Beleidsprogramma grond

Dit om tot een marktconforme grondprijs te komen. Er vindt bij een-op-een verkoop immers geen prijsvorming plaats via een openbare biedprocedure in de vrije markt. Dat geldt ook voor een tender waarbij de prijs geen onderdeel uitmaakt van de gunningscriteria. Naast een onafhankelijke taxatie is Benchmarking ook toegestaan om de marktwaarde te onderbouwen. Deze methode is alleen geschikt voor eenvoudige functies die per vierkante meter grond kunnen worden gewaardeerd, zoals bijvoorbeeld agrarische grond of bedrijventerrein. Voor complexe(re) waardebepalingen leidt benchmarking niet tot een marktconforme grondprijs. Bijvoorbeeld: grond onder appartementen is een complexe(re) taxatie; verschillende bouwprogramma’s en de parkeeroplossing leiden tot grote verschillen in grondwaarde. Taxatie wordt ook gebruikt voor bijvoorbeeld: • Periodiek onafhankelijk inzicht in marktconforme grondprijzen;

• Specialistische grondwaardebepalingen, bijvoorbeeld grondverkoop voor een tankstation of elektrisch laadstation.

4.3.6 Aanbesteding

Grondverkopen door de gemeente, waarbij de koper/ ontwikkelaar onder andere openbare ruimte moet aanleggen en terugleveren aan de gemeente, bevatten een opdracht die de overheid moet aanbesteden. In dat geval moet de grondverkoop ook worden getenderd zoals hierboven beschreven. De kosten voor het aanleggen van openbaar gebied worden veelal expliciet als te beprijzen onderdeel opgenomen in de tender. Middels een openbare en transparante selectieprocedure wordt de grond in de markt gezet, volgens de aanbesteding wet en/of het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid.

4.4 DEEL 3 - Methoden per functie 4.4.1 Toepassingsbereik van dit hoofdstuk

Sinds het Didam-arrest uit 2021 is voor grondverkopen in beginsel een openbare en transparante selectieprocedure noodzakelijk. In dat geval komt de prijs tot stand door meerdere biedingen op de onderdelen prijs, kwaliteit en duurzaamheid in de gewenste verhouding. Dit is de methode Tender met bieding op onder andere de grondprijs, hiervoor beschreven. De grondprijsmethoden in dit hoofdstuk worden alleen gebruikt voor een-op-een verkopen in één van de uitzonderingssituaties, of voor het bepalen van een minimumbod bij een tender.

https://europadecentraal.nl/onderwerp/staatssteun/beleidsterreinen/grondtransacties/ Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

4.4.2 Methoden

Als meerdere methoden worden genoemd, betekent dit toepassing van meerdere methoden tegelijkertijd, om tot een betere benadering van de marktwaarde te komen. 4.4.2.1 Woningbouw Bouwkavels voor woningbouw worden aangeboden als ‘vrije kavels’ voor particulieren of als ‘projectmatige bouw’ aan ontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties. Woningbouw vrije kavels Individuele vrije kavels kunnen via de vergelijkingswaarde (per m2 grond) en de residuele methode worden bepaald. Bij de residuele methode wordt voor het bepalen van de vastgoedwaarde, de VON-prijs, de vergelijkingsmethode gebruikt. Dit op basis van een redelijkerwijs te verwachten woning binnen de planologische ruimte. Hierbij wordt de prijs gedifferentieerd naar de kwaliteit: ligging, oriëntatie, bezonning en grootte van de kavel. Woningbouw projectmatige bouw De grondprijzen voor projectmatige bouw zijn afhankelijk van het te realiseren programma. Hierin kunnen segmenten worden onderscheiden zoals sociale huur, goedkope koop, midden-, hoog- en topsegment. Woningbouw grondgebonden woningen projectmatig koop Voor grondgebonden woningen wordt de grondprijs bepaald met de vergelijkingswaardemethode en de residuele methode. Voor gepubliceerde en gecontracteerde verkopen is nog gebruik gemaakt van de grondquotemethode. Nieuwe uitgiften worden getenderd, tenzij één van de uitzonderingen op het Didam-arrest van toepassing is.

De grondquote wordt in koopovereenkomsten gebruikt voor financiële verrekening van meeroppervlakten, of als de gerealiseerde VON- of huurprijzen hoger blijken te zijn dan in de koopovereenkomst is vastgelegd als basis. Zie verder in 4.5 Condities bij gronduitgifte. Woningbouw appartementen projectmatig koop Voor koopappartementen wordt de grondprijs bepaald met de vergelijkingswaardemethode en de residuele methode. Woningbouw projectmatig huur, grondgebonden en appartementen Bij de uitgifte van grond voor grondgebonden woningen en appartementen in de geliberaliseerde huur wordt de grondwaarde residueel berekend, waarbij de commerciële waarde wordt bepaald door de jaarhuur gedeeld door het voor dit segment actuele marktconforme bruto aanvangsrendement6 (BAR). Daadwerkelijke uitponding na 15 jaar kan in een hogere grondwaarde op huidig prijspeil resulteren. Een methode die hier bijvoorbeeld recht aan doet is de discounted cashflow benadering (DCF), deze kan toegepast worden. 6 7

8

Voor het geval deze woningen of appartementen binnen een periode van 15 jaar worden uitgepond, wordt in de koopovereenkomst de afspraak vastgelegd dat er aan de gemeente een nabetaling wordt gedaan over de grondwaarde. Het bedrag van de nabetaling wordt bepaald als het verschil tussen de grondwaarde als koopobject en de grondwaarde onder hetzelfde object in verhuurde staat. Dit is altijd een positief bedrag, een betaling van de koper aan de gemeente. Alleen als de gemeente een beleidsdoelstelling wil vastleggen - het moeten huurwoningen of huurappartementen blijven wordt naast de nabetaling ook een boetebeding opgenomen, om zo de prikkel tot uitponding weg te nemen. Woningbouw betaalbare koopwoningen projectmatig Vereniging Eigen Huis ziet een koopwoning die is te financieren met 1,5 keer het modale inkomen als ‘betaalbaar’. De grondprijs wordt bij betaalbare koopwoningen residueel berekend. Met de projectontwikkelaar, bouwbedrijf of woningcorporatie wordt contractueel vastgelegd tegen welke prijs de woning met de grond wordt verkocht. Woningbouw sociale huurwoningen en -appartementen Het uitgangspunt is dat de huurwaarde omgezet wordt in een investeringswaarde voor de te bouwen woning (inclusief grondkosten) middels een op dat moment marktconform bruto aanvangsrendement (BAR).

De grondkosten zijn een vast percentage van 15% van de aldus berekende investeringswaarde inclusief btw. Voor het geval de sociale huurwoningen binnen een periode van 25 jaar7 worden uitgepond, wordt in de koopovereenkomst de afspraak vastgelegd dat er aan de gemeente een nabetaling wordt gedaan over de grondwaarde. Het bedrag van de nabetaling wordt bepaald als het verschil tussen de grondwaarde als koopobject en de grondwaarde onder hetzelfde object in verhuurde staat. Dit is altijd een positief bedrag, een betaling van de koper aan de gemeente. Alleen als de gemeente een beleidsdoelstelling wil vastleggen - het moeten in deze periode beslist sociale huurwoningen blijven - wordt naast de nabetaling ook een boetebeding opgenomen, om zo de prikkel tot uitponding weg te nemen. Voorbeeldberekening grondprijs sociale huurappartement: Uitgangspunten: • BAR 5%8 • Maandhuur € 647 Berekening: Maandhuur € 647 x 12 x grondquote 15% = € 23.292 incl. btw BAR 5% Grond voor sociale huurwoningen wordt bij voorkeur verkocht aan woningcorporaties, toegelaten instellingen. De reden hiervoor is dat zij door wet- en regelgeving zijn gereguleerd en er toezicht is op hun toewijzingsbeleid, er geen selectie is

BAR: de verhouding tussen de jaarhuur van het eerste jaar en de aankoopwaarde van het vastgoed.

Met de termijn van 25 jaar wordt hier alvast de instandhoudingstermijn van een sociale huurwoning uit de komende Wet versterking regie volkshuisvesting opgenomen. Indien de wet niet in werking treed of in gewijzigde vorm in werking treed en de 25-jaars termijn niet van toepassing is, wordt in principe een instandhoudingstermijn gehanteerd van 15 jaar. Dit is een voorbeeld, geen norm

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

51

van alleen de beste huurders, er uitsluitend wordt toegewezen tot een maximaal inkomen, en de maximale huurprijzen voor hen vastliggen. Bij uitzondering kan worden verkocht aan andere organisaties die aantoonbaar sociale huur zonder winstoogmerk als primair doel hebben. 4.4.2.2 Bedrijventerreinen De grondprijs wordt voor bedrijventerreinen bepaald met de vergelijkingswaardemethode. Bij de prijsstelling wordt onderscheid gemaakt in verschillende segmenten: representatief, modern gemengd of watergebonden. De doelgroep ‘representatief’ zijn hoogwaardige en dienstverlenende bedrijven. ‘Modern gemengd’ zijn bedrijven tot en met milieucategorie 4.2, dienstverlenende bedrijven en detailhandel. ‘Watergebonden’ zijn bedrijven die een ligging aan het water nodig hebben. Een differentiatie binnen de bandbreedte wordt veroorzaakt door de ligging van de kavel, bijvoorbeeld een zichtlocatie, en specifieke omstandigheden die het gebruik beperken. 4.4.2.3 Kantoren De grondprijs voor kantoren wordt met de residuele en de vergelijkingswaardemethode bepaald. Hierbij vindt differentiatie plaats op basis van locatie, stand en ligging van de kavel. 4.4.2.4 Winkels, horeca en commerciële ruimte De grondprijzen voor deze categorieën worden bepaald met de vergelijkingsmethode en de residuele methode. Supermarktgrond wordt in geval van een-op-een verkoop altijd getaxeerd, vanwege de hoge waarde.

4.4.2.5 Parkeren Parkeren bij woningen Het uitgangspunt is dat alle benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Als de gemeente dit vanwege omstandigheden op een locatie (ook) niet wenselijk vindt, kunnen parkeerplaatsen worden afgekocht, voor de aanleg en beheer van die parkeerplaats. Als de te realiseren parkeeroplossing ten koste gaat van uitgeefbaar terrein, zullen aan de koper de geldende grondprijs en eventueel door de gemeente betaalde realisatiekosten in rekening worden gebracht in plaats van een afkoopsom voor parkeren in het openbaar gebied. In bestaande stedelijke gebieden en bij stedelijke vernieuwing zijn de kosten van het realiseren van extra parkeerplaatsen doorgaans hoger. Per geval zal de kostprijs worden bepaald en doorgerekend aan de afnemer. Parkeren overig Bij bestaand vastgoed kan extra bouwvolume of intensiever gebruik worden gefaciliteerd door de gemeente. Er zijn dan soms extra parkeerplaatsen nodig, en dat past niet altijd op het eigen terrein van de initiatiefnemer. De gemeente kan dan omliggende grond uitgeven. De grondprijs daarvan wordt bepaald met de complexwaardemethode en/of de residuele methode. Daarin worden ook kosten betrokken voor bijvoorbeeld het verleggen van kabels en leidingen, of compensatie van groen of bomen. Voorbeeld: een supermarkt wordt uitgebreid.

Daarvoor is ook een stuk grond van de gemeente nodig, voor extra parkeerplaatsen. Deze vierkante meters worden dan

52

gewaardeerd als de complexwaarde van de uitbreiding van het supermarktgebouw. 4.4.2.6 Bijzondere doeleinden Onder bijzondere doeleinden wordt verstaan gronden voor sport en recreatie en maatschappelijke doeleinden. Het gaat hierbij om zowel commerciële als niet-commerciële voorzieningen. Onder de noemer sport en recreatie vallen sportvelden en recreatiegebieden en -gebouwen. Onder maatschappelijke doeleinden vallen de gronden voor schoolgebouwen, gebouwen voor cultuur en religie, gebouwen voor huisvesting van maatschappelijke functies en bouwwerken voor nutsvoorzieningen. Sport en recreatie, gemeente De grond is in eigendom van de gemeente, evenals de sportvelden. De clubhuizen zijn eigendom van de sportclub via een opstalrecht. De kleedkamers zijn veelal van de gemeente, dit verschilt per club. Het groot onderhoud wordt uitgevoerd door de gemeente, klein onderhoud door de B.V. Sport of de club zelf. Sport en recreatie, particulier Gemeentegrond die nodig is voor een particulier initiatief voor één van de bovengenoemde functies, wordt bij voorkeur verkocht. De grondprijzen variëren afhankelijk van bedrijfsuitoefening, stand en ligging. Als koop niet haalbaar is, is erfpacht een mogelijkheid. Cultuur, godsdienst en maatschappelijke doeleinden Grondprijsbepaling voor één van de bovenstaande functies vindt op verschillende manieren plaats.

Elke keer wordt nagegaan voor welk doel de gronden beoogd zijn, wie de initiatiefnemer is wat het belang is voor de gemeente dat een dergelijke functie wordt gerealiseerd. Uitgiftemethoden variëren van tegen kostprijs, voor een symbolisch bedrag, residueel en tegen marktprijs. Agrarische gronden en restpercelen met ontwikkelpotentie Voor agrarische gronden wordt de grondprijs individueel, project specifiek bepaald. Om de minimale verkoopprijs te bepalen wordt een taxatie van de marktwaarde uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur. Snippergroen met en zonder bouwmogelijkheid Zowel snippergroen voor tuinuitbreiding door particulieren als snippergroen met bouwmogelijkheid wordt verkocht voor een vaste prijs per m². In het grondbeleid zijn richtlijnen opgenomen over snippergroen.

4.4.3 Samenvatting methoden per functie

In de onderstaande tabel staan de gebruikte methoden voor gronduitgifte en grondprijs.

4.5 DEEL 4 - Condities bij gronduitgifte 4.5.1 Optievergoeding

Gronden kunnen in optie gegeven worden ten einde Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Type

Uitgiftemethode

Grondprijsmethode

Projectmatig: grondgebonden en appartementen, koop en vrije sectorhuur

Tender

Residueel, vergelijking */**

Vrije kavels

Loting of scoring op selectiecriteria

Residueel, vergelijking*

Woningbouw

Grondgebonden Zuidlanden/Middelsee bestaande overeenkomsten Zuidlanden/Middelsee nieuwe overeenkomsten

Grondquote Tender

Residueel, vergelijking*

Wirdum, vrije kavels

Residueel, vergelijking*

Sociale huurwoningen**

Grondquote

Vrije sectorhuur

Tender

Residueel, vergelijking*

Koop

Tender

Residueel, vergelijking*

Vrije sector huur

Tender

Residueel, vergelijking*

Sociale huur

Een-op-een

Gekapitaliseerde huur + grondquote

Appartementen

Bedrijventerrein De Zwette IV en V

Vergelijking

Frisia

Vergelijking

Kantoren De Werp (de Zuidlanden)

Tender

Residueel, vergelijking*

Tender

Residueel, vergelijking*

Commerciële ruimte en horeca Commerciële ruimte en horeca

Bijzondere doeleinden Sport en recreatie aan particulieren

Vergelijking

Cultuur, godsdienst, maatschappelijk

Van symbolisch tot residueel

Nutsvoorzieningen

Vergelijking

Snippergroen onbebouwd

Vergelijking

Snippergroen bebouwd

Vergelijking

* Middels onafhankelijke taxatie i.c.m. eigen grondprijsbepaling indien geen prijsvorming plaatsvindt in een tender via bieding op onder andere de prijs * Vergelijking: vergelijkingswaardemethode of comparatieve methode ** Bij btw-vrijgestelde huur wordt de grondprijs inclusief btw Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

53

exclusiviteit in de onderhandeling te bieden, mits dit is toegestaan vanuit het Didam-arrest. De optie wordt contractueel vastgelegd in een optieovereenkomst. Er wordt een optievergoeding overeengekomen. Bij definitieve contractvorming wordt de optievergoeding verrekend met de uiteindelijke grondprijs.

4.5.2 Indexatie

Alle grondprijzen worden in principe vanaf het vastgelegde prijspeil in de contracten maandelijks geïndexeerd conform de consumentenprijsindex van het CBS of een andere onafhankelijke en objectieve index, tot het moment van de vastgelegde afname- en betaaldatum van de (bouwrijpe) grond. Voor grote tenders kan maatwerk worden toegepast. Indexatie kan nooit tot een lagere prijs leiden dan de initiële grondprijs. Wordt de grond later afgenomen en betaald dan is afgesproken, dan is de afgesproken rente van toepassing. Indexatie tussen twee prijspeildata en vergoeding van gederfde rente zijn twee verschillende dingen.

4.5.3 Grondquote voor meeropbrengsten in de koopovereenkomst

De grondquote wordt in koopovereenkomsten gebruikt voor financiële verrekening van meeroppervlakten, of als de gerealiseerde VON- of huurprijzen hoger blijken te zijn dan in de koopovereenkomst is vastgelegd als basis. Het komt vaak voor dat een ruimtelijk plan meer bouwvolume mogelijk maakt dan waar in de koopovereenkomst is uitgegaan. Het risico is dan dat de gemeente een beneden marktconforme grondwaarde ontvangt als het bouwplan groter is of duurder wordt verkocht, dan waarvan is uitgegaan bij de grondprijs. Voorbeeld: in de koopovereenkomst staat een grondwaarde van € 800.000 exclusief btw voor 1.600 m2 BVO appartementen voor gemiddeld € 4.000 VON per m2 GO. Daarbij wordt in de overeenkomst ook opgenomen dat de koper aan de gemeente 20% grondquote nabetaalt, als de appartementen voor gemiddeld meer dan € 4.000 worden verkocht, of als het oppervlak meer dan 1.600 m2 BVO is (het ruimtelijk plan biedt meestal meer ruimte). Er wordt zowel op meerprijs als op meeroppervlak verrekend.

5 Notitie erfpacht betaalbare nieuwbouw Deze notitie is bedoeld om op informatieve wijze in te gaan op de werking van het instrument erfpacht en of het helpend kan zijn om betaalbare nieuwbouw een stap dichterbij te zetten voor woningkopers. Achtereenvolgens gaan we in deze notitie in op de volgende vragen: • Wat zijn de kenmerken van erfpacht ten opzichte van eigendom voor een woningkoper?

• Wat is het financiële voordeel voor een koper bij erfpacht? • Welke kanttekeningen dienen hierbij geplaatst te worden?

5.1 De verschillen tussen erfpacht en eigendom

Bij het volle eigendom is men niet alleen eigenaar van de woning, maar ook van de grond waarop de woning staat. Een eigenaar heeft de volledige zeggenschap over het perceel binnen de geldende wet- en regelgeving. Bij erfpacht is men wel de eigenaar van woning, maar de grond blijft eigendom van een derde partij, de zogenaamde ‘erfverpachter’. Men heeft dan het recht om de woning op deze grond te houden voor een bepaalde periode. Voor dit recht is men de canon verschuldigd welke gebaseerd is op de waarde van de grond, rendement en/of risico en de kosten voor uitgifte en beheer van het erfpachtrecht. Over het algemeen is dit voor wonen voor de lange termijn (onbepaalde tijd of eeuwigdurend) als er geen wens is tot herstructurering. In onderstaande tabel zijn per onderwerp welke relevant zijn voor woningkopers weergegeven:

Onderwerp

Volle eigendom

Erfpacht

Juridisch eigendom

Eigenaar van zowel de woning als de grond.

Eigenaar van de woning, maar huurt de grond van een erfverpachter

Aankoopprijs

Hoger, omdat de waarde van de grond is inbegrepen.

Lager, omdat alleen het huis wordt gekocht en de grond niet.

Maandelijkse lasten

Hogere hypotheeklasten, omdat er een hoger bedrag wordt geleend.

Lagere hypotheeklasten, maar daarnaast betaling erfpachtcanon.

54

Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Onderwerp

Volle eigendom

Erfpacht

Waardevastheid

Over het algemeen waardevaster en stijgt mee met de marktwaarde van huis én grond.

De waarde van de woning kan minder snel stijgen. De grond draagt niet bij aan de opbouw van eigen vermogen.

Verkoopbaarheid

Doorgaans gemakkelijker, omdat kopers vaak de voorkeur geven aan volle eigendom.

Soms lastiger, omdat niet alle kopers bereid zijn om erfpacht te accepteren.

Vrijheid

Volledige zeggenschap over het perceel (binnen de geldende regels).

Beperkte vrijheid, men is gebonden aan de voorwaarden in de erfpachtakte.

Fiscale aftrek

De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar.

De hypotheekrente én de erfpachtcanon zijn fiscaal aftrekbaar.

Leencapaciteit

De maximale hypotheek is gebaseerd op het inkomen en overige lasten.

De maandelijkse canon verlaagt de maximale leencapaciteit, omdat de bank dit ziet als een extra last

Afkoop

Niet van toepassing.

Mogelijkheid om de canon af te kopen voor een langere periode.

5.2 Financiële verschillen Naast de feitelijk verschillen is onderzocht wat de financiële verschillen zijn tussen erfpacht en eigendom als het gaat om financieringsmogelijkheden en concreet het verschil in de maandlasten. Hiervoor hebben we enkele rekenvoorbeelden gemaakt waarbij de volgende uitgangspunten zijn gehanteerd:

Criterium

Koopsom € 310.000 Grondwaarde € 68.000 Rentevoet 3,5% Canon per jaar € 2.380 Herzieningsperiode canon 10 jaar Hypotheekrente 4,25% Rentevast periode 10 jaar In dit voorbeeld is een nieuwbouwwoning van € 310.000 vermoedelijk een seriematig grondgebonden product met een gebruiksoppervlakte van 74 m2 en beschikt over 2 slaapkamers.

Volle eigendom

Erfpacht

Verschil in € t.o.v. eigendom

Koopsom woning (totaal)

€ 310.000

€ 310.000

-

Grondwaarde

€ 68.000

€ 68.000

Niet van toepassing

Hypotheekbedrag

€ 310.000

€ 242.000

€ 68.000

Bruto maandlasten

€ 1.523

€ 1.389

- € 134

Netto maandlasten

€ 1.118

€ 999

- € 119

Belastingvoordeel1

€ 405

€ 390

+ € 15

Totaal voordeel per maand

€ 238

Totaal voordeel per jaar

€ 2.856

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

55

5.2.1 Invloed op de hoogte van de financiering

Vuistregel: Banken hanteren vaak een vuistregel waarbij de maximale hypotheek wordt verlaagd met een factor van ongeveer 20 tot 25 keer de jaarlijkse erfpachtcanon. In ons voorbeeld met een jaarlijkse erfpachtcanon van € 2.376 (12 maanden x € 198): Maximale hypotheekverlaging: € 2.376 x 20 = € 47.520 Maximale hypotheekverlaging: € 2.376 x 25 = € 59.400 Dit betekent dat je, om de erfpachtcanon te kunnen betalen, al snel € 47.520 tot € 59.400 minder kunt lenen voor de aankoop van een woning

5.2.2 Invloed op opbouw vermogen

In de huidige woningmarkt komt dikwijls doorstroming tot stand doordat een woningkoper in staat is om een stap te zetten in haar woon carrière. Het kunnen zetten van deze stap is in ieder geval afhankelijk van de mogelijkheid tot financieren van deze stap. De mogelijkheid tot financieren kan enerzijds bestaan uit het vergroten van de inkomsten (maandelijks), verkleinen van schulden en/of het opbouwen van eigen vermogen (beleggingen, sparen en overwaarde). Overwaarde / vrij te maken eigen vermogen voor de aankoop van een volgende woning kan de mogelijkheid om een stap te maken naar een andere betere of grotere woning vergroten. Om die reden is ook gerekend aan de theoretische overwaarde. Overwaarde bij volle eigendom Bij volle eigendom stijgt de totale waarde van het huis én de grond. Startwaarde woning: € 310.000 Jaarlijkse waardestijging: 3% Waarde na 5 jaar: € 310.000 × (1,03)^5 = € 359.324 Resterende hypotheekschuld na 5 jaar: Bij een annuïteitenhypotheek van € 310.000 met een rente van 4,25% is de schuld na 5 jaar ongeveer € 273.000. Overwaarde na 5 jaar: € 359.324 - € 273.000 = € 86.324 Overwaarde bij erfpacht Bij erfpacht stijgt de waarde van het huis, maar de waarde van de grond stijgt los daarvan. De marktwaarde van een woning met erfpacht is doorgaans 10 tot 20% lager dan die van een vergelijkbare woning in volle eigendom, omdat de grond niet in jouw bezit is.

Voor deze benadering gebruiken we een waardevermindering van 15%. Startwaarde woning (zonder grond): € 242.000 Jaarlijkse waardestijging (huis): 3% Waarde huis na 5 jaar: € 242.000 × (1,03)^5 = € 280.457 Waarde grond: De waarde van de grond stijgt ook, maar omdat je de grond niet bezit, draagt deze stijging niet bij aan jouw vermogen. De waarde van de grond is na 5 jaar € 68.000 × (1,03)^5 = € 78.867. De totale marktwaarde van de woning (huis + grond) is dus € 280.457 + € 78.867 = € 359.324. De verkoopwaarde van jouw woning met erfpacht ligt echter lager. De verkoopwaarde is de marktwaarde, verminderd met de kosten van erfpacht. Verkoopwaarde van woning met erfpacht: € 359.324 x (1 - 15%) = € 305.425. Resterende hypotheekschuld na 5 jaar:

56

Bij een annuïteitenhypotheek van € 242.000 met een rente van 4,25% is de schuld na 5 jaar ongeveer € 214.000. Overwaarde na 5 jaar: € 305.425 - € 214.000 = € 91.425 In dit specifieke voorbeeld is de overwaarde van de woning met erfpacht na 5 jaar iets hoger. Dit komt doordat de lagere hypotheek (geen lening voor de grond) sneller wordt afgelost, waardoor de schuld sneller daalt. Tegelijkertijd stijgt de waarde van het huis. Echter, dit is een benadering. De werkelijke waardevermindering van een woning met erfpacht ten opzichte van een vergelijkbare woning in volle eigendom kan sterk variëren. Dit hangt onder andere af van de voorwaarden van het erfpachtcontract en de regio.

5.3 Conclusie Uit de analyse blijkt dat erfpacht per maand op basis van het rekenwerk voordeliger is dan in geval van eigendom. De onzekerheid met betrekking tot de ontwikkeling van de canon en daarmee verbandhoudend de grondwaarde en gehanteerde rentevoet zijn echter van grote invloed op dit voordeel. Erfpacht kan onder specifieke omstandigheden financieel ongunstiger worden dan volle eigendom. Dit gebeurt wanneer de maandelijkse lasten van erfpacht (hypotheek + canon) de lasten van volle eigendom overstijgen. Er zijn twee belangrijke kengetallen die hierbij de doorslag geven: een hoge grondwaarde en een hoog canonpercentage.

5.4 Kanttekeningen 5.4.1 Rol van de gemeente

Bij erfpacht wordt het component grond niet overgedragen aan een ontwikkelende partij. Het rendement dat bij ontwikkeling van grond wordt behaald is grotendeels de dragende factor voor de business case voor de projectontwikkelaar. De traditionele benadering van grondproductie en marktpartijen uitvragen lijkt dan ook minder passend om erfpacht te kunnen benutten. Dit vergt mogelijk een verschuiving van de rol van de gemeente waarbij niet louter de grond wordt geproduceerd, maar ook de opstal. Wanneer er echter geen sprake is van een gewenst rendement op de grond bij bijvoorbeeld een samenwerking en/of medeopdrachtgeverschap, een collectief particulier ontwikkelinitiatief of de uitgifte van individuele kavels is erfpacht direct inzetbaar.

5.4.2 Erfpacht is een onbekend product voor woningkopers

De woningkoper is met name gericht op eigendom en niet op erfpacht. Dit heeft als effect dat erfpacht onbekend is bij de gemiddelde woningkoper. Daarnaast is dan ook het sentiment groter voor een woning met eigen grond dan een woning met erfpachtgrond.

Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

5.4.3 Geen oplossing voor onvoldoende inkomen

Erfpacht biedt geen oplossing voor de categorie woningkopers welke onvoldoende inkomen hebben om een woning te financieren. Vanwege het niet hoeven financieren van de grondwaarde is de eenmalig te financieren last lager. Echter de canon heeft invloed op de hoogte van de te verkrijgen lening.

5.4.4 Ontwikkeling van de canon van invloed op de betaalbaarheid

Zoals weergegeven kan erfpacht door factoren duurder worden dan eigendom. Als dit het doel voorbijschiet, dient het beleid omtrent erfpacht hier voldoende op ingericht te zijn. Denk hierbij aan beleid t.a.v. afkoop, bepaling van de rentevoet en bepaling van de grondwaarde maar ook de financiële impact die het beheer van erfpacht met zich meebrengt voor de ambtelijke organisatie.

6 Financiële spelregels In deze bijlage worden voor actief grondbeleid de interne financiële spelregels en een beknopte vertaling van regelgeving naar de praktijk weergegeven. Ook wordt de wijze van risicobeheersing beschreven.

6.1 Grondexploitaties (Bouwgrond In Exploitatie) Grondbeleid draagt bij aan de uitvoering van het ruimtelijk beleid. Actief grondbeleid is een strategie waarbij de gemeente gronden aankoopt. Deze grond wordt ontwikkeld tot een bouwrijpe staat, ze worden bebouwd en ten slotte woonrijp gemaakt. Bij gebiedsontwikkeling onderscheiden we de volgende fasen, vanuit het oogpunt van projectmatig werken: • Initiatie Probleemomschrijving en projectafbakening, passendheid binnen de Omgevingsvisie en thematisch beleid, bestuurlijk gedragen. • Haalbaarheid Verhouding tot Omgevingsplan, mogelijke kosten en opbrengsten, wensen belanghebbenden, verwachte bezwaren, programma van eisen.

• Ontwerp Ontwikkelen stedenbouwkundig plan en doorlopen van planologische procedures • Voorbereiding en Realisatie Het voeren van een actieve grondexploitatie.

• Beheer Het beheren en onderhouden van het openbaar gebied.

6.2 Per fase Voor nieuwe projecten worden de aanloopkosten in de initiatiefase gedekt uit een doorlopend budget dat door de raad beschikbaar is gesteld. Als deze middelen niet meer toereikend zijn en nieuwe planontwikkeling toch noodzakelijk

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

wordt gevonden, wordt de raad bij de begrotingsbehandeling of met een afzonderlijke aanvraag om aanvullende middelen gevraagd. Voor kleine ontwikkelingen wordt jaarlijks een krediet opgenomen in de paragraaf grondbeleid en bij de vaststelling van de begroting door de raad beschikbaar gesteld. Aan het einde van de haalbaarheidsfase wordt een voorlopige grondexploitatie opgesteld. Deze heeft als belangrijkste functie het aantonen van de financiële haalbaarheid van het project. Bij een verliesgevende grondexploitatie wordt ook de financiële dekking van het tekort aangegeven. Hierbij wordt een krediet bij de raad aangevraagd worden voor het opstellen van een stedenbouwkundig plan. Tijdens de ontwerpfase wordt een stedenbouwkundig plan opgesteld en eventueel vastgesteld door de raad. De ontwerpfase eindigt met een raadsbesluit tot wijziging van het en de vaststelling van een grondexploitatie. In de grondexploitatie wordt een afgewogen keuze gemaakt in de toe te passen materialen in relatie tot de onderhouds- en beheerkosten. Na de vaststelling wordt voor de grond exploitatie administratief een Bouwgrond In Exploitatie (BIE) geopend.

6.3 Grondexploitatie Een grondexploitatie (afgekort als grex) is van belang voor het beoordelen van de haalbaarheid, voor risicobeheersing, voor scenarioanalyse en voor budgetbeheersing. De financiële uitkomsten van een grondexploitatie zijn van belang, omdat bij een negatief plansaldo dekking moet worden gevonden voor het treffen van een financiële voorziening. Bij een positief plansaldo kan winst worden genomen. Dit kan tussentijds of bij afsluiting van het plan. De winst wordt aan de Reserve grondexploitaties toegevoegd. Een grondexploitatie is een raming van de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling gedurende het verwachte tijdsverloop van de exploitatie. Onderstaand volgt een opsomming van kosten en opbrengsten die tot een grondexploitatie worden gerekend:

57

• Grond- en vastgoedverwerving;

6.6 Rente

• Milieukosten Bodem- en geluidsonderzoek, bodemsaneringskosten;

In november 2023 is de nieuwe Notitie rente 2023 van de commissie BBV gepubliceerd. In deze notitie is opgenomen dat vanaf 2025 gemeenten de rente-omslag ook moeten gebruiken voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties.

• Plankosten Planontwikkeling, participatie, voorbereiding en toezicht;

• Bouwrijp maken Kosten voor sloop, grondwerk, waterpartijen, bouwwegen, riolering, kunstwerken;

• Werken buiten het plangebied De kosten van werken buiten plangebied die voldoen aan de criteria van profijt, proportionaliteit en causaliteit; • Gronduitgifte (netto uitgeefbare vierkante meters voor verschillende functies zoals wonen, bedrijven, kantoren etc.); • Woonrijp maken Wegen, voet- en fietspaden, groen, speel- en straatmeubilair, bruggen en tunnels; • Bijdragen en subsidies Subsidiebeschikking, voorwaarden.

6.4 Herziening grondexploitaties Elke grondexploitatie wordt één keer per jaar herzien. Bij de herziening wordt de boekwaarde geactualiseerd, de ramingen worden vergeleken met de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten uit het voorgaande jaar en het lopende jaar. Het prijspeil van de grondexploitatie wordt aangepast en eventuele inhoudelijke planwijzigingen worden doorgevoerd. Na de vaststelling van de jaarrekening is de herziene grondexploitatie het financiële kader voor het project. Belangrijke wijzigingen zullen tussentijds gerapporteerd worden. Substantiële planwijzigingen kunnen apart aan de raad worden voorgelegd. De herziene exploitaties worden ter vaststelling aan de raad voorgelegd.

6.5 Afsluiten grondexploitaties Als 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden is uitgevoerd en nagenoeg alle van de uit te geven gronden zijn verkocht kan de grondexploitatie door de gemeenteraad worden afgesloten. Afsluiting van een grondexploitatie gaat altijd via de gemeenteraad en gebeurt met de vaststelling van de jaarrekening. De nog te realiseren kosten worden overgeboekt naar een afzonderlijke voorziening. De grondexploitatie De Zuidlanden/Middelsee bestaat uit deelprojecten die samen een geheel vormen. Een deel van de plannen heeft een historie van meer dan 25 jaar. De komende tijd onderzoekt de gemeente of bepaalde deelprojecten binnen De Zuidlanden/Middelsee kunnen worden afgesloten.

58

6.7 Verliesvoorziening Jaarlijks worden de calculaties van de grondexploitaties bijgesteld. Als bij de hercalculaties blijkt dat voor een exploitatie een bijstelling van de negatieve uitkomst wordt verwacht, wordt voor deze exploitatie de financiële voorziening voor het verlies aangepast naar de grootte van het verwachte tekort. Dit gebeurt op basis van de contante waarde. De aanpassing van de voorziening wordt verrekend met de reserve grondexploitatie, zowel bij voordeel als bij nadeel. Als de reserve grondexploitatie niet toereikend is om deze aanpassingen op te vangen zal een beroep worden gedaan op de algemene reserve. Op deze wijze wordt recht gedaan aan het voorzichtigheidsprincipe, dat verwachte verliezen direct tot uitdrukking komen in een voorziening. De voorziening wordt als een waardecorrectie op de balans in mindering gebracht op de boekwaarde van de betreffende exploitatie.

6.8 Tussentijdse winstneming Op een grondexploitatie moet tussentijds winst worden genomen naarmate wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat en; 2. De grond of het deelperceel moet zijn verkocht en; 3. De kosten zijn gerealiseerd.

Winstneming vindt plaats op basis van de percentage-ofcompletion (POC) methode. Door toepassing van deze methode wordt naar rato van de voortgang van een project tussentijds winst genomen. Als bij een grondexploitatie de mogelijkheid tot winstneming wordt voorzien wordt dit bij de begroting in de paragraaf grondbeleid aangegeven. Bij de jaarrekening wordt de winstneming bepaald en ook in de paragraaf grondbeleid verantwoord. Winstnemingen worden toegevoegd aan de reserve grondexploitatie.

6.9 Risicomanagement en weerstandsvermogen Bij grondexploitaties lopen we als gemeente risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van projecten. Grondexploitaties zijn langdurige processen, die onderhevig zijn aan financiële en andere risico’s. Bij het opstellen van Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

een plan moeten allerlei aannames worden gedaan en het is de vraag of de uitgangspunten werkelijkheid worden. Grondexploitaties kunnen grote nadelige effecten hebben op de begroting of het weerstandsvermogen van de gemeente. Het vooraf bepalen van de financiële risico’s is daarom een belangrijk onderdeel in alle fasen van het project. Om risico’s te onderkennen en inzichtelijk te krijgen is risicomanagement noodzakelijk. Risicomanagement is het proces van identificeren en beheersen van risico’s. Risicomanagement is geen eenmalige exercitie. Het in beeld krijgen, monitoren, beheersen en verantwoorden van en over risico’s is een steeds terugkerend proces. Bij alle activiteiten in een grondexploitatie zijn telkens andere risico’s mogelijk, die op verschillende momenten optreden en ieder hun eigen mate van invloed hebben. Risico’s in grondexploitaties hangen samen met: • Een lange looptijd van projecten;

• Afhankelijkheid van marktomstandigheden, derde partijen en veranderlijke wetgeving; • Detaillering van de plannen De opzet van plannen gaat zowel inhoudelijk als financieel van grof naar fijn.

De inschatting van de risico’s per project vormen de input voor de risicoanalyse. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van software. Het gebruikte risicoanalysemodel is een instrument dat zowel voor momentopnames als voor het proces van risicomanagement gebruikt kan worden. • Continue monitoring van de financiële kansen en risico’s in alle fasen van het planproces (van initiatief tot realisatie); • Informatie voor beleidsbeslissingen en goedkeuren van budgetten; • Onderbouwing voor het opstellen van het weerstandsvermogen van het ‘grondbedrijf’;

• Bepalen van onderhandelingsposities ten opzichte van andere actoren in een project.

Voor De Zuidlanden/Middelsee geldt een looptijd van meer dan tien jaar. In de grondexploitatie is de beheersmaatregel genomen om geen indexering van de grondopbrengsten na tien jaar toe te passen.

6.10 Reserve grondexploitaties De reserve grondexploitaties wordt gebruikt voor: • Opvangen verliezen grondexploitaties; • Afdracht winsten grondexploitaties;

• Afdekking van risico’s in grondexploitaties. Bij het opstellen van de jaarrekening wordt het risicoprofiel van het grondbedrijf berekend. De hoogte van de reserve grondexploitaties moet voldoende zijn om dit te kunnen opvangen. Bij een surplus in de reserve wordt dit afgedragen aan de algemene middelen en bij een tekort wordt dit weer aangevuld uit de algemene middelen.

6.11 Vennootschapsbelasting In 2016 is de Wet modernisering Vennootschapsbelasting overheidsondernemingen in werking getreden. Gemeenten worden belastingplichtig als zij een onderneming in fiscale zin drijven. Leeuwarden heeft volgens de voorgeschreven systematiek geen winstoogmerk, zodat geen vennootschapsbelastingplicht ontstaat. Over deze systematiek is inmiddels overeenstemming bereikt met de Belastingdienst. Jaarlijks wordt opnieuw beoordeeld of sprake is van vennootschapsbelastingplicht door het uitvoeren van een quickscan.

Met behulp van dit rekenmodel kunnen de ingeschatte kansen en risico’s worden uitgedrukt in geld. Dit levert het meest waarschijnlijke eindresultaat op en geeft aan op welke onderdelen van de grondexploitatie de meeste risico’s liggen. Daarnaast geeft het model inzicht in de kans dat van het meest waarschijnlijke eindresultaat wordt afgeweken en hoe groot het financiële gevolg daarvan is. Op basis van deze gegevens kan vervolgens een uitspraak worden gedaan over de benodigde weerstandscapaciteit. Om risico’s te beperken die samenhangen met zeer lang lopende grondexploitaties, mag de looptijd van een grondexploitatie maximaal tien jaar bedragen. Deze 10 jaar is een richtlijn die voortschrijdend moet worden bezien en waarvan alleen gemotiveerd kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivering moet zijn voorzien van risicobeperkende beheersmaatregelen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te verminderen. Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

59

7 Soorten overeenkomsten bij kostenverhaal via overeenkomsten Deze bijlage geeft een overzicht van de soorten overeenkomsten, wanneer deze van toepassing zijn en overige aspecten van kostenverhaal via overeenkomsten. Op welk moment

In het overzicht hier onder staat wanneer welk soort overeenkomst passend is.

Soort overeenkomst

Situatie

Geen overeenkomst nodig

Geen verhaalbare openbare werken, uitsluitend een inrit en een nutsaansluiting

Overeenkomst ambtelijke kosten, evt. planschadeovereenkomst

Bij initiatieven zonder grondoverdracht/ aanleg openbaar gebied

Na principe akkoord Initiatieventafel

Ambtelijke uren Aanvullende kosten op de reguliere leges9 ivm toetsen rapporten, interne afstemming, overleg met de buurt; RO, stedenbouw, parkeren: boven 1.000 euro een standaardmodel overeenkomst.

Permanente begrotingspost

Intentieovereenkomst

Bij ‘grotere’ projecten in haalbaarheidsfase waarmee serieuze ambtelijke inspanning wordt gevraagd.

Na principe akkoord Initiatieventafel

Ambtelijke uren en haalbaarheidsonderzoek Toetsen rapporten, interne afstemming (ambtelijk en bestuurlijk), inzet vanuit ro, stedenbouw, verkeer en wonen.

Permanente begrotingspost

Anterieure overeenkomst

Bij veelal grotere projecten, waarbij nieuw openbaar gebied wordt aangelegd, hetzij door initiatiefnemer, hetzij door de gemeente (initiatiefnemer vergoedt de kosten)

Voordat het ruimtelijk besluit in procedure gaat

Ambtelijke uren Toetsen rapporten, interne afstemming (ambtelijk en bestuurlijk) inzet vanuit ro, stedenbouw, verkeer, wonen, maar ook GEO ivm grondoverdracht en CT in verband met bestekstoetsing, overdracht van de grond naar de gemeente en supervisie op het werk.

Kredietaanvraag bij de raad, tegelijk met het ruimtelijk besluit,

De afweging welke overeenkomst(en) te sluiten, ligt bij de projectleider in afstemming met de opdrachtgevers, met advies van de jurist en/of de planeconoom.

60

Financiële dekking

De ambtelijke uren worden gedekt uit de leges

Meerdere overeenkomsten voor één initiatief achter elkaar zijn mogelijk. Bij grotere projecten met veel werkuren tot aan het ruimtelijk besluit wordt eerst een intentieovereenkomst gesloten. Daarmee is het risico ondervangen dat het initiatief later wordt ingetrokken en de gemeente de uren niet vergoed krijgt. De initiatiefnemer heeft hier vaak ook baat bij, vanwege de zekerheid van serieuze inspanning en onderzoeksplicht door de gemeente. Vervolgens wordt de anterieure overeenkomst gesloten, voorafgaand aan het opstarten van de ruimtelijke procedure.

9

Welke kosten

of: Permanente begrotingspost

7.1.1 Financiële dekking voorbereidingskosten

De gemeente maakt kosten voor het begeleiden van private bouwplannen. Hiervoor moet de raad budget of krediet beschikbaar hebben gesteld, zelfs als de kosten verhaald worden op de initiatiefnemer. De wijze van financiële dekking is vermeld in de bovenstaande tabel.

7.1.2 Inhoud overeenkomsten

Geen overeenkomst De gemeente mag formeel wettelijk afzien van kostenverhaal: 1. Bij minder dan € 10.000 verhaalbare kosten;

2. Er zijn geen kosten voor openbare voorzieningen;

3. Als er alleen kosten zijn voor de aansluiting op de openbare ruimte of nutsvoorzieningen.

Op basis van de geldende legesverordening Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Echter, omdat er jaarlijks veel kleine plannen worden behandeld, vraagt dit in totaal een serieuze inspanning. Daarom zien we nooit af van kostenverhaal, tenzij de werkzaamheden zijn voorzien in de legesverordening. Overeenkomst ambtelijke kosten Eenvoudige overeenkomst voor het verhalen van de kosten van ambtelijke uren. Op basis van de legesverordening. Intentieovereenkomst Eenvoudige overeenkomst voor het verhalen van de kosten van ambtelijke uren. Met afgebakende beëindigingsdatum of -gebeurtenis. Wederzijdse plicht tot onderzoek van de ruimtelijke en financiële haalbaarheid. Werkzaamheden door de partijen ieder voor zich en gezamenlijk worden benoemd. Anterieure overeenkomst Overeenkomst voor het verhalen van de kosten van ambtelijke uren en veel andere mogelijke afspraken over het plan en de uitvoering. Onder andere over het bouwprogramma, doelgroepen en betaalbaarheid van woningen, de openbare ruimte, grondtransacties, planning, fasering, vergoeding van nadeelcompensatie en financiën.

7.1.3 Soorten kosten

Bijna alle denkbare kosten die de gemeente voor een initiatief maakt, kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer via een overeenkomst. Deze zijn in twee wettelijke categorieën verdeeld. 1. Kostenverhaal De toegestane soorten kosten staan op de kostensoortenlijst, Omgevingsbesluit bijlage IV10, dit komt neer op praktisch alle mogelijke kosten die een overheid voor de grondexploitatie van een private partij kan maken. Veelal zijn dit voor de hand liggende kosten zoals voor wegen en riolering. Op Kostenverhaal moeten de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid en worden toegepast om tot een bedrag te komen, de zogenaamde PPT-criteria.

2. Financiële bijdragen De toegestane soorten bijdragen staan in Omgevingsbesluit artikel 8.21, onder andere een vereveningsbijdrage voor niet gebouwde sociale huurwoningen. Ook bijvoorbeeld natuurcompensatie door de exploitant van een zonnepark. De PPT-criteria zijn niet van toepassing. In overeenkomsten worden bedragen voor kostenverhaal en voor financiële bijdragen apart opgenomen.

Veelal geeft de initiatiefnemer zelf opdracht voor de openbare voorzieningen en betaalt deze, met overdracht aan de gemeente ‘om niet’. Deze kosten heeft de initiatiefnemer zelf betaald en hoeven dan niet meer te worden verhaald.

7.1.4 Ambtelijke en externe advieskosten

De kosten van kaderstelling, planbegeleiding en toetsing door de gemeente worden uniform begroot met een Leeuwarder variant op de Plankostenscan. Dit is een bij ontwikkelaars bekend en geaccepteerd format. De enige wijziging ten opzichte van de Plankostenscan is dat de feitelijke uurtarieven van de gemeente Leeuwarden zijn opgenomen, in plaats van de landelijk uniforme uurtarieven. In overeenkomsten wordt voor ambtelijke kosten een forfaitair bedrag afgesproken: zonder verrekening op werkelijke kosten achteraf. Het voordeel of nadeel achteraf is voor de gemeente. Dit betekent minder administratieve lasten. Er wordt wel een verrekenafspraak gemaakt. Als activiteiten meer dan één keer uitgevoerd moeten worden (bijvoorbeeld telkens nieuwe varianten op hetzelfde plan moeten toetsen door alle adviseurs), kan de gemeente medewerking opschorten totdat er afspraken over aanvullend kostenverhaal zijn vastgelegd. Dit stimuleert goed doordachte plannen en betere afstemming.

8 Betalingen en zekerheidsstelling bij kostenverhaal via overeenkomsten De gemeente Leeuwarden sluit regelmatig anterieure overeenkomsten af met projectontwikkelaars. Zij hebben veelal 100% grondeigendom. Daarbij bouwt de projectontwikkelaar het vastgoed. De gemeente loopt in deze overeenkomsten met name risico op: • Aanleg van openbare ruimte door de ontwikkelaar;

• Overige kosten die de gemeente maakt: Onder andere planbegeleiding, participatie, communicatie, toetsing onderzoeken, nadeelcompensatie (voorheen planschade). 10

Openbare ruimte De gemeente is in principe verantwoordelijk voor de aanleg van de openbare ruimte en zou het grondeigendom van de wegen, groen en water en aanlegbudget van de projectontwikkelaar moeten krijgen. Dit is juridisch het uitgangspunt. Hierbij maakt het niet uit wie de grond bezit: de gemeente is er verantwoordelijk voor dat er tijdig en kwalitatief voldoende openbare ruimte komt. Dat is vaak niet praktisch in de uitvoering. Gemeenten leggen om die reden de verantwoordelijkheid voor de openbare

Artikel 8.15 Omgevingsbesluit: https://wetten.overheid.nl/BWBR0041278/2024-07-01/0#BijlageIV

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

61

ruimte meestal door aan de projectontwikkelaar, middels een anterieure overeenkomst. De openbare ruimte wordt door de gemeente in eigendom en onderhoud overgenomen als die door de projectontwikkelaar is aangelegd volgens de specificaties van de gemeente. Nadat de overeenkomst is ondertekend, wijzigt de gemeenteraad het . Het kan dan nog meer dan een jaar duren voordat de projectontwikkelaar kan bouwen, als iemand beroep tegen het instelt. Financieel risico gemeente Het kan gebeuren dat de projectontwikkelaar of (veelal) een dochter-B.V. failliet gaat, of dat hij wel het vastgoed realiseert maar niet de openbare ruimte afmaakt, of dit kwalitatief ondermaats uitvoert. Dan kan het zijn dat de gemeente uiteindelijk de openbare ruimte moet afmaken. Of dat de gemeente moet procederen om de huidige of een opvolgende grondeigenaar dat te laten doen. De gemeente kan via de rechter afdwingen dat de overeenkomst wordt nagekomen. De proceskosten krijgt de gemeente dan echter lang niet altijd allemaal terug. Bewoners kunnen dan jarenlang in een ‘bouwput’ zitten, omdat de gemeente niet voldoende waarborgen in de overeenkomst heeft opgenomen. Bij de aanleg van openbare voorzieningen zoals wegen gaat het vaak om substantiële kosten. Om dat risico bij de ontwikkelaar te laten, eisen gemeenten een zekerheidsstelling, meestal een bankgarantie11.

De gemeente ontvangt een bankgarantie van de bank van de ontwikkelaar. Als de gemeente dat nodig vindt, kan zij de bankgarantie inroepen. Zij ontvangt van de bank zonder opgave van reden het geldbedrag en kan hiermee de openbare ruimte aanleggen. Naderhand wordt nagegaan of de garantie terecht is ingeroepen. Belang van bewoners Wellicht nog belangrijker dan het financiële risico is dat de gemeente de nieuwe bewoners of andere vastgoedgebruikers van het plan zo snel mogelijk kan voorzien van openbare ruimte. Een eventueel opvolgende grondeigenaar/projectontwikkelaar zal de openbare ruimte waarschijnlijk ook graag aan de gemeente overlaten. Een goede zekerheidsstelling is uiteindelijk in het belang van de bewoners. Overige kosten die de gemeente maakt Voor de vergoeding van de overige kosten aan de gemeente wordt ook een zekerheidsstelling geëist, als die niet net vóór de vaststelling van het plan wordt betaald. Beleid Zekerheidsstellingen kosten een ontwikkelaar geld. Indicatief 1,25-1,50% van het bedrag van de zekerheidsstelling en bevriezing van het bedrag op de rekening van de ontwikkelaar. Om die reden is de zekerheidsstelling regelmatig onderwerp van gesprek. Om dit risico bij de initiatiefnemer te laten en de nieuwe vastgoedgebruikers een tijdig aangelegde en kwalitatief voldoende openbare ruimte te garanderen, hanteren we als beleid:

11

62

• Voor de begrote kosten van:

o de aanleg van openbare voorzieningen door een ontwikkelaar, voor 100% van het begrote bedrag voor het woonrijp maken;

o de aanleg van openbare voorzieningen door de gemeente uitsluitend of deels voor dit ene plan; o bovenwijks kostenverhaal casco stad of dorp; o nadeelcompensatie.

wordt een bankgarantie geëist met indexatie tot datum verwachte realisatie. Deze moet in het bezit van de gemeente zijn voordat het ruimtelijk plan op route naar het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad gaat voor vaststelling. • Plankosten door de gemeente: Betaling binnen zes weken na het besluit tot wijziging of afwijking van het omgevingsplan. In dat geval is geen bankgarantie nodig. Als latere betaling overeen wordt gekomen, wordt een bankgarantie voor het volledige bedrag geëist.

• Bankgarantie, geen concerngarantie: Het concern kan ook niet-nakomen of failliet gaan. Naast een bankgarantie zijn gelijkwaardige zekerheidsstellingen ook goed. Bijvoorbeeld een (rentegevend) depot bij een notaris of tijdelijke storting op een rekening van de gemeente zelf. Hierna wordt de zekerheidsstelling bankgarantie genoemd.

• Afbouw: De bankgarantie wordt afgebouwd naarmate het woonrijp maken vordert of naarmate de exploitatiebijdrage is betaald. Na elke oplevering woonrijp maken of betaling exploitatiebijdrage stuurt de ontwikkelaar een verzoek met bewijs aan de gemeente. De gemeente geeft aan de bank akkoord tot verlaging. Alternatief: bankgarantie net voor start bouw Regelmatig verzoekt een ontwikkelende partij om niet net voor vaststelling van het ruimtelijk besluit de bankgarantie te stellen, maar net voor de start van de bouw. Veelal is er dan al vastgoed (voor)verkocht en zijn er middelen en zekerheden aanwezig. Met een bankgarantie net voor start bouw gaat de gemeente alleen akkoord als er in het omgevingsplan - of de vergunning in afwijking van het omgevingsplan - kostenverhaalsregels zijn of worden opgenomen. Deze kostenverhaalsregels waarborgen de betaling van het geraamde bedrag voor het woonrijp maken. In de kostenverhaalsregels zelf wordt opgenomen dat de kosten van openbare voorzieningen, die de ontwikkelaar op eigen rekening aan laat leggen, door de gemeente worden vergoed. De ontwikkelaar betaalt in natura: met openbare ruimte. In de anterieure overeenkomst wordt opgenomen dat de ontwikkelaar zich er van bewust is dat voorafgaand aan het bouwen een kostenverhaalsbeschikking gevraagd en gekregen moet worden om te kunnen bouwen.

Het gaat hier niet om een bankgarantie die de gemeente van een aannemer vraagt als die een werk gegund krijgt. Zo’n bankgarantie dient een ander doel: het dekken van de extra kosten van aanbesteding en uitvoering als een andere aannemer onverhoopt het werk moet afmaken. Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Vanuit de Omgevingswet artikel 13.12 geldt in dat geval een bouwverbod tot dit bedrag is betaald. Dit is de zekerheid voor de gemeente12. Op grond van artikel 13.19 lid 1 Omgevingswet mag de gemeente in een kostenverhaalsbeschikking bepalen dat er in termijnen wordt betaald, mits er aanvullende zekerheden worden verschaft voor betaling van het begrote bedrag. In zulke gevallen geldt het genoemde bouwverbod niet. Zodra de ontwikkelaar kan en wil starten met bouwen, vraagt hij de omgevingsvergunning aan. Naast de omgevingsvergunning vraagt de ontwikkelaar ook om een kostenverhaalsbeschikking. Vooraf wordt overlegd over de kostenverhaalsbeschikking, de ontwikkelaar kan kiezen: • het bedrag voor het woonrijp maken wordt eenvoudig geheel als zekerheidsstelling vooruit betaald aan de gemeente (of bijvoorbeeld een rentegevend depot bij een notaris) en hij krijgt het terug na overdracht van het woonrijpe openbaar gebied, of;

Eerst moet dan de laatste termijn van de hele verschuldigde geldsom betaald zijn. De ontwikkelaar legt de openbare ruimte aan en levert die samen met de ondergrond aan de gemeente. De gemeente vergoedt de aanlegkosten van de openbare ruimte en de koopsom van de ondergrond. Dit tot het geraamde bedrag in de kostenverhaalsregels. Na afronding van het openbaar gebied, oplevering aan de gemeente, de verwerking van de bedoelde vergoeding en betaling van het overige kostenverhaal, wordt de bankgarantie teruggegeven, dit alles eventueel in fasen. Maatwerk Maatwerk en win-win is soms mogelijk. Voorbeeld: de gemeente is eigenaar van een stuk grond dat nog aan de ontwikkelaar verkocht moet worden en waar de enige wegontsluiting voor het bouw op komt. Dan kan de gemeente door haar grondeigendom de bouw tegenhouden tot ontvangst van de bankgarantie. Een later in de tijd afgegeven bankgarantie, bij start bouw, leidt dan niet tot meer risico. Dit wordt dan in de anterieure overeenkomst vastgelegd.

• hij geeft een bankgarantie af voor het in het omgevingsplan begrote bedrag woonrijp maken en er worden één of meer betalingstermijnen opgenomen.

9 Uitwerking bovenwijks kostenverhaal In deze bijlage wordt het bovenwijks kostenverhaal van het casco van de stad en het dorp onderbouwd en toegelicht

9.1 Leeswijzer In Deel 1 staat een toelichting op de belangrijkste juridische kaders. Deel 2 presenteert de tarieven die de gemeente via kostenverhaal in rekening brengt voor bovenwijkse voorzieningen, de daarvoor gehanteerde uitgangspunten en de berekeningswijze. Deel 3 bevat overige uitgangspunten en kaders.

9.2 DEEL 1: Wettelijke kaders Gemeenten zijn verplicht om kosten die zij maken om nieuwe bouwactiviteiten mogelijk te maken, te verhalen op de partij die daar het profijt van ondervindt. Het kostenverhaal vindt plaats binnen een bestaand wettelijk kader. Dat kader is afdeling 13.6 van de Omgevingswet. In deze onderbouwing gaat het om kostenverhaal voor openbaar toegankelijke voorzieningen die onderdeel uitmaken van het zogeheten casco van een kern, zoals de mobiliteits- en groenstructuur. Het verhalen van kosten voor 12 13

zulke openbaar toegankelijke voorzieningen is alleen mogelijk bij bouwactiviteiten die deze mede noodzakelijk maken en er profijt van ondervinden. Wat er als openbare voorziening geldt, is vastgelegd in bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Aan het eind van deze bijlage staat de lijst met investeringen die de gemeente doet. Grofweg zijn opgenomen alle investeringen in het openbaar gebied die nodig zijn om een gebied te kunnen laten functioneren. Bijvoorbeeld de aanleg van groen, water, verharding, openbare verlichting en riolering. Behalve kosten voor openbaar toegankelijke voorzieningen die onderdeel uitmaken van het casco, verhaalt de gemeente ook andere kosten op gebiedsontwikkelingen. Hieronder worden de verschillende typen kostenverhaal die de gemeente toepast toegelicht: • Binnenplanse kosten Dit betreft kosten die voor 100% toerekenbaar zijn aan één specifieke gebiedsontwikkeling13; alleen die ene gebiedsontwikkeling veroorzaakt de kosten en profiteert ervan. Een goed voorbeeld betreft een buurtontsluitingsweg die nodig is om alleen de in een plangebied gelegen nieuwbouwwoningen te ontsluiten of bijvoorbeeld gemeentelijke plankosten om een specifieke wijziging van het in procedure te brengen.

Het kostenverhaal en het bouwverbod gelden ook voor iedere opvolgende grondeigenaar

Hoewel de naam anders suggereert, kunnen deze investeringen zowel binnen als buiten de plangrens van een gebiedsontwikkeling gelegen zijn

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

63

Deze binnenplanse kosten worden per gebiedsontwikkeling begroot en daar worden ze altijd volledig in rekening gebracht.

• Bovenwijkse kosten schaalniveau niet-casco Sommige voorzieningen zijn niet voor alle gebiedsontwikkelingen in een kern gezamenlijk benodigd, maar wel bijvoorbeeld voor twee specifieke gebiedsontwikkelingen. Een goed voorbeeld is een rotonde die twee specifieke woonwijken ontsluit. De rotonde is dan een bovenwijkse voorziening ten opzichte van die twee woonwijken, maar het is geen bovenwijkse voorziening op het schaalniveau van het casco van de gehele kern. De kosten van investeringen waarvan meerdere gebiedsontwikkelingen profiteren worden “bovenwijkse kosten” genoemd. De kosten van dit type bovenwijkse voorzieningen worden afzonderlijk begroot en ze worden bij de betreffende gebiedsontwikkelingen in rekening gebracht.

• Bovenwijkse kosten schaalniveau casco Dit zijn investeringen in het openbaar gebied waarvan alle gebiedsontwikkelingen in een kern mede de oorzaak zijn en profiteren. Juist omdat dit kosten betreft die noodzakelijk zijn vanwege alle gebiedsontwikkelingen in een kern tezamen, willen we borgen dat ook alle gebiedsontwikkelingen dan op eenduidige en transparante wijze bijdragen aan de kosten. De kosten van de bovenwijkse voorzieningen op het schaalniveau van een dergelijke kern worden nooit volledig in rekening gebracht bij gebiedsontwikkelingen. De wet bepaalt dat het profijt ook toegerekend moet worden aan de bestaande woningen en voorzieningen in een kern. In dit beleidsprogramma zijn bijdragen berekend voor gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd in de kernen Leeuwarden, Stiens en Grou omdat daar investeringen zijn voorzien waar die gehele kern van profiteert.

Hieronder is het onderscheid in schaalniveaus geïllustreerd.

Binnenplans Blokgroen Woonstraat

64

Bovenwijks - niet-casco van de stad 50km/u weg

Bovenwijks - casco van de stad Randweg, groot park

Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Het kostenverhaal door de gemeente omvat de drie bovengenoemde typen kosten gezamenlijk. Dit beleidsprogramma onderbouwt alleen de bijdrage aan de

bovenwijkse kosten op het schaalniveau van het casco van de kernen Leeuwarden, Stiens en Grou. Onderstaande tabel vat een en ander samen.

Kosten

Begroting en toerekening van kosten

Is dit beleid van toepassing?

Binnenplans

Projectspecifiek

Nee

Bovenwijks, niet-casco

Projectspecifiek

Nee

Bovenwijks, casco van de kernen Leeuwarden, Stiens en Grou

Per kern

Ja

9.2.1 Toepassing in anterieure overeenkomsten en kostenverhaalsregels

Dit beleid kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen is toepasbaar op beide manieren waarop kostenverhaal in de praktijk wordt geregeld met ontwikkelende partijen: via de privaatrechtelijke route en via de publiekrechtelijke route. Ook is het toepasbaar in gemeentelijke grondexploitaties. Kostenverhaal via de privaatrechtelijke route vindt plaats middels een overeenkomst tussen de gemeente en een marktpartij (anterieure overeenkomst, voorafgaand aan een wijziging van het ). In de publiekrechtelijke route wordt kostenverhaal geregeld middels door de gemeenteraad vast te stellen kostenverhaalsregels in het 14. De privaatrechtelijke (vrijwillige) route voor kostenverhaal heeft de voorkeur. Dit is een route die uitgaat van het maken van afspraken over het kostenverhaal op vrijwillige basis. Die afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelende partij worden dan vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Dit is een overeenkomst gesloten vóór het nemen van het planologisch besluit dat de bouwactiviteit mogelijk maakt. Als partijen niet op vrijwillige basis tot een overeenkomst komen, kan kostenverhaal publiekrechtelijk worden afgedwongen. De wettelijke basis hiervoor is vastgelegd in de Omgevingswet. De publiekrechtelijke variant van kostenverhaal is de spreekwoordelijke stok achter de deur. Deze is vastgelegd in afdeling 13.6 Ow.

De publiekrechtelijke variant gaat uit van de verplichting voor gemeenten om kostenverhaalsregels vast te stellen. Pas als partijen er niet vrijwillig uitkomen en de gebiedsontwikkeling is wel wenselijk, bestaat er een noodzaak om dergelijke regels vast te stellen. Hiermee wordt op afdwingbare, publiekrechtelijke wijze het kostenverhaal geregeld.