[I25.20887] 3B_wonen_jaarverslag_2024_v04_def-externe-versie
Tekst van het document
3B WONEN
INHOUDSOPGAVE
Jaarverslag 2024
2
Voorwoord
3
Hoofdstuk 1. Voldoende en passende sociale huurwoningvoorraad
4
Hoofdstuk 2. Samenwerken in inclusieve buurten
9
Hoofdstuk 3. Toekomstbestendig en flexibel
13
Intermezzo Prestatieafspraken 2024
18
Hoofdstuk 4. Kengetallen
20
Hoofdstuk 5. Risicomanagement
21
Hoofdstuk 6. Financiën, waarborgen van de financiële continuïteit
23
Hoofdstuk 7: Governance
29
Hoofdstuk 8: Verslag van de Raad van Commissarissen
32
Jaarrekening 2024
39
Ondertekening
103
Controleverklaring van de accountant
104
JAARVERSLAG
2024
Met trots presenteren wij u ons jaarverslag 2024!
We hielpen bewoners door te stromen en huisvestten
In dit verslag leest u wat wij afgelopen jaar hebben
kwetsbare doelgroepen. In 2024 realiseerden we
gedaan, wat goed ging en waar onze uitdagingen
20 doorstromingen, voornamelijk onder senioren.
lagen.
Daarnaast verhuurden we 294 sociale huurwoningen die beschikbaar kwamen voor nieuwe verhuur.
Het afgelopen jaar stond in het teken van (door-)
Dat waren 258 bestaande huurwoningen en 36
ontwikkeling. 2024 was extra bijzonder omdat we
nieuwbouwwoningen.
het oude koersplan 'Samenwerken aan veerkrachtige wijken' afsloten. We bereidden onze nieuwe koers
Onze inzet op duurzaamheid resulteerde in een
voor, die niet voor niets de titel kreeg: Voortbouwen.
gemiddeld energielabel A voor onze woningen. We
Vanaf 2025 bouwen we voort op wat we de afgelopen
installeerden hybride warmtepompen en startten met
jaren ingezet hebben; na jaren van zaaien hebben we
een pilot voor circulaire keukens. Zo maken we de
vooral ook geoogst. We hebben belangrijke stappen
wereld een beetje groener!
gezet om onze doelen te bereiken en onze visie te verwezenlijken.
Ik wil iedereen bedanken die ons heeft geholpen: alle medewerkers, partners en in het bijzonder de
In 2024 zaten we niet stil:
gemeente Lansingerland en de Huurdersvereniging
Julianastraat: Hier leverden we 36 nieuwe
Lansingerland. Samen kijken we uit naar komende,
appartementen op. Fijn voor de nieuwe bewoners!
spannende jaren vol mogelijkheden, kansen en
Waterwijk in Wilderszijde: We bouwden 20
uitdagingen.
energiezuinige huizen. Binnenkort vinden de nieuwe bewoners hier hun thuis.
Juni 2025
Nieuwe woningen: We besloten om 132 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. In 2025 gaan we
Hanneke Vliet Vlieland
hiermee van start.
Directeur-bestuurder 3B Wonen
3
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 01
Voldoende enpassetfde ļT^|įlH|į sociale huurwoningvoorraad HįļgļļļfcįZ Speerpunt voldoende sociale huurwoningen We zetten in op voldoende sociale huurwoningen in
Markermeerstraat in Berkel en Rodenrijs. In 2025 gaan we deze verhuren!
de gemeente Lansingerland door nieuwbouw toe te
Ook werkten we in 2024 aan investeringsbesluiten. Hiermee is de allereerste stap gezet voor de bouw van
voegen en doorstroming te bevorderen.
meer nieuwe sociale huurwoningen. We verwachten in 2025 te starten met de bouw van 132 woningen.
Ontwikkeling van de woningvoorraad
We zijn ook alweer bezig met de projecten die daarna
Onze projecten
volgen. De trein komt op stoom.
Er gebeurde in 2024 veel op het gebied van nieuwbouw. Er is gebouwd, opgeleverd en we namen nieuwe investeringsbesluiten.
Overzicht ontwikkeling van de woningvoorraad 2024 Ons streven is om jaarlijks zo'n 100 nieuwe woningen
In het eerste kwartaal van 2024 leverden wij 36
toe te voegen aan onze woningvoorraad. In 2024
appartementen op aan de Julianastraat in Berkel
werden dit 36 woningen. We haalden ons doel niet
en Rodenrijs. In de zomer startten we met het
omdat er veel werk zat in de voorbereiding van de
bouwen van 20 energiezuinige eengezinswoningen
nieuwe projecten. Deze zouden starten in 2024, maar
in Waterwijk in Wilderszijde. In het najaar van 2024
starten nu in het eerste kwartaal van 2025. Het gaat
startte de bouw van 25 eengezinswoningen aan de
om het starten met de bouw van 132 woningen.
Á
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 01
r Huisvesting van de doelgroep en de wijze van toewijzing
Overzicht ontwikkeling van de woningvoorraad 2024
In 2024 verhuurden we 294 sociale huurwoningen die beschikbaar kwamen voor nieuwe verhuur.
Aantal woningen in exploitatie Stand ultimo 2023
Dat waren 258 bestaande huurwoningen en 36 4481
Opgeleverd Nieuwbouw
36
Aankopen
0
Verkopen
4
nieuwbouwwoningen. Voor het adverteren en toewijzen van woningen gebruiken wij ons regionaal systeem Woonnet Rijnmond of directe bemiddeling. Binnen Woonnet Rijnmond zijn er verschillende mogelijkheden om een woning aan te bieden. Het vaakst doen we dit op
Ombouw BOÇ naar
1
woning
basis van inschrijfduur. Hoe lang je ingeschreven staat, bepaalt de kans op een woning. Daarnaast gebruiken
Stand ultimo 2024
4514
^ Waarvan DAEB
4432
we Direct Kans, waarbij we de woning verloten onder de woningzoekenden die binnen 15 minuten
^ Waarvan niet-DAEB
82
reageren. Bij Loting wordt na een bepaalde periode de advertentie gesloten en wordt de woning verloot onder degenen die reageerden. Mensen met een urgentie krijgen hierbij voorrang.
Speerpunt passende woning
Directe bemiddeling naar een nieuwe woning (buiten Woonnet Rijnmond om) doen wij in een aantal
We bevorderen dat huurders in een passende
situaties:
woning wonen. Passend houdt in, in grootte van de
Voor doorstromers
woning, toegankelijkheid, sociaal en ook passend qua betaalbaarheid.
Voor statushouders
Doorstroommakelaar
Voor mensen met een urgentieverklaring die zelf
We begeleiden huishoudens die nu niet passend
niet binnen 3 maanden een woning vonden
Bij maatwerk Bij herhuisvesting: bijvoorbeeld bij sloop
wonen naar een beter passende woning qua inkomen en grootte. Hiervoor hebben wij een collega die
De onderverdeling per wijze van toewijzing van de
zich hiermee bezighoudt. De meeste doorstromers
verhuurde sociale huurwoningen in 2024 ziet er als
zijn senioren die aangeven te willen verhuizen naar
volgt uit:
een kleinere, gelijkvloerse woning. De woningen die de senioren achterlaten, vaak eengezinswoningen, verhuren wij weer door aan passende huurders. Dit zijn vaak gezinnen die zo weer een kans krijgen een
Soort verhuring
Aantal
Inschrijfduur
142
Directe bemiddeling
117
Wens 0- wacht
10
Direct kans
16
Loting
10
Totaal
294
andere woning te vinden. De senioren die willen verhuizen naar een kleinere woning (doorstromers) mogen hun lagere huurprijs 'meenemen' naar de nieuwe woning. Dat helpt senioren die willen doorstromen. In 2024 stroomden 20 senioren door. Daarmee hebben wij ons doel gehaald. Ons doel was namelijk 20 doorstromingen per jaar.
5
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 01
r
Huisvesting urgente doelgroepen/kwetsbare doelgroepen
aanbod te creëren door tijdelijke huisvesting of een
De doelgroep van woningcorporaties zijn
doorstroomlocatie.
Met de gemeente zijn we in gesprek om extra
woningzoekenden die vanwege hun inkomen weinig kans maken op een woning in de vrije sector en
Naast de doelgroepen met voorrang zetten we
koopsector. Binnen deze doelgroep onderscheidt 3B
ons in voor andere kwetsbare doelgroepen, zoals
Wonen deze doelgroepen met voorrang:
spoedzoekers en Oekraïners. Onder andere in de
Reguliere urgenten
flexwoningen op de Sporthoeklaan bieden we hen een
Statushouders
woonplek. Ook ouderen kunnen kwetsbaar zijn als zij in een niet meer passende woning wonen. Met hulp
Reguliere urgenten
van de doorstroommakelaar zetten we ons in voor hen.
Reguliere urgenten zijn woningzoekenden die "Verordening woonruimtebemiddeling regio
Reguliere toewijzingen en lokale toewijzingen
Rotterdam". Met deze urgentieverklaring kunnen
In 2024 verhuurden wij 294 woningen aan nieuwe
een urgentieverklaring krijgen op grond van de
deze woningzoekenden drie maanden met voorrang
bewoners. Hiervan verhuurden wij 6707o aan reguliere
reageren op vrijkomende woningen. In 2024 wezen
woningzoekenden. De afgelopen jaren lag dit
wij een woning toe aan 60 woningzoekenden met een
percentage rond de 6007o. De overige woningen, 3307o
urgentieverklaring met voorrang (geen statushouders).
gingen naar urgente doelgroepen (personen met een
Dit is ongeveer 200Zo van het totaal aantal verhuringen.
urgentieverklaring en statushouders).
In 2023 was dit 16,507o. 6807o van alle woningen wezen wij toe aan lokale
Statushouders
woningzoekenden. Dit betekent aan mensen uit de
Statushouders huisvesten wij op basis van een
gemeente Lansingerland of met een binding met de
jaarlijkse taakstelling van de gemeente. Deze
gemeente. Dit percentage is inclusief urgenten met
taakstelling was in 2024, 167 personen. In 2024
uitzondering van statushouders, mantelzorgers en
huisvestten wij 60 statushouders. Dit is zonder de
uitstromers uit voorzieningen. De lokale voorrang
statushouders die vanuit voormalig verzorgingstehuis
is inclusief de herhuisvesting van de huurders
Hergerborch doorstroomden naar een andere woning.
van Hergerborch. Dit betekent aan mensen uit de
Deze statushouders krijgen een andere woning
gemeente Lansingerland of met een binding met de
toegewezen omdat Hergerborch gesloopt wordt.
gemeente. We mogen wettelijk maximaal 5007o met voorrang lokaal toewijzen.
Maar het kostte ons veel moeite om zo veel statushouders een woning aan te bieden. Dit komt omdat in er Lansingerland een woningtekort is. Er zijn
6
Huurverhoging en aftoppingsbeleid 3B Wonen
vooral weinig sociale huurwoningen. De taakstelling
In 2024 verhoogden we de huren van onze sociale
wordt bepaald op basis van aantal inwoners van een
huurwoningen met maximaal 5,807o. Ondanks dat dit
gemeente. Door onze beperkte sociale voorraad
een hoger percentage is dan gebruikelijk heeft 3B
hebben wij dus relatief veel personen te huisvesten
Wonen ook in 2024 de betaalbaarheid geborgd. Dit
in de taakstelling. Daarnaast zien we de populatie van
deden we door de huurprijzen niet hoger te laten
statushouders veranderen. Voorheen bestond deze
worden dan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag.
vooral uit gezinnen. Nu zien we dat deze grotendeels
Hierdoor hadden onze huurders met huurtoeslag
uit alleenstaanden bestaat. Ons bezit is over het
de maximale toeslag. Huren die al dicht tegen deze
algemeen passender voor gezinnen, wat het behalen
grenzen lagen, verhoogden we met minder dan 5,807o
van de taakstelling verder bemoeilijkt. We blijven
of werden bevroren.
de taakstelling goed monitoren en proberen de
Voor de hoge (midden)inkomens voerden we een extra
balans te bewaken tussen slaagkansen voor regulier
(inkomensafhankelijke) huurverhoging door, van C50
woningzoekenden, urgenten en statushouders.
of É100.
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 01
r
Huurverhoging vrije sector, BOĢ, MOĢ en parkeerplaatsen en garages
met 3,10 (de consumentenprijsindex, CPI). De
Voor vrijesectorwoningen is de huur verhoogd met
huurprijs voor parkeerplaatsen en garages is verhoogd
5,507o (CAO-looninflatie + 1%).
met 5,80.
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) is verhoogd
De huurprijs voor Bedrijfsonroerend goed (BOG) en
Overzicht verdeling (streef)huurprijzen van het bezit Woningvoorraad naar huurprijs
Woningen in eigen bezit
Woningen derden
Streefhuur
Netto huur
o/o netto
Streefhuur
Netto huur
o/o netto
200
304
6,70
0
0
0,00
1e aftoppingsgrens
1.327
2.615
58,00
60
107
38,80
2e aftoppingsgrens
1.921
650
14,40
0
10
3,60
Liberalisatiegrens
984
796
17,60
148
116
42,00
Vrije sector
82
149
3,30
68
43
15,60
4.514
4.514
100/
276
276
100/
Kwalititeitskortingsgrens
Totaal aantal woningen
De streefhuur is de huur die wordt gevraagd als een woning opnieuw wordt verhuurd aan een nieuwe huurder. De netto huur is de huur die de huidige huurder betaalt exclusief eventuele servicekosten.
Passend toewijzen
De (bruto) inkomensgrenzen in 2024 waren:
Als woningcorporatie moeten wij minimaal 950 passend toewijzen. Passend toewijzen houdt in dat de huurprijs van de woning past bij het inkomen
Type huishouden
Inkomensgrens
van de huurder. Om passend toe te wijzen mag de huurprijs niet hoger zijn dan de aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Deze grenzen waren in 2024: C 650,43
Tot AOW leeftijd:
voor één- en tweepersoonshuishoudens en C 697,07
Eenpersoonshuishouden
C 27.725
voor huishoudens van drie of meer personen. Om
Meerpersoonshuishouden
C 37.625
passend toe te wijzen, moeten wij minimaal 950 van woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens toewijzen aan huurders met een inkomen tot de
Vanaf AOW leeftijd
geldende inkomensgrens. In 2024 hebben wij 990
Eenpersoonshuishouden
C 27.225
passend toegewezen. We voldoen daarmee ruim aan
Meerpersoonshuishouden
C 36.675
de norm van 950.
7
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 01
r
Planmatig en niet planmatig onderhoud
rekenmethode (NTA8800) voor het energielabel,
Planmatig onderhoud
is een splitsing ontstaan in de berekening van de
We hebben een succesvol jaar gehad op het gebied
energielabels. Een deel van de woningen heeft een
van planmatig onderhoud. We investeerden in
label op basis van de energie index. De overige
professioneel opdrachtgeverschap wat zich heeft
woningen hebben een label op basis van de EP2-
vertaald in het tijdig in opdracht geven van werk en
waarde. Onze EP2 waarde is op dit moment gemiddeld
gereed krijgen van 950 van alle projecten. De kleine
139,73.
overloop bestaat uit werk dat bijvoorbeeld door weersomstandigheden niet kon worden afgemaakt.
De afgelopen jaren realiseerden wij energetische maatregelen zonder huurverhoging voor de huurder.
Resultaat gericht samenwerken (RĢS)
Daarmee dragen we voor onze huurders heel concreet
RGS is een ketensamenwerking waar gestuurd wordt
bij aan de betaalbaarheid. Ook leveren we hiermee
op resultaat in plaats van op prestatie. Opdrachtnemer
een belangrijke bijdrage aan de klimaatdoelstellingen
en opdrachtgever gaan een samenwerking aan en
doordat we zorgen we voor minder energieverbruik.
gebruiken elkaars kennis om tot het meest optimale en efficiënte onderhoudsresultaat te komen.
E, F en Ç-energielabels
In 2024 is er een raamovereenkomst ondertekend
We brachten de woningen met een energielabel E,
voor ons gevelonderhoud. Onze gevels worden
F of G zijn in kaart. Dit zijn er nog maar 42. Dit is
onderhouden op basis van de RGS. We merken
minder dan Wo van onze totale woningvoorraad. In
positieve verschillen ten opzichte van de voorgaande
2028 zijn deze energielabels verbeterd naar minimaal
jaren: complete en opdrachtwaardige offertes, nagenoeg geen meer- en minderwerk en een duidelijke
energielabel D. In de meeste gevallen maken de woningen met slechte energielabels plaats voor
planning.
hoogwaardige nieuwbouw.
Niet planmatig onderhoud
Hybride warmtepompen
We gaven in 2024 meer uit aan niet planmatig
Vanuit de Transitievisie warmte van gemeente
onderhoud dan op voorhand was bedacht. Dit komt
Lansingerland is het Uitvoeringsprogramma
deels door een hoger aantal reparatieverzoeken,
Verduurzaming gebouwde omgeving Lansingerland
hogere kosten per reparatie, maar ook door meer
opgesteld. Als lid van de werkgroep voeren wij een
aanvragen voor het vervangen van keukens en
pilot uit met de plaatsing van hybride warmtepompen
badkamers. Daarnaast hadden we veel bewerkelijke
in Bleiswijk-zuid. Vier hybride systemen zijn inmiddels
mutatiewoningen ten opzichte van voorgaande jaren.
geplaatst. Door de pilot krijgen we beter inzicht in
De afgelopen periode deden we meer onderzoek naar
de consequenties voor meerjarige investerings- en
de oorzaken. In de 1e helft van 2025 komt er een
planmatig onderhoudsbegroting. Ook de ervaringen
werkgroep als vervolg hierop. De werkgroep gaat om
van de huurders over de ingreep in de woning en
de uitgaven van de NPO onderdelen verder tegen het
het energiegebruik- en de energiekosten geven ons
licht houden en acties uitzetten.
inzichten. Dit wordt met meetapparatuur gemonitord
Speerpunt duurzaamheid
wordt. De pilot loopt tenminste door tot medio 2025,
die ook voor de deelnemende huurders beschikbaar zodat we een heel stookseizoen meten. We zetten in op duurzaamheid in de breedste zin van het woord.
Circulariteit We investeerden in meer kennis over het onderwerp
8
Energie index
circulariteit. Daarnaast spraken we met meerdere
Gemiddeld label A
leveranciers over circulaire keukens. In 2025 starten
We zien dat de jarenlange inzet op energetische
we op dit onderwerp een pilot.
verbetering resultaat oplevert. Want ons gemiddelde
In 2024 onderzochten we hoe we circulaire materialen
energielabel is een A! Door de ingang van de nieuwe
gebruiken in ons onderhoud.
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 02
Speerpunt actief signaleren en buurtvisies
veel contact met huurders. In 2024 is samenwerking
We signaleren actief problemen in een complex of
openbaar gebied.
de buurt S we stellen gezamenlijke gebiedsvisies op
Ook was brandveiligheid een belangrijk thema. Er kwa
voor buurten die dit nodig hebben.
men strengere regels waardoor er niets brandbaars in
controleren of alles schoon, heel en veilig is en hebben op gang gekomen met BOA's voor meldingen in het
de algemene ruimten mag staan. We besteedden aan
Buurtmonitor
dacht aan voorlichting en handhaving. Zo organiseer
Met de buurtmonitor meten we aan de hand van indi
den we bijvoorbeeld samen met de wijkbrandweerman
catoren of een buurt kwetsbaar is.
voorlichtingsbijeenkomsten onder de naam 'Bakkie
In 2024 zijn verschillende gegevens verzameld van ons
brandweer'
bezit. De uitkomsten hiervan zijn besproken met onze partners, zoals de gemeente, Humanitas en stichting
Stimuleren sociale cohesie
Welzijn Lansingerland. In overleg is besloten om voor
Het stimuleren van de sociale cohesie pakken we op
Berkel Dorp een buurtvisie te gaan maken. In 2025
verschillen de vlakken aan. We proberen spanningen
gaan we hier verder mee aan de slag.
tussen huurders vroegtijdig te bespreken en met elkaar tot oplossingen te komen. Daarnaast vinden we
Schoon, heel en (brand)veilig
9
het belangrijk dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten.
De complex- en buurtbeheerders van team Buurten
Daarom stellen we budget beschikbaar voor bewoner-
zijn dagelijks te vinden in onze wooncomplexen. Zij
sinitiatieven. In zo'n 5 à 10 woongebouwen organi-
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 02
r
seerden huurders ontmoetingsmomenten, variërend
dat de huurders inleverden, maakten we gemeen
van een nieuwjaarsreceptie tot een barbecue of een
schappelijk groen. Dit leidde tot kleinere tuinen met
straatspeeldag.
nette schuttingen. 2 van de 4 aan de Platanendreef in
Bezoeken nieuwe huurders
in Bergschenhoek. Bij de Van Vredenburchlaan was de
Bleiswijk en 6 van de 8 aan de Van Vredenburchlaan In 2024 zijn we begonnen met het bezoeken van
aanpak van de tuinen en het binnenterrein onderdeel
nieuwe huurders. Dit doen we bij bewoners van een
van een breder leefbaarheidsproject. Dit startte met
appartementengebouwen met als doel de gebouwen
'3B Wonen komt Buurten!' We bezochten ook verschil
samen netjes te houden. Een ander voorbeeld zijn
lende woningen naar aanleiding van meldingen van
huurders die in een VvE-complex wonen. In een VvE is
schimmel/vocht/ventilatieproblemen. En we startten
de Algemene Leden Vergadering bepalend. We willen
een project met een schilderes, die zelf huurster is van
bewoners hier goed over informeren. Andere bewoners
3B Wonen. Zij gaf de kinderen van de nabijgelegen
waar we deze bezoeken doen, zijn statushouders, jon
school een workshop. Vervolgens maakten de kinderen
geren of huurders waarvan we denken dat een stukje
mooi kunstwerken, begin 2025 gaan we de poort van
extra aandacht nodig is. Deze bezoeken hebben een
het complex hiermee opfleuren.
aantal doelen: Zorgen voor een goede landing van de nieuwe bewoners in hun nieuwe buurt door het stimuleren
Speerpunt participatie
van kennismaking met de buren. Zorgen voor een goede bewoning van de woning,
We geven bewoners zoveel mogelijk inbreng, zodat
het woongebouw of de buurt door informatie te ge
het eigenaarschap wordt vergroot.
ven en ongewenste situaties vroeg te signalen (denk aan burenoverlast, overwoekerde tuinen, vervuiling
Participatie
of eenzaamheid).
Werken aan cohesie bij nieuwbouwprojecten Bij het opleveren van nieuwbouw vinden we het
3B Wonen komt buurten
belangrijk om actief in te zetten op de vorming van
Nieuw in 2024 was '3B Wonen komt Buurten!' De
een samenleving. Hier hebben we aandacht voor bij
aanleiding was de behoefte om beter te weten wat er
de toewijzing van deze woningen. Ook proberen we
speelt onder een brede groep van onze huurders én
vroegtijdig mensen met elkaar in contact te brengen.
onze zichtbaarheid te vergroten. We zijn bij zes woon
Voor een nieuwbouwproject dat we in het voorjaar van
gebouwen gaan buurten. We nodigden de bewoners
2025 gaan opleveren, dachten we na over hoe we dit
persoonlijk uit en beloonden hun aanwezigheid met
in de praktijk gaan brengen. We troffen voorbereidin
een presentje. We zijn tevreden over de opkomst. We
gen om te investeren in buren die met elkaar prettig
spraken met veel bewoners. Het is goed om te weten
willen wonen. Dit krijgt begin 2025 zijn beslag met
wat er speelt in onze buurten. De reacties van de be
onder andere een 'Meet 6 Çreeť voor de toekomstige
woners en collega's waren positief. Buurtbemiddeling
bewoners.
was hier ook bij aanwezig. De politie/BOA's kwamen ook een paar keer.
Participatie Ook in 2024 werkten we met verschillende meedenk-
Aanpak tuinen jongerencomplexen en leefbaarheidsproject
groepen en vroegen we bewoners gevraagd wat zij
We hebben een aantal woongebouwen voor jongeren
bewoners van de seniorenwoningen naast Hergerborch
met grote tuinen. We ervaarden dat jongeren die hier
mee laten denken in alle ontwikkelingen. Ook blijven
tijdelijk wonen niet veel doen aan de tuin. Om deze
we in contact met de bewoners van het nieuwbouw
woongebouwen er netjes bij te laten staan, startten we
project aan de Wildert en organiseerden we verschil
belangrijk vonden. Zo hebben we bijvoorbeeld de
in 2 woongebouwen met het vragen aan de bewo
lende inloopbijeenkomsten voor de bewoners aan
ners of zij een deel van hun tuin willen inleveren in
de Juliana-, Wilhelmina- en Oranjestraat in Berkel en
ruil voor een opknapbeurt. Van het deel van de tuin
Rodenrijs.
Speerpunt samenwerkingspartners
spraken voor twee jaar (2024 en 2025). 2024 was dus
We werken actief samen aan veerkrachtige buurten
toelichting.
het eerste jaar van de nieuwe Prestatieafspraken. Zie hoofdstuk 'Prestatieafspraken 2024' voor verdere
in de gemeente Lansingerland en nemen hierin een voortrekkersrol als dat nodig is. We werken zo integraal mogelijk samen met partners.
Herijking van de Nationale Prestatieafspraken Eind 2024 zijn de Nationale Prestatieafspraken herijkt, voor de periode 2025-2035. Hierin zijn grofweg de
Prestatieafspraken
volgende wijzigingen gekomen op de 3 thema's:
Lokale prestatieafspraken
Nieuwbouw: sluit aan op de ambitie van 100.000
Gemeenten, woningcorporaties en huurdersorgani-
woningen per jaar, hier worden in 2025 nieuwe
saties maken op gelijkwaardige basis afspraken over
woondeals over gesloten.
de volkshuisvestelijke opgave in hun werkgebied, de
Verduurzaming: focus verlegd van isolatie naar
gemeente Lansingerland.
warmtevraagreductie van woningen.
Deze afspraken leggen zij vast in zogenoemde presta
Huurbeleid: de huurverhoging wordt een gemiddel
tieafspraken. Het maken van lokale prestatieafspraken
de van de inflatie over de afgelopen drie jaar. Dit
is een wettelijke verplichting en onderdeel van de
maakt de huursomstijging voor corporaties en de
Woningwet.
huurverhoging voor huurders stabieler. Vanaf 2025 gaan we aan de slag met de herijkte Natio
In 2023 maakten gemeente Lansingerland, Huurders-
nale Prestatieafspraken.
vereniging Lansingerland en 3B Wonen prestatieaf
11
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 02
r
Rol en relatie Huurdersvereniging Lansingerland (HVLL)
den. Dit gaf een ons frisse kijk op een aantal zaken, ondanks dat de meningen ook heel verschillend waren.
Door structureel te overleggen op bestuurlijk en opera tioneel niveau werkten 3B Wonen en Huurdersvereni
Trading places
ging Lansingerland (HVLL) constructief samen.
3B Wonen en de gemeente Lansingerland investeerden met drie functiewissels in de onderlinge samenwer
Daarnaast is de samenwerking met HVLL verbeterd,
king en het begrip van elkaars context en organisatie.
door het opstellen van een nieuwe Samenwerkings
In september wisselden de directeur Ruimte en Eco
overeenkomst tussen 3B Wonen en HVLL.
nomie en de directeur bestuurder van 3B Wonen van functie voor anderhalve week. In november volgden
HVLL leverde in 2024 een belangrijke bijdrage aan het
de beleidsadviseur Wonen van de gemeente en de
nieuwe Koersplan van 3B Wonen (2025-2028). HVLL
beleidsadviseur van 3B Wonen. Tegelijkertijd wisselden
gaf input over wat zij belangrijk vindt voor de koers
de manager Wonen van 3B Wonen en de ambtelijk
van 3B Wonen. Op een later moment is het concept
opdrachtgever Gebiedsontwikkeling van plek.
gedeeld en heeft HVLL nog vragen gesteld en punten meegegeven. Daarnaast gaf HVLL adviezen en deelde
Ondanks dat beide organisaties en de betrokken pro
haar zienswijze over onder andere het huurprijsbeleid
fessionals elkaar al goed kenden en goed samenwerk
van 1 juli 2024 tot en met 30 juni 2025, het jaarplan
ten, leidde de deelname aan Trading Places tot mooie
en de begroting 2025 van 3B Wonen.
resultaten . We hebben nu een bredere agenda voor ons directeuren-overleg, waarin we thema's zoals over
Samenwerking met stakeholders
last en zorg meer centraal stellen. Door de opgedane
Totstandkoming nieuw koersplan
kennis is er meer persoonlijke betrokkenheid, zoals de
We betrokken verschillende partijen bij het maken van
bestuurder van 3B Wonen die zich inzet om de geleer
ons nieuwe koersplan. We gaven onze medewerkers
de lessen toe te passen op Bleizo-West.
een belangrijke rol in het bepalen van de speerpun
Het is geweldig om te zien hoe deze samenwerking
ten en de daarbij horende acties. Bij het kiezen van
ons dichter bij ons gemeenschappelijke doel brengt:
onze uitgangspunten en een eerste selectie van de
samen bouwen aan een leefbaar Lansingerland. Het
speerpunten vroegen we onze Huurdersvereniging
doel is om deze energie vast te houden en te blijven
mee te denken in een brown paper sessie. De Raad van
werken aan een toekomst waarin iedereen een thuis
Commissarissen dacht in twee sessies op strategisch
kan vinden in onze fijne buurten.
niveau mee over de belangrijkste uitdagingen. We stuurden onze huurders een enquête. Ongeveer
Pilot Çezond en Wel Thuis
400 huurders deelden hun wensen en ideeën met ons.
In 2024 startten we met een pilot Gezond en Wel Thuis
Vijfendertig huurders gaven aan dat zij in een persoon
in de Naeldhorst in Berkel en Rodenrijs. Het doel van
lijk gesprek verder wilden praten. Deze waardevolle
Gezond en Wel Thuis is om ouderen langer zelfstan
gesprekken vonden dan ook plaats tijdens dit traject.
dig in goede gezondheid te laten wonen. Om dat te
Een middag gingen we in gesprek met een divers
bewerkstelligen, werken 3B wonen, Laurens en Welzijn
gezelschap van samenwerkingspartijen, zoals zorg- en
Lansingerland nauw samen. Voor deze doelgroep is
welzijnspartners, aannemers waarmee we langdurige
het belangrijk dat zij gemakkelijk anderen kunnen
samenwerkingsafspraken hebben en ontwikkelaars.
ontmoeten. Door de inzet van welzijnsactiviteiten kan
Zij gaven ons feedback op de eerste selectie van
zorg voorkomen of uitgesteld worden. De eerste resul
speerpunten. Hierdoor konden we onze speerpunten
taten zijn goed en de bewoners zijn positief. De pilot
aanscherpen.
wordt verder voortgezet en uitgebreid in 2025.
Op een ander moment spraken we sleutelfiguren. Dit
Net als voorgaande jaren werkten we samen met het
zijn mensen uit Lansingerland met een groot netwerk
maatjesproject, de thuisadministratie van Humanitas
binnen de gemeente, maar niet een organisatie verte
en de Actiefpas en Buurtbemiddeling van Stichting
genwoordigen. Zij weten wat er speelt en kunnen het
Welzijn Lansingerland.
onderbuikgevoel dat leeft in de samenleving verwoor
12
JAARVERSLAG
2024
Speerpunt bijdragen aan 'de bedoeling'
een nieuwe investering juist af op de maatschappelijke waarde, de volkshuisvestelijke waarde.
De focus van de organisatie ligt op het optimaal bijdragen aan de bedoeling
Speerpunt dienstverlening aansluiten op de vraag
Werken vanuit de bedoeling gaat over jezelf de vraag stellen: 'Wat heeft de huurder hieraan?" In plaats van
Met onze dienstverlening sluiten we zo optimaal aan
je alleen te richten wat mag en moet volgens de regels.
op de vraag van nu en de toekomst.
Het toetsen van de tevredenheid over in hoeverre 3B
13
Wonen bijdraagt aan die bedoeling bleek onvoldoende
Klachten en ontevredenheidsmeldingen
meetbaar. We lieten dit daarom bewust los en stellen
Er zijn in totaal 176 klachten geregistreerd waarvan
onszelf bij elk besluit de vraag: "Wat merken onze
43 klachten gegrond werden bevonden. Een klacht
(toekomstige) huurders daarvan?" Als we deze vraag
is ongegrond als de wensen of verwachtingen van de
onvoldoende kunnen beantwoorden, maken we
huurder niet onder de verantwoordelijkheid van 3B
andere keuzes. Dit betekent bijvoorbeeld ook dat wij
Wonen valt. We zien dat meer huurders een klacht
investeringsbesluiten niet alleen nemen door te kijken naar het rendement in de toekomst. Maar we wegen
indienen terwijl de gegronde klachten niet toenemen. Een stijging van het aantal klachten vinden we niet
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 03
r Speerpunt lerende organisatie
persé slecht. Hiermee zien we dat de huurders ons weten te vinden.
We zijn een lerende organisatie die ruimte biedt aan De meeste klachten gaan over de afhandeling
medewerkers om zelf dingen te organiseren en zich
van reparaties en de communicatie hierover. De
te ontplooien.
klanttevredenheidscijfers zijn continue onderwerp manier werken we samen aan verbetering. Een stap
Besturing organisatie & organisatieontwikkeling
die we willen maken, is om meer inzicht krijgen in
In 2023 pasten we onze structuur en het organogram
van gesprek met onze contractpartners. Op deze
de verwachtingen van bewoners. Ook besteedden
aan. In 2024 brachten we hierin geen wijzigingen
we aandacht aan onze eigen communicatie door
aan. We gaan eerst twee jaar werken in onze huidige
brieven te vereenvoudigen, in begrijpelijke taal te
structuur, waarna we deze evalueren. Dit zullen we
communiceren en medewerkers hierop te trainen
halverwege 2025 ook doen. In 2024 besteedden
en te coachen. Net als voorgaande jaren maakten we
we vooral aandacht aan de samenwerking tussen
een uitgebreide analyse van de klachten in 2024 en rapporteerden deze aan de bestuurder en RvC.
de clusters en de teams. Daarnaast zetten we in op het Operationeel Tactisch Overleg (OTO) om de verantwoordelijkheden te laten waar ze horen. Zo
We voerden de volgende verbeteracties uit:
zetten we ook in op de samenwerking tussen het
^
Visieteam en het OTO om continue aandacht te
^
De klachtenprocedures zijn aangescherpt waardoor er nu een betere registratie is.
hebben voor de verbinding tussen de strategie en
Klanttevredenheid is structureel onderwerp van
operatie.
gesprek met onze aannemers en contractpartijen. ^
^
Moderne werkplek
Met de huurdervereniging zijn verschillende onderwerpen besproken zoals ons beleid voor
Na het vaststellen van het functioneel ontwerp in
oplevering en bijvoorbeeld de inkoop van energie.
2023 en het uitvragen van offertes, hebben we in 2024
Er is een training opgezet voor medewerkers.
de volgende stap gezet richting de realisatie van de 'Moderne Werkplek' We kozen een nieuwe Managed
Klanttevredenheid
Service Provider (MSP) en voerden de overgang
De klanttevredenheid in de Aedes Benchmark is iets
zorgvuldig en zonder verstoringen door. Hiermee zijn
gestegen ten opzichte van voorgaande jaren. Afgelopen
we overgestapt naar een volledig Cloud gebaseerde
jaar eindigden we op C (net geen B) . Ons doel was om
ICT-omgeving.
te verbeteren . Hoewel we op een score B uitkwamen onder de nieuwe huurders en op een score C onder
Om ervoor te zorgen dat collega's ongestoord hun
de vertrokken huurders, zijn de cijfers iets verbeterd.
werk kunnen doen, kreeg iedereen een laptop.
Hieronder de score van de Aedes Benchmark, gemeten
Daarmee namen we afscheid van de verouderde
in de periode september 2023 tot en met juni 2024.
minicomputers (NUC's) en het werken via een RDSomgeving. Deze overgang maakt het mogelijk om
2024
flexibeler en gebruiksvriendelijker te werken, op
2023
kantoor én daarbuiten.
Nieuwe huurders
7.8
B
7,6
B
Vertrokken huurders
7.3
C
6,7
C
Reparatieverzoeken
7.3
C
7,3
C
Met deze stappen hebben we een stevige basis gelegd voor het moderne werken. In 2025 bouwen we hierop voort en gaan we verder met de implementatie van het project 'Moderne Werkplek' waarin gebruiksgemak, veiligheid en samenwerking centraal staan.
14
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 03
Organogram organisatiestructuur vanaf 1 juli 2023
V
CLUSTER
VISIETEAM
CLUSTER
STAF
FINANCIËN,
& ONDERSTEUNING
BEDRIJFSVOERING EN ICT
CONTROLLER
DIRECTEUR
RvC
WMĒĚĚWÊï!^ 15
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 03
r
Personeel
om te groeien bij 3B Wonen, binnen de huidige functie of op een andere plek binnen de organisatie. Ook op
Instroom
deze manier houden we de kennis binnen boord. Dit
2024 was een succesvol jaar, we verwelkomden
is een resultaat waar we trots op zijn. We slagen in het vinden en binden van onze medewerkers!
21 nieuwe medewerkers. Het betreft 15 vaste medewerkers waarvan twee vervangers voor medewerkers die met pensioen gingen. Hier hebben
Externe inhuur
we tijdelijk dubbele bezetting gecreëerd. Daarnaast
De inhuur van tijdelijke medewerkers is opvallend
hebben we een medewerker in dienst genomen in
gedaald van gemiddeld 4,3 fte in T1 naar 0,2 fte in
verband met zwangerschapsvervanging en kozen we
T3. Door in 2024 de bezetting boven formatie te
niet voor extra inhuur.
organiseren, om daarmee de kwetsbaarheid van de
De resterende medewerkers waren vier trainees (drie
zijn als organisatie goed in staat de wisselingen,
organisatie te verlagen, is succesvol gebleken. We MBO'ers en een HBO'er) bij team Buurten, team Klant
ziekteverzuim enzovoorts op te vangen en de inhuur
en team Financiën. Een stagiair voerde een opdracht
te verlagen.
uit op de afdeling Vastgoed en bij team Klant is een vakantiemedewerker ingezet. Onze inspanningen om
In dienst
nieuwe medewerkers aan te trekken zijn waren opnieuw
Eind 2024 waren er 56 medewerkers (49,7 fte) in
succesvol. Ondanks de krapte op de arbeidsmarkt.
dienst bij 3B Wonen. Gemiddeld over 2024 waren er 47,6 fte werkzaam bij 3B Wonen. Zes medewerkers
Uitstroom
werkten tijdelijk als trainee of stagiair en één
In totaal zijn er 9 medewerkers uitgestroomd. Het
medewerker wordt voor 750Zo doorbelast aan andere
betreft hier 4 tijdelijke medewerkers en 5 vaste
corporatie (gemiddeld 3,4 fte). Het aantal parttimers
medewerkers, waarvan er 2 met pensioen gingen.
bedraagt 27.
Doorstroom
Overige organisatorische aspecten
In 2024 zijn er zes medewerkers intern doorgestroomd
De gemiddelde leeftijd van de medewerkers eind 2024
naar een nieuwe functie. Medewerkers krijgen de kans
is 47 jaar.
Begroting Formatie
Gemiddelde Bezetting
Verschil Begroting-
(fte) 2024
werkelijk (fte) 2024
bezetting (fte) 2024
Visieteam
5,2
5,5
-0,3
Staf & Ondersteuning
4,6
6,1
-1,5
Cluster Wonen
1,0
1,0
0,0
Team Buurten
5,0
4,5
0,5
Team Onderhoud
4,0
3,2
0,8
Team Klant
12,5
14,1
-1,6
Team Nieuwbouw
2,0
0,7
1,3
Cluster Bedrijfsvoering
8,4
9,1
-0,7
Subtotaal
42,7
44,2
-1,5
3,4
Tijdelijk of doorbelast Totaal
42,7
47,6
-4,9
HOOFDSTUK 03
r
Ziekteverzuim
Jaarlijks besteden we met alle medewerkers aandacht
Het gemiddeld ziekteverzuim in 2024 is 6,527 ten
aan het thema integriteit. Sinds 2024 werken wij met
opzichte van 9,47 in 2023 waarbij in de tweede
de 10 gouden regels voor integriteit. Hiermee hebben
helft van 2024 het gemiddeld verzuim op 5,757 ligt.
we onze integriteitscode doorvertaald in herkenbare
Hiermee is het ziekteverzuim bij 3B Wonen iets boven
en aansprekende voorbeelden. We hebben dit gedaan,
het gemiddeld landelijk verzuim, 5,27.
omdat we merkten dat de vorige integriteitscode nauwelijks bekend was. Het werken met deze 10
De verzuimbeperkingen zijn met name algemeen
gulden regels vergrootte de bewustwording van
medisch, kortstondig en niet fysiek.
medewerkers en heeft het onderlinge gesprek over
De verzuimoorzaak is vooral niet werkgerelateerd met
integriteit gestimuleerd.
een minimaal percentage (2,807o) werkgerelateerd. De maatregelen die we troffen zijn: ^
Er vindt iedere vier maanden een Sociaal Medisch
Speerpunt financiële stabiliteit en continuïteit
Overleg plaats met de leidinggevenden en onze
^
arbodienst waarin de cijfers worden besproken en
We blijven inzetten op financiële stabiliteit
afgezet tegen de analyse van de arbodienst;
en continuïteit, zodat we ook op de lange
Preventief vindt inzet van duurzame
termijn invulling kunnen blijven geven aan de
inzetbaarheidscoaches plaats;
maatschappelijke opgaven.
^ Waar nodig wordt beperkt extra menskracht
^
ingehuurd om de primaire processen en de
We zorgen ervoor dat we voldoende financiële ruimte
projecten te ondersteunen;
hebben om te blijven investeren in bestaande en
Ruimere bezetting ten opzichte van de formatie.
nieuwe woningen, om nu en in de toekomst huurders woningen van goede kwaliteit te kunnen bieden. In de
Vertrouwenspersoon
(meerjaren-)begroting komen alle elementen uit ons
3B Wonen heeft sinds 2021 een externe
beleid samen. Denk bijvoorbeeld aan het huurbeleid,
vertrouwenspersoon. We besteden jaarlijks aandacht
de onderhoudsbehoefte en investeringsplannen.
aan de rol van de vertrouwenspersoon en de
In het najaar stelden we de meerjarenbegroting
vindbaarheid van deze persoon voor medewerkers.
2025-2034 op. Aan de ontwikkeling van de ICR en
We stimuleren contact met de vertrouwenspersoon.
de LTV is duidelijk te zien dat we veel inzet plegen
Omdat we ervan uitgaan dat een gesprek in een vroeg
en de financiële ruimte die er is, inzetten voor de
stadium met iemand die kan meedenken en een
volkshuisvesting: de ICR daalt naar 1,42 in 2034
situatie kan hepen onderzoeken en afpellen, grotere
en de LTV stijgt naar 587. Dit komt voornamelijk
problemen kan voorkomen. De vertrouwenspersoon
door het grote investeringsprogramma. In dit
is door de directeur-bestuurder in 2024 één keer
investeringsprogramma zochten we naar de balans
geconsulteerd voor advies. De vertrouwenspersoon
tussen ambitie ((landelijke) prestatieafspraken) en
heeft in haar jaarlijkse verslag de aanbeveling gedaan
realiteit (uitvoerbaarheid). De meerjarenbegroting
oog te houden voor de werkdruk en specifiek voor de
van 3B Wonen voldoet aan de externe normen
ervaren druk door de toename van agressie en verbaal
van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het
geweld tegen onze medewerkers. Er is geen rode draad
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) op de
door haar geconstateerd in de door haar gevoerde
financiële ratio's. De meeste ratio's voldoen ook aan
gesprekken in 2024.
de interne signaalnormen van 3B Wonen gedurende 10 jaar. Alleen de ICR komt vanaf 2029 onder de
Integriteit
interne signaalnorm. De ICR is voor 3B Wonen de
Er kwamen geen meldingen binnen van schending
ratio die het eerste knelt. Bij het opstellen van de
van de integriteit in 2024. Integer handelen is een
begroting maakten we een analyse van de risico's en
belangrijk uitgangspunt bij 3B Wonen.
bijstuurmogelijkheden. Net als vorig jaar zien we dat
HOOFDSTUK 03
we dichter op de grens gaan opereren en gevoelig
en Ruimtelijke Ordening (VRO), het WSW, de Aw
zijn voor het renterisico omdat we van plan zijn
en Aedes. Het Duurzaam Prestatiemodel (DPM)
veel te lenen om de nieuwbouw te bekostigen. Dat
is een rekenmodel dat inzicht geeft hoe we op de
betekent dat het belangrijk blijft om ontwikkelingen
lange termijn tegelijkertijd de uitvoering van de
te monitoren, de meerjarenbegroting regelmatig
volkshuisvestelijke opgaven in Nederland en de
(minimaal twee keer per jaar) te updaten en indien
financiële- en volkshuisvestelijke continuïteit van
nodig de bijstuurmaatregelen verder te concretiseren.
woningcorporaties waarborgen. In 2025 gaan we ons financieel beleid herijken en nemen de inzichten uit
In september 2024 is het 'Duurzaam Prestatiemodel'
het Duurzaam Prestatiemodel daarin mee.
gelanceerd door het ministerie van Volkshuisvesting
18
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 03
v
Intermezzo Prestatieafspraken 2024 Lokale prestatieafspraken
^ We hebben de huurprijzen van sociale huurwoningen niet hoger laten worden dan
Gemeenten, woningcorporaties en
de geldende liberalisatiegrens, (tegenwoordig
huurdersorganisaties maken op gelijkwaardige basis
maximale lage huurgrens), waardoor deze sociaal en
afspraken over de volkshuisvestelijke opgave in hun
betaalbaar voor de doelgroep zijn gebleven.
werkgebied, de gemeente Lansingerland.
^
Bij (voorziene) financiële problemen konden huurders contact opnemen met 3B Wonen voor een
Deze afspraken leggen zij vast in zogenoemde prestatieafspraken. Het maken van lokale
betalingsregeling of andere ondersteuning. ^
Bij de jaarlijkse huurverhoging hebben we de huren
prestatieafspraken is een wettelijke verplichting en
niet hoger laten worden dan de grensbedragen voor
onderdeel van de Woningwet.
de huurtoeslag. Hiermee zorgden we ervoor dat onze huurders die recht hebben op huurtoeslag, hier ook maximaal gebruik van konden maken.
In 2023 maakten gemeente Lansingerland, Huurdersvereniging Lansingerland en 3B Wonen
^
Bij de nieuwbouw (oplevering en start bouw)
prestatieafspraken voor twee jaar (2024 en 2025).
zorgden we voor variatie in bouw (grootte,
2024 was dus het eerste jaar van de nieuwe
type woning etc.) voor de verschillende
prestatieafspraken.
doelgroepen. Dit draagt bij aan de leefbaarheid. Onze nieuwbouwappartementen zijn allemaal
Belangrijke onderwerpen in de prestatieafspraken zijn: de nieuwbouwopgave, het borgen van de
levensloopbestendig. ^
In 2024 heeft ons bezit gemiddeld een energielabel
betaalbaarheid, doorstroming en leefbaarheid. Speciale afspraken zijn: de mogelijkheden bekijken
A, mede door de toevoeging van energiezuinige
voor een hospitaregeling en extra aandacht voor
energielabel E, F en Ç.
huurders met een chronische ziekte of beperking.
nieuwbouw en de afname van woningen met een ^
De pilot hybride warmtepompen, die gestart is in 2023, liep in 2024 door in vier van onze woningen.
Bijdrage aan de lokale prestatieafspraken 2024
^ We hebben onze communicatie begrijpelijker
In 2024 heeft 3B Wonen de volgende bijdragen
^ We leverden een bijdrage aan de leefbaarheid door:
gemaakt.
geleverd aan de lokale prestatieafspraken:
- 3B Wonen komt Buurten, bij nieuwe huurders
^ We hebben 36 nieuwbouwwoningen
- Ontmoetingsavonden voor alle huurders van een
(appartementen) opgeleverd en zijn gestart met de bouw van 45 grondgebonden woningen. ^ We verkochten vier woningen. De prestatieafspraak is dat dit er maximaal 5 per jaar zijn. ^ We hebben bij mutatie van sociale huurwoningen
nieuwbouwproject - Participatie en inspraak bij nieuwbouwprojecten. Voor veel van de prestatieafspraken geldt dat we in 2024 voorbereidingen troffen of onderzoek deden en de uitvoering ervan in 2025 plaatsvindt.
voorkomen dat deze geliberaliseerd werden: we hebben de huurprijs sociaal gehouden, ook als dit niet hoefde vanwege de kwaliteit en grootte van de woning. ^ We hebben de doorstroommakelaar ingezet om scheefwonen (vooral ouderen die in een te grote woning wonen) tegen te gaan. Hierbij betalen de doorgestroomde huurders dezelfde huurprijs als in hun vorige woning.
19
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 03
r
Op sommige prestatieafspraken ervaarden we
Nationale Prestatieafspraken
knelpunten in de uitvoering. Hierdoor vonden deze geen doorgang of doorgang met vertraging .
Ook de Nationale Prestatieafspraken (2023) liepen
Dit was het geval bij:
door in 2024.
1. Afspraken over de wijze waarop de woonruimte verdeeld wordt.
De Nationale Prestatieafspraken gaan over drie
Partijen voerden in 2024 meermaals overleg over
thema's: nieuwbouw, verduurzaming en kwaliteit en
de slaagkansen en de woonruimteverdeling. Tot
huurbeleid.
concrete afspraken op papier is het echter nog niet gekomen. Dit heeft onder andere te maken
3B Wonen heeft hier in 2024 als volgt een bijdrage aan
met beperkte capaciteit bij zowel 3B Wonen als
geleverd:
gemeente Lansingerland. Aan deze afspraak wordt in 2025 invulling gegeven. 2. Het melden van betalingsachterstanden van
Nieuwbouw ^ We dragen in sterke mate bij aan de
huurders door 3B Wonen bij de Vroegsignalering van de gemeente Lansingerland
gemeente Lansingerland. Naast de 36 opgeleverde
Gedurende enkele maanden in 2024 heeft
nieuwbouwwoningen in 2024, startten we met de
3B Wonen niet alle betalingsachterstanden
bouw van 45 woningen.
nieuwbouwopgave van sociale huurwoningen in de
van huurders bij 3B Wonen op tijd bij de Vroegsignalering van de gemeente gemeld. Dit
Verduurzaming en kwaliteit
had mede te maken met personele wijzigingen bij
^ We hebben veel aan verduurzaming gedaan in het
3B Wonen, waardoor deze afspraak onvoldoende
verleden. In 2024 voerden we het laatste deel uit
bekend was. Dit is in 2024 opgemerkt en rechtgezet. 3. Multidisciplinair overleg in het sluitende aanpak
van ons energetisch programma. We zijn trots op de mate van isolatie en het aantal zonnepanelen in ons bezit.
team Bij de gemeente is in 2024 de vraag ontstaan of
^ Vocht- en schimmelproblematiek speelt in ons bezit
het sluitende aanpak team nog meerwaarde had.
nauwelijks. Als het speelde, hebben we dit direct aangepakt.
De casuïstiek die hier besproken werd, komt bij de woonurgentie-overleggen al aan de orde. Om
^ Wij hebben geen woningen in bezit met een slechte
die reden hebben 3B Wonen en de gemeente geen overleg in het sluitende aanpak team gevoerd in
staat van onderhoud en voorkomen dat dit gebeurt. ^ We bereiden de sloopVnieuwbouw voor van een
2024. De gemeente en 3B Wonen blijven in gesprek over de noodzaak van dit overleg in 2025.
seniorencomplex. ^ We investeerden extra in ontmoeting, met een focus bij nieuwbouwprojecten.
Huurbeleid ^
In 2024 verhoogden wij de huren met maximaal de looninflatie.
^ We verlaagden de huren van huurders met een inkomen tot 1200Zo van het sociaal minimum naar C575 per maand. Behalve als zij deze huurverlaging al in 2023 hebben gehad.
20
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 04
v
Kengetallen 2024
2023
2022
2021
2020
2019
GEGEVENS WONINGBEZIT - AANTAL VERHUUREENHEDEN IN EXPLOITATIE/ONTWIKKELING Aantal woningen in exploitatie op 31-12
4.514
4.481
4.217
4.166
4.178
4.174
- waarvan DAEB
4.432
4.399
4.162
4.111
4.123
4.115
- waarvan niet-DAEB
82
82
55
55
55
59
Aantal woningen opgeleverd/aangekocht
36
266
55
43
-
18
Aantal verkochte DAEB woningen lopend boekjaar
4
2
4
4
5
4
Aantal woningen naar voorraad verkoop Z gesloopt
-
-
-
51
-
45
Aantal woningen in aanbouw
45
37
196
128
73
43
Aantal garages/parkeer- en standplaatsen
76
76
70
70
70
70
Aantal overige verhuureenheden
25
26
26
26
26
40
Totaal verhuureenheden in exploitatie
4.615
4.583
4.313
4.262
4.274
4.284
Totaal woningen in beheer voor derden
276
276
299
299
299
231
Aantal reparatieverzoeken
1,33
1,61
1,36
1,93
1,60
1,63
Totaal kosten onderhoud
C 2.990
C 2.605
C 1.836
C 1.675
C 1.758
C 1.353
139,7
155,7
-
-
-
-
-
-
1,23
1,20
1,24
1,37
KWALITEIT PER VHE
Gemiddelde EP2 Gemiddelde energie-index WOZ-waarde
C 304.101 C 289.241 C 291.945 C 250.851 C 229.030 C 212.808
WONINGTOEWIJZING Toewijzing aan doelgroep
98/
98/
98/
94/
94/
97/
Passend toewijzen
99/
97/
96/
96/
97/
98/
Punten woningwaardering per vhe Daeb
177
173
177
170
173
167
Gemiddelde huurprijs per maand Daeb
C 638
C 604
C 615
C 596
C 598
C 585
Mutatiegraad bezit in /o
5,9/
4,8/
4,5/
5,2/
6,0/
4,9/
Gemiddeld aantal reacties per vhe
403
807
327
307
322
248
Huurachterstand in /o van jaarhuur
1,54/
1,46/0
1,30/
0,52/
0,57/
0,56/
Huurderving in /o van jaarhuur
1,08/
1,01/
0,46/
0,94/
0,90/
0,97/
-C 1.002
C 546
C 29.739
C 15.596
C 16.214
PRIJS-KWALITEIT-VERHURINGEN
BALANS - VERLIES & WINSTREKENING PER VHE
21
Jaarresultaat
C 21.276
Marktwaarde
C 215.604 C 192.726 C 195.680 C 194.313 C 165.217 C 148.963
Beleidswaarde
C 134.895 C 109.576 C 127.325
Eigen vermogen
C 168.053 C 147.802 C 155.266 C 156.572 C 126.477 C 110.622
Langlopende schulden
C 47.569
C 47.164
C 44.622
C 99.340
C 45.030
C 84.404
C 40.353
JAARVERSLAG
C 73.515
C 41.267
2024
m b
HOOFDSTUK 05
Ook in 2024 hebben wij de zelfbeoordelingstool
de financieringsrente, de inflatie en politieke
gebruikt, gebaseerd op het Aw/WSW beoordelings
onzekerheden ten aanzien van huurbeleid, zien ook
kader voor verticaal toezicht. Deze tool is met het gehele Visieteam en de bedrijfscontroller
wij bij het doorrekenen van toekomstscenario's druk
ingevuld. Als algemeen beeld kwam hieruit naar
ontstaan op onze financiële ratio de ICR (Interest Coverage Ratio).
voren dat we de potentiële risico's in beeld hebben en kunnen bijsturen als een risico zich voordoet. Naast de zelfbeoordelingstool doen we ook jaarlijks een strategische risicoinschatting en een frauderisicoanalyse. Al deze risicoanalyses vormen input voor het jaarlijkse interne controleplan.
Bij strategische en tactische besluitvorming over ons (investerings-) beleid wegen we deze impact voortdurend mee. Bij de besluitvorming over de begroting brengen we verschillende scenario's in beeld. Dat betreft niet alleen de scenario's van een hogere rente - of inflatie. We presenteren scenario's met onze ambities voor de komende 30 tot 50 jaar maar ook
Risicodomein: De financiële continuïteit en positie
een scenario waarin geen beleidsmaatregelen zijn opgenomen, een zogenaamd beleidsarm scenario. Op basis van bovenstaande is onze conclusie dat de
22
Wij hebben een goede financiële positie en zijn
financiële positie goed is maar dat wij waakzaam
in staat om onze ambitieuze doelstellingen te
blijven en waar nodig bijsturen als de omstandigheden
realiseren. Dat laat onverlet dat wij periodiek onze
hier om vragen. Het feit dat wij nog voldoende
financiële situatie, ook op de langere termijn,
bijstuurmaatregelen hebben als dit nodig is, geeft
goed blijven monitoren. Met name onder de druk
genoeg comfort voor de financiële positie en -
van externe factoren zoals de ontwikkeling van
continuïteit op de langere termijn.
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 05
r
Risicodomein: Het bedrijfsmodel en de portefeuillestrategie
Ad 1: ICT-risico's Ook 3B wonen ontkomt er niet aan om de beveiliging van de ICT-omgeving te monitoren om risico's
Voor onze nieuwbouwambities zijn we voor een
zoals hacking tegen te gaan. Hiertoe maakten we
groot deel afhankelijk van derden, omdat wij zelf
in 2024 onder andere nieuwe afspraken met onze
geen grondposities hebben. Deze afhankelijkheid
nieuwe externe partner. We zijn actief bezig om
heeft nog niet tot realisatieproblemen geleid. Onze
te zorgen dat onze ICT-beveiliging voldoet aan
portefeuillestrategie sluit nog steeds aan bij de
de normen van externe partijen die ons risico op
woningvraag in Lansingerland en onze financiële
dit gebied willen afdekken. Ook werken we aan
positie.
bewustwordingscampagnes bij ons personeel.
Door de marktomstandigheden, en met name
Ad 2: Compliance
de gestegen bouwkosten, blijft het risico voor
Door de dynamiek in de relevante wet- en regelgeving
onvoldoende realisatiekracht aanwezig. Door het
blijven er altijd risico's bestaan op dit terrein. Deze
inzetten op versterking van onze acquisitiekracht
functie is ondergebracht bij de proceseigenaren.
en het goed toepassen van de inkoop- en
Monitoring vindt plaats via periodieke, ook
aanbestedingstermijnen hopen we dit risico
verbijzonderde, interne controles.
beheersbaar te houden. Ad 3: Frauderisico's en integriteit
Risicodomein: Governance en beheersing organisatie
Onder leiding van onze controller heeft het Visieteam
Governance
aanleiding van de handreiking Aw hielden we onze
In 2024 herijkten we ons monitoring- en rapportagesysteem om zo te blijven voldoen aan de
inkoopprocessen opnieuw tegen het licht.
de Frauderisicoanalyse gedaan. Hieruit kwamen geen bijzondere bevindingen naar voren. Naar
gewenste PDCA-cyclus. We focussen ons op het verder
In 2024 hebben we wederom twee sessies
ontwikkelen van een goede borging van het 'Three
georganiseerd op het gebied van integriteitsdilemma's.
lines' model Hierbij hebben we aandacht voor de integrale activiteiten tussen de drie lijnen en bewaken
Ad 4: Personeelsrisico's
een goede onderlinge afstemming. Door het periodiek
In deze tijden met krapte op de arbeidsmarkt blijft het
monitoren van de voortgang met het Visieteam,
investeren in goed werkgeverschap meer dan nodig. 3B
de RvC en de controller worden de mogelijke
Wonen is een relatief kleine organisatie en daardoor
risico's beheersbaar en waar nodig van aanvullende
extra kwetsbaar voor personeelsuitval door ziekte
beheersmaatregelen voorzien. Jaarlijks voeren we een
of vertrek. Bij onmiddellijke capaciteitsproblemen
compliance check uit op ons governancemodel en
huren we tijdelijke krachten in. Dit zien we als een
reglement financieel beleid en beheer. In 2024 zijn
kortetermijnoplossing. De focus ligt op de continuïteit
hier geen bijzondere bevindingen geconstateerd. Ook
en kennisbehoud. We zoeken daarom voortdurend
het oordeel van onze accountant over de Jaarrekening
naar de mogelijkheden om goede medewerkers
2023 was positief.
aan te trekken en hen aan ons te binden. Daarnaast wordt er periodiek besproken met leidinggevenden
Beheersing organisatie
wat de verdere ontwikkelmogelijkheden zijn van
Als onderdeel van onze risico-inschatting geven wij
het bestaande personeel. We zien dat deze aanpak
een aantal risico categorieën extra aandacht:
vruchten afwerpt. Al zullen we altijd uitgedaagd
1. ICT-risico's
worden om onverwachte personeelsmutaties op te
2. Compliance
vangen.
3. Frauderisico's en integriteit 4. Personeelsrisico's
23
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 06
1
« uJj.y
"‘mä
Resultaat en prognose
van het vastgoed in exploitatie (C 100,9 miljoen)
In 2024 is het financieel resultaat na belastingen
en het resultaat op nieuwbouwprojecten. De
uitgekomen op C 98,2 miljoen positief (C -4,6 miljoen
waardestijging van het vastgoed in exploitatie is in
in 2023). Dit is een saldo van positieve en negatieve
2024 veel hoger dan in 2023. Dat komt vooral door de
bedragen. De grootste componenten zijn het positieve
leegwaardestijging van het vastgoed in 2024.
nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille à C 16,1 miljoen (C 15,8 miljoen in 2023) en de
Onderstaande tabel toont het resultaat 2024 en de
waardeveranderingen vastgoedportefeuille à
prognose voor de komende jaren. De prognose cijfers
C 91,9 miljoen (C -11,4 in 2023). In dat saldo van
zijn ontleend aan de vastgestelde begroting 2025.
C 91,9 miljoen zit onder andere de waardestijging Functionele resultatenrekening Jaarrekening 2024 en de prognose t/m 2029
Meerjarenprognose
2024
2025
2026
2027
2028
2029
16.053
20.375
24.501
24.842
28.859
28.807
495
429
449
517
425
561
91.930
4.106
72
16.361
13.501
11.917
72
320
373
507
634
745
-1.881
-1.812
-2.115
-2.330
-2.475
-2.611
-974
-847
-846
-877
-906
-936
Rentebaten en -lasten
-4.774
-5.634
-7.473
-9.512
-10.575
-11.664
Vennootschapsbelasting
-2.733
-3.828
-4.570
-4.615
-5.413
-5.383
Jaarresultaat na belasting
98.188
13.109
10.392
24.893
24.050
21.436
(x C 1.000) Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid
24
Jaar rekening
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 06
r
Continuïteit
Ratio's
3B Wonen heeft als doel een gezonde corporatie te
De financiële ratio's in 2024 zijn berekend volgens de
zijn en blijven. Vrijwel dagelijks worden kasstromen,
uitgangspunten zoals beschreven in het gezamenlijke
renteontwikkeling en verwachte uitgaven gevolgd.
beoordelingskader van de Aw en het WSW. De normen
Via maand- en tertiaalrapportages worden het
wijzigden in 2024. De norm voor de LTV is 70/ (was
management, de directeur-bestuurder en de Raad van
8507o) voor de DAEB en is 70/ (was 750/0) voor de
Commissarissen geïnformeerd. Minimaal driemaal
Niet-DAEB. De solvabiliteit is 30/ voor zowel DAEB als
in het jaar komt de Treasurycommissie bij elkaar.
Niet-DAEB (dit was 15/ voor DAEB en 40/ voor de
Transactievoorstellen voor het afsluiten en oversluiten
Niet-DAEB). In onderstaande tabel wordt weergegeven
van leningen en dergelijke worden in deze commissie
op welke wijze de financiële ratio's zijn berekend en
besproken. De directeur-bestuurder neemt besluiten
hoe 3B Wonen hierop scoort.
op basis van een advies van deze commissie. Realisatie 2024 Ratio's
t.o.v. de normen van het
Berekeningswijze
Aw en WSW DAEB
Niet-DAEB Totaal
Eigen vermogen o.b.v. beleidswaarde
3B Wonen
630/0
75/
620/0
Balanstotaal o.b.v. beleidswaarde
Norm (min)
300/ŭ
30/
30/
Operationele kasstroom +
3B Wonen
2,0
2,5
2,0
Norm (min)
1,4
1,8
1,4
Nominale schuld
3B Wonen
36/
18/
36/
Beleidswaarde
Norm (max)
70/
70/
70/
Marktwaarde leningen
3B Wonen
240/0
16/
230/0
Norm (max)
70/
70/
70/
Solvabiliteit
ICR
rentelasten - rentebaten Rentelasten - rentebaten
Loan to value
Dekkingsratio
Marktwaarde vastgoed
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde
^
De totale marktwaarde groeide van C 883,3 miljoen op
^
steeg met 4,97/. Waarde-effect: +3,2%.
1 januari 2024 naar C 995,0 miljoen op 31 december 2024. Dit is een stijging van 12,7/ (C 112 miljoen). De
De gemiddelde WOZ-waarde van woongelegenheden De disconteringsvoet is verhoogd met 0,50 procentpunt. Waarde-effect: -7,8/.
^
De gemiddelde historische leegwaardestijging per
marktwaarde van het vastgoed van 3B Wonen steeg
jaar van woongelegenheden in onze regio steeg met
voornamelijk door:
9,25%-punt. Waarde-effect: +13,4%.
^
De gemiddelde contracthuur steeg met 5,5/.
Deze vier elementen zijn samen goed voor 10,9/ van
Waarde-effect: +2,2%.
de stijging. De overige 1,7/ is een saldo van diverse kleine mutaties.
25
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 06
vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het
x C 1000,-
o/o
Marktwaarde in verhuurde staat 1 januari 2024
C 883.263
1000/
beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens
Voorraadmutaties
C 8.092
0,9o/
een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.
Vastgoedgegevens
C 52.797
6,0o/
3B Wonen volgt hiertoe de richtlijnen van het waarderingshandboek 2024.
vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur
Contracthuur
C 19.094
2,2ū/
WOZ-waarde
C 28.184
3,2ū/
Overig
C 5.518
0,6o/
Methodische wijzigingen
C 4.776
0,5o/
Validatie
-C 43.817
-5,0o/
Validatie disconteringsvoet
-C 42.845
-4,9o/
-C 972
-0,1o/
Marktontwikkelingen
C 89.902
10,2o/
Historische leegwaardestijging
C 118.407
13,4o/
Disconteringsvoet
-C 26.270
-3,0o/
Overig
-C 2.236
-0,3o/
C 995.012
112,7o/
Overig
Marktwaarde in verhuurde staat 31 december 2024
De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met ingang van boekjaar 2024 wordt gerekend met een vaste disconteringsvoet van 4,170/ voor DAEB bezit en 4,70/0 voor niet DAEB bezit. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd. Voor de beleidswaarde lichten we ook de vergelijkende cijfers toe. Dit komt overeen met de regelgeving en hierbij houden we rekening met de ontwikkeling in de
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde
beleidswaarde. In 2024 zijn de uitgangspunten voor de bepaling van de beleidswaarde op diverse plekken
In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft
aangepast zoals toegelicht in de grondslagen van de
Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving
jaarrekening.
van Toegelaten Instellingen (hierna 'woning corporaties'). In R] 645 wordt aangegeven dat een
De totale beleidswaarde steeg van C 502 miljoen op
beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de
1 januari 2024 naar C 623 miljoen op 31 december
beleidswaarde dient te worden opgenomen in
2024. Dit is een stijging van 24/. De ontwikkeling van
het bestuursverslag.
de beleidswaarde wordt beïnvloed door gewijzigde beleidskeuzes die 3B Wonen maakte (zoals de
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels
onderhoudsbegroting), door methodische wijzigingen
beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde
en door gewijzigde parameters (marktontwikkelingen)
in verhuurde staat die hiervoor is toegelicht.
in de marktwaarde in verhuurde staat. De beleidswaarde van het vastgoed van 3B Wonen steeg
De beleidswaarde vormt een onderdeel van het
voornamelijk door:
Verticaal toezichtsmodel van de Aw en het WSW, zie
^
LTV en Solvabiliteit in de paragraaf ratio's.
De gemiddelde contracthuur van woongelegenheden steeg met 5,5/. Waarde-effect: t5,0/.
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur
^
diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het
Methodische wijziging naar 60 jaar kasstromen zonder eindwaarde. Waarde-effect: -7,9/.
^
Methodische wijziging hanteren sociale disconteringsvoet gecombineerd met de marktontwikkeling van de disconteringsvoet Waarde-effect: +28,4%.
26
JAARVERSLAG
2024
HOOFDSTUK 06
r
De ontwikkeling van de macro-economische parameters laat een wisselend beeld zien. Per saldo
x C 1000,-
/o
C 502.189
100/
heeft de lagere stijging van de onderhoudskosten
Beleidswaarde 1 januari 2024
de grootste positieve impact. Waarde-effect: +2,9%.
Voorraadmutaties
C 3.979
0,8/
De sociale huurgrens alias maximale lagehuurgrens
Vastgoedgegevens
C 27.217
5,4/
steeg naar C 900,07 in 2025. Waarde-effect: +3,4%.
Contracthuur
C 25.234
5,00
Overig
C 1.984
0,40
Methodische wijzigingen