250930 BIJL - Rapportage Rekenkamer Krimpenerwaard Woningaanbod

f

Woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard: Speelveld en instrumenten

Rekenkamer Krimpenerwaard 10 juli 2025

Contact met de Rekenkamer: Telefoon: 14 0182 / 06-57096899 E-mail: Rekenkamer@krimpenerwaard.nl Website: www.krimpenerwaard.nl/rekenkamer LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/rekenkamer-krimpenerwaard/

2

Inhoud Voorwoord ............................................................................................................................................... 5 Bestuurlijke Nota ..................................................................................................................................... 6 Inleiding ................................................................................................................................................ 7 Samenvatting van bevindingen ............................................................................................................ 7 Percepties van raadsfracties over de sturingsmogelijkheden bij het woningaanbod .......................... 9 Conclusies.......................................................................................................................................... 10 Aanbevelingen ................................................................................................................................... 10 Reactie college van B&W .................................................................................................................. 12 Nawoord Rekenkamer .......................................................................................................................

16 Nota van bevindingen ............................................................................................................................ 17 1. Inleiding ............................................................................................................................................. 18 1.1 Aanleiding .................................................................................................................................... 18 1.2 Centrale vraag en deelvragen ..................................................................................................... 18 1.3. Definities en afbakening.............................................................................................................. 19 1.4. Aanpak en onderzoeksactiviteiten .............................................................................................. 19 1.5 Leeswijzer .................................................................................................................................... 19 2. Relevante wetgeving ......................................................................................................................... 20 2.1 Woningwet ...................................................................................................................................

20 2.2 Leegstandwet ............................................................................................................................... 21 2.3 Huisvestingswet ........................................................................................................................... 21 2.4 Wet goed verhuurderschap.......................................................................................................... 23 2.5 Omgevingswet ............................................................................................................................. 23 3. Huidig woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard .................................................................. 25 3.1 Aantal woningen .......................................................................................................................... 25 3.2 Soort woningen ............................................................................................................................ 26 3.3 Prijsklassen .................................................................................................................................. 27 3.4 Het aanbod in verhouding tot de vraag ........................................................................................

29 3.5 Samenvattend .............................................................................................................................. 29 4. Relevante spelers in de gemeente Krimpenerwaard en hun rol ....................................................... 30 4.1 Het Rijk......................................................................................................................................... 31 4.2 De Provincie Zuid-Holland ........................................................................................................... 32 4.3 Regio: Groene Hart en Midden-Holland ...................................................................................... 34 4.4 De gemeente ............................................................................................................................... 36 4.5 Woningcorporaties ....................................................................................................................... 38 4.6 Samenvattend .............................................................................................................................. 39 5. Beschikbare instrumenten voor een gemeente ................................................................................. 40

3

6. Algemene instrumenten..................................................................................................................... 43 6.1 Wet- en regelgeving ..................................................................................................................... 43 6.2 Financiële incentives vanuit de gemeente ................................................................................... 50 6.3 Dialoog met externe samenwerkingspartners ............................................................................. 55 6.4 Gemeentelijk woningbedrijf .......................................................................................................... 57 6.5 Samenvattend .............................................................................................................................. 58 7. Instrumenten voor specifieke nieuwbouw-initiatieven ....................................................................... 59 7.1 Ruimtelijke plannen ...................................................................................................................... 59 7.2 Instrumenten vanuit grondbeleid ................................................................................................. 62 7.3 Invulling van locaties ....................................................................................................................

66 7.4 Financiële instrumenten ............................................................................................................... 68 7.5 Samenvattend .............................................................................................................................. 70 8. Instrumenten voor specifieke initiatieven bestaande bouw ............................................................... 71 8.1 Ruimtelijke plannen ...................................................................................................................... 71 8.2 Invulling van locaties .................................................................................................................... 72 8.3 Samenvattend .............................................................................................................................. 74 9. De woningmarkt in een veranderend speelveld ................................................................................ 75 9.1 Veranderingen in relevante wetgeving ........................................................................................ 75 9.2 Toekomstige nieuwbouw in de gemeente Krimpenerwaard ........................................................ 75 9.3 Veranderingen in de rollen van spelers .......................................................................................

80 Bijlage: Feiten en cijfers over het woningaanbod .................................................................................. 81 B.1 Hoeveel woningen zijn er? .......................................................................................................... 81 B.2 Wat voor soort woningen zijn er? ................................................................................................ 84 B.3 Welke prijsklasse hebben de woningen? .................................................................................... 86 B.4 Hoe verhoudt het aanbod zich tot de vraag? .............................................................................. 89

4

Voorwoord De woningmarkt, en dan met name het gebrek aan passende woningen voor verschillende doelgroepen, is momenteel een veelbesproken onderwerp in Nederland. Alle bestuurslagen (Rijk, provincie en gemeente) zijn er mee bezig om meer evenwicht te creëren tussen de vraag en het huidige woningaanbod. Ook in Krimpenerwaard speelt dit. Het is dan ook niet verwonderlijk dat raadsleden uit de gemeente Krimpenerwaard bij ons als Rekenkamer aangaven behoefte te hebben aan een onderzoek naar het woningaanbod in de gemeente. Wij hebben dit onderzoek uitgevoerd, waarbij we het onderzoek hebben afgebakend tot twee onderwerpen: het speelveld en de instrumenten die de gemeente(raad) heeft om het woningaanbod te beïnvloeden. Tijdens het onderzoek zorgden veranderende wetten voor nieuwe instrumenten of voor een wijziging in de inzet van reeds bestaande instrumenten. Het betekent ook dat dit rapport in feite nooit klaar is. Desondanks hopen wij zoveel mogelijk inzicht te geven in de relevante spelers en handvatten te bieden door een lijst met instrumenten te presenteren voor het woningaanbod. Hierbij bedanken wij de ambtelijke organisatie voor hun medewerking aan dit rapport. We hebben frequent contact gehad met de ambtelijke organisatie om documenten op te vragen, input te krijgen ten aanzien van de instrumenten of om extra toelichting te vragen om de welbekende puntjes op de i te zetten.

Wij waarderen de meewerkende houding van de ambtelijke organisatie hierbij. Een speciaal woord van dank gaat ook uit naar Mirjam Kosten (van de griffie), die voor ons heeft gefungeerd als tegenlezer en ons van waardevolle tips heeft voorzien. Tot slot bedanken wij alle mensen die wij gesproken hebben tijdens de interviews voor hun bijdragen. René de Bonte Voorzitter Rekenkamer Krimpenerwaard

5

Bestuurlijke Nota

6

Inleiding Uit meerdere gesprekken die de Rekenkamer voerde met raadsleden bleek er behoefte te zijn aan een onderzoek naar het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard. Met name naar welke mogelijkheden de gemeenteraad (en de gemeente Krimpenerwaard in haar algemeenheid) heeft om het woningaanbod te beïnvloeden. Raadsleden gaven aan dat er sprake is van een krappe woningmarkt en dat meerdere factoren het bouwen van nieuwe huizen belemmeren. Het doel van het voorliggend onderzoek is dan ook om inzicht te geven in het speelveld van het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard en de mogelijkheden die de gemeente(raad) daarbij heeft. De vraag die in het onderzoek centraal staat is: “Hoe ziet het huidige speelveld van het woningaanbod er uit in de gemeente Krimpenerwaard en welke mogelijkheden heeft de gemeente(raad) om het woningaanbod te beïnvloeden?” Om de centrale vraag te beantwoorden is gebruik gemaakt van documentstudie, het analyseren van openbare data, een vragenlijst voor de ambtelijke organisatie, interviews en een groepsgesprek met raads- en commissieleden. Het onderzoek is uitgevoerd in de periode juni 2024 tot en met half april 2025. Om het woningaanbod te beïnvloeden kan de gemeente(raad) bepaalde instrumenten inzetten.

De Rekenkamer definieert een instrument als volgt: ‘Een instrument is een middel dat de gemeente kan inzetten om haar doelstellingen ten aanzien van het woningaanbod te bereiken.’ De Rekenkamer heeft een inventarisatie gemaakt van mogelijke instrumenten en geeft in dit rapport een opsomming van tientallen instrumenten die de gemeente kan inzetten om het woningaanbod te beïnvloeden. Deze lijst is niet uitputtend. Bij deze instrumenten is gekeken of de gemeente deze de afgelopen vijf jaar (van 2020 tot en met 2024) heeft ingezet om het woningaanbod te beïnvloeden. De opsomming van instrumenten impliceert niet dat de gemeente(raad) alle instrumenten uit de lijst zou kunnen of moeten gebruiken.

Samenvatting van bevindingen Om de rol van de spelers en de instrumenten ten aanzien van woningaanbod te achterhalen, is inzicht nodig in de relevante wetgeving. Relevante wetten zijn: • de Woningwet – stelt regels aan het verantwoord huisvesten van de bevolking; • de Leegstandwet – stelt regels over wat te doen bij leegstand; • de Huisvestingswet – moet zorgen dat iedereen de mogelijkheid krijgt om een betaalbare woning te vinden; • de ‘Wet goed verhuurderschap’ – stelt regels om problemen aan te pakken die zich voordoen op de huurmarkt; • de Omgevingswet – stelt regels voor het beheer en ontwikkeling van de leefomgeving. Eind 2024 telde de gemeente Krimpenerwaard ruim 24.000 woningen. Sinds 2015 zijn er gemiddeld 140 woningen per jaar bijgekomen; een totale groei van 6% in tien jaar tijd. In de buurgemeenten groeide in diezelfde periode het woningaanbod met 9%. Verschillende partijen beïnvloeden het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard: het Rijk (via wet- en regelgeving), de provincie Zuid-Holland (het stellen van ruimtelijke kaders), de regio’s Groene Hart en Midden-Holland (via regionale woningmarktafspraken), de gemeente zelf (door het vaststellen van beleid) en woningcorporaties (met name voor sociale huur). De gemeente kan over diverse instrumenten beschikken om het woningaanbod te beïnvloeden, zowel voor huurwoningen als koopwoningen.

De Rekenkamer heeft deze instrumenten als volgt ingedeeld:

7

•

Algemene instrumenten die gelden voor het gehele woningaanbod (niet specifiek gebonden aan een initiatief of aanvraag); • Instrumenten die ingezet kunnen worden voor initiatieven voor nieuwbouw; • Instrumenten die ingezet kunnen worden voor de transformatie van bestaande bouw (omzetting van en naar woningen). De gemeente Krimpenerwaard heeft in de periode 2020 tot en met 2024 diverse instrumenten ingezet om te sturen op het woningaanbod. Onderstaande tabellen geven een samenvatting hiervan. De eerste kolom geeft aan of een instrument in te zetten is voor: H = Huurwoningen, K = Koopwoningen of HK = Zowel voor huur- als koopwoningen. Algemene instrumenten voor het gehele woningaanbod Wet- en regelgeving H Prestatieafspraken H Verhuurverordening K Opkoopbescherming HK Huisvestingsverordening HK Doelgroepenverordening HK Wijziging Omgevingsplan HK Differentiatie in parkeernormen Financieel K Starterslening K Lening voor middeninkomens K Lening voor zelfbouw K Koopgarant K Huurkoop HK Differentiatie in grondprijzen HK Bestemmingsreserve sociale woningbouw (en evt. middenhuur) HK Fonds toevoegen woonruimte Dialoog H Lobby bij het Rijk over de huursystematiek H Overleg met woningcorporaties HK Lobby bij de provincie HK Extra regionale afspraken HK Overleg met marktpartijen Gemeentelijk woningbedrijf HK Gemeentelijk woningbedrijf

Inzet Deels Nee Nee Deels Nee Nee Ja Inzet Ja Nee Nee Nee Nee Ja Nee Nee Inzet Nee Ja Ja Deels Ja Inzet Nee

Toelichting van de gemeente Niet alle opties ingezet Wet is pas sinds 1 juli 2023 De gemeenteraad was tegen Niet alle opties ingezet Beoogd, nog niet bereikt Nog niet plaatsgevonden Parapluplan Parkeren Toelichting van de gemeente Ingevoerd en wordt benut Kan met de starterslening Geen specifieke reden Onderzocht, geen urgentie Inzet op andere instrumenten Sociaal anders, via begroting Beoogd, nog niet bereikt Twijfel of dit opportuun is Toelichting van de gemeente Huidige wetgeving afdoende Minimaal 1x per maand Frequent contact Veel overleg, geen uitruil Vaak contact ontwikkelaars Toelichting van de gemeente Tegenwoordig ongebruikelijk

Inzet Ja Nee Ja Ja Inzet Ja Ja Ja Nee Ja Nee Nee Nee Nee

Toelichting van de gemeente Komt veel voor Nog niet plaatsgevonden Komt voor Komt vaak voor Toelichting van de gemeente Vijf keer voorgekomen Drie beëindigd, nog twee actief Diverse keren voorgekomen Niet nodig geweest Circa 50 overeenkomsten Niet nodig geweest Niet nodig geweest Niet nodig geweest Niet nodig geweest

Instrumenten voor specifieke nieuwbouw-initiatieven Ruimtelijke plannen HK Herziening bestemmingsplan (ter inzage gelegd voor 2024) HK Wijziging Omgevingsplan (vanaf 2024) HK Verstrekking Omgevingsvergunning voor afwijkende plannen HK Stedenbouwkundig plan Vanuit grondbeleid HK Actief grondbeleid: Minnelijke verwerving HK Actief grondbeleid: Voorkeursrecht HK Actief grondbeleid: Grondruil HK Actief grondbeleid: Onteigening HK Faciliterend grondbeleid: Anterieure overeenkomst HK Faciliterend grondbeleid: Exploitatieplan (voor 2024) HK Faciliterend grondbeleid: Posterieure overeenkomst HK Faciliterend grondbeleid: Grondruil stimuleren HK Publiek-private samenwerking (PPS)

8

Invulling van locaties K Aanbieden locaties voor zelfbouw HK Wooncoöperatieven stimuleren HK Tenders HK Erfpachtcontracten opstellen HK Afwijkende parkeernormen Financieel H Woonfonds HK Afwijkende grondprijzen

Inzet Nee Nee Ja Nee Ja Inzet Nee Nee

Toelichting van de gemeente Geen bouwkavels in bezit Vorm komt niet veel voor 1 tender plaatsgevonden Liever geen erfpacht meer Incidenteel, maatwerk Toelichting van de gemeente Onderzocht, te veel risico’s Tot 2025 geen grondprijzenbrief

Instrumenten voor specifieke initiatieven voor transformatie van bestaande bouw Ruimtelijke plannen HK Herziening bestemmingsplan (pre-Omgevingswet) HK Wijziging Omgevingsplan (Omgevingswet) HK Verstrekking Omgevingsvergunning voor afwijkende plannen Invulling van locaties HK Erfpachtcontracten herzien HK Leegstandverordening

Inzet Deels Nee Ja Inzet Nee Nee

Toelichting van de gemeente Niet alle opties ingezet Nog niet plaatsgevonden Geen inzicht in exacte aantal Toelichting van de gemeente Liever geen erfpacht meer Geen noodzaak voor

Tijdens het onderzoek kwam een aantal factoren naar boven die invloed hebben op het woningaanbod in de toekomst in de gemeente Krimpenerwaard. Dit betreft veranderingen in relevante wetgeving (het Wetsvoorstel ‘Versterking regie volkshuisvesting’ en de aangekondigde wijziging van de Leegstandwet), toekomstige nieuwbouw (risico’s vanuit water en bodem, plannen aan de randen van de kernen) en veranderingen in de rollen van spelers vanwege landelijke afspraken om woningbouw te versnellen.

Percepties van raadsfracties over de sturingsmogelijkheden bij het woningaanbod In februari 2025 heeft de Rekenkamer een dialoogsessie georganiseerd met raads- en commissieleden. Centraal stond de vraag wat de rol van de gemeenteraad is bij het beïnvloeden van het woningaanbod. Diverse fracties gaven aan dat de gemeente Krimpenerwaard zich in een speelveld bevindt waar externe partijen (grote) invloed hebben op de mogelijkheden van nieuwbouw en de doorlooptijd van nieuwbouw (genoemd werden de provincie, inwoners die procedures aanspannen, Europese richtlijnen, het waterschap en projectontwikkelaars). De rol van de gemeenteraad wordt daardoor soms als klein ervaren. Het merendeel van de fracties gaf aan dat de gemeenteraad de afgelopen jaren kaders heeft meegegeven voor het woningaanbod door het vaststellen van de Woonvisie, de Omgevingsvisie en bestemmingsplannen. Over de interpretatie en uitvoering van de Woonvisie verschilden de fracties van mening. Er was met name twijfel of alle doelgroepen op de woningmarkt goed aan bod komen, vooral het segment betaalbare woningen en hoeveel woningen beschikbaar zijn voor eigen inwoners. Het woord ‘maatwerk’ bij de uitvoering is door meerdere fracties genoemd. Een aantal fracties gaf aan open te staan voor alternatieve woonvormen, zoals flexwonen en meergeneratiehoven.

Diverse fracties gaven aan dat er behoefte is aan meer informatie over de mogelijkheden van woningbouw. Dit betreft informatie over wat juridisch mogelijk is, wat wenselijk is (Wat heeft elke kern nodig? Wat willen inwoners?) en informatie per woningbouwproject. Een aantal fracties geeft daarbij aan dat er goede voorbeelden zijn uit andere gemeenten waar van geleerd kan worden.

9

Conclusies 1. De groei van het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard blijft achter bij de regionale ontwikkeling. Het aantal woningen in de gemeente Krimpenerwaard groeide gemiddeld met 6% de afgelopen tien jaar, tegenover gemiddeld 9% in buurgemeenten. 2. Het speelveld van het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard is complex. De provincie Zuid-Holland speelt een belangrijke rol door het geven van kaders voor woningbouw. Deze kaders, met name de beperkingen op het bouwen in het buitengebied, verkleinen de speelruimte van de gemeente. Woningcorporaties in de gemeente hebben op korte termijn voldoende investeringscapaciteit om nieuwe woningen te realiseren, maar signaleren belemmeringen zoals een gebrek aan geschikte bouwlocaties voor appartementen in verband met de bouwhoogte en geldende parkeernormen. 3. De gemeente Krimpenerwaard zet zich actief in om het woningaanbod te beïnvloeden. Zowel de gemeenteraad als het college van de gemeente Krimpenerwaard heeft de afgelopen vijf jaar verschillende instrumenten ingezet om het woningaanbod te beïnvloeden. Een terugkerend element in de gesprekken is de actieve lobby die gemeente Krimpenerwaard voert richting de provincie. De gemeente Krimpenerwaard heeft daarnaast een verkenning uitgevoerd naar een aantal instrumenten en onderzoekt maatwerkoplossingen.

Diverse fracties geven wel aan dat er behoefte is aan meer informatie over wat juridisch mogelijk is, wat de behoeften zijn op de woningmarkt en over individuele woningbouwprojecten. 4. Er wordt regionaal samengewerkt, maar dit zou geïntensiveerd kunnen worden. De gemeente Krimpenerwaard geeft aan veel overleg te hebben met de regiogemeenten, onder andere over de sociale woningvoorraad. Daarnaast worden er diverse (verplichte) regionale afspraken gemaakt. De Rekenkamer ziet dat er verdere mogelijkheden zijn om het woningaanbod regionaal te coördineren. Een voorbeeld is de regionale verdeling van woningzoekenden. Uit het onderzoek komt naar voren dat niet voor alle categorieën woningzoekenden die dringend noodzakelijk (urgent) behoefte hebben aan woonruimte er regionale afspraken zijn gemaakt. Daarnaast moet een woningzoekende die zich wil vestigen in de regio zich momenteel separaat inschrijven in de gemeente Krimpenerwaard en omliggende gemeenten, terwijl in andere woningregio’s een regionale inschrijving volstaat (zoals WoonnetRijnmond).

Aanbevelingen Aan de gemeenteraad 1. Bespreek als gemeenteraad de mogelijke instrumenten en bepaal of een andere inzet noodzakelijk is. Vraag vervolgens het college de gekozen mogelijkheden uit te werken. Kijk welke instrumenten beschikbaar zijn, welke worden ingezet en welke niet. Kijk of de huidige inzet van instrumenten past bij de doelstellingen voor het woningaanbod. Bepaal of het wenselijk is om instrumenten die deels of niet ingezet worden in de toekomst (breder) in te zetten. Vraag vervolgens een uitwerking van de mogelijke inzet van instrumenten aan het college, met daarbij een duidelijk tijdpad wanneer de resultaten verwacht kunnen worden.

10

2.

Bespreek als gemeenteraad welke informatievoorziening over het woningaanbod nodig is voor het uitvoeren van de kaderstellende en controlerende rol. Bepaal wat de informatiebehoefte van de gemeenteraad is ten aanzien van het woningaanbod (zoals juridische mogelijkheden, behoeftenonderzoek per kern, individuele bouwprojecten, goede voorbeelden van andere gemeenten). Bespreek als gemeenteraad op welke wijze de gewenste informatie ontvangen wil worden (op welk detailniveau, incidenteel of structureel, de timing) en bespreek dit met het college.

Aan het college 3. Kijk of het instrumentarium voor binnenstedelijke ontwikkeling flexibeler ingezet kan worden. Breng binnenstedelijke ontwikkelingslocaties in beeld en kijk daarbij naar ervaringen uit het verleden. Bekijk waar bouwhoogtes een belemmering vorm(d)en en onderzoek of dit opgelost kan worden met bijvoorbeeld flexibelere stedenbouwkundige uitgangspunten. Betrek hierbij de uitkomsten van het onderzoek naar de maatwerkoplossingen voor het parkeren. Koppel de bevindingen terug aan de gemeenteraad. 4. Onderzoek de mogelijkheden voor verdere regionale samenwerking. Bekijk aan de hand van de instrumentenlijst waar extra regionale afspraken over gemaakt zouden kunnen worden. Kijk bijvoorbeeld naar de regionale verdeling van woningzoekenden, zoals de hierboven genoemde woningzoekenden met urgentie en het inschrijfsysteem.

11

Reactie college van B&W

12

13

14

15

Nawoord Rekenkamer We bedanken het college voor de uitgebreide bestuurlijke reactie en de waarderende woorden voor het rapport. Ten aanzien van de eerste twee aanbevelingen, waarbij we aanbevelen dat de gemeenteraad in gesprek gaat over de instrumenten en de gewenste informatievoorziening, biedt het college aan om bij het gesprek aanwezig te zijn. We laten het uiteraard aan de gemeenteraad zelf over om te bepalen welke gespreksvorm het beste is. We constateren dat het college aanbeveling 3 (“Kijk of het instrumentarium voor binnenstedelijke ontwikkeling flexibeler ingezet kan worden.”) deels overneemt. Het college geeft aan de toelichting op de aanbeveling te beschouwen als drie losse aanbevelingen. Wij beschouwen dit echter als volgtijdelijke acties, waarbij mogelijk geleerd kan worden van ervaringen uit het verleden in die gevallen waar bouwprojecten niet zijn doorgegaan. We zijn dan ook verheugd dat het college wel toezegt te kijken naar het tweede deel van de aanbeveling ten aanzien van bouwhoogtes. Het college geeft aan dat er een misvatting is omtrent het onderzoek naar parkeren. Tijdens ons onderzoek is door de gemeente aangegeven dat ze in een aantal gebieden maatwerkoplossingen onderzoekt (zie blz. 68 in de Nota van Bevindingen van dit onderzoek). Het college geeft aan de vierde aanbeveling deels over te nemen.

Wij waarderen het dat de instrumentenlijst meegenomen zal worden in het regionale overleg. We kijken uit naar de bespreking van het rapport en zullen de ontwikkelingen op de woningmarkt in de gemeente Krimpenerwaard met interesse blijven volgen.

16

Nota van bevindingen

17

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Het onderwerp woningaanbod is actueel in de gemeente Krimpenerwaard, zo blijkt uit meerdere gesprekken die de Rekenkamer voerde met raadsleden. Er is krapte op de woningmarkt en meerdere factoren belemmeren het bouwen van nieuwe woningen, geven de raadsleden aan. Het is voor raadsleden niet altijd duidelijk welke mogelijkheden de gemeenteraad (en de gemeente Krimpenerwaard in haar algemeenheid) heeft om het woningaanbod te beïnvloeden. Daarnaast zijn met de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2024 bepaalde mogelijkheden veranderd. De Rekenkamer wil daarom een overzicht geven van het speelveld ten aanzien van het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard: wie speelt welke rol en welke mogelijkheden heeft de gemeente(raad) om het woningaanbod te beïnvloeden? De Rekenkamer vat woningbouw breder op dan woningbouw of woonbeleid: • Het gaat zowel om het stimuleren van het bouwen van nieuwe woningen als om transformatie van bestaande bouw (niet-woningen naar woningen of vice versa). • Er wordt breder gekeken dan alleen het woonbeleid van de gemeente: ook andere beleidsterreinen (zoals het grondbeleid) spelen een rol. Daarnaast wil de Rekenkamer in kaart brengen welke partijen buiten de gemeente invloed hebben op het woningaanbod. Dit onderzoek leidt tot een beschrijving van het speelveld en de mogelijkheden die de gemeente(raad) ter beschikking heeft.

De uitkomsten van dit onderzoek zouden kunnen leiden tot een vervolgonderzoek van de Rekenkamer op het gebied van wonen.

1.2 Centrale vraag en deelvragen Het doel van het onderzoek is om inzicht te geven in het speelveld van het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard en de mogelijkheden die de gemeente(raad) daarbij heeft. De vraag die in het onderzoek centraal staat is:

Hoe ziet het huidige speelveld van het woningaanbod er uit in de gemeente Krimpenerwaard en welke mogelijkheden heeft de gemeente(raad) om het woningaanbod te beïnvloeden?

De deelvragen die hieruit voortvloeien zijn: 1. Hoe ziet het huidige woningaanbod er uit in de gemeente Krimpenerwaard? 2. Welke interne en externe spelers zijn betrokken bij het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard en welke rol spelen zij? 3. Welke instrumenten hebben de gemeenteraad en het college ter beschikking om het woningaanbod te beïnvloeden? 4. Op welke wijze zijn deze instrumenten opgenomen in gemeentelijk beleid? 5. Welke instrumenten heeft de gemeente Krimpenerwaard de afgelopen vijf jaar wel of niet ingezet om het woningaanbod te beïnvloeden?

18

1.3. Definities en afbakening Om het woningaanbod te beïnvloeden kan de gemeente(raad) bepaalde instrumenten inzetten. De Rekenkamer definieert een instrument als volgt: Een instrument is een middel dat de gemeente kan inzetten om haar doelstellingen ten aanzien van het woningaanbod te bereiken. De bedoeling van instrumenten is ervoor te zorgen dat de doelstellingen zoals geformuleerd in beleidsdocumenten behaald kunnen worden. Instrumenten kunnen voortvloeien uit landelijke regelgeving, maar instrumenten kunnen ook ‘uitgevonden’ zijn door een gemeente (dit hoeft niet de gemeente Krimpenerwaard te zijn, het kan ook een voorbeeld zijn uit een andere gemeente). De Rekenkamer zet een aantal instrumenten in dit rapport op een rijtje; dit is echter niet bedoeld als een uitputtende lijst. Dit onderzoek richt zich op het woningaanbod. Dat betekent dat de vraag naar woningen alleen aan bod komt in relatie tot het aanbod. De woningvraag zou mogelijk wel onderwerp kunnen zijn van een vervolgonderzoek van de Rekenkamer. Bij het woningaanbod wordt gekeken naar het aantal woningen en het type woningen (segmenten of welke doelgroepen). De kwaliteit van woningen wordt buiten beschouwing gelaten. De dataverzameling heeft plaatsgevonden van juni 2024 tot en met half april 2025.

1.4. Aanpak en onderzoeksactiviteiten Om de onderzoeksvragen te beantwoorden is gebruik gemaakt van documentstudie, het analyseren van openbare data, een vragenlijst voor de ambtelijke organisatie, interviews en een groepsgesprek met raads- en commissieleden. Geïnterviewden: • beleidsadviseur gemeente Krimpenerwaard; • portefeuillehouder gemeente Krimpenerwaard; • vertegenwoordiger van de lokale woningcorporaties; • directeur provincie Zuid-Holland; • hoogleraar Housing systems, TU Delft.

1.5 Leeswijzer Omdat het speelveld (de rol van de spelers) en de instrumenten grotendeels voortkomen uit wetten, begint dit onderzoeksrapport met een overzicht van relevante wetgeving (het ‘juridisch kader’). Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van feiten en cijfers van het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard. Hoofdstuk 4 beschrijft de spelers die een rol spelen bij dit woningaanbod. De hoofdstukken 5 tot en met 8 geven een overzicht van instrumenten die de gemeente tot de beschikking heeft om het woningaanbod te beïnvloeden. Deze hoofdstukken beschrijven welke instrumenten de gemeente Krimpenerwaard de afgelopen jaren heeft ingezet. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 een doorkijk gegeven naar toekomstige ontwikkelingen op het gebied van woningaanbod.

19

2. Relevante wetgeving Om de rol van de spelers en de instrumenten ten aanzien van woningaanbod te achterhalen is inzicht nodig in de relevante wetgeving. Dit hoofdstuk zet daarom op een rij welke relevante wetten er gelden ten aanzien van het woningaanbod. Het gaat hierbij om wetten die effect hebben op het aantal woningen en het type woningen (conform de afbakening van dit onderzoek, zoals beschreven in Hoofdstuk 1), waarbij de gemeente beleidsvrijheid heeft om invloed uit te oefenen op het woningaanbod. Tabel 2.1 geeft een samenvatting van de relevante wetten. Tabel 2.1 Wetgeving over woningaanbod Wet Woningwet (1901, herzien 2015)

Leegstandwet (1981) Huisvestingswet (1993, herzien 2014)

Wet goed (2023)

verhuurderschap

Omgevingswet (vanaf 2024)

Functie voor het woningaanbod • Regelt de taken en verplichtingen van woningcorporaties • Bepaalt regels voor sloop, renovatie en herontwikkeling van woningen • Zorgt voor toezicht op sociale huurwoningen • Geeft gemeenten de mogelijkheid in te grijpen bij leegstand • Staat tijdelijke verhuur van leegstaande gebouwen toe • Geeft gemeenten de mogelijkheid om regels te stellen voor de verdeling en het aanbod van woonruime via de Huisvestingsverordening • Kan huisvestingsvergunningen verplicht stellen • Beschermt huurders tegen misstanden • Geeft gemeenten de mogelijkheid om verhuurvergunningen in te voeren • Integreert ruimtelijke ordeningswetten en bepaalt waar gebouwd mag worden • Vereenvoudigt en versnelt vergunningprocedures voor woningbouw

De volgende paragrafen lichten de verschillende wetten toe.

2.1 Woningwet De Woningwet bestaat sinds 1901 en stelt regels aan de volkshuisvesting: het verantwoord huisvesten van de bevolking. Deze wet regelt de taken en verplichtingen van woningcorporaties. De Woningwet is een aantal maal vervangen door een nieuwe Woningwet. De meest recente versie geldt sinds 1 juli 2015. Deze versie leidde onder andere tot een inperking van de taken van woningcorporaties, zodat zij meer focus leggen op de taak als volkshuisvester: het zorgen voor huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. Als gevolg van de Woningwet 2015 moeten woningcorporaties ‘passend toewijzen’: 95% van de huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen moeten een betaalbare woning toegewezen krijgen.1 Daarnaast moeten woningcorporaties jaarlijks ten minste 85% van de

1 Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (2025), via

https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/daeb/toewijzen-door-woningcorporaties/regels-voorpassend-toewijzen. De grenzen zijn in 2025: € 28.375 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd; € 38.500 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd; € 27.775 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd; € 37.350 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd.

20

vrijkomende sociale huurwoningen (in 2025: huurwoningen met een huurprijs tot € 900,07) toewijzen aan mensen met een inkomen tot de zogeheten ‘DAEB-inkomensgrens’.2 Met ingang van 1 januari 2022 is de Woningwet op een aantal onderdelen herzien. Gemeenten werden hierdoor verplicht een woonvisie op te stellen. Een woonvisie wordt vastgesteld door de gemeenteraad en werkt uit wat de gemeente voor ogen heeft met de lokale woningmarkt.3 De woonvisie wordt voor maximaal 5 jaar vooruit gemaakt. Op basis van de woonvisie maakt een gemeente vervolgens samen met de woningcorporaties en huurdersorganisaties zogeheten ‘prestatieafspraken’, waarin afgesproken wordt hoe de woningcorporaties bijdragen aan het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente. In de prestatieafspraken kunnen zaken geregeld worden als het aantal te bouwen woningen en de toewijzing van woningen. De gemeente kan hierbij ook invloed uitoefenen op het beleid van de woningcorporaties, zodat dit beter aansluit bij het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente. Door de herziening van de Woningwet in 2022 hebben woningcorporaties meer mogelijkheden voor het bouwen van middenhuurwoningen.

2.2 Leegstandwet De Leegstandwet dateert uit 1981, met als doel leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk te kunnen verhuren. De wet is daarna een aantal keren aangepast om aan te sluiten bij andere wetgeving en de actuele situatie van de woningmarkt. De meest recente wijzigingen zijn van 2024, door de invoering van de Omgevingswet en de ‘Wet vaste huurcontracten’. De wijzigingen betreffen verwijzingen naar de nieuwe wetgeving; de werking van de Leegstandwet is niet veranderd. De Leegstandwet geeft wettelijke regels voor de gemeente over wanneer het college de gebouweigenaar een vergunning moet verlenen voor het tijdelijk verhuren van gebouwen. De gemeenteraad kan op basis van de Leegstandwet een Leegstandverordening vaststellen. De gemeenteraad kan hierin bepalen dat gebouweigenaren leegstand van (een deel van) hun gebouw moeten melden bij de gemeente, zodra die leegstand langer duurt dan een in die verordening aangegeven termijn van ten minste zes maanden. Het college houdt een lijst bij van de leegstand. Op deze lijst kunnen ook (delen van) gebouwen voorkomen die niet gemeld zijn, maar waarvan ambtshalve geconstateerd is dat dit wel had gemoeten. Het college voert na een melding binnen drie maanden overleg met de gebouweigenaar.

Het college kan in een leegstandsbeschikking vaststellen of het (deel van het) gebouw geschikt is voor gebruik en vervolgens een gebruiker voordragen. De gebouweigenaar is verplicht de voorgedragen gebruiker een overeenkomst aan te bieden. Als het (deel van het) gebouw niet klaar is voor gebruik kan het college de eigenaar verplichten om voorzieningen te treffen in het (deel van het) gebouw, zodat het gebruikt kan worden.

2.3 Huisvestingswet De Huisvestingswet moet zorgen dat iedereen de mogelijkheid krijgt om een betaalbare woning te vinden. De Huisvestingswet stamt uit 1993 en is in 2014 herzien. De laatste jaren zijn de 2 In 2025 € 49.699 voor een eenpersoonshuishouden en € 54.847 voor een meerpersoonshuishouden. Bron:

Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (2025), via https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/dossierwoningtoewijzing/documenten/publicaties/2020/12/18/infographic-toewijzen-van-woningen 3 Vanuit het programma van de Rijksoverheid ‘Wonen en zorg voor ouderen’ en ‘Een thuis voor iedereen’ gaan gemeenten vanaf 2023 aan de slag met het opstellen van een woonzorgvisie, waarin specifieke aandacht uitgaat naar woningzoekenden die behoefte hebben aan zorg.

21

sturingsmogelijkheden van de gemeente binnen de Huisvestingswet verruimd om meer mensen te helpen een betaalbare woning te vinden. De gemeenteraad kan regels opstellen op basis van de Huisvestingswet indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Schaarste kan zich voordoen in alle drie de woningmarktsegmenten (sociale huur, particuliere huur of het koopsegment). Indien er geen sprake is van schaarste kan de gemeenteraad wel regels opstellen over a) het geven van voorrang aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is en b) de woningvoorraad als de leefbaarheid in geding is. De gemeenteraad kan via de zogeheten Huisvestingsverordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels geven met betrekking tot: • het in gebruik nemen of geven van woonruimte; • wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad (het onttrekken, samenvoegen, omzetten in (on)zelfstandigheid of toeristisch verhuren van woningen). De gemeenteraad kan in de Huisvestingsverordening categorieën woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.

Bij het toepassen van dergelijke huisvestingsvergunningen wijst de gemeenteraad categorieën woningzoekenden aan die voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning in aanmerking komen. De gemeenteraad kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is (urgentiecategorieën). Als de gemeente kiest voor deze urgentieregeling dan moet deze in ieder geval gelden voor mensen die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang vanwege relationele problemen, mantelzorgers en zorgontvangers. Het college is het bevoegd gezag voor het verlenen van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad kan in de Huisvestingsverordening bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern. Deze vergunningverlening kan tot een maximum van 50% van de beschikbare woningen. De gemeenteraad kan in de Huisvestingsverordening bepalen dat binnen de groep van woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente voorrang wordt gegeven aan vitale beroepsgroepen (zoals leraren, verpleegkundigen of politieagenten).

In 2022 is een hoofdstuk toegevoegd aan de Huisvestingswet dat opkoopbescherming regelt. De gemeente kan opkoopbescherming invoeren als er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Opkoopbescherming geldt niet automatisch voor de gehele gemeente, maar alleen voor specifieke gebieden (wijken of buurten) die aan deze genoemde criteria voldoen. Als de gemeente opkoopbescherming invoert, mag een koper van een goedkope of middeldure woning die aan de gestelde criteria voldoet de woning niet zonder vergunning verhuren. De opkoopbescherming is niet hetzelfde als een zelfbewoningsplicht; verhuren is immers met een vergunning toegestaan. De maatregel geldt voor maximaal vier jaar na de aankoopdatum. Er gelden een aantal wettelijke uitzonderingsgevallen en gemeenten mogen zelf ook uitzonderingsgevallen bepalen. Wanneer de gemeente gebruik wil maken van opkoopbescherming moet het instrument worden opgenomen in de eerdergenoemde Huisvestingsverordening. Het is mogelijk een Huisvestingsverordening vast te stellen waarin alleen de opkoopbescherming wordt geregeld en geen andere zaken.

22

Een gemeente is volgens de Huisvestingswet verplicht om bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een Huisvestingsverordening overleg te plegen met diverse partijen, waaronder woningcorporaties, andere gemeenten binnen de woningmarktregio en de provincie.

2.4 Wet goed verhuurderschap De ‘Wet goed verhuurderschap’ is ingegaan in 2023. De wet is bedoeld om problemen aan te pakken die zich voordoen op de huurmarkt zoals discriminatie, intimidatie en bedreiging, excessief hoge huren, hoge servicekosten en onrechtmatige huurovereenkomsten. 4 De gemeente moet handhaven op negen wettelijk vastgelegde algemene regels voor goed verhuurderschap en de gemeente moet een laagdrempelig meldpunt hebben ingericht. Daarnaast mag een gemeente een vergunningplicht invoeren voor verhuurders door een Verhuurverordening vast te stellen. Deze geldt niet voor de woningcorporaties. De gemeenteraad bepaalt in een Verhuurverordening voor welke categorieën van woon- of verblijfsruimte de vergunningplicht geldt. Dit kan zijn een algemene, gebiedsgebonden verhuurvergunning (voor woonruimte) waarbij de gemeente moet aantonen dat de leefbaarheid in het gebied onder druk staat en/of een niet-gebiedsgebonden vergunningplicht voor arbeidsmigranten (voor verblijfsruimte; hiervoor hoeft niet te worden aangetoond dat de leefbaarheid onder druk staat). Het college kan op basis van de Verhuurverordening een verhuurvergunning verlenen. De verhuurvergunning is persoonsgebonden.

Een verhuurder (dit hoeft niet de eigenaar te zijn) die voor de verhuur van meerdere woonruimten een verhuurvergunning nodig heeft in een gemeente, hoeft maar een keer de vergunningprocedure te doorlopen.

2.5 Omgevingswet De Omgevingswet is 1 januari 2024 in werking getreden. Voor de komst van de Omgevingswet werd door de gemeente in bestemmingsplannen vastgelegd waar wel of niet de functie ‘Wonen’ was toegestaan. Een bestemmingsplan gold meestal voor een deel van de gemeente, waardoor er in een gemeente meerdere bestemmingsplannen bestonden. Bestemmingsplannen werden geregeld door de ‘Wet ruimtelijke ordening’ (Wro). Initiatiefnemers die wilden (ver)bouwen konden hiervoor een omgevingsvergunning aanvragen op basis van de ‘Wet algemene bepalingen omgevingsrecht’ (Wabo). Met de komst van de Omgevingswet zijn diverse wetten en regels (waaronder de Wro en de Wabo) gebundeld in één wet. De Omgevingswet beoogt het aanvragen van omgevingsvergunningen eenvoudiger en sneller te maken. De Omgevingswet bevat 6 kerninstrumenten:5 1. De omgevingsvisie – De Omgevingsvisie is een langetermijnvisie, waarin overheden aangeven welke ambities zij hebben met de fysieke leefomgeving. Zowel het Rijk en de provincies als alle gemeenten stellen een Omgevingsvisie op voor hun grondgebied. 2. Het programma – In een programma kunnen ministers, Gedeputeerde Staten, burgemeester en wethouders en het algemeen bestuur van het waterschap beleid uit de Omgevingsvisie concreter invullen voor specifieke gebieden, sectoren of onderwerpen. Er zijn verplichte en niet verplichte programma's.

Een programma is verplicht als Europese regels dit voor een specifiek onderwerp voorschrijven of bij (dreigende) overschrijding van een omgevingswaarde.

4 VNG (2024), Handreiking Goed verhuurderschap, blz. 4, via https://vng.nl/sites/default/files/2024-

07/handreiking_goed_verhuurderschap.pdf 5 Informatiepunt Leefomgeving, via https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/samenhang-instrumenten/6kerninstrumenten/ (april 2025)

23

3. Decentrale regels – Er zijn drie soorten decentrale regels: het Omgevingsplan (voor de gemeenten), de Omgevingsverordening (voor de provincies) en Waterschapsverordeningen. Van rechtswege zijn alle bestemmingsplannen in een gemeente op 1 januari 2024 overgegaan in een tijdelijk Omgevingsplan. Een gemeente heeft tot 1 januari 2032 de tijd om dit tijdelijke plan om te zetten naar nieuw Omgevingsplan. 4. Algemene rijksregels – Hierin staan de regels beschreven voor de Omgevingswet. Daarnaast bevatten de algemene rijksregels de regels van het Rijk die van invloed zijn op het beleid van decentrale overheden, zoals de gemeente. Een voorbeeld hiervan is het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). 5. De Omgevingsvergunning – Dit instrument bestond al onder de Wabo, maar is aangepast. De bedoeling is dat er onder de Omgevingswet minder activiteiten vergunningplichtig zijn en dat procedures van het verlenen van een vergunning sneller verlopen. 6. Het projectbesluit – Het projectbesluit is een uniforme procedure voor besluitvorming over complexe projecten van het Rijk, een provincie of een waterschap. Bijvoorbeeld de aanleg van een weg, windmolenpark of natuurgebied. Deze kan afwijken van het gemeentelijke Omgevingsplan.

24

3. Huidig woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard Dit hoofdstuk beschrijft de huidige situatie van het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard. Om het in Monopoly-termen te zeggen: Hoeveel huizen staan er momenteel op het bord? Dit hoofdstuk gaat achtereenvolgens in op: • Hoeveel woningen zijn er in de gemeente Krimpenerwaard? • Wat voor soort woningen zijn dit? • Welke prijsklasse hebben de woningen? • Hoe verhoudt het aanbod in de gemeente Krimpenerwaard zich tot de vraag? Dit hoofdstuk gaat daarmee in op deelvraag 1 uit het onderzoek: 1. Hoe ziet het huidige woningaanbod er uit in de gemeente Krimpenerwaard? Diverse gegevensbronnen, zoals het CBS en waarstaatjegemeente.nl, bevatten cijfers over de woningmarkt. Dit hoofdstuk bevat cijfers die specifiek gaan over het aanbod van woningen en bevat de meest recente cijfers die beschikbaar waren ten tijde van dit onderzoek (maart 2025). De bijlage achterin deze Nota van Bevindingen geeft de detailcijfers en grafieken waarop de informatie in dit hoofdstuk is gebaseerd. Dit hoofdstuk gaat slechts beperkt in op de vraagkant van de woningmarkt: alleen om te kijken in hoeverre het aanbod toereikend is voor de vraag. Overige kenmerken van de woningvraag, zoals bijvoorbeeld kenmerken van woningzoekenden, vallen zoals aangegeven in Hoofdstuk 1 buiten het bereik van dit onderzoek en worden daarom hier buiten beschouwing gelaten.

Ervan uitgaande dat woningzoekers hun zoektocht concentreren in een bepaalde regio, wordt waar relevant een vergelijking gemaakt tussen de gemeente Krimpenerwaard en de buurgemeenten: 1. Bodegraven-Reeuwijk 2. Capelle aan den IJssel 3. Gouda 4. Krimpen aan den IJssel 5. Lopik 6. Molenlanden 7. Oudewater 8. Ridderkerk 9. Zuidplas

3.1 Aantal woningen Deze paragraaf beschrijft het aantal woningen, hoe de woningvoorraad zich heeft ontwikkeld in de afgelopen tien jaar en wat de leegstand is. Figuur 3.1 geeft een samenvatting van de bevindingen ten aanzien van het aantal woningen in de gemeente Krimpenerwaard versus buurgemeenten, waarna een toelichting volgt.

25

Figuur 3.1: Aantal woningen gemeente Krimpenerwaard versus buurgemeenten

Woningvoorraad en - groei Eind 2024 telde de gemeente Krimpenerwaard ruim 24.000 woningen. Sinds het ontstaan van de gemeente in 2015 kwamen er gemiddeld 140 woningen per jaar bij. In de totale periode 2015 tot en met 2024 kwam er 6% aan woningen bij (een gemiddelde groei van 0.6% per jaar). De buurgemeenten laten een gemiddelde groei van 9% zien. In de gemeente Zuidplas groeide de woningvoorraad ruim 18%. In Krimpen aan den IJssel groeide het woningaanbod het minst: iets meer dan 3%.

Leegstand Niet alle woningvoorraad wordt benut in de gemeente Krimpenerwaard: Gemiddeld stond 1.9% van de woningen leeg de afgelopen 10 jaar, volgens het CBS. In de buurgemeenten is de leegstand gemiddeld 1.6%. De gemeente Krimpenerwaard staat qua leegstand de afgelopen jaren op een derde plaats, na Molenlanden en Oudewater (beiden gemiddeld 2,2% leegstand). In Zuidplas is er relatief weinig leegstand, net als Gouda en Krimpen aan den IJssel (allen minder dan 1,5%).

3.2 Soort woningen Er zijn verschillende typologieën om woningen in te delen. Hieronder wordt ingegaan op twee vormen: het woningtype en de eigendomssituatie.

26

Figuur 3.2: Soort woningen gemeente Krimpenerwaard versus buurgemeenten

Woningtype In de gemeente Krimpenerwaard is 80% van de woningen een eengezinswoning: een tussenwoning, hoekwoning, 2-onder-1-kap of vrijstaande woning. De tussenwoning komt het vaakst voor. Ditzelfde beeld is ook te zien in de meeste buurgemeenten. Het aandeel meergezinswoningen in de buurgemeenten is gemiddeld 8% hoger dan in de gemeente Krimpenerwaard.

Eigendomssituatie Twee derde van de woningen in de gemeente Krimpenerwaard is een koopwoning, terwijl 26% in handen is van een woningcorporatie. 7,3% van de woningen betreft overige huurwoningen. Bij de buurgemeenten zijn er relatief gezien meer corporatiewoningen (dit komt name door Ridderkerk, Krimpen aan den IJssel en Capelle aan den IJssel).

3.3 Prijsklassen Gebaseerd op de hiervoor genoemde eigendomssituatie kijkt deze paragraaf naar de prijsklasse van corporatiewoningen, particuliere huurwoningen en koopwoningen.

27

Figuur 3.3: Prijsklassen woningen gemeente Krimpenerwaard versus buurgemeenten

Huurprijs corporatiewoningen In de gemeente Krimpenerwaard heeft het grootste gedeelte (bijna 58%) van de corporatiewoningen een huurprijs waarvan de huurprijs boven de basishuur voor 65% vergoed kan worden door huurtoeslag.6 In de buurgemeenten is dit ook de grootste categorie. De gemeente Krimpenerwaard heeft een relatief groot gedeelte corporatiewoningen met een huurprijs waar 100% van de huurprijs boven de basishuur gecompenseerd kan worden door huurtoeslag (12,2%).

Huurprijs particuliere huur Bijna de helft van de particuliere huurwoningen in Krimpenerwaard heeft een huurprijs onder de liberalisatiegrens.7 Een derde van deze woningen heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Van 18% is de huurprijs niet bekend. De buurgemeenten vertonen een vergelijkbare verdeling, met uitzondering van Krimpen aan den IJssel (relatief weinig particuliere huurwoningen onder de liberalisatiegrens en relatief veel boven deze grens) en Ridderkerk (relatief veel onder de liberalisatiegrens).

6 De basishuur is het deel van de huur dat een huurder zelf moet betalen. 7 De liberalisatiegrens is de huurprijsgrens tussen sociale woningen en vrije sector woningen.

28

WOZ-waarde koopwoningen De gemiddelde WOZ-waarde van een koopwoning in de gemeente Krimpenerwaard bedroeg in 2019 € 300.000. In 2024 (voorlopige cijfers) is dit opgelopen naar € 467.000. De buurgemeenten vertonen eenzelfde trend in de stijging van de WOZ-waarde. In 2024 zijn Bodegraven-Reeuwijk, Lopik en Zuidplas de gemeenten met de hoogste gemiddelde WOZ-waarde (boven € 500.000). Ridderkerk en Gouda hebben de laagste WOZ-waarde (onder de € 400.000).

3.4 Het aanbod in verhouding tot de vraag Cijfers over het woningaanbod kunnen pas in hun context gezien worden als bekend is wat de vraag is naar woningen. Deze paragraaf beschrijft twee indicatoren: 1. de ontwikkeling van de verkoopprijzen van koopwoningen 2. de woonruimteverdeling van sociale huurwoningen

De ontwikkeling van de verkoopprijzen van koopwoningen De gemiddelde verkoopprijs van een woning in de gemeente Krimpenerwaard was in 2015 net onder de € 229.000. In 2024 is dit opgelopen naar circa € 443.000 - een stijging van ongeveer 94%. Ook in de buurgemeenten zijn de verkoopprijzen gestegen. In Ridderkerk, Zuidplas, Capelle aan den IJssel, Gouda en Lopik betaalde een koper in 2024 meer dan het dubbele voor een bestaande koopwoning dan in 2015. In Oudewater zijn de verkoopprijzen relatief het minst hard gestegen: de woningen werden daar ongeveer 82% duurder in 10 jaar tijd.

De woonruimteverdeling van sociale huurwoningen Uit de ‘Notitie woonruimteverdeling 2018-2023’ van de gemeente Krimpenerwaard blijkt dat sinds 2021 het aantal vrijkomende woningen voor verhuur lager is geworden, net als het aantal gepubliceerde woningen op de website ‘Wonen in de Krimpenerwaard’.8 De ‘Notitie woonruimteverdeling 2018-2023’ laat tegelijkertijd zien dat er een toename is in de gemiddelde zoektijd naar een woning (gemeten in maanden). De gemiddelde zoekduur is hoe lang actief woningzoekenden hebben moeten reageren op woningen totdat ze een woning toegewezen hebben gekregen. De gemiddelde zoekduur is opgelopen van 17 maanden in 2018 tot 30 maanden (2,5 jaar) in 2023. Dit duidt erop dat de druk op de sociale woningmarkt is toegenomen in de gemeente Krimpenerwaard.

3.5 Samenvattend De gemeente Krimpenerwaard is in vergelijking met buurgemeenten een ‘middenmoter’ als het gaat om het aantal en het soort woningen (woningtype, eigendom, prijsklassen). De afgelopen jaren laten een toenemende druk zien op de woningmarkt in de gemeente Krimpenerwaard, met name door een stijging van de verkoopprijzen van koopwoningen en de oplopende zoektijd naar een sociale huurwoning.

8 De notitie is te vinden op https://krimpenerwaard.bestuurlijkeinformatie.nl/Agenda/Document/262234a7-2231-

428e-b834-bf6e2bc8addd?documentId=969d2cf6-cf0a-46d5-a487-0154a95e3a22&agendaItemId=98b004aa0740-46c5-b9e0-2695994156de

29

4. Relevante spelers in de gemeente Krimpenerwaard en hun rol Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste spelers bij het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard. In Monopoly-termen: de pionnen op het speelveld. Dit zijn voor de gemeente Krimpenerwaard: 1. het Rijk; 2. de provincie Zuid-Holland; 3. de regio (Groene Hart en Midden-Holland); 4. de gemeente; 5. de woningcorporaties. Dit hoofdstuk beantwoordt daarmee de tweede onderzoeksvraag, die luidt: 2. Welke interne en externe spelers zijn betrokken bij het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard en welke rol spelen zij? Onderstaande figuur van de Randstedelijke Rekenkamer (2019) 9 toont de rolverdeling bij het woningaanbod. Deze figuur is een vereenvoudigde weergave van de werkelijkheid en dient ter illustratie.

Figuur 4.1: Rolverdeling bij het woningaanbod (bron: Randstedelijke Rekenkamer, 2019) Huurders en huiseigenaren bevinden zich aan de vraagkant en worden daarom in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. Gezien de veelheid aan mogelijke projectontwikkelaars en de afstand tot de (beleidsinvloed van de) gemeente beperkt dit onderzoek zich voor het realiseren van nieuwe woningen tot de woningcorporaties. De volgende paragrafen lichten per paragraaf de rol van een speler toe. De beschreven spelers werken (uiteraard) niet in een isolement, maar werken vaak samen. Waar van toepassing wordt dit toegelicht. Bij de rol van spelers wordt daar waar relevant ook beschreven welk beleid relevant is voor het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard. 9 Randstedelijke Rekenkamer (2019), via https://www.randstedelijke-rekenkamer.nl/wp-

content/uploads/2019/03/Overzicht-Rolverdeling-bij-wonen.pdf

30

4.1 Het Rijk Rol in het algemeen Het Rijk heeft de taak om te zorgen dat er genoeg woningen zijn. 10 Onderstaande tabel beschrijft hoe het Rijk heeft aangegeven de rol in te vullen ten aanzien van het woningaanbod:11 Tabel 4.1 Activiteiten van het Rijk gericht op het woningaanbod, vanuit de Nationale Woon-en Bouwagenda (2022) Aanpak Het versterken van de regie op de volkshuisvesting

Corporaties in staat stellen hun volkshuisvestelijke opgaven te realiseren Het aanpassen van wet- en regelgeving en zorgen voor versnelling in de woningbouw

Zorgen dat er gebouwd wordt in overeenkomst met de behoefte Zorgen dat er gebouwd wordt op de juiste plek en met goede ruimtelijke kwaliteit Zorgen voor eerlijke kansen en betaalbare woonlasten

Het verbeteren van de financiële prikkels in de woningmarkt

Toelichting (2022) Het Rijk wil vaker dan in het verleden de lijnen uitzetten en normen stellen. Samen met mede-overheden, woningcorporaties, de Woonbond en marktpartijen maakt het Rijk afspraken over de realisatie en kwaliteit van nieuw woonaanbod, de doorlooptijd van die realisatie en betaalbaarheid. Het Rijk geeft aan dat de afschaffing van de verhuurderheffing 12 woningcorporaties in staat stelt om de volkshuisvestelijke opgaven te realiseren. Via wetgeving geeft het Rijk verticaal sturing aan lokale besluiten. Het Rijk bekijkt of het instrumentarium binnen huidige wetten afdoende is. Daarnaast kijkt het Rijk naar aanpassing van beleid in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en het opstellen van instructieregels. De Woningbouwimpuls, die gemeenten helpt bij het snel realiseren van veelal betaalbare woningen, wordt gecontinueerd. Tot slot zet het Rijk in op het wegnemen van knelpunten, het delen van kennis en financiële ondersteuning om woningbouw te realiseren. Het Rijk maakt regionale afspraken over de aantallen betaalbare woningen die er moeten komen en stelt voorwaarden ten aanzien van betaalbare woningen. Het Rijk wil het ook aantrekkelijker maken voor ouderen om te verhuizen, zodat de doorstroming op gang komt.

In het kader van het Uitvoeringsprogramma NOVI zal per provincie een samenhangende ruimtelijke vertaling gemaakt worden van sectorale (kwantitatieve) doelen en de bijbehorende ruimtevraag. Om woningen betaalbaar te houden ondersteunt het Rijk huishoudens met lage inkomens via de huurtoeslag en stelt het Rijk grenzen aan de huurprijs in de gereguleerde sector.13 Het Rijk maakt afspraken met woningcorporaties over de betaalbaarheid voor huurders. Daarnaast wil het Rijk de positie en bescherming van huurders verbeteren. Het Rijk wil via verschillende maatregelen de beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen verbeteren. Het Rijk zoekt naar een nieuwe balans tussen het vergroten van het aanbod en de betaalbaarheid van dat aanbod voor starters en personen met een middeninkomen. Institutionele beleggers spelen daarbij een rol.

10 Rijksoverheid, via https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/volkshuisvesting (april 2025) 11 Rijksoverheid, Nationale Woon- en Bouwagenda (2022), Hoofdstuk 3. 12 De verhuurderheffing moest betaald worden door eigenaren die meer dan 50 huurwoningen in bezit hadden

waarvan de maandelijkse huurprijs niet hoger was dan de huurtoeslaggrens in het betreffende jaar. De verhuurderheffing is per 1 januari 2023 afgeschaft. 13 De gereguleerde sector bestaat uit huurwoningen waarvan de huurprijs wettelijk is bepaald.

31

Het stimuleren van innovatie in de bouw Het vergroten van de capaciteit en uitvoeringskracht

Het Rijk wil innovatie in de bouwsector stimuleren om zo een hoog productietempo te kunnen realiseren in combinatie met betaalbare kosten en duurzame kwaliteit. Het Rijk gaat gemeenten ondersteunen bij het verbeteren van de capaciteit, kennis en uitvoeringskracht op het gebied van woningbouw en verduurzaming.