202505-wonen-in-de-stad-DEEL-A

Beleidsprogramma Wonen in de stad Deel A: koers op wonen in de stad

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

1

Colofon Beleidsprogramma Wonen in de stad - Deel A Gemeente Leeuwarden Uitgave: Mei 2025

2

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

Inhoud 1.

Een introductie: extra woningen als brede impuls voor de stad  10

2.

Waarom bouwen we? 

13

3.

Voor wie bouwen we? 

22

4.

Hoeveel, waar en wanneer bouwen we?

28

5.

Op welke wijze bouwen we? 

38

6.

Afhankelijkheden

44

7.

Bijlage(s)

46

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

3

Samenvatting stad van waarde: veelzijdig, betaalbaar, compact en een stad waar je bijzonder (goed) woont 1.1 Versterken van een bijzonder compacte stad De stad Leeuwarden is als economisch, cultureel en kennishart ‘it brûsplak fan Fryslân’. Het is de enige plek in de provincie waar je van hoogstedelijk tot sub-urbaan kan wonen. En waar je alle stedelijke voorzieningen – van theater, mu-sea, winkelcentrum, station tot aan een ziekenhuis – vanaf de rand van de stad binnen 15 minuten fietsen kan bereiken. Een bijzonder compacte stad dus, met een uiteenlopende mix van woonomgevingen. Een kracht van Leeuwarden die we de komende jaren versterken. In de afgelopen jaren stond het vizier voornamelijk op gebiedsontwikkeling aan de randen van de stad. Maar intussen ligt er een grote opgave om de toekomstige woningvraag grotendeels in de bestaande stad op te vangen. Hiermee kunnen we niet alleen het voorzieningenniveau op peil houden. Daarnaast vragen andere opgaven zoals veranderde mobiliteit, klimaat-adaptatie, verbeteren van de biodiversiteit en duurzame energieopwekking in en nabij de stad om zorgvuldig om te gaan met ruimte. STIENS

STIENS

GRONINGEN

HARLINGEN

GRONINGEN

HARLINGEN

DRACHTEN DRACHTEN

Focus op uitbreiding

Focus op de compacte stad

Figuur 1. Vizier van wonen in de stad: Van focus op uitbreiding naar focus op de compacte stad 1.2 Waarom bouwen we? We hebben als gemeente Leeuwarden met de provincie afgesproken om tot en met 2030 in ieder geval 5.700 woningen1 bij te bouwen. Als de groei van het aantal huishoudens van afgelopen jaren aanhoudt, zijn er met het oog op 2040 echter nog eens duizenden extra woningen nodig. Deze groei bestaat voornamelijk uit jongwerkenden (25-40-jarigen). Het bouwen van woningen voor deze nieuwkomers is dan ook een kans om de stad leefbaar te houden. Leeuwarden is namelijk sterk aan het vergrijzen, waardoor personeelstekorten in de zorg, techniek en onderwijs oplopen.

1 Op dit moment worden de afspraken met de provincie herijkt.

4

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

Naast dat we de nieuwe huishoudens een passende woning willen bieden, grijpen we deze forse woningbouwopgave aan om de stad in brede zin een kwaliteitsimpuls te geven. De ambitie voor wonen in Leeuwarden is dan ook om een stad van waarde te zijn. Dat betekent een stad met aanbod voor diverse doelgroepen en voldoende beschikbaarheid van betaalbare woningen. Maar ook een stad waar je bijzonder (goed) woont, in de omgeving die bij je past: Van wonen in de reuring, ruis, rust of in de rafelrand. En dat in een gezonde, klimaatadaptieve omgeving met werk en stedelijke voorzieningen dichtbij in een compacte stedelijke structuur. De ambitie werken we door middel van vier doelstellingen, te noemen: • De veelzijdige stad: Vergroten van de beschikbaarheid van woningen voor meer doelgroepen en meer variatie aan woningtypologieën per buurt. • De betaalbare stad: Meer betaalbare2 woningen én een betere spreiding daarvan. • Bijzonder (goed) wonen: Kwaliteitsverbetering van de woning en directe woonomgeving, met oog voor de context van het woonmilieu. • De compacte stad: Kwaliteitsverbetering van de leefomgeving van de stad als geheel, met oog op dat de omgeving klimaatadapatief is en voor mens en dier voldoende volhoudbaar is naar de toekomst toe.

stad van waarde veelzijdige stad

betaalbare stad

stad om bijzonder (goed) te wonen

compacte stad

Figuur 2. De ambitie met 4 doelstellingen voor de stad Met bovenstaande ambitie willen we tijdig anticiperen op de opgaven waar we als stad voor staan: Van een forse huishoudensgroei, vraagdruk voor betaalbare woningen, vergrijzing en de vraag naar zorggeschikte woningen tot aan leefbaarheid die door klimaatveranderingen en/of sociale aspecten in bepaalde buurten onder druk staat. Deze opgaven staan overigens niet op zichzelf. De uitdagingen qua woningtekort, betaalbaarheid en roep om meer volhoudbare, klimaatadaptieve wijken worden ook op het niveau van de provincie en het Rijk onderschreven. 1.3 Voor wie bouwen we? Voor wie we willen bouwen is onlosmakelijk verbonden met de ambities waarom we willen bouwen: Voor wie willen we in het bijzonder een stad van waarde zijn? Voor de stad Leeuwarden zien we drie opgaves. Het (1) verbeteren van de beschikbaarheid voor doelgroepen die nu geen passende, betaalbare woning vinden. Dat betekent onder andere meer betaalbare (huur- en koop-) woningen voor lage en lage middeninkomens, een flexibele schil voor spoedzoekers en meer geclusterde woningen voor ouderen, ook voor hen met een bescheiden beurs.

2 Met betaalbaar bedoelen we sociale huurwoningen, middenhuur en betaalbare koop tot 355.000 euro.

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

5

Daarnaast willen we een (2) breder palet aan doelgroepen aan de stad verbinden als vliegwiel voor de leefbaarheid in de buurt én stad als geheel. We bieden jonge werkenden en jonge gezinnen in hoogstedelijke milieus als Spoordok en de binnenstad een passende woonplek in de reuring. Ook het verbinden van studenten, en het uitbreiden van studentenhuisvesting in dit hoogstedelijke woonmilieu, is hierin een belangrijke component. Tot slot willen we, in lijn met de Volkshuisvestingsvisie (2021), (3) meer gemengde wijken realiseren. We gaan voor tenminste 30% sociale huur in de nieuw te bouwen wijken én meer middenhuur en -koopwoningen in de wijken met meer dan 30% sociale huur.

1.4 Hoeveel, waar en wanneer bouwen we? De verwachting is dat de groei van het aantal huishoudens tot en met 2040 aanhoud. Voorlopig koersen we tot en met 2040 op de bouw van 10.000 tot 15.000 extra woningen in de gemeente Leeuwarden. De precieze woningvraag hangt met name af van het migratieverloop, die nogal kan fluctueren. Daarnaast kunnen grootschalige ontwikkelingen als het ‘Deltaplan Noord-Nederland’ – hoewel nu nog ver weg in de tijd – sterk van invloed zijn. Vanwege deze onzekere factoren is het dan ook essentieel dat we de bevolkingsgroei goed monitoren en flexibel naar de toekomst toe programmeren. Om er daadwerkelijk voor te zorgen dat we de woningbouwproductie van 10.000 tot 15.000 extra woningen tot en met 2040 behalen, hebben we 30% meer woningproductie in de plannen nodig. Gemaakte plannen kunnen soms sneuvelen of vertragen, dus extra programmeren is noodzakelijk. Dat betekent dat we plannen nodig hebben van 13.000 tot 19.500 woningen. En van die plannen sturen we op 30% sociale huurwoningen en 40% betaalbare koop- of middenhuurwoningen. De opgave voor (1.500) extra studentenwoningen komt hier bovenop. De meeste kansen voor het toevoegen van woningen liggen binnen de grenzen van de stad (60-70% van de opgave). Niet alleen omdat we zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik willen stimuleren en leegstand willen voorkomen.

Maar ook om het voorzieningenniveau in de stad te behouden. In veel bestaande wijken in de stad is het aantal personen per huishouden namelijk aanzienlijk gedaald. We verstevigen de kracht van Leeuwarden als compacte stad door werken, voorzieningen en wonen dicht bij elkaar te programmeren. Daarnaast vormt de bestaande stad, met het oog op een onvoorspelbare huishoudensgroei, dé flexibele schil als het op het toevoegen van woningen aankomt. De voorzieningen en infrastructuur liggen er immers al. Anno 2024 staan er bijna 9.000 woningen tot en met 2040 in het planaanbod: 6.000 tot 2031 en 3.000 voor daarna. Van de plannen tot 2031 is van 80% vergevorderd of de vergunning verleend. Het merendeel van de woningbouwopgave is geprogrammeerd in de grootschalige gebiedsontwikkelingen, te noemen: Nieuw Oud-Oost, de Zuidlanden, Middelsee, WTC-Tesselschadestraat en Spoordok. Deze ontwikkellocaties bieden samen potentieel plek voor bijna 7.000 woningen. En van dat totale planaanbod is 30% sociaal huur en 35% betaalbare koop of middenhuur.

6

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

BESTAANDE STAD: 60% NETTO 5.000 NIEUWBOUW/TRANSFORMATIE 1.200 WONINGEN HERSTRUCTUREN 1.500 STUDENTENWONINGEN GRONINGEN

STIENS

VALERIUSKWARTIER HERSTRUCTUREREN

CAMPUS STUDENTENWONINGEN HEECHTERP; HERSTRUCTUREREN

HARLINGEN

WTC + TESSELSCHADE: TRANSFORMATIES + NIEUWBOUW

NIEUW OUD OOST NIEUWBOUW BINNENSTAD TRANSFORMATIES + STUDENTENWONINGEN

SPOORDOK; NIEUWBOUW + STUDENTENWONINGEN MIDDELSEE NIEUWBOUW

DE HEM NIEUWBOUW

UITLEGGEBIEDEN: 40% NETTO 4.000 NIEUWBOUW DRACHTEN

UNIA NIEUWBOUW

Figuur 3. Overzicht van de grootschalige woningbouwplannen tot en met 2040: 4.000 woningen in de uitleggebieden én 5.000 nieuwe woningen, 1.200 woningen herstructureren en 1.500 studentenwoningen in de bestaande stad. Naast de 9.000 woningen die in de plannen staan, is er ruimte voor nog eens 4.000 tot 8.500 woningen. Die extra benodigde woningen kunnen voor een deel landen in Middelsee/Werpsterhoek (figuur 4, A). Voor de rest van de openstaande opgave ligt de focus op het versterken van de compacte stad, dus het toevoegen van woningen in bestaand stedelijk gebied. Daarvoor zien we met name kansen in het gebied SpoordokTesselschadestraat-WTC (figuur 4, B), de binnenstad - Leeuwarden-Oost (C) en inbreiding op en rond wijkwinkelcentra, met name in naoorlogse uitbreidingswijken. STIENS GRONINGEN

C

HARLINGEN

SPOORDOK WTC TESSELSCHADESTRAAT +1.000-3.300 WONINGEN

MIDDELSEE +1000 WONINGEN

BINNENSTAD + LEEUWARDEN-OOST + 1.000-3.300 WONINGEN

B

ALLE VOORZIENINGENKERNEN + 500 WONINGEN

A DRACHTEN

KANSRIJKE GEBIEDEN VOOR INBREIDING

Figuur 4. Focusgebieden voor het toevoegen van extra woningen in de stad: Middelsee, Spoordok-WTCTesselschadestraat, binnenstad-Leeuwarden Oost en op en rond wijkwinkelcentra. De aantallen zijn indicatief.

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

7

1.5 Op welke wijze bouwen we? Om in brede zin een stad van waarde te zijn, hebben we per doelstelling de instrumenten die we in de stad inzetten, bepaald. De veelzijdige stad: Vergroten beschikbaarheid en variatie aan woningen per wijk. Dit doen we onder andere door: • Per woningbouwplan variatie in het type plattegronden aan te moedigen, zowel in het aantal kamers als het aantal m2. • Actief in- en doorstroom van huishoudens te stimuleren. We zetten daartoe in op het bouwen van meer geschikte woningen voor ouderen, studenten en (behoud van) tijdelijke woningen voor spoedzoekers. • Via versnellingstafels met ontwikkelaars, woningcorporaties en makelaars de bouw van woningen onderzoeken welke knelpunten er zijn, en hoe deze kunnen worden weggenomen om ontwikkelingen te versnellen. De betaalbare stad: Meer betaalbare woningen voor lage en lage middeninkomens, en beter verspreid. Dit doen we onder andere door: • Per woningbouwplan stellen we verplicht dat het woonprogramma voor 30% uit sociale huurwoningen en 40% uit betaalbare koopwoningen of middenhuur bestaat. Met uitzondering van wijken waar al veel sociale huurwoningen zijn (>30%) en de binnenstad. • Het invoeren van de Huisvestingsverordening Leeuwarden, met daarin een opkoopverbod tot woningen met een relatief lage WOZ-waarde (tot 260.000 euro3).

• Het invoeren van de Fryske Urgentieverordening, zodat bepaalde aandachtsgroepen met voorrang in een sociale huurwoning instromen. Bijzonder (goed) wonen: Kwaliteitsverbetering van de woning en directe woonomgeving, met meer oog voor het karakter van het woonmilieu. Dit doen we onder andere door: • De stad in te delen in vier woonmilieus en per woonmilieu de ambitie te bepalen: Binnenstad (wonen in de reuring en ruis), vooroorlogse stadswijken (wonen in de ruis), naoorlogse uitbreidingswijken (mix van rust en ruis) en nieuwe uitbreidingswijken (wonen in de rust). • Per woningbouwopgave en per woonmilieu vuistregels op te stellen voor onder andere de minimale gebruiksoppervlakte per woning, toegankelijkheid voor de fiets en inzet van duurzame (biobased) materialen. • Door middel van subsidieverstrekking de verduurzaming van woningen van particuliere eigenaren stimuleren. De compacte stad: Kwaliteitsverbetering van de leefomgeving van de stad als geheel. Dit doen we onder andere door: • De komende jaren te focussen op inbreiding in plaats van uitbreiding: 2/3 van de woningbouwopgave tot en met 2040 programmeren we binnen bestaand bebouwd gebied. De groei van de stad concentreren we op een aantal plekken, waar we inzetten op hogere bouwvolumes.

• Een integrale aanpak van stadsontwikkeling: Per woningbouwplan vragen we om aan te tonen hoe het plan een bijdrage levert aan klimaatadaptatie, versterken biodiversiteit, verduurzaming van mobiliteit en verbeteren van de (aansluiting op) de openbare ruimte.

3 Peil per 1-1-2025, wordt jaarlijks geïndexeerd.

8

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

1.6 Vuistregels voor woningbouwopgaves Elk woningbouwplan is een kans op een bijdrage aan de brede ambities die we met de stad hebben én het versterken van ruimtelijke kwaliteiten van het woonmilieu. We hanteren daarom bij woningbouwplannen vuistregels: Alge-mene vuistregels die voor álle woningbouwplannen gelden en vuistregels per woonmilieu. Laatstgenoemde zijn vuistregels toegespitst op de kenmerken van één van de vier woonmilieus die we in Leeuwarden hebben, te noemen: Binnenstad, vooroorlogse stadswijken, naoorlogse uitbreidingswijken en de nieuwe uitbreidingswijken. Deze vuistregels gelden alléén daar. Aan de hand van de vuistregels geven we aan de voorkant van het proces aan welke aspecten we als gemeente bij woningbouwplannen belangrijk vinden. Het is een handzame vertaling van de ambities die we op diverse beleidsterreinen hebben. Zo kunnen ontwikkelaars en woningcorporaties al bij de ideevorming van een woningbouwplan daarop anticiperen. En weten omwonenden waar we bij nieuwe ontwikkelingen op toetsen.

1.7 Afhankelijkheden Tot slot: met de ambities in dit beleidsprogramma streven we als gemeente naar meer regie op de woningbouwopgave. Vanzelfsprekend zijn we daarbij voor een deel ook afhankelijk van externe (f)actoren waarop wij geen invloed hebben, maar die wel impact kan hebben op de uitvoerbaarheid van het beleid. Denk aan de beperkte capaciteit op het elektriciteitsnet, stikstofbeperkingen, stijgende bouwkosten en noodzakelijke langtermijnplannen van ontwikkelende partijen versus onvoorspelbare huishoudensgroei. Ook langjarige juridische procedures en beperkingen bij het bouwen in de bestaande stad kunnen het realiseren van woningen complexer maken. Om deze uitdagingen het hoofd te bieden, zetten we onder andere in op nauwe samenwerking met corporaties en ontwikkelaars, vroegtijdige participatie van omwonenden en flexibele programmering in gebiedsontwikkeling. Daarnaast is een stevige uitvoeringskracht binnen de eigen organisatie belangrijk. Met als doel om grip te houden op planning, kwaliteit en tempo van woningbouw. STIENS

STIENS GRONINGEN

HARLINGEN

GRONINGEN

HARLINGEN

DRACHTEN

DRACHTEN

STIENS STIENS

GRONINGEN

GRONINGEN

HARLINGEN HARLINGEN

DRACHTEN DRACHTEN

Figuur 5. De vier woonmilieus (van links naar rechts): binnenstad, (vooroorlogse) stadswijken, naoorlogse uitbreidingswijken en nieuwe uitbreidingswijken

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

9

1. Een introductie: extra woningen als brede impuls voor de stad 1.1 Omvangrijke woningbouwopgave als brede impuls voor de stad Leeuwarden vormt het economische, culturele en kenniscentrum van Fryslân, it brûsplak fan Fryslân. Als enige stad in de provincie biedt Leeuwarden een volledige mix van woonmilieus, van hoogstedelijk tot suburbaan. Dankzij de compacte opzet zijn alle belangrijke stedelijke voorzieningen – zoals theater, musea, winkelgebied, station en ziekenhuis – binnen 15 minuten fietsen bereikbaar vanaf vrijwel elke plek in de stad. Deze combinatie van bereikbaarheid, diversiteit en voorzieningen maakt Leeuwarden uniek in de regio. En die kracht van Leeuwarden willen we komende jaren versterken. Afgelopen jaren hadden we als gemeente het vizier voornamelijk op gebiedsontwikkeling aan de randen van de stad. Maar intussen ligt er een grote opgave om de toekomstige woningvraag grotendeels in de bestaande stad op te vangen. In Leeuwarden is de afspraak met de provincie dat we tot en met 2030 in ieder geval 5.700 woningen4 bijbouwen. En als de groei van het aantal inwoners van afgelopen jaren aanhoudt, zijn er met het oog op 2040 nog eens duizenden extra woningen nodig. STIENS

STIENS

GRONINGEN

HARLINGEN

GRONINGEN

HARLINGEN

DRACHTEN DRACHTEN

Focus op uitbreiding

Focus op de compacte stad

Figuur 1.1 Vizier van wonen in de stad: Van focus op uitbreiding naar focus op de compacte stad Met veel extra woningen kunnen we niet alleen veel meer huishoudens een thuis in Leeuwarden bieden. Daarnaast is het ook een kans om de stad in brede zin een kwaliteitsimpuls te geven: om voorzieningen op niveau te houden, de stad meer natuurinclusief maken en duurzame mobiliteit aan te jagen. We werken daarbij aan een stad waar iedereen, ongeacht leeftijd, zorgvraag of inkomen, prettig met elkaar kan samenwonen. En daarbij hebben we extra aandacht voor het betaalbaar wonen én passend aanbod voor ouderen en andere kwetsbare inwoners, zoals uitstromers uit opvang- en zorginstellingen.

4 Afspraken van huidige Regionale Woondeal, die in 2023 gemaakt zijn. Op dit moment worden de afspraken met de provincie herijkt.

10

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

1.2 Waarom een nieuw beleidsprogramma? Het beleidsprogramma ‘Wonen in de stad’ vervangt het ‘Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden’ uit 2016. Het huidige afwegingskader is op een aantal onderdelen niet meer actueel. Zo hebben we door de Nationale woon- en bouwagenda5 vanuit het rijk met nieuwe opgaven te maken. Daarnaast zijn sommige doelstellingen in het huidige afwegingskader inmiddels achterhaald. Bijvoorbeeld ten aanzien van studentenhuisvesting, waar de doelen uit 2016 inmiddels zijn behaald. Tot slot vragen de gemeentelijke omgevingsvisie (2021) en afspraken in Regionale Woondeal (2023) om aanpassing van het woonprogramma en ambities qua woonkwaliteit. Denk aan meer betaalbare woningen en inzet op verduurzaming.

1.3 Doel: Koers voor wonen in de stad op (middel)lange termijn Afgelopen tijd hebben we met het beleidskader ‘Wonen in de dorpen’ (2022) het toekomstperspectief voor woningbouw in de dorpen herijkt. Met dit beleidsprogramma actualiseren we het beleid voor inen uitbreiding in de stad: Waar, in welke omvang en op welke manier zien we de in- en uitbreiding van woningen in Leeuwarden de komende jaren voor ons, zodat de stad zowel voor haar bestaande inwoners als nieuwkomers een bijzondere goede plek is om te wonen? We schetsen de koers voor het wonen in Leeuwarden-stad, met ambities voor de korte termijn (2030) én een doorkijk naar de middellange termijn (2040).

1.4 Vierde schakel in beleid op wonen Het beleidsprogramma ‘Wonen in de stad’ vormt samen met het beleidskader ‘Wonen in de dorpen’ (2022), de ‘Volkshuisvestingsvisie’ (2021) en het beleidskader ‘Wonen met zorg’ (2024) de koers op wonen voor de komende jaren. De beleidsdoelstellingen in deze vier beleidsdocumenten zijn of worden vertaald naar diverse uitvoeringsprogramma’s en gemeentelijke verordeningen, in hoofdstuk 5 is dit specifieker uitgewerkt. In de uitvoeringsprogramma’s bepalen we welke acties nodig zijn om de beleidsdoelstellingen te behalen, wie daarvoor aan de lat staan en wanneer en onder welke voorwaarden ze kunnen worden uitgevoerd. Met behulp van verordeningen vertalen we beleidsdoelstellingen naar bindende regels in lokale wetgeving. Op termijn, wanneer de Wet versterking regie volkshuisvesting in werking treedt, zal het woonbeleid worden verwerkt in een (verplicht) Volkshuisvestingsprogramma. Daarnaast worden de hoofdlijnen van het woonbeleid op termijn ondergebracht in de te actualiseren omgevingsvisie. Het addendum Wonen in de Stad wordt, bij vaststelling door de gemeenteraad, toegevoegd aan de huidige Omgevingsvisie.

1.5 Totstandkoming: Samen opgetrokken met de makers van de stad Het beleidsprogramma is met diverse ‘stadmakers’ samengesteld: Van interne en externe experts tot aan de wijkpanels als vertegenwoordigers van de inwoners zelf. Na een kick-off in het voorjaar van 2023 zijn we eerst via vier thematafels6 - van ruimtelijke strategie tot aan gezondheid - met de verschillende experts binnen de gemeente in gesprek gegaan. Hoe zien zij de toekomst van het wonen in de stad, en waar zijn er

5 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2022/03/11/nationale-woon-en-bouwagenda 6 De thematafels waren (1) Ruimtelijke strategie (2) Ruimtelijk inrichting (Stedenbouw, Erfgoed, Mobiliteit) (3) Vergroenen (Energie, Klimaat, Ecologie) en (4) Voorzieningen en gezondheid (Economie, Maatschappelijk vastgoed, Sport, Gezondheid).

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

11

combinaties met werken, voorzieningen en verblijf te maken? Op basis van de thematafels hebben we een eerste ideeënschets gemaakt. Aan de hand van de eerste ideeënschets zijn we in gesprek gegaan externe partijen. Ten eerste hebben we gesproken met de woningcorporaties en diverse marktpartijen (architecten, ontwikkelaars, makelaars): Welke ontwikkelingen zien zij voor de stad, en welke rol zien ze voor de gemeente? Ook hebben we de wijkpanels als stem van de inwoners bevraagd. Met laatstgenoemde hebben we ingezoomd op de toekomst van het wonen in hun eigen wijk. Na iedere inventarisatie hebben we de ideeënschets aangescherpt en vertaald naar onderliggend beleidsprogramma. Disclaimer: Alle cijfers in dit document zijn gebaseerd op informatie die op het moment van schrijven bekend zijn. We hanteren daarvoor de peildatum 1 januari 2023, tenzij anders vermeld. De aantallen zijn afgerond om schijnzekerheid te voorkomen. Door onder andere demografische verschuivingen en wijzigingen in het planaanbod zijn de cijfers aan verandering onderhevig. Jaarlijks worden de cijfers geëvalueerd en waar nodig herijkt. Er kunnen aan de cijfers geen rechten worden ontleend.

12

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

2. Waarom bouwen we? 2.1 Introductie: Opgaven voor Leeuwarden Met de woningbouw staan we in Leeuwarden voor nogal wat uitdagingen. Niet alleen zijn er relatief veel huishoudens afgelopen jaren bijgekomen (tussen 2018-2022: gemiddeld 650 per jaar), waardoor er een woningtekort is ontstaan. De groei van huishoudens zet naar verwachting de komende jaren ook nog eens flink door. Daarnaast staat de beschikbaarheid van betaalbare woningen onder druk. Met name voor diegenen die op korte termijn een betaalbare woonruimte nodig hebben, is de afgelopen jaren gebleken dat het in Leeuwarden-stad vaak niet lukt om snel een passende plek te vinden. Denk aan studenten, statushouders, dak- en thuislozen, inwoners die scheiden en seizoenarbeiders of arbeidsmigranten. Het aanbod van betaalbare woningen is bovendien ongelijk verdeeld over de stad: Met een bescheiden beurs kun je slechts in een aantal wijken terecht. Met de bouw van de nieuwe uitbreidingswijken van afgelopen jaren met veelal ruime eengezinswoningen is hierin nog geen been bijgetrokken. Ook hebben we, net als in de rest van Nederland, te maken met demografische verschuivingen. Er zijn straks niet alleen meer ouderen, maar ook veel meer oudere ouderen in de stad. In combinatie met een krimpende beroepsbevolking hebben we met veel minder hulpverleners een grotere groep kwetsbaren te verzorgen.

Met als gevolg dat er steeds meer ouderen en andere kwetsbaren langer zelfstandig thuis blijven wonen. En daar zijn meer zorggeschikte woningen voor nodig met een daarbij passende woonomgeving. En tot slot zijn er nog de opgaven van de bestaande voorraad. Met name bij veel woningen in de particuliere sector moet nog een behoorlijke verduurzamingsslag worden gemaakt. Daarnaast is er nog veel onbenut potentieel in de bestaande stad. Denk aan leegstaande kantoorcomplexen, onbenutte verdiepingen boven winkels en horeca in en rondom de binnenstad en het optoppen van éénlaagse bebouwing. Met de inzet op transformatie kunnen we niet alleen de bestaande stad verlevendigen. Daarnaast biedt het benutten van de bestaande voorraad ook kansen om de andere gebieden in en óm de stad voor andere opgaven zoals klimaatadaptie in te zetten. Ook is er aandacht nodig voor de leefbaarheid. Met name in sommige buurten in Oud-Oost en in de wederopbouwbuurten waarderen bewoners de eigen woonomgeving laag en staat het prettig samenleven onder druk. Bovenstaande opgaven vragen om stevige regie op de (toekomstige) woningvoorraad, zowel in kwantiteit als in kwaliteit. Het bepalen van een passende koers voor de stad staat daarbij niet op zichzelf. Voor de aanpak van alle opgaven geven zowel landelijke, regionale als gemeente brede ambities al een belangrijke richting mee.

We zetten hieronder eerst de ambities van de stad uiteen, en lichten daarna de grondslag van de ambities per ‘divisie’ toe.

2.2 Ambitie voor Leeuwarden: Een stad van waarde, die betaalbaar, veelzijdig, compact is en waar je bijzonder (goed) kunt wonen 2.2.1 Ruimte voor groei Zoals bij de introductie beschreven, is Leeuwarden als economisch, cultureel en kennishart met veel centrumvoorzieningen een belangrijke drager in de provincie. De stad biedt veel werkgelegenheid, voor haar eigen inwoners en de inwoners uit het ommeland. Maar mede door de vergrijzing staat de invulling

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

13

van die werkgelegenheid onder druk. In de zorg en onderwijs lopen de tekorten aan werknemers nu al flink op. Met de komst van vele nieuwe huishoudens blijft de beroepsbevolking op peil, waardoor de stad blijvend kan voorzien in de behoeften van haar inwoners en bezoekers: Van huisartsen, bouwvakkers tot en met horecapersoneel. De ambitie is dat in de gemeente tot en met 2040 nog eens 10.000 tot 15.000 woningen een plek krijgen, afhankelijk van hoe de bevolkingsgroei zich de komende jaren ontwikkelt. En de meeste van deze woningen landen voornamelijk in de stad. Zie ook de inzet ‘groeiscenario’s voor Leeuwarden’ voor meer uitleg. In deze groeiscenario’s zijn de effecten van de komst van een ‘Deltaplan Noord-Nederland’7 nog niet meegenomen. De effecten van deze ontwikkelingen nemen we mee in de monitoring van de huishoudensgroei, en aanpassing van de woningbouwprogrammering. 2.2.2 Stad van waarde Met de bouw van veel extra woningen in de stad willen we niet alleen meer huishoudens een passende woning bieden. Daarbij is de woningbouwopgave een belangrijke aanjager voor het creëren van een meer gezonde, klimaatadaptieve leefomgeving en de ambitie naar een rechtvaardige, inclusieve samenleving. De ambitie met Leeuwarden is dan ook om in brede zin een stad van waarde te zijn.

Dat betekent een stad met voldoende beschikbaarheid voor diverse doelgroepen en voldoende betaalbare woningen. Maar ook een stad waar je bijzonder goed – in de reuring, ruis, rust of in de rafel aan de stadsrand - kunt wonen. En dat met werk en voorzieningen dichtbij, in een zo’n compact mogelijke stad die klimaatadaptief is. Deze ambitie hebben we in vier doelstellingen vertaald. Samen vormen deze de koers voor het wonen in de stad: • De veelzijdige stad: Vergroten van de beschikbaarheid van woningen voor meer doelgroepen en meer variatie aan woningtypologieën per buurt. • De betaalbare stad: Meer betaalbare woningen én een betere spreiding daarvan. • Bijzonder (goed) wonen: Kwaliteitsverbetering van de woning en directe woonomgeving. • De compacte stad: Kwaliteitsverbetering van de leefomgeving van de stad als geheel.

stad van waarde veelzijdige stad

betaalbare stad

stad om bijzonder (goed) te wonen

compacte stad

Figuur 2. De ambitie met 4 doelstellingen voor de stad

7 Het ‘Deltaplan van het Noorden’ is een voorstel om noordelijk Nederland en het stedelijk netwerk Nederland beter met elkaar te verbinden als sociaaleconomische impuls voor het noorden en Flevoland. Hierbij horen drie investeringen in het spoor: de Lelylijn als drager van het plan, met daarnaast de verbetering van het bestaande spoor en de realisatie van de Nedersaksenlijn.

14

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

Groeiscenario’s voor Leeuwarden

Afgelopen 5 jaren zijn we met gemiddeld 720 huishoudens per jaar gegroeid, tweemaal zoveel dan volgens de landelijke en provinciale prognoses was verwacht. De groei van het aantal inwoners wordt nu grotendeels bepaald door migratie. En die migratie blijkt de afgelopen jaren lastiger te voorspellen dan een geboorte- of sterftecijfer. Hierdoor is de toekomstige woningvraag ook moeilijker in te schatten. Om tóch een indicatie te geven voor het benodigde aantal woningen, werken we in de plaats van met één prognose met 4 verschillende groeiscenario’s: Groei op basis van migratieverloop van de afgelopen 20 jaar (380 huishoudens per jaar), de afgelopen 8 jaar (610 huishoudens per jaar), de afgelopen 5 jaar (750 huishoudens per jaar) en als de migratie blijft toenemen (1.100 huishoudens per jaar). Met oog op de groei van kleinere huishoudens gaan we uit van 1,33 inwoner per huishouden, iets minder dan nu. Op basis van de vier scenario’s zijn respectievelijk 8.300, 12.200, 14.600 en 20.900 woningen in 2040 nodig. Hierbij rekenen we het huidige woningtekort van 1.800 woningen mee. De woningvraag kan dus afhankelijk van het migratieverloop sterk uiteenlopen.

woningvraag: + 20.900

83.000

78.000

bandbreedte huishoudensgroei

73.000

68.000

woningvraag: +8.300

63.000

58.000

2020

2025 groei <20 jaar

groei <8 jaar

2030 groei <5 jaar

2035 groei >1,5x

min koers

2040 max koers

Figuur 2.1 Bandbreedte toekomstige huishoudensgroei en bijhorende woningvraag op basis van 4 verschillende groeiscenario’s voor de toekomst. Als antwoord op deze ruime bandbreedte koersen we tot en met 2040 voorlopig op een behoefte van 10.000 tot 15.000 woningen voor de hele gemeente. Die 10.000 tot 15.000 woningen landen voor een deel in de dorpen. In het beleidskader ‘Wonen in de dorpen’ is de maximale groeipotentie van de dorpen op 10% van de huidige woningvoorraad vastgesteld (ca. 1.500 woningen). De rest van de opgave is voor de stad. Omdat het migratieverloop lastig is te voorspellen, is het cruciaal om onderweg naar 2040 de huishoudensgroei en bijhorende woningvraag continue te blijven monitoren. En dat we ondertussen binnen de verschillende gebiedsontwikkelingen ruimte hebben om woningbouwplannen op te plussen of af te schalen. Zie bijlage 7.1 voor meer informatie over de verschillende scenario’s.

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

15

2.3 Vier doelstellingen nader uitgelegd We lichten de vier doelstellingen hieronder toe: 2.3.1 Doelstelling 1: Een veelzijdige stad (vergroten beschikbaarheid en variatie aan woningen) De doelstelling veelzijdige stad houdt in dat we een stad willen zijn die voor een breed aantal doelgroepen aantrekkelijk is om te wonen, te werken en te verblijven. Dat betekent dat we niet alleen méér woningen willen toevoegen en daarmee de beschikbaarheid vergroten. Maar we willen er ook voor zorgen dat er wat te kiezen valt. Per wijk streven we naar een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij woonbehoeftes van verschillende doelgroepen: Van alleenwonend tot gezin, en van jong en vitaal tot oud en kwetsbaar. Om te kunnen sturen op passend aanbod is het ten eerste belangrijk te anticiperen op demografische ontwikkelingen. Daarin zijn huishoudensverdunning en de vergrijzing de twee invloedrijkste ontwikkelingen. De prognose is dat er steeds meer kleine huishoudens bijkomen: Van het aantal huishoudens waarmee we groeien, is waarschijnlijk 60% alleenwonend. Nu is dat aandeel vaak nog 40 tot 50%. Een andere ontwikkeling is dat een groot deel van de alleenwonenden in de stad straks een oudere is (65+). De ouderen wonen verspreid over de hele stad, maar met name in de naoorlogse uitbreidingswijken vindt vergrijzing plaats.

Voor kwetsbare ouderen zijn voorzieningen in de buurt essentieel, maar juist in de naoorlogse wijken staan de voorzieningen onder druk. Naast het anticiperen op demografische ontwikkelingen, kijken we ook naar de doelgroepen die de stad als economisch, cultureel en kennishart verder kunnen brengen. Daar onder verstaan we de studenten, jongwerkenden en jonge gezinnen. Deze doelgroepen zijn niet alleen waardevol als (potentieel) arbeidskapitaal. Maar ze jagen ook vernieuwing aan, waardoor we als stad in beweging blijven. Daarnaast is er extra inzet nodig voor spoedzoekers en nieuwkomers. Afgelopen jaren is gebleken dat door crises elders in de wereld een plotselinge grote woningbehoefte van asielzoekers kan ontstaan. Vanuit de Nationale woon- en bouwopgave wordt dan ook gestuurd om een zogeheten tijdelijke flexwoningen te ontwikkelen. Doel van deze flexwoningen is om de fluctuerende vraag in de eigen gemeente adequaat te kunnen opvangen. En tot slot, zoals beschreven in de Volkshuisvestingsvisie (2021), is er de ambitie naar een ongedeelde stad. Doel daarvan is de kloof tussen kansarme en kansrijke wijken te verkleinen. Het aantal draagkrachtige en minder draagkrachtige doelgroepen per wijk is ongelijk verdeeld over de stad, waardoor de leefbaarheid in bepaalde wijken en buurten onder druk staat.

De bouw van veel woningen is een kans om in zowel de bestaande stad als in de nieuwe uitbreidingswijken meer gemengde buurten te realiseren.

16

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

2.3.2 Doelstelling 2: Betaalbare stad (Meer en betere spreiding van betaalbare woningen) De doelstelling betaalbare stad is gericht op het bouwen van meer betaalbare woningen voor huishoudens met lage- en lage middeninkomens. Vooral starters, vaak jongeren, zonder spaargeld of financiële steun kunnen al een aantal jaren lastig aan een koopwoning komen. Ook is er een toenemende vraagdruk op sociale huurwoningen: Er zijn meer huishoudens bijgekomen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning. Daarentegen zijn er afgelopen jaren nauwelijks sociale huurwoningen toegevoegd. Binnen deze doelgroep verdienen ouderen met een bescheiden beurs extra aandacht: Op den duur zijn er te weinig geschikte woningen als de zorgvraag toeneemt. Naast meer betaalbare woningen, willen we ook een betere spreiding van het betaalbare aanbod. Het doel is om het betaalbaar wonen óveral in de stad mogelijk te maken, ook in de nieuwe uitbreidingswijken. Tot slot willen we dat diegenen die nu betaalbaar wonen, de woonlasten van de woning ook kunnen blijven dragen. Uit dataonderzoek blijkt dat huishoudens in Leeuwarden meer dan gemiddeld schulden, lage inkomens en weinig vermogen hebben.

En dat huurders een meer dan gemiddeld hoge woonquote hebben.8 Naast de bouw van méér betaalbare woningen, is het daarom belangrijk dat we inwoners ondersteunen als ze door te hoge woonlasten in de problemen dreigen te raken.

Wat is ‘betaalbaar’?

Voor de definitie van wat een betaalbare woning is, houden we de definitie aan die in de Regionale Woondeal wordt genoemd, namelijk: • Sociale huurwoningen met een huurprijs tot de socialehuurgrens Aanvangshuurprijs tot en met € 900,07 (tot en met 143 punten). • Huurwoningen met een aanvangshuurprijs tussen de socialehuurgrens en de vrijesectorgrens. Aanvangshuurprijs vanaf € 900,07 tot en met € 1.184,82 (vanaf 144 tot en met 186 punten). • Koopwoningen tot €355.000 v.o.n.9

2.3.3 Doelstelling 3: Stad om bijzonder (goed) te wonen (kwaliteitsverbetering van de woning en directe woonomgeving) Naast een betaalbare en veelzijdige stad, streven we ook naar een stad waar je bijzonder goed kunt wonen. Daarmee bedoelen we in de eerste plaats dat je als inwoner van Leeuwarden-stad in een kwalitatief hoogwaardige woning kunt wonen, die qua functionaliteit, materiaal- en energiegebruik en toegankelijkheid voor de lange termijn volhoudbaar is. De kwaliteit van woningen heeft een behoorlijke impact op de energiebehoefte en uitstoot van CO₂ in de stad. Er is een grote opgave om de gebouwde omgeving in 2050 fossielvrij, klimaatbestendig en natuurinclusief te maken. Met name in de vooroorlogse stadswijken kent Leeuwarden relatief veel woningen waarbij het onderhoud, de energieprestatie en wooncomfort matig is. Niet alleen ondersteunen we bij de verduurzaming van de bestaande voorraad. Bij nieuwbouw willen we

8 Woonquote = Totale woonlasten (huur, energie, etc.) ten opzichte van het inkomen 9 We houden 1-1-2025 als peildatum voor betaalbaarheid aan. Door de sterke stijging van de NHG-grens is deze vanaf 2023 losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. De betaalbaarheidsgrens wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI).

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

17

ook dat woningen ruimtelijke woonkwaliteit hebben, dat er met hoogwaardige en biobased materialen wordt gebouwd, en dat het gebruik past bij de doelgroep en daarmee duurzaam naar de toekomst is. Dit doen we onder andere door vuistregels over woonoppervlakte en bouwmaterialen te introduceren, zie ook hoofdstuk 5. Naast een kwalitatief hoogwaardige woning, vinden we evenzeer de kwaliteiten van de plek van de woning belangrijk. Eén van de kwaliteiten van Leeuwarden-stad is dat inwoners op een relatief bescheiden oppervlak op veel manieren kan wonen: Van wonen in een 16-eeuws monumentaal pand in de reuring van de binnenstad of een arbeiderswoning in een gemengde stadswijk als Huizum-west tot aan een ruime eengezinswoning in een rustige, suburbane omgeving zoals buurtschap De Klamp. En dat allemaal op nog geen 15 minuten fietsafstand van elkaar. Juist díe karakterverschillen en functiemix per buurt willen we in de nieuwe verstedelijkingsstrategie beter benutten: Van wonen in de reuring, ruis, rust of in de rafel aan de stadsrand. Nieuw toe te voegen woningen sluiten aan bij de kwaliteiten van het type woonmilieu, en versterken daarin de mate van reuring, ruis, rust of rafel van de plek. Tot slot, als onderdeel van de doelstelling stad om bijzonder goed te wonen, streven we ook naar een meer gezonde stad.

Uit de situatieschets van Leeuwarden Oost blijkt dat inwoners in dit deel van de stad 5 tot 7 jaar korter leven dan de rest van de stad. Het overbruggen van deze kloof is niet alleen een sociale of sociaaleconomische opgave. Ook de fysieke leefomgeving is hierop van invloed. Bij de inrichting van de woonomgeving letten we erop dat deze uitnodigt tot gezond gedrag. En daarbij is het belangrijk dat we ook bij het toevoegen van nieuwe woningen oog hebben voor groene ruimte, schone lucht en vervoer, water en ruimte voor produceren van gezond voedsel. 2.3.4 Doelstelling 4: Compacte stad (kwaliteitsverbetering van de leefomgeving van de stad als geheel) Tot slot is er het doel voor de compacte stad. Dit is een stad waarin we wonen, werken en voorzieningen dicht bij elkaar programmeren. Zoals beschreven, willen we de verwachte huishoudensgroei grotendeels opvangen door inbreiding van woningen in de bestaande stad. In met name de naoorlogse wijken is het aantal personen per huishouden de afgelopen jaren aanzienlijk afgenomen. Het voorzieningenniveau staat in veel van deze wijkwinkelcentra daardoor onder druk. Met de komst van meer huishoudens in de bestaande stad kunnen we het voorzieningenniveau behouden, en waar mogelijk, zelfs versterken. Daarnaast is de inbreiding van woningen in de bestaande stad een belangrijke aanjager voor duurzame mobiliteit.

Als meer inwoners dichtbij werk en voorzieningen kunnen wonen, zorgt dat voor minder én kortere ritten. Ook draagt het compact houden van de stad, en daarmee meer huishoudens per wijk, bij aan een meer inclusieve samenleving. Inwoners kunnen eenvoudiger meedoen, omdat men zich ook zonder auto of OV-abonnement door de stad kan verplaatsen. En tot slot zorgt de compacte stad voor duurzaam ruimtegebruik. Met het benutten van ruimte ín het bestaand stedelijk gebied kunnen we de ruimte om de stad heen voor andere opgaven inzetten, zoals energieopwekking en lokale voedselproductie. In de ambitie naar een compacte stad pleiten we, net als in de Omgevingsvisie en Global Goals (zie hoofdstuk 2.6, ambities gemeente), voor een integrale aanpak van stadsontwikkeling. De woningbouwopgave staat in een compacte stad als Leeuwarden nooit op zichzelf. Het raakt altijd andere ruimtelijke opgaven zoals klimaatadaptie, biodiversiteit, verduurzaming van mobiliteit en economische ontwikkelingen. De woningbouwopgave zien we daarin als een vliegwiel om de doelen van andere opgaven te ondersteunen.

18

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

2.4 Landelijke ambities: Meer regie op volkshuisvesting én in samenhang ontwerpen De opgaven die bij de inleiding zijn geschetst, gelden niet alleen voor Leeuwarden. Het rijk ziet in grote delen van het land in meer of mindere mate dezelfde uitdagingen qua woningtekort, betaalbaarheid en verschuiving van intramuraal naar extramuraal wonen voor kwetsbare inwoners. Het rijk heeft daarom een Nationale woon- en bouwagenda opgesteld. Vanuit deze Nationale Woon- en Bouwagenda stelt het rijk drie kerndoelen: De beschikbaarheid van woningen vergroten en de betaalbaarheid en kwaliteit verbeteren. Om deze drie kerndoelen te behalen, is de wet ‘Versterking regie volkshuisvesting’ in de maak.10 Met de wet krijgen het rijk, provincies en gemeentes meer wettelijke instrumenten om invloed uit te oefenen op de woningvoorraad. Zo kan de gemeente onder andere straks sturen op het aantal betaalbare woningen voor specifieke doelgroepen en dat specifieke kwetsbare groepen met urgentie een woning kunnen krijgen.11 Naast een Nationale woon- en bouwagenda hebben we ook te maken met ambities vanuit de Nationale Omgevingsvisie (NOVI): De langetermijnvisie van de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving. Bij de keuzes voor ruimtelijke ordening staat het versterken van de omgevingskwaliteit in de NOVI centraal.

Daarmee wordt bedoeld dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. In de NOVI wordt bepleit dat de woningbouwopgave daarom altijd in samenhang met andere opgaven moeten worden bekeken, te meer omdat ze samen meer ruimte vragen dan beschikbaar is.

10 Het wetsvoorstel ligt nu ter besluitvorming bij de Tweede Kamer. 11 Samen met alle andere 18 gemeentes in de provincie Fryslân zijn we op dit moment bezig met het opstellen van een Regionale Urgentieverordening. Verwachte oplevering is 2025.

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

19

2.5 Provinciale ambities: Concentratie van wonen, werken en voorzieningen in stedelijke gebieden De provinciale ambities staan in het verlengde van de landelijke ambities. De provincie Fryslân zet daarbij vooral in op een concentratie van wonen, werken en voorzieningen in stedelijke gebieden. En Leeuwarden is daar één van. Net als bij de NOVI, pleit de provincie in de ‘Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele’ voor een integrale en gezamenlijke aanpak. Belangrijkste aandachtspunten qua woningbouw zijn het benutten van kansen voor gevarieerde woonmilieus en voortdurend de benodigde ruimte voor wonen en werken in een goede verhouding ten opzichte van elkaar afwegen. De ambities worden vastgelegd in Regionale Woondeals, woningbouwafspraken tot en met 2031 tussen rijk, provincie en gemeente. Hierin is onder andere afgesproken dat nieuwbouw uit 30% sociale huurwoningen en 40% betaalbaar moet bestaan.

Figuur 2.2: In de Regionale Woondeal 2023 is afgesproken dat er tot en met 2030 5.700 woningen van de beoogde 17.750 woningen in de gemeente Leeuwarden worden gebouwd. De Woondeal wordt op dit moment herijkt.

2.6 Friese verstedelijkingsstrategie met F4 In navolging van de grote landelijke woningbouwopgave hebben de F4 – een samenwerking tussen de gemeenten Leeuwarden, Sudwest Fryslân, Heerenveen en Smallingerland- hun krachten gebundeld. Voor de vier ‘hoofdsteden’ in deze gemeenten wordt gewerkt aan een gezamenlijke verstedelijkingsstrategie, het Fries Stedelijk Netwerk. De nabijheid en verbindingen tussen de vier steden leveren een agglomeratievoordeel op waar niet alleen deze vier steden, maar ook de rest van Fryslân van kan profiteren. Denk aan een impuls voor de economische groei en betere (OV-)verbindingen. Het streven is om het Fries Stedelijk Netwerk ook landelijk op de kaart te zetten, onder andere door een plek te krijgen in de nota Ruimte. Op schaal van de F4 kunnen we een stevige bijdrage leveren aan de landelijke woningbouwopgave. In de F4 liggen in totaal 5 grootschalige woningbouwlocaties en zijn circa 25.000 woningen mogelijk. 20

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

2.7 Ambities gemeente: Vergroenen, verbinden en verwaarden in een ongedeelde samenleving De belangrijkste onderleggers voor de koers van wonen in Leeuwarden-stad zijn het Coalitieakkoord 2022 – 2026, De Omgevingsvisie (2021), de Volkshuisvestingsvisie (2021) en ambities die we als Global Goals-gemeente hebben gesteld (2019). De gemene deler in deze visiedocumenten is de ambitie naar een leefomgeving die niet alleen sociaal en leefbaar is, maar ook duurzaam, gezond en klimaatbestendig. In de Omgevingsvisie (2021) ligt het fundament over op welke wijze we de fysieke leefomgeving willen inrichten. De ambitie is dat iedere ingreep die we doen, bijdraagt aan de volgende drie ontwikkelprincipes: Vergroenen, verbinden en verwaarden. Met vergroenen wordt een emissievrije, circulaire, biodiverse en klimaatadaptief ingerichte leefomgeving bedoeld. Met verbinden nodigen we uit tot ontmoeting en beweging en de bereikbaarheid, inclusiviteit, veiligheid en gezondheid te verbeteren. En met verwaarden voegen we kwaliteit toe aan de leefomgeving en dragen we bij aan een brede welvaart. Met de drie leidende ontwikkelprincipes geven we in de omgevingsvisie aan hoe we ons als gemeente willen ontwikkelen. En dus ook hoe we een opgave zoals de woningbouwopgave willen aanvliegen: Integraal en met oog voor de lange termijn, de sociale context en de kernkwaliteiten van de gemeente.

Daarnaast pleiten we als gemeente voor een samenleving die inclusief is, waarin iedereen bijdraagt en meedoet (Volkshuisvestingsvisie, 2021 en Global Goals, 2019). Dit doen we door in te zetten op een ongedeelde stad en vitale dorpen. Hiermee bedoelen we dat buurten een gemengde opbouw van type huishoudens hebben: Van jong tot oud, kwetsbaar en minder kwetsbaar. Hiermee vergroten we niet alleen keuzevrijheid voor verschillende inkomens, maar dragen we actief bij aan een ongedeelde samenleving.

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

21

3. Voor wie bouwen we? 3.1 Introductie: Inzet op verbreden beschikbaarheid, een breder palet aan doelgroepen én meer menging van doelgroepen Zoals bij hoofdstuk 2 is beschreven, is de verwachting dat het aantal huishoudens in de gemeente toeneemt. Met hoeveel is niet met zekerheid te zeggen, maar voorlopig koersen we op een groei van 10.000 tot 15.000 extra huishoudens die een woning nodig hebben. We willen deze huishoudens niet alleen een passende woonplek te bieden, maar de komst van al die huishoudens ook aangrijpen om de leefbaarheid in de stad te versterken. Voor wie we willen bouwen is dan ook onlosmakelijk verbonden met de ambities waarom we willen bouwen: Voor wie willen we de veelzijdigheid, betaalbaarheid, compactheid, woning en woonomgeving om bijzonder goed te wonen in Leeuwarden-stad verbeteren? Hierin focussen we ons op drie opgaves voor Leeuwarden-stad, te noemen: • Meer passende woningen voor kleinere (én bijzondere samenstellingen van) huishoudens, kwetsbare (oudere) inwoners, huishoudens met lage tot lage middeninkomens, spoedzoekers en tijdelijke nieuwkomers; • het verbinden van een breder palet van doelgroepen én; • meer menging van doelgroepen, van complex tot wijk. Hieronder lichten we de inzet op de beoogde doelgroepen per opgave toe.

3.2 Meer passende woningen voor kleinere (én bijzondere samenstellingen van) huishoudens, kwetsbare (oudere) inwoners, huishoudens met lage tot en lage middeninkomens, spoedzoekers en tijdelijke nieuwkomers In het kader van de veelzijdige en betaalbare stad vinden we het ten eerste belangrijk te bouwen voor diegenen die nu niet of nauwelijks aan een passende, betaalbare woning kunnen komen. Dat zijn kleinere én bijzondere samenstellingen van huishoudens, kwetsbare (oudere) inwoners, huishoudens met lage tot en met modale inkomens, spoedzoekers en tijdelijke nieuwkomers zoals studenten. We lichten de doelgroepen hieronder één voor één toe. 3.2.1 Groei kleinere huishoudens De afgelopen jaren hebben we vooral eengezinswoningen met tenminste 3 slaapkamers aan de woningvoorraad toegevoegd. Maar, net als in veel andere steden in Nederland, wonen er in Leeuwarden steeds minder personen in één woning. Met de verwachting dat de trend van steeds meer kleinere huishoudens aanhoudt, is het belangrijk dat we in de nieuwbouwprogrammering rekening houden met deze groeiende groep kleinere (1-2 persoons) huishoudens.12 3.2.2 Meer diversiteit in type huishoudens Naast kleinere huishoudens zien we ook meer diversiteit in de samenstelling van huishoudens. Denk bijvoorbeeld aan samengestelde gezinnen die een paar dagen in de week bij elkaar wonen,

12 In 2018 woonden er nog 1,99 personen per woning, in 2022 is dit afgenomen tot 1,94 personen per woning. De verwachting is dat in 2050 het aantal personen per woning gedaald is naar circa 1,82 persoon per woning. Uit: Leeuwardenincijfers.nl, Statistiek en Onderzoek, Gemeente Leeuwarden en Prognose 2023, Provincie Fryslân.

22

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

friendsconcepten13 of generaties die bij elkaar willen wonen. We vinden het belangrijk ruimte te bieden aan deze diversiteit. De ambitie is dan ook om bij nieuwbouw, naast reguliere eengezinswoningen, op kleine schaal ook ruimte te bieden aan andere samenstellingen van huishoudens. Bij andere type woonvormen en -culturen, zoals woonwagenkampen en woonboten, bieden we maatwerk. 3.2.3 Meer kwetsbare, met name oudere, inwoner Naast verschuivingen in de samenstellingen van huishoudens hebben we te maken met meer kwetsbare, met name oudere, inwoners.14 Dat komt vooral door de vergrijzing, maar ook doordat er steeds minder mensen in aanmerking komen voor het beschermd wonen. Zoals we in het beleidskader wonen met zorg beschrijven, is het uitgangspunt dat iedereen zo lang mogelijk zelfstandig woont. 15 En dat kwetsbare inwoners de mogelijkheid hebben om mee te doen, ook als je een ondersteuningsvraag hebt. Maar lang niet iedereen woont (zorg)geschikt. En de juiste ondersteuning is niet voor iedereen voldoende dichtbij. Het is dan ook essentieel om meer zorggeschikte woningen en woonomgevingen te ontwikkelen, zowel voor ouderen als voor andere kwetsbare inwoners met een ondersteuningsvraag. 3.2.4 Aanpak schaarste voor lage en (lage) middeninkomens Daarnaast vinden we het belangrijk meer woningen te bouwen voor huishoudens met lage en lage middeninkomens.

Denk aan starters en huishoudens met bijvoorbeeld één kostwinner. Want met name voor de doelgroep met een bruto jaarinkomen tot €40.000 is het woningaanbod in Leeuwarden-stad onvoldoende toereikend.16 Dat terwijl de meeste inwoners in de stad in deze doelgroep vallen. Met name bij koopwoningen is de krapte voor huishoudens met lage en lage middeninkomens voelbaar. Het toetreden tot de koopmarkt is voor velen uit deze doelgroep niet haalbaar. In bijna alle delen van Leeuwarden zijn de woningprijzen de afgelopen jaren flink gestegen. Het gevolg van deze prijsstijging is dat lagere inkomens niet kunnen opboksen tegen hogere inkomens en starters niet tegen doorstromers. Bovendien is het aanbod in de sociale huur beperkt. Inwoners wijken daardoor uit naar vaak duurdere particuliere huur, waardoor vermogen opbouwen ook niet kan. Om de kansen voor lage en lage middeninkomens te vergroten is het in ieder geval nodig om meer sociale huurwoningen toe te voegen. 3.2.5 Opvang van spoedzoekers Tot slot is het in het kader van de veelzijdige stad belangrijk om de beschikbaarheid voor de zogeheten spoedzoekers te verbreden. Denk aan statushouders, Oekraïense ontheemden, dak- en thuislozen, mensen die scheiden. Deze doelgroepen hebben op korte termijn woonruimte nodig, maar de afgelopen jaren is gebleken dat het in Leeuwarden-stad vaak niet haalbaar is om snel een passende plek te vinden.

We willen voorkomen dat deze spoedzoekers lang moeten wachten, en daardoor mogelijk in onprettige of onveilige situaties terecht komen. Om adequaat het woningtekort voor deze groepen aan te pakken, is het nodig om een structurele flexibele schil te hebben. Deze schil bestaat uit flexwoningen die makkelijk aanpasbaar, verplaatsbaar of demontabel zijn. Dat kan nieuwbouw zijn, maar het kunnen ook tijdelijke woningen zijn die in bestaande

13 Bij een friendsconcept wonen meerdere mensen als vrienden samen in één appartement. Iedere bewoner heeft sowieso een eigen slaapkamer, en soms ook een eigen badkamer en zitkamer. Daarnaast zijn er gemeenschappelijke ruimtes. 14 Op dit moment tellen we in de gemeente 24.000 ouderen. Van die 24.000 zijn er 11.000 75 jaar of ouder (45% van totaal). De verwachting is dat de gemeente in 2040 bijna 32.000 ouderen telt, ruim 30% meer dan nu. En daarvan is 55% straks 75 jaar of ouder (17.000). 15 Beleidskader wonen met zorg (2024) 16 Schaarste onderzoek in Leeuwarden, RIGO, 30 mei 2023

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

23

gebouwen gerealiseerd worden. De flexwoningen zijn bedoeld voor de specifieke doelgroepen om daarin voor bepaalde tijd in te wonen. Daarna stromen de doelgroepen door naar een reguliere woning. Belangrijk is dat we bij de programmering van de flexwoningen aandacht hebben voor de mix van kwetsbare en minder kwetsbare spoedzoekers. Juist dan zorgen we ervoor dat er elders ook weer ruimte op de woningmarkt komt voor een mix van kwetsbare en minder kwetsbare doelgroepen. Zie ook opgave 3, over de verdeling van draagkracht en -last. 3.2.6 Status aparte voor tijdelijke nieuwkomers: Studenten en arbeidsmigranten Naast spoedzoekers hebben we ook te maken met ‘tijdelijke’ nieuwkomers: Studenten en arbeidsmigranten. Beide doelgroepen zijn belangrijk voor het (potentieel) arbeidskapitaal in en buiten de stad. Sommigen keren naar een periode van studie of werk weer terug, maar een deel blijft ook in de stad wonen. Het uitgangspunt is dat óók voor diegene die tijdelijk in de stad verblijven, er voldoende aanbod is die past bij de leefstijl van dat moment. De woonvraag van beide doelgroepen beschouwen we als een status aparte. Arbeidsmigranten De woonvraag van arbeidsmigranten is nauw verbonden met economische keuzes, en dient dan ook in gezamenlijkheid met economische koers te worden bekeken. Dit doen we in een nader uit te werken uitvoeringsprogramma.

En laten we in dit beleid verder buiten beschouwing. Studenten De woonvraag van studenten bekijken we onafhankelijk van de reguliere woningvraag. De landelijke prognoses geven al jaren aan dat het aantal studenten gaat dalen. Maar in de bevolkingsgroei van afgelopen jaren zien we juist een omgekeerde trend in Leeuwarden. Het aantal studenten is de afgelopen 5 jaar namelijk met 1.300 toegenomen (6%): van 21.500 in studiejaar 2017-2018 naar 22.800 in studiejaar 2021-2022. Het aantal in Leeuwarden uitwonende studenten nam met +200 toe: Van 7.400 in studiejaar 2017/2018 naar 7.600 in studiejaar 2021/2022. De aantrekkingskracht van Leeuwarden op studenten is, net als bij migratie, van veel factoren afhankelijk: Van het aanbod van studies – van mbo tot en met universiteit -, studiebeurzen tot wel of niet aantrekkelijk beleid voor internationale studenten. De precieze vraag naar studentenhuisvesting is daardoor lastig in te schatten. Maar in combinatie met het huidige woningtekort, de bijhorende druk op betaalbaarheid en het gunstige woonklimaat van Leeuwarden ten opzichte van andere studiesteden, verwachten we dat de vraag naar betaalbare studentenhuisvesting de komende tijd aanhoudt. Zo weten steeds meer studenten uit Groningen Leeuwarden als woonplaats te vinden. En is ook voor internationale studenten Leeuwarden een blijvend aantrekkelijke studiestad.

Daarbij zijn studenten dermate waardevol voor de stad dat we graag studenten aan de stad willen verbinden. En dat doen we onder andere door ervoor te zorgen dat er voldoende betaalbaar kameraanbod is in passende woonomgevingen, zie ook hoofdstuk 4. 3.3 Breder palet van doelgroepen als vliegwiel voor versterken leefbaarheid Naast de aanpak van schaarste zien we het toevoegen van duizenden woningen ook als een kans om een breder palet aan doelgroepen aan de stad te verbinden. Met name in de bestaande stad liggen er mogelijkheden om buurten te verrijken met meer gemengde woon- en werkmilieus waar diverse doelgroepen – van pas afgestudeerden tot ouderen, lage en hoge inkomens – wonen, werken en verblijven.

24

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

Het verbreden van doelgroepen per buurt of wijk is een belangrijke schakel om waarde aan de stad als geheel en buurten in het bijzonder, toe te voegen. Niet alleen zorgt een breder palet aan doelgroepen per wijk ervoor dat het voorzieningenniveau wordt verbreed, en daarmee versterkt. Ook kan een nieuwe doelgroep in een buurt de leefbaarheid bevorderen. Denk aan het toevoegen van meer ouderenwoningen dicht bij een voorzieningencentrum of gezinsappartementen in stadswijken met veel (oudere) alleenwonenden. De afgelopen jaren hebben we vooral gestuurd op de uitbreiding aan de randen van de stad. Hier zijn met name grondgebonden (vrijstaande) eengezinswoningen in buurtschappen met een dorps karakter toegevoegd. Meer en meer richten we ons op inbreiding in het stedelijk gebied. Daarbij zetten we zowel in op de al bestaande (binnenstad, Tesselschadestraat) als op het maken van nieuwe (Middelsee, Spoordok) stedelijke woonmilieus. De stedelijke milieus lenen zich bij uitstek voor een mix van wonen, werken en verblijven, waarmee we een bredere groep doelgroepen kunnen aanspreken. Namelijk diegenen die naast een hoogwaardige, energiezuinige woning ook graag de reuring en functiemix van een stedelijke omgeving om zich heen hebben. Dat kunnen deels (vitale) ouderen zijn, die hun ruime eengezinswoning in de buitenwijk inruilen voor een meer compacte, nultrede woning.

Maar daarnaast zien we hier kansen voor het binden van een grote groep jonge werkenden: De pas afgestudeerden (22 jr. - 25 jr.) én 1-2 persoons-huishoudens en jonge gezinnen met midden- tot hoge inkomens die al wat verder in hun carrière staan (25-40 jr.). Als studentenstad heeft Leeuwarden potentieel relatief veel jonge werkenden in huis. Echter een deel van de afgestudeerden verhuist nu direct na de studie naar elders in het land. Terwijl deze groep juist belangrijk is om te behouden voor de stad. Ze zijn namelijk niet alleen waardevol als arbeidskapitaal. Als ‘early adaptors’ zijn ze cruciaal in het verlevendigen en aanjagen van ontwikkelingen in de stad. Om deze jonge werkenden aan de stad te verbinden, spelen we in op de behoeftes van deze groep. Geen ruime huizen met tuinen, maar compact wonen met dichtbijgelegen voorzieningen, ruime openings-tijden, een goede bereikbaarheid met OV én levendig cultureel aanbod. Daarnaast is het belangrijk om aantrekkelijke doorstroommogelijkheden te creëren voor diegenen die al wat verder in hun carrière komen te staan, bij voorkeur op plekken met een soortgelijk voorzieningenniveau. Met onder andere een nieuwe wijk zoals Spoordok kunnen we in deze vraag voorzien.

3.4 Menging van doelgroepen, van complex tot wijk De derde en laatste opgave voor wie we willen bouwen is het creëren van meer gemengde buurten qua doelgroepen (opgave 3). Zoals we al in de Volkshuisvestingvisie (2021) beschreven, streven we naar een ongedeelde stad. Dat is een plek waar iedereen prettig met elkaar kan samenwonen én er keuzevrijheid is in de plek waar je woont, ongeacht leeftijd, zorgvraag of inkomen. Dit laatste is in delen van de Leeuwarden-stad nu niet het geval: Door een (te) eenzijdig woningaanbod en concentratie van type huishoudens in bepaalde buurten zijn er kwetsbare en draagkrachtige delen ontstaan. Hierdoor is de stad uit balans geraakt. Het toevoegen van de duizenden woningen is een kans om zowel in nieuwe als bestaande wijken te werken aan meer gemengde woningbouwplekken, van jong tot oud, vitaal en kwetsbaar, en verschillende type woningsegmenten. Door te sturen op een mix kunnen we de draagkracht en -last beter verdelen, zowel op het niveau van de wijk als op niveau van een woningbouwcomplex.