[I25.20887] 3B_wonen_jaarverslag_2024_v04_def-externe-versie
Tekst van het document
C 114.847
22,9/
Horizon 60 jaar zonder eindwaarde
-C 39.890
-7,90
4,10. Dit was het gevolg van verbeteringen in de
Sociale disconteringsvoet
C 155.169
30,90
De gemiddelde onderhoudsnorm van de woningensteeg met 110. Het onderhoud is gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting. Bij de begroting 2025 en verder is de gemiddelde onderhoudsnorm verhoogd van C 2.356 naar C 2.452 (beiden prijspeil 31-12-23), een stijging van onderhoudsbegroting en hogere eenheidsprijzen.
Overig
-C 432
-0,10
Vervolgens heeft de indexering naar prijspeil
Validatie
-C 489
-0,1/
31-12-24 plaatsgevonden (6,60 conform handboek).
Marktontwikkelingen
C 19.628
3,9/
Macro-economische parameters
C 14.717
2,90
Sociale en vrije sector huurgrens
C 17.097
3,40
Disconteringsvoet
-C 12.474
-2,50
C 288
0,10
-C 44.830
-8,9/
-C 45.200
-9,00
C 369
0,10
C 622.540
124,00/
Waarde-effect: -9,00
Overig Parameters beleidswaarde Onderhoudskosten beleidswaarde Overig Beleidswaarde 31 december 2024
Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Het bestuur van 3B Wonen maakte een inschatting van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEBbezit en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa C 372 miljoen. Sinds boekjaar 2024 zijn de beleidswaarde en de marktwaarde conceptueel volledig ontvlochten. Rekenkundig bestaat er nog wel een samenhang tussen beide berekeningen. Met deze nuancering, kan het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde als volgt rekenkundig worden geduid:
27
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 06
x C 1000,Marktwaarde in verhuurde staat 31 december 2024
o/o
Operationele kasstroom 3B Wonen stuurt wat kasstromen betreft op de
995.012
100/
Interest Coverage Ratio (ICR). Dit kengetal geeft een indicatie van de mate waarin 3B Wonen in staat is de rente te kunnen betalen uit de exploitatiekasstroom.
Beschikbaarheid (doorexploiteren)
-224.162
-230/
Betaalbaarheid (huren)
-231.707
-230/
Kwaliteit (onderhoud)
-81.230
Beheer (beheerkosten)
-20.059
-2/
Disconteringsvoet
184.686
190/0
Subtotaal
-372.472
-370/
De norm van de externe toerzichthouders (WSW en AW) is 1,4 voor de ICR. Bij een ICR van 1,4 zijn we in staat uit de exploitatiekasstroom 1,4 maal de rente te betalen. De eigen doelstelling van 3B Wonen ligt
-8/
hoger dan de normen van het WSW, namelijk 1,8 (ICR). De achtergrond daarvan is dat we het niet wenselijk achten te dicht tegen de minimale grenzen aan te opereren. Een tegenvaller leidt dan al snel tot de situatie waarin we niet meer voldoen aan de minimale eisen van de sectorinstituten. Per ultimo 2024 kwam onze ICR uit op 2,0.
Beleidswaarde 31 december 2024
622.540
630/0
Aankondiging huurbevriezing in voorjaarsnota
Per saldo is de beleidswaarde eind 2024 C 622 miljoen,
In april 2025 heeft het kabinet een huurbevriezing
6307o van de marktwaarde. Dit impliceert dat circa 370/0
voor sociale woningen opgenomen in de voorjaarsnota.
van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer
Dit ondanks de in december 2024 gezamenlijk
lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit
overeengekomen Nationale Prestatie Afspraken
van (met name) de marktwaarde, is dit aan fluctuaties
(NPA). De huurbevriezing is nog niet vervat in wet- en
onderhevig.
regelgeving. Er was veel verweer van diverse partijen binnen en buiten de corporatiesector. Het politiek draagvlak voor deze maatregel was onzeker. Ook was
28
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 06
r
er onduidelijkheid over de precieze uitwerking van
het Treasurystatuut bepaalde grens van 15/. Ook de
dit voornemen. Bijvoorbeeld wat zou betekenen voor
andere relevante risico's (m.n. kredietrisico,
de indexatie van de huurcategoriegrenzen (waar 3B
co, liquiditeitsrisico en marktrisico) - worden
Wonen haar streefhuren op afstemt) en welke vorm en
gemonitord en - indien nodig - van passende
hoogte van compensatie er zou komen. Uiteindelijk
bijstuurmaatregelen voorzien. In 2024 was dit niet
heeft Minister Keijzer het plan op 3 juni ingetrokken
nodig.
op basis van het negatieve advies van de Raad van State en de politieke onrust na de val van het Kabinet
Financieringsbehoefte
Schoof.
Op basis van het Treasury jaarplan 2025 is de
In de tussentijd heeft 3B Wonen - ondanks de
Als gevolg van investeringen - met name in de
onzekerheid - in beeld gebracht wat de impact had
nieuwbouw - is er extra financieringsruimte benodigd.
herfinanciering voor de komende vijf jaar berekend.
kunnen zijn. 3B Wonen gaat in de beleidswaarde uit van een gemiddelde reguliere huurstijging van
Aflossing
Financiering
(x C 1 miljoen)
(x C 1 miljoen)
2025
C 6,5
C 36,8
2026
C 10,3
C 118,8
2027
C 11,8
C 171,9
2028
C 10,1
C 209,7
schatten we in op 4,70/0. Vergeleken met de stijging
2029
C 5,1
C 247,4
over boekjaar 2024 (respectievelijk 24,0/ en 12,7/)
Totaal
C 43,7
C 784,7
4,5007o in 2025 en 3,530Zo in 2026. Daarbij gingen we naast de huurbevriezing gedurende twee jaar ook uit van een bevriezing van de huurcategoriegrenzen (en dus streefhuren) en hielden we geen rekening met compensatie. De impact op de marktwaarde is naar schatting 3,0 à 3,50/. De impact op de beleidswaarde
Jaar
is dit beperkt. De loan to value op beleidswaarde of de dekkingsratio op marktwaarde zijn niet de ratio's die het eerst gaan knellen voor 3B Wonen.
Het borgingsplafond voor het jaar 2024 bedroeg
De impact op de kasstromen en de ICR is groter.
C 234,7 miljoen. Dit bedrag was toereikend
De ICR komt in onze analyse zonder compensatie
voor het onder borging aantrekken van de
of bijsturing vanaf 2030 onder de norm van 1,4. Er
financieringsbehoefte.
zijn voldoende bijstuurmogelijkheden (bijstellen investeringsprogramma of aanpassen beheer- of
Deelnemingen en verbindingen
onderhoudskosten), waardoor onze financiële
3B Wonen participeert in vijftien Verenigingen van
continuïteit is gewaarborgd. De gevolgen voor onze
Eigenaren. Het betreft woongebouwen die bestaan uit
ambities en onze volkshuisvestelijke prestaties zouden
een combinatie van huur- en koopwoningen en een
substantieel zijn.
bedrijfspand waar een maatschappelijke instelling is gehuisvest. Deze verenigingen hebben een externe
Treasury
administrateur.
De totale liquide middelen positie daalde met C 1,6 miljoen naar C 2,1 miljoen. 3B Wonen loste in 2023
Niet-DAEB portefeuille
C 3,8 miljoen af aan langlopende leningen en trok voor
3B Wonen heeft 82 niet-DAEB woningen, 1 BOÇ
C 13,5 miljoen aan nieuwe financieringen aan.
complex (waarvan een kinderdagverblijf en een kantoorruimte) en 39 garages. Eén BOÇ eenheid
Het gemiddeld verschuldigde rentepercentage van de
is in 2024 omgebouwd naar een DAEB-woning. Bij
leningenportefeuille bedroeg eind 2024 2,37/
de administratieve scheiding is een interne lening
(bij een gemiddelde looptijd/duration van 18,3 jaar).
verstrekt aan de niet-DAEB tak van C 3.700.000 tegen
Het relatieve renterisico bleef binnen de in
een rente van 4/. Het schuldrestant per 31 december 2023 bedraagt C 888.000.
29
JAARVERSLAG
2024
Governance
i 3B Wonen volgt de Ģovernancecode
Bestuur
Woningcorporaties en neemt deze als uitgangspunt
3B Wonen heeft een eenhoofdig bestuur. Directeur-
bij haar werkzaamheden. De leden van de
bestuurder is mevrouw H. Vliet Vlieland. De
Raad van Commissarissen (RvC) zijn hiertoe
besluitvorming door de directeur-bestuurder vindt
via het lidmaatschap van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)
plaats op basis van de statuten en het reglement
verplicht. Het bestuur heeft op verzoek van
de samenstelling, de taken en bevoegdheden van
de VTW bevestigd dat ze de Governancecode
en de verantwoording door het bestuur. De statuten
Woningcorporaties naleeft en daarmee ook de
geven ook informatie over welke voorgenomen
besluiten die het VTW-bestuur neemt op basis van de uitspraken van de Governancecodecommissie.
besluiten het bestuur ter goedkeuring dient voor te
Governance en bestuur
onafhankelijkheid, integriteit en verantwoordingsplicht
Corporate governance is het stelsel van sturen,
van het bestuur. Conform het Besluit toegelaten
beheersen, verantwoorden en toezicht houden, dat
instellingen volkshuisvesting (BTIV) hanteert 3B
erop gericht is de doelstellingen van 3B Wonen te
Wonen een mandateringsregeling, het reglement
borgen in de organisatie. Het dagelijks beleid van
Financieel Beleid & Beheer, waarmee het bestuur
3B Wonen wordt bepaald door het bestuur. Bij haar
door de RvC gemandateerd is om tot op zekere hoogte
besluitvorming betrekt het bestuur het advies van
uitgaven te doen.
Bestuur. De statuten geven regels voor onder meer
leggen aan de RvC. In het reglement Bestuur wordt nader invulling gegeven aan taken en taakverdeling,
het Visieteam. De RvC houdt toezicht op het beleid van het bestuur. Vanwege de steeds groter wordende
Raad van Commissarissen
opgave van 3B Wonen en de daarbij horende
De RvC houdt toezicht op het functioneren van het
verdergaande professionalisering van de organisatie
bestuur en de algemene gang van zaken binnen 3B
worden de RvC en het bestuur ondersteund door een
Wonen. De RvC adviseert daarnaast gevraagd en
bestuurssecretaris.
ongevraagd het bestuur, is verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van directeur-bestuurder en commissarissen en stelt de
30
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 07
r
beoordeling en arbeidsvoorwaarden van de directeurbestuurder en commissarissen vast. De RvC geeft
Fit and proper
de accountant opdracht voor de controle van de
In de Governancecode en de Woningwet is voor
jaarstukken en is, samen met de directeur-bestuurder,
de bestuurders en interne toezichthouders de
de opdrachtverlener voor de vierjaarlijkse visitatie.
verplichting opgenomen om 'fit and proper' te
Binnen de RvC zijn twee commissies ingesteld op de
zijn. Eén van de vereisten is het behalen van een
deelgebieden financiën en selectie & remuneratie.
minimaal aantal punten Permanente Educatie (PE). De
Deze commissies kennen elk een eigen reglement.
governancecode schrijft voor dat bestuurders per jaar 36 PE-punten halen ofwel over een periode van drie
De RvC bestaat uit vijf personen en het uitgangspunt
kalenderjaren 108 PE-punten. Wanneer een bestuurder
is dat de leden gezamenlijk een multidisciplinair team
later in het jaar aantreedt, geldt een aantal PE-punten
vormen en complementair aan elkaar zijn. De profielen
naar rato. Commissarissen moesten in 2024 vijf PE-
van de RvC-leden wijzigden niet . De samenstelling
punten halen. Wanneer een commissaris later in het
en verantwoording van de RvC is verder beschreven
jaar aantreedt, geldt een aantal PE-punten naar rato.
in hoofdstuk 8 (verslag Raad van Commissarissen). Verschillende leden van de Raad hebben zelf contact
In onderstaande tabel staat de stand bij 3B Wonen per
met voor 3B Wonen relevante stakeholders om voeling
31 december 2024 weergegeven.
te houden met wat er leeft. Soms ontstaan deze contacten vanwege andere functies en netwerken,
PE-norm
PE-behaald
2024
2024
36
47*
Y.M.L. van Eck
5
12
ook veel concrete bepalingen die bestuurders en
H.D. Lootsma
5
0**
toezichthouders moeten naleven en waar ze in
M.A.M. Immers
5
15
P de Vries
5
13
E.E. Pannebakker
5
14
soms vanwege opleidingen en soms vanwege netwerkVstakeholdersbijeenkomsten van 3B Wonen
Naam
(denk bijvoorbeeld aan bijwonen van meerdere
Bestuur
bijeenkomsten en de ALV van de huurdersvereniging) en de VTW.
J.M.D. Vliet Vlieland
Governancecode Woningcorporaties
Raad van
Bij goed bestuur gaat het in grote mate om cultuur,
Commissarissen
houding en gedrag. Daarnaast zijn er vanuit de Governancecode Woningcorporaties en de Woningwet
sommige gevallen niet van mogen afwijken. Dit heeft 3B Wonen in een reeks van reglementen en statuten vastgelegd, waaronder: ^ Statuten ^
Reglement Bestuur
* Behaalde PE-punten 2022 t/m 2024: 40, 60, 47
^
Reglement RvC
** In 2023 55 punten behaald waarvan 5 punten zijn
^
Reglement Audicommissie Financiën
meegenomen naar 2024
^
Reglement Selectie- en Remuneratiecommissie
^
Reglement financieel beleid en beheer
Integriteitscode en klokkenluiderregeling
^
Financieel & investeringsbeleid
We vinden het van groot belang dat medewerkers
^
Investeringsstatuut
integer en betrouwbaar handelen. Daarom beschikken
^
Mandateringsregeling
we over een integriteitscode die openbaar is via
^ Treasurystatuut
de website. Deze is in 2024 geactualiseerd. Elke
^
3B Wonen-medewerker is contractueel verbonden
Integriteitsbeleid
^ Toezichtvisie en -kader RvC
zich aan de integriteitscode te houden. We kennen daarnaast ook een klokkenluidersregeling.
31
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 07
r
Medewerkers die het vermoeden van een misstand
- deze zijn er dus niet. Uit een inventarisatie onder
hebben, kunnen deze desgewenst anoniem
bestuur en RvC-leden is gebleken dat er zowel bij
melden aan het meldpunt klokkenluiders. De
hen als de eerstelijnsfamilie geen sprake is van
regeling borgt dat de melding wordt onderzocht
toezichthoudende of bestuurlijke rollen bij partijen die
en dat de betreffende medewerker niet hoeft te
als verbonden partij kunnen worden gekwalificeerd. In
vrezen voor sancties vanwege 'het luiden van de
het verslag van de RvC (hoofdstuk 8) is een overzicht
klok' Medewerkers kunnen deze regeling en de
opgenomen van de hoofd- en nevenactiviteiten van de
integriteitscode via het intranet raadplegen.
leden van de Raad.
Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Bestuur en RvC
bestuurslid van de Stichting Noodhulp Lansingerland
Mevrouw Vliet Vlieland is bestuurslid van Maaskoepel,
De RvC heeft in 2024 geen aanwijzingen dat zich
en bestuurslid van Stichting Urgentiebepaling
transacties met mogelijk tegenstrijdige belangen
Woningzoekenden Rijnmond (SUWR). Alle drie deze
van de directeur-bestuurder hebben voorgedaan.
functies zijn onbezoldigd.
Evenmin deden zich naar beste weten van de Raad geen transacties voor van materiële betekenis met
Vastgoedbezit Bestuur en RvC
mogelijke tegenstrijdige belangen ten aanzien van
De Raad van Commissarissen stelde in 2024 vast dat
één of meer toezichthouders. Uit een inventarisatie
zowel de directeur-bestuurder als de leden van de
onder de directeur-bestuurder en RvC-leden is
Raad geen vastgoed in bezit of beheer hebben ten
gebleken dat er geen wijzigingen zijn betreft eventuele
behoeve van verhuur aan derden. Daarmee is geen
toezichthoudende of bestuurlijke rollen bij partijen
sprake van belangenverstrengeling in enige vorm.
die als verbonden partij kunnen worden gekwalificeerd
32
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 08
Voorwoord
De RvC heeft gezien dat de relatie met de huurdersorganisatie en de gemeente is versterkt. Dit
Tijdens het verslagjaar heeft de Raad van
is belangrijk omdat samen meer kan worden bereikt.
Commissarissen gezien en ervaren dat 3B Wonen op
Met de betrokken huurdersvereniging zijn nieuwe
koers is gebleven.
afspraken gemaakt in de samenwerkingsovereenkomst en met de gemeente heeft het programma "Trading
De resultaten na afloop van het koersplan waren
Places" plaatsgevonden, waarbij medewerkers van de
aansprekend. Zo is de nieuwbouw op stoom gekomen.
gemeente en de corporatie letterlijk tijdelijk van stoel
Eindelijk zien we in een sneltreinvaart woningen
wisselden. Zo leerden zij hoe het is om vanuit een
verschijnen in Wilderszijde. Er zijn waardevolle
ander perspectief te kijken naar waar we samen voor
ervaringen opgedaan met de realisatie en het beheer
staan.
van flexwoningen en gloort er de nieuwe uitdaging van Bleizo-West.
Ook in 2024 zijn wij als Raad betrokken geweest bij de ontwikkeling van het nieuwe koersplan 2025-2028. De
3B Wonen heeft ook laten zien dat het niet alleen een
ondertitel "Voortbouwen" is veelzeggend en bevestigt
corporatie is van bouwen, bouwen, bouwen. Vanuit
dat 3B Wonen op de goede weg is.
het koersplan was er vooral ook veel aandacht voor de
33
mensen. Mensen in de buurt. Mensen als stakeholder
De Raad is blij met de positieve beoordelingen vanuit
en de "eigen" mensen (collega's). De doorlopende
de externe toezichthouders. Dit bevestigt telkens weer
uitdaging door de tekorten op de arbeidsmarkt
ons beeld. Het is belangrijk om vanuit deze positie
vroeg om een creatieve aanpak. En dat werkte goed
onze bijdrage te leveren wat in Lansingerland nodig is
in 2024, waardoor er zelfs een moment kwam dat
en ook vanuit de NPA wordt verwacht. Overigens baart
geen personeel moest worden ingehuurd. Dit is een
de financiële opgave vanuit de NPA ons wel zorgen.
topprestatie. Maar gelijktijdig blijft dit ook naar de
Zo lijkt het "duurzaam prestatiemodel" lang niet zo
toekomst een uitdaging, ook al biedt 3B wonen een
duurzaam als de naam doet vermoeden. Zeker als
fantastische plaats om te werken en te leren.
wij lezen dat van een verdere structurele uitbreiding
JAARVERSLAG
2024
van sociale huur na 2034 geen sprake kan zijn terwijl
systematisch aandacht voor beheersing van
hoogleraar Johan Conijn aangeeft dat het gemiddeld
frauderisico's.
aantal sociale huurwoningen verder zal dalen naar 250/0.
De Raad van Commissarissen vervult haar toezichthoudende rol vanuit een extern en intern
Bovenstaande neemt niet weg dat wij als Raad volop
toezichtkader. Het toezichtkader beschrijft op
vertrouwen hebben en houden in de koers die 3B
hoofdlijnen het speelveld en de taken van de
wonen vaart en de resultaten die worden behaald.
corporatie. Ook omvat het de spelregels die de Raad van Commissarissen bij het uitoefenen van haar
Verantwoordelijkheden van Raad van Commissarissen (RvC)
taken volgt. Het intern toetsingskader is voor het bestuur het kader om te besturen en voor de raad
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het
van toezicht richtinggevend om toezicht te houden.
bestuur en op de algemene gang van zaken van 3B
Het toetsingskader zijn de kaders die betrekking
Wonen, is de werkgever van het bestuur en staat de
hebben op enerzijds de besturing en anderzijds op de
directeur-bestuurder gevraagd en ongevraagd met raad
beheersing van de organisatie.
terzijde. De Raad van Commissarissen heeft onder meer toezicht gehouden op: ^
^
Realisatie van de doelstellingen van 3B Wonen
De RvC is verantwoordelijk voor de benoeming van de
(onder andere conform jaarplan, begroting en
accountant. Het functioneren van de accountant wordt
prestatieafspraken);
tenminste eens in de vier jaar geëvalueerd door het
Realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;
bestuur en de Auditcommissie Financiën. De laatste
^ Strategie en de risico's verbonden aan de activiteiten van de corporatie; ^ Opzet en werking van de interne risicobeheersing^
Accountant
grondige evaluatie heeft plaatsgevonden in 2023. In 2024 heeft een 'light' evaluatie plaatsgevonden. De uitkomsten hiervan zijn in de voltallige Raad
en controlesystemen;
besproken. In 2024 is de accountant (Baker Tilly)
De wijze waarop maatschappelijk verantwoording
aanwezig geweest bij één RvC-vergadering en twee
door het bestuur wordt afgelegd;
vergaderingen van de Auditcommissie Financiën,
^
Financieel verslaggevingsproces;
waarbij het jaarverslag 2023, het controleplan en
^
Naleving van toepasselijke wet- en regelgeving en
managementletter besproken zijn. De accountant
de Çovernancecode Woningcorporaties.
heeft de controlewerkzaamheden uitgevoerd. Het huidige contract met Baker Tilly loopt tot en met
Dit toezicht strekt zich ook uit tot de eventueel met
boekjaar 2025.
3B Wonen verbonden ondernemingen. In 2024 waren er geen verbonden ondernemingen.
Leden RvC De RvC bestond op 31 december 2024 uit vijf leden;
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden
zie voor nadere toelichting onderstaande tabel. De
van de RvC zijn in de statuten van 3B Wonen
heer Pannebakker is voorzitter van de RvC. De positie
omschreven. Deze zijn verder uitgewerkt in het
van vicevoorzitter wordt ingevuld door mevrouw
reglement voor de Raad van Commissarissen dat
Van Eck. Laatstgenoemde en de heer de Vries zijn
op de website van 3B Wonen is gepubliceerd. In het
RvC-commissarissen die op voordracht van de
reglement staat ook een profiel waarin de gewenste
huurdersorganisatie zijn benoemd. De heer Immers is
deskundigheid en achtergrond van de leden van de
voorzitter van de Auditcommissie Financiën, waarvan
raad van commissarissen worden omschreven. 3B
mevrouw Van Eck lid is. Mevrouw Lootsma is voorzitter
Wonen heeft de principes en uitwerkingen, zoals
van de remuneratiecommissie, waarvan de heer
opgenomen in de Çovernancecode Woningcorporaties,
Pannebakker lid is.
in 2024 vanzelfsprekend gevolgd. Ook is via de interne controle en de externe accountantscontrole
34
JAARVERSLAG
2024
Tabel: Samenstelling, beroep en nevenfuncties van de RvC op 31 december 2024: Naam
Geboorte-
Functie
Beroep
datum E.E. Pannebakker
21-02-1959
Benoemd
Aftredend
per Voorzitter
Senior adviseur
Hernoembaar
01-10-2018
01-10-2026
Nee
01-04-2020
01-04-2028
Nee
16-6-2022
16-6-2026
Ja
21-6-2023
21-6-2027
Ja
Wonen & Vastgoedontwikkeling (Tuilier advies) Deskundigheidsgebied
Vastgoedontwikkeling
Selectie- en remunera-
lid
tiecommissie Nevenfuncties
Bestuurslid Nicolaasparochie Zoetermeer (onbezoldigd) Lid RvC en voorzitter auditcommissie Brederode wonen
Y.M.L. van Eck
31-03-1968
Lid *M-
Zelfstandig juridisch
ce-voorzitter
adviseur (A Poste riori)
Deskundigheidsgebied
Juridisch
Auditcommissie
Lid
Nevenfuncties
Lid raad van toezicht Regionale Omroep Rijnmond Lid RvT Stichting Dedicon in Grave Lid RvB Pontos NV te Amsterdam
M.A.M. Immers
15-12-1978
Lid
Manager Finance & Control bij HW Wonen
Deskundigheidsgebied
Financiën, bedrijfsvoering en ICT
Auditcommissie
Voorzitter
Nevenfuncties
Geen
H.D. Lootsma
29-03-1972
Lid
Dagvoorzitter, speechschrijver en spoken word artiest
Deskundigheidsgebied
Lokale overheid, sociaal domein, sociale en fysieke leefbaarheid en participatie
Selectie- en remunera-
Voorzitter
tiecommissie Nevenfuncties
Lid Raad van Toezicht van welzijnsorganisatie DOCK Speechschrijver bij de gemeente Deventer
P. de Vries
27-02-1958
Lid *
Woningmarktex-
16-6-2022
16-6-2026
Ja
pert bij Kadaster Deskundigheidsgebied
Werking van de woningmarkt, waardeontwikkeling
Nevenfuncties
Docent & research fellow bij de Amsterdam School of Real Estate Lid European Mortgage Federation Research and Data Committee
* huurderscommissaris
35
JAARVERSLAG
2024
De RvC is van oordeel dat de Raad voldoende divers
een belangrijk ijkpunt. 3B Wonen stelt de klant en
is samengesteld wat betreft deskundigheid en
de toekomstige huurder/woningzoekende centraal,
competenties. De samenstelling en deskundigheid van
werkt elke dag aan een optimale dienstverlening,
de RvC sluiten aan bij de beschrijving daarvan in de
voldoende verduurzaamde woningen én een zodanige
profielschets van de raad. De profielschets is eveneens
samenwerking dat zo persoonlijk mogelijke producten
te vinden op de website van 3B Wonen. De verhouding
en diensten kunnen worden geleverd. Voor de Raad
man/vrouw in de RvC is in overeenstemming met de
van Commissarissen is die ambitie ook in 2024 leidend
eisen; 400Zo is vrouw, conform de norm.
geweest.
Activiteiten van de RvC
De Raad heeft met waardering vastgesteld dat ze
De Raad van Commissarissen had in 2024 zes reguliere
rijkelijk en tijdig van alle noodzakelijke informatie
vergaderingen. Daarnaast was er de zelfevaluatie
wordt voorzien, dat de stukken constant van hoge
in januari, een themaverdiepingsbijeenkomst in
kwaliteit zijn en dat de gesprekken onderling en met
maart (onderwerp: inspiratiesessie voor het nieuwe
de bestuurder en anderen in de organisatie een open,
koersplan) met een lezing van Peter Boelhouwer
constructief en kritisch karakter dragen. Ze heeft
over recente ontwikkelingen in de woningmarkt.
daardoor haar toezichthoudende rol naar behoren
Eind augustus was er het jaarlijkse overleg met de
kunnen uitoefenen.
huurdersvereniging (onderwerp: beeldkwaliteit in de buurt) en eind september een diner themabijeenkomst
Werkgeversrol
met als onderwerp de eerste contouren van het
De Raad van Commissarissen maakt aan het
nieuwe koersplan 2025-2028. Daarnaast was er het
begin van ieder jaar afspraken met het bestuur
jaarlijkse gesprek met de Ondernemingsraad.
over in dat jaar te behalen resultaten en gewenste ontwikkeling van competenties. Halverwege het jaar
De Raad heeft zich in 2024 vanzelfsprekend gebogen
vindt een voortgangs/functioneringsgesprek plaats.
over een aantal jaarlijks terugkerende onderwerpen
In de laatste maand van het jaar stelt de Raad van
de organisatie betreffende, zoals: tertiaalrapportages,
Commissarissen de formele beoordeling over het
treasuryjaarplan, de jaarrekening en het jaarverslag,
afgelopen jaar van bestuurder vast. Hiertoe stelt
begroting en de meerjarenprognose en het
de bestuurder een verantwoording op van de mate
portefeuilleplan. De Raad heeft goedkeuring verleend
waarin de overeengekomen resultaten behaald zijn,
aan diverse (investerings-)projecten voor nieuwbouw
alsmede van de ontwikkeling van competenties.
en aan projecten voor onderhoud en verduurzaming.
Voorafgaand aan het formele beoordelingsgesprek
De Raad heeft in 2024 opnieuw kunnen vaststellen dat
remuneratiecommissie, bestaande uit twee leden van
met de bestuurder bespreekt de selectie- en
36
3B Wonen er - financieel en wat betreft de kwaliteit
de raad van commissarissen, deze verantwoording met
van haar vastgoedportefeuille - gezond voorstaat.
de bedrijfscontroller en de leden van het Visieteam. Bij
Ze handelt rechtmatig (Aw) en heeft een gezond
het oordeel over het functioneren van de bestuurder
risicoprofiel (WSW). Dat is geen statische situatie. Zo
betrekt de raad van commissarissen ook de resultaten
is er een blijvende behoefte aan nieuwbouw vanwege
van het jaarlijks gesprek dat een delegatie van de
de krapte op de woningmarkt. Energietransitie en
raad heeft gevoerd met de ondernemingsraad. Deze
duurzaamheid blijven belangrijk, maar moet steeds
gebruikelijke werkwijze is ook in 2024 toegepast.
vaker in de context van onze opgaven worden gezien. Net als andere corporaties zullen we voor lastige
Stakeholders
keuzes komen te staan. Ook al was dit in 2024 nog niet
De Raad van Commissarissen hecht eraan dat zowel
het geval.
de bestuurder als de raad contacten onderhouden
Voor 3B Wonen is huisvesting meer dan een
met de stakeholders van 3B Wonen. De raad
betaalbare woning, het gaat erom dat onze huurders
wordt uitgenodigd bij zowel formele als informele
prettig en veilig wonen. Klanttevredenheid is daarin
bijeenkomsten met stakeholders. Jaarlijks vindt
JAARVERSLAG
2024
er bovendien een (thema)bijeenkomst plaats met
en ook in 2025 zal er thematisch extra aandacht aan
als deelnemers de bestuurder, het Visieteam en de
worden gegeven.
huurdersvereniging. In 2024 hebben de leden van de auditcommissie
Ondernemingsraad
gesproken met de onafhankelijke controller. Dit in
De Raad van Commissarissen vindt een goede
afwezigheid van de directeur-bestuurder conform het
medezeggenschap van medewerkers van belang.
reglement financieel beleid en beheer (RFBB). Hier zijn
Een vertegenwoordiging van de raad, bestaande uit
geen noemenswaardige bijzonderheden uit naar voren
twee leden van de Remuneratiecommissie, gaat in
gekomen. Tot slot heeft de auditcommissie in 2024
het kader van de voorbereiding van de jaarlijkse
vervolg gegeven aan het voeren van een agendaoverleg
evaluatie in gesprek met de ondernemingsraad, buiten
met de directeur-bestuurder voor iedere vergadering,
aanwezigheid van de bestuurder. Tijdens dit overleg
en een moment van reflectie na iedere vergadering.
worden de actuele zaken en de rol van de bestuurder
Dit wordt als zeer prettig ervaren door alle aanwezigen
besproken. Daarnaast treft de voltallige Raad de OR
bij de verschillende vergaderingen en draagt bij aan
halverwege het jaar om hun algemene bevindingen te
een verdere professionalisering.
bespreken.
Verslag van de Auditcommissie Financiën
Verslag van de Selectie- en remuneratiecommissie
3B Wonen heeft een auditcommissie ingesteld. De
Tot de taak van de selectie- en remuneratiecommissie
auditcommissie bestaat uit ten minste twee leden die
behoort:
door de Raad van Commissarissen uit zijn midden
»
Het doen van voorstellen aan de Raad van
zijn benoemd, waarvan ten minste één lid beschikt
Commissarissen betreffende het te voeren
over relevante kennis en ervaring op het gebied van
bezoldigingsbeleid voor het bestuur en de Raad van Commissarissen;
financiële bedrijfsvoering. De taken en bevoegdheden zijn in het 'Reglement Auditcommissie' benoemd.
»
Het doen van voorstellen inzake de bezoldiging van de bestuurder en leden van de Raad
De auditcommissie is in 2024 viermaal bijeengeweest.
van Commissarissen, ter vaststelling door de
De commissie heeft zich hierbij o.a. gericht op de
raad, waarin in ieder geval aan de orde komt:
jaarstukken 2023, het jaarplan 2025 incl. begroting
de bezoldigingsstructuur en de hoogte van
2025, de Compliance check RFBB, de Checklist
de vaste bezoldiging en\of andere variabele
Frauderisicoanalyse, de managementletter van de
bezoldigingscomponenten, pensioenrechten,
externe accountant en de voortgang van het IC-plan.
afvloeiingsregelingen en overige vergoedingen, alsmede de prestatiecriteria en de toepassing
De auditcommissie fungeert tevens als klankbord voor de directeur-bestuurder.
daarvan; »
Het doen van voorstellen voor selectiecriteria en benoemingsprocedures inzake bestuurders en de
De jaarstukken 2023 en het jaarplan 2025 zijn voorzien van een positief advies voor de Raad van
leden van de Raad van Commissarissen; »
samenstelling van de Raad van Commissarissen en
politieke ontwikkelingen heeft de auditcommissie
het bestuur en het doen van voorstellen voor een
het risicomanagement hoog op de agenda staan. Het
profielschets van de raad en de bestuurder.
gebruik van scenario-analyses bij het opstellen van
»
het jaarplan 2025 is dan ook uitvoerig besproken. Bewustwording, vergroten van inzicht en het gesprek hierover zal ook in 2025 plaatvinden. Het duurzaam
37
De periodieke beoordeling van omvang en
Commissarissen. Çezien de macro-economische en
Het voorbereiden van de jaarlijkse evaluatie van de Raad van Commissarissen;
»
Het houden van evaluaties van het functioneren van bestuurders respectievelijk leden van de
prestatiemodel en cybersecurity hadden afgelopen jaar
Raad van Commissarissen ingeval van hun
de bovengemiddelde aandacht van de auditcommissie,
mogelijke herbenoeming en het geven van advies
JAARVERSLAG
2024
daaromtrent, conform artikel 4 lid 7 respectievelijk
^
Bezoldiging RvC
artikel 13 lid 7 van het reglement van de Raad van
De honorering van de Raad van Commissarissen is
Commissarissen;
gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de leden
Het doen van voorstellen voor (her)benoemingen.
en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De basis voor de honorering zijn de
De remuneratiecommissie overlegde in 2024 vijf keer.
'Honoreringscode commissarissen' van VTW en de Wet
Naast de 'reguliere' taken zoals de werkgeversrol, de
'Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke
toezichthoudende rol en de zelfevaluatie op het eigen
en semipublieke sector'(WNT). De werkingssfeer
functioneren heeft de commissie zich beziggehouden
van deze wet voor woningcorporaties geldt voor
met de jaarevaluatie en voortgang van de ontwikkeling
bestuurders en voor de leden van de raad van
van de directeur-bestuurder, het vaststellen van
commissarissen. Zie voor een uitgebreid overzicht de
de bezoldiging van de bestuurder en de Raad van
jaarrekening.
Commissarissen. In het kader van de beoordeling van de directeur-bestuurder heeft de commissie
De vergoeding van de Raad van Commissarissen is
gesprekken gevoerd met de Ondernemingsraad, met
in 2024 vastgesteld op basis van de normen voor
het Visieteam en met de controller. Daarnaast hield
een corporatie op basis van categorie E. In 2020 is
de commissie zich bezig met het proces rondom de
het beloningsbeleid geëvalueerd door de Raad van
herbenoeming van RvC-lid mevrouw van Eck, zodat zij
Commissarissen en aangesloten op wat binnen de
haar tweede termijn als toezichthouder kon ingaan.
corporatiesector gebruikelijk is. Sinds 1 januari 2021 is de beloning vastgesteld op 900Zo van het bedrag uit de VTW-beroepsregel schaal E. De bezoldiging valt daarmee ruim binnen de WNT-normen.
Naam
E.E.
Y.M.L.
Pannebakker
van Eck
P. de Vries
M.A.M.
D. Lootsma
Immers
Functionaris
Voorzitter RvC
Lid RvC
Lid RvC
Lid RvC
Lid RvC
In dienst vanaf
1-okt.-18
1-apr.-20
16-jun.-22
16-jun.-22
21-jun.-23
In dienst tot en met
30-sep.-26
31-mrt.-28
15-jun.-26
15-jun.-26
20-jun.-27
Bruto-inkomen
C 18.360
C 12.240
C 12.240
C 12.240
C 12.240
Winstdelingen en
C-
C-
C-
C-
C-
Totaal bezoldiging
C 18.360
C 12.240
C 12.240
C 12.240
C 12.240
Bruto-onkosten-
C-
C-
C-
C-
C-
C-
C-
C-
C-
C-
C 18.360
C 12.240
C 12.240
C 12.240
C 12.240
bonusbetalingen
vergoeding Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging 2024
38
JAARVERSLAG
2024
Bezoldiging directeur-bestuurder
Besluiten van de RvC in 2024
De vigerende wet- en regelgeving ten aanzien van de
De RvC heeft in het verslagjaar 2024 de volgende
bezoldiging van de bestuurder is leidend voor het te
besluiten goedgekeurd c.q. vastgesteld:
voeren bezoldigingsbeleid. De directeur-bestuurder is op 1 maart 2019 aangetreden en wordt beloond binnen de kaders van de WNT. Nr.
Vergaderdatum
Besluit
01
28-02-2024
De RvC verleent goedkeuring aan het IC-plan.
02
28-02-2024
De RvC verleent goedkeuring aan het aangepaste Toezichtkader en -visie.
03
20-03-2024
De RvC besluit mevrouw van Eck per 1 april 2024 na een positieve zienswijze van de Aw te herbenoemen voor een periode van 4 jaar.
04
26-06-2024
De RvC stelt de jaarrekening 2023 vast.
05
26-06-2024
De RvC stelt het jaarverslag 2023 vast.
06
26-06-2024
De RvC besluit, in verband met het afsluiten van verslagjaar 2023, aan de bestuurder van Stichting 3B Wonen finale kwijting en decharge te verlenen voor het tijdens diens bestuur gevoerde beleid over 2023.
07
26-06-2024
De RvC keurt het bod aan de gemeente voor 2025 goed.
08
26-06-2024
De RvC keurt de opdrachtverstrekking aan Ecorys i.h.k.v. de maatschappelijke visitatie goed.
09
26-06-2024
De RvC stelt de governance jaaragenda 2024 vast.
10
02-10-2024
De RvC geeft goedkeuring aan het voorgenomen besluit tot aankoop en realisatie van 52
11
02-10-2024
appartementen Waterwijk - Bergschenhoek. De RvC geeft goedkeuring aan het voorgenomen besluit tot aankoop en realisatie van 58 appartementen en 9 eengezinswoningen Polderwijk Bergschenhoek. 12
02-10-2024
De RvC geeft goedkeuring aan het controleplan 2024
13
02-10-2024
De RvC geeft goedkeuring aan de opdrachtbevestiging controle jaarrekening 2024
14
02-10-2024
De RvC geeft goedkeuring aan de economische uitgangspunten meerjarenbegroting 2025 en verder.
15
02-10-2024
De RvC stelt de jaaragenda 2025 vast.
16
06-11-2024
De RvC stelt het rooster van aftreden vast.
17
27-11-2024
De RvC geeft goedkeuring aan de nevenfunctie van de directeur-bestuurder bij SUWR.
18
27-11-2024
De RvC geeft, onder voorbehoud van het nog te ontvangen advies van HVLL, haar goedkeuring aan het herijkte koersplan.
19
27-11-2024
De RvC geeft haar goedkeuring, met kennisneming van het advies van HVLL, aan zowel het jaarplan en begroting 2025 als aan de MJB 2026-2029.
20
27-11-2024
De RvC geeft haar goedkeuring aan het treasuryjaarplan 2025.
21
27-11-2024
De RvC stelt de compliance check governance vast
22
27-11-2024
De RvC stelt de bezoldiging van de Raad voor 2025 vast.
Dankwoord
Lansingerland voor hun bijdrage in 2024. De
De Raad van Commissarissen bedankt de directeur-
Raad heeft veel waardering voor wat er in 2024 is
bestuurder, het Visieteam, alle medewerkers, de
waargemaakt en in gang gezet. Het volkshuisvestelijke
Ondernemingsraad en de Huurdersvereniging
en het financiële resultaat van 2024 geeft ons veel vertrouwen voor de toekomst.
39
JAARVERSLAG
2024
40
JAARREKENING
2024
INHOUDSOPGAVE FINANCIEEL VERSLAG
Jaarrekening 1
Pagina
Balans per 31 december 2024
41
2 Winst-en-verliesrekening over 2024
43
3
44
Kasstroomoverzicht 2024
4 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling
46
5 Toelichting op de balans per 31 december 2024
62
6 Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2024
85
7 Overige informatie
91
8 Gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB
95
overige gegevens
41
1
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2023
102
2
Bestemming van het resultaat 2024
102
Ondertekening
103
Controleverklaring van de accountant
104
JAARREKENING
2024
JAARREKENING
1
r
BALANS PER 31 DECEMBER 2024
(voor resultaatbestemming)
31 december 2024
31 december 2023
e
e
e
e
ACTIVA Vaste activa Immateriële vaste activa
(1)
Software (licenties)
Vastgoedbeleggingen
329.477 (2)
DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Materiële vaste activa
966.733.696 28.278.502
858.388.341 24.874.212
6.091.390
5.593.563
8.976.134
5.618.235 1.010.079.722
894.474.351
2.419.695
2.387.996
(3)
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Financiële vaste activa
403.840
(4)
Latente belastingvordering(en) Agio herstruct. derivaten
289.933 6.570.976
289.891 6.758.502 6.860.909
7.048.393
1.019.689.803
904.314.580
Vlottende activa
42
Vorderingen
(6)
1.151.272
3.362.639
Liquide middelen
(7)
2.119.635
3.745.304
3.270.907
7.107.943
1.022.960.710
911.422.523
JAARREKENING
2024
JAARREKENING
r
31 december 2024
31 december 2023
e
e
e
e
PASSIVA Eigen vermogen
(8)
Herwaarderingsreserve Overige reserves Resultaat boekjaar
650.615.297 26.759.515 98.188.334
Voorzieningen
775.563.146
677.374.815
13.317.762
10.465.817
(9)
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Langlopende schulden
560.659.088 121.308.816 -4.593.089
(10)
Schulden aan banken Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen
214.287.758
210.151.168
4.988.007 255.162
4.646.503 255.162 219.530.927
Kortlopende schulden
(11)
Schulden aan banken Schulden aan leveranciers Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
43
215.052.833
6.753.522 2.193.019
1.412.898 2.354.249
2.351.753 3.250.581
1.571.195 3.190.716 14.548.875
8.529.058
1.022.960.710
911.422.523
JAARREKENING
2024
JAARREKENING
2
r
Wl NST-EN-VERLIESREKENING OVER 2024
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
(18) (18) (19) (20)
16.052.843 1.255.802 -22.859 -6.000 -732.349
15.906.080 1.000.296 -15.961 -4.500 -671.487
494.594
308.348
(21) (22)
-9.170.069 100.943.251
-12.923.207 1.580.967
(23)
156.323
-10.602
91.929.505
-11.352.842
383.389 -311.146
408.929 -300.391
72.243
108.538
(24) (25)
Nettoresultaat overige activiteiten
36.694.377 1.307.766 -1.623.894 -3.596.364
Overige organisatiekosten
(26)
-1.881.302
-1.784.247
Leefbaarheid
(27) (28) (29)
-973.604 226.100 -4.999.980
-774.813 190.769 -4.667.811
Financiële baten en lasten
-4.773.880
-4.477.042
Resultaat voor belastingen
100.920.399
-2.065.978
-2.732.065
-2.527.111
98.188.334
-4.593.089
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Belastingen
Resultaat na belastingen
44
e
-15.022.148 -1.706.894
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten
e
34.080.835 1.427.822 -1.726.653 -3.171.127 -13.056.276 -1.648.521
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
2023
(12) (13) (14) (15) (16) (17)
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Verkoopkosten vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
2024
(30)
JAARREKENING
2024
JAARREKENING
3
r
KASSTROOMOVERZICHT 2024
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. 2024
2023
Kasstroom uit operationele activiteiten Operationele ontvangsten Huurontvangsten Rente ontvangsten (exclusief interne lening) Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten
37.032.327 226.100 1.511.845 232.145
Saldo ingaande kasstromen
33.679.090 190.768 1.177.283 408.990 39.002.417
Operationele uitgaven Betalingen aan werknemers Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Betaalde interest Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Leefbaarheid externe uitgaven niet investering gebonden Vennootschapsbelasting
4.150.435 14.590.391 6.410.636 4.991.541
4.259.810 11.486.855 5.044.898 3.765.677
172.504
276.423
607.584 2.879.740
459.212 1.439.854
Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten
-33.802.831
-26.732.729
5.199.586
8.723.402
Kasstroom uit investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur Verkoopontvangsten bestaande huur, woonen niet woongelegenheden Niet-DAEB
1.255.802
603.164
-
397.438
Ontvangsten uit hoofde van vervreemding van materiële vaste activa
1.255.802
1.000.602
MVA Uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur Verbeteruitgaven Aankoop, woon- en niet woongelegenheden Investeringen overig Externe kosten bij verkoop
14.613.551 2.913.047
22.460.576 2.353.575 4.949.656 126.929 16.266
243.770 22.859
Verwerving van materiële vaste activa
-17.793.227
-29.907.002
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA
-16.537.425
-28.906.400
FVA Liquide middelen Fusie ASB per 1 januari
45
217.523
JAARREKENING
2024
JAARREKENING
r 2024 e
Ontvangsten overig
2023 e
e
-
730.456
Sa/do in-en uitgaande kasstromen financiële vaste activa
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
e
-
947.979
-16.537.425
-27.958.421
13.500.000
24.000.000
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Financiering ingaande kasstromen Nieuwe te borgen leningen
Financiering uitgaande kasstromen Aflossing door WSW geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEBinvesteringen
46
3.621.161
4.111.332
166.668
791.668
Tussente//ing uitgaande kasstromen
-3.787.829
-4.903.000
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
9.712.171
19.097.000
-1.625.668
-138.019
JAARREKENING
2024
JAARREKENING
4
r
GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING
Algemeen Stichting 3B Wonen (hierna: 3B Wonen) is een stichting met de status van 'toegelaten instelling volkshuisvesting'. Zij heeft specifieke toelating in de woningmarktregio Haaglanden, Midden Holland, Rotterdam en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Toegelaten instellingen Volkhuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is Berkel en Rodenrijs. De vestigingsplaats is Bergschenhoek, Boterdorpseweg 20. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken binnen de gemeente Lansingerland. Het handelsregisternummer van 3B Wonen is 27212938.
Regelgeving Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024. Alle bedragen luiden in euro's. 3B Wonen heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ("WNT") en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 'Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder.
Oordelen, schattingen, veronderstellingen en onzekerheden Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van 3B Wonen zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het DAEB als het Niet-DAEB), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Continuïteitsveronderstelling Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de Continuïteitsveronderstelling.
Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de leiding van Stichting 3B Wonen zich verschillende oordelen en schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de desbetreffende jaarrekeningposten.
47
JAARREKENING
2024
JAARREKENING
r
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
Immateriële vaste activa Een immaterieel vast actief wordt in de balans opgenomen als: - het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die een actief in zich bergt, zullen toekomen aan de groep; en - de kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven inzake een immaterieel vast actief die niet aan de voorwaarden voor activering voldoen worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord. De immateriële vaste activa die zijn verkregen bij de acquisitie van een groepsmaatschappij worden tegen de reële waarde op het verkrijgingsmoment opgenomen. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing cumulatieve bijzondere waardverminderingsverliezen. Het afschrijven van de immateriële vaste activa geschiedt stelselmatig op basis van de geschatte economische levensduur met een maximum van 20 jaar. De economische levensduur en afschrijvingsmethode worden aan het einde van ieder boekjaar opnieuw beoordeeld. Indien de geschatte economische levensduur langer is dan 20 jaar, zal vanaf het moment van verwerking aan het einde van elk boekjaar een bijzondere waardeverminderings test worden uitgevoerd.
Software (licenties) Afschrijving Actief Software (licenties)
20
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen (DAEB en Niet-DAEB) Vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het DAEB vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Het commercieel vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
48
JAARREKENING
2024
JAARREKENING
r
Complexindeling Het DAEB vastgoed en het niet-DAEB vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het DAEB vastgoed, respectievelijk aan het niet-DAEB deel kan worden toegerekend.
Waardering bij eerste verwerking DAEB en niet-DAEB vastgoed Bij de eerste verwerking wordt het DAEB vastgoed in exploitatie en het niet-DAEB vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.
Waardering na eerste verwerking Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ( "Handboek modelmatig waarderen marktwaarde"). Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën: - woongelegenheden; - bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG); - parkeergelegenheden; - intramuraal zorgvastgoed (ZOG). 3B Wonen hanteert voor, het merendeel van, haar onroerende zaken in exploitatie de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuille niveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Bij deze waardering is geen taxateur betrokken en er worden dus geen vrijheidsgraden toegepast.
Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen. Voor BOG, MOG, flexwoningen en intramuraal zorgvastgoed hanteert 3B Wonen verplicht de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 50Zo van de totale huursom van zowel de DAEB-tak als de niet-DAEB tak. Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening.
49
JAARREKENING
2024
JAARREKENING
r
Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, respectievelijk betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van vijftien jaar. De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario's: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of - vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet.
De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Deze waardevermindering of -vermeerdering bestaat uit aanpassingen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde en uit ontwikkelingen van de woningmarkt en huurportefeuille van de corporatie. Tevens is bij toepassing van de basisversie sprake van een portefeuillewaardering in plaats van complexwaardering, waardoor er tevens een bepaalde onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het DAEB en niet-DAEB vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of -vermeerdering en in het resultaat verantwoord als Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
Herclassificatie Herclassificatie geschiedt slechts indien sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door: a daadwerkelijke aanvang van activiteiten van verkoop van vastgoed dat niet meer in exploitatie is b verkoop onder voorwaarden van vastgoed in exploitatie waarbij de transactie kwalificeert als financieringstransactie c terugkoop van onder voorwaarden verkocht vastgoed dat als financieirngstransactie is aangemerkt ten behoeve van eigen exploitatie of verkoop d beëindiging van de duurzame exploitatie van bestaand vastgoed om nieuw vastgoed te gaan ontwikkelen en exploiteren. Inzake punt d is het moment van feitelijke beëindiging van de duurzame exploitatie leidend voor het moment van herclassificatie. Indien besloten wordt bestaand vastgoed in exploitatie te gaan slopen om nieuw vastgoed te gaan exploiteren of slopen blijft het vastgoed gewaardeerd en geclassificeerd als vastgoed in exploitatie zolang het vastgoed duurzaam wordt verhuurd. Indien bestaand vastgoed wordt gerenoveerd of ingrijpend verbouwd waarbij geen ontwikkeling en vervaardiging van een nieuw actief plaatsvindt blijft het vastgoed gewaardeerd en geclassificeerd als vastgoed in exploitatie. Er vindt dan geen herclassificatie plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.
De verkrijgingsprijs van het vastgoed ten behoeve van de opvolgende waardering in het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie of voorraden vindt plaats tegen de marktwaarde in exploitatie op het moment van de herclassificatie.
50
JAARREKENING
2024
JAARREKENING
r
Herwaarderingsreserve vastgoedbeleggingen Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie en worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is.
Afschrijvingen Op de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.
Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waarde peildatum 31 december 2024 en ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.
Beleidswaarde In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna 'woningcorporaties'). Vanaf het boekjaar 2018 is de bedrijfswaarde vervangen door de beleidswaarde. De beleidswaarde sluit aan op het beleid van 3B Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van 3B Wonen.
Schattingswijziging beleidswaarde In de jaarrekening 2024 is een schattingswijziging doorgevoerd in de beleidswaarde. De beleidswaarde van de woongelegenheden wordt niet langer afgeleid van de marktwaarde, maar wordt bepaald op basis van eigen beleidsuitgangspunten gebruikmakend van een sociale disconteringsvoet, een gewijzigde exploitatieperiode en gewijzigd onderhoud. De disconteringsvoet is gewijzigd van marktconform naar beleidsconform. De looptijd is gewijzigd van 15 jaar met eindwaarde naar een exploitatieperiode van 60 jaar zonder eindwaarde. In de grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde worden de gehanteerde uitgangspunten nader toegelicht. Aangezien sprake is van een schattingswijziging en niet van een stelselwijziging zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast.
Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde De beleidswaarde betreft de actuele waarde van het vastgoedbezit in exploitatie, gebaseerd op een sociale disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens het huidige beleid van 3B Wonen. De bepaling van de beleidswaarde betreft een schatting die derhalve schattingsonzekerheden in zich heeft. De beleidswaarde van bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed alsmede van parkeergelegenheden en exoten (bijvoorbeeld flexwoningen) wordt gelijkgesteld aan de marktwaarde in verhuurde staat. Hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.
51
JAARREKENING
2024
JAARREKENING
r
Voor woongelegenheden wordt de beleidswaarde bepaald op basis van een contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gebaseerd op voortdurende exploitatie. De waardering vindt op complexniveau plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in Bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2024 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024'). De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt: -
-
-
-
-
De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd, gebaseerd op een exploitatieperiode van zestig jaar. Dit betekent dat de inkomsten en uitgaven over deze termijn worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet "contant" worden gemaakt naar balansdatum. De gehanteerde disconteringsvoet over boekjaar 2024 bedraagt 4,170Zo voor het DAEB bezit en 4,707o voor het niet-DAEB bezit. In de beleidswaarde wordt uitgegaan van voortdurende exploitatie (een door exploiteerscenario), derhalve wordt geen rekening gehouden met bijvoorbeeld voorgenomen verkopen of sloop van vastgoed in exploitatie. De (huur)opbrengsten worden geschat op basis van de intern bepaalde streefhuur vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie, rekening houdend met geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. 3B Wonen heeft de streefhuren afgestemd op de diverse huurcategoriegrenzen conform de huurtoeslag, de maximale lage huurgrens en de middenhuurgrens.
Inrekening van toekomstige onderhoudslasten voor instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud is gebaseerd op de eigen onderhoudsbegroting, waarbij geldt dat: o de onderhoudsbegroting is gebaseerd op de onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding voortvloeiend uit de door 3B Wonen vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Voor zover ingrijpende verbouwingen niet in deze meerjarenonderhoudsbegroting zijn opgenomen, worden hiermee samenhangende geschatte uitgaven eveneens tot het onderhoud gerekend. o de aan het onderhoud toegerekende organisatiekosten. o de verplichting tot het verduurzamen van woningen met een E,F of G label is ingerekend conform de tabel in paragraaf 9.2.4.3 van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten op basis van een gemiddelde norm welke is gebaseerd op een inschatting van het langjarige kostenniveau. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheer- activiteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd 'lasten verhuur en beheeractiviteiten' en 'Overige directe operationele lasten exploitatiebezit' in de resultatenrekening. Deze posten zijn ontleend aan de functionele winst en verliesrekening volgens de meerjarenbegroting 2025-2034.