B.07.1 BIJLAGE - eindrapportage Mid Term review

Organisatiestructuur G&O eind 2023

Raad van Commissarissen

Directeur-bestuurder

Control

Wonen

Vastgoed

Bedrijfsvoering

Directeur-bestuurder

Corporate controller

De directeur-bestuurder van G&O is de heer M. (Maarten) van Gessel (18-11-1958). De heer van Gessel is sinds 1 juli 2016 directeur-bestuurder van G&O. Hij is, op basis van een profielschets, aangesteld voor onbepaalde tijd met een benoeming voor vier jaar als directeur-bestuurder conform de woningwet. In 2020 is de heer Van Gessel herbenoemd voor nog een periode van vier jaar. De heer Van Gessel geeft leiding aan de gehele organisatie en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De directeurbestuurder werkt volgens de richtlijnen die zijn vastgelegd in de statuten en het bestuursreglement (zie website).

De corporate controller valt, in lijn met de Woningwet, rechtstreeks onder de bestuurder. Hij adviseert gevraagd en ongevraagd het bestuur, het Managementteam (MT) en de RvC. In het reglement Financieel Beleid en Beheer staat waar de corporate controller minimaal bij betrokken moet worden. Dit zijn samengevat alle besluiten met verstrekkende financiële gevolgen en bestuursbesluiten die in lijn met de statuten vooraf goedkeuring van de RvC behoeven. Ook toetst de corporate controller de opzet en werking van de door het management ingerichte risicobeheermaatregelen en is hij, samen met de controller, verantwoordelijk voor de interne audits. Daarnaast wordt van de corporate controller verwacht dat hij gevraagd en ongevraagd de RvC informeert over zaken die er toe doen. G&O heeft bij het invullen van de functie gekozen voor en gezamenlijke onafhankelijke controller met twee andere corporaties. Dit om een kwalitatief goede en zware invulling te kunnen geven aan de rol en te leren van andere corporaties en zodoende meerwaarde te creëren.

Om alle governance-aangelegenheden die in de wet, governance code, statuten en reglementen staan, te bewaken, is een kalender opgesteld. In de kalender zijn alle verplichtingen uit wet- en regelgeving, de Governance Code Woningcorporaties, statuten en reglementen opgenomen. Deze documenten vormen het kader waarbinnen de besluitvormingsprocedure plaatsvindt. De governancekalender wordt jaarlijks gemonitord en de verplichte onderwerpen staan op de jaarkalender.

41 Bestuursverslag 2023

Managementteam G&O heeft een Managementteam (MT). Het MT bestond in 2023 uit drie managers van de afdelingen Wonen, Vastgoed en Bedrijfsvoering en heeft een adviserende rol richting de bestuurder. De bestuurder neemt bij een bestuursbesluit het advies van het MT mee. Het bestuur neemt zelfstandig een besluit. In 2024 wordt, na de aanpassing van de organisatiestructuur (zie hoofdstuk 5), het MT uitgebreid naar vier managers.

Ondernemingsraad (OR) De Ondernemingsraad bestaat uit zes leden. Elke afdeling is vertegenwoordigd. Zes keer per jaar is er overleg tussen de directeur bestuurder en de OR. De OR wordt dan bijgepraat over (organisatie)ontwikkelingen en continuïteit van de organisatie. In 2023 is daarnaast ook gesproken over het MD-traject, de klantvisie, het mobiliteitsbeleid, de aangepaste klokkenluidersregeling en het verscherpt toezicht. Advies-/instemmingsaanvragen worden volgens de Wet op de Ondernemingsraden aan de OR voorgelegd. Daarnaast worden ook, hoewel niet verplicht, kleine organisatieontwikkeling afgestemd met de OR. In 2023 heeft de OR onder meer advies gegeven over de nieuwe organisatiestructuur.

Governance Code G&O onderschrijft, als lid van Aedes, de Governance Code Woningcorporaties 2020 en leeft deze na. Hiermee laten we zien waar we voor staan, waar we op aanspreekbaar zijn, dat wij kwaliteit bieden en dat we ons willen verantwoorden naar onze omgeving. De code geldt niet alleen voor het bestuur en de RvC maar ook voor de medewerkers. De naleving van de code bewaken we aan de hand van de hiervoor genoemde governancekalender. Aanpassingen in de code delen en bespreken we met de RvC. In 2023 is gesproken over mogelijke belangenverstrengeling in relatie tot de leveranciers waarmee wij werken en is stil gestaan bij vastgoed in eigendom van commissarissen.

42 Bestuursverslag 2023

Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied e.o. In 2021 heeft G&O zich, samen met Woonstichting Naarden, aangesloten bij de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied en Omstreken (GWV), waarbij ook al elf andere corporaties zijn aangesloten. Bij een geschil kunnen onze huurders hier voortaan terecht. De commissie krijgt, door het aantal aangesloten corporaties, meer geschillen voorgelegd en heeft daardoor meer ervaring in de behandeling ervan. Er zijn in 2023 bij de GWV zeven geschillen ingediend voor G&O (2022: vier). Van de drie klachten die ontvankelijk werden verklaard, beoordeelde de commissie er twee als ongegrond. De derde klacht betrof het niet vervangen van beschadigde zolderplaten; afhandeling van deze klacht vindt in 2024 plaats.

Verbindingen In de periode 2007-2009 heeft G&O samen met Ons Huis uit Apeldoorn en SSH& uit Nijmegen 195 studenten woningen ontwikkeld in de gemeente Nijmegen. Hierbij is gekozen voor een CV (commanditaire vennootschap) constructie, CV Heyendaal. SSH& treedt hierbij op als beherend vennoot en G&O en Ons Huis als stille vennoten. Gezien de forste opgave van G&O in uitbreiding en verduurzaming bezien wij de mogelijkheden om het aandeel in de CV af te stoten en de middelen in te zetten in het eigen werkgebied.

Maatschappelijke Visitatie In 2022 heeft Raeflex een visitatie uitgevoerd bij G&O over de periode 2018-2021. De visitatiecommissie vindt G&O een zeer betrokken corporatie die zich actief inzet voor betaalbaar en duurzaam wonen. Het rapport en de reactie van de bestuurder en de RvC staan op onze website. In 2023 hebben wij de aanbevelingen ter hand genomen. De voortgang monitoren we jaarlijks.

Autoriteit woningcorporaties – verscherpt toezicht Op 27 juli 2023 ontvingen wij van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een toezichtsbrief, gebaseerd op het gezamenlijk beoordelingskader van de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Daarin stelde de Aw G&O onder verscherpt toezicht omdat – volgens de Aw – een aantal processen in de organisatie niet zouden voldoen aan bepaalde normen (waaronder integriteitsnormen) van de Aw. G&O heeft daarop aan de Aw aangegeven zich niet te herkennen in het door de Aw geschetste beeld en veel vragen te hebben over de brief en de onderbouwing van de oordelen daarin. Er is vervolgens in de tweede helft van 2023 overleg geweest en informatie uitgewisseld om antwoorden te krijgen op onze vragen en onze zienswijze toe te lichten. Op 26 januari 2024 hebben we van de Aw een voortgangsbrief ontvangen met daarin een formele rectificatie van verschillende onderdelen uit de oorspronkelijke toezichtsbrief. Ook heeft de Aw erkend dat het verloop van het onderzoeksproces onvoldoende recht heeft gedaan aan betrokkenen, zowel in de boodschap als in de manier van verwoorden. In de brief heeft de Aw het gevraagde herstelplan op een aantal onderdelen bijgesteld. Begin april 2024 is het herstelplan, inclusief alle gevraagde onderdelen, bij de Aw aangeleverd. Dat heeft nog diezelfde maand geleid tot opheffing van het verscherpt toezicht.

Naar aanleiding van een opmerking van de Aw heeft de RvC in juni 2023 besloten een onafhankelijk bureau te vragen onderzoek te doen naar drie (investerings)besluiten van G&O. Dit onderzoek is in januari 2024 afgerond. Er zijn door het bureau geen onregelmatig­ ­heden aangetroffen. Het bureau heeft geconcludeerd dat de besluitvorming volgens de normen en beleidskaders en zorgvuldig is verlopen. Het verscherpt toezicht heeft veel van de organisatie gevraagd. De directeurbestuurder en de voorzitter van de Raad van Commissarissen hebben het personeel diverse keren geïnformeerd over de voortgang, zowel mondeling als schriftelijk. Medewerkers hebben veel tijd gestoken in het beantwoorden van vragen van de huurders. De directeurbestuurder hield de overige belanghebbenden

43 Bestuursverslag 2023

op de hoogte. De inzet van veel medewerkers was nodig voor onder meer het opstellen van het herstelplan dat door de Aw was gevraagd. Ook waren met het verscherpt toezicht extra kosten gemoeid voor onderzoek en de inzet van externe adviseurs. Al met al was in 2023 en 2024, zo toont een eerste inschatting aan, een bedrag gemoeid van circa € 400.000.

Aedes Benchmark Voor G&O is de Aedes-benchmark onderdeel van de verantwoording die wij afleggen over ons presteren. In dit jaarlijkse onderzoek worden de prestaties van corporaties op het gebied van bedrijfslasten, duurzaamheid, klanttevredenheid (op basis van de hierboven genoemde KWH-metingen), onderhoud en verbetering met elkaar vergeleken. Wij scoorden op alle onderdelen ruime voldoendes. Naast het afleggen van verantwoording bespreken wij intern de resultaten en hebben wij contact met collega corporaties om te leren van anderen. Bedrijfslasten B Duurzaamheid B Huurdersoordeel B Onderhoud en verbetering B

Interne controle Een belangrijk onderdeel van governance is de interne controle. Het management stuurt op rapportages op operationeel niveau en elk kwartaal wordt, in lijn met het Koersplan, een managementrapportage opgesteld. Deze rapportage wordt besproken in het MT, waar nodig wordt bijgestuurd. De RvC ontvangt de rapportage ter informatie. Bestuursbesluiten met financiële impact worden voorzien van een advies van de corporate controller. Voorbeelden zijn reglementen, strategische beleids­ notities, jaarplannen/begrotingen en investeringsbesluiten. In 2023 heeft corporate controller audits uitgevoerd waarbij naast het proces ook de vigerende wet- en regelgeving is beoordeeld. Zo zijn er audits uitgevoerd ten aanzien van het begrotingsproces, de huurverhoging, het proces inkopen en aanbesteden, treasury en het mutatieonderhoud. De bevindingen worden besproken met de betrokken manager(s) en de gedane aanbevelingen worden opgepakt.

Compliance

Integer handelen

G&O voldoet aan de geldende wet- en regelgeving. Dat is een zaak van de gehele organisatie. Uitgangspunt is dat zowel het bestuur en het management als de medewerkers verantwoordelijkheid dragen voor het voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. De RvC ziet erop toe dat de organisatie voldoet. Wanneer nodig kan de corporate controller ondersteunen door de uitvoering van audits, zie hiervoor. Om de organisatie te ondersteunen bij de juiste toepassing van wetten en regels wordt in 2024 een werkgroep compliance samen­gesteld. De werkgroep heeft een signalerende, interpreterende, adviserende en ondersteunende rol naar het management.

G&O vindt het belangrijk dat medewerkers integer en betrouwbaar handelen. Daarom is er een Gedragscode integriteit opgesteld. Van onze klanten en onze samenwerkings­ partners verwachten wij ook dat zij zich aan deze normen houden. Daarom is deze integriteitscode openbaar en gepubliceerd op onze website.

Privacy en cybercriminaliteit Informatietechnologie neemt een steeds belangrijkere plaats in bij G&O; geen medewerker kan meer zonder. Of het nu de vakman is die via de smartphone de werkbonnen binnenkrijgt of de beleids­ medewerker die gegevens uit meerdere systemen raadpleegt, iedereen maakt dagelijks gebruik van informatiesystemen. Om te zorgen dat alle medewerkers zich bewust zijn van de privacywetgeving en persoonsgegevens zijn we in 2023 gestart met maandelijkse awareness trainingen en is een bijeenkomst georganiseerd met de titel ‘door de ogen van de hacker’. Door handvatten te geven om bedreigingen van cybercriminaliteit in een vroeg stadium te herkennen en te melden en het treffen van technische maatregelen, hopen we cybercriminaliteit buiten de deur te houden.

44 Bestuursverslag 2023

Melden misstanden G&O kent een Meldregeling misstanden of onregelmatigheden. Medewerkers die een misstand vermoeden, kunnen deze anoniem melden aan de leidinggevende, directeurbestuurder, RvC en/of vertrouwenspersoon. De meldregeling waarborgt dat de melding wordt onderzocht en dat de betreffende medewerker niet hoeft te vrezen voor sancties. De regeling is in 2023 geactualiseerd en opnieuw op de website geplaatst.

8. Risicomanagement Het uitvoeren van activiteiten om onze doelstellingen te realiseren brengt risico’s met zich mee. Risicomanagement helpt G&O op een bewuste en beheerste wijze om te gaan met deze risico’s. Binnen onze risicobereidheid pakt G&O kansen en worden maat­ regelen getroffen om de belangrijkste risico’s te beheersen. G&O werkt met een intern beheersingskader.

45 Bestuursverslag 2023

8.1

Risicomanagement raamwerk Iedereen heeft een rol bij het realiseren van onze doelstellingen en de daarbij horende risico’s. Het bestuur is verantwoordelijk voor een goede risicobeheersing en de RvC houdt hierop toezicht. De Corporate Controller ontwikkelt het raamwerk en zorgt voor de toepassing hiervan in de organisatie. Op strategisch niveau worden het doel van het risicomanagement en daarbij horende risicobereidheid (ook wel ‘risk appetite’) bepaald. Vanuit de risk appetite worden uitgangspunten bepaald die vervolgens gehanteerd worden voor het risicomanagement. Doel, risicobereidheid en de daaruit volgende uitgangspunten zijn onderdeel van het risicomanagementbeleid. Dit is vervolgens onderdeel/input van het interne beheerskader. G&O inventariseert en beoordeelt risico’s vanuit het interne beheersingskader om deze vervolgens te beperken door het nemen van passende beheersmaatregelen. De relevante risico’s worden vermeden, verminderd (door de waarschijnlijkheid van optreden en/of de impact bij optreden te verkleinen), overgedragen, verzekerd of geaccepteerd. Uiteindelijk doel is om ‘in control’ te zijn en te blijven waardoor de risico’s voor het niet realiseren van onze eigen doelstellingen zoveel mogelijk beperkt blijven. G&O hanteert het drie-lijnen model om op een gestructureerde manier in control te zijn en relevante risico’s naar een acceptabel niveau te brengen.

Eerste linie Afdelingsmanager is verantwoordelijk voor realiseren van doelstellingen en beheersen van risico’s

Tweede linie

Controller is verantwoordelijk voor adviseren over en toezicht houden op risicobeheersing door eerste linie

Derde linie

Corporate controller is verantwoordelijk voor objectief toetsen van kwaliteit van en interactie tussen linies

De corporate controller ziet toe op de realisatie van de audits op basis van het audit jaarplan en de verantwoording aan de directeur-bestuurder, de auditcommissie en de RvC. Bij audits wordt getoetst op zowel hard- als soft controls. Audits dragen hiermee bij aan de borging van de kwaliteit en resultaten van het risicomanagement en daarmee aan het in control zijn en blijven.

46 Bestuursverslag 2023

8.2

Soorten risico’s Strategische risico’s De strategische risico’s zijn in 2023 herijkt en in 2024 vastgesteld. Deze risico’s zijn gebaseerd op ons koersplan. Ze worden beoordeeld en periodiek bijgesteld. ~ Geen duurzaam verdienmodel ~ Afhankelijkheid van lokale politiek ~ Landelijke politiek / veranderingen weten regelgeving ~ Cultuur van de mentaliteit / flexibiliteit ~ Continuïteit personele bezetting ~ Onvoldoende nieuwbouwmogelijkheden ~ Extreme gevolgen klimaatveranderingen ~ Hack van systemen ~ Datakwaliteit ~ Imago Voor de geïdentificeerde strategische risico’s zijn bestaande mitigerende maatregelen in kaart gebracht en is bepaald welke aanvullende maatregelen genomen gaan worden. Deze worden geïmplementeerd. Bestaande maatregelen worden -waar nodigaangescherpt. Hierdoor worden risico’s, waar mogelijk, naar een acceptabel niveau teruggebracht. Hierbij wordt rekening gehouden met de risicobereidheid.

Operationele risico’s De tactische en operationele risico’s doen zich voor en worden gemitigeerd in de operationele processen. In de verschillende lagen van de organisatie vinden controles plaats om de risico’s te beperken. ~ Procescontroles zijn ingebouwd in de inrichting en de opzet van het proces. Functiescheiding is ingebouwd, het 4-ogenprincipe wordt toegepast en er vindt controle van eigen werk en collegiale toetsing plaats. ~ De kwaliteitscontroles zijn controles op de procescontroles en worden onder verantwoordelijkheid van het management worden uitgevoerd. Denk hierbij aan controles voorafgaand aan en bij het opstellen van rapportages (zoals aansluitingen tussen subadministraties en grootboek).

47 Bestuursverslag 2023

~

~

De interne audits vinden onafhankelijk plaats onder verantwoordelijkheid van de derde lijns controller. Dit zorgt voor aanvullende zekerheid ten aanzien van het “in control” zijn maar ook ten aanzien van de effectiviteit en efficiency van de ingerichte processen. De externe audit heeft een focus op de juistheid, volledigheid en getrouwheid van de jaarrekening en het jaarverslag (alsmede ook de dVi).

Financiële risico’s Een gezonde financiële positie is een belangrijke voorwaarde om nu (en in de toekomst) interne doelen (uit het Koersplan) en externe doelen (bijvoorbeeld uit de Nationale Prestatieafspraken) te realiseren. De Planning & Control cyclus (P&C cyclus) en Treasury zijn twee belangrijke onderdelen om financiële risico’s te bewaken en te beheersen en hiermee de financiële continuïteit van G&O te garanderen. Planning & Control cyclus De P&C cyclus begint met het opstellen van de begroting. Deze beslaat een tien-jaren horizon met toelichting over de verwachtingen inzake de toekomstige kasstromen en de financiering daarvan. Onderdeel van de tien-jaren begroting zijn scenarioanalyses. Onder andere worden bouw-, onderhoudsen organisatiekosten, huurprijsontwikkeling en renteontwikkeling doorgerekend. In de begroting staan taakstellende budgetten voor het komende jaar. In kwartaalrapportages worden toegekende budgetten bewaakt. Hierdoor wordt tijdig geconstateerd of bijsturing nodig is. Jaarlijks vindt verantwoording plaats door middel van de Jaarrekening en het Volkshuisvestelijk verslag. Dit maakt adequaat toezicht door de RvC, de accountant, de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) mede mogelijk.

Treasury De financiële risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen zijn benoemd in het reglement financieel beleid en beheer en in het treasurystatuut. Het intern normenkader voor financiële risico’s uit kasstromen- en/ of balansratio’s is uitgewerkt en vastgelegd in het treasury jaarplan. G&O onderscheidt rente-, opslag-, tegenpartij-, liquiditeits-, herfinancierings-, beschikbaarheids- en valutarisico. Hierbij wordt bewust geen gebruik gemaakt van speculatieve derivaten en daarvan afgeleide producten. Ook beleggen wij niet in aandelen of andere effecten. Tijdelijk overtollige geldmiddelen blijven staan op onze reguliere bankrekeningen.

Informatisering risico’s G&O maakt gebruik van externe dienstverleners voor de inrichting en het beheer van de technische infrastructuur, kantoorautomatisering en aanvullende applicaties. Dit geldt ook voor het primaire bedrijfsinformatiesysteem. Afspraken over de dienstverlening zijn vastgelegd in contracten en Service Level Agreements. In- en externe toegang tot systemen gebeurt via beveiligingsprotocollen. Jaarlijks vindt bij de leveranciers van de kantoorautomatisering en het primaire bedrijfsinformatiesysteem een onafhankelijke EDP- of IT-audit plaats. De bijbehorende ISAE 3402 assurancerapporten en de ISO/IEC 27001 certificaten geven daarbij extra zekerheden. Dit geeft vertrouwen in de serviceorganisatie over de kwaliteit van de processen, dienstverlening en informatiebeveiliging. Een risico dat steeds relevanter wordt, is cybersecurity. Het gedrag en bewustzijn van de medewerkers is hierin de belangrijkste risicofactor. Vanaf 2023 wordt ‘cyber awareness’ van medewerkers doorlopend getraind om risico’s te mitigeren. In 2023 is gestart met het opstellen van een Incident Respons Plan (IRP) en een Bedrijfscontinuïteitsplan (BCP). Het BCP is begin 2024 vastgesteld. Vaststelling van het IRP is voor 2024 gepland. Dit helpt de organisatie op korte termijn de juiste acties in gang te zetten wanneer een datacalamiteit zoals een hack zich voordoet.

48 Bestuursverslag 2023

Fiscale risico’s De Belastingdienst werkt met G&O samen vanuit vertrouwen, wederzijds begrip en transparantie. De Belastingdienst hecht waarde aan een zo effectief mogelijke werkrelatie met G&O en wil zoveel mogelijk in de actualiteit werken. Bovendien vindt de Belastingdienst het belangrijk om regelmatig met het bestuur van G&O in contact te zijn, waarbij de klant coördinator bij de Belastingdienst een belangrijke positie als gesprekspartner bekleedt. In 2023 heeft G&O een update gegeven over wat er bij G&O op fiscaal gebied speelt. De Belastingdienst was zeer content met de proactieve rol van G&O. Vennootschapsbelasting (Vpb) Om op het gebied van de vennoot­ schapsbelasting kansen te benutten en risico’s te verminderen, wordt bij specifieke vraagstukken de kennis van een fiscaal expert ingehuurd. De aangifte vennootschapsbelasting 2021 is ingediend in 2023 en de aangifte vennootschapsbelasting 2022 wordt in het eerste kwartaal van 2024 ingediend door PWC. Met betrekking tot de aangifte vennootschapsbelasting 2023: deze wordt opgesteld door Deel Advies, die vanaf fiscaal boekjaar 2023 onze fiscaal adviseur is. G&O heeft bij de invoering van de vennootschapsbelastingplicht in 2008 de vaststellingsovereenkomst VSO2 gesloten met de Belastingdienst. Deze VSO2 is per 1 januari 2023 door de Belastingdienst opgezegd. De gevolgen van de opzegging van VSO2 zijn voor G&O beperkt.

Met de gevolgen van de opzegging van VSO2 is in de fiscale positie voor de vennootschapsbelasting rekening gehouden. De gesprekken rond de voorziening groot onderhoud zijn voorlopig afgerond. G&O heeft een vaststellingsovereenkomst gesloten met de Belastingdienst over de voorwaarden voor het vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening in de jaren 2017 tot en met 2024. In dat kader heeft G&O in 2023 over de jaren 2017 tot en met 2020 vennootschapsbelasting terugontvangen.

G&O heeft een bezwaarprocedure gestart tegen definitieve aanslag vennootschaps­ belasting 2020, die is gericht tegen de toepassing van de generieke renteaftre­ kbeperking van artikel 15b Wet VpB (ATAD), waarbij G&O ondersteund wordt door PWC, die dit reeds in gang hebben gezet en het ook zal afronden. Omzetbelasting (Btw) Een groot deel van de risico’s op het gebied van de omzetbelasting doet zich voor bij projectontwikkeling. Met name grondaankopen kunnen ongewenste fiscale gevolgen hebben bij samenloop met de overdrachtsbelasting. Dergelijke transacties worden daarom vooraf fiscaal beoordeeld en eventueel zekerheidshalve voorgelegd aan externe deskundigen of de Belastingdienst. Verder moeten leveranciers bij onderhouds­ werken de Btw aan G&O verleggen, waardoor het risico op aansprakelijkheid voor niet-betaalde Btw beperkt blijft.

Nalevingsrisico’s wet- en regelgeving Als toegelaten instellingen moet G&O aan branche specifieke wet- en regelgeving voldoen, zoals de Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de Regeling toegelaten instellingen en de Governancecode woningcorporaties. Daarnaast moet G&O voldoen aan algemene wet- en regelgeving, zoals het Burgerlijk wetboek, de Arbowet (met onderliggend besluit en regeling) en de Uitvoeringswet Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) (privacywetgeving). G&O is compliant en leeft de geldende relevante wet- en regelgeving na. De organisatie heeft de verantwoordelijkheid om de processen dusdanig in te richten dat hieraan wordt voldaan. De lijnmanagers werken hierbij samen met de stafafdelingen. Waar nodig wordt externe expertise ingeschakeld. Vooruitlopend op 2024 kan worden aangegeven dat een werkgroep compliance wordt ingericht. De werkgroep beziet regulier bestaande en nieuwe wet- en regelgeving teneinde compliant te zijn en blijven.

49 Bestuursverslag 2023

Frauderisico Onder het frauderisico wordt het risico verstaan dat een interne of externe fraudeur G&O financiële en/of reputatieschade aanricht. De werkzaamheden van G&O gaan gepaard met grote financiële kasstromen, gunning van grote trajecten en de verdeling van schaars goed zoals het passend toewijzen van woningen. Dit maakt G&O vatbaar voor fraude, zowel vanuit de organisatie zelf als daarbuiten. G&O heeft een Gedragscode integriteitsbeleid en een, in lijn met de wet- en regelgeving in 2023 nieuw opgestelde, Meldregeling misstanden of onregelmatigheden vastgesteld; Intern en op onze publieke website zijn deze documenten gepubliceerd. De contactgegevens van een onafhankelijk vertrouwenspersoon zijn gepubliceerd, waar eenieder terecht kan bij vermoedens van fraude. Het niet naleven van de Gedragscode integriteitsbeleid kan, na gedegen onderzoek, leiden tot passende disciplinaire en arbeidsrechtelijke maatregelen. Maatregelen kunnen daarmee variëren van een waarschuwing tot het aanvragen van ontslag. Verder kan worden overgegaan tot het doen van aangifte en het vorderen van een schadevergoeding in ernstige situaties. G&O richt zich in het kader van preventie op gedrag en bewustwording, waarbij een veilige werkomgeving en kennisontwikkeling voorop staan. Dit verlaagt de drempel om eventuele onjuistheden vroegtijdig te melden.

G&O monitort sinds 2023 doorlopend de medewerkerstevredenheid in plaats van eens in de drie jaar. De bevindingen worden twee keer per jaar in het MT besproken en met de OR gedeeld.

In het besluitvormingsproces is actief aandacht voor transparantie, controleerbaarheid en risico’s die overwogen zijn in de besluitvorming. Sinds 2023 wordt jaarlijks een frauderisicoanalyse gemaakt en uitgebreid besproken met de verschillende gremia en toezichthouders. Verbeterpunten die volgden uit de analyse zijn opgepakt. Daarmee is een duidelijk overzicht van de geïdentificeerde risico’s beschikbaar en is duidelijk welke stappen genomen worden wanneer fraude zich voordoet. Fraudegevoelige processen worden gemonitord; een belangrijk aandachtsgebied vormt bijvoorbeeld opdrachtverstrekking aan leveranciers, met name bij onderhoud en bij projectontwikkeling. Daarbij helpen niet alleen de hard controls (inkoopprocedures, functiescheiding, procuratiematrix). Er is ook aandacht voor gedrag en houding, de soft controls. G&O werkt met een lijst met vaste samenwerkingspartners en hanteert intern duidelijke regels die de (schijn van) belangenverstrengeling dienen te voorkomen. Ten aanzien van het betalingsverkeer zijn strikte procedures. Betalingen worden alleen gedaan via afgedwongen processen met functiescheiding tussen meerdere gemandateerde medewerkers. In 2023 zijn geen vermoedens van fraude of andere integriteitskwesties gesignaleerd.

50 Bestuursverslag 2023

Woonfrauderisico De markt voor sociale huurwoningen in de regio is krap. Het woonruimteverdeelsysteem zorgt ervoor dat huurkandidaten op een eerlijke en rechtvaardige manier aanspraak kunnen maken op een woning. Toch komen er situaties voor waarin sprake is van woonfraude, zowel bij huurders als in het woningtoewijzingsproces door kandidaat-huurders. G&O heeft in haar huurvoorwaarden opgenomen welke rechten en plichten een huurder heeft en wat zij wel en niet mogen doen. Op de G&O publieke website wordt woonfraude gedefinieerd. G&O gebruikt een meldingsformulier woonfraude waar vermoedens van fraude kunnen worden gemeld. Door het actief onderzoeken van woonfraude wordt oneigenlijk gebruik van woningen, ongewenste situaties, maar ook risico’s voor bewoners en omgeving opgespoord en actief afgehandeld. In het kader van fraudebestrijding werkt G&O verder samen met andere woningcorporaties uit de regio en Woningnet. Sinds 2023 kunnen woningzoekenden worden geregistreerd, wanneer fraude is geconstateerd. Fraudeurs kunnen vervolgens drie jaar lang niet reageren op woningen van de samenwerkende woningcorporaties in de regio. In 2023 zijn ruim 10 woningen vrijgekomen door de actieve aanpak van woonfraude.

9. Financieel beleid 51 Bestuursverslag 2023

9.1

Financieel verslag Waarborgen van de financiële continuïteit G&O borgt haar financiële continuïteit, werkt doelmatig en presteert naar vermogen. Uitgangspunt is hier dat op zowel de korte als lange termijn haar doelgroep betaalbaar moet kunnen worden gehuisvest. Hiervoor moeten de inkomsten en uitgaven in balans blijven en moeten er voldoende middelen beschikbaar zijn voor toekomstige uitgaven. G&O besteedt de tot haar beschikking gestelde middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting.

Jaarresultaat 2023 positief In 2023 heeft G&O een positief jaarresultaat geboekt. Het verslagjaar 2023 is afgesloten met een voordelig resultaat van € 30 miljoen na belastingen. Over 2022 was het resultaat € 116,9 miljoen voordelig. Het eigen vermogen van G&O stijgt van € 1.580 miljoen eind 2022 naar € 1.610 miljoen eind 2023. De solvabiliteit op basis van marktwaarde in verhuurde staat stijgt van 81,0% in 2022 naar 81,1% in 2023. In figuur 1 wordt op hoofdlijnen het verschil tussen het jaarresultaat 2023 en het jaarresultaat 2022 weergegeven (bedragen x € 1 miljoen).

2023

2022

verschil

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

28,5

25,0

3,5

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

0,5

3,8

-3,3

Waarderveranderingen vastgoedportefeuille

23,0

98,8

-75,8

Netto resultaat overige activiteiten

0,1

0,0

0,1

Overige organisatiekosten

-2,3

-1,5

-0,8

Leefbaarheid

-1,3

-1,1

-0,2

Bedrijfsresultaat

48,5

125,0

-76,5

Financiële baten en lasten

-5,9

-3,6

-2,3

Deelnemingen

-0,5

0,2

-0,7

Resultaat voor belastingen

42,1

121,6

-79,5

Belasting

-12,1

-4,7

-7,4

Resultaat na belastingen

30,0

116,9

-86,9

Figuur 1 Jaarresultaat

52 Bestuursverslag 2023

In het jaarresultaat zijn een aantal posten opgenomen die per jaar aanzienlijk kunnen verschillen. In figuur 2 is uitgegaan van het resultaat voor belastingen. Dit resultaat wordt voor de posten verkopen en waardeveranderingen geschoond, waardoor een betere vergelijking kan worden gemaakt met het resultaat van het voorgaande boekjaar (bedragen x € 1 miljoen). 2023

2022

verschil

Resultaat voor belastingen

42,1

121,6

-79,5

Af: Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

-0,5

-3,8

3,3

Af: Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-23,0

-98,8

75,8

Resultaat voor belastingen geschoond

18,6

19,0

-0,4

Figuur 2 Jaarresultaat geschoond

De mutatie in het geschoonde jaarresultaat voor belastingen wordt -/- € 0,4 miljoen.

Analyse van jaarresultaat op hoofdlijnen In verslagjaar 2023 zijn de resultaten opgenomen op basis van de functionele indeling. Baten en lasten worden hierbij geclassificeerd naar de verschillende activiteiten van een corporatie. Voor zover lasten niet rechtstreeks zijn toe te rekenen worden deze verdeeld door middel van een kosten verdeelstaat.

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille De aard van de te onderscheiden posten van de exploitatie vastgoedportefeuille sluit aan op de aard van de toekomstige kasstromen zoals deze worden gebruikt in de bepaling van de markt- en beleidswaarde van het vastgoed. In figuur 3 wordt op hoofdlijnen het verschil tussen het resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 2023 en 2022 weergegeven (bedragen x € 1 miljoen). 2023

2022

verschil

Huuropbrengsten

66,5

64,1

2,4

Opbrengsten en lasten servicecontracten

0,0

0,0

0,0

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

-6,8

-6,2

-0,6

Lasten onderhoudsactiviteiten

-26,4

-22,3

-4,1

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

-4,8

-10,6

5,8

Totaal

28,5

25,0

3,5

Figuur 3 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

53 Bestuursverslag 2023

~

~

~

~

De huuropbrengsten zijn met € 2,4 miljoen gestegen ten opzichte van 2022. De hogere huuropbrengsten zijn grotendeels het gevolg van de aankoop van vastgoed in Muiden/Muidenberg (per 29-4-2022). Daarentegen vallen er huuropbrengsten weg door het afstoten van ons vastgoed in de gemeente Baarn (per 1-6-2022). De jaarlijkse huurverhoging per 1/7/2023 valt weg tegen de in 2023 doorgevoerde eenmalige huurverlaging in het kader van de Nationale Prestatieafspraken. Verder stijgt de huur als gevolg van huurverhoging bij mutatie. Op dat moment wordt de huur aangepast naar de gewenste streefhuur. De lasten verhuur en beheeractiviteiten zijn ca. € 0,6 miljoen hoger dan 2022. Oorzaak is hier de stijging van het aantal formatieplaatsen, de kosten van inhuur van personeel en automatiseringskosten. De stijging van de lasten onderhoudsactiviteiten wordt voor ca. € 3,1 miljoen veroorzaakt door een stijging van planmatig onderhoud in 2023 ten opzichte van het jaar ervoor. Het niet-planmatige onderhoud steeg met ca. € 1 miljoen ten opzichte van 2022. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit dalen met € 5,8 miljoen. Deze daling is voornamelijk toe te wijzen aan het wegvallen van de verhuurderheffing met ingang van 2023.

Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille De opbrengst uit de verkoop van woningen is € 3,3 miljoen lager dan de realisatie 2022. In 2023 zijn er 4 individuele woningen verkocht. In 2022 is al ons bestaande vastgoed in Baarn (via taakoverdracht) overgedragen aan een collega-corporatie. Het betrof hier 116 woningen, 17 woonwagens en 24 standplaatsen.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen: De overige waardeveranderingen geven het onrendabel deel weer op de projectenportefeuille. Het resultaat op nieuwbouw- en renovatieprojecten wordt genomen als er sprake is van een feitelijke dan wel juridische investeringsverplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd).

54 Bestuursverslag 2023

Niet gerealiseerde waardeveranderingen De niet gerealiseerde waardeveranderingen zijn gebaseerd op de waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat. Voor bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat wordt voor het woon- en parkeervastgoed de basisversie van het handboek modelmatig waarderen toegepast. Voor het bedrijfsmatig-, maatschappelijken intramuraal vastgoed wordt de full versie van het handboek modelmatig waarderen toegepast. De niet gerealiseerde waardeveranderingen 2023 bedragen € 23,8 miljoen positief (2022: € 104 miljoen positief). Uit een analyse van de marktwaarde blijkt dat de ontwikkeling van de marktwaarde met name positief werd beïnvloed door de stijging van de WOZ waarde. De ontwikkeling van de marktwaarde werd negatief beïnvloed door de verhoging van de in te rekenen overdrachtskosten van 9% naar 11,4%.

Overige organisatiekosten De overige organisatiekosten stijgen met € 0,8 miljoen ten opzichte van 2022. Bijna € 0,4 miljoen wordt veroorzaakt door de obligoheffing van het WSW.

Leefbaarheid De lasten leefbaarheid 2023 stijgen met € 0,2 miljoen ten opzichte van 2022. Voor het DAEB vastgoed komt de last leefbaarheid 2023 uit op circa € 137 per gewogen verhuureenheid (2022: € 120 per gewogen verhuureenheid).

Financiële baten en lasten De financiële baten en lasten over 2023 zijn per saldo € 2,3 miljoen hoger dan in 2022. In 2022 is onder financiële baten een bedrag van ca. € 2,4 miljoen verwerkt dat betrekking had op het verschil tussen de nominale waarde en de actuele waarde van een lening welke bij taakoverdracht van ons vastgoed in Baarn is overgedragen aan een collega corporatie. Als we deze post weglaten dan zou er sprake zijn van een lichte daling van de financiële baten en lasten. De gemiddelde rente van de vastrentende leningen komt ultimo 2023 uit op 1,64%. Ultimo 2022 was deze nog 1,74%. Samen met een dalende schuldpositie (met ruim € 5 miljoen), heeft de rentedaling van ca. 0,1% een positief effect op de rentelasten.

Deelnemingen De mutatie van € 0,7 miljoen negatief wordt voornamelijk veroorzaakt door een (negatieve) waardeontwikkeling in 2023 van het vastgoed in de deelneming CV Heyendaal. Het aandeel van G&O in het jaarresultaat van de CV Heyendaal bedraagt -/- € 0,5 miljoen (2022: € 0,2 miljoen).

Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting over 2023 komt uit op een last van € 12,1 miljoen. Over 2022 kwam de vennootschapsbelasting uit op een last van € 4,7 miljoen. Een verschil van € 7,4 miljoen. Voor een uitgebreide toelichting hierop wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening in de jaarrekening 2023 (onderdeel: paragraaf 29 Belastingen).

9.2

Financiële kengetallen Voor 2023 zijn de voor dat jaar gerealiseerde waarden gepresenteerd. Voor de jaren na 2023 wordt op basis van de meerjarenbegroting een indicatie gegeven van de ontwikkeling van de kengetallen.

Interest dekkingsratio (ICR) Norm

2023 JV

2024 begroting

2025

2026

2027

2028

DAEB

>1,4

4,23

3,36

3,24

3,88

3,61

3,39

Niet-DAEB

>1,8

7,71

6,19

7,35

9,19

9,26

8,28

Totaal

>1,4

4,44

3,52

3,44

4,10

3,82

3,54

Figuur 4 Interest dekkingsratio

Het kengetal interest dekkingsratio/interest coverage ratio geeft aan in hoeverre G&O in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit de verschuldigde rente te betalen. De Aw/WSW hanteren een ondergrens van 1,4 voor de DAEB-tak en 1,8 voor de niet-DAEB-tak. Bij een interest dekkingsratio lager dan de genoemde grens worden er onvoldoende kasstromen gegenereerd om de rentelasten en de aflossing(sfictie) te kunnen betalen. G&O voldoet voor 2023 aan dit criterium.

55 Bestuursverslag 2023

Loan-to-Value Norm

2023 JV

2024 begroting

2025

2026

2027

2028

DAEB

<85%

42,1%

48,8%

47,7%

47,6%

50,0%

52,8%

Niet-DAEB

<75%

22,5%

19,0%

17,0%

15,3%

14,7%

14,2%

Totaal

<85%

40,1%

45,4%

44,2%

43,9%

46,0%

48,5%

Figuur 5 Loan to Value

Een kengetal dat aangeeft in hoeverre de schuldpositie in een gezonde verhouding staat tot de kasstroom generende capaciteit van de portefeuille vastgoed op lange termijn, uitgedrukt in de “Beleidswaarde”. De Aw/WSW grens geeft aan dat deze verhouding maximaal 85% (voor DAEB-tak) mag zijn. G&O voldoet hier voor 2023 ruimschoots aan.

Solvabiliteit Norm

2023 JV

2024 begroting

2025

2026

2027

2028

DAEB

>15%

57,9%

54,9%

55,5%

55,9%

53,9%

51,6%

Niet-DAEB

>40%

76,8%

80,3%

82,4%

84,3%

85,1%

85,9%

Totaal

>15%

57,9%

54,9%

55,5%

55,9%

53,9%

51,5%

Figuur 6 Solvabiliteit

De solvabiliteit geeft de vermogenspositie van de corporatie weer. Voor de jaarrekening waardeert G&O haar vastgoed op marktwaarde (in verhuurde staat). Bij waardering tegen marktwaarde komt de publieke taak van woningcorporaties niet tot uitdrukking in de gepresenteerde waarde. G&O zal namelijk geen (of weinig) woningen verkopen bij mutatie. Ook zal G&O de huur niet optrekken tot een markthuur maar zal deze worden aangepast naar de intern vastgestelde streefhuur, die beduidend lager is dan de markthuur. Bij waardering op marktwaarde komt de solvabiliteit voor 2023 uit op 81,1% (2022: 81,0%). Voor de normering voor Aw/WSW dient de waardering van het vastgoed plaats te vinden tegen de (veel lagere) beleidswaarde. In figuur 6 is te zien dat zowel voor de DAEB tak als de niet-DAEB tak ruimschoots voldaan wordt aan de normering.

56 Bestuursverslag 2023

Dekkingsratio Norm

2023 JV

2024 begroting

2025

2026

2027

2028

DAEB

<70%

16,4%

16,8%

16,8%

17,0%

17,8%

18,8%

Niet-DAEB

<70%

14,1%

11,9%

10,5%

9,4%

8,9%

8,5%

Totaal

<70%

16,2%

16,4%

16,3%

16,4%

17,2%

18,0%

Figuur 7 Dekkingsratio

De dekkingsratio geeft de verhouding van de schuld (tegen marktwaarde) en de waarde van het onderpand aan. De waarde van het onderpand wordt hier bepaald op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. G&O voldoet ruim aan de norm dat de ‘dekkingsratio’ niet meer mag zijn dan 70%.

Direct rendement Norm

2023 JV

2024 begroting

2025

2026

2027

2028

DAEB

-

1,3%

1,4%

1,5%

1,7%

1,6%

1,6%

Niet-DAEB

-

2,1%

2,3%

2,4%

2,6%

2,3%

1,9%

Totaal

-

1,4%

1,4%

1,5%

1,8%

1,7%

1,7%

Figuur 8 Direct rendement

Het direct rendement (vastgoed gerelateerde operationele kasstroom in een percentage van de marktwaarde in verhuurde staat primo jaar) geeft aan welk direct rendement is behaald op het in vastgoed geïnvesteerde vermogen. De vastgoed gerelateerde operationele kasstromen worden hier gecorrigeerd voor renteontvangsten, rentelasten, sector specifieke heffingen en de vennootschapsbelasting. Het direct rendement voor 2023 komt op totaal niveau uit op 1,3%. Bij een vergelijking van beide ‘takken’ zien we dat de niet-DAEB tak beduidend beter rendeert dan de DAEB tak. De Aw/WSW hanteren hier geen normen.

Schuld per gewogen vhe Norm

2023 JV

2024 begroting

2025

2026

2027

2028

DAEB

-

36,8

40,4

40,8

41,3

43,9

46,8

Niet-DAEB

-

34,1

31,7

29,2

26,7

26,0

25,3

Totaal

-

36,6

39,9

40,1

40,5

42,9

45,6

Figuur 9 Schuld per gewogen vhe

In de tabel hierboven wordt de schuldpositie per gewogen verhuureenheid weergegeven. Ultimo 2023 komt de schuldpositie uit op € 36,6 per gewogen vhe. Door de geplande investeringen in de periode 2024-2028 loopt deze op tot € 45,6 per gewogen vhe ultimo 2028.

57 Bestuursverslag 2023

Treasury

Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. In het treasuryjaarplan worden de treasurytransacties voor het komende jaar beschreven. Het treasuryplan vormt de basis voor de uitvoering en de controle op treasurywerkzaamheden. Het treasuryplan is gebaseerd op de begroting en de daaraan gekoppelde meerjarenbegroting. Het treasuryplan wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In 2023 hebben de volgende treasurytransacties plaatsgevonden: Nieuwe leningen ~ NWB, fixe lening € 5 miljoen per 1-9-2023 tot 1-11-2050. Rente 3,234%. ~ BNG, variabele roll-over lening € 10 miljoen (minimale opname 20%) per 15-12-2023 tot 15-12-2028. Rente 1 maands Euribor met een opslag van 0,175% (herziening per 15-12-2025) + 0,11% bereidstellingsprovisie. Renteconversies ~ Herziening van de rente opslag voor een basis-rente lening per 1-3-2023. Hoofdsom van de lening is € 10 miljoen. Einddatum van de lening is 2-3-2052. De basisrente bedraagt 3,69%. Opslag is herzien naar 0,07% en loopt tot 1-3-2024. Eindaflossingen ~ Waarborgfonds Zorg lening met een schuldrestant van € 1 miljoen per 1-6-2023 afgelost. ~ BNG lening met een schuldrestant van € 5 miljoen per 1-3-2023 afgelost. ~ BNG lening met een schuldrestant van € 5 miljoen per 1-9-2023 afgelost. ~ BNG lening met een schuldrestant van € 5 miljoen per 3-11-2023 afgelost.

NWB variabel roll-lening van € 10 miljoen (minimale opname 20%) per 15-12-2023 vervroegd afgelost.

58 Bestuursverslag 2023

In 2023 is het treasuryjaarplan voor 2024 opgesteld. De volgende acties zullen in 2024 uitgevoerd/opgestart worden: ~ Herziening van de rente opslag voor een basis-rente lening per 1-3-2024. Lening heeft een hoofdsom van € 10 miljoen. De vaste rente bedraagt 3,69% en loopt tot 2-3-2052. De huidige opslag is 0,07%. ~ Herziening van de rente opslag voor een variabele roll-over lening per 1-4-2024. Lening heeft een hoofdsom van € 5 miljoen (minimaal opgenomen saldo bedraagt € 1 miljoen). De restant looptijd is 3 jaar (tot 1-4-2027). De rente wordt maandelijks bepaald op basis van het 1 maands Euribor tarief. De huidige opslag is 0,33%. ~ Aantrekken van WSW-geborgde financiering voor de resterende financieringsbehoefte voor 2024 tot maximaal € 43,3 miljoen en 50% van de financieringsbehoefte voor 2025 (€ 6,5 miljoen).

Marktwaarde/ Beleidswaarde Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde Vanaf juli 2022 daalden de huizenprijzen in de Nederlandsche woningmarkt voor een lange tijd met een dieptepunt in mei 2023. Daarna werd de weg omhoog weer gevonden. Voor 2023 was er op jaarbasis sprake van een bescheiden stijging. De vraag in de woningmarkt blijft groter dan het aanbod. Voor de vastgoedportefeuille van G&O heeft dit in 2023 tot een (beperkte) stijging van de marktwaarde geleid. De totale waarde van de vastgoedportefeuille is met € 41 miljoen gegroeid naar een waarde van € 1.947 miljoen. Deze waardegroei wordt voor ruim € 13 miljoen veroorzaakt door voorraadmutaties. De gemiddelde waarde per woning is in 2023 gestegen met 1,5% van € 209.247 naar € 212.317. Deze stijging is passend bij de ontwikkeling op de woningmarkt in het afgelopen jaar. Los van de marktontwikkeling spelen ieder jaar ook de gewijzigde parameters in het handboek marktwaardering een rol bij de ontwikkeling van de marktwaarde. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De waardeontwikkeling werd negatief beïnvloed door een stijging van de overdrachtskosten en een hogere disconteringsvoet.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder

59 Bestuursverslag 2023

is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en ook betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. De beleidswaarde kent als vertrekpunt de markwaarde in verhuurde staat waarbij in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Een deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende vermogen kan als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn gerealiseerd worden.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Per 31 december 2023 is in totaal € 1.241 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2022: € 1.216 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van G&O. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien

in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemdt worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van G&O heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2023 bestaat uit de volgende onderdelen:

DAEB

niet-DAEB

Totaal

1.808,7

138,1

1.946,8

Beschikbaarheid

264,4

2,5

266,9

Betaalbaarheid

-895,7

-33,0

-928,7

Kwaliteit

-311,1

-18,3

-329,4

Beheer

-99,5

-3,2

-102,7

Beleidswaarde

766,8

86,1

852,9

Verschil Marktwaarde/Beleidswaarde

1.041,9

52,0

1.093,9

Ratio Beleidswaarde/Marktwaarde

42,4%

62,3%

43,8%

Marktwaarde verhuurde staat

Figuur 10 Marktwaarde/Beleidswaarde

De aanpassingen zijn uitgevoerd met de marktwaarde 2023 als vertrekpunt. Kijken we naar de DAEB-portefeuille dan zien we dat de verhouding tussen de beleidswaarde en marktwaarde ultimo 2023 uitkomt op ruim 42% (2022: 39%). Dit impliceert dat circa 58% van het DAEB eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Conclusie jaarresultaat en vermogensontwikkeling 2023 De Aw/WSW ratio’s interestdekkingsratio, loan to value, solvabiliteit en dekkingsratio bevinden zich, gelet op de normeringen, in een ‘veilige zone’. De toegang tot de (WSW geborgde) kapitaalmarkt is daarmee gewaarborgd. Tenslotte is het maatschappelijk rendement duidelijk aanwezig. Er wordt volop naar vermogen geïnvesteerd in de volkshuisvesting.

60 Bestuursverslag 2023

10. Verslag van de RvC De Raad van Commissarissen (RvC) is verantwoordelijk voor het interne toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de stichting. De RvC staat het bestuur met de raad ter zijde en doet dat op een wijze die getoetst kan worden aan de Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen (BTIV), de Governance code woningcorporaties 2020 en de eigen toezichtvisie. Met onderstaand verslag legt de RvC verantwoording af over de wijze waarop in 2023 toezicht werd gehouden; de Raad is hierop aanspreekbaar.

61 Bestuursverslag 2023

Bijdragen aan successen voor G&O Per 1 januari 2023 zijn Eline Kik en Franko Zivkovic-Laurenta aangetreden als commissaris bij G&O. Het is voor beide hun eerste commissariaat; ze hebben de eerste maanden van 2023 gebruikt om kennis te maken met de mensen van G&O. Ze vertellen daarover: “Het viel ons direct op hoe professioneel, gedreven en betrokken iedereen is, niet alleen bij de organisatie, maar ook bij de huurders.” Eline en Franko troffen een goed draaiende corporatie aan, waar de boel op orde is en met mooie ambities voor de toekomst. Het kwam dan ook als donderslag bij heldere hemel toen de Aw G&O onder verscherpt toezicht plaatse. “Ook wij als nieuwe commissarissen werden geconfronteerd met de stevige stellingname van de Aw en wij hebben ons zeer verbaasd over een aantal zaken die de Aw meent te hebben gezien. Als relatief nieuwe buitenstaanders hebben wij een totaal ander beeld van G&O dan de Aw.” Wat Eline en Franko opviel is de samenhorigheid in de organisatie zodra het even tegenzit. “Niets sterkt een samenwerking beter dan wanneer je gezamenlijk onrecht ervaart. Dat geldt ook voor ons. We denken daarom dat deze ware vuurdoop onze leercurve als beginnend commissaris in een stroomversnelling heeft gebracht.

En dat het ook de onderlinge band tussen de leden van de RvC en de organisatie alleen maar sterker heeft gemaakt.” Er is een hoop energie gaan zitten in de kwestie met de Aw, maar de commissarissen hebben daarnaast gewoon hun toezichthoudende rol opgepakt. Het viel ze op hoeveel besluiten er door de organisatie aan de RvC voorgelegd werden: veel woning­ bouwprojecten, met substantiële aantallen woningen zijn ter besluitvorming aan de Raad voorgelegd. “Stuk voor stuk mooie projecten die bijdragen aan het vergroten van het woningaantal en weer een hoop nieuwe huurders een dak boven het hoofd bieden.” Het viel de nieuwe commissarissen verder op dat G&O openstaat om ‘out of the box’ te denken, bijvoorbeeld met het initiatief voor flexwoningen, en bovendien geregeld kansen pakt waar andere corporaties afhaken. Ook de vele duurzaamheidsvoorstellen geven een mooi beeld van de ambities van G&O. “En niet te vergeten alle interne ontwikkelingen waaraan zo hard is gewerkt met onder andere G&O Service, de wijziging van de organisatiestructuur en natuurlijk het nieuwe Koersplan.” Wat bij Eline en Franko overheerst na het eerste jaar is een gevoel van trots om lid te mogen zijn van deze RvC. “We kijken ernaar uit om ook in 2024 bij te mogen dragen aan nieuwe successen voor G&O!”

62 Bestuursverslag 2023

10.1

Over toezicht houden In de Woningwet is bepaald dat commissarissen zich bij de vervulling van hun toezichthoudende taak moeten richten naar het belang van de corporatie, naar het te behartigen maatschappelijk belang en naar het belang van de betrokken belanghebbenden. Deze drie belangen vragen een gedeelde interpretatie. Bij G&O hebben de RvC en de bestuurder een gezamenlijk visie op toezicht en besturen. Het toezicht- en toetsingskader gaat verder dan alleen toezicht op de bedrijfsvoering. Het betreft ook toezicht op de impact van het beleid van de organisatie bij huurders, woningzoekenden, gemeenten binnen het werkgebied, overige stakeholders en de externe toezichthouders.

Miranda Rovers, voorzitter van de RvC, zegt hierover:

“We hebben intensief met elkaar en met de bestuurder gesproken om te komen tot onze visie op toezicht en besturen. Papier is geduldig, het is belangrijk ook echt met elkaar te doorleven hoe we toezicht willen houden en samen willen werken. Daar hebben we dan ook veel aandacht aan besteed.”

In de Woningwet is bepaald dat commissarissen zich bij de vervulling van hun toezichthoudende taak moeten richten naar het belang van de corporatie, naar het te behartigen maatschappelijk belang en naar het belang van de betrokken belanghebbenden. Deze drie belangen vragen een gedeelde interpretatie. Bij G&O hebben de RvC en de bestuurder een gezamenlijk visie op toezicht en besturen. Het toezicht- en toetsingskader gaat verder dan alleen toezicht op de bedrijfsvoering. Het betreft ook toezicht op de impact van het beleid van de organisatie bij huurders, woningzoekenden, gemeenten binnen het werkgebied, overige stakeholders en de externe toezichthouders. De RvC heeft minimaal elk kwartaal een vergadering en verder zo vaak als de Raad of de bestuurder nodig acht. Om op de hoogte te blijven van wat er in- en extern speelt, laat de Raad zich door bestuur en medewerkers van G&O op formele en informele wijze informeren. Zo worden nieuwsberichten actief gedeeld en maakt bijvoorbeeld een actualiteitenrapportage met informatie over interne en externe ontwikkelingen standaard onderdeel uit van de agenda van de RvC. Daarnaast schuiven niet alleen de directeur bestuurder maar ook leden van het Managementteam (MT) en andere medewerkers aan als hun inbreng nodig is.

63 Bestuursverslag 2023

Het toetsingskader van G&O is in samenspraak tussen Bestuur en de RvC vastgesteld en bevat in ieder geval de volgende beleidsstukken: a. statuten; b. het reglement van de RvC met bijlagen en het reglement Bestuur met bijlagen; c. reglement financieel beleid en beheer; d. koersplan; e. begroting; f. treasury statuut; g. investeringsstatuut; h. portefeuillestrategie; i. prestatieafspraken; j. integriteitscode; k. meldregeling; l. jaarplan; m. procuratieregeling; Bron: Visie op besturen en toezichthouden G&O februari 2023

Bij opleveringen en personeelsbijeenkomsten zijn leden van de Raad vaak aanwezig; zo krijgen de commissarissen een goed beeld van de sfeer binnen de organisatie en zijn zij aanspreekbaar voor medewerkers. In 2023 ging veel aandacht van de Raad uit naar de ontwikkeling en professionalisering van de organisatie. Meerdere keren is gesproken over de nieuwe Koers en de daarbij behorende nieuwe inrichting van de organisatie, de portefeuillestrategie, de dienstverlening aan de huurders. Vanzelfsprekend was ook het verscherpt toezicht door de Aw veelvuldig onderwerp van bespreking. Naast themabijeenkomsten over de organisatieontwikkeling, de nieuwe koers en een werkbezoek aan projecten in Bunschoten heeft de Raad in 2023 een incompany training over treasury gevolgd. Samen met het individuele opleidingsprogramma van de commissarissen in 2023 voldoet de Raad aan de bepalingen rond het jaarlijks te behalen PE-punten.

64 Bestuursverslag 2023

De zelfevaluatie van 2023 stond, onder externe begeleiding, in het teken van samenwerking in de Raad, de kracht en tegenkracht in relatie met de bestuurder en de aankomende wisselingen in de RvC. Besloten is tijdig de werving van nieuwe (ervaren) commissarissen op te pakken om te zorgen voor een goede overdracht en continuïteit in het toezicht.

Honorering Sinds 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht. G&O voldoet aan de norm zoals die in dit verband als beroepsregel binnen de VTW is afgesproken. De bezoldiging van de Raad bedroeg in 2023 in totaal € 82.280 (2022: € 76.020). Een volledig overzicht van de bezoldiging van de leden van de Raad is opgenomen in de Jaarrekening.

10.2

Verslag vanuit de toezichthoudende rol De RvC houdt op actieve wijze toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij G&O. Voor deze specifieke rol wil de Raad onder meer inzicht hebben in: ~ de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven; ~ de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; ~ de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; ~ de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; ~ de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; ~ het financieel verslaggevingsproces; ~ de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. Om dit te borgen wordt gewerkt met een jaaragenda waar deze onderwerpen op staan, verdeeld over de reguliere vergaderingen, en wordt tijdens de reguliere vergaderingen ook de Governancekalender geagendeerd.

In de rol van toezichthouder beoordeelt de RvC of (voor)genomen besluiten van het bestuur zorgvuldig tot stand zijn gekomen en daarnaast of doelstellingen zijn gerealiseerd. Daarbij toetst de RvC de besluiten en keuzes aan de externe en interne toetsingskaders, of op welke (goede) gronden daarvan is of wordt afgeweken, door ‘open’ te luisteren met uitstel van oordeel. Van de corporate controller verwacht zij bij (toezichts)rapportages, en ter goedkeuring voorgelegde besluiten, een schriftelijk kritisch oordeel. Het toezicht blijft niet beperkt tot haar statutaire rol en het voldoen aan wet- en regelgeving. Het strekt zich verder uit zodat kan worden gerekend op een ethisch handelende corporatie met oog voor haar maatschappelijk doel en haar belanghebbenden. De RvC functioneert vanuit een maatschappelijk perspectief en ziet erop toe dat de maatschappelijke doelen van de corporatie worden behaald. Een gezonde bedrijfsvoering is daarbij een voorwaarde. Bron: Visie op besturen en toezichthouden G&O februari 2023

Auditcommissie Vanuit de RvC is een auditcommissie ingesteld. De auditcommissie beoordeelt de financiële en operationele prestaties en het risicomanagement. De commissie bereidt de besluitvorming voor over deze onderwerpen voor de Raad (zie reglement auditcommissie op de website van G&O). De auditcommissie bestond in 2023 uit de heer Cosmo Schuurmans (voorzitter) en Franko ZIvkovic-Laurenta (lid). De vergaderingen van de auditcommissie worden bijgewoond door de directeur-bestuurder, de manager bedrijfsvoering, de bestuurssecretaris en de onafhankelijke organisatiecontroller. Afhankelijk van de agendaonderwerpen is ook de businesscontroller aanwezig.

65 Bestuursverslag 2023

De auditcommissie heeft in 2023 vijf keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen van de vergaderingen waren: ~ de kwartaalrapportages; ~ de jaarrekening, de begroting en aanpalende documenten zoals de kaderbrief, de uitkomsten van de marktwaarde 2022 van de basisversie; ~ het auditplan van de corporate controller; ~ het risicomanagement waaronder de frauderisicoanalyse; ~ de brieven van de Aw/WSW en de daaruit voortkomende vraagstukken. In 2023 heeft wisseling van accountant plaatsgevonden. Met de vertrekkende accountant is gesproken over punten waar de corporatie de komende jaren aandacht aan moet besteden en waar nu te weinig ontwikkeling in zit of wat weinig opgepakt wordt. Met de nieuwe accountant is in het kader van het controleplan en het verscherpt toezicht van gedachten gewisseld. De managementletter 2023 is begin 2024 besproken met de accountant. Algemeen herkent de auditcommissie zich in de aandachtspunten. Een deel is eind 2023 al door de organisatie ter hand genomen, zoals de herijking van het ondernemingsplan, de portefeuillestrategie, het inkoopbeleid en de betering van de kwartaalrapportage.

“Voor de complexe vraagstukken op de woningmarkt kunnen wij bogen op degelijke cijfers die onze huurders naar een harmonieuze toekomst leiden”, stelt Cosmo Schuurmans.

66 Bestuursverslag 2023

Verscherpt toezicht In het voorjaar van 2023 waren de soms moeizame contacten met het nieuwe team inspecteurs van de Aw veelvuldig onderwerp van gesprek tussen de RvC en de bestuurder. De Aw heeft in de verschillende gesprekken, ook met de RvC, telkens weer specifiek doorgevraagd op drie specifieke vastgoedbesluiten. Deze nadrukkelijke belangstelling van de Aw, overigens zonder uitleg over de achtergrond van die belangstelling, was voor de RvC eind juni reden om een onafhankelijk onderzoeksbureau onderzoek te laten doen naar deze vastgoedbesluiten. Kort daarna, in de zomer van 2023, werd G&O door de Aw onder verscherpt toezicht gesteld. Vanaf dat moment hebben RvC, bestuurder en organisatie intensief samen opgetrokken: in het informeren van belanghebbenden, in het informeren van en vragen stellen aan de Aw en in de gesprekken met de Aw (met een aangepast team inspecteurs) die in het tweede halfjaar hebben plaatsgevonden. Begin 2024 is het onderzoek naar de drie vastgoedbesluiten afgerond en geconcludeerd dat de procedures correct zijn gevolgd, de besluitvorming correct is verlopen en dat er geen onregelmatigheden zijn gevonden. De RvC is blij met deze conclusies. Kort daarop publiceerde de Aw de voortgangsbrief met rectificatie op verschillende onderdelen van de toezichtsbrief van juli 2023 (zie ook hoofdstuk 7).