202505-wonen-in-de-stad-DEEL-A

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

25

3.5 Voor wie bouwen we al (en wat staat ons nog te doen)? Alvast vooruitlopend op hoofdstuk 4 hoeveel we bouwen: We hebben ongeveer 6.000 woningen tot en met 2030 in de planning.17 In de meeste plannen is het type woonmilieu en beoogde doelgroepen bepaald. Dus voor wie we bouwen ligt tot en met 2030 op hoofdlijnen al vast. Voor de plannen ná 2031 is er op het programma inclusief type woonmilieu en doelgroepen nog wél veel invloed mogelijk. Naarmate plannen in de tijd concreter worden, businesscases worden (her)berekend en/of onvoorziene ontwikkelingen spelen zoals bijvoorbeeld rentestijgingen, vindt er vaak nog een aanscherping in de programmering plaats. De aantallen en verdeling die in dit beleidskader per woningbouwopgave worden genoemd, zijn dan ook indicatief. 3.5.1 Optelsom plannen tot en met 2030: Ruim 70% betaalbaar, en relatief nog veel grondgebonden Qua opgave sociale huur op koers In de Regionale Woondeal hebben we afgesproken dat de nieuwbouw uit 30% sociale huurwoningen, 40% betaalbare koop of middenhuur en 30% vrije sector bestaat. Hierin mag de herstructurering meegerekend worden. Met de huidige plannen komen we nu op een verdeling van respectievelijk 30%, 41% en 29% uit. Qua plannen voor sociale huurwoningen liggen we dus voor 2030 op koers, mits alle plannen die op papier staan ook daadwerkelijk worden gerealiseerd.

Voor voldoende betaalbaar aanbod is er in het vervolg nog extra inzet nodig. Zie ook hoofdstuk 4. Minus de herstructurering komen we uit op 24% sociale huur en 43% betaalbare koop of middenhuur. Netto voegen we dus 67% betaalbare woningen en 33% woningen in het duurdere segment toe. Als we netto niet op aandeel van het betaalbare aanbod achteruit willen gaan, is het belangrijk in de plannen ná 2030 het aandeel betaalbare woningen goed te borgen. Merendeel nog grondgebonden Verder valt op in het huidige planaanbod dat bijna 60% grondgebonden is, waarvan de meeste in de buurtschappen in de Zuidlanden en Middelsee staan gepland. Met oog op duurzaam ruimtegebruik en de verstedelijkingsopgave hebben we in de toekomst meer gestapelde bouw nodig. 3.5.2 Inzoom op afzonderlijke grootschalige woningbouwopgaves: Meer inzet nodig op ongedeelde stad, betaalbare koopwoningen én kwetsbaren Naast het totaalbeeld hebben we ook gekeken naar de afzonderlijke woningbouwplannen. In hoeverre landen de drie opgaves voor wie we willen bouwen in de stad al in de programmering van deze gebieden? En waar is het slim om extra aandacht aan te besteden in de programmering voor ná 2030? Niet overal vizier op menging van doelgroepen Als we de afzonderlijke woningbouwplannen per woonmilieu analyseren, zien we dat we nog niet overal werken aan de ‘ongedeelde stad’.

Al worden er wel stappen gemaakt met de herstructureringsplannen in Heechterp en het nieuwbouwplan in De Hem. Bij de grotere gebiedsontwikkeling Middelsee en nog meer bij Spoordok is het beoogde woonprogramma een al veel meer een mix van sociaal, betaalbaar en vrije sector. Voor meer gemengde buurten is het voor toekomstige plannen belangrijk oog te hebben voor de samenstelling van de buurt en scherp te blijven op een gevarieerd woningaanbod.

17 6.000 woningen netto, dus exclusief sloop nieuwbouw.

26

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

De aanpak van schaarste Ten aanzien van de aanpak van schaarste beginnen we bij het aanbod voor spoedzoekers. Op De Pier zijn voor deze doelgroep 192 flexwoningen toegevoegd. Daarnaast zijn er verspreid over de stad plannen voor specifiek kwetsbare (oudere) inwoners, studenten en kleine huishoudens. Maar om in de behoefte te voorzien, is er voor alle drie doelgroepen nog ruimte voor méér passend aanbod. Daarbij hebben we voor zowel voor kwetsbare (oudere) inwoners als studentenhuisvesting specifieke gebieden aangewezen, zie ook hoofdstuk 4. Dan het aanbod voor de huishoudens met lage en lage middeninkomens inkomens en jongvolwassenen. Voor hen is voldoende aanbod van sociale huurwoningen en betaalbare koop essentieel. Zoals gezegd, staan er voldoende sociale huurwoningen in de plannen. Maar is er nog ruimte voor extra betaalbare koopwoningen of middenhuur. Breder palet aan doelgroepen Tot slot is er dan nog de ambitie voor een breder palet aan doelgroepen. Met name in Middelsee en Spoordok zetten we in om met meer stedelijke woonmilieus jongwerkenden en jonge gezinnen te trekken. Beide gebiedsontwikkelingen worden voor een deel al voor 2031 ontwikkeld, waarmee we dus voor een deel al aan deze opgave werken. Maar naast Middelsee en Spoordok, is óók bij andere nieuwe plannen in de reuring of in de ruis het belangrijk om oog te houden voor deze doelgroepen.

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

27

4. Hoeveel, waar en wanneer bouwen we? 4.1 Introductie: 130% aan plannen en flexibel programmeren Voor 2040 gaan we uit van een woningvraag van 10.000 tot 15.000 woningen voor de hele gemeente. Om er daadwerkelijk voor te zorgen dat we die woningproductie behalen, houden we een plancapaciteit aan van 130%. Sturen op 100% is namelijk vaak niet voldoende, omdat gemaakte plannen soms sneuvelen of vertragen. In totaal hebben we tot en met 2040 plannen nodig voor 13.000 tot 19.500 woningen. Een deel van die opgave landt in de dorpen18, maar de meeste woningen worden toegevoegd in de stad. Van 30-40% van de woningbouwopgave voor de stad is er ruimte in de uitleggebieden (4.500 tot 5.000 woningen). De overige 60 tot 70% van de opgave is voor de bestaande stad (7.500 tot 12.500 woningen). STIENS GRONINGEN

HARLINGEN

BESTAANDE STAD: 60-70% 7.500-12.500 WONINGEN

UITLEGGEBIEDEN: 30-40% 4.500-5.000 WONINGEN DRACHTEN

Figuur 4.1. Woningbouwopgave voor de stad tot en met 2040: 30-40% in de uitleggebieden en 60-70% in de bestaande stad. Zoals bij hoofdstuk 2 beschreven, vormen bovenstaande cijfers een voorlopige inschatting. Voor een goede aansluiting van de huishoudensgroei en de bouw van woningen is een flexibele planning nodig. Met name bij de gebiedsontwikkelingen ná 2030 is het belangrijk om plannen zodanig te ontwerpen dat we het aantal woningen kunnen opplussen of afschalen, zonder dat dat ten koste gaat van de gebiedsvisie. Denk aan de grotere gebiedsontwikkelingen als Spoordok.

18 Voor de dorpen gaan we uit van een groeipotentie van 5 tot 10% van de huidige woningvoorraad, zoals met het beleid ‘Wonen in de dorpen’ (2022) is vastgesteld. Dat komt neer op een totale toevoeging van maximaal 1.500 woningen tot en met 2040.

28

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

In dit hoofdstuk zoomen we in op hoeveel, waar en wanneer welke woningen al gepland staan. Daarnaast lichten we toe welke woningbouwopgaven er voor de lange termijn nog voor de stad openstaan, en wáár die woningen bij voorkeur een plek krijgen.

4.2 Waar: Wat staat al gepland? Op dit moment staan er tot en met 2040 9.000 woningen (netto) in de plannen voor de stad. Van die 9.000 woningen staat 40% gepland in de nieuwe uitbreidingswijken. De andere 60% landt in de bestaande stad. Het merendeel van de woningen is geprogrammeerd in een aantal grootschalige gebiedsontwikkelingen (vanaf 300 woningen), te noemen: • • • • • •

Zuidlanden (Unia+ De Hem): 750 woningen Middelsee: 3.200 woningen Nieuw Oud-Oost: 530 woningen Tesselschadestraat-WTC gebied: 460 woningen Spoordok: 1.900 woningen Binnenstad: 800 woningen

Samen tellen deze grootschalige gebiedsontwikkelingen op tot 7.500 woningen. De andere (9.000-7.500=)1.500 woningen zijn een optelsom van kleinschalige projecten, verspreid over de stad.

Afspraken Regionale Woondeal

Zoals in hoofdstuk 2 al even benoemd, worden de woningbouwplannen tot en met 2031 vastgelegd in Regionale Woondeals. Dat zijn afspraken tussen rijk, provincie en gemeente. Doel van een Regionale Woondeal is om de komende jaren het bouwtempo flink te verhogen. Naast afspraken over aantallen woningen maken we in de Regionale Woondeal ook afspraken over herstructurering, het creëren van een flexibele schil, het aandeel passend aanbod voor ouderen en het aandeel betaalbare woningen. Zo is onder andere afgesproken dat nieuwbouw inclusief sloopnieuwbouwplannen uit tenminste 2/3 betaalbaar moet bestaan en 30% sociale huurwoningen. Verder is in de Woondeal afgesproken dat we gaan versnellen. Dat betekent dat we woningbouwplannen zo snel mogelijk proberen om te zetten ‘harde’ plannen: Plannen waarbij vergunning zijn verleend om te bouwen. Samen met de provincie inventariseren gemeentes welke inzet nodig is om processen te versnellen en eventuele knelpunten weg te nemen. Vanwege nieuwe inzichten in huishoudensgroei en woningtekort worden de Regionale Woondeals op dit moment herijkt. Voor de gemeente Leeuwarden betekent de herijking dat er ruimte is om méér woningen toe te voegen.

Naast de 9.000 nieuw toe te voegen woningen zijn er de komende tijd plannen voor twee grootschalige herstructureringsopgaves. In de naoorlogse wijken Heechterp en Valeriuskwartier worden respectievelijk 580 woningen en 700 woningen gesloopt en opnieuw gebouwd of gerenoveerd. Netto dragen deze opgaves niet of nauwelijks bij aan de nieuwbouwopgave. Maar gezien de omvang van beide opgaves is het wel belangrijk om ze te noemen. Want zowel qua capaciteit van bouwers en ontwikkelaars als de staat van

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

29

de bestaande woningvoorraad hebben deze opgaves een stevige impact op het totale woningaanbod in de stad. 19 STIENS GRONINGEN

VALERIUSKWARTIER 700 WONINGEN HERSTRUCTUREREN HEECHTERP; 580 WONINGEN HERSTRUCTUREREN

HARLINGEN

WTC + TESSELSCHADE: +460 WONINGEN

NIEUW OUD OOST +530 WONINGEN

SPOORDOK; +1.900 WONINGEN

BINNENSTAD [DIVERS] +800 WONINGEN REGULIER

MIDDELSEE; + 3.200 WONINGEN DE HEM; +400 WONINGEN DRACHTEN

UNIA; +350 WONINGEN

Figuur 4.2 Overzicht van de grootschalige gebiedsontwikkelingen in Leeuwarden-stad. Samen bieden de locaties plek voor ruim 7.500 woningen en worden er ongeveer 1.200 woningen hergestructureerd.

4.3 Wanneer? Plannen vóór 2031: 6.000 woningen, waarvan 40% vergund Bijna 6.000 van de 9.000 woningen die in de planning staan, zijn vóór 2031 geprogrammeerd. Dat komt neer op een productie van ongeveer 800 tot 1.000 woningen per jaar. Daarbovenop is er ruimte voor +500 tot 750 studenten-woningen in de binnenstad en/of op de Kenniscampus. Van het totale planaanbod is op dit moment 40% van de plannen vergund. Bij 40% van de plannen zijn procedures vergevorderd. En bij de overige 20% van de plannen moet de vergunningsprocedure nog starten. Laatstgenoemde categorie plannen zijn dus het meest onzeker. Iets minder dan de helft (2.500 woningen, 40%) wordt gebouwd in de uitleggebieden Zuidlanden en Middelsee. Het merendeel, 60% van de plannen, is reeds bestemd voor de bestaande stad. En van die 6.000 woningen valt 2/3 in het betaalbare segment: 25% is een sociale huurwoning en 42% betaalbare koop of huur. Let wel, deze cijfers zijn minus de sloop en nieuwbouwplannen. Als we de grootschalige herstructureringsopgave van Heechterp ook meerekenen (580 sociale huurwoningen), valt ruim 70% van het totale planaanbod onder het betaalbare segment en 30% sociale huur. Dit is conform de afspraken in de Regionale Woondeal, zie ook inzet hieronder. Hierin is afgesproken dat de nieuwbouw inclusief sloopnieuwbouw tenminste voor 2/3 een betaalbare woning is en 30% een sociale huurwoning.

19 Bij de herstructureringsopgave van Heechterp worden nog 50 woningen extra toegevoegd. Het is mogelijk dat er bij Valeriuskwartier ook meer woningen worden toegevoegd, maar deze plannen worden op het moment van schrijven gevormd; een precieze invulling is nog niet bekend.

30

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

STIENS GRONINGEN

CAMPUS +STUDENTENWONINGEN HEECHTERP; 580 WONINGEN HERSTRUCTUREREN

HARLINGEN

WTC + TESSELSCHADE: +460 WONINGEN

NIEUW OUD OOST +530 WONINGEN

SPOORDOK; +550 WONINGEN

BINNENSTAD [DIVERS] +800 WONINGEN REGULIER +300 STUDENTENWONINGEN

MIDDELSEE; + 1.680 WONINGEN DE HEM; +400 WONINGEN

VERSPREID OVER STAD + 1.800 WONINGEN DRACHTEN

UNIA; +350 WONINGEN

Figuur 4.3 Overzicht van plannen tot en met 2030. Er staan ruim 6.000 woningen in de planning, waarvan 2.500 in de uitleggebieden en ruim 2/3 is betaalbaar. Inclusief herstructurering gaat het om 7.300 woningen, waarvan ruim 70% betaalbaar.

4.4 Wanneer? Plannen 2031-2040: 3.000 woningen, waarvan 50% hard. Voor ná 2031 staan er ook al woningen gepland: Ruim 3.000 nieuwe woningen voor de stad, waarvan 1.500 in de uitleggebieden. En daarnaast zetten we in op de ontwikkeling van +500 tot 750 studentenwoningen, verdeeld over Spoor-dok en de Kenniscampus. Van de 3.000 woningen in het planaanbod zijn de helft harde plannen, oftewel planologisch vastgelegd in omgevingsplannen. Dat zijn de woningen in Middelsee. Voor de andere helft van de plannen is nog geen officieel vergunningstraject gestart. Dat zijn onder andere de bouwplannen in Spoordok. De ambitie is dat van die 3.000 woningen tenminste 30% uit sociale huurwoningen bestaat (900 woningen) en 40% betaalbaar is (1.200 woningen).

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

31

Naast de nieuwbouwopgave is er een grote herstructureringsopgave in Valerius-kwartier van 200 tot 700 woningen. De herstructurering begint waarschijnlijk al vóór 2031, maar door een gefaseerde uitvoering vindt de afronding van de herstructurering ná 2031 plaats.

STIENS GRONINGEN

VALERIUSKWARTIER 700 WONINGEN HERSTRUCTUREREN

CAMPUS +STUDENTENWONINGEN

HARLINGEN

SPOORDOK; +1.300 WONINGEN +STUDENTENWONINGEN MIDDELSEE; + 1.500 WONINGEN

DRACHTEN

Figuur 4.4: Overzicht van plannen vanaf 2031. Er staan 3.000 woningen in de planning, waarvan 1.500 in de uitleggebieden en 70% is betaalbaar.

4.5 Plannen voor specifieke doelgroepen: Ouderen, studenten en spoedzoekers In navolging van hoofdstuk 3 (voor wie we bouwen), lichten we de in de komende alinea’s de benodigde aantallen, locaties en woningbouwplannen voor de specifieke doelgroepen – ouderen, studenten en spoedzoekers - toe. 4.5.1 Ouderenhuisvesting: 1.100 geclusterde woningen voor de stad Zoals we bij de inzet over de Regionale Woondeal opmerkten, is een deel van de nieuw te bouwen voorraad passend aanbod voor ouderen. Met als onderliggende motivatie dat de groeiende groep ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis blijft wonen, ook als de zorgvraag toeneemt. De doelstelling volgens het beleidskader wonen met zorg is om tot en met 2040 1.100 geclusterde woningen voor ouderen toe te voegen. Om dit te realiseren, zijn er tenminste 1.430 woningen (130%) in plannen nodig: 1.100 voor de stad en 330 voor de dorpen. Dat komt neer op ongeveer 10-15% van de opgave voor te bouwen woningen. Stelregel bij elke grote gebiedsontwikkeling is dan ook dat het woonprogramma voor 10 tot 15% uit geclusterde woningen voor ouderen bestaat. Onder geclusterde woningen verstaan we zogeheten nultredenwoningen in een geclusterde opstelling, die deels zorggeschikt zijn. 20 In de geclusterde woningen wonen vitale en minder vitale bewoners naast elkaar.

20 Met een zorggeschikte woning bedoelen we woningen die geschikt zijn voor mensen die intensieve zorg nodig hebben (Wlz-indicatie) en in de huidige situatie vaak naar een verpleeghuis gaan. Zie ook begrippenlijst in bijlage III.

32

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

Een belangrijke voorwaarde is dat de woningen op loopafstand binnen 500 meter van (zorg)voorzieningen en groen staan. De vergrijzing vindt in de hele gemeente plaats. We sturen dan ook op een goede spreiding van deze geclusterde woonvormen over de verschillende kernen en wijken. In de stad is het in ieder geval belangrijk om geclusterde woningen in de naoorlogse wijken toe te voegen, daar waar de vergrijzing het grootst is. Hiermee bieden we de ouderen in deze wijken de kans om zo dichtbij mogelijk de eigen sociale omgeving een passende woonplek te vinden. Bovendien stimuleren we hiermee de doorstroom op de woningmarkt, dat op zijn beurt weer een impuls voor de leefbaarheid in de wijk is. Op dit moment staan er 600 nieuwe geclusterde woningen in de planning. Hiervan is de helft nieuw en de andere helft sloop-nieuwbouw. Tot en met 2040 zijn er dus nog eens (1.100-300=) 800 woningen in de stad aan plannen nodig. Daarvan is het merendeel bij voorkeur een sociale huurwoning.21 Die plannen zien we graag landen in de gebieden met voorzieningen op loopafstand, in de reuring en de ruis: De binnenstad, Spoordok en in en nabij alle wijkwinkelcentra in de (naoorlogse) wijken. STIENS

WESTEINDE: + 300 WONEN MET ZORG - 130 SLOOP

GRONINGEN

VOORZIEINGENCENTRA ONTWIKKELLOCATIES

HARLINGEN

ALLIANDER + 130 WONEN MET ZORG NIEUW OUD OOST +60 WONINGEN

SPOORDOK; ONTWIKKELLOCATIE

ALDLANSTATE +100-200 WONINGEN

MIDDELSEE; + 300 WONEN MET ZORG

DRACHTEN

Figuur 4.5: Overzicht van huidige plannen ouderenhuisvesting (600 woningen, waarvan 300 netto) en de potentiële ontwikkellocaties. 4.5.2 Studentenhuisvesting: Plannen voor 1.500 studio’s en/of kamers nodig De vraag naar studentenhuisvesting bekijken we, zoals in hoofdstuk 3 beschreven, onafhankelijk van reguliere woningvraag. Als indicatie voor de woningvraag van studenten trekken we de groei van uitwonende studenten van de afgelopen jaren door naar 2040 (700). Vervolgens plussen we dit getal op met oog op de forse bevolkingsgroei van afgelopen jaren (300) en aantrekkingskracht van Leeuwarden voor studenten aan de RUG en internationale studenten (200). Daarmee komen we uit op een woningvraag van 1.200 extra studentenwoningen tot en met 2040. Deze 1.200 woningen is een mix van zelfstandige studio’s en kamerbewoning. Let wel, dit is een voorlopige koers. Net als de reguliere huishoudensgroei

21 De helft van deze opgave neemt ouderencorporatie Woonzorg Nederland op zich.

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

33

fluctueert de toestroom van studenten nogal. Dus ook hier is continue monitoring van belang om het aanbod aan te laten sluiten bij de vraag. Rekening houdend met 130% plancapaciteit, zijn er 1.500 studentenwoningen tot en met 2040 in de plannen nodig. We koersen op 500 woningen vóór 2031, en 1.000 woningen ná 2031. Tot nu toe staan er ongeveer 200 studentenwoningen in de binnenstad gepland. Dus er is nog ruimte om 1.300 extra studio’s of kamers toe te voegen. Voor de ontwikkeling van die studentenwoningen wijzen we drie focusgebieden aan, daar waar we reuring en ruis van studenten passend vinden: De binnenstad, Spoordok en de Kenniscampus. De precieze verdeling is nader te bepalen. We staan alleen in deze gebieden uitbreiding van studentenwoningen toe, waarmee we uitbreiding van kamerbewoning in andere wijken een halt toeroepen. STIENS GRONINGEN

KENNISCAMPUS STUDENTENWONINGEN HARLINGEN

SPOORDOK; STUDENTENWONINGEN

BINNENSTAD STUDENTENWONINGEN

DRACHTEN

Figuur 4.6: Drie focusgebieden voor 1.500 studentenwoningen: Spoordok, Binnenstad en de Kenniscampus. 4.5.3 Flexibele schil voor spoedzoekers: in ieder geval 200 woningen t/m 2030, en uitbreiding aanbod afhankelijk van vraag De basis voor een flexibele schil voor spoedzoekers hebben we inmiddels gelegd. Op de Pier op de plek van de toekomstige nieuwe wijk Spoordok staan bijna 200 flexwoningen voor de komende 10 jaar.22 De plannen zijn verdeeld over 2 fases van bijna 100 units, waarbij de eerste fase is opgeleverd. Op deze plek wonen straks 500 tot 650 personen: Een mix van Oekraïense vluchtelingen (1/3), statushouders (1/3) en overige doelgroepen die met spoed een woning nodig hebben (1/3). De ambitie is al deze spoedzoekers maximaal twee jaar in een flexwoning wonen en binnen deze twee jaar doorstromen naar een reguliere woning. Of er naast het aanbod op de Pier nog meer flexwoningen nodig zijn, hangt af van toestroom van spoedzoekers én de snelheid van reguliere woningbouwplannen. Ook hier is continue monitoring nodig. Aangezien de locatie de Pier slechts tijdelijk is, zijn we wel alvast met locatieonderzoek gestart. Voorop staat dat een flexwoning een tijdelijke (nood)voorziening is, en niet meetelt in het reguliere woningaanbod.

22 De flexwoningen zijn een initiatief van de gemeente Leeuwarden en het COA.

34

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

4.6 Openstaande opgave tot en met 2040: 4.000-8.500 woningen, met name in de bestaande stad 4.6.1 Hoeveel plannen nog nodig? Stel het lukt om álle 9.000 woningen die nu op papier staan, te realiseren. Dan hebben we gezien de koers tot en met 2040 nog plannen nodig voor 4.000 tot 8.500 woningen. Zie de tabel hieronder voor de plannen verdeeld over de verschillende woonmilieus. Hoeveel woningen we precies nodig hebben, hangt zoals gezegd voornamelijk af van het migratieverloop. In die openstaande opgave is 10% bestemd voor geclusterde woningen voor kwetsbare (oudere) inwoners. De andere woningen zijn bedoeld voor een mix van type huishoudens: Van 1-2 persoonshuishoudens, kleine en in bescheiden mate, grotere gezinnen en friendsconcepten. De opgave voor 1.500 extra studentenwoningen komt hier nog bovenop. 4.6.2 Focusgebieden Waar gaan die extra benodigde woningen landen? Voor een deel kan dat in Middelsee/Werpsterhoek. Hier zien we naast 3.200 woningen die al in het bestemmingsplan zijn vastgelegd, nog kansen om 500-1.000 woningen toe te voegen om en rond het nieuwe station Werpsterhoek. Voor de rest van de openstaande opgave ligt de focus op het versterken van de compacte stad. Dat betekent dus inbreiding in bestaand stedelijk gebied.

Hierbij zien we kansen om extra woningen toe te voegen op en rond wijkwinkelcentra, met name in de naoorlogse en nieuwe uitbreidingswijken (+/- 500 woningen). Daarnaast focussen we ons op gebiedszones Spoordok-Tesselschadestraat-WTC (1.0003.300 woningen) en de zone binnenstad-Leeuwarden Oost (1.000-3.300 woningen). In het gebied van Tesselschadestraat-WTC-Spoordok gaat het met name om verkleuringen van kantoor of leisure naar een mix van wonen, werken en voorzieningen. In de binnenstad en de stadswijken in Leeuwarden-Oost gaat het om invullingen van ruimtes boven winkels, transformatie van uit functie geraakte retail- of kantoorgebouwen en het toevoegen van extra woningen bij herstructurering. STIENS GRONINGEN

C

HARLINGEN

SPOORDOK WTC TESSELSCHADESTRAAT +1.000-3.300 WONINGEN

MIDDELSEE +1000 WONINGEN

BINNENSTAD + LEEUWARDEN-OOST + 1.000-3.300 WONINGEN

B

ALLE VOORZIENINGENKERNEN + 500 WONINGEN

A DRACHTEN

KANSRIJKE GEBIEDEN VOOR INBREIDING

Figuur 4.7 Focusgebieden voor het toevoegen van extra woningen in bestaand stedelijk gebied. Aantallen zijn indicatief. Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

35

Woonmilieu

t/m 2030 > 2031 in in plannen plannen

totaal in plannen

restopgave (bandbreedte)

opgave t/m 2040 (bandbreedte)

verdeling (bandbreedte) 40% 30% uitleggebieden

Nieuwe uitbreidingswijken - Middelsee - Zuidlanden

2.480 1.680 800

1.500 1.500

3.980

500

-

1.000

4.500

-

5.000

Naoorlogse uitbreidingswijken - Divers - Sloop

400 1.370 -970

220 220

620

1.050

-

3.350

1.700

-

4.000

Voororlogse stadswijken - Spoordok - Tesselschadestraat + WTC - Nieuw Oud Oost - Divers

2.120 550 460 530 1.110

1.300 1.300

3.420

1.050

-

3.350

4.500

-

6.800

Binnenstad Subtototaal stad

800 5.800

3.020

800 8.820

500 3.100

Subtotaal dorpen

600

100

700

300

Totaal gemeente

6.400

3.120

9.520

3.400

50%

-

60%

bestaande stad

-

-

1.000 8.700

1.300 12.000

-

1.800 17.500

1.300

1.000

-

2.000

10.000

13.000

-

19.500

8%

10% dorpen

Figuur 4.8 Overzicht van het planaanbod tot en met 2040 en de nog openstaande opgave. De verdeling bij openstaande opgave is indicatief.

36

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

4.7 Voldoende kansen in het bestaand stedelijk gebied? Zoals hierboven aangegeven, zien we voor het toevoegen van woningen de meeste kansen ín de bestaande stad (60-65%). In de eerste plaats omdat we bouwen in bestaand stedelijk gebied beschouwen als duurzaam ruimtegebruik naar de toekomst toe. We streven naar een compacte stad met menging van ruimtelijke functies en een relatief hoge woningdichtheid, zodat we het voorzieningenniveau hoog kunnen houden. Daarnaast vormt inbreiding in de bestaande stad een cruciale flexibele schil voor een nogal onvoorspelbare bevolkingsgroei. Een bestaand stedelijk gebied is in bepaalde aspecten flexibeler dan een uitleggebied: Voorzieningen, energie en verbindingswegen zijn immers al aanwezig. Zie bijlage over inbreiding versus uitbreiding. Locaties in de bestaande stad lenen zich daarom vaak eenvoudiger voor het op- en afschalen van het aantal woningen dan bij een uitleggebied het geval is.

Is Leeuwarden niet al compact (in vergelijking met andere steden)?

In vergelijking met andere steden van vergelijkbare omvang of opbouw – Deventer, Alkmaar, Zwolle en Nijmegen - valt op dat Leeuwarden de grootste zogeheten adressendichtheid heeft qua binnenstad. Maar qua adressendichtheid over de héle stad scoort Leeuwarden juist relatief laag. Ook de dichtheid van woningen is in Leeuwarden bescheiden vergeleken met de andere steden. Ter illustratie: De steden Alkmaar en Nijmegen tellen beide gemiddeld 800 woningen meer op één vierkante kilometer dan Leeuwarden. Met name het verschil met Alkmaar is opvallend. Alkmaar telt een vergelijkbaar aantal inwoners en beschikbare grondgebied. Daarnaast heeft de stad een vergelijkbare opbouw met een historische binnenstad. Kortom, de ‘compactheid’ van Leeuwarden is - op de binnenstad na - relatief bescheiden vergeleken met steden van een vergelijkbare omvang en opbouw.

Stad Leeuwarden Deventer Alkmaar Zwolle Nijmegen

Dichtheid Dichtheid Dichtheid stad binnenstad Aantal inwoners (woningen/km2) (adressen/km2) (adressen/km 2) 89.000 1.000 1.800 4.500 83.000 1.100 1.200 2.800 92.700 1.800 1.900 4.000 133.000 1.200 2.100 3.700 159.000 1.800 2.400 3.900

Figuur 4.9 Adressendichtheid per vierkante kilometer, Leeuwarden ten opzichte van andere steden.

Er zijn al veel studies en praktijkvoorbeelden van hoe extra woningen kunnen worden toegevoegd in bestaand stedelijk gebied, ook in Leeuwarden zelf. De meeste kansen in de bestaande steden liggen in de (naoorlogse) herstructureringswijken, uit functie geraakte bedrijventerreinen, de voorzieningen-centra en gebieden het rondom station.23 Naast Spoordok, telt Leeuwarden nog veel potentieel in deze genoemde type gebieden. Denk aan het optoppen van laagbouw nabij voorzieningenstraten of centra en kansen voor extra woningen bij transformatie of herstructureringsopgaves. In een inbreidingsstudie per gebied gaan we de kansen in Leeuwarden nader onderzoeken.

23 F. Wassenberg, uit ‘Wijken verdichten of de bevolking aanvullen?’ (2023)

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

37

5. Op welke wijze bouwen we? 5.1 Introductie: Instrumenten voor een stad van waarde De ambitie is om Leeuwarden in brede zin een stad van waarde te maken. Dit doen we aan de hand van de vier doelstellingen: • De veelzijdige stad: Vergroten beschikbaarheid voor meer doelgroepen en meer variatie aan woningen per wijk • De betaalbare stad: Meer betaalbare woningen voor lage en lage middeninkomens, en beter verspreid over de stad • Bijzonder (goed) wonen: Een kwaliteitsverbetering van de woning en directe woonomgeving, met meer oog voor het karakter van de wijk • De compacte stad: Kwaliteitsverbetering van de leefomgeving van de stad als geheel Waar we in hoofdstuk 2 per ambitie beschreven waarom we willen bouwen, gaan we in dit hoofdstuk 5 per doelstelling in op welke wijze we sturen op het bouwen: Hoe worden we een stad met inderdaad voldoende betaalbare woningen en voldoende beschikbaarheid voor een veelzijdigheid aan doelgroepen? En hoe zorgen we ervoor dat inwoners bijzonder (goed) wonen, met werk en voorzieningen dichtbij in een zo’n compact mogelijke stad die klimaatadaptief is? Per ambitie beschrijven we de instrumenten die we gaan inzetten.

5.2 Doelstelling 1: Een veelzijdige stad (vergroten beschikbaarheid en variatie aan woningen per wijk) De ambitie van de veelzijdige stad is dat we een stad willen zijn die voor een breed aantal doelgroepen aantrekkelijk is om er te wonen, te werken en te verblijven. Dat betekent dat we niet alleen méér woningen willen toevoegen en daarmee de beschikbaarheid vergroten. Maar we willen er ook voor zorgen dat er wat te kiezen valt. Per wijk en buurt streven we naar een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij woonbehoeftes van verschillende doelgroepen: Van alleenwonend tot gezin, en van jong en vitaal tot oud en kwetsbaar. We anticiperen op demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en meer kleinere huishoudens. Maar willen ook jonge doelgroepen binden, die de stad als economisch, cultureel en kennishart verder kunnen brengen. Dat doen we door: • Jaarlijks de bevolkingsgroei en migratie te monitoren en deze te toetsen aan de groeiscenario’s. Doordat de groei van onze bevolking voornamelijk bepaald wordt door migratie, is het goed om te weten hoeveel en wie hier komen. Dat geeft informatie over benodigde aantallen, achtergrond en het type woning waar behoefte aan is. • Per woningbouwplan te sturen op variatie in het type plattegronden, zowel in het aantal kamers als het aantal m2. Dit doen we via zogeheten vuistregels per woningbouwplan, zie ook deel B van dit beleid.

Hiermee stimuleren we op kleine schaal een mix van huishoudens, dat op den duur van grote waarde is voor de leefbaarheid in de stad.

38

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

• Met de grote gebiedsontwikkelingen voor de komende jaren, Spoordok en Middelsee, volop (hoog) stedelijke milieus met veel reuring en ruis én betaalbare woningen te realiseren. Dit zijn aantrekkelijke gebieden waar studenten, jongwerkenden en jonge gezinnen gaan wonen. Zij zijn belangrijke aanjagers voor de levendigheid van de stad. • Bij nieuwe grootschalige gebiedsontwikkelingen (> 300 woningen) naast reguliere woningen ook alternatieve woonvormen in de programmering op te nemen. Denk aan collectieve woonvormen, woonwerkcombinaties of meergeneratiewoningen. • Voor de spoedzoekers een flexibele schil te realiseren: 200 flexwoningen zijn al in de maak (De Pier). Mocht de vraag voor spoedzoekers toenemen (en/of de bouw van reguliere woningen stagneren), dienen we de flexibele schil uit te breiden. • Ruimte te bieden voor 1.500 extra studentenwoningen, in de daarvoor aangewezen focusgebieden binnenstad, Spoordok en op de Kenniscampus. Nieuwe studentenhuisvesting wordt in geclusterde woonvormen van minimaal 10 eenheden gerealiseerd. De woningen zijn een mix van kamerbewoning en zelfstandige studio’s. • In de bestaande woningvoorraad actief in- en doorstroom van huishoudens te stimuleren. Hierdoor blijven huishoudens passend wonen, én komt er ruimte voor instromers. Bovendien helpt het om wijken gemengd te houden.

De in- en doorstroom stimuleren, doen we op verschillende manieren, onder andere: Ontwikkelen van (1.100) geclusterde, deels zorggeschikte woningen met een mix van vitale en kwetsbare inwoners dicht bij de reuring en voorzieningen. Met name in de naoorlogse uitbreidingswijken waar veel vergrijzing is, is dit een essentiële woonvoorziening. Samen met de in Leeuwarden actieve woningcorporaties maken we hier concrete afspraken over. Met de inzet van een ‘wooncoach’ (vanuit de woningcorporatie) worden inwoners geïnformeerd over verhuismogelijkheden en het beperkte zorgaanbod op bepaalde plaatsen. De wooncoach denkt met inwoners mee om duurzame keuzes te maken en kan waar nodig, ontzorgen. Met oog op gemengde buurten sturen we bij het toevoegen van nieuwe woningen erop dat het programma goed aansluit bij bevolkingsopbouw van de wijk en de mogelijke wooncarrière van huishoudens die in het verschiet ligt. Dit doen we zowel bij gebiedsontwikkeling in bestaande als nieuwe wijken. Leeuwarden kent al veel kleine woningen (<75m2), met name in de vooroorlogse stadswijken. Om een gevarieerd woningaanbod en ruimtelijk hoogwaardige woningen voor de stad te borgen, staan we woningsplitsing in de binnenstad en vooroorlogse stadswijken niet toe. Zie ook deel B, ambities per woonmilieu.

• Om het woningtekort niet nog verder op te laten lopen, is het belangrijk dat we met de woningbouwproductie in de stad versnellen. Met name in de grote gebiedsontwikkelingen Spoordok en Middelsee. Via versnellings-tafels met ontwikkelaars, woningcorporaties en makelaars bespreken we knelpunten, en maken afspraken hoe we projecten gaan versnellen. Waar nodig, regelen we via subsidieaanvragen cofinanciering om onrendabele onderdelen van gebiedsontwikkeling toch mogelijk te maken (WBI en SBI).

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

39

5.3 Doelstelling 2: Betaalbare stad (meer en betere spreiding van betaalbare woningen) De ambitie van de betaalbare stad is om meer betaalbare woningen te bouwen voor huishoudens met lage- en lage middeninkomens, een betere spreiding van deze betaalbare woningen te genereren én dat diegenen die betaalbaar wonen, de woonlasten ook blijvend kunnen dragen. Dat doen we door: • Om ervoor te zorgen dat huishoudens met lage- en lage middeninkomens in de stad kunnen wonen, werken we aan realisatie van meer sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. Dat doen we door op blokniveau24 verplicht te stellen dat het woonprogramma voor 30% uit sociale huurwoningen en 40% uit betaalbare koopwoningen of middenhuur bestaat. Met uitzondering van de woningbouwplannen in wijken waar al meer dan >30% sociale huur of meer dan >70% huur is. Zie ook vuistregels, deel B. • Samen met woningcorporaties en huurdersorganisaties stellen we een convenant op waarin we meerjarenafspraken maken over het aantal te bouwen sociale huurwoningen, locaties, planning en voorwaarden. We specificeren in de prestatieafspraken de bouwproductie per jaar en op welke locaties. Daarnaast hebben we in ons grondprijsbeleid voor sociale huurwoningen aparte grondprijzen opgenomen.

• Binnen de voorwaarden die gelden voor sociale huurwoningen bieden we ruimte aan marktpartijen om woningen toe te voegen in de sociale huur. De gemeente gaat hierover met de ontwikkelaars in gesprek, conform het uitvoeringsprogramma betaalbaar wonen. Zie begrippenlijst voor duiding van een sociale huurwoning. • We voeren een Fryske Urgentieverordening in, zodat specifieke aandachtsgroepen die urgent een betaalbare woning nodig hebben met voorrang in aanmerking komen voor vrijkomende sociale huurwoningen. Deze aandachtsgroepen zijn onder andere mantelzorgers en diegenen die uitstromen uit een intramurale zorginstelling. • Voor een betere spreiding van betaalbare woningen in de stad, sturen we per buurt op een gevarieerde woningvoorraad die aantrekkelijk is voor een brede mix van inkomensgroepen. Dat houdt in: Dat we in wijken met minder dan 30% sociale huurwoningen actief meewerken aan het toevoegen van sociale huurwoningen (tenminste 30% per woningbouwplan). In wijken met meer dan 30% sociale huurwoningen stimuleren we het toevoegen van woningen voor midden- en hoge inkomens, huur of koop. In deze wijken zijn extra sociale huurwoningen alléén toegestaan als er meer woningen uit de andere sectoren tegenover staan of als het om bijzondere woonconcepten gaat.

Bovenstaande leggen we vast in een uitvoeringsprogramma betaalbaar, waarin we aangeven waar en op welke wijze we het aanbod in sociale huurwoningen bewerkstelligen. • Woningzoekenden met een bescheiden beurs mogen het niet langer afleggen tegen beleggers.

24 Met blokniveau bedoelen we een verzameling van gebouwen op meerdere aaneengesloten kavels, stedenbouwkundig gekaderd. Zie ook bijlage III begrippenlijst.

40

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

Daarom hebben we reeds een Huisvestingsverordening Leeuwarden ingevoerd, waarin in bepaalde wijken nu opkoopverbod geldt tot woningen met een WOZ-waarde tot 260.000 euro. Daarmee krijgen huishoudens met lage en lage middeninkomens een eerlijke kans op een betaalbare woning. • We vinden het belangrijk dat diegenen die betaalbaar wonen, de woonlasten ook blijvend kunnen dragen. Via diverse subsidieprojecten zorgen we ervoor dat de woonlasten voor de huishoudens met lage en lage middeninkomens zo draagbaar mogelijk zijn. Onder andere door initiatieven als Subsidie Fixteam Energiearmoede en de Voorzieningenwijzer.25

5.4 Doelstelling 3: Stad om bijzonder (goed) te wonen (kwaliteitsverbetering van de woning en directe woonomgeving) Naast een betaalbare en veelzijdige stad, werken we aan een stad waar je bijzonder goed kunt wonen. Daarmee bedoelen we dat een inwoner van Leeuwarden-stad in een kwalitatieve hoogwaardige woning woont, die qua functionaliteit, materiaal- en energiegebruik en toegankelijkheid voor een lange tijd volhoudbaar is. Naast de kwaliteiten van de woning vinden we ook de kwaliteiten van de plek van de woning belangrijk. Nieuw toe te voegen woningen sluiten aan bij de kwaliteiten van het type woonmilieu, en versterken daarin de mate van reuring, ruis, rust of passen bij de bijzonderheid van de rafelrand van de plek. Zie ook deel B, ambities per woonmilieu. Tot slot, streven we naar woningen en woonomgevingen waarbij positieve gezondheid aangemoedigd wordt. Dat betekent onder andere de inzet van milieuvriendelijke materialen en een inrichtingsplannen die uitnodigen tot gezond gedrag. Dat doen we door: • Voor nieuwe woningbouwinitiatieven (nieuwbouw en transformatie) gelden algemene vuistregels onder andere: de woonoppervlakte, toegankelijkheid en opbergruimte voor de fiets, inzet van duurzame (biobased) materialen, aansluiting op de context van de omgeving met oog voor cultuurhistorie en cultuur als belangrijke dragers.

• We stimuleren de verduurzaming van woningen door subsidieverstrekking en de inzet van energiecoaches/verduurzamingsadviseurs. Dit doen we onder andere via het programma Verduurzaming Leeuwarden Oost met middelen uit het Volkshuisvestingsfonds en het gemeentelijk isolatie-programma. Ook is de transformatie van de naoorlogse woningvoorraad, zoals het Valeriuskwartier, een belangrijke opgave in deze. • In 2030 is circulair bouwen de norm voor alle nieuwe gebouwen. Als gemeente jagen we de hiervoor benodigde innovatie aan door in onze uitvragen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen concrete doelstellingen op het gebied van circulariteit op te nemen. Zowel bij het verduurzamen van de bestaande voorraad als nieuwbouw stimuleren we het gebruik van voor biobased materialen. • Brede aanpak van het verbeteren van de leefbaarheid in de kwetsbare wijken, zoals in Leeuwarden Oost. Via projecten over het verbeteren van de woonomgeving (Af van afval, wonen waar je wilt) wordt gestimuleerd dat bewoners zich meer verbonden voelen met de omgeving.

25 https://www.devoorzieningenwijzer.nl/

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

41

5.5 Doelstelling 4: Compacte stad (kwaliteitsverbetering van de leefomgeving) Tot slot is er de ambitie van de compacte stad. Hierin werken we aan een stad waarin we het wonen, werken en voorzieningen dicht bij elkaar programmeren. Niet alleen om het voorzieningenniveau in de stad te behouden, maar ook om ruimte óm de stad te reserveren voor andere opgaven. Zoals in hoofdstuk 2 beschreven, is een integrale aanpak van stadsontwikkeling nodig om een leefbare compacte stad vorm te geven. De woningbouwopgave staat in een compacte stad als Leeuwarden daarbij nooit op zichzelf. Dat doen we door: • De komende jaren te focussen op inbreiding in plaats van uitbreiding. Twee derde van de woningbouwopgave tot en met 2040 programmeren we binnen bestaand bebouwd gebied. Met het oog op binnenstedelijke herontwikkeling moedigen we aan om transformaties van leegstaand vastgoed, wonen boven winkels en toevoegingen op onbenutte plekken in de stad te doen. • Ook werken we in principe mee aan optoppen met één laag. Voor optoppen werken we aan een onderzoek voor gebiedsgericht optoppen met het ministerie Binnenlandse Zaken. • Zoals in hoofdstuk 4 bij ‘openstaande opgave’ geschetst, wijzen we voor de groei van de stad een aantal focusgebieden aan waar we (hoog)stedelijk bouwen met hogere dichtheden toestaan.

We stimuleren ontwikkelaars om te verdichten op plekken waar dat bijdraagt aan de draagkracht van voorzieningen. Denk aan de wijkwinkelcentra in de naoorlogse uitbreidingswijken. Daar waar mogelijk, jagen we via strategische aankopen deze ontwikkelingen aan. Zo houden we regie op de ontwikkeling, en kunnen we sturen op combinaties van stedelijke functies. Dat betekent een mix van wonen, werken, onderwijs, (zorg)voorzieningen en groen. In een Inbreidingsstudie per gebied gaan we onderzoeken waar en op welke wijze we de duizenden woningen in bestaand stedelijke structuur het beste kunnen inpassen. • We stellen per woningbouwopgave (en per woonmilieu) vuistregels op waarin per ontwikkeling wordt gevraagd om aan te tonen hoe het plan een bijdrage levert aan: klimaatadaptatie, versterken biodiversiteit, verduurzaming van mobiliteit en verbeteren van de (aansluiting op) de openbare ruimte.

5.6 Vervolgstappen: Werk in uitvoering en startende programma’s De beschreven instrumenten per doelstelling zijn een uiteenlopende mix van ingrepen en programma’s. Ze verschillen niet alleen qua invalshoek - planologisch, ruimtelijke-sociaal of juridisch -, maar ook qua status. Een deel van de instrumenten wordt al ingezet of zijn we aan het voorbereiden. Dat geldt onder andere voor de Huisvestingsverordening Leeuwarden en het programma Verduurzaming Leeuwarden Oost. Een ander deel van de instrumenten is net gestart of gaan we de komende tijd mee aan de slag. De belangrijkste instrumenten die in uitvoering zijn en de instrumenten waar we mee aan de slag gaan, hebben we samengevat in de tabel op de volgende pagina. Tot slot: Naast bovengenoemd instrumentarium werken we voortdurend aan diverse ontwikkelkaders en gebiedsvisies bij grootschalige ontwikkellocaties in Leeuwarden. De koers die in dit beleidsstuk is geschetst, vormt het kader voor de diverse woonprogramma’s in die gebieden.

42

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

De veelzijdige stad In uitvoering:

• Uitvoeringsprogramma wonen met zorg: Strategie geclusterde woon-vormen en inzet doorstroomcoach • Versnellingstafels

Gaan we mee aan de slag:

• Uitbreiding flexibele schil: Start locatieonderzoek

De betaalbare stad In uitvoering:

• Fryske Urgentieverordening: Samenwerking 18 Friese gemeenten. • Huisvestingsverordening Leeuwarden: Net vastgesteld. • Uitvoeringsprogramma betaalbaar wonen

Gaan we mee aan de slag:

• Convenant meerjarenafspraken woningcorporaties

Bijzonder (goed) wonen In uitvoering:

• Programma Verduurzaming Leeuwarden Oost • Vuistregels per woningbouwplan en woonmilieu

Gaan we mee aan de slag:

• Herstructurering Valeriuskwartier, in samenwerking met Elkien.

De compacte stad In uitvoering:

Gaan we mee aan de slag:

• Onderzoek optoppen met ministerie BZK. • Inbreidingsstudie per gebied: Onderzoek inbreiding in stedelijk gebied. Figuur 5.1. Overzicht van instrumenten die in uitvoering zijn of worden voorbereid (kolom links) en instrumenten of programma’s waar we mee aan de slag gaan (kolom rechts).

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

43

6. Afhankelijkheden In dit beleidsprogramma beschrijven we op welke wijze we regie willen voeren op het wonen in de stad. Bij een deel van de ambities zijn we afhankelijk van externe (f)actoren waarop wij geen invloed hebben, maar die wel impact kan hebben op de uitvoerbaarheid van het beleid. Hieronder lichten we de belangrijkste afhankelijkheden toe, en in het kort hoe we met die afhankelijkheden kunnen omgaan. 6.1 Belemmeringen voortgang woningbouw (netcongestie, stijgende bouwkosten, etc.) De voortgang van woningbouwprojecten hangt af van vele risicofactoren. De meeste actuele zijn de beperkte capaciteit van het elektriciteitsnet, stikstof-problematiek (met name nabij natuurgebieden), tekort aan gekwalificeerd personeel en onvoorziene schaarste en/of prijsstijging door economische schommelingen door geopolitiek. Deze belemmeringen vragen respectievelijk om afspraken te maken met netbeheerders over gefaseerde ontwikkeling, uitstootbeperkende maatregelen tijdens de bouw, inzet op prefab/modulaire bouwmethodes, samenwerking met onderwijsinstellingen en risicospreiding door te bouwen op meerdere locaties met meerdere ontwikkelaars en meer gebruik maken van lokale (biobased) bouwmaterialen. Naast de fysieke en technische risico’s, spelen ook procedurele factoren een rol. Denk aan bezwaarprocedures en milieueffectrapportages.

Dit kan planningen en investeringsbereidheid onder druk zetten. Om deze invloeden in te perken, is een vroegtijdige en nauwe samenwerking met omwonenden en provincie noodzakelijk. En daar waar we er zelf invloed op hebben, helpt het standaardiseren van het procedures. 6.2 Meer (f)actoren bij bouwen in de bestaande stad We focussen de komende jaren op inbreiding in de plaats van uitbreiding. Maar bij bouwen in de bestaande stad spelen dikwijls meer bestaande (f)actoren een rol dan bij uitbreiding, en kan daardoor complexer zijn. Beschikbare ruimte in de stad is vaak beperkt, met meer druk op verkeer, parkeerplaatsen, groen en nutsvoorzieningen, en meer (impact op) omwonenden en meer private grondeigenaren. Processen kunnen daardoor minder snel verlopen, en minder woningen per project opleveren. Dit risico kunnen we beperken door in een vroeg stadium impactanalyses te maken (verkeer, parkeren, groen etc) en participatie met omwonenden en andere betrokkenen vanaf de planvorming te organiseren. Daarnaast is het belangrijk om de verdichting te koppelen aan kwaliteitsverbetering, zoals verbeteren openbare ruimte. De eerder genoemde vuistregels (deel B) kunnen hierbij ondersteunen. 6.3 Onvoorspelbare woningbehoefte door migratie Zoals beschreven zorgt de forse migratie die we in Leeuwarden kennen, voor minder voorspelbare bevolkingsgroei.

Hierdoor is het ingewikkelder voor ontwikkelende partijen om portefeuillestrategieën voor de lange termijn te maken. Door deze onzekerheid bestaat het risico dat ontwikkelende partijen voorzichtig gaan programmeren, en het woningtekort oploopt. Of andersom: dat men opportunistisch gaat programmeren, en er overaanbod ontstaat. Dit vraagt om jaarlijkse monitoring van huishoudensgroei en woningbehoefte en flexibel te programmeren: bij de gebiedsontwikkeling rekening houden met de mogelijkheid om op- of af te schalen.

44

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

6.4 Meer regie vraagt om meer uitvoeringskracht De ambities vereisen een meer actieve en coördinerende gemeentelijke rol. Gebrek aan regie gaat ten koste van de kwaliteit van projecten, terwijl dat juist het doel is: verdichting combineren met kwaliteitsverbetering. Uitvoeringsprogramma’s zoals het uitvoeringsprogramma betaalbaar wonen en inbreidingsstudies per gebied met een integrale blik op de opgave geven concrete handvatten hoe we als gemeente regie kunnen houden. Daarnaast kunnen we voor het begeleiden en bewaken van woningbouwplannen extra capaciteit vrijmaken.

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

45

7. Bijlage(s) Bijlage 1: Groeiscenario’s van Leeuwarden nader uitgelegd Bijlage 2: Voorbeeldonderzoek inbreiding versus uitbreiding Bijlage 3: Begrippenlijst

46

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

Bijlage 1: Groeiscenario’s van Leeuwarden nader uitgelegd Impact van migratie De toename van het aantal inwoners wordt de afgelopen jaren voornamelijk bepaald door migratie (zie figuur 6.1). In die migratiecijfers heeft de buitenlandse migratie in absolute getallen het grootste aandeel, maar ook de binnenlandse migratie kent al jaren een stijgende lijn (zie figuur 6.2). Het verloop van beide vormen van migratie is afhankelijk van veel factoren: van rentestanden en het woningaanbod elders in het land tot en met (beleid op) vluchtelingenstromen. Het verloop van migratie is daardoor veel minder goed voorspelbaar dan een geboorte- en sterftecijfer. En daardoor is het ook complexer om de toekomstige woningvraag in te schatten. 2000

1500

1000

500

0

'02

'16

'18

'22

'23

-500 Natuurlijke aanwas

Migratie

Totale groei

Figuur 6.1 Bevolkingsgroei in beeld van 2002 tot en met 2023. De natuurlijke aanwas is steeds minder bepalend, in tegenstelling tot (binnenlandse en buitenlandse) migratie. Om tóch een indicatie te geven voor het benodigde aantal woningen, werken we in de plaats van één prognose met 4 verschillende groeiscenario’s: • • • •

Scenario 1: Groei op basis van migratie van de afgelopen 20 jaar Scenario 2: Groei op basis van migratie van de afgelopen 8 jaar Scenario 3: Groei basis van migratie van de afgelopen 5 jaar Scenario 4: Trend groei houdt aan, migratie neemt (1,5x) toe ten opzichte van groeicijfers 2018-2023.

In alle vier scenario’s gaan we uit van een marginale invloed van de natuurlijke aanwas.26

26 De trend van de natuurlijke aanwas van de huidige bevolking is dalende. Maar een deel van de migranten krijgen ook kinderen. Dit effect is niet in de tellingen meegenomen. We gaan daarom uit van een stabiele natuurlijke aanwas voor de komende jaren. Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

47

1500

1000

500

0

'02

'16

'18

'22

'23

-500 Binnenlandse migratie

Buitenlandse migratie

Figuur 6.2 Binnenlandse migratie versus buitenlandse migratie. Over 20 jaar bekeken fluctueerde binnenlandse en buitenlandse migratie sterk. Maar beide vormen van migratie zijn vanaf 2018 sterk toegenomen.

Figuur 6.3 Vier scenario’s voor toekomstige groei. Van links naar rechts: Scenario op basis van migratieverloop van afgelopen 20 jaar (op en af), 8 jaar (stijgende lijn wordt ingezet), 5 jaar (verdubbeling van de groei) en het scenario dat de trend van migratie (1,5x) toeneemt.

48

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

Vier scenario’s voor toekomstige groei Scenario 1: Groei op basis van migratieverloop afgelopen 20 jaar Bij scenario 1 gaan we ervan uit dat de migratie, net als afgelopen 20 jaar, de komende jaren gaat fluctueren: Na de stijgende lijn van afgelopen jaren komt er weer een rem op de toestroom. Per saldo is er wel sprake van groei. Bij dit scenario gaan we ervan uit dat we gemiddeld met 380 huishoudens per jaar groeien, het gemiddelde van de afgelopen circa 20 jaar (2002-2022). Scenario 2: Groei op basis van migratieverloop afgelopen 8 jaar, exclusief piek van 2023 Bij scenario 2 gaan we ervan uit dat de forse toename van (met name binnenlandse) migratie van afgelopen 2 jaar uitzonderlijk was, en dat de toestroom van personen weer teruggaat naar het niveau van de afgelopen 7-8 jaren (2016-2022). We rekenen vanaf het jaar 2016, omdat vanaf dan het migratiecijfer een stijgende lijn aanneemt. Bij dit scenario rekenen we met groei van 610 huishoudens per jaar, het gemiddelde van de groei in 2016 tot en met 2022. Scenario 3: Groei op basis van migratieverloop afgelopen 5 jaar Bij scenario 3 gaan we ervan uit dat de forse toename van migratie van afgelopen 5 jaren het ‘nieuwe normaal’ wordt. Vanaf 2018 bepaalt het migratiecijfer 80% of meer van de totale inwonersgroei. In de jaren daarvoor is dit gemiddeld ‘slechts’ 30%.

Uitgaande van dit scenario betekent het dat met 750 huishoudens per jaar groeien, het gemiddelde van de groei in 2018 tot en met 2023. Scenario 4: Trend groei houdt aan, migratie neemt (1,5x) toe ten opzichte van groeicijfers 2018-2023. Bij scenario 4 gaan we ervan uit dat de trend van een stijgende migratie doorzet. Dit betekent dat Leeuwarden in trek blijft, en er per jaar steeds weer iets meer huishoudens in de gemeente gaan wonen. Bij dit scenario rekenen we met een groei van 1.100 huishoudens per jaar, 1,5 keer zoveel dan we afgelopen 5 jaar hebben gedaan.

Binnenlandse migratie Buitenlandse migratie Vestigingsoverschot Op basis van periode:

scenario 1 (< 20 jaar)

scenario 2 (< 8 jaar)

scenario 3 (< 5 jaar)

scenario 4 1,5x

100 280 380

116 494 610

258 492 750

367 733 1.100

2002-2022

2016-2022

2018-2023

1,5x

Figuur 6.4 Huishoudensgroei met een verdeling van binnenlandse en buitenlandse migratie op basis van de vier verschillende scenario’s. Afgelopen 5 jaar groeiden we gemiddeld met 1,38 inwoner per huishoudens. Met het oog op kleinere worden huishoudens, rekenen we in de 4 scenario’s met 1,33 inwoners per huishoudens. Per scenario is berekend hoeveel huishoudens er in 2030 én in 2040 te verwachten zijn. De totale bandbreedte van scenario 1 tot en met scenario 4 is 6.500 tot en met 19.100 huishoudens. Scenario

2023

2030

2040

groei

scenario 1 (< 20 jaar) scenario 2 (< 8 jaar) scenario 3 (< 5 jaar) scenario 4 (1,5x < 5 jaar)

62.657 62.657 62.657 62.657

66.277 67.862 69.007 69.917

69.157 73.062 75.407 81.787

6.500

10.400 12.800 19.100

Figuur 6.5 Groei aantal huishoudens gemeente Leeuwarden op basis van verschillende groeiscenario’s. Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

49

Benodigd aantal woningen gemeente breed: 10.000-15.000 woningen Per scenario zijn het aantal benodigde woningen bepaald. Op basis van scenario 1, 2, 3 en 4 zijn 8.300 tot en met 20.900 woningen nodig. Dat komt neer op een productie van 500 tot 1.200 woningen per jaar. In de berekening is rekening gehouden met het huidige woningtekort van 1.800 woningen. Scenario

2023

scenario 1 (< 20 jaar) scenario 2 (< 8 jaar) scenario 3 (< 5 jaar) scenario 4 (1,5x < 5 jaar)

64.684 64.684 64.684 64.684

2030

2040

68.834 70.784 71.984 75.134

aantal woningen Productie per jaar

72.984 76.884 79.284 85.584

8.300 12.200 14.600 20.900

490 720 860 1.230

Figuur 6.6 Benodigd aantal woningen gemeente breed op basis van drie groeiscenario’s. Bovenstaande berekening laat zien dat de woningbehoefte afhankelijk van het migratieverloop sterk uiteen kan lopen. Als antwoord op deze ruime bandbreedte koersen we voorlopig op een behoefte van 10.000-15.000 woningen in 2040. Hierbij houden we ook rekening met het huidige woningtekort van ongeveer 2,8% (1.800 woningen). Gezien het huidige planaanbod van 6.000 woningen tot en met 2030 en 3.000 woningen voor daarna (zie laatste alinea), is het aannemelijk dat dit haalbaar is én dat er nog voldoende ruimte is bij te sturen. Onderweg naar 2040 is het cruciaal om de groei van inwonerstal continue te blijven monitoren, zodat we tijdig kunnen bijsturen om het planaanbod op- of juist af te schalen.

woningvraag: + 20.900

83.000

78.000

bandbreedte huishoudensgroei

73.000

68.000

woningvraag: +8.300

63.000

58.000

2020

2025 groei <20 jaar

2030

groei <8 jaar

groei <5 jaar

2035 groei >1,5x

min koers

2040 max koers

Figuur 6.7 Bandbreedte toekomstige huishoudensgroei en bijhorende woningvraag op basis van 4 verschillende groeiscenario’s voor de toekomst Verdeelsleutel stad versus dorpen: Max 1.500 woningen in de dorpen, rest in de stad. De benodigde 10.000-15.000 woningen landen voor een deel in de dorpen, maar voornamelijk in de stad. De doelgroepen die in aantal groeien – alleenwonen-den, hoogopgeleiden en (arbeids-)migranten – hebben doorgaans meer voorkeur voor wonen in de stad dan wonen in een landelijke omgeving. Het is

50

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

aannemelijk dat de aantrekkingskracht van de stad de komende jaren dan ook toeneemt. Nu staan 80% van de woningen in de stad. Bij een toenemende migratie verwachten we dit aandeel verschuift naar 85% woningen in de stad of zelfs meer. De grote ontwikkellocaties in en nabij de stad bieden hier ook ruimte voor. Voor een verdeling van het aantal benodigde woningen over de stad en de dorpen, is een passende groei bij de dorpen het startpunt. In het beleidskader ‘Wonen in de dorpen’ is de maximale groeipotentie van de dorpen op 5-10% van de huidige woningvoorraad (15.000 woningen) vastgesteld. De ‘restopgave’ wijzen we toe aan de stad. Gebied

Min. aantal woningen t/m 2040

Max. aantal woningen t/m 2040

Gemeente Dorpen Stad

10.000 750 9.250

15.000 1.500 13.500

Figuur 6.8 Benodigd aantal woningen per gemeente, dorp en stad. * Bij de toevoegingen van woningen aan de dorpen gaan we uit van 5-10% groei van de huidige woningvoorraad als passende groeicapaciteit. Benodigde plancapaciteit: Van 13.000 tot 19.500 woningen gemeente-breed, waarvan 90% in de stad. Om er zeker van te zijn dat er in 2040 inderdaad 10.000 tot 15.000 woningen beschikbaar zijn, is er 130% plancapaciteit nodig. Er is dus tenminste een planaanbod van 13.000 tot 19.500 woningen nodig. Met de bovengenoemde verdeling van stad en dorpen komt dat voor de dorpen neer op plannen vanaf 1.000 tot 2.000 woningen. Voor de stad zijn er plannen vanaf 12.000 tot en met 17.500 woningen nodig. Gebied

benodigd aantal woningen t/m 2040 (bandbreedte)

plan opnemen in planaanbod capaciteit t/m 2040 (bandbreedte)

Gemeente Dorpen Stad

10.000 - 15.000 750 - 1.500 9.250 - 13.500

130%

13.000 1.000 12.000

-

19.500 2.000 17.500

Figuur 6.9 Benodigd planaanbod gemeente, dorpen en stad.

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

51

Bijlage 2: Voorbeeldonderzoek inbreiding versus uitbreiding Een recente studie over het toevoegen van woningen in bestaand stedelijk gebied, is de studie ‘Ruimte zat in de stad’ van KAW (2019). In die studie toont KAW door middel van data-analyse en ontwerpend onderzoek aan dat er met name in de naoorlogse uitbreidingswijken veel potentie is voor het toevoegen van woningen. Hun theoretische berekening komt neer op 25% meer woningen dan nu. Hierbij gaan ze uit van een deel bestaande woningen optoppen, woningen in ‘restruimtes’ toevoegen of rigoureuzer, door juist sloop en nieuwbouw te plegen. Daarnaast geeft KAW in haar studie aan dat inbreiding op veel fronten voordeliger is dan uitbreiding. Laatstgenoemde is met een vervolgstudie in opdracht van het Ministerie van I&W getoetst in drie Zwolse en drie Rotterdamse wijken. En hieruit blijkt inderdaad dat zelfs met bijkomende investeringen in duurzame mobiliteit dat inbreiden goedkoper is dan traditioneel uitbreiden in het buitengebied: De bouwkosten zijn lager en het vraagt minder investeringen in energie en mobiliteit.

Figuur 6.10: Voorbeelden van inbreiding in de bestaande stad, transformatiestudie stempelwijken en schoollocatie. Bron: ‘Ruimte zat in de stad’ (2019), KAW.

52

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

Bijlage 3: Begrippenlijst Disclaimer: Genoemde prijzen hebben peildatum 1-1-2025, bij de herijking van de Regionale Woondeal wordt de betaalbaarheidsgrens opnieuw vastgesteld. Laag segment, sociale huurwoning Woonruimte met een aanvangshuurprijs tot en met de socialehuurgrens. Aanvangshuurprijs tot en met € 900,07 (tot en met 143 punten). Als een partij niet zijnde corporatie, een sociale huurwoning ontwikkelt en beheert dient de woning tenminste 25 jaar te worden verhuurd voor een huurprijs tot aan de socialehuurgrens en is deelname aan het gemeentelijke toewijzingsbeleid verplicht. Midden segment, middenhuurwoning Woningen met een aanvangshuurprijs tussen de socialehuurgrens en de vrijesectorgrens. Aanvangshuurprijs vanaf € 900,07 tot en met € 1.184,82 (vanaf 144 tot en met 186 punten). Hoog segment of vrijesectorwoning Woningen met een aanvangshuurprijs vanaf de vrijesectorgrens. Aanvangsprijs vanaf € 1.184,82* (vanaf 187 punten en hoger). Socialehuurgrens Huurprijs gereguleerd laag segment. Aanvangshuurprijs tot en met € 900,07 (tot en met 143 punten). Middenhuurgrens Huurprijs gereguleerd middensegment. Aanvangshuurprijs vanaf € 900,07 tot en met € 1.184,82* (vanaf 144 tot en met 186 punten). Vrijesectorgrens Huurprijs hoog segment, niet gereguleerd. Aanvangsprijs vanaf € 1.184,82 (vanaf 187 punten en hoger).

Betaalbare koop We hanteren twee categorieën betaalbare koop: Betaalbaar categorie 1: tot 310.000 euro v.o.n. Betaalbaar categorie 2: 310.000 tot 355.000 euro v.o.n. Koop hoger segment Koopwoningen vanaf betaalbaarheidsgrens, aanvangsprijs 355.000 euro v.o.n. Betaalbare woning Een sociale huurwoning, middenhuurwoning of betaalbare koopwoning (tot 355.000 euro v.o.n.). Nieuwkomers Immigranten (waaronder arbeidsmigranten), asielzoekers, statushouders en vluchtelingen.

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

53

Spoedzoekers Mensen die een hoge mate van urgentie ervaren om te verhuizen, geen of onvoldoende wachttijd in een woonruimteverdeelsysteem hebben opgebouwd en geen urgentieverklaring bij een woningcorporatie kunnen krijgen. De groep ‘spoedzoekers’ bestaat uit een zeer diverse doelgroep. Redenen waarom mensen spoedzoeker zijn, zijn onder te verdelen in externe en interne oorzaken. Onder externe oorzaken vallen: • De toegenomen krapte op de woningmarkt en • De regelgeving rondom het verkrijgen van een sociale huurwoning of hypotheek. Onder interne oorzaken vallen de persoonlijke omstandigheden zoals: • Financiële tegenspoed (verminderde inkomsten) waardoor men de woning niet meer kan betalen of er een executieverkoop plaatsvindt, • Sociale problemen zoals relationele problemen waardoor men gaat scheiden, problemen in gezin van herkomst of terugkeer in de maatschappij na langdurig verblijf of detentie. Aandachtsgroepen Met de term aandachtsgroepen wordt verwezen naar alle aandachtsgroepen die zijn benoemd in het programma ‘Een thuis voor iedereen’, te noemen: • Dakloze personen: personen die uitstromen uit maatschappelijke opvang (MO) of een MO-indicatie hebben (maar de fase van opvang overslaan).