3713 - Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Vlietweg 3 & 8a def
Tekst van het document
Gemeente Leidschendam - Voorburg
Zienswijzennota / Nota van wijzigingen TAM-omgevingsplan
“VLIETWEG 3 & 8a” (ID-nr.: NL.IMRO.1916.TAMVlietweg3en8a-VG01) Zaaknummer KCS:1031988 Dossiernummer iBabs: 3713
Versie
:
27 augustus 2024
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Leidschendam-Voorburg van 8 oktober 2024.
de plaatsvervangend griffier,
de voorzitter,
E.Ph. de Bruin
M.W. Vroom
1
Inhoudsopgave A.
INLEIDING ...................................................................................................................................... 3 A1.
AANLEIDING.......................................................................................................................... 3
A2.
ZIENSWIJZENPROCEDURE ................................................................................................ 3
A3.
LEESWIJZER ZIENSWIJZENNOTA / NOTA VAN WIJZIGINGEN ....................................... 3
B.
ZIENSWIJZEN ................................................................................................................................ 4 B1.
INLEIDING .................................................................................................................................. 4
B2.
OVERZICHT ZIENSWIJZEN ...................................................................................................... 4
B3.
ONTVANKELIJKHEID ZIENSWIJZEN ....................................................................................... 5
B4.
SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN ...................................................... 5
C.
WIJZIGINGEN IN HET OMGEVINGSPLAN N.A.V. ZIENSWIJZEN ............................................ 38
C1.
WIJZIGINGEN IN DE TOELICHTING .................................................................................. 38
C2.
WIJZIGINGEN IN DE REGELS ........................................................................................... 38
C3.
WIJZIGINGEN OP DE VERBEELDING ............................................................................... 38
D.
AMBTSHALVE WIJZIGINGEN IN HET OMGEVINGSPLAN ....................................................... 39
D1.
AMBTSHALVE WIJZIGINGEN IN DE TOELICHTING ........................................................ 39
D2.
AMBTSHALVE WIJZIGINGEN IN DE REGELS .................................................................. 39
D3.
AMBTSHALVE WIJZIGINGEN OP DE VERBEELDING ..................................................... 39
2
A.
INLEIDING
A1.
AANLEIDING
De voorliggende zienswijzennota / nota van wijzigingen maakt deel uit van het TAM-omgevingsplan ‘Vlietweg 3 & 8a’. Dit omgevingsplan heeft tot doel te fungeren als juridisch-planologische grondslag voor de herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie in Leidschendam tot een woonfunctie. Het plangebied van het TAM-omgevingsplan ‘Vlietweg 3 & 8a’ omvat een tweetal percelen grond, te weten Vlietweg 3 en Vlietweg 8a, in Leidschendam-Zuid. Deze locatie grenst globaal gezien aan het kantorenpark Overgoo, het water van de Goo, de Vlietweg en de Nieuwstraat. Voorheen was op het perceel Vlietweg 3 een houthandel gevestigd. Deze locatie is aangekocht door een ontwikkelende partij die beoogt hier woningen specifiek voor jongeren in de leeftijd 18-28 jaar en enkele commerciële ruimten te realiseren, het bouwplan ‘1828’. Op het naastgelegen perceel Vlietweg 8a bevindt zich een autobedrijf. Het TAM-omgevingsplan voorziet niet in wijziging van de bedrijfsvoering van dit bedrijf, maar legt de bestaande situatie juridisch-planologisch nauwkeuriger en beter passend in combinatie met nieuwe ontwikkelingen in de omgeving opnieuw vast. De beoogde herontwikkeling van Vlietweg 3 past niet binnen de vigerende regeling voor het gebied zoals vastgelegd in het Omgevingsplan Leidschendam-Voorburg.
Met het nu voorliggende TAMomgevingsplan ‘Vlietweg 3 & 8a’ stelt de raad een actueel juridisch-planologisch regime vast dat de voorgenomen transformatie van Vlietweg 3 naar een woonfunctie voor de specifieke doelgroep jongeren faciliteert.
A2.
ZIENSWIJZENPROCEDURE
Het ontwerp van het TAM-omgevingsplan ‘Vlietweg 3 7 8a’ heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 16.30 van de Omgevingswet respectievelijk Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), zowel elektronisch als in papieren vorm ter inzage gelegen vanaf vrijdag 23 februari tot en met donderdag 4 april 2024. Gedurende deze termijn bestond voor iedereen de mogelijkheid om, naar keuze schriftelijk of mondeling, zienswijzen over het ontwerp van het TAMomgevingsplan in te dienen bij de gemeenteraad. In totaal zijn binnen de zienswijzentermijn 49 schriftelijke zienswijzen ingediend. Een overzicht van de ontvangen zienswijzen is in tabelvorm opgenomen in onderdeel B2 van deze nota.
A3.
LEESWIJZER ZIENSWIJZENNOTA / NOTA VAN WIJZIGINGEN
In deze zienswijzennota/nota van wijzigingen worden de ingediende zienswijzen behandeld. Daarnaast worden de wijzigingen beschreven die bij de vaststelling van het TAM-omgevingsplan zijn doorgevoerd ten opzichte van het eerder ter inzage gelegde ontwerp In onderdeel B. van de nota wordt allereerst beschreven van wie zienswijzen zijn ontvangen en wordt ingegaan op de ontvankelijkheid daarvan. Daarna worden de ontvankelijke zienswijzen inhoudelijk samengevat en per onderdeel van een beantwoording voorzien. In onderdeel C. van de nota wordt beschreven welke inhoudelijke en/of redactionele aanpassingen naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen zijn doorgevoerd in de plantoelichting, in de regels en op de verbeelding. Onderdeel D. ten slotte geeft een overzocht van de in het plan doorgevoerde zogenaamde ambtshalve 1 wijzigingen.
1 D.w.z.: niet naar aanleiding van een ingediende zienswijze maar vanwege ambtelijk geconstateerde onvolkomenheden of
andere redenen.
3
B.
ZIENSWIJZEN
B1.
INLEIDING
Binnen de termijn van terinzagelegging van het ontwerp van het TAM-omgevingsplan ‘Vlietweg 3 & 8a’ zijn over dit plan 49 schriftelijke zienswijzen ontvangen door de raad. Er zijn géén mondelinge zienswijzen ingediend. In paragraaf B2 is in tabelvorm weergegeven van wie 2 en op welke datum de verschillende schriftelijke zienswijzen zijn ontvangen. In paragraaf B3 wordt ingegaan op de ontvankelijkheid van de ingediende zienswijzen. De ontvankelijke zienswijzen worden in paragraaf B4 afzonderlijk samengevat, per onderdeel beoordeeld en afgewogen en vervolgens van een reactie voorzien.
B2.
OVERZICHT ZIENSWIJZEN
Nr.
Indiener
01. 02. 03. 04. 05.
13. 14. 15. 16. 17.
Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Gemini Development B.V. Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Wijkvereniging Leidschendam-Zuid EBH Legal namens ondernemer/inwoner Hoens & Souren Advocaten namens eigenaar commercieel vastgoed Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner G. Kolarik Vastgoed B.V
18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34.
Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner ITO Tours B.V.
35. 36. 37. 38.
Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner
06. 07. 08. 09. 10. 11. 12.
Correspondentieadres
p/a De Zwaan 13 Boswoning 3 Postbus 7191
Nieuwstraat 10b
Nieuwstraat 10b
PC Plaats
Zienswijze betreft adres/locatie (indien anders dan correspondentieadres)
Datum ontvangst
Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Den Haag
Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan
02-04-2024 02-04-2024 02-04-2024 02-04-2024 02-04-2024
Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam 2266 NN Leidschendam 2675 DZ Honselersdijk 2701 AD Zoetermeer
Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan
03-04-2024 03-04-2024 03-04-2024 02-04-2024 04-04-2024
Gehele plan
04-04-2024
Gehele plan
04-04-2024
Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam 2266 AD Leidschendam Leidschendam Leidschendam Den Haag Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam 2266 AD Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam
Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan
04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024
Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan
04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024
Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan
04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024
2 Met dien verstande dat door private natuurlijke - en private rechtspersonen ingediende zienswijzen geanonimiseerd in deze
openbare nota zijn opgenomen en daarin slechts van officiële instanties de NAW-gegevens zijn vermeld.
4
39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48. 49.
Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner A.A. Wijnen Beleggingsmaatschappij B.V. Inwoner Inwoner Inwoner Inwoner
Nieuwstraat 12f
Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam 2266 AD Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam
Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan
04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024 04-04-2024
Gehele plan Gehele plan Gehele plan Gehele plan
04-04-2024 04-04-2024 08-04-2024 04-04-2024
Zoals al opgemerkt zijn er in totaal 49 afzonderlijke zienswijzen ingediend over het ontwerp van het TAM-omgevingsplan. De zienswijzen 1 t/m 4, 7, 8, 13 t/m 41, 43 t/m 46, 48 en 49 zijn volledig identiek aan elkaar. Dat betekent dat er in totaal over het ontwerp van het plan 9 unieke 3 zienswijzen zijn ingediend bij de raad. De identieke zienswijzen worden in deze nota uit oogpunt van efficiënte beantwoording geclusterd behandeld.
B3.
ONTVANKELIJKHEID ZIENSWIJZEN
Het ontwerp van het TAM-omgevingsplan “Vlietweg 3 & 8a” heeft ter inzage gelegen vanaf vrijdag 23 februari tot en met donderdag 4 april 2024. Zienswijzen die op de laatste dag van de termijn ter post zijn bezorgd worden (in beginsel) bij de gemeente als ingekomen geregistreerd op vrijdag 5 april 2024. Alle zienswijzen met als registratiedatum 5 april 2024 worden daarom in elk geval aangemerkt als binnen de termijn ingediend. Ook zienswijzen, die binnen de termijn ter post zijn bezorgd en die binnen één week na het einde van de termijn bij de gemeente zijn ontvangen, worden aangemerkt op tijd ingediend. Zienswijzen die ná het einde van de termijn ter post zijn bezorgd of die weliswaar binnen de termijn ter post zijn bezorgd, maar méér dan een week na het einde van de termijn pas bij de gemeente worden ontvangen, worden aangemerkt als níet tijdig ingediend. Dergelijke zienswijzen moeten als niet-ontvankelijk worden beschouwd, zij worden niet inhoudelijk in behandeling genomen. Alle 49 ingediende zienswijzen zijn binnen de hierboven omschreven termijnen bij de raad ingediend. Zij zijn daarom allemaal inhoudelijk in behandeling genomen.
B4.
SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN
B4.1
Algemeen
In vrijwel alle over het ontwerp van het ‘TAM-omgevingsplan Vlietweg 3 & 8a’ ingediende zienswijzen komt naar voren dat volgens de indieners geen sprake is geweest van een adequaat participatietraject. Indieners menen dat bij de start van het participatietraject al een volledig uitgewerkt bouwplan klaar lag. Daardoor was er geen ruimte meer voor grote aanpassingen aan het plan en is er onvoldoende geluisterd naar de bezwaren tegen het bouwplan 1828. Er is volgens indieners nauwelijks iets gedaan met suggesties voor bijvoorbeeld het verkleinen van het bouwvolume. De indieners voelen zich dan ook niet serieus genomen. Participatie heeft, zo wordt gesteld, niet geleid tot een breed gedragen plan en moet daarom volgens de indieners als mislukt beschouwd worden. Als bijlage 18 bij de toelichting van het TAM-omgevingsplan is het ‘Participatieverslag Vlietweg 3 Leidschendam’ opgenomen. Daaruit blijkt dat het participatietraject voor het bouwplan 1828 in totaal zo’n 21 maanden heeft geduurd. Er zijn algemene informatiebijeenkomsten georganiseerd en er is gewerkt met het instellen van klankbordgroepen. Naast een vertegenwoordiging van omwonenden en stakeholders hebben zowel de gemeente als de initiatiefnemer voor het bouwplan 1828 hierin een rol gehad. De vorm en omvang van het traject zegt uiteraard niets over de uitkomsten daarvan.
En de perceptie van die uitkomsten kan verschillen naar gelang het standpunt dat een deelnemer aan het participatietraject heeft over de wenselijkheid van het plan.
3 Unieke zienswijze: een zienswijze die inhoudelijk als één zienswijze kan worden aangemerkt, ook wanneer zij door meerdere
personen of instanties is ingediend.
5
In het geval van het plan 1828 kan echter objectief worden geconstateerd dat het participatietraject heeft geleid tot belangrijke aanpassingen in het bouwplan ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp. De ontsluiting naar het naastgelegen perceel Vlietweg 8a was oorspronkelijk vormgegeven als een onderdoorgang in de beoogde nieuwbouw en ook het parkeren zou onder het nieuwe gebouw worden opgelost. Daarvan is afgezien. De ontsluiting komt nu naast de nieuwbouw te liggen en het parkeren wordt buiten het plan 1828 opgelost. Met de minimale vrije hoogte van die onderdoorgang en het parkeren onder het gebouw hoeft nu geen rekening meer te worden gehouden. Door deze wijzigingen kan het gehele gebouw lager worden en verder naar achteren op het perceel worden geschoven. De bovenste bouwlaag is verkleind en uitgevoerd met een terugliggende gevel, waardoor het bouwvolume visueel minder omvang krijgt. De afstand tussen de nieuwbouw en de bestaande (woon)bebouwing aan de Nieuwstraat/Delftsekade wordt vergroot zodat er meer lucht in het plangebied komt. Bovendien is de ontsluiting van Vlietweg 8a op deze manier ruimer en beter bruikbaar, zonder beperkingen aan het type voertuigen dat daarvan gebruik kan maken, aan te leggen. En ten slotte zorgt deze aanpassing er voor dat er meer en bovendien openbaar toegankelijke parkeerplaatsen worden aangelegd.
Deze zijn voor dubbelgebruik (in de avond en nacht hoofdzakelijk parkeren door de bewoners en bezoekers van 1828, overdag vooral door derden zoals werknemers van bedrijven in de omgeving) geschikt. Daarmee en doordat per saldo extra parkeerplaatsen worden aangelegd levert het aangepaste plan een positieve bijdrage aan het overdag verlagen van de parkeerdruk in het gebied. Gelet op deze planaanpassingen, die het concrete resultaat zijn van het participatietraject met de omgeving, doet het afdoen van burgerparticipatie over dit plan als niet serieus en betekenisloos onvoldoende recht aan het doorlopen proces en de uitkomsten daarvan. Participatie heeft in dit geval aantoonbaar geleid tot een beter plan. Hoewel daarmee zeker niet alle bezwaren tegen het plan zijn weggenomen, hebben de bereikte aanpassingen per saldo een positief effect op zowel de ruimtelijke inpassing van het bouwplan 1828 als de borging van de belangen van de omgeving. Bij de beoordeling van het doorlopen participatietraject en de uitkomsten daarvan is nog het volgende van belang. Burgerparticipatie is een thema dat onder de nieuwe Omgevingswet nog sterker dan voorheen is ingebed in procedure rond ruimtelijke ontwikkelingen. Ten minste moet bij het nemen van ruimtelijke besluiten verantwoording worden afgelegd over hoe en met wie is geparticipeerd bij de voorbereiding van die besluiten.
Let wel: op grond van de Omgevingswet en aanverwante wetgeving bestaat ten aanzien van participatie vooral een motiveringsplicht. Het bevoegde bestuursorgaan moet bij de voorbereiding en het nemen van besluiten rond de fysieke leefomgeving kenbaar maken hoe participatie wordt vormgegeven. De wet stelt echter geen inhoudelijke eisen over de omvang, vorm , uitkomsten, etc. van participatie. Het is in dit geval duidelijk dat er geen overstemming tussen de ontwikkelaar van het plan 1828 en de deelnemers aan het participatietraject is bereikt over het uiteindelijk te realiseren bouwplan. Echter, de Omgevingswet beoogt ook niet dat met burgerparticipatie consensus of unanieme steun wordt verkregen voor plannen en ingrepen in de leefomgeving. Het doel van participatie is om burgers in een (relatief) vroegtijdig stadium te informeren over en te betrekken bij planvormingen om hen daarin een stem te geven. Dit kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld zo als in het geval van het plan 1828 door het organiseren van informatiebijeenkomsten en het instellen van klankbordgroepen. Burgerparticipatie gaat echter ook onder de Omgevingswet niet zo ver dat de inbreng van burgers in alle gevallen van beslissende betekenis is.
Burgerparticipatie kán het draagvlak voor plannen en ingrepen bij de burger vergroten, maar is geen resultaatsverplichting op een voor alle partijen aanvaardbare beslissing of uitkomst. Zie bijvoorbeeld ook de uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland van 5 maart 2024 (ECLI:NL:RBNHO:2024:3117) die juist op dit punt ingaat. Voor het overige wordt verwezen naar de hierna onder B4.2 volgende integrale beantwoording van de afzonderlijke zienswijzen.
6
B4.2
Samenvatting en beantwoording individuele zienswijzen
Zienswijze 01, Inwoner te LEIDSCHENDAM Inleiding: Zoals opgemerkt onder B2 zijn niet alle over het ontwerp van het plan ingediende zienswijzen aan te merken als unieke zienswijze. Een groot aantal van de ingediende zienswijzen is inhoudelijk volledig identiek aan elkaar. Deze identieke zienswijzen worden geclusterd beantwoord. Daarom is de hier opgenomen beantwoording van zienswijze 1 tevens van toepassing op de daaraan identieke zienswijzen 2 t/m 4, 7, 8, 13 t/m 41, 43 t/m 46, 48 en 49. Onderdeel a: Indiener geeft aan zeer teleurgesteld te zijn in de gemeente omdat indiener zich overgeleverd voelt aan de plannen van een projectontwikkelaar. Daarnaast is indiener van mening dat het plan niet past op de locatie en voor meer verstening zorgt op een plek waar vergroening zou moeten plaatsvinden. Ook plaatst indiener kritische kanttekeningen bij de omvang en de afstand van de nieuwbouw tot bestaande woningen en omliggende bedrijven. Dit leidt naar de mening van indiener tot verlies van daglichttoetreding, verlies van uitzicht en aantasting van het privacy. Indiener vreest verder voor verslechtering van de kwaliteit van de leefomgeving, risico’s in relatie tot de bestaande bedrijven, geluidsoverlast en een niet leefbare situatie. Het plan zou kortom in strijd zijn met ‘een goede ruimtelijke ordening’ en leiden tot waardevermindering.
In relatie tot de beoogde bouwhoogte stelt indiener zich op het standpunt dat de nieuwbouw te hoog wordt ten opzichte van de overige bebouwing in de omgeving en de plannen voor Overgoo. Daarnaast stelt indiener dat het plan voor 138 appartementen van tevoren vast stond en de wethouder aan zou hebben gegeven dat het gebouw er hoe dan ook zou komen. Indiener verwijt de gemeente nalatig te zijn geweest door de omgeving niet in een vroegtijdig stadium bij het plan te betrekken. Ook verwijt indiener de gemeente de vanuit de omgeving aangedragen alternatieven niet serieus in overweging te willen nemen. Indiener geeft verder aan dat de volgende oplossingen door de omgeving gesteund zouden worden: • een kleiner gebouw van maximaal 8m hoog conform omgeving en beleid; • opnieuw in gesprek te gaan met de omgeving en de aangedragen alternatieven, zoals het verplaatsen van het bouwplan naar het plangebied Overgoo serieus op haalbaarheid te onderzoeken. Reactie onderdeel a: Bouwprojecten hebben altijd een effect op de directe omgeving; zeker in stedelijk gebied. Aangezien de stedenbouwkundige en architectonische eenheid per locatie verschillen, heeft de gemeente zich tot doel gesteld om de ruimtelijke ontwikkeling van een gebied altijd in zijn geheel te overzien.
De gemeenteraad laat zich bij de invulling van de verschillende locaties bovendien adviseren door ambtelijke vakspecialisten, die onder meer kijken naar de effecten van het plan op de stedenbouwkundige en architectonische eenheid in het gebied. Het feit dat ontwikkelingen in een gebied soms los van elkaar plaatsvinden, heeft veelal te maken met het feit dat de locaties in eigendom zijn bij verschillende partijen en afzonderlijk van elkaar worden ontwikkeld. Dat betekent niet dat er geen ruimtelijke verbinding is. Toen initiatiefnemer zich meldde met het initiatief voor jongerenhuisvesting op de locatie Vlietweg, is door de gemeente gewezen op de mogelijkheden in het plan Overgoo. Planning technisch bleek het echter niet haalbaar om het plan binnen Overgoo te realiseren omdat Overgoo pas op een later moment zal worden ontwikkeld. Gelet op de grondpositie van initiatiefnemer is vervolgens een plan ontwikkeld voor de locatie Vlietweg 3. Naar aanleiding van reacties op een Omgevingsbijeenkomst in 2022 is nogmaals contact gelegd met de ontwikkelaar van Overgoo met dezelfde uitkomst. Zoals eerder door de gemeente aangegeven, vormt het plangebied Vlietweg 3 geen onderdeel van de stedenbouwkundige eenheid van de Nieuwstraat omdat het terrein Vlietweg 3 niet aan de Nieuwstraat ligt. De bebouwing aan weerszijden van de Nieuwstraat vormt samen wel een stedenbouwkundige 7
eenheid. Ondanks dat het perceel Vlietweg 3 geen deel uitmaakt van het plangebied Overgoo, vormt het wel een verbindende schakel tussen Overgoo naar het historische centrumgebied van Leidschendam. In dat opzicht vormt het gebied ‘de opmaat of het sluitstuk’ van de ontwikkeling in Overgoo. Ondanks dat het plangebied Vlietweg 3 dus niet tot het plangebied Overgoo behoort, wordt het plan om praktische redenen wel in hetzelfde gemeentelijke projectteam besproken omdat hierdoor sprake is van een bredere gebiedsoverstijgende advisering met betrekking tot de effecten van het plan op de stedenbouwkundige en architectonische eenheid in het gebied. Met betrekking tot de bouwhoogte kan worden opgemerkt dat het ontwikkelkader van Overgoo niet leidend is, maar dat hier wel aansluiting bij is gezocht. In het ontwikkelkader staat dat aan de zijde van de Goo tot 5 lagen mag worden gebouwd; de bebouwing direct tegenover de Vlietweg 3 mag uit 3 bouwlagen en een terugliggende 4e bouwlaag bestaan. De bouwhoogte van Vlietweg 3 bestaat uit 4 bouwlagen en een terug liggende (setback) 5e bouwlaag en past daarmee goed in het profiel van Overgoo. Ook voldoet het aan dezelfde eisen die gelden voor het woonblok in Overgoo, waar eveneens een setback is toegestaan.
Bovendien wordt een terugliggende bouwlaag gezien als een goede manier om de uitstraling en het effect van de bouwhoogte in relatie tot de omgeving te verzachten. Een terugliggende bouwlaag zorgt voor meer bezonning en lucht in de omgeving. De bezonningsstudie bevestigt dat de schaduwwerking in relatie tot de onderlinge afstand tot bestaande bebouwing niet tot een zodanige hinder zullen leiden dat de bouwhoogte zou moeten worden teruggebracht. Hierdoor kan namelijk een grotere bijdrage worden geleverd aan het grote tekort aan betaalbare woningen voor jongeren. In lijn met de Omgevingswet is het binnen de gemeente Leidschendam – Voorburg gebruikelijk dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor de communicatie en participatie met de omgeving. Uiteraard bestaat daarover afstemming met de gemeente. De initiatiefnemer heeft meerdere omgevingsbijeenkomsten georganiseerd. Daarnaast heeft initiatiefnemer vele individuele gesprekken gevoerd met omwonenden en andere belanghebbenden. Daarmee is de omgeving in voldoende mate bij de planvorming betrokken en gehoord. Ook zijn naar aanleiding van die bijeenkomsten en gesprekken de plannen aangepast om waar mogelijk aan wensen en bezwaren van omwonenden tegemoet te komen. Het betreft de volgende doorgevoerde aanpassingen in het bouwplan: • er zijn extra parkeerplekken toegevoegd ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp.
Deze extra parkeerplekken komen op de driehoek aan de noordzijde van het gebouw en achter het Geminigebouw aan de Nieuwstraat 2. De groenstrook aan de noordzijde van het Goopad blijft intact. In de laatste versie van het plan bedraagt overigens het totale aantal te realiseren parkeerplaatsen 58. Zie hiervoor tevens de aangepaste parkeerberekeningen; • de inrit naar het perceel Vlietweg 8a wordt verplaatst en komt tussen de rotonde en het gebouw. Hierbij is de oorspronkelijk beoogde onderdoorgang in het gebouw vervallen en is het hele gebouw circa 1m verlaagd. De onderdoorgang leidde bovendien tot beperkingen qua hoogte voor de eigenaar van het perceel Vlietweg 8a; • het gebouw en de setback zijn zo ver mogelijk naar achter geschoven op het perceel. Doordat het gebouw ‘de hoek omgaat’(L-vorm), is iets meer afstand (19,5m) gecreëerd tot het gebouw van Synthese en staat het gebouw minder prominent aan de rotonde en de Vliet; • De groene buffer aan de zuidzijde is intact gebleven; de hier voorziene gezamenlijke buitenruimte voor de 1828-bewoners is in verkleinde vorm gehandhaafd. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan. Onderdeel b: Voorts wijst indiener op de gevolgen van het plan op de geconstateerde bodemverontreiniging in het gebied.
Indiener wijst erop dat er geheid zal moeten worden en dat een bestaande damwand die de verontreiniging isoleert van de omgeving vermoedelijk weggehaald zal moeten worden. Indiener vreest dat de verontreiniging zich hierdoor verder zal kunnen verspreiden. In het plan zou hier volgens indiener onzorgvuldig mee om worden gegaan. Ook vreest indiener dat het plan negatieve gevolgen zal hebben voor mogelijk aanwezige archeologische waarden in de bodem.
8
Reactie onderdeel b: ten behoeve van de herontwikkeling is met het oog op de nieuwe functie als woonlocatie een historisch en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Daarbij is tevens onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbest en PFAS in de bodem. Uit het onderzoek is gebleken dat de bovengrond over het algemeen licht verontreinigd is met zware metalen, minerale olie, PAK en/of PCB. Plaatselijk (boring 6) is de puinlaag sterk verontreinigd met lood en PCB. Deze sterke verontreiniging is aan de onderzijde afgeperkt door een kleilaag. Daarnaast is ook ter plaatse van boring 10 is de bodem licht tot sterk verontreinigd. Ook hier is de verontreiniging aan de onderzijde afgeperkt door een kleilaag. De omvang van de verontreiniging in horizontale richting is voorafgaand aan de sanering vastgesteld. Uit dit onderzoek blijkt dat de grondrug achter Nieuwstraat 2 is gerealiseerd tijdens een eerdere bodemsanering (periode 1998 – 2000). Uit de stukken van de uitgevoerde sanering blijkt dat deze grondrug bestaat uit kleiige grond van de saneringslocatie en dat deze grond in zekere mate verontreinigd kan zijn met zware metalen, PAK en minerale olie. Deze (verontreinigde) grond is afgedekt met bentonietmatten met daarop circa 20cm drainagezand en daarop circa 40cm teelaarde.
De kleiige grond zonder bijmenging is in februari 2024 aanvullend onderzocht op PAK en cyanide om te bepalen of deze partij mogelijk sterk verontreinigd is. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de kwaliteit enige heterogeniteit vertoont. De grond is over het algemeen licht verontreinigd en voldoet gemiddeld aan klasse Industrie. Alleen ter plaatse van boring 02 is in de bovenlaag sterke verontreiniging met cyanide en PAK aangetoond. De hoeveelheid sterk verontreinigde grond rond boring 02 wordt geschat op 50m³ (100m² x 0,5m). Deze grond zal apart worden ontgraven en afgevoerd naar een erkend verwerker. Bij herontwikkeling en/of grondverzet op de locatie moet worden voldaan aan de instructieregels uit het aanvullingsspoor Bodem, zoals die zijn verwerkt in de Omgevingswet, het Besluit kwaliteit leefomgeving en het Besluit activiteiten leefomgeving. De provincie is bevoegd gezag voor bodemsanering en zal toezien op de juiste en zorgvuldige voorbereiding en uitvoering van de sanering. Hiermee zijn de risico’s voor de volksgezondheid voldoende inzichtelijk gemaakt en is geborgd dat sprake is van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
Ter bescherming van de archeologische waarden in het gebied is aan het plangebied een dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 3’ toegekend met daaraan gekoppeld een vergunningenstelsel, waaruit volgt dat het verboden is om zonder omgevingsvergunning bodemingrepen te doen die dieper dan 0,3m beneden maaiveld gaan en een grotere oppervlakte beslaan dan 100m². De omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde of voor werkzaamheden kan slechts worden verleend als vaststaat dat er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad of schade als gevolg van de bodemingreep voorkomen kan worden of in voldoende mate kan worden beperkt door aan de omgevingsvergunning voorschriften te verbinden, zoals het doen van (aanvullend) inventariserend archeologisch onderzoek of het treffen van maatregelen. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan. Onderdeel c: Indiener plaatst kanttekeningen bij het feit dat de gemeente grond verkoopt aan een ontwikkelaar zonder binding met de gemeente, terwijl lokale ondernemers worden afgewezen in hun behoefte om deze grond voor hun eigen activiteiten en wijkbelang te ontwikkelen. Indiener merkt op dat de benodigde parkeerplaatsen op grond van de gemeente mogen worden aangelegd; dit gaat bovendien ten koste van openbaar groen en bestaande informele parkeerplaatsen.
Ook zou er onvoldoende plek zijn om de benodigde parkeerplaatsen aan te kunnen leggen. Daarbij wordt naar de mening van indiener ten onrechte geen rekening gehouden met de bestaande parkeerdruk in het gebied van bedrijven die ook voor werkgelegenheid in de gemeente zorgen. Reactie onderdeel c: Voor zover bekend ligt er geen concreet initiatief van lokale ondernemers om het terrein Vlietweg 3 voor hun eigen activiteiten en het wijkbelang te ontwikkelen op een manier die qua doelen en
9
belangen vergelijkbaar is met het plan 1828. In lijn met het Didam-arrest is het voornemen van de gemeente om grond ten behoeve van het plan 1828 te verkopen gepubliceerd. Naar aanleiding daarvan heeft zich één belangstellende gemeld, die heeft aangegeven de gronden te willen kopen om hier zelf parkeerplaatsen te realiseren. Dit betreft een verzoek van een eigenaar / verhuurder van bedrijfsruimtes die de grond wil kopen om de verhuurbaarheid van zijn vastgoed te verbeteren, waarbij de parkeerplaatsen alleen bestemd zijn voor medewerkers en bezoekers van huurders van het vastgoed. Daarmee dient de verkoop van grond aan deze partij uitsluitend een individueel en commercieel belang. De behandeling van het verzoek heeft op 28 mei a.s. plaatsgevonden bij de kortgeding rechter. De kortgeding rechter heeft bepaald dat de gemeente terecht heeft geconcludeerd dat ontwikkelaar 1828 de enige gegadigde was voor aankoop van het perceel omdat (alleen) die ontwikkelaar voldoet aan de voorwaarden voor het realiseren van sociale woningbouw. De gemeente verkoopt circa 400m² grond aan initiatiefnemer ten behoeve van de realisatie van het bouwplan voor jongerenhuisvesting; dit betreft de bestaande toegangsweg naar het perceel Vlietweg 8A en een smalle strook langs de oostgevel van de nieuwbouw voor het project 1828.
Daarnaast worden mede ten behoeve van het jongerenhuisvestingsplan 1828– tegen een marktconforme vergoeding – twee percelen met een gezamenlijke oppervlakte van circa 1830m² beschikbaar gesteld waar parkeerplaatsen worden aangelegd. Deze parkeerplaatsen worden allemaal openbaar toegankelijk. Beschikbaar stellen, wil zeggen dat de grond waar de parkeerplaatsen op worden aangelegd niet wordt overgedragen aan initiatiefnemer, maar eigendom blijft van de gemeente. Hiermee is de openbare toegankelijkheid van de parkeerplaatsen geborgd. Bovendien betaalt initiatiefnemer de kosten voor de herinrichting en draagt deze een marktconforme afkoopsom af aan de gemeente om de kosten beheer en onderhoud te dekken. Het bouwplan heeft daarmee een brede maatschappelijke betekenis. Naast het vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen voor jongeren is dubbelgebruik van de aan te leggen parkeerplaatsen mogelijk, waarmee de huidige parkeerdruk in het gebied juist wordt verlaagd. De reden dat in dit geval ruimte wordt geboden om een deel van het openbaar gebied in te richten als (openbare) parkeerplaatsen is gelegen in het feit dat hiermee tegemoet kan worden gekomen aan bezwaren vanuit omwonenden. Uit de Klankbordgroep-sessies is namelijk naar voren dat parkeren onder het gebouw een extra bouwlaag zou betekenen, hetgeen vanuit de omgeving als ongewenst werd gezien.
Door op maaiveld extra ruimte te bieden voor parkeren, kon het gebouw naar achteren worden geplaatst ten opzichte van bestaande bebouwing en tegemoet worden gekomen aan deze bezwaren vanuit de omgeving. Ook kon de bouwhoogte van het gebouw hierdoor gedeeltelijk worden teruggebracht. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan. Onderdeel d: Met betrekking tot het parkeeronderzoek brengt indiener naar voren dat indien de parkeerbehoefte zou worden berekend aan de hand van de cijfers van CROW dit tot een hogere parkeerbehoefte zou leiden. Daarnaast wordt in het parkeeronderzoek naar de mening van indiener ten onrechte onderscheid gemaakt tussen werkende en studerende jongeren. Het deelmobiliteitsconcept leidt er volgens indiener niet toe dat een aftrek van 20% van toepassing is op de parkeerbehoefte. Indiener wijst hierbij op het feit dat de afstand tussen het bouwplan en hoogwaardig openbaar vervoer groter is dan 1km. Indiener plaatst verder vraagtekens bij de onderbouwing van de doelgroep, de gemiddelde leeftijd van de toekomstige bewoners in relatie tot autobezit en de parkeerbehoefte. De parkeertellingen geven geen reëel beeld van de huidige parkeerdruk. Indiener vreest dat bij het ontstaan van een te hoge parkeerdruk het uitvoeren van het bouwplan zal leiden tot invoeren van een blauwe zone en/of parkeervergunningen.
Dit is volgens indiener echter geen oplossing. Reactie onderdeel d: Ten tijde van het opstellen van het ontwerp kon geen gebruik worden gemaakt van de CROWnormen. Reden daarvoor is dat CROW uitgave ‘Toekomstbestendig parkeren, van parkeercijfers naar parkeernormen, nr. 381 d.d. 2018 geen specifieke normen bevat voor jongerenhuisvesting. In oktober 2023 heeft de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg de Nota Parkeernormen Leidschendam – Voorburg 2023 vastgesteld; deze is gebaseerd op de meest recente richtlijnen van het CROW. In 10
paragraaf 2.1 (Basis parkeernorm) wordt opgemerkt dat voor bepaalde functies, zoals jongerenwoningen of tijdelijke huisvesting geen passende categorie is opgenomen in de richtlijnen van het CROW. Daarom is in de Nota Parkeernormen 2023 hiervoor een (onderbouwde) eigen norm opgenomen. Nu de gemeente een nieuwe Nota Parkeernormen heeft vastgesteld, is een nieuwe parkeerberekening gemaakt op basis van deze nieuwe normen. Een jongerenwoning is in de Nota Parkeernormen 2023 gedefinieerd als een doorgaans kleine (<30m²) meest door één persoon bewoonde woning. In de Nota Parkeernormen wordt voor de parkeernorm daarom aangesloten bij de CROW - norm voor ‘zelfstandige kamerwoningen’. Bij jongerenwoningen die door middel van een contract uitsluitend door die specifieke doelgroep bewoond kunnen worden, kan – onderbouwd - ook een lagere norm worden gehanteerd. De reden hiervoor is dat het autobezit onder jongeren laag is en bovendien al jaren geen stijgende trend laat zien (zie paragraaf 4.3.1 Nota Parkeernormen 2023). Verder is relevant dat de gemeente Leidschendam – Voorburg een gemiddelde adressendichtheid heeft van 3005 per km². Daarmee valt Leidschendam-Voorburg in de klasse ‘zeer sterk stedelijk’. De locatie Vlietweg 3 ligt in de wijk Leidschendam – Zuid en valt op grond van de Parkeernota in het gebied ‘schil centrum’.
Het perceel Vlietweg 3 en omgeving is niet aangewezen als ‘blauwe zone’ en is daarmee ‘niet gereguleerd’. Hieruit volgt dat voor het bepalen van de parkeernorm moet worden uitgegaan van de norm voor ‘zeer sterk stedelijke gebieden’ en ‘schil centrum’ in een gebied met ongereguleerd parkeren. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte wordt onderscheid gemaakt tussen het parkeren door bewoners en door bezoekers. Voor beide moet de parkeerbehoefte worden bepaald, het totaal bepaalt de uiteindelijk te faciliteren parkeerbehoefte. Daarnaast is ook relevant dat de gemeente Leidschendam-Voorburg initiatiefnemers stimuleert om zich in te zetten voor maatregelen die de mobiliteitstransitie bevorderen en het gebruik van andere vervoerswijzen dan de privéauto, zoals deelmobiliteit, fiets- of openbaar vervoer stimuleren. Als deelmobiliteit wordt aangeboden, kan een reductie worden toegepast op de parkeernormen. De maximale korting bedraagt 30% en is afhankelijk van de ligging ten opzichte van een (hoogwaardig) OV knooppunt of halte, de vraag of sprake is van gereguleerd parkeren en het aanbod aan deelmobiliteit. Voor de omgeving van de Vlietweg 3 kan een maximale korting van 10% worden toegepast omdat dit geen gereguleerd gebied is en de afstand tot de in de Nota Parkeernormen genoemde HOV punten groter is dan 1km.
Als richtlijn geldt een maximum van 1 deelauto op 30 woningen; waarbij het aantal deelauto’s niet kleiner mag zijn dan 3. Deze dienen binnen een straal van 200m tot het bouwplan beschikbaar te worden gesteld. In lijn met de insteek uit de Bouwsteen Bereikbaarheid en Mobiliteit (2021) voorziet het plan daarom in 3 deelauto’s; deze bevinden zich allen binnen een afstand van 200m tot het bouwplan. Daarnaast dient door initiatiefnemer een contract te worden gesloten met een aanbieder van deelmobiliteit voor een periode van ten minste 5 jaar. Binnen die periode moet de parkeerdruk in de omgeving gedurende een periode van 3 jaar worden gemonitord om waar nodig actie te kunnen ondernemen en het gebruik van de deelauto’s bij bewoners te stimuleren of beter af te stemmen op de vraag. Verder dient de ontwikkelaar gedurende de monitoringsperiode van 3 jaar regelmatig te rapporteren over het gebruik van de deelauto’s. Hieruit wordt duidelijk wat de ontwikkelingen zijn op het deelmobiliteitsgebruik van de ontwikkeling en in hoeverre aanvullende acties gewenst zijn; deze acties worden vanuit de ontwikkelaar geïnitieerd. Deze afspraken zijn opgenomen in de anterieure overeenkomst die met initiatiefnemer is gesloten. Ten slotte is van belang dat alle parkeerplaatsen openbaar toegankelijk worden zodat dubbelgebruik van de parkeerplaatsen mogelijk is.
Parkeerplaatsen bij woningen worden vooral ’s nachts en ’s avonds gebruikt terwijl parkeerplaatsen bij en voor bedrijven juist overdag de hoogste bezetting kennen. De mate van dubbelgebruik is uit te drukken in aanwezigheidspercentages. Voorwaarde voor dubbelgebruik is dat de parkeerplaatsen volledig uitwisselbaar zijn. Dat wil zeggen dat een plaats bij dubbelgebruik niet aan een bepaalde woning of doelgroep kan worden toegewezen. Nu de parkeerplaatsen openbaar zullen zijn, is aan deze voorwaarde voldaan. De hierboven uitgewerkte uitgangspunten leiden tot de volgende parkeerbehoefteberekening. 11
Programma: ongewogen na norm
aantal
per
ongewogen reductie
reductie
Bewoners app
0,2
138
1
27,6
90%
24,84
Bezoekers pp
0,2
138
1
27,6
100%
27,6
commerciële ruimtes
1,1
150
100
1,65
100%
1,65
56,85
54,09
Aanwezigheidspercentages dubbelgebruik: Functie
Wonen
Werk-
Werk-
Werk-
Koop
Werk-
Zater-
Zater-
Zondag
dag
dag
dag
avond
dag
dag
dag
middag
ochtend
middag
avond
nacht
middag
avond
50
60
90
80
100
60
80
70
10
20
80
70
0
60
100
70
100
100
5
75
0
0
0
0
(bewoners) Wonen (bezoekers) Commerciële dienstverlening Parkeerbehoefte na Mobilteitsreductie en rekening houdend met dubbelgebruik: wdoch
wdmid
wdav
kavon
wdnac
zamid
zaavon
zomid
12,42
14,904
22,356
19,872
24,84
14,904
19,872
17,388
2,76
5,52
22,08
19,32
0
16,56
27,6
19,32
1,65
1,65
0,0825
1,2375
0
0
0
0
16,83
22,074
44,5185
40,4295
24,84
31,464
47,472
36,708
3
3
3
3
3
3
3
3
parkeerplaatsen 7
7
7
7
7
7
7
7
32,074
54,5185
50,4295
34,84
41,464
57,472
46,708
Deelauto’s Compensatie vervallen
26,83
Bij het bepalen van de totale parkeerbehoefte is rekening gehouden met vaste parkeerplekken voor 3 deelauto’s. Daarnaast zijn ook de 7 (informele) parkeerplaatsen die als gevolg van de planontwikkeling zullen vervallen, opgenomen in de berekening van de totale parkeerbehoefte. De parkeerbehoefte voor het bouwplan - rekening houdend met de korting voor deelmobiliteit en dubbelgebruik – bedraagt totaal 44,5 parkeerplaatsen. Inclusief 3 parkeerplaatsen voor deelauto’s en de vervangende 7 vervallen parkeerplaatsen bedraagt de totale parkeerbehoefte 55 parkeerplaatsen. Alle parkeerplaatsen worden openbaar. Om tegemoet te komen aan de wensen vanuit de omgeving in relatie tot extra parkeergelegenheid, voorziet het plan bovendien in de aanleg van 3 extra parkeerplaatsen waarmee het totaal op 58 parkeerplaatsen komt. Daarmee staat vast dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de normen van de Nota Parkeernormen 2023. In reactie op de vrees van indiener dat het bouwplan zal leiden tot het invoeren van een blauwe zone kan worden opgemerkt dat het invoeren van een ‘blauwe zone’ aan de orde is geweest in de Klankbordgroep; daarbij zijn geen afspraken gemaakt over het al dan niet instellen van een blauwe zone.
Met initiatiefnemer is afgesproken dat – mocht in de toekomst worden besloten tot het instellen van een blauwe zone - alleen ontheffing zal worden verleend voor de eigen parkeerbehoefte: het
12
berekende aantal parkeerplaatsen (48) dat op basis van de Nota parkeernormen nodig is voor het bouwplan. De zienswijze leidt voor dit onderdeel tot aanpassing van de toelichting op het TAM-omgevingsplan en de daaraan ten grondslag liggende berekening van de parkeerbehoefte. Onderdeel e: Met betrekking tot het perceel Vlietweg 8A stelt indiener dat met de eigenaar van het perceel nooit gesproken over het verlagen van de milieucategorie van 3.2 naar 2 en evenmin over het verplaatsen van de toegangsweg naar diens perceel. Indiener stelt zich daarbij op het standpunt dat het bouwplan in strijd is met de feitelijke toekomstige situatie van de activiteiten op het perceel van Vlietweg 8A. In aanvulling daarop is indiener van mening dat de ontsluitingsweg te smal en onoverzichtelijk is. Reactie onderdeel e: Vanaf augustus 2022 heeft meerdere keren overleg plaatsgevonden tussen zowel de gemeente als initiatiefnemer en de eigenaar van het perceel Vlietweg 8A. Ook was de eigenaar lid van de Klankbordgroep waarin de toegangsweg meerdere keren onderwerp van gesprek is geweest. In eerste instantie is de eigenaar door zowel de gemeente als initiatiefnemer benaderd met als doel de gronden Vlietweg 8A te verwerven. Daarop heeft de gemeente het terrein laten taxeren.
In het kader van de voorgenomen mogelijke verwerving van de percelen, is zowel de ligging van het recht van weg besproken met indiener als ook de verlaging van de milieucategorie. In september is een aangepast plan voor de ontsluiting van Vlietweg 8A besproken in de Klankbordgroep; de eigenaar van Vlietweg 8A was bij die bijeenkomst aanwezig. De kanttekeningen uit de Klankbordgroep en uit de zienswijze met betrekking tot de bewegwijzering en inrichtingsmaatregelen worden meegenomen bij de feitelijke inrichting. Voor wat betreft de verlaging van de milieucategorie wordt verwezen naar de beantwoording van zienswijze 11/11a. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan. Onderdeel f: Met betrekking tot de verschillende omgevingsaspecten (bodem, geluid, geur, stof, gevaar, water, ecologie, cultuurhistorie, archeologie, bezonning, toegankelijkheid openbare ruimte) trekt indiener de uitkomsten van de onderzoeken en onderbouwing daarvan in het omgevingsplan in twijfel. Reactie onderdeel f: In de toelichting van het omgevingsplan zijn alle genoemde aspecten behandeld. Voor zover nodig zullen de conclusies van deze onderzoeken in de toelichting bij het TAM-omgevingsplan nog in het kader van de nieuwe Omgevingswet worden geplaatst.
Voor de beantwoording van de overlegreactie van RWS wordt verwezen naar paragraaf 7.2, onderdeel 10, van de toelichting op het TAMomgevingsplan.
13
Zienswijze 05, Inwoner/ondernemer te LEIDSCHENDAM Onderdeel a: Door de eigenaar van het bedrijfsgebouw Nieuwstraat 2/2A is reeds in de Klankbordgroep aandacht gevraagd voor 2 aspecten: • de parkeer-/ en verkeerssituatie, en • de geluidoverlast die voort kan komen uit het naast elkaar bestaan van een bedrijfsgebouw met werkplaats en een woongebouw met een groot aantal bewoners. Indiener is vóór alles van mening dat het perceel te klein is en niet in de juiste positie ligt ten opzichte van gebouwen in de omgeving om een dergelijk bouwplan te realiseren. Om het plan te kunnen realiseren, moet extra grond worden verworven hetgeen ten koste gaat van de belangen van andere eigenaren. Indiener had graag gezien dat er een gebiedsvisie zou zijn ontwikkeld waarin alle belangen van eigenaren en belanghebbenden betrokken worden. Reactie onderdeel a: Het plan heeft een uitgebreid en zorgvuldig participatieproces doorlopen, zie ook onder B4.1. Het doel was om verschillende belangen, bezwaren, aandachtspunten en ideeën vanuit de omgeving zo goed mogelijk te inventariseren. Daarbij zijn de plannen nader toegelicht en was er gelegenheid om vragen te stellen. Op een aantal punten heeft dit geleid tot aanpassingen in de uitwerking van het (concept) ontwerp. Er waren 5 algemene bijeenkomsten.
Tevens was er de mogelijkheid om zitting te nemen in een Klankbordgroep die werd geleid door een onafhankelijke voorzitter. Indiener had zitting in deze Klankbordgroep, zo blijkt uit de zienswijze. De Klankbordgroep is 7 keer samengekomen. De sessies van de Klankbordgroep hebben geleid tot beter inzicht in de belangen en onderwerpen die spelen. Naar aanleiding daarvan heeft initiatiefnemer veel bezwaren en suggesties onderzocht en zijn aanpassingen doorgevoerd in het ontwerp. Het bleek niet mogelijk om op alle punten overeenstemming te bereiken. Dit neemt niet weg dat wel degelijk alle belangen van eigenaren en belanghebbenden bij de planvorming zijn betrokken en dat dit heeft geleid tot verbeteringen in het bouwplan 1828 en de inpassing daarvan in de omgeving. Er wordt geen aanleiding gezien om een aanvullende of nieuwe gebiedsvisie op te (laten) stellen. De zienswijze leidt op dit onderdeel niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Onderdeel b: Met betrekking tot de voorgestelde parkeeroplossing geeft indiener aan dat in de huidige situatie al een aanzienlijk tekort bestaat aan parkeerplaatsen. Indiener vreest dat niet alleen formele maar ook informele parkeerplaatsen zullen verdwijnen waardoor de parkeerdruk verder zal toenemen. Indiener plaatst kritische kanttekeningen bij de parkeernorm en de aannames betreffende het autobezit onder de beoogde bewoners.
Verder wijst indiener op het feit dat de toegepaste aftrek van 20% in verband met het aanbieden van deelmobiliteit niet in overeenstemming zou zijn met het beleid van de gemeente. Indiener wijst er op dat mocht de parkeerdruk in de praktijk hoger blijken te zijn dan nu wordt aangenomen; er geen ruimte is om de benodigde extra parkeerplaatsen te realiseren. Indiener vreest dat het plan uiteindelijk daardoor zal leiden tot het invoeren van parkeervergunningenstelsel. Indiener heeft daar grote bezwaren tegen omdat indiener vreest parkeerproblemen die nadelig zullen zijn voor de verhuurbaarheid van het gebouw van indiener. Indiener wijst daarbij op het feit dat initiatiefnemer de ruimte krijgt om grond aan te kopen van de gemeente om de benodigde parkeerplaatsen te kunnen realiseren. Dit terwijl het de verantwoordelijkheid is van de initiatiefnemer om in de eigen parkeerbehoefte te voorzien. Daarnaast stelt indiener dat de gemeente de grond verkoopt zonder andere belanghebbenden de gelegenheid te bieden om die grond te verwerven om in hun eigen parkeerbehoefte te voorzien. Indiener vraagt om de zone voor de inrijdeuren van het bedrijf aan de Nieuwstraat 2/2A te mogen verwerven om op die manier het parkeren en de toegankelijkheid te kunnen waarborgen en zelf te kunnen managen. Tot dusverre is de gemeente hiertoe niet bereid.
Wel is de toezegging gedaan dat deze wens opnieuw besproken zal worden binnen de gemeente. Ook zou zijn toegezegd om te 14
onderzoeken in hoeverre op de gronden achter Nieuwstraat 2/2A extra parkeerplaatsen kunnen worden aangelegd en in hoeverre de toegangsweg naar de parkeerplaatsen voldoet. Reactie op onderdeel b: In de eerste plaats wordt verwezen naar de beantwoording onder onderdeel d. van zienswijze 1. Deze beantwoording moet geacht worden hier integraal te zijn ingevoegd. Om tegemoet te komen aan de wensen vanuit de omgeving in relatie tot extra parkeergelegenheid, voorziet het plan bovendien in de aanleg van 3 extra parkeerplaatsen waarmee het totaal op 58 parkeerplaatsen komt. Daarmee staat vast dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de normen van de Nota Parkeernormen 2023. In aanvulling op hetgeen hierop wordt opgemerkt dat de gemeente open staat voor een gesprek om mee te denken over de mogelijkheden om aanvullend parkeergelegenheid te realiseren ten behoeve van de bedrijfsunits in het gebouw van indiener. De zienswijze leidt voor dit onderdeel tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan en de daaraan ten grondslag liggende berekening van de parkeerbehoefte. Onderdeel c: Indiener stelt zich op het standpunt dat het nieuwe gebouw op een te korte afstand tot het bedrijfsgebouw van indiener waar bedrijven tot en met categorie 2 zijn toegestaan, wordt gerealiseerd.
Indiener vreest overlast en/of gebruiksbeperkingen voor bedrijven met activiteiten die voldoen aan de milieucategorie maar niettemin klachten krijgen van de toekomstige bewoners van het nieuwe appartementengebouw. Indiener vreest ook om die reden dat het plan leidt tot waardevermindering van zijn eigendommen. Reactie onderdeel c: Om te voorkomen dat er overlast ontstaat tussen bedrijven en geluidgevoelige objecten, zoals woningen, heeft de VNG richtafstanden opgenomen in de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. Volgens vaste jurisprudentie (ABRvS 2 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1173) gelden deze afstanden tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende activiteiten) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van de woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. Het is mogelijk om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden van de VNG. De afstand tussen de gevel van het wooncomplex 1828 en de grens van de bestemming ‘Bedrijf’ ter plaatse van Nieuwstraat 2- 2a bedraagt 4m. Ter plaatse van Nieuwstraat 2-2a zijn op grond van het bestemmingsplan ‘Herstelbesluit bestemmingsplan Stedelijk’ (vastgesteld 17 januari 2023) bedrijven toegestaan tot ten hoogste categorie 2.
Omdat ter plaatse nabij bedrijven ook burgerwoningen zijn gesitueerd, kan de omgeving van Vlietweg 3 / Nieuwstraat 2-2a worden getypeerd als ‘gemengd gebied’. In gemengd gebied bedraagt de richtafstand voor bedrijven uit categorie 2 ten minste 10m. Aangezien niet aan deze afstand wordt voldaan, is alsnog een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege Nieuwstraat 2 op de gevels van het nieuwbouwplan, dat als geluidgevoelig gebouw wordt aangemerkt. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 6 toegevoegd aan de toelichting van het Omgevingsplan. Hieruit blijkt dat ten gevolge van de milieubelastende activiteiten op de locatie Nieuwstraat 2 de hoogste berekende langtijdgemiddelde geluidniveaus op de gevels van de beoogde nieuwbouw 49dB(A) bedraagt in de dagperiode en 48 dB(A) in de avond en nachtperiode. Deze waarden liggen hoger dan de geluidgrenswaarden uit het Omgevingsplan gemeente Leidschendam-Voorburg en stap 2 van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’. De geluidbelasting als gevolg van de werkzaamheden in de werkplaats (met openstaande schuifdeuren) bedraagt in de dagperiode maximaal 69dB(A) op de gevels van de beoogde nieuwbouw. Hiermee wordt voldaan aan de geluidgrenswaarden van het Omgevingsplan. De overschrijdingen in de avond en nachtperiode worden veroorzaakt door de mechanische ventilatie unit die op de westzijde van het dak staat.
Echter, door de mechanische ventilatie buiten werktijden uit te schakelen of door de westelijke mechanische ventilatie unit te vervangen door een 10dB(A) stillere unit kan wel aan de geldende geluidgrenswaarden worden voldaan. Beide maatregelen zijn eenvoudig door de gebruiker van het betreffende deel van het pand, de gemeente Leidschendam-Voorburg, uit te 15
voeren. Welke maatregel uiteindelijk daadwerkelijk wordt getroffen zal nog nader worden bepaald. Dat dit ook daadwerkelijk gebeurt is door middel van het toevoegen van een daartoe strekkende voorwaardelijke verplichting in de regels van het TAM-omgevingsplan geborgd. Van belang is verder dat een en ander voor indiener, de eigenaar van het pand, niet leidt tot een beperking van de gebruiks- resp. verhuurmogelijkheden. Op grond van het geldende ‘Omgevingsplan gemeente Leidschendam-Voorburg’ geldt voor Nieuwstraat 2 een bedrijfsfunctie tot maximaal milieucategorie 2. Een onderhouds- en reparatiewerkplaats voor motorvoertuigen kan binnen deze milieucategorie worden gezien als een representatieve invulling met activiteiten die relatief veel impact op de omgeving, en vooral op gevoelige functies zoals woningen, kunnen hebben. Uit het hiervoor aangehaalde onderzoek blijkt dat dit soort bedrijfsactiviteiten ook na realisatie van het bouwplan 1828 in het bedrijfspand van indiener kunnen plaatsvinden. Het in acht nemen van de algemene zorgplicht en milieuregels, zoals bijvoorbeeld door het gesloten houden van ramen en deuren bij luidruchtige werkzaamheden, is voldoende om onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.
En deze zorgplicht en milieuregels gelden hoe dan ook voor de activiteiten in het pand, ongeacht of het bouwplan 1828 al of niet wordt gerealiseerd. De zienswijze leidt voor dit onderdeel wel tot aanpassing van zowel de regels van als de toelichting op het Omgevingsplan. Onderdeel d: Indiener wijst op het feit dat de gemeente eerder geen medewerking wilde verlenen aan een initiatief van indiener voor het ontwikkelen van ‘rugzakwoningen’. Reden daarvoor was, aldus indiener, dat de gemeente het toevoegen van een gebouw op deze plek met behoud van de loods niet als wenselijk zag. Dit omdat de groene ruimte met volwassen bomen onderdeel is van de groene route langs het water van de Goo die men juist meer gewicht zou willen geven in de plannen voor Overgoo en daarbuiten. Indiener is tegen die achtergrond verrast dat een dergelijke invulling destijds niet bespreekbaar was, maar met de invulling van het talud die mogelijkheden naar de toekomst toe sterk beperkt worden. Reactie onderdeel d: Indiener heeft in 2019 inderdaad geïnformeerd bij de gemeente naar de mogelijkheden om aan de achterzijde van de bebouwing aan de Nieuwstraat 2 – 2a het talud (deels) af te graven om daar ‘rugzak-woningen’ te realiseren in combinatie met parkeren. De aanvraag van indiener had betrekking op het toevoegen van woningen achter de bestaande loods.
Dit is een ander type ontwikkeling dan de geplande inrichting van het gebied met (openbare) parkeerplaatsen. De destijds beoogde plaatsing van woningen achter en tegen de bestaande loods wordt niet als wenselijk gezien, omdat de ruimte tussen loods en te behouden bosschage (circa 15 meter) te beperkt is om hier kwalitatieve acceptabele woningbouw met ontsluiting te realiseren. Ook wordt de positie van woningen direct achter een loods als ongewenst gezien, omdat dit niet in de stedenbouwkundige structuur past. Bovendien zouden hierbij woningen worden toegestaan in één volume met bebouwing waarbinnen bedrijfsmatige activiteiten tot met categorie 2 zijn toegestaan waarmee de onderlinge afstand tussen beide functies 0m zou bedragen. Dat biedt onvoldoende waarborgen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan. Onderdeel e: Indiener wijst erop dat de bouwkundige toestand van het talud en de achtergevel van het gebouw Nieuwstraat 2 niet bekend is. Ook wijst indiener erop dat de gevelbekleding op de achtergevel van Nieuwstraat 2 is alleen aangebracht boven de daar gestorte grond op ca 4m hoogte vanaf maaiveld. Deze gevelbekleding zal aangevuld of, indien niet meer leverbaar, geheel vervangen moeten worden.
Reactie onderdeel e: De gemeente verwacht van initiatiefnemer dat deze de geveldelen die tevoorschijn komen door de graafwerkzaamheden weer in goede staat brengt. Bovendien is initiatiefnemer hier op grond van het Burgerlijk Wetboek privaatrechtelijk toe gehouden. Wanneer met de afgraving van de grond achter Nieuwstraat 2 het gebouw wordt beschadigd of er onverhoopt bouwfysische problemen ontstaan zal
16
initiatiefnemer met een aanvaardbare oplossing en kostendekking moeten komen voor het ontstane probleem. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan. Onderdeel f: Indiener geeft ten slotte aan bereid te zijn tot overleg als daardoor tegemoet kan worden gekomen aan de praktische bezwaren van indiener. Reactie onderdeel f: In lijn met de wens van indiener voorziet het plan in extra parkeerplaatsen bovenop de berekende parkeerbehoefte op basis van de Nota Parkeernormen 2023. De gemeente is verder te zijner tijd graag bereid om met indiener nader in overleg te gaan. De zienswijze leidt voor dit onderdeel niet tot aanpassing van het Omgevingsplan.
17
Zienswijze 06, Inwoner te LEIDSCHENDAM Onderdeel a: Indiener geeft aan van meet af aan te hebben aangegeven dat het geplande gebouw te groot is voor de plek. Desalniettemin stelt initiatiefnemer dat een gebouw met een kleiner aantal appartementen niet rendabel kan worden geëxploiteerd. Indiener wijst er verder op dat reeds in 2022 duidelijk was dat als de gemeente de eis met betrekking tot de bedrijfsruimten zou laten vervallen, volstaan zou kunnen worden met een kleiner gebouw zonder dat dit de exploitatie negatief zou beïnvloeden. Desondanks bleek dit geen bespreekbare optie. Ook niet, nu blijkt dat uitvoering van het plan zal leiden tot verlies aan werkgelegenheid in de directe omgeving wegens verlies aan parkeerruimte. Dit, terwijl de ervaring zou leren dat bedrijfsruimten in de plint van gebouwen die niet ‘in de loop’ liggen en/of zonder adequate parkeergelegenheid niet aantrekkelijk zijn. Indiener uit zorgen over het feit dat het zoeken naar een goede oplossing wordt bemoeilijkt door de gemeente en: • de wijze van participatie en het ontbreken van de bereidheid van de gemeente om alternatieve locaties te overwegen; • het ontbreken van de bereidheid om eerst een bredere visie op het hele plangebied in relatie tot Overgoo uit te werken.
Indiener vraagt om terug te gaan naar de tekentafel en een totaalvisie op te stellen waarin het plan voor de jongerenhuisvesting wordt meegenomen. Reactie onderdeel a: Het plan 1828 ziet op het realiseren van 138 betaalbare woningen voor jongeren. Gelet op de grote behoefte aan dergelijke woningen, laat de gemeente dit belang zwaar wegen. Het plan is via een uitgebreid en zorgvuldig participatieproces tot stand gekomen. Het doel was om verschillende belangen, bezwaren, aandachtspunten en ideeën vanuit de omgeving zo goed mogelijk te inventariseren. Daarbij zijn de plannen nader toegelicht en was er gelegenheid om vragen te stellen. Ook zijn deze – waar mogelijk – meegenomen in de uitwerking van het (concept) ontwerp. Er waren 5 algemene bijeenkomsten. Tevens was er de mogelijkheid om zitting te nemen in een Klankbordgroep die werd geleid door een onafhankelijke voorzitter. Indiener had zitting in deze Klankbordgroep zo blijkt uit de zienswijze. De Klankbordgroep is 7 keer samengekomen. De sessies van de Klankbordgroep hebben geleid tot beter inzicht in de belangen en onderwerpen die spelen. Naar aanleiding daarvan heeft initiatiefnemer veel bezwaren en suggesties onderzocht en zijn aanpassingen doorgevoerd in het ontwerp. Het bleek niet mogelijk om op alle punten overeenstemming te bereiken.