[T23.01493] Exploitatieplan Meerpolder 2012,2e Herziening
Tekst van het document
4.7. Toelichting bij artikel 7 Eindinspecties en tusseninspecties In het geval particuliere exploitanten uitgeefbaar terrein bouwrijp maken zelf en op eigen terrein voorzieningen (als onderdeel van de toekomstige openbare ruimte) aanleggen, zullen deze moeten voldoen aan de eisen die daaraan in dit exploitatieplan zijn gesteld. Ditzelfde geldt als op gronden van particuliere eigenaren nutsvoorzieningen worden aangelegd. Om dit vast te kunnen stellen, is het noodzakelijk dat de regels voorzien in het kunnen houden van tussentijdse en eindinspecties ter zake de voortgang en voltooiing van deze werken en werkzaamheden voor deze voorzieningen. Ditzelfde geldt voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en de aanleg van nutsvoorzieningen. Het belang voor het stellen van regels over inspecties is temeer aanwezig, indien het gaat om ondergrondse werken/ werkzaamheden. Controle en inspectie is nodig om na te gaan of deze voorzieningen, als onderdeel van de openbare ruimte, uiteindelijk door de gemeente in eigendom en beheer kunnen worden overgenomen. Voor het kunnen doen van inspecties is vereist dat de personen die met de inspecties zijn belast, steeds vrije toegang hebben tot het exploitatieplangebied (artikel 7.3).
4.8. Toelichting bij artikel 8 Regels met betrekking tot de uitwerking van de in het gekoppelde planologische besluit opgenomen regels over de uitvoerbaarheid Ingevolge artikel 3.1 lid 1 Wro kan een bestemmingsplan regels bevatten over de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen, welke regels ook betrekking kunnen hebben op aangewezen woningbouwcategorieën. Uit artikel 3.1.2 Bro volgt dat het bij deze regels gaat om de aangewezen woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop, woningen onder particulier opdrachtgeverschap en geliberaliseerde woningen voor middenhuur. De definities van deze vier genoemde woningbouwcategorieën zijn vastgelegd in artikel 1.1.1 lid 1 Bro. De toepassing van artikel 8 van de regels van het exploitatieplan is beperkt tot deelgebied 1b. In het voor dit deelgebied vast te stellen uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat' zijn regels opgenomen voor de woningbouwcategorieën: "
sociale huurwoningen;
"
bereikbare woningen;
Ingevolge artikel 2 van de regels van genoemd uitwerkingsplan wordt verstaan onder: "
Sociale huurwoning: een huurwoningen met een aanvangshuurprijs onder de grens van artikel 13, lid 1 onder a van de Wet op de huurtoeslag.
- pagina 39 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
"
Bereikbare woning: woning, die gerealiseerd wordt conform de meest recente voorwaarden van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), waarbij de daadwerkelijke som van de koop aanneemovereenkomst, inclusief meerwerk, onder de NHG-grens blijft. Dit betreft een verkoopwaarde (prijspeil 1 januari 2022) van onder C 355.000, of C 376.300 wanneer er wordt voldaan aan de energiebesparende maatregelen zoals benoemd in de NHG voorwaarden. Dan wel een huurprijs van ten hoogste C 1.027 per maand (prijspeil 1 januari 2022) gedurende minimaal vijftien jaar, jaarlijks te indexeren conform CPI index alle huishoudens.
De definitie van sociale huurwoning in het uitwerkingsplan sluit aan bij de definitie die voor "sociale huurwoning" is opgenomen in artikel 1.1.1. lid 1 sub d Bro. De omschrijving 'bereikbare woning' ziet op de samenvoeging van de in artikel 1.1.1. lid 1 sub e respectievelijk j Bro opgenomen definities van de woningbouwcategorieën 'sociale koopwoning' en 'geliberaliseerde woning voor middenhuur'. Daarbij wordt opgemerkt dat in artikel 1.1.1. lid 1 sub e Bro voor de categorie sociale koopwoning een maximum vrij-op-naamprijs van C 200.000,-- wordt gehanteerd. Echter, ingevolge artikel 7ad Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet geldt voor de gemeente Lansingerland als maximum de kostengrens, zoals vastgesteld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie (zie artikel 7ad lid 3 at Besluit uitvoering Crisis en herstelwet). In artikel 8.1 van de regels van het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat' is bepaald dat minimaal 25 sociale huurwoningen zijn voorzien in een daartoe aangewezen aanduiding 'specifieke vorm van wonen-sociale huurwoningen'. In artikel 8.2 van de regels van genoemd uitwerkingsplan is bepaald dat minimaal 8 bereikbare woningen dienen te worden gerealiseerd binnen de aanduiding 'specifieke vorm van wonen bereikbare woningen'.
Ingevolge artikel 6.2.10 onder a Bro is de regeling voor de genoemde woningcategorieën zoals deze is opgenomen in het genoemde uitwerkingsplan uitgewerkt in het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening'. Op de kaart aangewezen woningbouwcategorieën (bijlage 12 van het exploitatieplan) is de situering van de bouwpercelen voor de genoemde woningcategorieën voor deelgebied 1 b aangegeven. De kaart aangewezen woningbouwcategorieën heeft een bindende werking. In artikel 8.1 sub a van de regels van het exploitatieplan is bepaald dat de op de kaart aangewezen woningbouwcategorieën aangewezen 'gronden sociale huurwoningen' zijn aangewezen voor uitsluitend de bouw van c.q. het gebruik als 25 sociale huurwoningen. In artikel 8.1 sub b van de regels van het exploitatieplan is bepaald dat de op de kaart aangewezen woningbouwcategorieën aangewezen gronden binnen de 'zone bereikbare woningen' zijn aangewezen voor tenminste de bouw van en het gebruik als acht bereikbare woningen.
4.9. Toelichting bij artikel 9 Verbodsbepaling Zonder verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het exploitatieplan, zou men zich niet behoeven te houden aan de regels van het exploitatieplan en zou de gemeente geen instrumenten hebben voor handhaving. Er is voor regels die gesteld zijn krachtens de Wro, zoals het exploitatieplan, een algemeen gebruiksverbod opgenomen (artikel 7.2 onder b Wro). De toepassing van artikel 7.2 onder b Wro brengt mee dat een gebruiksverbod alleen rechtskracht heeft, indien tevens is bepaald dat een overtreding van het gebruiksverbod een strafbaar feit is. Om die reden is het van belang dit in het exploitatieplan vast te leggen.
- pagina 40 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
4.10. Toelichting bij artikel 10 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in het exploitatieplan opgenomen regels Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder e Wro kan een exploitatieplan regels bevatten met inachtneming waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. Dit afwijken gebeurt niet in de vorm van een ontheffing of iets dergelijks, maar in de vorm van een omgevingsvergunning in de zin van de Wabo. Zo is in artikel 2.12 lid 1 onder b Wabo bepaald dat, voor zover de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd is met een exploitatieplan, de vergunning slechts kan worden verleend (onder meer) met toepassing van de in dat exploitatieplan opgenomen afwijkingsregels. Het opnemen van afwijkingsregels komt de flexibiliteit ten goede. Vastgelegd is dat bij vergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan, indien de voorgenomen afwijking past in een ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag ter visie gelegd ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan (artikel 10.1).
Een tweede afwijkingsregeling is opgenomen om geringe afwijkingen (tot vijftien meter) ten opzichte van de in de ruimtegebruikskaart opgenomen situeringen van voorzieningen, van de openbare ruimte (en de daarbinnen onderscheiden gronden voor de functies groen, water, bergingswatergang, woonstraat, parkeren, fietspad en voetpad) en van uitgeefbaar gebied (en de daarbinnen onderscheiden functies uitgeefbaar-bouwpercelen en uitgeefbaar-verharding/groen) mogelijk te maken en mits voor het overige wordt voldaan aan de regels van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening' en de regels van het gekoppelde planologische besluit (artikel 10.2).
4.11. Toelichting op artikel 11 Slotbepalingen Opgenomen is de citeertitel van de regels van het exploitatieplan.
- pagina 41 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
5. DE EXPLOITATIEOPZET 5.1. Inleiding In dit hoofdstuk is de geactualiseerde exploitatieopzet opgenomen en wordt deze toegelicht. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning voor het bouwen respectievelijk posterieure overeenkomsten in het exploitatieplangebied. In de exploitatieopzet worden de kosten in verband met de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis hiervan wordt de exploitatiebijdrage berekend die in rekening wordt gebracht bij een omgevingsvergunning voor het bouwen of een posterieure overeenkomst. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit: "
een raming van de inbrengwaarde van de gronden;
"
een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie;
"
een raming van de opbrengsten van de exploitatie;
"
een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
"
voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en
"
de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.
bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;
Om tot een berekening van de exploitatiebijdrage per eigendom te komen, worden in dit hoofdstuk stapsgewijs de onderdelen van de exploitatieopzet uitgewerkt en toegelicht. Achtereenvolgens wordt ingegaan op: "
doorwerking bestemmingsplan naar (exploitatieopzet van) het exploitatieplan (paragraaf 5.2);
"
stand van zaken van de grondexploitatie (paragraaf 5.3);
"
de rekentechnische uitgangspunten (paragraaf 5.4);
"
het ruimtegebruik en de eigendomssituatie (paragraaf 5.5);
"
het programma (paragraaf 5.6);
"
de kosten (paragraaf 5.7);
"
de opbrengsten (paragraaf 5.8);
"
de vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten (paragraaf 5.9);
"
de exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar en per kavel (paragraaf 5.10);
"
het percentage van reeds gerealiseerde kosten (paragraaf 5.11);
"
de wijze van kostenverhaal (paragraaf 5.12).
5.2. Doorwerking gekoppelde planologische besluiten naar exploitatieopzet van het exploitatieplan Het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' vormt de planologische grondslag voor de ontwikkeling van de VINEXwoonlocatie Meerpolder, met een omvang van circa 3.085 woningen en ruimte voor commerciële/niet-commerciële voorzieningen, bedrijfsfuncties en een sportpark dit alles met bijbehorende openbare ruimte. In eerste instantie vormde het bestemmingsplan Meerpolder uit 2001 de planologische grondslag voor de ontwikkeling van de VINEXwoonlocatie Meerpolder. Dit bestemmingsplan bevatte voor een groot gedeelte een globale bestemmingsregeling met uit te werken bestemmingen. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 ontstond voor de gemeente de plicht eens per tien jaar een bestemmingsplan te herzien Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' is voor een groot gedeelte, waarvoor aanvankelijk deze globale uit te werken bestemmingen waren opgenomen, sprake van vastgestelde uitwerkingsplannen. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' is er nog sprake van acht
- pagina 42 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
deellocaties met een uit te werken bestemming Wonen (aangeduid als WU-1 tot en met WU-8). Gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' is het exploitatieplan 'Meerpolder 2012' vastgesteld. Sinds de vaststelling van bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' tot aan vaststelling van de exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 e herziening, zijn voor diverse (delen van) deelgebieden uitwerkingsplannen vastgesteld. Dit geldt tevens voor de periode vanaf de vaststelling van de 1 e herziening tot aan de tervisielegging van het ontwerp-uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat'. Paragraaf 1.2.3 geeft een overzicht van de chronologische besluitvorming in zowel het planologische spoor als het daaraan verbonden spoor van de vaststelling en herziening van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012'. Uit dat overzicht volgt dat aan de 1® en 2® herziening van het exploitatieplan een aanpassing van het gekoppelde planologische besluit ten grondslag heeft gelegen c.q. ligt. Daarnaast is bij elke exploitatieplanherziening de daarin opgenomen exploitatieopzet geactualiseerd op basis van de op dat moment ontstane stand van zaken in de grondexploitatie en de geactualiseerde beleidsinzichten.
Er is sprake van een belangrijke doorwerking vanuit de regelingen in de gekoppelde planologische besluiten naar de exploitatieopzet van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening' op onder meer de volgende onderdelen: "
De in het gekoppelde planologische besluit opgenomen regeling voor aangewezen woningbouwcategorieën sociale huurwoningen en bereikbare woningen. Sinds 1 juli 2008 bestaat de mogelijkheid om in het bestemmingsplan regels op te nemen over de aangewezen woningbouwcategorieën. In het gekoppelde ontwerp-uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat' is een regeling opgenomen voor aangewezen woning bouwcategorieën sociale huurwoningen en bereikbare woningen. De regeling heeft verdere doorwerking naar de regels (zie hoofdstuk 6) en exploitatieopzet van exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening'
"
De in het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' opgenomen bestemming 'Wonen - Uit te werken' Ingevolge artikel 6.13 lid 3 Wro kan een exploitatieplan, voor gronden waar sprake is van een uit te werken bestemming en/of waar geen omgevingsvergunningen voor het bouwen kunnen worden verleend als gevolg van een bindende faseringsregeling, een globale inhoud hebben. Reden is dat zolang geen omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verstrekt, er ruimte is om in de exploitatieopzet van het exploitatieplan te volstaan met een globale inhoud. Ingevolge artikel 6.15 lid 2 Wro treedt een uitwerkingsplan waarvoor in het exploitatieplan is uitgegaan van een dergelijke globale inhoud, niet eerder in werking dan nadat gelijktijdig het exploitatieplan is herzien en bekendgemaakt. In het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' was voorzien in een uit te werken woonbestemming van acht deellocaties (aangeduid als WU-1 tot en met WU-8). Dit maakte dat in het gekoppelde exploitatieplan 'Meerpolder 2012' de exploitatieopzet voor de genoemde deelgebieden een globale inhoud kende. De exploitatieopzet was daarbij opgezet vanuit normatieve kaders. Bij de vaststelling van exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ® herziening' was voor (delen van) deelgebieden 2, 3, 4 en 7 voorzien in de vaststelling van een uitwerkingsplan.
In de exploitatieopzet van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ® herziening' zijn de voor deze deelgebieden aanvankelijk opgenomen ramingen met een globaal karakter omgezet naar een meer gedetailleerde raming. Bij de vaststelling van exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening' is voor (delen van) deelgebieden 1 a, 2, 5, 6 en 7 voorzien in de vaststelling van een uitwerkingsplan. In de exploitatieopzet van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening' zijn de voor deze deelgebieden aanvankelijk opgenomen ramingen met een globaal karakter omgezet naar een meer gedetailleerde raming.
- pagina 43 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Met het gelijktijdig met het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening' in procedure te brengen uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat' dient de exploitatieopzet van het exploitatieplan voor deelgebied 1b te worden herzien. Daarbij worden de aanvankelijk opgenomen globale ramingen omgezet naar een meer gedetailleerde uitwerking. Uit laatstgenoemd uitwerkingsplan volgt daarbij voorts dat de bestaande woning aan de Markermeerstraat 10 te Berkel en Rodenrijs wordt ingepast. Een en ander heeft tot gevolg dat het exploitatieplangebied hierdoor dient te worden verkleind. Ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp-exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2* herziening' geldt dat voor deelgebied 3b nog sprake is van een uit te werken woonbestemming. In de exploitatieopzet van het exploitatieplan is het globale karakter van de voor deelgebied 3b geactualiseerd gehandhaafd. "
De aanvankelijk in het exploitatieplan opgenomen deellocatie met de bestemming Wonen uit te werken 6. In het vastgestelde bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' was voorzien in een deellocatie met de bestemming 'Wonen-uit te werken '6'. Deze deellocatie maakte aanvankelijk ook deel uit van het exploitatieplangebied. In de procedure van beroep is de bestemmingsregeling voor deze deellocatie vernietigd. Door de gemeenteraad is vervolgens bij besluit van 27 november 2014 voor deze deellocatie het bestemmingsplan 'Meerpolder-Berkelse Wal' vastgesteld, waarbij tevens is besloten voor dat plangebied geen exploitatieplan vast te stellen. Een en ander maakt dat deze deellocatie niet langer deel dient uit te maken van het exploitatieplangebied. In het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2^ herziening' is deze deellocatie dan ook uit het exploitatieplangebied verwijderd.
Een en ander leidt ertoe dat met het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' de exploitatieopzet dient te worden herzien.
5.3. Stand van zaken van de grondexploitatie Zoals aangegeven is er sprake van een lopende in uitvoering zijnde grondexploitatie. Hieronder is een beknopt overzicht opgenomen van relevante wijzigingen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan, zoals die achtereenvolgens zijn doorgevoerd bij de 1® herziening en worden doorgevoerd bij de 2^ herziening van het exploitatieplan. De exploitatieopzet als opgenomen in het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ^ herziening' is gewijzigd ten opzichte van de exploitatieopzet die is opgenomen in het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan 'Meerpolder 2012'. De wijzigingen zien op onder meer: "
Actualisatie van de prijspeildatum van 1 januari 2012 naar 1 januari 2016.
"
Actualisatie van de rente- en disconteringsvoet van 4,5% per jaar (2012) naar 3,5% per jaar (2013 t/m 2015)
"
Verwerking van de gevolgen van de verkleining van het exploitatieplangebied. In het oorspronkelijk
en 2,15 % vanaf 1 januari 2016. vastgestelde exploitatieplan was een zeer groot gedeelte van het plangebied van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' opgenomen. Bij de herziening van het exploitatieplan is het exploitatieplangebied verkleind naar de deellocaties, waar ingevolge het bestemmingsplan sprake is van een uit te werken woonbestemming (zie de toelichting in paragraaf 1.2.2). "
Verlenging van de looptijd van de grondexploitatie van het exploitatieplan met twee jaar als gevolg van bijgestelde verwachtingen omtrent de gronduitgifte. In het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan was uitgegaan van een looptijd van zeven jaar (tot ultimo 2018). De verwachte einddatum van de looptijd van de grondexploitatie is in de exploitatieopzet behorende bij de 1e herziening aangepast naar 31 december 2021.
- pagina 44 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
"
Bijstelling van het verwachte tempo van jaarlijkse gronduitgifte. De aanpassingen onder vorig punt hebben tot gevolg dat het tempo van jaarlijkse uitgifte afneemt.
"
Bijstelling van de gronduitgifteprijzen op basis van de actuele marktwaarde.
"
Verdere actualisatie van de exploitatieopzet op basis van actuele inzichten.
De thans voorliggende exploitatieopzet zoals opgenomen in het besluit tot 2® herziening van het exploitatieplan, is gewijzigd ten opzichte van de exploitatieopzet zoals die in het besluit tot 1 ^ herziening van het exploitatieplan was opgenomen. Deze wijzigingen zien op onder meer: "
Actualisatie van de prijspeildatum van 1 januari 2016 naar 1 juli 2022.
"
Actualisatie van de eigendomssituatie van 1 januari 2016 naar 1 juli 2022.
"
Actualisatie van de rente- en discontovoet vanaf 1 januari 2019 als gevolg van het door de raad op 18 juli 2019 vastgestelde rente- en discontobeleid voor exploitatieplannen.
"
Hertaxatie van de inbrengwaarden van gronden in het exploitatieplangebied naar de situatie op 1 juli 2022.
"
Verwerking van de gevolgen van de vaststelling van het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat' voor deelgebied 1b.
"
Verwerking van de gevolgen van de vaststelling van de gekoppelde planologische besluiten na 28 september 2017).
"
Actualisatie van de kostenraming van het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, aanleg nuts voorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.
"
Aanpassing van het exploitatieplangebied en wijziging van het ruimtegebruik.
"
Aanpassing van het aantal woningen, de uitgiftefasering, het uitgifteprogramma en de daarbij behorende
"
Aanpassing van de looptijd van de grondexploitatie. De looptijd wordt verlengd naar 31 december 2025.
"
Verdere actualisatie van de exploitatieopzet op basis van actuele inzichten.
marktconforme uitgifteprijzen.
Per 1 juli 2022 kan de stand van zaken van de ontwikkeling van de grondexploitatie Meerpolder, onderscheiden naar gerealiseerde en nog te realiseren woningbouw en bezien naar aantallen woningen en omvang uitgeefbaar gebied, als volgt op hoofdlijnen worden beschreven. Gerealiseerd woningbouw Totaal 2012
2013
2014
2015
2016
-
-
-
-
-
2017
2018
2019
-
-
2020
2022-I
2021
gerealiseerd per 1-7-2022
Vrijstaand, vrije sector kavels Vrijstaand - vrije sector koop
2
2
-
-
-
Tweekappers - vrije sector koop Rijwoningen - vrije sector koop
-
-
Rijwoningen - bereikbare koop
-
-
Rijwoningen - sociale huur
12
32 -
16
48
-
5 12
-
5
4
-
3
-
-
-
-
3
-
8 23
-
-
-
-
36
-
14
34
48
16
12
5
34
-
5
4
-
4.174
4.678
5.512
5.335
3.766
2.928
8.017
-
2.863
2.182
-
2022-I
2023
2024
2025
2026
Vrijstaand, vrije sector kavels Vrijstaand - vrije sector koop Tweekappers - vrije sector koop Rijwoningen - vrije sector koop Rijwoningen - bereikbare koop Rijwoningen - sociale huur
-
-
-
1 4 29 8 25
-
-
Totaal aantal woningen
-
67
-
6
-
Totaal aantal m^ uitgeefbaar gebied
-
9.029
-
2.700
-
Totaal aantal woningen Totaal aantal
uitgeefbaar gebied
18
-
67 48 "
172 39.455
Nog te realiseren woningbouw Totaal te realiseren per 1-7-2022
"
6 -
7 4 29 8 25 '
73 11.729
- pagina 45 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
5.4. Rekentechnische uitgangspunten In de geactualiseerde exploitatieopzet van Meerpolder worden de onderstaande rekentechnische uitgangspunten gehanteerd: Rekentechnische uitgangspunten prijspeildatum
1 juli 2022
startdatum exploitatieopzet
1 januari 2012
einddatum exploitatieopzet
31 dec. 2025
rente (debet)
1,70%
rente (credit)
1,70%
rente disconteringsvoet
1,70%
kostenstijging 2022-II (samengesteld)
2,00%
kostenstijging 2023 - 2024
3,00%
kostenstijging vanaf 2025
2,00%
opbrengstenstijging 2022-II (samengesteld)
2,00%
opbrengstenstijging 2023 - 2024
3,00%
opbrengstenstijging vanaf 2025
2,00%
fasering in jaar:
1 juli
fasering tweede helft 2022:
1 oktober
"
De prijspeildatum van alle ramingen is 1 juli 2022.
"
De startdatum van de exploitatieopzet is 1 januari 2012.
"
De verwachte einddatum van de exploitatieopzet is 31 december 2025.
"
Het totale tijdvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden, bedraagt veertien jaar.
"
De rentevoet vanaf 1 juli 2022 is gesteld op 1,70% voor zowel de kosten als voor de opbrengsten. De rente en disconteringsvoet zoals deze was opgenomen in het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 e herziening', bedroeg 2,15% per jaar. De aanpassing van de rente vloeit voort uit de gewijzigde regelgeving voor gemeenten zoals opgenomen in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV), welke wijzigingen zijn ingegaan per 1 januari 2016. Ingevolge de door de commissie BBV in juli 2019 vastgestelde notitie 'Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)' zijn voor provincies en gemeenten de te hanteren regels over de methodiek van de renteberekening bij grondexploitaties gewijzigd. Een van de gevolgen van deze maatregelen is dat het niet langer is toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan grondexploitaties. Op basis van deze gewijzigde regelgeving per 1 januari 2016 is door de gemeenteraad op 18 juli 2019 beleid vastgesteld voor de bepaling van de rente- en disconteringsvoet in exploitatieplannen. Ingevolge dit beleid wordt, ter uitvoering van de in een exploitatieplan te hanteren fictie inhoudende dat de gemeente geldt als enige grondexploitant (artikel 6.13 lid 4 Wro), voor de te hanteren rente- en disconteringsvoet in het hier voorliggende exploitatieplan vanaf 1 januari 2020 uitgegaan van een rente van 1,70% per jaar.
" "
De gehanteerde disconteringsvoet is 1,70% en sluit aan bij de gehanteerde rekenvoet. De kostenstijging voor jaar 2022 bedraagt 4,0%; 2,0% eerste helft 2022 en 2,0% tweede helft 2022 (samengestelde kostenstijging). Voor jaar 2023 en 2024 bedraagt de kostenstijging 3,0%. Vanaf jaar 2025 wordt rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse kostenstijging van 2,0%.
"
De opbrengstenstijging voor jaar 2022 bedraagt 4,0%; 2,0% eerste helft 2022 en 2,0% tweede helft 2022 (samengestelde opbrengstenstijging). Van jaar 2023 en 2024 bedraagt de opbrengstenstijging 3,0%. Vanaf jaar 2025 wordt rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse opbrengstenstijging van 2,0%.
- pagina 46 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
"
Voor de gerealiseerde kosten tot en met 30 juni 2022 is aansluiting gezocht met de gemeentelijke
"
Voor de gerealiseerde opbrengsten uit uitgifte is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke grondexploitatie
grondexploitatie zoals deze voortvloeit uit de jaarrekening 2021. en gesloten overeenkomsten. Voor de gerealiseerde opbrengsten op basis van gesloten anterieure/posterieure overeenkomsten is aansluiting gezocht bij het grondprijsbeleid in het jaar van verlening van de omgevingsvergunning. "
Voor de raming van de kosten en opbrengsten vanaf 1 juli 2022 is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke
"
Kosten en opbrengsten in enig jaar gefaseerd, worden gemaakt op 1 juli van dat jaar.
"
Kosten en opbrengsten gefaseerd in de tweede helft van jaar 2022 (2022-II), worden gemaakt op 1 oktober
grondexploitatie.
van dat jaar. "
Alle hierna opgenomen bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders is aangegeven.
5.5. Ruimtegebruik en eigendomssituatie 5.5.1. Ruimtegebruik Het exploitatieplangebied is circa 10,7 ha groot. De exploitatieplangrens is aangegeven op de kaart exploitatieplangebied (bijlage 1). In de tabel op de volgende pagina is het gerealiseerde/toekomstige ruimtegebruik weergegeven, onderverdeeld naar de functies uitgeefbaar en openbare ruimte (verharding, groen en water). Daarbij is rekening gehouden met de indeling naar de negen deelgebieden, zoals opgenomen in de kaart deelgebieden (bijlage 4). De onderverdeling is afgeleid van de ruimtegebruikskaart (bijlage 7) met de volgende toelichting: Het ruimtegebruik van de deelgebieden 1a, 1b, 2, 3a en 4 t/m 7 is gebaseerd op daadwerkelijke realisatie dan wel op basis van een gedetailleerd (verkavelings)plan. Het (toekomstige) ruimtegebruik van het nog uit te werken gebied, zijnde deelgebied 3b, is indicatief opgenomen op de ruimtegebruikskaart. Het uitgeefbaar gebied als opgenomen in de tabel op de volgende pagina omvat de volgende onderdelen (zie de indeling zoals aangegeven op de ruimtegebruikskaart): "
uitgeefbaar - bouwpercelen
"
uitgeefbaar - verharding/groen
Het element verharding bestaat uit (zie de indeling zoals opgenomen op de ruimtegebruikskaart): "
woonstraat
"
parkeren
"
fietspad
"
voetpad
Het element groen bestaat uit (zie de indeling zoals opgenomen op de ruimtegebruikskaart): "
groen (woongebied)
Het element water bestaat uit (zie de indeling zoals opgenomen op de ruimtegebruikskaart): "
water en bergingswatergang (woongebied)
- pagina 47 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Element
Deelgebied 1a
Deelgebied 1b
Deelgebied 2
Deelgebied 3a
Deelgebied 3b
Totaal
2.805
100.0%
29.276
100,0%
8.160
100,0%
30.731
100,0%
5.117
Uitgeefbaar gebied
1.073
38,3%
9.029
30,8%
2.545
31,2%
17.268
56,2%
2.700
52,8%
143
5,1%
5.272
18,0%
1.705
20,9%
3.892
12,7%
895
17,5%
1.298
46,3%
12.944
44,2%
3.907
47,9%
9.571
31,1%
1.522
29,7%
10,4%
2.031
6,9%
Verharding Groen Water
į0,4
0,0%
İ6,9
30,8
38,3
%
100,0%
0,0%
0,0
0,0
^ 31,2 %
%
0,0%
29,7
0,0
I^ 52,
56,2
,2
18,0
12,7
20,9
17,5
%
Element
Deelgebied 4
Deelgebied 5
Deelgebied 6
Deelgebied 7
Totaal (deelgebied 1 t/m 7)
Totaal
20.664
100.0%
6.060
100,0%
779
100,0%
3.455
100,0%
107.047
Uitgeefbaar gebied
9.117
44,1%
5.278
87,1%
779
100,0%
3.395
98,3%
51.184
100,0% 47,8%
Verharding
5.101
24.7%
607
10.0%
0.0%
1.7%
17.675
16.5%
Groen
1.858
9.0%
175
2.9%
0.0%
0.0%
31.275
29.2%
Water
4.588
22.2%
0.0%
0.0%
0.0%
6.913
6.5%
10,0 .0
'0,0
%
I^
0,0
22,2
6,5 ,2
,0
24,7
%
44,1
47,8
%
%
87,1
100, 0%
98,3
16,5
%
In bijlage 27 (Overzicht ruimtegebruik per eigendom) is het ruimtegebruik per eigendom inzichtelijk gemaakt. 5.5.2. Eigendomssituatie In het exploitatieplangebied worden, uitgaande van de kadastrale situatie per 1 juli 2022, 156 eigendommen onderscheiden. Op de eigendommenkaart (bijlage 5) is het volledige overzicht van eigendommen zichtbaar gemaakt. Het grote aantal eigendommen is vooral het gevolg van de stand van zaken van de realisatie van de grondexploitatie. Per 1 juli 2022 zijn in totaal 172 woningen in deelgebied 1 a, 3a, 4 t/m 7 gerealiseerd op basis van door de gemeentelijke gronduitgifte van bouwpercelen en gesloten anterieure/posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie. Op de kaart eigendom en kostenverhaal (bijlage 6) is dit inzichtelijk gemaakt. Indien het geheel van door de gemeente per 1 juli 2022 respectievelijk uitgegeven bouwpercelen dan wel bouwpercelen waarvoor anterieure/posterieure overeenkomsten zijn gesloten, wordt samengevoegd, dan kan daarvan het volgende overzicht worden verstrekt van de eigendommen in het exploitatieplangebied.
- pagina 48 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Overzicht ruimtegebruik per eigendom (in m^) Eigendom
Totaal
uitgeefbaar
verharding
groen
water
A. Totaal door gemeente uitgegeven gronden per 1-7-2022
65.707
34.298
11.365
15.453
4.591
B. Totaal door gemeente gesloten anterieure overeenkomsten per 1-7-2022
5.157
5.157
Eigendom 23.1
5.285
2.044
1.407
1.762
72
Eigendom 23.2
5.417
2.332
1.232
1.087
766
Eigendom 44.1
7.041
2.622
1.501
2.627
291
Eigendom 44.2
249
74
30
145
-
Eigendom 44.3
403
66
165
172
-
Eigendom 44.5
484
7
45
432
-
Eigendom 89.1
3.828
369
278
2.920
261
Eigendom 89.2
8.843
1.522
802
5.587
932
Eigendom 161
36
36
-
-
-
Eigendom 163
2.725
1.574
305
846
-
Eigendom 164
1.872
1.083
545
244
C. Totaal overig
36.183
11.729
6.310
15.822
2.322
Totalen
107.047
51.184
17.675
31.275
6.913
In bijlage 27 (Overzicht ruimtegebruik per eigendom) is het ruimtegebruik voor alle afzonderlijke eigendommen genummerd en is de digitaal ingemeten oppervlakte per eigendom weergegeven. Daarbij wordt opgemerkt dat, voor wat betreft deelgebied 3a, de indeling van het ruimtegebruik een normatief en globaal karakter kent, nu voor dat deelgebied in het bestemmingsplan een uit te werken woonbestemming is opgenomen. De nummering van de eigendommen in de tabel hierboven alsmede in bijlage 27 correspondeert met de nummers op de eigendommenkaart zoals opgenomen in bijlage 5. Voor wat betreft de nog te realiseren deelgebieden 1 b en 3b zijn de eigendommen, naast de gemeente, in handen van vijf verschillende eigenaren. Onder een eigendom wordt verstaan een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale percelen van eenzelfde eigenaar. De digitaal opgemeten oppervlakten kunnen enigszins afwijken van de kadastrale oppervlakten. Als deze afwijkingen aan de orde zijn, zijn ze echter dusdanig marginaal en gering dat ze geen invloed hebben op de hoogte van de exploitatiebijdrage.
5.6. Programma Binnen het exploitatieplangebied is ca. 5,2 ha aan te realiseren programma in uitgeefbaar gebied voorzien. Het programma is onderverdeeld in de volgende uitgiftecategorieën: "
gronden vrijstaande woningen - vrije sector kavels;
"
gronden vrijstaande woningen - vrije sector koop;
"
gronden woningen tweekappers - vrije sector koop;
"
gronden rijwoningen - vrije sector koop;
"
gronden rijwoningen - bereikbare koop;
"
gronden rijwoningen - sociale huur;
"
uitgeefbaar - verharding/groen.
De indeling van deze uitgiftecategorieën over het uitgeefbaar gebied is zichtbaar gemaakt op de kaart uitgiftecategorieën, zoals die als bijlage 9 bij dit exploitatieplan is gevoegd.
- pagina 49 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Voor de gehanteerde uitgiftecategorieën geldt dat deze niet bindend zijn voor de verkopers van bouwpercelen. De uitgiftecategorieën zijn opgenomen om inzicht te bieden in de marktconforme (fictieve) opbrengst van gemeentelijke gronduitgifte. Dit moet worden onderscheiden van de vastlegging van regels in een gekoppeld planologisch besluit en in het exploitatieplan, waar het gaat om de aangewezen woningbouwcategorieën sociale huurwoningen en bereikbare woningen. In onderstaande tabel is het productieprogramma per type uitgiftecategorie weergegeven. Vervolgens is het programma uitgezet in de tijd vanaf de start van de grondexploitatie. Deze fasering is gekoppeld aan zowel de werkelijke realisatie als de beoogde resterende ontwikkelingsperiode van de gronden binnen het uitgeefbaar gebied. De uitgiftefasering is gevisualiseerd op de kaart fasering gronduitgifte, zoals deze als bijlage 8 bij het exploitatieplan is opgenomen. Productieprogramma uitgezet in de tijd
(in
uitgeefbaar)
Gronden rijwoningen sociale huur
Gronden rijwoningen vrije sector koop
Uitgeefbaar verharding/groen
-
-
2.172
672
4.174
-
-
3605
4
4.678
-
-
5 512
-
-
5 335
-
-
-
-
-
-
3.766
-
-
-
-
2017
2.928
-
-
-
-
-
' ; ' ; ' ; ' ; ' ; ' ; ' ; ' ; ' ; ' ; ' ;-
2018
-
1 261
-
-
-
2019
-
-
2 055
-
2020
2 788
-
-
2021
2.182
-
2022-I
-
2022-II
Gronden vrijstaande woningen - vrije sector koop
Gronden woningen tweekappers vrije sector koop
Jaar
Gronden vrijstaande woningen - vrije sector kavels
2012
1 330
-
-
2013
1 069
-
-
2014
-
-
2015
-
2016
Gronden rijwoningen bereikbare koop
Totaal
5.512 5.335 3.766
T
2.928
3466
1 235
5.962
-
-
-
2.055
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2023
-
612
1.310
724
2.451
3.872
2024
-
-
-
-
-
-
-
-
2025
-
2.700
-
-
-
-
-
2.700
Totaal
10.297
4.573
12.466
724
7.963
13.115
2.046
51.184
75
2.863
^ 1 ^ 1 ^ 1 ^ 1 ^ 1 ^ 1 ^ 1 ^ 1 ^ 1 ^ 1 ^ l-T
2.182 -
60
9.029
De resterende looptijd voor de te verwachten uitgifte van gronden vanaf 1 juli 2022 bedraagt naar verwachting 3,5 jaar. Daarbij is voor deelgebied 3b uitgegaan van een normatieve en globale inschatting van de uitgifte in jaar 2025.
5.7. Vaststelling maximaal verhaalbare kosten De via het exploitatieplan te verhalen kostensoorten zijn limitatief beschreven in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De tabel op de volgende pagina geeft een overzicht van de verhaalbare kosten ten laste van het exploitatieplangebied. Het gaat deels om gerealiseerde en deels om geraamde kosten. Wat betreft de resterende ontwikkelperiode vanaf 1 juli 2022 geldt dat de kosten van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte zijn afgestemd op het in paragraaf 5.6 beschreven ontwikkelprogramma. De bedragen zijn eerst nominaal weergegeven. Vervolgens is de netto contante waarde van het totaal aan verhaalbare kosten per 1 juli 2022 bepaald.
- pagina 50 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Verhaalbare kosten Art. Bro
Omschrijving
Kosten
6.2.3 a)
waarde van de gronden in het exploitatiegebied
e
10.698.500
6.2.3 b)
w aarde van de te slopen opstallen
e
-
6.2.3 c)
kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied
e
-
6.2.3 d)
kosten van sloop, verw ijdering en verplaatsing
e
55.498
6.2.3 a) +b) bijkomende schadeloosstelling
e
-
6.2.4 a)
kosten van het verrichten van onderzoek
e
-
6.2.4 b)
kosten van bodemsanering, het verrichten van grondw erken
e
254.305
6.2.4 c)
kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied
e
6.194.731
6.2.4 d)
kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen
e
-
6.2.4 e)
kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied
e
6.236.858
6.2.4 f)
kosten voor toekomstige grondexploitaties
e
-
6.2.4 g)
kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering
e
989.040
6.2.4 h)
kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen
e
148.777
6.2.4 i)
het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontw erpcompetities en prijsvragen
e
24.000
6.2.4 j)
apparaatskosten/ in opdracht van de gemeente te verrichten w erkzaamheden
e
1.278.838
6.2.4 k)
kosten tijdelijk beheer van de door of vanw ege de gemeente verw orven gronden
e
100.181
6.2.4 l)
kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de w et
e
-
6.2.4 m)
niet-terugvorderbare belastingen
e
-
6.2.4 n)
rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten
e
1.770.658
Totaal verhaalbare kosten (nominaal)
c
27.751.388
Kostenstijgingen
e
118.710
Toekomstige rentelasten (excl. rentebaten)
e
1.627.984
Totaal verhaalbare kosten op eindw aarde per 31-12-2025
e
29.498.082
c
27.808.044
e
-
c
27.808.044
Totaal kosten op netto contante waarde per 01-07-2022 -/-
kosten voor toekomstige grondexploitaties (6.2.4.f)
Totaal verhaalbare kosten op netto contante waarde per 01-07-2022
Voor alle kosten geldt dat: "
het exploitatieplangebied of een gedeelte daarvan profijt heeft van de werken, werkzaamheden en voorzieningen;
"
er een causaal verband is en de kosten dus toerekenbaar zijn;
"
de toegerekende kosten ten gunste komen van het exploitatieplangebied naar rato van het proportionele aandeel in het profijt.
- pagina 51 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
In de volgende paragrafen worden de kostensoorten nader omschreven en toegelicht. 5.7.1. Inbrengwaarden (6.2.3 a t/m d Bro) De inbrengwaarden worden conform artikel 6.2.3 Bro onderscheiden in: "
de waarde van de gronden in het exploitatieplangebied;
"
de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;
"
de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatieplangebied van persoonlijke rechten en
"
de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen
lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; in het exploitatieplangebied. Ad a en b. De waarde van de gronden en niet te handhaven opstallen in het exploitatieplangebied De inbrengwaarde van de voor de ontwikkeling nodige gronden en opstallen is gebaseerd op een taxatie door: Ir. F.C.L.G. Schavemakers RT, vastgoedadviseur f taxateur, RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot zakeiijk vastgoed). De heer Schavemakers is verbonden aan Gloudemans B. V. In het kader van de voorbereiding van het besluit tot 2® herziening van het exploitatieplan is aan de taxateur de vraag voorgelegd of de aanleiding en inhoud van het voorgenomen besluit aanleiding geven tot herwaardering van de getaxeerde waarden per 1 januari 2016. Door de taxateur is geoordeeld dat een hertaxatie nodig is. De inbrengwaarde van de gronden is, in het besluit tot 2* herziening, gehertaxeerd naar de peildatum 1 juli 2022 , vastgesteld overeenkomstig toepassing van de artikel 6.13 lid 5 Wro van de onteigeningswet. In de hertaxatie zijn de gronden (met opstallen) betrokken, zoals die zijn gelegen binnen het exploitatieplangebied. Daarnaast is er ook sprake van buiten het exploitatieplangebied gerealiseerde c.q. nog te realiseren voorzieningen, waarvan de kosten gedeeltelijk worden verhaald ten laste van het exploitatieplangebied.
De jurisprudentieontwikkeling brengt met zich dat de inbrengwaarde van de ondergrond van deze te verhalen buitenplanse voorzieningen eveneens op basis van taxatie dient te worden geraamd.1 In het taxatierapport is daarom ook de taxatie van de inbrengwaarde van de ondergrond van deze buitenplanse voorzieningen betrokken.2 De taxatie heeft plaatsgevonden op de grondslag van artikel 6.13 lid 5 Wro juncto artikel 6.2.3 Bro. De gronden en (voorheen aanwezige) opstallen zijn gewaardeerd met overeenkomstige toepassing van artikel 40b tot en met 40f onteigeningswet. De totale inbrengwaarde van de gronden met opstallen binnen het exploitatieplangebied bedraagt per 1 juli 2022, na hertaxatie, in totaal C 10.753.998-, welk bedrag als volgt kan worden gespecificeerd.
1 Zie onder meer ABRvS 16-3-2018, Barneveld (ECLI:NL:RVS: 2018:903). 2 Zie hierna par. 5.7.5 waar nader op deze buitenplanse voorzieningen wordt ingegaan.
- pagina 52 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Onderdeel
Art. Wro
Taxatiewaarde 1-Jul-22
Inbrengwaarden gronden Inbrengwaarde opstallen met ondergrond Bijkomende schadeloostelling Afkoop zakelijke rechten Sloopkosten
Ē """(6.2.3.b)Į Ē ļ6ľ2.3.a+b)ļĒ ~~~(6.2.3.c)1 Ē [Ţ
10.698.500
[T
10.753.998
(6.2.3.a)
(6.2.3.d)
Totaal
55.498
Het taxatierapport is opgenomen als bijlage 17 van het exploitatieplan. Een overzicht van de inbrengwaarde per eigendom binnen het exploitatieplangebied is eveneens in bijlage 17 opgenomen. Onderdeel van de inbrengwaarde vormen de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatieplangebied. Bij de bepaling van de inbrengwaarde is rekening gehouden met de sloop van voor de realisatie van de nieuwe bestemming niet te handhaven opstallen. Het gaat om een aantal agrarische gebouwen. In het overzicht in bijlage 17 is dit aangeduid in de kolom 'sloopkosten'. Het betreft nog te slopen opstallen in deelgebied 1 b en 3b. Het totaal aan nog te maken kosten voor het slopen van de opstallen bedraagt C 55.498,-. Voor een nadere specificatie van de raming van de sloopkosten worden verwezen naar bijlage 19.2 (raming sloop- en saneringskosten deelgebieden 1 b en 3b). In het taxatietrapport is ook de taxatie opgenomen van de ondergrond van de in het kostenverhaal betrokken buitenplanse voorzieningen, welke bestaan uit een hoofdwegenstructuur en hoofdgroen- en waterstructuur. Dit is nader uitgewerkt in paragraaf 5.7.5. 5.7.2. Onderzoekskosten (6.2.4 a Bro) Er zijn geen onderzoekskosten opgenomen in de exploitatieopzet. 5.7.3.
Bodemsanering/grondwerken en voorzieningen binnen het exploitatieplangebied (6.2.4 b t/m c Bro) Bodemsanering In het plan Meerpolder is de afgelopen jaren op diverse locaties de bodem gesaneerd waaronder op locaties gelegen binnen het exploitatieplangebied. Daarnaast dient naar verwachting asbestsanering plaats te vinden voor de te slopen agrarische opstallen in deelgebied 3b. Ter bepaling van kosten voor deze te verwachten asbestsanering is een normatieve raming opgesteld (zie bijlage 19.2). De gerealiseerde (bodem)saneringskosten bedragen C 143.897 per 1 -7-2022. Voor de nog te verrichten saneringen is een raming opgenomen ter hoogte van C 110.408. In bijlage 19.1 is een nadere toelichting opgenomen van de kosten van (bodem)sanering (gerealiseerd en nog te realiseren). Aanleg van voorzieningen en kosten voor grondwerken binnen het exploitatieplangebied De kosten aanleg voorzieningen en grondwerk binnen het exploitatieplangebied zien deels op gerealiseerde kosten en deels op een raming van de nog te maken kosten. In bijlage 19.1 van het exploitatieplan is een nadere toelichting opgenomen, waarbij onderscheid is gemaakt tussen de kosten van bouwrijp- en woonrijp maken, onderscheiden naar de negen deelgebieden. De civieltechnische werkzaamheden binnen deelgebied 2, 3a, 4, 6 en 7 zijn gerealiseerd. Deelgebied 5 is bouwrijp gemaakt.
De werkzaamheden voor de afbouw van de openbare ruimte zijn gestart.
- pagina 53 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
De civieltechnische werkzaamheden voor deelgebied 1a, 1b en 3b dienen nog te worden uitgevoerd. Ter bepaling van de civieltechnische kosten (bouw- en woonrijp maken) zijn voor deelgebied 1 b gedetailleerde civieltechnische ramingen opgesteld. Voor deelgebied 3b geldt dat volstaan is met een globale en normatieve indeling voor het ruimtegebruik en verdeling van het ontwikkelprogramma. Dit gezien de voor dit deelgebied geldende uit te werken woonbestemming. Ter bepaling van de civieltechnische kosten voor deelgebied 3b is een normatieve raming opgesteld. Daarbij zijn de gehanteerde normatieve eenheidsprijzen afgeleid van de opgestelde gedetailleerde ramingen voor deelgebied 1 b. De civieltechnische ramingen voor deelgebied 1a, 1b en 3b zijn opgenomen in bijlage 19.3 (Civieltechnische ramingen deelgebieden 1 b en 3b). Onder de aanleg van voorzieningen en grondwerken wordt in ieder geval verstaan: "
het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen in de openbare ruimte;
"
het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken in de openbare ruimte;
"
het ontgraven, ophogen, voorbelasten en egaliseren van het terrein in de openbare ruimte;
"
het dempen van bestaande watergangen in de openbare ruimte;
"
het treffen van grondwaterregulerende maatregelen in de openbare ruimte;
"
het aanbrengen van openbare vuilwaterriolering met inbegrip van de aansluitmogelijkheid voor een bouwperceel, binnen de openbare ruimte, met inbegrip van bijbehorende werken;
"
het aanbrengen van openbare hemelwaterriolering met inbegrip van de aansluitmogelijkheid voor een bouwperceel, binnen de openbare ruimte, met inbegrip van bijbehorende werken naar bergingswatergangen;
"
de aanleg van openbare bergingswatergangen en waterpartijen;
"
het aanbrengen van drainage in de openbare ruimte;
"
de aanleg van woonstraten geschikt voor gebruik als bouwweg voor vracht- en personenautoverkeer. De woonstraten zijn op de ruimtegebruikskaart als zodanig aangeduid;
"
ten aanzien van deelgebied 1 b, de aanleg van de deelontsluitingen. De deelontsluitingen zijn als zodanig aangeduid op de ruimtegebruikskaart;
"
de aanleg van civieltechnische kunstwerken zoals bruggen, fietstunnels;
"
de aanleg van verkeersregelinstallaties;
"
het uitvoeren van bodemsanering in de openbare ruimte;
"
het uitvoeren van werken en werkzaamheden ter bescherming van aanwezige archeologisch waardevolle elementen in de openbare ruimte.
"
de definitieve aanleg van de woonstraten en deelontsluitingen, met inbegrip van de daarbij behorende rotondes, kruisingen, openbare parkeerplaatsen, trottoirs, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, alsmede het in definitieve vorm aansluiten hiervan op bestaande openbare wegen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, een en ander inclusief het herstellen van wegen;
"
de aanleg van openbare verlichting;
"
het aanbrengen van definitieve inritconstructies ter ontsluiting van bouwpercelen;
"
het aanleggen van openbare groenvoorzieningen inclusief het verzorgen van het eerstejaarsonderhoud van deze groenvoorzieningen;
"
het plaatsen van straatmeubilair, straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden, bebakeningen en belijning;
"
het aanleggen van bluswatervoorzieningen, waaronder begrepen brandkranen.
- pagina 54 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Het totaal van de kostenraming grondwerken en aanleg voorzieningen bedraagt C 6.194.731. Hiervan is per 1 juli 2022 C 3.633.119 gerealiseerd. De restantprognose bedraagt C 2.561.612. 5.7.4. Kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen (6.2.4 d Bro) Er zijn geen verhaalbare kosten voor maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen. 5.7.5. Kosten met betrekking tot voorzieningen buiten het exploitatieplangebied (6.2.4 e Bro) Het exploitatieplangebied heeft betrekking op een gedeelte van het plangebied van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012'. Genoemd bestemmingsplan vormt de planologische basis voor de in uitvoering zijnde realisatie van de VINEX-woonlocatie Meerpolder met een omvang van circa 3.085 woningen, 2.771 m^ oppervlakte commerciële/niet-commerciële voorzieningen, 1.330.m2 bedrijfsfuncties en een sportpark. In eerste instantie vormde het bestemmingsplan Meerpolder uit 2001 de planologische grondslag voor de ontwikkeling van de VINEXwoonlocatie Meerpolder. Ten behoeve van de woonlocatie Meerpolder is voorzien in de realisatie van een hoofdwegenstructuur, welke bestaat uit de Oudelandselaan, Oostmeerlaan, Klapwijkse Zoom, Markermeerstraat, Naardermeerstraat, Rivierenstraat en Briellestraat. Daarnaast is in het kader van de realisatie van de woonlocatie Meerpolder voorzien in een hoofdstructuur groen/water.
De tot de hoofdwegenstructuur respectievelijk de hoofdstructuur groen/water behorende werken en werkzaamheden liggen alle buiten het exploitatieplangebied en binnen het plangebied van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012'. De hoofdwegenstructuur respectievelijk de hoofdstructuur groen/water zijn aangelegd ten behoeve van de gehele ontwikkeling van woonlocatie Meerpolder. Aangezien het exploitatieplangebied deel uitmaakt van de totale ontwikkeling van woonlocatie Meerpolder, zijn de kosten gemoeid met de aanleg van hoofdwegenstructuur respectievelijk hoofdstructuur groen/water gedeeltelijk toe te rekenen aan het exploitatieplangebied Meerpolder. Dit op basis van de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. De toerekening van deze kosten is tevens opgenomen in de exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ® herziening'. In onderstaand overzicht zijn de kosten van de voorzieningen buiten het plangebied opgenomen, die op basis van de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid deels zijn toe te rekenen aan het exploitatieplangebied Meerpolder.
- pagina 55 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Voorziening 1. hoofdwegenstructuur
totale kosten
totale toerekenbare kosten
aandeel toerekenbaar
C
45.248.394
4,9% C
2.203.733
- Aanlegkosten
C
19.162.517
4,9% C
933.272
- VTU
C
2.874.378
4,9% C
139.991
- Inbrengwaarde
C
23.211.500
4,9% C
1.130.470
C
40.197.042
9,0%
3.600.491
- Aanlegkosten
C
9.088.384
9,0% C
814.056
- VTU
C
1.363.258
9,0% C
122.108
- Inbrengwaarde
C
29.745.400
9,0% C
2.664.327
Rente aanlegkosten en VTU periode 2000 t/m 2011
C
432.634
Totaal (nominaal bedrag per 1 juli 2022)
C
6.236.858
2. hoofdgroen-en waterstructuur
De kosten voor de voorzieningen, als weergeven in bovenstaande tabel, betreffen de aanlegkosten, VTU, inbrengwaarde van de ondergrond van de voorzieningen en toegerekende rente over de periode 2000 t/m 2011. Bijlage 19.4 geeft een nadere toelichting op de buitenplanse voorzieningen. Ten aanzien van de inbrengwaarde wordt verwezen naar het taxatierapport dat is opgenomen als bijlage 17 bij het exploitatieplan. Voorts wordt verwezen naar het als bijlage 19.1 bij dit exploitatieplan gevoegde kostenoverzicht. Het totaalbedrag van de aan het exploitatieplangebied toe te rekenen buitenplanse voorzieningen bedraagt C 6.236.858 (nominale waarde per 1 juli 2022). 5.7.6. Kosten voor toekomstige grondexploitaties (6.2.4 f Bro) Er zijn geen kosten voor toekomstige grondexploitaties. 5.7.7. Plankosten en VTU (6.2.4 g, h en j Bro) Onder de plankosten en VTU vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, gemeentelijke apparaatskosten en kosten van directievoering, voorbereiding en toezicht op de uitvoering. In het eerst vastgestelde exploitatieplan 'Meerpolder 2012' werd voor de bepaling van de verhaalbare plankosten gebruik gemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling zoals die in januari 2010 is gepubliceerd. Per 1 april 2017 is de Regeling plankosten exploitatieplan in werking getreden.
Aangezien het ontwerp van het eerste exploitatieplan voor 1 april 2017 ter inzage is gelegd, valt het exploitatieplan onder het overgangsrecht van artikel 11 van de Regeling plankosten exploitatieplan. In dat geval bestaat niet de verplichting bij een herziening van een zodanig exploitatieplan gebruik te maken van de in 2017 vastgestelde ministeriële regeling. Voor de raming van de plankosten is gebruikgemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling zoals die in januari 2010 is gepubliceerd. Verwezen wordt naar bijlage 18 van dit exploitatieplan, waar de vragen- en productenlijst en het resultaatoverzicht van de toepassing van de ministeriële regeling zijn opgenomen. De totale te verhalen plankosten bedragen op basis van de uitkomsten van de plankostenscan C 2.378.509 op prijspeil 2010. Uit de toelichting op de ontwerp-ministeriële regeling volgt dat de plankosten in de exploitatieopzet dienen te worden opgenomen in het jaar van eerste vaststelling van het exploitatieplan. In 2013 is het exploitatieplan 'Meerpolder 2012' vastgesteld. Uit de toelichting op de ontwerp-ministeriële regeling volgt dat onder meer de kosten van voorbereiding, directievoering en toezicht op de uitvoering van werkzaamheden inzake bodemsanering geen deel uitmaken van de
- pagina 56 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
forfaitaire toepassing van de plankostenregeling. De kosten van VTU over de werkzaamheden bodemsanering dienen in een exploitatieplan afzonderlijk te worden opgenomen. Met betrekking tot de kosten van bodemsanering bedragen de gerealiseerde en te ramen kosten van VTU in totaal C 38.146. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het in bijlage 19.1 opgenomen overzicht. 5.7.8. Kosten van het opstellen en begeleiden van ontwerpcompetities en prijsvragen (6.2.4 i Bro) Voor de raming van de kosten voor het opstellen en begeleiden van ontwerpcompetities en prijsvragen is gebruikgemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling zoals die in januari 2010 is gepubliceerd. Verwezen wordt naar bijlage 18 van dit exploitatieplan, waar de vragen- en productenlijst en het resultaatoverzicht van de toepassing van de ministeriële regeling zijn opgenomen. De totale te verhalen kosten voor het opstellen en begeleiden van ontwerpcompetities en prijsvragen bedragen op basis van de uitkomsten van de plankostenscan C 24.000 op prijspeil 2010. Uit de toelichting op de ontwerp-ministeriële regeling volgt dat de kosten voor het opstellen en begeleiden van ontwerpcompetities en prijsvragen in de exploitatieopzet dienen te worden opgenomen in het jaar van eerste vaststelling van het exploitatieplan. In 2013 is het exploitatieplan 'Meerpolder 2012' vastgesteld. 5.7.9.
Tijdelijk beheer (6.2.4 k Bro) De kosten bestaan uit de tijdelijke voorzieningen en tijdelijke werkzaamheden tijdens de fase van uitvoering van de ontwikkeling. Dit zijn onder meer kosten van onderhoud van gronden (maaiwerkzaamheden etc.) gedurende de realisatie van het plan. De totale kosten voor tijdelijk beheer bedragen C 100.181. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het in bijlage 19.1 opgenomen overzicht. 5.7.10. Ramingen van planschade (6.2.4 l Bro) Er zijn geen kosten voor vergoeding van planschade. 5.7.11. Niet-terugvorderbare en/of niet-gecompenseerde compensabele belastingen (6.2.4 m Bro) Er zijn geen kosten voor niet-terugvorderbare en voor niet-gecompenseerde compensabele belastingen. 5.7.12. Rentekosten (6.2.4 n Bro) De totale toerekenbare rentekosten vanuit de gerealiseerde verhaalbare kosten van 1 januari 2012 tot 1 juli 2022 bedragen C 1.770.658. Voor de geraamde kosten vanaf 1 juli 2022 geldt dat de verhaalbare kosten per 1 -7-2022 zijn berekend op basis van netto contante waarde.
5.8. Opbrengsten De opbrengsten uit de grondexploitatie zijn limitatief beschreven in artikel 6.2.7 Bro. De opbrengsten in dit exploitatieplan bestaan uit de fictieve grondopbrengsten door de verkoop van uitgeefbaar gebied (fictie van gemeentelijke gronduitgifte). De tabel op de volgende pagina geeft een overzicht van de opbrengsten in het exploitatieplangebied. De bedragen zijn eerst nominaal weergegeven, vervolgens is de netto contante waarde van het totaal aan opbrengsten bepaald.
- pagina 57 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Opbrengsten Art. Bro
Omschrijving
Opbrengsten
6.2.7 a)
opbrengsten van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied
6.2.7 b)
opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden
C
26.096.795 -
6.2.7 c)
opbrengsten i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden in de naaste toekomst
C
-
Totaal opbrengsten exploitatie (nominaal)
C
26.096.795
Opbrengstenstijgingen
C
332.776
Toekomstige rentebaten (excl. rentelasten)
C
4.192.615
Totaal opbrengsten op eindwaarde per 31-12-2025
C
30.622.186
Totaal opbrengsten op netto contante waarde per 01-07-2022
c
28.867.745
5.8.1. Opbrengsten uit gronduitgifte (artikel 6.2.7 a Bro) De opbrengsten in dit exploitatieplan bestaan uitsluitend uit grondopbrengsten door de (fictieve) uitgifte van uitgeefbaar gebied. Zoals aangegeven in paragraaf 5.3 is er sprake van een in uitvoering zijnde lopende grondexploitatie, waarbij de ontwikkeling van deelgebied 1b en 3b nog gerealiseerd dient te worden. De overige deelgebieden 1 a, 2, 3a en 4 t/m 7) zijn (nagenoeg) gerealiseerd. In paragraaf 5.6 is een toelichting gegeven op het ontwikkelprogramma. Binnen het exploitatieplangebied is ca. 5,2 ha aan te realiseren programma in uitgeefbaar gebied voorzien. Het programma is onderverdeeld in de volgende uitgiftecategorieën: "
gronden vrijstaande woningen - vrije sector kavels;
"
gronden vrijstaande woningen - vrije sector koop;
"
gronden woningen tweekappers - vrije sector koop;
"
Gronden rijwoningen - vrije sector koop;
"
gronden rijwoningen - bereikbare koop;
"
gronden rijwoningen - sociale huur;
"
uitgeefbaar - verharding/groen;
De indeling van het uitgeefbaar gebied naar deze uitgiftecategorieën is zichtbaar gemaakt op de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 9). Voor de vastlegging van de opbrengsten uit (fictieve) gemeentelijke gronduitgifte wordt onderscheid gemaakt tussen de gerealiseerde (fictieve) gronduitgiften tot 1 juli 2022 en de geraamde te realiseren (fictieve) gemeentelijke gronduitgiften vanaf 1 juli 2022. Op de kaart fasering gronduitgifte (bijlage 8) is zichtbaar gemaakt in welke jaren de gerealiseerde (fictieve) gemeentelijke gronduitgifte heeft plaatsgevonden c.q. naar verwachting zal plaatsvinden. Voor wat betreft deelgebied 3b heeft de inschatting een globaal en normatief karakter, nu voor dat deelgebied sprake is van een uit te werken woonbestemming. Gerealiseerde (fictieve) gemeentelijke gronduitgiften Voor de feitelijk door de gemeente gerealiseerde gronduitgifte is per onderscheiden uitgiftecategorie uitgegaan van de gerealiseerde koopsom. De koopsommen zijn op basis van het voor het betreffende jaar van uitgifte geldende
- pagina 58 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
gemeentelijke grondprijsbeleid tot stand gekomen. Dit leidt ertoe dat er binnen een uitgiftecategorie sprake kan zijn van verschillen tussen de koopsommen per bouwperceel, dit gezien de verschillen in omvang van het bouwperceel etc. Op deze wijze is, per uitgiftecategorie, voor de gerealiseerde gronduitgifte elk bouwperceel voorzien van een cijferaanduiding op de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 9). In bijlage 8 (kaart fasering gronduitgifte) is per bouwperceel het jaar van gerealiseerde uitgifte zichtbaar gemaakt. Voor de bouwpercelen waar het kostenverhaal heeft plaatsgevonden op basis van een anterieure/ posterieure overeenkomst over grondexploitatie (zie de kaart eigendom en kostenverhaal, die als bijlage 6 bij het exploitatieplan is opgenomen), geldt dat voor deze bouwpercelen, ingevolge de toepassing van afdeling 6.4 Wro, uit dient te worden gegaan van de fictie van gemeentelijke gronduitgifte. Daarvoor is voor het betreffende bouwperceel de uitgiftecategorie bepaald en de fictieve gemeentelijke uitgifteprijs vastgelegd op basis van het voor het kalenderjaar van de verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen geldende gemeentelijke uitgifteprijsbeleid.