Document · PDF

2573-91 Bijlage 05 regels Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage.pdf

Raadsvergadering 22 februari 2022, gemeente Leidschendam-VoorburgBij agendapunt: Raadsvoorstel: Vaststellen bestemmingsplan Stedelijk.21.348 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Bijlage: 5

GEBIEDSVISIE HERONTWIKKELING WINKELCENTRUM LEIDSENHAGE

12-04-2013

Colofon

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage 12 april 2013

in samenwerking met Gemeente LeidschendamVoorburg en Cooperatieve Vereniging van Eigenaren Winkelcentrum Leidsenhage U.A. Aan de opgenomen impressies kunnen geen rechten ontleend worden.

Contact

World Trade Center Schiphol, Toren H Schiphol Boulevard 371, 1118 BJ SCHIPHOL Postbus 75705, 1118 ZT SCHIPHOL Tel: +31 (0) 20 65 82 500

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Samenvatting Leidsenhage vervult al meer dan 40 jaar een toonaangevende positie in de regio. De laatste jaren staat deze positie echter onder druk. De recessie, veranderende consumentenvoorkeuren en versterking van het winkelaanbod elders de regio (Rijswijk, binnenstad Den Haag, stadshart Zoetermeer) hebben de positie van Leidsenhage verslechterd. Om deze teruggang te keren hebben gemeente, eigenaren en Unibail-Rodamco in November 2011 twee intentieovereenkomsten gesloten die tot doel hebben de haalbaarheid van de herontwikkeling van Leidsenhage aan de hand van een op te stellen gebiedsvisie te onderzoeken. Gemeente, eigenaren en winkeliers delen de opvatting dat Leidsenhage haar oorspronkelijk unieke positie in de regio weer moet innemen en hebben daartoe gezamenlijk de ambitie voor Leidsenhage geformuleerd: Winkelparadijs Leidsenhage, een Topregionaal winkelcentrum. Deze ambitie sluit goed aan bij de ambities van gemeente Leidschendam-Voorburg, namelijk om de stad te positioneren als een top woongebied. Bij een top woongebied behoren top winkelvoorzieningen. Het Nederlandse winkellandschap is aan verandering onderhevig. De bestaande retailstructuur is door een planmatige benadering fijnmazig maar ook gelijkmatig.

Door de veranderende behoeften van de (on-line) consument en retailer zullen er verschuivingen en verkleuringen in de bestaande structuur plaatsvinden: winkelen wordt beleving en emotie, vrijetijdsbesteding nr 1. In de regio Haaglanden is er ruimte voor een topregionaal winkelcentrum dat optimaal inspeelt op deze behoeften en internationale retailers naar Nederland trekt met positieve effecten op de bestedingen. Leidsenhage heeft, op basis van haar intrinsieke kwaliteiten, een unieke uitgangspositie om deze positie in te nemen. Door een tweeslag in een keer uit te voeren kan Leidsenhage de achterstand met de concurrentie inlopen en doorpakken naar een duurzaam concurrentievoordeel in de regio. Martkruimteonderzoek toont aan dat er voor deze ontwikkeling ruimte is. In de Provinciale Structuurvisie en Verordening Ruimte is Leidsenhage gekwalificeerd als een ‘te

ontwikkelen centrum’; de beleidsnota’s detailhandel op regionaal en locaal niveau zijn nog in ontwikkeling. Unibail-Rodamco en eigenaren zijn bereid om te investeren in Leidsenhage en in te zetten op intensief, pro-actief, winkelcentrummanagement. Niets doen is geen optie! Als kaders voor het herontwikkelingsplan van Leidsenhage zijn gehanteerd: de integrale uitgangspunten herontwikkeling Leidsenhage, de Structuurvisie 2040 en het bezoek aan een aantal winkelcentra in Parijs door een delegatie van de gemeente, eigenaren en winkeliers. Om de ambitie voor Leidsenhage te realiseren heeft Unibail-Rodamco een plan ontwikkeld dat gebaseerd is op de internationale retail standaard. Het centrum wordt overdekt met een 8-vormig winkelcircuit en deels dubbel hoge winkelpuien, biedt ruimte aan internationale retailers en versterkt het horecaprogramma (uitbreiding van het centrum met circa 22.000-25.000 m2 winkels), met mogelijk een bioscoop en fitness. Tevens worden services en Het Nieuwe Winkelen concept in het centrum voorzien voor optimaal winkelplezier. Het plan is afgestemd met de gemeente, eigenaren en winkeliers maar ook met locale en regionale stakeholders. Deze gesprekken zijn een inspiratie voor de verdere uitwerking van de plannen geweest. Presentaties van de plannen aan de internationale retailers is met veel enthousiasme en interesse ontvangen.

De komst van nieuwe internationale retailers zal het winkelaanbod in NL verrijken. Samen met de grote binnensteden kan Leidsenhage deze retailers op niveau accommoderen zoals elders in Europa ook gebeurd. De komende maanden mei en juni wordt door Unibail-Rodamco met de gemeente en de eigenaren aan de financiële kaders voor het project gewerkt. Op basis van deze uitkomsten en de totale planbeoordeling zullen de gemeente, de eigenaren en UnibailRodamco, voor de zomer 2013, de integrale haalbaarheid van het project beoordelen. Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Inhoudsopgave

1 1.1 1.2 1.3 1.4 2. 2.1 2.2 2.3 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 4. 4.1 4.2 4.3

Samenvatting

Inleiding Context Gebiedsvisie De ambitie: Winkelparadijs Leidsenhage als Topregionaal winkelcentrum De ontwikkelingen in de detailhandel biedt kansen voor Leidsenhage Leeswijzer

7 7 9 11 13

Retailvisie Trends en ontwikkelingen Het Nederlandse winkellandschap in transitie: het belang van Topregionale winkelcentra in metropoolregio’s De kritische succesfactoren voor een Topregionaal winkelcentrum

15 15 19

Kansen voor winkelcentrum Leidsenhage Terugval regionale positie Leidsenhage Intrinsieke kwaliteiten Leidsenhage De marktruimte voor Topregionaal winkelcentrum Leidsenhage Beleidskader detailhandel

27 27 31 35

Het plan: Masterplan & pro actief management Kaders masterplan Het masterplan Pro actief centrummanagement

5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

De meerwaarde effecten Economische impuls Sociaal-maatschappelijk Ruimtelijke kwaliteiten Lokale hoofdwinkelstructuur Regionale hoofdwinkelstructuur

81 81 83 83 84 85

Technische onderzoeken

Financiële paragraaf

Planning en Communicatie

Overzicht bijlagen

45 53 77

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Maquette

Aanbouw

Opening 1971

Eerste marktdag 1973

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

1. Inleiding 1.1 Context gebiedsvisie Op 23 september 1971 opende toenmalig burgemeester Kolfschoten de eerste fase van winkelcentrum Leidsenhage. De totstandkoming van het winkelcentrum was een initiatief uit 1962 van Vroom & Dreesmann, C&A, de Bijenkorf en de Nederlandse Middenstandsbank. Belangrijke aanleiding om het winkelcentrum te ontwikkelen was om de binnenstad te ontlasten van extra verkeer en drukte. Bijenkorf heeft zich uiteindelijk niet in Leidsenhage gevestigd.

Om het tij te keren en Leidsenhage toekomstbestendig te maken, hebben gemeente Leidschendam-Voorburg, vastgoedeigenaren (verenigd in de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Winkelcentrum Leidsenhage U.A., kortweg CVVE) en Unibail-Rodamco in november 2011 een tweetal intentieovereenkomsten gesloten die tot doel hebben de haalbaarheid van de herontwikkeling van Leidsenhage aan de hand van een op te stellen Gebiedsvisie in kaart te brengen.

Sinds de opening, ruim 40 jaar geleden, vervult Leidsenhage een toonaangevende positie in de regio. De laatste jaren staat deze positie echter behoorlijk onder druk. De laatste (grootschalige) aanpassing van het winkelcentrum dateert alweer uit 1998. Toen werden er een aantal horecagelegenheden, twee grote supermarkten en de winkelstraat Liguster met bovenliggend parkeerdek aan het winkelcentrum toegevoegd. Zowel de opzet als uitstraling van het winkelcentrum voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. De economische recessie, sterk veranderende consumentenvoorkeuren en daaruit voortvloeiend winkelgedrag, online winkelen en grootschalige versterking van het winkelaanbod elders de regio (ondermeer in Rijswijk, binnenstad Den Haag en Stadshart Zoetermeer) hebben een drukkend effect op het functioneren van de gevestigde ondernemers in het winkelcentrum.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

1.2 De ambitie: Winkelparadijs Leidsenhage als Topregionaal winkelcentrum Gemeente, eigenaren en winkeliers delen de opvatting dat Leidsenhage haar oorspronkelijk unieke positie in de regio weer kan en moet innemen. Zij hebben daartoe gezamenlijk de ambitie voor Leidsenhage geformuleerd: een Topregionaal winkelcentrum binnen de regio Den Haag - Rotterdam.

Ondernemers en eigenaren van het winkelcentrum zien, ondanks de achteruitgang van de laatste jaren, voldoende kansen om het winkelcentrum middels een kwaliteitsslag toekomstbestendig te maken en er gezamenlijk zorg voor te dragen dat de ‘verloren’ klanten zich weer thuis gaan voelen in ‘hun’ winkelcentrum.

Dit past binnen het streven van de gemeente om uit te groeien tot één van de meest aantrekkelijke ontmoetings- en vestigingsplaatsen in de Randstad, waar goed opgeleide en internationaal georiënteerde kenniswerkers, huishoudens met kinderen, met hoge en lage inkomens en vitale en minder vitale ouderen met veel plezier wonen. Het doel is om de gemeente te positioneren als een gemeente met een bijzondere woonomgeving en een rijkdom aan excellente groene en stedelijke voorzieningen op loop- en fietsafstand. Met betrekking tot de bestaande (kern)winkelcentra richt de gemeente zich op versterking van Leidsenhage, OudVoorburg, Leidschendam-Centrum en Julianabaan. De ontwikkeling van Leidsenhage dient gericht te zijn op het kunnen voldoen aan de (toekomstige) consumentenbehoeften, retailersbehoeften en de gewenste ruimtelijke kwaliteit.

Voor de herontwikkeling van Leidsenhage zijn door de contractpartijen een aantal Integrale Uitgangspunten opgesteld. De focus ligt op het realiseren van het toekomstperspectief Winkelparadijs met als ambitie: ‘Leidsenhage, een Topregionaal Winkelcentrum’. Een stedelijk knooppunt binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg. Winkelparadijs Leidsenhage zet daarbij in op uitstraling, service, verbreding en versterking van de winkelfunctie waardoor Leidsenhage complementair wordt aan het bestaande winkelaanbod in de gemeente en de regio.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

1.3 De ontwikkelingen in de detailhandel bieden kansen voor Leidsenhage De detailhandel in Nederland is sterk in beweging. Het Nederlandse winkellandschap is aan verandering onderhevig. De bestaande detailhandelsstructuur is fijnmazig maar ook gelijkmatig. Door de wensen van de consument en retailers zullen er verschuivingen en verkleuringen plaatsvinden: met name de stadsdeelcentra staan op een kruispunt. Enkele van deze stadsdeelcentra kunnen gaan voorzien in een consumentenbehoefte die in de bestaande structuur nog onvoldoende wordt ingevuld en waar wel degelijk behoefte aan is:centra met een bovenregionaal bereik die het gat vullen tussen de binnensteden van Den Haag en Rotterdam enerzijds (dagje uit) en de ondersteunende centra anderzijds (boodschappen + beperkt recreatief winkelen), niet alleen qua aanbod, maar ook in termen van bezoekmotief en bezoekduur.

Deze zogenaamde Topregionale winkelcentra onderscheiden zich van de grote binnensteden door een efficiënt en gericht bezoekdoel, een veilige en beheersbare omgeving en een uitstekende bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Dit appelleert aan de eigentijdse behoeften van consumenten en toonaangevende retailers naar omni-channel retailing, vernieuwing, keuzemogelijkheid en schaal. Leidsenhage heeft een unieke uitgangspositie om deze positie in te nemen. Door een tweeslag in één keer uit te voeren kan Leidsenhage de achterstand met de concurrentie inlopen en doorpakken naar een duurzaam concurrentievoordeel in de regio. Unibail-Rodamco, andere eigenaren en de gemeente zijn bereid om te investeren in Leidsenhage en in te zetten op intensief en pro-actief winkelcentrummanagement. Niets doen is geen optie!

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

1.4 Leeswijzer Naast de contractuele afspraken is deze Gebiedsvisie gebaseerd op diverse onderzoeken en rapporten en geeft een integraal beeld van het ‘nieuwe’ Leidsenhage. Voor de leesbaarheid zijn de belangrijkste conclusies en ervaringen uit de diverse onderliggende studies opgenomen, voor de volledige onderbouwing wordt verwezen naar de betreffende rapportages, waaronder: • Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040. Herijking 2012 (Gemeente Leidschendam-Voorburg, 25 september 2012) • Actualisering 2012 Provinciale Structuurvisie en Verordening Ruimte (Provincie Zuid-Holland, januari 2013) • Notitie Detailhandel Zuid Holland (Provincie ZuidHolland, juli 2012) • Positie en perspectief winkelcentrum Leidschendam-Leidsenhage (Bureau Stedelijke Planning, februari 2013) • Het belang van topregionale winkelcentra in metropoolregio’s (Bureau Stedelijke Planning, december 2012) • Ontwikkelingsmogelijkheden winkelcentrum Leidsenhage (BRO, maart 2013) • Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland (Stec Groep, november 2010) • Kantorenstrategie Haaglanden 2012 - 2020 (Stadsgewest Haaglanden, 28 november 2012) • Nederland compleet, kantoren en bedrijfsruimtemarkt (DTZ, januari 2013) • Randstad Koopstromenonderzoek 2011 (I&O Research, november 2011)

Uiteraard zijn ook de (toekomst)visies, studies en beleidsdocumenten van diverse van belang zijnde toonaangevende organisaties in ogenschouw genomen, als bijvoorbeeld: • Retail2020 (CBW-MITEX, november 2012) • Dynamiek door beleid. Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert (HBD, CBW-MITEX, dtnp, 2011) • Van places to Be to Places to Buy. Retailvisie 2012 (NEPROM, juni 2012) • A global prospective on the shopping center industry (Cushman & Wakefield, september 2012) • The role of real estate in a multi-channel world (CBRE, september 2012)

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

2. Retailvisie 2.1 Trends en ontwikkelingen Het retaillandschap is sterk aan verandering onderhevig dankzij een aantal pregnante trends en ontwikkelingen. De belangrijkste worden hier kort aangestipt: • De wensen en behoeften van de consument veranderen door demografische ontwikkelingen. Consumenten worden niet alleen ouder, maar de nieuwe ouderen zijn actiever, jonger van geest en gezonder dan de ouderen van vroeger. Tevens komt de gezinssamenstelling anders te liggen, we krijgen te maken met meer kleine huishouden. Retailers en winkelgebieden dienen hierop te anticiperen. • De consumentenvraag en het koopgedrag veranderen door het gebruik van internet. Consumenten willen hun producten op elk moment van de dag via elk kanaal kunnen kopen en maken hierbij veelvuldig gebruik van internet. Ze oriënteren en kopen in toenemende mate via internet en laten zich informeren via social media, fora en reviewsites. Winkelgebieden dienen hier slim op in te spelen door het tastbaar maken van de internetbeleving (efficiëntie, voldoende keuze en gemak, ruimere openingstijden, creëren van afhaalpunten, inrichten ‘try and buy zones’ enz.) en nadrukkelijker in te zetten op service en beleving.

•

Succesvolle winkelgebieden onderscheiden zich naar de toekomst toe door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele centrum tot uiting te laten komen. Winkels moeten onderscheidend zijn (waar ben je goed in, wat maakt je uniek) en zich meer dan ooit als merk profileren richting de consument. Hiervoor is het creëren van beleving essentieel. Beleving zorgt voor emotie en emotie doet kopen! Winkelcentra moeten een sterk DNA gaan ontwikkelen en het verschil gaan maken om zich te onderscheiden van de concurrentie. Hiervoor zijn een gezamenlijke visie (gemeente, eigenaren en ondernemers) en een collectieve financiering van projecten (o.a. marketing) van groot belang. Meer dan ooit moet er synergie worden gezocht en zal samenwerking tussen partijen duurzaam blijken. Het denkpatroon over rollen in de keten en verantwoordelijkheden nemen moet om. Zaken zullen samen geregeld moeten worden. Bovenstaande ontwikkelingen vragen om een nieuw soort ondernemerschap. Van afwachtend naar ondernernemen en experimenteren. Van visser naar jager. De eigenaar van de winkel moet weer het boegbeeld van de zaak worden. Alleen hij kan zijn team naar grote hoogte coachen. Vanuit een passie en bezieling voor de klant, de producten en de omgeving. Met gastvrijheid en service als randvoorwaarden. Het door en door kennen van je klant en deze weten te boeien en te binden. Daar draait het om.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Winkelen is een niet meer weg te denken onderdeel van het dagelijks leven. Het is vrijetijdsesteding nr 1. Winkelen is verbreed en verdiept: het is vooral ook ‘beleven’ geworden. Winkelen is een essentieel onderdeel van het stedelijk leven en winkels en winkelgebieden zijn een onderdeel van de leefomgeving. Culturele en technologische veranderingen zullen de komende jaren een enorme invloed hebben op ons winkelgedrag en daarmee op het gebruik van onze voorzieningen en op de kwaliteit van het leven. Winkelen is daarmee niet alleen een belang van retailer en consument, maar vooral ook een collectief belang.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

2.2 Het Nederlandse winkellandschap in transitie: het belang van Topregionale winkelcentra in metropoolregio’s Verstedelijking en de ontwikkeling van de winkelstructuur De verstedelijking zet onverminderd door. In de westelijke provincies woont inmiddels meer dan tweederde van de bevolking in de stad. Deze ontwikkeling heeft vooral sinds de Tweede Wereldoorlog zijn beslag gekregen, met achtereenvolgens de massale wederopbouwopgave aan de rand van de (grote) steden, de gebundelde deconcentratie (de groeikernen), de focus op de centrale steden, het beleid van de compacte stad en de VINEX-operatie. Het Nederlandse winkellandschap is daarin meegegroeid. De winkelstructuur was bevolkingsvolgend en functioneel-hiërarchisch opgebouwd, met de (historische) binnenstad als top van de stedelijke winkelhiërarchie, ondersteund door (voor de grootste steden) planmatig ontwikkelde stadsdeelcentra, wijkcentra en buurtcentra. In Den Haag verrezen deze stadsdeelcentra in de agglomeratiegemeenten Rijswijk (In de Bogaard) en Leidschendam (Leidsenhage), en vervulden zij naast een stadsdeelverzorgende functie voor Den Haag tevens de rol van hoofdwinkelcentrum voor deze snel groeiende plaatsen.

De stadsdeelcentra vervulden de functie van grote ondersteunende centra van het begin af aan met verve. Anders dan de historische binnensteden kenden de stadsdeelcentra een sterk functionele vorm en opzet. Om die reden werden deze winkelcentra zeer gewaardeerd. Het waren eigentijdse koopmachines, die qua omvang en diversiteit van het aanbod de binnensteden niet naar de kroon konden steken, maar die daar wel iets naast konden stellen dat in Nederland zijn gelijk niet kende: uiteengelegd, grootschalig en volledig op de auto toegerust. Iets waaraan in die tijd een enorme behoefte bestond. Toen de ontwikkeling van de stadsdeelcentra zijn beslag kreeg, in de periode tussen (globaal) 1970 en 1980, was de stad al geëvolueerd tot een stadsgewest, maar de opzet van een stadsgewest was monocentrisch van aard: de inwoners van het stadsgewest waren gericht op de stad, en dan vooral op het centrum van die stad. In de grote stadsgewesten waren stadsdeelcentra ondersteunend aan het centrum van de centrale stad.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

… naar polycentrische netwerken binnen metropoolregio’s Hoe anders is de situatie nu, veertig jaar later: steden zijn via stadsgewesten uitgegroeid tot een netwerk van met elkaar samenhangende stedelijke systemen, ofwel metropoolregio’s, die meer en meer in internationale competitie met elkaar zijn. Zo’n metropoolregio is in toenemende mate een polycentrisch netwerk dat bestaat uit een verzameling van historische binnensteden en nieuwe centra. In de Nederlandse context zijn twee van deze metropoolregio’s te herkennen, de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag (MRDH). De functionele samenhang binnen zo’n metropoolregio wordt vanuit beleidswege niet alleen herkend, maar tegenwoordig ook ingezet om de samenwerking te intensiveren. Het doel is het optimaal benutten van de complementariteit tussen de steden en centra die onderdeel uitmaken van de metropoolregio, en (daarmee) het versterken van de (internationale) concurrentiepositie. Een uitgebreid en internationaal aansprekend voorzieningenaanbod draagt in hoge mate bij aan de internationale concurrentiepositie van de twee Nederlandse metropoolregio’s.

Waar op het gebied van economische ontwikkeling, infrastructuur en woningbouw inmiddels wordt geëntameerd op ontwikkelingen die de metropoolregio als geheel dienen, is de winkelstructuur nog in grote lijnen vergelijkbaar met die tot begin jaren ’80 zijn beslag kreeg. De ruimtelijke structuur van het winkelaanbod is met andere woorden nog steeds stedelijk georga-

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

niseerd, op het niveau van stad of hooguit agglomeratie, en is niet meegegroeid met de ontwikkeling van de metropoolregio. De ruggengraat van het Nederlandse detailhandelsstelsel wordt nog steeds gevormd door het vierslagstelsel binnenstad, stadsdeelcentrum, wijkcentrum en buurtcentrum. Hierbij geldt nog steeds de stedelijke agglomeratie als vertrekpunt, en kent elk centrum zijn eigen afgebakende verzorgingsgebied. … waarin de consument zelf de aankoopkeuze bepaalt De consument laat zich steeds minder vaak binden aan het meest nabij gelegen winkelcentrum, het centrum dat volgens het functioneel-hiërarchische planningsprincipe voor hen is ‘ontworpen’. Ontwikkelingen zoals de opkomst van e-commerce, de sterke groei van alternatieve vormen van tijd- en geldbesteding (vakanties, cultuur, vrije tijd), de mede daardoor steeds kritischer wordende en goed geïnformeerde consument en de groeiende (auto)mobiliteit zijn hier de oorzaak van. De concurrentie tussen winkelgebieden neemt toe, waardoor een winkelcentrum geen vanzelfsprekende bestemming meer is van een in ruimtelijk opzicht afgebakende groep mensen, maar zich continu op alle terreinen moet (blijven) inspannen om de gunst van de consument. Retailers zien die veranderingen ook en kiezen nadrukkelijker voor het winkelgebied dat hun doelgroep het beste bedient.

De derde retailrevolutie, internetwinkelen, brengt dat proces de laatste jaren in een stroomversnelling. Winkelen en het ruimtelijke patroon van winkels veranderen door de opkomst van (mobiel) internet ingrijpend. Het monopolie van winkels op de aankoop van consumptiegoederen door consumenten is definitief verleden tijd, zo ook het ruimtelijke monopolie (via de afgebakende verzorgingsgebieden) dat winkelcentra hadden in de traditionele Nederlandse planningsgedachte. … en behoefte ontstaat aan nieuwe structuren en concepten De verwachting is dat zich binnen de grote bevolkingsconcentraties, die op relatief korte afstand van elkaar binnen een metropoolregio liggen, een nieuwe structuur van winkelgebieden zal ontwikkelen. Deze structuur is de reflectie van zowel de wens van retailers als die van consumenten naar meer beleving en naar meer verwevenheid tussen het online en offline winkelen, ook in de grotere planmatig ontwikkelde winkelcentra. Grotere internationale retailformules zoeken namelijk geclusterd vestigingsmogelijkheden in niet alleen de grote binnensteden in de metropoolregio, maar ook in een select aantal ondersteunende centra. Voor de retailer bieden deze centra de mogelijkheid om de vaak grootschalige winkelruimten zodanig in te vullen dat sprake is van een tastbare internetbeleving.

De vestigingen zijn vaak het uithangbord voor het omnichanneling profiel van de ketens. Voor de consument betekent dit dat deze ketens, en daarmee de centra, hen naar een internetachtige beleving op een fysieke plek brengen, waarbij als steekwoorden gelden: efficiënt, volledige keuze en gemak.

De grote binnensteden in de metropoolregio’s (Rotterdam-Den Haag, Amsterdam) zullen in die nieuwe structuur een exclusieve plaats innemen door zich te ontwikkelen tot attractieve, recreatieve, belevenisvolle ontmoetingsplekken voor een dagje uit met een sterke mix aan functies, ingebed in een aantrekkelijke, historische en/of grootstedelijke setting. Het zijn ook de centra waar de grote (internationale) retailketens hun oog op richten, en die dus ook als winkelbestemming een onderscheidende functie blijven vervullen. In het grote aanbod aan planmatig ontwikkelde winkelgebieden rondom de grote binnensteden in de metropoolregio zal een grotere differentiatie ontstaan. De toekomstige structuur van dagelijkse verzorging voorziet in minder, maar wel grotere wijkwinkelcentra, waarbij de meeste buurtcentra en enkele van de kleine wijkcentra hun bestaansrecht verliezen. De traditionele stadsdeelcentra staan op een kruispunt. Zij hebben zich van oudsher altijd kunnen onderscheiden in de combinatie van keuze en functionaliteit, en veel minder op beleving en de combinatie met andere vrijetijdsvoorzieningen. In functionaliteit worden ze echter geconfronteerd met zowel de grotere, zich ontwikkelende wijkcentra als e-commerce, dat in functionaliteit op veel fronten de meerdere is. Qua beleving en het multifunctionele karakter leggen ze het af tegen de grote binnensteden.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Stadsdeelcentrum versus Topregionaal winkelcentrum versus binnenstad

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Binnenstad

Topregionaal winkelcentrum

Stadsdeelcentrum Wijkwinkelcentrum

Beleving voorop (Overtreffende trap van ‘Places to be’)

Combinatie van functionaliteit en beleving (‘Places to be’)

Functionaliteit en efficiency voorop (‘Places to buy’)

Historisch decor

Planmatig ontwikkeld

Multifunctioneel: winkelen, vrije tijd, wonen en werken

Winkelen en winkel-ondersteunende vormen van horeca en vermaak

Monofunctioneel: winkelen

Lange bezoekduur (een dagdeel of meer)

Middellange bezoekduur (tot 4 uur)

Korte bezoekduur (1 à 2 uur )

… met ondersteunend aan de grote binnensteden een select aantal topregionale winkelcentra De opgave zal zijn om naast het ‘traditionele’ bezoekmotief aan de stadsdeelverzorgende centra (keuzemogelijkheden in combinatie met gemak) de bezoekersstroom te intensiveren naar die centra die net iets meer te bieden hebben en die zich vooral onderscheiden van de grote binnensteden door een efficiënt en gericht bezoekdoel, maar met een keuzemogelijkheid die breder is dan nu. En die meer dan nu wordt ondersteund door niet-winkelfuncties, overigens zonder dat de winkelfunctie zijn dominantie verliest. Grotere internationale retailformules zoeken namelijk geclusterd vestigingsmogelijkheden in die centra. Dergelijke formules hebben de ambitie om zich zowel in de grote binnensteden als in 1 of 2 aansprekende winkelgebieden elders in de metropoolregio te vestigen. Het

bezoek aan een dergelijk centrum is dan geen dagje of weekendje uit zoals naar de binnensteden, maar een middagje of avondje uit. Eenvoudiger te bereiken, tegen lagere parkeerkosten, maar met voldoende keuzemogelijkheden voor een verblijf van een uur tot ongeveer een halve dag. Zonder dezelfde beleving die de grote binnensteden uniek maakt, maar met voldoende attractiviteit en onderscheidend vermogen om te boeien en te blijven boeien. Juist in die (latente) consumentenbehoefte wordt in de bestaande structuur niet voorzien. Een behoefte die kan neerslaan in wat we Topregionale winkelcentra zouden kunnen noemen: onderscheidende centra met een bovenregionaal bereik die het gat vullen tussen de grote binnensteden enerzijds en de ondersteunende centra anderzijds, niet alleen qua aanbod, maar ook in termen van bezoekmotief en bezoekduur.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

2.3 De kritische succesfactoren voor een topregionaal winkelcentrum De combinatie van de behoefte van consumenten en retailers en de mogelijkheden die binnen de metropoolregio ontstaan, bieden voor winkelcentrum Leidsenhage, met haar intrinsieke kwaliteiten, goede mogelijkheden om uit te groeien tot het Topregionale winkelcentrum van de regio.

Het op te stellen planconcept voor de ‘’opschaling’’ van winkelcentrum Leidsenhage zal een aantal elementen dienen te bevatten teneinde tot deze positie te komen : • De ontwikkeling zal gepaard moeten gaan met een substantieel volume aan nieuwe meters, om de schaalsprong naar het (boven)regionaal bereik ook daadwerkelijk mogelijk te maken. • Bij dat volume zal de sector detailhandel voorop moeten staan, waarbij vooral ruimte gereserveerd zal moeten worden voor aansprekende (internationale) aanbieders in de recreatief bezochte branches met mode & luxe voorop. • De mogelijkheid om ruime openingstijden te hanteren, waarbij als inzet geldt dat het centrum ook attractief is in de avonduren en op zondag. Door hiervoor te kiezen kan het scala aan aanvullende functies worden verbreed. • In het programma zal een substantieel deel moeten worden ingericht voor ‘try and buy’. Dit betekent niet alleen kijken en kopen, maar ook zelf ter plekke proeven en beproeven.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

•

Om de verblijfsduur te verlengen zal het winkelvolume moeten worden aangevuld met horeca en andere publieksfuncties zoals dienstverlening en vermaak (fitness, bioscoop). De horeca dient niet slechts ondersteunend te zijn, maar een autonome attractie te hebben. Horeca in deze centra onderscheidt zich van die in de binnenstad door de combinatie van efficiency en laagdrempeligheid en de oriëntatie op een brede doelgroep (waaronder gezinnen met kinderen). De horeca zal geconcentreerd moeten worden op aansprekende locaties binnen het centrum, en er zullen bijzondere formules gehuisvest moeten worden die in grote mate bijdragen aan de belevingswaarde. Deze horeca moet een dagrond karakter hebben, van ontbijt en koffie tot lunch, borrel en diner. Zelfs horeca met een after-dinner experience hoort tot de mogelijkheden, zeker als dat wordt ondersteund door vermaak dat een avondvullend karakter heeft. In de branchering inzetten op een mix van toonaangevende (inter)nationale ‘preferred retailers’, ‘must have retailers’ en ‘local heroes’. Hiermee wordt niet alleen beantwoord aan de behoefte aan ‘vertrouwdheid’, maar bovenal ook aan ‘verrassing en beleving’ (‘the comfort of the known’ versus ‘the excitement of the new’). Evenementen en tijdelijke flexibel in te vullen ruimtes appelleren ook aan de hang naar verrassing en beleving.

•

Bij het ontwerp van het vernieuwde centrum kiezen voor een internationaal aansprekend concept en design, waarbij: • Nagenoeg geen verschil is te ontdekken tussen de oudbouw (bestaande deel) en de nieuwbouw, waardoor er een uniforme en hoogwaardige uitstraling voor het gehele centrum ontstaat. • De ‘groene’ buitenruimte wordt ontsloten en buiten naar binnen wordt gehaald, dat wil zeggen: een groen en open karakter, met voldoende daglichttoetreding, en toestroom van frisse (buiten)lucht. Daarmee ontstaat een aantrekkelijke en unieke ‘elk weer’-voorziening. • In het ontwerp ruimte wordt geboden aan pleinen en rustpunten, plekken waar de gelegenheid is om te pauzeren, soms in de vorm van horeca (bijvoorbeeld door food courts op pleinen), soms in de vorm van meer serene plekken die als rustpunt in een hectische omgeving kunnen fungeren.

•

Het volledig adopteren van Het Nieuwe Winkelen (‘connected consumer experiences’). Dit kan door typische ‘cross channel’-functionaliteiten te integreren in het winkelgebied. Dit betreft niet alleen specifieke formules en allerhande digitale toepassingen, maar ook servicepunten en afhaallocaties voor online aankopen. Door dergelijke afhaal- en servicepunten te koppelen aan bestaande winkelgebieden krijgen deze een impuls. Hiervan profiteren ook de zittende ondernemers. De ervaring leert dat het gros van de consumenten die producten komt afhalen ook nog aankopen doet op locatie.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

3. Kansen voor winkelcentrum Leidsenhage 3.1 Terugval regionale positie Leidsenhage Leidsenhage heeft sinds de realisatie in 1970 jarenlang een unieke positie in de regio vervult. Het concept dreigt nu echter ingehaald te worden door de tijd: de laatste uitbreiding van Leidsenhage dateert van eind jaren negentig, de toegenomen concurrentie in de regio door gerealiseerde uitbreidingsplannen en nieuwe plannen die reeds in voorbereiding of zelfs in uitvoering zijn. In het Koopstromenonderzoek van 2004 stond Leidsenhage nog op een 5e plaats in de regionale hiërarchie. In het Koopstromenonderzoek van 2011 is Leidsenhage uit de top 10 verdwenen. Niet geheel verwonderlijk, als we Leidsenhage vergelijken met andere centrumgebieden in de stedelijke agglomeraties als stadsdeelcentra in de grootste steden. BRO heeft een benchmark uitgevoerd onder de grootste planmatige winkelgebieden van Nederland met een vergelijkbare verzorgingsfunctie als Leidsenhage: Stadshart Amstelveen, centrum Rijswijk (In de Bogaard), centrum Almere, centrum Hoofddorp, centrum Zoetermeer, Alexandrium I & II en Zuidplein Rotterdam. Het kleinste benchmarkcentrum (Zoetermeer) heeft een omvang van 43.000 m² wvo, de grootste (Almere) een omvang van 77.000 m² wvo. Deze winkelgebieden passen hiermee in de groei-ambitie voor Leidsenhage.

Wanneer we Leidsenhage met deze winkelgebieden vergelijken, dan valt een aantal zaken op: • Het huidige aantal winkels en de omvang hiervan in Leidsenhage is kleiner dan het gemiddelde van de benchmark.

•

De dagelijkse artikelensector ligt in omvang op niveau. In de meeste benchmarkcentra zijn twee supermarkten aanwezig, waaronder vrijwel altijd een Albert Heijn XL. In een aantal gevallen is nog een derde supermarkt aanwezig. De andere winkelgebieden zijn veel sterker vertegenwoordigd in de branche kleding & mode. Ook de warenhuisbranche blijft iets achter. In vrijwel alle winkelgebieden is een V&D aanwezig, in het Stadshart Amstelveen ook een middelgrote Bijenkorf. Diverse modeformules zijn wel in de referentiesteden aanwezig, maar niet in Leidsenhage: o.a. New Yorker, Only, Primark, Steps, Super-star, Mexx en Mango. Ook het winkelaanbod in de branchegroepen vrije tijd en in/om huis blijven achter bij de benchmark. Opvallend zijn de verschillen in de branches sport/ spel en bruin- & witgoed, met name te verklaren door de aanwezigheid van enkele grootschalige formules als MediaMarkt en Perry Sport. De grootste Nederlandse planmatige winkelcentra worden gedomineerd door filiaalbedrijf, zo ook in Leidsenhage (filialisering 90% wvo, gelijk aan benchmark). De in Leidsenhage aanwezige formules zijn ook veelvuldig te vinden in de benchmarkcentra. Een aantal formules is beperkt in omvang (o.a. Blokker, Scapino, V&D, Aktiesport, Intertoys en Prenatal).

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

In alle planmatige winkelcentra uit de benchmark is het horeca-, leisure- en dienstenaanbod relatief beperkt. Toch liggen hier nog wel kansen voor Leidsenhage, zoals blijkt uit een vergelijking met de benchmarkcentra: • Leidsenhage heeft nogal een bescheiden horecaaanbod (15 t.o.v. gemiddeld 33). Met name het aantal restaurants en cafés blijft achter. Hierdoor is de avondfunctie van het winkelgebied erg beperkt. Wel heeft Leidsenhage een onderscheidende combinatie van horecagelegenheden rondom het water. • Op het gebied van leisure zijn er geen trekkers aanwezig. Ook in de meeste andere winkelgebieden is dit aanbod beperkt. Maar het Stadshart Amstelveen leert dat ook een stadsdeelcentrum zich met cultuur op de kaart kan zetten. Hier is bijvoorbeeld een samenwerking te zien tussen theater en schouwburg. • Het aanbod van diensten blijft achter bij de andere planmatige winkelgebieden, met name de particuliere dienstverlening. Dit wordt met name veroorzaakt door het ontbreken van bijvoorbeeld uitzendbureaus en makelaars.

De oorzaak van het geconstateerde achterblijven in functioneren van Leidsenhage kan dan ook voor een zeer belangrijk deel toegeschreven worden aan het achterblijvend aanbod. Mede in het licht van plannen en initiatieven in nabijgelegen concurrerende centra (Den Haag, Leiden, Rijswijk, Zoetermeer), zal het aanbod in Leidsenhage op orde gebracht moeten worden. Om Leidsenhage echt weer uniek en duurzaam onderscheidend te laten zijn en de oorspronkelijke functie in de regio weer te laten innemen, is een schaalsprong in kwaliteit, kwantiteit en uitstraling vereist.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

INTRINSIEKE KWALITEITEN / VERZORGINGSGEBIED

AMSTERDAM

A1 A9

VERZORGINGSGEBIED

INWONERS

GEMIDDELD BESTEEDBAAR INKOMEN PER PERSOON

PERCENTAGE VERGELEKEN MET NEDERLANDS GEMIDDELDE

< 10 MINUTEN RIJDEN

134.570

€17.900

+22%

10 - 20 MINUTEN RIJDEN

864.636

€15.300

+4%

20 - 30 MINUTEN RIJDEN

1.088.299

€14.900

+1,5%

TOTAAL

2.087.505

€15.259

+4%

LUCHTHAVEN SCHIPHOL

A2 LEIDEN

A44

> 2 miljoen

inwoners op maximaal 30 minuten rijden

LEIDSENHAGE

UTRECHT

A4 LEIDSCHENDAM

DEN HAAG

A12

A13 HOEK VAN HOLLAND

ROTTERDAM

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

ZOETERMEER

A12

3.2 Intrinsieke kwaliteiten Leidsenhage Een Topregionaal winkelcentrum dient aan te sluiten bij de wensen van de (internationale) retailers, de wensen van de consument en bij de potenties die in de winkelgebieden zelf besloten liggen, teneinde de investeringen in te zetten op dat winkelcentrum dat het meest kansrijk is voor ontwikkeling tot Topregionaal winkelcentrum.

•

Een aantal intrinsieke kwaliteiten is bepalend of een winkelcentrum de potentie heeft om uit te kunnen groeien tot een Topregionaal winkelcentrum. Leidsenhage beschikt over deze intrinsieke kwaliteiten: •

Het winkelcentrum dient een centrale plek hebben in de metropoolregio, met een ultieme en multimodale bereikbaarheid, de auto voorop. Met die autobereikbaarheid onderscheid het Topregionaal winkelcentrum zich van de grote binnensteden, waar een perfecte bereikbaarheid per openbaar vervoer de bereikbaarheid per auto in de schaduw zet. Leidsenhage heeft een unieke centrale ligging in haar verzorgingsgebied: in het midden van een woongebied, aan de rand van Den Haag en omgeven door (middel)grote steden zoals Wassenaar/ Voorschoten, Rijswijk, Zoetermeer en Leiden. Het winkelcentrum is lokaal en regionaal uitstekend bereikbaar voor alle vormen van vervoer. Uitonderzoek blijkt de volgende verdeling: auto 74%; OV 6%; te voet 8%; ander vervoer; 12%

Het winkelcentrum dient van oudsher een groot verzorgingsbereik en draagvlak te kennen. Dit komt tot uitdrukking in een aantal sleutelhuurders dat al een verzorgingsbereik heeft dat verder gaat dan vergelijkbare winkelcentra, dan wel centra die kunnen bogen op een langjarige reputatie uit het verleden. Winkelcentrum Leidsenhage is gelegen in een verzorgingsgebied met ca. 2,1 miljoen inwoners op 30 minuten reisafstand.

•

Het winkelcentrum is gelegen in een marktgebied dat qua bevolking een bovengemiddeld, deels internationaal profiel kent, met een grote vertegenwoordiging van representanten van de kennisintensieve en internationale economie. Deze groep (bestaande uit expats en internationale kenniswerkers) kent een internationaal referentiekader, beschikt over een bovengemiddeld bestedingsbudget, maar wordt geconfronteerd met een zeer beperkt tijdsbudget. Kenmerkend voor de inwoners van het verzorgingsgebied van Leidsenhage is een hoog bestedingsniveau (index 121% ten opzichte van Nederland), een hoge opleiding en een ruimte internationale oriëntatie.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

SWOT analyse Leidsenhage Sterktes

• • • • • • • •

Groot en dichtbevolkt verzorgingsgebied Goede bereikbaarheid per auto, OV en fiets Voldoende en gratis parkeerfaciliteiten Wekelijkse markt Ruim aanbod winkels middensegment Fysieke ruimte voor uitbreiding Aanwezigheid park en vijver Belangrijke maatschappelijke en economische bijdrage aan gemeente, regio en provincie

Kansen

• • • • • • • • • •

Zwaktes

• • • • • • •

Verouderd en introvert winkelcentrum Onduidelijke routing Onduidelijke entreepartijen Toenemende leegstand Incompleet aanbod Aanbod voldoet niet aan verwachtingspatroon bezoekers Geen link tussen park, horeca en winkelgebied

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Bedreigingen

• • • •

Verwachte bevolkingsgroei in het verzorgingsgebied Marktruimte voor herontwikkeling Aanbod op orde brengen Logische routing aanbrengen Verblijfsklimaat veraangenamen Creëren centraal plein als hart van het centrum Inspelen op veranderende behoefte consumenten en retailers Toevoegen entertainment, beleving, integratie clicks & bricks en ontspanning Topregionaal centrum voor de regio worden Door overkapping het enige ‘’elk-weerwinkelvoorziening’’ van deze omvang in de regio Opkomende concurrentie, brengen aanbod op to date Uitblijven herontwikkeling Verdere achteruitgang van het winkelcentrum E-commerce

•

Het winkelcentrum heeft een hoog consumentenoordeel, kent een relatief hoge vloerproductiviteit, lage leegstand en een gezond huurprijsniveau, en mag zich verheugen in interesse van toonaangevende retailers die zich graag in het winkelcentrum willen vestigen. Unibail-Rodamco heeft op basis van gesprekken met diverse (internationale) retailers bevestigd gekregen dat er ruime belangstelling bestaat voor vestiging in Leidsenhage mits het winkelcentrum een transformatie doormaakt tot Topregionaal winkelcentrum met internationale allure. Het betreft daarbij metrages die niet aangeboden c.q. gerealiseerd kunnen worden in de bestaande situatie.

•

Een winkelcentrum dat de intrinsieke kwaliteit in zich heeft om zich opnieuw te kunnen ontwikkelen tot een meer compleet nieuw centrum, met een sterk onderscheidend karakter zoals het van originie was en een belangrijke bijdrage levert aan het bouwen van duurzame, compacte multifunctionele gebieden. Waarbij voldoende fysieke mogelijkheden aanwezig zijn voor verdere verdichting en/of uitbreiding. Leidsenhage kent zowel binnen de huidige bebouwingscontour (o.a. herontwikkeling kantoorgebouw) als op de bestaande op maaiveld gelegen parkeervoorzieningen fysieke uitbreidingsmogelijkheden.

•

Een uitbreiding en opwaardering die kan rekenen op een breed draagvlak bij de stakeholders: gemeente, regio en provincie (ambtelijk en bestuurlijk), ondernemers, eigenaren en koepelorganisaties. Gemeente, eigenaren en winkeliers delen de opvatting dat Leidsenhage haar oorspronkelijk unieke positie in de regio weer moet innemen en hebben daartoe gezamenlijk de ambitie voor Leidsenhage geformuleerd: een Topregionaal winkelcentrum binnen de regio Den Haag - Rotterdam. Zowel de provincie als de regio heeft onderschreven dat Leidsenhage ontwikkelingspotentie heeft.

•

Een winkelcentrum waar investeringsbereid is, dat wil zeggen private partijen die moeten (=urgentie), willen (=ambitie) en kunnen (=middelen) investeren. In 2011 zijn Intentieovereenkomsten afgesloten tussen de gemeente Leidschendam-Voorburg en Unibail-Rodamco en tussen de CCvE Winkelcentrum Leidschenhage U.A. en Unibail Rodamco. Daarin erkennen partijen de urgentie, nut en noodzaak van de dringend gewenste herontwikkeling van Leidsenhage teneinde de verdere achteruitgang een halt toe te roepen en gezamenlijk vorm te geven aan de totstandkoming van een perspectiefrijk en toekomstbestending regionaal functionerend winkelcentrum.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Toekomstbestendige kwalitatieve versterking detailhandel Branchegroep Dagelijks

Versterkingsmogelijkheden • • •

Toevoeging derde supermarkt Versterken (vers)speciaalzaken (o.a. Keurslager, Oil & Vinegar, Leonidas en Parti) Schaalvergroting bestaande aanbieders TOTAAL DAGELIJKS

Mode & luxe

• • • • •

Overige detailhandel

• • • • • •

+1.000 m² wvo Totaal: + 500 m² wvo + 1.500 m² wvo

Schaalvergroting warenhuis Ruimte bieden aan opkomende modeformules (o.a. Bershka, Expresso, Guess, Hugo Boss, Mango, Men @ Work, New Yorker, Only, Street One, Zara en Zaza) Speciaalzaken (o.a. Six, Cook&Co, Noppies, Pandora, Swarovski, Wolford, Watch) Schaalvergroting bestaande aanbieders (o.a. Sting, Blokker, VeroModa/Jack&Jones) Internationale trekkers (o.a. Uniqlo, Urban Outfitters, Forever 21, Hollister, COS, Superdry)

+ 3.000 m² wvo Totaal: + 4.000 - 6.000 m² wvo

TOTAAL MODE&LUXE

+13.000-15.000 m² wvo

Grootschalige trekker bruin- en witgoed Grootschalige trekker sport Versterking sport(mode) (o.a. Adidas, LopersCompany, Sneakers) Landelijke (specialistische) formules, bijv. speelgoed (ToysXL), fietsen (ADO, Profile), telecom (o.a. Hi, Mycom) Woonaccessoires (o.a. Zara Home, Riviera Maison, Lifestyle, Muji, Butlers) Schaalvergroting bestaande aanbieders (o.a. Prenatal, Intertoys, Foto Klein, Aktie Sport)

+ 1.500 - 4.000 m² wvo + 1.000 - 4.000 m² wvo

TOTAAL OVERIG

+3.500 - 9.500 m² wvo

Totaal: + 6.000 m² wvo

Totaal: + 1.000 - 1.500 m² wvo

Totaal detailhandel WVO

+18.000 - 26.000

Totaal detailhandel BVO

+22.500 - 32.500

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

3.3 De marktruimte voor Topregionaal winkelcentrum Leidsenhage Om de marktruimte te bepalen voor Leidsenhage is zowel een kwalitatieve (A) als en kwantitatieve (B) benadering gehanteerd. A

Uitbreidingsruimte Leidsenhage vanuit kwalitatief oogpunt

Op basis van het aanbod in vergelijkbare winkelcentra, opkomende nieuwe formules in Nederland en elders in Europa en de beschreven ambities is door BRO een indicatief programma opgesteld voor het toekomstige Leidsenhage. •

•

De meeste kansen liggen in de branchegroep mode & luxe. Verschillende expansieve formules zijn nog niet geland in Nederland, (omdat het ontbreekt aan geschikte vestigingslocaties in winkelcentra) verschillende bestaande ondernemers zijn nog relatief beperkt in omvang. Uitbreiding van het winkelaanbod met een programma van 7.000 - 9.000 m² wvo is alleszins reëel, wat kan oplopen tot 15.000 m² wvo wanneer rekening wordt gehouden met enkele bijzondere trekkers als Hollister en Uniqlo.

•

Ook in de overige branches is een groei te verwachten, uitgaande van een basisaanbod circa 1.000 - 1.500 m² wvo. Dit kan echter snel oplopen wanneer een grote trekker zich aandient, bijvoorbeeld in de branches bruin- en witgoed of sport.

•

In totaal ziet BRO mogelijkheden voor versterking van het aanbod met 18.000 tot 26.000 m² wvo. Dit komt neer op een BVO van 22.500 - 32.500 m². Om op de bovenkant van deze bandbreedte uit te komen moeten wel enkele grootschalige trekkers aangetrokken worden.

•

Daarnaast zijn er nog mogelijkheden voor versterking van het horeca-aanbod met ca. 1.850 - 2.400 m² bvo. Met name fastfoodketens en drankverstrekkers zijn expansief, maar ook enkele restaurantformules.

Een ideaal horecaprogramma zou er voor een toekomstig, sterk samenhangend (functioneel, ruimtelijk), attractief en goed geprofileerd Leidsenhage uit kunnen zien zoals weergegeven in de tabel op de volgende pagina.

In de dagelijkse artikelensector liggen nog mogelijkheden voor specialistische aanbieders, doorgaans van kleinere omvang. Het programma zal groter worden wanneer gekozen wordt voor een derde (gespecialiseerde) supermarkt.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Versterkingsmogelijkheden horeca Branchegroep

Drankverstrekkers

• • •

Fastfood

• •

(Café-) Restaurants

•

Versterkingsmogelijkheden

Indicatief programma model 3 versterking

Sterk, actief eetcafé (o.a. Eetcafé de Magneet, Bagels&Beans, Mr. Pretzels) Moderne koffieformule (o.a. Douwe Egberts Café, Coffee Company) Voorkeursmilieu: centrumrand

+3 - 4 zaken, gemidd. 150 m² bvo

Moderne, consumentgerichte formules +2 - 4 zaken, (o.a. KFC, Subway, Panos, Bram Ladage) gemidd. 200 m² bvo Voorkeursmilieu: binnen en/of rand winkelgebied Sterke, moderne concepten, Accent +4 zaken, casual dining, Familierestaurants, gemidd. 250 m² bvo Bekende namen(o.a. De Beren, wok/ Teppanyaki, Popocapetl, Wagamama, pannenkoekenrestaurant) Voorkeursmilieu: Centrumrand, Rand plas

TOTAAL HORECA: + 5 - 10 vestigingen

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

+1.850 m² 2.400 m² bvo

Uitbreidingsruimte Leidsenhage vanuit kwantitatief oogpunt

Op basis van de inzichten in het toekomstige draagvlak, de ambities om Leidsenhage te ontwikkelen tot Topregionaal winkelcentrum en een inschatting van de consumentenoriëntatie (de koopstromen) is door BRO een inschatting gemaakt van het toekomstige draagvlak van het winkelaanbod in Leidsenhage. Dit is gedaan op basis van distributieplanologisch onderzoek (DPO). De Dienstenrichtlijn beperkt het beperken Hierbij dient te worden opgemerkt dat het DPO als enige toetsingskader voor detailhandelsinitiatieven niet meer houdbaar is. Dankzij de Europese Dienstenrichtlijn (EDR) is het niet meer mogelijk ruimtelijk te ordenen op basis van economische motieven. De overheid mag zich namelijk niet mengen in concurrentieverhoudingen. Op basis van het doel van de EDR – bevordering van de economie – kunnen (gemeentelijke) overheden enkel sturen op detailhandel wanneer redenen van algemeen belang doorslaggevend zijn. In de EDR zijn voor detailhandel de redenen ‘consumentenbescherming’, ‘ruimtelijke ordening’ en ‘milieu’ als relevant benoemd. Argumenten ten aanzien van ‘consumentenbescherming’ dienen voornamelijk vastgelegd te zijn in detailhandelsbeleid. In het kader hiervan

zijn is de term ‘duurzame ontwrichting en het eventueel aantasten van de leefbaarheid van belang. Er is sprake van duurzame ontwrichting, wanneer de inwoners van een plaats niet meer over een detailhandelsaanbod beschikken op ‘aanvaardbare afstand’. ‘Duurzame ontwrichting’ wordt bijna nooit aangetoond omdat het niet vaak voor komt dat een ontwikkeling dermate grote gevolgen heeft. Voorbeelden van argumenten op het gebied van ruimtelijke ordening zijn de bereikbaarheid van voorzieningen, de logistieke afwikkeling en benodigd ruimtebeslag van winkelfuncties. De ruimtelijke aspecten en het milieu komen in de volgende hoofdstukken aan bod. Kwaliteit boven kwantiteit De hierna aangegeven distributieve ruimte is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De woningbouw kan bijvoorbeeld vertraging oplopen of versneld worden uitgevoerd, de gemiddelde woningbezetting kan hoger of lager uitvallen, de bestedingen kunnen sterk gaan stijgen of juist gaan dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Uitgangspunten dagelijkse artikelensector

In de dagelijkse artikelensector zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Een toename van het inwoneraantal in de gemeente Leidschendam-Voorburg tot 75.300 in 2020. • De gecorrigeerde bestedingscijfers per hoofd van de bevolking van € 2.374,- in de dagelijkse artikelensector. • De huidige koopkrachtbinding in de dagelijkse artikelensector bedraagt 25%. Bij versterking van Leidsenhage zal een deel van de consumenten worden teruggewonnen die de laatste jaren elders hun boodschappen zijn gaan doen (in 2004 was de binding nog 32%). Maar de versterking in de dagelijkse artikelensector zal beperkt zijn, waardoor een deel van de consumenten zich op de versterkte boodschappencentra rondom Leidsenhage zal blijven oriënteren. Om deze reden is uitgegaan van een koopkrachtbinding van 28% in de toekomstige situatie. • De koopkrachttoevloeiing, als aandeel van de omzet, bedraagt 38% in de dagelijkse artikelensector (39% in 2004). Dit aandeel blijft naar verwachting gelijk, maar zal absoluut gezien wel stijgen door toename van de bevolking en gebonden bestedingen. • Uitbreidingsruimte wordt geraamd aan de hand van een gemiddelde omzet van € 8.000 per m² wvo in de dagelijkse artikelensector. Dit ligt fors hoger dan het landelijke gemiddelde (€ 7.090), vanwege het grote supermarktaanbod en de huidige, hoge omzet per m² wvo.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Uitbreidingsmogelijkheden dagelijkse artikelensector In het figuur hiernaast zijn de uitgangspunten voor de uitbreidingsmogelijkheden in de dagelijkse artikelensector gepresenteerd. Voor de berekening wordt verwezen naar de rapportage ‘Ontwikkelingsmogelijkheden winkelcentrum Leidsenhage’ (BRO, 2013). Door een hogere kooporiëntatie en toenemend inwoneraantal ontstaat er naar 2020 een uitbreidingsruimte van 2.000 m² wvo in de dagelijkse artikelensector. In de dagelijkse artikelensector wordt deze uitbreidingsruimte met name gerealiseerd door een sterkere binding op de eigen gemeente. Dit zal leiden tot een beperkte verschuiving van koopstromen. Ook vanuit de regio wordt extra omzet aangetrokken, met spin-off van een sterkere regiopositie in de niet-dagelijkse artikelensector. Uitbreidingsmogelijkheden niet-dagelijkse artikelensector In de regio Leidschendam-Voorburg is een enorm marktpotentieel aanwezig. Echter, de ontwikkelingsmogelijkheden voor Leidsenhage zijn afhankelijk van de ambitie die wordt nagestreefd. In het basisscenario is er van uitgegaan dat het minimaal haalbaar moet

zijn om de koopkracht weer op het niveau van 2004 te kunnen brengen (45%), waardoor als het ware de oorspronkelijke positie van het winkelcentrum in de regio teruggewonnen wordt. Het ambitiescenario is gebaseerd op de plannen en ambities van Unibail-Rodamco en de andere eigenaren om het winkelcentrum te kunnen ontwikkelen tot een meer compleet nieuw Topregionaal winkelcentrum. Hiermee wordt het winkelcentrum niet alleen teruggebracht op het niveau van 2004, maar wordt het ook klaar gemaakt voor de toekomst door in te spelen op de trends en ontwikkelingen (integreren beleving en vermaak in het gehele winkelcentrum, de concurrentie aangaan met het internet, sterkere vermenging van winkels met andere functies enzovoort). Dit betekent een algehele versterking van het winkelcentrum, zowel fysiek (opwaardering openbare ruimte) als functioneel (toevoeging commerciële voorzieningen). Deze extra meters worden gebruikt voor vernieuwende retail en leisure, met een grote regionale aantrekkingskracht.

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

Uitgangspunten niet-dagelijkse artikelensector Voor de berekening van het toekomstig economisch functioneren van de niet-dagelijkse artikelensector is een basisscenario en een ambitiescenario geschetst. Gemeenschappelijke uitgangspunten Zowel in het basisscenario als in het ambitie-scenario zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Een toename van het inwoneraantal in de gemeente Leidschendam-Voorburg tot 75.300 in 2020. • Het gecorrigeerde bestedingscijfer per hoofd van de bevolking is € 2.772,- in de niet-dagelijkse sector. • In de niet-dagelijkse artikelensector bedraagt de huidige koopkrachtbinding 33%. Dit was in 2004 nog 45%. Het is reëel te veronderstellen dat de aantrekkingskracht van de niet-dagelijkse artikelensector weer toeneemt tot minimaal 45%, wanneer het aanbod op niveau wordt gebracht.

Verschillen tussen basisscenario en ambitiescenario • Internetbestedingen. In het basisscenario is er vanuit gegaan dat de bestedingen via ‘pure players’ op het internet tot 2020 in de niet-dagelijkse artikelensector gaan stijgen. In de berekeningen van de marktruimte in 2020 wordt hier in het basisscenario rekening mee gehouden door in deze sector uit te gaan van een lager bestedingsvolume (-5%) . Het bestedingscijfer In de niet-dagelijkse sector is dan € 2.633,-. In het ambitiescenario is uitgegaan van een sterke online strategie waarbij het centrum online geprofileerd wordt, waardoor de internetbestedingen via pureplayers worden omgebogen via multichanneling naar de aanwezige (online) retailers. De bestedingen worden hiermee gelijk gehouden aan de huidige situatie (€ 2.772,-).

Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage | 12 april 2013

•

Koopkrachtbinding. In het basisscenario wordt, zoals hierboven gesteld, uitgegaan van het terugbrengen van het winkelcentrum op het niveau van 2004 (45%). In het ambitiescenario is er vanuit gegaan dat vanwege een forse versterking van het aanbod met o.a. opkomende modeformules die regionaal uniek zijn, speciaalzaken, schaalvergroting van bestaande aanbieders en grootschalige trekkers in bruin- en witgoed en sport, de koopkrachtbinding ten opzichte van het niveau van 2004 (45%) 1% gaat stijgen naar 46%. Koopkrachttoevloeiing. Gezien de ambitie om de positie in de regio te verbeteren, is te verwachten dat Leidsenhage ook een grotere omzet uit de regio weet te realiseren. Voor de benadering van het toekomstig functioneren in het basisscenario is uitgegaan van het huidige niveau (57%). Absoluut gezien ligt de omzet van buiten de gemeente hiermee hoger dan in de huidige situatie. In het ambitiescenario is er vanuit gegaan dat de regionale aantrekkingskracht verder versterkt gaat worden vanwege het toevoegen van regionaal, uniek aanbod. De koopkrachttoevloeiing gaat hierdoor verder toenemen tot circa 58% (huidig 57%). Vloerproductiviteit. In het basisscenario is voor de nietdagelijkse artikelensector uitgegaan van een vloerproductiviteit van € 4.500,- per m² wvo (huidig niveau).

Dit ligt fors hoger dan het landelijke gemiddelde (€ 1.970,-) maar is niet abnormaal voor dit type winkelcentra. In het ambitiescenario is uitgaan van een lagere vloerproductiviteit, te weten € 4.275,- per m² wvo (-5%). Reden hiervoor is dat vanwege schaalvergroting en multichannelbestedingen de gemiddelde vloerproductiviteit afneemt. Daarnaast wordt Leidsenhage, wanneer het winkelcentrum regionaal een sterkere uitstraling krijgt, door een bepaald deel van de retailers meer gezien als showroom, waarbij de verkoop vooral online plaatsvindt. Deze retailers hebben een ander verdienmodel met als gevolg een lagere vloerproductiviteit.

1. HBD 2012, omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijke economisch onderzoek. Bestedingscijfers zijn gecorrigeerd voor het inkomensniveau in Leidschendam-Voorburg (18,2 % boven landelijk gemiddelde), met een inkomenselasticiteit van 0,25 in de dagelijkse en 0,5 in de niet-dagelijkse artikelensector. 2. Omdat in de HBD cijfers reeds de internetbestedingen via multichanneling worden meegenomen, gaat het slechts om een toename van de bestedingen via winkels die alleen een online verkoopkanaal hebben (pure players). Aangezien verwacht wordt dat vooral de internetbestedingen via multichanneling zullen gaan toenemen, wordt uitgegaan van een daling van de bestedingscijfers met 5% ten gevolge van internetbestedingen aan pure players.

Benadering toekomstig functioneren 2020 (DPO) 2020 Theoretische uitbreidingsruimte dagelijks

2.000

Theoretische uitbreidingsruimte niet dagelijks

10.700 - 18.100

Totaal detailhandel (m² wvo)

12.700 - 20.100

Totaal detailhandel (m² bvo)

17.000 - 27.000

Basisscenario Wanneer enkel de ambitie is het terugwinnen van marktaandeel dat de laatste jaren verloren is gegaan door het uitblijven van vernieuwing, dan is er in de nietdagelijkse artikelensector circa 10.700 m² wvo uitbreidingsruimte aanwezig. Ambitiescenario Wanneer er gekozen wordt voor het hogere ambitieniveau wat Unibail-Rodamco nastreeft om Leidsenhage te ontwikkelen tot een Topregionaal winkelcentrum met internationale retailers, dan ontstaat er een grotere (regionale) aantrekkingskracht waardoor de uitbreidingsruimte kan oplopen tot maximaal circa 18.000 m² wvo. Hiermee wordt het winkelcentrum niet alleen teruggebracht op het niveau van 2004, maar wordt het ook klaar gemaakt voor de toekomst door in te spelen op de trends en ontwikkelingen (integreren beleving en vermaak in het gehele winkelcentrum, de concurrentie aangaan met het internet, sterkere vermenging van winkels met andere functies enz.).

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Leidschendam&id=277709b9-7b36-4493-bdc4-5075f1db9b39