250930 BIJL - Rapportage Rekenkamer Krimpenerwaard Woningaanbod

Wat betekent dit voor het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard? Er was een Taskforce vanuit het Rijk die gemeenten ondersteunde om de bouw van flex- en sociale huurwoningen te ondersteunen en versnellen: de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties (gestopt 31 december 2024). De gemeente Krimpenerwaard maakte geen gebruik van de taskforce. De gemeente geeft aan dat er al op andere momenten regelmatig overleg was met de personen die in de taskforce zaten (vanuit BZK en de Provincie Zuid-Holland).

4.2 De Provincie Zuid-Holland De rol van een provincie in het algemeen Provincies zijn bij het woningaanbod verantwoordelijk voor: 14 • bovengemeentelijke afstemming • efficiënte ruimtelijke ordening; • behoud van de open ruimte. Het Omgevingsbeleid van de provincie is van belang als het gaat om een efficiënte ruimtelijke ordening en het behoud van de open ruimte. Vanuit de Huisvestingswet 2014 (zoals toegelicht in Hoofdstuk 2) heeft elke provincie daarnaast twee toezichtstaken richting gemeenten: • Toezicht houden op de wettelijke taak van gemeenten om vergunninghouders te huisvesten. • Toezicht houden op de toepassing van de Huisvestingswet in het geval dat gemeenten een huisvestingsverordening vaststellen.

De rol van de provincie Zuid-Holland In de Omgevingsvisie van Zuid-Holland wordt ten aanzien van woningbouw de ambitie van de provincie Zuid-Holland als volgt geformuleerd: “De provincie wil de bouw van passende en betaalbare woningen versnellen, met waarborg voor ruimtelijke en sociale kwaliteit en passende mobiliteitsvoorzieningen.” Daaraan wordt als beleidsdoel gekoppeld: “Voldoende juiste woningen op de juiste plek”.15 De provincie geeft aan zelf geen woningen te bouwen, maar stelt dat zij wel verschillende rollen heeft waarin zij een bijdrage kan leveren aan de versnelling van de bouw van betaalbare woningen: • Meewerken op locatieniveau om knelpunten weg te nemen door inzet van expertise en middelen. • Samen met Rijk, gemeenten, marktpartijen en corporaties werken aan een constante bouwstroom door afspraken, kennisuitwisseling, lobby en agendering van knelpunten. • Eén loket voor de buitenwereld vormen waar het gaat om tegenstrijdige provinciale belangen op locatieniveau of provinciaal omgevingsbeleid dat versnelling belemmert. Deze kwesties agenderen en er knopen over doorhakken.

14 Rijksoverheid, Nationale Woon- en Bouwagenda (2022), blz. 14 15 Omgevingsvisie Zuid-Holland (2024), via

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR719176/1#div_o_2__div_o_15

32

•

Vanuit provinciaal omgevingsbeleid sturen op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en voldoende plancapaciteit per woonregio. Overprogrammering 16 mogelijk maken, zodat er voldoende harde plancapaciteit is. Instrumenten vanuit Ruimtelijke Ordening zo nodig inzetten.

Om het provinciaal woonbeleid uit de Omgevingsvisie uit te voeren zet de provincie Zuid-Holland de volgende instrumenten in:17 • Woningbehoefteverkenning Zuid-Holland: Dit brengt periodiek in beeld hoeveel woningen nodig zijn en voor welke doelgroepen. • Afstemmen van regionale woonzorgvisies: In de regionale woonzorgvisie geven gemeenten de actuele kaders weer voor de huisvesting van aandachtsgroepen18 en ouderen. • Afstemmen van regionale woningbouwprogramma’s: Het regionale woningbouwprogramma is een overzicht van planvoornemens (hard en zacht), waarin (de optelsom van) verschillende woningbouwplannen en -projecten moet voldoen aan de gestelde doelstellingen uit de Omgevingsvisie. Elk jaar vindt hiervan een actualisatie plaats die ter aanvaarding aan Gedeputeerde Staten wordt voorgelegd. • Regionale realisatieagenda’s (‘woondeals’): Het Rijk, de provincie, gemeenten en woningcorporaties maken afspraken over voldoende betaalbare woningen voor de toekomst. Uit de documentstudie en de interviews blijkt dat met het vaststellen van het coalitieakkoord van de provincie in 2023 het beleid van de provincie ten aanzien van bouwen stringenter is geworden.

In het coalitieakkoord is vastgelegd dat er zoveel als mogelijk binnenstedelijk wordt gebouwd, dat er geen nieuwe bouwlocaties van meer dan 3 hectare kunnen worden toegevoegd en dat bij nieuwbouwplannen 40% sociaal moet zijn19 (in plaats van de landelijke norm van 30%). Daarnaast wil de provincie vruchtbare landbouwgronden behouden.20 Dit betekent dat deze niet ingezet kunnen worden voor woningbouw. Bovenstaande heeft ertoe geleid dat de toenmalige minister De Jonge voorjaar 2024 in gesprek is gegaan met de provincie. De provincie heeft vervolgens haar woningbouwvoorstellen herzien om te voldoen aan eerder gemaakte regionale afspraken.21 Er waren volgens de minister echter nog aanpassingen nodig voor het aandeel sociale huurwoningen en het 3 hectare-beleid. Na aanvullend overleg met de minister heeft de provincie aangegeven alle stappen te zetten die nodig zijn om werk te kunnen maken van de woningbouwopgave, waaronder de norm van 30% sociale huurwoningen bouwen en op zoek gaan naar meer woningbouwlocaties van meer dan 3 hectare in het buitengebied.22 De volgende elementen uit de Omgevingsvisie van de provincie zijn relevant voor de gemeente Krimpenerwaard: • Waardevolle landschappen zoals het Groene Hart worden zoveel mogelijk beschermd. • Het middengebied van Krimpenerwaard is een van de ‘provinciale kroonjuwelen’.

Cultuurhistorische kroonjuwelen zijn unieke, zeer karakteristieke en gave ensembles van

16 Overprogrammering betekent dat er meer projecten in voorbereiding worden genomen dan in hetzelfde jaar

met de beschikbare middelen kunnen worden uitgevoerd. In de praktijk is er altijd wel een deel van de projecten dat vertraagt of afvalt. 17 Bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland (2024), via https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR719176/1#div_o_2__div_o_15 18 Mensen die dak- en thuisloos zijn, die uitstromen uit een intramurale instelling, statushouders, arbeidsmigranten en diverse groepen mensen met sociale of medische urgentie, waaronder slachtoffers van huiselijk geweld (Bron: RIB gemeente Krimpenerwaard - Startnotitie Regionale Woonzorgvisie, 2 april 2024) 19 Provincie Zuid-Holland, Coalitieakkoord 2023-2027, blz. 6 tot en met 8. 20 Provincie Zuid-Holland, Coalitieakkoord 2023-2027, blz. 25. 21 Rijksoverheid (2024), via https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ordening-engebiedsontwikkeling/nieuws/2024/05/23/zuid-holland-herziet-woningbouwvoorstellen-maar-meer-aanpassingennodig 22 Rijksoverheid (2024), via https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ordening-engebiedsontwikkeling/nieuws/2024/06/10/zuid-holland-herziet-woningbouwvoorstellen

33

•

erfgoed en landschap in Zuid-Holland. Deze gebieden hoeven volgens de provincie niet op slot, maar ontwikkelingen moeten wel de cultuurhistorische kwaliteiten versterken en verbeteren. Bodemdaling en waterhuishouding zijn voor ruimtelijke ontwikkeling de belangrijkste thema’s.

Wat betekent dit voor het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard? Voor een uitbreiding langs de kernen van de gemeente Krimpenerwaard is goedkeuring van de provincie nodig. De ruimte om te bouwen buiten de kernen in de gemeente Krimpenerwaard werd beperkt door het coalitieakkoord (focus op binnenstedelijk bouwen, geen nieuwe 3 hectare-locaties behalve de reeds ingeplande bouwlocaties, 40% van de nieuwbouwwoningen moet sociaal zijn, geen bebouwing van agrarische gronden) en de Omgevingsvisie (bescherming van het Groene Hart en het middengebied van Krimpenerwaard als kroonjuweel). Door inmenging van minister De Jonge is de 40%-norm niet meer van toepassing en heeft de provincie aangegeven op zoek te gaan naar meer woningbouwlocaties van meer dan 3 hectare in het buitengebied.

4.3 Regio: Groene Hart en Midden-Holland Er zijn twee regionale niveaus relevant voor het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard: 1. Groene Hart 2. Midden-Holland In deze regio’s wordt afstemming gezocht voor het woningaanbod (naast andere onderwerpen).

Groene Hart Het Groene Hart is een NOVEX-gebied (Nationale OmgevingsVisie Executie). Een NOVEX-gebied is een gebied waarin zoveel ruimtelijke opgaven samenkomen, dat ingrijpende herinrichting nodig is. Circa veertig partijen werken samen in het NOVEX-gebied Groene Hart: Het Rijk, provincies, gemeenten en anderen.23 De bestuursovereenkomst van NOVEX Groene Hart is in mei 2022 ondertekend. Het uitgangspunt bij het NOVEX-gebied is dat alle ruimtelijke functies (wonen, werken, recreëren, energieopwekking) ontwikkeld kunnen worden, mits dit passend is bij het bodem- en watersysteem van het Groene Hart en deze de herkenbaarheid van het Groene Hart versterken. De gemeente Krimpenerwaard is via de regio Midden-Holland vertegenwoordigd in de NOVEX Groene Hart en wil als partner meewerken aan de kernopgaven in het Groene Hart.

Midden-Holland De Provincie Zuid-Holland bestaat uit vijf woonregio’s. De gemeente Krimpenerwaard valt samen met Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas onder de Woonregio Midden-Holland. Zoals hierboven beschreven bij de rol van de provincie zijn er drie onderwerpen waarover gemeenten regionaal met elkaar afspraken maken: • regionale woonzorgvisie; • regionaal woningbouwprogramma; • regionale realisatieagenda. Daarnaast heeft de regio Midden-Holland in 2019 de Regionale Agenda Wonen vastgesteld (de vorige versie stamde uit 2013). Hierna worden deze vier documenten (chronologisch) toegelicht.

23 Bestuurlijk Platform Groene Hart, via

https://www.bestuurlijkplatformgroenehart.nl/documenten/bestuursovereenkomst-groene-hart

34

Mei 2019: Regionale Agenda Wonen In de Regionale Agenda Wonen staat beschreven hoe de vijf gemeenten in MiddenHolland samenwerken op het gebied van wonen, wat de woonambities zijn en welke opgaven er zijn. Dit gebeurt aan de hand van vijf thema’s: 24 1. gevarieerd woon- en leefklimaat; 2. duurzaamheid; 3. wonen en zorg; 4. betaalbaarheid/ toegankelijkheid; 5. beschikbaarheid. Maart 2023: Regionale realisatieagenda (de ‘woondeal’) De regionale realisatieagenda is opgesteld door: • de vijf gemeenten in Midden-Holland; • provincie Zuid-Holland; • ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening; • bestuurders van woningcorporaties; • externe partijen. De woondeal benoemt een aantal ‘kritische succesfactoren’ voor het behalen van de woningbouwdoelstellingen uit het regionale woningbouwprogramma. De woondeal bevat tevens een inventarisatie van de mogelijke oplossingen. Jaarlijks: Regionaal woningbouwprogramma (Projectenlijst Woningbouw) De regionale projectenlijst woningbouw Midden-Holland (RPW MH) bevat het regionale woningbouwprogramma en wordt jaarlijks geactualiseerd door de vijf gemeenten in Midden-Holland en de provincie Zuid-Holland. Er wordt uitgegaan van het toevoegen van 19.800 nieuwbouwwoningen in de periode 2022 tot en met 2030.

De gemeente Krimpenerwaard maakt jaarlijks een overzicht van de lokale plannen, die input vormen voor de regionale projectenlijst woningbouw.25 Verwacht: Regionale woonzorgvisie De startnotitie Woonzorgvisie Midden-Holland is in december 2023 door de wethouders Wonen en Sociaal Domein van een positief advies voorzien. De bestuurlijke oplevering van de regionale woonzorgvisie was voorzien eind 2024, maar is ten tijde van dit onderzoek nog niet beschikbaar.

24 Regio Midden-Holland, via

https://www.regiomiddenholland.nl/onze+ambities/Ruimte+en+Wonen/Regionale+Agenda+Wonen/default.aspx (april 2025) 25 Figuur (2024) overgenomen van: https://krimpenerwaard.bestuurlijkeinformatie.nl/Agenda/Document/1599df75ce3b-4cbf-8a66-7c5b6aed7ef6?documentId=8b5dc2c7-3b5d-44ff-b30f-a852ad3920c3&agendaItemId=9f22f059b95c-4ae4-aa3b-4a7c3da54606

35

4.4 De gemeente De rol van een gemeente in het algemeen De gemeente kan een sturende rol vervullen op het gebied van wonen, waarbij zij op de volgende manieren invloed kan uitoefenen:26 1. het vastleggen van bouwlocaties in het ruimtelijk beleid; 2. via het grondbeleid de ontwikkeling van nieuwe woningen (mede)bepalen; 3. een woon(zorg)visie vaststellen; 4. via de Huisvestingswet bepalen wie voorrang krijgt bij woningen en hoe een woning mag worden gebruikt; 5. handhaven van de landelijke regels voor goed verhuurderschap en gebieden aanwijzen waar verhuurders een vergunning nodig hebben. Onderstaand worden de eerste drie punten toegelicht voor de gemeente Krimpenerwaard. De laatste twee punten betreffen wetten die reeds zijn behandeld in Hoofdstuk 2.

Ruimtelijk beleid in de gemeente Krimpenerwaard Zoals aangegeven in Hoofdstuk 2 biedt de Omgevingswet zes kerninstrumenten. Vier hiervan kan de gemeente inzetten om te sturen op het woningaanbod: De Omgevingsvisie, het Omgevingsplan, Omgevingsprogramma’s en Omgevingsvergunningen. De gemeenteraad stelt de Omgevingsvisie en het Omgevingsplan vast, terwijl het college verantwoordelijk is voor Omgevingsprogramma’s en het verlenen van Omgevingsvergunningen. Zie onderstaande figuur ter verduidelijking.

Figuur 4.2: Verdeling bevoegdheden gemeenteraad en college bij instrumenten Omgevingswet 27 26 VNG, via https://vng.nl/rubrieken/onderwerpen/woonbeleid (april 2025), bullets toegevoegd door Rekenkamer. 27 Gemeente Krimpenerwaard (2024), Presentatie aan de gemeenteraad van Krimpenerwaard over

Omgevingsplan, d.d. 13 november 2024.

36

De gemeenteraad van Krimpenerwaard heeft in juli 2021 de Omgevingsvisie vastgesteld. De gemeente werkt aan het omzetten van het tijdelijke Omgevingsplan naar een nieuw Omgevingsplan (de deadline hiervoor is 2032). In november 2024 heeft hierover een informatiebijeenkomst voor de gemeenteraad plaatsgevonden.

Grondbeleid in de gemeente Krimpenerwaard “Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken, en is dus niet leidend maar volgend op deze ruimtelijke doelstellingen.” - VNG (2018), “Grondbeleid voor raadsleden” Er zijn drie vormen van grondbeleid: • Actief grondbeleid: De gemeente koopt grond aan. De gemeente zorgt ervoor dat de grond geschikt wordt gemaakt voor de nieuwbouw en kan voorwaarden stellen aan de nieuwbouw. • Faciliterend (passief) grondbeleid: De gemeente is geen eigenaar van de gronden. Externe partijen zoals ontwikkelaars of particulieren zijn grondeigenaar en zorgen voor de ontwikkeling terwijl de gemeente faciliteert. • Publiek-private samenwerking (PPS): De gemeente richt samen met andere partijen een gezamenlijke onderneming op om de bouwlocatie te ontwikkelen. De gemeente kan in het beleid ervoor kiezen om altijd dezelfde rol aan te nemen in het grondbeleid, bijvoorbeeld de actieve rol. De gemeente kan ook kiezen voor situationeel grondbeleid. Dit betekent dat zij haar rol aanpast aan de situatie en een mix toepast van actief grondbeleid, faciliterend grondbeleid en PPS. In april 2024 heeft de gemeenteraad van Krimpenerwaard de geactualiseerde Nota Grondbeleid vastgesteld.

De gemeente kiest hierbij voor maatwerk, ofwel situationeel grondbeleid.

Woon(zorg)visie van de gemeente Krimpenerwaard Gemeenten zijn sinds 2022 verplicht om een woonvisie op te stellen (zie hoofdstuk 2). In een woonvisie werkt een gemeente uit wat zij voor ogen heeft met de lokale woningmarkt. De woonvisie wordt voor maximaal 5 jaar vooruit gemaakt. In mei 2023 heeft de gemeenteraad van Krimpenerwaard het Toekomstperspectief Vitaal Krimpenerwaard vastgesteld. In dit toekomstperspectief staat beschreven dat het woningaanbod moet zorgen voor een goede balans in de samenstelling van de bevolking. De uitwerking van de woningbouwopgave wordt in het toekomstperspectief omschreven als “urgent”. Vervolgens is de Woonvisie 2023-2028 in juli 2023 vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin staat aangegeven wat de inzet van de gemeente is voor de woningmarkt de komende jaren. De Woonvisie geeft richting aan het woningbouwprogramma tot 2040 en dient als input voor de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Zo geeft de Woonvisie aan dat de gemeente Krimpenerwaard tot 2040 4.000 woningen wil bouwen en dat de gemeente de woningcorporaties wil stimuleren om meer middenhuurwoningen te realiseren. De woonvisie besteedt aandacht aan zorg en de gemeente ziet de woonvisie daarom tegelijkertijd als woonzorgvisie. Ook werken gemeenten vanaf 2023 aan het opstellen van een (regionale) woonzorgvisie, met aandacht voor woningzoekenden die behoefte hebben aan zorg.

37

4.5 Woningcorporaties De belangrijkste taak van woningcorporaties is zorgdragen voor huurwoningen voor mensen met lagere inkomens.28 Woningcorporaties moeten 80% van hun betaalbare woningen toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens. Een woningcorporatie is onder de Woningwet verplicht om jaarlijks voor 1 april een overleg aan te vragen met het college van B&W van de gemeente waarin ze werkzaam is en met de huurderorganisaties. In dat overleg worden afspraken gemaakt over de uitvoering van de Woonvisie in tenminste het daaropvolgende kalenderjaar, de zogeheten ‘prestatieafspraken’. De woningcorporatie moet ervoor zorgen dat zij jaarlijks op 1 juli (of een andere met de gemeente en huurdersorganisaties overeengekomen datum) een overzicht aanlevert van haar voornemens met betrekking tot:29 • de woningvoorraad (o.a.

bouwen, kopen, verkopen of slopen); • het bijdragen aan de leefbaarheid rondom haar woongelegenheden; • de samenstelling van haar woningvoorraad, waaronder huurprijzen en huurcategorieën; • de kwaliteit en duurzaamheid van haar woningvoorraad; • de betaalbaarheid van woningen en de bereikbaarheid van haar woongelegenheden voor personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting; • de huisvesting van studenten, ouderen, gehandicapten en andere personen die zorg of begeleiding nodig hebben of voor wie huisvesting dringend noodzakelijk is. Bovenop de gemeentelijke prestatieafspraken worden er ook nationale prestatieafspraken gemaakt. De meest recente afspraken zijn in december 2024 ondertekend door Aedes (de branchevereniging van woningcorporaties), de VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Hierin zijn extra maatregelen afgesproken om te zorgen dat vanaf 2029 structureel 30.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar worden gebouwd in Nederland.

Woningcorporaties in de gemeente Krimpenerwaard In de gemeente Krimpenerwaard zijn er vijf woningcorporaties actief: QuaWonen, Groen Wonen Vlist, Mozaïek Wonen, HefWonen en Woonzorg Nederland. Daarvan zijn QuaWonen, Groen Wonen Vlist en Mozaïek lokale organisaties die samen de ‘Federatie van woningbouwcorporaties in de Krimpenerwaard’ vormen. Uit de interviews blijkt dat de woningcorporaties in de gemeente Krimpenerwaard gezien worden als een belangrijke samenwerkingspartner bij de Woonvisie. De woningcorporaties kijken naar welke woningen er momenteel zijn in de gemeente Krimpenerwaard en wat de gewenste toekomstige situatie is qua aantallen en typen woningen. De woningcorporaties stellen op basis hiervan hun portefeuilleplan op. De woningcorporaties vertalen daarbij de Woonvisie door naar de individuele kernen in de gemeente Krimpenerwaard (de Woonvisie bevat geen aantallen per kern). In de interviews wordt aangegeven dat de woningcorporaties die actief zijn in de gemeente Krimpenerwaard het benodigde sociale gedeelte van het woningbouwprogramma kunnen realiseren. Op korte termijn is er voldoende investeringscapaciteit daarvoor. Dit is anders dan bij diverse andere gemeenten, waarbij de investeringscapaciteit van de lokale woningcorporatie over het algemeen te laag is om in de toekomst voldoende woningen toe te voegen.

Wel wordt verwacht dat ook bij de woningcorporaties in de gemeente Krimpenerwaard de investeringscapaciteit op de lange termijn een 28 Rijksoverheid, via https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-verhuren/woningwet-regels-voor-

woningcorporaties (april 2025) 29 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, art. 39.

38

probleem kan vormen, omdat forse investeringen gepaard gaan met leningen afsluiten. Daarnaast is het gebrek aan geschikte bouwlocaties een belemmerende factor voor de woningcorporaties. De woningcorporaties geven aan dat ze vooral behoefte hebben aan locaties waar appartementen gebouwd kunnen worden. Naast de bouwhoogte vormen de parkeernormen daar vaak een belemmerende factor. De woningcorporaties in de gemeente Krimpenerwaard proberen via een lobby (zowel lokaal in MiddenHolland als nationaal via koepelorganisatie Aedes) ervoor te zorgen dat belemmerende factoren ten aanzien van bouwlocaties en financiën weggenomen worden. Daarnaast is er maandelijks overleg tussen de drie woningcorporaties en de gemeente Krimpenerwaard.

4.6 Samenvattend Onderstaande tabel geeft verkort weer wat de rol is van de besproken spelers op het gebied van het woningaanbod en welke kaders voor het woningaanbod voortvloeien uit de rol van elke speler. Tabel 4.2 Samenvattend de rol van spelers bij het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard Speler

Rol

Het Rijk De provincie Regio Groene Hart Regio Midden-Holland

Zorgen dat er genoeg woningen zijn Bovengemeentelijke afstemming, een efficiënte ruimtelijke ordening en behoud van de open ruimte Regionale afstemming Regionale afstemming

De gemeente

Sturen op het woningaanbod door lokaal beleid

Woningcorporaties

Zorgen voor huurwoningen voor mensen met lagere inkomens

Kaders voor het woningaanbod Wetgeving Omgevingsbeleid Regionale afspraken Regionale Agenda Wonen Woondeal

Woon(zorg)visie Grondbeleid Omgevingsplan Verordeningen Prestatieafspraken

39

5. Beschikbare instrumenten voor een gemeente Zoals gedefinieerd in Hoofdstuk 1 ziet de Rekenkamer een instrument als ‘een middel dat de gemeente kan inzetten om haar doelstellingen ten aanzien van het woningaanbod te bereiken’. Dit hoofdstuk geeft een opsomming van dergelijke instrumenten. Om in Monopoly-termen te blijven: hoe kan de gemeente zich over het speelbord bewegen om het woningaanbod te beïnvloeden? Dit hoofdstuk gaat daarmee in op de volgende onderzoeksvraag: 3. Welke instrumenten hebben de gemeenteraad en het college ter beschikking om het woningaanbod te beïnvloeden? Een deel van de instrumenten vloeit voort uit wetgeving, (zie Hoofdstuk 2). Dit vijfde hoofdstuk dient als inleiding op de Hoofdstukken 6,7 en 8. Die hoofdstukken geven een beschrijving van de instrumenten die ingezet kunnen worden door gemeente Krimpenerwaard om doelstellingen rondom woningaanbod te bereiken. Ook wordt in die hoofdstukken aangegeven of een instrument wordt toegepast in gemeente Krimpenerwaard. De Rekenkamer heeft een lijst met instrumenten opgesteld die het woningaanbod kunnen beïnvloeden. De lijst met instrumenten is grotendeels gebaseerd op het onderzoek van de Rekenkamer Amsterdam (2017) naar een evenwichtig woningaanbod.

30 De Rekenkamer Krimpenerwaard heeft de lijst op een aantal plaatsen anders gestructureerd, instrumenten aangepast en de lijst geactualiseerd op basis van recente wet- en regelgeving (zoals de Omgevingswet). De ontstane lijst met instrumenten is besproken met een externe expert en de ambtelijke organisatie om te kijken of de lijst compleet en kloppend was. Bij de instrumenten maakt de Rekenkamer Krimpenerwaard onderscheid in drie typen instrumenten. Deze zijn door middel van drie blokken weergegeven in Figuur 5.1, met het bijbehorende hoofdstuk. Instrumenten woningaanbod Middelen die de gemeente kan inzetten om haar doelen te bereiken op het gebied van woningaanbod (huur- en koopwoningen) Instrumenten voor specifieke nieuwbouw-initiatieven Algemene instrumenten

(Hoofdstuk 7)

die gelden voor het gehele woningaanbod (Hoofdstuk 6)

Instrumenten voor specifieke initiatieven voor transformatie van bestaande bouw (Hoofdstuk 8)

Figuur 5.1 Indeling van beleidsinstrumenten voor het woningaanbod

De figuur op de volgende pagina laat zien welke instrumenten vallen binnen elk van de drie blokken.

30 Rekenkamer Metropool Amsterdam (2017), zie https://www.rekenkamer.amsterdam.nl/onderzoek/evenwichtig-

woningaanbod-2/

40

Figuur 5.2 Lijst met instrumenten

41

De instrumenten (Figuur 5.2) zijn via een vragenlijst voorgelegd aan de ambtelijke organisatie van gemeente Krimpenerwaard. Bij elk instrument is een omschrijving gegeven op welke wijze de gemeente het woningaanbod kan beïnvloeden. Aan de ambtelijke organisatie is gevraagd of dit instrument de afgelopen 5 jaar (2020 tot en met 2024) is ingezet in de gemeente Krimpenerwaard. Tevens is gevraagd om een toelichting te geven, bijvoorbeeld de aantallen wanneer een instrument wel is ingezet of de reden dat een instrument niet is ingezet. De opsomming van instrumenten impliceert niet dat de gemeente alle instrumenten uit de lijst zou moeten of kunnen gebruiken.

42

6. Algemene instrumenten Dit hoofdstuk gaat in op de eerste categorie instrumenten: Algemene instrumenten. Algemene instrumenten zijn instrumenten die niet gerelateerd zijn aan een specifiek initiatief of locatie, maar die sturing geven aan het gehele woningaanbod in de gemeente (zowel nieuwbouw als bestaande bouw, zowel huur- als koopwoningen). Het is mogelijk dat in specifieke gevallen wordt afgeweken van de regels zoals geformuleerd in een algemeen instrument, bijvoorbeeld door op een specifieke locatie af te wijken van een eerder vastgesteld bestemmingsplan. Grofweg kunnen de algemene instrumenten ingedeeld worden in: 1. wet- en regelgeving; 2. financiële incentives vanuit de gemeente; 3. dialogen voeren met externe samenwerkingspartners; 4. gemeentelijk woningbedrijf. De paragrafen in dit hoofdstuk beschrijven deze verschillende categorieën en de instrumenten die binnen elke categorie vallen. Bij elk instrument wordt een beschrijving gegeven wat het instrument kan doen voor het woningaanbod, wie het bevoegd gezag is (gemeenteraad of college) en of de gemeente Krimpenerwaard dit instrument de afgelopen vijf jaar (2020 tot en met 2024) heeft ingezet. Daarmee beantwoordt dit hoofdstuk voor de algemene instrumenten de volgende onderzoeksvragen: 4. Op welke wijze zijn deze instrumenten opgenomen in gemeentelijk beleid? 5.

Welke instrumenten heeft de gemeente Krimpenerwaard de afgelopen vijf jaar wel of niet ingezet om het woningaanbod te beïnvloeden?

6.1 Wet- en regelgeving De gemeente kan wet- en regelgeving gebruiken om te sturen op het woningaanbod in de gemeente. Tabel 6.1 geeft weer welke algemene instrumenten een gemeente hierbij tot haar beschikking heeft. Tabel 6.1 Algemene instrumenten vanuit wet- en regelgeving

Instrument

Wijze van beïnvloeding

Prestatieafspraken (tussen gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties)

1. Afspraken maken over de woningvoorraad: a) Minimale omvang van de sociale huurvoorraad b) Het aantal te verkopen of te liberaliseren corporatiewoningen 2. Afspraken maken over woningsegmenten: Creëren van meer ruimte voor corporaties om middensegment huurwoningen te realiseren 3. Afspraken maken over huurprijzen: a) Toepassen van gedifferentieerd huurprijsbeleid, waarbij huurprijzen en huurverhogingen verschillen per gebied in de gemeente b) Mogelijkheid vastleggen voor huurcontracten met een flexibele huurprijs, waarbij het mogelijk is dat de huurprijs daalt als het inkomen daalt

Door raad of college? C

Inzet 20202024 Ja

C

Deels

C

Nee

C

Nee

C

Nee

43

c)

Verhuurverordening Opkoopbescherming Huisvestingsverordening

Doelgroepenverordening

Wijziging Omgevingsplan Differentiatie in parkeernormen

Mogelijkheid vastleggen om huishoudens met een minimuminkomen korting te geven op de huurprijs d) Afspraken vastleggen over de wijze van invulling van de inkomensafhankelijke huurstijgingen, bijvoorbeeld niet alleen voor sociale huurwoningen, maar ook voor middenhuur e) Hoe doorstroming met behoud van huurprijs te stimuleren f) Toepassen van de mogelijkheid voor tijdelijke huurcontracten voor bepaalde groepen 4. Afspraken maken over het toewijzen van woningen: a) Op welke manier de woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (vrije sector woningen) worden toegewezen aan bijvoorbeeld huishoudens met een middeninkomen b) Het passend toewijzen van vrijkomende woningen, breder dan de landelijke regels voor passend toewijzen, bijvoorbeeld door duurdere huurwoningen een lagere huurprijs toe te kennen Het invoeren van een vergunningplicht voor verhuurders Voorkomen dat woningen worden opgekocht voor de verhuur Bepalen welke woningen onder de huisvestingsverordening vallen op basis van schaarste Bepalen welke woningzoekenden voorrang krijgen Bepalen welke categorieën woningzoekenden urgent zijn Vaststellen van regels voor het splitsen van woningen Vaststellen van regels voor het onttrekken en samenvoegen van woningen Stimuleren van woningdelen Beschermen van de woningvoorraad voor eigen inwoners Inkomensgrens bepalen voor het particuliere deel (nietcorporatiewoningen) van

de gereguleerde huurwoningen Woningzoekenden op de wachtlijst toegang geven tot een sociale huurwoning in een nabijgelegen gemeente Regelen dat woningen ook daadwerkelijk bewoond worden door mensen die tot de doelgroep behoren door het afgeven van huisvestingsvergunningen Bepalen welk percentage sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en sociale koopwoningen er moeten komen binnen een plangebied en ervoor zorgen dat deze woningen na de bouw beschikbaar blijven in het betaalbare segment Het opstellen van nieuwe algemene regels (nietinitiatiefgebonden) voor de fysieke leefomgeving, waaronder criteria over woningen (nieuw en bestaand) Stimuleren van bepaalde segmenten woningen door verschillende normen voor het aantal parkeerplaatsen per type woning te hanteren (meestal vastgelegd in een Nota Parkeren)

C

Nee

C

Ja

C

Nee

C

Nee

C

Nee

C

Ja

R+C R

Nee Nee

R

Ja

R R R

Ja Ja Nee

R

Nee

R R

Nee Ja

R

Nee

R

Nee

C

Ja

R+C

Nee

R

Nee

R

Ja

Instrument voor huurwoningen Instrument voor koopwoningen Instrument voor zowel huur- als koopwoningen

6.1.1 Prestatieafspraken Omschrijving Uit de Woningwet (zie Hoofdstuk 2) vloeit voort dat de gemeente jaarlijks prestatieafspraken maakt met de woningcorporaties die actief zijn binnen de gemeente en hun huurdersorganisaties. Zoals tabel 6.1 aangeeft in de tweede kolom geven de prestatieafspraken de gemeente op diverse manieren de mogelijkheid om het woningaanbod te beïnvloeden, namelijk op het gebied van:

44

1) 2) 3) 4)

woningvoorraad; woningsegmenten; huurprijzen; het toewijzen van woningen.

In de volgende paragrafen wordt aangegeven welke afspraken er gemaakt zijn in de gemeente Krimpenerwaard op deze vier punten. In maart 2024 heeft de gemeente Krimpenerwaard de prestatieafspraken 2024 getekend met QuaWonen, Groen Wonen Vlist, Mozaïek Wonen, HefWonen, Woon Zorg Nederland en huurdersorganisaties. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard: afspraken over 1) de woningvoorraad en 2) woningsegmenten De gemeente Krimpenerwaard heeft in de prestatieafspraken afspraken gemaakt over het aantal woningen en de woningsegmenten: “Om onze kernen leefbaar, vitaal en toekomstbestendig te houden, kiest de gemeente Krimpenerwaard voor het inzetten op de realisatie van 4.000 woningen in de periode 2023-2040. Een deel van de 4.000 woningen zijn al gepland en zijn niet meer beïnvloedbaar. Het gaat netto om ongeveer 800 woningen. Een klein deel hiervan bestaat uit sociale huurwoningen. Bij nieuwe initiatieven die nog wel beïnvloedbaar zijn sturen we op betaalbaarheid volgens de uitgangspunten van de woonvisie: 30% sociale huur, 20% middenhuur en 25% betaalbare koopwoningen. Concreet betekent dit een toevoeging van ongeveer 960 sociale huurwoningen tot 2040. Als op een locatie geen sociale huur kan worden gerealiseerd, willen we dat op een andere locatie compenseren. Met de woningbouwsegmentering werken we toe naar een woningvoorraad die voor 30% bestaat uit sociale huurwoningen.

Het is een ingroeimodel. Op basis van het beoogde bouwprogramma en het aandeel sociale huur zal dit aandeel daarentegen nog niet in 2040 bereikt zijn.”31 De gemeente Krimpenerwaard heeft geen afspraken gemaakt over het aantal te verkopen of te liberaliseren corporatiewoningen, maar de gemeente geeft wel aan dat ze afspraken heeft gemaakt met woningcorporaties over inzicht in het aantal verkochte woningen. De gemeente geeft aan dat ze graag zou zien dat de woningcorporaties middenhuurwoningen toevoegen. Het is echter voor de woningcorporatie niet mogelijk dit te doen volgens de gemeente, omdat het bij middenhuurwoningen moeilijker is om kapitaal aan te trekken dan bij sociale huurwoningen. Middenhuurwoningen worden namelijk niet gezien als een kerntaak voor een woningcorporatie en er gelden daarom andere regels voor de financiering, zoals bijvoorbeeld het verschaffen van een onderpand.32 De gemeente geeft aan dat eventuele aanpassingen in de regelgeving een verantwoordelijkheid is van het Ministerie van BZK. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard: 3) afspraken over huurprijzen De gemeente Krimpenerwaard heeft geen afspraken gemaakt over het toepassen van een gedifferentieerd huurprijsbeleid waarbij huurprijzen en huurverhogingen verschillen per gebied in de gemeente.

De gemeente heeft er naar eigen zeggen vertrouwen in dat woningcorporaties een voldoende gedifferentieerd aanbod creëren. De gemeente zegt hierover gesprekken te voeren met de woningcorporaties en harde afspraken niet nodig te vinden. In het verleden hebben een aantal gemeenten geëxperimenteerd met flexibele (inkomensafhankelijke) huurprijzen onder andere bij vrije sector corporatiewoningen. 33 De gemeente Krimpenerwaard heeft geen afspraken gemaakt over dergelijke huurcontracten met een flexibele huurprijs. De gemeente geeft daarbij aan dat in de huisvestingsverordening is geregeld dat als iemand om niet eigen verwijtbare redenen te maken krijgt met inkomensdaling waardoor iemand de woonlasten niet meer kan betalen, 31 Gemeente Krimpenerwaard, Prestatieafspraken 2025. 32 Voor meer informatie zie AEDES (2022), Handreiking financiering niet-DAEB.

https://aedes.nl/media/document/handreiking-financiering-niet-daeb-maart-2022 33 Zie bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam: https://www.nul20.nl/dossiers/eindelijk-flexibele-huren

45

diegene mogelijk in aanmerking komt voor woontoeslag met verhuisverplichting. Men krijgt dan urgentie om naar een goedkopere woning te gaan. Vaak woont iemand dan niet in een sociale huurwoning van een woningcorporatie. In de gemeente Krimpenerwaard is er op basis van de prestatieafspraken geen mogelijkheid om huishoudens met een minimuminkomen korting te geven op de huurprijs. De ‘Wet tijdelijke huurkorting’ (in werking getreden in april 2021) maakt het in ieder geval mogelijk voor de woningcorporatie om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De woningcorporatie maakt dan afspraken met de huurder over de voorwaarden. De gemeente geeft daarnaast aan dat er passend toewijzen geldt en dat de maximale huurprijs van woningen wordt bepaald door de woningwaarderingsstelsel, waar op basis van de kenmerken van de woning de maximale huurprijs wordt bepaald. De gemeente Krimpenerwaard heeft afspraken gemaakt over de wijze van invulling van de inkomensafhankelijke huurstijgingen. De gemeente geeft hierbij aan dat een woningcorporatie alleen gebruik mag maken van een inkomensafhankelijke huurverhoging als dit is vastgelegd in de prestatieafspraken. De gemeente geeft aan dat twee woningcorporaties hier op dit moment gebruik van maken en dat een andere woningcorporatie met de huurdersorganisaties onderzoekt of zij hier volgend jaar gebruik van willen maken.

De gemeente Krimpenerwaard heeft in de prestatieafspraken geen afspraken gemaakt over hoe huurders kunnen doorstromen met behoud van huurprijs. De gemeente geeft aan dat er wel regelmatig gesprekken zijn met de woningcorporaties hierover. De gemeente Krimpenerwaard heeft in de Woonvisie als doel gesteld om doorstroming te bevorderen. In de prestatieafspraken 2024 is afgesproken om gezamenlijk met de corporaties een plan van aanpak uit te werken. De gemeente geeft aan dat in het voorjaar van 2025 gesprekken hierover starten. Daarnaast lopen er volgens de gemeente twee experimenten vanuit de huisvestingsverordening waarbij nieuwbouwwoningen met voorrang worden verhuurd aan inwoners uit de Krimpenerwaard die een huurwoning achterlaten. De gemeente Krimpenerwaard geeft aan een experiment te hebben gedaan met het toepassen van de mogelijkheid voor tijdelijke huurcontracten voor bepaalde groepen. Hierbij werden woningen die zouden worden gesloopt en waarbij de oude bewoners reeds verhuisd waren, tijdelijk verhuurd. In de prestatieafspraken zijn er geen specifieke afspraken gemaakt over de permanente inzet van dit instrument.

Inzet in de gemeente Krimpenerwaard: 4) afspraken over het toewijzen van woningen De gemeente Krimpenerwaard heeft in de prestatieafspraken niet vastgelegd hoe woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (vrije sector woningen) worden toegewezen aan bijvoorbeeld huishoudens met een middeninkomen. De gemeente geeft daarbij aan dat de woningcorporaties niet beschikken over middenhuurwoningen. Er is wel een “Verordening middenhuurwoningen Krimpenerwaard” die voorschrijft aan wie middenhuurwoningen zouden moeten worden toegewezen.34 De gemeente Krimpenerwaard heeft afspraken gemaakt over het passend toewijzen van vrijkomende woningen, breder dan de landelijke regels voor passend toewijzen. De gemeente licht toe dat deze afspraken zijn gemaakt voor statushouders die wachten op gezinshereniging. Hierbij kan het voorkomen dat een woningcorporatie een statushouder van wie de gezinsleden op korte termijn worden verwacht een (eengezins)woning verhuurt voor een tijdelijk lagere huurprijs totdat de gezinshereniging plaatsvindt.

34 Verordening middenhuurwoningen Krimpenerwaard (2020). Zie

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR644624/1

46

De gemeente geeft daarnaast aan dat er wordt gewerkt met streefhuren. Dit betekent dat woningcorporaties bij een nieuw te verhuren woning slechts een bepaald percentage van de maximale huurprijs mag vragen aan de nieuwe huurder.

6.1.2 Verhuurverordening Omschrijving Hoofdstuk 2 beschrijft dat de gemeenteraad op basis van de ‘Wet goed verhuurderschap’ een Verhuurverordening kan vaststellen, met een vergunningplicht voor verhuurders. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente Krimpenerwaard heeft geen Verhuurverordening vastgesteld. De gemeente geeft als toelichting dat de ‘Wet goed verhuurderschap’ waarbij deze verordening is aangekondigd pas sinds 1 juli 2023 van kracht is.

6.1.3 Opkoopbescherming Omschrijving Gemeentes kunnen er sinds 1 januari 2022 voor kiezen een stelsel van opkoopbescherming in te voeren via de Huisvestingsverordening (zie Hoofdstuk 2). Opkoopbescherming zorgt ervoor dat woningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard In de gemeente Krimpenerwaard is op 13 juli 2021 een motie om opkoopbescherming te onderzoeken niet aangenomen door de gemeenteraad.35 De gemeenteraad heeft in december 2024 een nieuwe Huisvestingsverordening vastgesteld voor de periode 2025-2028. Ook daarin is opkoopbescherming niet opgenomen.

6.1.4 Huisvestingsverordening Omschrijving Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 kan een gemeente ervoor kiezen een Huisvestingsverordening op te stellen die regels beschrijft voor de verdeling en het aanbod van woonruimte. De gemeenteraad stelt een Huisvestingsverordening vast. Het college kan een huisvestingsvergunning afgeven voor woningzoekenden die voldoen aan de criteria uit de Huisvestingswet en de criteria genoemd in de huisvestingsverordening. Met de vergunning wordt geregeld dat woningen daadwerkelijk bewoond worden door mensen die tot de doelgroep behoren zoals beschreven in de huisvestingsverordening. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeenteraad heeft in december 2024 een nieuwe Huisvestingsverordening vastgesteld voor de periode 2025-2028. In deze verordening geeft de gemeente aan dat alle woonruimte (van toegelaten en niet-toegelaten instellingen en particuliere verhuurders) met een huurprijs beneden de huurprijsgrens alleen voor bewoning van een huishouden in gebruik mag worden gegeven of genomen als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend. De gemeente geeft aan dat de woningcorporaties zijn gemandateerd om huisvestingsvergunningen te verstrekken. Er is geen inzicht in het exacte aantal

35 Gemeente Krimpenerwaard (2021), Motie M21-070, Opkoopverbod van woningen door beleggers. Zie:

https://krimpenerwaard.bestuurlijkeinformatie.nl/Reports/Item/0f8315f9-e575-43e1-ad35-750b5610a728

47

huisvestingsvergunningen dat is verstrekt, maar de gemeente geeft aan dat dit “aantal vergelijkbaar zal zijn met het aantal verhuurde woningen.” De Huisvestingsverordening geeft een aantal urgentiegronden aan op basis waarvan woningen met voorrang kunnen worden toegekend aan woningzoekenden. Daarnaast benoemt de Huisvestingsverordening enkele groepen woningzoekenden die voorrang krijgen. De gemeente beschermt de woningvoorraad voor eigen inwoners door op te nemen dat 40% van de gepubliceerde woningen per jaar met voorrang toegewezen mag worden aan woningzoekenden die maatschappelijk of economisch gebonden zijn aan een kern in de gemeente Krimpenerwaard. De Huisvestingsverordening bevat geen regels voor woningsplitsing, het onttrekken of samenvoegen van woningen. De gemeente geeft hierbij als reden dat het aanvragen van een vergunning in het kader van de huisvestingsverordening dubbelop is, omdat in de meeste gevallen mensen die een woning willen splitsen (kadastraal of bouwkundig), onttrekken of samenvoegen, het plan moeten laten toetsen in het kader van het bouwbesluit of brandveiligheid. De gemeente voegt hieraan toe dat regels over splitsen, samenvoegen of onttrekken vaak toegevoegd worden aan een huisvestingsverordening, als een gemeente beperkingen wil opleggen ten aanzien van splitsen, samenvoegen of onttrekken.

Het wordt daarmee vaak ontmoedigd volgens de gemeente en dat doel heeft de gemeente Krimpenerwaard niet. Het stimuleren van woningdelen is eveneens niet opgenomen in de huisvestingsverordening van de gemeente Krimpenerwaard. De gemeente geeft hiervoor eenzelfde reden als bij woningsplitsing, onttrekking of samenvoeging: zij ziet dat de huisvestingsverordening wordt ingezet om categorieën woningen aan te wijzen die niet of onder voorwaarden gedeeld mogen worden, bijvoorbeeld het uitsluiten van bepaalde wijken voor woningdelen. De gemeente geeft aan dat als je woningdelen wilt stimuleren het juist niet opgenomen moet worden in de huisvestingsverordening, maar bijvoorbeeld het Omgevingsplan. Er is in de huisvestingsverordening van de gemeente Krimpenerwaard geen inkomensgrens bepaald voor het particuliere deel (niet-corporatiewoningen) van de gereguleerde huurwoningen. De gemeente geeft hierbij aan dat er bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning wel naar het inkomen wordt gevraagd, maar dat niet in de huisvestingsverordening is vastgelegd wat het inkomen maximaal mag zijn. Volgens de gemeente zijn er geen bepalingen opgenomen dat woningzoekenden toegang kunnen krijgen tot een sociale huurwoning in een nabijgelegen gemeente.

De gemeente geeft hierbij aan dat woningzoekenden van buiten de gemeente Krimpenerwaard zichzelf kunnen inschrijven bij het woonruimte-verdeelsysteem van de gemeente Krimpenerwaard en andersom dat inwoners van de gemeente Krimpenerwaard zich kunnen inschrijven bij het woonruimteverdeelsysteem van nabijgelegen gemeenten. De gemeente licht verder toe dat het vanuit de historie in de regio zo is gegroeid dat de huisvestingsverordeningen en ook de urgentiegronden op gemeentelijk niveau zijn verdeeld en niet regionaal. De gemeente geeft aan wel regionale afspraken te hebben over de uitstroom vanuit instellingen en dat die per jaar over de gemeenten worden geregeld, maar dat dit niet het geval is voor andere urgentiegronden. Waarbij de gemeente aangeeft dat dit ook is om de reguliere woningzoekenden te beschermen. De gemeente voegt toe dat het mogelijk in de nabije toekomst anders wordt met de ingang van de ‘Wet Versterking regie volkshuisvesting’ (zie hoofdstuk 9), die vraagt de urgentiegronden regionaal te regelen en eerlijk over de regio te verdelen.

6.1.5 Doelgroepenverordening Omschrijving Onder de oude ‘Wet ruimtelijke ordening’ was het mogelijk voor gemeenten om in een bestemmingsplan te bepalen welk percentage sociale huurwoningen, middenhuurwoningen, sociale koopwoningen en

48

vrije kavels er moeten komen binnen een plangebied. Voorwaarde hiervoor was dat een gemeente een aparte verordening opstelde: de doelgroepenverordening. De doelgroepenverordening moet bevatten:36 • Voor sociale huur een omschrijving van de doelgroep (gebaseerd op inkomen) en een instandhoudingstermijn (ten minste 10 jaar); • Voor sociale koop: een instandhoudingstermijn van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname; • Voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur een maximale aanvangshuurprijs en een instandhoudingstermijn(ten minste 10 jaar, met daarbij een motivatie waarom instandhouding van een bepaald percentage middenhuurwoningen noodzakelijk is voor het functioneren van de woningmarkt). Voor vrije kavels zijn er geen bijzondere beperkingen voor het opnemen in een bestemmingsplan en er hoeven geen aanvullende regels voor te worden gesteld in een doelgroepenverordening. Met de komst van de Omgevingswet is er nog steeds de mogelijkheid om regels op te nemen over de hierboven genoemde categorieën woningen en de hierboven opgesomde omschrijvingen van de doelgroep, huurprijs en instandhoudingstermijn. Deze regels en omschrijvingen hoeven niet geregeld te worden in een separate verordening, maar kunnen rechtstreeks worden opgenomen in het Omgevingsplan.

Nieuw is dat nu ook voor de categorie middenhuur de doelgroep omschreven moet worden.37 Een reeds bestaande doelgroepenverordening (vastgesteld voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet) in een gemeente is niet komen te vervallen, maar blijft na 1 januari 2024 van kracht. De doelgroepenverordening kan echter niet meer gewijzigd worden. Mocht een gemeente regels willen wijzigen dan moet dit via het Omgevingsplan. Uiteindelijk moet de doelgroepenverordening verwerkt zijn in het definitieve Omgevingsplan. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente Krimpenerwaard heeft geen doelgroepenverordening. De beoogde percentages woningsegmenten zijn vastgelegd in de Woonvisie en er worden volgens de gemeente in anterieure overeenkomsten38 afspraken gemaakt met de ontwikkelaar over de percentages woningsegmenten. De gemeente geeft hierbij aan dat het wel een van de actiepunten uit de Woonvisie is om een doelgroepenverordening op te stellen, maar dat het door de Omgevingswet nu niet meer mogelijk is een doelgroepenverordening op te stellen. De gemeente wilde najaar 2024 starten met het opnemen van regels in het Omgevingsplan ten aanzien van beoogde woningsegmenten. De gemeente geeft aan dat ze hier nog niet aan is toegekomen.

6.1.6 Wijziging Omgevingsplan Omschrijving Met de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2024 zijn alle bestemmingsplannen in een gemeente van rechtswege opgegaan in een Omgevingsplan. Dit omgevingsplan bevat een tijdelijk deel (regels die zijn overgegaan uit de oude wetten). Een gemeente heeft tot 2032 de tijd om een definitief Omgevingsplan vast te stellen. Hierin kan zij nieuwe regels opstellen die gelden voor het hele grondgebied van de gemeente, bijvoorbeeld de hierboven genoemde doelgroepenverordening.

Inzet in de gemeente Krimpenerwaard

36 VNG (2022), Notitie “Hoe verder met de woningbouwcategorieën en doelgroepenverordening?” en art. 1.1.1.

Besluit Ruimtelijke Ordening. 37 VNG (2022), Notitie “Hoe verder met de woningbouwcategorieën en doelgroepenverordening?” 38 Zie paragraaf 7.2.5 voor een beschrijving van een anterieure overeenkomst.

49

Het Omgevingsplan is 1 januari 2024 in werking getreden en er heeft nog geen wijziging plaatsgevonden.

6.1.7 Differentiatie in parkeernormen Omschrijving Parkeernormen kunnen gebruikt worden om te sturen op het aantal te realiseren woningen. Een parkeernorm geeft aan hoeveel parkeerplaatsen er moeten zijn bij een woning, bijvoorbeeld 1,4 parkeerplaatsen. De norm kan variëren, afhankelijk van het gebied en/of het type te bouwen woning. Bij nieuwbouw bepaalt de oppervlakte aan beschikbare grond voor zowel woningen als parkeerplaatsen hoeveel woningen er gerealiseerd kunnen worden. Bij transformatie van een bestaand gebouw bepaalt het aantal parkeerplaatsen hoeveel woningen er gerealiseerd kunnen worden. Een te hoge parkeernorm kan leiden tot knelpunten, omdat er dan te weinig ruimte is voor de benodigde parkeerplaatsen bij het gewenste aantal woningen. Minder woningen bouwen kan ertoe leiden dat het project financieel niet haalbaar is. Een te lage parkeernorm kan in de toekomst leiden tot een te hoge parkeerdruk. Parkeerbeleid was onder de ‘Wet ruimtelijke ordening’ al belangrijk vanwege goede ruimtelijke ordening, maar wint aan relevantie door de Omgevingswet, waarin de nadruk ligt op goede mobiliteit in de fysieke leefomgeving. Een gemeente stelt zelf haar parkeernormen vast. Dit kan op twee manieren geregeld worden: 1. De parkeernormen rechtstreeks opnemen in het bestemmingsplan (pre-Omgevingswet) of het Omgevingsplan; 2.

In het bestemmingsplan (pre-Omgevingswet) of het Omgevingsplan een verwijzing opnemen naar een beleidsdocument waarin parkeernormen voor de gemeente zijn opgenomen (bijvoorbeeld een ‘Nota parkeernormen’ of pre-Omgevingswet een paraplubestemmingsplan met gemeentedekkende parkeernormen). Hierbij hoeft de gemeente niet alle plannen te herzien mocht er een wijziging komen in de parkeernormen. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeenteraad van Krimpenerwaard heeft in januari 2019 een Parapluplan Parkeren vastgesteld. Daarin worden de CROW-normen39 gehanteerd, die verschillende parkeernormen hebben voor verschillende typen woningen.

6.2 Financiële incentives vanuit de gemeente Een gemeente kan financiële prikkels geven om te sturen op het gewenste woningaanbod in de gemeente en ervoor te zorgen dat woningen betaalbaar blijven voor bepaalde segmenten. Tabel 6.2 geeft weer welke algemene instrumenten een gemeente daarvoor tot haar beschikking heeft.

39 CROW staat voor Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de

Verkeerstechniek. Het CROW geeft aanbevelingen en richtlijnen voor de constructie en veiligheid van openbare wegen.

50

Tabel 6.2 Algemene instrumenten: Financiële incentives

Instrument

Wijze van beïnvloeding

Starterslening

Creëren van financiële ondersteuning voor koopstarters op de woningmarkt Creëren van financiële ondersteuning bij de aankoop van een woning voor huishoudens met een middeninkomen Een financieringsfaciliteit bieden om zelfbouw haalbaar te maken Het vergroten van de betaalbaarheid van koopwoningen door deze tegen een lagere prijs aan te bieden en deze woningen weer terug te kopen na afloop Koopwoningen bereikbaar maken voor woningzoekenden die niet genoeg verdienen om een hypotheek af te sluiten Stimuleren van bepaalde segmenten woningen door verschillende grondprijzen per segment te hanteren (meestal vastgelegd in een Nota Grondprijzen) Een reserve instellen voor de financiële ondersteuning en stimulering van initiatieven voor sociale woningbouw en eventueel middenhuur

Lening voor middeninkomens Lening voor zelfbouw Koopgarant Huurkoop Differentiatie in grondprijzen Bestemmingsreserve sociale woningbouw (en eventueel middenhuur) Fonds toevoegen woonruimte

Een financiële stimulans geven aan initiatieven die woonruimte toevoegen (bijv. door niet-woonruimte om te zetten naar woonruimte)

Door raad of college?

Inzet 20202024

R

Ja

R

Nee

R

Nee

R

Nee

R

Nee

C+R

Ja

R

Nee

R

Nee

Instrument voor huurwoningen Instrument voor koopwoningen Instrument voor zowel huur- als koopwoningen

6.2.1 Starterslening Omschrijving Een gemeente kan een lening verstrekken om een bepaald type woningzoekende financieel te ondersteunen bij de aankoop van een woning. De bekendste vorm daarvan is de starterslening, die woningzoekenden financieel kan ondersteunen bij de aankoop van de eerste koopwoning. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente Krimpenerwaard heeft een starterslening. In onderstaande tabel wordt aangegeven hoeveel startersleningen zijn verstrekt de afgelopen vijf jaar (cijfers aangeleverd door de gemeente).

51

Tabel 6.2 Aantal verstrekte startersleningen de gemeente Krimpenerwaard Jaar 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Aantal verstrekte startersleningen 32 33 15 16 22 56 5940

In 2022 is de prijsgrens voor de starterslening verhoogd als gevolg van de stijgende woningprijzen. De starterslening is nu beschikbaar voor koopwoningen met een koopprijs tot de NHG-grens. Hierdoor is het aantal verstrekte startersleningen vanaf 2023 toegenomen.

6.2.2 Lening voor middeninkomens Omschrijving Naast de hierboven genoemde starterslening is het ook mogelijk andere woningzoekenden financieel te ondersteunen. Zo was er bijvoorbeeld in Amsterdam de “middensegment hypotheek” die Amsterdamse huishoudens met een middeninkomen in staat stelde een vrijwel renteloze lening te krijgen bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. 41 Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente Krimpenerwaard heeft geen specifieke lening voor middeninkomens. De gemeente geeft wel aan dat de starterslening ook gebruikt kan worden voor huishoudens met een middeninkomen. Dit geldt alleen als het de eerste aankoop van een koopwoning betreft.

6.2.3 Lening voor zelfbouw Omschrijving Voor particulieren die (alleen of in groepsverband) woningen willen realiseren kan de gemeente een lening aanbieden om dit financieel haalbaar te maken. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente Krimpenerwaard heeft geen lening voor zelfbouw en geeft aan hier geen specifieke reden voor te hebben.

40 Dit betreft het aantal aanvragen. Het is bij de gemeente niet bekend of alle aanvragers daadwerkelijk de

starterslening toegekend hebben gekregen. 41 De regeling is na 2006 niet meer gecontinueerd (er is geen geld meer voor beschikbaar gesteld). De verordening is nog wel actief: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR73082/1.

52

6.2.4 Koopgarant Omschrijving Koopgarant betekent dat een woningzoekende een woning kan kopen voor een prijs die lager ligt dan de marktwaarde. Als de woning later verkocht wordt, wordt de woning binnen drie maanden weer teruggekocht door de oorspronkelijke verkoper, waarbij het prijsvoordeel bij aankoop verrekend wordt. Dit instrument zorgt ervoor dat woningen binnen het betaalbare segment blijven. Oorspronkelijk werd Koopgarant aangeboden door woningcorporaties of projectontwikkelaars, maar tegenwoordig zijn er ook gemeenten die dit instrument aanbieden, zoals gemeente Oudewater en gemeente Ede. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente heeft zelf geen Koopgarant. De gemeente licht toe in 2022 naar Koopgarant te hebben gekeken. Er werd geconstateerd dat je als gemeente voldoende budget beschikbaar moet houden om een woning terug te kopen en dat op dat moment de gemeente Ede de enige gemeente in Nederland was die dit net had ingevoerd. De gemeente voelde geen urgentie destijds om dit instrument in te voeren. De gemeente voegt toe dat Mozaïek Wonen wel een constructie heeft waarbij huurwoningen verkocht worden en bij verkoop weer teruggekocht worden. Daarnaast bieden volgens de gemeente sommige ontwikkelaars dit aan.

6.2.5 Huurkoop Omschrijving Huurkoop houdt in dat een woningzoekende een woning eerst huurt, voordat de woning wordt gekocht. Er wordt een huurkoopovereenkomst afgesloten waarbij er een koopprijs wordt overeengekomen. Het huurbedrag dat tijdens de huurperiode wordt betaald, wordt uiteindelijk in mindering gebracht op de afgesproken koopprijs als de woning definitief wordt gekocht. Dit geeft woningzoekenden de mogelijkheid om in de toekomst een woning te kopen, terwijl op dit moment hun inkomen niet hoog genoeg is om een hypotheek af te sluiten. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat huurkoop niet in het beleid is opgenomen. Zij geeft aan in te zetten op andere instrumenten om deze doelgroep te helpen. Voor woningzoekenden die niet genoeg verdienen om een hypotheek af te sluiten, wil de gemeente meer middenhuurwoningen realiseren. De gemeente verwijst hierbij tevens naar de starterslening, die mogelijk zou kunnen helpen bij deze groep.

6.2.6 Differentiatie in grondprijzen Omschrijving Gemeenten zijn verplicht marktconform te handelen, om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Dit betekent dat een gemeente grond moet kopen of verkopen tegen de waarde die het op dat moment heeft. Er is daarbij een uitzondering: gemeenten mogen grond verkopen onder de marktwaarde aan externe partijen (bijvoorbeeld woningcorporaties) als er woningen op gebouwd gaan worden die vallen onder DAEB (diensten van algemeen economisch belang), ofwel sociale woningbouw. Lagere grondprijzen mogen ook gerekend worden voor middenhuur, onder de voorwaarde dat de woningen

53

voor een vastgelegde termijn met een bepaalde maximale huurprijs in het middenhuur-segment behouden blijven. Door verschillende grondprijzen te hanteren voor verschillende typen woningen kan de gemeente sturen op het gewenste typen woningen. De meeste gemeenten leggen hun grondprijzen vast in een grondprijsnota. Het vaststellen van grondprijzen is een collegebevoegdheid. De gemeenteraad kan wel invloed uitoefenen op de vaststelling van de grondprijzen door het stellen van financiële kaders.42 Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Volgens de gemeente Krimpenerwaard is in het verleden differentiatie toegepast in de grondprijzen, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen sociale woningbouw en overige woningbouw. In de begroting is gedurende een periode een bedrag van €25.000 per woning gehanteerd voor gronden die voor sociale huurwoningen zijn verkocht. Er werd ten tijde van dit onderzoek gewerkt aan een grondprijzenbrief. Deze is 8 april 2025 via een raadsinformatiebrief gedeeld met de gemeenteraad. 43 De gemeente geeft aan deze grondprijsbrief jaarlijks te actualiseren.

6.2.7 Instellen bestemmingsreserve sociale woningbouw (en eventueel middenhuur) Omschrijving Een gemeente kan besluiten tot het instellen van een bestemmingsreserve voor woningbouw van specifieke segmenten, meestal sociale woningbouw maar ook middenhuur. Het voeden van de reserve kan door initiatiefnemers een bedrag te laten betalen als hun plannen niet voldoen aan de norm van sociale woningbouw (die bijvoorbeeld is vastgelegd in de Woonvisie), waarbij het vereist is dat elders de beoogde sociale huur- of koopwoningen gerealiseerd kunnen worden en dat het op die andere locatie realiseren van de sociale huur- of koopwoningen ertoe leidt dat op die locatie een tekort ontstaat of een reeds bestaand tekort hoger uitvalt.44 Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Volgens de gemeente is er in de jaren 2020-2024 geen bestemmingsreserve gevormd voor sociale woningbouw. De Woonvisie geeft wel aan dat de gemeente met een dergelijk vereveningsfonds gaat werken. De gemeente geeft aan ten tijde van dit onderzoek te bekijken of een Vereveningsfonds sociale woningbouw ingezet kan worden. Op 24 september 2024 heeft een beeldvormende bijeenkomst plaatsgevonden over het verhalen van kosten op initiatiefnemers, waarin dit onderwerp ter sprake is gekomen.

6.2.8 Fonds toevoegen woonruimte Omschrijving Een gemeente kan een fonds instellen dat bedragen uitkeert bij initiatieven die woonruimte toevoegen, bijvoorbeeld door het transformeren van niet-woningen naar woningen. Het voeden van dit fonds kan

42 VNG, via https://vng.nl/vragen-en-antwoorden/wie-is-bevoegd-tot-het-vaststellen-van-grondprijzen-de-raad-of-

het-college (april 2025) 43 Gemeente Krimpenerwaard (2025), Raadsinformatiebrief Grondprijzenbrief 2025 44 Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden (2022), Besluit van 14 september 2022 tot wijziging van het Omgevingsbesluit vanwege het aanwijzen van categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald, blz. 23.

54

door anderen een bedrag te laten betalen als zij juist woningen onttrekken, samenvoegen of omzetten naar niet-woningen. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente Krimpenerwaard heeft geen fonds voor het toevoegen van woonruimte. De gemeente geeft in de vragenlijst aan te betwijfelen of dit opportuun is, omdat er ook veel behoefte is aan andere ruimte dan woonruimte.

6.3 Dialoog met externe samenwerkingspartners Zoals beschreven in Hoofdstuk 4 opereert de gemeente bij het woningaanbod niet in een vacuüm: de gemeente werkt met verschillende partijen samen om het gewenste woningaanbod te bereiken. Dialoog met samenwerkingspartners is hierbij onmisbaar. Tabel 6.3 geeft weer welke manieren van beïnvloeding de gemeente kan proberen te bewerkstelligen via dialoog. Tabel 6.3 Algemene instrumenten: Dialoog