Beleidsprogramma grond

9.2.2 Criteria kostenverhaal

PPT-criteria De kosten van bovenwijkse voorzieningen mogen, net als de overige kostensoorten, alleen worden verhaald voor zover wordt voldaan aan de PPT-criteria. Dit zijn: • Profijt: De locatie waar de bouwactiviteiten gerealiseerd worden, moet nut ondervinden van de te realiseren bovenwijkse voorziening; 14

• Proportionaliteit: Als meerdere locaties profijt ondervinden van een voorziening worden de kosten naar rato verdeeld;

• Toerekenbaarheid: Er bestaat een causaal verband tussen de gebiedsontwikkeling en de realisatie van de bovenwijkse voorziening. Voor deze nota betekent dit het volgende: • Profijt: De investeringen in openbaar toegankelijke voorzieningen dragen bij aan een prettige en groene leefomgeving en aan gezond en sociaal stedelijk leven. Een investering in de kwaliteit van die leefomgeving heeft een waardeverhogend effect op het vastgoed, in dit geval op het niveau van een hele kern;

• Proportionaliteit: Het gaat in deze nota om investeringen op het schaalniveau waarvan een hele kern profiteert. De investeringen worden dan ook aan die hele kern toegerekend, ook aan de bestaande woningen en voorzieningen in die kern. Ook bestaande inwoners hebben immers profijt van investeringen in het casco van de kern. Om die reden wordt dan ook een deel van de totale investeringen toegerekend aan de bestaande kern. Dit gedeelte van de kosten draagt de gemeente zelf. Ook wordt een proportioneel deel toegerekend aan nieuwe gebiedsontwikkelingen. • Toerekenbaarheid: Bij een uitbreiding van het aantal woningen en ander vastgoed zijn investeringen nodig in groen- en mobiliteitsstructuren in de openbare ruimte, ook op het niveau van het casco van een kern;

9.2.3 Subsidies en bijdragen: alleen de gemeentelijke kosten kunnen worden verhaald

Na toepassing van de PPT-criteria mogen kosten alleen in rekening worden gebracht voor zover daar geen andere bijdragen of subsidies door de gemeente voor worden ontvangen. Alleen het gemeentelijke aandeel in de investeringskosten kan in het kostenverhaal worden betrokken. De kosten van de bovenwijkse voorzieningen zijn

Of kostenverhaalsvoorschriften bij een afwijkvergunning van het omgevingsplan

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

65

daarom, voor het bepalen van de kostenbijdrage, verminderd met eventueel te ontvangen subsidies en bijdragen van andere overheden. In de gepresenteerde gemeentelijke investeringskosten zijn deze subsidies en bijdragen al verrekend.

9.3.3 Toedeling investeringskosten naar kernen

9.2.4 Draagkracht

9.3.4 Inventarisatie programma

Nadat via bovenstaande route kosten zijn toegerekend aan een gebiedsontwikkeling vindt er een verdeling plaats naar de verwachte nieuwbouw van woningen, bedrijfspanden en ander vastgoed. Hiervoor geldt het draagkrachtbeginsel: programmaonderdelen met een hogere opbrengstpotentie dragen meer bij dan programmaonderdelen met een lagere opbrengstpotentie. De sterkste schouders dragen de zwaarste lasten. Hierna wordt ook de toepassing van dit criterium toegelicht.

9.3 DEEL 2: Tarieven en berekeningswijze In het voorgaande deel is ingegaan op de noodzaak tot het realiseren van diverse bovenwijkse voorzieningen en op het belang van de PPT-criteria bij het kostenverhaal. In dit hoofdstuk wordt toegelicht hoe de algemene wettelijke criteria voor het kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen zijn vertaald naar een berekening van de te verhalen kosten.

9.3.1 Samenstellen lijst bovenwijkse voorzieningen

Er is geanalyseerd welke kern profijt heeft van de voorziene bovenwijkse investering. Daaruit volgt dat de lijst met investeringen profijt opleveren voor de kernen Leeuwarden, Stiens of Grou. Per kern is het programma aan woningen, kantoren, commerciële functies en bedrijventerreinen geïnventariseerd. Daarbij is het verwachte nieuwbouwprogramma tot en met 2035 meegenomen. Tevens is voor de betreffende kernen het bestaande aantal woningen, kantoren, commerciële functies en bedrijventerreinen in beeld gebracht. Het programma van de verschillende functies anders dan wonen is vertaald in woonequivalenten (1 woonequivalent = 100 m² BVO15), onderverdeeld in nieuw en bestaand programma. Het programma is opgenomen aan het eind van deze bijlage.

9.3.5 Gewichten per functie en per woonkern

Met de voorgaande stappen is per kern een deel van de investeringen toegerekend aan de nieuwbouw. Per kern verschilt de verhouding tussen bestaande bouw en nieuwbouw. Dit geeft de onderstaande verhoudingen: • Leeuwarden: 10% toerekening aan nieuwbouw; • Stiens: 14% toerekening aan nieuwbouw; • Grou: 10% toerekening aan nieuwbouw.

In de onderstaande tabel staat de verdeling bestaandnieuw. Hierin is m2 BVO het gebouwoppervlak en weq is een woningequivalent.

Er is geïnventariseerd welke bovenwijkse voorzieningen binnen de gemeente Leeuwarden voor welke kern de komende jaren gerealiseerd zullen worden of gerealiseerd zijn. In de lijst zijn alleen investeringen opgenomen die voldoen aan de volgende voorwaarden: • De openbare voorziening voldoet aan de wet, bijlage IV Omgevingsbesluit; • De voorziening is toerekenbaar aan de gebiedsontwikkelingen in een kern;

• Er is voldoende zekerheid over de uitvoering ervan. Bovenstaande inventarisatie heeft geresulteerd in een lijst met actuele bovenwijkse voorzieningen.

9.3.2 Investeringskosten per bovenwijkse voorziening

Per bovenwijkse voorziening is vervolgens bepaald wat op basis van bekende gegevens de investeringskosten bedragen. Beschikbare of verwachte externe bijdragen en subsidies zijn hiervan afgetrokken, hetgeen resulteert in een netto investeringsbedrag per bovenwijkse voorziening. De lijst van bovenwijkse voorzieningen met investeringsbedragen is opgenomen aan het einde van deze bijlage.

15

66

Bruto vloeroppervlak, de buitenomtrek van een gebouw opgeteld over alle bouwlagen Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Bestaande bouw en nieuwbouw Kern

Leeuwarden

Grou

Stiens

53.190

3.926

3.781

5.628.678

652.900

202.400

Aantal bestaand overig (woningequivalenten weq)

56.287

6.529

2.024

Totaal aantal weq bestaand

109.477

10.455

5.805

Leeuwarden

Grou

Stiens

8.606

173

714

359.241

100.000

25.000

Aantal nieuw overig (weq)

3.592

1.000

250

Totaal aantal weq nieuw tot 2035

12.198

1.173

964

Leeuwarden

Grou

Stiens

Bestaand aantal weq (%)

90%

90%

86%

Nieuw aantal weq (%)

10%

10%

14%

Totaal (%)

100%

100%

100%

Aantal bestaande woningen Aantal bestaand overig (m² BVO)

Nieuwe woningen en overig per kern Nieuwbouw tot 2035 Kern Aantal nieuwe woningen Aantal nieuw overig (m² BVO)

Verhouding bestaand/nieuw Nieuwbouw tot 2035 Kern

De laatste stap is de vertaling van de bijdrage per woningequivalent per kern naar de programmaonderdelen. Om aan het draagkrachtbeginsel te voldoen is per functie een wegingsfactor vastgesteld (zie tabel op de volgende bladzijde). De wegingsfactoren zijn gebaseerd op de grondwaarde per programmaonderdeel en de verhouding van dit programmaonderdeel in het totaal beoogde nieuwbouwprogramma per kern. Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

67

Draagkracht wegingsfactoren

Gewichten Nieuwbouw Leeuwarden

Nieuwbouw Grou

Nieuwbouw Stiens

Sociaal

0,51

0,32

0,39

Vrije sector

0,88

0,55

0,68

Goedkoop

0,68

0,43

0,52

Betaalbaar

0,86

0,54

0,66

Midden

1,35

0,85

1,04

Duur

1,66

1,04

1,27

Sociaal

0,51

0,32

0,39

Vrije sector

0,88

0,55

0,68

Goedkoop

0,82

0,51

0,63

Betaalbaar

1,02

0,64

0,78

Rijwoning

1,41

0,88

1,08

2^1 kap

2,30

1,45

1,76

Vrijstaand

3,25

2,04

2,49

Woningbouw Appartementen Huur

Koop

Grondgebonden Huur

Koop

68

Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Draagkracht wegingsfactoren

Gewichten Nieuwbouw Leeuwarden

Nieuwbouw Grou

Nieuwbouw Stiens

Bedrijventerrein

0,63

1,00

1,00

Kantoor

1,59

Retail

1,48

Maatschappelijk

0,70

Nieuwbouw Grou

Nieuwbouw Stiens

Andere functies

9.3.6 Kostenverhaal per functie en per kern

Aan de hand van voorgaande stappen zijn de concrete bijdragen per kern per functie bepaald. Onderstaande tabel presenteert de resultaten. Tarieven in euro’s Eenheid

Nieuwbouw Leeuwarden

Sociaal

Woning

1.068,44

86,88

178,90

Vrije sector

Woning

1.843,05

149,87

308,61

Goedkoop

Woning

1.431,71

116,42

239,73

Betaalbaar

Woning

1.789,63

145,52

299,66

Midden

Woning

2.831,36

230,23

474,09

Duur

Woning

3.472,42

282,36

581,43

Woning

1.068,44

86,88

178,90

Woningbouw Appartementen Huur

Koop

Grondgebonden Huur Sociaal

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

69

Tarieven in euro’s Vrije sector

Woning

1.843,05

149,87

308,61

Goedkoop

Woning

1.709,50

139,01

286,24

Betaalbaar

Woning

2.136,87

173,76

357,80

Rijwoning

Woning

2.938,20

238,92

491,98

2^1 kap

Woning

4.807,96

390,96

805,06

Vrijstaand

Woning

6.784,57

551,69

1.136,03

Koop

Nieuwbouw Leeuwarden

Nieuwbouw Grou

Nieuwbouw Stiens

Andere functies m2 terrein*

13,08

Kantoor

m2 BVO

33,26

Retail

m2 BVO

30,83

Maatschappelijk

m2 BVO*

14,58

Bedrijventerrein

2,70

4,57

* Een m2 terrein is gelijk gesteld aan een m2 BVO, uitgangspunt is een floor space index (totaaloppervlak gebouw over alle bouwlagen, gedeeld door oppervlak kavel) van 1 Bovenstaande bedragen kennen prijspeil 1 januari 2025 en worden, totdat een integrale actualisatie van deze nota plaatsvindt, geïndexeerd met de GWW-index conform het CBS.

9.4 DEEL 3: Algemene uitgangspunten In het voorgaande deel is de rekenmethodiek toegelicht en het bijbehorende resultaat gepresenteerd. In dit hoofdstuk volgen enkele algemene uitgangspunten die bij de toepassing van deze nota van belang zijn.

9.4.1 Alleen netto toevoeging van woningen en ander vastgoed

Met deze nota brengen we alleen kosten in rekening voor de toevoeging van vastgoed. Dus als er tien woningen worden gesloopt en er worden in het nieuwe twaalf woningen mogelijk gemaakt, dan wordt de bijdrage alleen berekend over de toevoeging van twee woningen. Dit geldt ook voor andere typen vastgoed. 70

Als er meer vastgoed wordt gesloopt dan er nieuw mogelijk wordt gemaakt, wordt geen bijdrage verhaald. Er wordt ook geen negatieve bijdrage berekend. Er kan dus geen sprake zijn van een bouwactiviteit die een bijdrage terugkrijgt omdat er eventueel sprake is van een negatief bouwprogramma. Bij het bepalen van de compensatie wordt rekening gehouden met het segment vastgoed dat gesloopt en nieuw gerealiseerd wordt conform de berekende kostenbijdragen per segment. Voorbeeld: bij sloop van goedkope woningen en het terugbouwen van dure woningen kan een bijdrage verschuldigd zijn.

9.4.2 Verrekening met investeringen in het casco van een kern

Er zijn gevallen denkbaar waarin een ontwikkelende partij investeringen doet waarvan het profijt niet voornamelijk aan de eigen gebiedsontwikkeling kan worden toegerekend, maar waarbij het profijt moet worden toegerekend aan de gehele kern, en waarbij de investering het casco van de kern betreft. Dit kan gaan om investeringen die genoemd worden op de investeringenlijst. In dergelijke gevallen is het mogelijk het kostenverhaal voor bovenwijkse voorzieningen te verrekenen met de investering die de ontwikkelende partij doet in het casco van de kern. Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

9.4.3 Toerekening aan gemeentelijke grondexploitaties

De ontvangen bedragen aan kostenverhaal zijn uitsluitend bedoeld voor de specifieke investeringen zoals opgenomen in de lijst met bovenwijkse investeringen onderaan deze bijlage, logischerwijs alleen voor nog te plegen investeringen. De reserve mag niet worden gebruikt voor andere investeringen. Het college doet voorstellen aan de raad over aanwending van de middelen.

Niet alle nieuwbouwontwikkelingen worden gerealiseerd door particuliere partijen. De gemeente kent ook gebiedsontwikkelingen waar de gemeente zelf een actieve risicodragende rol heeft, gemeentelijke grondexploitaties. Ook voor die ontwikkelingen geldt via dezelfde rekenmethodiek een kostenbijdrage aan de bovenwijkse voorzieningen.

Verantwoording Het college van burgemeester en wethouders verantwoordt de inkomsten, de stand en de uitgaven jaarlijks in de begroting en de jaarrekening, in de paragraaf grondbeleid. Deze nota is geen investerings- of nieuwbouwagenda Dit beleid is niet bedoeld om een investerings- of nieuwbouwagenda te presenteren of vast te stellen. Daadwerkelijke uitvoering van de opgenomen investeringen en nieuwbouwontwikkelingen vraagt veelal nog aanvullende besluitvorming door de gemeenteraad. Het vaststellen van deze nota door de raad staat dus niet gelijk aan het instemmen van de raad met alle in deze nota opgenomen investeringen.

9.4.4 Termijn tien jaar

De bovenwijkse investeringen en de nieuwbouwontwikkelingen zijn beschouwd over een termijn van tien jaar, 2025-2035.

9.4.5 Actualisatie

De gemeente is vrij om beleid over kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen op te stellen. Ook herziening of actualisatie van het beleid is in eerste instantie een vrije keuze. Actualisatie is echter noodzakelijk als sprake is van een wijziging in aantal of omvang van de bovenwijkse voorzieningen en/of de nieuwe gebiedsontwikkelingen waarover een deel van de kosten wordt verhaald. Beide aspecten hebben enerzijds een effect op de maximaal in rekening te brengen bijdragen en anderzijds op dat deel van de kosten van bovenwijkse voorzieningen dat op een andere wijze gedekt moet worden. Er is daarmee sprake van een dynamisch beleid dat wordt geactualiseerd als daarvoor op basis van bovenstaande criteria noodzaak is.

Het beleid kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen is een beleidsdocument waarin de onderbouwing is opgenomen van de gevraagde bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen op het schaalniveau van een gehele kern. Er is daarbij gerekend met een onderbouwde investeringslijst en een onderbouwd aangenomen nieuwbouwprogramma. Over sommige investeringen in de investeringslijst heeft al besluitvorming plaatsgevonden in de gemeenteraad, over andere (nog) niet.

9.4.6 Spelregels voor bestedingen en overige toelichting

9.5 BIJLAGE 1 - Lijst met bovenwijkse investeringen ‘casco stad’

Bestemmingsreserve Ontvangen bedragen worden toegevoegd aan een specifieke bestemmingsreserve. Dit betreft zowel de bijdragen vanuit de private initiatiefnemers als vanuit gemeentelijke grondexploitaties. Ontvangen bedragen aan kostenverhaal worden in de reserve gestort en vallen niet vrij in het exploitatieresultaat of de algemene middelen van de gemeente.

In de onderstaande tabel zijn de bovenwijkse investeringen weergegeven voor het casco van de stad of het dorp, die toerekenbaar zijn aan nieuwe bouwplannen.

Aanwending van de middelen

Bedragen in euro’s

Gerealiseerd

Leeuwarden

Grou

Stiens

Investeringen tot 2035 MOBILITEIT Passerelle Spoordok

15.400.000

Brug Halbertsmaterrein

1.100.000

Herinrichting wegen naar 30 km/u Grou en Stiens Stationsplein

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

632.063 ja

367.937

10.000.000

71

Bedragen in euro’s

Gerealiseerd

Leeuwarden

Drachtsterweg e.o.

ja

15.106.484

Europaplein

ja

13.028.795

Westelijke invalsweg fase 1 en 2

ja

26.311.909

Onderdoorgangen Werpsterhoeke

ja

1.400.000

Parkeergarage Tesselschadestraat

ja

1.200.000

Overijsselselaan

ja

15.197.285

Inrichting openbare ruimte WTC gebied

12.200.000

Fietsenstalling onder voormalig V&D

1.960.000

Gerbrandyweg

ja

Stiens

5.168.500

P&R Swettehus

5.500.000

P&R Werpsterhoek

5.500.000

Fietsstraten binnen bebouwde kom

5.861.900

Fietsstraten buiten bebouwde kom

4.755.447

Doorfietsroute Leeuwarden Zuid

4.340.843

Fietspad Middelsee

Grou

30.553

711.892

Revitalisering centrum Stiens

2.695.680

Vergroening stationsgebied, Zuiderplein en Schrans met tunnel

86.000.000

Uitvoering ontbrekende schakels voetganger- en fietsnetwerk deel 1

9.300.000

Uitvoering ontbrekende schakels voetganger- en fietsnetwerk deel 2

6.300.000

Realisatie transformatie en herinrichting diverse straten en flankerende maatregelen

3.000.000

GROEN EN WATER Vergroening bomenplan

72

5.675.000

Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Bedragen in euro’s

Gerealiseerd

Waterfront Grou

ja

Park Spoordok TOTAAL

Leeuwarden

Grou

Stiens

1.412.510 415.613 254.333.667

3.144.573

3.094.170

10 Vereveningsfonds sociale woningbouw, tarieven en spelregels In deze bijlage staan de tarieven, de spelregels, een toelichting per onderdeel en een juridische onderbouwing van het vereveningsfonds sociale woningbouw. Het fonds is financieel-technisch als een reserve ingesteld. Het is uitsluitend bedoeld voor sociale huurwoningen, niet voor sociale koopwoningen.

10.2 Spelregels

10.1 Tarieven

10.2.1 Volgorde

De tarieven worden als volgt vastgesteld. De onderbouwing van de tarieven en een rekenvoorbeeld staan in de toelichting verderop. • Voor iedere sociale huurwoning die volgens het streefpercentage voor dat gebied gebouwd had moeten worden, maar niet wordt gebouwd, worden de volgende bedragen aan het fonds afgedragen: o € 22.500 voor grondgebonden woningen; o € 15.500 voor appartementen;

• Voor iedere sociale huurwoning die boven het streefpercentage voor dat gebied wordt gebouwd, worden deze zelfde bedragen per woningtype uit het fonds uitgekeerd, als ook wordt voldaan aan de spelregels zoals verderop genoemd; • Het tarief kan periodiek worden herzien door het college. Kenmerken van het tarief: • Er is geen btw van toepassing. De afdracht of uitkering is een overheidsdienst, geen belaste prestatie voor de omzetbelasting; • Het tarief wordt niet geïndexeerd.

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

Voor bijdragen aan het fonds en uitkeringen vanuit het fonds zijn er de volgende spelregels. De onderbouwing en een uitleg van de spelregels staat in de toelichting verderop. De gemeente hanteert een bepaalde volgorde ten aanzien van het bereiken van de beleidspercentages voor sociale huur: • Zelf realiseren Uitgangspunt is dat het beleidspercentage sociale huur in ieder nieuwbouwplan wordt gerealiseerd; • Zelf elders compenseren Als de gemeente een uitzondering toestaat op dit uitgangspunt, mag de ontwikkelende partij zelf de sociale huurwoningen elders binnen de gemeente compenseren. Voorwaarde is dat dit contractueel wordt vastgelegd. Het tarief per niet gebouwde sociale huurwoning wordt dan in het fonds gestort. Zodra de zelf elders gecompenseerde sociale huurwoningen zijn gerealiseerd, wordt het bedrag terugbetaald;

• Afdragen Als niet elders gecompenseerd kan worden, wordt het tarief in het fonds gestort.

10.2.2 In gebieden waar beleidsmatig geen toevoeging van sociale huur wenselijk is, wordt wel een financiële bijdrage aan het vereveningsfonds sociale woningbouw gedaan 10.2.3 Geen ondergrens voor het aantal woningen

Ieder plan van één of meer woningen draagt bij aan de opgave van voldoende sociale huurwoningen. Voor een plan met één woning of een aantal dat niet op hele aantallen sociale huurwoningen uitkomt, wordt naar rato afgedragen.

73

10.2.4 Uitkering alleen voor echte sociale huurwoningen

Uitkering uit het fonds vindt alleen plaats voor woningen die voldoen aan de definitie van sociale huur uit de (op het moment van schrijven nog niet van kracht zijnde) Wet versterking regie volkshuisvesting16.

10.2.5 Uitkering uit het fonds is mogelijk voor niet-woningcorporaties

Ook dan geldt dat uitkering uit het fonds alleen plaatsvindt voor woningen die voldoen aan de definitie van sociale huur uit de (komende) Wet versterking regie volkshuisvesting.

10.2.6 De regeling geldt alleen voor netto nieuw toegevoegde bouwtitels die nog niet bij recht bestonden in het Omgevingsplan 10.2.7 De regeling geldt niet voor al gesloten overeenkomsten of vergevorderde onderhandelingen 10.2.8 Het fonds mag uitsluitend voor het doel worden gebruikt waarvoor het is ingesteld. 10.2.9 Mogelijk wordt te zijner tijd voorgesteld om een startkapitaal in het fonds te storten (verwacht € 525.000), circa 30 woningen maal het tarief. 10.2.10 Als het fonds leeg is, is de gemeente niet verplicht om uit te keren, ‘op is op’. Als de reserve een overschot begint te vertonen, kan de gemeente het voorgefinancierde bedrag weer terugnemen. 10.2.11 Terugbetaling

Als na tien jaar bijdragen nog niet zijn aangewend voor de doelstelling van het fonds – dus nog in het fonds zitten, worden ze aan de bijdragende partij terugbetaald. Hiertoe wordt per bijdrage bijgehouden welke partij ze op welk tijdstip heeft betaald. Hierbij houdt de gemeente rekening met het door haar bij de start van het fonds voorgefinancierde bedrag.

10.2.12 Opheffing van het fonds

Als het fonds wordt opgeheven geldt hetzelfde. Het door de gemeente bij de start voorgefinancierde bedrag valt weer terug aan de gemeente voor zover dat bedrag nog in de reserve aanwezig is.

16

10.3 Toelichting en juridische onderbouwing 10.3.1 Toelichting op de tarieven

De keuze is een vast tarief per woning, ongeacht de prijssegmenten in het woningbouwplan. Een plan met dure koopwoningen en een plan met betaalbare rijwoningen betalen evenveel per niet gebouwde sociale huurwoning. Het tarief is onderbouwd als het verschil in grondwaarde tussen een woningbouwplan zonder sociale huurwoningen en de grondwaarde wanneer er het vereiste aandeel sociale huurwoningen in zou zitten. Hierbij zijn meerdere varianten doorgerekend om tot een redelijk gemiddelde te komen. Voor de grondwaarde voor sociale huurwoningen is daarbij uitgegaan van het gemeentelijke gronduitgifte- en prijsbeleid. Er is rekening gehouden met een redelijk percentage winst en risico voor de ontwikkelaar. Hierbij maken we echter wel onderscheid in grondgebonden woningen en appartementen. Hierin zit duidelijk verschil in grondwaarde.

10.3.2 Toelichting op de spelregels

De bovengenoemde spelregels worden hierna toegelicht. Volgorde De gemeente hanteert een bepaalde volgorde ten aanzien van het bereiken van de beleidspercentages voor sociale huur: • Zelf realiseren: uitgangspunt is dat het beleidspercentage sociale huur in ieder nieuwbouwplan wordt gerealiseerd. De intentie is niet dat het fonds een afkoopmiddel wordt;

• Zelf elders compenseren De gemeente kan in bepaalde gevallen een uitzondering op dit uitgangspunt toestaan. Wanneer zij planologisch instemt met een plan met een klein aantal woningen, van bijvoorbeeld tien eenheden, is het in de regel niet realistisch te verwachten dat het beleidspercentage voor sociale huur dan feitelijk gerealiseerd kan worden. Daarvoor is dan meestal geen exploitant te vinden. Als de gemeente dan een uitzondering toestaat, mag de ontwikkelende partij zelf de sociale huurwoningen elders binnen de gemeente compenseren. Voorwaarde is dat dit contractueel wordt vastgelegd. Het tarief per niet gebouwde sociale huurwoning wordt dan in het fonds gestort. Zodra de zelf elders gecompenseerde sociale huurwoningen zijn gerealiseerd, wordt het bedrag terugbetaald. Dit is bedoeld om te voorkomen dat er een vrijblijvendheid zou ontstaan

1°. een huurwoning: - met een aanvangshuurprijs onder de grens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag; - die bij aanvang van de huurovereenkomst wordt verhuurd aan huurders met een inkomen onder de inkomensgrens, bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet; en - met een in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een verordening als bedoeld in artikel 8.2.15a van het Invoeringsbesluit Omgevingswet gestelde of anderszins verzekerde instandhoudingstermijn van ten minste vijfentwintig jaar of, als het gaat om huurwoningen die in gebruik zijn genomen voor inwerkingtreding van deze afdeling, een kortere instandhoudingstermijn; of 2°. een huurwoning in beheer bij een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet en vallend onder de diensten van algemeen economisch belang als bedoeld in artikel 47 van de Woningwet;

74

Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

met het voldoen aan het uitgangspunt. Ook is het bedoeld om te voorkomen dat realisatie van sociale huurwoningen elders (te ver) naar de toekomst wordt verschoven;

• Afdragen Als ook niet elders gecompenseerd kan worden, wordt het tarief in het fonds gestort. Het fonds is dus bedoeld als restcategorie, de fysieke compensatie gaat voor. In gebieden waar geen toevoeging van sociale huur wenselijk is, wordt wel een financiële bijdrage aan het vereveningsfonds sociale woningbouw gedaan In het Beleidsprogramma wonen in de stad zijn gebieden benoemd waar de woningvoorraad al uit meer dan 30% sociale huur bestaat, daar is toevoeging van sociale huurwoningen niet wenselijk. Voor nieuwe woningbouwplannen in die gebieden wordt wel een bijdrage aan het vereveningsfonds sociale woningbouw gedaan.

Geen ondergrens voor het aantal woningen Ieder plan van één of meer woningen draagt bij aan de opgave van voldoende sociale huurwoningen. Hiermee wordt opportunistische planontwikkeling17 voorkomen. Voor een plan met één woning of een aantal dat niet op hele aantallen sociale huurwoningen uitkomt, wordt naar rato afgedragen.

Voorbeelden Een plan met één vrijstaande grondgebonden woning, beleidspercentage sociale huur 30%. De bijdrage is: 30% × 1 woning × € 22.500 tarief grondgebonden woning is € 6.750 Een plan met vijf grondgebonden tussen- en hoekwoningen aaneengesloten / onder één kap, beleidspercentage sociale huur 30%. De bijdrage is: 30% × 5 woningen × € 22.500 tarief grondgebonden woning is € 33.750 Een plan met tien appartementen in één blok, beleidspercentage sociale huur gemeentebreed 30%, maar ligging in binnenstad of een wijk met al meer dan 30% sociale huur – daarom geen sociale huur in het plan zelf vereist (zie Beleidsprogramma Wonen in de Stad, deel B). De bijdrage is: 30% × 10 appart. × € 15.500 tarief appartement is € 46.500

17

Bij voorbaat is al bekend dat woningcorporaties: a. Soms niet een gedeelte van een appartementenblok willen exploiteren, vanwege gedeelde zeggenschap met ander eigenaren in een VvE over beheer en onderhoud; b. Soms niet al te kleine complexen woningen willen exploiteren, vanwege de (nog) lagere efficiëntie.

Ook in deze situaties wordt afgedragen aan het fonds. Uitkering alleen voor echte sociale huurwoningen Kleine woningen kunnen in de gemeente Leeuwarden tegen marktconforme huurprijzen worden verhuurd voor huurprijzen onder de liberalisatiegrens. Dit zijn alleen om die reden nog geen sociale huurwoningen. Vaak wordt niet getoetst op het inkomen, wordt een hoge inkomenseis gesteld of worden hoge servicekosten in rekening gebracht naast de kale huur. Uitkering uit het fonds vindt alleen plaats voor woningen die voldoen aan de definitie van sociale huur uit de (op het moment van schrijven nog niet van kracht zijnde) Wet versterking regie volkshuisvesting. De gemeente handelt wat die definitie betreft dus alsof die wet al in werking was getreden. Uitkering uit het fonds is mogelijk voor niet-woningcorporaties Ook dan geldt dat uitkering uit het fonds alleen plaatsvindt voor woningen die voldoen aan de definitie van sociale huur uit de (komende) Wet versterking regie volkshuisvesting. De regeling geldt alleen voor netto nieuw toegevoegde bouwtitels die nog niet bij recht bestonden in het Omgevingsplan Wettelijk is een financiële bijdrage alleen te koppelen aan nieuwe bouwmogelijkheden. In het geval van sloopnieuwbouw met netto toevoeging van woningen wordt alleen afgedragen aan het fonds of uitgekeerd uit het fonds voor de netto toegevoegde woningen.

De regeling geldt niet voor al gesloten overeenkomsten of vergevorderde onderhandelingen Gesloten overeenkomsten kunnen niet met terugwerkende kracht een andere inhoud krijgen. Voor onderhandelingen die net voor het moment van ondertekening van een overeenkomst zitten, wordt niet op het laatste moment een nieuwe afspraak voorgesteld met substantieel financieel gevolg. De reserve mag uitsluitend voor het doel worden gebruikt waarvoor het is ingesteld Als de gemeente compensatiebijdragen verhaalt, mogen exploitanten die zulke bijdragen betalen ook verwachten dat de gemeente die bijdragen gebruikt voor de bedoelde feitelijke compensatie. Vandaar ook dat in de spelregels uitgegaan wordt van terugbetaling als de betaalde bijdragen niet (meer) benut worden.

Sommige gemeenten hanteren een ondergrens voor het aantal woningen. Onder dat aantal woningen is een initiatiefnemer vrijgesteld van het voldoen aan het beleidspercentage sociale huur of aan het doen van een afdracht aan de vereveningsreserve voor sociale huurwoningen. Met opportunistische planontwikkeling wordt bedoeld dat een initiatiefnemer net op de ondergrens gaat zitten met het aantal woningen in een (deel) plan zodat geen sociale huur vereist is en ook geen bijdrage hoeft te worden betaald.

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

75

Mogelijk wordt te zijner tijd voorgesteld om een startkapitaal in het fonds te storten (verwacht € 525.000), circa 30 woningen maal het tarief De reden hiervan is dat de gemeente niet gelijk al bij de eerste verzoeken om bijdragen uit de reserve zou moeten weigeren omdat er nog geen kapitaal in de reserve is. Wanneer zulke weigeringsbesluiten genomen zouden moeten worden zou dit contraproductief zijn voor het doel van de reserve, namelijk om elders feitelijk te kunnen compenseren. In feite is het storten van een startkapitaal een manier van voorfinancieren. Bij eventuele opheffing van de reserve moet hier dan ook rekening mee worden gehouden. Als het fonds leeg is, is de gemeente niet verplicht om uit te keren, ‘op is op’ Daarbij moet dan bedacht worden dat de gemeente op termijn al een startkapitaal heeft voorgefinancierd om te voorkomen dat de gemeente in de beginfase van de werking van de reserve weigeringsbesluiten moet nemen. Als de reserve een overschot begint te vertonen, kan de gemeente het voorgefinancierde bedrag weer terugnemen. De reserve werkt dan als gevolg van de gedane stortingen. De voorfinanciering is niet bedoeld om in plaats te treden van bijdragen vanuit de ontwikkellocaties; het is niet bedoeld als subsidie.

Terugbetaling Als na tien jaar bijdragen nog niet zijn aangewend voor de doelstelling van de reserve – dus nog in de reserve zitten, worden ze aan de bijdragende partij terugbetaald. Hiertoe wordt per bijdrage bijgehouden welke partij ze op welk tijdstip heeft betaald. Zie de toelichting op de spelregel ‘De reserve mag uitsluitend voor het doel worden gebruikt waarvoor het is ingesteld’. Opheffing van het fonds Als het fonds wordt opgeheven geldt hetzelfde. Zie de toelichting op de spelregel ‘De reserve mag uitsluitend voor het doel worden gebruikt waarvoor het is ingesteld’.

10.3.3 Juridische onderbouwing

De juridische basis van het fonds is artikel 13.22 Omgevingswet (Ow). Dit artikel heeft betrekking op afspraken over financiële bijdragen in anterieure overeenkomsten. Het fonds wordt ingesteld voor bijdragen die de gemeente verkrijgt en voor bijdragen die de gemeente verstrekt op basis van zulke overeenkomsten. Dit wordt ook wel de minnelijke route van financiële bijdragen genoemd. De Ow kent ook een afdwingbare route, in artikel 13.23 Ow. De afdwingbare route wordt geactiveerd door in het omgevingsplan een bepaling op te nemen dat een partij die bouwactiviteiten verricht, verplicht is om een financiële bijdrage te betalen. Een bouwactiviteit is bijvoorbeeld de realisatie van één of meer woningen, bedrijfspanden of kantoren. Er zijn veel soorten investeringen waaraan gemeenten dergelijke bijdragen kunnen besteden. Voor de 18

76

vereveningsreserve sociale huurwoningen is alleen de categorie relevant waarbij aan de ene kant bijdragen in rekening worden gebracht bij woningbouw met minder dan het door de gemeente gehanteerde beleidspercentage aan sociale huurwoningen wordt gerealiseerd en aan de andere kant financiële bijdragen aan ontwikkelende partijen worden verstrekt die meer dan het beleidspercentage realiseren. Doelen vanuit de wet Het doel van het instrument is alleen het verkrijgen van een eerlijke verdeling van financieel ‘zoet en zuur’ tussen de betreffende ontwikkelingen. Plannen met meer sociale woningbouw zijn financieel onaantrekkelijker dan plannen met minder sociale woningbouw. De gemeente fungeert bij die verevening als doorgeefluik tussen de plannen en de partijen die de plannen realiseren. Het instrument is niet bedoeld om te bepalen wáár meer of minder dan de gemeentelijke norm aan sociale huurwoningen gerealiseerd kan of moet worden. Ook leidt het instrument er in de basis niet toe dat meer of minder dan de norm aan sociale huurwoningen in een plan wordt gerealiseerd. Die voorwaarden en bijbehorende percentages worden immers vastgelegd in een wijziging van het Omgevingsplan voor een bepaalde locatie dan wel in een vergunning voor een BOPA. Het instrument leidt er wel toe dat áls de norm niet in ieder plan wordt gerealiseerd er financiële verevening tussen plannen kan ontstaan.

Het instrument is daarbij afhankelijk van het voorafgaand vastleggen van die percentages in beleid en, na het aangaan van de anterieure overeenkomst in het Omgevingsplan of in de vergunning voor de BOPA. Varianten en wettelijke vereisten In het voorgaande kwam al aan de orde dat er van het instrument twee varianten beschikbaar zijn. • Artikel 13.22 Ow: minnelijke variant;

• Artikel 13.23 Ow: afdwingbare variant18. Per variant gelden verschillende voorwaarden waar als gemeente aan voldaan moet worden om het instrument te kunnen benutten. Voorwaarden minnelijke variant In de minnelijke variant gelden niet veel voorwaarden om bijdragen in rekening te kunnen brengen. Artikel 13.22 Ow geeft aan dat bijdragen in rekening kunnen worden gebracht op grond van een Omgevingsvisie of Programma. Uit de toelichting op artikel 13.22 Ow blijkt dat daarin de samenhang benoemd moet zijn tussen enerzijds de gebiedsontwikkeling waar de gemeente een bijdrage in rekening wil brengen en anderzijds waar ze die aan wil besteden. Er is niet vastgelegd hoe die samenhang moet worden gemotiveerd en ook niet hoe gedetailleerd dit zou moeten. Maar de bedoeling is wel duidelijk: de samenhang, ook in de gemeente Leeuwarden, is dat de gemeente voor de hele gemeente een percentage sociale huurwoningen wil bereiken. Dat is wat hiervoor ‘het

De afdwingbare variant kan alleen in het omgevingsplan worden geregeld, niet in de vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

beleidspercentage’ of ‘de gemeentelijke norm voor sociale huurwoningen’ is genoemd. Om over de hele linie van de gemeente dit daadwerkelijk te kunnen bereiken is voor elke sociale huurwoning die op enige ontwikkellocatie te weinig wordt gerealiseerd elders een compenserende sociale huurwoning nodig. Aangezien de realisatie van sociale huurwoningen gepaard gaat met een onrendabele top is voor elke compensatie dus de financiële compensatie van die onrendabele top nodig. De beleidspercentages sociale huur zijn vastgelegd in het Beleidsprogramma wonen in de stad. Het is niet nodig concreet op locatieniveau te duiden waar minder dan wel meer dan de norm aan sociale huurwoningen wordt gerealiseerd. Wel is het nodig te constateren dát er gebiedsontwikkelingen gaan ontstaan met meer dan wel minder dan de gehanteerde norm. Een tweede voorwaarde volgt uit de wettelijke toelichting op het instrument van de financiële bijdrage. Daarin is opgenomen dat aangetoond moet worden dat de plannen waarbij een bijdrage in rekening wordt gebracht nog wel financieel uitvoerbaar zijn. In de toelichting is echter niet opgenomen wat er nu concreet verwacht wordt van gemeenten op dit punt. We hanteren de stelling dát plannen in de regel financieel uitvoerbaar zijn.

Als een initiatiefnemer stelt dat dit, als gevolg van het in rekening brengen van de financiële bijdrage, niet zo is, zal een berekening overlegd moeten worden waarin deze stelling financieel wordt onderbouwd, die de gemeente zal (laten) toetsen. Aan de opzet en achtergrond van die berekening kunnen voorwaarden verbonden worden. Voorwaarden afdwingbare variant In de afdwingbare variant gelden meer voorwaarden: • Er moet sprake zijn van een functionele samenhang tussen de ontwikkelingen. In dit geval is dat niet echt een andere voorwaarde dan het aantonen van samenhang bij de minnelijke variant. De samenhang heeft immers betrekking op de functie sociale woningbouw;

of de kostenverhaalsuitkomst of een groter tekort ontstaat. Op het moment dat dit concreet aan de orde is, moet dit dus in het Omgevingsplan onderbouwd worden. Dit vereist enig rekenwerk van de gemeente;

• In de afdwingbare variant wordt ook een regel voor eindafrekening opgenomen met een termijn wanneer die plaatsvindt. Als er op dat moment bijdragen zijn ontvangen, die nog niet besteed zijn, wordt er terugbetaald. In de minnelijke variant is een dergelijke afspraak niet nodig. In de afdwingbare variant is ook opgenomen dat periodiek publieke verantwoording moet worden afgelegd over de bestedingen uit de reserve. Ons inziens kan hiertoe worden aangesloten bij de reguliere planning- en controlcyclus; • In de afdwingbare variant geldt ook het principe van de macro-aftopping: een plan hoeft niet meer af te dragen dan het financieel kan dragen. De regels voor de afdwingbare variant kunnen alleen in een Omgevingsplan worden opgenomen en niet als voorschrift in een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Het lijkt wel mogelijk de vergunning voor een BOPA te weigeren als de financiële bijdrage dan niet minnelijk overeengekomen wordt zonder dat sprake is van zogeheten ‘betaalplanologie’. Gelet op de extra vereisten van de afdwingbare route ten opzichte van de minnelijke route wordt nu gekozen voor de minnelijke route. Geldstromen en risico’s Het voorspellen en bewaken van de geldstromen is van belang. Het risico dat de gemeente meer moet betalen dan er in het fonds zit, is ondervangen door de spelregel ‘op is op’.

Aan de andere kant zal het risico dat de gemeente ‘nee’ moet verkopen vanwege een leeg fonds, op termijn zijn ondervangen door een startkapitaal in het fonds te storten. Aan de hand van de actuele woningbouwplanning wordt periodiek gekeken hoe het fonds functioneert en of bijsturing nodig is. Verantwoording wordt afgelegd in de planning- en controlcyclus.

• Anders is wel dat de gemeente in het Omgevingsplan of -programma de locaties aanwijst waar compensatie gaat plaatsvinden. Dit lijkt een lastige voorwaarde omdat dit vaak in een vroeg stadium nog niet goed mogelijk is. Potentieel kan bijvoorbeeld gebruik worden gemaakt van één bekende locatie waar ruim voldoende sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Die locatie wordt dan aangewezen als compensatielocatie voor verschillende plannen. Bij actualisaties kunnen dan de laatste inzichten worden verwerkt; • Naar aanleiding van het voorgaande dient rekening te worden gehouden met regelmatige actualisaties. Het vastleggen in een programma is dan het meest praktisch omdat het college bevoegd is wijzigingen vast te stellen;

• In de afdwingbare variant kunnen bijdragen in principe alleen in rekening worden gebracht als hierdoor op de compenserende locatie een tekort op de grondexploitatie

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

77

11

Snippergroen

In deze bijlage wordt het beleid voor uitgifte van snippergroen beschreven.

11.1 Toetsing 11.1.1 Omschrijving snippergroen

Snippergroen ontstaat door verschillende redenen. Dit kan zijn als gevolg van in het verleden uitgevoerde projecten of van veranderde inzichten en/of herinrichtingen van openbaar gebied. Als een perceel openbaar groen aan particuliere percelen grenst, blijft er steeds druk bestaan vanuit particulieren om delen van dit openbaar groen te kopen of in gebruik te nemen. Definitie uitgeefbaar snippergroen: Uitgeefbaar snippergroen is een perceel groen dat geen directe openbare functie heeft. Dat wil zeggen dat het perceel grond geen verkeersgroen, gebruiksgroen of beeldbepalend groen is en/of dat er in het perceel groen geen belangrijke kabels/ leidingen en/of rioleringen zitten. Hieronder volgt een nadere uitwerking van de in de definitie van snippergroen geformuleerde termen. Verkeersgroen: Groen gelegen aan wegen met een ontsluitingsfunctie (gebiedsontsluitingsweg), groen gelegen aan wegen met een buurtverzamelingsfunctie (belangrijke erftoegangsweg), groen gelegen aan alle andere erftoegangswegen en groen gelegen aan langzaam verkeersroutes. Gebruiksgroen: Groen op en rondom sportvelden, speelterreintjes en trapveldjes en groen met overig recreatief gebruik (vijver, dorpsrand, park, etc.). Beeldbepalend groen: Sfeerversterkend c.q. structuurversterkend groen en groen met een afschermende functie. Snippergroen is reststroken zonder een directe functie.

Het verkopen van dergelijke groenstroken aan de direct aangrenzende eigenaar tast de groenstructuur en de belevings- en gebruikswaarde van de omgeving niet aan. Ook van de percelen die momenteel zijn verhuurd, in gebruik zijn gegeven of ongewenst in gebruik zijn genomen, moet bij beëindiging van de verhuurovereenkomst, dan wel bij het einde van het gebruik worden bepaald of er al dan niet sprake is van snippergroen.

11.1.2 Criteria uitgifte snippergroen

Om een duidelijk en eenduidig beleid inzake de uitgifte van snippergroen te waarborgen, wordt elk verzoek getoetst aan vooraf vastgestelde criteria. Er kan bij de beoordeling van de

78

mogelijkheid en wenselijkheid om tot uitgifte over te gaan gebruik worden gemaakt van vooraf vastgestelde ‘verkoopen handhavingstekeningen’. Dit is geen vereiste. Uitgifte van snippergroen is alleen mogelijk als: a. een strook snippergroen direct grenst aan het eigendom van de aanvrager; b. de strook snippergroen geen directe openbare functie heeft; c. er geen verkeerskundige bezwaren zijn;

d. er geen belangrijke nutsvoorzieningen/riolering in het betreffende perceel aanwezig zijn; e. er geen omgevingsbezwaren zijn;

f. er geen onderhoudsbezwaren zijn;

g. er geen stedenbouwkundige bezwaren zijn;

h. er geen omgevingsplantechnische bezwaren zijn; i. er geen milieutechnische bezwaren zijn.

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd tot het stellen van nadere regels en kan in voorkomende gevallen, mits voldoende beargumenteerd, afwijken van bovenstaande criteria of kan nieuwe criteria toevoegen. Ieder verzoek wordt op gelijke wijze getoetst aan het nieuw vastgestelde beleid. In het verleden verkochte dan wel verhuurde of anderszins uitgegeven percelen die volgens het nieuwe beleid niet (meer) voor uitgifte in aanmerking komen, vormen geen aanleiding om in een vergelijkbare situatie (waarin dus niet wordt voldaan aan de nu gestelde criteria) tot verkoop over te gaan.

11.1.3 Nadere omschrijving snippergroencriteria

Als een perceel op basis van de definitie snippergroen wordt aangemerkt als snippergroen, komt het in principe in aanmerking voor verkoop. Er kunnen echter bepaalde feitelijke omstandigheden zijn die verkoop onwenselijk maken. De bovengenoemde criteria geven hier de kaders voor aan. Hieronder wordt op onderdelen een nadere toelichting op de criteria gegeven. Verzoeker moet eigenaar zijn van het aangrenzende perceel (criterium sub a) Snippergroen wordt alleen verkocht aan de eigenaren van een aangrenzend perceel. Er wordt niet verkocht aan huurders. Snippergroen mag geen directe openbare functie hebben (criterium b) Denk aan hondenuitlaatplaatsen of speelveldjes. Verkeerskundige bezwaren (criterium sub c) Snippergroen wordt niet uitgegeven als: • uitgifte leidt tot belemmering van het zicht op de weg of andere verkeerstechnische problemen; Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

• er parkeervoorzieningen verdwijnen;

• er in de omgeving een hoge parkeerdruk is en er mogelijk nieuwe parkeervoorzieningen aangelegd worden;

• er in de directe omgeving een aanpassing van wegen, voeten of fietspaden noodzakelijk is. Aanwezigheid van belangrijke kabels/leidingen en/of riolering (criterium sub d) Als zich in, op of onder de groenstrook belangrijke kabels, leidingen of riolering bevindt moet de gemeente beoordelen of een groenstrook voor verkoop in aanmerking komt. Bij verkoop van een groenstrook waarin zich nutsvoorzieningen bevinden wordt deze alleen verkocht onder vestiging van een recht van opstal voor de desbetreffende belanghebbende. De eventueel verbonden kosten (zoals kosten voor vastlegging van de afspraken met de nutsbedrijven, de notariële, fiscale en kadastrale lasten) zijn voor rekening van de koper. Omgevingsbezwaren (criterium sub e) Uitgifte van snippergroen mag niet leiden tot een sociaal onveilige situatie. Voor de leefbaarheid van de woonomgeving is een veilig gevoel voor de bewoners van groot belang. Vooral in de donkere periodes van avond en nacht kunnen onoverzichtelijke situaties leiden tot een onveilig gevoel. Als te verwachten is dat verkoop leidt tot het ontstaan van sociaal onveilige locaties, wordt niet tot verkoop overgegaan. Uitgifte mag geen overlast voor buren of andere derden met zich meebrengen. Een ander belangrijk aspect is een eventuele toekomstige ontwikkeling.

Bijvoorbeeld nieuwe bouwlocaties (zowel inbreiding als uitbreiding), een (langzaam) verkeersontsluiting tussen een nieuw te ontwikkelen woonwijk en de bestaande wijk, een toekomstig voetpad of toekomstige parkeerplaatsen. Het spreekt voor zich dat gemeentelijke percelen die nodig zijn voor een toekomstige ontwikkeling niet voor verkoop in aanmerking komen. Onderhoudsbezwaren (criterium sub f) Er mag geen snippergroen ontstaan doordat slechts een deel van een bredere groenstrook naast een perceel wordt verkocht. Uitgangspunt is dat uitsluitend tot uitgifte van aaneengesloten groen wordt overgegaan als het groen is gelegen tussen de particuliere erfgrens en de openbare verharding. Door uitgifte van snippergroen mag geen nieuw snippergroen of versnippering van openbaar groen ontstaan. Als een groenstrook wordt gekwalificeerd als snippergroen, dient ook gekeken te worden of er eventueel delen openbaar groen resteren. De maatvoering van het resterende openbaar groen is hierbij van belang, omdat te kleine restpercelen kunnen leiden tot een arbeidsintensieve onderhoudssituatie. Deze arbeidsintensivering is te voorkomen door het bepalen van een minimale maatvoering voor de grootte van een vak. Uitgangspunt voor deze maatvoering is dat de beplanting zijn natuurlijke vorm kan ontwikkelen en dat het beheer niet arbeidsintensief wordt.

Dit heeft tot gevolg dat een potentiële koper de gehele strook dient aan te kopen of dat

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

de strook in zijn geheel niet wordt verkocht, als slechts een kleine reststrook overblijft. Uitgangspunt is dat groenstroken die langs meerdere percelen lopen in één keer worden uitgegeven. Als één of meerdere bewoners geen belangstelling heeft/hebben, wordt aan de hand van de feitelijke situatie bezien of al dan niet verkocht wordt. Ook van belang is dat niet onderbroken stroken worden verkocht. Bevat een aan te kopen groenstrook een in- of uitrit dan dient de gehele strook dus inclusief de in-/uitrit te worden verkocht. Per geval dient dit te worden bekeken. Aanliggende sloten of groenvoorzieningen moeten bereikbaar voor onderhoud en beheer blijven. Er mag door uitgifte geen situatie ontstaan waardoor niet of onder zeer moeilijke omstandigheden onderhoud gepleegd kan worden. Als er monumentale of beschermwaardige bomen op de groenstrook staan of binnen een bepaalde afstand van de groenstrook (afhankelijk van de kroonprojectie van de boom) kan het verzoek om aankoop worden afgewezen. De kroonprojectie is de zone waarbinnen zich de meeste wortels bevinden van de desbetreffende boom. Stedenbouwkundige bezwaren (criterium sub g) Snippergroen wordt niet uitgegeven wanneer er sprake is van beeldbepalend groen of wanneer de beplanting een wezenlijk onderdeel vormt van een gezichtsbepalend totaalgroenplan.

Groen rondom sportvelden, speelterreintjes en trapveldjes of ander recreatief gebruik, bijvoorbeeld een vijver, dorpsrand of park, wordt niet uitgegeven. Als er sprake is van groen gelegen aan wegen met een ontsluitingsfunctie of aan belangrijke toegangswegen tot de wijken wordt niet tot uitgifte van de groenstrook overgegaan. Omgevingsplantechnische bezwaren (criterium sub h) Snippergroen krijgt in een omgevingsplan meestal de benaming ‘verkeer’ of ‘verkeer – verblijf’. Dit maakt aanpassingen van het openbaar gebied mogelijk. Als de openbare ruimte aangepast wordt, bijvoorbeeld voor optimalisatie van het aantal parkeerplaatsen of het verplaatsen van een klein plantsoen, kan dit juridischplanologisch gezien. Het omgevingsplan vormt hierin geen beperking. Alleen structuurbepalend groen krijgt de bestemming ‘groen’. Uitgifte moet in principe passen binnen het geldende bestemmingsplan. Per verzoek wordt bekeken of een herziening van het omgevingsplan na verkoop wenselijk is. Milieutechnische bezwaren (criterium sub i) Uitgifte is alleen mogelijk als er geen vermoeden van vervuiling is en/of er geen hoge saneringskosten aan de uitgifte of het toekomstige gebruik van het perceel verbonden zijn.

79

11.2 Vormen van uitgifte 11.2.1 Algemene uitgangspunten

Bij de uitgifte van gemeentelijke groenstroken gelden de volgende algemene uitgangspunten. Voor nieuwe situaties geldt: • Niks voor niks;

• Alle gebruik wordt vastgelegd;

• Er wordt gehandhaafd; legaliseren heeft de voorkeur; • Er gelden heldere uitgiftecriteria.

Zie ook het gronduitgifte- en prijsbeleid.

11.2.2 Huurovereenkomst

De bestaande huurovereenkomsten van reststroken worden omgezet in verkoop, voor zover de nieuwe snippergroencriteria de verkoop niet in de weg staan. Wanneer de huidige gebruiker niet wil kopen, wordt de bestaande ingebruikgeving omgezet in een huurovereenkomst (met uitsterfconstructie). Een nieuwe bewoner/eigenaar kan geen huurovereenkomst meer afsluiten. Wanneer het betreffende perceel op basis van de toetsing aan de genoemde criteria niet wordt aangemerkt als uit te geven snippergroen of wanneer de nieuwe bewoner/ eigenaar het betreffende perceel niet wenst te kopen als het wel voldoet aan de criteria dan wordt het gebruik van het perceel beëindigd en door de gemeente terug in onderhoud genomen. Bij beëindiging van de huursituatie of gebruikssituatie moet de grond weer worden teruggebracht in de originele staat, dat wil zeggen dat de grond openbaar moet worden ingericht, meer specifiek dat het perceel vrij van hekwerken, palen, tegels en/of andere bebouwing en vrij van door huurder/gebruiker aangebrachte beplantingen (voor zover de verwijdering van bomen niet onderhevig is aan een kapvergunning) moet worden opgeleverd.

11.2.3 Legalisering (ongewenst) gebruik

Uitgangspunt is dat ongewenst in gebruik genomen gronden worden teruggevorderd. Mocht de grond volgens de uitgifte criteria te koop zijn dan ontvangt de eigenaar een koopaanbieding. Als de grond niet voldoet aan de uitgiftecriteria of de eigenaar reageert niet op de koopaanbieding, dan wordt er een handhavingsprocedure gestart.

80

Bijlages | Beleidsprogramma grond 2026 | Gemeente Leeuwarden

Gemeente Leeuwarden | Beleidsprogramma grond 2026 | Bijlages

81