2573-91 Bijlage 05 regels Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage.pdf
Tekst van het document
Tevens is er een receptie met gastvrouw aanwezig waar men terecht kan voor vragen, het lenen van een rolstoel, het opladen van de
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
77
Unibail-rodamco winkelcentrum stadshart amstelveen wint NRW marketingprijs 2013 10 APRIL 2013 Jury rapport De Jury heeft grote waardering voor de rigoureuze wijze waarop Stadshart Amstelveen de consument – letterlijk en figuurlijk – centraal stelt. De creatie van een unieke winkelbeleving krijgt gestalte door comfort, kwaliteit en dienstverlening te bieden in iedere fase van de relatie tussen bezoeker en winkelcentrum; de customer journey – de weg die de klant aflegt vanaf de bank thuis tot het winkelen, ontmoeten en ontspannen in het winkelcentrum. Geïnspireerd door de drie kernwaarden van de hospitality-industry; comfort, kwaliteit en service – en extern getoetst op liefst 571 meetbare criteria – volgde de introductie van het begrip 4-sterren winkelcentrum met als ultieme motivatie; overtref de verwachtingen van de bezoekers! De consument kan thuis of onderweg digitaal informatie inwinnen en het bezoek voorbereiden via o.a. de Amstlvn App, bij aankomst valt op dat de P-garage een makeover heeft ondergaan, bij binnenkomst in het centrum wordt de sfeer ondersteund door warmte, geur en geluid, een veilig gevoel, een goede routing en een ServiceDesk. Lounges, de diensten van een personal shopper, een kindertrein, de Amstlvn cadeaukaart, de persoonlijke Amstlvn Shoppingcard en talloze andere services dragen bij tot relaxed winkelen en genieten.
78
Voor de goed doordachte en sterke introductiecampagne rond een 4-daags launch event werd nadrukkelijk samengewerkt met de ondernemers in het centrum, die op hun beurt werden uitgenodigd en uitgedaagd om de 4-sterren beleving voor de klant compleet te maken. Resultaat; sterk verhoogde activiteit op social & digital media, verhoogde traffic in het winkelcentrum met op zondag 2 december 2012 de beste zondag ooit in het centrum! Door de ambities en doelstellingen nauwkeurig vast te stellen, deze consequent toe te passen en de resultaten goed te monitoren rechtvaardigt Stadshart Amstelveen deze grote investering en omvangrijke operatie.
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
mobiele telefoon of om bijvoorbeeld een taxi te reserveren. Resultaat van het 4 star programma: sterk verhoogde naamsbekendheid, meer activiteit op social en digital media en verhoogde traffic in het winkelcentrum. Evenementen Het hele jaar worden er activiteiten en evenementen georganiseerd om de bezoeker continue te verrassen. Dit varieert van een Sinterklaasactiviteit voor de kleintjes tot een VIP Shopping Night voor volwassenen. Als voorbeelden kunnen ook genoemd worden Cirque du Soleil, Elite model contest en Sister Act; exclusieve arrangementen tussen Unibail-Rodamco en topbrands. Doelgroep benadering Unibail-Rodamco splitst de doelgroep van het winkelcentrum in drie verschillende verzorgingsgebieden: 1 is de eerste cirkel rondom het centrum, deze reikt tot 10 minuten reisafstand met de auto; 2 bevindt zich in de zone van 10-20 minuten rijden en de derde zone is het gebied op 20-30 minuten rijden. (zie ook bladzijde 30). Om de juiste doelgroep te benaderen worden er online advertenties ingezet die zijn afgestemd op interessante postcodegebieden, leeftijdsdoelgroepen, geslacht en interesses. De online middelen worden altijd ondersteund door traditionele mediacampagnes die ook zijn afgestemd op de juiste doelgebieden.
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
79
80
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
5. DE MEERWAARDE EFFECTEN 5.1 Economische impuls De herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage tot Topregionaal winkelcentrum zal een aanzienlijke economische impuls geven voor de gemeente, regio en provincie. Deze zijn onder te verdelen in: 1. Tijdelijke effecten; 2. Structurele effecten of maatschappelijke baten; 3. Uitstralingseffecten. Ad 1. Tijdelijke effecten Gedurende de herontwikkeling ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral voor de bouwnijverheid. Maatgevend voor de bepaling van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtings- en overige (inrichtings)kosten. Het is de inschatting van Bureau Stedelijke planning dat het zo’n 1.500 voltijdbanen betreft. Via de inschakeling van allerlei toeleverende bedrijven komen daar nog eens 1.300 indirecte arbeidsplaatsen bij, wat het totale tijdelijke werkgelegenheidseffect brengt op 2.800 voltijdbanen. Ad 2. Structurele effecten: werkgelegenheid en maatschappelijke baten Realisatie van het project brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar ook een structureel werkgelegenheidseffect. De omzetimpuls is hiervoor maatgevend. Deze omzetimpuls is uiteraard sterk afhankelijk van de omvang en uiteindelijke invulling van de ontwikkeling. Een netto toename van 20.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) zorgt voor een directe werkgelegenheid van minimaal 435 arbeids-
plaatsen en ook nog ca. 95 indirecte arbeidsplaatsen (bij toeleverende bedrijven) werkgelegenheid, wat brengt op een totaal van minimaal 530 arbeidsplaatsen. Deze banen zijn echter niet volledig additioneel; een deel betreft verplaatsing van werkgelegenheid binnen de gemeente en regio. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/ hebben. Het gros van het werkgelegenheidseffect is dus toe te schrijven aan de gemeente en de directe regio. Het project kan ook helpen om een aantal mensen eerder uit een werkloosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan het project worden toegerekend. Er treedt nog een werkgelegenheidseffect op: een deel van de versterking betreft groei van banen aan de bovenkant van de arbeidsmarkt. Dit bevordert de doorstroming van werkenden op de arbeidsmarktladder. De doorstromers genieten de resterende tijd van hun werkzame leven een hoger inkomen.
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
81
82
Ad 3. Uitstralingseffecten Naast de genoemde kwantitatieve economische effecten zal het project ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te vatten zijn. Dit zijn zogenaamde uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: • Structuurversterking. Door het winkelaanbod in de gemeente, c.q. regio meer te concentreren en differentiatie in het aanbod toe te voegen ontstaat meer evenwicht en een meer toekomstbestendige detailhandelsstructuur. Voorwaarde hierbij is dat het onderscheidend karakter verder wordt geaccentueerd en Het Nieuwe Winkelen geïncorporeerd. Er ontstaan dan meer krachtige centra, leidend tot een verhoogde koopkrachtbinding en -toevloeiing binnen de gemeente en regio. • Versterking vestigingsklimaat in de (metropool) regio. Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod draagt bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners, bedrijven en expats en daarmee aan het internationaal concurrentieprofiel. • Toeristisch-economisch profiel. De opwaardering van het voorzieningenniveau draagt niet alleen positief bij aan het vestigingsklimaat voor bedrijven en bewoners, maar trekt ook meer bezoekers en (verblijfs)toeristen aan. De regio wordt interessanter voor een kort meerdaags verblijf. • Impuls lokale middenstand.
De lokale middenstand (denk aan winkeliers, brandstofverkooppunten, vrijetijdsactiviteiten, horeca) profiteert van de
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
traffic die de nieuwe winkelformules genereren. Dit geldt in het bijzonder voor (commerciële) publieksfuncties in: • De directe projectomgeving. Uit eerdere (elders in Nederland verrichte) studies blijkt dat een derde tot de helft van de bezoekers die primair voor de (nieuwe) winkels komen ook de andere winkels en publieksvoorzieningen aandoet. Daarnaast zal de consument waarschijnlijk ook frequenter komen als het winkelcentrum zich versterkt en zal het centrum zich steviger nestelen in de ‘mental map’ van de consument. • De belangrijkste aan- en afvoerroutes voor auto- en fietsverkeer. Het gaat hierbij om afgeleide omzet voor bijvoorbeeld brandstofverkooppunten, ‘take away’ en fastfoodgelegenheden. Dit effect is overigens minder groot dan voor de voorzieningen die op korte loopafstand zijn gelegen. •
•
Katalysator nieuwe investeringen. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de directe projectomgeving en ver daarbuiten. Verhoging vastgoedwaardes en afzetkansen woningen. Voor de woningen in een straal tot ca. 350 meter kan er sprake zijn van een (klein) positief effect als gevolg van het plan. Denk daarbij aan een stijging van vastgoedwaarde met ca. 1-2%.
5.2 Sociaal-maatschappelijk
5.3 Ruimtelijke kwaliteiten
•
•
•
•
Verbetering verblijf- en leefklimaat: het volledig overkappen van het winkelcentrum zal bijdragen aan een optimale winkelbeleving. Het gebied zal ingericht worden met rustpunten en voorzieningen, zonder last van weersinvloeden. Bij goed weer bieden de buitenfuncties zoals horeca, park, vijver en evenementenplein een uitstekende aanvulling op het winkelaanbod. Hiermee wordt het verblijfklimaat voor bezoekers en het leefklimaat voor bewoners in het centrum verbeterd. Veiligheid: de veiligheid in Leidsenhage wordt o.a. verbeterd door het afsluiten van de bevoorrading, scheiding van verkeersstromen, verbetering van de verlichting en buiten openingstijden afsluiten van de overdekte winkelpassages. Optimaal voorzieningenaanbod: het imago van Leidschendam-Voorburg en de kwaliteit aan voorzieningen wordt sterk verbeterd bij realisatie van het Topregionaal winkelcentrum. Een dergelijk centrum draagt bij aan het optimaliseren van de voorzieningenstructuur passend bij de geformuleerde ambities van Leidschendam-Voorburg.
•
•
Opwaardering vastgoedkwaliteit: de integrale visie op de herontwikkeling van Leidsenhage zal bijdragen aan een ‘state of the art-uitstraling en zal direct positieve invloed hebben op de verlaging van de leegstand in het centrum. Via de energievisie en BREAAM quick-scan wordt beoordeeld op welke wijze duurzaamheid in het centrum, bijvorbeeld middels het integreren van nieuwe met bestaande installatiesystemen, verbeterd kan worden. Inpassing stedelijk weefsel: de herontwikkeling van Leidsenhage zal ervoor zorgen dat het nu nog introverte centrum zich meer naar buiten gaat presenteren. Door dit programma worden achterzijden uit het zicht gehaald, worden voldoende en duidelijk herkenbare entrees toegevoegd en wordt de bevoorrading zoveel mogelijk geconcentreerd waarbij het winkelprogramma zich met name in het winkelcentrum zal profileren in combinatie met enkele winkels aan de buitenranden. Gebruikskwaliteit openbare ruimte: in het herontwikkelingsprogramma van Leidsenhage wordt aandacht gegeven aan de kwaliteitsverhoging van het openbaar gebied ‘buiten’ doorherinrichting van het park en het verbeteren van de aansluiting met het park en de vijver en het publieke gebied in het centrum door middel van pleinen en rustpunten.
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
83
5.4 Lokale hoofdwinkelstructuur
84
In de huidige situatie is de overlap tussen Leidsenhage en de andere winkelgebieden in Leidschendam-Voorburg gering. Leidsenhage is immers een (boven)regionaal koopcentrum met veel grootschalige, toonaangevende formules in de modische sfeer. De omliggende winkelcentra in de lokale structuur zijn veel nadrukkelijker gericht op de eigen inwoners. Zij zijn gericht op de dagelijkse boodschappen, kleinschalig specialistisch aanbod (zoals het centrum van Voorburg), lokale ondernemers en/of de bekende, landelijk opererende formules (zoals Blokker). Het contrast wordt nog groter als in Leidsenhage branches/formules worden uitgebreid/toegevoegd: • Met (boven)regionale aantrekkingskracht; • Die uniek zijn in de regio, zelfs in Nederland, en zich in de binnenstad van Den Haag en/of Leidsenhage willen vestigen. De Haagse binnenstad en Leidsenhage zijn met (inter)nationaal onderscheidende proposities in staat nieuwe internationale toetreders te binden. Het kan zijn dat deze spelers zich in een van beide centra vestigen, dan wel in beide (veel internationale retailers zoeken vanuit marketing- en kostenoverwegingen naar meerdere vertegenwoordiging in één metropoolregio). In alle gevallen verrijkt het het voorzieningenniveau in de regio. Unibail-Rodamco beschikt over een omvangrijk netwerk onder internationale retailers.
Zij kunnen partijen bewegen (zoals dit reeds in andere Europese winkelcentra van Unibail Rodamco is bewezen, en daarmee een referentie is geworden)
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
•
• •
om zich in de Nederlandse markt te mengen en in de Haagse regio te laten landen; Die een brede, ook internationale, doelgroep aanspreken (eigen inwoners, buur- en regiogemeenten, expats, short en long stay, Aziaten, Europeanen en Amerikanen, verblijfstoeristen en dagrecreanten en werkenden); Die passen binnen de profilering van Leidsenhage als Topregionaal winkelcentrum en; Niet volwaardig vertegenwoordigd zijn in de direct omliggende centra van lagere orde en ook niet in het profiel passen.
Het verdringingseffect zal dan ook naar verwachting zeer beperkt zijn. De positieve effecten (zoals eerder beschreven) zijn evident groter dan de eventuele verdringing. De positieve effecten ontstaan door de differentiatie in het aanbod, de internationale uitstraling van het centrum en de uitmuntende service en dienstverlening. Zo wordt de structuur versterkt. Ieder winkelcentrum heeft hierin zijn eigen verantwoordelijkheid. De maximale kruisbestuiving is te bereiken als de belangrijkste centra (de hoofdwinkelstructuur) zich ook weet te verbinden, niet alleen in ruimtelijk-functionele zin (routing, bewegwijzering, en verkeerstromen), maar juist ook organisatorisch en marketingtechnisch. Een dergelijke verbinding vereist een constructieve vorm van samenwerking tussen de winkelgebieden.
Negatieve effecten bij het niet uitvoeren van de voorgestelde plannen Het voorgestelde plan maakt Leidsenhage toekomstbestendig. Met scenario’s die uitgaan van een zeer beperkte (‘niets doen’) of gematigde uitbreiding (‘huis op orde’) zal Leidsenhage de (concurrentie-)slag gaan missen. Zowel het ‘niets doen’ als het ‘huis op orde’ scenario (met andere woorden: op gelijk niveau komen met andere stadsdeelcentra) zijn geen te verkiezen scenario’s. In het eerste geval zal dit onherroepelijk tot verdere achteruitgang van Leidsenhage leiden en zal Leidsenhage vervallen tot een groot wijkwinkelcentrum dat direct zal concurreren met de overige lokale winkelvoorzieningen. In het tweede geval zal Leidsenhage mogelijk optisch een slag maken maar na een paar jaar zal blijken dat de positieve effecten uitgewerkt zijn, er geen blijvend onderscheidend vermogen is bereikt en opnieuw over versterking van Leidsenhage nagedacht moet worden. Het is duidelijk dat in beide gevallen de geformuleerde ambitie niet bereikt wordt doordat bijvoorbeeld de gewenste (internationale) retailers niet kunnen komen en er geen gebruik gemaakt wordt van de kansen voor Leidsenhage in de metropoolregio op basis van haar unieke uitgangspositie.
De toekomstbestendigheid van Leidsenhage komt daarmee ernstig in het geding en dat zal de positie van eigenaren en winkeliers in Leidsenhage, de lokale winkelvoorzieningen in Leidschendam-Voorburg en de stad zelf geen goed doen.
5.5 Regionale hoofdwinkelstructuur Dezelfde lijn als hiervoor geschetst voor de lokale hoofdwinkelstructuur is door te trekken naar de regionale hoofdwinkelstructuur. Het credo is: onderscheiden, versterken én verbinden. De grote binnensteden in de metropoolregio’s zoals Den Haag blijven, ook in een nieuwe constellatie, een exclusieve plaats innemen. Zij zullen zich doorontwikkelen tot attractieve ontmoetingsplekken waarin naast detailhandel veel ruimte is voor horeca, uitgaan, cultuur, vermaak en evenementen. De bezoeker van deze centra maakt een bewuste keuze voor een recreatief bezoek. Deze centra zijn te beschouwen als dagje uit, waarbij niet zozeer het winkelmotief exclusief leidend is, maar de combinatie met andere functies, ingebed in een aantrekkelijke, historische en/of grootstedelijke setting. Het zijn centra van beleving, waarvoor men bereid is van ver te komen. De ambitie om Leidsenhage te ontwikkelen tot een Topregionaal winkelcentrum laat tevens ruimte voor andere nieuwe centra. Leidsenhage zal met dit plan wat nieuws toevoegen aan het Nederlandse winkellandschap. Hierdoor wordt de regionale winkelstructuur verrijkt en versterkt en de regio aantrekkelijker gemaakt als vestigings- en woonomgeving.
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
85
86
Duurzaamheidsbeleid Unibail-Rodamco Unibail-Rodamco is niet alleen marktleider op het gebied van de exploitatie van winkelvastgoed, zij past tevens de meest uitgebreide verslaglegging toe op het gebied van CO2 emissies onder Nederlandse vastgoedfondsen. Met 2006 als ijkpunt wil Unibail-Rodamco in 2016 CO2 emissies met 40% hebben verminderd, een doelstelling die vele malen ambitieuzer is dan de Europese richtlijnen. Ook heeft Unibail-Rodamco een eigen CO2-indicator ontwikkeld. Deze ‘CO2/visit’ indicator kijkt niet alleen naar de uitstoot van processen in het gebouw zelf, maar ook naar de gebruikersintensiteit en transport naar het pand. Mede door de hierboven genoemde prestaties haalde het bedrijf de eerste plaats op de Europese ranglijst van de ‘Environmental Real Estate Index’ in 2010. Daarnaast ontvangt Unibail-Rodamco regelmatig erkenning en awards van diverse onafhankelijke organisaties op het gebied van duurzaamheid (Global Real Estate Sustainability Benchmark, kortweg GRESB) voor de implementatie en het meten van duurzaamheidsprestaties. Naast maatregelen waar zij direct sturing aan kan geven (bijvoorbeeld centrale inkoop groene waterkracht stroom ten behoeve van de openbare ruimte in haar winkelcentra), worden huurders/winkeliers bewust gemaakt van de duurzaamheidsgedachte door het opnemen van een duurzaamheidsparagraaf (waarin afspraken worden gemaakt m.b.t.
energie- en watergebruik, gebruik verlichting en klimaatbeheersingssystemen) in alle huurcontracten.
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
6. Technische onderzoeken In het kader van de Gebiedsvisie is een aantal verkennende technische onderzoeken uitgevoerd. Voor de leesbaarheid van de Gebiedsvisie wordt hier volstaan met de hoofdlijnen en conclusies uit de genoemde onderzoeken. Visie duurzaam energiegebruik Voor Leidsenhage is een energievisie opgesteld om de mogelijkheden voor het geven van een duurzame impuls aan de herontwikkeling van het gebied te onderzoeken. In de visie en het onderliggende onderzoek wordt geconcludeerd dat de energiebesparingseisen uit het klimaatplan van de gemeente (minimaal 2% energiebesparing en/of duurzame opwekking ten opzichte van de situatie in 2009) kunnen worden behaald door middel van de grootschalige renovatie en het realiseren van een groot deel nieuwbouwwinkels met een minimale bouwkwaliteit van Bouwbesluit 2012. Het nieuwe programma zal hierbij circa 5% primaire energie besparen ten opzichte van 2009. Concrete optimale maatregelen zijn ondermeer: • energiebesparing door energiezuinige verlichting en verlichtingsystemen in de passages en de winkels; • warmteterugwinning uit ventilatielucht en verbeterde schilisolatie; • PV opstellocaties; • Warmte Koud Opslag (WKO) om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem.
In totaal kunnen alle gebouwgebonden maatregelen leiden tot ca. 20% primaire energiebesparing. Voorwaarde hierbij is wel dat alle eigenaren/winkeliers meedoen. Pre-Scan BREEAM BREEAM is in Nederland een relatief nieuwe methode om de duurzaamheid van gebouwen te beoordelen en vast te leggen. Deze methode wordt wereldwijd in steeds meer landen toegepast. De methode beschouwt aspecten uiteenlopend van wereldklimaat tot binnencomfort en omvat bronscheiding, materiaal- en energiestromen, milieubelastingen, effecten op flora en fauna en effecten op de mens. Om aan te tonen dat wordt voldaan aan de eisen die BREEAM benoemt, zal bewijslast in de vorm van verklaringen, ontwerptekeningen, onderzoeken en berekeningen moeten worden aangeleverd. Het traject van verzamelen van bewijsdocumenten wordt in principe begeleid door een erkende BREEAM Expert en vindt plaats gedurende de gehele ontwerp- en uitvoeringsfase, waarbij het zwaartepunt zich vooral in de ontwerpfase bevindt. Om dit proces op een succesvolle wijze af te kunnen ronden, is het noodzakelijk dat alle bij het project betrokken partijen hieraan deelnemen en zich hiervoor inzetten. Zonder een integrale aanpak, wordt het erg lastig om voor alle onderdelen de benodigde stukken boven water te krijgen.
De bewijslast zal aan het einde van het ontwerpproces en daarna opnieuw na oplevering, worden beoordeeld door een externe partij (assessor).
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
87
WP
Isolatie
Verlichting
Groendaken
88
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
WKO
Mall Regeneratie
PV
Het behalen van de hoogste ambitieniveau’s (Excellent and Outstanding) is niet realistisch voor Leidsenhage. Dit heeft met name te maken met de opbouw van het project, nieuwbouw/renovatie en delen bestaande bouw en de hoeveelheid aan eigenaren en winkeliers die allemaal mee moeten doen om de benodigde credits te kunnen behalen. Het is in het huidige stadium nog niet mogelijk om (meer)kosten in te schatten voor het uitvoeren van de benodigde credits per ambitieniveau, omdat de plannen hiervoor nog niet ver genoeg gevorderd zijn. Het behalen van een ‘Very Good’ certificaat is voor het winkelcentrum goed mogelijk mits er een aantal voorzieningen door de andere eigenaren/huurders worden aangebracht. De score van de retailfunctie is immers afhankelijk van de richtlijnen ten aanzien van huurdersvoorzieningen in het afbouwregelement voor de nieuwbouw/renovatie en de voorzieningen die bestaande winkels willen treffen. Unibail Rodamco doet er alles aan om haar huurders bewust te maken van duurzaamheid, ondermeer door het opnemen van een duurzaamheidsparagraaf in alle huurcontracten. Inventarisatie op hoofdlijnen van de boven- en ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen) Uit een eerste inventarisatie van de infrastructuur van boven-en ondergrondse kabels en leidingen wordt geconcludeerd dat rondom het winkelcentrum belangrijke, soms bovenlokale, infrastructuur aanwezig is.
Voor de geplande parkeervoorziening op bebouwing op P9-
P10 zijn de volgende leidingen van groot belang: • hoge druk gas Gasunie • hoge druk gas Stedin • de rivierwater transport leiding • hoofddrinkwaterleiding Maar ook op parkeerterrein P7-8 zullen kabels en leidingen verplaatst moeten worden zoals bijvoorbeeld een hoge druk gasleiding. Uit eerste besprekingen met leveranciers zijn de randvoorwaarden en doorlooptijden voor eventuele omleggingen voor deze leidingen in kaart gebracht. Om de effecten van omleggen danwel het aanpassen van het ontwerp in beeld te krijgen is een variantenstudie uitgevoerd. In het kader van levering van (bouwrijpe) grond zal deze inventarisatie met de gemeente verder besproken worden. Globale beschrijving bodemgesteldheid en milieukundige staat ondergrond Geotechnisch onderzoek Een inventariserend geotechnisch onderzoek heeft plaatsgevonden. Op basis van analyse van beschikbare historisch geotechnische gegevens (winkelcentrum, kantoor en uitbreiding Liguster en Jumbo) wordt voorlopig een redelijk beeld van de bodemgesteldheid verkregen: de draagkrachtige laag ligt op circa 15-17 m beneden maaiveld en de grondwaterstand tussen 1,3 en 1,9 meter beneden maaiveld.
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
89
90
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
Aangezien er in het plan geen ondergrondse werken zoals een parkeergarage is opgenomen, worden er op basis van de huidige gegevens geen grote funderingstechnische complicaties voorzien. Milieutechnisch onderzoek Uit indicatief milieutechnisch onderzoek is naar voren gekomen dat het gehele gebied geschikt wordt geacht voor de beoogde bestemming. Er zijn over het hele gebied wel lichtere verontreinigingen aangetroffen, maar er komen geen dusdanige vervuilingen voor (behoudens de bodemvervuiling rondom Berberis 6, voormalige chemische wasserij Palthe e.o.) dat sanering nodig zou zijn. Ter plaatse van Berberis 6 en de omgeving is sprake van ernstige bodemverontreiniging waarvan de sanering eventueel spoedeisend is op basis van het verspreidingsrisico. Hiervoor zijn de eigenaren door provincie aangeschreven.
Verkennend archeologisch bodemonderzoek Op basis van een verkennend archeologisch onderzoek is de overall indruk dat de bovenste meter op de gehele locatie vrijwel vlakdekkend verstoord is, slechts op kleine delen is dat iets minder. Het merendeel van de beoogde bodemingrepen zal volgens ArcheoMedia dan ook zonder archeologisch vervolgonderzoek kunnen worden uitgevoerd. Met betrekking tot de diepere bodemingrepen (heipalen, liftputten ed.) groter dan 30 m2 oppervlakte is de beslissing aan de gemeente en zal hiervoor een vrijstelling verstrekt moeten worden.
Een specifiek punt is een nikkel-vervuiling bij de expeditie van de huidige Jumbo (waar een aanvullend aantal boringen voor is uitgevoerd). Deze locatie is echter qua omvang binnen de gestelde grenzen, waardoor er geen saneringsnoodzaak is. Een ander punt is dat er in De Hoven sprake is van lichte en matige vervuiling, met name met PAK’s. Ook hiervoor is aanvullend onderzoek gepleegd en daar is uitgekomen dat de concentraties onder de grenswaarde (of interventiewaarde) blijven.
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
91
92
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
7. Financiële paragraaf De gepresenteerde gebiedsvisie spreekt uit dat er voldoende perspectief is voor Leidsenhage om uit te groeien tot het Topregionaal centrum voor de regio. De geformuleerde ambitie en plannen vraagt een forse investering. Unibail-Rodamco, gemeente en Coöperatieve Vereniging van Eigenaren onderhandelen in de maanden mei en juni over de financiële uitgangspunten. Onderwerpen die hierbij onder meer aan de orde komen zijn: • De verwerven cq uit te ruilen gronden; • Het bouw- en woonrijp maken (inclusief de inrichting van het openbaar gebied); • De realisatie en exploitatie van de parkeervoorzieningen; • Het beheer en exploitatie van het openbaar en semiopenbaar gebied; • De rolverdeling tussen gemeente, Unibail-Rodamco, eigenaren en winkeliers. • Eigendomssituatie De uiteindelijke financiële haalbaarheid van het plan zal beoordeeld worden op basis van de uitkomsten van de onderhandelingen (vast te leggen in een financiële paragraaf) tussen Unibail-Rodamco en de gemeente enerzijds en Unibail-Rodamco en de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren anderzijds.
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
93
Fasering en globale opleverdata
Fase 2a Q3 2016
Fase 1a Q4 2015
Fase 1a Q4 2015
4g
4a
Fase 1b Q4 2015
94
4f
4b
Fase 2b Q2 2016
4c
Fase 3b Q4 2016
4d
4hSFase 1b
Q4 2015
4e
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
8. Planning en Communicatie Planning ontwikkeling en realisatie De planning van de ontwikkeling en realisatie van de ambitie Topregionaal winkelcentrum is afhankelijk van veel factoren en (lokale en regionale) actoren. Tijdens het proces zal ingezet worden op het optimaal informeren en afstemmen met alle stakeholders. Onderstaande globale voorlopige fasering gaat uit van een voorspoedig verloop van het te doorlopen proces: • Goedkeuring Gebiedsvisie door de CVVE: juni 2013 • Goedkeuring Gebiedsvisie door de Gemeenteraad: 2 juli 2013. • Sluiten Anterieure overeenkomst gemeente - UR en ontwikkelovereenkomst CVVE - UR: derde kwartaal 2013. • Bestemmingsplanwijziging en verstrekken bouwvergunning: derde kwartaal 2013 - tweede kwartaal 2014. • Realisatie plan (gefaseerd): derde kwartaal 2014 eerste kwartaal 2017. • Opening Topregionaal winkelcentrum Leidsenhage: eerste kwartaal 2017
Faseringsschema uitvoering Uitgangspunt voor de werkzaamheden is dat het winkelend publiek en de omgeving zo min mogelijk overlast zal ondervinden, de bereikbaarheid is gewaarborgd en er te allen tijde voldoende parkeergelegenheid aanwezig zal zijn. In dit stadium van de planvorming gaan wij uit van de volgende fasering: • Fase 1a • Sloop kantoorgebouw • Realisatie extra parkeerlaag P9 - P10 (tot in totaal ca. 1.500 plaatsen) • Fase 1b • Realisatie nieuwe winkelruimte op locatie voormalig kantoorgebouw • Realisatie winkelruimte op parkeerterreinen P7 en P8 • Realisatie nieuwe winkelruimte t.b.v. te verplaatsen Jumbo • Realisatie brug over vijver en verbinding met het park • Fase 2a • Realisatie nieuwe winkelruimte op huidige locatie Jumbo • Fase 2b • Realisatie parkeergarage aan Banninglaan (huidige P4 en P5) • Fase 3 • Realisatie doorbraak Jasmijnhof-Liguster en realisatie nieuwe winkelpuien Liguster • Fase 4 a - h • Renovatie (overkapping, vloer, winkelpuien) bestaande delen (zal gedurende/parallel aan de realisatie van de nieuwbouw gerealiseerd kunnen worden)
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
95
96
Communicatie Naast de fysieke ingrepen is de sociale en maatschappelijke dimensie ook zeker van belang. Dit project kent een doorlooptijd tot en met 2017 en raakt het belang van velen. En het is vooral succesvol als bewoners, bezoekers en gebruikers de ingreep waarderen. Daarom is het wezenlijk om belanghebbenden en gebruikers te betrekken: niet alleen door informatie te verstrekken maar ook door mensen actief uit te nodigen. Dat is niet alleen van belang tijdens de ontwikkeling en realisatie van het plan (informatie en overleg over de uitvoering) maar ook voor de periode daarna (betrokkenheid bij de nieuwe situatie door awareness en trots). Ook is het belangrijk open te staan voor economische en maatschappelijke signalen uit de directe omgeving om te komen tot een project dat maximaal op de mogelijkheden en behoeften is toegesneden. Om deze redenen is communicatie bij dit soort projecten van groot belang. We willen de Gebiedsvisie goed verankeren, bewoners en ondernemers nog enthousiaster maken voor de nieuwe situatie. Ondernemers de mogelijkheid bieden om tijdig te anticiperen op de toekomstige situatie. Waardevolle inzichten willen we daar waar mogelijk meenemen in de nadere uitwerking van het Masterplan.
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
Bij de totstandkoming van de Gebiedsvisie is (naast veelvuldig overleg met gemeente en de CVvE) met diverse belanghebbenden gesproken zoals ondernemers in Leidsenhage, omwonenden en raadsfracties. Tevens is gesproken met belangenbehartigers als Kamer van Koophandel, CBW-MITEX, MKB Leidschendam-Voorburg, Hoofdbedrijfschap Detailhandel en de commissie EZ van Regio Haaglanden. Deze gesprekken hebben ons verder geïnspireerd om een verdiepingsslag aan te brengen in de plannen. Gemeente Leidschendam-Voorburg, CVvE en de Winkeliersvereniging Leidsenhage zullen tot en met de oplevering van Topregionaal winkelcentrum Leidsenhage blijven samen werken om tot een heldere en eenduidige communicatie te komen. Alle partijen hebben duidelijke aanspreekpunten, afhankelijk van ieders rol in het proces. Partijen zetten in op interactieve communicatie en tijdige berichtgeving.
Overzicht bijlagen •
Bureau Stedelijke Planning - Het belang van topregionale winkelcentra in metropoolregio´s - Positie en perspectief winkelcentrum Leidsenhage
•
BRO - Ontwikkelingsmogelijkheden winkelcentrum Leidsenhage
•
Project presentatie Benoy
•
Visie branchering en clustering
•
Goudappel Coffeng - Verkeerskundig onderzoek herontwikkeling Leidsenhage
•
Techniplan adviseurs - Visie duurzaam energiegebruik - BREEAM Pre/scan
•
DVP - Inventarisatie op hoofdlijnen van de boven- en ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen) - Geotechnisch onderzoek
•
Arnicon - Verkennend bodemonderzoek ter plaatse van en nabij winkelcentrum Leidsenhage aan de Duindoorn e.o., Leidschendam.
•
ArcheoMedia - Archeologisch onderzoek Leidsenhage te Leidschendam (gemeente Leidschendam-Voorbug)
•
Communicatieplan
•
Resultaten consultatie
Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013
97