210030 Bijlage 1. Gebiedsvisie Roosevelt West dd. 31-3-2021
Tekst van het document
4.2 Programmatische kaders 4.2.1 Programmatische zones Om te komen tot een samenhangend gemengd gebied en een nadere invulling te geven aan de beleidskaders, brengt de gemeente een programmatische zonering in het plangebied aan. De doelstelling om tot een levendig en gemengd milieu te komen, waar mensen zijn en waar het veilig is, geldt voor het hele gebied. Er is echter wel een verschil in welke typen bedrijvigheid en voorzieningen gewenst en mogelijk zijn in de verschillende programmatische zones. Een ander type bedrijvigheid heeft zijn weerslag op de woonbeleving: geluid, geur, verkeer en de grootte van gebouwen. Bij het programmeren van deze zones maakt de
gemeente gebruik van de methode met de functiemeningsprincipes Ruis, Reuring en Rust. De Ruis-zone geeft het meeste ruimte voor geluid en geur en daarmee voor bedrijvigheid. Reguliere woningbouw is hierbij mogelijk, maar ook atelierwoningen zijn hier passend. De Reuring-zone biedt enige milieuruimte en maakt naast wonen, ook werken en voorzieningen mogelijk. De Rust-zone geeft geen extra mogelijkheden voor bijvoorbeeld geluid. Zo ontstaat een zone van rust, zodat er te midden van al deze dynamiek ook heerlijk in rust gewoond en gewerkt kan worden. Zo ontstaat een goede mix qua functiemenging binnen het plangebied.
Maximaal gemengd Bedrijven + Wonen
4.2.2 Wonen Op dit moment bestaat het plangebied uit ongeveer 240 woningen aan de westzijde van het plangebied. Er wordt gestreefd naar een toevoeging van maximaal 1150 woningen in het gehele plangebied. In de visie van de gemeente moet ook de woonfunctie bijdragen aan het gemengde karakter en de leefbaarheid van het gebied. Type woningen Een gemengd gebied heeft verschillende typen woningen en bewoners verspreid door het gebied. Daarom is een richtpercentage opgesteld per ontwikkelingskavel. Indien op dit kavel reeds sociale huurwoningen aanwezig zijn, dan geldt dat deze terug dienen te komen. De richtpercentages zijn bedoeld voor als daarbovenop nog extra woningen worden toegevoegd. De richtpercentages voor deze extra toegevoegde woningen zijn: •
• •
30% sociale huurwoningen. Dit is een harde eis. Prijsklasse: onder liberaliseringsgrens. 30% middeldure huur- of koopwoningen. Prijsklasse: tot € 325.000,-/ NHG. 40% vrije sector Prijsklasse: boven € 1.000 huur; boven € 325.000,- / NHG-grens.
Wonen
Programmakaart: drie deelgebieden
Bedrijven + Wonen
Maximaal Gemengd
Wonen
• Bedrijvigheid, geschikt voor functiemenging • Wonen • Ondergeschikte kantoorruimte en productiegebonden detailhandel • Leisure (maximaal 15%) • Aan-huis-gebonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten
• Wonen • Maatschappelijke functies • Dienstverlening • Kleinschalige bedrijfsactiviteiten • Ondergeschikte kantoorruimte en productiegebonden detailhandel • Kleinschalige horeca • Aan-huis-gebonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten
• Wonen • Aan-huis-gebonden beroeps-en bedrijfsactiviteiten
Principe functiemenging: “Ruis”
Principe functiemenging: “Reuring”
Principe functiemenging: “Rust”
Programmakaart met toelichting welke bedrijfsactiviteiten mogelijk zijn per deelgebied.
36
37
Richtlijnen voor de woningoppervlaktes zijn opgenomen in de Woonvisie. Voor de hoogte van de huurprijzen, de instandhoudingstermijn en toewijzing van sociale en middeldure huurwoningen gelden de spelregels uit de nog vast te stellen Verordening Doelgroepen Woningbouw Leiden (besluitvorming verwacht april 2021). Uitzonderingen De gemeente kan per ontwikkelkavel gemotiveerd afwijken. Bij de uitwerking van de planvorming dient de ontwikkelende partij daarbij nader te onderbouwen hoe de ontwikkeling bijdraagt aan een gemengde buurt, het versterken van de leefbaarheid in de buurt en het verminderen van de sociale problematiek. Voor plot 1B (zie afbeelding pag.6) geldt voor het percentage woningbouw een minimumeis van 20% sociale huurwoningen op grond van eerder vastgestelde Nota van Uitgangspunten. Bewoners Er is een behoefte aan woningen voor kleine huishoudens. Denk hierbij aan ouderen, jongeren en starters. Door de nabijheid van voorzieningen, met name het winkelcentrum de Luifelbaan, is het plangebied zeer geschikt voor ouderen. En door de nabijheid van het centrum van Leiden is het tevens zeer geschikt voor jongeren en starters. Door deze menging ontstaat een levendige stedelijkheid. Door de aanwezigheid van voldoende voorzieningen en sociale huurwoningen is het wenselijk ook te kijken naar huisvesting van kwetsbare doelgroepen.
Hierover worden per ontwikkeling afspraken gemaakt met de ontwikkelaar(s). Daarbij is het uitgangspunt dat woningen die het meest milieubelast zijn, bij voorkeur geen sociale woningen zijn.
38
4.2.3 Bedrijven en overige functies Zoals beschreven in het begin van de paragraaf, zoneert de gemeente op kwaliteit door toepassing van de methode van de functiemengingsprincipes Ruis, Reuring en Rust. Ruiszone De ruiszone aan de Rooseveltstraat is een gebied waar een menging bedrijvigheid met wonen plaatsvindt. Hier staat bedrijvigheid op maaiveld centraal met wonen in een prettige bovenwereld daarboven. De plint is gevuld met bedrijvigheid met een hoge verdiepingshoogte om zo vrije indeelbaarheid te stimuleren en een divers aanbod aan bedrijvigheid tot stand te brengen. Door de vermenging ontstaat een levendig gebied waar het zowel voor bewoners als bedrijven prettig wonen en werken is. De nieuwe bedrijvigheid zal geschikt moeten zijn voor functiemenging. Hiervoor wordt de systematiek van de VNG Brochure ‘Milieuzonering nieuwe stijl’ toegepast. De kern hiervan is dat er geen sprake mag zijn van geluid-, geur-, stof- of trillinghinder buiten een bedrijf, met dien verstande dat voor geluid en trillingen voldaan moet worden aan de normen uit het Activiteitenbesluit. De Rooseveltstraat blijft belangrijk voor bedrijvigheid dat veel te maken heeft met transportbewegingen, zoals laden en lossen. In de verlengde Gerrit van der Veenstraat is een goede balans wenselijk tussen wonen en laad- en lossen.
Voor de binnenwegen in de ruiszone zal daarom een normstelling gelden dat laden en lossen in de avond en nacht (19:00-7:00) niet is toegestaan. Er worden geen zelfstandige kantoren en detailhandel toegestaan. Uitzonderingen hierop zijn ondergeschikte kantoorruimten (behorende bij een bedrijf) en ondergeschikte productiegebonden detailhandel. Ook vormen van aan-huis-gebonden beroepsen bedrijfsactiviteiten zijn denkbaar in de ruiszone. Een voorbeeld is een werkunit of atelier op maaiveldniveau waarboven door de
Bouwstenen gebiedsvisie
Ontwikkelmogelijkheden
Duurzaamheid
Groen-blauwe daken
Bouwenveloppen
Stadsstraat Roosevelt
Warmte en Koude
Beeldkwaliteit
Fortuinsloot
Buurtpark Roosevelt
Luifelbaan
Samenhang in de buurt
Buurtnetwerk
Verankering in de stad
eigenaar gewoond wordt. Tenslotte is er in de totale ruiszone tevens in bescheiden mate (maximaal 15% van totale bedrijfsruimte) ruimte voor leisure activiteiten, die ingevuld wordt op basis van het principe wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Gekoppeld aan deze leisure mag ondergeschikte horeca worden gerealiseerd. Reuringzone De reuringzone kenmerkt zich door een gemengd programma, bestaande uit wonen, maatschappelijke functies (zoals gezondheidscentrum en speelplekken), dienstverlening, kleinschalige bedrijvigheid (geschikt voor functiemenging) en aan huis gebonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten, die elkaar aanvullen en versterken. Ook kleinschalige horeca past in dit concept, mits bedoeld voor het transformatiegebied, een en ander conform de regels van de Horecavisie. Er worden geen zelfstandige kantoren en detailhandel toegestaan. Uitzonderingen hierop zijn ondergeschikte kantoorruimten (behorende bij een bedrijf) en ondergeschikte productiegebonden detailhandel. Rustzone De rustzone is voornamelijk een residentieel gebied. Aan-huis gebonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten zijn mogelijk.
4.3 Bouwstenen Visie Deze paragraaf maakt concreet welke nieuwe bouwstenen de integrale visie gestalte zullen geven. De bouwstenen zijn gegroepeerd in vier thema’s: Verankering in de stad, Samenhang in de buurt, Ontwikkelmogelijkheden en Duurzaamheid. Ook de bestaande situatie levert bouwstenen voor de toekomst. De bestaande situatie is in hoofdstuk twee beschreven. In deze paragraaf staan de meest relevante aspecten van de bestaande situatie opgesomd, die als bestaande bouwstenen een basis geven voor de verdere ontwikkeling van het gebied. 4.3.1 Bestaande situatie De bestaande situatie is het vertrekpunt in een gebied dat stap voor stap transformeert. Nieuwe ontwikkelingen moeten altijd aansluiten bij de bestaande situatie en een impuls geven aan de bestaande kwaliteiten in het gebied. Bouwstenen bestaand a. Bestaande netwerk openbare ruimte met randen Rooseveltstraat, KuipersRietbergstraat, Montgomerystraat, Van der Helmlaan en daartussen in Gerrit van der Veenstraat, Titus Brandsmalaan en de doorsteken tussen Titus Brandsmalaan en de Montgomerystraat. b. Heldere stedenbouwkundige opzet in het
39
westelijke deel met wonen c. Twee richtingen in het gebied: van de Rooseveltstraat en van de Montgomerystraat. d. Groen-blauwe kwaliteiten: Fortuinsloot en groen profiel Titus Brandsmalaan e. Bedrijvigheid: de levendigheid in het gebied is een te versterken kwaliteit , net als de gemengde bedrijvigheid met een stadsverzorgend karakter, langs de as van de Rooseveltstraat. Ook de verbinding van de bedrijvigheid met de stad is een te versterken kwaliteit. Zittende bedrijven worden niet gehinderd in hun bedrijfsvoering. Nieuwe bedrijven dienen in het gedeelte bij de Rooseveltstraat op de begane grond gehuisvest te worden, conform de regionale bedrijvenstrategie. f. Luifelbaan: het winkelcentrum met marktplein en haar bestaande toegangen is een kwaliteit om op aan te sluiten. g. Eigendomssituatie: als het plan aansluit op de eigendomssituatie vergroot dit de kans op ontwikkelingen. h. Gebouwen met bijzondere objectwaarde: Rooseveltstraat nr.37 en nr. 43 en de appartementencomplexen aan de Johannes Poststraat en aan de Walraven van Hallstraat. Bij een herontwikkeling moet een expliciete afweging worden gemaakt of het bestaande gebouw of delen daarvan behouden kunnen blijven. i. Kunst: Het kunstwerk uit 1964 van H. Tieman in de entreepartij van Rooseveltstraat 49 is een waardevol keramisch reliëf. 4.3.2 Verankering in de stad Drie bouwstenen zorgen voor de verankering in de stad.
Zij geven een impuls aan de levenslijnen in de stad en aan het hart van de wijk. Door de randen van het gebied te versterken wordt het gebied als geheel meer onderdeel van de stad. De randen van het gebied worden leuke plekken om te zijn en helpen inwoners bovendien om zich op een prettige manier door de stad te verplaatsen.
Bouwsteen 1: Rooseveltstraat De Rooseveltstraat is in de huidige situatie al een levendige straat. De visie voor 2040 is dat de Rooseveltstraat een continu profiel krijgt en aantrekkelijk is om te verblijven. Het verblijfskarakter van de straat zal toenemen met de introductie van een brede en continue stoep, een veilige fietsinrichting en de introductie van wonen. Zo ontstaat aan de westzijde van de straat een vriendelijk voetgangersklimaat waar er interactie is tussen het gebouw en de straat. Een hoge en transparante bedrijfsplint aan de stoep maakt het aantrekkelijk om langs te lopen en om van binnen naar buiten te kijken. De brede stoep leent zich voor een overgangszone aan de gevel van de gebouwen waar bedrijven zich kunnen profileren en ruimte kunnen creëren voor passanten en klanten om te verblijven. Een tweede bomenrij maakt de straat groener en vriendelijker en creëert afstand tussen de stoep en de doorgaande rijbaan. De Rooseveltstraat behoudt namelijk zijn functie als 50 km weg, waar hulp- en nooddiensten gebruik van maken. Ook zullen vrachtwagens de weg blijven gebruiken om op het bedrijventerrein te komen. De keuze om een tweerichtingen-fietspad te introduceren aan de westkant van de straat hangt samen met een noodzakelijke veilige afstand tussen rijbaan en fietspad, waar auto’s zich kunnen opstellen.
Als er aan beide zijden van de rijbaan een fietspad zou komen, dan zou ook tweemaal deze afstand noodzakelijk zijn en er is een beperkte ruimte in de straat aanwezig. Voor een tijdelijke situatie zijn er twee uitwerkingsvarianten (zie 4.5). Daarom zijn er voor de lange termijn keuzes gemaakt. Direct laden en lossen langs de straat met grote vrachtwagens is ook in dit deel van de Rooseveltstraat in de toekomst niet meer mogelijk. In de tijdelijke situatie kan dit wel. Datzelfde geldt voor vuilnisophaal. Het aantal parkeerplaatsen in de straat zal afnemen. De herinrichting van de Rooseveltstraat hangt daarom samen met de functie van de Gerrit van der Veenstraat.
De Gerrit van der Veenstraat gaat steeds meer functioneren als verkeerslus voor het woon-werk-gebied in Roosevelt West. Het laden en lossen voor de bedrijven gaat hier plaatsvinden, de vuilnisophaal en de inritten voor parkeergarages zijn via deze straat te bereiken. Om het nieuwe profiel voor de
Rooseveltstraat op termijn aan te kunnen leggen, moet er extra ruimte komen. Dat kan als bij toekomstige herontwikkelingen gebouwen een afstand van minimaal 4,6 meter houden van de huidige erfgrens. Op deze afstand ligt daarom een rooilijn als uiterste bebouwingsgrens voor gebouwen bij herontwikkeling. Bij het realiseren van het woonprogramma bovenop de bedrijvigheid
3
1
2
Kaart Verankering in de stad: stadsstraat Rooseveltstraat met laden en lossen via Gerrit van der Veerstraat (bouwsteen 1), Fortuinsloot (bouwsteen 2) en aansluiten op winkelcentrum (bouwsteen 3). 40
41
hoogbouw mogelijk
Max. 32 m
setback wonen irt bedrijventerrein Nieuwe bomenrij
3,0 meter voor opstelruimte afslaand verkeer. Flexibele strook: groen of (fiets)parkeren
Max. 32 Groen m dek
Bestaande bebouwing bedrijfsterrein
Bestaande bomenrij
+/- 25 m
Breed trottoir
Dubbelzijdig fietspad Relatie binnen- buiten
Eigendomsgrens
setback wonen irt bedrijventerrein Nieuwe bomenrij 6,0
3,5
3,0
7,0
3,0
22,5
3,0 meter voor opstelruimte afslaand verkeer.
4,6
Rooseveltstraat: Principeprofiel in een eindsituatie
Flexibele strook: groen of (fiets)parkeren Groen dek
Bestaande bomenrij
4,0
8,0
0,8 10,0
5,3
2,0
5,1
2,0
2,8
7,4
50,2
Fortuinsloot: principeprofiel, waarbij de sloot met doorgaand groen leidend is.
Breed trottoir
Dubbelzijdig fietspad Relatie binnen- buiten
Eigendomsgrens
6,0
4,0
Bestaande bebouwing bedrijfsterrein
3,5
3,0
7,0
3,0
ligt deze rooilijn ongeveer 7,5 meter terug vanwege de beperkingen van het bedrijventerrein met een milieucategorie aan de overzijde van de Rooseveltstraat. Hiervan moet 30 meter afstand worden gehouden. De onderlaag met bedrijven en niet-woonfuncties moet als een stedelijke wand van de Rooseveltstraat gaan functioneren en moet daarom tussen de 7 en 10 meter hoog zijn. Het dak van de onderbouw krijgt een functie en een groene inrichting. De functie kan een privé of collectief terras zijn en onderdeel zijn van de ontsluiting van de woningen.
Bouwsteen 2: Fortuinsloot De huidige Fortuinsloot is een grote kwaliteit in de wijk. De visie is dat dit deel van de Fortuinsloot een volwaardige schakel wordt in de historische waterlijn door heel Leiden Zuidwest. De ambities voor de Fortuinsloot als geheel zijn beschreven In het Ontwikkelperspectief Zuidwest: “In 2040 is de Fortuinsloot een doorgaand en bevaarbaar water. De Fortuinsloot verbindt het Korte Vlietkanaal met de Trekvliet en markeert de oorspronkelijke grens tussen de Boshuizerpolder en de Gasthuispolder. [...] Wandel- en fietsroutes
22,5 Rooseveltstraat als stadsstraat met interactie tussen binnen en buiten 42
4,6
43
zijn gekoppeld aan de sloot en er ontstaan plekken aan de zijkant van de sloot. [...] Er komt een extra verbinding voor fietser en voetganger vanuit de Gasthuiswijk over de Trekvliet in het verlengde van de Fortuinsloot.” Dit betekent voor Roosevelt West dat de zonnige noordelijke oever van de Fortuinsloot openbaar toegankelijk wordt. Een fietspad en een wandelpad begeleiden de Fortuinsloot aan de noordzijde. Zo ontstaat een heerlijke zonnige en groene plek in de buurt. De oever krijgt een simpele groene inrichting die refereert aan het oorspronkelijke karakter van de Fortuinsloot. Historisch is de Fortuinsloot een eenvoudige en continue poldersloot met een groene oever in een open polderlandschap. Iets van die beleving zal bij de herinrichting weer ontstaan. Om de openheid te garanderen moet de zone tussen het water en de bebouwing overal minimaal 16 meter breed zijn. Direct aan het water komt een groenzone van 8,0 meter breed met een informeel smal paadje langs de waterkant. De bebouwing heeft voorkanten aan de Fortuinsloot. Dat zorgt voor sociale veiligheid en levendigheid. De stoep en het fietspad liggen bij de bebouwing. Met deze nieuwe route langs de doorgaande waterstructuur in de wijk, wordt het gebied verankerd in de wijk en in de stad. Als de brug over de Trekvliet wordt gerealiseerd, ontstaat een doorgaande route naar Lammenschans.
Bouwsteen 3: Luifelbaan De Luifelbaan is niet alleen handig voor de dagelijkse boodschappen, maar is ook een aangename plek om te zijn: koffie drinken bij de bakker, rondlopen over de markt en samen shoppen. De visie is om deze sfeer uit te breiden tot in het noordelijke deel van Roosevelt West. Dit gebeurt door twee aantrekkelijke routes, die aansluiten op de entrees van het winkelcentrum. Deze
routes maken het mogelijk om rondjes te lopen, zodat een bezoek aan de Luifelbaan afwisselender wordt. Een rondje van de winkelstraat Vijf Meiplein, naar het Bevrijdingsplein en dan via het plangebied terug naar de winkelstraat of naar de parkeergarage. Dat kan via een nieuwe route door het buurtpark (zie ook bouwsteen buurtpark). Net als het winkelgebied is het buurtpark een voetgangersgebied. Deze route is groen, maar krijgt door functies in de plint van de gebouwen reuring. De tweede route is een bestaande route die loopt via de Montgomerystraat en de KuipersRietbergstraat. De visie is dat deze straten tot leven komen voor de voetganger. Het karakter van deze route is experimenteel en hip en borduurt voort op de trend die in de Kuipers-Rietbergstraat al is ingezet. De eerste pioniers zijn hier consumentgerichte bedrijven begonnen in omgebouwde garages. Zo kan de Kuipers-Rietbergstraat langzaam veranderen van een rommelige parkeerstraat met achterkanten naar een hippe straat met voorkanten. Ook in de nieuwe bebouwing aan deze route komt ruimte in de plint voor levendige functies. Tel daarbij op dat er een scenario is dat er een knip voor het autoverkeer in de KuipersRietbergstraat komt, zodat voetgangers en fietser ruim baan krijgen en zich hier vrijelijk in de ruimte kunnen gaan bewegen. Het voetgangersgebied van de huidige winkelstraat wordt dan uitgebreid.
Het naar binnen gekeerde winkelcentrum krijgt zo uitstraling naar buiten, naar de KuipersRietbergstraat en het plangebied. zichtbaarheid vanaf Churchilllaan De transformatie en verdichting van het gebied zal Roosevelt West meer zichtbaar maken in de stad. Door hogere bebouwing zal het gebied beter te zien zijn vanaf de Churchilllaan. De betere zichtbaarheid draagt bij aan de verankering in de stad.
Beoogd buurtnetwerk voor voetgangers. Een netwerk ontstaat door bestaande straten (zwart) te combineren met nieuwe routes (rood). Zo ontstaat een sterk netwerk met lange zichtlijnen in de buurt (lijnen), aangevuld met secundaire routes (stippellijnen).
P
3,0
1,8
5,8
2,6
3,0
16,2
2,0
3,6
5,0
3,6
2,0
16,2
Principeprofiel tussenstraat met zwaar bedrijfsverkeer
44
Impressie van een tussenstraat gericht op langzaam verkeer.
Principeprofiel zonder autoverkeer
45
4.3.3 Samenhang in de buurt Het oostelijke en het westelijke deel zijn nu nog strikt gescheiden. De visie is dat beide delen met elkaar verbonden raken en samen één buurt vormen. Het mengen van programma draagt bij aan de samenhang in de buurt. Dat geldt zowel voor het mengen van wonen en bedrijven, als voor het mengen van verschillende doelgroepen bewoners. Daarnaast zijn twee bouwstenen specifiek benoemd voor een samenhangende buurt.
Impressie buurtpark Roosevelt en kaart met groenstructuur. Standpunt impressie is op de kaart aangegeven.
Bouwsteen 4: buurtnetwerk Nieuwe routes maken het mogelijk om direct van de ene kant naar de andere kant van de buurt te gaan. Zo nodigt de openbare ruimte uit tot bewegen. Twee nieuwe routes lopen noord-zuid door het gebied en drie routes verbinden oost en west. De routes noord-zuid lopen over de bestaande assen van de Titus Brandsmalaan en de Gerrit van der Veenstraat. In tegenstelling tot de huidige situatie lopen deze routes helemaal door. De vernieuwde Titus Brandsmalaan wordt op termijn een groene voetgangersverbinding tussen het winkelcentrum en de Fortuinsloot. Deze route vormt tegelijkertijd de basis van het buurtpark (zie bouwsteen Buurtpark). De vernieuwde Gerrit van der Veenstraat wordt een openbare straat met ruimte voor laden en lossen voor de bedrijven. Het meest zuidelijke deel van deze straat nabij de Fortuinsloot is niet voor gemotoriseerd verkeer toegankelijk. De routes oost-west door het gebied lopen ter hoogte van de entree van het Bevrijdingsplein, over en in het verlengde van de Walraven van Hallstraat en over de noordoever van de Fortuinsloot. De route van de entree van het Bevrijdingsplein loopt door in de bestaande straat op het bedrijventerrein. Deze route heeft een dubbel begin aan de westzijde, want ook de Johannes Poststraat sluit hier op aan.
Tussen de Johannes Poststraat en de entree van het Bevrijdingsplein komt een open buitenruimte als onderdeel van het buurtpark. Ook de Walraven van Hallstraat
gaat doorlopen in een bestaande route op het bedrijventerrein. In een drukke en verstedelijkende omgeving is het van belang dat de routes ruimtelijk beleven. Doorgaande zichtlijnen zijn belangrijk en alle routes groeien in de loop van de tijd toe naar een minimale breedte van 16,2 meter. Secundair netwerk Naast de verbindende routes zijn er andere kansen om het netwerk in de buurt te versterken. De huidige situatie biedt nog enkele meer informele aanleidingen, waar nieuwe routes op kunnen aansluiten. Deze zijn in de figuur met stippellijnen aangeduid. Dit secundaire netwerk kan de buurt nog meer toegankelijk, doorwaadbaar en voetgangervriendelijk maken. Deze routes zijn echter niet noodzakelijk voor de kwaliteit van het gebied en zijn niet randvoorwaardelijk voor ontwikkelingen. Wel kunnen zij ook een belangrijke rol spelen voor de bereikbaarheid in een tijdelijke situatie. Bouwsteen 5: Buurtpark Roosevelt Het buurtpark is het centraal verbindende element in de buurt. Het is een groene long, die groen en ruimte in de buurt brengt. Het buurtpark koppelt alles aan elkaar: het oostelijke deel met het westelijke deel, het winkelcentrum met de Fortuinsloot en koppelt ook alle nieuwe doorgaande routes door de buurt. Samen met de Fortuinsloot vormt het buurtpark een herkenbare groenstructuur in het plangebied.
Alleen voor de auto is het buurtpark een scheidend element tussen het gemengde werk-woon-milieu aan de Rooseveltstraat en de woonbuurt aan de Montgomerystraat. Het buurtpark loopt van noord naar zuid: vanaf de ingang van het winkelcentrum aan de Kuipers-Rietbergstraat l tot aan de Fortuinsloot. De huidige groene Titus Brandsmalaan is de basis voor het buurtpark. Met de geleidelijke transformatie van het gebied, zal het verharde wegdek in de
Themakaart groen-blauw 46
47
straat plaatsmaken voor groen en zal het buurtpark vorm krijgen. Zo ontstaat een groen en autoluw park in de buurt. Deze robuuste groenstructuur is klimaatadaptief en is goed voor de ecologie. Het langgerekte buurtpark krijgt twee groene kamers. Eén aan de westzijde bij het winkelplein en één aan de oostzijde. Die aan de westzijde is nadrukkelijk de verbinding van de buurt met het Bevrijdingsplein, het centrale plein van de wijk. Deze groene kamer sluit direct aan op de entree van het plein aan de buurtzijde. Andersom is de groene kamer een vriendelijke entree van de buurt komend vanaf het Bevrijdingsplein. Door het creëren van deze groene open ruimte ontstaat ook vanaf het Bevrijdingsplein een directe en aangename route via buurtpark en Fortuinsloot naar de Rooseveltstraat. De andere groene kamer ligt aan de oostzijde van het buurtpark en begeleidt de oost-west-route ter hoogte van de Walraven van Hallstraat. Deze parkkamer ligt centraal in de buurt en brengt daar de noodzakelijke lucht en ruimte. Dit is zeker nodig voor het oostelijke deel van de buurt aan de Rooseveltstraat. Daar is een relatief groot deel bebouwd en zal een hoge dichtheid ontstaan. De druk op de openbare ruimte zal daar toenemen in verband met de hoge dichtheid en de bedrijvigheid op de begane grond.
4.3.4 Ontwikkelmogelijkheden Het nieuwe raamwerk van de openbare ruimte bepaalt de maximale maat van de kavels waarop gebouwd kan worden. Andersom zal de nieuwe bebouwing de openbare ruimte definiëren. De stedelijke blokken zullen de wanden zijn van de ruimte ertussen. Nieuwe bebouwing heeft invloed op de beleving als je op straat loopt. Enerzijds door wat er in de gebouwen op de begane grond gebeurt (eyeline). Anderzijds door de gehele massa van de gebouwen, die van invloed is op de ervaring van de buitenruimte als ruim of nauw. Ten slotte doet de hoogte van de bebouwing ook mee in het stedelijke
48
silhouet (skyline). Bouwsteen 6: Bouwenveloppen De kavelgrootte en de maximale bebouwingshoogte komen hier aan bod. Kavelgrootte De grootte van de kavels in het gebied varieert. Dit komt ten goede aan de diversiteit van het gebied. De grootte van de kavels is een resultante van de gewenste openbare ruimte, de huidige eigendomssituatie en een efficiënt ontwikkelstramien. Een efficiënt ontwikkelstramien heeft een basis van 16,2 meter. Het voordeel van deze maat is dat het voor meerdere functies efficiënte oplossingen levert: parkeren, bedrijven, wonen, straatjes. Het gebruik van deze maat in het plangebied versterkt de samenhang in het gebied. De richting van dit stramien volgt de richting van de Rooseveltstraat aan de oostzijde en de Montgomerystraat aan de westzijde. Er bestaat een spanning tussen de gewenste doorwaadbaarheid voor voetgangers en de ontwikkelingsmogelijkheden. Voor de doorwaadbaarheid is een kavelgrootte van 40-60 meter breed ideaal. Voor de ontwikkelbaarheid van de kavels met bedrijvigheid geldt dat een grotere kavel wenselijk is. De druk op de begane grond komt voort uit de voorwaarde om bedrijfsruimte op de begane grond te creëren, het (fiets)parkeren op eigen kavel op te lossen, de ambitie om te verdichten en om ook woonprogramma aan de straat te realiseren. Een grotere kavel biedt mogelijkheden om dit efficiënter te organiseren.
De kleinste lengtemaat van een kavel is 40,5 (2,5 x 16,2) en de grootste 97,2 (6 x 16,2). Kavels: schakelen en loskoppelen Alhoewel rekening is gehouden met de bestaande eigendomsgrenzen, komen perceel en kavel zelden overeen. Dat komt doordat het eigendom in het gebied erg varieert. Zo bevat het eigendomsperceel
Kavels op basis van bestaande stedenbouwkundige opzet (west) en een efficiënte ontwikkelmaat (16,2 meter) op onderliggend wegenpatroon. Mogelijkheden om kavels los te koppelen (rechtsboven) en aaneen te schakelen (rechtsonder).
van woningcorporatie Portaal meerdere bouwvelden. Daarentegen zijn er veel eigenaren, die maar een deel van een enkel bouwveld in bezit hebben. Soms is het zelfs zo dat een perceel buiten elk bouwveld ligt. Uitgangspunt is dat een bouwveld als geheel in één keer wordt ontwikkeld. Er zijn daarbij twee afwijkingsmogelijkheden: 1. Schakelen: voor een aantal kavels geldt dat schakelen is toegestaan. Dit vergroot de ontwikkelingsmogelijkheden, omdat het totale bouwveld groter wordt dan de individuele bouwvelden en er meer efficiënt gebouwd kan worden.
2. Loskoppelen: voor een aantal kavels geldt dat deze in kleinere delen mogen worden ontwikkeld. Voordeel is dat één of meerdere eigenaren dan kunnen ontwikkelen en niet afhankelijk zijn van een andere eigenaar die op dat moment geen behoefte heeft aan ontwikkeling. Voorwaarde voor loskoppelen is dat de ontwikkelmogelijkheden van de andere eigenaren niet worden beperkt. Natuurlijk geldt ook dat het moet passen binnen de mogelijkheden en ambities van deze gebiedsvisie en dat er ook geen negatieve gevolgen ontstaan voor het realiseren van deze ambities.
49
Rooilijnen De bouwvelden mogen geheel bebouwd worden. De grenzen van de kavel zijn de uiterste bebouwingsgrenzen. De bouwvelden hoeven niet geheel bebouwd te worden en zijn dus geen verplichte rooilijnen. Wel moet de richting van het onderliggende grid gevolgd worden. Dit kan door een gevel in zijn geheel aan een kant parallel terug te leggen. Ook is het mogelijk om één of meerdere vierkanten van het grid niet te bebouwen. Dit kan leiden tot een doorgang door de kavel. Bouwhoogtes De basis van het plan is maximaal 4 bouwlagen hoog (13-14 meter). Deze hoogte sluit aan bij de hoogte van de bestaande schijven aan de Johannes Poststraat en de Walraven van Hallstraat. Indien een plan optimaal bijdraagt aan de doelstellingen van de gebiedsvisie en blijft voldoen aan alle randvoorwaarden, dan is het mogelijk dit maximum op plekken te verhogen tot 6 bouwlagen (19-20 meter). Eén van de voorwaarden is dat er voldoende zonlicht is voor bestaande woningen, voor woningen die met deze visie in de toekomst worden mogelijk gemaakt en voor bedrijven. De hoogte van zes bouwlagen is tevens een gangbare hoogte in de wijk. Daarbij komt dat zes bouwlagen maximaal is bij straten van ca 16 meter breed. Aan drie randen is de bebouwing hoger. Deze randen van het gebied zijn onderdeel van de doorgaande structuren in de stad en hebben meer open ruimte om zich heen.
Aan de Rooseveltstraat is een bebouwing mogelijk van 6 tot 10 bouwlagen, als verschillende hoogtes hierbij worden afgewisseld (19-32 Meter). Het verschil in aantal bouwlagen aan de Rooseveltstraat zorgt voor afwisseling en dynamiek. Tegelijk zal deze bebouwing samen een wand vormen aan de Rooseveltstraat. Deze gebouwen hebben een setback aan de
Uitgangspunten maximale bouwhoogtes: basis van het plan 4 tot 6 bouwlagen (geel), aan de randen hoger: 6 verdiepingen (oranje), 6 tot 8 verdiepingen (roze) en 6 tot 10 bouwlagen (paars). Twee hoogteaccenten die zich op de omgeving richten en drie hoogteaccenten meer intern bij de parkkamers.
Rooseveltstraat van ruim 7 meter ten opzichte van een onderlaag met de bedrijfsfuncties. Daarmee wordt de beleving van de hoogte van de gebouwen aan de Rooseveltstraat afgezwakt. Deze setback is nodig voor het realiseren van woningen, die voldoende afstand hebben van het bedrijventerrein aan de oostzijde van de Rooseveltstraat. Aan de zuidrand van het gebied aan de Fortuinsloot is de hoogte maximaal 6 bouwlagen (19-20 meter). Hier geldt dat dit maximum tot 8 bouwlagen kan worden uitgebreid (25-26 meter), als een plan optimaal bijdraagt aan de doelstellingen van de gebiedsvisie en blijft voldoen aan de randvoorwaarden. Aan de Montgomerystraat is de bouwhoogte van de kavels die grenzen aan de sportvelden 6 lagen (max. 20 meter). Dit levert een mooi samenhangend beeld op met de te behouden schijven. Waar de huidige huizen tussen de schijven lager zijn dan de bestaande schijven, zal nieuwbouw hoger zijn dan de schijven. Het bestaande ritme blijft behouden, zij het in een
Kaart met kavels plan (rood) en bestaande situatie: bebouwing (grijs). erfgrenzen (paarse lijnen) en openbare ruimte.
50
51
omgekeerde vorm.
13-20
13-20
10- 14
19-31
31-41
13-20
13
13-20
19-31
In het Ontwikkelperspectief Zuidwest is aangeven dat de maximale bouwhoogte in dit gebied 30 tot 50 meter is. Lager aan de Rooseveltstraat en hoger aan de zijde richting de Churchilllaan. Hoogbouw is in de loop der tijd strategisch toegepast in Leiden Zuidwest als stedenbouwkundige accenten. Hoge 13-20 10- 14 gebouwen functioneren als oriëntatiepunten en als wanden en markeringen. Ook voor 31-41 dit plan is dit het geval. De plaatsing van de hoogteaccenten is aan grotere open ruimtes en doorgaande structuren in de wijk en bij de parkkamers in de buurt. Meer specifiek gaat het om de volgende hoogteaccenten: •
31-41 13-20
20
13-20
31-41
19-26 •
13
20
13-20
13-20
19-31
19-26
19-26
19-26 37-47
13-20
40-50
13-20
• Kaart met maximale bouwhoogtes
52
13-20
13-20
19-32
13-20
Het hoogteaccent die de hoek van de 7-26 Montgomerystraat met de Fortuinsloot markeert en het boegbeeld is van het gebied, gezien vanaf de Churchilllaan. 31-41 Deze toren staat aan de grote open ruimte van de sportvelden. Dit is de hoogste 13-20 toren met een bebouwingshoogte van 40 20 tot 50 meter hoog (13 tot 16 bouwlagen). 13-20 31-41 De toren die de hoek van de Rooseveltstraat met de Fortuinsloot markeert. Beide zijn belangrijke stedelijke structuren. Deze toren zal 13-20 beeldbepalend zijn voor het gebied voor het verkeer dat langs het gebied komt. Als de brug over de Trekvliet wordt 13-20 gerealiseerd, zal deze toren de overgang 28-38 13-20 van werkgebied naar woon-werkgebied 20 markeren. De bebouwingshoogte is net 7-26 iets lager dan de hoogste toren met een hoogte van 37 tot 47 meter hoog 19-26 (12 tot 15 bouwlagen). Deze hoogte aan 19-26 de Rooseveltstraat is hoger dan de 30 13-20 meter die in het Ontwikkelperspectief 40-50 Zuidwest is opgenomen. Er is bewust voor deze hoogte gekozen, vanwege het beeldbepalende karakter op het kruispunt van twee stedelijke structuren en aangezien de hoogte van de toren door de setback minder zal worden beleefd. De andere drie torens hebben meer
19-32
19-26
19-32
37-47
Meer vrijheid bouwhoogtes bij koppelen kavels.
53
binnen het gebied zelf een functie en markeren de groene parkkamers van het buurtpark. Twee torens zijn aan de noordzijde van de parkkamers gesitueerd, zodat zij geen schaduw werpen op deze essentiële openbare ruimtes. De derde toren is aan de oostkant van een parkkamer gesitueerd en dient 16,2 meter afstand te hebben van de parkkamer om de schaduwwerking te beperken. Alle drie deze torens hebben een bebouwingshoogte van 31-41 meter (10 tot 13 bouwlagen).
•
Voor hoogbouw gelden extra eisen en bewijslast conform het vigerende beleid omtrent hoogbouw en geldende beleidsregels.
Weergave maximale bebouwingsruimte, bezien vanuit het westen vanaf de Churchilllaan.
Weergave maximale bebouwingsruimte, bezien vanuit het zuiden vanaf de Roosevelstraat.
54
Bijzonderheden bij koppelen van kavels Bij het koppelen van kavels blijven de ruimtelijke uitgangspunten wat betreft hoogte van kracht. In de basis 4 tot 6 bouwlagen, hoger aan de randen en enkele torens als accenten. Toch zijn de regels verder genuanceerd bij het koppelen van kavels. Koppelen resulteert namelijk in een stuk grotere kavels, die meer mogelijkheden bieden om een interessant ensemble te realiseren van gebouwen op een gemeenschappelijke onderbouw. Daarbij kan de hoogbouw beter in het geheel worden geïntegreerd en er meer lucht in het plan ontstaan als er ruimtes worden gelaten tussen gebouwen op de basis. Tegelijkertijd betekent het koppelen van de kavels dat er minder openbare ruimte ontstaat en er geen lange zichtlijn in het dichtbebouwde gebied ontstaat. Dit komt door het bedrijvengedeelte van noord naar zuid, aansluitend op de bestaande zichtlijn. De volgende bijzonderheden gelden daarom bij het koppelen van kavels: •
In plaats van de zichtlijn en de route op maaiveld komt deze (deels) verhoogd te liggen, maximaal op 8 meter hoogte. Deze
•
•
komt in het verlengde van het bestaande straatje en is minimaal 12 meter breed. Dit behoudt zowel lucht in het bestaande straat, als dat het lucht geeft in het nieuwe plan. Er is bij twee plots meer vrijheid in bouwhoogte en afwisseling van bouwvolumes op een deel van de plot, zodat een optimaal ensemble kan worden gerealiseerd en er licht en lucht in het plan kan komen. Deze mogelijkheid geldt in het midden van de plot en richting de zuid en westzijde. Dat maakt het ook mogelijk om aan deze zijde meer zonlicht het plan in te brengen. Hier wordt een hoogte tot 26 meter (8 lagen) toegestaan, zolang dit niet leidt tot een verslechtering van de ruimtelijke beleving vanaf en de lichtinval op de openbare ruimte. Dit kan door eventuele hogere bebouwing aan de openbare ruimte te compenseren met lagere bebouwing aan de openbare ruimte, door ruimte te laten tussen bouwdelen op de gemeenschappelijke basis, lagere bouwdelen de realiseren en gebouwen (deels) terug te leggen ten opzichte van de openbare ruimte. Deze vrijheid geldt niet voor de noordrand van de gekoppelde kavels, zodat er geen negatieve effecten ontstaan op de groene parkkamer, de tussenstraten en de ontwikkelingsmogelijkheden van andere kavels.
Voor de plot op de hoek Rooseveltstraat / Fortuinsloot geldt dat het ook mogelijk is om een extra hoogteaccent toe te voegen als onderdeel van het ensemble met de toren helemaal op de hoek. Ook voor een eventuele extra toren geldt, dat deze maar een beperkt negatief effect mag hebben op de openbare ruimte en de ontwikkelbaarheid van andere plots en dat dit effect als het ware wordt gecompenseerd.
Bouwsteen 7: Beeldkwaliteitsaspecten Voor grotere ontwikkelingen in de stad stelt
55
de gemeente een beeldkwaliteitsplan vast. In het beeldkwaliteitsplan staan richtlijnen voor het gewenste kwaliteitsniveau van de bebouwde omgeving. Het beeldkwaliteitsplan draagt bij aan een samenhangende ontwikkeling van de buurt. Het vormt het formele toetsingskader voor de Welstandsen monumentencommissie Leiden voor dit gebied.Het beeldkwaliteitsplan heeft een belangrijke rol in de communicatie in de afstemming tussen gemeente, marktpartijen en overige belanghebbenden. Voor dit gebied is het beeldkwaliteitsplan onderdeel van deze gebiedsvisie. Voor de herkenbaar in de communicatie is het opgenomen als een individueel hoofdstuk.
4.4 Duurzaam en groen In een verdichtende stad zijn groen en water van levensbelang. Dit maakt dat de buurt beter kan omgaan met hittestress, hevige regenval en droge periodes. Een natuurlijke omgeving is gezond en duurzaam en zorgt voor plekken waar mensen kunnen ontspannen en spelen, waar planten groeien en waar dieren kunnen leven. De visie is om te investeren in de bestaande groene kwaliteiten en deze stap voor stap uit te bouwen. De basis is het versterken van de groene kwaliteiten in het gebied: de Titus Brandsmalaan wordt buurtpark Roosevelt en de oever van de Fortuinsloot wordt openbaar. Daarnaast zullen ontwikkelaars bij de herontwikkeling van bedrijvenkavels in Roosevelt West groen moeten introduceren op de daken. Bouwsteen 8: Groen-blauwe daken Het buurtpark en de Fortuinsloot vormen een robuuste, herkenbare en toegankelijke groenstructuur. Voor het gemengde woonwerkmilieu aan de zijde van de Rooseveltstraat is dit nog onvoldoende. Daar wordt ingezet op dubbel ruimtegebruik en slimme oplossingen. De begane grond is immers hard nodig voor de bedrijvigheid, de logistiek en het wonen. De daken van bedrijven en parkeergarages zullen een
56
groene invulling krijgen. Deze daken moeten verkoelen in hete zomers en regenwater kunnen vasthouden. De groen-blauwe daken krijgen een intensieve natuur-inclusieve en diverse inrichting. Waar mogelijk zijn de daken openbaar toegankelijk en bieden de daken extra groene plekken in de buurt voor ontmoeten en spelen. Veel nieuwe bewoners zullen uitkijken op deze daken en vanaf hun balkon genieten van de groene inrichting. Ook voor flora en fauna dient het groen waardevol te zijn. De gemeente ontwikkelt een puntensysteem voor natuurinclusief bouwen, dat hierbij gehanteerd zal worden. Bouwsteen 9: Warmte en koude Naar verwachting zijn vanaf 2021 de zogenaamde BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) van kracht. Voor het voorzien in warmte en koude is het daarom wenselijk om warmte-koude opslag (WKO) in te zetten. Deze WKO’s moeten later gekoppeld kunnen worden aan een groter systeem. De initiatiefnemers wordt gevraagd om te zoeken naar duurzame energieoplossingen, die het mogelijk maken om breder te voorzien in energie dan enkel voor het eigen project. Indien wordt gekozen voor een WKO oplossing mag deze in ieder geval de duurzame energievoorziening van andere ontwikkelplots niet in de weg staan. Indien in de toekomst een warmtenet in Zuidwest gerealiseerd wordt, heeft het de voorkeur dat daarop wordt aangesloten.
Bezonning 21 maart 9:00 uur
Bezonning 21 maart 11:00 uur
Bezonning 21 maart 13:00 uur
Bezonning 21 maart 13:00 uur bezien vanuit noorden
Bezonning 21 maart 15:00 uur
Bezonning 21 maart 17:00 uur
Met betrekking tot nieuwbouw wordt als ambitie ingezet op energieneutrale gebouwen. Bij voorkeur wordt zelfs een stap verder gegaan (energieleverend), om hiermee de grote verduurzamingsopgave voor bestaande bouw eenvoudiger te maken. Hittestress en wateroverlast Het groen en het energiesysteem dragen bij aan het terugdringen van hittestress. Verdere ontwerpkeuzes hebben invloed op het temperatuureffect tijdens een
57
hittegolf. Winst is te behalen door te zorgen voor schaduw, door te ventileren en via verkoeling op momenten van hittestress. De initiatiefnemers wordt gevraagd om te kijken welke maatregelen zij bij de bouw kunnen nemen, ook als het gaat om andere technische maatregelen voor een gezonde woonruimte. Specifiek voor wateroverlast moeten ontwikkelingen voldoen aan de (vast te stellen) hemelwaterverordening voor nieuwbouwprojecten. 60 mm hemelwater moet worden vastgehouden op eigen terrein. Daarnaast moet worden voldaan aan de inhoud van het Convenant Klimaatadaptief bouwen.
4.5 Verkeerskundige kaders 4.5.1 Algemeen Het gebied zal door de toevoeging van woningen transformeren van een bedrijventerrein naar een werk-woongebied. Daar waar op een bedrijventerrein verkeerskundig de nadruk ligt op de bereikbaarheid en de functionaliteit, ligt de prioriteit in een woongebied met name op de veiligheid en de leefbaarheid. In een werk-woongebied moeten deze kenmerken samengevoegd worden, waarbij keuzes gemaakt moeten worden. Niet alle bedrijvigheid gaat immers samen met een woongebied. Een woongebied moet voor alle verkeersdeelnemers veilig zijn. Een truck met oplegger past gevoelsmatig niet in een straat waar ook kinderen van- en naar school fietsen. Daar waar groot verkeer rijdt, moeten veilige uitwijkmogelijkheden voor de kwetsbare verkeersdeelnemers zoals voetgangers en fietsers aanwezig zijn. De geschetste kenmerken ‘ruis’, ‘reuring’, en ‘rust’ in het woon-werk gebied tonen de verschillen in beleving aan in het gebied. In de ruis gebieden zijn bedrijven met groot
58
verkeer mogelijk waarbij voetgangers en fietsers fysiek gescheiden worden van dit grote verkeer door de aanleg van voet- en fietspaden. In de ‘reuring’ gebieden wordt wonen en werken nadrukkelijk gemengd. Fietsers rijden op de rijbaan, wat maakt dat hier alleen klein vrachtverkeer toegelaten kan worden. De bedrijven worden hierop afgestemd. In de ‘rust’ gebieden blijft het verkeer beperkt tot bewoners, bezoekers, pakketdiensten, een vuilniswagen en incidenteel een verhuiswagen. 4.5.2 Bereikbaarheid / ontsluiting Het gebied is in de huidige situatie bereikbaar via de Churchilllaan (De Bazelstraat), via de Vijf Meilaan (rotonde Rooseveltstraat) en via de Voorschoterweg. De Churchilllaan, de Vijf Meilaan, de Rooseveltstraat en de Voorschoterweg zijn gebiedsontsluitingswegen (50 km/uur). Langs deze wegen liggen ook de hoofdfietsroutes. De overige wegen in het plangebied zijn erftoegangswegen (30 km/uur) zonder aparte fietsvoorzieningen. Ontsluiting, onderzoek en mogelijke alternatieven Met een maximale toevoeging van 1.150 extra woningen komt er meer verkeer in het gebied. Dit verkeer, zowel auto’s, fietsers, voetgangers als ook vrachtverkeer naar de bedrijven toe, moet samen met het huidige verkeer goed afgewikkeld worden op de omliggende wegen en kruispunten. Verkeerssysteem. Bedrijfsverkeer (gele lijn) ontsluit via de Rooseveltstraat.
Het extra verkeer voor de woningen wordt deels op de Rooseveltstraat, deels op de Montgomerystraat en deels op de KuipersRietbergstraat afgewikkeld. De bedrijven hebben hun ontsluiting via een interne lus via de doorgetrokken Gerrit van der Veenstraat en vervolgens via de Rooseveltstraat (zie figuur). Het gebruik van deze lus beperkt het aantal aansluitingen op de Rooseveltstraat. Minder aansluitingen beperkt het aantal kruisingen met het fietsverkeer langs de Rooseveltstraat en is goed voor de
doorstroming op de Rooseveltstraat. Aan weerszijden van deze interne lus met een rijbaanbreedte van 5,8 meter liggen brede trottoirs van minimaal 3,0 meter breed en voldoende laad- en losstroken van 2,6 meter breed voor de bedrijven en pakketdiensten. Door het extra verkeer op deze en omliggende wegen, worden met name de kruispunten De Bazelstraat – Churchilllaan, Rooseveltstraat – Voorschoterweg en de rotonde
Rooseveltstraat – Vijf Meilaan zwaarder belast. Aangetoond moet worden dat deze verkeersafwikkeling voor alle modaliteiten veilig kan plaatsvinden. Met name de capaciteit van de rotonde is een knelpunt, blijkt uit onderzoek. Het uitgangspunt is daarom om projecten waar mogelijk te ontsluiten via de Montgomerystraat, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van het buurtpark. Voorziene knelpunten moeten opgelost worden door aanpassingen aan de
59
bestaande infrastructuur (aangepaste interne ontsluiting), een mogelijke alternatieve ontsluiting op de Churchilllaan en/of een aangepast programma (nader uit te werken). Ondanks dat het de verwachting is dat het totale plangebied over meerdere jaren gefaseerd wordt uitgevoerd, moet deze analyse voor alle fasen integraal getoetst worden, mede in samenhang met de diverse andere (bouw)ontwikkelingen in dit stadsdeel. Herinrichting Rooseveltstraat Het deelgebied Bedrijven en Wonen moet worden ingericht op het optimaal en veilig functioneren van beide functies. De wegen en laad- en losvoorzieningen moeten functioneel zijn voor vrachtverkeer en speciale aandacht gaat daarbij uit naar de verkeersveiligheid voor bewoners, bezoekers en werknemers. Met de extra woningen moet het gebied vanuit alle windrichtingen goed en veilig bereikbaar zijn voor fietsers en voetgangers. Door de ontsluitingsfunctie van de Rooseveltstraat (50 km/uur) moeten auto’s, fietsers en voetgangers omwille van de verkeersveiligheid van elkaar gescheiden worden door de aanleg van fietspaden en voetpaden. De fietspaden en een deel van het voetpad aan de westzijde van de weg ontbreken in de huidige situatie. Een veilige ontsluiting op de Rooseveltstraat is randvoorwaardelijk voor het introduceren van woningen in het deelgebied Bedrijven en wonen.
Dit is een project waar de gemeente verantwoordelijk voor is en in samenhang met de gebiedsontwikkeling dient te worden opgepakt. Voor de aanleg van fiets- en voetpaden is ruimte nodig. Voetpaden komen aan weerszijden van de weg. Voor de fietspaden worden in een gefaseerde situatie twee varianten uitgewerkt: éénrichtingsfietspaden aan weerszijden van de weg en een tweerichtingsfietspad aan de westzijde van de weg. De benodigde ruimte kan worden gevonden in het opheffen van een deel van het parkeren langs de Rooseveltstraat. Uitgangspunt is
60
dat de bestaande bomen zoveel als mogelijk gehandhaafd blijven. Waar mogelijk worden nieuwe bomen toegevoegd voor de laanstructuur, vergroeningsopgave en klimaatadaptatie. Beide gefaseerde varianten bieden de mogelijkheid voor de definitieve inrichting van het in hoofdstuk 4.3.2 geschetste eindbeeld. Overige De overige straten zijn erftoegangswegen waar max. 30 km/uur gereden mag worden. Hier worden het gemotoriseerd verkeer en de fietsers niet gescheiden en rijden ze gemengd op de weg. Voor voetgangers worden trottoirs aangelegd. In het Ontwikkelperspectief Zuidwest is een nieuwe voetgangers- en fietsverbinding voorzien van de oostzijde van de Churchilllaan, langs de Fortuinsloot naar de Tomatenstraat. Deze verbindt Zuidwest met de Lammenschansweg, waaronder NS station Lammenschans en moet dus in de plannen van de gebiedsvisie Rooseveltstraat worden mee ontwikkeld. Openbaar Vervoer. Buslijnen 4 (Rooseveltstraat – De Bazelstraat – Churchilllaan) en 5 (Vijf Meilaan) bedienen het gebied. De bushaltes aan de De Bazelstraat, Churchilllaan en de Vijf Meilaan liggen op loopafstand, wat maakt dat de ontsluiting met het openbaar busvervoer goed is. In een volgende fase is de exacte rijroute en haltering van buslijn 4 te optimaliseren. 4.5.3 Parkeren Op 16 juli 2020 is de Parkeervisie gemeente Leiden 2020 – 2030 vastgesteld.
Hierin is de visie op zowel autoparkeren als op fietsparkeren vastgelegd. Roosevelt West is gelegen in de ‘tweede schil rond de binnenstad’. De belangrijkste uitgangspunten van het parkeerregime zijn: •
•
•
de parkeervraag van alle in het gebied gevestigde functies, op korte loopafstand van de bestemming. De parkeertarieven stimuleren het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer voor verplaatsingen van en naar de tweede schil. Nieuwbouw en gebouwen die een andere functie krijgen moeten parkeren volledig oplossen op eigen terrein. Bewoners krijgen geen bewonersparkeervergunning en geen bezoekersparkeervergunning.
De maatregelen worden gefaseerd ingevoerd. Dit is van belang bij de toetsing van de omgevingsvergunning. Belangrijk hierbij zijn de Beleidsregels Parkeernormen 2020. Hierin worden onder andere de parkeernormen voor de auto en de fiets- en de kwaliteitseisen voor het fietsparkeren beschreven die ook op dit gebied van toepassing zullen zijn. Ook is hierin bijvoorbeeld vastgelegd dat auto- en fietsparkeerplaatsen bij nieuwbouw, functiewijziging en transformatie op eigen terrein moeten worden opgelost. Bewoners in nieuwbouw- en transformatieontwikkelingen komen niet in aanmerking voor een bewonersparkeervergunning en bezoekersparkeervergunning. 4.5.4 Verkeersveiligheid Speciale aandacht is nodig voor de verkeersveiligheid. Door de toevoeging van 1.150 woningen aan een gebied dat momenteel meer een werkgebied/ bedrijventerrein is ontstaat een spanning tussen enerzijds het afwikkelen van vrachtverkeer en anderzijds de positie van fietsers en voetgangers. Langs de Rooseveltstraat moeten waar mogelijk voeten fietspaden aangelegd worden voordat de eerste woning wordt opgeleverd. De huidige situatie met laden en lossen direct langs de rijbaan van de Rooseveltstraat gaat niet goed samen met voetgangers en fietsers van- en naar het nieuwe woongebied.
In de ontwerpen van de autostraten in het plangebied moet voldoende ruimte geboden worden aan het veilig laden en lossen door het inrichten van laad- en losstroken langs de weg die ook gebruikt kunnen worden door bijvoorbeeld pakketdiensten voor de bewoners. Het parkeren gebeurt op eigen terrein. De uitritten van deze parkeervoorzieningen moeten zo ontworpen worden dat goed zicht is op voetgangers, fietsers en ander verkeer en dat veilig in- en uitrijden geborgd is. Het gebied zal gefaseerd ontwikkeld worden. De wegenstructuur zal naar verwachting jarenlang niet volgens het eindbeeld aangelegd zijn. Ook in deze tijdelijke situatie en tijdens de bouw van een volgende fase moet de verkeersveiligheid gewaarborgd zijn. Achteruit rijden door bijv. vrachtverkeer op lange stukken openbare weg wordt vanuit verkeersveiligheidsargumenten niet toegestaan. Hier moet door de ontwikkelaar(s) een oplossing voor worden geboden. Voetgangers moeten veilig en ongehinderd door het gebied kunnen lopen. Het gebied moet ook toegankelijk zijn voor mensen die minder goed ter been zijn of in een rolstoel / scootmobiel zitten. Obstakels moeten zoveel mogelijk voorkomen worden voor mensen met een visuele handicap. Hierbij moet ook aandacht zijn voor natuurlijke gidslijnen en/of geleidelijnen.
Er zijn voldoende parkeerplaatsen voor
61
5. Beeldkwaliteit In dit hoofdstuk staan richtlijnen voor het gewenste kwaliteitsniveau van de bebouwde omgeving. Dit hoofdstuk vormt het formele toetsingskader voor de Welstands- en monumentencommissie Leiden voor nieuwe ontwikkelingen in dit gebied. Het beeldkwaliteitplan heeft daarnaast een belangrijke rol in de communicatie in de afstemming tussen gemeente, marktpartijen en overige belanghebbenden.
5.2.1 Handboek openbare ruimte Voor het ontwerp van de openbare ruimte geldt dat de TACOR het toetsend orgaan is binnen de gemeente (Technische AdviesComissie Openbare Ruimte). Hun toetsingskader is het Handboek openbare ruimte Leiden. Afwijken van het handboek is mogelijk als deze afwijkingen aansluiten bij de geplande herinrichting en rioleringsvervanging in de Gasthuiswijk.
5.1 Stoer, stedelijk en groen
5.2.2 Hoogwaardig en obstakelvrij De buitenruimte dient een hoogwaardige inrichting te krijgen. Gezien de druk op maaiveldniveau en de hoge dichtheid is het essentieel is dat de openbare ruimte voldoende krachtig is en niet verrommeld. De straten dienen zoveel mogelijk open te blijven, zodat een vrije ruimte ontstaat met langere zichtlijnen. Dit betekent dat de openbare ruimte obstakelvrij wordt ingericht: (fiets)parkeren en nutsvoorzieningen komen op eigen kavel, uit het zicht van de openbare ruimte.
De algemene sfeer die voor dit gebied wordt nagestreefd is in drie woorden te vatten: stoer, stedelijk en groen. Het gebied is en blijft stoer en sterk. Heldere rechthoekige vormen en grote bedrijfsruimtes dragen daar aan bij. Ook de combinatie van bestaand, nieuw en ontwikkeling maakt het gebied stoer. Tijdelijke invullingen kunnen dit versterken. Het gebied wordt nog stoerder als alle plekken en gebouwen zich overal gaan tonen en niet langer verstopt liggen. De sfeer van de plek wordt steeds stedelijker: dynamisch en met een hoge dichtheid. De dynamiek zit hem in de combinatie van wonen en werken en in de (reeds aanwezige) divers samengestelde bedrijvigheid in het gebied. De stedelijkheid blijkt daarnaast uit de grote bouwvolumes en de relatie op de begane grond tussen binnen en buiten. Tegelijkertijd wordt het gebied steeds groener. Het buurtpark Roosevelt en de Fortuinsloot worden beeldbepalend. De stoere basisvolumes in het gebied staan in dienst van het creëren van groene en vriendelijke plekken voor mens en dier in de stad.
5.2 Openbare ruimte In het hoofdstuk Visie en kaderstelling staan belangrijke bouwstenen voor de openbare ruimte toegelicht.
5.2.3 Overgang gebouw en buitenruimte Onderdeel van de stedelijkheid is een relatie tussen wat er binnen het gebouw gebeurt en wat er zich buiten op straat afspeelt. Elk gebouw dient een overgangszone tussen het gebouw en de straat te hebben, hoe beperkt ook. Bij een te harde scheiding tussen buiten en binnen, komt de privacy in het geding en bestaat er juist de behoefte aan afsluiting, waar openheid gewenst is. Een overgangszone maakt de scheiding tussen buiten en binnen minder hard. Aan het park kan dit door middel van een groenstrook. Elders waar minder ruimte is, kan dit door een beperkte terugligging van de gevel op de eerste verdiepingen of door het gebruik van een deel van de stoep. Belangrijk is dat de stoep in de straten minimaal 3 meter breed is. Dit maakt het mogelijk om vanaf de eerste verdieping een zichtrelatie te creëren met passanten.
Stoer, stedelijk en groen
62
63
5.3 Architectuur Voor de architectuur geldt ook dat de uitstraling stoer, stedelijk en groen is. Een duurzame gebiedsontwikkeling vraagt om architectuur van voldoende kwaliteit, functionaliteit en flexibiliteit.
19
5.3.1 Massa, compositie en geleding 36
20
Schijven zijn de basisvormen in een grid
20 38
33 21 39 17
23
20
20
20
25
32
20
24
32,4
90,1
32,4
90,1
26 28
73
32,4
64,8
31
25
32,4 40,5
Blokkendoos Zuidwest Zuidwest kenmerkt zich als wederopbouwwijk door losse volumes (blokken) in de open ruimte. Die losse volumes hebben een karakteristieke vorm. Ze bestaan uit eenvoudige rechthoekige volumes of een samenstel daarvan. In oorsprong bestond de blokkendoos van Zuidwest uit rijtjes en schijven. Deze waren breder dan hoog en hadden daarmee altijd een richting. De blokken stonden in een compositie die zorgt voor dynamiek en afwisseling. Later zijn aan deze blokkendoos ook torens toegevoegd. Het bedrijventerrein kenmerkt zich door liggende schijven. Ook daar geldt, dat het gaat om eenvoudige rechthoekige basisvolumes. Op het bedrijventerrein zijn deze echter veelal aan elkaar geschakeld.
25
30
26 26 26
20
25
26
26
50
20
58
16,2
32,4
Schijven kunnen solitair of als ensemble. Minimale en maximale breedte zijn in de figuur opgenomen.
Blokkendoos: rechthoekige basisvormen Belangrijk in de stedenbouwkundige opzet zijn de compositie en de richting van eenvoudige rechthoekige schijven in een orthogonale opzet. Deze schijven zijn helder te herkennen. Ook ondergeschikte functies zijn opgenomen in deze basisvolumes. Er is zodoende geen sprake van bijgebouwen of ondergeschikte gebouwdelen. Los, in ensemble of Schijven kunnen los als één geheel worden gerealiseerd in de openbare ruimte. Een alternatief is om met verschillende blokken een ensemble te realiseren. Dit kan door blokken te stapelen of blokken tegen elkaar aan te bouwen. Bij grotere samengestelde blokken is het van belang dat er ook binnen het ensemble voldoende lucht ontstaat. Korrelgrootte en maten blokken Het meest karakteristiek in de omgeving en voor dit gebied zijn schijven van 4 verdiepingen. Waar mogelijk wordt een dergelijk blok zichtbaar in elk plan. Zo wordt een schijf van zes verdiepingen opgebouwd uit een schijf van 4 verdiepingen en van 2 verdiepingen. De maat van twee verdiepingen sluit aan bij het bedrijventerrein en de rijtjeswoningen in en om het gebied. Voor de lage schijven is de minimale maat van 32,4 meter voor voldoende stevigheid in een dicht gebied. Om monotone wandvorming te voorkomen is er ook een maximale lengte per schijf. Hoe hoger de schijf, des te kleiner de maximale lengte. Deze zijn in de afbeelding opgenomen.
De gevel benadrukt primair de richting van het blok.
64
65
Gevelarchitectuur: blok als geheel en richting benadrukken Bij een ensemble van blokken heeft een individueel blok een eigen herkenbare gevel, die ook de hoek wordt omgezet. De afwijking van de gevel ten opzichte van de andere delen van het ensemble kan beperkt zijn. De gevelarchitectuur benadrukt primair de richting van het blok. Secundair is een onderverdeling mogelijk in de tegengestelde richting.
Uitsnijdingen Uitsnijdingen uit het basisvolume zijn toegestaan, uitkragingen niet. Daarbij gelden de volgende voorwaarden: • • • • • •
•
De architectuur per blok kan onderling sterk afwijken.
uitsnijdingen qua vormentaal beperkt Geen uitsnijdingen uit plint Per gevel maximaal 30% uitsneden uit het geveloppervlak orthogonale vormen zijn verplicht meerdere uitsnijdingen zijn toegestaan lengte en breedte van uitsnijdingen mogen niet te klein worden in relatie tot het hele bouwvolume. Lengte van de uitsnede bedraagt tenminste 20% van de gevellengte. uitkragingen (incl. balkons) blijven beperkt en gaan niet over de bouwvlakgrens heen.
Het verschil in architectuur per blokdeel kan ook heel genuanceerd zijn. De uitkragingen zoals op de afbeelding zijn echter niet toegestaan.
Blokken zijn individueel herkenbaar. De architectuur per blok is over het gehele blok herkenbaar. en gaat de hoek om.
Uitsnijdingen zijn mogelijk, zolang ze passen bij de maat van het blok en het originele blok goed herkenbaar blijft.
66
67
5.3.2 Aansluitingen Alzijdige uitstraling Voorkanten De gebouwen dienen alzijdig te worden ontworpen. Dit betekent dat de gebouwen voorkanten hebben, overeenkomstig de hier opgenomen plattegrond. Aan deze zijden hebben de gebouwen entrees en representatieve en architectonisch uitgewerkte gevelbeelden. Hierdoor zijn nieuwe gebouwen aantrekkelijk vanuit verschillende zichtpunten. Andersom kijken mensen vanuit het gebouw uit over alle aangrenzende openbare ruimte. Skyline Ook hoogteaccenten dienen alzijdig te worden ontworpen, zodat het project zich ook in de skyline aan de wijdere omgeving aantrekkelijk presenteert. De top van de hoogbouw krijgt extra aandacht. Technische zaken zijn aan het zicht onttrokken of geïntegreerd in de architectuur. (zoals liftschachten, klimaatinstallaties, glazenwasinstallaties en telecominstallaties). Geluidwering en buitenruimten in of aan het gebouw worden architectonisch ingepast.
Combinatie wonen en bedrijven met een hoge plint.
Aansluiting gebouw- buitenruimte Plint Binnen de bouwvolumes dienen de plint en de bovenbouw herkenbaar ten opzichte van elkaar te worden ontworpen, zodat er een gevoel van menselijke schaal in een zeer dicht gebied ontstaat. Twee verdiepingen De plint is twee verdiepingen hoog en bestaat uit de begane grond en de eerste verdieping. Zowel bedrijfsgebouwen als woongebouwen krijgen een plint van twee verdiepingen. Dit zorgt voor samenhang in de buurt. Waar een niet woonfunctie in de plint (op termijn) wordt voorzien, heeft de begane grond een vrije hoogte tussen 4 en 5 meter. Bij bedrijfsruimte in de plint is het wenselijk een vrije hoogte van 7 meter te realiseren. Bij een woongebouw worden de eerste twee lagen verbijzonderd, net als bij een gebouw met gemengd programma .