Beleidsprogramma grond

Volledig actief Het volledig verkrijgen/hebben van eigendom en sturing.

Overheid als financier Het ondersteunen van een gebieds­ ontwikkeling als financier met risico voor financiering.

‘Stimulerend +’ verbetering openbare ruimte Overheid investeert in de buitenruimte ten behoeve van de gebiedsontwikkeling.

Faciliteren, coördineren of regisseren Overheid verkent gebiedspotentie door te participeren als gesprekspartner en andere partners met elkaar in gesprek te brengen.

9.2 Samenwerkingsvormen van grondbeleid De gemeente Leeuwarden kiest voor situationeel maatwerk: per project of gebiedsontwikkeling wordt bepaald welke vorm van samenwerking het meest passend is, waarbij de aard van de opgave, de kracht van de betrokken partners en de verdeling van verantwoordelijkheden, risico’s en opbrengsten leidend zijn. In de praktijk kan dit variëren van relatief eenvoudige en kortdurende afspraken, zoals

Dominant actief Een dominante grondpositie verkrijgen/ hebben (om in te brengen in entiteit).

Strategische posities Overheid koopt strategische posities en/ of ontwikkelt publieke voorzieningen op essentiële locaties.

Stimulerend Financiële, fiscale of publiekrechtelijke maatregelen of prikkels vanuit de overheid, bijv. subsidies of gerichte onteigening.

Alleen faciliterend (regulerend) Vormen en/of reguleren van gebiedsontwikkeling. Alleen inzetten op publiekrechtelijke verantwoordelijkheid (beleid en wetmatig).

Figuur 5 Vormen van grondbeleid, bron: Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2019

30

Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

9.3 Proces om te komen tot een passende samenwerkingsvorm een anterieure overeenkomst waarin afspraken over planvorming en het kostenverhaal worden vastgelegd, tot intensieve publiek-private samenwerkingen waarin de gemeente en private partijen gedurende langere tijd risicodragend optrekken. Bijvoorbeeld door middel van een gezamenlijke grondexploitatie of de oprichting van een ontwikkelmaatschappij. De keuze voor een bepaalde samenwerkingsvorm is steeds gebaseerd op proportionaliteit: de complexiteit van de samenwerkingsstructuur moet in verhouding staan tot de schaal en het belang van de opgave. Daarmee wordt voorkomen dat onnodig zware of bureaucratische constructies worden opgetuigd, terwijl tegelijkertijd voldoende zekerheid wordt geboden om investeringen en maatschappelijke meerwaarde te realiseren. In de praktijk zijn er tussen actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid vele tussenvormen voor de rol die de gemeente kan aannemen. Op de vorige bladzijde in figuur 5 zijn er enkele mogelijkheden weergegeven, ter inspiratie. Voor elke situatie komen er enkele mogelijkheden in aanmerking.

Om tot een passende vorm van samenwerking te komen, doorloopt de gemeente een afwegingsproces. In eerste instantie wordt de maatschappelijke urgentie van de opgave vastgesteld: welke publieke belangen zijn er, welke doelen uit de Omgevingsvisie moeten worden gerealiseerd, en welke urgentie ervaren inwoners, partners en de gemeenteraad? Vervolgens wordt beoordeeld welke rol de gemeente zelf op zich neemt en welke bijdrage van andere partijen verwacht wordt. Daarbij staat steeds de vraag centraal hoe kennis, capaciteit en middelen zo effectief mogelijk gebundeld kunnen worden. Het proces bestaat uit een verkenning van belangen en mogelijkheden, het gezamenlijk ontwerpen van een passende vorm van samenwerking en het vastleggen van afspraken in overeenkomsten of in een gezamenlijke rechtspersoon. In dit traject wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan de verdeling van taken, verantwoordelijkheden, risico’s en financiële verplichtingen. Ook wordt in een vroeg stadium bepaald hoe eventuele knelpunten of geschillen kunnen worden opgelost, en op welke wijze partijen elkaar aanspreken op het nakomen van afspraken. Het overzicht van figuur 6 op de volgende bladzijde kan een praktische kapstok zijn bij het komen tot een samenwerkingsvorm die goed past bij de opgave, de betrokken partijen en eventueel beperkende randvoorwaarden zoals geld en capaciteit.

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2025 

31

PUBLIEK INITIATIEF

PRIVAAT INITIATIEF

ANALYSE OPGAVE Wat zijn de kansen en uitdagingen?

Output: risico-/actoranalyse

ONTWIKKELSTRATEGIE Grondbeleid Output: publiek programma van eisen & scenario’s voor ontwikkeling

Wat wil ik? En hoe kom ik daar?

S T R A T E G I E

SAMENWERKINGSSTRATEGIE Publieke GREX Uitgifte bouwrijp en/of woonrijp

Publieke GREX Bouwclaim

PPS GREX Bij overeenkomst of rechtspersoon

Private GREX Integrale ontwikkeling

Private GREX Zelfrealisatie

Output: rol- en risicoverdeling & samenwerkingsmodel

Met wie? En in welke verhouding?

KEUZE SAMENWERKINGSPARTNER Aanbestedingsplicht? Een-op-een

Tenderstrategie Scope Methodiek Vormgeving procedure Output: scope, methodiek & vormgeving procedure

Hoe selecteer ik mijn partner?

TENDER Hoe voer ik een goede tender uit? Output: tenderdocumenten, samenwerkingspartner & aanbieding

SAMENWERKING Hoe blijft het een duurzame samenwerking?

Output: blijvend, langdurig partnership

REALISATIE, EXPLOITATIE EN BEHEER

Figuur 6 Processchema samenwerking (bron: reiswijzer gebiedsontwikkeling 2019) 32

Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

9.4 Waar zijn wij en onze partners goed in? De gemeente Leeuwarden vervult in samenwerkingen een aantal karakteristieke rollen die passen bij haar publieke taak en positie. Zo agendeert de gemeente maatschappelijke urgentie en publieke belangen, geeft sturing aan initiatieven die door de markt niet vanzelf worden opgepakt en fungeert ze als de partij die uiteenlopende belangen bijeenbrengt en bewaakt dat het proces in evenwicht blijft. Daarnaast heeft de gemeente een unieke positie om kosten en opbrengsten op een evenwichtige wijze te verevenen, subsidies en rijksbijdragen aan te trekken en de aanleg en het beheer van openbaar gebied te waarborgen. Indien noodzakelijk beschikt de gemeente bovendien over publiekrechtelijke instrumenten die ingezet kunnen worden om de voortgang of het publieke belang veilig te stellen. Tegenover deze rol van de gemeente staat de ontwikkelkracht, investeringsbereidheid en specifieke expertise van marktpartijen, woningcorporaties en maatschappelijke organisaties. Het succes van samenwerking is daarmee afhankelijk van de mate waarin partijen erin slagen elkaars kwaliteiten en belangen op een evenwichtige wijze te verbinden. De gemeente ziet het als haar verantwoordelijkheid om dit proces zorgvuldig te begeleiden en te zorgen voor een transparante en voorspelbare context, waarin partners weten waar zij aan toe zijn.

Een vraag die goed is om aan het begin van een project regelmatig te stellen: waar is de gemeente goed in? En waar zijn de andere betrokken partijen goed in? Voor de gemeente kan gedacht worden aan: • Initiëren op risico, later de kosten weer verhalen;

• Ontwikkelingen oppakken die de markt niet uit zichzelf oppakt; • De partij in het midden zijn;

9.5 Risico’s Samenwerking in gebiedsontwikkeling gaat onvermijdelijk gepaard met risico’s, zeker bij langlopende projecten waarin economische en maatschappelijke omstandigheden kunnen wijzigen. Om te voorkomen dat de gemeente als enige partij achterblijft wanneer private partners zich terugtrekken of wanneer zich financiële tegenvallers voordoen, is het essentieel dat vooraf duidelijke afspraken worden gemaakt over verantwoordelijkheden, financiële zekerheden en zogenoemde exitscenario’s. Deze afspraken waarborgen dat partijen ook bij tegenslagen op een ordelijke en evenwichtige manier uit de samenwerking kunnen treden, zonder dat de continuïteit van de ontwikkeling of de bescherming van publieke belangen in gevaar komt. De gemeente Leeuwarden kiest er nadrukkelijk voor om samenwerkingsvormen zo eenvoudig en transparant mogelijk te houden en tegelijkertijd voldoende robuust te maken om bestand te zijn tegen tegenslagen. Door deze balans te zoeken, kan de gemeente ruimte geven aan initiatief en innovatie, terwijl tegelijk de publieke belangen en de kwaliteit van de leefomgeving beschermd worden.

Beleidskeuze: De gemeente Leeuwarden kiest voor situationeel maatwerk bij de inrichting van samenwerkingen in het grondbeleid. Samenwerkingsvormen worden zo eenvoudig mogelijk gehouden en zorgvuldig vastgelegd, met expliciete aandacht voor risicoverdeling, verantwoordelijkheden en mogelijke exit scenario’s. Samenwerking wordt gezien als een instrument om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren die niet alleen financieel haalbaar zijn, maar die vooral bijdragen aan brede welvaart, duurzaamheid en de leefkwaliteit van huidige én toekomstige generaties.

• Verevenen en verdelen van kosten en opbrengsten; • Langdurig betrokken blijven; • Subsidies aantrekken;

• Openbaar gebied aanleggen en beheren;

• Als nodig: publiekrechtelijke middelen inzetten als een partij verstek laat gaan;

• Een nieuwe regionale markt opzetten, de vraag naar gewenste producten en diensten stimuleren.

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 

33

34

Beleidsprogramma grond 2025 | Gemeente Leeuwarden

Deel D – Taken en rollen, informeren en verantwoorden

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026

35

10 Taken en rollen, informeren en verantwoorden 10.1 Inleiding

10.2 Taken en rollen

In dit hoofdstuk staan de taken en rollen van de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders. De wettelijke taak- en rolverdeling tussen de gemeenteraad en het college is uitgewerkt voor het grondbeleid. Ook wordt in dit hoofdstuk weergegeven hoe het college de gemeenteraad informeert en zich naar de raad verantwoordt.

De gemeenteraad stuurt op hoofdlijnen en stelt de kaders. Het college voert het beleid uit binnen de gestelde kaders. De raad controleert vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders heeft plaatsgevonden. In onderstaand overzicht is de taak- en verantwoordelijkheidsverdeling voor wat betreft het grondbeleid weergegeven.

Taak

Gemeenteraad

College van burgemeester en wethouders

Grondbeleid vaststellen

Omgevingsvisie

Beleidsprogramma grond

Actief grondbeleid: grondexploitaties

Eerste vaststelling nieuwe grondexploitaties en bijbehorende kredieten

Uitvoeren grondexploitaties

Jaarlijks vaststellen herziene grondexploitaties en bijbehorende kredieten Grond verwerven

• Voorkeursrecht vestigen;

• Instellen strategisch verwervingsfonds; • Vaststellen kredieten overige verwervingen;

• Tijdelijk voorkeursrecht vestigen;

• Grond verwerven, koopovereenkomsten

• Onteigeningsbesluit Grond verpachten

Kaders stellen en bestemmen inkomsten

Pachtovereenkomsten

Grond verkopen

Kaders stellen en bestemmen inkomsten

Verkoopovereenkomsten

Grondprijzen vaststellen (jaarlijks)

Kaders stellen

Vaststellen

Position paper met parameters herziening grondexploitaties (jaarlijks)

36

Vaststellen

Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Taak

Gemeenteraad

College van burgemeester en wethouders

Faciliterend grondbeleid

Vaststellen kredieten bij grote bedragen aan faciliterend grondbeleid / kostenverhaal

Kostenverhaal via intentieovereenkomsten en anterieure overeenkomsten

Vaststellen publiekrechtelijk kostenverhaal via een wijziging of adviesrecht bij een BOPA8

Uitvoeren publiekrechtelijk kostenverhaal via een wijziging of kostenverhaalsregels vaststellen in een BOPA

Vaststellen

Paragraaf grondbeleid bij begroting en jaarrekening: • Grondexploitaties;

Begroting en verantwoording grondbeleid

• Faciliterende grondcomplexen, overeenkomsten; • Bovenwijks kostenverhaal;

• Vereveningsfonds sociale woningbouw

10.3 Planning- en controlcyclus Via de begroting en jaarrekening stelt de raad kaders en controleert achteraf. De verantwoording door het college over het grondbeleid is onderdeel van de jaarlijkse planningen controlcyclus. Het college informeert de raad op twee momenten per jaar over de uitvoering van het grondbeleid, in de begroting en in de jaarrekening. Dit gebeurt in de verplichte paragraaf Grondbeleid, volgens de regels van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV).

8

Buitenplanse omgevingsplanactiviteit: een vergunning in afwijking van het omgevingsplan. Het college mag deze verlenen. De raad heeft zichzelf bindend adviesrecht gegeven voor een aantal soorten plannen met grotere ruimtelijke impact en maatschappelijke belangen.

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 

37

38

Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Deel E – Bijlagen

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026

39

1 Instrumenten van grondbeleid In deze bijlage zijn de instrumenten van grondbeleid weergegeven met een beknopte toelichting. Meer informatie is te vinden in de Handreiking grondeigendom Omgevingswet, Hoofdstuk 1. De beschikbare instrumenten zijn in de onderstaande afbeelding weergegeven.

Privaatrecht: koop en ruil van grond Instrumenten van grondeigendom

Publiekrecht: voorkeursrecht, onteigening, herverkaveling Publiek- en privaatrecht: kavelruil

Instrumenten voor kostenverhaal

Privaatrecht: (gemeentelijke-) grondexploitatie, publiek private samenwerking, anterieure en posterieure overeenkomst over het kostenverhaal en financiële bijdragen

Publiekrecht: kostenverhaal, afdwingbare financiële bijdragen aan ontwikkelingen en korting bij herverkaveling Bron: Handreiking grondeigendom Omgevingswet, 2022 De instrumenten komen voort uit de Omgevingswet en het Burgerlijk Wetboek, dit zijn: a. Voorkeursrecht; b. Onteigening;

c. Kostenverhaal;

d. Afdwingbare financiële bijdrage; e. Kavelruil;

f. Inrichtingsprogramma, inrichtingsbesluit, ruilbesluit en besluit geldelijke regelingen; g. Gedoogplicht;

h. Grondverwerving en gronduitgifte; i. Grondexploitatie.

Ad a. Voorkeursrecht Na vestiging van voorkeursrecht op een perceel moet de eigenaar het eerst aan de gemeente te koop aanbieden. Voorbeeld: Spoordok. Ad b. Onteigening Gedwongen eigendomsontneming door de overheid, alleen voor het algemeen belang, als noodzakelijk en tegen volledige schadeloosstelling. Veelal ingezet als een functie uitsluitend mogelijk is of optimaal functioneert op een specifieke plek. 40

Ad c. Kostenverhaal De gemeente is verplicht de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen te verhalen op de grondeigenaar die daar profijt van hebben. Dit heet kostenverhaal. Bij voorkeur door een anterieure overeenkomst te sluiten en als dat nodig is dwingend, via het omgevingsplan of een vergunning in afwijking van het omgevingsplan. Ad d. Afdwingbare financiële bijdrage Aanvullend op c. Kostenverhaal kan de gemeente een afdwingbare financiële bijdrage aan kwaliteitsverbetering van de fysieke leefomgeving opleggen. Voorbeelden zijn investeringen in extra groen, fietspaden en compensatie voor niet gebouwde sociale huurwoningen. Alleen op te leggen aan private initiatiefnemers van bouwplannen. Ad e. Kavelruil – stedelijk en landelijk Voor een nieuw plan moeten soms percelen grond van verschillende eigenaren opnieuw worden ingedeeld. In stad of dorp bijvoorbeeld op een verouderd bedrijventerrein waar een nieuw woningbouwplan wordt ontwikkeld. In landelijk gebied bijvoorbeeld bij een efficiëntere indeling van landbouwpercelen. Dit is kavelruil. Landelijke kavelruil bestond al. Het instrument stedelijke kavelruil is nieuw. Stedelijke kavelruil is een zaak tussen grondeigenaren onderling, de gemeente zelf kan ook grondeigenaar zijn. De gemeente kan dit wel aanjagen en faciliteren. Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Ad f. Inrichtingsprogramma, inrichtingsbesluit, ruilbesluit, besluit geldelijke regelingen De Omgevingswet bevat ook een instrument voor herinrichting van het landelijk gebied: het inrichtingsprogramma. Voor de herverkaveling in het landelijk gebied (de herschikking van eigendommen) biedt de Omgevingswet het inrichtingsbesluit, ruilbesluit en besluit geldelijke regelingen. De regeling in de Omgevingswet vervangt de regeling in de Wet inrichting landelijk gebied. Ad g. Gedoogplicht Daarnaast is in de Omgevingswet het instrument gedoog­ plicht voortgezet en gestroomlijnd: een eigenaar moet toestaan dat een ander gebruik mag maken van de grond.

Ad h. Grondverwerving en gronduitgifte De gemeente kan zelf net als een private partij ‘minnelijk’ zonder onteigening grond aankopen en weer verkopen, nadat de gewenste functie op de grond is vastgelegd in het omgevingsplan. Ad i. Grondexploitatie Grondexploitatie is het aankopen van grond of gebouwen, slopen en bouwrijp maken, de bouwkavels verkopen en het openbaar gebied woonrijp maken. Voorbeeld: Zuidlanden/ Middelsee.

2 Grond­verwerving In deze bijlage is het beleid voor grondverwerving uitgewerkt.

2.1 Typen verwervingen We onderscheiden de volgende typen verwervingen: • Verwervingen in de realisatiefase: Dit zijn verwervingen binnen de kaders van het vastgestelde projectgebied. Deze gronden zijn opgenomen in een door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie, er is verwervingsbudget voor begroot. De gronden zijn vereist om het vastgestelde planontwerp te kunnen realiseren. Als er geen overeenstemming wordt bereikt kan onteigening een volgende stap zijn.

• Strategische verwervingen: Dit zijn aankopen waarvoor de gemeenteraad geen of slechts beperkte kaders of visies heeft bepaald. Ook gelegenheidsaankopen kunnen hier onder vallen. De gelegenheidsaankoop kan ook de aanleiding zijn voor de ontwikkeling van de visie of het plan. In dit geval kan of wil de gemeentegrondposities verwerven met het oog op de te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden. Zowel gronden als opstallen kunnen worden verworven voor compensatiedoeleinden of voor het wegnemen van belemmerende factoren voor andere ontwikkelingen. Het innemen van strategische grondposities loopt vooruit op de keuze welke rol de gemeente bij de toekomstige ontwikkeling wil innemen. Strategische verwerving vindt over het algemeen plaats als een eigendomspositie te koop komt of te koop staat. Daarnaast kan de gemeente ook zelf het initiatief nemen, als vanuit de kennis van het gebied kansen worden gezien of de gemeente op een andere manier wordt getipt. • Incidentele verwerving: Een aankoop die op zichzelf geen project vormt of deel uitmaakt van een project. Redenen hiervoor zijn bijvoorbeeld:

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

o Een extra impuls geven aan een bestaand project; o De openbare ruimte verbeteren;

o Een onwenselijke situatie aanpakken.

2.2 Prijsbepaling bij verwervingen We gaan uit van verwerving tegen een marktconforme prijs. Dit is een vereiste om te voorkomen dat de gemeente ongeoorloofde staatssteun verstrekt.

2.2.1 Waardering en interne overdracht van gronden

Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) schrijft onder andere voor: • Hoe aangekochte gronden moeten worden gewaardeerd; • Onder welke categorie ze op de gemeentelijke balans geplaatst worden;

• Tegen welke waarde ze intern mogen worden overgedragen. Hier onder is een samenvatting weergegeven om snel te kunnen handelen. Waardering en plaatsing op de balans Het BBV geeft regels hoe gemeenten grond moeten waarderen. Dit heeft direct financieel gevolg bij aankoop van grond. Voor de snelheid van handelen wordt hier een kort overzicht gegeven. Als de gemeente een plus bovenop de marktwaarde heeft betaald, kan het zijn dat deze direct na aankoop als verlies moet worden genomen. Afhankelijk van de doelstelling van het grondbezit zijn er de volgende categorieën gronden:

41

• Materiële vaste activa

o ‘Koude’ gronden Grond niet in een transformatieproces naar wonen of bedrijventerrein en zonder vastgestelde visie. De grond wordt opgenomen tegen de verkrijgingsprijs plus de aankoopkosten, of de marktwaarde van het huidige gebruik als die lager is.

o ‘Warme’ gronden Grond waarop de raad al een omgevingsvisie of het college van burgemeester en wethouders een programma heeft vastgesteld maar nog zonder vastgestelde grondexploitatie. Deze hebben soms een hogere marktwaarde dan bij het huidige gebruik. Deze gronden mogen onder voorwaarden tegen een warme grondprijs worden gewaardeerd. Verlies nemen tot aan de waarde van het huidige gebruik, direct na aankoop, is dan niet nodig.

• Onderhanden werk, bouwgrond in exploitatie (BIE) Grond in een vastgestelde grondexploitatie. Deze is in een transformatieproces naar wonen of bedrijventerrein. De grond wordt opgenomen tegen de verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Kosten voor bijvoorbeeld planvorming en bouwrijp maken mogen hier worden bijgeschreven (geactiveerd). • Voorraad grond Deze grond staat op de lijst af te stoten of te ruilen tegen gronden waar wel bebouwing op komt. Deze grond wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs. Als de actuele marktwaarde lager is, moet verlies worden genomen.

• Grond met de functie openbare ruimte of openbaar groen kan alleen worden overgedragen als deze kan worden herontwikkeld. Als bestaande openbare ruimte wordt overgedragen aan een grondexploitatie, gebeurt dit zonder vergoeding. • Andere terreinen, inclusief voormalige schoollocaties, worden intern overgedragen tegen boekwaarde, waarbij een bovengrens geldt. Er wordt ten hoogste een prijs betaald om budgettair neutraal te kunnen ontwikkelen. De percelen worden overgedragen naar het grondbedrijf en verrekend nadat een planologische procedure is voltooid. Andersom, als er binnen de gemeente van de Bouwgrond In Exploitatie naar de Materiële Vaste Activa gronden worden overgedragen dan zijn de regels: • Na oplevering van de openbare ruimte gaat deze zonder vergoeding over, het betrokken team verzorgt het onderhoud;

• De ondergrond van sportterreinen gaat over tegen kostprijs. De betrokken sector of het betrokken team zorgt vervolgens op eigen budget voor aanleg van velden en andere terreinvoorzieningen. Uitgeefbare grond, behalve sportterreinen, gaan over tegen een uitgifteprijs die het betreffende complex Bouwgrond In Exploitatie voor de grond ook gehanteerd zou hebben richting derden, zijnde marktconform gezien de bestemming.

2.2.2 Interne overdracht van gronden

Als er binnen de gemeente gronden van de Materiële Vaste Activa naar de Bouwgrond In Exploitatie worden overgedragen dan zijn de regels:

3 Uitgangspunten, budget en spelregels Strategisch Verwervingsfonds In deze bijlage staan het budget en de spelregels voor het Strategisch Verwervingsfonds.

3.1 Krediet Aan de gemeenteraad wordt een krediet gevraagd (verwacht € 6.000.000) voor zelfstandige grondverwerving door het college. De financiële dekking van grond- en vastgoedaankopen bestaat uit het op de balans bijschrijven van deze bezittingen1. Het uitgangspunt is voorlopig dat de kosten van het grond- en vastgoedeigendom worden gedekt

1

42

door inkomsten van verpachting of verhuur en daarom budgetneutraal zijn. Alleen verwervingen waarvoor dit aannemelijk is, vallen dan binnen het krediet van het college. Op een later moment kan aanvullend een budget gevraagd (verwacht € 1.000.000) voor grondverwervingen die niet budgetneutraal verworven en aangehouden kunnen worden.

3.2 Bevoegdheden In het beleidsprogramma grond is besloten uit te gaan van een adaptief en maatwerkgericht grondbeleid. Afhankelijk van

Boekhoudkundig activeren, een vorm van financiële dekking. De bezittingen kunnen op elk moment voor de marktwaarde weer worden verkocht. Jaarlijks zijn er wel rentelasten, onderhouds- en administratiekosten en eventueel afschrijving. Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

de situatie en de context wordt voor de meest passende vorm van grondbeleid gekozen. Om te helpen bij deze keuze is het Afwegingskader grondbeleid opgesteld. Met betrekking tot (strategische) verwervingen zal in een zo vroeg mogelijk stadium met het college worden besproken of actieve grondverwerving aan de orde is. Als er voldoende inzicht is om een keuze voor het grondbeleid te bepalen kan het college bij de vaststelling van de Omgevingsvisie, de afzonderlijke gebiedsvisies/ ontwikkelkaders, uitvoeringsprogramma’s of besluiten met ruimtelijke impact betrekken bij de keuze van het te voeren verwervingsbeleid c.q. aankoopbeleid voor het desbetreffende gebied. Het college informeert de raad over de strategische aankopen die hierbuiten vallen zo spoedig mogelijk nadat het aankoopbesluit door het college is genomen. De aankopen ten laste van het strategisch verwervingsfonds voldoen aan de uitgangspunten van het geldende grondbeleid. Op grond van artikel 160 lid e, Gemeentewet is het college bevoegd tot het besluiten en het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen binnen de door de raad gestelde kaders.

Omdat openbaarmaking van voornemens tot verwerving schade kan toebrengen aan de economische en financiële belangen van de gemeente Leeuwarden, worden deze voornemens conform artikel 25, lid 2 Gemeentewet onder oplegging van de geheimhoudingsplicht zo mogelijk vooraf overgelegd.

3.3 Uitgangspunten De uitgangspunten van het fonds zijn: • Het Strategische Verwervingsfonds betreft een eenmalig krediet. Verwervingen zijn bij aanvang kostenneutraal. Dit betekent dat bij aankoop de verwachte exploitatie een neutraal resultaat laat zien. Het college van burgemeester en wethouders heeft de bevoegdheid om strategische aankopen te doen met behulp van het Strategisch Verwervingsfonds en met de inachtneming van deze uitgangspunten en spelregels.

• Op iedere aankoop van onroerend goed ligt een juridische check ten grondslag. Naast een juridische check wordt ook de financiële haalbaarheid van de aankoop inzichtelijk gemaakt door middel van een tentatieve grondexploitatieopzet, dan wel door middel van een rendementsberekening, waarbij zo nodig ook alternatieve scenario’s worden betrokken. Hierbij houden we de omschreven verwervings- en taxatie-uitgangspunten aan. • Verwerving vindt plaats tegen marktconforme condities;

• Waardering als materieel vast activum tegen taxatiewaarde op basis van de huidige bestemming; • We beoordelen of een aanbod passend is bij onze beleidsdoelen;

• Proactief gaan we op zoek naar kansen die passend zijn bij onze beleidsdoelen;

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

• Strategische verwervingen worden afgewogen met het afwegingskader grondbeleid;

• We monitoren periodiek de verwervingen in de bestaande planning- en control cyclus.

3.4 Spelregels De spelregels waar het college zich aan houdt zijn als volgt: 1. Onder het Strategisch Verwervingsfonds wordt verstaan een krediet, waarmee aankopen in onroerende zaken en roerende opstallen worden bekostigd en de bijbehorende beheers- en exploitatielasten;

2. De middelen geadministreerd in het Strategisch Verwervingsfonds kunnen enkel worden aangewend voor de verkrijging van onroerende zaken en roerende opstallen en de bijbehorende beheers- en exploitatielasten. 3. Gebruik van het Strategisch Verwervingsfonds zal plaatsvinden, voor zover verwacht mag worden dat de verkrijgingprijs voor de onroerende zaak en roerende opstallen, de marktwaarde, met inachtneming van de huidige bestemming, niet zal overstijgen.

4. Onder marktwaarde moet in deze spelregels worden verstaan het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

5. Bij een aankoop wordt de financiële haalbaarheid van het tijdelijk gebruik en het verwachte eindgebruik inzichtelijk gemaakt. Hierbij kunnen alternatieve scenario’s worden betrokken en moet er zicht zijn op dekking van de exploitatiekosten van het tijdelijk gebruik en de verkrijgingsprijs bij verwacht eindgebruik. Als het niet mogelijk is om een dergelijke berekening op te stellen, kan hiervan gemotiveerd worden afgeweken en wordt een risico inschatting opgesteld. 6. In de situatie als het gaat om een aankoop voor een (toekomstig) investeringsproject, waarbij geen sprake is van een verkrijgingsprijs bij eindgebruik en geen grondexploitatie zal worden opgesteld, dienen de kosten van de aankoop gedekt te kunnen worden door de financiering van het (toekomstige) investeringsproject.

7. De voor financiering door middel van het Strategisch Verwervingsfonds in aanmerking komende aankoop van onroerende zaken en roerende opstallen zijn passend binnen het vigerende grondbeleid. Het college maakt per verwerving een afweging over de aankoop op basis van het Afwegingskader grondbeleid. 8. Het college zal de raad zo spoedig mogelijk informeren nadat het college het besluit over de aankoop heeft genomen.

9. De informatieverstrekking aan de raad uit hoofde van lid 8 zal conform artikel 25, lid 2 Gemeentewet onder oplegging van de geheimhoudingsplicht plaatsvinden.

43

10. In de administratie zal per onroerende zaak of roerende opstal zowel de boekwaarde als ook de marktwaarde bij huidige bestemming worden verantwoord. 11. De in lid 10 vermelde waarden zullen tenminste jaarlijks worden gerapporteerd aan de raad. 12. Door middel van het Strategisch Verwervingsfonds gefinancierde onroerende zaken en roerende opstallen komen in aanmerking voor inbreng in een grondexploitatie, (toekomstige) overige investeringsprojecten, dan wel uitgifte aan derden.

13. Uitgifte aan derden vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden.

14. De boekwaarde mag de marktwaarde, met inachtneming van de huidige bestemming, niet overstijgen.

16. Rentekosten en andere direct toe te rekenen kosten worden jaarlijks onder aftrek van de direct toe te rekenen opbrengsten ten laste gebracht van het door de raad jaarlijks beschikbaar gestelde budget. 17. Jaarlijks wordt bij de begroting, bij de herziening van de grondexploitaties, gerapporteerd aan de raad over de administratie van het Strategisch Verwervingsfonds.

18. De in lid 17 genoemde rapportage bevat de weergave van de boekwaarden in Strategisch Verwervingsfonds geadministreerde onroerende zaken en roerende opstallen op de rapportage datum en de omvang van inbreng en uitname van gronden ten opzichte van de laatste rapportage alsmede een toelichting op de inbreng en uitname in het Strategisch Verwervingsfonds.

15. Als de boekwaarde de marktwaarde onder de huidige bestemming overstijgt, wordt een verliesvoorziening getroffen.

4 Gronduitgifte en -prijsbeleid 4.1 Inleiding In het gronduitgifte- en prijsbeleid legt de gemeente Leeuwarden haar beleid vast voor: 1. Gronduitgiftebeleid, de wijze van gronduitgifte en grondprijsvorming;

2. Grondprijsbeleid, de methoden voor bepaling van grondprijzen. Deze twee komen samen bij elke gronduitgifte die de gemeente uitvoert. Daarom is dit beleid samengevoegd in één document. Ad 1. Gronduitgiftebeleid: Deel 1 Het gronduitgiftebeleid is herzien vanwege het Didamarrest van 26 november 2021. Gemeenten moeten mededingingsruimte bieden bij vervreemding2 van grond en vastgoed. Uitzonderingen worden benoemd. Er is aangesloten bij de Handreiking (…) arrest Didam (…) (november 2022), BZK, NEPROM, VNG, VvG. Op 15 november 2024 is het Didam-II-arrest gewezen: hieruit blijken de regels van het Didam-II-arrest ook van toepassing op eerder gesloten overeenkomsten. Overeenkomsten zijn niet om die reden ongeldig maar mogelijk ontstaat wel een plicht tot schadevergoeding. Ad 2. Grondprijsbeleid: Deel 2, 3 en 4 Hier worden methoden vastgelegd voor prijsbepaling van bouwrijpe grond die de gemeente zelf verkoopt, voor verschillende ruimtelijke functies. 2

3

Doel Het doel van deze nota is een eenduidige werkwijze, om te komen tot: • Toetsbare, objectieve en redelijke gronduitgiften; • Marktconforme grondprijzen.

Toepassingsbereik en geldigheidsduur Deze nota is van toepassing op alle te vervreemden3 grond. Het beleid geldt niet voor vastgoed. Deze nota is geldig tot de vaststelling van gewijzigd beleid. Bevoegdheid en hardheidsclausule Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd tot het vaststellen van het gronduitgifte en -prijsbeleid. Grondprijswijziging met groot financieel gevolg in een gemeentelijke grondexploitatie behoeft instemming van de raad. Bij onredelijke benadeling van een persoon of partij door toepassing van dit beleid, is het college bevoegd om ervan af te wijken.

4.2 DEEL 1 - Gronduitgifte Het gronduitgiftebeleid is herzien vanwege het Didam-arrest van 26 november 2021. Gemeenten moeten sindsdien mededingingsruimte bieden bij vervreemding van grond en vastgoed. Er is een aantal uitzonderingen, deze worden benoemd. Er is aangesloten bij de Handreiking implementatie van het arrest Didam in het gemeentelijke grond(uitgifte) beleid ten behoeve van vastgoed en gebiedsontwikkeling (november 2022), BZK, NEPROM, VNG, VvG.

Onder vervreemding en uitgifte wordt hier behalve eigendomsoverdracht op basis van koop en ruil onder andere ook verstaan het vestigen van zakelijke rechten (erfpacht en opstalrecht) en het in gebruik geven van onroerende zaken (huur, bruikleen en pacht).

44

Zie 2

Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

4.2.1 Eerste afweging

beoordeeld door de gemeente. Het beoordelen gebeurt met de gunningscriteria.

1. een selectieprocedure, de regel, zie hierna, of; 2. een-op-een grondverkoop, de uitzondering.

Selectiecriteria zijn bijvoorbeeld:

De eerste afweging die de gemeente maakt, is tussen:

4.2.2 TOR-principe

In het geval van een selectieprocedure selecteert de gemeente een koper op basis van TOR-criteria: • Toetsbaar De selectiecriteria moeten kunnen worden getoetst door rechter. Dit vraagt om consistente toepassing.

• Objectief Ondubbelzinnige en duidelijke formulering verzekert onpartijdige behandeling en voorkomt willekeur. Het is niet toegestaan toe te schrijven naar één bepaalde gegadigde. • Redelijk Niet meer of zwaardere eisen opleggen dan nodig voor het doeleinde van het te verkopen vastgoed en/of de grond.

4.2.3 Passende mate van openbaarheid

De gemeente zal een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot:

• Financiële en economische draagkracht en aantoonbare kennis van en ervaring met bepaalde ontwikkelactiviteiten. Dit betekent echter niet dat het is toegestaan om toe te schrijven naar één bepaalde gegadigde; • Uitsluitingscriteria zoals het verkeren in staat van faillissement of liquidatie; • Bibob4-toets.

Gunningscriteria zijn bijvoorbeeld: • De kwaliteit van het stedenbouwkundig plan; • De kwaliteit van de bebouwing;

• Kwaliteit van de openbare ruimte; • De mate van duurzaamheid; • Inpassing in de omgeving;

• Toevoeging van extra werkgelegenheid;

• Passend binnen beoogde beleidsdoelstellingen.

1. De beschikbaarheid van de onroerende zaak;

Hierna worden voor de leesbaarheid ‘selectiecriteria’ en ‘selectieprocedure’ gebruikt voor de selectie- en gunningscriteria en het toepassen daarvan.

2. De selectieprocedure; 3. Het tijdschema;

4. De selectiecriteria. Een belangrijke voorwaarde is dat met het stellen van privaatrechtelijke selectiecriteria de publiekrechtelijke kaders vastgelegd in wet- en regelgeving niet worden doorkruist.

4.2.4 Publicaties

De gemeente zal een openbare publicatie doen bij grondverkoop. • Bij bieden van mededingingsruimte: publicatie met uitnodiging tot bieding (voorbeeld: tender woningbouw) of inschrijving (voorbeeld: eerste uitgifte bedrijfskavels); • Bij één serieuze gegadigde: Publicatie met voornemen tot verkoop en motivering daarvoor.

Publicatie op de gemeentelijke website volstaat in ieder geval, publicatie in andere media is mogelijk.

4.2.5 Selectiecriteria en gunningscriteria

Er kan onderscheid gemaakt worden tussen selectiecriteria, deze gaan over de partij zelf, en gunningscriteria, deze gaan over het aanbod van de partij. Vaak wordt eerst het aantal gegadigden tot een beperkt aantal teruggebracht met de selectiecriteria. Dan hoeft daarna slechts een beperkt aantal biedingen te worden opgesteld door partijen en te worden 4

De eerste vraag bij het formuleren van selectiecriteria is: kiest de gemeente voor kwaliteit met een hoog grondbod, voor een hoge kwaliteit/duurzaamheid met een lager bod of voor een hoge kwaliteit met een onafhankelijk getaxeerde vaste grondprijs? Bij een gunning op prijs en kwaliteit is het belangrijk om vooraf te bepalen hoe deze twee zich tot elkaar verhouden. Het kan nuttig zijn om de markt vooraf te verkennen om de haalbaarheid van de voornoemde criteria en de toetsbaarheid achteraf te onderzoeken. Dit kan bijvoorbeeld ook met een kennisgeving vooraf, in de vorm van een vooraankondiging. Let op: dit is een andere kennisgeving dan de ‘Didampublicatie’ die een gemeente moet plaatsen als zij denkt dat een-op-een vervreemd kan worden.

4.2.6 Categorieën gronduitgifte

In het gronduitgiftebeleid worden de volgende categorieën van gronduitgifte onderscheiden: 1. Particuliere woningbouw (vrije kavels); 2. Projectmatige woningbouw; 3. Bedrijventerrein;

4. ‘Losse’ initiatieven;

5. Groen- en reststroken (snippergroen);

6. Situaties waarin er slechts één serieuze gegadigde is.

Bibob: wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

45

Deze categorieën worden hieronder toegelicht. Particuliere woningbouw (vrije kavels) De procedure wordt voorafgaand aan elke kaveluitgifte gepubliceerd. Bij kaveluitgiftes aan particulieren wordt met een loting gewerkt of een inschrijving bij hoogste bod. De manier waarop invulling wordt gegeven aan de loting en/ of inschrijving kan naderhand door de gemeente worden bepaald. Voor vrije kavels geldt dat nadat de uitgifteprocedure is doorlopen eventuele daarna nog beschikbare kavels kunnen worden uitgegeven volgens het criterium ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Projectmatige woningbouw De procedure wordt voorafgaand aan elke uitgifte gepubliceerd. Bij uitgifte voor projectmatige woningbouw kan met verschillende selectiemethoden worden gewerkt. Er wordt geselecteerd op prijs en als het plan en/of de kwaliteit nog niet vastliggen, op kwaliteit, ook omvattend duurzaamheid. De manier waarop de selectie plaatsvindt kan vooraf door de gemeente worden bepaald. Bedrijventerrein Voorafgaand aan de eerste kaveluitgifte op een nieuw bedrijventerrein wordt de verkoopprocedure gepubliceerd en gevolgd. Bij uitgifte van bedrijfskavels kan met verschillende selectiemethoden worden gewerkt. Bijvoorbeeld loting of de toepassing van selectiecriteria zoals duurzaamheid of aantal arbeidsplaatsen.

Kavels die na de uitgifteprocedure nog niet zijn verkocht, worden verkocht aan ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. ‘Losse’ initiatieven Bij deze procedure gaat het vaak om partijen die zelf met een bepaald idee bij de gemeente komen en in dit kader gemeentegrond willen gebruiken of kopen. Ook in deze gevallen is het niet toegestaan om direct onderhands gemeentegrond uit te geven aan een initiatiefnemer. De gemeente dient de grond openbaar aan te bieden met daarbij vermeld het doel waarvoor de grond kan worden gebruikt. Als andere initiatiefnemers kenbaar maken mee te willen dingen voor het aangeboden perceel grond, dan zal de gemeente een selectieprocedure houden om te bepalen aan wie de grond wordt uitgegeven. De selectiemethode en criteria worden gepubliceerd op het moment dat de grond wordt aangeboden. Groen- en reststroken (snippergroen) Bij de verkoop van groen- en/of reststroken zal er bijna altijd sprake zijn van slechts één serieuze gegadigde. Een procedure met selectiemethode is hierom niet nodig. Wel wordt de verkoop vooraf gepubliceerd en wordt er na publicatie kort gewacht met de verkoop. Als er twee of meer serieuze gegadigden zijn om een groen- en/of reststrook te kopen of te gebruiken, dan zal de gemeente grond in overleg met de bewoners op een eerlijke manier verdelen.

De uitgangspunten voor de toetsing van uitgifte van snippergroen zijn te vinden in bijlage 11.

4.2.7 Situaties met slechts één serieuze gegadigde Hieronder staan gevallen waarin er sprake is van slechts één serieuze gegadigde. De onderstaande lijst is niet limitatief. 46

Aan de hand van toetsbare, objectieve en redelijke criteria zal de gemeente beoordelen of een partij volgens haar redelijkerwijs de enige serieuze gegadigde is voor de uit te geven grond. • Integrale planvorming Hierbij is er binnen een plangebied sprake van grondeigendom van zowel een ontwikkelende partij als de gemeente.

“Kortom: het bestaan van een belemmerende grondof vastgoedpositie van marktpartijen voor de realisatie van (een of meer zelfstandig te realiseren delen van) het stedenbouwkundige plan, die slechts door middel van onteigening kan worden verkregen, kan worden aangemerkt als een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan de gemeente met deze marktpartijen een samenwerking kan aangaan. (Handreiking … Arrest Didam … (2022)”

Ook bij andere gevallen van wederzijdse afhankelijkheid op de verschillende grondeigendommen kan er daardoor praktisch sprake zijn van slechts één serieuze gegadigde.

• Bouwclaims De gemeente en een ontwikkelende partij hebben een bouwclaimovereenkomst: de gemeente heeft grond gekocht van de ontwikkelende partij, daarvoor in ruil heeft de partij het exclusieve recht om bouwkavels terug te kunnen kopen, dit kan zijn in hetzelfde of in een ander plangebied.

• Compensatie met vervangende grond en kavelruil Voorbeeld: bedrijfsverplaatsing. Voor het verplaatsen van een bedrijf naar een beschikbare bedrijfskavel, kan deze kavel een-op-een worden verkocht. Voorbeeld: kavelruil binnen een plangebied, om tot ontwikkelbare percelen te komen, die samenvallen met de nieuwe bebouwing en openbare ruimte.

• Specifiek vastgoed op een specifieke locatie Voorbeeld: als gemeentelijke grond opnieuw moet worden uitgegeven die al jarenlang door een natuurlijke- of rechtspersoon wordt gebruikt op basis een overeenkomst voor een maatschappelijke doeleinde of sportvereniging. Voorbeeld: sociale huurwoningen door woningcorporaties op basis van prestatieafspraken. Voorbeeld: een groep zorgverleners die gezamenlijk een gebouw of bouwperceel kopen. Voorbeeld: grond voor nutsvoorzieningen. • Grond grenzend aan één bestaand perceel, uitbreiding Voorbeeld: een strook gemeentegrond achter iemands tuin waaraan geen andere bewoner grenst. Voorbeeld: een strook gemeentegrond die grenst aan een bedrijfskavel.

• Vervreemding aan overheidsinstanties of voor uitvoering van een eigen gemeentelijke wettelijke taak Andere overheidsinstanties, semi-overheden of organisatie die een overheidstaak uitvoert, zoals het verwerken van afval of netbeheerders. Voorbeeld: huisvesting van bepaalde doelgroepen door de gemeente. • Privaat ontwikkelinitiatief (POI), passend binnen beleid en werkelijk uniek Een POI of unsolicited proposal, is een initiatief van een marktpartij op grondeigendom of in een gebouw van de

Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

gemeente. Om te zien of een-op-een verkoop van de grond zonder openbare selectieprocedure toetsbaar, objectief en redelijk is, toetst zij op twee criteria: 1. Past het initiatief bij gemeentelijk beleid?

2. Is het werkelijk een uniek idee dat geen enkele andere marktpartij heeft?

4.2.8 Uitgifteprocedure per categorie

Hieronder wordt de procedure weergegeven per categorie gronduitgifte. Particuliere woningbouw (vrije kavels) a. Publicatie van kaveluitgifte. Alle kavels die worden uitgegeven komen met verkoopprijs en oppervlaktes in een passend publicatiemedium te staan; b. Per uitgifte wordt een inschrijvings- en lotingsreglement vastgesteld.

c. Reglement van inschrijving en lotingsprocedure worden vooraf bekendgemaakt via dezelfde media. Ook wordt er bekend gemaakt gedurende welke termijn gegadigden zich kunnen inschrijven voor de kaveluitgifte; d. Voor elk type kavel (vrijstaand, twee-onder-één-kap of tussenwoning) geldt een andere lotingpoule;

e. Na afloop van de inschrijftermijn worden alle inschrijvingen gecontroleerd met het vooraf opgestelde reglement;

f. Van goedgekeurde inschrijvingen worden loten gemaakt die worden getrokken door een notaris of een vergelijkbare onafhankelijke derde; g. De afgekeurde inschrijvingen krijgen bericht met motivering;

h. De notaris of vergelijkbare onafhankelijke derde trekt per lotingpoule alle loten, zodat er een volgorde ontstaat; i. De volgorde van trekking bepaalt de volgorde van kavelkeuze en de volgorde op de reservelijst; als er geen reservelijst (meer) is, wordt verkocht aan ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’ zonder publicatie.

Projectmatige woningbouw a. Publicatie van voorgenomen verkoop. De gemeente zet grond met een woonbestemming (meerdere woningen) in de markt met aanvullende informatie over de minimale koopsom, oppervlakte, beeldkwaliteitsplan, omgevingsplan en/of afwijking daarop, bodemkwaliteit en dergelijke. De handelwijze in geval van slechts één gegadigde, zoals vermeld onder d., wordt ook kenbaar gemaakt. Daarnaast geeft de gemeente criteria mee waaraan de partij en het plan moet voldoen.

b. De voorgenomen verkoop staat een periode openbaar in de verkoop, passend bij de complexiteit en vereiste inspanning om een redelijk onderbouwd bod en/of plan aan te bieden. Degene die in staat is het plan uit te voeren kan zich binnen deze termijn melden bij de gemeente op de in de publicatie gemelde wijze. c. Als er meer dan één gegadigde is voor het perceel grond, dan dient de gemeente een keuze te maken aan wie zij de grond verkoopt. De gemeente maakt de keuze om aan één van de gegadigden te verkopen op basis van vooraf bepaalde selectiecriteria en gunningscriteria. Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

d. Als slechts één gegadigde zich meldt en aan de selectiecriteria voldoet, kan daaraan verkocht worden tegen diens bieding, als het dat hoger is dan de vooraf bepaalde minimumprijs. De prijs is dan tot stand gekomen in de markt en daarmee marktconform.

e. Nadat de gemeente de koper heeft gekozen, stelt de gemeente alle gegadigden in kennis van de uitkomst van de selectieprocedure. f. Na dit bericht wacht de gemeente nog 20 kalenderdagen op een eventuele reactie van de niet-gekozen partijen alvorens de gemeente de koopovereenkomst aangaat met de geselecteerde partij.

Bedrijventerrein a. Publicatie van kaveluitgifte. Alle kavels die worden uitgegeven komen met verkoopprijs, oppervlaktes, bodemkwaliteit en staat van de toegelaten bedrijven volgens het omgevingsplan in een passend publicatiemedium te staan. Daarnaast publiceert de gemeente de selectiecriteria op basis waarvan de kavel aan een bedrijf wordt toegewezen. b. Bedrijven kunnen zich gedurende een vooraf bepaalde termijn inschrijven voor een bepaalde bedrijfskavel.

c. Als er meer bedrijven zijn die zich hebben ingeschreven voor dezelfde kavel, dan bepaalt de gemeente aan de hand van selectiecriteria of loting wie in aanmerking komt voor een bepaalde bedrijfskavel. d. Als niet alle bedrijfskavels verkocht zijn na de eerste uitgifteperiode, dan blijven de kavels te koop staan via een passend publicatiemedium en verkocht aan ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’, zonder publicatie.

‘Losse’ initiatieven a. Een initiatiefnemer meldt zich bij de gemeente om specifiek een bepaald perceel te kopen met een specifieke bedoeling. Het gaat om een daar nog niet bestaande, ruimtelijk nog niet toegestane functie. Denk aan de realisatie van een camping, een bedrijfsloods of een sportaccommodatie. De initiatiefnemer geeft aan dat hij de grond wil kopen of dat hij een ander recht op de grond wil verkrijgen. b. Publicatie van voorgenomen uitgifte. De gemeente zet een kavel met een bepaald doel in de markt met aanvullende informatie over oppervlakte, omgevingsplan, bodemkwaliteit en dergelijke. Daarnaast publiceert de gemeente de selectiecriteria op basis waarvan wordt bepaald aan wie de grond wordt uitgegeven.

c. De voorgenomen uitgifte staat gedurende de gekozen termijn in een passend publicatiemedium. Andere belangstellenden die de grond willen gaan gebruiken overeenkomstig het door de gemeente gewenste doel, kunnen zich binnen deze periode melden bij de gemeente. Een belangstellende dient aan te geven waarom hij óók de grond overeenkomstig het doel dat de gemeente voor ogen heeft wil gaan gebruiken. Als andere belangstellenden de grond met een ander doel willen gaan gebruiken dan waarvoor de gemeente het in de markt zet, dan worden zij niet als een gegadigde gezien. d. Als er meer dan één gegadigde is voor het perceel grond, dan dient de gemeente een keuze te maken aan wie zij de grond verkoopt. De gemeente maakt de keuze om aan één van de gegadigden te verkopen op basis van vooraf

47

bepaalde selectiecriteria, waarbij de oorspronkelijke initiatiefnemer bij een gelijke score de voorrang geniet.

e. Nadat de gemeente de keuze heeft gemaakt om de grond aan een bepaalde partij te verkopen, zal de gemeente alle gegadigden in kennis stellen van de gemaakte keuze.

f. Na dit bericht wacht de gemeente nog 20 kalenderdagen op een eventuele reactie van de niet-gekozen partijen alvorens de gemeente de koopovereenkomst aangaat met de geselecteerde partij. Groen- of reststroken (snippergroen), zie ook de bijlage 11 ‘snippergroen’ a. Alleen als de groenstrook grenst aan meerdere percelen, of wordt ingeschat dat er meerdere geïnteresseerden zijn, vindt publicatie van voorgenomen uitgifte plaats. De prijs, oppervlakte en bestemming worden gepubliceerd. Als de groenstrook aan een enkel perceel grenst, of anderszins is te onderbouwen dat er één gegadigde is, wordt niet gepubliceerd. b. Als een groenstrook tussen het perceel van aanvrager en een perceel van een ander ligt, dan zal de gemeente de aanvrager vragen om van zijn buren een akkoord op de verkoop te vragen.

c. Na publicatie zal de gemeente 20 kalenderdagen wachten op een eventuele reactie van een andere geïnteresseerde alvorens de gemeente de koopovereenkomst aangaat met de aanvrager.

d. De gemeente beoordeelt of een gegadigde ook een belang heeft bij de groenstrook. Hiervoor is in ieder geval vereist dat het perceel van de aanvrager de aanvrager rechtstreeks grenst aan de aangevraagde groen- of reststrook. e. Mochten er meerdere belangstellenden zijn voor een perceel groen- en/of reststroken, dan kan de gemeente de grond in gedeelten verkopen aan de meerdere belangstellenden; of via een loting, als opdelen niet logisch of wenselijk is.

Slechts één serieuze gegadigde: algemeen a. Publicatie van mededeling van gronduitgifte. In de publicatie staat informatie over oppervlakte, omgevingsplan, bodemkwaliteit en dergelijke. In de publicatie is daarnaast onderbouwd waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

b. In de publicatie wordt een termijn van 20 kalenderdagen opgenomen waarbinnen eventuele andere gegadigden zich kenbaar kunnen maken. c. Melden zich geen andere serieuze gegadigden naar aanleiding van de publicatie, dan wordt de koopovereenkomst gesloten.

Slechts één serieuze gegadigde: Privaat ontwikkelinitiatief (POI) De situatie kan zich voordoen dat er sprake is van een uniek initiatief vanuit de markt. Om zeker te zijn dat het initiatief daadwerkelijk uniek is en past binnen het beleid van de gemeente wordt een Privaat ontwikkelinitiatief (kortweg POI) getoetst op a. passendheid binnen het gemeentelijk beleid en b. op het uniek karakter van het initiatief. Deze twee onderwerpen worden onder andere conform de volgende criteria getoetst: a. Passendheid bij gemeentelijk beleid op thema’s zoals wonen en duurzaamheid en eventuele ambities voor de locatie, bijvoorbeeld een vastgesteld ontwikkelkader. • Ruimtelijke inpassing:

i. Stedenbouwkundige kwaliteit; ii. Verschijningsvorm, welstand;

• Planologische strijdigheid;

• Beschikbaarheid van grondposities door de gemeente en vaststellen van een gewenste grondopbrengst;

• Beperkingen zoals historische afspraken of afspraken met bouwclaimhouders.

b. Toets op uniek karakter van het initiatief, bundeling schriftelijk advies van onder andere: • Stedenbouwkundige; • Jurist;

• Planeconoom;

• De initiatieventafel (in een adviesrol).

c. De toetsing op het unieke karakter onder a. inclusief het bedoelde advies onder b. wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders.

d. Bij een positief besluit wordt overeenkomstig de termijnen onder ´Slechts één serieuze gegadigde: algemeen’ gepubliceerd.

e. Indien zich een andere serieuze gegadigden melden, wordt de beoogde locatie alsnog via een tender opengesteld met in ieder geval dezelfde criteria die in eerdere instantie als uniek beoordeeld zijn.

Het bepalen van de verkoopprijs gebeurt via een onafhankelijke taxatie en een intern planeconomisch/ grondzakenadvies. Er wordt naar gestreefd om minimaal eens per jaar mede op basis van grondprijs een geschikte partij te selecteren in een openbare selectieprocedure, om gevoel bij de markt te houden.

d. Melden zich wel andere gegadigden dan zal eerst worden beoordeeld of deze gegadigde(n) een serieuze gegadigde(n) is. De criteria die aanvankelijk hebben geleid tot de conclusie dat er slechts één serieuze gegadigde was, worden op de andere gegadigde(n) toegepast. Wanneer dan blijkt dat er toch meerdere serieuze gegadigden zijn, wordt de selectie- en gunningsprocedure toegepast zoals eerder globaal beschreven. Als de nieuwe gegadigden niet aan die criteria voldoen, dan is een selectieprocedure niet nodig en kan de overeenkomst worden gesloten met de enige serieuze gegadigde. 48

Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

4.2.9 Termijnen

Bij het stellen van termijnen, waarbinnen mededingers vragen kunnen stellen of kunnen reageren, wordt rekening gehouden met het doel en de complexiteit van de gronduitgifte. Voorbeeld: een tender voor projectmatige woningbouw vereist een langere termijn dan de uitgifte van een stuk snippergroen, vanwege de tijd en inspanning voor het rekenen en tekenen door ontwikkelende partijen. Er worden twee standaardtermijnen gehanteerd: • Korte termijn: 20 kalenderdagen; • Lange termijn: zes weken.

4.3 DEEL 2 - Methoden van grondprijsbepaling 4.3.1 Inleiding

Grondprijzen kunnen op verschillende manieren worden bepaald. De best passende methode verschilt per situatie. In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de mogelijke methoden binnen de gemeente Leeuwarden. De beleidskeuze welke methoden voor welke functie worden gebruikt, is weergegeven in de tabel op het einde van hoofdstuk 3.

4.3.2 Marktconformiteit

De primaire doelstelling van het grondprijsbeleid is komen tot marktconforme grondprijzen.

4.3.3 Eerste afweging

De eerste afweging die de gemeente maakt, is tussen: 1. een selectieprocedure, de regel, of;

2. een-op-een grondverkoop, de uitzondering. Ad. 1 Sinds het Didam-arrest uit 2021 is voor veel grondverkopen een openbare en transparante selectieprocedure noodzakelijk. Dit is de prijsvormingsmethode Tender, hieronder beschreven. Een tender kan met bieding op de onderdelen prijs, kwaliteit en duurzaamheid in de gewenste verhouding. Een tender kan ook met een vaste prijs en gunning op criteria zoals kwaliteit en duurzaamheid. Voor het bepalen van de vaste prijs worden dan de andere grondprijsmethoden in dit hoofdstuk gebruikt. Ad. 2 Bij een-op-een grondverkopen worden de andere grondprijsmethoden dan Tender gebruikt.

4.3.4 Methoden voor het bepalen van de grondprijs Vergelijkingsmethode of benchmarking Bij deze methode worden grondprijzen vastgesteld aan de hand van qua stand en ligging vergelijkbare locaties. De prijs wordt vastgesteld aan de hand van actueel gerealiseerde transacties. Deze methode is alleen geschikt voor eenvoudige functies die per vierkante meter grond kunnen worden gewaardeerd, zoals bijvoorbeeld agrarische grond of bedrijventerrein. Voor complexe(re) waardebepalingen leidt benchmarking niet tot een marktconforme grondprijs. Voorbeeld: grond onder appartementen is een complexe(re) taxatie; verschillende bouwprogramma’s en de parkeeroplossing leiden tot grote verschillen in grondwaarde. Bij de residuele grondwaardebepaling wordt benchmarking wel gebruikt, om de marktwaarde van het vastgoed (VONprijzen of beleggerswaarde) te bepalen. Grondquotemethode Bij deze methode wordt de grondprijs bepaald aan de hand van het nemen van een bepaald percentage van de commerciële waarde (VON-prijs) van het te realiseren onroerend goed. In het percentage dat genomen wordt zit een bepaalde bandbreedte. De grondquote wordt vooraf bepaald met behulp van meerdere residuele grondwaardebepalingen, en kan daarna snel en eenvoudig worden toegepast.

Residuele grondwaardemethode De residuele grondwaarde is de marktconforme waarde van het te realiseren vastgoed, de grond en opstallen, minus de bouwkosten en de bijkomende en ontwikkelkosten inclusief winst en risico. Het verschil, het residu, is de waarde van de grond. Bij deze berekeningsmethode wordt voor het bepalen van de vastgoedwaarde van koopobjecten de vergelijkingsmethode gebruikt. Voor het bepalen van de vastgoedwaarde van huurobjecten wordt een beleggerswaarde gebruikt, op basis van de huurprijs en het rendement. Complexwaardemethode Een ‘complex’ is een plangebied met daarbinnen verschillende functies zoals bijvoorbeeld te bebouwen grond en parkeren. Bij de complexwaardemethode worden alle te maken kosten en opbrengsten om te komen tot de nieuwe situatie, verrekend. Het saldo wordt gedeeld door het oppervlak van het complex. Elke vierkante meter van het complex heeft dan dezelfde complexwaarde. Voorbeeld: een vierkante meter parkeerplaats, benodigd voor een supermarkt, heeft dezelfde complexwaarde als een vierkante meter onder het supermarktgebouw waar de parkeerplaats bijhoort. Vast bedrag Voor functies voornamelijk in de maatschappelijke sfeer kan er voor de uit te geven grond een vast bedrag per m2 worden gerekend. Ook kan bij verkoop van snippergroen een vaste prijs per m2 worden gehanteerd.

Kostprijsmethode Hierbij wordt de uitgifteprijs bepaald op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw- en woonrijp maken en overige kosten. Al deze kosten moeten minimaal terugverdiend worden uit de verkoop van gronden.

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

49

Onafhankelijke taxatie Onafhankelijke taxatie op zichzelf is niet een prijsbepalingsmethode, maar wordt gevraagd om objectiviteit in de prijsbepaling te bereiken. Een onafhankelijke taxatie wordt uitgevoerd door een taxateur die niet in dienst van de gemeente is. De taxateur krijgt de van toepassing zijnde prijsmethode(n) voor de betreffende functies mee. Daarnaast kan hij ook andere, niet genoemde methoden gebruiken, mits dit tot een marktconforme prijs leidt. Verkopen boven taxatiewaarde mag, verkopen eronder niet. Tender Dit is naast een methode om tot prijsvorming te komen, ook een manier van markt(partij)selectie. Bij een tender of openbare biedprocedure worden meerdere partijen uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op bouwgrond. Bij een tender komt de prijs tot stand door meerdere biedingen op de onderdelen grondprijs, de kwaliteit en de duurzaamheid van het stedenbouwkundig plan en/of bouwplan, in de gewenste verhouding. Bij de gunningscriteria kan worden gevarieerd met de percentages prijs, kwaliteit en duurzaamheid van het plan. De gemeente Leeuwarden bepaalt een minimale grondprijs en publiceert deze in de tenderdocumenten. Dit om (het moeten beoordelen van) onzinnige biedingen te voorkomen. Om tot een marktconforme grondprijs te komen wordt een van twee sporen gehanteerd: 1.

Er wordt (onder andere) op prijs gegund: In dat geval wordt de prijs voor minimaal 25% opgenomen in de gunningscriteria. Dit om tot een marktconforme prijs te komen.

2. Er wordt niet op prijs gegund: Als de prijs helemaal niet wordt meegewogen vindt geen prijsvorming plaats in de markt. In dat geval laat de gemeente altijd een onafhankelijke taxatie uitvoeren, in combinatie met intern advies door een adviseur planeconomie en/of vastgoed. Dit om de marktconformiteit te onderbouwen en aan te kunnen tonen, en staatssteun uit te sluiten. Verkopen boven taxatiewaarde mag, verkopen eronder niet.

4.3.5 Staatssteun

Verboden staatssteun kan een risico zijn bij verkoop aan een onderneming. Projectontwikkelaars en bouwbedrijven zijn ondernemingen. Staatssteun kan worden voorkomen door: • een openbare biedprocedure, zie boven, onder Tender, of; • taxatie en benchmarking5.

Taxatie / benchmarking Een onafhankelijke taxatie of benchmarking is nodig in de volgende gevallen: • een-op-een grondverkoop (uitzondering op het Didam-

5

50

arrest);

• tender zonder prijs in de gunningscriteria.