Document · PDF

[I25.20887] 3B_wonen_jaarverslag_2024_v04_def-externe-versie

Commissie Ruimte 3 februari 2026, gemeente LansingerlandBij agendapunt: Gespreksnotitie lokale voorrang Lansingerlanders voor nieuwbouwontwikkelingen (nav Motie M2025-019) Bespreekpunt L3B en WIJ Lansingerland34.314 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

3B Wonen heeft bij de bepaling van de beleidswaarde uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. De uitgangspunten zijn nader opgenomen in de toelichting op de balans.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Onderscheid onderhoud en verbeteringen Het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen volgt de maatregelen die corporaties verrichten bij de werkzaamheden aan het vastgoed in exploitatie. Deze worden per maatregel beoordeeld. De categorie 'verbetering' zal worden behandeld als investeringsuitgaven. Onderhoudsuitgaven zijn kosten. Onderhoud De werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, danwel complex - in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering bevond - in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen; dit ongeacht de omvang van de uitgaven. De onderhoudsuitgaven betreffen aldus de uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het vastgoed geen technische gebreken mogen zijn (minimaal conditiescore 4 op bouwdeelniveau voor alle bouwdelen conform NEN2767 of vergelijkbaar op het moment dat het onderhoud wordt uitgevoerd).

In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw. Verbetering De werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan. De verbetering wordt als investering aangemerkt. De investeringen voor verbetering betreffen aldus de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De conceptuele kaders in de fiscale praktijkhandleiding dienen daarbij als uitvalbasis. Het betreffen (ook) uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex naar een hoger niveau te brengen (de theoretische of markttechnische verdiencapaciteit vergrotend), bijvoorbeeld verduurzamen naar energieneutraal, aanpassingen in de plattegrond, verhogen uitrustingsniveau van onderdelen van de woning of toevoegen van niet reeds in het object aanwezige installaties zoals zonnepanelen. Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden met: -

het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak; de nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van bestaande opstallen; herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen; en een ingrijpende verbouwing (definitie zie hierna).

Ingrijpende verbouwing Er is sprake van een 'ingrijpende verbouwing' als een onroerende zaak technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht. Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden beïnvloed (c.q. de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria: 1. 2. 3.

De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen tien jaar hoeven te worden aangepakt.

De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan. Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de marktwaarde vrij van verhuur en gebruik onder aftrek van de contractuele korting. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winsten-verliesrekening onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde vrij van verhuur en gebruik na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen.

Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Voor in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde leegwaarde na aftrek van contractuele korting en de - gefixeerde - boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag verwerkt in een herwaarderingsreserve.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen. Vastgoed in ontwikkeling wordt gewaardeerd wanneer het project intern is geformaliseerd (fase beslis document goedgekeurd door de RvT).

Bij sloop-nieuwbouw projecten wordt het vastgoed in exploitatie overgeboekt naar vastgoed in ontwikkeling wanneer de woningen uit exploitatie worden gehaald en de woningen niet meer verhuurd zijn. Wanneer een project opgeleverd is en gereed voor verhuur wordt het vastgoed in ontwikkeling overgeboekt naar vastgoed in exploitatie. In het geval per balansdatum sprake is van feítelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Er zijn geen rentekosten in de, tegen de vervaardigingsprijs gewaardeerde, materiële vaste activa opgenomen. De afschrijvingen op (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de gebruiksduur. De afschrijvingstermijn bedragen respectievelijk voor: . Kantoorpand 40 jaar . Inventarissen 5 - 15 jaar . Vervoermiddelen 5 jaar . Automatisering 5 jaar In de kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Buiten gebruik gestelde materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde.

Een materieel vast actief wordt niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. De bate of last die voortvloeit uit de desinvestering wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa. De waardering van latente belastingvorderingen geschiedt tegen het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. De latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Vorderingen Agio ontstaat door herstructurering, afkoop of doorzak van derivaten waarop eerder kostprijs hedge-accounting is toegepast. Bij de herstructurering, afkoop of doorzak is een marktwaarde-effect ontstaan dat wegens de voormalige hedge-accounting niet in één keer tot het resultaat wordt gerekend. Dit waarde-effect wordt uitgesmeerd over de restant looptijd van het oorspronkelijke derivaat. Het bedrag wordt, afhankelijk van of dit een positieve of negatieve waarde is, op de actief- respectievelijk de passiefzijde van de balans opgenomen. Gedurende de resterende looptijd wordt dit bedrag geamortiseerd en in het resultaat verwerkt.

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Voorraad per 1 januari Dit betreft het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie, geherclassificeerd als vastgoed bestemd voor verkoop. Bij eerste verwerking (i.c. moment van herclassificatie) en na eerste verwerking is de waardering tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, verminderd met cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen als gevolg van de lagere reële waarde (i.c. geschatte marktwaarde). Hieronder is verder begrepen teruggekochte woningen uit hoofde van een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De effectieve rente en eventuele bijzondere waardeverminderingsverliezen worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Vorderingen hebben een looptijd die korter is dan één jaar.

Liquide middelen Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Liquide middelen worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. Deposito's worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite - zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van 3B Wonen, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Vanwege de beperkte impact van het tijdseffect heeft waardering op contante waarde slechts beperkte effecten. De voorziening voor latente belastingen is wel op contante waarde gewaardeerd.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen marktwaarde per balansdatum op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post ''Overige waardeveranderingen".

Voorziening latente belastingen Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. De latente belastingverplichtingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd op de reële waarde en hebben een looptijd van maximaal één jaar. De overige kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico's 3B Wonen heeft haar beleid inzake beheer van de financiële risico's vastgelegd in het Treasurystatuut. Dit Treasurystatuut heeft tot doel nadere formele richtlijnen vast te leggen waarbinnen de treasury-activiteiten bij 3B Wonen dienen plaats te vinden, waardoor financiële - en operationele risico's beheerst worden en een objectieve en transparante verantwoording vooraf en achteraf mogelijk is. Het Treasurystatuut heeft door haar aard en inhoud een langdurige werking. De normen die onderhoudsgevoelig zijn of een tijdsgebonden karakter hebben worden jaarlijks uitgewerkt en opgenomen. De primaire financiële instrumenten van 3B Wonen, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van 3B Wonen is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico's zoals rente- en liquiditeitsrisico's. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15 /o van de leningenportefeuille. De belangrijkste risico's uit hoofde van de financiële instrumenten van 3B Wonen zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, renterisico, prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van 3B Wonen om deze risico's te beperken is als volgt.

Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens 3B Wonen kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren, waarvoor een voorziening voor oninbaarheid is gevormd. 3B Wonen maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt zij enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie.

Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat 3B Wonen over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn.

Renterisico 3B Wonen loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico's over de liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende leningen loopt 3B Wonen het risico dat de reële waarde van de leningen zal stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Voor de schulden met variabele renteafspraken loopt 3B Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico).

Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT

Algemeen Voor de bepaling van het resultaat wordt de functionele indeling van de W&V gehanteerd en wordt de Handleiding toepassing functionele indeling winst- en- verliesrekening bij corporaties toegepast. Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bijzondere baten en lasten die behoren tot de gewone bedrijfsvoering, worden op grond van aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk toegelicht. De winst-en-verliesrekening wordt zoals voorgeschreven in de Woningwet, gepresenteerd op basis van de functionele indeling.

Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van 3B Wonen, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

Opbrengsten en lasten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord.

Lasten onderhoudsactiviteiten De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie gebracht. Het dagelijks- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van eigen organisatie. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevermeerdering van het actief. Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Hieronder worden verantwoord de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren. 3B Wonen verwerkt de overheidsheffingen zoals onroerendezaakbelasting op het moment dat aan alle voorwaarden voor de overheidsheffing is voldaan.

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De post Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico's met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde.

De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd voor verkoop. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

Netto resultaat overige activiteiten Hieraan zijn de opbrengsten en kosten van beheer voor derden en VvE-beheer toegerekend.

Overige organisatiekosten De overige organisatiekosten zijn kosten die niet toe te rekenen zijn aan de (niet) primaire activiteiten. Dit zijn niet-object gebonden kosten en algemene organisatiekosten. De indirecte kosten worden met behulp van een verdeelstaat toegerekend aan deze categorie. Zie de grondslag Toegerekende organisatie- en financieringskosten voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor bepaling van de verdeelstaat.

Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.

Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.

Belastingen

Acute belasting De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en -schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

GESCHEIDEN VERANTWOORDING DAEB/ NIET-DAEB 3B Wonen heeft de gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van 3B Wonen zien toe op: . Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren. . Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat onlosmakelijk gekoppeld is aan DAEB eenheden. . Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed waarop 3B Wonen een exit strategie heeft geformuleerd zoals verwoord in het volkshuisvestingsverslag.

Uitgangspunten Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en nietDAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet-DAEB-vastgoed. Voor de toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB-tak of niet-DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

. .

Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend; Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-verhuureenheden rekening houdend met de kostenfactor. De kostenfactor wordt bepaald aan de hand van de soorten type verhuureenheden; voor zelfstandige woningen is kostenfactor 1, voor parkeergarages en -plaatsen is kostenfactor 0,5 en voor BOG is kostenfactor 1.

De Niet-DAEB tak van 3B Wonen bestaat uit de volgende verhuureenheden: 2024 Niet-DAEB activteit Bedrijfe Onroerend Goed in exploitatie Geliberaliseerde huurwoningen in exploitatie Parkeerplaatsen

2023

Aantal VHE

1 82 39 122

2 82 39 123

Deze verhuureenheden worden in eigendom van de corporatie aangehouden, omdat sprake is van complexen met gemengd bezit en vanwege gemaakte strategische keuzes voor diversiteit in de wijken. Tevens is er sprake van bedrijfsmatig vastgoed passend binnen de doelstelling van de corporatie. In 2024 is een eenheid BOG verbouwd tot DAEB woning.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

TO E LICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2024

ACTIVA

VASTE ACTIVA 1. Immateriële vaste activa Verloopstaat

2024

2023

Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en overige waardeverminderingen

539.302 -135.462

495.477 -32.974

Boekwaarde per 1 januari

403.840

462.503

36.004 -110.367

43.826 -102.489

-74.363

-58.663

Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en overige waardeverminderingen

575.306 -245.829

539.303 -135.463

Boekwaarde per 31 december

329.477

403.840

Software (licenties)

Mutaties Investeringen Afschrijvingen

2. Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

DAEB vastgoed in exploitatie

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

2024

2023

2024

2023

322.981.890 535.406.451

289.766.928 537.387.457

14.894.382 9.979.830

9.497.816 7.313.888

858.388.341

827.154.385

24.874.212

16.811.704

Investeringen Herwaardering vastgoed in ontwikkeling Herwaardering desinvesteringen Overname woningen ASB Desinvesteringen Niet gerealiseerde waardeverandering Overboekingen van vastgoed in ontwikkeling

2.731.776 -2.356.777 -597.519 -134.830 97.720.232 10.982.473

7.140.727 -11.496.846 -268.825 9.347.120 -78.143 1.230.658 25.359.265

431.271 -5.937 -100.189 3.079.145 -

1.152 7.711.048 350.308 -

Totaal mutaties 2024

108.345.355

31.233.956

3.404.290

8.062.508

Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingswaarde Herwaarderingen

Mutaties

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

r 2024

2023

2024

2023

336.561.310 630.172.386

322.981.890 535.406.451

15.225.464 13.053.038

14.894.382 9.979.830

966.733.696

858.388.341

28.278.502

24.874.212

Boekwaarde per 31 december Aanschaffingswaarde Herwaarderingen

Stand per 1 januari 2024 Voorraadmutaties Mutatie objectgegevens Mutatie methodische wijzigingen Mutatie parameteraanpassingen a.g.v. validatie Mutatie parameteraanpassingen als gevolg marktontwikkelingen Stand per 31 december 2024

DAEB x C 1.000 858.388 8.198 51.194 4.676 -42.702 86.979

Niet-DAEB x C 1.000 24.874 -106 1.603 100 -1.115 2.923

Totaal x C 1.000 883.262 8.092 52.797 4.776 -43.817 89.902

966.733

28.279

995.012

De totale marktwaarde groeide van C 883,3 miljoen op 1 januari 2024 naar C 995,0 miljoen op 31 december 2024. Dit is een stijging van 12,77o (C 112 miljoen). De marktwaarde van het vastgoed van 3B Wonen steeg voornamelijk door: » De mutatie van de objectgegevens leidt tot een stijgen van C 52,8 miljoen. De gemiddelde contracthuur is gestegen met 5,57o en de gemiddelde WOZ-waarde van woongelegenheden is gestegen met 4,977o. » De mutatie van parameteraanpassingen a.g.v. validatie leidt tot een daling van C 43,8 miljoen. De gemiddelde disconteringsvoet is gestegen (doorexploiteren 5,697o naar 5,927o; uitponden van 9,217o naar 9,657o). » De mutatie van parameteraanpassingen a.g.v. marktontwikkelingen leidt tot een stijging van C 89,9 miljoen. De gemiddelde historische leegwaardestijging per jaar van woongelegenheden in onze regio is gestegen met 9,2507o.

Uitgangspunten marktwaarde Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters (basis variant) en of schattingen (full variant). Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. Bij mutatie in het doorexploiteerscenario wordt de huur van de woongelegenheden aangepast naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. »

Heeft de VHE minder dan 144 punten (tot en met 143 punten) dan is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd in het lage segment. Heeft de VHE tussen de 143 en de 187 punten (vanaf 144 tot en met 186 punten) dan is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd in het midden segment. In beide gevallen is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis

van het woningwaarderingsstelsel. Heeft de VHE meer dan 186 punten (vanaf 187 punten) en is de VHE op basis van de WWS-punten daarom te liberaliseren? Dan is de markthuur de toe te passen huur bij mutatie.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macroeconomische parameters zoals vermeld in het handboek. De basisversie is gehanteerd voor de woongelegenheden en de parkeerplaatsen. De fullversie is gehanteerd voor het bedrijfsonroerend vastgoed, het maatschappelijk onroerend goed en de flexwoningen.

Parameters woongelegenheden

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Prijsinflatie

3,207

2,707

2,007

Loonstijging

4,307

3,807

2,507

2,50yo

Bouwkostenstijging

4,307

3,807

2,507

Leegwaardestijging woongelegenheden

2,007

0,007

Beheerkosten per vhe - EGW

6 542

Beheerkosten per vhe - MGW

6 532

0,07837o

0,0783o7o

0,07837

Gemeentelijke OZB (7o van de WOZ)

Parameters bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed

2024

2025

2026

2027

2028

2029

Instandhoudingsonderhoud m2 bvo BOG

6 7,33

Instandhoudingsonderhoud m2 bvo MOG

6 8,91

Instandhoudingsonderhoud m2 bvo ZOG

6 11,84

Mutatie onderhoud m2 bvo BOG

6 12,29

Mutatie onderhoud m2 bvo MOG

6 14,89

Mutatie onderhoud m2 bvo ZOG

6 14,89

Beheerskosten 7 van de markthuur - BOG

3,07

Beheerskosten 7 van de markthuur - MOG

2,07

Beheerskosten 7 van de markthuur - ZOG

2,57

Gemeentelijk OZB BOG-MOG (7 van de WOZ)

0,5527

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten BOG-MOG (7 van de WOZ) Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten ZOG (7 van de WOZ)

0,137

0,357

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Parameters Parkeergelegenheden

2024

2025

2026

2027

2028

2029

Instandhoudingsonderhoud Parkeerplaats

6 67,67

Instandhoudingsonderhoud Garagebox

6 227,82

Beheerskosten Parkeerplaats

6 33,83

Beheerskosten Garagebox

6 46,24

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris, en registratiekosten, bedragen 11,40 van de berekende waarde van een verhuureenheid op peildatum 31 december 2024 (10,40 overdrachtsbelasting en 10 overige kosten). In december 2024 is de verlaging van de overdrachtsbelasting van 10,40 naar 80 aangenomen. Bij het bepalen van de waardering is in de eindewaarde rekening gehouden met deze wijziging.

Inschakeling taxateur Het bedrijfsonroerendgoed, het maatschappelijk onroerend goed en de woningwagens en flexwoningen in exploitatie is geheel getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van 3B Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit Woningcorporaties. Taxatiemethodiek Conform de wettelijke voorschriften is gebruik gemaakt van de DCF-methode in combinatie met de comparatieve methode. Flexwoningen: Vanwege het type onroerend goed en de feitelijke gebruikssituatie is voor de gecorrigeerde vervangingsmethode gekozen om de restwaarde en de contante waarde van de eindwaarde te bepalen. De DCF methode is gehanteerd voor het bepalen van de contante waarde van de huur en de marktwaarde.

Toepassing vrijheidsgraden De volgende vrijheidsgraden zijn als volgt toegepast: De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant. Voor zover niet verder is toegelicht zijn alle vrijheidsgraden van toepassing op alle in het "handboek modelmatig waarderen marktwaarde" onderscheiden categorieën.

Schematische vrijheid Dit is alleen gebruikt voor de waardering van de flexwoningen: tijdelijk extra huurinkomsten in 2025 voor de verhuur aan de gemeente t.b.v. Oekraïners en verplaatsingskosten in 2033.

Markthuur(stijging) De markthuur is ingeschat door taxateurs op basis van referentietransacties (marktbewijs), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie dan een modelmatig bepaalde markthuur. Markthuurstijging conform de basisversie.

Exit yield Niet afgeweken van de basis versie, tenzij dit leidt tot onrealistische output parameters. Bij de flexwoningen is voor de gecorrigeerde vervangingsmethode gekozen om de restwaarde en de contante waarde van de eindwaarde te bepalen.

Leegwaarde(stijging) De leegwaarde is ingeschat door taxateur op basis van referentietransacties (marktbewijs), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie dan de geïndexeerde WOZ-waarden. Alleen de leegwaardes van de woonwagens en woonwagenstandplaatsen (Meerenweg) wijken af van de basisversie van het handboek. De leegwaardestijging is conform de basisversie van het handboek.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Disconteringsvoet De disconteringsvoet is ingeschat door taxateur op basis van nagebootste beleggingstransacties aangezien dit een betere weergave van de werkelijke situatie geeft dan de modelmatig bepaalde disconteringsvoet. De disconteringsvoet als parameter an sich is echter niet volledig uit markttransacties af te leiden en dient altijd te worden beoordeeld in relatie tot de in-geprijsde risico's in de kasstromen en de manier waarop de eindwaardeberekening tot stand komt. De disconteringsvoet wijkt in alle gevallen af van de basisversie van het handboek.

Mutatie- en verkoopkans De mutatiegraad is vastgesteld op basis van het 5-jaars gemiddelde met een ondergrens van 4,00Zo, tenzij dit door opdrachtgever en/of taxateurs niet reëel wordt geacht (o.a. bij Woonwagenstandplaatsen).

Onderhoud Achterstallig onderhoud is niet van toepassing.

Juridische en technische splitsingskosten Niet afgeweken van de basisversie.

Bijzondere omstandigheden Niet van toepassing.

Erfpacht Er is geen sprake van erfpacht. Wel is er sprake van een recht van opstal bij één complex (complexnummer 106001, Flexwoningen Sporthoeklaan).

Exploitatiescenario Niet afgeweken van de basis versie.

Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade.

WOZ-informatie De waarde van het DAEB- bezit op basis van WOZ aanslag 2024 (peildatum 1 januari 2023) bedraagt C 1,37 mld. (WOZ aanslag 2023 met peildatum 1 januari 2023: C 1,3 mld.). De WOZ waarde op basis van WOZ aanslag 2024 (peildatum 1 januari 2024) van het niet-DAEB bezit bedraagt C 34,1 mln. (WOZ aanslag 2024 met peildatum 1 januari 2023: C 33,9 mln.).

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Beleidswaarde De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december 2024 C 622,5 miljoen. De beleidswaarde is met 247o (C 120 miljoen) gestegen. De beleidswaarde van het vastgoed van 3B Wonen steeg voornamelijk door de methodische wijziging met C 115 miljoen. Dit komt grotendeels door de overgang naar de sociale disconteringsvoet. Daarnaast zorgt de mutatie van de parameteraanpassingen a.g.v. marktontwikkelingen voor een stijging van C 20 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door de indexering van de huurgrenzen de macro-economische parameters. Tot slot leidt de mutatie van de parameters van de beleidswaarde tot een daling van C 45 miljoen. Dit komt vooral door een toename van de onderhoudskosten. Deels komt dit voort u de reguliere indexatie van 1 jaar (6,67o). Daarnaast is de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) gestegen door aanpassing van de geplande onderhoudsuitgaven (4,17o). DAEB

Niet-DAEB

Totaal

x ê 1.000

479.363

22.826

502.189

Voorraadmutaties

4.085

-106

3.979

Mutatie objectgegevens

26.600

617

27.217

Mutatie methodische wijzigingen

112.789

2.058

114.847

-481

-9

-489

Mutatie parameteraanpassingen a.g.v. marktontwikkelingen

19.870

-242

19.628

Mutatie parameters beleidswaarde

-44.313

-517

-44.830

Stand per 31 december 2024

597.912

24.628

622.540

Stand per 1 januari 2024

Mutatie parameteraanpassingen a.g.v. validatie

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: In onderstaande tabel zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning) voor de bepaling van de beleidswaarde verantwoord. In dit gemiddelde zijn de flexwoningen niet meegenomen. Voor flexwoningen wordt namelijk conform het handboek verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde.

Uitgangspunt (gemiddelde) voor

2024

2023

Streefhuur in C per maand

C 720

C 706

Onderhoudsnorm per jaar

C 2.614

C 2.356

Beheernorm per jaar

C 1.130

C 1.094

Disconteringsvoet

4,1807o

5,697

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Streefhuur De (huur)opbrengsten worden geschat op basis van de intern bepaalde streefhuur vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie, rekening houdend met geldende wet- en regelgeving, feítelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. 3B Wonen heeft de streefhuren afgestemd op de diverse huurcategoriegrenzen conform de huurtoeslag, de maximale lage huurgrens en de middenhuurgrens. De aantallen per huurprijsklasse zijn afgestemd op de behoefte op basis van demografische gegevens. Onderhoud De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen: - Reparatie- en klachtenonderhoud. - Mutatieonderhoud. - Vraaggestuurd onderhoud. - Contractonderhoud. - Planmatig onderhoud. -

Voor de beleidswaarde wordt daaraan toegevoegd: toegerekende organisatiekosten.

De MJOB wordt per complex, per bouwdeel opgebouwd. Zowel korte als lange onderhoudscycli zijn daarin opgenomen. Deels is dit gebaseerd op adviezen van ketenpartners. Aanvullend hanteert 3B Wonen eenheidsprijzen van een Brink. Het niet-planmatig onderhoud wordt mede bepaald door realisatiecijfers. Bij analyse van de realisatiecijfers wordt onderscheid gemaakt naar noodzakelijk onderhoud en werkzaamheden die voortkomen uit eventuele uitzonderingen, tijdelijke effecten en inefficiënties. Bovendien worden eventuele wijzigingen in wet- en regelgeving verwerkt. Dit zorgt ervoor dat de begroting compleet is en tegelijkertijd niet onnodig hoog wordt. 3B Wonen beschikt over een door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde MJOB voor 10 jaar. De MJOB is gebaseerd op de bekende onderhoudsstaat van het bezit. Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht 3B Wonen conditiemetingen. Hiertoe hanteert 3B Wonen een periodieke actualisatie. Eens in de drie jaar wordt ieder complex geïnspecteerd. De begroting is gebaseerd op onderhoudscycli, maar onderhoud vindt enkel plaatst als dat nodig is (als dat blijkt uit de conditiescore). Alles bij elkaar, omvat de MJOB al die werkzaamheden die meerjarig moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat sprake is en blijft van minimaal een conditiescore 4.

Op dit moment is de gemiddelde conditiescore 2,2. De staat van het onderhoud en het onderhoudsbeleid van 3B Wonen is bovengemiddeld in de sector. In de meerjarenbegroting houdt 3B Wonen rekening met een taakstellende besparing van C 50 per kostenfactor (circa 20Zo van de gemiddelde onderhoudsnorm) onder de noemer "goed is goed genoeg". Bij het opstellen van de MJOB houdt 3B Wonen rekening met actuele prijspeil data. Het planmatig onderhoud is voor een belangrijk deel gebaseerd op het Brink Kostenbestand dat jaarlijks wordt geactualiseerd door Brink. Voor het niet planmatig onderhoud werkt 3B Wonen met een eenheidsprijzenlijst die jaarlijks wordt geïndexeerd. De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex. De omvang van het planmatige onderhoud als geheel tendeert derhalve naar een ideaalcomplex. De exacte timing van uitgaven leidt derhalve tot schattingsonzekerheid.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

In de MJOB houdt 3B Wonen rekening met de volgende cycli: Type Schilderwerk

Periodiciteit 8 jaar

Installaties

Dat wisselt per installatie. Enkele voorbeelden: CV 18 jaar, warmtepomp 20 jaar, hydrofoor 15 jaar, LED armaturen 28 jaar, brandmelders 10 jaar, groepenkast 56 jaar.

Dakvervanging

Bij de eerste cyclus wordt na 35 jaar een nieuwe laag dakbedekking aangebracht. Bij de tweede cyclus wordt na 21 jaar de dakbedekking vervangen. Pannendaken worden niet met een cyclus vervangen.

Kozijnen

Kozijnvervanging is zelden nodig. 3B Wonen zorgt ervoor dat de kozijnen goed onderhouden blijven en niet hoeven te worden vervangen. Aleen herstelkosten (en het schilderwerk) worden begroot.

Keukens Badkamer Toilet Gevel (bijv. voegwerk)

24 jaar* 35 jaar* 35 jaar* 35 jaar (weersbelast) of 56 jaar (niet-weersbelast)

*Keukens, badkamers en toiletten worden niet planmatig vervangen, maar op verzoek van klanten (vraaggestuurd onderhoud). Dat betekent dat niet alle keukens, badkamers en toiletten na het verstrijken van de theoretische levensduur worden vervangen. Op basis van ervaringscijfers gaan we uit van 700Zo. In aanvulling hierop is het belangrijk te vermelden dat het bezit van 3B Wonen relatief jong is, het aandeel eengezinswoningen relatief groot is en dat het bezit goed is onderhouden. Het gemiddelde energielabel is label A en de gemiddelde conditiescore is 2,2. De MJOB is opgesteld voor het huidige vastgoed in exploitatie. In de (integrale) meerjarenbegroting wordt dit aangevuld met onderhoud voor nog te bouwen nieuwbouw, maar dat is geen onderdeel van de beleidswaarde per 31-12-2024. In de meerjarenbegroting van 3B Wonen zijn geen toekomstige ingrijpende verbouwingen of renovaties voorzien. De MJOB hoeft daarvoor daarom niet te worden gecorrigeerd. 3B Wonen kent een beperkt verkoopprogramma van enkele woningen per jaar. Dat heeft geen significante invloed op de MJOB. Er is sprake van enkele sloopcomplexen, die worden onderhouden op een minimale conditiescore. Zoals hiervoor aangegeven kent de MJOB een horizon van 10 jaar. Voor de prognosejaren waar geen MJOB voor beschikbaar is heeft 3B Wonen een norm bepaald om de MJOB te verlengen tot de in te rekenen horizon van 60 jaar.

Deze norm is gebaseerd op het tien jaars gemiddelde van de meest actuele MJOB. Deze begroting is van goede kwaliteit, voorzien van adviezen van ketenpartners, gebaseerd op actuele conditiescores en bevat daarmee de meest representatieve cijfers die 3B Wonen tot haar beschikking heeft.

EFG labels 3B Wonen heeft nog slechts 42 eenheden waarop een E, F, of G Label van toepassing is. Conform het Handboek modelmatig waarderen is de standaardverplichting aan het achterstallig onderhoud toegevoegd. Hiervoor is geen correctie doorgevoerd op de MJOB, omdat energetische maatregelen geen onderdeel zijn van de onderhoudsbegroting, maar van de investeringsbegroting. Daarnaast zal ongeveer driekwart van deze eenheden worden gesloopt.

Achterstallig onderhoud In de marktwaarde en beleidswaarde is geen achterstallig onderhoud genomen. Aan de beleidswaarde wordt wel de verplichting voor het wegwerken van de E, F en G-labels (zie vorige alinea).

Beheerlasten De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2025 - 2034.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Sensitiviteitsanalyse De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Teneinde inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst hebben wij de navolgende sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welke effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2024: Uitgangspunt

Mutaties t.o.v.

Effect op beleidswaarde

Uitgangspunt

x ê 1.000.000

hoger/lager

Streefhuur per maand

C 25 hoger

C 24

hoger

Streefhuur per maand

C 25 lager

C 25

lager

Lasten onderhoud per jaar

C 100 hoger/lager

C 18

hoger/lager

Lasten beheer per jaar

C 100 hoger/lager

C 18

hoger/lager

Disconteringsvoet

0,5 procentpunt hoger

C 62

lager

Disconteringsvoet

0,5 procentpunt lager

C 73

hoger

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en VOV

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2024

2023

2024

2023

Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingswaarde Herwaarderingen/Voorziening onrendabele investeringen en herstructuringen

2.744.632

9.971.035

15.456.863

2.848.931

2.882.695

-4.352.800

-7.204.642

5.593.563

5.627.327

5.618.235

8.252.221

Investeringen Overboeken naar MVA in exploitatie Bijzondere waardevermindering Herwaarderingen

497.827

-33.764

18.236.232 -8.625.696 -2.484.670 -3.767.967

19.873.438 -13.862.419 -6.250.904 -2.394.100

Totaal mutaties 2024

497.827

-33.764

3.357.899

-2.633.985

2.744.632

17.224.794

9.971.035

3.346.758

2.848.931

-8.248.660

-4.352.800

6.091.390

5.593.563

8.976.134

5.618.235

Mutaties

Boekwaarde per 31 december Aanschaffingswaarde Herwaarderingen/Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Het aantal woningen opgenomen onder Vastgoed onder voorwaarden bedraagt ultimo 2024:18 (2023:18). 3B Wonen heeft overeenkomsten afgesloten met 18 kopers met een MGE ^maatschappelijk gebonden eigendom) constructie. Voor deze woningen geldt een terugkoopplicht van 20 jaar die worden teruggekocht tegen MGE-prijs (verkoopprijs met korting). Terugkooptermijn vervalt in 2025 voor 11 woningen en 2032 voor 7 woningen. Daarnaast vergoedt of vordert 3B Wonen 5007o van het waardeverschil tussen de huidige marktwaarde bij terugkoop en de MGE-prijs.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

3. Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Kantoor

Vervoersmiddelen

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

3.315.984

136.370

710.797

4.163.151

-1.146.170

-83.556

-545.429

-1.775.155

2.169.814

52.814

165.368

2.387.996

Investeringen Desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen Afschrijvingen

51.726 -85.008

48.149 -26.983 26.983 -21.024

107.891 -70.035

207.766 -26.983 26.983 -176.067

Totaal mutaties 2024

-33.282

27.125

37.856

31.699

3.367.710

157.536

818.688

4.343.934

-1.231.178

-77.597

-615.464

-1.924.239

2.136.532

79.939

203.224

2.419.695

Totaal C

Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

Mutaties

Boekwaarde per 31 december Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

Toelichting De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. De WOZ-waarde 2025 met peildatum 1 januari 2024 van het kantoor bedraagt C 1,5 mln.(2023: 1,4 mln.).

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

4. Financiële vaste activa

31-12-2024

31-12-2023

289.933

289.891

Latente belastingvordering(en) Belastinglatentie MGE korting

Belastinglatentie MGE korting Bij invoering van de VPB plicht is de verleende korting op de MGE woningen fiscaal geactiveerd. Bij verkoop of na beëindiging terugkoopverplichting valt de korting vrij. De korting die fiscaal vrijvalt is verantwoord als belastinglatentie. Het betreft een statische latentie. De nominale waarde van deze belastinglatentie bedraagt C 300.224 en de contante waarde van deze latentie bedraagt C 289.933 (disconteringsvoet 2,370Zo). De latentie heeft een looptijd van 2 jaar. In 2025 vervalt de terugkoopverplichting voor 11 MGE woningen waardoor deze latentie vrijvalt. Voor deze woningen was bij de invoering van VPB in 2008 een verschil tussen de fiscale en commerciële waardering.

Agio herstruct. derivaten Agio herstruct. derivaten

6.570.976

6.758.502

In 2019 heeft 3B Wonen ervoor gekozen een tweetal derivaten te laten doorzakken in leningen met een vaste rente. Hierdoor zijn nieuwe leningen ontstaan met een hogere rente dan de marktrente. Deze nieuwe leningen zijn gewaardeerd op marktwaarde, waarbij het verschil tussen de marktwaarde en de nominale waarde als geamortiseerde kostprijs als Agio is opgenomen onder de post Financiële vaste activa. Er is een bedrag van C186.816 vrijgevallen conform het aflossingsschema.

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2024

31-12-2023

5. Vastgoed bestemd voor de verkoop Voorraad per 1 januari Mutatie

324.518 -324.518

425.993 363 361.769 363.147

405.932 295.550 2.661.157

1.151.272

3.362.639

Huurdebiteuren

708.751

502.135

Voorziening wegens oninbaarheid

708.751 -282.758

502.135 -96.203

425.993

405.932

6. Vorderingen Huurdebiteuren Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

Huurdebiteuren

De huurdebiteuren ultimo 2024 zijn hoger ten opzichte van 2023. In de tweede helft van 2024 zijn de openstaande huurvorderingen beoordeeld. Hierdoor zijn er meer vorderingen uit handen gegeven aan onze deurwaarder. Ook kregen we vaker te maken met minnelijke schuldenregelingen. We verwachten in 2025 een inhaalslag te maken en oude vorderingen op te schonen, vandaar een verhoging van de dotatie. Verloopstaat

2024

2023

Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking

96.204 207.558 -21.004

105.535 -3.042 -6.290

Stand per 31 december

282.758

96.203

Voorziening wegens oninbaarheid

31-12-2024

31 -12-2023

Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing

363

JAARREKENING

2024

JAARREKENING

r 31-12-2024

31-12-2023

361.769

295.550

351.634 11.513

278.538 191.217 2.191.402

363.147

2.661.157

Overige vorderingen Overige vorderingen Over de vorderingen wordt geen rente berekend.

Overlopende activa Vooruitbetaalde facturen Nog af te rekenen servicekosten Diverse

De post 'Diverse' was ultimo 2023 eenmalig hoog vanwege de toegekende subsidie voor de Flex woningen van e 2 miljoen, die nog niet was uitgekeerd. In 2024 is dit bedrag uitgekeerd en zakt de post 'Diverse' naar een normaal laag niveau.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Lansingerland&id=a3708753-801d-4554-bd9c-5c0a74f3d5e2