe functie als woonlocatie een historisch en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Daarbij is tevens onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbest en PFAS in de bodem. Uit het onderzoek is gebleken dat de bovengrond over het algemeen licht verontreinigd is met zware metalen, minerale olie, PAK en/of PCB. Plaatselijk (boring 6) is de puinlaag sterk verontreinigd met lood en PCB. Deze sterke verontreiniging is aan de onderzijde afgeperkt door een kleilaag. Daarnaast is ook ter plaatse van boring 10 is de bodem licht tot sterk verontreinigd. Ook hier is de verontreiniging aan de onderzijde afgeperkt door een kleilaag. De omvang van de verontreiniging in horizontale richting is voorafgaand aan de sanering door middel van onderzoek vastgesteld. Uit dit onderzoek blijkt dat de grondrug achter Nieuwstraat 2 is gerealiseerd tijdens een eerdere bodemsanering (periode 1998 – 2000).

Uit de stukken van de uitgevoerde sanering blijkt dat deze grondrug bestaat uit kleiige grond van de saneringslocatie en dat 26

deze grond in zekere mate verontreinigd kan zijn met zware metalen, PAK en minerale olie. Deze (verontreinigde) grond is afgedekt met bentonietmatten met daarop circa 20cm drainagezand en daarop circa 40cm teelaarde. De kleiige grond zonder bijmenging is in februari 2024 aanvullend onderzocht op PAK en cyanide om te bepalen of deze partij mogelijk sterk verontreinigd is. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de kwaliteit enige heterogeniteit vertoont. De grond is over het algemeen licht verontreinigd en voldoet gemiddeld aan klasse Industrie. Alleen ter plaatse van boring 02 is in de bovenlaag sterke verontreiniging met cyanide en PAK aangetoond. De hoeveelheid sterk verontreinigde grond rond boring 02 wordt geschat op 50m³ (100m² x 0,5m). Deze grond zal apart worden ontgraven en afgevoerd naar een erkend verwerker. Algemeen geldt dat bij grondverzet op de locatie moet worden voldaan aan de instructieregels uit het aanvullingsspoor Bodem, zoals die zijn verwerkt in de Omgevingswet, het Besluit kwaliteit leefomgeving en het Besluit activiteiten leefomgeving. De provincie is bevoegd gezag voor bodemsaneringen en zal toezien op de juiste en zorgvuldige voorbereiding en uitvoering van de sanering. Hiermee zijn de risico’s voor de volksgezondheid voldoende inzichtelijk gemaakt en is geborgd dat sprake is van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.

De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan.

27

Zienswijze 11, EBH Legal namens inwoner/ondernemer te LEIDSCHENDAM Onderdeel a: Op 4 april 2024 is een zienswijze ontvangen namens de eigenaar van het perceel Vlietweg 8a. De zienswijze is binnen de termijn van terinzagelegging ontvangen en ontvankelijk. De zienswijze richt zich tegen twee onderdelen van het omgevingsplan: • het afwijken van de regels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan ten behoeve van de nieuwbouw van een appartementencomplex met 138 appartementen op een afstand van 6 meter van het bedrijfsperceel van reclamant 11 waar een autoreparatiebedrijf met een herstelinrichting en spuitinrichting worden geëxploiteerd; • het verlagen van de milieu categorie ter plaatse van het bedrijfsperceel van reclamant 11 naar milieucategorie 2. Reclamant vreest voor geluids- en geuroverlast als gevolg van het feit dat het bouwplan in woningen voorziet op een afstand die veel korter is dan de richtafstand, die volgt uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. Ook vreest reclamant dat de exploitatie van zijn bedrijf in de toekomst onmogelijk wordt gemaakt of op zijn minst wordt belemmerd door de wijziging van het omgevingsplan. Daarnaast is indiener van mening dat het bouwplan tot problemen zal leiden als het gaat om parkeren ten behoeve van het appartementencomplex en de verkeersafwikkeling hiervan.

Indiener stelt zich op het standpunt dat het plan in ten minste 110 parkeerplaatsen had moeten voorzien en dat ten onrechte van de parkeernorm wordt afgeweken en een reductie wordt toegepast. Het plan is op beide punten in strijd met het parkeerbeleid van de gemeente, aldus indiener. Indiener is het oneens met het verlagen van de milieucategorie voor zijn bedrijfsperceel. Het wegbestemmen van de bestaande hogere milieucategorie van het perceel is in de ogen van reclamant in strijd met hetgeen in artikel 7.52 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland is bepaald. Ook is dit naar mening van reclamant in strijd met de beleidsregels (Bouwsteen Economie en Bedrijvigheid, 2021 en Revitaliseringsstrategie Bedrijventerreinen Leidschendam-Voorburg) die door de gemeenteraad zijn vastgelegd voor het behoud van bedrijfspercelen met een voldoende milieucategorie. Reactie onderdeel a: Artikel 7.52 van de TAM-omgevingsverordening Zuid Hollandse Omgevingsverordening bepaalt dat een omgevingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein als bedoeld in artikel 7.51c bedrijven toelaat met de grootst mogelijke gebruiksruimte voor geluid en geur per bedrijf.

In artikel 7.51c is bepaald dat paragraaf 7.3.11 Bedrijven van toepassing is op een locatie van een bedrijventerrein of een watergebonden bedrijventerrein voor zover is voldaan aan de begripsbepaling voor bedrijventerreinen of watergebonden bedrijventerrein. In artikel 7.51a is bepaald dat voor de toepassing van paragraaf 7.3.11 onder een ‘bedrijventerrein’ het volgende wordt verstaan: “ bedrijventerrein: locaties in een omgevingsplan waaraan de functie bedrijf of bedrijventerrein is toegedeeld en activiteiten kunnen worden verricht als: handel, nijverheid, commerciële en nietcommerciële dienstverlening of industrie, met uitzondering van locaties waaraan exclusief functies zijn toegedeeld voor: kantoren, detailhandel, maatschappelijke doeleinden of jachthavens, horeca, logies en overige leisure, met een bruto omvang van meer dan 1 hectare, uitgezonderd solitaire bedrijven, niet zijnde een betoncentrale, asfaltcentrale of puinbreker, buiten bestaand stads- en dorpsgebied;” Hieruit volgt dat het perceel Vlietweg 8a, nu deze locatie niet voldoet aan de minimale bruto omvang van meer dan 1 hectare, niet kan worden aangemerkt als een ‘bedrijventerrein’ zoals bedoeld in artikel 7.51a waarop paragraaf 7.3.11 van de TAM-omgevingsverordening Zuid Hollandse Omgevingsverordening van toepassing is. Daarmee is ook het bepaalde in artikel 7.52 niet van toepassing.

Het uitblijven van een overlegreactie en/of zienswijze van Gedeputeerde Staten op dit punt bevestigt de juistheid van dit standpunt. De gemeentelijke Bouwsteen Economie en Bedrijvigheid (2021) vormt een van de agendapunten voor de Omgevingsvisie en bouwt voort op het Kompas voor de Leefomgeving (2019). Centrale vraag is hoe Leidschendam – Voorburg ook in de toekomst levendig, aantrekkelijk en duurzaam vitaal kan blijven met een uitstekend voorzieningenniveau. 28

In de Bouwsteen Economie en Bedrijvigheid wordt benoemd dat er een opgave ligt om als onderdeel van de regionale woningbouwopgave 4500-5000 nieuwe woningen te bouwen. Omdat extra woningen extra mensen meebrengen en dus ook extra voorzieningen, werkgelegenheid en mobiliteit vragen maar de ruimte daarvoor beperkt is, vraagt dit om bewuste keuzes en slimme oplossingen. In het Kompas voor de Leefomgeving en de Bouwsteen Groene woongemeente is de keuze gemaakt om binnenstedelijk te verdichten waarbij het groene karakter van de gemeente wordt geconsolideerd. Om Leidschendam – Voorburg richting de toekomst duurzaam vitaal te maken en te houden zijn naast nieuwe woningen ook nieuwe arbeidsplaatsen nodig. Binnen de gemeente is de aandacht vooral gericht op zakelijke dienstverlening, retail en zorg. De doelstelling is om via integrale gebiedsontwikkeling gemeentebreed ten minste 5% van het toe te voegen bouwprogramma te reserveren voor niet-wonen functies. Dit kunnen zowel economische als maatschappelijke functies zijn. Het is belangrijk om de economische functies te realiseren op plekken waar ze ook echt een meerwaarde vormen en passende mobiliteitsvormen beschikbaar zijn.

Verder zet de gemeente in op behoud van werkgelegenheid op de vijf bedrijventerreinen, kleinschalige bedrijfsruimte in wijken, levendige (kern)winkelgebieden en een groen buitengebied met passende (economische en recreatieve) functies en activiteiten. Functiemenging en het beter benutten van de bestaande ruimte is hierbij cruciaal. Voorliggend plan gaat uit van 138 zelfstandige sociale huurwoningen voor jongeren en levert op die manier een bijdrage aan de woningbouwopgave binnen de gemeente voor een specifieke doelgroep. Het plan gaat uit van inbreiding in stedelijk gebied door sloop van een voormalige timmerfabriek. De locatie ligt op afstand (>1km) van Hoogwaardig Openbaar Vervoersknooppunten en is daarmee niet geschikt voor andere (grootschaliger) economische functies. Het plan voorziet naast ruimte voor coworking en co-living ook in 6 kleinschalige bedrijfsruimtes. Daarmee past het plan binnen de uitgangspunten zoals die zijn geformuleerd in de Bouwsteen Economie en Bedrijvigheid. De Revitaliseringsstrategie Bedrijventerreinen Leidschendam – Voorburg ziet op een strategie om een impuls te geven aan de bestaande 5 bedrijventerreinen (Essesteijn, Prinses Irenelaan, De Star, Huyssitterweg en Klaverblad. Onderhavig plangebied behoort niet tot één van deze bedrijventerreinen. De Revitaliseringsstrategie is dan ook niet van toepassing op onderhavig plangebied.

De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Onderdeel b: Indiener maakt bezwaar tegen de in het ontwerp opgenomen bouw- en gebruiksregels voor zijn bedrijfsperceel. Indiener geeft aan dat in het kader van de wijziging van het omgevingsplan verwacht had mogen worden dat er een afweging had plaatsgevonden om – ter compensatie van de verlaging van de milieucategorie – ruimere gebruiks- en of bebouwingsmogelijkheden op te nemen in het omgevingsplan. Dit met het oog op de toekomstige exploitatiemogelijkheden op het perceel. Reactie onderdeel b: Uit de zienswijze blijkt niet concreet welke ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden indiener wenselijk acht. De nu vastgelegde maten komen overeen met de bestaande bestemmingsregeling voor dit perceel en zijn gebaseerd op de feitelijk bestaande situatie. Als de indiener tot een herinrichting of herontwikkeling van zijn percelen wil komen, kan hij daarvoor bij de gemeente een vooroverlegplan indienen. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Onderdeel c: Tot slot is indiener van mening dat in het ontwerp omgevingsplan geen rekening is gehouden met het bestaande recht van overpad ten behoeve van de ontsluiting van het perceel van indiener.

Het recht wordt niet gerespecteerd doordat de uitweg wordt verplaatst naar een in de ogen van indiener slechtere locatie en doordat gebruik aan derden wordt toegestaan ten behoeve van de ontsluiting van openbare parkeerplaatsen. Reactie onderdeel c: Bij de verkoop van grond in 2001 door indiener, de eigenaar van het perceel Vlietweg 8A, aan de gemeente is ten laste van een deel van het perceel kadastraal bekend als gemeente Stompwijk, sectie 29

H, nummer 2380 een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van de kadastrale percelen gemeente Stompwijk, sectie H, nummers 2515 en 2516 om te komen en gaan naar de openbare weg en vice versa, welke kan worden uitgeoefend met alle motorvoertuigen. Indiener is bij brief d.d. 21 maart 2024 door de gemeente geïnformeerd over het voornemen om de ontsluiting te verplaatsen. Eerder was de ontsluiting van en naar het perceel Vlietweg 8A herhaaldelijk onderwerp van gesprek in de Klankbordgroep, waar indiener deel van uitmaakte. In eerste instantie zou de ontsluiting worden gehandhaafd op de huidige locatie, in de vorm van een onderdoorgang in het te realiseren nieuwe gebouw. Wel zou de doorgang in hoogte worden beperkt tot 4m. Door indiener is destijds aangegeven dat een dergelijke hoogtebeperking zeer ongewenst zou zijn. Mede vanwege dit bezwaar is het bouwplan aangepast. Als onderdeel van die aanpassing is de ontsluiting, binnen de grenzen van hetzelfde kadastrale perceel, enkele meters in noordwestelijke richting opgeschoven. Daarmee is de bereikbaarheid van het perceel Vlietweg 8a ook in de nieuwe situatie voldoende gewaarborgd.

Bij een verlegging binnen hetzelfde kadastrale perceel mag een erfdienstbaarheid van weg ook zonder expliciete toestemming worden verschoven, mits er geen sprake is van een onaanvaardbare vermindering van het genot ofwel het gebruik van het recht mag niet op een onaanvaardbare manier worden beperkt of belemmerd. In de nieuwe situatie wordt het parkeren geformaliseerd in parkeervakken die haaks op de toegangsweg geplaatst zijn, zodat de doorgang is gevrijwaard. Het wandelpad loopt over openbaar gebied en de gronden van initiatiefnemer en kruist de toegangsweg in een rechte lijn. Ook in de huidige situatie is de toegangsweg openbaar toegankelijk en bereikbaar voor voetgangers; door de toegangsweg te verplaatsen wijzigt dit niet. Er is dan ook geen sprake van een onaanvaardbare vermindering van het genot. Evenmin leidt de zienswijze tot het inzicht dat sprake zou zijn van ‘een evidente privaatrechtelijke belemmering die uitvoering van het TAM-omgevingsplan in de weg staat. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan.

30

Zienswijze 11a, inwoner/ondernemer te LEIDSCHENDAM Onderdeel a: Bij zienswijze 11 is tevens een bijlage gevoegd; dit is een afzonderlijke zienswijze die afkomstig is van de eigenaar van het perceel Vlietweg 8a zelf, niet van of via zijn gemachtigde. Deze bijlage wordt niet genoemd in de brief van de gemachtigde maar was als bijlage bijgevoegd bij de zienswijze zoals ingediend door de gemachtigde die op 4 april 2024 per mail bij de gemeente is binnengekomen. Deze eigen zienswijze van eigenaar is eveneens binnen de termijn van terinzagelegging ontvangen en ontvankelijk en wordt daarom volledigheidshalve separaat beantwoord. In de zienswijze wordt gesteld dat het perceel Vlietweg 8a uit twee kadastrale percelen bestaat en de bestemming ‘Bedrijf’ heeft. Ook wordt gesteld dat het bedrijf qua bedrijfsactiviteiten, transportmiddelen en maximale geluidniveaus valt onder milieucategorie 3.2. Indiener geeft aan niet akkoord te gaan met het verlagen van de milieucategorie van 3.2 naar 2 en evenmin akkoord te gaan met een maatwerkvoorschrift waardoor de bedrijfsvoering niet meer op het bedrijfs- of opslagterrein kunnen worden uitgevoerd maar uitsluitend binnen de bedrijfsruimte en met gesloten deuren.

Daarnaast wordt opgemerkt dat ten behoeve van het perceel een recht van overpad bestaat dat notarieel is vastgelegd ten behoeve van de ontsluiting van het perceel Vlietweg 8a op de openbare weg. Indiener geeft aan niet in te stemmen met de voorgestelde verplaatsing en omvorming van de bestaande uitweg. Indiener geeft aan bezwaar te hebben tegen het feit dat in de beoogde nieuwe situatie de uitweg wordt gewijzigd in een nieuw aan te leggen openbare weg die ook door derden kan worden gebruikt als openbare parkeervoorziening en als openbare wandelroute. Reactie onderdeel a: Bij de verkoop van grond in 2001 door indiener, de eigenaar van het perceel Vlietweg 8A, aan de gemeente is ten laste van een deel van het perceel kadastraal bekend als gemeente Stompwijk, sectie H, nummer 2380 een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van de kadastrale percelen gemeente Stompwijk, sectie H, nummers 2515 en 2516 om te komen en gaan naar de openbare weg en vice versa, welke kan worden uitgeoefend met alle motorvoertuigen. Inderdaad bestaat het perceel Vlietweg 8a uit twee aparte kadastrale percelen, beide met een bedrijfsbestemming. Op het perceel H-4691 (voorheen H-2515) bevindt zich het primaire bedrijfsgebouw, op het perceel H-2516 de bedrijfswoning en een bijgebouw.

De wijziging van de milieucategorie leidt voor indiener niet tot feitelijke beperkingen in de bestaande bedrijfsvoering, die niet ook al op grond van milieu- en overige wetgeving golden. Een maatwerkvoorschrift is feitelijk niet nodig voor het vaststellen van het TAM-omgevingsplan, omdat indiener ook zonder dat maatwerkvoorschrift zal moeten voldoen aan de voor zijn type bedrijf geldende algemene voorschriften voor geluid. Een maatwerkvoorschrift kan daartoe een instrument zijn, maar is geen doel op zich en indiener kan ook andere maatregelen treffen om aan zijn verplichtingen te voldoen. Voor de onderbouwing van de wijziging van de milieucategorie wordt verwezen naar paragraaf 4.16 van de toelichting van het TAM-omgevingsplan en Bijlage 5 bij die toelichting. In wat indiener in dit onderdeel van de zienswijze aanvoert bestaat geen aanleiding voor een conclusie die afwijkt van wat hierover in het TAM-omgevingsplan is opgenomen. Ten slotte is nog van belang dat indiener, wanneer hij toch aantoonbaar door de wijziging van de milieucategorie in een planologisch nadeliger positie zou komen, een tegemoetkoming in daardoor veroorzaakte schade kan vragen in de vorm van nadeelcompensatie (voorheen planschade). Indiener is bij brief d.d. 21 maart 2024 door de gemeente geïnformeerd over het voornemen om de ontsluiting te verplaatsen.

Eerder was de ontsluiting van en naar het perceel Vlietweg 8A herhaaldelijk onderwerp van gesprek in de Klankbordgroep, waar indiener deel van uitmaakte. In eerste instantie zou de ontsluiting worden gehandhaafd op de huidige locatie. Wel zou de doorgang in hoogte worden beperkt tot 4m. Door indiener is destijds aangegeven dat een dergelijke hoogtebeperking zeer ongewenst zou zijn. Vanwege dit bezwaar is het bouwplan aangepast. Als onderdeel van die aanpassing is de ontsluiting, binnen de grenzen van hetzelfde kadastrale perceel, enkele meters in noordwestelijke richting opgeschoven. Daarmee is de bereikbaarheid van het perceel Vlietweg 8a ook in de nieuwe situatie voldoende gewaarborgd. Bij een verlegging binnen hetzelfde kadastrale perceel mag een erfdienstbaarheid van weg ook zonder expliciete toestemming worden verschoven, mits er geen sprake is van een onaanvaardbare 31

vermindering van het genot ofwel het gebruik van het recht mag niet op een onaanvaardbare manier worden beperkt of belemmerd. In de huidige situatie maakt de toegangsweg deel uit van het openbaar gebied en wordt ook hier incidenteel geparkeerd. In de nieuwe situatie wordt het parkeren geformaliseerd in parkeervakken die haaks op de toegangsweg geplaatst zijn, zodat de doorgang is gevrijwaard. Het wandelpad loopt over openbaar gebied en de gronden van initiatiefnemer en kruist de toegangsweg in een rechte lijn. Ook in de huidige situatie is de toegangsweg openbaar toegankelijk en bereikbaar voor voetgangers; door de toegangsweg te verplaatsen wijzigt dit niet. Er is dan ook geen sprake van een onaanvaardbare vermindering van het genot. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Onderdeel b: Indiener maakt bezwaar tegen de ter plaatse van zijn perceel toegekende maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5m en 6m. Het bezwaar komt voort uit het feit dat op aangrenzende percelen een bouwhoogte is toegestaan van respectievelijk 14m en 16m. Reactie onderdeel b: Uit de zienswijze blijkt niet concreet welke (ruimere) bouw- en gebruiksmogelijkheden indiener wel wenselijk acht voor zijn percelen.

De nu in het TAM-omgevingsplan vastgelegde maten komen volledig overeen met de bestaande bestemmingsregeling voor dit perceel, gebaseerd op de feitelijk bestaande situatie. Als de eigenaar tot een herinrichting of herontwikkeling van zijn percelen wil komen kan hij daarvoor bij de gemeente een vooroverlegplan indienen. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan.

32

Zienswijze 12, Hoens & Souren Advocaten namens ondernemer te DEN HAAG Onderdeel a: Naar aanleiding van de voorgenomen verkoop van gemeentegrond heeft de eigenaar van de panden aan de Nieuwstraat 6-20 een civiele procedure aanhangig gemaakt omdat deze van mening is dat hij tevens in staat moet worden gesteld om mee te dingen naar de te verkopen gemeentelijke percelen. De eigenaar van het Synthese-gebouw beoogt met een eventuele aankoop ontwikkeling van parkeerplekken voor zijn huurder(s). Deze kort gedingprocedure zou tot uitkomst kunnen hebben dat het jongerenhuisvestingsplan 1828 geen doorgang meer kan vinden. Indiener stelt zich op het standpunt dat de gemeente in strijd zou handelen met het zorgvuldigheidsbeginsel door bij de voorbereiding van het TAM-Omgevingsplan dat voorziet in het jongerenhuisvestingsplan 1828 geen rekening te houden met de belangen van indiener, de geldende planologische regeling en de bestaande parkeersituatie in het gebied rondom de Nieuwstraat. Reactie onderdeel a: Indiener heeft inderdaad aan de gemeente kenbaar gemaakt dat ook hij in de gelegenheid wil worden gesteld om de betrokken grond van de gemeente te kopen. Indiener wil deze grond gebruiken om parkeerplaatsen aan te leggen ten behoeve van de huurders van zijn bedrijfsruimtes.

De door indiener beoogde parkeerplaatsen zouden, voor zover de gemeente bekend, uitsluitend ten dienste staan van medewerkers en bezoekers van huurders van de bedrijfsruimtes. De door indiener gewenste verkoop van grond dient daarmee in feite uitsluitend het individuele en commerciële belang van indiener. Via een kort geding, gestoeld op de zogenoemde ‘Didam-jurisprudentie’, heeft indiener getracht af te dwingen dat hij mee mag dingen naar deze grond. De behandeling van het verzoek bij de kortgeding rechter heeft op 28 mei 2024 plaatsgevonden. De kortgeding rechter heeft in zijn vonnis van 13 juni 2024 bepaald dat de gemeente terecht heeft geconcludeerd dat ontwikkelaar 1828 de enige gegadigde was voor aankoop van het perceel omdat (alleen) die ontwikkelaar voldoet aan de voorwaarden voor het realiseren van sociale woningbouw. De eis van indiener is afgewezen. Het plan is verder via een uitgebreid en zorgvuldig participatieproces tot stand gekomen. Het doel was om verschillende belangen, bezwaren, aandachtspunten en ideeën vanuit de omgeving zo goed mogelijk te inventariseren. Daarbij zijn de plannen nader toegelicht en was er gelegenheid om vragen te stellen. Ook zijn deze – waar mogelijk – meegenomen in de uitwerking van het (concept) ontwerp. Er waren 5 algemene bijeenkomsten.

Tevens was er de mogelijkheid om zitting te nemen in een Klankbordgroep die werd geleid door een onafhankelijke voorzitter. Indiener had zitting in deze Klankbordgroep zo blijkt uit de zienswijze. De Klankbordgroep is 7 keer samengekomen. De sessies van de Klankbordgroep hebben geleid tot beter inzicht in de belangen en onderwerpen die spelen. Naar aanleiding daarvan heeft initiatiefnemer veel bezwaren en suggesties onderzocht en zijn aanpassingen doorgevoerd in het ontwerp. Het bleek niet mogelijk om op alle punten overeenstemming te bereiken. Dit neemt niet weg dat wel degelijk alle belangen van eigenaren en belanghebbenden bij de planvorming zijn betrokken. Met betrekking tot de bestaande parkeersituatie kan worden opgemerkt dat de parkeerbehoefte voor het bouwplan - rekening houdend met de korting voor deelmobiliteit en dubbelgebruik – is bepaald op totaal 44,5 parkeerplaatsen. Inclusief 3 parkeerplaatsen voor deelauto’s en de vervangende 7 vervallen parkeerplaatsen bedraagt de totale parkeerbehoefte 55 parkeerplaatsen. Om tegemoet te komen aan de wensen vanuit de omgeving in relatie tot extra parkeergelegenheid, voorziet het plan bovendien in de aanleg van 3 extra parkeerplaatsen waarmee het totaal op 58 parkeerplaatsen komt. Daarmee staat vast dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de normen van de Nota Parkeernormen 2023.

Tevens worden alle parkeerplaatsen openbaar waardoor dubbelgebruik mogelijk is. Hieruit volgt dat rekening is gehouden met de bestaande parkeersituatie in het gebied. Verwezen wordt verder naar de beantwoording onder onderdeel d. van zienswijze 1. De zienswijze leidt op dit onderdeel niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Onderdeel b: Met betrekking tot de zienswijze wordt aangegeven dat in de omgeving van de Nieuwstraat en Vlietweg sprake zou zijn van een aanzienlijke parkeerproblematiek. Om de parkeerdruk te verlagen, heeft de eigenaar van het Synthese-gebouw (in)direct 14 extra niet-openbare en onofficiële 33

parkeerplaatsen beschikbaar gesteld voor één van de huurders. Deze plekken zijn verdeeld over meerdere percelen in de directe omgeving van het pand aan de Nieuwstraat en bevinden zich op de percelen Vlietweg 3, 8a en 10. De bestaande 4 parkeerplekken ter plaatse van Vlietweg 3 zullen als gevolg van het jongerenhuisvestingsplan 1828 verdwijnen. Daarnaast verwacht indiener dat ook de plekken bij Vlietweg 8a en 10 op termijn zullen verdwijnen. Indiener vreest dat met de komst van het jongerenhuisvestingsplan 1828, waarin tevens een aantal bedrijfsruimtes is voorzien, de parkeerdruk verder zal toenemen. Indiener stelt dat bij het aantal van 53 parkeerplekken geen rekening gehouden zou zijn met de parkeerplekken die zullen vervallen door de komst van het jongerenhuisvestingsplan 1828. Indiener geeft aan dat zijn huurder in het kader van de verlenging van de huurovereenkomst heeft aangegeven de huurovereenkomst te willen aanpassen in die zin dat een clausule opgenomen zou moeten worden opgenomen zodat huurder gerechtigd is om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen als blijkt dat door de herontwikkeling van Vlietweg 3 onvoldoende parkeergelegenheid is voor de medewerkers en klanten van de betreffende huurder. Indiener wijst er daarbij op dat indien de betreffende huurder daadwerkelijk zou vertrekken dit ook zou leiden tot een verlies aan 60 arbeidsplaatsen binnen de gemeente.

Indiener is van mening dat ten behoeve van het jongerenhuisvestingsplan 1828 netto slechts 41 en niet 53 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Dat gegeven, gecombineerd met het vervallen van de bestaande informele parkeerplekken ter plaatse van onder meer Vlietweg 3 en de vrees dat ook de bestaande parkeerplekken bij Vlietweg 8 (op termijn) zullen verdwijnen, maakt dat indiener van mening is dat de gemeente geen oog heeft voor de feitelijke parkeersituatie. Indiener plaatst daarom kritische kanttekeningen bij de onderbouwing van de parkeerbehoefte en het parkeeronderzoek. Daarbij wijst indiener op het onderzoek dat de bewoners en bedrijven uit de directe omgeving van het plangebied hebben uitgevoerd en waaruit zou blijken dat de parkeerdruk hoger is dan de gemeente wil doen voorkomen. Daarbij is indiener van mening dat sprake zou zijn van willekeur nu de gemeente wel tegemoet komt aan de parkeerbehoefte van het jongerenhuisvestingsplan 1828 maar andere belanghebbenden, zoals de eigenaar van het Synthesegebouw, de rug zou toekeren. Gevraagd wordt om het aantal te realiseren aanzienlijk te verhogen, dan wel een second opinion uit te laten voeren ten aanzien van het parkeeronderzoek, waarbij rekening wordt gehouden met de feitelijke situatie en navolgbare uitgangspunten. Reactie onderdeel b: Verwezen wordt naar de beantwoording onder onderdeel d. van zienswijze 1.

Deze beantwoording moet geacht worden hier integraal te zijn ingevoegd. De zienswijze leidt voor dit onderdeel tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan en de daaraan ten grondslag liggende berekening van de parkeerbehoefte.

34

Zienswijze 42, inwoner te LEIDSCHENDAM Zienswijze: Indiener merkt in de zienswijze op dat het gebouw naar de mening van indiener niet zou passen op de locatie Vlietweg 3 en leidt tot meer verstening op een locatie waar juist vergroening zou moeten plaatsvinden. Daarnaast is indiener van mening dat het jongerenhuisvestingsplan 1828 zal leiden tot een hogere parkeerdruk waarvoor geen oplossing wordt geboden. Indiener uit in de zienswijze zijn teleurstelling over het participatieproces en geeft aan zich door de gemeente overgeleverd te voelen aan de plannen van een projectontwikkelaar. Indiener wijst op de volgende door de omgeving gesteunde alternatieve oplossingen: • het verlagen van de maximale bouwhoogte van het plan tot 8m in combinatie met het verkleinen van het te realiseren aantal woningen; • opnieuw in gesprek gaan met de omgeving en daarbij de aangedragen alternatieven serieus op haalbaarheid te onderzoeken. Verder wijst indiener op de gevolgen van het plan in relatie tot de aanwezige bodemverontreiniging, archeologische waarden, de biodiversiteit en beschermde soorten flora en fauna, de leefbaarheid in de omgeving (privacy, uitzicht en zon) en de gevolgen voor de in het gebied gevestigde ondernemers.

Ten slotte wijst indiener op de gevolgen van het plan voor de eigenaar van het perceel Vlietweg 8 en 8A, die zou naar mening van indiener nooit gekend zijn in de plannen terwijl men de milieucategorie op de betreffende percelen wil verlagen van 3.2 naar 2 en ook de toegangsweg zonder zijn instemming verplaatst wordt naar een andere locatie. Indiener is van mening dat hierdoor onzorgvuldig, onrechtmatig en niet conform het eigen beleid wordt gehandeld en dat in wordt gegaan tegen de belangen van bewoners en ondernemers in het gebied. Reactie zienswijze: Deze zienswijze bevat alleen de inleidende onderdelen van zienswijze 1. Naar de inhoudelijke onderbouwing, die wel onderdeel is van zienswijze 1, wordt in zienswijze 42 weliswaar verwezen maar deze is niet bij de zienswijze gevoegd. Voor de inhoudelijke beantwoording van de betreffende onderdelen, voor zover opgenomen in zienswijze 42, wordt daarom verwezen naar de inhoudelijke beantwoording bij zienswijze 1.

35

Zienswijze 47, inwoner te LEIDSCHENDAM Onderdeel a: In de zienswijze wordt bezwaar gemaakt tegen de omvang van het gebouw met 140 woningen voor 165 bewoners en de parkeerproblemen die hier naar mening van indiener uit zullen voortvloeien nu slechts is voorzien in 45 parkeerplaatsen. Indiener voorziet als gevolg van het plan overlast voor de gehele wijk. Reactie onderdeel a: Verwezen wordt naar de beantwoording onder onderdeel d. van zienswijze 1. Deze beantwoording moet geacht worden hier integraal te zijn ingevoegd. De zienswijze leidt voor dit onderdeel tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan en de daaraan ten grondslag liggende berekening van de parkeerbehoefte. Onderdeel b: Indiener geeft aan het plan voor jongerenhuisvesting aan te moedigen, mits daarbij goed wordt gekeken naar de belasting van de omgeving die een dergelijk plan meebrengt. Indiener hoopt dat een andere passende locatie kan worden gevonden of dat het plan wordt aangepast zodat sprake is van een mooi initiatief in plaats van een te groot project op een veel te kleine plek. Reactie onderdeel b: Bouwprojecten hebben altijd een effect op de directe omgeving; zeker in stedelijk gebied. Aangezien de stedenbouwkundige en architectonische eenheid per locatie verschillen, heeft de gemeente zich tot doel gesteld om de ruimtelijke ontwikkeling van een gebied altijd in zijn geheel te overzien.

De gemeenteraad laat zich bij de invulling van de verschillende locaties bovendien adviseren door ambtelijke vakspecialisten, die onder meer kijken naar de effecten van het plan op de stedenbouwkundige en architectonische eenheid in het gebied. Het feit dat ontwikkelingen in een gebied soms los van elkaar plaatsvinden, heeft veelal te maken met het feit dat de locaties in eigendom zijn bij verschillende partijen en afzonderlijk van elkaar worden ontwikkeld. Dat betekent niet dat er geen ruimtelijke verbinding is. Toen initiatiefnemer zich meldde met het initiatief voor jongerenhuisvesting op de locatie Vlietweg, is door de gemeente gewezen op de mogelijkheden in het plan Overgoo. Planning technisch bleek het echter niet haalbaar om het plan binnen Overgoo te realiseren omdat Overgoo pas op een later moment zal worden ontwikkeld. Gelet op de grondpositie van initiatiefnemer is vervolgens een plan ontwikkeld voor de locatie Vlietweg 3. Naar aanleiding van reacties op een Omgevingsbijeenkomst in 2022 is nogmaals contact gelegd met de ontwikkelaar van Overgoo met dezelfde uitkomst. Zoals eerder aangegeven, vormt het plangebied Vlietweg 3 geen onderdeel van de stedenbouwkundige eenheid van de Nieuwstraat omdat het terrein Vlietweg 3 niet aan de Nieuwstraat ligt. De bebouwing aan weerszijden van de Nieuwstraat vormt wel samen een stedenbouwkundige eenheid.