2573-91 Bijlage 05 regels Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage.pdf

41

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel in m² wvo per REO-gebied REO-gebied

Huidige oppervlakte

Ontwikkelingsmogelijkheden m² 2020

Planvoorraad 2020

Ontwikkelingsmogelijkheden inclusief planvoorraad 2020

Ontwikkelingsmogelijkheden 2030

Haaglanden

1.3480.600

+ 220.000

73.937

146.063

+280.000

Midden-Holland

324.500

-50.000

38.295

-88.295

-50.000

Holland Rijnland

807.200

-120.000

62.905

-182.905

-130.000

-115.000

145.277

-206.277

-130.000

-205.000

40.272

-245.272

-225.000

-270.000

360.685

-630.686

-255.000

Rijnmond Zuid-Holland Zuid Totaal:

1.751.500 849.000 5.081.200

42 Bron: Notitie detailhandel Zuid-Holland (provincie Zuid-Holland, juli 2012)

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

3.4 Beleidskader detailhandel De detailhandel is altijd al een dynamische sector geweest, maar de huidige ontwikkelingen zijn van een aard die we de afgelopen jaren niet eerder hebben meegemaakt. Deze situatie vraagt om een andere benadering van de winkelvastgoedmarkt en alle betrokken actoren. De provincie Zuid-Holland heeft onlangs het detailhandelsbeleid herijkt en het Stadsgewest Haaglanden zal naar verwachting het regionaal beleid voor de zomer van 2013 vaststellen. Provinciaal beleid Het provinciale beleid is er op gericht om de hoofdstructuur zoveel mogelijk te versterken, met behoud van dynamiek in de sector. Dit wil de provincie realiseren door het beperken van het aantal nieuwe winkellocaties, het versterken van een beperkt aantal winkellocaties en het blijven vasthouden aan het restrictieve beleid bij vestiging van detailhandel buiten de centra. Binnen de hoofdstructuur voor reguliere detailhandel worden twee categorieën onderscheiden: te ontwikkelen centra en te optimaliseren centra. In de ‘Actualisering 2012 Provinciale Structuurvisie en Verordening Ruimte’ van de Provincie Zuid-Holland is Leidsenhage opgenomen in de categorie te ontwikkelen centra.

Regionaal beleid In het beleid wat het Stadsgewest momenteel aan het vormgeven is, wordt als uitgangspunt genomen dat nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel niet ten koste mogen gaan van de bestaande perspectiefrijke winkelgebieden. De bestaande winkelgebieden heb-

ben daarmee beleidsmatig voorrang, ook om belangrijke herstructureringsopgaven te realiseren. Uitgangspunt in het voorlopige beleid is het op peil houden van de regionaal verzorgende centra, waaronder Leidsenhage. Hiervoor dient dynamiek gefaciliteerd te worden. De regionaal verzorgende centra dienen echter ondersteunend te blijven aan het centrum van Den Haag. In aanvulling hierop heeft Bureau Stedelijke Planning een verdiepingsslag gemaakt voor de ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in Haaglanden. Hieruit blijkt dat zowel in de dagelijkse- als in de niet-dagelijkse artikelensector uitbreidingsruimte voor Leidsenhage aanwezig is. Over exacte uitbreidingsmogelijkheden worden geen uitspraken gedaan. Of de metrages uiteindelijk worden vastgelegd in beleid, is nog onduidelijk. Gemeentelijk beleid Ten aanzien van de bestaande (kern)winkelcentra richt de gemeente zich op versterking van Leidsenhage, Oud-Voorburg, Leidschendam-Centrum en Julianabaan. De opgave voor Leidsenhage is gelegen in het kunnen voldoen aan de (toekomstige) consumentenbehoeften en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. De vormen belangrijke graadmeters voor de uitwerking van de plannen. De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft een nieuwe detailhandelsnota in voorbereiding.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

43

UITGANGSPUNTENNOTITIE LEIDSENHAGE voor een nieuwe toekomstvisie (12 mei 2009) Leidsenhage heeft personality! Zij heeft uitstraling, een eigen karakter en bedient jong en oud op maat, in de breedte, met ruimte voor vernieuwend aanbod.

44

Leidsenhage is in dit perspectief hét winkelcentrum voor deze regio. Dat is de positie die ze claimt en waarmaakt. Van koopfabriek naar winkelparadijs is er sprake van een duidelijke verbreding. Voor de consument die niet alleen op zoek is naar gemak en service, maar ook naar een winkelcentrum met sfeer en personality. In zowel het dagelijkse als niet dagelijkse segment is sprake van een breed kwaliteitsaanbod. Bovendien is het winkelcentrum uitstekend bereikbaar via de weg en het openbaar vervoer. Het winkelparadijs is groter dan de plek die zij nu heeft in haar huidige hoedanigheid. Het park en water worden als kwaliteit versterkt. Er is een duidelijke routing met logische clustering van type winkels op het gebied van lifestyle en functie en er wordt gewoond boven de winkels, met uitzicht op de weidse groene omgeving. Zichtbaarheid en uitstraling zijn sterk verbeterd nu Leidsenhage een extravert gezicht krijgt met een landmark aan de Noordelijke Randweg, een icoon dat Leidsenhage direct herkenbaar maakt. Er is sprake van een vraaggericht aanbod vanuit de consument: voor jonge mensen trendy en bruisend met ruimte voor fun en sport, voor ouderen gericht op gemak en vertrouwde kwaliteitszaken. Services worden vanuit het winkelcentrum aangeboden, vanuit een servicecenter met o.a.

kinderopvang, personal shopper, een gezamenlijk virtueel platform voor online verkoop, een Leidsenhage Card en een bezorgservice. Om de grote verkeersstroom in goede banen te leiden is er ruimte voor parkeren met begeleidingssystemen. De openingstijden worden verruimd om zo ook doordeweeks ’s avonds mensen die uit hun werk komen, te kunnen bedienen. Vanuit personality claimt Leidsenhage haar positie als hét winkelcentrum in de regio. Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Studiegebied

4. HET PLAN: MASTERPLAN & PRO ACTIEF MANAGEMENT 4.1 Kaders Masterplan Het Perspectief Winkelparadijs en de thematische uitwerking Winkelparadijs, de Uitwerking Integrale Uitgangspunten Herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage 2011, de Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 en het bezoek van een delegatie van de gemeente, eigenaren en winkeliers van een aantal winkelcentra in Parijs (maart 2012) vormen belangrijke kaders voor de ontwikkeling van Top regionaal winkelcentrum Leidsenhage. In deze paragraaf worden deze kaders behandeld. Perspectief Winkelparadijs Gezamenlijk hebben de betrokken partijen in 2009 gekozen voor het ontwikkelscenario Winkelparadijs als uitgangspunt voor de Gebiedsvisie. Het Winkelparadijs Leidsenhage zet in op uitstraling, meer service en verbreding en versterking van de winkelfunctie, waardoor Leidsenhage het winkelcentrum in de regio wordt, complementair aan het bestaande aanbod. Zichtbaarheid, kwaliteit en fun zijn kernbegrippen voor het Winkelparadijs. Het Winkelparadijs spreekt nieuwe doelgroepen aan en benut optimaal de groene en blauwe kwaliteiten. Leidsenhage is in dit perspectief het winkelcentrum voor de regio. Dat is de positie die zij claimt en waarmaakt.

Door de ontwikkeling naar Winkelparadijs ontstaat een duidelijke verbreding van het aanbod voor de consument die niet alleen op zoek is naar gemak en service, maar ook naar een winkelcentrum met sfeer en personality. In zowel het dagelijkse als het niet-dagelijkse segment is sprake van een breed en kwalitatief aanbod. Bovendien is het winkelcentrum uitstekend bereikbaar via de weg en het openbaar vervoer.

Uitwerking Integrale Uitgangspunten Herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage 2011 In de Integrale Uitgangspunten is het bestaande beleid gerangschikt naar thema’s, met per thema een verbijzondering . Deze thema’s zijn: economisch belang, regionaal winkelaanbod, functionele ondersteuning, verkeer- en infrastructuur, openbare ruimte, beeldkwaliteit en welstand, wonen, kantoren, duurzaam ondernemen, veilig ondernemen/winkelen en communicatie en consultatie. Als studiegebied voor de herontwikkeling van Leidsenhage is aangegeven het gebied tussen de assen Noordsingel, Benninglaan, Heuvelweg en NORAH. Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 In de structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 wordt aangegeven dat de ontwikkeling van het gebied Leidsenhage primair bijdraagt aan het versterken van Leidsendam-Voorburg als groene woon-werkstad, de hoofdambitie van de structuurvisie. Leidsenhage is in de structuurvisie aangemerkt als ‘knoop’: een strategisch gelegen plek die een bijzondere potentie heeft voor de verdere ontwikkeling en positionering van de gemeente.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

45

Structuurvisie 2040

De hoofdopgave voor Leidsenhage betreft het herpositioneren en revitaliseren van dit regionale winkelcentrum. Op korte en middellange termijn zullen de ontwikkelingen in het regionale winkelcentrum Leidsenhage gericht zijn op versterking van de regionale functie door kwaliteitsverbetering. Op lange termijn biedt het centrum mogelijkheden voor verdere ontwikkeling tot een gemengd stedelijk gebied. Leidsenhage kan hierbij de nabijheid van de ziekenhuisvoorzieningen benutten. De versterking van Leidsenhage mag het functioneren van de overige kerncentra niet nadelig beïnvloeden.

Leidsenhage

Het is van belang dat Leidsenhage goed bereikbaar blijft per auto (parkeren), openbaar vervoer en langzaam verkeer. De strategische ligging aan allerlei (verkeers)structuren kan worden uitgebuit en zo kan de bereikbaarheid ook op de lange termijn worden gewaarborgd. Een integraal onderdeel van Leidsenhage is het Zijdepark. Dit park, dat de functie vervult van evenementen- en speelterrein, krijgt in de toekomst een sterkere koppeling met het winkelcentrum. Leidsenhage kan uitgroeien tot een multifunctioneel regionaal winkelcentrum met complementaire kwaliteiten ten opzichte van de overige kerncentra in de gemeente. Het momenteel naar binnen gekeerde Leidsenhage kan op de middellange en lange termijn meer worden georiënteerd op de aangrenzende verkeersstructuren. Door de openbare ruimte rondom de voorzieningenas kwalitatief op niveau te houden en te versterken, kunnen we bijdragen aan de identiteit van de Bachlaan, een as met stedelijke voorzieningen die de twee kernwinkelcentra Leidsenhage en Leidschendam-Centrum met elkaar verbindt.

46

Aspecten waar aandacht naar uitgaat zijn meervoudig ruimtegebruik, waaronder het optimaal oplossen van parkeren, versterken van de leefbaarheid, uitstraling en functionaliteit en het benutten en versterken van de relatie met de grote vijver en het Groot-Zijdepark.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

De voorgestane herontwikkeling van Leidsenhage levert een belangrijke bijdrage aan het versterken van de belangrijkste structuurbepalende identiteitsdragers voor het stedelijke gebied van LeidschendamVoorburg: •

Voorzieningen-as: De Bachlaan verbindt het regionale winkelcentrum Leidsenhage met het meer lokaal georiënteerde leidschendam-Centrum. De structuurvisie is gericht op het versterken van deze as, door de voorzieningenstructuur te verbeteren en de economische kansen langs deze as te benutten. Door de beoogde herontwikkeling van Leidsenhage in combinatie met de uitbreiding van Leidschendam-Centrum, de centrale huisvesting van de gemeente in één bestuurscentrum, de komst van Nieuw Marienpark en de uitbreiding van MCH Antoniushove, krijgt de Bachlaan steeds meer het karakter van een (stedelijke) voorzieningen-as.

Door het verbeteren van de inrichting van de openbare ruimte, het gebruik, de oriëntatie en de beeldkwaliteit van Leidsenhage en de herkenbaarheid van de as als langzaam verkeersverbinding draagt de beoogde ontwikkeling bij aan de versterking van de voorzieningen-as. •

Infra-as: De openbaarvervoersverbindingen (trams en bussen) zijn geconcentreerd op de lijn Koningin Julianalaan – Monseigneur van Steelaan – Heuvelweg. Leidsenhage bevindt zich aan deze as, ter hoogte van de Heuvelweg. Het is de ambitie de regionale bereikbaarheid te verbeteren en beter te benutten. Onderdeel hiervan is verbetering van de recreatieve stad-landverbindingen en goede aansluiting op het stedelijke netwerk van langzaam verkeersroutes. Bij Leidsenhage wordt de kwaliteit van het OV-knooppunt en de halte en de langzaam verkeerverbinding verbeterd. Tevens kan het winkelcentrum op de middellange en lange termijn meer worden georiënteerd op de aangrenzende verkeersstructuren.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

47

Structuurvisie

Leidsenhage

48

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

•

Centrale Groenzone: Leidsenhage bevindt zich aan de ‘Centrale Groenzone’. Dit is een van de belangrijke groene zones binnen de gemeente en de ruggengraat van de auto-ontsluiting voor het stedelijk gebied. Door het realiseren van ‘voorkanten’ wordt de groene kwaliteit, de ruimtelijke samenhang en de continuïteit tussen verschillende groene stedelijke voorzieningen ter hoogte van Leidsenhage verbeterd. Bovendien wordt door het intensiveren en vervangen van bebouwing bij Leidsenhage gewerkt aan behoud en versterking van de groenstructuur.

•

Entree Sijtwende: naast de entree Utrechtsebaan vormt Sijtwende/N14 de auto-entree naar het stedelijk gebied. Leidsenhage bevindt zich direct aan de N14. Deze entree is een hoofdentree, een centrale verbinding van de gemeente met het rijkswegennet en een belangrijke verbinding vanaf de A4 naar de internationale zone in Den Haag.

In de structuurvisie worden daarnaast diverse aandachtspunten benoemd voor de ontwikkeling van Leidsenhage: De belangrijke graadmeters voor eventuele uitbreiding van detailhandel zijn de toekomstige consumentenbehoeften en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. • Het functioneren van de overige kerncentra mag niet nadelig beïnvloed worden. • Leidsenhage moet goed bereikbaar blijven per auto (parkeren, openbaar vervoer en langzaam verkeer). • Meervoudig ruimtegebruik is van belang, waaronder het optimaal oplossen van parkeren. • Versterken van de leefbaarheid, uitstraling, en functionaliteit. • Het benutten en versterken van de relatie met de grote vijver en het Groot-Zijdepark. Tot slot wordt in de structuurvisie aangegeven dat de kans voor de realisatie van de kwaliteitsverbetering ligt in het ‘meekoppelen’ van de private ontwikkelingen en die zodanig aansturen dat er meerwaarde ontstaat voor de openbare ruimte. Unibail-Rodamco heeft deze werkwijze in de plannen voor de ontwikkeling van Leidsenhage nadrukkelijk gehanteerd, door veelvuldig de samenwerking op te zoeken met de gemeente en de plannen te laten aansluiten bij de ontwikkeling zoals benoemd in de structuurvisie.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

49

50

Voorbeelden bezochte winkelcentra Parijs 8 en 9 maart 2012

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

De realisatie van Topregionaal winkelcentrum Leidsenhage draagt in belangrijke mate bij aan: • Behoud en versterking van het groene karakter van de stad. • Kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers. • Duurzame stedelijke ontwikkeling, onder meer door meervoudig ruimtegebruik, het beter benutten van de openbaarvervoerscapaciteit en verbetering van de fietsverbindingen. • Versterken van de complementariteit en verbeteren van het kwaliteitsniveau van de winkelcentra in de gemeente en de regio.

Tijdens het bezoek aan de winkelcentra (voor het programma zie bijlage) zijn veel indrukken opgedaan die als voorbeeld kunnen dienen voor het toekomstige Leidsenhage. Als gemeenschappelijke uitkomsten van ieders inbreng (een top 10 per deelnemer) kan vermeld worden:

Bezoek winkelcentra Parijs Op donderdag 8 en vrijdag 9 maart 2012 heeft een delegatie van de gemeente Leidschendam-Voorburg, eigenaren en winkeliers van winkelcentrum Leidschenhage op uitnodiging van Unibail-Rodamco een werkbezoek aan Parijs gebracht.

Aanbod: • Leidsenhage onderscheidend maken door toevoeging van internationale retailers • Toevoegen van een bioscoop en uitbreiding horeca programma

Het doel van dit bezoek was om de samenwerkingspartners van het project Leidsenhage kennis te laten maken met de strategie van Unibail-Rodamco voor winkelcentra, de toepassing ervan in de praktijk te ervaren en ook ideeën op te doen voor de herontwikkeling van Leidsenhage.

Ontwerp: • Inspelen op behoeften winkeliers aan schaalvergroting en behoefte van consument aan winkelbeleving • Volledig overdekt winkelcentrum voor meer comfort en beleving als een winkel met shop-in-shop concept • Upgrading bestaande delen tot één look and feel

Services: • Parkeren: voorkeur voor gratis • Kinderen: kinderspeelhoek, opvang, kinderwagens • Internet: WIFI,afhaalloket internet aankopen, apps, infozuilen • Receptie: (welcome desk), veiligheidsmaatregelen, ´Meer keuze minder tijd´- principe

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

51

Masterplan Begane Grond

W

T

P

Integraal winkelcircuit

T

Integratie park en vijver

T

P P Parkeren M Evenementenplein/markt M W Winkelruimte nieuw

T

W

M

T T

52

W Trekkers (veel bezochte

T

P

Nadere studie parkeergarage P9 - P10 (Heuvelweg). Zie toelichting bladzijde 63.

W T

T T T

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

T

P

winkels)

4.2 Het masterplan Het Masterplan omvat op hoofdlijnen de volgende componenten: • herstructurering van de bestaande onsamenhangende structuur tot een integraal winkelcircuit (‘achtje’), waaraan vrijwel alle winkels zijn gesitueerd; • volledige overkapping (uitgezonderd de buitenranden), waardoor een beheersbaar en afsluitbaar aangenaam winkelklimaat ontstaat; • integratie van het Groot-Zijde park en de vijver met het winkelcentrum, waardoor een voor Leidschendam en de regio unieke combinatie ontstaat; • een sfeervol (openlucht) evenementenplein tegenover het hotel en nabij de vijver, tevens te gebruiken door de weekmarkt; • renovatie van bestaande delen om tot een look & feel te komen tussen bestaand en nieuw; • uitbreiding van het winkelprogramma om een onderscheidend en verrassend (internationaal) winkelaanbod te kunnen accommoderen; • de mogelijkheid voor aanvullende verblijfsverlengende vrijetijds- en leisurefuncties (bioscoop, fitness) op de 1e en 2e verdieping; • uitbreiding van het bestaande horeca programma met horecavoorzieningen die inspelen op de verschillende eetmomenten gedurende de dag (zowel op de begane grond als op de 1e verdieping); • het realiseren van nieuwe en aantrekkelijke gevels aan de Banninglaan en Heuvelweg, teneinde de uitstraling, zichtbaarheid en toegankelijkheid te verbeteren;

• •

het verbeteren van de uitstraling van de Weigelia en buitenzijde parkeergarage Liguster; voldoende gebouwde parkeervoorzieningen en fietsenstallingen rondom het winkelcentrum in de nabijheid van de entreepartijen.

Door het bestaande winkelaanbod te verrijken met onderscheidende (internationale) winkelformules, verruiming van het horecaprogramma, integratie met het Groot-Zijdepark en de vijver, het toevoegen van leisurevoorzieningen, services en een interessant activiteitenprogramma zal Leidsenhage de beoogde functie als Topregionaal winkelcentrum en regionale ontmoetingsplek kunnen innemen. Door het sterk onderscheidende, on-Nederlandse concept, zullen de bezoekersaantallen en de verblijfsduur van de bezoekers naar verwachting substantieel toenemen. Ervaringen in andere winkelcentra van Unibail-Rodamco leert dat het bestaande bezoekersaantal zal kunnen toenemen met ca. 30 - 50 % van ca. 9 mln tot ca. 12 - 14 mln). Inspelen op (toekomstige) consumentenbehoeften en de gewenste ruimtelijke kwaliteit De consumentenvraag en het koopgedrag veranderen door het gebruik van internet. Consumenten oriënteren en kopen in toenemende mate via internet en laten zich informeren via social media, fora en reviewsites. Winkelgebieden dienen hier slim op in te spelen door het tastbaar maken van de internetbeleving en nadrukkelijker in te zetten op service en beleving. Succesvolle winkelgebieden onderscheiden zich naar de toekomst toe door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele centrum tot uiting te laten komen.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

53

Eerste verdieping

Masterplan

P

P Parkeren B Mogelijke locatie bioscoop D Dining Experince F Fitness

P D

B

P

Tweede verdieping

P

54

P

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

F

B

Winkels moeten onderscheidend zijn en zich meer dan ooit als merk profileren richting de consument. Hiervoor is het creëren van beleving essentieel. Beleving zorgt voor emotie en emotie doet kopen! Winkelcentra moeten een sterk DNA gaan ontwikkelen en het verschil gaan maken om zich te onderscheiden van de concurrentie.

oorlocatie aan de Duindoorn (gelegen binnen de huidige bebouwingscontour). De omliggende parkeerterreinen p 4-5 (Banninglaan) en p 7-8 (Heuvelweg) dienen bij het winkelcentrum betrokken te worden teneinde de ambitie van Topregionaal winkelcentrum te kunnen waarmaken. Winkelformules die door hun omvang, naamsbekendheid en/of specialistische aanbod als trekker kunnen fungeren worden op strategische locaties aan het winkelcircuit gesitueerd, zodat sprake zal zijn van een natuurlijke loop door het winkelcentrum. Deze worden ondersteund door in/-uitgangen naar de parkeervoorzieningen, die als belangrijke bronpunten dienen binnen het winkelcircuit.

Het DNA van Topregionaal winkelcentrum Leidsenhage is samengesteld uit: •

•

Een volledig overkapt winkelcentrum, waarbij de bestaande overkapping geïntegreerd en aangepast zal worden. Daarmee zal Leidsenhage de enige winkelvoorziening van dit niveau in de regio zijn waar het aangenaam winkelen is onder alle weersomstandigheden. Naast het kunnen bieden van een aantrekkelijk winkel- en verblijfsklimaat betekent dit ook dat het winkelgebied ‘verkleurt’ van openbaar naar privaat gebied, waardoor het beheer efficiënt en op een hoog niveau vorm gegeven kan worden. Een eenduidige routing, middels het realiseren van een achtvorming winkelcircuit. Om het winkelcentrum daadwerkelijk aantrekkelijk te maken voor consumenten en retailers is een goed winkelcircuit van cruciaal belang. De huidige winkelstructuur van Leidsenhage dient daarom ingrijpend aangepast te worden door middel van doorbraken van bestaande bouwblokken en het toevoegen van nieuwe bouwvolumes aan de randen om tweezijdig winkelen te kunnen bewerkstelligen. De herontwikkeling zal zich daarom niet beperken tot de kant-

•

Middels aantrekkelijke looproutes tussen het winkelcentrum, Groot Zijdepark en de vijver worden deze functies aan elkaar verbonden en wordt een extra ‘binnen-buiten’ belevingsdimensie aan het centrum toegevoegd.

•

Een aantrekkelijk in de openlucht gelegen plein voor evenementen en activiteiten van diverse aard en de wekelijkse warenmarkt. Evenementen weten veel bezoekers aan te trekken en bieden een uitgelezen mogelijkheid de positie van Leidsenhage in de regio verder uit te bouwen. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat 63% van de inwoners van Leidschendam aankopen doet op de markt, waarmee de markt een belangrijke functie vervult voor de inwoners en winkelcentrum Leidsenhage. In het Masterplan krijgt de warenmarkt een prominente plaats, direct naast de grootste parkeergarage (ca. 1.500 plaatsen).

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

55

56

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

•

•

•

Een aantrekkelijk, gevarieerd en verrassend winkelaanbod, inclusief internationale retailers die op dit moment nog geen vestiging in Nederland hebben, als antwoord op de behoefte van consumenten en retailers naar differentiatie, concentratie en schaalvergroting. Het huidige winkelaanbod in Leidsenhage voorziet grotendeels in het laag-middensegment van lokale en nationale retailers. Dit aanbod is heden ten dage niet meer onderscheidend en sluit onvoldoende aan op de behoefte van de consument. Er is behoefte aan ca. 22.000 25.000 m2 bvo aanvullend aanbod in met name het midden, midden hoog en hoge segment, waarbij een goede balans tussen lokale, nationale en internationale retailers aangeboden wordt. Door de samenstelling en logische clustering van dit aanbod zal het centrum complementair zijn aan de lokale en regionale voorzieningenstructuur en leiden tot een nieuw bestedingspatroon bij de consument.

aanbod in het centrum), een multiplex bioscoop en een fitnesscentrum. Unibail-Rodamco is op dit moment in overleg met mogelijke exploitanten. •

Introductie van het Unibail-Rodamco horeca concept “The Dining Experience”. Voornaamste ingrediënten van dit vernieuwende concept zijn een optimale mix van de beste lokale aanbieders en vernieuwende en bewezen internationale concepten. Een opmerkelijk vormgegeven centraal Dining Plaza, inclusief terrassen, als centraal punt, waar omheen het aanbod is geconcentreerd. Inclusief een interessant, afwisselend en verblijfsduurverhogend programma van evenementen, waar het hele winkelcentrum van gaat profiteren.

•

Een aantrekkelijke uitstraling, zowel aan de buiten- als de binnenzijde. Naast nieuwbouw zal sprake zijn van renovatie van de bestaande winkelpuien van de winkelpanden welke in bezit zijn van Unibail-Rodamco. Voor de overige eigenaren in het winkelcentrum zal Unibail-Rodamco een investerings (stimulerings-)programma opzetten om tot een eenduidige ’look & feel’ te komen, een eenduidige presentatie van het winkelcentrum aan de bezoekers zodat ze nagenoeg geen verschil ervaren tussen ‘oud’ en ’nieuw’. Bij de aanpassing van bestaande winkelpuien zal optimaal gebruik gemaakt worden van de differentiatie van uitstraling passend bij de desbetreffende zone in het winkelgebied.

Unibail-Rodamco heeft de plannen eind maart aan de internationale retailers gepresenteerd, en ze hebben er zeer enthousiast op gereageerd en hun interesse voor een vestiging in het centrum uitgesproken. Teneinde op een passende wijze te kunnen voorzien in de vraag aan winkelruimte gaan wij uit van een marge van ca. 10% met betrekking tot de mogelijke ruimtebehoefte van retailers. Aanvullende voorzieningen die het winkelen veraangenamen en het verblijf in het winkelcentrum en de nabije omgeving zullen verlengen. Denk aan een uitgebreid en gediversifieerd horeca-programma (ongeveer 8-10% van het totale winkel

•

Een aantrekkelijk verblijfsklimaat middels een volledig nieuwe inrichting van de passages, zowel wat betreft tegelvloer als inrichting met aantrek-

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

57

58

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

kelijk en verblijfsduur verlengende voorzieningen en rustpunten. Waarbij naast terrasmogelijkheden voor horecavoorzieningen tevens zorggedragen zal worden voor ongedwongen verblijfsmogelijkheden zonder aankoopverplichting van versnaperingen. Denk bijvoorbeeld aan een ‘lounge-area’ waar bezoekers rustig kunnen zitten en op de iPads de nieuwste acties in Leidsenhage kunnen bekijken. •

Een veilig verblijfsgebied. Eind 2004 hebben de Winkeliersvereniging Leidsenhage, politie, brandweer, Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Leidsenhage en de gemeente LeidschendamVoorburg de eerste certificering van het Keurmerk Veilig Ondernemen gekregen. Alle betrokkenen zetten zich sindsdien in voor het voorkomen van criminaliteit en overlast om de veiligheid van het winkelend publiek en winkeliers te waarborgen. Deze samenwerking zal uiteraard voortgezet worden. Met het volledig afsluitbaar maken van de passage en het omvormen van ‘buitengebied’ naar een binnenklimaat neemt de beheersbaarheid van het winkelgebied verder toe.

•

Een overdekt centraal plein, een centrale ontmoetings- en verblijfplek met mogelijkheden voor evenementen en activiteiten.

•

Gebalanceerde verdeling van de parkeerfaciliteiten (ca. 3.500 parkeerplaatsen en voldoende stallingsplaatsen voor fietsen) rond het winkelcentra nabij de entreepartijen, teneinde het winkelcentrum evenwichtig te ‘voeden’ met bezoekers.

Ruimtelijke en functionele positie Leidsenhage in het stedelijk weefsel Leidsenhage ligt middenin de gemeente Leidschendam-Voorburg, de voorstad van Den Haag. Het winkelcentrum onderscheidt zich van de andere centra Damcentrum, Julianalaan en Voorburg-centrum. Het is een modern, goed geoutilleerd winkelcentrum met een regionale aantrekkingskracht. Daarom is het goed bereikbaar. Te voet, op de fiets, met de tram en de bus maar bovenal ook met de auto. Leidsenhage ligt naast de Sytwendetunnel en is via de Heuvelweg en de Noordsingel direct verbonden met het rijkswegennet. De gemeente heeft, zoals verwoord in de Structuurvisie 2040 (Ruimte voor Wensen, verijking 2012) niet de ambitie om nieuwe winkelcentra toe te voegen. De kwaliteiten van de vier bestaande winkelgebieden worden versterkt, waardoor ze complementair aan elkaar zijn. De opgave is voornamelijk kwalitatief: verbetering van de attractiviteit van de bestaande centra in combinatie met intensivering van ruimtegebruik. De hoofdopgave voor Leidsenhage betreft het herpositioneren en revitaliseren van het regionale winkelcentrum. Op langere termijn biedt het centrum mogelijkheden voor verdere ontwikkeling tot een gemengd stedelijk gebied. Het momenteel naar binnen gekeerde Leidsenhage kan meer worden georiënteerd op de aangrenzende verkeersstructuren.

“Door de openbare ruimte rondom de voorzieningen-as kwalitatief op niveau te houden en te versterken, kunnen we bijdragen aan de identiteit van de Bachlaan”.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

59

60

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Leidsenhage ligt in het kwadrant Heuvelweg – Burgemeester Banninglaan – Noordsingel – Parktunnel (N14). In de Structuurvisie is de Heuvelweg benoemd als OV-as. De Heuvelweg leidt direct naar het centrum van Den Haag. De tram rijdt over de Heuvelweg. Het gewenste karakter van de Heuvelweg is een stedelijke laan, met de trambaan in het gras, en meerdere, continue rijen bomen die het verkeer begeleiden. De Noordsingel is de lijn van de centrale parkzone. Een niet duidelijk te omschrijven groene verbinding in Leidschendam-Voorburg, waaraan verschillende gebieden liggen, zoals parken en sportvelden, maar dus ook het winkelcentrum. Voor automobilisten is de Noordsingel de belangrijkste toegang tot Leidsenhage. Het zou goed zijn de Noordsingel een continu wegprofiel te geven, een stedelijke laan, ook met de geplande fietssnelweg, die de verschillende groengebieden, woonen werkgebieden en het buitengebied aaneenrijgt. De Noordsingel en Heuvelweg zijn historische verbindingen, parallel aan de Vliet en de kust, op het patroon van de strandwallen. Bijzonderder zijn de dwarsverbindingen Bach-as en Sytwende-as. De N14 is voor automobilisten. Naast de Utrechtse Baan is het De verbinding tussen de snelweg en de stedelijke agglomeratie. De Sytwendetunnel heeft geen stedenbouwkundige – verblijfswaarde, het is voor autoverkeer.

Bijzonder is dat op de tunnel gewoond wordt en dat Leidsenhage aan het Zijdepark ligt. Wel de voordelen van een goede bereikbaarheid en een ruim park, niet de nadelen van een stadssnelweg.

De Burgemeester Banninglaan – Bachlaan verbindt het (geheel vernieuwde) historisch cenrtrum van Leidenschendam met het bestuurscentrum, het ziekenhuis en Leidsenhage. Ook dit is een dwarsverbinding tussen de lange lijnen, de as voegt zich in de gebieden die het verbindt. Wel is de ‘Bach-as’ een stedelijke weg. De verkeersfunctie is beperkt, dus er is ruimte voor mensen. Aan de laan liggen belangrijke publieksfuncties van de gemeente. Zoals ook winkelcentrum Leidsenhage. De gehele laan zou een bestrating moeten krijgen van Hollandse klinkers, aan de laan zijn voordeuren, entree’s, uitnodigende etalages, de laan heeft ruime trottoirs en een mooie laanbeplanting en biedt ruimte aan fietsverkeer. Belangrijk voor het winkelcentrum is, dat het goed toegankelijk is: verbonden met de omgeving, permeabel, goed dooraderd. Dit betekent dat aan alle zijden een goede autoparkeervoorziening is. Het winkelcentrum wordt dan van alle zijden gevoed. Het betekent ook dat er goede verbindingen zijn vanaf de drie tramhaltes. Bij alle entree’s van het winkelcentrum zijn ruime fietsenstallingen. Immers, ondanks de regionale aantrekkingskracht van Leidsenhage komt een groot deel van de bezoekers uit de omgeving, op de fiets. Er is een logische rondwandeling langs de winkels, in een 8-vormige lus door Leidsenhage. Belangrijk is ook de uitstraling aan de buitenzijde.

Aan de Noordsingel verandert weinig. Hier is een van de belangrijke entree’s voor autoverkeer en de woontoren als beeldkenmerk en aankondiging van Leidsenhage. De gevels zijn weinig uitnodigend. Een betere profile-

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

61

Ruimtelijke en functionele positie Leidsenhage in het stedelijk weefsel

Legenda

62

Gelet op de huidige stand van het ontwerp (masterplan) zijn de aangegeven bouwhoogtes richtinggevend.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

ring van de weg zou helpen. Naar de westzijde is de intentie het winkelcentrum directer te verbinden met het park. “Integraal onderdeel is het Zijdepark. Dit park, dat de functie vervult van evenementen- en speelterrein, krijgt in de toekomst een sterkere koppeling met het winkelcentrum”. De ligging aan de vijver kan nog beter worden benut door de aanleg van een plein. Een plein tussen de parkeerplaats en de winkels zal een belangrijke ontmoetingsplek worden. Het is te overwegen aan het plein horecavoorzieningen te faciliteren, ook in de plint van de parkeergarage. Het plein biedt ruimte aan de weekmarkt. Met een nieuwe brug worden park en winkels gekoppeld. De verbinding wordt nog sterker als ook aan de overzijde een paviljoen met terras wordt gebouwd. Aan de Heuvelweg ligt een grotere uitdaging. De Heuvelweg is een verkeersader. Een snelle toegang, maar met weinig verblijfskwaliteit. Van belang zijn de route over de Sperwerlaan, vooral voor de mensen uit de buurt. De Heuvelweg moet hier goed oversteekbaar zijn, zodat de straat Weigelia makkelijk te bereiken is. Het huidige parkeerterrein p9-10, grenzend aan het park wordt bebouwd met een parkeergarage. Het is te overwegen om aan de Heuvelweg enige afstand te houden tussen de garage en de weg. Een omzoming door het park, bijvoorbeeld door aan de Heuvelweg op

maaiveld te parkeren en pas op enige afstand een garage te bouwen, draagt bij de positionering van het winkelcentrum in de stad. Deze locatie verdient een ruimtelijke studie. Een optie is bijvoorbeeld een grastalud met bomen aan te leggen langs het parkeerdek. Een andere mogelijkheid is om een extra parkeerlaag te bouwen, waardoor de footprint kleiner is en dus meer afstand kan worden gehouden tot de aanliggende woningen. Voor een goede balans van de parkeervoorzieningen rondom het centrum zal er op parkeerterrein p9/p10 circa 1.500 tot 1.550 parkeerplaatsen voorzien worden. Bij het ontwerp van de garage zal de suggestie van de gemeente/West 8 om een zekere afstand tussen de bebouwing en de Heuvelweg – in te richten als groenzone – in overweging genomen worden. Bij het ontwerp zal tevens de ondergrondse kabels en leidingeninfrastructuur betrokken worden (voor overzichtskaart zie bijlage); uit huidig onderzoek blijkt dat een aantal leidingen moeilijk (en kostbaar) verplaatsbaar zijn. Mogelijk wordt slechts een 1-laags – demontabele – draagconstructie boven te handhaven leidingen toegestaan. Gezien de complexiteit van deze situatie is nader onderzoek noodzakelijk teneinde uitsluitsel over de mogelijkheid voor een derde parkeerlaag te krijgen.

Om het benodigde aantal plaatsen op deze locatie te kunnen realiseren houden wij vooralsnog rekening met een ‘’flexibele’’ groenzone aan de Heuvelweg.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

63

Beeldkwaliteit (bijdrage West8) Het huidige winkelcentrum is opgebouwd uit beton en staal. Nieuwe gebouwen voegen hier baksteen, of materialen met gelijkwaardige kwaliteit en uitstraling, aan toe zodat moderniteit/vernieuwing tot uitdrukking gebracht kan worden. Zorgvuldig gedetailleerde baksteen architectuur geeft het winkelcentrum een warmere, verwelkomende sfeer. Ook keramische gevels, natuursteen, gekleurd glas kunnen Leidsenhage een rijkere uitstraling geven. Het gaat er om dat de materialen mooier worden naarmate de tijd verstrijkt. Bij de parkeervoorzieningen moet er op worden gelet, dat het aantal entree’s beperkt is, de autolichten en functionele verlichting van het gebouw niet te veel overlast veroorzaken aan de tegenoverliggende woningen en dat de gevel een waardige expressie heeft. Het is voor vele bezoekers het eerste wat zij zien; de ‘foyer’ van het winkelcentrum. Bovendien wordt Leidsenhage aan drie zijden omgeven door parkeervoorzieningen. De garages, daken en dekken zijn beeldbepalend. Te evenaren voorbeelden zijn parkeergarages met een open metselstructuur in baksteen met de expressie van een ‘pakhuis’. Een mooi gebouw waarvan niet in één oogopslag te zien is dat het een pakhuis voor auto’s is.

64

Ieder complex heeft een eigen identiteit, een eigen architectuur en materialisering. De verschillende bouwvolumes onderscheiden zich van elkaar, waardoor een afwisselend gevelbeeld ontstaat aan de laan. Veel aandacht moet uitgaan naar de detaillering van de hoeken. Deze bepalen het straatbeeld. In de plint zijn (winkel)functies. Afgeronde hoeken van de gebouwen kan een terugkerend thema zijn in de architectuur. Naast entreeplein aan de Dobbelaan komt een parkeergebouw. De precieze layout is nog onderwerp van studie. Ook ‘op het dak’ van de winkels aan de Banninglaan wordt geparkeerd. Er is één centrale in- en uitgang. Eén aansluiting van de parkeervoorziening aan de weg, om de invloed van het bezoekende autoverkeer voor de bewoners te beperken. Bevoorrading van de winkels is inpandig en uit het zicht.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Het is goed een entreeplein te maken op de kop van de Heuvelweg en de Banninglaan. Dit is een belangrijke entree tot Leidsenhage. Hier zouden ook winkels of andere voorzieningen zich moeten presenteren. De Burgemeester Banninglaan tenslotte vraagt de meeste aandacht. Volgens de Structuurvisie: “Het momenteel naar binnen gekeerde Leidsenhage kan meer worden georiënteerd op de aangrenzende verkeersstructuren. Door de openbare ruimte rondom de voorzieningen-as kwalitatief op niveau te houden en te versterken, kunnen we bijdragen aan de identiteit van de Bachlaan”. De openbare ruimte is zorgvuldig ingericht. De bestrating sluit aan op de bestrating in het Damcentrum en rond het bestuurscentrum.Vanaf de sluis tot aan het Spoorpark wordt een laan aangeplant. De woningen in de wijk De Heuvel hebben op dit moment nog enige afstand tot Leidsenhage. Er is een levendig uitzicht op parkeerterrein en weekmarkt, wat echter ook ervaren kan worden als een ‘achterkant’ gezien de rommelige uitstraling. De nieuwbouw van Leidsenhage dient enige afstand te houden tot de aangrenzende flatbebouwing. Daarom is voorgesteld ter hoogte van de Dobbelaan de gevel van het winkelcentrum terug te laten wijken. Zo ontstaat een langgerekt plein. In het verlengde van de Dobbelaan is een onderdoorgang direct naar het centrum van Leidsenhage.

Het belang van een zorgvuldig ontworpen gevel van de nieuwbouw neemt toe naarmate de afstand tot de bestaande woningen afneemt. De minimale afstand van gevel tot gevel is ca. 38 meter, met mogelijke in-

cidentele afwijkingen. Vooral de gevel van de winkel aan de zuidoostzijde van de Banninglaan verdient veel aandacht. Goed bereikbaar voor alle typen van vervoer Het Masterplan haakt in op de ligging aan de assen zoals geformuleerd in de Structuurvisie, teneinde de bereikbaarheid met alle typen vervoermiddelen verder te optimaliseren. Voetgangers De winkels en aanvullende voorzieningen in het Topregionale winkelcentrum Leidsenhage zijn gelegen in een (overdekt) voetgangersdomein waar het prettig verblijven is. Mensen verblijven langer in een (winkel) gebied als dit voetgangersvriendelijk is ingericht, waarmee een belangrijke voorwaarde is gecreëerd om tot hogere inkomsten voor de in het centrum gevestigde ondernemers te komen en daarbij een bijdrage te leveren aan de lokale economie. Daarnaast vormt lopen een essentieel onderdeel van Openbaar Vervoer verplaatsingen. Er zal in de nieuwe situatie sprake zijn van een aantrekkelijke routing van de verschillende OV-punten (tram en bus) naar de entrees van het winkelcentrum. De Weigelia zal functioneel en stedenbouwkundig opgewaardeerd worden tot een aantrekkelijke stedelijke as en een integraal onderdeel uitmaken van het winkelcentrum. Van de huidige ietwat mistroostige achterkantsituatie naar een aantrekkelijk begin van het bezoek aan Leidsenhage.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

65

Los van de aanwezigheid en kwaliteit van voetgangersvoorzieningen en de looproutes van en naar het winkelcentrum is de uitvoering en het beheer van de routes van groot belang. Denk aan het vermijden van obstakels, een wegontwerp dat veilig en vriendelijk is voor de voetganger en het schoon houden van de voetpaden. Deze maatregelen zijn niet alleen van belang voor het gebied direct gelegen rond het winkelcentrum, maar zijn zeker ook van toepassing op de looproutes vanuit de omliggende woonwijken en nabijgelegen (publieks)voorzieningen.

66

Fietsroutes en stallingsmogelijkheden Met de toenemende druk op de openbare ruimte gaat er steeds meer aandacht uit naar alternatieven voor autogebruik. De fiets is daarin een belangrijke factor. Voor de fietser zal ingehaakt worden op omliggende fietsroutes, zal sprake zijn van een eenduidige begeleiding naar de entrees en zullen in ruime mate kwalitatief goede stallingsmogelijkheden gerealiseerd worden nabij de verschillende entrees tot het winkelcentrum. In kwantitatieve zin zal het huidige aanbod naar rato van de uitbreiding van het winkelcentrum uitgebreid worden. Er zal worden bezien of er een bewaakte fietsenstalling en voorzieningen als buggy-huur, oplaadpunten, fietsreparatie etc. aangeboden kunnen worden.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Openbaar vervoer Leidsenhage is nu al prima bereikbaar middels verschillende vormen van openbaar vervoer (tram en bus). Stadsgewest Haaglanden investeert fors in Netwerk Randstadrail met als doelstelling voor het Openbaar Vervoer op regionaal niveau 40 tot 70% reizigersgroei te realiseren in de periode 2005 tot 2020. Om deze doelstelling te halen wordt geïnvesteerd in voldoende capaciteit en uitbreiding van het netwerk. Daarnaast leveren investeringen in uitstraling, het inzetten van nieuwe voertuigen en het aanleggen van tophalten een bijdrage aan de reizigersgroei. De opgave is door verbeterde kwaliteit en uitstraling bestaande reizigers te stimuleren meer met het openbaar vervoer te reizen en om (nog) niet gebruikers te verleiden een keer in te stappen en het gemak van het openbaar vervoer te ervaren. Stadsgewest Haaglanden ziet Leidsenhage als een mogelijke locatie voor een tophalte, een belangrijke halte met veel in- en uitstappende reizigers gelegen bij centrale ontmoetingspunten in de regio. Teneinde de bereikbaarheid en positie van Leidsenhage in de regio verder te optimaliseren vormt een Tophalte een welkome aanvulling. Echter, vooralsnog is hier geen budget voor aanwezig bij Stadsgewest Haaglanden.

Verkeersafwikkeling auto Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat ruim 75% van de bezoekers aan Leidsenhage het centrum met de auto bezoekt om boodschappen te doen of om te winkelen. De bereikbaarheid per auto is en zal dan ook een van de sterke punten van Leidsenhage blijven.

De ontwikkeling van het Topregionale winkelcentrum Leidsenhage is ook van invloed op de verkeersintensiteiten op de wegvakken in de omgeving. Er is een modelmatige studie verricht door Goudappel Coffeng, op basis van de huidige situatie, de mogelijke situatie in 2021 zonder ontwikkeling van het winkelcentrum (= referentiesituatie) en de situatie uitgaande van uitvoering van de voorgenomen plannen. De meeste aansluitingen en kruispunten bieden in de huidige vormgeving voldoende capaciteit om het verkeer in de toekomst, na herontwikkeling van het winkelcentrum, voldoende af te wikkelen. Sinds de aanleg van tramlijn 19 is de uitritsituatie van de parkeergarage Liguster naar de Noordsingel niet optimaal. In de volgende fase zal onderzocht worden of een linksafstrook mogelijk is. Het is gewenst om bij de inrit op Liguster meer opstelcapaciteit te bieden voor het linksafslaande verkeer. De omvang van het van/naar de parkeergarage rijdende verkeer kan met de verkeersregeling worden ‘beheerst’. Het met verkeerslichten geregelde kruispunt Noordsingel – Noordelijke Randweg (N14) heeft in de referentiesituatie al onvoldoende capaciteit om het verkeer met de huidige vormgeving voldoende af te wikkelen. Om voldoende capaciteit te bieden wordt de gemeente geadviseerd drie rechtdoorgaande rijstroken op de Noordelijke Randweg (N14) te voorzien.

Dit kan op de noordelijke en zuidelijke tak ten koste gaan van een

linksaf voorsorteerstrook. Met deze aangepaste vormgeving heeft het kruispunt tevens voldoende capaciteit op het verkeer in de nieuwe planvariant voldoende af te wikkelen. In de MIRT (Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport, Verkenning Haaglanden waarin de Rijksoverheid, Stadsgewest Haaglanden en de provincie Zuid-Holland kansen, knelpunten en oplossingen in kaart brengen om Haaglanden op lange termijn bereikbaar en leefbaar te houden) is het ongelijkvloers maken van de kruisingen van N14/Noorsingel en N14/Heuvelweg opgenomen. De gemeente heeft aangegeven dat deze plannen nog onvoldoende concreet zijn, zodat hier bij de planvorming geen rekening mee is gehouden. Parkeerbalans auto De parkeervraag is door Goudappel Coffeng berekend. De parkeervraag wordt daarbij berekend door de omvang van elke functie te vermenigvuldigen met de bijbehorende parkeernorm (het aantal benodigde parkeerplaatsen per functie-eenheid, bijvoorbeeld per m2 bvo). Niet elke functie genereert echter op alle momenten van de week een even grote parkeervraag. Door toepassing van aanwezigheidspercentages wordt rekening gehouden met dit effect. Tevens kunnen de parkeerplaatsen door verschillende parkeerders gebruikt worden (dubbelgebruik). Ook hiermee wordt met behulp van de aanwezigheidspercentages rekening gehouden.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

67

68

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Gehanteerd zijn de parkeerkencijfers van het CROW, met als uitgangspunten: • binnenstad of hoofdwinkelcentrum 50.000-100.000 inwoners • centrumgebied in zeer stedelijk gebied • het gemiddelde van de bandbreedte van het kencijfer. Opgemerkt wordt dat de capaciteitsberekening conform CROW uitgaat van ca. 75.000 m2 bvo bestaande winkelruimte, terwijl hiervan circa 24.000 m2 dienst doet als opslagruimte (voornamelijk gesitueerd op de eerste verdieping). De ca. 2.850 parkeerplaatsen in de huidige situatie (ten behoeve van het winkelcentrum en het kantoor) zijn gelegen aan en bereikbaar via drie belangrijke assen: Banninglaan, Heuvelweg, en Noordsingel. Theoretisch gezien zijn voldoende parkeerplaatsen in Leidsenhage aanwezig, volgens het model is de maximale parkeerbehoefte ca. 2.500 plaatsen op het piekmoment op zaterdagmiddag. In de toekomstige situatie blijven de parkeervoorzieningen, die uitgebreid zullen worden met ca. 650 plaatsen, prima bereikbaar via de assen Banninglaan, Heuvelweg, en Noordsingel. De parkeerbalans is daarbij als volgt: • parkeren p 1-3 (Liguster, bereikbaar via Noordsingel): ca. 1.000 plaatsen (ongewijzigd) • parkeren p 4-5 (Banninglaan): ca. 1.000 • parkeren p 9-10 (Heuvelweg): ca. 1.500 plaatsen Totaal ca. 3.500 parkeerplaatsen

Teneinde parkeerzoekend verkeer zoveel mogelijk te voorkomen en optimaal gebruik van de parkeerfaciliteiten te bevorderen, zal een parkeerverwijssysteem (inclusief aantal vrije plaatsen per garage) aangebracht worden. Samen met het adequaat vormgegeven van de entrees tot de parkeergarages zal dit bijdragen aan een vlotte afwikkeling en doorstroming, waarmee hinder voor andere verkeersdeelnemers wordt voorkomen. Het geplande aantal parkeerplaatsen kan voldoen aan de maximale parkeervraag op het piekmoment van ca. 3.400 plaatsen (zaterdagmiddag). Gratis parkeren is op dit moment een belangrijk element in de marketing van Leidsenhage. Het is van belang de bezoekers te kunnen garanderen dat zij makkelijk een parkeerplaats kunnen vinden bij het bezoek aan Leidsenhage. Met het vinden van een parkeerplaats begint voor veel bezoekers immers het bezoek aan het winkelcentrum. Vooralsnog is het handhaven van gratis parkeren het uitgangspunt. Mocht in de toekomst blijken dat de voor het winkelcentrum bedoelde parkeerplaatsen in toenemende mate gebruikt worden door niet-winkelcentrumbezoekers (bijvoorbeeld voor omliggende voorzieningen, door forensen en mensen die een bezoek brengen aan de binnenstad van Den Haag en gebruik maken van het openbaar vervoer), is enige vorm van regulering een mogelijkheid naar de mening van Unibail-Rodamco.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

69

70

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Tijdens de realisatie van Topregionaal winkelcentrum Leidsenhage zal ingezet worden op een optimale bereikbaarheid en de aanwezigheid van voldoende parkeercapaciteit. Bestaande parkeerterreinen zullen dan ook pas bebouwd worden nadat vervangende parkeercapaciteit beschikbaar is. Bevoorrading & afvalinzameling De expeditie van de winkels is rondom het winkelcentrum gelokaliseerd en geconcentreerd en gecombineerd met een intern circuit voor de bevoorrading. Niet alleen is de expeditie daarmee uit het zicht van het winkelend publiek genomen, tevens worden er speciale in-/uitritten voor het bevoorradende vrachtwagenverkeer gecreëerd. Hiermee worden eventuele conflicten met andere weggebruikers voor een belangrijk deel voorkomen. Bij de maatvoering van de bevoorradingshoven is rekening gehouden met ruime opstelplaatsen en voldoende mogelijkheden om te keren, zodat het insteken van vrachtwagens tot een minimum beperkt wordt. De maatvoering van de bevoorradingshoven is dusdanig dat ruimte geboden kan worden voor collectieve afvalverzameling, waarmee tevens het aantal vervoersbewegingen beperkt kan worden.

De in het winkelcentrum gevestigde ondernemers zullen actief aangemoedigd worden om zo veel mogelijk bevoorrading van verschillende winkels te combineren (bijvoorbeeld middels stedelijke distributie) en daarnaast het aantal ritten te beperken door verpakkingsmateriaal direct mee retour te nemen.

In overleg met de gemeente, regio Haaglanden en Rijkswaterstaat zal bezien worden of overgegaan kan worden tot aparte bewegwijzering ten behoeve van de bevoorrading, in aansluiting op lopende onderzoeken naar de mogelijkheden voor stedelijke distributie. Duurzame mobiliteit In de huidige situatie is op verschillende locaties in het winkelcentrum reeds voorzien in een aantal oplaadpunten voor elektrische auto’s. Indien daar vraag naar is zal ook bekeken worden of er oplaadpunten voor elektrische fietsen aangeboden kunnen worden. Als er door een van de rond het winkelcentrum gelegen tankstations de wens wordt uitgesproken een tankpunt voor aardgas/groengas te realiseren, zullen wij daar, voor zover noodzakelijk en mogelijk, medewerking aan verlenen mits dit geen negatieve invloed zal hebben op het functioneren van het winkelcentrum en de veiligheid van winkeliers, personeel en consumenten. Waar mogelijk streven wij in samenwerking met winkeliers en eigenaren naar duurzame bevoorrading en afvalinzameling (met emissiearme voertuigen) en beperking van het aantal vervoersbewegingen door bundeling van goederenstromen mogelijk gecombineerd met afvalinzameling.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

71

Overige functies / meervoudig ruimtegebruik Kantoren Naast de ambitie van de gemeente om in de eerste plaats een woongemeente te zijn, is het voor de economische structuur een goed vertegenwoordigd midden- en kleinbedrijf van groot belang. Daarom dienen ook op langere termijn de nodige locaties voor lokale bedrijvigheid beschikbaar te zijn. Echter, met 40% leegstand van bestaande kantoorgebouwen staat Leidschendam-Voorburg op nr. 1 in Nederland. In de regio Den Haag (incl. Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Delft, Zoetermeer, Gouda) is sprake van maar liefst 1 tot 1,1 mln m2 leegstaande kantoorruimte. Daarnaast is er sprake van een plancapaciteit nieuw te bouwen kantoren die veel hoger is dan de verwachte ruimtebehoefte.

72

In de ‘Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holand’ is onder meer geconcludeerd dat het uit de markt halen van kantoorruimte middels sloop of transformatie een goed middel is om tot een minder ongezonde kantorenmarkt te komen. Echter, deze maatregelen zijn gezien de hoge beleggingswaarde nog niet populair onder beleggende partijen. Onttrekken van kantoor-

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

ruimte is noodzakelijk om de (structurele) leegstand te doen afnemen. De jaarlijkse vervangingsbehoefte (= vraag naar kantoorruimte die ontstaat omdat kantoren niet meer voldoen) in de provincie Zuid-Holland bedraagt ca. 200.000 m2. Door de afname van de uitbreidingsvraag zal de vraag naar kantoren overwegend vervangingsvraag zijn. Unibail-Rodamco is bereid haar bezit in te brengen en over te gaan tot sloop van de bestaande kantoorruimte in Leidsenhage. Mede gezien het ruime aanbod kantoorruimte in de regio en de gezamenlijke inzet om van Leidsenhage primair een Winkelparadijs te maken, zien wij functioneel geen toegevoegde waarde voor het transformeren c.q. herontwikkelen van de bestaande kantoorruimte in Leidsenhage. Met de voorgenomen sloop van het bestaande kantoor Leidsenhage (ca. 30.000 m2, wat gelijk staat aan 15% van de jaarlijkse vervangingsvraag in Zuid-Holland) zal een substantieel aantal m2 uit de markt genomen worden en zal er meer evenwicht ontstaan tussen aanbod en vraag op de lokale en regionale kantorenmarkt.

Woningen De WOONvisie van de gemeente besteedt niet alleen aandacht aan woningen, maar ook aan het woonmilieu (de omgeving) waarin men zich prettig kan voelen. Er worden verschillende woonmilieus onderscheiden, te weten kleinstedelijk wonen, groenstedelijk wonen in een parkstad en suburbaan wonen. Leidsenhage valt in het gemeentelijk beleid onder het woonmilieu kleinstedelijk wonen, kenmerken daarvan zijn: • Volledige menging van winkels, uitgaansleven, cultuur, kantoor en wonen • Vrijwel uitsluitend hoogbouw en dicht bij openbaar vervoer • Maximaal benutte ruimte, juist ook rond vervoersknooppunten • Heel diverse woonkwaliteit, van sociale huur tot zeer dure koopappartementen, van klein tot groot • Laboratorium voor nog niet gekend aanbod van aan wonen verbonden voorzieningen, flexibel, voorhoede • Nieuwe plattegronden, nieuwe functionaliteiten

De ontwikkeling van de functie wonen maakt geen onderdeel uit van het perspectief Winkelparadijs. Wij zijn van mening dat winkelcentrum Leidsenhage binnen afzienbare termijn, naast het reeds aanwezige woningaanbod, geen rol van betekenis kan vervullen voor het aanbieden van een aanvullend, aantrekkelijk en onderscheidend woonmilieu binnen de gemeente en de regio. Het doorgroeimodel naar andere perspectieven blijft bestaan, maar de focus ligt de komende jaren op het realiseren van de ambitie om uit te groeien tot het Topregionaal winkelcentrum van de regio. De ambitie van Leidsenhage sluit aan op de ambitie van de gemeente om een aantrekkelijk woon- en werkgemeente te zijn. Bij deze ambitie past een Topregionaal Leidsenhage.

73

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

74

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Relatie met vijver en Groot-Zijdepark, groene karakter Het Groot-Zijdepark en de vijver zijn unieke kwaliteiten bij Leidsenhage die nu onvoldoende worden benut. Door het creëren van verschillende looppaden tussen het winkelcentrum, park en de vijver worden deze functies aan elkaar verbonden en wordt een extra ‘binnen-buiten’ belevingsdimensie aan het centrum toegevoegd. Openbaar gebied Het openbaar gebied wordt ontworpen als een ‘binnen- en buitengebied’. Door de planopzet zal dit als een integraal geheel ervaren worden zodat het als een elk-weer voorziening gebruikt zal gaan worden. Voor de inrichting van het openbaar gebied gaan wij uit van het hanteren van de volgende kwaliteitsniveau’s (conform Kwaliteitscatalogus openbare ruimte CROW 2010): • Winkelgebied: inrichtingsniveau A • Groot-Zijdepark: inrichtingsniveau A • Parkeergebieden: inrichtingsniveau B

Evenementenplein buiten / weekmarkt In aansluiting op de parkeergarage p9-p10 en naast het hotel wordt een aantrekkelijk (evenementen)plein ingericht. Dit plein vormt niet alleen een mooie entree tot het winkelcentrum, maar biedt tevens mogelijkheden voor het organiseren van evenementen en activiteiten van diverse aard. Elke dinsdag is er een druk bezochte weekmarkt in Leidschendam op het parkeerterrein aan de Banninglaan ter hoogte van V&D. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat 63% van de inwoners van Leidschendam aankopen doet op de markt, waarmee de markt een belangrijke functie vervult voor de inwoners en winkelcentrum Leidsenhage. In het Masterplan is een nieuwe locatie voorzien voor de warenmarkt, op het evenementenplein direct gelegen naast de grootste parkeergarage (ca. 1.500 plaatsen). Over de voorgestelde relocatie van de markt heeft een verkennend gesprek met de marktmeester plaatsgevonden.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

75

76

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

4.3 Pro-actief centrummanagement De voortdurende verandering van behoeften van consumenten en retailers vraagt om een pro-actieve houding, het centrummanagement zal voortdurend de ‘hard- en software’ (de uitstraling en het winkelaanbod) maximaal combineren tot een nieuw ‘state of the art’ product. Het serviceniveau staat steeds op een hoog niveau met voorzieningen als openbare toiletten, gratis wifi, smartphone-apps en een gevarieerd programma evenementen. Unibail-Rodamco voert deze visie in haar winkelcentra uit door de constante focus op drie onderdelen: • Onderscheidend winkelaanbod Het up to date houden van het winkelaanbod in het winkelcentrum door constant in te spelen op de behoeften van de consument met een onderscheidende mix van retailers. • Aantrekkelijke architectuur en ambiance Het up to date houden van het winkelcentrum door voortdurend de aankleding en uitstraling van het winkelcentrum aan te sluiten op de eisen van de tijd en in te spelen op de winkel beleving. • Innovatieve marketing Het up to date houden van de marketing en promotie activiteiten door services aan de consument aan te bieden die de consument thuis en in het winkelcentrum van allerlei informatie en gemak voorziet. Door toepassing van deze strategie blijkt dat de gevestigde ondernemers in de winkelcentra van UnibailRodamco een significant hogere omzet weten te gene-

reren dan landelijk gemiddelde cijfers. Over de totale winkelcentrum portefeuille (82 winkelcenta in 12 Europese landen) bedraagt dit voor 2012 +3,5%. Innovatieve marketing: visie op de marketing en promotie Actieve marketing staat centraal in de strategie van Unibail-Rodamco. Alle mogelijke contactmomenten worden aangehaald om de bezoeker op ieder gewenst moment van informatie te voorzien. In lijn met Het Nieuwe Winkelen, begint de benadering bij de bezoeker thuis wanneer er informatie via de website of mobiele website wordt opgezocht. Andere essentiële online platformen zijn de social media kanalen van het winkelcentrum: onder andere Facebook en Twitter. En met behulp van de iPhone en Android applicatie kan men via de smartphone alle benodigde informatie opzoeken, waaronder ook de snelste route naar het centrum. 4-Star Tijdens het bezoek aan het winkelcentrum zijn beleving en comfort belangrijke elementen, deze zijn onderdeel van het 4-Star label dat Unibail-Rodamco hanteert. Deze internationale sterrenclassificatie staat voor het niveau van de kwaliteit en de services die het centrum biedt en is vergelijkbaar met de classificatie van hotels. Het winkelcentrum biedt aangename zithoeken met gratis en onbeperkt wifi waar bezoekers tijdens het winkelen kunnen uitrusten en via aanwezige iPads informatie kunnen opzoeken.