210030 Bijlage 1. Gebiedsvisie Roosevelt West dd. 31-3-2021

68

69

PLINT

Binnen-buiten Een stedelijke plint moet bijdragen aan de levendigheid van de openbare ruimte en aan de relatie tussen binnen en buiten: •

De plint onderscheid zich van de bovenbouw

• •

Entrees aan de straat. Woningen op de begane grond hebben eigen hoofdingang aan de straat.

•

Bij alle voorkanten bevinden zich hoofdingangen in de plint. Woningen op de begane grond hebben een eigen hoofdingang aan de straat Bij woningen op de eerste vier verdiepingen worden ogen op straat georganiseerd. Daarbij wordt een aanleiding in het gebouw ontworpen voor bewoners om hun geveldeel te personaliseren en activeren. Het gaat om een zachte overgang van privé naar openbaar, waarbij mensen kunnen aanwijzen “dáár woon ik”. Van belang hierbij is dat er een semitransparante overgang ontstaat, waarbij bewoners voldoende privacy hebben en zich vrij voelen om zich daar te laten zien. Hierbij is een beperkte overgangszone wenselijk. Dit kan bijvoorbeeld door

•

•

middel van een setback bij de eerste twee verdiepingen of loggia’s. Bij bedrijfsruimten in de plint is de plintgevel maximaal tranparant en bestaat deze voor minimaal 80% uit glas, tenzij dit de functionaliteit teveel beperkt. Ook hier is een beperkte overgangszone wenselijk. Geen blinde gevels of dode functies als containerruimten, bergingen of parkeren direct aan de gevel.

Dak als vijfde gevel Het daklandschap wordt mee ontworpen als 5e gevel en vormen een aantrekkelijk uitzicht voor degenen die er van bovenaf op kijken en er aan wonen. Daken van nieuwe bedrijfsgebouwen worden benut en dragen bij aan het groene karakter van het gebied en de klimaatadaptatie. Zonnepanelen op daken zijn toegestaan. Deze zijn onderdeel van het gebouw en uit zicht van de openbare ruimte.

Woontorens hebben een aansprekende entree die past bij de schaal van het gebouw. Een stoere entree met allure, die uitnodigt.

Ruime en transparante plint voor kwaliteit op maaiveld.

Een overgangszone op de verdieping zorgt voor ogen op straat en een interessante gevel, waarbij bewoners hun geveldeel personaliseren.

Grote daken hebben een groene inrichting, creëren plekken en dragen bij aan de klimaatadaptatie. 70

71

Installaties geplaatst in openbare ruimte

Donker spiegelend glas

Metalen beplating

Baksteen

Corten staal

Keramiek

Natuursteen

Beton

Hout

Transformatorruimte passend opgelost in de gevel.

Minimaal 8,10

Zichtbare parkeerlaag half verdiept in de gevel.

Spiegelend glas

Minimaal 8,10

Inrit parkeergarage integraal opgelost in plint als enige ‘bewijs’ van parkeerprogramma.

Gevels bestaan in hoofzaak uit hoogwaardige materialen, die mooi verouderen. 72

73

5.3.3 Techniek en parkeren Installaties en techniek dienen inpandig te worden opgelost als onderdeel van een hoofdvolume. Tevens moet dit ondergebracht worden uit het zicht van openbare ruimte of subtiel in de plint worden verwerkt. Het is belangrijk dat de inpassing niet ten koste gaat van de uitstraling van de verschillende gevels. Ook de autoparkeerfunctie moet uit het zicht van de openbare ruimte worden opgelost. Net zoals met de installaties is het van belang dat de gekozen parkeeroplossing niet ten koste gaat van de uitstraling van de verschillende gevels.

74

5.3.4 Materialen De materiaaltoepassing is gebaseerd op het principe dat het materiaal mooier wordt naarmate het ouder wordt. Tevens wordt gevraagd tactiliteit (waarneming en ervaring) te zien als een leidend principe voor de materiaalkeuze. De toegepaste materialen dienen een kwalitatief hoogwaardige uitstraling te hebben en te behouden. De materialen, inclusief de in het zicht zijnde toeslagmaterialen en ondersteunende materialen, zijn duurzaam, dat betekent zoveel mogelijk circulair gemaakt en met een verwachte levensduur die de leeftijdsverwachting van het gebouw overstijgt. Bepaalde materialen en structuren kunnen in gevels gebruikt worden om de overlast van wind op het maaiveld te minimaliseren. Ook bestaan er geluiddempende maatregelen in gevels, zelfreinigende materialen en kunnen bepaalde planten een luchtkwaliteit verbeterende werking hebben. Voor de gevels is een voorkeur voor onbehandelde natuurlijke materialen. Toepassing van donker of spiegelend glas is niet gewenst. Zie voor impressies van mogelijke materialen pagina 73.

Detaillering Detaillering is robuust en duurzaam, passend bij deze plek. Waarneming van verschillende details op verschillende afstanden verdient hierbij aandacht, waarbij materialisatie en detaillering voorkomen dat het gebouw massief of zwaar overkomt. Materiaal-eigen of blinde montage is gewenst, en materialisatie moet worden uitgevoerd met het oog op verschil tussen dagen nachtbeeld. 5.3.5 Kleurgebruik Voor het kleurgebruik is Het Leids kleurenpalet leidend. Door gebruik te maken van deze kleuren krijgt de buurt een relatie met de binnenstad. Dit kleurenpalet is het resultaat van onderzoek door Olga van der Klooster en wordt beschreven in het boek “Van Leidse schilders mette groote Quast”.

Voorbeeld gevelplastiek straatzijde Kenk Architecten

Voor de gebouwen die hoger dan 6 verdiepingen zijn, geldt dat deze niet in een donkere kleur mogen worden uitgevoerd. Het contrast van een donker gebouw met de lichte lucht, maakt het gebouw dan erg aanwezig. Zo wordt de bestaande donkere Luifelbaantoren als storend ervaren in de wijk. 5.3.6 Signing en reclame Indien signing of reclame onderdeel is van gebouw, zijn deze onderdeel van de architectuur van het gebouw en daaraan ondergeschikt. Tevens bestaan namen uit losse letters en zijn lichtbakken niet toegestaan. Per blok is er eenheid in signing en reclame.

Voorbeeld gevelplastiek straatzijde DSDHA London

Lichtbakken als laagwaardige addities.

Signing opgelost als integraal onderdeel van de architectuur.

75

6. Voorwaarden voor ontwikkeling

Huidige situatie

Buurtpark Roosevelt

De ontwikkeling van Roosevelt-West is een wenkend perspectief van een gefaseerde ontwikkeling, zonder uitgewerkte ontwikkelstrategie en zal naar verwachting een lange doorlooptijd kennen. De Gebiedsvisie schetst een mogelijk eindbeeld. Hierbij zijn een aantal voorwaarden voor ontwikkeling onderkent. Deze geven ook een doorzicht op het vervolgproces. In dit hoofdstuk worden deze voorwaarden nader toegelicht.

Met de vaststelling van de Gebiedsvisie wordt het eerste ruimtelijk kader geschapen waaraan ontwikkelingen door de gemeente worden getoetst op wenselijkheid. Voor concrete initiatieven die passen binnen de Gebiedsvisie worden vervolgens postzegelbestemmingsplannen gemaakt. Waar de Gebiedsvisie de ontwikkeling op hoofdlijnen schetst, zal het concrete postzegelbestemmingsplan de realisatie ook daadwerkelijk planologisch mogelijk maken.

6.1 Flexibiliteit

Initiatieven vanuit de markt zullen altijd eerst getoetst worden aan de Gebiedsvisie, alvorens de gemeente medewerking zal verlenen aan het realiseren van een postzegelbestemmingsplan.

Ontwikkeling Plot 1

Deel bedrijventerrein

Binnen de ontwikkelplots zijn meerdere varianten van ontwikkeling mogelijk (schakelen en loskoppelen). Een ontwikkelaar kan kiezen voor sloop/nieuwbouw binnen een plot. Ook gedeeltelijk behoud van bestaande gebouwen of renovatie in combinatie met het toevoegen van nieuwe functies die aansluiten bij de inhoud van de Gebiedsvisie behoort tot de mogelijkheden. Deze flexibiliteit moet huidige eigenaren en toekomstige ontwikkelaars uitdagen om zelf binnen de kaders van de gebiedsvisie tot ontwikkeling te komen en maatschappelijke waarde aan het gebied toe te voegen. Wel moet bij een gedeeltelijk behoud of renovatie worden voldaan aan de in hoofdstuk 4 gestelde kaders van deze gebiedsvisie. Flexibiliteit wil niet zeggen dat buiten de kaders van de bouwplots ontwikkeld kan worden, immers een ‘tijdelijke’ inrichting buiten de bouwplots blokkeert toekomstige eindontwikkelingen. Ontwikkelingen buiten de grenzen van de ontwikkelkaart zijn niet toegestaan.

6.2 Mogelijke Fasering

Geheel gebied bedrijven + wonen

Woningen Montgomerystraat

De ontwikkeling van Roosevelt-West zal naar verwachting een lange doorlooptijd kennen. Dit betekent dat het mogelijke eindbeeld geschetst in hoofdstuk 4 via verschillende tussenstappen bereikt kan worden.

Niet alle ontwikkelingen zullen even snel gaan. De beoogde start van de gebiedsontwikkeling is de ontwikkeling van Plot 1A door ontwikkelaar Portaal. De ontwikkeling van de andere ontwikkelplots hangt mede af van de activiteiten van de yoghurtfabriek en de groothandel in groente en fruit in het plangebied. Beide bedrijven mogen conform de Ruimtelijke strategie bedrijventerreinen blijven ondernemen in het gebied en zullen niet actief worden uitgeplaatst. De milieucontouren die van toepassing zijn voor beide bedrijven maakt het momenteel niet mogelijk om wonen in de directe nabijheid toe te voegen.

6.3 Uitvoerbaarheid 6.3.1 Functioneren van het gebied in tijdelijkheid Bij een gefaseerde ontwikkeling met een lange doorlooptijd moet het gebied ook in zijn tijdelijkheid functioneren. Immers, het is onbekend hoe lang een fase duurt en of het eindbeeld van hoofdstuk 4 ooit wordt gerealiseerd. Specifiek voor de volgende punten moet door ontwikkelaars

Voorbeeld van mogelijke ontwikkelfasen waarmee het gebied verdicht en transformeert. Het is ook mogelijk dat delen niet of in een andere volgorde ontwikkelen.

76

77

van bouwplots worden aangetoond dat de ontwikkeling functioneert in een tijdelijke situatie: • •

•

•

Ontsluiting en veilige bereikbaarheid van het kavel voor alle modaliteiten, specifiek in relatie tot de Rooseveltstraat Laden & lossen van bedrijvigheid in overeenstemming met geldende beleidskaders Functioneren van zittende bedrijvigheid binnen en buiten het plangebied Roosevelt West

6.3.2 Stedelijke ruilverkaveling Met de Gebiedsvisie wordt een proces van organische transformatie ingezet. De ambitie is een gebied te realiseren met een hogere dichtheid en een hoogwaardig woonwerkmilieu. In de opzet van het plan zijn de bestaande eigendomsgrenzen en bebouwing maximaal gerespecteerd. Toch is niet alles volledig binnen de bestaande erfgrenzen te realiseren. Op een aantal plaatsen – met name in het gebied rondom de Rooseveltstraat – zullen mutaties hierin nodig zijn: •

•

•

•

78

Realisatie van een toekomstige fietsverbinding langs de Fortuinsloot vraagt om een toekomstige overdracht van gronden naar de gemeente. Realisatie doorgaande laad-losstraat door het middengebied Roosevelt West levert het doortrekken van de Gerrit van der Veenstraat op over bestaande kavelgrenzen, t.b.v. toekomstige ontsluiting en laden&lossen van het gebied. Ruilverkaveling Portaal-gemeente rondom toekomstig buurtpark geprojecteerd op de Titus Brandsmalaan. Een rooilijn van 4.6 meter aan Rooseveltstraat t.b.v. toekomstig profiel Rooseveltstraat en de transformatie

van de Rooseveltstraat naar levendige stadsstraat met veilige afwikkeling van alle modaliteiten. Uitgangspunt bij deze stedelijke ruilverkaveling is dat grondeigenaren de grond aan de gemeente om niet leveren ten behoeve van te realiseren openbare ruimte. In overleg met gemeente en ontwikkelaars wordt de wijze van overdracht vastgesteld.

6.3.3 Economische uitvoerbaarheid & haalbaarheid De gemeentelijke investeringen zijn te onderscheiden in kosten voor de aanpassing van het openbaar gebied en de gemeentelijke kosten voor ambtelijke- en externe begeleiding van het project. Het is van belang dat dit alleen de kosten zijn die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan het project. Door het gemeentelijk ingenieursbureau zal, aan de hand van een globale inrichtingsschets, een kostenraming worden gemaakt. Ook voor het realiseren van de bovenplanse voorzieningen in het plangebied zijn bijdragen nodig van ontwikkelaars om tot het gewenste ruimtelijke ambitieniveau te komen. Voor zover herinrichtingen van openbare ruimte en andere ruimtelijke ingrepen toerekenbaar en proportioneel zijn aan een ontwikkeling worden deze verhaald op de ontwikkelaars via op te stellen anterieure overeenkomsten. Dit zal in ieder geval gelden voor zowel: •

• •

De herinrichting van de Rooseveltstraat welke toerekenbaar is aan de ontwikkeling. De realisatie van de buurtpark aan de Titus Brandsmalaan en de Fortuinsloot. Compensatie voor verlies aan ruimte voor bedrijven.

Het uitgangspunt is dat het kostenverhaal eerlijk wordt verdeeld over de initiatiefnemers in het gebied. Voor deze verdeling wordt

een verdeelmethodiek opgesteld waarbij op basis van ontwikkelpotentieel per kavel een bijdrage wordt geleverd. Daarbij geldt ook het wettelijk kader van kostenverhaal op basis van de zogenoemde PPT-criteria (profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid). Voor de inrichtingskosten aan de openbare ruimte die niet op de hiervoor beschreven wijze kunnen worden verhaald op initiatiefnemers, alsmede beheerkosten, zullen voor rekening van de gemeente moeten komen. De wijze waarop de gemeentelijke kosten worden gedekt zullen per ontwikkeling situationeel worden bepaald.

6.4 Kostenverhaal In het geval dat de gemeente kosten maakt die ten dienste staan aan de herontwikkeling van een particulier initiatief, heeft de gemeente de wettelijke plicht om deze bij de gebate partij te verhalen. De programmatische uitgangspunten in de gebiedsvisie gaan er vanuit dat de kosten kunnen worden gedragen door de beoogde herontwikkelingen. Binnen de gebiedsontwikkeling Roosevelt West zijn drie kostenverhaalsmogelijkheden voor herinrichtingskosten te vinden: 1. Kostenverhaal op private initiatiefnemers in het geval van herontwikkelingen op particuliere grondeigendommen; 2. Inzet van erfpachtsuppletie in het geval van herontwikkelingen op gemeentelijke erfpachtgronden (beperkt aanwezig); 3. Verkoop van gemeentelijke grond (ook zeer beperkt) Het wettelijk verplichte kostenverhaal op bouwplannen op particuliere grondeigendommen wordt in de gemeente bij voorkeur via het privaatrechtelijk spoor vorm gegeven. Onder de WRO betekent dit het sluiten van een anterieure kostenverhaalsovereenkomst. Onderdeel

van de anterieure overeenkomst is een exploitatiebijdrage ter vergoeding van de gemeentelijke kosten die gemoeid zijn met het bouwplan. De exploitatiebijdrage per individueel bouwplan zal bestaan uit: 1. De toerekening van door de gemeente gemaakte en nog te maken kosten die een directe relatie hebben met het particuliere bouwplan conform kostensoortenlijst Bro; 2. Een omslag van de gemaakte en nog te maken gebied brede kosten naar rato van opbrengstpotentie (binnenplanse verevening). Hierbij valt te denken aan de herinrichting van de Titus Brandsmalaan en een bijdrage aan de herinrichting van de Rooseveltstraat; Het uitgangspunt daarbij is dat het kostenverhaal eerlijk over de projecten wordt verdeeld op basis van de ontwikkelpotentie per locatie. 3. Een (mogelijke) bijdrage aan te maken kosten buiten het plangebied. Hierbij valt te denken aan noodzakelijke verbeteringen aan aansluiting richting de Churchilllaan en Voorschoterweg 4. Vooruitlopend op vast te stellen beleid kan een exploitatiebijdrage voor stedelijke voorzieningen, waarvan de projecten direct profijt hebben, onderdeel uitmaken van de te verhalen kosten. Het uitgangspunt daarbij is dat het kostenverhaal eerlijk naar rato van de netto opbrengstpotentie van de mogelijke bouwplannen worden verdeeld.

Vanwege het organische karakter van de gebiedsontwikkeling wordt hierbij niet uitgegaan van de volledige en maximale invulling van de in de gebiedsvisie voorziene bouwplannen maar een door de gemeente te bepalen percentage hiervan. Hier wil de gemeente afspraken met ontwikkelaars over maken met anterieure overeenkomsten.

79

6.5 Functioneren bedrijven Uit de Nota van Uitgangspunten Pilot Transformatie Roosevelt volgt onder meer het uitgangspunt dat “de aanwezige milieucategorie 3 bedrijven in en om het gebied niet zullen worden beperkt in hun bedrijfsvoering”. Daarbij wordt tevens uitgegaan van de planologische mogelijkheden die er voor de vestiging van bedrijfsactiviteiten zijn. 6.5.1 Bedrijvigheid buiten het plangebied Roosevelt West Aan de oostzijde van de Rooseveltstraat is bedrijvigheid toegestaan tot en met milieucategorie 3.2. De richtafstand van bedrijven in deze categorie tot woningen in gemengd gebied bedraagt 50 meter. Het projecteren van woningen in het plangebied op een kortere afstand dan 50 meter tot de bedrijven aan de oostzijde van de Rooseveltstraat is niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening, zonder nadere afweging of maatregelen. Om enerzijds woningbouw op een kortere afstand, te weten 30 meter, mogelijk te kunnen maken en anderzijds de planologische mogelijkheden voor bedrijvigheid aan de oostzijde van de Rooseveltstraat niet te beperken, wordt gekozen voor het creëren van extra milieuruimte in combinatie met extra geluidweringseisen voor geprojecteerde woningen in deze zone. Voor de onderdelen geluid, geur, stof en veiligheid wordt hieronder nader ingegaan op deze werkwijze.

Geluid Op basis van nog vast te stellen gemeentelijk geluidbeleid kunnen de standaard geluidnormen uit het Activiteitenbesluit voor bedrijven in milieucategorie 3.2 door middel van een maatwerkvoorschrift met 5 dB worden verruimd (zowel langtijdgemiddeld als maximaal). De standaardnorm uit het Activiteitenbesluit van 50 dB(A) etmaalwaarde (langtijdgemiddeld) is passend voor woningen

80

in gemengd gebied. De richtafstand is 50 meter, zodat nieuwe bedrijven in categorie 3.2 op die afstand moeten kunnen voldoen aan de norm van 50 dB(A). Een bedrijf dat op 50 meter afstand voldoet aan 50 dB(A), voldoet ook aan een norm van 55 dB(A) op een afstand van 30 meter. Het beleid moet de mogelijkheid bieden om voor bedrijven in categorie 3.2 die zich vestigen binnen een afstand van 50 meter van de grens waar nieuwe woningbouw mogelijk wordt, zo nodig een maatwerkvoorschrift vast te stellen die het betreffende bedrijf tot maximaal 5 dB meer geluidruimte biedt. Alle overige bedrijven moeten in beginsel voldoen aan de standaardwaarden uit het Activiteitenbesluit. Door de verruimingsmogelijkheid voor milieucategorie 3.2 bedrijven worden de te projecteren woningen in potentie hierdoor hoger geluidsbelast. Dit kan echter in het nieuwe bestemmingsplan en in het geluidbeleid binnen voorwaarden als aanvaardbaar worden beschouwd. Een van de voorwaarden zal moeten zijn dat de woningen moeten zijn voorzien van extra geluidwering van de gevels. Die extra geluidwering zal toch al nodig zijn vanwege wegverkeerslawaai. In het bestemmingsplan zal worden vastgelegd dat de woningen tenminste 25 dB geluid weren.

Daarmee kan met marge worden voldaan aan de eis uit het Activiteitenbesluit, dat bij het vastleggen van een geluidnorm hoger dan 50 dB(A), voldaan moet worden aan een binnennorm van 35 dB(A). Die marge is ook toereikend om een tot 5 dB hoger gezamenlijk geluidniveau (van meerdere bedrijven) in voldoende mate te weren. Geur De meeste bedrijven zijn niet geurrelevant. Voor de bedrijven die wel geurrelevant zijn, geldt op grond van het Activiteitenbesluit dat geurhinder moet worden voorkomen of tot een aanvaardbaar niveau moet worden beperkt.

Op basis van nog vast te stellen gemeentelijk geurbeleid moet voor bedrijven die zich vestigen op het bedrijventerrein aan de oostzijde van de Rooseveltstraat zo nodig een maatwerkvoorschrift vastgesteld kunnen worden dat het betreffende bedrijf extra geurruimte biedt. Bijvoorbeeld tot een geurbelasting van 2 OU/m3 als 98 percentiel, dan wel een geurbelasting die overeenkomt met een hedonische waarde van H=-1 als 98 percentiel. Hierdoor worden de te projecteren woningen in potentie hoger geurbelast. Dit kan echter in het geurbeleid en (op basis daarvan) in het bestemmingsplan als aanvaardbaar worden beschouwd. Het is onwaarschijnlijk dat in de praktijk van de mogelijkheid die het geurbeleid gaat bieden gebruik gemaakt zal worden, immers het gros van de bedrijven is niet geurrelevant. Het is nagenoeg uitgesloten dat veel bedrijven van de mogelijkheid gebruik gaan maken, zodat voor relevante cumulatie van geur niet behoeft te worden gevreesd. Stof Ook de richtafstanden voor stof zijn ondergeschikt aan die voor geluid. Bovendien staan in het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling verschillende regels om stofhinder naar buiten de eigen inrichting te voorkomen, dus los van de ligging ten opzichte van de woonomgeving. Die regels hebben betrekking op zowel puntbronemissies als emissies door de op- en overslag van goederen in de buitenlucht.

Voor die laatste geldt bijvoorbeeld dat wordt voorkomen dat stofverspreiding optreedt die op een afstand van meer dan 2 meter van de bron met het blote oog waarneembaar is. Gelet hierop is de toelating van woningen binnen de richtafstand van 50 meter van categorie 3.2 bedrijven niet relevant voor het thema stofhinder. Veiligheid

De richtafstanden voor veiligheid zijn ondergeschikt aan die voor geluid, tenzij het bedrijf onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) valt. Bevi-bedrijven zijn in het bestemmingsplan uitgesloten, zodat de toelating van woningen binnen de richtafstand van 50 meter van categorie 3.2 bedrijven niet relevant is voor het thema veiligheid. Daarnaast zijn er activiteiten die potentieel gevaarlijk zijn voor hun omgeving, maar die niet onder het Bevi vallen, zoals (buiten)schietbanen en kerncentrales. Deze activiteiten zijn niet toegelaten op standaard bedrijventerreinen. Conclusie Het is mogelijk om woningen in het plangebied te projecteren op een afstand van 30 meter van de bestemmingsgrens waar bedrijven zijn toegelaten aan de oostzijde van de Rooseveltstraat. Hiervoor zal specifiek geluid- en geurbeleid opgesteld moeten worden om bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3.2 planologisch te kunnen (blijven) faciliteren door middel van het creëren van extra milieuruimte. Voor de woningen die in deze lijn geprojecteerd worden, zullen extra eisen gelden voor geluidwering. 6.5.2 Bedrijvigheid in Roosevelt West De transformatie binnen het plangebied zal geleidelijk plaatsvinden door middel van losse (postzegel)bestemmingsplannen.

De situatie kan voorkomen dat er een transformatie op een ontwikkelplot plaatsvindt in de directe nabijheid van andere bedrijven in het plangebied, waar nog geen transformatie aan de orde is. De planologische mogelijkheden voor bedrijven (met uitzondering van de twee eerder genoemde bedrijven) zijn beperkt tot maximaal milieucategorie 2. De richtafstand tot woningen in gemengd gebied is 10 meter. Hier zal rekening mee gehouden moeten worden in de planvorming. Naast het planologische spoor is ook het

81

milieuspoor van belang. In de planvorming zal daarom ook rekening gehouden moeten worden met de actueel gebruikte milieuruimte van bestaande bedrijven (grenzend aan een ontwikkelplot) op grond van het Activiteitenbesluit, die in de bestaande situatie ruimer kan zijn dan de richtafstand van 10 meter. De actueel gebruikte milieuruimte bij bestaande bedrijven kan echter ook kléiner zijn dan 10 meter. In dat geval kan bij de planvorming van de richtafstand van 10 meter worden afgeweken. Voorwaarde bij afwijking is wel dat de bestaande bedrijven waar het om gaat hiermee instemmen, waarbij tevens rekening wordt gehouden met het effect van hun concrete toekomstplannen (als die aan de orde zijn). Doordat er sprake is van een instemmingsvereiste en doordat de bedrijfsvoering van de betreffende bestaande bedrijven niet wordt belemmerd, past een dergelijke afwijkingsmogelijkheid binnen een goede ruimtelijke ordening. Binnen het plangebied zijn twee bedrijven in milieucategorie 3 specifiek bestemd, te weten de yoghurtfabriek (milieucategorie 3.2) en de AGF-groothandel (milieucategorie 3.1). Voor deze bedrijven zal de thans aanwezige geluiden geurruimte nader onderzocht moeten worden, waarbij tevens rekening wordt gehouden met concrete toekomstplannen van deze bedrijven. Binnen de 50db(A) contour is in beginsel geen woningbouw mogelijk.

Daarnaast zal ten opzichte van de nieuwe woningen voldaan moeten kunnen worden aan de geldende geluidnormen voor de maximale geluidniveaus (piekgeluiden). Binnen de genoemde contouren kan alleen woningbouw toegelaten worden als er afspraken zijn gemaakt tussen de ontwikkelaar en het bedrijf over te treffen maatregelen bij het bedrijf, om alsnog aan de genoemde geluidnormen te voldoen, waarbij tevens zeker gesteld moet zijn dat er sprake is van een aanvaardbaar geurhinderniveau. Dit

82

laatste uiteraard alleen als er sprake is van een waarneembare geurverspreiding. Eventueel kan na afstemming met het bedrijf, bijvoorbeeld als maatregelen redelijkerwijs niet mogelijk zijn, onvoldoende werken of voor het bedrijf ongewenst zijn, de afweging worden gemaakt om met een maatwerk voorschrift tot 5 dB hogere geluidniveaus op de nieuwe woningen toe te laten en zo nodig ook een hogere geurbelasting, waarbij het hiervoor gestelde over het nog op te stellen geluid- en geurbeleid eveneens van toepassing is, inclusief de extra eisen voor geluidwering van de gevels bij de betreffende nieuwe woningen.

6.6 Compensatie van bedrijvigheid De transformatie van een monofunctioneel verhard bedrijventerrein naar een kwalitatief gemengd werk-woongebied vraagt extra ruimte op maaiveld. Naast ruimte voor bedrijvigheid en laden en lossen, gaat het om ruimte voor voetgangers, fietsers en groen in de openbare ruimte, om toegang tot functies in de gebouwen (entree, hal, gang, liften, trappen, hellingbaan) en om functies op de begane grond in de gebouwen zoals fietsparkeren, parkeren, woningen in de “reuring-zone”, bergingen en nutsvoorzieningen. Bovendien is er meer ruimte nodig voor het nieuwe profiel van de Rooseveltstraat. Dit leidt ertoe dat er op de begane grond na transformatie minder vierkante meters bedrijvigheid kunnen worden gerealiseerd, dan in de huidige situatie. Mede daarom moeten er aansprekende hoge bedrijfsruimtes terugkomen die aansluiten bij de vraag in de markt. Daarbij blijft de ambitie om zoveel mogelijk bedrijvigheid in het gebied te behouden. In de tabel en de afbeeldingen is te zien dat in de huidige situatie 72% van het oppervlak van de bedrijfszijde van Roosevelt West

Huidig: Bestemmingsvlak

Huidig: Bebouwd vlak

Huidig: Bedrijfsbuitenruimte

Omschrijving

M2

percentage

Totaal bestemmingsvlak

34.500 m2

100%

Bebouwd vlak bedrijfs m2

22.500 m2

65%

Indicatie buitenruimte voor bedrijvigheid

2.500 m2

7%

Onbebouwd vlak (huidig parkeren, groen, wegen)

9.500 m2

28%

Tabel

Indicatie huidige oppervlaktes bedrijvigheid

gebruikt voor bedrijfsactiviteiten, waarvan 65% in bedrijfsbebouwing en circa 7% met buitenruimte die direct ten dienste staat aan bedrijfsactiviteiten. Het gaat in totaal om 25.000 m2. Van deze bedrijfsruimte wordt in de huidige situatie ook een deel gebruikt voor functies gericht op leisure. In de gebiedsvisie mogen alleen de bouwvlakken worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van laden en lossen. Dit oppervlak is in het basisplan 19.500 m2. Daarmee is het

niet mogelijk om al de huidige 25.000 m2 bedrijvigheid bij transformatie terug te brengen in dit gebied. Aangezien op de begane grond in de gebouwen ook extra ruimte nodig is voor het transformeren naar een kwalitatief woon-werkgebied, zal het maximaal te realiseren oppervlak voor bedrijfsactiviteiten lager liggen dan deze 19.500 m2. De ervaring leert dat er een hoge druk op de begane grond verdieping ontstaat bij het bouwen in hoge dichtheden. De verwachting

83

is dat gemiddeld minimaal 35% van de begane grond van het bouwvlak nodig is voor niet bedrijfsactiviteiten, zoals voor toegang tot functies in de gebouwen (entree, hal, gangen, liften, trappen, hellingbanen) en voor functies op de begane grond in de gebouwen zoals fietsparkeren, een deel van het parkeren, woningen in de “reuring-zone”, bergingen en nutsvoorzieningen. Dit betekent dat de verwachting is dat in het gebied als geheel maximaal ca 12.500 m2 kan worden gerealiseerd voor bedrijfsactiviteiten op de begane grond (65% van 19.500 m2). Dit is de helft van de huidige 25.000 m2. 6.6.1 Spelregels De ambities en ruimtelijke mogelijkheden zijn vertaald in spelregels voor het terugbrengen van bedrijvigheid bij transformatie. De spelregels zijn: •

•

•

•

84

Compensatie vindt plaats voor de huidige netto planologische ruimte, de huidige vierkante meters bedrijvigheid op maaiveld. Voor de juridisch-planologische duiding gaat het daarbij om het bestemmingsvlak met de planologisch toegestane milieucategorie, gecorrigeerd naar uitsluitend de gronden die ten dienste staan van de bedrijvigheid. Dit betekent dat gronden die in gebruik zijn als openbare wegen, (semi)openbare parkeervoorzieningen, water en groen buiten de compensatieverplichting vallen. Compensatie vindt in de nieuwe situatie plaats op maaiveldniveau binnen de nieuwe ontwikkelkavels, per ontwikkeling. Zoveel mogelijk vierkante meters bedrijvigheid worden gecompenseerd op de desbetreffende ontwikkelkavel zelf. Dit is een inspanningsverplichting voor de ontwikkelende partijen. Daarbij komt er per ontwikkelkavel te allen tijde minimaal 50% van de te compenseren netto planologische ruimte terug op de ontwikkelkavel zelf. Voor de vierkante meters die niet kunnen

•

terugkomen op de ontwikkelkavel zelf wordt door ontwikkelende partijen in samenwerking met gemeente compensatie gezocht in lijn met de afspraken uit de Ruimtelijke strategie bedrijventerreinen 2020-2030. In geval van twijfel over de manier waarop invulling moet worden gegeven aan het compensatievraagstuk kan dit ter consultatie worden voorgelegd aan de Stuurgroep bedrijventerreinenstrategie.

Deze spelregels zorgen ervoor dat er in dit gebied minimaal 12.500 m2 bedrijvigheid op de begane grond gerealiseerd zal worden en ook de overige meters worden gecompenseerd. Het is daarbij de verwachting dat deze spelregels tot ontwikkelbare plots leiden.

7. Participatie & draagvlak Het draagvlak onder stakeholders is van essentieel belang voor het behalen van de ambities uit de gebiedsvisie Roosevelt West. Deze Gebiedsvisie is tot stand gekomen in overleg met initiatiefnemers, ondernemers, bewoners en maatschappelijke partners van de gemeente. De belangen, wensen, bedenkingen van alle partijen hebben bij elkaar geleid tot inhoudelijke afwegingen op verschillende onderwerpen. Uiteindelijk is zo goed mogelijk aan alle, soms tegenstrijdige belangen, invulling gegeven. De gemeente heeft geprobeerd in deze gebiedsvisie een balans tussen deze belangen te vinden. Voor dit participatietraject is het participatieniveau raadplegen gekozen.

7.1

Participatietraject

In mei 2020 is bij betrokken ondernemers in het gebied gepeild in hoeverre ten tijde van de coronacrisis participatie het beste kon worden ingevuld. In juni 2020 is – ten tijde van corona – de buurt geïnformeerd en ondernemers geraadpleegd over de uitgangspunten van de gebiedsvisie via online Teams bijeenkomsten en via doemee.leiden.nl. Bewoners & ondernemers hebben hun ideeën mee kunnen geven over wat zij graag terug zien in de plannen. Het verslag en de presentatie van deze bijeenkomst zijn gepubliceerd op doemee. leiden.nl. Tijdens het traject is inzichtelijk geworden dat een deel van de ondernemers op het Bedrijventerrein Rooseelt-Trekvliet zich zorgen maakt over de toekomstige invulling van bedrijvigheid in het plangebied en de toekomst van het bedrijventerrein in zijn algemeenheid. Met de inhoud van deze gebiedsvisie is geprobeerd aan de wensen en zorgen van deze groep ondernemers zo goed

mogelijk gehoor te geven. Het voeren van een continu gesprek met (vertegenwoordigers van) ondernemers is in deze van groot belang. In de zomer van 2020 was er de ruimte om ideeën voor het gebied in te brengen. Deze ideeën zijn meegenomen in de nadere uitwerking van de Gebiedsvisie. Het idee voor een Huis van de Stad is meegeven aan de gebiedsontwikkeling Telderskade. In november 2020 is het werkdocument van deze gebiedsvisie voorgelegd aan belanghebbenden. Belangrijkste aandachtspunten die naar voren kwamen in deze participatie was het functioneren van de Rooseveltstraat voor zittende en toekomstige bedrijven, de hoogbouw in relatie tot eengezinswoningen in het plangebied. Op basis hiervan heeft de gemeente aanpassingen gedaan aan het werkdocument. Op basis van de opgehaalde informatie is een belangenafweging gemaakt en zijn aandachtspunten genoteerd die de (in de volgende fase) plannen van initiatiefnemers moeten verrijken.

7.2 Initiatiefnemers De Initiatiefnemers van Plot 1A & 1B zijn gedurende het traject op de hoogte gehouden van keuzes in de gebiedsvisie. Ook is getoetst of de gestelde kaders leiden tot een maakbaar en uitvoerbaar bouwplan in combinatie met alle gemeentelijke ambities. Met Plot 1B, welke ontsluit op de Rooseveltstraat, wordt in regie door de initiatiefnemer gezamenlijk onderzocht op welke wijze (inhoudelijk, planning/fasering) dit initiatief tot ontwikkeling gefaciliteerd kan worden.

85

Opdrachtgever: gemeente Leiden Vervaardiger: gemeente Leiden

86