Noordeinde 13 te Landsmeer [ontwerp 28-08-2020] + verbeelding

Beleid Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier De waterbeheerder in en in de directe omgeving van het plangebied is het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Op 3 november 2015 is door het HHNK nieuw beleid vastgesteld in de vorm van het Waterprogramma. Hierin zijn de beleidsdoelen en uitgangspunten voor de periode van 2016-2021 beschreven. Daarnaast beschikt het HHNK over een verordening: de Keur 2009. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en -keringen. Onderzoek / Wateradvies Bij het HHNK is een digitale watertoets aangevraagd. Op basis van de aangeleverde gegevens is met de digitale watertoets geconstateerd dat het planvoornemen een zodanige invloed op de waterhuishouding heeft dat een normale watertoetsprocedure moest worden doorlopen. Een samenvatting van de aangeleverde gegevens en de reactie van het HHNK hierop is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. Het HHNK hanteert voor het plan de volgende uitgangspunten: Watersysteem Het plangebied ligt in het waterlandsboezem peilgebied met een streefpeil van NAP -1,56 m. Het langwerpige perceel ligt hierin als een eiland omsloten door water en is vanaf het Noordeinde met een bruggetje ontsloten. Oostelijk van het plangebied is in noord-zuidrichting een hoofdwaterloop aanwezig. Ter hoogte van Noordeinde 15 bevindt zich een brug in de doorgaande weg Noordeinde.

Waterkwantiteit Er ontstaat een afname van verharding. Daarnaast wordt extra water gegraven. Er hoeven voor het planvoornemen dan ook geen compenserende maatregelen uitgevoerd te worden. Het HHNK oppert dat de watertoename in het plangebied wellicht aan de gemeentelijke waterbank kan worden toegevoegd voor compensatie van een verhardingstoename elders in het peilgebied. Waterkwaliteit Afstromend hemelwater van schoon verhard oppervlak kan rechtstreeks op het oppervlaktewater worden geloosd. Het is niet doelmatig om dit schone water af te voeren naar een rioolwaterzuiveringsinrichting (rwzi). Het toepassen van uitloogbaar materiaal (zoals koper, lood en zink) moet daarbij wel worden voorkomen. Om de doorstroming in het aan te leggen haventje te verbeteren, wordt geadviseerd om het dakwater van de schuur/botenhuis op de kop van het haventje te lozen. Daarnaast is het aanbrengen van een duiker tussen de

26

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

zuidelijke sloot en het haventje een goede ingreep om de doorstroming te verbeteren. Riolering Het HHNK adviseert om een gescheiden stelsel aan te leggen. Huishoudelijk afvalwater dient in overleg met de gemeente op het gemeentelijk rioolstelsel te worden aangesloten. Beheer en onderhoud De leggerwaterdiepte van de waterlopen aan de noord- en de zuidzijde van het te ontwikkelen perceel is slechts 0,3 m. Dit geeft mogelijke beperkingen voor de doorvaarbaarheid van de waterlopen. Het onderhoud van de waterlopen ligt voornamelijk bij de aanliggende eigenaren. Alleen in de brede zuidelijke watergang ten oosten van het botenhuis wordt door het HHNK (bagger)onderhoud verricht. Door windwerking zijn er in de praktijk vaak diepere en ondiepere slootgedeelten. Door te verkennen waar de grootste waterdiepte van nature voorkomt, kan de locatie van het haventje optimaal worden gekozen en ontsloten worden via de noordelijke of zuidelijke sloot. Om het onderhoud aan de waterlopen vanaf de kant uit te kunnen voeren, dient de waterloop bereikbaar te blijven vanaf de oever. Het plaatsen van een haag direct op de oeverlijn belemmert dit onderhoud. Het HHNK adviseert dan ook de haag niet op deze locatie aan te leggen.

Het HHNK oppert verder dat de schuur/botenhuis en de nieuwe woning wellicht enigszins zuidelijker op de bestaande betonplaat kunnen worden gerealiseerd om de noordelijke sloot beter bereikbaar voor onderhoud te maken. Eigendom De waterlopen ten noorden en ten zuiden van het plangebied zijn in eigendom bij het HHNK (kadastraal perceel LMR02L618). De bestaande schuren lijken kadastraal momenteel deels op eigendom van het HHNK te zijn gebouwd. Bij het verwijderen van deze bebouwing ziet het HHNK dan ook graag weer de kadastrale grens als de toekomstige waterlijn terugkomen. Ook de hoofdwaterloop aan de oostkant van het plangebied is eigendom van het HHNK (kadastraal perceel LMR02L17). Conclusie De aanwijzingen uit de watertoets worden voor zover toepasbaar opgevolgd. Uit oogpunt van het aspect water gelden verder geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen van dit bestemmingsplan.

3.8

Bodem

Wet- en regelgeving In het Bro is bepaald dat in de toelichting op een ruimtelijk plan inzicht verkregen moet worden in de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder meer duidelijkheid over de noodzakelijke financiële investering in een (mogelijk noodzakelijke) bodemsanering moet bestaan. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is derhalve onderdeel van de onderzoeksverplichting bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan. Daarnaast geldt dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet zijn aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming (Wbb) van toepassing, waarin is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen er sprake is van een saneringsgeval. Om er zeker van te zijn dat er geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging voordat met grondverzet vanwege het planvoornemen wordt begonnen, geldt in het kader van het traject voor het verkrijgen van omgevingsvergunning de verplichting dat een verkennend bodemonderzoek wordt uitgevoerd. Dit onderzoek dient voorafgaand aan de werkzaamheden in het gebied plaats te vinden.

Het uitvoeren van bodemonderzoek is een voorwaarde waaraan moet worden voldaan voordat een omgevingsvergunning kan worden verleend. Indien de grond vervuild blijkt, heeft dit consequenties voor de wijze van verwerken en in- of afvoeren uit het plangebied. Onderzoek

27

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

Er zijn verschillende bodemonderzoeksrapportages door Almad Eco B.V. uit Alphen aan den Rijn voor het plangebied opgesteld, die als bijlage bij deze toelichting zijn opgenomen. In het hiernavolgende is kort verslag van deze onderzoeken gedaan. Verkennend b odemonderzoek In het plangebied is in augustus 2016 verkennend bodemonderzoek conform de NEN5740 uitgevoerd. Doel van onderzoek was het toetsen of er in het plangebied mogelijk een bodemverontreiniging aanwezig zou zijn en om vast te stellen of vervolgacties noodzakelijk zijn. De onderzoekshypothese van een verdachte locatie blijkt juist te zijn gesteld om reden dat in de grond lichte tot sterke verontreinigingen zijn gemeten. Voor de aangetroffen lichte verontreinigingen hoeft, omdat de tussenwaarde (grens voor nader onderzoek) niet wordt overschreden, op basis van geldend beleid geen vervolgonderzoek te worden uitgevoerd. In de venige bovengrond met antropogene bijmengingen zijn PCB's matig verhoogd en barium, lood en zink sterk verhoogd gemeten. Daarnaast is asbesthoudend materiaal in de bodem aangetroffen. Hierom is vervolgonderzoek naar PCB's en zware metalen en een verkennend onderzoek naar asbest aanbevolen.

Verkennend onderzoek naar asb est Eind 2016 is een verkennend asbestbodemonderzoek uitgevoerd om na te gaan of de verdenking op asbest in de bodem terecht is en om een indicatieve uitspraak te doen over het gehalte aan asbest in de bodem. Op basis van het onderzoek moet kunnen worden vastgesteld of vervolgacties noodzakelijk zijn. Uit het onderzoek blijkt de vooraf opgestelde hypothese 'verdachte bovengrond' voor alle te onderzoeken locaties in het plangebied juist te zijn geweest; asbest is gemeten boven de bepalingsgrenzen. Op twee locaties (RE1 en RE3) is asbest boven de nadere onderzoeksnorm aangetoond. Hier dient formeel nader onderzoek plaats te vinden. Aanbevolen is echter om in overleg tussen partijen, waaronder het bevoegd gezag, af te stemmen of dit gezien de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling praktisch uitvoerbaar (en zinvol) is, aangezien er ook sterke immobiele verontreinigingen met zware metalen en PAK in de bodemlaag gemeten zijn. Aanvullend chemisch onderzoek en afperkend bodemonderzoek Naar aanleiding van voorgaande onderzoeken is een afperkend bodemonderzoek uitgevoerd om te toetsen of in het plangebied mogelijk een zogenaamd ernstige bodemverontreiniging met zware metalen en PAK aanwezig is. Dit is het geval indien meer dan 25 m 3 grond boven de interventiewaarde verontreinigd is. In het onderzoek is geconcludeerd dat dit inderdaad aannemelijk is.

De antropogene bodemlaag is aanwezig van globaal 0,15 tot 0,70 cm -mv (beneden maaiveld) op het bebouwde terreingedeelte en is licht tot sterk verontreinigd met zware metalen en/of PAK. Het bodemonderzoeksbureau stelt dat verder afperkend onderzoek niet zinvol is vanwege de heterogeniteit van de verontreiniging. Voorgesteld is om met het bevoegd gezag een saneringsaanpak te bespreken. BUS-melding Met de Omgevingsdienst IJmond zijn de resultaten van de uitgevoerde bodemonderzoeken besproken. Geconcludeerd is dat een geval van ernstige bodemverontreiniging in het plangebied aanwezig is (meer dan 25 m 3 grond met gehalten boven de interventiewaarden voor diverse zware metalen). Er bestaan milieuhygiënische belemmeringen voor de wijziging van het bestemmingsplan en het verrichten van werkzaamheden in de grond. Er is daarom in het verleden op 16 juni 2017 een BUS-melding (melding in het kader van het Besluit Uniforme Saneringen) bij de omgevingsdienst ingediend voor een eenvoudige bodemsanering categorie immobiel. De melding voldeed aan de regelgeving en is per 21 juli 2017 van kracht geworden, op basis waarvan de benodigde saneringswerkzaamheden in het plangebied konden worden opgestart en zonder beschikking worden uitgevoerd.

Aangezien het werk niet is uigevoerd en de termijn van de geldigheid van de BUS-melding is verstreken, zal voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan een nieuwe BUS-melding door initiatiefnemer worden gedaan. Financiële uitvoerbaarheid Met de noodzakelijke bodemsanering in het plangebied om de bodem geschikt te maken voor de beoogde woonfunctie en te ontplooien activiteiten gaat een kostenpost gemoeid. De kosten zijn bekend en kunnen met de voorgenomen toeristisch-recreatieve nevenactiviteiten in de begrootte exploitatie door initiatiefnemer worden gedekt. Het plan wordt na sanering rendabel voor initiatiefnemer geacht. Conclusie Gelet op voorgaande te verrichten saneringswerkzaamheden mag er van worden uitgegaan dat het planvoornemen van dit bestemmingsplan na afronding van de sanering in de toekomstige situatie

28

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

planologisch uitvoerbaar is.

3.9

Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan artikel 3.1.6 Bro en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek is geïntroduceerd. De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's. De Ladder is van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals woningbouwplannen maar ook op plannen betreffende 'overige functies' ten aanzien van bijvoorbeeld winkels, kantoren, bedrijven(terreinen) en recreatie en toerisme. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast, zijn de volgende aspecten van belang: 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? 5.

Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Aan de hand van deze vragenlijst is de Ladder voor de voorgenomen planontwikkeling doorlopen. Ad. 1.

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving, en hoe de jurisprudentie hieromtrent is. Zo geldt voor woonfuncties op basis van jurisprudentie dat een woningbouwlocatie vanaf twaalf woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Omdat voorliggend planvoornemen voorziet in één enkele te realiseren woning is dit onderdeel van het plan niet ladderplichtig. Verder worden op grond van jurisprudentie accommodaties ten behoeve van recreatie als stedelijke ontwikkeling aangemerkt. Hierom is voor het planvoornemen op grond van het Bro in verband met een zorgvuldig ruimtegebruik daarentegen wel een uitgebreider onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk. Een beschrijving / toetsing van de behoefte aan het plan met betrekking tot het toeristisch-recreatieve onderdeel (verblijfsrecreatie betreffende bed & breakfast + dagrecreatie betreffende kano-/fluisterbootverhuur) dient plaats te vinden. Ad. 2.

Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan dat er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Hoewel het planvoornemen in totaliteit leidt tot een afname van de huidige bebouwingsmogelijkheden van de agrarische bestemming in het plangebied, is evenwel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanwege de omvang van meer dan 500 m 2 van het nieuwe planologische ruimtebeslag (ten behoeve van andere, stedelijke, functies; meer specifiek de onder andere voorgenomen toeristisch-recreatieve activiteiten in het plangebied). Hierom dient de voorgenomen ontwikkeling als nieuw te worden aangemerkt. Ad. 3.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het ruimtelijke verzorgingsgebied van de zogeheten overige functies is meestal de gemeente of een groter gebied, maar dient van geval tot geval nader te worden bekeken en kan sterk verschillen per functie. De Ladder verplicht ook niet in alle gevallen tot een regionale afstemming. Op basis

29

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

van de aard en de omvang van het plan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. Dit mag ook van toepassing worden geacht op voorliggend planvoornemen. Omdat het plan enkel kleinschalige toeristisch-recreatieve voorzieningen als nevenactiviteit bij de te realiseren woning omvat (namelijk 4 suites voor bed & breakfast en verhuur van 10 fluisterboten dan wel kano's), is er geen sprake van regionale belangen en daarmee een regionaal af te stemmen ontwikkeling. Het ruimtelijk verzorgingsgebied is enkel lokaal. Ad. 4.

Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

Zoals eerder vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Kortgezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (in de komende 10 jaar, zijnde de gebruikelijke looptijd van een bestemmingsplan die een ruimtelijk voornemen doorgaans mogelijk maakt) vermindert met het aanbod in overige planologische besluiten, ook als dit aanbod feitelijk nog niet is gerealiseerd. Dit betekent dat vaak gemotiveerd dient te worden dat rekening is gehouden met (de effecten op) leegstand. Daarbij moet inzichtelijk worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben en het ook niet tot een onaanvaardbare situatie (leegstandseffecten) leidt uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Voor woningbouwplannen is een en ander tamelijk eenvoudiger na te gaan dan voor 'overige functies', omdat het bij overige functies vaak om specifieke activiteiten gaat waarbij de meeste situaties en onderbouwingen uniek zijn, zo ook met betrekking tot voorliggend planvoornemen. Bovendien is er meestal maar weinig beleid voor handen dat bruikbaar is voor de Laddermotivering.

Voorliggend planvoornemen leidt er toe dat gronden van een in onbruik geraakt (leegstaand) agrarisch bedrijf voor een nieuwe woning als hoofdfunctie met toeristisch-recreatieve nevenactiviteiten opnieuw doelmatig in gebruik kunnen worden genomen. Dit planvoornemen lost een zeker leegstandseffect juist op. Daarnaast is het planvoornemen niet van een dusdanige aard en schaal dat ontwrichtende effecten op de toeristisch-recreatieve sector hoeven te worden verwacht vanwege het toestaan van 4 suites voor bed & breakfast (verblijfsrecreatie) en het verhuren van 10 fluisterboten dan wel kano's (dagrecreatie). Om de behoefte voor de voorgenomen recreatieve ontwikkelingen na te gaan, is de Strategische Agenda Toerisme in de MRA (Metropool Regio Amsterdam) 2025 er op nageslagen. Hieruit kan (subparagraaf 4.10.4) worden afgeleid dat een brede vraag- en aanbodgerichte monitoring van ontwikkelingen van toerisme in het algemeen en van verblijfaccommodaties en dagrecreatie in het bijzonder noodzakelijk wordt geacht in de regio omdat een goed beeld van ontwikkelingen noodzakelijk is, maar dat het echter ontbreekt aan eenduidige harde kerncijfers. In 2025 zou er een goed functionerend monitoringsinstrument beschikbaar moeten zijn. Cijfermatig kan dus geen afweging plaatsvinden.

Beleidsdoel in de strategische agenda is om de bezoekers veel meer te spreiden over de gehele Metropoolregio door te zorgen dat ze naast de binnenstad van Amsterdam ook minstens één andere MRA-locatie bezoeken. Door de toeristisch-recreatieve stromen beter te verdelen kan Amsterdam enigszins worden ontzien in de huidige overmaat aan toeristen. Voorliggend planvoornemen levert hierin een bescheiden bijdrage (bijvoorbeeld de bed & breakfast). Dat geldt ook voor recreanten aangezien de regio Zaanstreek-Waterland uiteraard ook van belang is voor de bewoners van de Metropoolregio zelf. Ook hierin draagt het planvoornemen in bescheiden mate aan bij (bijvoorbeeld de fluisterboot- en kanoverhuur). Er is kwantitatief behoefte aan vergroting van het toeristisch-recreatief aanbod. In de gezamenlijke Economische visie en Samenwerkingsagenda Zaanstreek-Waterland van de gemeenten in deze deelregio van de MRA is op het onderdeel Toerisme & Recreatie verder geconstateerd dat meer kan worden gedaan met de aantrekkingskracht van het groene buitengebied in de regio. Met het nabijgelegen recreatiegebied Het Twiske liggen er ook kansen om de toerist en recreant aan te trekken naar de planlocatie. Betere voorzieningen en overnachtingsmogelijkheden worden als gewenst verondersteld in de regionale agenda.

Geconstateerd moet dan ook worden dat er een kwalitatieve behoefte aan het planvoornemen bestaat. Ad. 5.

Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

30

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: "het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten b ehoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij b ehorende openb are of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur". Omdat het huidige bestemmingsplan van agrarisch grondgebruik ter plaatse uitgaat, kan daaruit worden afgeleid dat in het huidige plangebied geen sprake is van bestaand stedelijk gebied maar het voorgenomen plan er toe leidt dat het er wel onderdeel van gaat uitmaken. Aangezien de voorgenomen stedelijke ontwikkeling ter plaatse buiten bestaand stedelijk gebied ligt, moet worden gemotiveerd waarom dan niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De beschikbaarheid en geschiktheid van andere locaties binnen bestaand stedelijk gebied spelen daarin een belangrijke rol. Geconstateerd moet ook worden dat juist in de regio Amsterdam de beschikbaarheid van gronden en ook de geschiktheid daarvan voor voorgenomen functies onder druk staat.

Het planvoornemen kan in dit geval niet binnen het bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd omdat het om een locatiespecifiek voornemen gaat waarmee het geconstateerde ernstige bodemverontreinigingsprobleem ter plaatse kan worden opgelost (zie paragraaf 3.8 Bodem). Met de noodzakelijke bodemsanering op deze planlocatie gaan hoge kosten gemoeid. Voorliggend planvoornemen is zodanig vormgegeven dat een zeker inkomstenmodel ontstaat om die kosten ook te kunnen dekken. Een kano-/fluisterbootverhuur is daarnaast sterk verbonden met de planlocatie omdat van hieruit direct het omringende landelijke, waterrijke gebied kan worden bereikt. Een meer binnenstedelijke locatie is geen alternatief. De accommodatie voor een bed & breakfast zou op een andere locatie in bestaand stedelijk gebied wellicht ook mogelijk zijn, maar deze locatie leent zich er uitstekend voor vanwege het nabijgelegen natuur- en waterrijke gebied en de goede bereikbaarheid over de weg. Ook is een dergelijke inzet op kleinschalig toerisme en recreatie in relatie tot de kracht van het landelijk gebied van Landsmeer speerpunt van beleid (zie 2.4.1 Toekomstvisie Landsmeer 2025). Met de keuze voor een andere locatie en zonder toeristisch-recreatieve nevenactiviteiten verdwijnt de oplossingsrichting voor het opruimen van de bodemvervuiling ter plaatse. Een toekomstige oplossing voor het perceel is dan hoogst onzeker.

Het is in dat geval goed mogelijk dat de gronden en opstallen verder tot verval raken en het tot een ongebruikte, verpauperde maar ook onbruikbare locatie verwordt zonder enig zicht op verdere ontwikkeling. Met voorliggend plan ligt een 'win-win'-situatie voor. Conclusie Gelet op voorgaande moet geconcludeerd worden dat de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en daarmee kan voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.10

Overig

3.10.1

Kabels en leidingen

In het plangebied is sprake van nutsinfrastructuur zijnde de gebruikelijke huisaansluitingen betreffende gas, water, elektriciteit, kabel en/of telecom. In en direct rondom het plangebied zijn echter geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig die een belemmering voor het planvoornemen zouden kunnen opleveren. 3.10.2

Verkeer en parkeren

Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. De nadruk ligt daarbij op de effecten van de ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en parkeren (bereikbaarheid), de verkeersveiligheid en de verkeershinder (leefbaarheid). In publicatie nr. 381: Toekomstbestendig parkeren (december 2018) van CROW (het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte) zijn vuistregels en kengetallen aangereikt om verkeerseffecten bij ontwikkelingen te bepalen. Er zijn kencijfers omtrent de ritproductie voor woon-, werk- en voorzieningenfuncties per weekdagetmaal gegeven en ook parkeerkencijfers, met een minimale en maximale aan te houden bandbreedte. Onderzoek Situatie

31

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

Het planvoornemen leidt tot maximaal circa 25 motorvoertuigbewegingen per dag van en naar het plangebied, zie paragraaf 3.6 Luchtkwaliteit. Deze verkeersintensiteit is niet zodanig dat specifieke maatregelen aan de weg het Noordeinde noodzakelijk zijn, temeer de verkeersstromen naar en van het plangebied deels in het weekend en buiten de ochtend- en avondspits plaatsvinden. Het planvoornemen voorziet in een parkeergelegenheid voor auto's achter de bed & breakfast. Voorts wordt met het planvoornemen niet voorzien in aanpassing van de verkeersontsluiting van het plangebied; de toerit op het Noordeinde blijft gehandhaafd. Parkeerbehoefte Gasten bed & breakfast: Het planvoornemen gaat uit van maximaal 4 suites in de bed & breakfast. Voor 10 kamers in een driesterrenhotel - als zijnde een vergelijkbare verblijfsrecreatieve accommodatie - geldt een maximaal kengetal van 5,7 parkeerplaatsen (afgerond 6) voor de parkeerbehoefte ('rest bebouwde kom', 'weinig stedelijk gebied', kencijfers CROW 2018). Voor het planvoornemen van dit bestemmingsplan (4 x 0,57 = 2,28 parkeerplaatsen) kan worden volstaan met de helft daarvan, te weten een maximum van 3 parkeerplaatsen. Voor een volledige bezetting van de bed & breakfast is echter een aantal van 4 parkeerplaatsen in alle redelijkheid aan te raden (1 parkeerplaats per suite). Dit cijfer is derhalve aangehouden.

Bezoekers kano- en fluisterbootverhuur: Onderdeel van het planvoornemen is de kleinschalige verhuur van kano's en fluisterboten. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat het in totaal om ten hoogste 10 kano's en/of fluisterboten zal gaan. Voor een ligplaats in een jachthaven is minimaal 0,5 parkeerplaats nodig ('rest bebouwde kom', 'weinig stedelijk gebied', kencijfers CROW 2018). Dit betekent dat in totaal minimaal 5 parkeerplaatsen voor dagrecreatie nodig zijn. Bewoners woning: Voor een nieuwe vrijstaande koopwoning zijn minimaal 1,9 en maximaal 2,7 parkeerplaatsen nodig ('rest bebouwde kom', 'weinig stedelijk gebied', kencijfers CROW 2018). Voor het gehele planvoornemen zijn in totaal minimaal 11 parkeerplaatsen nodig (4 + 5 + 2). Het parkeren voor de bed & breakfast, de kano- en fluisterbootverhuur en de woning dient op grond van de regels van dit plan binnen het plangebied te worden opgelost. Dit kan worden gerealiseerd op het terrein bestemd voor 'Wonen - 3'. Gelet op de omvang van het plangebied is dit een reële mogelijkheid. Het minimaal aantal benodigde te realiseren en in stand te houden aantal van 11 parkeerplaatsen is in de planregels van dit bestemmingsplan geborgd. Conclusie Het planvoornemen leidt niet tot een onevenredige verkeerstoename van en naar het plangebied.

Het parkeren kan in het plangebied worden opgelost en is in de regels van het bestemmingsplan geborgd. Wat betreft verkeerseffecten mag het bestemmingsplan dan ook uitvoerbaar worden geacht. 3.10.3

M.e.r.-verantwoording

De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken. De activiteiten die in het plangebied worden beoogd, overschrijden geen drempelwaarden in de D-lijst van het Besluit m.e.r. Voor het bestemmingsplan geldt daarom geen plan-MER. Wel is de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling van toepassing. Op 7 juli 2017 is hiertoe een wetswijziging van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) in werking getreden. Hierdoor dient voor projecten die op de D-lijst van het Besluit m.e.r. voorkomen, maar geen drempelwaarden overschrijden, in het kader van de m.e.r.-beoordeling een m.e.r.-aanmeldnotitie te worden opgesteld. Het planvoornemen kan worden geplaatst in categorie D11.2 betreffende ‘De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. Het opstellen van een m.e.r.-aanmeldnotitie is aan de orde als een private partij de initiatief nemende partij is. Wanneer planontwikkeling door de gemeente wordt begeleid en gecoördineerd ligt dit genuanceerder. De

32

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

m.e.r.-beoordelingsbeslissing en motivering daartoe is uiteindelijk een verantwoordelijkheid van het bevoegd gezag, die voor activiteiten beneden de drempelwaarden moet nagaan en motiveren of er - op basis van alle relevante (Europese) criteria - belangrijke negatieve milieugevolgen zijn uit sluiten. Gelet op de beperkte ontwikkeling die voorligt en het onderzoek als gepresenteerd in vorengaande paragrafen (nog even los van de uiteindelijke conclusies ten aanzien van de vervolgonderzoeken naar ecologie) wordt aangenomen dat geen onaanvaardbare milieueffecten in en vanwege het plangebied hoeven te worden verwacht. De gemeente stelt daarvoor een m.e.r.-beoordelingsbesluit vast. 3.10.4

Energietransitie en duurzaamheid

De energietransitie betekent de overgang van fossiele brandstoffen zoals gas, kernenergie en steenkolen naar volledig duurzame energie. Duurzame, groene energie kennen we nu al vanuit zon, wind, biomassa en water. Duurzaamheid en energietransitie zijn continue processen; concrete afspraken zijn gemaakt in het Klimaatakkoord van 28 juni 2019 en het programma Nederland Circulair in 2050. Dit betekent onder andere in 2030 bijna de helft minder CO2-uitstoot te realiseren dan in 1990. Met de plannen kan het kabinet een belangrijk startschot geven voor opschaling van de energietransitie. Regelgeving Per 1 juli 2018 is de wet Voortgang Energietransitie (wet VET) van kracht geworden, die zegt dat het niet meer is toegestaan om nieuwbouw met aardgas te realiseren, tenzij de gemeente beslist dat er zwaarwegende belangen zijn om hier van af te wijken. Per 1 januari 2021 is BENG van kracht (die de EPC vervangt), met een ambitie naar volledig energieneutraal. Met deze wijziging moeten vanaf 1 januari 2021 alle nieuw te bouwen gebouwen voldoen aan de Bijna Energieneutrale Gebouw eisen (BENG). Daarmee worden strengere eisen gesteld om zo het energiegebruik te verlagen.

Hulpmiddelen om te voldoen aan deze regelgeving Duurzaam Bouwloket (kenniscentrum voor particuliere initiatieven) Om (toekomstige) bewoners en initiatiefnemers te helpen werkt de gemeente Landsmeer samen met Duurzaam Bouwloket (www.duurzaambouwloket.nl). Zij informeren en adviseren onafhankelijk over alle mogelijke maatregelen op gebied van duurzaam (ver)bouwen, energie besparen en energie opwekken. Met behulp van de helpdesk heeft men daarnaast de mogelijkheid om vrijblijvend vragen te stellen en direct advies in te winnen. GPR Gebouw (meetinstrument voor ontwikkelaars) Een instrument om duurzaam bouwen inzichtelijk en meetbaar te maken is GPR Gebouw. Dit instrument geeft rapportcijfers op de onderdelen energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Hoe hoger de score, hoe duurzamer de woning(en). GPR Gebouw is zowel een communicatiemiddel als praktische maatregelenlijst om nog duurzamer te bouwen; een voorbeeld is dat HR++ glas vervangen wordt door HR+++ glas met hogere isolatiewaarden. Dit is dan direct te merken aan de scores, de meerkosten zijn gering en er kan volstaan worden met mogelijk een warmtepomp met een lagere capaciteit (in overleg met de installateur) en dus goedkoper. Ook kan circulair bouwen bespreekbaar en toetsbaar gemaakt worden bij ontwikkelaars. De licentie wordt gratis verstrekt door de Omgevingsdienst IJmond (info@odijmond.nl).

Uitwerking in het planvoornemen Voorliggend planvoornemen, dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt met duurzame bouwmethodieken gerealiseerd en houdt rekening met vereisten ten aanzien van energietransitie en duurzaamheid.

33

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

34

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

Hoofdstuk 4 4.1

Juridische vormgeving

Inleiding

Dit bestemmingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten voortkomend uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de vormgeving van de regels en de verbeelding is aangesloten op de meest recente regeling Ruimtelijke Standaarden ruimtelijke ordening en is de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) toegepast. Het bestemmingsplan voldoet daarmee aan de digitale verplichtingen zoals die per 1 januari 2010 van kracht zijn. SVBP2012 De SVBP2012 bevat een aantal juridische regels die moeten worden opgevolgd. Voor de planregels betekent dit dat er sprake is van een aantal dwingend voorgeschreven begripsbepalingen, die worden neergelegd in artikel 1 aangaande de begrippen. Ook schrijft de SVBP2012 voor op welke wijze er invulling moet worden gegeven aan artikel 2 betreffende de wijze van meten. Vanwege het Bro geldt verder een formulering die ten aanzien van de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht eveneens in de planregels moet worden overgenomen. Analoog vs. digitaal bestemmingsplan De regels zijn zo opgesteld dat deze gebruikt kunnen worden in een analoog alsook in een digitaal bestemmingsplan. Op basis van de Wro is het digitaal vastgestelde bestemmingsplan leidend.

Als er een verschil bestaat tussen het analoge en digitale bestemmingsplan, is het digitale bestemmingsplan bepalend qua vormgeving en inhoud.

4.2

Toelichting op de regels

De hoofdstukindeling van de regels is op een standaardwijze opgesteld, namelijk: 4.2.1

Inleidende regels (H1)

Artikel 1: Begrippen In artikel 1 van de regels zijn waar nodig de in de regels gebruikte begrippen verklaard. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, conform normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. Een deel van deze begrippen is voorgeschreven in de SVBP2012. Artikel 2: Wijze van meten De wijze waarop maten, afstanden en dergelijke gemeten moeten worden, is opgenomen in artikel 2. 4.2.2

Bestemmingsregels (H2)

De bestemmingsregels in Hoofdstuk 2 hebben betrekking op de in het bestemmingsplan gehanteerde bestemmingen en zijn artikelsgewijs in de regels opgenomen. De regels kunnen onder meer bestaan uit de volgende onderdelen: Bestemmingsomschrijving In de bestemmingsomschrijving is uitgegaan van een volledige opsomming van wat binnen een bestemming functioneel ten aanzien van het gebruik van de gronden is toegestaan. Soms kan het voorkomen dat verschillende functies of bestemmingen naast elkaar zijn toegelaten, soms als primaire bestemming en soms als ondergeschikte bestemming. Bouwregels De bouwregels bieden voor iedere bestemming het kader in hoeverre er ergens gebouwd mag worden. Er zijn regels gesteld met betrekking tot het oprichten van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bouwregels kunnen eisen wat betreft maatvoering, oppervlakte- en inhoudsbepalingen en aantallen te plaatsen bouwwerken omvatten. Nadere eisen

35

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

Met het opnemen van nadere eisen kan het bevoegd gezag uit oogpunt van diverse belangwekkende zaken aanvullende voorwaarden stellen aan bebouwing. Afwijken van de b ouwregels Met het afwijken van de bouwregels wordt geregeld dat door het bevoegd gezag in voorkomende gevallen onder voorwaarden bij verschillende bestemmingen kan worden afgeweken van de eerder opgenomen bouwregels per bestemming. Specifieke geb ruiksregels Met specifieke gebruiksregels is vastgelegd welk gebruik in ieder geval tot strijdig met het in de bestemmingsomschrijving toegestane gebruik wordt gerekend. Afwijken van de geb ruiksregels Met het afwijken van de gebruiksregels bestaat voor het bevoegd gezag de mogelijkheid om van de specifieke gebruiksregels af te wijken. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Hiermee wordt geregeld dat met omgevingsvergunning toestemming dient te worden gekregen om bepaalde werkzaamheden in gebieden met een onderkende waarde (uit bijvoorbeeld een landschappelijk of cultuurhistorisch oogpunt) uit te voeren. Het kan hierbij zoal om het dempen of graven van water, het aanleggen van wegen of het aanplanten van bomen gaan. Wijzigingsbevoegdheid Met een wijzigingsbevoegdheid bestaat de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om gronden te wijzigen in een andere bestemming.

Met dit bestemmingsplan is sprake van de volgende bestemmingen. Artikel 3: Groen De bestemming 'Groen' rust op de gronden aan de achterzijde van het perceel. In de regels van deze bestemming is geborgd dat de gronden ter plaatse een overgang vormen naar het natuurgebied (bufferzone). Om dit te bewerkstelligen heeft het gehele stuk grond de aanduiding 'specifieke vorm van groen landschappelijk groen' gekregen. Hierdoor zijn de gronden niet uitsluitend bestemd voor groenvoorzieningen en daarbij behorende functies, maar ook voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van landschappelijke waarden en de instandhouding van het vogelrichtlijngebied Ilperveld, Varkensland, Twiske en habitatrichtlijngebied Ilperveld, Oostzanerveld en Varkensland. Artikelen 4 en 5: Water - 1 en Water - 2 De bestemming 'Water - 1' is van belang voor het handhaven en waar mogelijk herstellen en/of versterken van het doorzicht naar het achter Het Lint liggende landelijk gebied. De bestemming 'Water - 1' is ook belangrijk voor de bouwregels in de bestemming 'Wonen - 3'. Uitgangspunt is dat in het geval van volledige nieuwbouw voldaan moet zijn aan de strengere regels voor het behoud en/of herstel van doorzichten. In het voorliggende geval vinden er wel bouwactiviteiten plaats, maar wordt gebruik gemaakt van bestaande funderingen. Er is dan ook geen sprake van volledige nieuwbouw.

Er kan een beroep worden gedaan op de reeds bestaande situaties, wat betekent dat de bouwactiviteiten niet plaatsvinden op meer dan 5 m van de bestemming 'Water 1'. Immers, de bestaande funderingen zijn dichter bij de bestemming 'Water - 1' en dit feit geldt als bestaand recht dat door de gemeente wordt gerespecteerd. In het voorliggende plan is verder de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - botenhuis' in de waterbestemming opgenomen. Hierdoor wordt geborgd dat het bestaande botenhuis wordt betrokken bij het plan. De bestemming 'Water - 2' voorziet in een regeling voor het overige water. Artikel 6: Wonen - 3 De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor vrijstaande woningen. In deze bestemming zijn aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven toegestaan. Daarnaast is een regeling opgenomen voor het wonen van meerdere generaties in één woning. Deze bestemming kent een aantal bijzonderheden. Zo is een

36

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

aanduiding opgenomen voor de bed & breakfast om er juridisch zorg voor te dragen dat de bed & breakfast uitsluitend in het bouwwerk aan de straatkant plaatsvindt. Voorts zijn bouwvlakken en een aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen om het doorzicht naar het achter Het Lint liggende landelijke gebied te behouden. Ten slotte is er een afwijkingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt het voor bed & breakfast aangeduide gebouw weer te gebruiken voor zelfstandige bewoning. Van de afwijkingsbevoegdheid kan alleen gebruik worden gemaakt als de bed & breakfast volledig is beëindigd. Na beëindiging van de bed & breakfast en de realisatie van de woning, is de bed & breakfast niet meer toegestaan als hoofdgebruik. In het voorliggende plan liggen de bouwvlakken relatief dicht bij de bestemming 'Water - 1'. Dit wijkt af van de regeling die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan Het Lint 2015. Hierin is geregeld dat naar aanleiding van het behoud, herstel en versterking van doorzichten, nieuwe gebouwen niet dichter dan 5 m van de bestemming 'Water - 1' en niet dichter dan 2 m van de bestemmingsgrens mogen worden gebouwd. Het gaat in voorliggend bestemmingsplan echter om bebouwing op bestaande fundamenten, waardoor het niet daadwerkelijk nieuwbouw betreft. Als gebouwd wordt op bestaande fundamenten, geldt dit bestemmingsplantechnisch als een bestaande situatie.

Hierdoor is de bovenstaande regeling niet van toepassing op het onderhavige plan. Omdat in dit plan heel nauwkeurig wordt bepaald waar bebouwing wel en niet mag plaatsvinden, is ervoor gekozen de regeling niet alsnog op te nemen, maar te werken met bouwaanduidingen. Het voorliggende plan is opgesteld naar aanleiding van zeer concrete bouwplannen die uitgaan van de bestaande fundamenten. Hierdoor wordt het niet aannemelijk geacht dat het erf geheel opnieuw op een volstrekt afwijkende wijze wordt ingericht. Om significant negatieve effecten van stikstofdepositie vanwege het bouwen op nabijgelegen Natura 2000-gebied te voorkomen, is de met het planvoornemen voorgestane duurzame bouwmethodiek ter voorkoming hiervan in de regels in artikel 6.2, sub a geborgd, met een verwijzing naar het memo en te hanteren bouwmethode in bijlage 3 die daarmee gejuridificeerd is. Artikelen 7, 8 en 9: Waarde - Archeologie 1, 2 en 3 De voor 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemming), tevens bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden. 4.2.3

Algemene regels (H3)

Hoofdstuk 3 van de bestemmingsregels omvatten de algemene regels. De algemene regels gelden in het algemeen voor het gehele bestemmingsplan en staan min of meer los van de specifieke bestemmingsregels en worden om die reden altijd in een apart hoofdstuk opgenomen. Artikel 10: Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelregel ziet er op toe dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen is meegenomen, niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning voor het bouwen mag worden meegenomen. De anti-dubbeltelregel heeft uitsluitend betrekking op situaties die plaatsvinden ten tijde van het geldende bestemmingsplan. Artikel 11: Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is geregeld dat de maatvoering (goot- en bouwhoogte, breedte, oppervlakte en dakhelling) van een bestaand gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, mag afwijken van wat in de bouwregels van de van toepassing zijnde bestemming is toegestaan. In dit artikel is ook een regeling voor het ondergronds bouwen opgenomen. Artikel 12: Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksregels is geregeld welk gebruik in ieder geval tot strijdig gebruik met de in het plan opgenomen bestemmingen wordt gerekend.

Dit betreft de aanleg van een nieuwe paardenbak en het gebruiken van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen, om er zorg voor te dragen dat onderkende waarden in het gebied behouden blijven. Ook is tot slot in artikel 12, lid c geregeld dat sprake is van strijdigheid met de woonbestemming als niet wordt voldaan aan de aanleg en instandhouding van de minimaal benodigde parkeeroplossing van 11 parkeerplaatsen in het plangebied ten behoeve van de bed & breakfast, woning en de kano-/fluisterbootverhuur.

37

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

Artikel 13: Algemene afwijkingsregels De algemene afwijkingsregels bieden enige flexibiliteit als het gaat om het afwijken van in het plan opgenomen maten en bieden ruimte om bepaalde voorzieningen te kunnen realiseren. Artikel 14: Algemene wijzigingsregels De algemene wijzigingsregels geven de mogelijkheid om kleine overschrijdingen en afwijkingen van de regels in het plan binnenplans bij wijziging op te vangen. Artikel 15: Overige regels De overige regels voorzien in een parkeerregeling voor het plangebied. Geborgd is dat minimaal 11 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op de planlocatie en in stand worden gehouden ten behoeve van het planvoornemen dat met dit bestemmingsplan voorligt (betreffende een nieuwe woning, een bed & breakfast voor ten hoogste 4 suites en de verhuur van 10 kano's dan wel fluisterboten). 4.2.4

Overgangs- en slotregels (H4)

In hoofdstuk 4 zijn de afsluitende regels van het bestemmingsplan neergelegd. Het gaat hierbij om: Artikelen 16 en 17: Overgangsrecht en slotregel Overeenkomstig de in het Bro voorgeschreven formulering van het overgangsrecht en de SVBP2012 zijn de overgangs- en slotregels in de afsluitende artikelen van de regels opgenomen.

4.3

Overige aspecten

Additionele voorzieningen In het bestemmingsplan zijn de al dan niet in directe relatie met een bestemming staande voorzieningen, zoals ondergrondse leidingen, verhardingen, bermen, geluidswerende voorzieningen, centrale installaties ten behoeve van de energievoorziening, voorzieningen ten behoeve van de waterbeheersing in de vorm van watergangen, duikers, waterkeringen en dergelijke bij de bestemming inbegrepen zonder dat dit uitdrukkelijk wordt vermeld. Handhaving Het bestemmingsplan geeft de gewenste planologische situatie voor het plangebied aan. Bestemmingsplannen zijn bindend voor de overheid en de burger. Enerzijds kan de overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen, anderzijds vormt het bestemmingsplan een juridisch kader voor burgers waaruit deze kan afleiden wat de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, op de in eigendom zijnde dan wel de naastgelegen buurpercelen, in de directe woon- en leefomgeving.

4.4

Bestemmingsplanprocedure

In de Wro en het Bro zijn wettelijke regels voor de bestemmingsplanprocedure vastgelegd. Hierin zijn de volgende fasen onderscheiden: Voorbereidingsfase De gemeente voert ten behoeve van de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek uit naar de bestaande situatie en de mogelijke (ruimtelijke) ontwikkelingen in de gemeente. De gemeente stelt voor het overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Bro haar voornemen beschikbaar aan de besturen en diensten van hogere overheden. Ook biedt de gemeente eventueel de mogelijkheid om een reactie te geven op het voorontwerpbestemmingsplan via inspraak. De gemeente geeft een reactie op mogelijke reacties die voor zover noodzakelijk worden verwerkt in de regels en verbeelding. Terinzageleggingsfase Na de aankondiging in de Staatscourant en op de website www.officielebekendmakingen.nl wordt het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan door iedereen een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan worden ingediend. Vastleggingsfase

38

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

Na de periode van terinzagelegging stelt de gemeenteraad het ontwerpbestemmingsplan, mogelijk met wijzigingen, binnen een periode van ten hoogste 12 weken vast. Beroepsfase Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Dit gebeurt als volgt: Indien Gedeputeerde Staten (GS) of de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging 6 weken na vaststelling. Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan eventuele zienswijzen van GS en/of de ILT wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd. Uiterlijk 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS).

Belanghebbenden zijn diegenen die tegen het ontwerpbestemmingsplan een zienswijze hebben ingediend en diegenen die hebben aangetoond in redelijkheid niet in de mogelijkheid te zijn geweest om een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. Indien geen beroep tegen het vastgestelde bestemmingsplan is ingediend, is het bestemmingsplan na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk.

39

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

40

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

Hoofdstuk 5

Uitvoerbaarheid

5.1

Economische uitvoerbaarheid

5.1.1

Grondexploitatie

Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan, is in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangegeven. Voorliggend plan leidt tot de bouw van een bed & breakfast, een woning en een bijgebouw. Het planvoornemen is derhalve een bouwplan op grond van artikel 6.2.1 Bro. Doel van een grondexploitatieregeling is het aantonen van de financiële haalbaarheid, het verzekeren van het kostenverhaal en het bieden van aanvullende sturingsmogelijkheden. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In beide gevallen kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden. 5.1.2

Onderzoeks- en plankosten

De kosten voor het voorliggende bestemmingsplan en de daarbij behorende noodzakelijke onderzoeken worden deels door de initiatiefnemer gedragen. De betaling van de kosten die de gemeente heeft gemaakt is verzekerd in de anterieure overeenkomst en/of via leges. 5.1.3

Planschade

Door het opstellen van dit nieuwe bestemmingsplan voor de betreffende gronden is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van het plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden door de bestemmingsplanherziening, omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt. 5.1.4

Conclusie

Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, zal worden geregeld in een tussen de gemeente en de initiatiefnemer te ondertekenen afzonderlijke exploitatieovereenkomst. Op basis van deze overweging mag het planvoornemen van dit bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn derhalve anderszins verzekerd. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet, als onderdeel van de Wro, is dan ook niet noodzakelijk. Voorgaande betekent dat dit bestemmingsplan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Met het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan stelt de gemeente een ieder in de gelegenheid om kennis te kunnen nemen van, alsmede middels het indienen van zienswijzen te kunnen reageren op, de inhoud van het voorliggende bestemmingsplan.

41

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

42

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

Bijlagen bij toelichting

43

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

44

bestemmingsplan Noordeinde 13 te Landsmeer

Bijlage 1 Ecologische quickscan

45

Quick scan ecologie Noordeinde 13 te Landsmeer

26 mei 2020

Pagina 1

Samenvatting Voor de planlocatie aan de Noordeinde 13 in Landsmeer worden plannen ontwikkeld voor een bed en breakfast met maximaal 4 units, een woning, een boothuis en een aanlegsteiger. Onderzocht is of er effecten op beschermde natuurwaarden kunnen ontstaan.

Inhoud

Inleiding

2 – Inleiding 3 – Beschrijving gebied 4 – Waarnemingen 7 – Analyse 9 – Advies & Bronnen

In het bestaande woonhuis op het terrein kan de vleermuis, de huismus en de gierzwaluw niet op voorhand worden uitgesloten. Afdoend onderzoek naar het voorkomen van deze soorten is noodzakelijk. De aanwezigheid van de Marter en de waterspitsmuis kan niet op voorhand worden uitgesloten omdat het perceel de juiste habitatypen heeft en het aan het natura 2000 gebied ligt waar deze dieren voorkomen. Er is een kleine kans op de ringslang op de oevers van de watergang, echter een effect wordt niet verwacht. Er is geen afdoend onderzoek naar de ringslang nodig. De planlocatie word omgeven door twee natura 2000 gebieden. Uit de berekening met Aerius blijkt dat er geen verhoogde depositie van stikstof wordt veroorzaakt.

Voor de planlocatie aan de Noordeinde 13 in Landsmeer worden plannen ontwikkeld voor een bed en breakfast met maximaal 4 units, een woning, een boothuis en een aanlegsteiger. Voor de ruimtelijke plannen wordt een ruimtelijke procedure doorlopen. Onderdeel van de procedure is een onderzoek naar de potentiële aanwezigheid van beschermde soorten en het maken van een analyse van de mogelijke effecten op die soorten, als gevolg van de werkzaamheden. Hiervoor is door bureau Els & Linde een oriënterend onderzoek uitgevoerd. Het voorliggende rapport geeft een beschrijving van het oriënterend onderzoek naar de effecten op natuurwaarden. Om een goed oordeel te geven over de potentieel aanwezige beschermde planten en dieren, is op 31 maart 2020 door een ecoloog van bureau Els & Linde, een bezoek gebracht aan de planlocatie. Ter plekke is beoordeeld of er beschermde soorten aanwezig kunnen zijn, die schade kunnen ondervinden van de geplande ontwikkelingen. Daarbij is gezocht naar sporen van dieren en is op basis van de begroeiing en de opbouw van het landschap, geschat of er beschermde soorten aanwezig kunnen zijn. De effecten worden beoordeeld als gevolg van de veranderde omgeving en het veranderde gebruik. Verder wordt geanalyseerd of de werkzaamheden die noodzakelijk zijn om de veranderingen te bereiken, een effect veroorzaken.

Ligging van het perceel

Colofon Opdrachtgever Projectnummer Datum Auteur Gecontroleerd Status

Visser en van dam 19.340 26 mei 2020 F.A. Neuteboom P.J.H. van der Linden concept

Els & Linde B.V. Spechtstraat 59 1223 NX Hilversum mob 06 - 27564247 e-mail vanderlinden@elsenlinde.nl

Pagina 2

H02

Planomgeving: locatie, omgeving en beschermde natuurgebieden De planlocatie ligt aan de Noordeinde 13 te Landsmeer binnen de bebouwde kom. De planlocatie wordt omsloten door percelen en natura 2000 gebieden. De planlocatie ligt aan het natura 2000 gebied Ilperveld, Varkensland, Oostzanereld & Twiske. De werkzaamheden die zijn voorzien bestaan onder andere uit: • Het slopen van de huidige bebouwing • Bouw van vier bed and breakfast units, • Bouw van een woning • Bouw van een botenhuis • Bouw van een aanlegsteiger Natura 2000 Via de Natura 2000 zijn gebieden beschermd van internationaal belang. Voor deze gebieden zijn doelstellingen geformuleerd voor het behoud van habitats en planten en dieren. Deze Natura 2000-gebieden zijn ook beschermd tegen invloeden van buiten, zoals stikstofdepositie en grondwaterstromen. Voor de functie waardoor de depositie van stikstofverbindingen toeneemt, is een berekening noodzakelijk van de effecten.

Ligging van de Natura 2000-gebieden.

Natuurnetwerk Nederland Door nieuwe natuur te ontwikkelen, kunnen natuurgebieden met elkaar worden verbonden. Zo kunnen planten zich over verschillende natuurgebieden verspreiden en dieren van het ene naar het andere gebied gaan. Het totaal van al deze gebieden en de verbindingen ertussen vormt het natuurnetwerk Nederland.

Ligging van het Natuurnetwerk Nederland.

Pagina 3

H03

Waarnemingen: veldgegevens en gegevens uit de literatuur Werkwijze Het onderzoek is uitgevoerd als een quick scan ecologie. Voor zo’n onderzoek wordt door een ecoloog beoordeeld of er een kans is op aanwezigheid van beschermde soorten. Daarbij wordt gelet op de structuur van de omgeving, aanwezige habitats en landschapselementen. Tevens wordt gezocht naar sporen van beschermde soorten. Een quick scan is tevens bedoeld als afbakening van een eventueel afdoend onderzoek. De quick scan bestaat uit de volgende activiteiten: • Een literatuur/bronnenonderzoek met betrekking tot de potentieel aanwezige beschermde soorten binnen de planlocatie. • Een veldbezoek waarbij de locaties worden beoordeeld op habitatgeschiktheid voor beschermde soorten. Hierbij worden bijvoorbeeld de te kappen bomen beoordeeld op geschiktheid voor vleermuizen en jaarrond beschermde nesten. • Voor de aangetroffen strikt beschermde soorten wordt, door een beschrijving van de ecologische functionaliteit van het gebied (foerageergebied, migratieroute, voortplantingsgebied of winterverblijf, enz.), aangegeven hoe het gebied door iedere soort wordt gebruikt. • Een schatting van de impact van de werkzaamheden op de (potentieel) aanwezige beschermde soorten. • Een effectbeoordeling gericht op (eventueel) nabij gelegen beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk en Weidevogelleefgebied).

Om een goed oordeel te kunnen geven is op 31 Maart 2020 door een ecoloog een bezoek gebracht aan de planlocatie. Tijdens het veldbezoek is onderzocht of er in potentie beschermde planten en dieren aanwezig zijn binnen de planlocaties. Daarvoor is gezocht naar sporen en andere aanwijzingen van planten en dieren. Op basis van de aanwezige herkenbare begroeiing en habitats, is beoordeeld of er leefgebieden aanwezig zijn voor beschermde soorten. Aanvullend is een bureaustudie uitgevoerd naar de potentieel voorkomende planten en dieren in de directe omgeving van de planlocaties. Hierbij is een bronnenonderzoek uitgevoerd, waarbij de verschillende relevante en actuele informatiebronnen zijn geraadpleegd. Bij de analyse van de effecten is gelet op de effecten veroorzaakt door de veranderde omgeving en het veranderde gebruik. Daarnaast zijn de effecten bepaald die veroorzaakt worden door de ruimtelijke ontwikkelingen. Daarbij is naast de planlocaties sec. gelet op de directe omgeving en de effecten op soorten in de omgeving. In de voorliggende notitie worden de resultaten van de quick scan ecologie besproken. Waarnemingen In onderstaande paragrafen worden de soortengroepen beschreven die binnen de planlocaties en de directe omgeving zijn aangetroffen of te verwachten.

Tijdens het veldbezoek van 31 maart 2020 is onderzocht of er in potentie beschermde planten en dieren aanwezig zijn binnen de planlocaties.

Pagina 4

Bronnenonderzoek Voor het onderzoek zijn de regionale atlassen en enkele digitale bronnen geraadpleegd op het voorkomen van beschermde soorten in de omgeving van het plangebied. In de omgeving van Landsmeer is de waterspitsmuis en de noordse woelmuis uit het Ilperveld bekend. Vooral voor de waterspitsmuis geldt dat er een groot waarnemerseffect is, ofwel bij aanwezigheid van het habitat zijn alleen de positieve of de geregistreerde afwezigheid van belang. Muizen en spitsmuizen zijn zelden gebieddekkend geïnventariseerd. De wezel en de hermelijn zijn vooral uit het Twiske gemeld. Waarschijnlijk omdat hier veel meer mensen komen en er een grotere meldkans is. Van de ringslang zijn slechts twee incidentele meldingen uit de afgelopen tien jaar bekend. Beide waarnemingen zijn gedaan in het Twiske. In tegenstelling tot de schaarse waarnemingen van marters is er voor de ringslang geen waarnemerseffect, maar is de verspreiding van de ringslang in het veenweidegebied fragmentarisch en is er hier een zeer lage dichtheid. Van oudsher komt de ringslang voor langs en op de IJsselmeerdijk, in de veenweide ten noorden van Amsterdam zijn de waarnemingen schaars. In 2017 is een soortgericht onderzoek naar marters, ringslang, noordse woelmuis en waterspitsmuis uitgevoerd binnen het perceel. Toen is de aanwezigheid van de wezel aangetoond.

Vegetatie en planten Op de planlocatie is gras aanwezig en oeverplanten. Geen van de aangetroffen vegetatie is beschermd. Beschermde soorten zijn niet te verwachten op het perceel. Zoogdieren Juridisch zwaarder beschermde soorten Vleermuizen zijn de belangrijkste groep strikt beschermde dieren die verwacht kunnen worden. Vleermuizen kunnen schade ondervinden van de ruimtelijke ontwikkelingen en kunnen hierdoor een belemmering zijn. De planlocaties en de directe omgeving zijn daarom nauwkeurig onderzocht op de aanwezigheid van potentieel geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen, evenals essentiële vliegroutes en foerageergebieden. Verblijfplaatsen Vleermuizen zijn in twee groepen te verdelen; enerzijds de soorten die in gebouwen een verblijfplaats hebben en anderzijds de soorten die in bomen een verblijfplaats hebben. De kraamkolonie van de laatvlieger (Eptesicus serotinus) en de gewone dwergvleermuis (Pipistrellus pipistrellus) komen – voor zover bekend - alleen in gebouwen voor. Ze wonen in de spouwmuur, achter betimmering, onder daklijsten en dakpannen. De vaste verblijfplaatsen van de ruige dwergvleermuis (Pipistrellus nathusii) en de watervleermuis (Myotis daubentonii) kunnen zowel in spleten en gaten in bomen, als in gebouwen voorkomen. Ze kiezen in de regel gebieden met een groot aanbod aan geschikte holten op een klein oppervlak.