210030 Bijlage 1. Gebiedsvisie Roosevelt West dd. 31-3-2021

Roosevelt West Gebiedsvisie Versie 31 maart 2021

Voorwoord De Rooseveltstraat met zijn stadsverzorgende bedrijvigheid en het gebied rondom de Titus Brandsmalaan met sociale woningen hebben een belangrijke functie voor de stad. Tegelijkertijd is het gebied tussen Rooseveltstraat en Montgomerystraat toe aan een opknapbeurt. Een opknapbeurt maakt het mogelijk dat er ook de komende 50 jaar goed in het gebied gewerkt en gewoond kan worden. Hierdoor zullen meer Leidenaren gebruik maken van winkelcentrum De Luifelbaan en kunnen Zuidwestbewoners op hun beurt heel makkelijk vanuit hun nieuwe woning op de fiets naar de binnenstad. En bedrijven zullen zich eerder in een aantrekkelijk gebied willen vestigen om hun producten binnen en buiten de regio te kunnen verkopen. Voor u ligt de Gebiedsvisie Roosevelt West. De gebiedsvisie is een uitwerking van het Ontwikkelperspectief Leiden Zuidwest en beschrijft de ambities voor het gebied.

Hoe moet het gemengde werk-woongebied er uiteindelijk uit komen te zien? Hoe kunnen we dit mogelijke eindbeeld stapsgewijs behalen? Welke ruimtelijke ontwikkelingen zijn er in het gebied gewenst? Hoe wordt het mengen van wonen en werken veilig gerealiseerd? Waar moeten plannen aan voldoen ten aanzien van duurzaamheid en mobiliteit? Hoe kunnen auto’s, fietsers en vrachtwagens de ruimte op de Rooseveltstraat goed met elkaar delen? De gebiedsvisie geeft de gemeentelijke kaders mee voor het opstellen van (toekomstige) ontwikkelplannen. Ik wil alle partijen, initiatiefnemers, bewoners, ondernemers en belangenorganisaties bedanken voor hun bijdrage aan de Gebiedsvisie Roosevelt West. Ik denk dat het gelukt is om, ondanks de soms tegengestelde belangen, samen tot een goede en uitgebalanceerde visie op de toekomst van het gebied te komen. De gemeente roept ontwikkelaars op om samen met de gemeente aan de slag te gaan. Er is een hoop te doen en deze visie is de volgende stap om een aantrekkelijk gebied te realiseren om te werken, wonen en recreëren. Fleur Spijker wethouder Luchtfoto 2020 vanuit het oosten met plangebied centraal.

2

3

Inhoud

Winkelcentrum de Luifelbaan

Bedrijventerrein Roosevelt & Trekvliet

1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doel gebiedsvisie 1.3 Leeswijzer

7 7 7 7

2. Analyse huidige situatie 2.1 Positie in de omgeving 2.2 Bebouwing 2.3 Openbare ruimte 2.4 Verkeer 2.5 Functies 2.6 Duurzaamheid 2.7 Samenvatting

9 9 11 15 19 23 24 24

3. Relevante besluitvorming tot nu toe 3.1 Omgevingsvisie Leiden 2040 3.2 Ontwikkelperspectief Zuidwest 3.3 Economie en bedrijven 3.4 Wonen 3.5 Verkeer 3.6 Duurzaam & gezond 3.7 Samenvatting naar opgaven

27 27 27 27 30 30 31 32

4. Visie en kaderstelling 4.1 Integrale visie op het gebied 4.2 Programmatische kaders 4.3 Bouwstenen Visie 4.4 Duurzaam en groen 4.5 Verkeerskundige kaders

35 35 36 39 56 58

5. Beeldkwaliteit 5.1 Stoer, stedelijk en groen 5.2 Openbare ruimte 5.3 Architectuur

63 63 63 65

6. Voorwaarden voor ontwikkeling 6.1 Flexibiliteit  6.2 Mogelijke fasering  6.3 Uitvoerbaarheid  6.4 Kostenverhaal 6.5 Functioneren bedrijven 6.6 Compensatie van bedrijvigheid

77 77 77 77 79 80 82

7. Participatie & draagvlak 7.1 Participatietraject 7.2 Initiatiefnemers

85 85 85

Sportpark Montgomery

4

Afbeelding links: luchtofoto met locatie plangebied`, grenzend aan winkelcentrum (geel), bedrijventerrein (grijs) en sportpark (groen).

5

1. Inleiding Vijf Meilaan

1.1 Aanleiding at

etbergstra

Kuipers-Ri

Bedrijven Groen Plangrens Wonen, gestapeld Titus Bran

Rooseveltstraat

illlaan

Church

erystraat

Montgom

Rooseveltstraat

dsmalaan

Rijtjeshuizen

Plot 1B ontwikkeling

Plot 1A ontwikkeling

sloot

in Fortu laan

r Helm

e Van d

De ruimtevraag voor wonen, werken en mobiliteit in Leiden neemt toe, als gevolg van economische en bevolkingsgroei. Hierdoor verstedelijkt en verdicht de bestaande stad. Tegelijkertijd is het wenselijk de omliggende groene ruimten van Leiden in tact te laten. Hierdoor is stadsvernieuwing in Leiden een oefening in efficiënter ruimtegebruik met de bestaande ruimte. De vernieuwing van Roosevelt West zal hiervan een voorbeeld zijn. De gemeente wil dat dit deel van de stad wordt vernieuwd, een nieuwe toekomst krijgt, nog meer waarde gaat krijgen voor de stad Leiden. Het huidige versteende, monofunctionele bedrijventerrein is verouderd en de verkeerssituatie is onveilig. De jaren 50 woningen in het gebied voldoen niet meer aan de eisen van hedendaagse woningen. Roosevelt West moet worden getransformeerd tot een economisch vitaal en dynamisch gebied, met voldoende werkgelegenheid en ruimte voor wonen en recreëren. Het bedrijventerrein speelt ook in de toekomt een belangrijke rol in het blijven functioneren van de stad en er ontstaat een levendig gebied dat in verbinding staat met de rest van de stad.

1.2 Doel gebiedsvisie Vijf

n ilaa

Me

Bedrijventerrein Roosevelt & Trekvliet

Ro

Winkelcentrum Luifelbaan

os

ev

elt

str

aa

t

M

on

om

tra

at

loo

t

Hoofdstuk 2 geeft een analyse van het gebied Roosevelt-West. Wat zijn sterke punten van de wijk en wat moet beter. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht welke beleidsmatige kaders reeds op het gebied van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 geeft de visie van de gemeente op het gebied en bevat de doorvertaling van de kaders voor de ontwikkeling van Roosevelt West. Hoofdstuk 5 geeft de toekomstige gewenste beeldkwaliteit weer. Hoofdstuk 6 beschrijft vervolgstappen voor ontwikkeling. Hoofdstuk 7 biedt een overzicht hoe is omgegaan met de participatie en communicatie van de gebiedsvisie.

ins

Sportpark Montgomery

ys

1.3 Leeswijzer

rtu

er

Een organische gebiedsontwikkeling vraagt ook keuzes. Keuzes voor kwalitatieve bedrijfsruimtes in plaats van kwantitatieve meters. Keuze voor verdichting en hoogbouw in de transformatie naar een gemengd stedelijk gebied. En keuzes voor het veilig functioneren in tijdelijkheid. Het eindbeeld is er niet meteen, maar stappen die worden gezet dragen bij aan de transformatie naar dit eindbeeld.

Fo

an

lla hil

urc Ch

tg

De gebiedsvisie dient als een richtinggevend kader voor de transformatie van het plangebied naar een aantrekkelijk woonwerkgebied. Voor ontwikkelende partijen biedt het inzicht waaraan hun ontwikkelingen en initiatieven inhoudelijk moeten voldoen (programma wonen/werken/openbaar gebied, bouwvolumes, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteiten). Voor de gemeente dient de visie als toetsingskader waaraan zij initiatieven kan beoordelen opdat zij planologische medewerking kan verlenen. De visie sluit aan op het in 2019 vastgestelde Ontwikkelperspectief Zuid-West.

Organische herontwikkeling staat centraal voor de gemeente Leiden. Zij wil meer ruimte bieden aan gevarieerde initiatieven, die soepeler inspelen op lokale kwaliteiten, tijdelijk benutten van ruimten voor zich voordoende activiteiten. Ontwikkeling en beheer kunnen in organische gebiedsontwikkeling door elkaar heen lopen, eindgebruikers hebben een dominante rol, overheden een faciliterende. Het leidt tot meer stedelijke diversiteit en biedt een grotere mate van flexibiliteit. De transformatie wordt zodoende een optelsom van relatief kleinschalige (her)ontwikkelingen met een gefaseerde ontwikkeling.

6

7

Woonbuurt

2. Analyse huidige situatie 2.1 Positie in de omgeving 2.1.1 Centrumstad Leiden De stedelijke agglomeratie Leiden en de Bollenstreek heeft circa 350.000 inwoners. Leiden is in deze agglomeratie de centrumstad met de meeste voorzieningen en heeft een aantrekkelijk woon- en werkmilieu. De locatie Rooseveltstraat West bevindt zich op 5 minuten fietsen van het centrum van Leiden en heeft daarmee vele culturele en andere voorzieningen binnen handbereik. Voorzieningen in de stad

Winkelcentrum De Luifelbaan

Leiden is een overzichtelijke stad, waarbij vanaf de locatie ook het buitengebied is te bereiken met 5 minuten fietsen. De Oostvlietpolder en Polderpark Cronesteyn liggen nabij en zijn aangesloten op landschappelijke en recreatieve netwerken, die ook langs de historische Vliet lopen.

Sportvoorzieningen in de stad

Vijf Meihal (foto: Marja van Tilburg)

De locatie ligt binnen Leiden ook op een goed bereikbare plek: het treinstation Leiden Lammenschans is op vijf minuten fietsafstand, station Leiden de Vink iets verder en station Leiden Centraal is op tien minuten fietsafstand. De autobereikbaarheid is met de N206 als ontsluitingsweg in de basis op orde. Met de komst van de Rijnlandroute zal de doorstroming op de N206 richting de A4 in de komende jaren gaan verbeteren. 2.1.2 Leiden Zuidwest Centrum Leiden Zuidwest De locatie ligt in Leiden Zuidwest, tegen het winkelcentrum De Luifelbaan aan. In het winkelcentrum zijn diverse lokale winkels, een weekmarkt en een tweetal grote supermarkten. De dagelijkse boodschappen zijn daarmee op loopafstand aanwezig van de locatie. Dit winkelcentrum vormt het centrum van Zuidwest en heeft een functie voor zowel bewoners uit Leiden als voor bewoners uit de omliggende gemeenten. Ook zijn er binnen Zuidwest andere trekkers aanwezig,

Hoofdwegen en spoorlijnen met stations 8

zoals sport- en onderwijsvoorzieningen met een functie voor Leiden en omstreken. Met de komst van het Indoor Sportcentrum en ook het combibad IJshal De Vliet wordt het karakter van Zuidwest met voorzieningen van een centrumstad verder onderstreept. Het plangebied grenst aan de westzijde aan een sportpark met een korfbal, handbal en American Football-vereniging. Bedrijventerrein Roosevelt & Trekvliet In het gebied zelf en aan de oostzijde van het gebied bestaat het levendige bedrijventerrein Rooseveltstraat. Gebruikers uit Leiden en omstreken komen naar dit gebied, dat een diversiteit aan functies huisvest: een yoghurtfabriek, boulderhal, boksschool, maar ook verfwinkels en showrooms. Het gebied is aantrekkelijk als locatie voor stadsdistributie, groothandels en stadsverzorgende bedrijvigheid. Rooseveltstraat-Oost is door haar ligging aan de Trekvliet ook geschikt voor watergebonden bedrijvigheid en wordt gekenmerkt door bedrijven in wat hogere milieucategorieën. De bedrijvigheid in het gebied is divers en kent een hoge economische dynamiek. Wijkgroenstructuur Binnen Zuidwest is de locatie aan de zuidzijde direct gelegen aan de historische Fortuinsloot, die onderdeel is van de groenblauwe wijkstructuur. Via de Fortuinsloot en de Trekvliet is de locatie verbonden met het omliggende landschap.

Vernieuwingsslag Leiden Zuidwest is grotendeels een wederopbouwwijk, die na de oorlog binnen enkele decennia is aangelegd. Gebouwen en infrastructuur zijn nu toe aan vernieuwing of zijn in de afgelopen jaren reeds vernieuwd. Voor de westzijde van het plangebied geldt dat over een paar jaar de riolering vervangen dient te worden. Dat is ook een kans om tegelijkertijd de openbare ruimte

Station Lammenschans 9

beter in te richten. Daarbij is nadrukkelijk het uitgangspunt de openbare ruimte meer klimaatadaptief in te richten en de biodiversiteit de vergroten. 2.1.3 Slechte aansluiting op omgeving Alhoewel de locatie Rooseveltstraat West dus goed gelegen is nabij voorzieningen, is de directe aansluiting op de omgeving slecht. Dit komt door het gebrek aan toegankelijkheid en doorkruisbaarheid van de locatie zelf (zie 2.3) en door het bestaande verkeersnetwerk (zie 2.4).

Achterkanten winkelcentrum

Achterkant winkelcentrum Montgomerystraat

Achterkant winkelcentrum Kuipers-Rietbergstraat

Entree winkelcentrum vanuit plangebied

Zo is de aansluiting op de Fortuinsloot slecht, aangezien de oever niet toegankelijk is, deels op privaat terrein ligt en er geen route langs deze zijde van dit water loopt. Vervolgens is ook dit deel van de Fortuinsloot niet direct verbonden met het water van de Trekvliet en dus ook niet doorvaarbaar. Zo is de relatie met het winkelcentrum slecht, omdat het winkelcentrum met de achterkant naar het gebied toe staat met dichte muren, rommelige bebouwing en het gebruik als laad- en losruimte aan de achterzijde. De entrees van het winkelcentrum vanuit het plangebied beleven als achter- en zijingangen en zijn weinig uitnodigend. Ook de uitstraling van het winkelcentrum zelf kan beter: het plein heeft weinig allure, een deel van de gebouwen is verouderd en niet alle winkelpanden zijn gevuld. Een voorbeeld van een niet optimale aansluiting door het bestaande verkeersnetwerk is de afstand tot station Leiden Lammenschans. Er is geen directe fietsverbinding met het station Leiden Lammenschans. De Trekvliet is hier een barrière en er moet een omweg worden genomen om met een brug over het water te komen.

Toegankelijkheid oever: niet (zwart), matig (grijs)

10

2.2 Bebouwing 2.2.1 Twee gescheiden delen Roosevelt West bestaat nu uit twee verschillende delen: een oostelijk en een westelijk deel. Het oostelijk deel behoort tot het bedrijventerrein Rooseveltstraat. De bebouwing die hier staat is grootschalig en heeft veelal een hoge bedrijfsverdieping op de begane grond met op de verdieping daarboven kantoorruimte. Soms huisvest de grote bebouwing één groot bedrijf, soms bestaat het gebouw uit verschillende delen voor verschillende bedrijven. Soms zijn het verschillende bedrijven met een eigen gebouw, die tegen elkaar zijn aangebouwd. Een groot deel van het oostelijk deel is bebouwd en de bebouwing bepaalt het karakter van het gebied. Tussen de gebouwen in bevinden zich kleine straatjes. Uitzondering op de grootschalige bedrijfsgebouwen zijn de twee grondgebonden woningen aan de kruising van de Rooseveltstraat met de Kuipers-Rietbergstraat. Het bedrijventerrein heeft een lange geschiedenis. De meeste gebouwen zijn van voor 1980, maar er is ook een bedrijfsverzamelgebouw uit 2006. Een aantal eigenaren in het gebied heeft aangegeven dat een aanzienlijk deel van de bedrijfsgebouwen incourant en verouderd is. Het westelijk deel van Roosevelt West bestaat uit woongebouwen uit 1958. Het is als een totaal ontworpen en heeft een herkenbare sterke stedenbouwkundige opzet.

De bebouwing bestaat uit een herhaling van rijtjes grondgebonden woningen afgewisseld met appartementenflatjes van elk 5 verdiepingen, waarbij de onderste verdieping half is verdiept. Tussen de Titus Brandsmalaan en het bedrijventerrein staan vergelijkbare rijtjes appartementencomplexen van elk 4 verdiepingen. Woningcorporatie Portaal is eigenaar van de appartementencomplexen en van de meeste grondgebonden woningen. Tien woningen zijn eigendom van particulieren. Portaal geeft aan dat

Noordelijke oever Fortuinsloot

11

Architectuur kopgevels

Aanwezigheid rommel en vuil Laagboiuw

Bedrijfsgebouwen

richting van Rooseveltstr

t van Mon richting

gomerys

traat

Stedenbouwkundig ensemble van gebouwen

aat

Hippe functies

Dichte plint

Onverhard Verhard Opslag buiten Aanwezigheid groen

Westzijde: Wonen in het groen uit de wederopbouwperiode 12

Oostzijde: Traditioneel bedrijventerrein met diversiteit 13

de bebouwing niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet. De gebouwen zijn verouderd en hebben slechte energieprestaties. Portaal heeft besloten om de twee appartementencomplexen tussen de grondgebonden woningen in daarom grondig te renoveren. Bij deze complexen is het waardevol dat de zijgevels aan Montgomerystraat als kopgevels zijn ontworpen met ramen en balkons. Positief is ook dat de woningen in deze complexen zijn ontsloten via portieken en niet via galerijen.

Appartementencomplex aan de Walraven van Hallstraat (2020). Helder rechthoekig gebouw aan het groen. De kopgevel is met aandacht ontworpen.

Appartementencomplex aan de Johannes Poststraat als onderdeel van een stedenbouwkundig ensemble gebouwd.

Rooseveltstraat nr.43 (1960). Groot bedrijfsgebouw dat opvalt door de drie bogen.

Twee richtingen Interessant is dat het westelijke en het oostelijke deel een andere richting hebben. Het westelijke deel volgt de richting van de Montgomerystraat, terwijl het oostelijke deel de richting van de Rooseveltstraat volgt. Tussen beide delen liggen drie appartementenflats die deze richtingen mooi bij elkaar brengen. Zij hebben individueel de richting van het oostelijke deel, maar vanwege de verspringing tussen deze gebouwen volgen zij gezamenlijk de richting van het westelijke deel. Cultuurhistorische waarde Naast de herkenbare stedenbouwkundige opzet van de westzijde en de twee richtingen in het gebied, zijn enkele gebouwen in het gebied karakteristiek voor het bedrijventerrein en voor de woonbuurt. Van bijzondere objectwaarde zijn: •

•

Beide distributiegebouwen aan de Rooseveltstraat op nr.37 en nr. 43. Deze zijn gebouwd als grossiercentrum voor groente en fruit en dateren uit 195960, zijn relatief gaaf en worden aan het exterieur gekenmerkt door gebogen daken. Vooral het gebouw op nr. 43 is gaaf bewaard gebleven. Het fabrieksgebouw van Shulton, de makers van de producten van Old Spice, uit 1964 naar ontwerp van architect Postma (Rooseveltstraat 49, 49a-e). In de

•

entreepartij met buitentrap is een groot kunstwerk van H. Tieman aangebracht. Het kunstwerk is gemaakt in de ateliers van De Porceleyne Fles in Delft. De appartementencomplexen aan de Johannes Poststraat en aan de Walraven van Hallstraat zijn met aandacht ontworpen, zoals te zien is aan de kopgevel. Zij zijn onlangs gerenoveerd en blijven als karakteristiek voor het woongebied na de wederopbouw.

2.2.2 Subjectieve onveiligheid Het gebied wordt als sociaal onveilig beleefd, bleek uit de participatiebijeenkomsten in het kader van het Ontwikkelperspectief voor de wijk. Dit heeft zowel te maken met de openbare ruimte (2.3) als met de bebouwing en het gebruik ervan. In het gebied is veel incourante en verouderde bebouwing. Dit betreft zowel bedrijfsgebouwen als woongebouwen. De woon- en bedrijfsgebouwen zijn in een oostelijk en westelijk deel gescheiden. Dat betekent dat het bedrijventerrein buiten werktijden verlaten is. Tel daarbij op dat een deel van de bedrijven leeg staat en dat er veel gesloten gevels op de begane grond zijn. Voor de woningen geldt dat een groot deel bestaat uit het goedkoopste segment sociale huurwoningen.

2.3 Openbare ruimte 2.3.1 Gescheiden delen De locatie bestaat uit twee van elkaar afgescheiden delen. Tussen de delen zijn geen verbindingen en is de toegankelijkheid slecht. Doordat er weinig passanten zijn en de buitenruimte onaantrekkelijk is, wordt het gevoel van onveiligheid versterkt. Geen verbindingen door het gebied en slechte toegankelijkheid Het woongebied en het bedrijventerrein staan rug aan rug. Zij worden gescheiden door muren, hekken en gebouwde

Het kunstwerk van H.Tieman in de entreepartij van Rooseveltstraat 49 (in ‘Keros, Architectural Ceramics’, 1966).

14

15

West en Oost gescheiden door hekken, muren en garages

Eindes en onderbrekingen straten bedrijventerrein

Garage en hek als onderdeel barière oost-west

Muur met hek beëindigt Gerrit van der Veenstraat

garages. De straten richting het andere deel lopen allemaal dood. Ook binnen het bedrijvengedeelte loopt een deel van de straten dood. Er is geen enkele verbinding tussen het westelijke en het oostelijke deel, ook niet langs de zuidrand langs de Fortuinsloot. Dit belemmert de uitwisseling tussen beide delen. Zonder passanten staat de levendigheid van het gebied onder druk. Het is ook niet mogelijk om de locatie helemaal van noord naar zuid te doorkruisen: er is geen doorgaande verbinding. Vanwege het private grondeigendom in het bedrijvengebied is een deel van het gebied niet toegankelijk of buiten werktijden afgesloten. In het gebied is het niet helder waar je mag komen. Soms doordat er openstaande hekken staan en soms omdat het niet helder is of het groen behoort tot de openbare ruimte of hoort bij de woonbebouwing. Door het ontbreken van verbindingen en de onduidelijke toegankelijkheid ontstaat de indruk dat passanten niet welkom zijn. Onaantrekkelijke buitenruimte De buitenruimte in het westelijk deel bestaat uit losse stroken groen die beperkt worden gebruikt: ze zijn niet privé, maar nodigen ook niet uit om openbaar te gebruiken. In de praktijk ligt op het gras vaak weggeworpen rommel, zeker waar het meer besloten en uit het zicht ligt. Dit is het geval in de strook tussen de afscheiding met het bedrijventerrein en de lage flats aan de oostzijde van het woongedeelte.

Uitzondering zijn de achtertuinen van de grondgebonden woningen, die wel privé zijn. De inrichting van de buitenruimte aan de straten is als totaal ontworpen en een herkenbaar geheel. De buitenruimte in het oostelijk deel met bedrijven bestaat uit kleine straatjes, die zijn ingericht voor laden en lossen. Ook in het oostelijk deel is er in de buitenruimte veel rommel. Het gaat veelal om opslag: van bouwmaterialen tot boten. Ook hier hangt dat samen met een onduidelijk eigenaarschap en de “achteraf-beleving”.

Toegankelijkheid gebied (zwart) 16

Op de locatie is geen aantrekkelijke openbare verblijfsplek aanwezig, zoals een plein of een parkje. De noordelijke oever van de Fortuinsloot heeft wel potentie, maar is in de huidige situatie niet toegankelijk en niet als verblijfsplek ingericht. Sociaal onveilig Niet alleen door het programma en de bebouwing beleeft het gebied als sociaal onveilig (zie 2.2). De sociale onveiligheid heeft ook te maken met de buitenruimte: • • •

• •

Doodlopende achterafstraatjes Vuil, rommel en opslag in de buitenruimte Een harde scheiding door muren, hekken en achterkanten van garages, een onhelder onderscheid tussen openbare, collectieve en particuliere ruimte Ontbreken van routes door het plangebied Weinig toezicht op straat door bewoners en passanten

2.3.2 Randen van het gebied De randen van de locatie vormen de verbinding tussen de locatie en de omgeving. Er is sprake van een slechte aansluiting op de directe omgeving. In 2.1.3 is daarbij al ingegaan op de relatie met het winkelcentrum en met de Fortuinsloot. Tussen het winkelcentrum en de locatie ligt de KuipersRietbergstraat. In de huidige situatie is dit een straat gericht op het laden en lossen van het winkelcentrum. De achterkanten van het winkelcentrum in combinatie met het laden en lossen maken het een rommelige straat met weinig verblijfskwaliteit. Montgomerystraat Aan de westzijde van het gebied ligt de Montgomerystraat. Deze straat ligt grotendeels tussen de woonwijk en de sportvelden in. Het uitzicht over de velden en de aanwezige bomenrij maken het een prettige ruimtelijke groene beleving om door de straat heen te gaan.

Afsluitbaar hek aan noordzijde bedrijventerrein 17

Groen en water in de omgeving

Trekvliet bij het bedrijventerrein

Oostvlietpolder

Rooseveltstraat Aan de oostzijde van de plangebied ligt de Rooseveltstraat. De Rooseveltstraat is een levendige straat door alles wat er gebeurt: mensen die een sportschool bezoeken, naar een showroom gaan, vrachtwagens die laden en lossen en fietsers die passeren. Deze straat is zowel een gebiedsontsluitingsweg in het stedelijk verkeersnetwerk als een straat door het bedrijventerrein Roosevelt. De Rooseveltstraat is in de huidige situatie ook rommelig. Publiek en privaat eigendom en toegankelijkheid en ontoegankelijkheid lopen door elkaar heen. Aan de westzijde moet de voetganger zoeken waar hij moet lopen: soms op een herkenbaar voetpad, soms langs de bebouwing en soms is er helemaal geen voetpad. Ook voor de fietser is de Rooseveltstraat een uitdaging. De weg is als gebiedsontsluiting ingericht (50 km), er rijden vrachtwagens en er zijn geen vrijliggende fietspaden, alleen fietssuggestiestroken. Meer over het verkeer is beschreven in 2.4. 2.3.3 Groen en water Roosevelt West is goed gelegen in de nabijheid van groen en water: grenzend aan de Fortuinsloot en aan het sportpark. Via de Fortuinsloot en de Trekvliet ontstaat er een sterke waterverbinding met het omliggende landschap. De oever van de Fortuinsloot is deels niet toegankelijk (privéterrein) en deels niet bereikbaar (geen pad). De beleving van de Fortuinsloot is beperkt vanuit het plangebied.

Er loopt geen route langs de noordoever. Aan de randen van de locatie hebben zowel de Montgomerystraat, de Van der Helmlaan en de Rooseveltstraat een kenmerkende boomstructuur. In het gebied zelf zijn geen “kenmerkende boomstructuren” aanwezig. Eén boom in het gebied is als “bijzondere boom” geclassificeerd. Dat is een Italiaanse populier uit 1952. Ook qua groen is er een onderscheid in het westelijk woongebied en het oostelijke

bedrijvendeel. Kenmerkend voor dit onderscheid is de inrichting langs de noordelijke oever van de Fortuinsloot. Aan de westzijde staan hier knotwilgen in het grasland, terwijl aan de oostzijde de oever vol met struiken is begroeid. Voor de rest van de locatie geldt dat het westelijke deel van de locatie vrij open is en groen. Het westelijk deel is in de huidige situatie vanwege de groene inrichting in de basis klimaatadaptief. Het oostelijk deel daarentegen is versteend en gevoelig voor hitte en wateroverlast.

2.4 Verkeer Het plangebied is gelegen tussen de Rooseveltstraat, Kuipers Rietbergstraat, Montgomerystraat en de Van der Helmstraat. In dit gebied ligt aan de westzijde een aantal woonstraten waarvan de Titus Brandsmalaan de meest prominente is. De oostzijde van het gebied maakt onderdeel uit van het bedrijventerrein Roosevelt. Deze bedrijfspercelen sluiten aan op de Rooseveltstraat en zijn particulier eigendom. 2.4.1 Type wegen De Rooseveltstraat is een gebiedsontsluitingsweg (50 km/uur). De overige straten zijn erftoegangswegen (30 km/uur). De genoemde wegen verschillen daarnaast in karakter die onder te verdelen zijn in 4 categorieën. Deze categorieën duiden de functie aan in het gebied. a. Gebiedsontsluitingsweg (50 km/uur) b. Expeditiestraat (30 km/uur) c. Wijkverzamelweg (30 km/uur) d. Woonstraat (30 km/uur) Gebiedsontsluitingsweg: Rooseveltstraat De Rooseveltstraat is dé ontsluitingsweg van het bedrijventerrein. Hier rijdt al het verkeer, inclusief grote transporten, van en naar de bedrijven. Vanwege de aanwezigheid van de brandweerkazerne is de Rooseveltstraat ook een uitrijroute van de brandweer. Door de huidige verkeersdrukte op het Lammenschansplein wordt de Rooseveltstraat

Fortuinsloot deel plangebied west 18

19

Fietstelweek 2016

Verkeerssysteem huidig

Expeditiestraat Kuipers-Rietbergstraat

Ongevallenregistratie 2014-2020

Wijkverzamelweg: Montgomerystraat

veel gebruikt als sluiproute. Na realisatie van de Rijnlandroute (eind 2022) waarbij de doorstroming op het Lammenschansplein wordt verbeterd, neemt het sluipverkeer naar verwachting af. De maximum snelheid is 50 km/uur (de weg functioneert als gebiedsontsluitingsweg in de wegenstructuur van Leiden) en moet dat, vanwege deze functie en ook vanwege de brandweer, blijven.

Wijkverzamelweg: Montgomerystraat De Montgomerystraat, Van der Helmlaan en De Bazelstraat zijn ruimer opgezet dan de overige woonstraten, en hebben op dit moment deels een asfaltverharding. De Bazelstraat sluit aan op de Churchilllaan, wat maakt dat deze wegen de functie van een wijkverzamelweg hebben. Buslijn 4 rijdt over de Rooseveltstraat, Van der Helmstraat, De Bazelstraat richting de Kennedylaan.

De Rooseveltstraat sluit aan de noordzijde aan op de Vijf Meilaan en aan de zuidzijde op de Voorschoterweg. Volgens het principe van een Duurzaam Veilige inrichting (CROW) van wegen zouden langs de Rooseveltstraat vrijliggende fietspaden en voetpaden moeten liggen. Dat is nu niet het geval. Er zijn tussen januari 2014 en april 2020 op de Rooseveltstraat 72 ongevallen geregistreerd met 21 gewonden (bron: ViaStat). Dit tezamen maakt een herinrichting van de Rooseveltstraat, helemaal met een toevoeging van een woonprogramma, noodzakelijk.

Woonstraat De overige straten (Titus Brandsmalaan, Johannes Poststraat, Walraven van Hallstraat en Wiardi Beckmanstraat) zijn woonstraten waar vooral de verblijfsfunctie centraal staat.

Expeditiestraat: Kuipers Rietbergstraat De Kuipers Rietbergstraat en het aansluitende deel van de Montgomerystraat tot aan de Johannes Poststraat heeft het karakter van een expeditiestraat. Hier grenst het plangebied aan de achterkant van het winkelcentrum Vijf Meilaan. Onder het winkelcentrum is een parkeergarage gebouwd die uitkomt op de Kuipers Rietbergstraat. Boven het winkelcentrum zijn appartementen gebouwd. Aan weerszijden van de weg liggen haakse parkeervakken, er wordt geladen en gelost voor de bedrijven en er wordt veel geparkeerd door winkelbezoekers en bewoners. Volgens de ongevallenregistratie gebeuren er weinig ongevallen, maar de verkeersituatie voelt onaangenaam en rommelig vanwege de drukte, geringe ruimte en de achterkantsituatie.

Ontsluitingsweg Rooseveltstraat 20

2.4.2 Fiets In het plangebied liggen geen vrijliggende fietspaden. Fietsers rijden met name over de Vijf Meilaan, Voorschoterweg, Rooseveltstraat en Churchilllaan. Door het plangebied fietsen fietsers over De Bazelstraat, Van der Helmstraat, Montgomerylaan en de Kuipers Rietbergstraat. De locatie leent zich voor de fietser. Leiden is een fietsstad en met de fiets zijn tal van voorzieningen binnen handbereik. Toch zijn sommige verbindingen niet direct, waardoor de afstand groter is dan noodzakelijk. Zo is er geen directe fietsverbinding met het station Leiden Lammenschans. De Trekvliet is hier een barrière. En ook de fietsroute naar het buitengebied is indirect en niet recreatief. 2.4.3 Voetganger In het westelijk deel van het plangebied liggen voetpaden aan weerszijden van de straten. Hiermee is de situatie voor voetgangers in dat deel van het plangebied op orde. Door de harde scheiding van de oostzijde en de westzijde is er geen fijnmazig netwerk voor voetgangers dat het totale plangebied met elkaar verbindt.

Woonstraat: Titus Brandsmalaan 21

Niet begaanbaar

P P

Redelijk begaanbaar

P

P

Goed begaanbaar

Voetpaden Rooseveltstraat (rood betekent: ontbreekt)

Laden & lossen bedrijventerrein

Er zijn tussen januari 2014 en oktober 2020 op de Rooseveltstraat (rotonde Vijf Meilaan en kruispunt Voorschoterweg niet meegeteld) 42 ongevallen geregistreerd met 9 gewonden (bron: ViaStat). Omdat de Rooseveltstraat onderdeel is van het bedrijventerrein, zijn hier logischerwijs veel vrachtwagens aanwezig die rijden door het gebied, die manoeuvreren en die laden en lossen. Dit gecombineerd met het ontbreken van veilige fietspaden en het trottoir aan de westzijde van de Rooseveltstraat maakt dat de verkeersveiligheid op met name de Rooseveltstraat aandacht behoeft.

Deze buurt telt in totaal 1266 woningen, met een gemiddelde WOZ waarde van € 169.000. De woningen zijn goedkoper dan gemiddeld in Leiden (€234.000,- in 2018).. Het overgrote deel (80%) bestaat uit meergezinswoningen (woning in een flat/complex), slechts 20 procent uit eengezinswoningen. Het grootste gedeelte van de woningen zijn huurwoningen: 37% is een huurwoning van een corporatie, 29% is een particuliere huurwoning en 34% is een koopwoning. Een groot deel van de bebouwing van de wijk stamt uit de jaren ’60. De meeste woningen in het plangebied zijn in 1958 gebouwd. (Bron: Leiden in Cijfers).

Ten noorden van het plangebied ligt de rotonde Vijf Meilaan – Rooseveltstraat. Deze rotonde is in 2020 verbeterd aangelegd waardoor er beter zicht is op de fietsers en de verkeersveiligheid verhoogd is.

2.5.1 Bedrijvigheid Het oostelijke deel van het plangebied maakt onderdeel uit van bedrijventerrein Roosevelt & Trekvliet. Rooseveltstraat-West is de afgelopen decennia ontwikkeld van een matig gedifferentieerd profiel naar een breed gedifferentieerd profiel. In de praktijk is een grote verscheidenheid aan bedrijfsfuncties zichtbaar. De dominante functies komen uit de branches ‘aannemers, timmerbedrijven en installateurs’, ‘opslag- en transportbedrijven’, en ‘groothandels’. Daarnaast zijn in dit gebied ook andere functies dan bedrijvigheid aanwezig, bijvoorbeeld op het gebied van leisure, zakelijke en maatschappelijke dienstverlening.

2.4.5 Openbaar vervoer De dichtstbijzijnde bushaltes zijn op de Vijf Meilaan, de Vrijheidslaan, De Bazelstraat en de Voorschoterweg. In de dienstregeling 2020 doet lijn 3 en 4 de Vijf Meilaan aan. Lijn 45 rijdt via de Voorschoterweg. Lijn 3 en 4 hebben overdag elk een frequentie van 2x per uur op een manier dat er gezamenlijk een 15 minutendienst aanwezig is. Lijn 45 heeft een kwartiersdienst. In de circulatie van lijn 4 is er rond het plangebied een éénrichtingscircuit. De Rooseveltstraat (tussen Vijf Meilaan en Van der Helmlaan) wordt van noord naar zuid gebruikt door lijn 4. Geen doorgaand voetpad / fietspad

Aan de westzijde van de Rooseveltstraat ontbreekt een doorlopend en toegankelijk trottoir. Hier wordt voornamelijk geparkeerd en wordt de strook gebruikt voor laden en lossen. Aan de oostzijde van de Rooseveltstraat is wel een trottoir aanwezig. 2.4.4 Verkeersveiligheid De verkeersveiligheid op met name de

22

Laden en lossen in tussenstraatje

Rooseveltstraat behoeft aandacht. Aan de westzijde van de Rooseveltstraat ontbreekt op delen het trottoir en vrijliggende fietspaden ontbreken over de gehele lengte van de Rooseveltstraat. Er is veel verkeer dat de bedrijfspercelen op- en af rijdt, vrachtwagens komen om te laden en lossen en doen dat bij diverse bedrijven ook langs de Rooseveltstraat.

2.5 Functies Binnen het plangebied zijn er op dit moment 170 meergezinswoningen en 70 grondgebonden eengezinswoningen. De meeste woningen (90%) zijn in het bezit van Portaal en valt daarmee in de sociale huursector. Over de wens en noodzaak voor herontwikkeling van deze woningen is in pararaaf 2.1 ingegaan. Het plangebied valt in de buurt Gasthuiswijk.

Het bedrijfsmatig vastgoed in het plangebied is gedateerd. Ondanks het verouderde uiterlijk zijn de hallen grotendeels verhuurd met een leegstandspercentage onder de frictieleegstand, maar tegen relatief lage prijzen. Dit geeft aan dat er binnen Leiden een grote behoefte is aan dit type bedrijfsruimtes. Naar de kantoren op de eerste verdieping is daarentegen weinig vraag. Bestemmingsplantechnisch is bedrijvigheid toegestaan in milieucategorie 1 en 2. Daarnaast zijn er maatwerkbestemmingen voor de yoghurtfabriek (3.1) en de groente- en fruitgroothandel (3.2). Tenslotte zijn er ook specifieke niet-bedrijfsgerelateerde functies

23

toegestaan. Het bedrijventerrein ten oosten van de Rooseveltstraat heeft een matig gedifferentieerd profiel en transformeert niet. 2.5.2 Voorzieningen De buurt ligt vlakbij winkelcentrum de Luifelbaan, waar ook welzijn en zorgvoorzieningen aanwezig zijn. Een groot deel van het projectgebied ligt op minder dan 400 meter loopafstand van supermarkt, ov halte, huisarts apotheek én fysiotherapeut. Ook basisonderwijs en kinderopvang zitten dichtbij. Zie ook de kaarten op de interactieve kaart Sterke Sociale Basis op https://leiden. wzwkaart.info/map/leiden.

2.6 Duurzaamheid 2.6.1 Hittestress en wateroverlast Op plekken in de stad waar het aandeel verharding erg hoog is, komt het fenomeen hittestress vaak en veel voor. Dat is ook het geval in het oostelijke bedrijvendeel van het projectgebied, waar het aandeel

Milieucontouren (30 en 50 meter afstand)

24

verharding erg hoog is. In de afbeelding is de etmaalgemiddelde temperatuur te zien (°C ) buiten op straat, op leefniveau (2 meter hoogte) en in de schaduw. De etmaalgemiddelde temperatuur is sterk gecorreleerd met gezondheidseffecten. In de etmaal gemiddelde temperatuur zit in het effect van hoge temperaturen overdag en ’s nachts gecombineerd. Juist de combinatie is relevant. Boven 21,5 °C etmaalgemiddeld is sprake van sterk verhoogde, hitte gerelateerde sterfte. 2.6.2 Energie Op dit moment worden alle woningen in het projectgebied verwarmd via aardgas. Er is een hogetemperatuurwarmtenet aanwezig in de Gasthuiswijk en uitbreiding hiervan wordt onderzocht..

Samenvatting Kwaliteiten en zwaktes van het gebied Kwaliteiten Goede positie in een aantrekkelijke omgeving

• Nabijheid voorzieningen • Nabijheid landschap

Levendig gebied

• Divers bedrijventerrein • Diversiteit in functies

Goede basisbereikbaarheid

• Nabijheid treinstations • Gebiedsontsluitingsweg

Onderliggende structuren

• herkenbare wederopbouwcompositie • twee richtingen in het gebied

Zwaktes Twee gescheiden delen

• gescheiden door muren, hekken en garageboxen • geen verbindingen door het gebied • beperkte toegankelijkheid

Sociaal onveilig

• Doodlopende achterafstraatjes • Weinig toezicht op straat door bewoners of bezoekers • Bedrijventerrein op tijden uitgestorven • Verouderde gebouwen • Dichte plinten • Illegale bewoning

Onaantrekkelvijke buitenruimte

• Vuil, rommel en opslag in de buitenruimte • Onduidelijk eigenaarschap • Geen verblijfsplek • Oostelijk bedrijvendeel: versteend en niet klimaatadaptief

Slechte aansluiting op omgeving

• Achterkant winkelcentrum • Oever Fortuinsloot niet toegankelijk • Geen directe verbinding naar station Lammenschans

Verkeersonveilig

• Laden en lossen direct aan de Rooseveltstraat • Onveilig voor voetganger en fietser • Verkeersdoorstroming op Rooseveltstraat

2.7 Samenvatting Bij de beschrijving is ook een waardering van de huidige situatie gegeven. In onderstaande tabel staan de belangrijkste kwaliteiten en zwakheden samengevat.

Hittestress: Etmaalgemiddelde temperatuur (°C ) buiten op straat, op leefniveau (2 meter hoogte), in de schaduw. [Bron: Stresstest Leiden] 25

3. Relevante besluitvorming tot nu toe 3.1 Omgevingsvisie Leiden 2040 De Omgevingsvisie Leiden 2040 bevat ambities voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn. Aan de hand van zes thema’s is benoemd hoe verschillende plekken in de stad hieraan kunnen bijdragen. Voor deze ontwikkeling zijn vier daarvan zeer relevant, namelijk:

Dynamisch stedelijk Uitstraling winkelcentrum Nieuw buurtpark Doorwaadbaar maken Levendige stadsstraat

1. groene en gezonde stad 2. stad voor iedereen 3. gemengde en fijnmazig verbonden stad 4. waterstad.

Nieuwe route over Trekvliet Fortuinsloot beleefbaar

Het ontwikkelperspectief geeft daarnaast specifieke ambities en aandachtspunten voor deelgebieden, zoals in de figuur hiernaast aangeduid. Relevant voor het plangebied Roosevelt West zijn verder: • • •

•

Uitsnede themakaart Place to be uit Ontwikkelperspectief Zuidwest (2019)

Sfeerimpressie uit Ontwikkelperspectief Zuidwest voor het centrumgebied Zuidwest als bruisend gebied.

Het Centrum van Leiden Zuidwest is in de Omgevingsvisie benoemd tot een van de 10 gebieden waar kansen liggen om kwaliteit aan de stad toe te voegen met de genoemde thema’s als inspiratiebron. Het is een gebied met een hoge dynamiek. De omgevingsvisie ziet dit gebied als een gemengd gebied met wonen, werken en voorzieningen. Het is een dynamisch gebied waar van ’s ochtends vroeg tot ‘s avonds laat gebruik van wordt gemaakt. Er zijn, naast wonen en werkfuncties, in de nabije omgeving ook wijkoverstijgende stedelijke voorzieningen aanwezig, zoals winkels, sportvoorzieningen, culturele voorzieningen en recreatieve of uitgaansfuncties.

3.2 Ontwikkelperspectief Zuidwest Het Ontwikkelperspectief Zuidwest is een lange termijn visie voor de ontwikkeling van Leiden Zuidwest en is een nadere uitwerking van de Omgevingsvisie. Vier thematische pijlers zijn daarin de basis: 1. Versterken van Zuidwest als Place to be 2. Leefomgeving meer duurzaam en gezond 3. Sociaal sterkere wijk 4. Fysiek beter verbonden wijk • • • • 26

Dynamisch stedelijk gebied Kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte Vergroot centrum van de wijk Rooseveltstraat als levendige stadsstraat

• •

Vergroten winkelcentrum naar breder gedefinieerd Centrumgebied Zuidwest Rooseveltstraat als stadsstraat Fortuinsloot als doorvaarbaar water in verbinding met de Korte Vliet en de Trekvliet in combinatie met langzaam verkeer Verbinding over de Trekvliet voor langzaam verkeer richting station Lammenschans Verdichting van de wijk met hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte Maximale bouwhoogte 30 tot 50 meter.

NvU Pilot transformatie Roosevelt In het ontwikkelperspectief Zuidwest zijn de ruimtelijke uitgangspunten uit de Nota van Uitgangspunten Transformatie Roosevelt opgenomen. Uitgangspunten over bedrijvigheid komen hieronder terug.

3.3 Economie en bedrijven 3.3.1 Convenant “Ruimte voor bedrijven 2018-2022” In 2018 is door gemeenten en vertegenwoordigers van het bedrijfsleven in de regio 071 een convenant ‘ruimte voor bedrijven’ aangegaan. Hierin is het belang van bedrijventerreinen onderschreven. Afgesproken is dat bij transformatie van bedrijventerreinen ingezet wordt op volledig compenseren van hectares binnen de Stedelijke As Leiden - Katwijk. Ook is afgesproken dat wordt ingezet op een kwalitatief evenwicht in vraag en aanbod. Vraag en aanbod van typen bedrijventerreinen dienen op elkaar aan

27

te sluiten. De afspraken in het convenant zijn als randvoorwaarden gehanteerd bij het opstellen van de “Ruimtelijke Strategie Bedrijventerreinen 2020-2030”. 3.3.2 Ruimtelijke Strategie Bedrijventerreinen 2020 – 2030 Deze ruimtelijke strategie bedrijventerreinen bevat de regionale, ruimtelijke afspraken over bedrijventerreinen in de regio 071. Aan de hand van de ruimtelijke strategie werken betrokken gemeenten en ondernemers(vertegenwoordigers) samen aan een sterk vestigingsklimaat voor bedrijven in de regio en toekomstbestendige bedrijventerreinen. Met de strategie wordt aan ondernemers duidelijkheid gegeven over hun (toekomstige) bedrijfsomgeving. In de strategie zijn afspraken opgenomen over de manier waarop invulling wordt gegeven aan het convenant ‘ruimte voor bedrijven’ en welke regels gelden voor het compenseren van bedrijfsruimte die getransformeerd wordt. Per bedrijventerrein is een profiel uitgewerkt, waarin wordt beschreven waar de kansen en uitdagingen liggen en welke koers bij de locatie past.

Profiel Roosevelt-West: Breed gedifferentieerd met wonen Rooseveltstraat-West is aangemerkt als een gemengd en dynamisch gebied, waarbij kleinschalige economische functies en wonen naast en boven elkaar bestaan. Door de ligging is het terrein aantrekkelijk voor zowel bedrijvigheid als wonen. Bij het combineren van deze functies dient een goede balans te worden gevonden tussen wonen, werken, leisure en andere functies. Functies die mogelijk zijn: •

• •

Lichtere bedrijvigheid, met milieucategorie 2 of lager en vrijwel geen vrachtverkeersbewegingen. Overige economische functies, waaronder bijvoorbeeld dienstverlening en leisure Woningbouw, waarbij wordt geïnvesteerd in goede productmarktcombinaties

Compensatie van Bedrijfsmeters Wanneer bij het transformeren van een bedrijventerrein naar bijvoorbeeld een woon-werkgebied bedrijfsmeters verdwijnen op maaiveldniveau moeten deze volgens regionale afspraken in het Convenant

Ruimte voor bedrijven 2018-2022 en de Ruimtelijke strategie bedrijventerreinen 2020-2030 gecompenseerd worden. Voor de transformatie van Rooseveltstraat-West geldt als uitgangspunt dat zoveel mogelijk wordt ingezet op behoud van de ruimte voor bedrijvigheid. Als gevolg van transformatie kan echter niet alle bestaande planologische ruimte voor bedrijven binnen het plangebied terugkomen. Compensatie daarvoor wordt als eerste gezocht binnen Leiden. Wanneer binnen Leiden geen mogelijkheden zijn, zal compensatie moeten worden gevonden binnen de Leidse Regio. Als het ontwerp bestemmingsplan van het te transformeren gebied ter inzage wordt gelegd moet compensatie van het verlies aan terrein geregeld zijn. Ook de provincie Zuid-Holland voert beleid over compensatie van bedrijvigheid in het geval van transformatie. Op grond van de provinciale omgevingsverordening kan compensatie achterwege blijven, indien: •

• Beleefbaar maken historie en groen (Ontwikkelperspectief Zuidwest)

• • •

28

Fortuinsloot beleefbaar maken Park to be met sportfuncties Sterke groene structuren

het een bestaand niet-watergebonden bedrijventerrein met ten hoogste milieucategorie 3 en een oppervlakte van minder dan 1 hectare betreft; of regionale afstemming heeft plaatsgevonden en hieruit is gebleken dat na transformatie voldoende bedrijventerrein in de regio beschikbaar zal blijven afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

3.3.3 Kantorenstrategie 2019-2024 In de regio Holland Rijnland is een kantorenstrategie vastgesteld die tot doel heeft om solitaire kantoren op bedrijventerreinen tegen te gaan. Een solitair kantoor op een bedrijventerrein heeft gemiddeld vaak weinig toekomstpotentie. De provincie heeft als doel om ongewenste leegstand van kantoren op bedrijventerreinen te verminderen. Voor Roosevelt-West betekent dit dat bestaande kantoormeters

zoveel mogelijk geschrapt worden. Er is geen ruimte is voor nieuwe kantoren. Alleen kantoorruimte behorende bij een bedrijf is toegestaan. 3.3.4 Retailvisie 2016-2025 In de Leidse Regio is een overschot aan winkelmeters. Voor een gezonde detailhandelsstructuur dient het aanbod afgestemd te worden op de vraag. Het aantal meters winkelruimte dient verminderd te worden in de regio. Er is gekozen om retail in een aantal sterke winkelgebieden, zoals de Luifelbaan, te versterken en buiten deze gebieden geen detailhandel toe te staan. Dit betekent dat in Roosevelt-West geen retail toegestaan wordt. 3.3.5 Horecavisie Leiden 2020 Het toevoegen van horeca op bedrijventerreinen, waaronder woonwerkgebieden is beperkt toegestaan. De horeca moet ter plaatse in een behoefte voorzien en ondersteunend zijn aan de bedrijfsactiviteiten. Het is dus niet de bedoeling dat de horeca op zich een trekpleister wordt voor bezoekers van buiten het betreffende gebied. Het horeca-aanbod moet qua grootte en aantal vestigingen zijn afgestemd zijn op het aantal mensen dat zich in het betreffende gebied ophoudt, ten behoeve bijvoorbeeld de bedrijfsfunctie en/ of woonfunctie. Daarnaaast dient het type horeca te sluiten bij de behoefte van de directe omgeving. Het toevoegen van deze horeca in Roosevelt-West is daarom beperkt mogelijk en zal niet ten koste gaan van het uitbreidingspotentie van de binnenstad.

Als onderdeel van ‘Placemaking’ kan horeca een rol hebben om een gebied in ontwikkeling in de spotlight te zetten. In die gevallen is het mogelijk om een tijdelijke horecavergunning voor een halfjaar te verstrekken. Ook hier geldt dat de horecafunctie van de Binnenstad hier niet

Fortuinsloot beleefbaar maken (impressie Ontwikkelperspectief Zuidwest)

29

door verzwakt mag worden.

3.4 Wonen 3.4.1 Woonvisie De gemeente Leiden heeft een ambitie voor woningbouw geformuleerd met daarbij opgenomen hoeveel behoefte er is aan verschillende woningtypes in de Woonvisie. Deze verhoudingen kunnen per gebied anders worden ingevuld. Per locatie wordt gekeken welk woonprogramma het beste past op de locatie en hoe dit tegelijkertijd kan bijdragen aan het stadsbrede programma. Momenteel heeft Leiden met name een tekort in de planvoorraad aan sociale huurwoningen en aan goedkope en middeldure koopwoningen en een overprogrammering in het segment middeldure en dure huur (NBM 2020-2). De algemene opgave voor nieuwe ontwikkelingen is om hierop in te spelen door extra sociale huur en (middeldure) koop te plannen en minder markthuur. Sociale huur én gemengde wijken De gemeente heeft de ambitie om bij nieuwbouw 30% sociale huur stadsbreed te realiseren. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in gebieden. Sommige gebieden bestaan al voor een groot deel uit sociale huurwoningen en kennen leefbaarheidsproblematiek. Het projectgebied Roosevelt West ligt in zo’n gebied. In deze gebieden is het toevoegen van sociale huur maatwerk. Gemengde woonmilieus De gemeente zet zich in voor een gevarieerd aanbod aan woonmilieus, zowel in prijsklassen als in verschillende woontypen voor diverse soorten huishoudens.

3.5 Verkeer 3.5.1 Kaders Mobiliteit algemeen Om te bereiken dat Leiden nog meer een duurzame, inclusieve en leefbare stad wordt, kiest Leiden voor duurzame mobiliteit . Deze

30

noodzakelijke keuze heeft een logische plek gekregen in de Mobiliteitsnota 2020 – 2030 en ook de uitvoeringsagenda Leiden Duurzaam Bereikbaar. Een functionerend, toekomstvast en duurzaam verkeerssysteem draagt hieraan bij. Onze visie op mobiliteit bevat keuzes over de mobiliteit in Leiden tot 2030. Vervoersvormen die zuinig omgaan met de ruimte en goed zijn voor de leefbaarheid en het milieu in de stad krijgen een hoofdrol. In een compacte, inclusieve, stad, die steeds drukker wordt, zijn de fiets, lopen en goed toegankelijk openbaar vervoer logische opties voor bewoners en bezoekers om zich te verplaatsen. Door het gegeven dat er woningen bijkomen, het aantal banen blijft groeien en de bezoekersstroom blijft toenemen, kunnen we concluderen dat die reizigers onmogelijk allemaal de auto kunnen gebruiken, omdat ons autonetwerk dan ontoereikend is. Alleen met meer fiets- en OV-gebruik houden we onze stad leefbaar en bereikbaar en de luchtkwaliteit op het gewenste niveau. Dit noemen we modal shift. En we zorgen ervoor dat iedereen in de stad zich kan verplaatsen én kan meedoen. 3.5.2 Kaders Parkeren (auto en fiets) De kaders en regels voor parkeren zijn vastgelegd in de Parkeervisie Auto- en fietsparkeren 2020 – 2030 en in de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020.

Duurzame, schone vervoersvormen zoals het openbaar vervoer, de fiets en de voetganger krijgen voorrang, de auto krijgt een minder prominente rol in de stad. Met oog voor de verschillende leefgebieden in de stad is gekozen voor maatwerk bij autoparkeren. Nieuw is een flexibele parkeernorm voor de auto bij nieuwbouw of een nieuwe functie van een gebouw. Niet één parkeernorm voor heel Leiden, maar de mogelijkheid om per gebied, functie en doelgroep te differentiëren en maatwerk toe te passen. We willen een verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. We sturen daarom aan op minder geparkeerde auto’s op

straat. Bij nieuwbouw is parkeren op eigen terrein uitgangspunt. Een nieuw onderdeel in de vastgestelde parkeervisie is de fietsparkeernorm: bij nieuwbouw of een nieuwe functie van een bestaand gebouw is een aantal fietsparkeerplaatsen vereist. De fietsparkeernorm geeft de fietser garantie op voldoende en goede stallingsplaatsen. 3.5.3 Kaders Fiets De kaders voor de Fiets zijn vastgelegd in het Beleidsprogramma Fiets 2020 – 2030 (vaststelling december 2020). Leiden is een echte fietsstad. Fietsen is goedkoop, duurzaam, snel en gezond. Fietsen is daarom van en voor iedereen. Van de Leidenaren fietst 67% iedere dag en 92% heeft een fiets. De fiets is het belangrijkste vervoermiddel in onze stad. De groei van de stad leidt daarbij tot meer mobiliteit. Houden we enkel vast aan de huidige vormen van vervoer, dan slibt Leiden dicht en komt de vitaliteit van de stad onder druk te staan. Er is een transitie naar schone, duurzame mobiliteit nodig om de toenemende vraag naar mobiliteit te faciliteren, economisch sterk te blijven en om de klimaatdoelen te realiseren. Daarom stimuleren we bewoners, bezoekers en bedrijven om te kiezen zich te verplaatsen per fiets, als voetganger of met het openbaar vervoer. De groei van het fietsgebruik ondersteunen, stimuleren en faciliteren we met de verbetering van fietsroutes en meer en betere stallingen.

Om te bereiken dat er meer en veilig gefietst wordt, zorgen we ervoor dat de infrastructuur mee ontwikkelt met de groei van de stad.

3.6 Duurzaam & gezond In het Ontwikkelperspectief Leiden Zuidwest is de opgave benoemd om de leefomgeving meer duurzaam en gezond te maken. Stadsbrede beleidskaders hierbij zijn: het duurzaamheidsbeleid over energie, klimaatadaptatie, biodiverse vergroening en circulaire economie, ‘Sport en Gezondheid’ en ‘Spelen en bewegen in de openbare ruimte’.

In dit gebied is vooral klimaatadaptatie in de vorm van het tegengaan van hittestress bijzonder relevant. Daarmee is er gekomen tot de volgende prioritering: 3.6.1 Klimaatadaptatie & biodiverse vergroening, met een sterke focus op hittestress Het klimaat verandert, waardoor we vaker te maken krijgen met extremen in het weer, heftige regenbuien, periode van droogte en langdurige hitte. Om de stad leefbaar te houden willen we een klimaatbestendige leefomgeving. Om preciezer te weten welke problemen Leiden kan verwachten door de klimaatverandering is in 2019 een klimaatstresstest uitgevoerd. Deze wijst ook op het belang van het terugdringen van het fenomeen hittestress in Roosevelt West. In het projectgebied valt geen grote wateroverlast te verwachten in het geval van extreme buien, maar dit is uiteraard niet ondenkbaar. De gemeente wil dit probleem zover mogelijk terugdringen door middel van diverse maatregelen op en aan de gebouwen en in de openbare ruimte. Regenwater moet zoveel mogelijk worden vastgehouden en geborgen en pas als dat niet meer mogelijk is worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Voor biodiversiteit is de ambitie om het leefgebied van soorten flora en fauna die al in het gebied voorkomen te behouden en te versterken. Deze soorten dienen in overleg met een ecoloog in kaart gebracht te worden.

Nieuwe beplanting is gevarieerd, inheems en lokaal groen en sluit bij voorkeur aan op wat diersoorten nodig hebben om te overleven. Groen op maaiveld kan bijdragen aan grondgebonden soorten en de groenbeleving. Door het groen te verbinden kunnen diersoorten zich ook door de stad verplaatsen. Naast de openbare ruimte kan ook de bebouwing bijdragen aan biodiversiteit door natuurinclusief te bouwen. Hierbij kan zowel worden gedacht aan groene

31

daken en gevels als ook het bieden van een nest of verblijfsplaats. De gemeente Leiden heeft het Convenant Natuurinclusief Bouwen ondertekend. Van daaruit wordt een minimaal Programma van Eisen aangeboden, dat helpt bij de invulling van concrete maatregelen op dit thema. 3.6.2 Energie Leiden Zuidwest is als prioriteitswijk onderdeel van de Leidse Warmtevisie. Dit betekent dat deze wijk als één van de eerste wijken in de stad volledig van het gas af gaat (ambitie voor 2035). In de wijk is momenteel slechts een kleine aftakking van het warmtenet aanwezig (JUP). Vattenfall heeft aangegeven niet te gaan uitbreiden zolang er geen zekerheid is over de levering van restwarmte vanuit Rotterdam (LoO/ LdM). De ambitie is echter nog steeds om dit over enkele jaren gerealiseerd te hebben. 3.6.3 Circulaire economie De gemeente Leiden is aangesloten bij Cirkelstad en heeft het Betonakkoord ondertekend. Daarmee wordt het belang van zoeken naar circulaire materialen en bouwmethoden onderstreept. In de Leidse strategie voor circulaire economie wordt voor circulaire bouw gericht op de verduurzaming van de gebouwde omgeving. De bouw is de grootste veroorzaker van reststromen en dat is de belangrijkste reden dat er stevig ingezet wordt op circulaire bouw, sloop en gebiedsontwikkeling. Daarnaast wil Leiden een brede inzet ontwikkelen waarmee kringlopen gesloten kunnen worden.

3.6.4 De gemeente heeft de ambitie dat de fysieke omgeving sporten, spelen en bewegen bevordert. Het gaat daarbij om actieve vormen van vervoer (wandelen, fietsen), het verbeteren van de fysieke omgeving daartoe, het stimuleren van ontmoeten in de openbare ruimte en om het realiseren van voldoende speelvoorzieningen.

3.7 Samenvatting naar opgaven Gemengd stedelijk gebied

Vanuit de bestaande kaders en de analyse zijn de volgende opgaven hier samengevat in woord en beeld: 3.7.1 Samenhangende buurt • Buurt als geheel • Verbindingen door het gebied • Vergroten toegankelijkheid gebied • Functiemenging: Gemengd en levendig • Stedelijk als onderdeel centrumgebied Zuidwest • Buurtpark als onderdeel van de buurt • Sociaal versterken • Benutten bestaande structuren en richtingen 3.7.2 Aansluiten op grotere structuren • Verkeer / Groen: fietsroute richting station Lammenschans langs Fortuinsloot • Groen: Versterken en benutten landschappelijke kwaliteiten (waaronder oevergebied Fortuinsloot) • Groen: Meedoen in netwerk van secundaire groenstructuur 3.7.3 Rooseveltstraat als veilige stadsstraat • Levendige straat met interactie tussen gebouw en straat • Vergroten plek- en verblijfswaarde • Vergroten verkeersveiligheid • Herkenbaar en flexibel profiel

Relatie winkelcentrum Samenhangende buurt Station Brug

Buurtpark

Route

Veilige stadsstraat

t

Fortuinsloo

Opgaven in relatie tot de omgeving

Straten verbinden Laden&lossen op het terrein

3.7.4 Verbeteren relatie met winkelcentrum en bedrijfsterrein • Laten functioneren van bedrijven aan beide zijden van de Roosevelstraat • Versterken relatie met winkelcentrum de Luifelbaan 3.7.5 Verduurzamen • Leiden Zuidwest als eerste gasloos • Vergroten klimaatadaptiviteit van het bedrijventerrein

Behouden bedrijvigheid Gebruik stedenbouwkundige opzet

Klimaatadaptatie bedrijven Behoud twee richtingen

Opgaven vanuit het gebied zelf

32

33

4. Visie en kaderstelling 4.1 Integrale visie op het gebied n Vijf Meilaa

4.1.1 Roosevelt West in 2030 Het is niet te voorspellen wat u precies aantreft als u in 2030 door deze buurt gaat wandelen. Zeker is dat het anders zal zijn dan dat het nu is. Tegelijkertijd zullen delen van het gebied nog precies hetzelfde zijn gebleven. Eén ding is zeker: in 2030 is het gebied nóg levendiger dan nu: er gebeurt en verandert van alles.

rgstraat

e Kuipers-Rietb

Rooseveltstraat

erystraat

Montgom

illlaan Church

sloot

in Fortu

an

elmla

er H Van d

De visie van de gemeente is dat het gebied Roosevelt West uiteindelijk als geheel nog meer onderdeel van de stad wordt. Er wordt gewerkt en gewoond. Bezoekers, bewoners en werknemers wandelen en fietsen door het gebied. Het oostelijke en het westelijke deel zijn met elkaar verbonden door een buurtpark en door straten die van oost naar west door het gebied lopen. Aan de oostzijde van het buurtpark bevinden zich bedrijven en woningen. Aan de westzijde bevinden zich woningen. Tussen west en oost in en aan de noordzijde bevindt zich de meest gemengde zone met wonen, werken en voorzieningen. Deze zone sluit aan op het winkelcentrum. Het buurtpark loopt helemaal van noord naar zuid door het gebied heen. Het verbindt het winkelcentrum met de zonnige oever van de Fortuinsloot. In het buurtpark zelf en aan de Fortuinsloot maken voetgangers, fietsers, planten en dieren de dienst uit. Auto’s komen hier niet; zij kunnen niet door het buurtpark heen. Zij zijn welkom in de parkeergarages in het gebied en rijden daarop aan via de kortste routes vanaf de doorgaande wegen. De visie van de gemeente is dat het gebied onderdeel wordt van het centrumgebied van Zuidwest: een dynamisch gebied waar bewoners, bezoekers en werknemers van ‘s ochtends vroeg tot ‘s avonds laat gebruik van maken. Roosevelt West wordt ook meer onderdeel van het centrumgebied, omdat het er beter op gaat aansluiten.

De aansluiting

met het winkelcentrum wordt beter. Het buurtpark en de Kuipers-Rietbergstraat zorgen voor een zachte overgang tussen winkelcentrum en woonbuurt. Het buurtpark doet dat middels een groene kamer tot aan het Bevrijdingsplein, zodat het mogelijk is om direct vanaf het plein het park in te wandelen. De routes in het buurtpark sluiten ook aan op de entree van het winkelcentrum aan de Kuipers-Rietbergstraat. De KuipersRietbergstraat wordt de opmaat naar de bestaande winkelstraat “Vijf Meiplein”. Nu al zijn er kleine ondernemingen die zich vestigen in de oude garageruimtes. Maar ook in de nieuwe bebouwing komt ruimte in de plint voor levendige functies. Tel daarbij op dat er een scenario mogelijk is dat er hier een knip voor het autoverkeer komt, zodat het voetgangersgebied doorloopt tussen winkelstraat en buurtpark. Het centrumgebied van Zuidwest wordt een stedelijk gebied met stevige bebouwing en een hoogwaardige openbare ruimte. De openbare ruimte is cruciaal voor ontmoeting en nodigt uit tot bewegen. De ontwikkelingen die komen, zullen bijdragen aan het openbare leven in de stad. De verdiepingen op de begane grond zijn ruim en hoog. Dit biedt ruimte voor hoogwaardige, stadsverzorgende bedrijvigheid. Aan de hoofdstraten, het buurtpark en de Fortuinsloot komen voordeuren aan de straat.

Aan deze zijden zijn er ‘s avonds ook bewoners die uitkijken op de openbare ruimte en dat draagt bij aan een veilig en huiselijk gevoel. Ondanks de stevige bebouwing voelt het daardoor niet benauwd of anoniem. In het middendeel van het gebied is de bebouwing beperkt in hoogte tot maximaal 4 tot 6 lagen. Hogere bebouwing is mogelijk aan de Fortuinsloot (maximaal 6 tot 8 lagen) en aan de Rooseveltstraat (maximaal 6 tot 10 lagen). Hoogteaccenten functioneren als oriëntatiepunten en markeringen. Deze bebouwing staat op een onderlaag van 2 tot 4 verdiepingen, voor een afwisselend en ruimtelijke beeld.

Ruimtelijk concept

34

35

4.1.2 Tijdelijkheid en faseerbaarheid De Gebiedsvisie Roosevelt West is een mogelijk eindbeeld. Het initiatief voor ontwikkeling ligt bij eigenaren en ontwikkelende partijen. In het gebied Roosevelt West is de markt aan zet. Deze partijen bepalen het tempo van de ontwikkeling en kunnen in overleg met de gemeente uitwerking geven aan deze gebiedsvisie voor hun eigen projecten. Uitgangspunt is dat ontwikkelende partijen motiveren hoe Roosevelt West in tijdelijkheid functioneert. Daarbij moeten andere eigenaren in staat blijven hun huidige (bedrijfs-)activiteiten voort te zetten, als zij dat willen. Ontwikkeling mag, maar hoeft niet. De gemeente Leiden zal bij ontwikkelinitiatieven faciliterend optreden. Met deze gebiedsvisie geeft de gemeente kaders mee, onder andere in de vorm van mogelijk programma en maximale bouwvolumes. Ook legt de gemeente een ruimtelijk concept voor het gebied vast met kwalitatieve ambities en beeldkwaliteitsaspecten. Dit samen zorgt voor een samenhangende ontwikkeling.