210042 Bijlage 1 c.toelichting

Wel zijn de gevels, zoals past bij de erachter liggende functies, voorzien van grotere gevelopeningen: ze zijn daarom meer transparant en vormen een verlichte wand in de avonduren. Ook in de pleingevels kan een verwijzing naar parcelering aangebracht worden door het benadrukken van verticale gevelelementen en het gebruik maken van hoogteverschillen in de daklijn. Het stationsplein in Leiden is ongeveer 55 meter breed en loops "taps" toe in de richting van de binnenstad. Het Stationsplein wordt omringd door gebouwen met een onderbouw (sokkel) met een menselijke maat (tussen de 12 en 24 meter). De hogere gebouwen staan terug ten opzichte van het plein, deze hoge gebouwen zijn tussen de circa 50 en circa 70 meter hoog. Zeer zorgvuldig is omgegaan met de lastige bezonning van het plein, zo is de zuidelijke pleinrand extra laag gehouden en is het hoge gebouw aan de zuidrand teruggezet. Voor de locatie H1 (De Geus) zijn de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten 45

bestemmingsplan De Geus

opgenomen in het stedenbouwkundig plan: sokkel met 1 toren met vastgelegde rooilijnen; hoogte sokkel 12,25 meter; hoogte toren 50 meter; oppervlakte toren 600 m2 (voor (gedeelte) woontoren) en 900 m2 (voor andere functies dan wonen); setback 6 meter aan zijnde Stationsweg; setback 3 meter aan zijde Stationsplein en Morssingelterrein; setback Haverzakgang variabel. Voor alle genoemde maten is een 10% afwijking mogelijk. Beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan verlangt dat de ontwerpers in de indeling van de nieuwe gevels in het stationsgebied (en vooral de as Stationsplein - Stationsweg - Steenstraat) op enige wijze verwijzen naar de beeldtraditie van de Leidse binnenstad. Dit kan door een specifieke behandeling van de raamopeningen: grote openingen met duidelijke kaders, waarvan formaat en plaatsing per pand verschilt. Verder hebben de lage gevels in het stationsgebied een verwantschap met de gevels in de binnenstad in de keuze van het kleurenpalet van het gevelmateriaal en in de gebruikte geveldetaillering. In de Kadernota kwaliteit openbare ruimte wordt aandacht besteed aan plekken in de stad die zo uitzonderlijk zijn, dat ze in hoge mate bijdragen aan de identiteit van Leiden. Verschillende groepen gebruiken deze ruimten. Ze ontmoeten elkaar of eigenen zich de ruimte tijdelijk toe.

Dergelijke plekken volgen de inrichting van het gebied waarin ze liggen, maar zijn zo uniek, afwijkend of zo belangrijk voor zoveel verschillende doelgroepen, dat soms niet kan worden volstaan met het gebruik of het combineren van standaardoplossingen. Goed beargumenteerd mag op deze plekken ten aanzien van details van de standaard een passend alternatief voorgesteld worden. In het beeldkwaliteitsplan wordt voorgesteld om het stationsgebied aan de centrumzijde een eigentijds karakter te geven en de overgang tussen de historische binnenstad en het LBSP goed leesbaar te maken. Bouwplannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte worden in verschillende stadia van de planontwikkeling door de stedenbouwkundige supervisor getoetst aan het stedenbouwkundige plan en het beeldkwaliteitsplan. In het beeldkwaliteitsplan - bebouwing wordt nader ingegaan op de supervisie. Aanwijzing van een supervisor en vaststelling van een beeldkwaliteitsplan betekent niet dat de welstandscommissie geen rol meer heeft. Het beeldkwaliteitsplan wordt na vaststelling door de raad beschouwd als onderdeel van de Welstandsnota en vormt daarmee het kader voor de beoordeling door de welstandscommissie. Tegelijkertijd met het stedenbouwkundig plan is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Het beeldkwaliteitsplan bevat richtlijnen en aanbevelingen voor de realisatie van gebouwen en openbare ruimte.

Ten aanzien van de openbare ruimte is een nader onderscheid gemaakt tussen verharde en groene delen en tussen ruimtes met een betekenis op buurtniveau en op stadsniveau. Richtlijnen zijn geformuleerd voor het scheiden of mengen van verkeerssoorten, de overgang tussen gevels en de publieke ruimte, de bestrating, verlichting, bomen en andere inrichtingselementen. Ten aanzien van de bebouwing worden richtlijnen gegeven voor de sokkel, de bovenbouw en de stadswoningen. Aandacht wordt besteed aan de materialen, de flexibiliteit van de gebouwen, toegangen, gevels, reclame-uitingen. Specifiek wordt ingegaan op de daken van de sokkels. Voor de bovenbouw wordt gelet op de relatie tussen de torens, de hoogteverschillen en de toppen van de gebouwen.

46

bestemmingsplan De Geus

Het beeldkwaliteitsplan is op 10 september 2015 door de raad vastgesteld. Om voor de bebouwing een duidelijk toetsingskader voor de welstandscommissie te hebben is een apart Beeldkwaliteitsplan Stationsgebied - bebouwing opgesteld. Dit plan heeft voor inspraak ter inzage gelegen en vormt nu na de vaststelling door de raad het welstandskader voor bebouwing in het stationsgebied. De stedenbouwkundig supervisor zal de welstandscommissie zijn advies geven, ook voor de stedenbouwkundig supervisor geldt het beeldkwaliteitsplan als toetsingskader.

Hoogbouwvisie (2007) Op 6 maart 2007 is de Hoogbouwvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Leiden kent één van de hoogste adresdichtheden in Nederland. Binnen de gemeentegrenzen zijn geen uitleggebieden meer aanwezig, terwijl Leiden en de omliggende gemeenten als onderdeel van een groeiregio nog altijd een sterke vraag naar nieuwe woningen kennen. In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden bij stedelijke ontwikkelingen daarom (min of meer noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte) naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Als gevolg van deze schaarse ruimte is efficiënt ruimtegebruik noodzakelijk. Hoogbouw is één van de mogelijkheden om ruimte efficiënter te gebruiken. Hoogbouw biedt kansen maar ook bedreigingen. Hoogbouw kan bijvoorbeeld een belangrijk middel zijn om de identiteit van een stad te versterken, om letterlijk vorm te geven aan stedelijkheid. Hoogbouw is een verhaal van 'zien' (uitzicht) en 'gezien worden' (het silhouet van de stad). Maar hoogbouw kan ook letterlijk en figuurlijk zijn schaduw werpen op de stad, het uitzicht belemmeren of de horizon vervuilen.

De verdichtingsopgave van Leiden heeft in 2005 geleid tot de noodzaak tot het opstellen van beleid rondom de wenselijkheid van hoogbouw. Dat beleid is geformuleerd in de gemeentelijke Hoogbouwvisie. In de Hoogbouwvisie is beschreven op welke plaatsen en onder welke omstandigheden hoogbouw wenselijk is. Het uitgangspunt daarbij is dat hoogbouw wenselijk is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, bijvoorbeeld rondom stationsgebieden en kruispunten van belangrijke stedelijke lijnen (zoals wegen, spoorlijnen en waterwegen), in het overgangsgebied tussen stad en land of tussen wijken onderling en ter plaatse van belangrijke stadsentrees. Hoogbouw is niet of in mindere mate gewenst in beschermd stadsgezicht of op plaatsen waar zij dominant aanwezig is vanuit specifiek benoemde historische zichtlijnen. De Hoogbouwvisie schrijft voor dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen voor projecten met hoogbouwelementen de zogenaamde 'hoogbouwtoets' wordt uitgevoerd, waarbij onder hoogbouwelementen alle beoogde gebouwen in gemengde gebieden met een hoogte van 25 meter of hoger worden verstaan. Bij het opstellen van bestemmingsplannen zijn daarbij de zichtbaarheid, het bezonningsaspect en het windhinderaspect van belang. Voor het aspect windhinder geldt dat de Hoogbouwvisie een windhinderstudie voorschrijft bij nieuwe gebouwen met een hoogte van 30 meter of hoger.

In de Hoogbouwvisie wordt verder aangegeven hoe met hoogbouw in Leiden moet worden omgegaan. Er zijn vier gebieden aangewezen waar concentraties van hoogbouw (circa zestig à zeventig meter) gewenst en mogelijk zijn. De Hoogbouwvisie bevat geen concrete plannen, maar moet zijn vertaling krijgen in stedelijke ontwikkelingsplannen en in bestemmingsplannen. Om grip te krijgen op de kwaliteit en inpassing van hoogbouw wordt voor gebouwen hoger dan veertig meter een hoogbouwtoets geïntroduceerd. De Hoogbouwvisie is een kaderstellend document en als zodanig zelfbindend voor de gemeente. De visie heeft geen directe juridische binding voor andere overheden, maatschappelijke organisaties, burgers en bedrijven. De hoogbouwvisie bepaalt met

47

bestemmingsplan De Geus

betrekking tot hoogbouw een koers. Die koers heeft betekenis, maar zij kan op goede gronden - uiteraard gemotiveerd - worden verlegd. De Hoogbouwvisie is mede basis voor het maken van bestemmingsplannen, met een eigen inspraak- en besluitvormingsproces. Een instrument dat in de Hoogbouwvisie is geïntroduceerd is de Hoogbouw Effect Rapportage. Dit is een rapport waarin bij hoogbouw, dat wil zeggen in dit (stations)gebied bebouwing hoger dan 30 meter, wordt onderzocht wat de effecten van die hoogbouw op de omgeving zijn. Drie thema's dienen onderzocht te worden: 1. windhinder en windgevaar; 2. bezonning en 3. zichtlijnen. 1. Windhinder en windgevaar: Windhinder en windgevaar worden gevormd door plaatselijke, hoge windsnelheden. Er is geen formele regeling voor windhinder en windgevaar in ruimtelijke ordening- of milieuwetgeving, wel vaste jurisprudentie: windhinder moet worden gezien als een component van ‘een goede ruimtelijke ordening’. Hierbij wordt de NEN 8100 norm door de Afdeling geaccepteerd voor beoordeling van windhinder (200700575/1 en 201204678/1/R4). De gemeentelijke hoogbouwvisie is in lijn met de NEN 8100 norm: windhinder en windgevaar worden getoetst bij nieuwe gebouwen hoger dan 30 meter. Bij nieuwe gebouwen met een maximale hoogte tussen de 15-30 meter vindt een beoordeling plaats of een windhindertoets nodig is.

Windhinder en windgevaar worden uitgedrukt in een overschrijdingskans: Windhinder = het percentage van het aantal uren per jaar dat de lokale uurgemiddelde windsnelheid hoger is dan 5 m/s. Windgevaar = het percentage van het aantal uren per jaar dat de lokale uurgemiddelde windsnelheid hoger is dan 15 m/s. Bovengenoemde overschrijdingskansen kunnen worden gemeten in de windtunnel of berekend door middel van een CFD-model (Computational Fluid Dynamics). Zowel uit windtunnelonderzoek als CFD-onderzoek kan voor zowel het maaiveldniveau als eventueel het dekniveau inzicht verkregen worden in de overschrijdingskansen per windsnelheid (5 m/s of 15 m/s). De overschrijdingskansen voor windhinder zijn gecategoriseerd in de klassen A t/m E, ieder met een eigen marge voor de overschrijdingskans. Voor windgevaar gelden slechts drie klassen: 'geen gevaar, voldoet', 'beperkt risico' en 'gevaarlijk'. De acceptatie van verschillende windsituaties is afhankelijk van het gebruik van de grond: doorloopgebied, slentergebied of verblijfsgebied. De acceptatie van windgevaarlijke situaties is in tegenstelling tot het aspect windhinder niet afhankelijk van de beoogde primaire activiteit voor de grond.

2. Bezonning: Schaduwtekeningen moeten inzicht geven in de eventuele schaduwwerking van hoogbouw op de omgeving.

3. Zichtlijnen:

48

bestemmingsplan De Geus

Tenslotte dient een zichtlijnenonderzoek uitgevoerd te worden. Zo'n zichtlijnenonderzoek geeft vanuit verschillende standpunten in de stad (waaronder het beschermd stadsgezicht) inzicht in de verschijningsvorm van de nieuwe hoogbouw in het silhouet van de stad. Via een zichtlijnenonderzoek kan gekeken worden wat de effecten van hoogbouw zijn op het silhouet van de stad en hoe de hoogbouw vanaf bepaalde standpunten zich presenteert aan de stad. De standpunten voor de zichtlijnen dienen per geval bepaald te worden, waarbij in ieder geval verschillende standpunten onderzocht moeten worden, zowel nabij als verder af van het nieuwe gebouw.

3.6.2

Onderzoeksresultaten

Toets aan het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan Dit bestemmingsplan De Geus vormt de planologische vertaling van de uitgangspunten zoals vastgelegd in het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. In deze plannen zijn duidelijke stedenbouwkundige uitgangspunten en architectuurregels opgenomen. De in dit bestemmingsplan opgenomen bouwvlakken en maximale bouwhoogtes zijn gebaseerd op deze documenten. Op de verbeelding is onder andere een hoogtezonering opgenomen om de 'sokkel' en de 'setbacks' te verankeren.

Massa: Toetsen we dit bestemmingsplan aan de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan dan levert dat het volgende op: sokkel met 1 toren met vastgelegde rooilijnen > dit voldoet niet geheel: de rooilijn aan de kant van de Stationsweg is enkele meters opgeschoven richting het plein; hoogte sokkel 12,25 meter > de sokkel wordt 14,5 meter hoog; hoogte toren 50 meter > de toren wordt 70 meter hoog; oppervlakte toren 600 m2 (voor woontoren) > de toren krijgt een voetprint van 650 m2; de toren krijgt een extra 'tussenlaag'> dit voldoet niet aan het stedenbouwkundig plan; setback 6 meter aan zijnde Stationsweg > voldoet; setback 3 meter aan zijde Stationsplein en Morssingelterrein > voldoet; setback Haverzakgang variabel > voldoet. In een aantal gevallen is dus gebruik gemaakt van de 10% afwijkingsmogelijkheid uit het stedenbouwkundig plan. In het geval van de hoogte van de toren en de sokkel is de afwijking meer dan 10%. De verschoven toren past binnen de kaders van het stedenbouwkundig plan: ook door het opschuiven van de toren met 1 meter blijft de toren binnen het vlak gelegen waar, volgens het stedenbouwkundig plan, een toren is toegestaan.

De afwijkingen ten opzichte van het stedenbouwkundig plan worden als volgt gemotiveerd: De verschuiving van de rooilijn aan de kant van de Stationsweg is eveneens nodig om de gewenste functies in het gebouw op een goede manier te kunnen huisvesten. Deze verschuiving is stedenbouwkundig acceptabel: de Stationsweg is hier breed, de verschuiving van de rooilijn betekent niet dat het verkeer (in welke vorm dan ook) gehinderd wordt. Ook wordt de Stationsweg hier niet te 'krap', juist doordat deze aan het begin zo breed is en daarmee feitelijk een plein vormt. De overschrijding van de hoogte van de sokkel is meer dan 10%. Deze overschrijding vindt zijn oorzaak in de functie die de sokkel ruimte moet bieden: een bioscoop. Om goede bioscoopzalen te maken is een hoogte van 14,5 meter in de plaats van 12,25 meter noodzakelijk. Deze verhoging heeft, zo laat een schaduwstudie zien, geen onevenredig

49

bestemmingsplan De Geus

nadelige gevolgen voor de omgeving en is daarmee ten aanzien van mogelijke negatieve effecten acceptabel. Ook is een hogere sokkel op deze hoek stedenbouwkundig beter: de maximale hoogte van de sokkel van De Lorentz van 17 meter zou een groot hoogteverschil ten opzichte van 12,25 meter maken. Door dit hoogteverschil terug te brengen ontstaat ook ten aanzien van de sokkel een betere trapsgewijze opbouw van de bouwhoogte naar het station toe en wordt deze belangrijke hoek meer gemarkeerd dan bij een lagere sokkel. Tenslotte sluit de hogere sokkel beter aan bij de bestaande Stationspleinflat. Ten aanzien van de hoogte van de toren is gekozen voor een maximum hoogte van 70 meter in de plaats van (maximaal) 55 meter conform het stedenbouwkundig plan. Deze afwijking wordt als volgt gemotiveerd: het bouwen van een hogere toren op deze locatie biedt de kans om meer woningen toe te voegen. Op basis van het woonbeleid en het Beleidsakkoord 2018-2022 is dit een kans die met twee handen aangegrepen wordt. In de Hoogbouw Effect Rapportage (HER) zoals hieronder toegelicht blijkt dat de effecten van een hogere toren stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn. De volgende argumenten liggen nog en grondslag aan het ophogen van de bouwhoogte. 1. 70 meter is mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Leidse Hoogbouwvisie, als er niet 'in een wand' gebouwd wordt.

De Geus is geen wand maar een solitair, relatief slank gebouw. 2. De omstandigheden zijn sinds 2012 (vaststelling stedenbouwkundig plan) veranderd in die zin dat de druk op binnenstedelijk bouwen en dan met name in de buurt van knooppunten van openbaar vervoer sterk is toegenomen. Wat hier niet gebouwd wordt zal elders gecompenseerd moeten worden, bij gelijkblijvende opgave. 3. Hoewel De Geus vanuit een aantal zichtlijnen uit de historische binnenstad zichtbaar wordt, is het gebouw vanuit het overgrote deel van het historisch stadscentrum niet zichtbaar. Ook waar de toren wel zichtbaar wordt, overheerst deze de zichtlijn niet: de bovenkant van de toren vormt een extra laag boven het bestaande daklandschap maar overheerst het beeld niet. De voetprint van de toren is circa 650 m2, hier is dus van de 10% afwijkingsmogelijkheid gebruik gemaakt. Met deze grotere voetprint ontstaat meer ruimte voor flexibel in te delen woningplattegronden. De geringe overschrijding heeft in dit geval stedenbouwkundig geen nadelig effect: de toren blijft voldoende slank, mede door de ruime sokkel waar deze op staat. De extra tussenlaag is vanuit de straat niet zichtbaar, maar draagt van grotere afstand bij aan het architectonische samenspel van sokkel en toren. Deze extra tussenlaag maakt het nieuwe gebouw mooier.

Alle afwijkingen op het stedenbouwkundig plan zijn beoordeeld door de stedenbouwkundig supervisor voor het stationsgebied. De supervisor is akkoord met de aanpassingen op het stedenbouwkundig plan: de aanpassingen maken het gebouw beter en de effecten van de afwijkingen op de omgeving zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Programma: Wat betreft het programma wordt aangesloten bij de visie om van dit deel van het stationsgebied een gemengd gebied te maken met een mix van wonen, werken, winkelen en uitgaan. Het indicatieve programma van het stedenbouwkundig plan is bijna letterlijk vertaald in het voorgenomen bouwplan.

Beeldkwaliteitsplan: De architectuur van de nieuwbouw zal voldoen aan het beeldkwaliteitsplan dat door de raad is vastgesteld. Deze bepalingen komen overlappen deels met de regels uit het stedenbouwkundig plan (bouwhoogte, rooilijnen, bijzondere top), deels gaat het om

50

bestemmingsplan De Geus

kleurgebruik en materiaalkeuze. Deze laatsten zijn voor het bestemmingsplan niet van belang, maar zullen wel door de welstandscommissie (Welstands- en Monumentencommissie Leiden, WML) getoetst worden aan het beeldkwaltieitsplan.

Toets aan de Hoogbouwvisie Het stationsgebied is aangewezen als 'hoogbouwzone'. Clustering van hoogbouw is hier mogelijk. Gegeven de nabijheid van de binnenstad gaat het om hoogtes tot 60 meter, waarvan onderbouwd kan worden afgeweken. Ook de basishoogte in dit gebied is gemiddeld hoog, circa 20 tot 45 meter. Er is weinig laagbouw. Een ontwerp voor een specifieke plek kan aanleiding geven tot overschrijding van de hoogtegrens - mits goed gemotiveerd. Het is onwenselijk dat schermen en wanden van hoogbouw ontstaan. Voor hoogbouwplannen zijn aandachtspunten geformuleerd, waaraan het plan wordt getoetst. De hoogbouwtoets wordt gebruikt voor gebouwen vanaf 40 meter en toetsing vindt plaats door de welstandcommissie. In het stedenbouwkundig plan wordt voorgesteld om een variatie aan bouwhoogten in het stationsgebied mogelijk te maken. De hoogte neemt toe (stapsgewijs van 30 naar 50 tot maximaal circa 70 meter) naarmate de afstand tot de binnenstad groter wordt. Op deze wijze ontstaat de gewenste variatie en wordt monotonie en repetitie voorkomen. In de Hoogbouwvisie staat dat (rond de) 70 meter de maximale hoogte is voor de stad en 60 meter de maximale hoogte is in het stationsgebied. Van deze 60 meter kan onderbouwd afgeweken worden als er maar geen 'schermen en wanden' van hoogbouw ontstaan.

Hiervan is in onderhavig geval geen sprake: het gaat om een slanke toren op een brede sokkel. Daarnaast is in het stedenbouwkundig plan gemotiveerd waarom de bouwhoogte van torens in het stationsgebied op maximaal 70 meter hoog bepaald is. In dit geval voldoet het bestemmingsplan aan de Hoogbouwvisie in die zin dat gemotiveerd is waarom de hoogte op maximaal 70 meter is bepaald.

Uitkomsten Hoogbouw Effect Rapportage In het kader van de Hoogbouw Effecten rapportage is gekeken naar de aspecten windhinder, bezonning en zichtlijnen. In het kader van het voorontwerpbestemmingsplan zijn alle onderzoeken uitgevoerd voor een maximale bouwhoogte van 55 meter en van 70 meter. Op die manier is niet alleen inzichtelijk gemaakt wat de effecten van hoogbouw op deze locatie zijn, maar ook wat de verschillen zijn tussen een toren van 55 meter hoog en een toren van 70 meter hoog. Het bestemmingsplan gaat nu uit van een maximale bouwhoogte van 70 meter voor de toren. De in dit bestemmingsplan opgenomen onderzoeken hebben dus alleen betrekking op een toren van 70 meter. Onderstaand zijn de conclusies per onderzoek opgenomen en de uiteindelijke conclusie van de Hoogbouw Effect Rapportage (HER).

1. Windhinder: Door DGMR is een windhinderonderzoek uitgevoerd voor De Geus. Dit onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. In dit onderzoek wordt de huidige situatie vergeleken met de nieuwe situatie. DGMR concludeert dat De Geus het windklimaat niet significant beïnvloedt. Aandachtspunen zijn het dakterras van De Geus en een (klein) gedeelte van de Ballonstraat. Door een goede inrichting kan het windklimaat hier verbeterd worden. In het kader van het voorontwerp heeft DGMR de verschillen tussen een toren van 55 meter en en toren van 70 meter in kaart gebracht en was al de conclusie getrokken dat de verschillen tussen deze twee varianten niet significant zijn.

51

bestemmingsplan De Geus

Vanwege het -marginaal- verschuiven van de toren heeft DGMR een oplegnotitie toegevoegd aan het reeds uitgevoerde onderzoek. Hierin wordt geconcludeerd dat het opschuiven van de toren met 1 meter niet leidt tot een ander windklimaat rond de toren.

Conclusie: De Geus levert geen nieuwe situatie op waarbij sprake is van windgevaar; De Geus heeft een beperkte invloed op het windklimaat in de directe omgeving. Over het algemeen is het windklimaat rond de geplande nieuwbouw goed. Met enkele maatregelen (zoals het plaatsen van windschermen op het dakterras) kan het windklimaat nog verbeterd worden. 2. Bezonning: Door OZ is een bezonningsstudie uitgevoerd voor De Geus. Ook hier zijn in het kader van het voorontwerpbestemmingsplan beide torenhoogtes onderzocht: een toren van 55 meter en een toren van 70 meter. Uit deze studie blijkt de nieuwe bezonningssituatie van De Geus in twee varianten alsmede het verschil in bezonning als gevolg van nieuwbouw van De Geus in 55 meter hoge variant en 70 meter hoge variant. In de nieuwe studie is gekeken naar de dagsituatie op 21 maart (gelijk aan 21 september) en 21 juni. Ook is een studie van 21 december opgenomen. Dit laatste is overigens niet gebruikelijk gezien de lage stand van de zon op dat moment. Deze studie is voor de volledigheid wel opgenomen bij dit bestemmingsplan. Ten aanzien van de toren van 55 meter geldt dat de schaduw van de toren op 21 maart/september over het Stationsplein trekt alsmede over de sokkel van Lorentz. In de namiddag valt een deel van de woningbouw van Octagon in de schaduw.

Op 21 juni is de schaduw over het plein, vanwege de hoger staande zon, kleiner en valt de sokkel van Lorentz geheel niet in de schaduw. Ten aanzien van de toren van 70 meter geldt dat de schaduw op 21 maart/september ook een deel van de woningbouw van Lorentz beslaat. Octagon valt in gelijke mate in de schaduw als bij de 55 meter hoge toren. Het verschil in torenhoogte is met name zichtbaar bij de effecten van de De Geus op Lorentz. De grootste verschillen zijn dat een groter deel van de daktuin alsmede een deel van de woningen van Lorentz in de schaduw komen te liggen voor een gedeelte van de middag. Voor het Stationsplein heeft het verschil in torenhoogte geen noemenswaardige invloed. In de ochtenduren komt de voorgevel van Leiden Centraal iets meer in de schaduw te liggen. Op 21 juni zit het grootste verschil in de bezonning van het Stationsplein voor de gevel van Lorentz: om 15 uur raakt de schaduw bij een toren van 70 meter de plint van Lorentz en bij een toren van 55 meter niet. Er is, vanwege het opschuiven van de toren met 1 meter, een nieuw schaduwonderzoek aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hier zijn geen noemenswaardig andere effecten zichtbaar.

Conclusie: De schaduwefecten van De Geus op de omgeving zijn klein en daarmee acceptabel: geen enkele woning zal als gevolg van De Geus voor meerdere uren in de schaduw komen te liggen. Het verschil in hoogte van de toren (55 meter versus 70 meter) heeft wat betreft schaduw met name effect op de bezonningssituatie van Lorentz. Deze verschillen zijn echter gering en aanvaardbaar: ook hier geldt dat er geen enkele woning meerdere uren in de schaduw komt te liggen. Daarmee is voor het aspect bezonning aangetoond dat de bouw van De Geus acceptabel is en een toren van 70 meter hoogte eveneens mogelijk is.

52

bestemmingsplan De Geus

3. Zichtlijnen: Bij het bestemmingsplan is een zichtlijnenstudie gevoegd. In het voorontwerp zijn daarin de twee varianten (55 meter hoge toren en 70 meter hoge toren) met elkaar vergeleken. In het onderzoek dat bij dit bestemmingsplan is gevoegd is alleen de toren van 70 meter hoogte opgenomen. Uit deze studie blijkt het volgende: Vanuit enkele standpunten gezien zal de hoogbouw van De Geus zichtbaar worden in het stadsbeeld. Dit geldt met name vanuit standpunten op kortere afstand van De Geus, dus vanaf Lammermarkt, Maresingel, Blauwpoortsbrug en 1e Binnenvestgracht. De 70 meter hoge toren is ook vanuit enkele standpunten waarbij over een langere afstand in rechte lijn in de richting van De Geus gekeken wordt, bijvoorbeeld vanaf het midden van een brug in het verlengde van een gracht, zichtbaar (Rapenburg, Aalmarkt). In de praktijk zal de toren de (binnen)stad niet domineren omdat de toren slechts vanaf enkele specifieke standpunten zichtbaar wordt. De stedenbouwkundig supervisor heeft, zoals eerder in deze paragraaf gemotiveerd bij de afwijking van de bouwhoogte van het stedenbouwkundig plan, geoordeeld dat de verschillen zichtbaar zijn, maar niet van zodanige aard dat een toren van 70 meter stedenbouwkundig ongewenst is.

Ook het zichtlijnenonderzoek is opnieuw uitgevoerd om de te beoordelen of het opschuiven van de toren met 1 meter effecten heeft op de zichtlijnen vanuit de stad. Dit blijkt niet het geval.

Conclusie: Hoogbouw op locatie De Geus is zichtbaar vanuit de omgeving, met name vanuit de nabije omgeving. Een toren van 70 meter hoogte is ook beter zichtbaar vanuit enkele specifieke zichtlijnen over langere afstand. De hoogbouw wordt acceptabel geacht. Een toren van 70 meter in de plaats van 55 meter op de locatie De Geus is vanaf bepaalde standpunten beter waarneembaar dan de lagere variant. Deze verschillen zijn acceptabel.

Conclusie Om de effecten van hoogbouw op locatie De Geus inzichtelijk te maken is een zogenaamde HER uitgevoerd. Deze biedt inzicht in de effecten van de hoogbouw op de omgeving. Bij het uitvoeren van de drie onderzoeken (windhinder, schaduw en zichtlijnen) is in het stadium van het voorontwerpbestemmingsplan gekeken naar twee varianten: een toren van 55 meter en een toren van 70 meter. Hiermee is ook inzichtelijk gemaakt wat de verschillen zijn tussen deze twee hoogtes. Uit de HER voor een 70 meter hoge toren alsmede uit de HER behorende bij het voorontwerpbestemmingsplan waarin een vergelijking is gemaakt tussen een 55 meter hoge toren en een 70 meter hoge toren kan samengevat geconcludeerd worden dat: ten aanzien van windhinder de effecten van De Geus niet significant zijn, en het verschil in 55 en 70 meter niet majeur is; ten aanzien van schaduw dat de effecten van De Geus op de omgeving beperkt zijn: met uitzondering van Lorentz heeft omliggende bebouwing geen schaduwhinder van De Geus. Het verschil tussen de 55 meter en de 70 meter variant zit met name bij Lorentz: een deel van het dakterras alsmede een deel van de plint en de woontoren nabij de Ballonstraat vangen in de middag meer schaduw bij de hogere variant; ten aanzien van zichtlijnen dat De Geus vanuit bepaalde oogpunten in de (binnen)stad

53

bestemmingsplan De Geus

zichtbaar zal zijn. Het verschil in de 55 meter en 70 meter variant is met name vanuit enkele specifieke standpunten, waarbij midden op een brug over een gracht wordt gekeken, zichtbaar: de 70 meter variant is dan duidelijk waarneembaar, de 55 variant amper. De HER heeft voldoende inzicht gegeven in de effecten van De Geus op de omgeving. Het effect wordt acceptabel geacht omwille van de volgende redenen: De beelden zijn gemaakt op basis van foto's vanuit grote open ruimtes of lineaire ruimtes (gracht, singel) die 'in de richting' van het stationsgebied ligging. Vanaf het overgrote deel van de Leidse historische binnenstad zijn hogere gebouwen in het stationsgebied niet te zien, De Geus ook niet. De programmatische voordelen van een hogere toren (namelijk: meer woningen mogelijk direct nabij een station) wegen zwaar: doordat de effecten van een hoge(re) toren aanwezig maar beperkt zijn, wordt het belang van extra (woon)programma nabij Leiden Centraal van groter belang geacht.

54

bestemmingsplan De Geus

Hoofdstuk 4 4.1

Archeologie

4.1.1

Beleidskader

Omgevingsaspecten

4.1.1.1 Nationaal beleid In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend. In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden. Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen. Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden - vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed, vastgesteld door de raad op 20 december 2005 - is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen. De Leidse bodem is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten dele bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting. Indien in een in voorbereiding zijnde bestemmingsplan gebieden met archeologische waarden en/of verwachtingen aanwezig zijn dan staan deze gebieden aangegeven op de plankaart binnen de aanduiding “Waarde – Archeologie 1” tot en met “Waarde – Archeologie 7”. Voor werkzaamheden die in deze gebieden de grond verstoren, is een aanlegvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het bestemmingsplan, met uitzondering van Waarde – Archeologie 1, daarvoor geldt de vergunningplicht van artikel 11 van de Monumentenwet 1988. Initiatiefnemers dienen bij de aanvraag van bovengenoemde vergunningen een rapport te overleggen.

Daarin moet de daadwerkelijke archeologische waarde van het terrein dat zal worden verstoord zijn vastgesteld. Het vaststellen van de archeologische waarde vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te 55

bestemmingsplan De Geus

behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Voor zover deze stappen gevolgd moeten worden, dienen deze in dat rapport opgenomen te worden met vermelding van de resultaten. Uitvoering van archeologisch (voor)onderzoek is in Nederland voorbehouden aan daarvoor vergunninghoudende bedrijven of instanties.

4.1.2

Onderzoeksresultaten

4.1.2.1 Inleiding De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal voorschriften en maatregelen opgenomen. Deze voorschriften zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied.. Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde.

Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist. De negen waarderingsgebieden zijn: Waarde archeologie 1

Archeologisch rijksmonument

Waarde archeologie 2

Gebied van archeologische waarde binnen de singels

Waarde archeologie 3

Gebied van archeologische waarde buiten de singels

Waarde archeologie 4

Gebieden met een hoge archeologische verwachting binnen de singels

Waarde archeologie 5

Gebieden met een hoge archeologische verwachting buiten de singels

Waarde archeologie 6

Gebieden met een middelhoge archeologische verwachting

56

bestemmingsplan De Geus

Waarde archeologie 7

Gebieden met een lage archeologische verwachting

Waarde archeologie 8

De Romeinse limeszone, bescherming conform de provinciale Verordening Ruimte

Waarde archeologie 9

AMK-terreinen, bescherming conform de provinciale Verordening Ruimte

In het plangebied zijn naar verwachting geen archeologische resten aanwezig en daarom is geen dubbelbestemming archeologie opgenomen.

4.1.2.2 Landschappelijke context De ondergrond van Leiden bestaat uit Pleistocene afzettingen, gelegen op een diepte van 12 tot 16 m - NAP, met daarop Holocene afzettingen bestaande uit veen- en mariene zand- en kleipakketten. In de loop van het Holoceen, vanaf ca. 5000 jaar geleden, werd voor de kust een rij strandwallen gevormd, waardoor het achterland grotendeels werd afgeschermd van de zee. In het Hollandse getijdebekken achter de kustbarrière ontstonden afzettingen van zand en klei die tot het Wormer laagpakket van de Formatie van Naaldwijk worden gerekend. Verder landinwaarts kon als gevolg van de zeespiegelstijging veenvorming optreden (Basisveen, Nieuwkoop formatie). Alleen via de mondingen van rivieren, zoals bij de Oude Rijn, bleef de zee toegang tot het achterland houden. Naarmate de mondingen dichtslibden en de zeespiegel bleef stijgen, verzoette het milieu gaandeweg en ontstond een dik veenpakket, het Holland Laagpakket. In perioden van grote zee-activiteit werden vanuit de zeegaten soms delen van het veen geërodeerd en vond opnieuw afzetting van klei en zand plaats (transgressiefasen, Walcheren Laagpakket van de Naaldwijk formatie). Landinwaarts had de Oude Rijn de meeste invloed op de vorming van het landschap.

De invloed van de Oude Rijn begon rond 4400 voor Chr., waarbij de bedding van de rivier zich regelmatig verlegde en aan weerzijden van de actieve geul oever- en komafzettingen (klei en zand) werden afgezet. Ook ontstonden in het lage achterland achter de oeverwallen kreek- en geulsystemen. De oeverafzettingen langs deze kreken en geulen lagen relatief hoog in het landschap. Op deze afzettingen kan bewoning vanaf de ijzertijd voorkomen. Het plangebied ligt volledig binnen de bebouwde kom en staat dan ook niet aangegeven op de bodemkaart. Als echter de kartering van de gebieden net buiten het plangebied gebruikt worden, valt er toch een redelijke schatting te maken. Het plangebied bestaat dan waarschijnlijk voor een gedeelte uit kalkloze broekgrond, en voor een ander gedeelte uit zavelige gorsgrond op klei. Het uiterste zuiden bestaat uit zandige tot zeer zavelige gorsgrond. Gorsgrond is aangeslibd, begroeid land dat alleen nog maar onderloopt bij hele hoge vloed.

4.1.2.3 Stadsontwikkeling Het plangebied ligt buiten de singels en is pas in de loop van de 2e helft van de 19e eeuw bebouwd. In de 16e eeuw hebben in het plangebied nog meerdere kloosters gestaan, een herberg en enkele andere gebouwen. Deze zijn echter vernietigd ter voorbereiding op het eerste beleg van Leiden. Op de historische kaart uit 1899 van Van Campen is te zien dat ter plaatse van de huidige bebouwing en gedeeltelijk onder de trottoirs/straat van de Stationsweg woningen stonden. Ook de spoorweghaven ligt gedeeltelijk binnen het plangebied. Deze spoorweghaven is

57

bestemmingsplan De Geus

drooggelegd in de 20e eeuw vlak na de oorlog. Een deel van de wijk tussen de spoorweghaven en de Morssingel, waaronder ook die binnen het plangebied valt, is in en vlak na WOII verdwenen en vervangen door grote appartementengebouwen. Aan de Stationsweg werden in de eerste decennia na de oorlog kantoren, horeca en winkelpanden gebouwd. Deze gebouwen zijn veelal voorzien van een kelder waardoor onder deze gebouwen geen archeologische resten meer te verwachten zijn.

4.1.2.4 Archeologisch onderzoek en bekende bodemverstoringen In het plangebied zelf zijn geen archeologische onderzoeken uitgevoerd. Ter plaatse van de spoorweghaven is de bodem tot aanzienlijke diepte verstoord. Bij de bouw van de moderne gebouwen die in het plangebied staan, is de ondergrond plaatselijk eveneens tot grote diepte verstoord. Dit is het geval bij het gebouw op de hoek van de Steenstraat/Stationsplein dat over de gehele voetprint onderkelderd is. Ten slotte hebben de bombardementen rondom het Station gedurende WOII de bodem op de hoek van de Steenstraat/Stationsplein tot grote diepte verstoord. Op luchtfoto's is te zien dat op de hoek van de Steenstraat/Stationsplein sprake is van diepe kraters. De hier gevallen bommen hadden een dieptebereik van meer dan 1,5 meter.

4.1.2.5 Archeologische verwachtingen van het plangebied Vanwege de vele bodemverstoringen is er geen dubbelbestemming Archeologie opgenomen voor het plangebied.

4.2

Cultuurhistorie

4.2.1

Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid Erfgoedwet (2016) Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied. De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen. Modernisering Monumentenzorg In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming.

De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie

58

bestemmingsplan De Geus

in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt. Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed. Besluit Ruimtelijke Ordening Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.2.1.2 Provinciaal beleid Structuurvisie en Verordening Ruimte Het cultureel erfgoed van Zuid-Holland is een belangrijke drager van ruimtelijke kwaliteit. Zeker in combinatie met groen en water verhoogt het erfgoed de variëteit en daarmee de aantrekkelijkheid van stad en landschap. Deze toegevoegde waarde van erfgoed bevordert de provincie op diverse manieren: behoud en versterking van cultuurhistorisch waardevolle structuren en ensembles die van bijzonder provinciaal belang zijn, via bescherming én passende ruimtelijke ontwikkeling; cultureel erfgoed vormt een integraal onderdeel van het provinciaal ruimtelijk kwaliteitsbeleid via de kwaliteitskaart en de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit. De cultuurhistorische en archeologische waarden zijn gebundeld in de cultuurhistorische hoofdstructuur (CHS), die de basis vormt voor het provinciaal erfgoedbeleid. Het beschermende ruimtelijk beleid richt zich met name op een selectie van de CHS: cultuurhistorische kroonjuwelen; molen- en landgoedbiotopen; werelderfgoed (bestaand en potentieel); archeologie. In de Verordening Ruimte zijn regels opgenomen met betrekking tot de molenbiotoop. In paragraaf 3.2.3.4 zijn deze beschreven.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid Erfgoednota 2014-2020 Erfgoednota van de stad: Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota. Visie en ambitie: De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de

59

bestemmingsplan De Geus

aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties. Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening: Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk.

Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie. Herbestemming: Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

4.2.2

Onderzoeksresultaten

4.2.2.1 Cultuurhistorische paragraaf Het plangebied maakt deel uit van het stationsgebied van Leiden. De oudste historische structuur is de Stationsweg - Rijnsburgerweg die van voor de 14e eeuw dateert. De bouw van het station in 1842 naast deze invalsroute richting Oegstgeest en Rijnsburg, zorgt in de 19e eeuw voor de eerste concentratie van stedelijk bebouwing buiten de singels. De bebouwing bestaat dan uit riante stadsvilla's en diverse horecagelegenheden. Het hele gebied is na 1945 zeer ingrijpende gewijzigd naar plannen uit 1956. Deze plannen omvatten een groot langwerpig stationsplein met aan weerszijden een rotonde. De ruimte hiervoor ontstaat door de spoorhaven te dempen en doordat tijdens een bombardement in 1944 een deel van de bebouwing aan het stationsplein was verwoest. Onderdeel van de plannen is ook het verhogen van de spoorbaan om ongelijkvloerse kruisingen te kunnen maken voor het toenemend tram-en autoverkeer. Het zeer ruimte stationsplein bood gelegenheid tot het realiseren van voor Leiden grootschalige nieuwbouw. Tussen 1960 en 1964 verrijst een aan de zuidzijde een wand met een kantoor-, winkel en wooncomplex waarin onder andere nieuwe kantoren voor de universiteit worden ondergebracht. Deze wand schermt zowel ruimtelijk als akoestisch de binnenstad af van de verhoogde spoorbaan.

Als afsluiting van de westelijke kop van het plein wordt in 1967 tot slot het nieuwe kantoor van de Rijksbelastingen gebouwd. De Stationsweg wordt aan weerszijden voorzien van een fors gebouw zodat een 'poort' naar de stad ontstaat. Het plangebied omvat het westelijke gebouw van deze 'poort' naar ontwerp van Bureau Bakker en Haas, gebouwd in 1961. In de in 2011 uitgevoerde Cultuurhistorische Effectrapportage is het gebouw aangeduid met een positieve cultuurhistorische waarde. Ook de kiosk heeft deze

60

bestemmingsplan De Geus

waarde. Door de voorgenomen ontwikkeling zullen deze gebouwen worden gesloopt zodat er sprake is van een verlies van cultuurhistorische waarde. Het plan maakt deel uit van een ontwikkeling waarbij het gebied wederom ingrijpend van karakter zal veranderen. De grootschalige aanleg uit de Wederopbouwperiode zal hiermee verdwijnen. Genoemde rapportage is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Het plangebied bevat geen monumenten of als zodanig aangewezen karakteristieke panden.

4.2.2.2 Beschermd stads- of dorpsgezicht Het plangebied is niet gelegen binnen beschermd stads- of dorpsgezicht.

4.2.2.3 Landgoederenbiotoop Het plangebied is niet gelegen binnen een landgoederenbiotoop.

4.2.2.4 Molenbiotoop Algemeen Het plangebied van dit bestemmingsplan valt binnen de molenbiotoop van molen De Valk, een als rijksmonument aangewezen traditionele windmolen. Deze molen zelf staat buiten het plangebied. Om de effecten van de voorgenomen hoogbouw op de molen inzichtelijk te maken zijn diverse onderzoeken uitgevoerd en is diverse malen gesproken met onder andere de provincie Zuid-Holland.

Windonderzoek Naast deze beleidsmatige afweging is ook onderzocht wat de effecten zijn van de nieuwe plannen op de molen en hoe deze zich verhouden tot de bestaande situatie. In het stationsgebied bevindt zich nu immers ook hoogbouw en het huidige bestemmingsplan staat nog meer hoogbouw toe. Om deze effecten in kaart te brengen is door bureau Peutz een windtunnelonderzoek gehouden met een maquette van het stationsgebied in een drietal gedaantes: de huidige situatie, de huidige planologische situatie (dat wil zeggen: alle bebouwing die er nu niet staat maar er volgens het huidige bestemmingsplan wel mag staan) en de nieuwe situatie. Van deze drie situaties is bekeken hoe de windvang op de molen vanuit verschillende windrichtingen is. Dit onderzoek met rapportnummer WA 153-3-RA van 30 augustus 2012 is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Voor de duidelijkheid: dit onderzoek heeft betrekking op het stedenbouwkundig plan uit 2012, dus met een indicatieve invulling van de diverse bouwkavels. Met betrekking tot molen De Valk kunnen na beoordeling van de meetresultaten de volgende conclusies/bevindingen vermeld worden: Op basis van de vastgestelde windsnelheden en de wijzigingen van de turbulentieintensiteit is het aantal mogelijke draaiuren vastgesteld. Er wordt vanuit gegaan dat de molen in de huidige bebouwingssituatie een draaibereik heeft van 5 tot 15 m/s op ashoogte.

Aan de hand van de gegevens van de windstatistiek volgens de NPR 6097 is bepaald hoeveel uren per jaar de wind statistisch binnen het betreffende windsnelheidsbereik op zal treden. Hierin worden dag en nacht of verschillende seizoenen niet nader uitgesplitst. Tevens wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met de

61

bestemmingsplan De Geus

beschikbaarheid van een molenaar. De hoogbouw zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan heeft bij noordwesten wind een aanzienlijke invloed op de windsnelheid en turbulentie van de wind. In de stedenbouwkundig geplande bebouwingssituatie is sprake van een verdere verslechtering. Bij tegengestelde windrichting uit het zuidoosten is ten gevolge van belemmering van de windafvoer in mindere mate eveneens een zeker effect van de hoogbouw op de wind bij de molen te verwachten. Het totaal aantal mogelijke draaiuren per jaar, een sommatie van het aantal uren per sector, is voor de huidige bebouwingssituatie vastgesteld op 2868, hetgeen overeenkomt met een derde van de tijd. In de grafische weergave is te zien dat een groot deel (ruim 60%) hiervan wordt bepaald door wind uit het zuiden tot westen. Als gevolg van de hoogbouw zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan is een afname van 7% van het aantal mogelijke draaiuren te verwachten. Door realisatie van de stedenbouwkundig geplande bebouwing in het stationsgebied neemt het aantal mogelijke draaiuren verder af tot 2266. Bij westen tot noordwesten wind zijn vrijwel geen draaiuren mogelijk in de geplande bebouwingssituatie. Ten opzichte van de bestaande situatie is in totaal sprake van een afname van 21% en ten opzichte van de situatie met alleen hoogbouw volgens het vigerende bestemmingsplan 15%.

In de praktijk kan het verschil kleiner zijn doordat in de bestemmingsplansituatie bij noordwesten wind maar een beperkt aantal mogelijke draaiuren zijn vastgesteld waardoor de werkelijke bedrijfsmogelijkheden bij deze windrichting dan ook al minimaal zullen zijn. Provinciaal beleid De bouwmogelijkheden zoals die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen zijn in strijd met de 1 op 30-regel zoals de provincie Zuid-Holland die hanteert voor molenbiotopen in stedelijk gebied: de maximale toegestane bouwhoogtes volgens dit bestemmingsplan zijn hoger dan toegestaan volgens de provinciale regelgeving zoals weergegeven in de provinciale Verordening Ruimte. Wel kan de provincie volgens dezelfde verordening een ontheffing verlenen zodat in strijd met de molenbiotoop wel gebouwd kan worden. Zo'n ontheffing kan alleen verleend worden indien er sprake is van zwaarwegende onvoorziene redenen om af te wijken van de verordening en er moet inhoudelijk worden aangetoond dat het gemeentelijk belang ten aanzien van het provinciaal belang onevenredig geraakt wordt. In dit geval is er sprake van een zwaarwegend belang om af te wijken van de regeling omtrent molenbiotopen. Dit belang is ingegeven vanuit het belang van ontwikkeling van het stationsgebied. Ontwikkeling van dit stationsgebied is geheel in overeenstemming met landelijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

Daarbij wordt deze ontwikkeling van zodanige waarde geacht dat hiermee een ander belang, dat van de molenbiotoop, minder zwaar meeweegt.

Ontheffing Bij de vaststelling van het kaderbesluit stationsgebied op 11 oktober 2012 (RV 12.0063) heeft de raad tevens besloten een ontheffing van de Verordening Ruimte bij de provincie aan te vragen voor de molenbiotoop. Aan de provincie Zuid-Holland is een ontheffing aangevraagd om met bovenstaande motivering te mogen afwijken van de molenbiotoopregels. Dit verzoek om ontheffing is door de provincie gehonoreerd: de provincie heeft op 23 mei 2017 een ontheffing ex artikel 3.2, lid 1 van haar Verordening Ruimte verleend teneinde de ontwikkeling van het stationsgebied zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan voor zover dat strijdig is met de molenbiotoop van molen De Valk mogelijk te maken. Deze ontheffing en de aanvraag daartoe zijn als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. In de ontheffing is expliciet opgenomen dat de ontheffing geldt voor het stedenbouwkundig 62

bestemmingsplan De Geus

plan voor het stationsgebied: dit houdt in dat er bij de ontheffing gekeken wordt naar de maximale hoogtes per kavel (de hoogtezone), naar de 10%-regel en naar de overige stedenbouwkundige bepalingen waarbij met name de regel van belang is dat naast elkaar staande torens niet even hoog mogen zijn, maar in hoogte moeten wisselen (minimaal twee bouwlagen). De maximale hoogte voor de locatie De Geus is in het stedenbouwkundig plan op 50 meter gepaald, dus 55 meter inclusief de 10%-regel. Bij de ontwikkeling van Lorentz is gekozen om de maximale invulling aldaar niet te benutten: de maximale hoogte volgens stedenbouwkundig plan bedraagt daar 77 meter en 71 meter (uitgaande van de 10%-regel en twee bouwlagen verschil minimaal). De torens van Lorentz worden in de praktijk 73 en 54 meter, lager dus dan op basis van het stedenbouwkundig plan mogelijk is. De blokkade op de molen die De Geus extra oplevert als gevolg van een hoogte van 70 meter is nagenoeg gelijk aan de blokkade die een hogere tweede toren van Lorentz zou opleveren. Bovendien is de positionering van De Geus ten opzichte van Lorentz gunstiger voor de molen. Omwille van het belang van het bouwen van extra woningen in Leiden en zeker nabij het station, is gekozen voor een toren van 70 meter hoogte.

Deze extra hoogte is passend binnen de ontheffing nu de torens van Lorentz lager worden dan conform het stedenbouwkundig plan mogelijk is, hiermee is een hogere toren op locatie De Geus mogelijk binnen de randvoorwaarden van de ontheffing. Ook het opschuiven van de toren met 1 meter valt binnen de kaders van het stedenbouwkundig plan: de opgeschoven toren valt binnen het vlak waarbinnen volgens het stedenbouwkundig plan hoogbouw is toegestaan. Als bijlage bij dit bestemmingsplan is bovengenoemde met afbeeldingen gevisualiseerd.

Beleidsmatige overwegingen tot verlening van de ontheffing In het algemeen geldt voor molens dat het in het stedelijk gebied moeilijker is om de vrije windvang en het zicht op de molen te garanderen. Dit met name vanuit het oogpunt van de vele andere belangen die hier een rol spelen. In de Verordening Ruimte is daarom een afwijkingsmogelijkheid opgenomen die gemeenten de ruimte geeft om in bijzondere gevallen af te wijken van de molenbiotoop. Deze afwijkingsmogelijkheid is onder meer van toepassing bij de ontwikkeling van groot openbaar belang binnen een molenbiotoop in bestaand stads- en dorpsgebied. Indien een gemeente gebruik wil maken van de afwijkingsmogelijkheid, vindt er overleg plaats tussen de gemeente en de provincie en worden afspraken gemaakt, ook met het oog op mogelijke negatieve financiële gevolgen voor onderhoud en restauratie van de molen. In het geval van dit bestemmingsplan is een uitvoerige belangenafweging gemaakt waarbij gekeken is naar enerzijds het belang van de molen van voldoende vrije windvang en zicht hierop en anderzijds het belang van de ontwikkeling van De Geus. Hoewel uit het rapport van Peutz blijkt dat door nieuwbouw op onder andere deze locatie de situatie voor de molen verslechtert kan ook geconcludeerd worden dat de verslechtering in de praktijk meevalt.

Wordt gekeken naar de overwegende windrichting en het feitelijke aantal draaiuren dat de molen maakt dan is de verslechtering minder groot dan de cijfers in eerste instantie doen vermoeden. Hiermee blijkt de feitelijke verslechtering van vrije windvang op de molen zeer beperkt te zijn. Het zicht op de molen blijft ten opzichte van de huidige situatie grotendeels in stand. De ligging van de nieuwbouw beperkt het zicht op de molen niet ten opzichte van de huidige situatie omdat het zicht door tussenliggende bebouwing nu reeds beperkt is en er ook nu al sprake is van hoogbouw. Het thans vigerende bestemmingsplan staat reeds een bouwhoogte toe van maximaal 50 meter.

63

bestemmingsplan De Geus

Tegenover het belang van de molen staat het belang van de ontwikkeling van De Geus. Dit belang wordt heel groot geacht. Deze locatie draagt bij aan de volgende zeer gewenste ontwikkelingen: de ligging op 50 meter afstand van Leiden Centraal, 5e treinstation van Nederland, vraagt om een hoge dichtheid in bebouwing; de vernieuwing is een verdere aanjager voor het hele stationsgebied, na de bouw van het Rijnsburgerblok; de locatie is geschikt voor hoogstedelijk wonen. Uit woningbehoefteonderzoeken blijkt hier grote vraag naar te zijn. Om deze reden is ook gekozen voor een variant van 70 meter hoogte in de plaats van 55 meter hoogte: dit biedt meer woningen; de locatie is de ideale locatie voor een multiplexbioscoop in de Leidse regio vanwege de goede bereikbaarheid met alle vormen van vervoer, de nabije ligging ten opzichte van de binnenstad en de impuls voor het stationsgebied; de locatie draagt bij aan een fraaiere entree voor Leiden en zorgt indirect voor meer bezoekers aan de (binnen)stad; de locatie verbindt de (binnen)stad met het LBSP. Het voldoen aan de regels van de molenbiotoop zou resulteren in uitsluitend laagbouw. Het bouwen van slechts laagbouw op deze locatie is in strijd met de stedenbouwkundige uitgangspunten.

Daarnaast betekent een forse vermindering van het aantal vierkante meters te verkopen of verhuren vloeroppervlak dusdanige negatieve financiële gevolgen te hebben dat het hele plan niet meer uitvoerbaar is. De gemeente hecht er groot belang aan dat deze locatie nu ontwikkeld wordt. Dat hierbij een hoge bouwhoogte wordt toegestaan is daarbij noodzakelijk. Nu blijkt dat de molenbiotoop in de huidige situatie reeds beperkt is en er dus geen sprake is van de aantasting van een nu nog zeer goede molenbiotoop is de afweging gemaakt dat de ontwikkeling van De Geus inclusief hoogbouw zwaarder weegt.

Draaiuren Naast een beleidsmatige overweging heeft nog een motivering een rol gespeeld bij het verlenen van de ontheffing. Zoals ook in het verzoek om ontheffing en in de uiteindelijke ontheffing is opgenomen is er gekeken op welke praktische manier het verlies aan theoretische draaiuren het beste gecompenseerd kan worden. Het blijkt dat molen De Valk op veel momenten niet draait, maar wel kan draaien. Dit komt door gebrek aan molenaars: De Valk is tevens een museum, hetgeen inhoudt dat de molen slechts draait tijdens de openingstijden van het museum en dan uitsluitend als er een molenaar beschikbaar is. Deze molenaar is, in verband met bijvoorbeeld het rondleiden van groepen, niet altijd aanwezig. Een extra molenaar kan dus zorgen voor een flink aantal extra draaiuren. Om dit mogelijk te maken is een extra fte toegevoegd aan de formatie van Erfgoed Leiden en Omstreken, de beheerder van het molenmuseum. Op deze manier wordt het verlies aan theoretische draaiuren als gevolg van minder windvang gecompenseerd: doordat er een extra molenaar is, kan er in de praktijk vaker worden gedraaid dan voorheen het geval was.