210042 Bijlage 1 c.toelichting

24

bestemmingsplan De Geus

planologische situatie en is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als sprake is van nieuwbouw én een functiewijziging na de sloop en het volume toeneemt, dan is zonder meer sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling: het ruimte beslag wordt groter. Bij het beoordelen hiervan komt het dus strikt genomen neer op de vraag of het ruimtebeslag al dan niet toeneemt. Indien enkel sprake is van een functieverruiming of –wijziging zonder dat er nieuw beslag op de ruimte plaatsvindt, dan is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het geval van de ontwikkeling van De Geus is sprake van nieuwbouw (nadat de oude bebouwing is gesloopt). In het thans vigerende bestemmingsplan is ook sprake van een gemengde bestemming op basis waarvan de functies wonen, kantoor, detailhandel en horeca zijn toegestaan. Volgens het vigerende bestemmingsplan zijn de functies wonen in het gehele gebouw toegestaan, kantoor, detailhandel en horeca zijn op de begane grond en eerste etage toegestaan. Het aantal woningen is beperkt tot maximaal 90 of ongelimiteerde studentenhuisvesting, de maximale bouwhoogte bedraagt 50 meter (zijde Stationsplein) en 22 meter (zijde Haverzakgang). Gesteld kan worden dat de multiplex bioscoop niet mogelijk was onder het oude bestemmingsplan en daarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling is van een 'andere stedelijke voorziening'.

Voor de overige functies geldt dat het ruimtebeslag zoals mogelijk wordt gemaakt via dit nieuwe bestemmingsplan niet groter is dan volgens het vigerende bestemmingsplan, met uitzondering van het aantal woningen en met uitzondering van horeca omdat er andere horecaconcepten zijn toegestaan ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Het aantal woningen dat dit nieuwe bestemmingsplan toestaat is maximaal 120, het oude bestemmingsplan stond, in het geval van reguliere woningen, maximaal 90 woningen toe. De functies detailhandel en horeca waren volgens het oude bestemmingsplan mogelijk tot een maximum van 4.000 m2, dit metrage wordt in dit bestemmingsplan terug gebracht naar maximaal 2.000 m2 detailhandel en maximaal 1.700 m2 horeca. Kantoren waren mogelijk tot een maximum van 4.500 m2, dit wordt teruggebracht tot 1.000 m2. Uit bovenstaande blijkt dat er in het geval van De Geus sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat hiermee een toets aan de ladder noodzakelijk is. Dit geldt met name voor de bioscoop: deze functie legt een nieuw ruimtebeslag op deze locatie. Voor de woningen geldt een beperkte toename. Voor horeca geldt een afname in m2, maar is wel sprake van de mogelijkheid van andere horecaconcepten. De overige functies leggen een gelijk of kleiner ruimtebeslag op deze locatie.

Onderzoek naar behoefte aan multiplex bioscoop Door Bureau Stedelijke Planning (BSP) is een onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan een multiplex bioscoop van 8 zalen en 1.400 stoelen in de Leidse Regio. Dit onderzoek dateert van april 2020 en is hiermee actueel. Het gehele onderzoek van BSP is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. BSP concludeert dat er in de Leidse Regio (die in het onderzoek is gedefinieerd), behoefte is aan 1.400 extra bioscoopstoelen in Leiden. Gesteld kan worden dat het plan voor De Geus met maximaal 1.400 stoelen voldaan wordt aan een behoefte. Binnen bestaand stedelijk gebied kan voldaan worden aan deze behoefte.

Onderzoek naar behoefte aan extra woningen In paragraaf 3.4.2 van dit bestemmingsplan, waarin de toets aan het woonbeleid wordt uitgevoerd, wordt tevens een kwantitatieve toets uitgevoerd naar de behoefte aan woningen op

25

bestemmingsplan De Geus

deze locatie. Het blijkt dat er behoefte is aan de 120 woningen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. Ook BSP heeft de behoefte aan woningen onderzocht en komt tot de conclusie dat deze behoefte bestaat.

Conclusie ladder voor duurzame verstedelijking Dit bestemmingsplan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking: er is sprake van een stedelijke ontwikkeling waarbij gebouwd wordt in bestaand stedelijk gebied en er sprake is van een behoefte aan de diverse functies die het bestemmingsplan mogelijk maakt.

3.2.3.5 Beleidskader ruimtelijke kwaliteit In de Visie Ruimte en Mobiliteit en de Verordening Ruimte is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten. In artikel 2.2.1 lid 1 van de Verordening Ruimte zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in artikel 2.2.1 lid 2 van de Verordening Ruimte twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk. In artikel 2.2.1, lid 1 is opgenomen: Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarde ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: "de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen)."

3.2.3.6 Onderzoeksresultaten ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijke kwaliteit Voor wat betreft deze ruimtelijke ontwikkeling is er sprake van inpassen. Op de kwaliteitskaart is het plangebied van dit bestemmingsplan aangewezen als 'steden en dorpen' en 'stedelijk centrumgebied'. Het plangebied is niet gelegen in een beschermingsgebied maar in het zogenaamde 'overige gebied'. Uitgangspunt is een ontwikkeling die past binnen de gebiedsidentiteit, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Dit betekent dat dit bestemmingsplan moet passen binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Dit is het geval: het plan past binnen de aangewezen zones 'steden en dorpen' en 'stedelijk centrumgebied'. Het plan is hiermee ingepast in de omgeving en voldoet daarmee aan de eisen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: de richtpunten van de kwaliteitskaart zijn niet in het geding. Doordat de richtpunten van de kwaliteitskaart niet in het geding zijn en er geen sprake is van een ontwikkeling in een beschermingszone is een uitvoerige beeldkwaliteitsparagraaf niet nodig. Dit bestemmingsplan voldoet hiermee aan de provinciale eisen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke kwaliteit niet in het geding is.

26

bestemmingsplan De Geus

3.2.3.7 Beleidskader overige regels Behalve bovengenoemde speerpunten zijn in de verordening ook aanvullende regels opgenomen voor de bescherming van belangrijke waarden en kwaliteiten binnen bestaand stads- en dorpsgebied, zoals de molenbiotoop. Tevens zijn regels opgenomen voor kantoren en detailhandel. Hieronder zijn de voor dit bestemmingsplan relevante regels opgenomen.

De regels voor kantoren luiden als volgt: Artik el 2.1.2 Kantoren Lid 1 Kantorenlocaties Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren, op gronden: a. binnen de invloedsfeer van de concentratielocaties voor kantoren met treinhalte, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 1 Kantoren; b. binnen de begrenzing van de concentratielocaties voor kantoren zonder treinhalte, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 1 Kantoren, of c. binnen de begrenzing van de scienceparken, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 1 Kantoren, mits passend in het profiel van het sciencepark. Lid 2 Uitzonderingen Het eerste lid is niet van toepassing op: a. het opnieuw bestemmen van een vigerende kantoorbestemming voor zover passend in een actuele regionale visie die is aanvaard door gedeputeerde staten; b. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² per vestiging; c. kantoren met een lokaal verzorgingsgebied; d. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf en e. functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven of een veiling.

De regels voor detailhandel luidden als volgt: Artik el 2.1.4 Detailhandel Lid 1 Detailhandel binnen de centra Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden: a. binnen of direct aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken; b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie. Lid 2 Omvang van ontwikkelingen binnen de centra De nieuwe detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende eisen: a. de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Programma ruimte beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te ontwikkelen centra, te optimaliseren centra en de overige aankoopplaatsen; b. voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 2.000 m² bruto vloeroppervlak, voorziet het bestemmingsplan hier uitsluitend in als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat en mede met het oog hierop advies is gevraagd aan het Regionaal

27

bestemmingsplan De Geus

Economisch Overleg en zo nodig een distributieplanologisch onderzoek is uitgevoerd. Lid 3 Uitzonderingen buiten de centra Het eerste lid is niet van toepassing op een bestemmingsplan dat voorziet in de volgende nieuwe detailhandel: a. detailhandel in auto’s, boten, caravans, motoren, scooters, zwembaden, buitenspeelapparatuur, fitnessapparatuur, piano’s, surfplanken, tenten, grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen en brand- en explosiegevaarlijke goederen; b. kleinschalige detailhandel: 1. in de vorm van een gemakswinkel; 2. bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, benzinestations, alsmede andere locaties met veel bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit op de aard van deze voorzieningen of locaties; 3. als leerwerkplaats bij beroepsonderwijs, met een assortiment dat aansluit op de aard van de onderwijsinstelling; 4. bij een agrarisch bedrijf, met een assortiment van producten uit eigen teelt; c. ondergeschikte detailhandel in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf; d.

grootschalige meubelbedrijven met een omvang van minimaal 1.000 m² bruto vloeroppervlak, inclusief in ondergeschikte mate een assortiment woninginrichting en stoffering, en detailhandel in keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering en jacuzzi’s, voor zover de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bedrijventerreinen met PDV-locaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 2 Detailhandel; e. tuincentra met een omvang van minimaal 1.000 m² bruto vloeroppervlak, en f. bouwmarkten met een omvang van minimaal 1.000 m² bruto vloeroppervlak. Lid 4 Ontwikkelingen groter dan 1.000 m2 buiten de centra Voor zover de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder d, e en f een omvang heeft van meer dan 1.000 m² bruto vloeroppervlak, voorziet het bestemmingsplan hier uitsluitend in als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Mede met het oog hierop is advies gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg en is zo nodig een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd. Lid 5 Nevenassortimenten Een bestemmingsplan dat voorziet in detailhandel als bedoeld in het derde lid, onder a, d, e en f stelt de volgende voorwaarden aan de nevenassortimenten: a. ten hoogste 20% van het netto verkoopvloeroppervlak wordt voor de verkoop van het nevenassortiment gebruik t, en b.

het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment. Voor detailhandel geldt verder dat per 1 juli 2015 een provinciale adviescommissie in werking treedt om detailhandelsplannen van gemeenten te beoordelen. Deze Adviescommissie Detailhandel zal alle plannen vanaf 2.000 m2 bvo in centra en 1.000 m2 bvo daarbuiten beoordelen.

De regels voor de molenbiotoop luiden als volgt: Artik el 2.3.3 Molenbiotoop Lid 1 Molenbiotoop

28

bestemmingsplan De Geus

Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 9 Cultureel erfgoed, garandeert in voldoende mate de vrije windvang en het zicht op de molen en voldoet aan de volgende voorwaarden: a. binnen een straal van 100 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen nieuwe bebouwing opgericht of beplanting aangebracht, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek; b. binnen een straal van 100 tot 400 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, gelden de volgende hoogtebeperkingen voor bebouwing en beplanting: 1. voor zover dit gebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte niet meer dan 1/100ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek; 2. voor zover dit gebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek. Lid 2 Afwijkingsmogelijkheid In afwijking van het eerste lid, onderdelen a en b, is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk ten behoeve van: a.

een ontwikkeling binnen een molenbiotoop waarin vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd, of b. een ontwikkeling binnen een bijzondere molenbiotoop, waarvan de plaats geometrisch is begrensd en verbeeld op Kaart 9 Cultureel erfgoed, mits de molen en de molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast. Op grond van artikel 3.2 kunnen Gedeputeerde Staten ontheffing verlenen. Dit artikel luidt als volgt: Artik el 3.2 Ontheffingsbepalingen Lid 1 Ontheffing Gedeputeerde staten kunnen op verzoek van burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van de regels van deze verordening voor zover de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met die regels te dienen provinciale belangen.

3.2.3.8 Onderzoeksresultaten overige regels In de overige regels zoals opgenomen in de provinciale verordening komen de thema's detailhandel, kantoren en molenbiotoop aan bod. Deze worden hieronder besproken.

Kantoren Wat betreft kantoren voorziet dit bestemmingsplan in de ontwikkeling van maximaal 1.000 m2 bvo kantoren. Dit voldoet aan de verordening als zijnde een kleinschalige kantorenontwikkeling (lid 2 onder b). Daarnaast zou deze locatie ook voldaan aan het eerste lid van de verordening:

29

bestemmingsplan De Geus

Leiden Centraal is aangewezen als concentratielocatie voor kantoren. Het vigerende bestemmingsplan maakt overigens 4.500 m2 kantoor mogelijk. Planologisch is er dus sprake van een afname.

Detailhandel Voor wat betreft detailhandel is met name artikel 2.1.4 van de provinciale verordening van belang. Hierin staat: Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden: a. binnen of direct aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken; De provincie heeft aangegeven dat de locatie Leiden Centraal een onderdeel vormt van de Leidse binnenstad voor wat betreft detailhandel. Er is dus sprake van een detailhandelsontwikkeling binnen een bestaande winkelconcentratie. De locatie van De Geus past dus binnen een bestaande winkelconcentratie en de locatiekeuze valt dus binnen provinciaal beleid. Dit bestemmingsplan De Geus hoeft niet beoordeeld te worden door de Adviescommissie Detailhandel: de nieuwbouw bestaat, de reeds bestaande plancapaciteit buiten beschouwing gelaten, uit maximaal 2.000 m2 bvo detailhandel in een bestaand centrum. Hiermee wordt binnen de grens van 2.000 m2 bvo gebleven. Hiermee voldoet dit bestemmingsplan ook aan de overige regels voor wat betreft detailhandel.

Molenbiotoop De maatvoering van gebouwen zoals die mogelijk wordt gemaakt in dit bestemmingsplan is in strijd met de molenbiotoopregel van de provincie vanwege de molenbiotoop van molen De Valk. Aan de provincie is een ontheffing ex artikel 3.2 van de Verordening Ruimte gevraagd. Deze ontheffing is op 23 mei 2017 verleend. Het verzoek om ontheffing en de ontheffing zijn beiden als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Gesteld kan worden dat met de verleende ontheffing er geen sprake meer is van strijd met provinciaal beleid: de provincie heeft ingestemd met de overschrijding van de bouwhoogte ten behoeve van deze ontwikkeling. In paragraaf 4.2.2.4 wordt nader ingegaan op de molenbiotoop.

3.2.4

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.4.1 Beleidskader Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst. De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie. De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De

30

bestemmingsplan De Geus

kernbeslissingen zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Holland Rijnland is een top woonregio; Leiden vervult een regionale centrumfunctie; Concentratie stedelijke ontwikkeling; Groenblauwe kwaliteit staat centraal; De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open; Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis; Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

3.2.4.2 Onderzoeksresultaten De regionale centrumfunctie van Leiden wordt versterkt als gevolg van dit bestemmingsplan: een multiplex bioscoop is een regionale centrumfunctie. Ook de overige functies, waaronder centrumstedelijk wonen, passen binnen de beleidskaders van de regio.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Structuurvisie Leiden 2025

3.3.1.1 Beleidskader Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie. De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd.

Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities: de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet; het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld; de bereikbaarheid wordt verbeterd; de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden; de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten Het vernieuwen van het stationsgebied is in lijn met de gemeentelijke structuurvisie. Hierin wordt gesproken over de kansen die zich in het stationsgebied voordoen om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de (kennis)stad. Voor het stationsgebied is aangegeven dat er een gebiedsvisie dient te liggen. Deze visie is aanwezig in de vorm van het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied.

31

bestemmingsplan De Geus

3.3.2

Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.2.1 Beleidskader In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004. De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving. In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto. Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is.

De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden. Belangrijke ambities van de geactualiseerde vise 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten In de ontwikkelingsvisie is het stationsgebied met name genoemd: In 2030 is het stationsgebied veranderd in aantrekkelijk verblijfgebied. Er is dan een stationsbuurt ontstaan waar mensen wonen, werken, winkelen en graag willen zijn. Een buurt die er bovendien goed uitziet: de ruimtelijke kwaliteit is aanzienlijk verbeterd. Het is een prettig gebied om te zijn, dat uitnodigt om de binnenstad in te gaan en dat dé schakel is tussen de binnenstad en het Bio Science Park. Station Leiden Centraal is nu al het vijfde station van Nederland als het gaat om het aantal reizigers. Het stationsgebied is voor veel bezoekers de toegangspoort tot Leiden, maar bovendien voor duizenden en duizenden regiobewoners de toegangspoort naar de rest van de Randstad en, zo je wilt, van Europa. Dagelijks stappen 60.000 treinreizigers uit in Leiden (bron: NS Poort, 2010). Aan de allure van het stationsplein is dat nog niet af te zien. De ontwikkeling van De Geus, als onderdeel van het stationsgebied, is dan ook in lijn met de ontwikkelingsvisie.

32

bestemmingsplan De Geus

3.3.3

Regionale omgevingsvisie Hart van Holland / Omgevingsvisie 2040

3.3.3.1 Beleidskader In de “regionale agenda omgevingsvisie 2040” voor het Hart van Holland beschrijven de gemeenten Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Noorwijk, Oegstgeest, Voorschoten, Teylingen, Wassenaar en Zoeterwoude hun ambities en hun gezamenlijke koers voor ontwikkeling van de leefomgeving op hun grondgebied. De gemeenten in het Hart van Holland bouwen voort op ruimtelijke structuren die al lange tijd bepalend zijn, zoals de Oude Rijn, de vijf karakteristiek Hollandse landschapstypen in het gebied (kust en duinen, bollen, plassen, veenweidegebied en landgoederen), snelle verkeersassen (spoorverbindingen, A4, A44) en het netwerk voor langzaam verkeer (wandelaars en fietsers). Mede dankzij deze structuren is de leefomgeving in het Hart van Holland “compleet”, “sterk”, “open” en “mooi”. Deze vier waarden hanteren de gemeenten als leidraad voor verdere ontwikkeling van de leefomgeving. Wij kiezen ervoor om zo de kwaliteiten in de afzonderlijke gemeenten te versterken en minder goed ontwikkelde plekken te verbeteren, bijvoorbeeld langs (voormalige) gemeentegrenzen.

Voor realisatie van deze opgaven en ambities hebben de gemeenten een ruimtelijk kader opgesteld dat uit vijf elementen is opgebouwd: gezonde lucht, verstedelijking rondom de Oude Rijn, behoud en versterking van open, robuuste en onderling verbonden landschappen die doorlopen tot aan de oevers van de Oude Rijn, voortreffelijke bereikbaarheid, zonder dat de leefomgeving daaronder lijdt, draagkrachtige bodem. De tien gemeenten uit het Hart van Holland gaan samen aan de slag met de opgaven en ambities uit dit document. Daartoe kiezen ze periodiek de belangrijkste opgaven en thema’s en de gebieden waar als eerste iets moet gebeuren om de ambities uit dit document te verwezenlijken. Per thema en per gebied vormen de tien gemeenten telkens een klein cluster van direct betrokken gemeenten, zodat ze efficiënt en daadkrachtig te werk kunnen gaan. De inhoud van de “regionale agenda omgevingsvisie 2040” gebruiken de gemeenten, waarionder Leiden dus, in het Hart van Holland ook als leidraad wanneer zij elk een wettelijk voorgeschreven omgevingsvisie voor hun eigen grondgebied opstellen. Daarmee is deze regionale agenda “zelfbindend”.

3.3.3.2 Onderzoeksresultaten De beoogde ontwikkeling van De Geus past binnen de kaders van de regionale omgevingsvisie: deze ontwikkeling staat de uitvoering van de omgevingsvisie niet in de weg. Bovendien voldoet de beoogde ontwikkeling aan het uitgangspunt van de omgevingsvisie om wonen en werken in het Leidse stationsgebied te combineren. Ook wordt in de omgevingsvisie aangegeven dat bebouwing waar mogelijk groene daken moeten krijgen. Deze verplichting staat ook in dit bestemmingsplan opgenomen. In de omgevingsvisie staat ten aanzien van nieuwe bebouwing nog opgenomen dat: nieuwe bebouwing energiezuinig moet zijn: dat is hier het geval; nieuwe bebouwing flexibel moet zijn: splitsing of samenvoeging van de woningen mogelijk is mogelijk om te voldoen aan toekomstige woonbehoeftes; nieuwe bebouwing op de juiste plek gesitueerd moet worden om open landschap te behouden: door het bouwen van woningen en een brandweerkazerne op een thans ook

33

bestemmingsplan De Geus

bebouwde locatie wordt voorkomen dat nu onbebouwde grond bebouwd wordt. Dit bestemmingsplan voldoet dus aan de uitgangspunten van de regionale omgevingsvisie.

3.3.4

Structuurplan 'Boomgaard van Kennis'

3.3.4.1 Beleidskader Het Structuurplan van Leiden 'Boomgaard van Kennis' is vastgesteld in 1995 en beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Leiden. Het is bedoeld als sturingskader voor op te stellen bestemmingsplannen. De drie pijlers zijn de versterking van de kennisintensieve werkgelegenheid, het gebruik van de monumentale binnenstad en het bieden van gevarieerde woonmilieus. Ook hier is geconstateerd dat in het stedelijk gebied van Leiden nagenoeg geen ruimte meer is voor geschikte bouwlocaties. Bij het binnenstedelijk realiseren van (woning)bouwopgaven wordt dus gestreefd naar doelmatig ruimtegebruik en een verbetering van de stedenbouwkundige vervlechting en ruimtelijke kwaliteit. De pijlers worden uitgewerkt aan de hand van de volgende thema's: de stedelijke contour; de stadsgebieden; de stedelijke zones; de groenstructuur; de schaalniveaus; de intensivering van functies; fietsverkeer; openbaar vervoer; autoverkeer. In het structuurplan wordt aandacht geschonken aan de belangrijke functie van de binnenstad. Deze binnenstad wordt gekenmerkt door een middeleeuwse en 17e eeuwse stadsplattegrond, omgeven door een groene singel, met daarbinnen een stelsel van grachten en een groot aantal monumenten.

3.3.4.2 Onderzoeksresultaten Hoewel de nieuwe structuurvisie het stationsgebied ook noemt worden hieronder ook de belangrijkste punten uit het oude structuurplan genoemd. In het structuurplan is op een integratiekaart aangegeven wat de belangrijkste speerpunten van het plan zijn. Voor het stationsgebied gelden de volgende speerpunten: nieuwe stad: randstedelijk werkmilieu waar mogelijk gemengd met voorzieningen en woningen; intensiveren woonfunctie; intensiveren werkfunctie en voorzieningen; knooppunt openbaar vervoer; spoorontwikkelingszone; stedelijke boulevard. De schakelfunctie van het stationsgebied tussen de 'oude' (binnenstad) en 'nieuwe' (LBSP) stad wordt genoemd: juist op dit schakelpunt kunnen diverse functies geïntensiveerd worden. Het stationsgebied wordt dan ook gekenmerkt als een dynamisch gebied. De ontwikkeling is in lijn met het structuurplan.

34

bestemmingsplan De Geus

3.3.5

Programma Binnenstad

3.3.5.1 Beleidskader De kwaliteit van de binnenstad is een van de ambities van het stadsbestuur, die is vastgelegd in het coalitieakkoord. Een paar citaten: 'Wellicht de grootste kans voor Leiden is de kwaliteit van haar historische binnenstad. De historische binnenstad is een sterk onderscheidende kwaliteit van Leiden ten opzichte van andere gemeenten. De combinatie met kenniseconomie biedt Leiden veel kansen. (…) Voor de centrumpositie van Leiden is het eveneens cruciaal dat de bezoekersfunctie wordt versterkt. (…) Wij zetten in op een aantrekkelijker winkel- en verblijfsgebied (…). De inrichting van de openbare ruimte verdient verbetering. Prioriteit daarbij heeft de entree van de stad vanaf het station tot het historische centrum.' Met dit vertrekpunt heeft in februari 2008 de gemeenteraad van Leiden het college van B&W opdracht gegeven een meerjarig en integraal programma Binnenstad op te stellen.

Op 16 juni 2009 heeft de raad het 'Programma Binnenstad' vastgesteld. Het doel van het Programma Binnenstad is een samenhangende visie en een programma gericht op de verbetering van de kwaliteit van de binnenstad van Leiden. De historische binnenstad is een van de onderscheidende kwaliteiten van de stad. Versterking van de kwaliteit zal de aantrekkelijkheid van de stad vergroten. Dit maakt de stad niet alleen aantrekkelijker voor inwoners, maar versterkt tevens de bezoekersfunctie van Leiden aanzienlijk. De tendens dat Leiden positie verliest als winkel- en bezoekersstad moet hiermee worden omgebogen. De doelen van het programma zijn: meer bezoekers - de bezoekers van de binnenstad, de inwoner van Leiden, de regio-inwoner, de landelijke bezoeker en de internationale bezoeker,- leggen een bezoek af aan de binnenstad van Leiden; de totale bestedingen van bezoekers aan de binnenstad nemen toe; de verschillende bezoekersgroepen hebben een hoge waardering voor het genoten aanbod in de binnenstad. Er is eerst een visie gemaakt, gebaseerd op gesprekken met vele partners uit de stad, onderzoeken naar onder andere het winkelaanbod en de ruimtelijke economische potenties van de binnenstad, onderzoek onder winkelend publiek en Leiden panel, bezoeken aan diverse andere historische binnensteden.

Ook is het concept getoetst bij ontwikkelaars, beleggers en vastgoedeigenaren bijeengekomen op een conferentie. De visie wordt gebruikt als een meerjarig en integraal leidend kader voor de ontwikkeling van de binnenstad. De visie definieert van 18 verschillende gebieden en locaties in de binnenstad de functie, de gewenste ontwikkeling, het bijbehorende programma en het type ontwikkeling. Per jaar wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld waarin alle inspanningen voor het jaar beschreven staan.

3.3.5.2 Onderzoeksresultaten Het stationsgebied is binnen het programma een belangrijke ontwikkellocatie: een multifunctioneel programma van detailhandel, leisure, horeca, kantoren en woningen moet zorgen voor een aantrekkelijke hoofdentree tot de stad. Hiermee wordt niet alleen het stationsgebied op zichzelf een aantrekkelijker plek, maar tevens een belangrijke ontvangstplek voor de rest van de (binnen)stad. Vernieuwing van het stationsgebied draagt dus aan de ontwikkeling van de hele stad bij.

35

bestemmingsplan De Geus

Ook een bioscoop (leisure) is genoemd in het programma als gewenste functie voor dit gebied.

3.3.6

Verder met de binnenstad

3.3.6.1 Beleidskader Het Programma Binnenstad is uitgewerkt in de nota 'Verder met de binnenstad'. Deze nota is op 11 oktober 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Het Programma Binnenstad heeft tot doel meer bezoekers naar de binnenstad van Leiden te trekken, meer bestedingen te genereren en een hogere waardering voor het aanbod van de binnenstad te krijgen. De doelen van het programma zijn daarmee in hoofdlijn economisch van aard. De maatregelen van het programma Binnenstad zijn onder meer gericht op het ruimtelijk-economisch beleid. ‘Verder met de Binnenstad, Gebruikshandleiding voor ontwikkelingen in de binnenstad van Leiden’ stelt ontwikkelende partijen beter in staat om goede ontwikkelplannen op te stellen en uit te voeren. Daarmee levert zij een praktisch en hanteerbaar kader voor een brede doelgroep.

3.3.6.2 Onderzoeksresulaten In 'Verder met de binnenstad' wordt over het stationsgebied het volgende genoemd:

Rol en betekenis Het gebied rondom het station is het meest gekende gebied van Leiden. Het station is het grootste bronpunt voor de stad, maar zelfs de mensen die de stad niet bezoeken en er alleen langs reizen kennen het gebied. Het stationsgebied moet de kwaliteit van de binnenstad reflecteren en de mensen de stad binnenhalen. Het moet een aantrekkelijk gebied zijn om doorheen te lopen, in te verblijven, in te werken en te wonen. Het is de plek waar alle vervoerssoorten samenkomen en waar iedereen op een zo efficiënt en prettig mogelijke wijze van vervoerssoort kan overstappen. Het is een plek waar je moet én wilt zijn.

Kenmerken en kwaliteiten Het stationsgebied moet voorzien in de transportbehoefte van de stad en regio. Daarnaast moet het een integraal onderdeel van de stad worden. Dat betekent dat het aantrekkelijke verblijfsklimaat van de binnenstad moet worden doorgetrokken en dat er geen harde schaalsprong met de binnenstad moet plaatsvinden. De goede bereikbaarheid van het station voor OV moet worden aangevuld met een goede autobereikbaarheid in de vorm van parkeergarage(s). Vanuit de parkeergarage(s) en het station is een aangename voetgangersroute noodzakelijk naar de binnenstad. Het goed bereikbare stationsgebied is een zeer logische vestigingsplaats voor leisurefuncties, zoals bioscoop en congres, maar ook voor hotel en kantoorfuncties. Door de grote aantallen voetgangers zijn winkelfuncties ook aantrekkelijk. Woonfuncties zijn noodzakelijk om er een echte aangename buurt van te maken.

36

bestemmingsplan De Geus

3.4

Thematisch beleidskader

3.4.1

Economie

3.4.1.1 Beleidskader Kantorenstrategie Holland Rijnland (2016) De nieuwe kantorenstrategie geeft antwoord op de vraag hoe Holland Rijnland kan komen tot een gezonde kantorenmarkt. Deze actualisatie vervangt de huidige kantorenstrategie uit 2012. Holland Rijnland wil met deze regionale kantorenstrategie ruimte bieden aan de ontwikkeling van duurzame kantoren op locaties met goede voorzieningen, die met openbaar vervoer en/of met de auto goed bereikbaar zijn. Het juiste kantoor op de juiste plek is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Daarnaast moet het aanbod kwantitatief en kwalitatief passen bij de na te streven regionale en lokale economische groei en werkgelegenheid. De strategie zal daarom een bijdrage moeten leveren aan het terugbrengen van het aanbod tot het niveau van de frictieleegstand van 5% die nodig is voor een goede marktwerking en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied. De strategie maakt hiermee duidelijk hoe de regio de kansen wil benutten om werkgelegenheid te behouden en te accommoderen en tevens te komen tot een duurzame kantoorontwikkeling tot 2025 en biedt hiervoor het beleidskader. De opgave voor Holland Rijnland om te komen tot een gezonde kantorenmarkt is drieledig: Planreductie. Het temporiseren èn schrappen van plannen voor nieuwe kantoren is noodzakelijk. Renovatie.

Bestaande kantoren op goede locaties verdienen een investering om deze weer up-to-date te maken. Onttrekking. Kansloos vastgoed zal door middel van transformatie een andere functie moeten krijgen. De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland maken in deze kantorenstrategie bindende afspraken. Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal deze afspraken bewaken en gemeenten er op aan spreken inden de afspraken niet juist worden nageleefd.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland spreken met betrekking tot planreductie af: Het aanbod van kantoren te verminderen, enerzijds via planreductie en anderzijds door te stimuleren dat bestaand verouderd vastgoed uit de markt wordt gehaald middels transformatie naar andere functies; Per kantorenlocatie een duidelijk profiel te ontwikkelen dat aansluit op de potenties van deze gebieden. Daarnaast zullen de gemeenten bij planontwikkeling en afgifte van een vergunning sturen op elementen als flexibiliteit, uitstraling, duurzaamheid, alternatieve aanwendbaarheid en onderscheidend vermogen van de locaties en het vastgoed. Meer aandacht zal worden gegeven aan functiemenging en de aanwezigheid van voorzieningen alsmede voldoende parkeergelegenheid bij kantorenlocaties; Dat voor kantoren een uitgifteprotocol geldt waarbij de SER-ladder wordt gehanteerd; De verkantorisering op bedrijventerreinen tegen te gaan. Kiezen voor locaties: Kiezen betekent aanwijzen van locaties die wel of geen toekomstwaarde hebben als kantorenlocatie. Binnen Holland Rijnland zijn drie categorieën van kantorenlocaties te onderscheiden:

37

bestemmingsplan De Geus

Duurzame kantoorlocaties: Werkgelegenheidsgroei en de daarbij horende groei van het aantal m² kantoren is op deze locaties gewenst. Locaties: Bio Science Park, Space Businesspark en de stationsgebieden van Leiden Centraal en Alphen aan den Rijn.

Niet-duurzame kantoorlocaties: Deze locaties zijn binnen de huidige en toekomstige markt niet meer geschikt voor kantoren. De opgave is hier om per saldo het aantal m² aan kantoorareaal terug te dringen. Locaties: Plesmanlaan, Kanaalpark en Henry Dunantweg.

W4-locatie (Wonen, Water, Wegen en Werken): Binnen Holland Rijnland heeft de snelweglocatie aan de A4 een aparte status. De bestaande plancapaciteit voor deze kantorenlocatie is hoog. De verschillende deellocaties van W4 worden geoptimaliseerd door in het multifunctionele programma het aandeel niet-kantoorfuncties te vergroten.

3.4.1.2 Onderzoeksresultaten Toets aan de kantorenstrategie Leiden Centraal is aangewezen als duurzame kantoorlocatie. Dit bestemmingsplan maakt maximaal 1.000 m2 bvo kantoor mogelijk. Dit betreft dus een kleinschalige kantoorontwikkeling, maar wel op een A1-locatie. Deze ontwikkeling is in lijn met de regionale kantorenstrategie: in de strategie is aangegeven dat die geen betrekking heeft op lokale kantoorontwikkelingen tot 1.000 m2. Daarnaast past de ontwikkeling van kantoren rond Leiden Centraal binnen het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid.

3.4.2

Wonen

3.4.2.1 Beleidskader Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002 De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbodnaar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten. De kwantitatieve analyse leert dat er ultimo 2001 bijna 88.700 woningen waren in de Leidse regio, waarvan bijna 58% (51.280) in Leiden (bron: WBO 2002). In de beleidsvisie is geraamd dat de voorraad in de regio in de periode 2000 2010 met 12.000 woningen zou moeten groeien om in de behoefte te voorzien. In de periode 2000-2003 zijn circa 2.200 woningen gerealiseerd. De actualisering Vinexbouwscenario van 2004 laat zien dat in dit jaar ruim 1.100 woningen zijn geprogrammeerd (inclusief Voorhout), waarvan 89 in Leiden. In de periode 2005-2010 zal dus nog veel moeten worden gebouwd om het geraamde tekort terug te brengen. Het merendeel (62%) van de uitbreiding zal door verdichting worden gerealiseerd. In 2004 is dat aandeel nog 29%. Verder blijkt dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale

38

bestemmingsplan De Geus

regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft. In de woonvisie zijn afspraken gemaakt om die verhouding meer in evenwicht te brengen. De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid. De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw. Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging.

Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

3.4.2.2 Onderzoeksresultaten Kwantitatief De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland'. Het aantal inwoners en huishoudens in Holland Rijnland neemt nog steeds toe. Daarnaast verandert de leeftijd en samenstelling van de bevolking door vergrijzing en steeds kleinere gezinnen. Om goed in te kunnen spelen op deze ontwikkelingen, stelden de gemeenten in Holland Rijnland de Regionale Woonagenda 2017 op. Dit document vervangt de vorige woonagenda uit 2014. Met de woonagenda willen de gemeenten het woningaanbod de komende jaren beter laten aansluiten op de behoefte in de regio Holland Rijnland en in de subregio’s Duin- en Bollenstreek, Leidse regio en Rijn- en Veenstreek. De nieuwe Regionale Woonagenda is op 14 maart 2018 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland. In deze agenda staat voor de periode 2017 - 2030 opgenomen aan hoeveel woningen er in de diverse gemeenten binnen de regio Holland-Rijnland behoefte is. Voor Leiden is de woningbehoefte vastgesteld op 8.180 woningen. In het Beleidsakkoord is vervolgens een maximum van 8.500 woningen opgenomen omdat dit beleidsakkoord ook 'over 2030 heen kijkt'. Op 26 juni 2018 heeft de provincie Zuid-Holland ingestemd met de Regionale Woonagenda.

Geconcludeerd wordt dat er een behoefte bestaat aan de bouw van de voorgenomen woningen op de locatie van De Geus: 120 nieuwe woningen passen binnen de regionale afspraken.

39

bestemmingsplan De Geus

Hiermee is er aantoonbaar een behoefte aan de woningen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

Kwalitatief Bij de invulling van het programma wonen in het stationsgebied is de daadwerkelijke invulling gekoppeld aan de inzichten en besluitvorming die voortkomen uit de bespreking van de nota Wonen 2020. De nota Wonen 2020 is op 14 februari 2013 vastgesteld (RV 12.0111). Er zijn drie hoofdopgaven geformuleerd: 1. een betere balans tussen vraag en aanbod; 2. versterking van de kwaliteit; 3. voldoende aanbod voor hen die niet op de particuliere (koop-)markt terecht kunnen. Met deze drie hoofdopgaven moet bereikt worden dat Leiden ook in de toekomst een aantrekkelijke kennisstad blijft met ruimte voor diversiteit aan inwoners en leefstijlen. Om de noodzakelijke groei mogelijk te maken wordt gekeken naar de mogelijkheden om de aan de binnenstad grenzende buurten een sterker stedelijk karakter te geven. Dat betekent versterking van het centrumstedelijke woonmilieu met als belangrijkste kenmerken een hoge dichtheid en menging van functies en bevolkingsgroepen. Omdat Leiden vooral kenniswerkers wil binden aan de stad is er bij herstructurerings- en nieuwbouwprojecten veel aandacht voor de woonwensen van de zogenaamde "rode" en "blauwe" leefstijlen . Daarbinnen vragen de lage inkomens, de middeninkomens en de studenten extra aandacht. Uit onderzoek en diverse gesprekken met makelaars en marktpartijen blijkt in Leiden een tekort aan huurwoningen met een huurprijs boven de € 650,-.

Het voorgestelde woonprogramma voldoet hieraan: onderzoeken bevestigen het tekort aan en vraag naar dergelijke huurwoningen.

Conclusie Het voorgestelde woonprogramma van maximaal 120 woningen voor De Geus is een welkome aanvulling op de bestaande woningvoorraad en draagt in ruime mate bij aan de versterking van het centrumstedelijke woonmilieu.

3.5

Duurzaamheid

3.5.1

Duurzame stedenbouw

Dit bestemmingsplan De Geus is opgesteld met de gedachte van duurzame stedenbouw. De basis voor de gemaakte keuzes wordt gevormd door de volgende aspecten: compact bouwen; functiemenging; transformatie in de bestaande stad en niet bouwen in het buitengebied (geen nieuw ruimtebeslag); intensief gebruik in nabijheid van een knooppunt om autoverkeer te beperken; de bouw van een grote fietsenstalling, onder andere voor het station, stimuleert fietsgebruik.

40

bestemmingsplan De Geus

3.5.2

Duurzaam bouwen

Het beoogde nieuwe gebouw zal op de volgende punten haar bijdrage leveren aan de duurzaamheidsambities: het gebouw wordt gasloos uitgevoerd; het dak van het gebouw wordt gedeeltelijk als groen dak ingericht. Deze verplichting is ook in de regels van het bestemmingsplan vastgelegd; het dak van de het gebouw zal een functie voor wateropvang en buffering krijgen; een gedeelte van de gevel wordt groen ingericht; het gebouw krijgt een WKO. Groen In de nieuwe situatie zal er meer groen komen dan in de huidige situatie: de locatie is nu geheel verhard, zonder groen. De nieuwe bebouwing zal (deels) een groen dak krijgen en de gevel wordt (deels) groen. In beide gevallen betekent 'groen': beplanting.

3.5.3

Beleid ten aanzien van duurzaamheid

3.5.3.1 Leiden klimaatbestendig, samen maken we Leiden groener Klimaatverandering en de achteruitgang van de biodiversiteit zullen de komende decennia ook voor nieuwe uitdagingen zorgen. Er zullen vaker weersextremen optreden zoals langdurige droogte, langere perioden van hitte en hoosbuien. Om de stad leefbaar en aantrekkelijk te houden moet Leiden zich aanpassen aan deze veranderingen. De maatregelen die Leiden hiervoor de komende jaren wil nemen, staan in het uitvoeringsprogramma "Leiden Biodivers en klimaatbestendig, Samen maken we Leiden groener!" dat het college van burgemeester en wethouders heeft vastgesteld.

3.5.3.2 BiodiverCities Leiden is geselecteerd als één van de tien steden voor het Europese project BiodiverCities. Het project heeft als doel om de leefbaarheid in de steden te verbeteren, onder andere door de ontwikkeling van een groene infrastructuur en het verbeteren van de biodiversiteit.

3.5.3.3 Flink Fietsen Flink Fietsen is een campagne van de gemeente Leiden en omliggende gemeenten om fietsen zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Samen met de omliggende gemeenten werkt Leiden aan acht recreatieve fietsroutes door de Leidse Ommelanden. Deze belevingsroutes lopen over het bestaande fietsknooppuntennetwerk. Daarnaast worden er diverse verbeteringen aangebracht in de infrastructuur om fietsen te bevorderen en zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Denk hierbij aan beïnvloeding van verkeerslichten en meer en verbeterde fietsenstallingen. Ook worden pilotprojecten uitgevoerd om nieuwe technieken te beproeven. Een voorbeeld is het 'groenlichtlint' in de Klokpoort.

3.5.3.4 Leiden Gaat Goed Met de campagne Leiden Gaat Goed wil de gemeente inwoners helpen om de juiste keuzes te maken op het gebied van energie en natuur.

41

bestemmingsplan De Geus

3.5.3.5 Duurzame monumentenzorg Dit beleid beoogt om energiezuinig wonen in een historisch pand mogelijk te maken: juist in oude gebouwen zijn grote winsten te halen. Bij Erfgoed Leiden en Omstreken wordt al jaren gewerkt met het verduurzamen van gebouwd erfgoed. Erfgoed Leiden en Omstreken adviseert op het gebied van energiebesparing, vergunningen en beschikbare subsidies. Een voorbeeld is de toepassing van specifieke soorten dubbel glas die goed kunnen worden ingepast in monumenten: dezelfde monumentale uitstraling maar dan wel het comfort van dubbel glas.

3.5.3.6 Operatie Steenbreek Operatie Steenbreek is een landelijke actie om inwoners enthousiast te maken hun tuin te vergroenen. Hierbij kunnen tuintegels worden ingeleverd bij de gemeente en kan de onverharde grond ingezaaid worden met bijvoorbeeld insectenvriendelijke kruidenmixen.

3.5.3.7 Aan de slag met een geveltuin Geveltuintjes zijn vrij eenvoudig zonder al teveel kosten zelf aan te leggen. De gemeente heeft bepaalde voorwaarden waarin getoetst wordt of het aanleggen van een geveltuin op subsidie kan rekenen.

3.5.3.8 Klimaatverbond Energy Battle De Klimaatverbond Energy Battle is de energiebespaarwedstrijd van Nederland. Gemiddeld besparen deelnemers 15% op hun energieverbruik.

3.5.3.9 SPONGE 2020 Algemeen Op 4 oktober 2017 is de projectopdracht 'Op weg naar een klimaatbestendig Leiden' vastgesteld. Stevige ambities en concrete doelstellingen die moeten zorgen dat Leiden in 2030 geen wateroverlast meer kent in de stad. Leiden werkt met tien andere partijen samen in het internationale SPONGE2020 project om kennis op te doen en te delen én om samen met bedrijven en burgers een klimaatbestendige stad te bouwen. SPONGE2020 is een internationaal samenwerkingsverband tussen Nederlandse, Britse en Vlaamse overheden. De naam SPONGE - spons - is een vertaling van deze opgave: Hoe kunnen wij, samen met burgers en bedrijven de waterbergende mogelijkheden in steden beter maken zodat de stad, net als een spons meer water opneemt na hevige regenval en afgeeft in droge periodes. Leiden gaat de komende vier jaar met drie pilotprojecten aan de slag om de opgedane kennis en nieuwste inzichten voor klimaatbestendige stadsontwikkeling in praktijk te brengen. De pilotprojecten komen in Noorderkwartier Oost, het Lakenplein en het Stationsgebied. Voor het SPONGE project is € 793.348,- beschikbaar: "Leiden heeft een complexe opgave om de dichtbebouwde stad klimaatbestendig te maken. Dat gaat verder dan de openbare ruimte, we zetten dan ook in op intensieve samenwerking met bewoners en bedrijven.

Deze pilots bieden bovendien de kans om in internationaal verband kennis te delen."

42

bestemmingsplan De Geus

Pilotprojecten De eerste pilot waarmee de gemeente start is de herinrichting van het Noorderkwartier-Oost. De ambitie is om al het hemelwater in de wijk op te vangen, te bergen of te infiltreren zodat de wijk 100% hemelwaterproof wordt. In de pilot stationsgebied onderzoeken diverse partijen op welke manier de al vastgestelde ambities met betrekking tot leefbaarheid, energietransitie en klimaatbestendigheid kunnen worden meegenomen in de plannen. Bij de pilot Lakenpark wordt samen met diverse partners gewerkt aan een duurzame en aantrekkelijke openbare ruimte als onderdeel van het Singelpark. Blue Deal Bijzonder binnen de SPONGE2020 pilots is samenwerking met alle partijen, zoals bewoners, woningcorporaties, architecten, stedenbouwkundigen, lokale overheden, belangenverenigingen, etc. Dit draagt bij aan waterbewustzijn en een gezamenlijk gedragen verantwoordelijkheid. Samen met stadspartners maken we concrete afspraken voor een gezamenlijke aanpak om wateroverlast en hittestress tegen te gaan en biodiversiteit te vergroten. Doel is dat deze afspraken worden vastgelegd in een zogeheten "Blue Deal", die in 2018 door alle betrokkenen wordt ondertekend.

3.5.3.10 Duurzaamste kilometer van Nederland Het Leidse Stationsgebied en de Schipholweg worden samen de ‘Duurzaamste Kilometer van Nederland’. Ruim twintig partijen, actief in dit gebied, hebben deze ambitie vastgelegd in een zogenoemde Green Deal. Innovatieve energiebronnen, vernieuwend waterbeheer, vergroening tegen hitte en vóór betere luchtkwaliteit, hergebruik van (bouw-)materialen en andere circulaire oplossingen: in hechte samenwerking gaan burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties, waterschap, gemeente en provincie aan de slag, zodat het Leidse stationsgebied in 2025 de Duurzaamste Kilometer van Nederland is. De partners hebben hun ambitie vastgelegd in een Green Deal ‘Duurzaamste Kilometer van Nederland’ die woensdag 6 juni 2018 op de vastgoedbeurs Provada in Amsterdam is ondertekend. Als symbool voor deze Green Deal hebben alle partners gezamenlijk een groene tuinbank in elkaar gezet. Deze bank komt na de Provada in het Stationsgebied te staan. Een Green Deal is een interactieve set afspraken waarbij de overheid en private partijen slim hun krachten bundelen en samen vernieuwende, duurzame initiatieven realiseren. In de op te stellen gebiedsvisie voor de Schipholweg zal de Green Deal een belangrijk uitgangspunt worden.

3.5.3.11 Groene Kansen Kaart Het college heeft een 'groene kansen kaart' opgesteld. Een bealngrijk uitgangspunt hierin is het verbinden van de groene hoofdstructuur in de stad. Op diverse plekken ontbreekt nog een groene verbinding tussen belangrijke parken. Ook worden plekken aangewezen in de gehele stad waar mogelijkheden zijn voor het vergroen van (openbare) ruimte: het aanleggen van miniparkjes, 'tiny forests', etc..

43

bestemmingsplan De Geus

3.5.3.12 Samen aan de Slag 2.0 Op 23 april 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders de rapportage Samen aan de Slag 2016-2018 en de vervolgaanpak voor de komende jaren vastgesteld. De aanpak Samen aan de Slag draait om zelfbeheer van stukjes openbare ruimte door bewoners en initiatieven die zij nemen om de leefomgeving te vergroenen en te verbeteren. De aanpak is tot nu toe zeer succesvol geweest. Voor de komende jaren besluit het college de aanpak samen met bewoners meer te richten op het aanpakken van straten, pleinen of buurten als geheel. Zo kunnen ook elementen worden meegenomen als het verduurzamen van woningen, vergroenen van tuinen en andere maatregelen die genomen kunnen worden tegen klimaatverandering. Leidraad voor de komende jaren Samen aan de Slag is de volgende prioritering: 1. De Groene Kansenkaart: Samen aan de Slag kan het eigen netwerk en de opgedane ervaring inzetten om bij te dragen aan de realisatie van de groene kansen in de stad, zoals het vergroenen van daken of toevoegen van bomen. 2. Vervanging van bestrating en riolering en herinrichtingen van straten, pleinen en wijken. Als het mogelijk is gebruiken we dit om meteen ook verduurzaming en vergroening te realiseren. 3. Straten selecteren die voortkomen uit de verschillende stresstests, te weten voor hittestress, droogte en wateroverlast. Deze straten hebben prioriteit om aan de pakken. 4.

Aansluiten bij kansrijke initiatieven: sommige straten weten zich goed te organiseren en zijn een vruchtbare bodem voor vergroening en verduurzaming. Waar mogelijk faciliteren we actieve wijkverenigingen of buurten die graag met hun wijk aan de slag willen. Samen aan de Slag blijft de laagdrempelige aanpak voor bewoners om te vergroenen, ook op individuele basis. Door het uitdragen van aansprekende voorbeelden en inspirerende verhalen wil de gemeente ook zorgen voor een verdere kruisbestuiving in de stad.

3.5.4

Conclusie

Het bestemmingsplan De Geus is in overeenstemming met de duurzaamheidsambities van de gemeente Leiden: het plan is gebaseerd op het principe van duurzame stedenbouw en het gebouw zelf zal op diverse onderdelen haar bijdrage leveren aan verduurzaming van de gebouwde omgeving.

3.6

Stedenbouwkundige inpassing

3.6.1

Beleidskader

Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan is, als onderdeel van het kaderbesluit voor het stationsgebied, op 11 oktober 2012 door de raad vastgesteld. In dit stedenbouwkundig plan staan de uitgangspunten opgenomen voor de vernieuwing van het stationsgebied. Het stedenbouwkundig plan vormt het ruimtelijk kader voor de totale herontwikkeling. Het stationsgebied is een belangrijke entree voor de binnenstad van Leiden. Deze sleutelpositie van het stationsgebied, tussen de historische binnenstad van Leiden en het moderne LBSP, is het uitgangspunt van het stedenbouwkundig plan: van beide stationszijden worden stedenbouwkundige elementen overgenomen (structuur, schaal, stijl en materialen). Met deze elementen wordt een geheel eigen karakter gevormd voor het stationsgebied: een eigentijds, modern gebied met zowel een individuele identiteit als een duidelijke link naar de omgeving.

44

bestemmingsplan De Geus

Het stedenbouwkundig plan is met andere woorden erop gericht om van een gebied met een onduidelijk karakter te komen tot een samenhangend en kwalitatief hoogwaardig nieuw stedelijk woon- en werkmilieu. Hieraan liggen de volgende tien hoofdlijnen in willekeurige volgorde ten grondslag: 1. Schaalverkleining. 2. Fijnmazig netwerk. 3. Structuur in openbare ruimte. 4. Sokkel en terugliggende bovenbouw (setback). 5. Overgang van klein (binnenstad) naar groot (LBSP / LUMC). 6. Gemengd gebruik en stedelijke dichtheid. 7. Efficiënte vervoersknoop en goede openbare ruimte. 8. Stedenbouwkundige en architectonische duurzaamheid. 9. Kwaliteit passend bij de entree van de stad. 10. Verbinden van twee gebieden. In het stedenbouwkundig plan zijn de bouwenveloppen per deelgebied en per ontwikkellocatie aangegeven. Het betreft de minimale en maximale grenzen (lengte/breedte/hoogte) waarbinnen de toekomstige gebouwen moeten worden ontworpen. De onderbouw in de vorm van een sokkel telt drie tot zes lagen (tussen 12 en 24 meter). Voor de bovenbouw is vastgelegd hoeveel torens minimaal en maximaal op één sokkel kunnen worden gebouwd en waar de torens bij voorkeur worden gepositioneerd. De bovenbouw is teruggelegen ten opzichte van de straatgevels ("setback"); hierdoor kan een relatief hoog bouwvolume gecombineerd worden met aangename kleinschalige straten.

Er worden voorwaarden gesteld aan de voetprint en vloerplattegronden van de torens en de onderlinge afstand tussen de torens. De lage gevels ('sokkelgevels') van het stationsgebied komen in maat overeen met die van de binnenstad (zowel in lengte als in hoogte). De nieuwe gevels verschillen van de historische gevels in de binnenstad omdat ze in één bouwstroom gebouwd moeten worden in plaats van pandsgewijs. Het stationsplein geldt als één van de belangrijke entrees van de stad. Een plek waar Leiden de kwaliteit van haar binnenstad toont zonder deze letterlijk te kopiëren. Het gaat hier om bebouwing die in grotere eenheden tot ontwikkeling komt (dan dat uiteraard eerder het geval was in de historische binnenstad), maar die de kenmerken van het binnenstedelijk beeld wel op een eigentijdse manier overneemt. Het stationsplein krijgt een bijzonder karakter. Het is een groot publiek plein dat omzoomd moet worden met bij haar status en haar afmetingen passende gebouwen en gevels. Ook hier geldt dat de maat van de sokkels aansluiting vindt bij de bouwblokmaten uit de Leidse binnenstad: niet te lang, niet te hoog. De gevels van de sokkels aan het stationsplein gebruiken dezelfde materialen en kleuren als de gevels in de rest van het stationsgebied.