250930 BIJL - Rapportage Rekenkamer Krimpenerwaard Woningaanbod
Tekst van het document
Instrument
Wijze van beïnvloeding
Lobby bij het Rijk over de huursystematiek
Proberen het woningwaarderingsstelsel aan te passen dat de maximale huurprijs van een woning bepaalt, om zo huurprijzen te beïnvloeden Proberen de liberalisatiegrens (huurprijsgrens tussen sociale woningen en vrije sector woningen) aan te passen Proberen om de inkomensgrens voor sociale woningen te verlagen of te verhogen (afhankelijk van de krapte) Proberen om regionale verschillen in het huurbeleid toe te laten staan, zoals een liberalisatiegrens per regio Proberen het systeem voor huurtoeslag aan te passen, waardoor meer huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag Inzetten voor een nieuwe vorm van huurbescherming, waarbij huishoudens recht hebben op een passende woning in plaats van een specifieke woning, waardoor ze moeten verhuizen als hun situatie verandert Inventariseren van kansen en waar mogelijk wegnemen van barrières Afstemming van woningbouwaantallen en nieuwbouwlocaties Coördineren en eventueel uitruilen van woningbouw met omliggende gemeenten Afspraken maken met nabijgelegen gemeenten over de sociale woningvoorraad Inventariseren van kansen en waar mogelijk wegnemen van barrières voor projectontwikkelaars, investeerders en beleggers
Overleg met woningcorporaties Lobby bij de provincie Extra regionale afspraken Overleg met marktpartijen
Door raad of college?
Inzet 20202024
C
Nee
C
Nee
C
Nee
C
Nee
C
Nee
C
Nee
C
Ja
C
Ja
C
Nee
C
Ja
C
Ja
Instrument voor huurwoningen Instrument voor koopwoningen Instrument voor zowel huur- als koopwoningen
55
6.3.1 Lobby bij het Rijk over de huursystematiek Omschrijving Het Rijk is een belangrijke speler op het speelveld van het woningaanbod. Het Rijk bepaalt bijvoorbeeld of en hoeveel huurtoeslag iemand krijgt. Een hogere huurtoeslag kan bepalend zijn voor de passendheid van een woning. Een gemeente kan lobbyen bij het Rijk om de huurtoeslag-grenzen of de systematiek van toekenning te wijzigen. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Er is geen lobby geweest bij het Rijk om veranderingen te bewerkstelligen in het systeem voor huurwoningen en huurtoeslag, volgens de gemeente. De gemeente geeft daarbij aan dat de nieuwe ‘Wet betaalbare huur’ afdoende is.
6.3.2 Overleg met woningcorporaties Omschrijving Naast de eerder besproken prestatieafspraken met de woningcorporaties kan het zinvol zijn het gesprek te voeren over kansen of mogelijke barrières die woningcorporaties zien op de lokale woningmarkt. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat er minstens één keer in de maand overlegd wordt met de woningcorporaties van de Federatie (QuaWonen, Groen Wonen Vlist en Mozaïek Wonen). Met de andere woningcorporaties is minder frequent overleg.
6.3.3 Lobby bij de provincie Omschrijving Het Omgevingsbeleid van de provincie is van belang als het gaat om een efficiënte ruimtelijke ordening en het behoud van de open ruimte (zie ook Hoofdstuk 4). Daarnaast is de provincie betrokken als het gaat om de regionale woonzorgvisie, het regionale woningbouwprogramma en de regionale realisatieagenda (de ‘woondeal’). Voor een goede sturing op het woningaanbod is daarom een effectieve dialoog met de provincie van belang. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Uit de gesprekken blijkt dat de gemeente Krimpenerwaard een actieve rol inneemt richting de provincie. Er is frequent contact tussen de provincie en de gemeente, zowel mondeling als schriftelijk, over het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard. De wethouder Wonen heeft ook meermaals ingesproken bij de provincie in het kader van woningbouw. 45
45 Bijvoorbeeld op 29 november 2023 bij de Statencommissie Ruimte en Milieu. Zie
https://pzh.notubiz.nl/vergadering/1129882.
56
6.3.4 Extra regionale afspraken Omschrijving In de verplichte regionale afspraken die gemeenten met elkaar maken, kan specifiek gestuurd worden op het woningaanbod in een individuele gemeente door in regionaal verband woningbouw te coördineren en eventueel uit te ruilen met elkaar, om zo gezamenlijk aan de regionale opgave te voldoen. Er kunnen ook afspraken gemaakt worden over het aantal sociale woningen binnen elke gemeente. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente Krimpenerwaard heeft geen afspraken gemaakt om woningbouw met omliggende gemeenten te coördineren of uit te ruilen. Zoals de gemeente aangeeft: ‘Alle woningbouwplannen in de regio passen binnen de woningbehoefte van de regio’. De gemeente geeft aan wel veel overleg te hebben met de regiogemeenten, ook over de sociale woningvoorraad. In de Regionale Agenda Wonen 2019 zijn in Midden-Holland afspraken gemaakt over de verdeling van de nieuw te bouwen sociale huurwoningen over de vijf gemeenten.46
6.3.5 Overleg met marktpartijen Omschrijving Net als bij woningcorporaties is het zinvol als een gemeente overlegt met marktpartijen als projectontwikkelaars, investeerders en beleggers. Dit kan een gemeente inzicht geven in kansen om bepaalde woningsegmenten te realiseren en biedt de mogelijkheid om barrières te inventariseren. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat projectleiders vaak contact hebben met projectontwikkelaars van woningbouwinitiatieven in de gemeente Krimpenerwaard. Daarbij wordt volgens de gemeente gesproken over het woningbouwprogramma naar aanleiding van de kaders die in de Woonvisie zijn vastgesteld en ook gesproken over het wegnemen van barrières. In de regio wordt daar een ‘versnellingstafel’ voor georganiseerd. Dit is een nieuwe overlegvorm. Inmiddels hebben 4 versnellingstafels plaatsgevonden (19 juni 2024, 21 oktober 2024, 23 januari 2025, 16 april 2025).
6.4 Gemeentelijk woningbedrijf Omschrijving De functie van een gemeentelijk woningbedrijf is het bouwen, beheren en verhuren van woningen, met name betaalbare woningen. Dat zijn over het algemeen sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen en soms sociale koopwoningen.
46 Regionale Agenda Wonen 2019 Midden-Holland, blz. 24.
57
Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente Krimpenerwaard heeft geen eigen woningbedrijf. Volgens de gemeente is het niet meer gebruikelijk tegenwoordig om als gemeente een eigen woningbedrijf te hebben; woningcorporaties hebben die rol overgenomen.
6.5 Samenvattend Bij de algemene instrumenten om het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard te beïnvloeden, is het mogelijk gebruik te maken van instrumenten op het gebied van wet- & regelgeving, financiële prikkels, dialoog en een gemeentelijk woningbedrijf. De gemeente Krimpenerwaard heeft de afgelopen vijf jaar diverse instrumenten ingezet om te sturen op het woningaanbod, met name door instrumenten vanuit wet- en regelgeving en een lobby bij de provincie.
58
7. Instrumenten voor specifieke nieuwbouw-initiatieven Dit hoofdstuk gaat in op de instrumenten ten behoeve van nieuwbouw. Om de bouw van een of meerdere nieuwe woningen op een bepaalde locatie mogelijk te maken kan de gemeenteraad of het college gebruikmaken van de volgende categorieën instrumenten: 1. Ruimtelijke plannen: Aangeven waar en hoe de woningbouw mogelijk is 2. Instrumenten vanuit het grondbeleid: Hoe gronden te verwerven of andere partijen te stimuleren gronden te ontwikkelen 3. Invulling locaties: Aangeven hoe de beoogde locatie van woningbouw ingevuld kan worden 4. Financiële instrumenten De paragrafen in dit hoofdstuk beschrijven deze verschillende categorieën en de instrumenten die binnen elke categorie vallen. Bij elk instrument wordt een beschrijving gegeven wat het instrument kan doen voor het woningaanbod, wie het bevoegd gezag is (gemeenteraad of college). Ook wordt gekeken of de gemeente Krimpenerwaard dit instrument de afgelopen vijf jaar (2020 tot en met 2024) heeft ingezet. Dit hoofdstuk gaat daarmee voor de nieuwbouw-instrumenten in op de volgende onderzoeksvragen: 4. Op welke wijze zijn deze instrumenten opgenomen in gemeentelijk beleid? 5. Welke instrumenten heeft de gemeente Krimpenerwaard de afgelopen vijf jaar wel of niet ingezet om het woningaanbod te beïnvloeden?
7.1 Ruimtelijke plannen Een gemeente kan via haar ruimtelijke plannen sturen op nieuwbouw in de gemeente. Tabel 7.1 geeft weer welke ruimtelijke instrumenten een gemeente hierbij tot haar beschikking heeft. Tabel 7.1: Instrumenten voor nieuwbouw - Ruimtelijke plannen
Instrument
Wijze van beïnvloeding
Herziening bestemmingsplan (ter inzage gelegd voor 2024)
Woonbestemming toekennen aan onbebouwde nietwoonbestemmingen of vice versa Mogelijk maken van verdichting (meer woningen) Sturen op gewenste woningsegmenten en bouwwensen Woonfunctie toekennen aan niet-woonfunctie of vice versa Mogelijk maken van verdichting (meer woningen) Sturen op gewenste woningsegmenten en bouwwensen Mogelijk maken van plannen die strijdig zijn met het bestemmingsplan / Omgevingsplan
Wijziging Omgevingsplan (vanaf 2024)
Verstrekking Omgevingsvergunning voor afwijkende plannen
Door raad of college?
Inzet 20202024
R
Ja
R
Ja
R
Ja
R+C
Nee
R+C
Nee
R+C
Nee
C+R
Ja
59
Stedenbouwkundig plan
Aangeven hoe de inrichting van een gebied eruit zal komen te zien
C+R
Ja
Instrument voor huurwoningen Instrument voor koopwoningen Instrument voor zowel huur- als koopwoningen
7.1.1 Herziening bestemmingsplan (pre-Omgevingswet) Omschrijving Met de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2024 zijn alle bestemmingsplannen in een gemeente van rechtswege opgegaan in het Omgevingsplan. Aanvragen voor bestemmingswijzigingen die voor 1 januari 2024 ter inzage zijn gelegd kunnen nog wel leiden tot bestemmingsplan-herzieningen (deze worden nog vastgesteld onder de ‘Wet ruimtelijke ordening’). Door middel van het herzien van een bestemmingsplan kan een gemeente nieuwbouw beïnvloeden door: • Niet-woonbestemmingen om te zetten naar een woonbestemming. Hierdoor wordt het bijvoorbeeld mogelijk woningen te bouwen op een perceel dat eerst bestemd was voor agrarisch gebruik. Ook het omgekeerde kan voorkomen: dat een bouwvlak bestemd voor woningbouw wordt omgezet naar een niet-woonbestemming. • Meer woningen toe te staan op woonbestemmingen (verdichting). Dit kan bijvoorbeeld door het toestaan van hoger bouwen. • Te sturen op gewenste woningsegmenten en bouwwensen, door te bepalen welk percentage van de woningen in een bepaalde woningbouwcategorie moet vallen (sociale huur, middenhuur en sociale koop). Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat het herzien van bestemmingsplannen veel voorkomt, zonder het exacte aantal in beeld te hebben.
De gemeente geeft aan dat er geen doelgroepenverordening opgesteld is, maar wel een middenhuurverordening, waardoor de gemeente kan sturen op middenhuur-woningen in bestemmingsplannen. De Rekenkamer constateert dat er volgens de website Ruimtelijkeplannen.nl in de gemeente Krimpenerwaard 71 bestemmingsplannen zijn vastgesteld in de periode 1 januari 2020 tot en met 31 december 2024. Na bestudering blijken er bijna 50 bestemmingsplannen betrekking te hebben op het woningaanbod. In ongeveer 80% van de gevallen gaat het hierbij om een of meerdere nieuw te bouwen woningen.
7.1.2 Wijziging Omgevingsplan Omschrijving Door het wijzigen van een Omgevingsplan kan een gemeente hetzelfde bewerkstelligen als beschreven in voorgaande alinea ten aanzien van het herzien van een bestemmingsplan. Het wijzigen van een Omgevingsplan is echter veelomvattender, omdat er maar één Omgevingsplan is voor het gehele grondgebied van de gemeente. Recent heeft een aantal gemeenten gebruik gemaakt van een zogeheten ‘veegplan’ om verschillende individuele initiatieven tegelijkertijd te verwerken in het Omgevingsplan.
60
Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeenteraad heeft enkele bevoegdheden tot het wijzigen van het Omgevingsplan ten behoeve van nieuwbouw gedelegeerd aan het college (besluit 2 november 2023). Het Omgevingsplan is 1 januari 2024 in werking getreden en er heeft nog geen wijziging plaatsgevonden.
7.1.3 Verstrekking Omgevingsvergunning voor afwijkende plannen Omschrijving Als een initiatiefnemer een woning wil bouwen op een perceel waar dit niet is toegestaan, is er behalve het wijzigen van het bestemmingsplan danwel Omgevingsplan nog een andere route mogelijk: het aanvragen van een omgevingsvergunning voor afwijkende plannen. Dit was zowel mogelijk onder de oude wetgeving ten aanzien van bestemmingsplannen (‘Wet algemene bepalingen omgevingsrecht’) als mogelijk onder de Omgevingswet. Er zijn twee mogelijke afwijkingen (met bijbehorende vergunning): • Binnenplans afwijken betekent dat er in de regels van het bestemmingsplan / Omgevingsplan beschreven staat dat er in bepaalde situaties afgeweken mag worden en het initiatief past binnen die beschreven uitzonderingen. Hierbij gaat het om beperkte afwijkingen, zoals het vergroten van een bouwvlak. • Buitenplans afwijken betekent dat het initiatief niet past binnen de regels en mogelijke uitzonderingen. De komst van de Omgevingswet betekent dat er meer bouwactiviteiten zijn vrijgesteld van vergunningplicht dan onder de oude wetgeving. Daarnaast zijn de termijnen voor de procedures korter. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat zij geen inzicht heeft in hoeveel omgevingsvergunningen er de afgelopen vijf jaar zijn verstrekt ten behoeve van het woningaanbod.
Er is wel een overzicht van het aantal verleende omgevingsvergunningen in 2022 en 2023, voor woningen en appartementen in projecten onder de 10 woningen. Dit waren 61 vergunningen.
7.1.4 Stedenbouwkundig plan Omschrijving Een stedenbouwkundig plan laat grafisch zien hoe de inrichting van het te ontwikkelen gebied er uitziet. Het plan bevat tekeningen en beschrijvingen ten aanzien van de woningbouw (bijvoorbeeld hoogbouw versus laagbouw, sociale woningbouw) en de openbare ruimte (ontsluitingswegen, water, groen, parkeerplaatsen, e.d.). Er is geen wet die een stedenbouwkundig plan voorschrijft of eisen eraan stelt. Een stedenbouwkundig plan maakt meerdere fasen door, van een voorlopig ontwerp tot definitieve vaststelling. Aangezien een bestemmingsplan-procedure (onder de oude ‘Wet ruimtelijke ordening’) of Omgevingsplan-wijziging ook in fasen verloopt, kan het stedenbouwkundig plan parallel opgesteld worden. Het stedenbouwkundig plan wordt vervolgens voor of tegelijk met het definitieve bestemmingsplan of Omgevingsplan vastgesteld. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat er bij bestemmingsplan-wijzigingen vaak stedenbouwkundige plannen worden toegevoegd. De gemeente voegt hieraan toe dat er bij een stedenbouwkundig plan ook vaak
61
een beeldkwaliteitsplan hoort. Het beeldkwaliteitsplan moet door de raad worden vastgesteld, omdat dit een aanvulling is op de Nota Ruimtelijke Kwaliteit (en het vaststellen van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit is een raadsbevoegdheid).
7.2 Instrumenten vanuit grondbeleid In Hoofdstuk 4 is toegelicht hoe een gemeente via het grondbeleid kan sturen op het woningaanbod in de gemeente. Tabel 7.2 geeft weer welke instrumenten een gemeente tot haar beschikking heeft vanuit het grondbeleid om nieuwbouw te stimuleren. Tabel 7.2: Instrumenten voor nieuwbouw - Grondbeleid
Vanuit grondbeleid
Wijze van beïnvloeding
Actief grondbeleid: Minnelijke verwerving Actief grondbeleid: Voorkeursrecht Actief grondbeleid: Grondruil Actief grondbeleid: Onteigening Faciliterend grondbeleid: Anterieure overeenkomst
Gronden voor nieuwbouw verwerven van een grondeigenaar die vrijwillig verkoopt Grondeigenaren verplichten bij verkoop hun grond eerst aan de gemeente aan te bieden Percelen grond tegen elkaar uitruilen teneinde woningbouw mogelijk te maken Gronden verwerven voor nieuwbouw door de huidige eigenaar te dwingen de grond te verkopen Vrijwillig afspraken vastleggen met initiatiefnemers over procedures, aantal woningen, woningsegmenten, woningkwaliteit, doorlooptijden, zelfbewoningsplicht en financiële vergoedingen aan de gemeente Afspraken vastleggen met initiatiefnemers over procedures, aantal woningen, woningsegmenten, woningkwaliteit, doorlooptijden en financiële vergoedingen aan de gemeente Aanvullende afspraken maken over kostenverhaal, financiële bijdragen en uitvoering van een woningbouwproject Stimuleren dat grondeigenaren van grond ruilen om nieuwbouw mogelijk te maken Samen met een of meerdere projectontwikkelaars een bouwlocatie ontwikkelen, waarbij afspraken worden gemaakt over de verdeling van de kosten en de opbrengsten evenals over toekomstige grondprijzen
Faciliterend grondbeleid: Exploitatieplan (voor 2024) Faciliterend grondbeleid: Posterieure overeenkomst Faciliterend grondbeleid: Grondruil stimuleren Publiek-private samenwerking (PPS)
Door raad of college?
Inzet 20202024
C
Ja
R+C
Ja
C
Ja
R
Nee
C
Ja
R
Nee
C
Nee
C
Nee
C
Nee
Instrument voor huurwoningen Instrument voor koopwoningen Instrument voor zowel huur- als koopwoningen
7.2.1 Actief grondbeleid: Minnelijke verwerving Omschrijving De verkopende partij verkoopt grond vrijwillig aan de gemeente. Er wordt een koopovereenkomst gesloten. Het college is bevoegd dergelijke overeenkomsten te sluiten.
62
Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat in de periode 2020 – 2024 er vijf panden op een minnelijke manier zijn verworven.
7.2.2 Actief grondbeleid: Voorkeursrecht Omschrijving Het vestigen van een voorkeursrecht door een gemeente betekent dat bij verkoop de verkopende partij de grond als eerste aan moet bieden aan te gemeente. Voorheen was dit geregeld met de ‘Wet voorkeursrecht gemeenten’, tegenwoordig met de Omgevingswet.47 Een voorkeursrecht dat zijn grondslag heeft in het Omgevingsplan geldt 5 jaar (met een mogelijkheid tot eenmalige verlenging van 5 jaar). Voor de komst van de Omgevingswet was de geldingsduur van een voorkeursrecht met als grondslag een bestemmingsplan 10 jaar. Er moet een duidelijke grondslag zijn voor het vestigen van het voorkeursrecht, bijvoorbeeld doordat een locatie een nieuwe functie is toebedacht in de Omgevingsvisie. De gemeenteraad kan een voorkeursrecht vestigen. Voorafgaand aan het moment waarop de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigt, kan het college al een kortdurend voorlopig voorkeursrecht vestigen. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Volgens de gemeente zijn er in de periode 2020 – 2024 drie voorkeursrechten beëindigd en zijn er nog twee actief.
7.2.3 Actief grondbeleid: Grondruil Omschrijving Grondruil wordt ook wel kavelruil of herverkaveling genoemd. De gemeente ruilt grond(en) in eigen bezit tegen een stuk grond van een verkopende partij (met verrekening van waardeverschillen). De Omgevingswet bevat een regeling voor zowel kavelruil in het landelijk als in het stedelijk gebied. Voorafgaand aan de Omgevingswet was er alleen de ‘Wet inrichting landelijk gebied’ en was stedelijke kavelruil niet gereguleerd. Het college is bevoegd tot het nemen van besluiten over grondruil. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat er diverse initiatieven zijn waarin dit heeft plaatsgevonden.
7.2.4 Actief grondbeleid: Onteigening Omschrijving Als het niet lukt de gronden aan te kopen via een van hierboven beschreven instrumenten kan de gemeente besluiten over te gaan tot onteigening. De vroegere Onteigeningswet is grotendeels opgegaan in de Omgevingswet. Belangrijke verschillen zijn dat onteigeningscriteria met de komst van de Omgevingswet wettelijk zijn vastgelegd en dat het bestuursorgaan (de gemeenteraad) de 47 Voor meer informatie, zie: Informatiepunt Leefomgeving. Belangrijkste veranderingen voorkeursrecht.
https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumenten-grondbeleid/voorkeursrecht-algemeen/belangrijksteveranderingen-voorkeursrecht/
63
onteigeningsbeschikking neemt in plaats van de Kroon.48 Deze beschikking moet wel bekrachtigd worden door de bestuursrechter. Voorwaarden voor onteigening zijn het algemeen belang, noodzaak en urgentie. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Volgens de gemeente is onteigening voor woningbouw niet ingezet de afgelopen vijf jaar, hoewel de mogelijkheid daartoe wel bestaat. De gemeente voegt hieraan toe dat de Nota Grondbeleid aangeeft waarop de gemeente inzet.
7.2.5 Faciliterend grondbeleid: Anterieure overeenkomst Omschrijving Als een gebied met nieuwe woningen ontwikkeld wordt, maakt een gemeente meestal kosten voor publieke voorzieningen. Voorbeelden hiervan zijn de aanleg van een ontsluitingsweg en riolering. Deze kosten kan de gemeente verhalen op de initiatiefnemer. Dit kan via het afsluiten van een (vrijwillige) privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer voordat de ontwikkeling van start gaat: de zogeheten anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomst kunnen de gemeente en de initiatiefnemer niet alleen afspraken maken over kostenverhaal, maar ook bijvoorbeeld over procedures, aantal woningen, woningsegmenten, woningkwaliteit, doorlooptijden, zelfbewoningsplicht en eventuele overige financiële vergoedingen aan de gemeente. Het aangaan van anterieure overeenkomsten is een collegebevoegdheid. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat er circa 50 anterieure overeenkomsten zijn gesloten de afgelopen vijf jaar.
7.2.6 Faciliterend grondbeleid: Exploitatieplan (pre-Omgevingswet) Omschrijving Mocht het niet lukken om de kosten voor een nieuwe ontwikkeling te verhalen via bovengenoemde anterieure overeenkomst dan was het via de oude ‘Wet ruimtelijke ordening’ verplicht de kosten voor de gemeente te verhalen via een publiekrechtelijk exploitatieplan. Ook hierin konden nadere afspraken gemaakt worden over bijvoorbeeld woningaantallen. Hierbij gelden echter strengere criteria dan bij de anterieure overeenkomst, bijvoorbeeld over het type kosten dat verhaald mag worden en de maximale hoogte van de kosten. De gemeenteraad is bevoegd tot het vaststellen van een exploitatieplan, maar dit kan gedelegeerd worden aan het college. Met de komst van de Omgevingswet is het exploitatieplan komen te vervallen. Als een gemeente geen anterieure overeenkomst sluit met een initiatiefnemer dienen de gemaakte kosten verhaald te worden door regels op te nemen in het besluit dat de gemeente neemt. Dit zijn vaak (omdat het grootschalige ontwikkelingen betreft) het Omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Volgens de gemeente zijn er geen exploitatieplannen opgesteld de afgelopen vijf jaar. De gemeente heeft dit instrument niet hoeven inzetten. 48 Voor meer informatie, zie: Informatiepunt Leefomgeving. Onteigening: wat is veranderd.
https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumenten-grondbeleid/onteigening/onteigening-veranderd/
64
7.2.7 Faciliterend grondbeleid: Posterieure overeenkomst Omschrijving Het college kan een posterieure overeenkomst sluiten met een initiatiefnemer. Voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet was dit mogelijk na het overeenkomen van een exploitatieplan. Onder de Omgevingswet is dit mogelijk nadat er regels over onder andere kostenverhaal zijn opgenomen in een Omgevingsplan, omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. In een posterieure overeenkomst is er minder vrijheid om zaken te regelen dan in een anterieure overeenkomst. De posterieure overeenkomst heeft als doel om aanvullende zaken te regelen over de uitvoering van het project (bijvoorbeeld de fasering) en mogelijk nog openstaande beleidsruimte duidelijker in te vullen. Daarnaast is het mogelijk in de posterieure overeenkomst specifieke bedragen op te nemen gebaseerd op het dan geldende Omgevingsplan. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat er de afgelopen vijf jaar geen posterieure overeenkomsten zijn gesloten, omdat het niet nodig was.
7.2.8 Faciliterend grondbeleid: Grondruil stimuleren Omschrijving De gemeente kan andere partijen stimuleren om grond te ruilen als dat bevorderlijk is voor de totstandkoming van nieuwbouw. De gemeente faciliteert dit door partijen om de tafel te brengen. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente heeft naar eigen zeggen geen grondruil gestimuleerd ten behoeve van woningbouw in de afgelopen vijf jaar. De gemeente heeft dit instrument niet hoeven inzetten.
7.2.9 Publiek-private samenwerking (PPS) Omschrijving Naast het actieve of faciliterende grondbeleid kan een gemeente kiezen voor een publiek/privaat samenwerkingsmodel. Dit model kan gebruikt worden als een deel van de grond van de bouwlocatie in handen is van de gemeente en een deel in handen is van een of meerdere externe partijen (bijvoorbeeld projectontwikkelaars). De gemeente richt samen met de andere partijen een gezamenlijke onderneming op om de bouwlocatie te ontwikkelen, waarbij afspraken worden gemaakt over de verdeling van de kosten en de opbrengsten evenals over toekomstige grondprijzen. Mochten er grondeigenaren zijn die niet willen of kunnen meedoen in de PPS dan kan de gemeente bovenstaand beschreven instrumenten inzetten zoals grondruil, vestiging voorkeursrecht et cetera. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Volgens de gemeente heeft er de afgelopen vijf jaar geen PPS plaatsgevonden, omdat dit niet nodig was.
65
7.3 Invulling van locaties Een gemeente kan per nieuwbouwlocatie bekijken hoe deze locatie ingevuld kan worden. Tabel 7.3 geeft weer welke instrumenten een gemeente tot haar beschikking heeft voor de invulling van een locatie. Tabel 7.3: Instrumenten voor nieuwbouw – Invulling locaties
Instrument
Wijze van beïnvloeding
Aanbieden locaties voor zelfbouw Wooncoöperatieven stimuleren
Particulieren de mogelijkheid geven zelf een kavel aan te kopen en deze te bebouwen Het faciliteren van de ontwikkeling van wooncoöperatieven, waarbij bewoners collectief woningen beheren en/of exploiteren voor de leden Eisen stellen aan de ontwikkeling van een kavel in gemeentelijk bezit, door via een tender criteria op te stellen voor de nieuwbouw, waarna de marktpartij die het hoogst scoort op de criteria het recht krijgt de kavel te ontwikkelen Voorwaarden stellen over te bouwen woningsegmenten Voorwaarden stellen over de minimale of maximale woninggrootte Afspraken maken over de termijn waarin een woning beschikbaar blijft als huurwoning Afspraken maken over de maximale huurprijs gedurende een afgestemde periode Afspraken maken over mogelijke parkeerplaatsen Afspraken maken over een zelfbewoningsplicht Sturen op mogelijke woningaantallen door in een individueel geval af te af te wijken van eerder vastgestelde gemeentelijke parkeernormen
Tenders
Erfpachtcontracten opstellen
Afwijkende parkeernormen
Door raad of college?
Inzet 20202024
C
Nee
C
Nee
C
Ja
R+C
Nee
R+C
Nee
R+C
Nee
R+C
Nee
R+C R+C
Nee Nee
R+C
Ja
Instrument voor huurwoningen Instrument voor koopwoningen Instrument voor zowel huur- als koopwoningen
7.3.1 Aanbieden locaties voor zelfbouw Omschrijving Als de gemeente grond in bezit heeft kan zij deze uitgeven als vrije kavels waarop particulieren (zelfstandig of in groepsverband) een of meerdere woningen kunnen bouwen. De gemeente kan criteria meegeven voor de te bouwen woning(en). Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat er de afgelopen vijf jaar geen locaties zijn aangeboden voor zelfbouw, omdat de gemeente zelf geen bouwkavels in bezit had.
66
7.3.2 Wooncoöperatieven stimuleren Omschrijving De Woningwet omschrijft een wooncoöperatie als volgt: “Een wooncoöperatie is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving.” Er zijn twee mogelijkheden: 1) Een wooncoöperatie is eigenaar van alle woningen en de bewoners huren van de wooncoöperatie of 2) bewoners kopen de woningen niet, maar nemen wel het beheer van de woningen over van de woningcorporatie. Bij minimaal vijf woongelegenheden die samen een eenheid vormen kan een wooncoöperatie opgericht worden. Een wooncoöperatie kan voorzien in de behoefte van een specifieke groep woningzoekenden. Een knelpunt bij wooncoöperatieven is vaak om de financiering rond te krijgen. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Volgens de gemeente komt een wooncoöperatie in de praktijk niet veel voor. In de afgelopen vijf jaar heeft de gemeente geen acties ondernomen om wooncoöperaties te stimuleren. Hier is volgens de gemeente geen specifieke reden voor.
7.3.3 Tenders Omschrijving Een gemeente kan een tender uitschrijven om marktpartijen een bod te laten doen op een te ontwikkelen nieuwbouwlocatie (waarbij de grond in eigendom is van de gemeente). In de tender kan de gemeente criteria vastleggen waaraan het bod moet voldoen, zoals woningsegmenten en woningeisen (oppervlakte of hoogte). Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente geeft aan dat er in de afgelopen vijf jaar één keer een tender heeft plaatsgevonden ten behoeve van nieuwbouw.
7.3.4 Erfpachtcontracten opstellen Omschrijving Als een gemeente grond in bezit heeft kan zij besluiten dit niet te verkopen, maar in erfpacht uit te geven. De gemeente blijft dan eigenaar van de grond en een erfpachter mag de grond gebruiken tegen betaling van een erfpachtcanon. Er is hierbij sprake van contractvrijheid: de gemeente mag met de erfpachter de inhoud van de overeenkomst bepalen. Als het nog onbebouwde grond betreft kan de gemeente via een erfpachtcontract diverse zaken regelen: • voorwaarden stellen over te bouwen type woning(en); • voorwaarden stellen over de minimale of maximale woninggrootte; • afspraken maken over de termijn waarin een woning beschikbaar blijft als huurwoning; • afspraken maken over de maximale huurprijs gedurende een afgestemde periode; • afspraken maken over mogelijke parkeerplaatsen; • afspraken maken over een zelfbewoningsplicht. De uitvoering van een erfpachtstelsel is een collegebevoegdheid. De uitvoering dient echter wel plaats te vinden binnen de kaders zoals deze door de gemeenteraad zijn gesteld.
67
Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente Krimpenerwaard geeft aan wel gebruik te maken van erfpacht, maar dit betreft oude overeenkomsten die of worden verlengd, of waarbij de gronden worden verkocht. In nieuwe situaties geeft de gemeente aan dat zij de voorkeur geeft aan de verhuur of verkoop van eigen grond, in plaats van erfpacht. De gemeente licht hierbij toe dat zij in de verhuur- of verkoopovereenkomsten afspraken maakt over bijvoorbeeld de segmentering, termijn en zelfbewoningsplicht.
7.3.5 Afwijkende parkeernormen Omschrijving Het beleidsdocument met parkeernormen wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Het is in individuele gevallen mogelijk om af te wijken van vooraf vastgestelde parkeernormen, hetzij door het college (indien de gemeenteraad dit heeft bepaald in het beleidsdocument) of door de gemeenteraad zelf.
Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Volgens de gemeente komt het incidenteel voor dat er afgeweken wordt van de eerder vastgestelde parkeernormen (parapluplan parkeren en CROW-normen). De gemeente geeft aan dat ze momenteel in een aantal gebieden maatwerkoplossingen onderzoekt.
7.4 Financiële instrumenten Een gemeente kan financiële instrumenten inzetten om bepaalde woningsegmenten te bevorderen bij nieuwbouw. Tabel 7.4 geeft weer welke instrumenten een gemeente hierbij tot haar beschikking heeft. Tabel 7.4: Instrumenten voor nieuwbouw – Financieel
Instrument
Wijze van beïnvloeding
Woonfonds
Samen met marktpartijen participeren in een beleggingsfonds om op een bepaalde locatie middenhuur-woningen te realiseren. Sturen op mogelijke woningsegmenten door in een individueel geval af te af te wijken van eerder vastgestelde grondprijzen
Afwijkende grondprijzen
Door raad of college?
Inzet 20202024
C+R
Nee
C
Nee
Instrument voor huurwoningen Instrument voor koopwoningen Instrument voor zowel huur- als koopwoningen
68
7.4.1 Woonfonds Omschrijving Een woonfonds is een beleggingsfonds waarbij met de ingelegde middelen woningen worden gekocht. De deelnemers zijn normaliter particuliere of institutionele beleggers. Het college is (conform de Gemeentewet) bevoegd om te besluiten tot het deelnemen aan een woonfonds. Dit besluit mag echter pas genomen worden nadat de gemeenteraad in staat is gesteld om wensen en bedenkingen kenbaar te maken. De gemeente Rijswijk neemt als eerste gemeente deel in een woonfonds. Dit woonfonds koopt en exploiteert nieuwgebouwde middenhuurwoningen in de gemeente. 49 Het Woonfonds verhuurt de woningen aan de huurders, die moeten voldoen aan toewijzingscriteria zoals geformuleerd in het fondsbeleid. Het doel van de gemeente Rijswijk daarbij is om de woningen zoveel mogelijk toe te wijzen aan Rijswijkse ingezetenen en met name diegenen die doorstroomden vanuit sociale huurwoningen in de gemeente. Het woonfonds wordt, naast de inleg van de gemeente, gevoed door inleg vanuit een commerciële bank en andere marktpartijen. Het Woonfonds keert over een periode van minimaal 15 jaar rendement uit aan de participanten. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Dit instrument is door de gemeente onderzocht (zie “Informatienota Verkenning instrumenten om starters op de woningmarkt te helpen”, 2022). De gemeente geeft aan dat zij veel risico’s ziet bij het oprichten van een woonfonds.
7.4.2 Afwijkende grondprijzen Omschrijving De meeste gemeenten leggen hun grondprijzen vast in een grondprijsnota (zie ook hoofdstuk 5). Desondanks kan het voorkomen dat er in de praktijk afgeweken wordt van die grondprijzen. Uit een steekproef blijkt dat veel gemeenten in hun grondprijsnota een bepaling hebben staan dat er bij onderhandelingen afgeweken mag/kan worden van de vastgestelde prijzen ‘als de eigenschappen van de locatie daar aanleiding toe geven’. 50 Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De grondprijzenbrief was tot voor kort niet vastgesteld in de gemeente Krimpenerwaard, waardoor er nog geen overkoepelend instrument was waarvan zou kunnen worden afgeweken. De Grondprijzenbrief 2025 is 8 april 2025 via een raadsinformatiebrief gedeeld met de gemeenteraad. 51 Daarvoor golden de in de begroting opgenomen grondprijzen.
49 Gebiedsontwikkeling.nu (2022). Hoe Rijswijk betaalbare huurwoningen realiseert via een woonfonds. Zie:
https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/hoe-rijswijk-betaalbare-huurwoningen-realiseert-via-een-woonfonds/ 50 Stec Groep (2020) Wat is grond waard? Onderzoek naar gemeentelijk grondprijsbeleid., p31. In opdracht van VNG. Zie: https://vng.nl/sites/default/files/2020-08/19.430-stec-groep-wat-is-grond-waard.pdf 51 Gemeente Krimpenerwaard (2025), Raadsinformatiebrief Grondprijzenbrief 2025
69
7.5 Samenvattend Om nieuwbouw te stimuleren, is het mogelijk de volgende soorten instrumenten in te zetten: ruimtelijke plannen, grondbeleid, invulling van locaties en financiële instrumenten. De gemeente Krimpenerwaard maakt gebruik van een mix aan instrumenten. Met name bestemmingsplannen en anterieure overeenkomsten worden vaak ingezet. De gemeente Krimpenerwaard maakt geen gebruik van de financiële instrumenten (een woonfonds of afwijken van eerder vastgestelde grondprijzen).
70
8. Instrumenten voor specifieke initiatieven bestaande bouw Dit hoofdstuk beschrijft de instrumenten die de gemeenteraad of het college kan inzetten voor specifieke initiatieven om bestaande bouw te transformeren. Het gaat hierbij om de volgende categorieën: 1. ruimtelijke instrumenten; 2. invulling van locaties. In alle gevallen gaat het om instrumenten voor zowel huur als koop. De paragrafen in dit hoofdstuk beschrijven deze verschillende categorieën en de instrumenten die binnen elke categorie vallen. Bij elk instrument wordt een beschrijving gegeven wat het instrument kan doen voor het woningaanbod, wie het bevoegd gezag is (gemeenteraad of college) en wordt gekeken of de gemeente Krimpenerwaard dit instrument de afgelopen vijf jaar (2020 tot en met 2024) heeft ingezet. Dit hoofdstuk gaat voor de instrumenten voor de transformatie van bestaande bouw in op de volgende onderzoeksvragen: 4. Op welke wijze zijn deze instrumenten opgenomen in gemeentelijk beleid? 5. Welke instrumenten heeft de gemeente Krimpenerwaard de afgelopen vijf jaar wel of niet ingezet om het woningaanbod te beïnvloeden?
8.1 Ruimtelijke plannen Een gemeente kan ruimtelijke plannen inzetten om het transformeren van bestaande gebouwen te stimuleren. Tabel 8.1 geeft weer welke instrumenten een gemeente hierbij tot haar beschikking heeft. Tabel 8.1: Instrumenten bij bestaande bouw – Ruimtelijke plannen Instrument
Wijze van beïnvloeding
Herziening bestemmingsplan (pre-Omgevingswet)
De niet-woonbestemming van een gebouw omzetten naar een woonbestemming of vice versa Uitbreiden of inkrimpen van woningen De niet-woonfunctie van een gebouw omzetten naar een woonfunctie of vice versa Uitbreiden of inkrimpen van woningen Mogelijk maken van plannen die strijdig zijn met het bestemmingsplan / Omgevingsplan
Wijziging Omgevingsplan (Omgevingswet) Verstrekking Omgevingsvergunning voor afwijkende plannen
Door raad of college?
Inzet 20202024
R
Ja
R R+C
Nee Nee
R+C C
Nee Ja
8.1.1 Herziening bestemmingsplan (pre-Omgevingswet) Omschrijving Zoals eerder beschreven zijn per 1 januari 2024 alle bestemmingsplannen opgegaan in het (tijdelijk) Omgevingsplan. Voor initiatieven die voor 1 januari 2024 ter inzage zijn gelegd, kunnen er nog herzieningen van het bestemmingsplan plaatsvinden. In het geval van transformatie van bestaande bouw kan dit bijvoorbeeld gaan om het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning of het
71
omzetten van een winkel naar een woonhuis. Ook de omgekeerde situatie is mogelijk: dat er woningen worden onttrokken aan de woningvoorraad door ze anders te bestemmen. Bij een reeds bestaande woning kan via een herziening van het bestemmingsplan extra woonoppervlakte worden toegevoegd, door het mogelijk maken van uitbouwen of optoppingen (een extra woonlaag op de reeds bestaande woning). Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Zoals beschreven in Hoofdstuk 7 heeft de gemeente geen inzicht in het exacte aantal bestemmingsplanherzieningen en heeft de Rekenkamer geconstateerd dat de gemeenteraad van Krimpenerwaard in de periode 2020 tot en met 2024 bijna 50 bestemmingsplannen heeft vastgesteld die betrekking hadden op het woningaanbod. In iets minder dan 10 gevallen ging het daarbij om transformatie van bestaande bouw, waarbij het voorkwam dat een niet-woonbestemming werd omgezet naar woonbestemming of omgekeerd.
8.1.2 Wijziging Omgevingsplan Omschrijving Door het wijzigen van het Omgevingsplan kunnen dezelfde transformaties worden bereikt zoals beschreven bij bovenstaande herziening van het bestemmingsplan. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeenteraad heeft enkele bevoegdheden tot het wijzigen van het Omgevingsplan ten behoeve van functiewijziging gedelegeerd aan het college (besluit 2 november 2023). Het Omgevingsplan is tot dusver nog niet gewijzigd in de gemeente Krimpenerwaard.
8.1.3 Verstrekking Omgevingsvergunning voor afwijkende plannen Omschrijving In plaats van de langere route van wijziging bestemmingsplan/Omgevingsplan is er net als bij nieuwbouw ook bij bestaande bouw de optie om een Omgevingsvergunning aan te vragen voor afwijkende plannen. Bijvoorbeeld het splitsen van een woning kan op deze wijze aangevraagd worden. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Zoals aangegeven in Hoofdstuk 7 heeft de gemeente geen inzicht in hoeveel omgevingsvergunningen er de afgelopen vijf jaar zijn verstrekt ten behoeve van het woningaanbod. Er zijn daarom geen aantallen beschikbaar in hoeverre deze betrekking hebben op de transformatie van bestaande bouw.
8.2 Invulling van locaties Een gemeente kan per locatie bekijken hoe deze locatie het best getransformeerd kan worden. Tabel 8.2 geeft weer welke instrumenten een gemeente tot haar beschikking heeft voor de invulling van een bestaande locatie.
72
Tabel 8.2: Instrumenten bij bestaande bouw – Invulling van locaties Invulling van locaties
Wijze van beïnvloeding
Erfpachtcontracten herzien
Het wijzigen van bestaande afspraken om verandering in woningsegmenten te bereiken (bijvoorbeeld meer sociale woningen) Het verlengen van de uitpondtermijn (de termijn waarop de woning als huurwoning tegen een maximale huurprijs wordt aangeboden) Het mogelijk maken van bewoning van leegstaande (delen van) gebouwen
Leegstandverordening
Door raad of college?
Inzet 20202024
C+R
Nee
C+R
Nee
R+C
Nee
8.2.1 Erfpachtcontracten herzien Omschrijving Als een erfpachtcontract een bepaalde looptijd bevat en die termijn loopt af dan zal gemeente de erfpachter een nieuwe aanbieding doen (tenzij bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen ervoor zorgen dat de gemeente de grond niet opnieuw in erfpacht uitgeeft). De grond zal getaxeerd worden. Net als bij het opstellen van een erfpachtcontract geldt ook voor een herziening dat partijen zelf mogen bepalen wat ze overeenkomen. Het voorstel voor het nieuwe erfpachtcontract kan naast het nieuwe bedrag voor de erfpachtcanon ook bepalingen bevatten over veranderingen in woningsegmenten (bijvoorbeeld meer sociale woningen) of het verlengen van de uitpondtermijn (de termijn waarop een woning als huurwoning tegen een maximale huurprijs wordt aangeboden). Inzet in de gemeente Krimpenerwaard Zoals aangegeven in Hoofdstuk 7 heeft de gemeente Krimpenerwaard nog enkele erfpachtconstructies lopen, die in het verleden zijn afgesloten. Per locatie wordt zodra de erfpacht afloopt, onderzocht of de erfpacht wordt verlengd, de grond wordt verkocht of de grond weer in eigen gebruik wordt genomen.
8.2.2 Leegstandverordening Omschrijving Op basis van de Leegstandwet (zie Hoofdstuk 2) kan de gemeenteraad een Leegstandverordening opstellen. Het college kan in een leegstandsbeschikking vaststellen of een (deel van een) leegstaand gebouw geschikt is voor gebruik en vervolgens een gebruiker voordragen. Inzet in de gemeente Krimpenerwaard De gemeente Krimpenerwaard heeft geen Leegstandverordening, omdat er volgens de gemeente tot nu toe nog geen noodzaak was voor het toepassen van een Leegstandsverordening. De gemeente voegt hieraan toe dat er onder de Leegstandwet wel leegstandsvergunningen worden verleend, bijvoorbeeld bij te koop staande particuliere woningen die lang leeg staan om die tijdelijk te verhuren, of bij de sloop/nieuwbouw van corporatiewoningen om de woningen na uitverhuizing bewoners tijdelijk te laten bewonen om de buurt leefbaar te houden.
73
8.3 Samenvattend Om de transformatie van bestaande bouw te stimuleren kan gebruikt worden gemaakt van instrumenten vanuit ruimtelijke plannen en invulling gegeven worden aan specifieke locaties. In de gemeente Krimpenerwaard zijn instrumenten uit deze laatste categorie (erfpachtcontracten herzien voor transformatie van bestaande bouw en een leegstandverordening) in de periode 2020 tot en met 2024 niet gebruikt (er zijn wel erfpachtconstructies, maar er wordt per locatie gekeken wat daarmee gebeurt als die aflopen). Ruimtelijke plannen worden wel gebruikt voor de transformatie van bestaande bouw.
74
9. De woningmarkt in een veranderend speelveld De woningmarkt is constant aan het veranderen. In dit onderzoek hebben we gekeken naar relevante wetgeving (Hoofdstuk 2), het huidige woningaanbod (Hoofdstuk 3), spelers (Hoofdstuk 4) en instrumenten (Hoofdstuk 5 tot en met 8). Tijdens dit onderzoek zijn we een aantal ontwikkelingen tegengekomen die de komende jaren zullen zorgen voor een verandering in de beschreven onderwerpen en daarmee invloed hebben op het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard. In dit hoofdstuk sommen we een aantal daarvan op. We volgen daarbij de indeling van de eerste hoofdstukken van dit onderzoek: • Relevante wetgeving; • Het woningaanbod in de gemeente Krimpenerwaard (met de focus op nieuwbouw); • De rollen van spelers. Dit hoofdstuk licht deze veranderingen toe. Er is niet onderzocht hoe de gemeente Krimpenerwaard omgaat met de beschreven veranderingen.
9.1 Veranderingen in relevante wetgeving Wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting Op dit moment is een nieuwe wet in de maak: de wet ‘Versterking regie volkshuisvesting’. De nieuwe wet heeft als doel dat overheden beter en sneller kunnen sturen op hoeveel, waar en voor wie gebouwd gaat worden. Het wetsvoorstel moet nog behandeld worden door de Tweede Kamer. In het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting is opgenomen dat in de Omgevingswet een verplichting komt voor het Rijk, provincies en gemeenten om een volkshuisvestingsprogramma op te stellen. De woonvisie uit de Woningwet zou daarmee onder de Omgevingswet komen te vallen. De woonvisie wordt daarbij onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma. Het volkshuisvestingsprogramma wordt uitgewerkt vanuit de Omgevingsvisie en wordt vastgesteld door het College van B&W. Met de komst van de wet zou een huisvestingsverordening verplicht kunnen worden. Volgens het huidige wetsvoorstel kunnen gemeenten verplicht worden om een urgentieregeling op te stellen met daarin een aantal verplichte urgentie-categorieën, in de vorm van een huisvestingsverordening.
Wijziging leegstandwet In december 2024 heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) aangekondigd de leegstandwet aan te passen om deze effectiever te maken. 52 Het doel is om leegstand zoveel mogelijk te voorkomen en de periode van leegstand te beperken. Van gemeenten wordt verwacht dat zij proactief beleid gaan ontwikkelen ten aanzien van leegstand.
9.2 Toekomstige nieuwbouw in de gemeente Krimpenerwaard Gekeken naar het aantal woningen in de gemeente Krimpenerwaard kwamen ten tijde van dit onderzoek twee factoren naar voren die invloed hebben op het aantal woningen in de toekomst: 1. risico’s vanuit water en bodem
52 Rijksoverheid (2024). Aanscherping Leegstandwet na positief experiment in Utrecht en Amsterdam. Zie: Zie
https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2024/12/20/aanscherping-leegstandwet-na-positief-experiment-inutrecht-en-amsterdam
75
2. geplande nieuwbouw in de gemeente Krimpenerwaard Deze paragraaf beschrijft beide factoren.
Risico’s vanuit water en bodem Bij het bouwen van nieuwe woningen moet er een afweging worden gemaakt op welke locatie deze moeten komen. Dit is niet alleen een politieke keuze; de mogelijkheden worden mede beïnvloed door omgevingsfactoren zoals water en bodem. Het ‘Ruimtelijk afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving’ geeft inzicht in waar en hoe er ergens op een toekomstbestendige manier ontwikkeld kan worden.53 In het ruimtelijk afwegingskader wordt gekeken naar de volgende risico’s: • overstromingen en wateroverlast; • bodemdaling; • drinkwaterbeschikbaarheid. Overstroming is volgens het ruimtelijk afwegingskader geen groot risico in de gemeente Krimpenerwaard. Bodemdaling en drinkwaterbeschikbaarheid spelen wel een rol in de gemeente Krimpenerwaard. Beide factoren worden hieronder toegelicht. Bodemdaling Bodemdaling betekent letterlijk dat de bodem daalt: de ondergrond klinkt in. Op de bodemdalingskaart van Nederland is duidelijk te zien dat bodemdaling een prominent probleem is in de gemeente Krimpenerwaard.
Figuur 9.1: Kaart bodemdaling Nederland54 53 Ministeries van IenW en BZK (2023), Ruimtelijk afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving. Zie
https://open.overheid.nl/documenten/dpc-70aea1415d93774841338e28ce7d6ab1c6051be9/pdf 54 NCG en SkyGeo Bodemdalingskaart 2.0. Zie: https://bodemdalingskaart.portal.skygeo.com/portal/bodemdalingskaart/u2/viewers/basic/
76
In het ruimtelijk afwegingskader is de gemeente Krimpenerwaard als gevolg van deze bodemdaling grotendeels als paars weergegeven, hetgeen betekent dat die delen vallen in de risicoklasse “Nee, tenzij”. Zie onderstaande figuur.
Figuur 9.2: Uitsnede kaart bij het ruimtelijk afwegingskader55
Volgens het ruimtelijk afwegingskader betekent dit voor de gemeente Krimpenerwaard dat: “…het niet mogelijk is om op een standaard manier te ontwikkelen, omdat de risico’s groot zijn. Het is belangrijk om de locatiekeuze te heroverwegen, omdat nieuwbouwprojecten hier grote negatieve gevolgen hebben door de risico’s vanuit het water- en bodemsysteem. Het risico is groot dat er wordt afgewenteld op toekomstige generaties of naar andere gebieden. Hier kan dus beter niet gebouwd worden, tenzij je deze zorgen en risico’s kunt wegnemen. In de praktijk zal dit om aanvullende maatregelen en extra kosten vragen.” Drinkwatervoorziening In het ruimtelijk afwegingskader is ook aandacht voor de drinkwatervoorziening. Drinkwaterbronnen staan onder druk door toenemende droogte en door competitie met andere sectoren om het beschikbare (grond)water. De gemeente Krimpenerwaard wordt in het ruimtelijk afwegingskader gezien als een gebied waar na 2030 problemen kunnen ontstaan met de beschikbaarheid van drinkwater als er nu geen actie wordt ondernomen (zie Figuur 9.3).
55 Ministerie van IenW en BZK (2023). Ruimtelijk afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving. Zie:
https://storymaps.arcgis.com/stories/e14fe0614cc1440496b90ae03e7a2ce0
77
Figuur 9.3: Beschikbaarheid drinkwater56
Voor deze gebieden geeft het ruimtelijk afwegingskader aan dat het belangrijk is om contact op te nemen met de drinkwaterbedrijven bij grote extra aanvragen van drinkwater (bijvoorbeeld een nieuwe woonwijk).
Geplande nieuwbouw in de gemeente Krimpenerwaard Een andere factor die het toekomstige aantal woningen in de gemeente Krimpenerwaard beïnvloedt, is de geplande nieuwbouw. Binnenstedelijk is er sprake van schaarse bouwgronden, waardoor in 2024 de gemeente Krimpenerwaard gestart is met het verkennen van zeven mogelijke woningbouwlocaties aan de randen van de kernen. De gemeente geeft aan dat hiervoor in januari 2024 intentieovereenkomsten met ontwikkelaars zijn gesloten. Deze woningbouwlocaties zijn aangedragen bij de provincie ZuidHolland. Zoals reeds aangegeven in Hoofdstuk 4 is de provincie terughoudend met het toestaan van grotere (meer dan 3 hectare) locaties buiten de bebouwde kom. Dat vormt mogelijk een risico op het aantal woningen dat in de toekomst toegevoegd kan worden in de gemeente Krimpenerwaard. Onderstaande tabel geeft aan om welke aantallen woningen het zou gaan en wat de status is van elke locatie.57
56 Ministerie van IenW en BZK (2023). Ruimtelijk afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving Zie:
https://storymaps.arcgis.com/stories/e14fe0614cc1440496b90ae03e7a2ce0 (sturingskaart drinkwater, gemeentegrenzen ingevoegd). 57 Naast deze locaties zijn er nog andere woningbouwinitiatieven, zoals weergegeven op de Projectenlijst Woningbouw (zie Hoofdstuk 4).
78
Tabel 9.1 Woningbouwprojecten aan de randen van de kernen in de gemeente Krimpenerwaard Woningbouwproject Bergambacht Oost
Aantal
Status
500
December 2024 en maart 2025 besluit de provincie dat de locatie in strijd is met het provinciaal Omgevingsbeleid, omdat het meer dan 3 hectare betreft buiten de bebouwde kom. De provincie ziet wel mogelijkheden op deze locatie, zoals een ‘straatje erbij’ of een eventuele ruil met een andere 3-hectare locatie. De gemeenteraad heeft 17 december 2024 akkoord gegeven voor verdere uitwerking van het plan. Berkenwoude 100 Maart 2024 besluit de provincie dat de locatie in strijd is met het provinciaal Oosteinde Omgevingsbeleid en niet zal worden opgenomen in het regionale woningbouwprogramma. Toelichting vanuit de provincie: “ca 9ha + ligging in Kroonjuweel cultureel erfgoed”.58 Daarnaast is uit een verkenning vanuit de gemeente naar voren gekomen dat een woningbouwontwikkeling op de locatie niet wenselijk is, omdat het projectgebied zeer kort nabij een aardgastransportleiding en gedeeltelijk zelfs over deze buisleiding ligt.59 Haastrecht Zuid 100December 2024 besluit de provincie de locatie op te nemen in het regionale (Eilandenrijk) 130 woningbouwprogramma.* De provincie stelt daarbij wel de voorwaarde van minimaal 67% betaalbare woningen en minimaal 34% sociale huurwoningen.60 Planconcept verwacht begin 2025.61 Krimpen aan de 120December 2024 besluit de provincie de locatie op te nemen in het regionale Lek (Het 150 woningbouwprogramma.* De provincie stelt daarbij wel de voorwaarde
van Polderland) minimaal 67% betaalbare woningen en minimaal 34% sociale huurwoningen.62 Het schetsplan wordt ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd met een go/no-go besluit. Dit gebeurt waarschijnlijk in het vierde kwartaal van 2025.63 Schoonhoven 270 December 2024 besluit de provincie dat de locatie in strijd is met het provinciaal Hofland Omgevingsbeleid, omdat het meer dan 3 hectare betreft buiten de bebouwde kom. De provincie ziet wel mogelijkheden op deze locatie, zoals een ‘straatje erbij’ of een eventuele ruil met een andere 3-hectare locatie. Het schetsplan wordt voor een Go/No go besluit aan de gemeenteraad voorgelegd. Dit gebeurt waarschijnlijk in de tweede helft van 2025.64 Schoonhoven 630 Maart 2024 besluit de provincie dat de locatie in strijd is met het provinciaal Nieuw West Omgevingsbeleid en niet zal worden opgenomen in het regionale woningbouwprogramma. Toelichting vanuit de provincie: “ca 20 ha + belangrijk weidevogelgebied.”65 Stolwijk 90 Maart 2024 besluit de provincie de locatie op te nemen in het regionale (Noordse woningbouwprogramma, met aandachtspunten de verkeersontsluiting en de Weide) slechte bodem.
De stedenbouwkundige visie en de nota van uitgangspunten worden waarschijnlijk aan het einde van het derde of begin van het vierde kwartaal 2025 besproken door de gemeenteraad.66 * De provincie geeft aan: “De formele beoordeling van een plan wordt altijd pas gedaan op het moment dat het ontwerp omgevingsplan/Bopa aan de provincie wordt voorgelegd. Er wordt dan getoetst aan het dan geldende provinciale Omgevingsbeleid.”67 58 Provincie Zuid-Holland, (2024). “Besluit Regionaal Woningbouwprogramma regio Midden-Holland 2023” 59 Gemeente Krimpenerwaard (2025). Raadsinformatiebrief “Woningbouwlocatie Berkenwoude Oost” d.d. 11
februari 2025. 60 Provincie Zuid-Holland (2025). Brief “Regionaal Woningbouwprogramma Midden-Holland 2023” d.d. 8 januari 2025. 61 Planning overgenomen van https://eilandenrijk.nl/ (benaderd april 2025). 62 Provincie Zuid-Holland (2025). Brief “Regionaal Woningbouwprogramma Midden-Holland 2023” d.d. 8 januari 2025. 63 Gemeente Krimpenerwaard, via https://www.krimpenerwaard.nl/woningbouw-het-polderland (benaderd april 2025) 64 Gemeente Krimpenerwaard, via https://www.krimpenerwaard.nl/schoonhoven-hofland 65 Provincie Zuid-Holland, (2024). “Besluit Regionaal Woningbouwprogramma regio Midden-Holland 2023” 66 Gemeente Krimpenerwaard, via https://www.krimpenerwaard.nl/ontwikkeling-noordse-weide (benaderd april 2025) 67 Provincie Zuid-Holland, (2025). “Regionaal Woningbouwprogramma Midden-Holland 2023”
79
De gemeente geeft aan dat het wenselijk is om een aantal zaken bij deze woningbouwprojecten “overkoepelend” aan te pakken om de gewenste versnelling van woningbouw te bereiken:68 1. RO-procedure en coördinatie ruimtelijke onderzoeken; 2. onderzoek voorzieningen; 3. afspraken hoogheemraadschappen; 4. woonprogramma; 5. subsidies; 6. aanpassing nota kostenverhaal en vertaling naar Nota van Uitgangspunten; 7. parkeernormen en verkeersonderzoek; 8. ambtelijke capaciteit; 9. water en bodemsturend uitwerken voor Nota van Uitgangspunten. De resultaten hiervan worden volgens de gemeente verwacht in Q3 2025 en opgenomen in het Omgevingsprogramma Woningbouw.
9.3 Veranderingen in de rollen van spelers Het ministerie van VRO, gemeenten, provincies, woningcorporaties, marktpartijen en consumentenorganisaties hebben in december 2024 afspraken gemaakt over hoe de woningnood op te lossen. Er zijn afspraken gemaakt over:69 • de norm van 30% sociale huur en tweederde betaalbare koop (voor lage en middeninkomens) bij nieuwbouw; • locaties, programmering, eenduidige monitoring om doel gedaan te krijgen; • versnelling in procedures door belemmerende regels weg te nemen en vergunningverlening te versnellen; • inzet op parallel plannen, digitalisering, opschalen fabrieksmatige bouw: versnellen en goed samenwerken; • capaciteit vergroten. Er is hierbij aandacht voor zowel nieuwbouw als het beter benutten van bestaande gebouwen. Voor gemeenten is er nog wel een randvoorwaarde: het kunnen nakomen van de afspraken is mede afhankelijk van de uitkomst van de gesprekken die de VNG met het Kabinet voert over het verbeteren van de bredere financiële positie van gemeenten, met het oog op het ravijnjaar 2026. Met het kabinet is afgesproken dat daar rondom de Voorjaarsnota duidelijkheid over is (uiterlijk 1 juni 2025).
68 Gemeente Krimpenerwaard, “Raadsinformatiebrief Omgevingsprogramma Woningbouw”, 17 december 2024.
Zie: https://krimpenerwaard.bestuurlijkeinformatie.nl/Reports/Item/cc1cc8be-1534-4e6d-8be2-520ea90108ac. 69 VNG (2024). Gemeenten gaan maximaal inzetten op versnelling woningbouw. Zie: https://vng.nl/nieuws/gemeenten-gaan-maximaal-inzetten-op-versnelling-woningbouw
80
Bijlage: Feiten en cijfers over het woningaanbod Deze bijlage bevat de detailcijfers van de bevindingen gepresenteerd in Hoofdstuk 3. Dit zijn de meest recent beschikbare cijfers ten tijde van het onderzoek. Conform de afbakening van het onderzoek gaan de cijfers in op: • Hoeveel woningen zijn er in de gemeente Krimpenerwaard? • Wat voor soort woningen zijn dit? • Welke prijsklasse hebben de woningen? • Hoe verhoudt het aanbod in de gemeente Krimpenerwaard zich tot de vraag? Ervan uitgaande dat woningzoekers hun zoektocht concentreren in een bepaalde regio wordt waar relevant een vergelijking gemaakt tussen de gemeente Krimpenerwaard en de buurgemeenten (Bodegraven-Reeuwijk, Capelle aan den IJssel, Gouda, Krimpen aan den IJssel, Lopik, Molenlanden, Oudewater, Ridderkerk en Zuidplas).
B.1 Hoeveel woningen zijn er? Aantal woningen in de gemeente Krimpenerwaard 2015-2023 Een woning wordt door het CBS gedefinieerd als: “Verblijfsobject met minimaal een woonfunctie en eventueel één of meer andere gebruiksfuncties.” Dit betekent dat verblijfsobjecten waar bijvoorbeeld gewoond én gewerkt wordt onder de noemer woning vallen. De database van het CBS vermeldt het aantal woningen in de gemeente Krimpenerwaard in de periode 2015 tot en met 2024 (waarbij de cijfers van 2024 voorlopige cijfers zijn).70 Zie onderstaande grafiek.
Figuur B1: Groei van het aantal woningen in de gemeente Krimpenerwaard
Het aantal woningen in de gemeente Krimpenerwaard groeide volgens het CBS van 23.265 woningen (begin 2015) naar 24.661 woningen (eind 2024). Er kwamen 1.396 woningen bij in 10 jaar tijd. Dit komt neer op gemiddeld 140 woningen per jaar. Gemiddeld nam het aantal woningen met 0,6% per jaar toe.
70CBS, https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/81955NED/table?dl=A146A
81
De groei van het aantal woningen is niet gelijk aan het aantal nieuwbouw-woningen. Er kunnen namelijk ook woningen toegevoegd worden door bijvoorbeeld woningsplitsing. Daarnaast verdwijnen er woningen als gevolg van bijvoorbeeld sloop.
Groei aantal woningen in de gemeente Krimpenerwaard vergeleken met buurgemeenten Figuur B2 laat zien wat de groei van het aantal woningen is in de gemeente Krimpenerwaard tezamen met de ontwikkelingen in de buurgemeenten.
Figuur B2: Groei woningvoorraad per gemeente per jaar (* 2024 betreft voorlopige cijfers)71
In de gemeente Krimpenerwaard groeide de woningvoorraad met 6% in de periode van 2015 tot en met 2024. De gemiddelde groei in de buurgemeenten (exclusief Molenlanden, dat pas per 2019 is ontstaan) was de afgelopen 10 jaar bijna 10%. De gemeenten Ridderkerk en Molenlanden hebben net als de gemeente Krimpenerwaard een groei van rond de 6%. In Molenlanden is dit echter bereikt in een periode van 6 jaar (sinds het ontstaan van die gemeente per 1 januari 2019) en niet in een periode van 10 jaar zoals in de gemeente Krimpenerwaard. De gemeente Zuidplas vertoont de meeste groei in de woningvoorraad. In de periode 2015 – 2024 groeide de woningvoorraad daar met bijna 18%. In Krimpen aan den IJssel groeide het woningaanbod het minst: iets meer dan 3%. Sommige gemeenten kenden de afgelopen jaren weleens een negatieve groei, waarbij de woningvoorraad afnam in plaats van toenam (er werden meer woningen onttrokken aan de woningvoorraad dan er gebouwd werden).
71 Gebaseerd op CBS,
https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/81955NED/table?dl=BD72F
82
Leegstand woningen Een deel van de totale woningvoorraad wordt niet benut als gevolg van leegstand. Onderstaand het aantal leegstaande woningen in de gemeente Krimpenerwaard volgens het CBS.72
Figuur B3: Leegstaande woningen de gemeente Krimpenerwaard (gebaseerd op de Landelijke Monitor Leegstand van het CBS)73
In 2024 stonden er 480 woningen leeg in de gemeente Krimpenerwaard (volgens het CBS). Gemiddeld stond 1,9% van de woningen leeg in de gemeente Krimpenerwaard de afgelopen jaren. De leegstand was het hoogst in 2015 (590 woningen). Tot 2020 volgt een daling tot onder de 300 woningen. In 2021 ontstaat er wederom een piek in de leegstand: ruim 500 woningen staan dan leeg. Figuur B4 toont het verloop van de leegstand, inclusief de buurgemeenten.