EVALUATIE CENTRUMPLAN.pdf

28

De gemeente heeft destijds een onderhands bod gedaan wat door verkoper is geaccepteerd. Hierdoor kon de gemeente zelf de keuze maken wat het beste zou zijn voor het functioneren van de Markt. Uiteindelijk is in 2014 besloten om café D’r Maat te slopen vanwege de volgende voordelen en kansen:  Er ontstaat meer ruimte voor andere invullingen (o.a. beleving, verbijzondering, groen, marktopstelling) op de Markt.  De gevels aan de overzijde van het plein worden meer betrokken bij het plein.  Vanuit de Einderstraat ontstaan betere loop- en zichtlijnen naar de Markt. Dit is goed voor de herkenbaarheid en vindbaarheid van het plein en tevens goed voor omliggende horeca en winkels.  De situatie wordt sociaal veiliger, door het verdwijnen van de achterkantsituatie met blinde donkere gevels van het paviljoen.

29

Stadspark Het stadspark (in de volksmond ‘Hertenkamp’) dateert uit de beginjaren van de 20e eeuw en zou ontworpen zijn door de landschapsarchitect W.J.A. Snelder als een negentiende-eeuws landschapspark, aangelegd met niervormige open weiden, beplant met solitaire bomen en dichte bosschages aan de randen. In 1932 kocht de gemeente Kerkrade van schuttersbroederschap St. Sebastianus en enkele notabelen percelen grond aan ‘in de Niersprink’ aan de rand van het toenmalige centrum van Kerkrade. Het heuvelachtige terrein was voornamelijk in gebruik als gras- en weideland langs het stroompje Niersprink. Kerkrade kocht deze grond “ter verkrijging eener stortgelegenheid alsmede ten behoeve van de loozing der rioleering”, de koop werd destijds door Gedeputeerde Staten afgewezen. In de navolgende jaren heeft de gemeente Kerkrade het terrein verspreid aangekocht. Het heuvelachtige terrein werd ten gevolge van de mijnindustrie gedeeltelijk volgestort met bouwpuin waarna het geëgaliseerd en opgewaardeerd werd tot sportveld en wandelpark. Het daadwerkelijke stadspark is in 1948 ontworpen. In 1962 is het park gerenoveerd en in 1972 is het onderpark samen met het bovenpark gemoderniseerd tot een functioneel park. In het bovendeel van het stadspark waren de slingerende patronen uit de landschapsstijl nog enigszins zichtbaar.

Het stadspark is heringericht om de relatie tussen het stadscentrum en het stadspark te verbeteren om hiermee de verbinding met GaiaZOO en de Anstelvallei te versterken. Daarnaast werd vanuit technische zin het stadspark als gevolg van de ontstane hoogteverschillen, ontwerp, functieverandering en programmaverdeling niet als één geheel ervaren. De belevingswaarde was niet optimaal en samen met de verouderde inrichtingselementen was het stadspark toe aan een ‘toekomstgerichte’ reconstructie. Bureau B+B heeft een schetsontwerp uitgewerkt tot een definitief inrichtingsplan waarbij de input van bewonersparticipatie is verwerkt. Het plan kenmerkt zich door de volgende hoofdlijnen: Verhardingen De bestaande looppaden worden verbeterd, looplijnen worden aangepast, entrees tot het park worden verduidelijkt. Om het gebruiksgemak en beheer te optimaliseren worden de bestaande asfaltpaden verbeterd en vernieuwd. Ontmoetingsplek Het ontwerp kent één centraal plein wat gebruikt kan worden voor ontmoeten en activiteiten. Daarnaast wordt er een nieuwe ontmoetingsplek gecreëerd waarbij de speeltuin, hertenpark en ligweide samen komen. In het plan zijn diverse ruimtes voorzien die ingevuld kunnen worden.

In samenspraak met wijkontwikkeling is een Klankbordgroep samengesteld die bestond uit bewoners en netwerkpartners die hun interesse kenbaar hadden gemaakt in het bevorderen van het gebruik van het Stadspark, in de breedste zin van het woord. De Klankbordgroep had als doel het bevorderen van het gebruik van het Stadspark door middel van activiteiten in het kader van de leefbaarheid binnen de wijk. Hertenpark De wens om het hertenpark te behouden en de behoefte om het hertenpark beter in het park te positioneren, heeft geresulteerd in een verplaatsing van het hertenpark. Het hertenpark werd in het ontwerp verplaatst richting het oude voetbalveldje aan de Hertenweide. In het ontwerp is het hertenpark verhoogd weergegeven waardoor de visuele interactie en beleving tussen publiek en dieren verbeterd wordt. Door de direct omliggende bewoners werd dit als zeer positief ontvangen.

30

31

Creative City / C-City Begin 2013 heeft het Limburgs Parlement met een toezegging van €14 miljoen groen licht gegeven voor de nieuwbouw van het Red Dot Design Lab, het Earth Lab en de Connector, die de twee nieuwe instellingen met het Continium verbindt. Voor Kerkrade een belangrijk moment dat de provincie een dergelijke investering in de stad deed. In de maanden na het aangaan van de koop- en samenwerkingsovereenkomst met Van Pol Beheer in juni 2013 heeft er veelvuldig overleg met provincie Limburg plaatsgevonden voor het verkrijgen van subsidie vanwege het structuurversterkende effect van de totale ontwikkeling voor Kerkrade en de regio. Provincie Limburg heeft destijds als één van de voorwaarden gesteld dat de synergie en 32

samenhang tussen het Centrumplan en Creative City moest worden versterkt. Eind 2013 is een formele subsidieaanvraag bij provincie Limburg gedaan en is daarmee ook akkoord gegeven op de gestelde voorwaarde. De samenhang was met name gelegen in de herinrichting van de openbare ruimte en vormde hiermee een versterking van de herinrichting van de openbare ruimte van het Centrumplan vanaf het station Kerkrade centrum en Creative City. Een nieuw te realiseren parkeerterrein en een bijdrage van de gemeente aan de nieuwbouw van Creative City waren onderdeel van de afspraken met de provincie. Met de realisatie van Creative City werd in het centrum van Kerkrade een museumkwartier gecreëerd, dat bestaat uit drie verschillende entiteiten, Discovery Center Continium, het Earth Lab en het Red Dot Design Lab. Door het ontwerp vormt Creative City een duidelijke verbinding tussen het treinstation Kerkrade centrum en het centrum van Kerkrade dat met de uitvoering van het Centrumplan een ware metamorfose ondergaat. Deze integrale gebiedsontwikkeling sluit ook aan bij de IBA-visie en geeft niet alleen een impuls aan Kerkrade, maar draagt door haar omvang en allure bij aan de ontwikkeling van Parkstad als geheel. De drie instellingen van Creative City hebben elk een eigen identiteit, maar vullen elkaar inhoudelijk ook aan.

Het Continium blijft zich focussen op de invloed van wetenschap en techniek op ons dagelijks leven, ons verleden en de toekomst. Het Earth Lab is een koepelvormig projectiescherm met een doorsnee van 16 meter en een diepte van 8 meter. Bezoekers kijken vanuit een satellietpositie neer op hun aarde en zien de invloed van hun keuzes op de natuurlijke wereld. Het Design Lab werd een ontmoetingsplek waar jong talent samen met bedrijfsleven en bezoekers werken aan nieuw productdesign. Bezoekers konden daarnaast de verschillende facetten van design beleven. Creative City is een plek waar ontmoeting en verwondering centraal staan. Samen kunnen hier ideeën voor en over de toekomst worden genereerd door actief deel te nemen en in co-creatie te gaan. Op deze manier draagt Creative City op een bijzonder innovatieve wijze bij aan een duurzame samenleving.

33

Na de oplevering in oktober 2015 werden de verschillende musea omgedoopt tot Museumplein Limburg. Medio 2021 is het Museumplein Limburg hernoemd naar Discovery Museum.

Viva la Vida Als kroon op de revitalisering van het centrum, en de daarmee verband houdende ingezette vernieuwingen, werd de realisatie van een kunstwerk gezien. Niet zomaar een kunstwerk, maar een spraakmakend artistiek ontwerp. Een ontwerp dat een weerspiegeling van de culturele identiteit van Kerkrade moet zijn. De kunstenaar Ripollés staat wereldwijd bekend om zijn bijzondere ontwerpen en werd dan ook gezien als dé kunstenaar die deze opdracht zou kunnen realiseren. Alvorens echter een opdracht te verstrekken, heeft de kunstenaar in 2015 een model ontworpen. Dit model werd positief ontvangen en leidde tot de opdracht om dit model in een 11 meter hoog kunstwerk om te zetten. Het kunstwerk geeft vorm aan de nieuwe start die met de realisatie van de revitalisering van het centrum is gegeven. Het is vrolijk, jong, kleurrijk, fris, dynamisch, gastvrij en bovenal zichtbepalend. Juist factoren die de stad wil uitdragen. In eerste instantie was de locatie van het kunstwerk voorzien op het Theaterplein. Na een zorgvuldige stedenbouwkundige analyse is gekozen voor de huidige locatie, op de kruising Van Beethovenstraat, JS. Bachstraat en Mozartstraat op het Europaplein.

34

De kosten van het kunstwerk waren €200.000. De kosten zijn met een bijzondere crowd-funding actie gedekt, door de verkoop van 100 (verschillend gekleurde / unieke) miniaturen. Geïnteresseerden deden een vrijwillige gift van (minimaal) €2.000 aan de gemeente Kerkrade voor de realisatie van het grote kunstwerk. Diegenen die een dergelijke gift hebben gedaan, kwamen in aanmerking om een kunstwerk op schaal (één van de 100 miniaturen) voor de prijs van € 1.000 aan te kopen. De verkoop van deze kunstwerken op schaal verliep buiten de gemeente om, rechtstreeks met (de vertegenwoordigende galerie van) de kunstenaar. Het kunstwerk “Viva la Vida” is tijdens het WMC van 2017 officieel onthuld, onder andere door oudburgemeester Jos Som en gedeputeerde Ger Koopmans. Burgemeester Som tijdens de onthulling van het kunstwerk: “We sluiten hiermee een periode af. Na ‘d’r Joep’ op de Markt als symbool van het verleden, plaatsen we het beeld ‘Viva la Vida’ van deze wereldberoemde Spaanse kunstenaar. Het is onze manier om uit te stralen dat we vertrouwen hebben in de toekomst. Het beeld straalt plezier uit en toont de veelzijdigheid van de stad. Muziek, sport, ontmoeten en beleven.”

35

Particulier vastgoed Retail De allereerste plannen gingen uit van een enorme toevoeging aan retail. Oorspronkelijk was er sprake van alleen maar toevoeging aan de bestaande voorraad. Met de huidige gerealiseerde plannen heeft er een reductie van de eerder bestaande oppervlakte aan retail plaatsgevonden van ca. 10.000 m². Zittende ondernemers in het Centrumplan Bij het aangaan van de koop- en samenwerkingsovereenkomst met Van Pol Beheer in 2013 werd gedacht dat het verplaatsen van de zittende ondernemers geen moeilijke opgave zou zijn. Het beeld van gemeente en Van Pol Beheer was dat een nieuw Centrumplan een dusdanige upgrade zou zijn, dat er een veel beter toekomstperspectief voor ondernemers zou ontstaan en er daardoor gemakkelijk afspraken zouden kunnen worden gemaakt over eventuele verplaatsingen. Niets is minder waar gebleken. C&A had ten tijde van het aangaan van de koop- en samenwerkingsovereenkomst een doorlopende huurovereenkomst die op zijn vroegst kon worden opgezegd in 2015. In overleg met Van Pol Beheer heeft de gemeente in 2014 aangekondigd de huurovereenkomst in 2015 te willen ontbinden, een en ander in het kader van de onderhandelingen die op dat moment door Van Pol Beheer werden gevoerd. De gemeente was op dat moment nog eigenaar van alle gronden, deze waren nog niet overgegaan naar Van Pol Beheer. De opzegging lag gevoelig.

Welk signaal wordt daarmee afgegeven naar de andere ondernemers in het centrum? De retail zat toen al enige tijd in zwaar weer. Aan de andere kant was het essentieel dat C&A moest worden verplaatst, vanwege de te realiseren doorgang van de Markt naar het Martin Buberplein en de realisatie van het cultuurcluster. Uiteindelijk is de huuropzegging, ook in nauw overleg met Van Pol Beheer, juridisch niet doorgezet en werd de lopende huurovereenkomst voortgezet. Het eerstvolgende moment voor een huuropzegging werd hiermee 2020. Het handhaven van C&A op de betreffende locatie heeft er toe geleid dat de oorspronkelijke verkaveling van retail en cultuurcluster is gewijzigd. Dit aspect is reeds beschreven bij het onderdeel over het cultuurcluster. Er was op dat moment geen uitzicht op verplaatsing van C&A naar de huidige (nieuwe) locatie. Er is zelfs gesproken over het later realiseren van de doorgang tussen Markt en Martin Buberplein als geen overeenstemming over verplaatsing zou hebben plaatsgevonden. Dit zou dan hebben plaatsgevonden in 2020 op het volgende moment van een mogelijke huuropzegging. Op dat moment een verantwoordelijkheid die bij CPK Retail lag. Dit scenario heeft zich gelukkig niet voltrokken. Er is eind 2016 overeenstemming bereikt tussen CPK Retail en C&A over verplaatsing van C&A naar de huidige locatie.

HEMA was ook één van de zittende ondernemers ten tijde van het aangaan van de koop- en samenwerkingsovereenkomst met Van Pol Beheer. Echter vrij snel hierna maakt de franchisenemer van HEMA bekend dat de HEMA per oktober 2014 de deuren zou sluiten. HEMA heeft in de periode 2014 - 2018 geen vestiging in het centrum van Kerkrade gehad. CPK Retail heeft echter altijd contact gehouden met de hoofdvestiging van HEMA. Dit heeft geresulteerd in een nieuwe vestiging van HEMA op de huidige locatie per begin 2018. MC Company zat als zittende ondernemer in een deel van het nieuw te realiseren cultuurcluster aan de Niersprinkstraat, na de wijziging in de verkaveling van retail en cultuurcluster. Ook met MC Company hebben langdurige gesprekken plaatsgevonden. Uiteindelijk heeft MC Company 2 keer moeten verplaatsen, om de realisatie van het cultuurcluster tijdig te kunnen uitvoeren. Eerst op de voormalige C&A, daarna naar de huidige definitieve locatie aan de Markt te gaan.

36

Ook Happy Life was één van de ondernemingen die in het nieuw te realiseren deel van het cultuurcluster was gevestigd. Met vertegenwoordigers van Happy Life hebben in de periode 2014 t/m 2016 diverse gesprekken plaatsgevonden, die uiteindelijk tot overeenstemming hebben geleid. Happy Life is verplaatst en gevestigd in de Hoofdstraat. Nieuwe ondernemers in het Centrumplan CPK Retail was na de overname van de koop- en samenwerkingsovereenkomst medio 2015 verantwoordelijk voor de retail, zowel voor de afbouwafspraken met CPK Ontwikkeling als voor de invulling van de verschillende retailruimten. CPK Retail heeft met veel potentiële ondernemingen gesprekken gevoerd over de verhuur van de retailruimten. Hierbij is gesproken met ondernemingen die reeds in Kerkrade gevestigd waren om naar het centrum te verplaatsen, met ondernemingen om een nevenvestiging in het centrum te vestigen (bijvoorbeeld met ondernemingen die op de Rodaboulevard zijn gevestigd) en met Duitse ondernemingen. Er is ook lang ingezet op het vestigen van een supermarkt in het bouwdeel op de hoek Niersprinkstraat / Van Beethovenstraat. Met vrijwel alle supermarktondernemingen zijn gesprekken gevoerd. Dit heeft echter niet het gewenste resultaat opgeleverd. Zaken die werden aangevoerd om niet te vestigen in het centrumplan waren de bereikbaarheid, het (geringe) klantenbestand en het parkeren in het centrum.

Er zijn vanaf de oplevering van de retailruimten diverse nieuwe ondernemers gestart in het Centrumplan. Een groot aantal van deze ondernemers hebben gebruikt gemaakt van de zogenaamde “Stimuleringsregeling centrum” (waarover later meer). Ondernemers die vanaf de eerste jaren in het Centrumplan gevestigd zijn: o.a. ISA, bakkerij Voncken, Rachelle’s en Choco Bruns. Later zijn daar Domino’s, Het Zoete Zusje en Eten van Les bijgekomen. Alternatieve oplossingen Eind 2021 is er nog altijd sprake van retail-leegstand in het Centrumplan. Deze bedraagt ca. 50% van de totale oppervlakte ad ca. 5.900 m². CPK Retail, specifiek Wyckerveste, voert intensieve gesprekken met potentiele kandidaten en is continue op zoek naar verhuurmogelijkheden. In financieel opzicht heeft CPK Retail ook de grootste uitdaging, zij missen de huurinkomsten voor het leegstaande deel van het Centrumplan. Er is de laatste jaren met CPK Retail en CPK Ontwikkeling gesproken over het verder terugbrengen van de oppervlakte voor retail, specifiek voor het bouwdeel hoek Niersprinkstraat – Van Beethovenstraat. Er is bijvoorbeeld gesproken om woningbouw te realiseren op de begane grond aan de zijde van de Van Beethovenstraat tot ongeveer halverwege het bouwblok. Dit is echter zonder enorme investeringen binnen de geldende wet- en regelgeving niet te realiseren (bijv. vanwege vereiste daglichttoetreding).

In onderstaande figuren is telkens de verhuursituatie van de retailruimten weergegeven, zoals deze de afgelopen jaren in de commissie GEZ door CPK Retail is gepresenteerd.

37

Situatie oktober 2015

Mei 2017

38

November 2018

Mei 2019

39

April 2021

Woningen In het Centrumplan zijn 19 vrije sectorwoningen en 46 sociale huurwoningen gerealiseerd. De huurwoningen zijn na realisatie in 2017 overgenomen door Wonen Limburg, die als eigenaar verantwoordelijk is voor de exploitatie. De koopwoningen zijn eveneens in 2017 opgeleverd. De verkoop van deze woningen verliep erg voorspoedig, alle woningen waren eind 2016 al verkocht. Een indicatie voor de aantrekkelijkheid van wonen in het vernieuwde centrum.

40

ORGANISATIE Het centrumplan Kerkrade was een strategisch en majeur project. De grootste na-oorlogse ontwikkeling in de stad. Een project met een grote mate van complexiteit en grote maatschappelijke en financiële belangen. Een slagvaardige en daadkrachtige sturing was hierin onmisbaar. De gemeente heeft, door de grondposities te verwerven, de rol op zich genomen om het project te faciliteren en de regie te voeren. Op basis van de koop- en samenwerkingsovereenkomst zou men kunnen aannemen dat de regie vanaf dat moment overging op Van Pol Beheer en later CPK Ontwikkeling. Doelbewust heeft de gemeente ook tijdens de uitvoeringsfase nadrukkelijk de regiec.q. afstemmingsrol op zich genomen. Dit had met name te maken met de vele onderlinge relaties tussen de verschillende deelprojecten en het grote aantal betrokken partijen en stakeholders. Deze complexiteit had mogelijk grote gevolgen op de planning en realisatie. Bij het besluit van de gemeenteraad over het aangaan van de koop- en samenwerkingsovereenkomst en het openen van de gebiedsexploitatie zijn er ook afspraken gemaakt tussen college en gemeenteraad om als slagvaardige organisatie aan de slag te kunnen gaan.

Het college was verantwoordelijk voor de uitwerking van het uitvoeringsprogramma van het commercieel en cultureel bouwplan, de openbare ruimte, de gebiedsmarketing en de financiële voortgang en is bevoegd tot het verstrekken van opdrachten voor voorbereidings- en uitvoeringswerkzaamheden. Tevens was het college bevoegd voor het doorvoeren van verschuivingen in de gebiedsexploitatie als de doelstellingen en resultaten niet in het geding waren. De stuurgroep Centrumplan was verantwoordelijk voor de totale voortgang, bewaken samenhang en risicomanagement (en het nemen van beheersmaatregelen). Alle besluiten van de stuurgroep zijn geborgd in het college van burgemeester en wethouders. De gemeenteraad bleef daarbij in positie en nam de door het college gevraagde besluiten waar gevraagd. Algemeen In de projectorganisatie Centrumplan waren 3 niveaus te onderscheiden. Elk niveau had zijn eigen specifieke rol binnen de projectorganisatie. 1. Bestuurlijk/strategisch: vaststellen en bewaken van kaders van de transformatie, keuzes maken, beslissingen nemen daar waar zaken afwijken van oorspronkelijke uitgangspunten. 2.

Management/tactisch: initiëren, coördineren van alle werkzaamheden die nodig zijn om de doelstellingen te bereiken, bewaken van de uitgangspunten en beheersaspecten (tijd, geld, kwaliteit, organisatie, informatie en communicatie) en adviseren bestuur hoe om te gaan met eventuele afwijkingen op de oorspronkelijke uitgangspunten. 3. Uitvoerend/operationeel: uitvoeren van de werkzaamheden (ontwerpen, onderzoeken, meten, toetsen etc.) die moeten leiden tot realisatie van de doelen. Adviseren van het programmamanagement over de wijze waarop omgegaan kan worden met geconstateerde afwijkingen van de oorspronkelijke uitgangspunten. Participanten en hun taken Er was een groot aantal deelprojecten, met vele betrokken personen. Gemeente intern: Gemeente is trekker van het proces, voert conform de overeenkomst de regie over de ontwikkeling en uitvoering van de plannen in nadrukkelijke samenwerking met de externe partijen. Daarnaast heeft zij een publiekrechtelijke taak: opstellen van een bestemmingsplan waaraan de verschillende

41

initiatieven worden getoetst, vergunningverlening en controle en handhaving van de afgegeven vergunningen. De stuurgroep werd gevormd door verschillende portefeuillehouders en diverse ambtenaren onder leiding van de projectwethouder. Naast de interne stuurgroep was een interne projectgroep werkzaam met de projectleider Centrumplan en diverse projectleiders van deelprojecten (communicatie, openbare ruimte, cultuurcluster, stadspark en Creative City). Werkgroepen onder leiding van deelprojectleiders waren verantwoordelijk voor de verschillende deelprojecten van het Centrumplan. De vertegenwoordigers van de ambtelijke projectorganisatie kwamen uit alle sectoren en vormde een multidisciplinair en complementair geheel. Extern: De externe partij is verantwoordelijk voor de realisatie van de deelprojecten appartementen, winkels en de integrale aanpak (incl. theater en bibliotheek). Afstemming tussen gemeente en externe partijen vond bestuurlijk plaats binnen de externe stuurgroep en ambtelijk binnen een externe projectgroep. Onder verantwoordelijkheid van de externe projectgroep waren ook verschillende werkgroepen werkzaam voor verschillende deelprojecten.

Extern, gebruikers maatschappelijke voorzieningen: PLT, bibliotheek Kerkrade en Muziek- en Dansschool SMK hadden als gebruikers van de voorzieningen een belangrijke rol bij het opstellen van de verschillende programma’s van eisen (PvE’s) ten behoeve van het ontwerpproces. Vervolgens zijn zij betrokken in de beoordeling van de diverse ontwerpen die aan de hand van de PvE’s gemaakt werden door ontwikkelende partijen en later tijdens het ontwerpproces met Aat Vos. Zij waren veelal ook vertegenwoordigd in verschillende projectgroepen en werkgroepen. Extern overige belanghebbenden:  Theater en bibliotheek  Ondernemers in Kerkrade, Winkeliersvereniging.  Eigenaren, omwonenden en betrokkenen.  Bewoners directe omgeving.  Overige bewoners (centrumgebied). Deze belanghebbenden leverden regelmatig feedback op de te ontwikkelen plannen. In onderstaande figuur is het bovenstaande schematisch weergegeven.

42

In oktober 2013 is in de commissie Grondgebied en Economische Zaken afgesproken dat de commissie periodiek wordt geïnformeerd over de voortgang van het project. Dit heeft geresulteerd in de zogenaamde kwartaalrapportages waarin de stuurgroep en de projectgroep de commissie meenamen in de voortgang en in belangrijke aspecten, eventueel gevolgd met besluitvorming in commissie en gemeenteraad. Tijdens de uitvoering hebben er meerdere malen zaken gespeeld die afweken van eerder (bestuurlijk) vastgestelde uitgangspunten, waarbij het informeren van commissie en/of gemeenteraad een rol speelt. Afhankelijk van het onderwerp dient er dan een moment gekozen te worden wanneer de commissie en/of gemeenteraad wordt geïnformeerd. Is dit tijdens de discussie / onderhandeling of is dit als een oplossing is afgesproken? Voorbeelden zijn:  Verzoek projectfinanciering Van Pol Beheer: de commissie is direct geïnformeerd over het voorliggende verzoek, in eerste instantie via een besloten bijeenkomst.  C&A: zoals eerder beschreven is er veelvuldig gesproken met C&A waarbij er onduidelijkheid was over het wel of niet verplaatsen van C&A i.v.m. de nauwe relatie met de realisatie van het cultuurcluster. De commissie is hier telkens over geïnformeerd, een aantal keer nadat er duidelijkheid was / leek te zijn over de het blijven zitten of verplaatsen en een aantal keer tijdens deze “discussie”.

 Overname koop- en samenwerkingsovereenkomst door CPK Ontwikkeling en nadere afspraken met CPK Retail: in eerste instantie zijn er door het college gesprekken gevoerd om na te gaan hoe en onder welke voorwaarden een eventuele overname zou moeten plaatsvinden. Nadat een en ander meer concreet werd en acceptabel voor de betreffende partijen is de commissie geïnformeerd over de mogelijke overname van de koop- en samenwerkingsovereenkomst.  Vestiging C&A en HEMA: de commissie is direct geïnformeerd over de verplaatsing van C&A en de terugkomst van HEMA in het centrum.

43



Extra ambitie cultuurcluster / concept Aat Vos: de commissie en gemeenteraad is geïnformeerd nadat alle (financiële) aspecten inzichtelijk waren. De extra ambitie betekende dat er ook extra financiële middelen moesten komen. Er is gekozen om eerst de financiële consequenties inzichtelijk te hebben om vervolgens de raad een gedegen voorstel ter besluitvorming voor te leggen.

Bij de primaire externe partners (CPK Ontwikkeling /Bouwbedrijven Jongen) was sprake van veel personele wisselingen. Hierdoor werden reeds afgeronde discussies regelmatig opnieuw geagendeerd, veelal omdat de historie niet (afdoende) meer aanwezig was c.q. niet was overgedragen. De gemeente heeft aan haar zijde de continuïteit geborgd. Hierdoor konden ‘oude’ discussies inhoudelijk en professioneel worden afgesloten. Wat hierbij ook van belang is geweest, is dat de projectleiding deelnam aan zowel bestuurlijke als ambtelijke overleggen. In een dergelijk complex project is dat een must. Er was sprake van een intensieve samenwerking tussen teamleden, waarbij een goede overdracht (ook bij een eventueel vertrek) en heldere verslaglegging belangrijk zijn. Bij de gemeentelijke projectorganisatie was er veel vertrouwen tussen bestuurders en ambtenaren. Er werd als team samengewerkt aan één gezamenlijk doel: de realisatie van het stadshart. Over en weer werden stand-, aandachts- en uitgangspunten uitgewisseld en vormden deze punten bij de verschillende overleggen de basis voor de te bespreken punten en de te nemen besluiten.

44

PLANNING Tegen het licht van de door de raad vastgestelde juridische uitgangspunten van samenwerking heeft prof. dr. ir A. Bregman eind 2012 aangegeven dat de afspraken tussen partijen het best neergelegd konden worden in een koop- en samenwerkingsovereenkomst. De onderdelen van deze koop- en samenwerkingsovereenkomst wijken op een aantal punten af van een samenwerkingsovereenkomst zoals in het raadsvoorstel van juni 2013 is verwoord. Het gaat dan specifiek om de onderdelen planning, verkoop/koop theater/bibliotheek en bepaalde bijlagen bij de overeenkomst. Er mocht, vanwege de regels vanuit aanbestedingsrecht, bij de koop- en samenwerkingsovereenkomst geen sprake zijn van een bouwverplichting. Er zijn wel afspraken gemaakt over wanneer de omgevingsvergunning moest worden aangevraagd en afhankelijk hiervan (en het bouwrijp maken door de gemeente) wanneer Van Pol Beheer de gronden zou overnemen. De verwachting was dat de afname van de gronden zou betekenen dat er ook snel met de bouwwerkzaamheden zou worden gestart. De omgevingsvergunning is conform afspraak in de koopen samenwerkingsovereenkomst eind 2013 aangevraagd en de gemeente was medio 2014 gereed met het bouwrijp maken van de gronden. De oorspronkelijk beoogde planning was dat het gehele Centrumplan in 2016 gereed zou zijn, ruim voor het WMC 2017.

Zoals eerder beschreven is echter een impasse ontstaan bij de overname van de gronden. Deze impasse heeft geduurd tot de overname van de koop- en samenwerkingsovereenkomst door CPK Ontwikkeling. De koop- en samenwerkingsovereenkomst is in juni 2015 met de overnameovereenkomst daadwerkelijk overgenomen door CPK Ontwikkeling en in augustus 2015 zijn, na de grondoverdracht, de bouwwerkzaamheden direct begonnen. De gemeente was, conform hetgeen was afgesproken, verantwoordelijk voor de herinrichting van de openbare ruimte in het centrum en de realisatie van het Stadspark. Hier is later de openbare ruimte rond Creative City bijgekomen. De uitvoering van het Stadspark en de openbare ruimte rond Creative City stonden feitelijk los van de planning van de herinrichting van de openbare ruimte in het 45

centrum, met dien verstande dat beide deelprojecten wel gereed moesten zijn als het Centrumplan in zijn geheel zou worden opgeleverd. Het college en de stuurgroep moesten in 2014 een belangrijk besluit nemen over het starten van de herinrichting van de openbare ruimte in het centrum, tijdens de impasse bij de grondoverdracht. De situatie was destijds zo precair dat het, met de voorhanden zijnde informatie, niet duidelijk was op welke termijn de bouwwerkzaamheden door Van Pol Beheer zouden aanvangen. Het college en stuurgroep hebben toen de keuze gemaakt om met de werkzaamheden te starten van het deel van de openbare ruimte dat losstond van de bouwwerkzaamheden. De herinrichting zou plaatsvinden in 2 fasen.

Realisatie openbare ruimte Gezien de omvang van het gehele project is gekozen voor een Europese aanbestedingsprocedure. Hiertoe is een bestek opgesteld, waarbij een zogenaamde EMVI-aanbesteding is georganiseerd. Bij een EMVI (Economisch Meest Voordelige Inschrijving) aanbesteding spelen naast de prijs een aantal andere factoren een rol bij de uiteindelijke keuze van een aannemer. Deze factoren (zoals planning, communicatieplan, referenties etc.) dienen in een plan van aanpak nader beschreven te worden. Er zijn voor het bestek van de eerste fase 20 aannemers overgegaan tot het downloaden van het bestek. Uiteindelijk heeft slechts 1 aannemer, te weten Speessen Wegenbouw BV een aanbieding afgegeven. Er is navraag gedaan bij de bestekhouders die hebben afgezien van inschrijving naar de redenen hiervan. Er zijn daarbij 3 hoofdredenen naar voren gebracht. Eén van deze redenen of een combinatie daarvan heeft tot gevolg dat men afziet van inschrijving. 1. Omvang van het werk, het werk is te groot (voor kleinere bedrijven) of juist te klein (voor grotere bedrijven). Daarmee is het werk goed voor bedrijven uit het midden segment. In deze categorie zijn er slechts weinig bedrijven in Zuid-Limburg. Duitse en/of Belgische bedrijven hebben in het verleden reeds vaker aangegeven niet te willen of kunnen inschrijven in Nederland.

46

2. Aard van het werk, het werk kenmerkt zich door veel straatwerk en bijvoorbeeld weinig rioleringswerk. Naarmate een werk meer aspecten in zich bergt, wordt het voor aannemers interessanter. Straatwerk wordt grotendeels in onderaanneming uitgegeven. Hierbij zijn aannemers wel risicodragend, maar hebben nauwelijks kans op een winstmarge. 3. Methode van aanbesteden, het aanbesteden middels EMVI vergt van een aannemer meer inspanning vooraf aan de inschrijving. Er dient bij inschrijving een plan van aanpak overlegd te worden dat samen met de prijs de uiteindelijke aanbesteding bepaalt. Afhankelijk van de kans die een aannemer denkt te maken (en dus afhankelijk van de omvang en de aard van het werk) is men bereid om hier wel of geen tijd (en dus geld) in te investeren. Voor Fase 2 heeft er eind 2015 een openbare aanbesteding plaatsgevonden, ook op basis van EMVI. Hier is voor gekozen vanwege de complexiteit van deze fase aangezien er veel partijen tegelijkertijd bezig zijn in een klein gebied. Er zijn 14 aannemers overgegaan tot het downloaden van het bestek. Uiteindelijk heeft ook voor fase 2 slechts 1 aannemer een aanbieding afgegeven, te weten Speessen Wegenbouw BV. Deze keer is eveneens navraag gedaan bij de aannemers die geen prijs hebben afgegeven.

Naast de reeds genoemde redenen was ook de complexe situatie rondom de bouwlocatie een belangrijke reden om niet in te schijven. Het werken direct naast een bouwplan brengt voor de aannemer extra risico' s met zich mee. Zo zal er vaker een werkgang onderbroken moeten worden of kunnen stukken slechts in kleinere deelfasen worden gerealiseerd. De complexiteit van met name de planning (afstemming met projectontwikkelaar, bouwaannemer, gemeente, nutsbedrijven en andere partijen) heeft bedrijven doen besluiten niet in te schrijven. Fase 1 is gestart met de werkzaamheden aan de Markt, inclusief de sloop van café D’r Maat, na carnaval van 2015. Er is bewust gekozen voor een start op de Markt, om de inwoners van Kerkrade te laten zien en voelen dat het Centrumplan daadwerkelijk van start is gegaan. Vanuit de mislukte planontwikkeling in het verleden was de algemene teneur dat het ook nu wel niet zou lukken. Voor het imago van de stad en draagvlak bij inwoners en ondernemers was het van belang een vliegende (en goed zichtbare) start te maken. Na de Markt zijn respectievelijk de Einderstraat, Kapellaan/Kerkplein/Dr. Kreijenstraat, Marktstraat en Hoofdstraat aangepakt. Fase 1 was begin 2016 gereed. De werkzaamheden van fase 2 zijn gestart in het 3e kwartaal van 2016, met de aanleg van het Martin Buberplein.

In periode van 2017 tot en met 2019 zijn hierna werkzaamheden uitgevoerd aan de Niersprinkstraat, de nieuwe Sibelius- en Verdipassage, de nieuwe doorbraak tussen Markt en Martin Buberplein (oude C&A), het Theaterplein en als laatste de openbare ruimte rond de keerwand aan de Mozartstraat / Wijngracht.

47

Bouwplan De bouwwerkzaamheden zijn in opdracht van CPK Ontwikkeling aangevangen na de bouwvak van 2015, met de nieuwbouw van de retail en de huurwoningen op de hoek Niersprinkstraat / Van Beethovenstraat. Dit terrein was bouwrijp en hier kon dus snel de realisatie starten. De bouwwerkzaamheden aan de overkapping naar de parkeergarage Wijngracht volgden vrij snel. Voor de gemeente had dit ook prioriteit, om in de uitvoering van fase 2 van de openbare ruimte het daarboven liggende Martin Buberplein te kunnen aanleggen. De oplevering van het bouwplan was oorspronkelijk voorzien medio 2017, voor aanvang van het WMC. De oplevering van het cultuurcluster was voorzien in maart 2017. Dit was voor de gemeente uitgangspunt nadat CPK Ontwikkeling de koop- en samenwerkingsovereenkomst had overgenomen en duidelijk was geworden dat de bouwwerkzaamheden na de bouwvak van 2015 zouden aanvangen. Snel werd duidelijk dat het halen van het WMC 2017 een enorme uitdaging zou worden. Enerzijds door enkele tegenvallers (er is bijvoorbeeld veel meer asbest in de gehele Theaterpassage geconstateerd dan onderzoek had uitgewezen), de late verplaatsingen van zittende ondernemers, de hierdoor doorgevoerde aanpassingen aan het oorspronkelijke bouwplan en de complexiteit die een gecombineerde renovatie en nieuwbouw met zich meebracht.

De gemeente heeft in 2016 meerdere malen richting het bouwbedrijf formeel aangegeven dat de planning van de bouwwerkzaamheden erg ambitieus was en het bouwplan niet gereed zou kunnen zijn voor het WMC 2017. CPK Ontwikkeling bleef echter tot oktober 2016 volharden dat het bouwplan voor het WMC 2017 gereed zou zijn. Uiteindelijk is er op initiatief van de gemeente begin 2017 een gezamenlijke planningssessie met alle betrokken partijen (inclusief (onder)aannemers) gehouden en werd samen geconcludeerd dat op basis van een realistische haalbare planning het 48

bouwplan niet gereed zou kunnen zijn voor het WMC 2017. Een bittere pil voor de gemeente, CPK Ontwikkeling en CPK Retail, maar zeker ook voor de centrumondernemers en -bewoners. Tegelijkertijd werd duidelijk dat het WMC geen gebruik kon maken van het (theater en het Theaterplein). Na de gezamenlijke planningssessie was alle (onder)aannemers duidelijk hoe de uitvoeringsplanning eruit zag en hoe de verschillende werkzaamheden in elkaar grijpen. Dit laatste aspect is ook de grootste uitdaging geweest. Op basis van de planningen van de verschillende onderdelen werden andere partijen “ingepland”. Als er dus een planning door een aannemer niet gehaald werd, ontstond er een domino-effect naar de volgende werkzaamheden, veelal bij een andere aannemer, die dan ook zouden uitlopen. Het is meermaals voorgekomen dat een deelgebied vrij zou zijn op een vooraf afgesproken datum en dat dit dan niet het geval was. De partij die de opvolgende werkzaamheden zou moeten uitvoeren, kan dan onverhoopt niet werken met veel discussie over en weer. De gemeente heeft ook in dit hele “spel” tussen (onder)aannemers en nutsbedrijven de regie gepakt om in het belang van de stad proces en planning in goede banen te leiden. De begin 2017 opgestelde realistisch haalbare planning ging uit van een oplevering van het gehele bouwplan in november 2017.

Bepaalde werkzaamheden aan de openbare ruimte zouden hierna nog moeten plaatsvinden. Uiteindelijk is ook deze datum niet gehaald. Door het eerder geduide dominoeffect ontstond toch regelmatig uitloop van planningen, met uitzondering van het theaterdeel van het cultuurcluster. Op 23 oktober 2017 is het theater officieel geopend. De woningen, retail en het cultuurcluster inclusief de nieuwe vestiging van de muziek- en dansschool zijn in het 3e kwartaal van 2018 opgeleverd, al met al dus een totale doorlooptijd van meer dan 4,5 jaar, gerekend vanaf het moment van de sloop van de voormalige SNS-bank en later de voormalige V&D. De bouwwerkzaamheden aan de keerwand hebben veel langer geduurd dan oorspronkelijk gepland. De realisatie had volgens verstrekte planning door CPK Ontwikkeling een doorlooptijd van ca. 3 maanden, echter hebben de werkzaamheden in totaal een doorlooptijd van ca. 2 jaar gehad. Dit had voornamelijk te maken met kostenoverschrijdingen waarvan CPK Ontwikkeling vond dat deze bij de gemeente moesten liggen. CPK Ontwikkeling heeft diverse malen de werkzaamheden stilgelegd als drukmiddel, echter voor de gemeente waren de hogere kosten die niet afgesproken waren niet acceptabel. Uiteindelijk is deze impasse doorbroken en zijn de kostenoverschrijdingen door CPK Ontwikkeling niet naar de gemeente doorgelegd.

49

Pas nadat de doorbraak van de Markt naar het Martin Buberplein was gerealiseerd, werd duidelijk dat de vrijgekomen gevel van het Raadhuis een upgrade nodig had. In de oorspronkelijke plannen was het de bedoeling dat de gevel zonder kozijnen zou worden gehandhaafd. Echter voor de doorgang en om de alzijdigheid van het Raadhuis te benadrukken, is de gevel opnieuw ontworpen. Deze werkzaamheden zijn aanvullend als onderdeel van het bouwplan door CPK Ontwikkeling uitgevoerd. Deze werkzaamheden zijn in 2020 uitgevoerd en afgerond.

De werkzaamheden aan het Stadspark zijn na de voorbereidingsfase (opstellen VO en DO) medio 2015 gestart. Vanwege de graafwerkzaamheden moest er in eerste instantie een saneringsplan worden uitgevoerd om daarna met de herinrichting van het Stadspark te beginnen. Het Stadspark is in eind 2016 opgeleverd. De werkzaamheden aan de openbare ruimte rond Creative City zijn in 2014 gestart en in 2015 afgerond. De officiële opening vond plaats in oktober 2015.

50

RISICO-ANALYSES Het in kaart brengen van risico’s en het formuleren van beheersmaatregelen is belangrijk in complexe projecten. Er zijn dan ook tijdens de voorbereidings- en uitvoeringsfase diverse risicoanalyses gemaakt. In eerste instantie onder begeleiding van een extern bureau om ervaring op te doen, later zijn deze ambtelijk voorbereid en voorgelegd aan de stuurgroep en het college van burgemeester en wethouders. Indien gewenst en/of noodzakelijk werden specifieke zaken voorgelegd aan de commissie en gemeenteraad.

Voorbeeld risicoanalyse De gehanteerde methode was om een Ongewenste Top Gebeurtenis (OTG) te benoemen en vervolgens de hierbij behorende risico’s, oorzaken en gevolgen te benoemen waardoor deze OTG zou kunnen optreden. Door deze zo veel mogelijk te concretiseren konden per risico, oorzaak en gevolg beheersmaatregelen worden benoemd. Op basis van een dergelijke risicoanalyse konden vroegtijdig zaken worden onderkend en reeds voorbereidende gesprekken plaatsvinden om risico’s te voorkomen, te beperken of erop te anticiperen. In het begin van het project waren de zogenaamde OTG’s van een orde die zelfs het hele project in gevaar zouden kunnen brengen. Na verloop van tijd wijzigen de OTG’s in zaken die deelprojecten raken en die vooral financieel en/of planningswijzigingen tot gevolg kunnen hebben. Er zijn “grootschalige” risicoanalyses gemaakt in september 2013, november 2014 en april 2017. Tussentijds is er tijdens stuurgroepen en projectgroepen eveneens inhoudelijk gesproken over mogelijke gebeurtenissen en risico’s en (potentiële) maatregelen. In september 2013 was er één OTG waar op gefocust is en dat was dat de bouwwerkzaamheden niet zouden kunnen aanvangen.

51

OTG: “Het niet in mei 2014 kunnen starten met de bouw van het Centrumplan”. Onderstaand een aantal risico’s die deze OTG zouden kunnen veroorzaken: - Bouwvergunning en/of bestemmingsplan niet onherroepelijk. - Geen tijdige overeenstemming over nog openstaande zaken. - Verschil van mening over inrichtingsniveau theater en bibliotheek. - Financieringsprobleem projectontwikkelaar. - Zittende ondernemers werken niet mee aan verplaatsing. - Bouwrijp maken is niet tijdig gereed. - Nutsbedrijven kunnen niet tijdig starten. - Juridische procedures tegen omgevingsvergunning sloop en/of bouw. In november 2014 is een algehele risicoanalyse gemaakt van alle deelprojecten. Ook toen speelde nog steeds dat de bouwwerkzaamheden niet waren gestart en waren er reeds diverse bestuurlijke besprekingen geweest vanwege de bijzondere situatie bij Van Pol Beheer (zie hoofdstuk over “Een nieuw begin – Van Pol Beheer). De belangrijkste zaken waar destijds op is ingezoomd waren: OTG1: “Openbare ruimte en parkeren niet gereed in oktober 2015 rondom Creative City”. OTG2: “Geen toekomstbestendig cultuurcluster”. OTG3: “Stadspark niet (tijdig) heringericht / lange tijd niet bruikbaar”. In april 2017 is een derde keer een algehele risicoanalyse gemaakt. In 2017 waren de werkzaamheden aan alle deelprojecten in volle gang.

Echter was de planning in algemene zin een enorm aandachtspunt, specifiek vanwege het WMC 2017. Het was al duidelijk dat het Centrumplan niet gereed zou zijn tijdens het WMC 2017, echter diende het WMC zo min mogelijk last te hebben van de werkzaamheden in het centrum. Belangrijke zaken die in april 2017 zijn benoemd waren: OTG1: “Bouwplan niet gereed volgens planning”. OTG2: “Cultuurcluster niet voor 1-10-2017 gereed voor PLT en Bibliotheek Kerkrade”. OTG3: “Openbare ruimte niet representatief genoeg voor WMC”. OTG4: “Geen onthulling van kunstwerk Viva la Vida tijdens WMC”. Er zijn 3 “grote” risicoanalyses gemaakt. Tussentijds is er echter ook over gebeurtenissen en zaken gesproken in de stuurgroepen, projectgroepen en werkgroepen. Feitelijk kan elke gebeurtenis gevolgen hebben voor een project. Door er continue aandacht voor te hebben, ontstaat er een instelling dat onvoorziene zaken snel opgepakt kunnen worden en er (collectief) adequaat op geanticipeerd kan worden.

52

FINANCIEEL / GEBIEDSEXPLOITATIE Algemeen De gebiedsexploitatie van het oorspronkelijke plan is in juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierbij is ingestemd met een omvang van investeringen in het totale centrum van €19,3 miljoen en een reservering van €10,0 miljoen uit het structuurfonds ter dekking van het resterende tekort. De historische kosten t.b.v. het Centrumplan (vóór juni 2013), voornamelijk voor gedane verwervingen, bedroegen ca. €17,8 miljoen. Deze historische kosten waren destijds voornamelijk gedekt door het structuurfonds. De gebiedsexploitatie was uit 3 hoofdonderdelen opgebouwd, te weten (1) Grondexploitatie, (2) Flankerend beleid en (3) Theater en bibliotheek. De Grondexploitatie bevatte zaken als verwervingen Markt / Niersprinkstraat, werkzaamheden bouw- en woonrijp maken, planontwikkelingskosten en de opbrengsten van de verkoop van de bouwrijpe gronden en evt. bijbehorende opstallen. In dit hoofdonderdeel van de gebiedsexploitatie waren de opbrengsten becijferd op €8 miljoen. Destijds heeft Van Pol Beheer een bod op deze gronden gedaan voor dit bedrag. De marktconformiteit was gebaseerd op een taxatie van een onafhankelijke deskundige. De onafhankelijke taxatie door Jones Lang Lasalle vertegenwoordigde destijds een waarde van €7,4 miljoen.

Het Flankerend beleid bevatte zaken als verwervingen Atriumterrein, herinrichting openbaar gebied en planontwikkelingskosten. De herinrichting van het openbaar gebied had betrekking op de Kapellaan omgeving D’r Pool / Hambos, Markt, de nieuwe pleinen rondom het bouwplan, Niersprinkstraat, Hoofdstraat, Marktstraat en Einderstraat. Daarnaast waren kosten voorzien voor een overkapping voor de nieuwe entree parkeergarage Wijngracht, upgraden parkeergarage Wijngracht en verplaatsing van zittende ondernemers. Het hoofdonderdeel Theater en bibliotheek bevatte alle kosten rond de renovatie / nieuwbouw van het theater en bibliotheek. Hierbij wordt opgemerkt dat een opwaardering van de theaterzaal destijds niet was meegenomen; de werkzaamheden hadden betrekking op de aanpalende gebouwdelen (foyer, toegangen etc. in de Theaterpassage en artiestenruimte in de nieuwbouw naast het theater). De nauwe verwevenheid van alle functies in het plangebied en de bouwkundige situatie maakten het in de praktijk niet mogelijk om deze bouwtechnisch te splitsen. In de praktijk betekende dit dat technisch commercieel en niet-commercieel vastgoed in één bouwstroom gerealiseerd diende te worden. Dit hield tevens in dat realisatie van het nieuwe theater en de bibliotheek in de praktijk door Van Pol Beheer zouden plaatsvinden.

Met het oog op het Europese aanbestedingsrecht zouden de gronden en opstallen waarop theater en bibliotheek werden gerealiseerd aan Van Pol Beheer verkocht worden. Vervolgens zou Van Pol Beheer theater en bibliotheek realiseren, waarna de gemeente theater en bibliotheek terugkopen tegen de overgekomen (ver)bouw(ings)kosten. De stichtingskosten van theater en bibliotheek dienden eveneens tegen een marktconforme prijs plaats te vinden. Het definitieve bod van Van Pol Beheer voor theater en bibliotheek is onafhankelijk getoetst en was marktconform. Bij het aangaan van de koop- en samenwerkingsovereenkomst was er een aantal onzekerheden die in financieel opzicht gevolgen zouden kunnen hebben. Er was echter maar een beperkte risicopost opgenomen in de gebiedsexploitatie.

53

Initieel waren er risicoposten opgenomen, echter gezien de onzekerheden (en achteraf gezien) waren deze risicoposten te gering (ca. 5 tot 10% van de totale investering van €19,3 miljoen). Afhankelijk van de fase waarin zich een project bevindt, zijn risicoposten van 10% tot 30% gebruikelijk. Een gebruikelijk percentage waarin het project Centrumplan zich in 2013 bevond zou rond 25% tot 30% van de totale investering moeten zijn geweest, te weten een bedrag van ca. €5 miljoen. Er waren nog veel onzekerheden en zaken waren nog niet geheel uitgewerkt (VO-fase gebouwen, sloopkosten en kosten bouwrijp maken op basis van kengetallen, etc.). Nadat de gebiedsexploitatie is vastgesteld zijn er gesprekken op gang gekomen over een eventuele provinciale subsidie. De Provincie heeft destijds aangegeven erg geïnteresseerd te zijn in de centrumontwikkeling en was in principe bereid een bijdrage te doen. Subsidie provincie Limburg Er hebben eind 2013 intensieve en constructieve overleggen plaatsgevonden met vertegenwoordigers van de provincie over een eventuele subsidie. Provincie Limburg was bereid subsidie te verlenen voor het structuurversterkend effect van deze ontwikkeling, onder de voorwaarde dat de synergie en samenhang tussen Creative City en het Centrumplan zou worden versterkt.

De samenhang was met name gelegen in de herinrichting van de openbare ruimte rondom Creative City en tussen Creative City en het centrum. Meer concreet betekende dit dat de gemeente verantwoordelijk werd gesteld voor de herinrichting van de openbare ruimte vanaf de Kapellaan tot aan het NS-terrein, om op deze wijze de verbinding tussen beide ontwikkelingen te waarborgen en anderzijds de parkeerbalans in onderlinge samenhang te borgen. Dit betekent dat in de gebiedsexploitatie extra investeringen in de post herinrichting openbare ruimte rondom Creative City zijn opgenomen. Op 7 februari 2014 heeft Provinciale Staten ingestemd met de subsidieaanvraag en een totale bijdrage van €13,5 miljoen toegekend aan de totale centrumontwikkeling. Daarvoor was €9 miljoen bestemd voor Creative City en €4,5 miljoen voor het stadshart (project Centrumplan).

1e herijking gebiedsexploitatie Op 24 september 2014 heeft de gemeenteraad een eerste herijking van de gebiedsexploitatie vastgesteld in het kader van de afronding van het projectplan 2e fase Centrumplan. Belangrijkste aanleidingen voor deze herijking was de verkrijging van de provinciale subsidie ad €4,5 miljoen, de uitbreiding van het plangebied met Creative City waarvoor de gemeente extra investeringen ad ca. €2,5 miljoen moest uitvoeren en extra investeringen voor theatertechnische voorzieningen ad ca. €1,8 miljoen. Op het moment van levering van de gronden aan Van Pol Beheer BV zou de 2e fase Centrumplan zijn afgerond en worden overgegaan naar de 3e fase van het project, de realisatiefase. Het totale plangebied met de toevoeging van Creative City is in onderstaande figuur weergegeven. Het betreft een gebied van ca. 22 hectare dat opgewaardeerd is.

54

Ook na deze herijking werd voldaan aan het in juni 2013 door de gemeenteraad vastgestelde strategische kader, te weten het maximale tekort van €10 miljoen voor de gebiedsexploitatie Centrumplan, dat gedekt zou worden uit het Structuurfonds.

2e herijking gebiedsexploitatie Op 27 mei 2015 heeft de gemeenteraad een tweede herijking van de gebiedsexploitatie vastgesteld in verband met de overname van de koop- en samenwerkingsovereenkomst door CPK Ontwikkeling en de nadere samenwerking met CPK Retail. Bij deze overname zijn andere afspraken gemaakt rond de grondoverdracht, tegen een lagere prijs waar oorspronkelijk rekening mee was gehouden. Drastisch gewijzigde marktomstandigheden waren de oorzaak van deze verlaging van de grondopbrengsten. 55

Een deel van de gronden is verkocht, te weten de gronden voor de woningen. Een deel is in erfpacht uitgegeven, te weten de gronden voor de retail. De opbrengsten van in totaal €4 miljoen betroffen de verkoop van de gronden van de woningen ad €0,7 miljoen en het “activeren van de grond die in erfpacht is uitgegeven” ad €3,3 miljoen. De uitgifte in erfpacht is gebeurd voor een periode van 30 jaar (vanaf 2015) tegen een jaarlijkse canon van 4%. Jaarlijks wordt de canon geïndexeerd. Het totaal van de erfpachtcanon mocht niet ineens in de gebiedsexploitatie in financieeladministratieve zin worden verwerkt. Immers, de opbrengsten worden pas over een periode van 30 jaar gerealiseerd (of korter bij eerdere aankoop door CPK Retail of verkoop aan een andere belegger). Omdat de contante waarde van de toekomstige opbrengsten uit de erfpacht vanwege comptabiliteitsvoorschriften niet in de gebiedsexploitatie kan worden verwerkt, zou de gebiedsexploitatie naar verwachting met een tekort van ca. €2,1 miljoen sluiten. Daarvoor moest een aparte voorziening worden getroffen of mocht een reserve worden gebruikt om deze “tijdelijke frictie” op te vangen. Er is gekozen voor de laatste optie. Om de tijdelijke frictie op te vangen is de algemene reserve OBK en reserve grondexploitatie OBK gebruikt, die samen toereikend waren om het verschil van €2,1 miljoen op te vangen.

De erfpachtcanon werd en wordt jaarlijks in beide reserves gestort. De provincie Limburg heeft de investeringen voor het openbaar gebied rond C-City ad €2 miljoen overgenomen. Ook na deze herijking werd voldaan aan het in juni 2013 door de gemeenteraad vastgestelde strategische kader, te weten het maximale tekort van €10 miljoen voor de gebiedsexploitatie Centrumplan, dat gedekt zou worden uit het Structuurfonds.

Dekkingsvoorstel extra kosten huisvesting cultuurcluster Op 21 december 2016 heeft de gemeenteraad besloten om extra financiële middelen voor het cultuurcluster beschikbaar te stellen. Binnen het Centrumplan was (en is) de vestiging van het cultuurcluster een belangrijk onderdeel. Als centraal gelegen onderdeel binnen het kloppend hart van onze stad heeft in 2016 een bezinning plaatsgevonden op de rol en de positie die het cultuurcluster hierin zou moeten innemen. De vraag was of het niet een gemiste kans zou zijn om een gebouw, gelegen in het hart van het vernieuwde centrum niet ook een veel prominentere rol te laten vervullen in de transitie die de stad momenteel doorloopt. Hierbij ontstond de overtuiging dat het cultuurcluster meer kan zijn dan de optelsom der delen. Het cultuurcluster zou een ontmoetingsplaats moeten worden voor bewoners en bezoekers van Kerkrade, een broedplaats waar kennis, ideeën, innovatie, educatie en vermaak en daaruit voortvloeiende activiteiten ontstaan en het cultureel middenveld een belangrijke positie inneemt. De extra bezoekersstroom naar het cultuurcluster heeft economische voordelen voor de rest van het centrum. De financiële aspecten van specifiek het cultuurcluster waren in het raadsvoorstel in een drietal categorieën onderverdeeld, te weten 'oorspronkelijk plan', 'verhoogde ambitie' en 'reguliere investeringen’.

In het ‘oorspronkelijk plan’ was uitgegaan van een sobere en doelmatige inrichting waarbij de trap en de theaterzaal geen onderdeel uitmaakten van de werkzaamheden. Hierbij zou het reeds aanwezige meubilair (her)gebruikt worden. in de praktijk bleek al snel dat het niet aanpakken van de trap eigenlijk geen optie was gezien de overgang tussen 'oud' en 'nieuw' en dat er los van welk ambitieniveau dan ook, toch enige vervanging van inventaris / meubilair zou moeten plaatsvinden.

56

De ‘verhoogde ambitie’ voorzag in het enerzijds toevoegen van meer kwaliteit aan het cultuurcluster op gebied van interieur en anderzijds dat er extra technische maatregelen moesten worden getroffen omdat het één multifunctionele ruimte moest worden, specifiek voor wat betreft de inrichting. Tevens is er extra geïnvesteerd in de zogenaamde digitectuur. Tijdens de uitvoering van werkzaamheden aan het cultuurcluster zijn onvoorziene maar technische werkzaamheden noodzakelijk gebleken (bijv. in theaterzaal vervanging stoelen/bekleding en vervanging vloerbedekking). Deze werkzaamheden, ondergebracht in de post ‘reguliere investeringen’, hadden ook zonder het project Centrumplan aan het theater / bibliotheek uitgevoerd moeten worden, vanuit het reguliere beheer en onderhoud. In het betreffende raadsvoorstel zijn ook de verdere versterking van de maatschappelijke voorzieningen in het centrum financieel naar voren gebracht, te weten de aankoop, aanpassings- en inrichtingskosten van de bovenverdieping (boven C&A en HEMA) voor de huisvesting van de muzieken dansschool SMK. De financiële consequenties van de investeringen in het raadsvoorstel bedroegen in totaal €7,2 miljoen. Dit totaalbedrag is in de Voorjaarsnota 2017 financieel vertaald. Er is extra investeringsruimte gecreëerd door over een periode van 25 jaar een lastenverhoging van ca.

€432.000,- per jaar op te nemen (dit betreft rente en aflossing). De hogere ambitie voor het cultuurcluster en de herhuisvesting van de Dans- en Muziekschool brachten ook extra beheer- en exploitatielasten met zich mee. Ook deze extra lasten ad ca. €275.000,- per jaar zijn vertaald in de Voorjaarsnota 2017.

Kwartaalrapportages commissie GEZ Vanaf 2014 is de commissie Grondgebied en Economische Zaken frequent op de hoogte gebracht van de (financiële) stand van zaken rond het Centrumplan. De eerste financiële rapportages bevatten nog diverse vertrouwelijke cijfers en waren daardoor in de openbare presentaties niet zichtbaar. Dit was onder andere het geval omdat er destijds nog aanbestedingen moesten plaatsvinden. Openbaar maken van deze cijfers zou de positie van de gemeente en betrokken inschrijvers bij aanbestedingen kunnen schaden. Na verloop van de tijd zijn deze cijfers steeds meer openbaar gemaakt. In de financiële overzichten is de volgende indeling gemaakt:  Bouwrijpe grond  Stadspark  Openbare ruimte  Cultuurcluster  Muziekschool (na december 2016 toegevoegd)  Bijkomende kosten Deze indeling was anders dan de opzet van de gebiedsexploitatie. Zoals eerder beschreven was de gebiedsexploitatie onderverdeeld in 3 hoofdonderdelen, te weten (1) Grondexploitatie, (2) Flankerend beleid en (3) Theater en bibliotheek. Dit verschil maakte in de praktijk dat de cijfers niet helemaal synchroon liepen. In de laatste kwartaalrapportage in april 2021 is dit nader toegelicht.

57

In onderstaand overzicht is de “financiële eindstand” van het Centrumplan weergegeven.

Dit overzicht is opgemaakt nadat de provinciale subsidie in december 2020 definitief is geworden. De beschikking voor de provinciale subsidie bevatte een groot aantal (inhoudelijke) voorwaarden. Binnen een vooraf vastgestelde termijn na afronding van de laatste werkzaamheden is de definitieve afrekening ingediend. Op basis hiervan heeft de provincie een besluit genomen om de subsidie van €4,5 miljoen definitief aan de gemeente toe te kennen. De gebiedsexploitatie is op 28 april 2021 door de gemeenteraad afgesloten. De totale investeringen in de gebiedsexploitatie van het Centrumplan bedroegen €47,33 miljoen waarbij er een restant was van €0,51 miljoen. De financiële verantwoording vindt plaats in de Jaarrekening 2021. De reeds door CPK Retail betaalde erfpachtcanon is vanaf 2018 teruggestort in de Algemene reserve OKB. Dit betreft een bedrag van ca. €488.000. Er resteert nog een terugstorting van ca. €762.000. In juli 2021 heeft het college ingestemd met de verkoop van een aantal bedrijfskavels op de Rodaboulevard. Hierdoor is een aanzienlijke verkoopopbrengst ineens gerealiseerd i.p.v. een geleidelijke opbrengst. Het college heeft in dat licht besloten om de Algemene reserve OBK met een gedeelte van deze opbrengst aan te vullen, zodat deze weer op peil is gebracht.

Het restant van de opbrengst is, zoals gebruikelijk bij grondverkopen, toegevoegd aan de Reserve grondexploitatie OBK. Vanaf 2022 wordt de jaarlijkse erfpachtcanon van de retail van het Centrumplan aan de Reserve grondexploitatie OBK toegevoegd. Dit betekent dat de financiële afwikkeling van het Centrumplan voor wat betreft deze reserves bijna volledig in deze bestuursperiode is afgesloten.

58

FLANKEREND BELEID Communicatie en participatie Het integrale plan dat medio 2013 voorlag, was vrijwel geheel en al gemaakt door professionals. In de planontwikkeling hebben bewoners, ondernemers etc. tot dat moment nauwelijks een rol gespeeld. Het is tegenwoordig ondenkbaar dat een nieuw centrum wordt gerealiseerd zonder daarbij veel aandacht te besteden aan communicatie en participatie. Communicatie en participatie plaveit weliswaar geen winkelstraten en bouwt geen woningen, maar bouwen wel draagvlak, commitment, medewerking en leggen het fundament voor toekomstige kwaliteit en aantrekkingskracht. Communicatie en participatie moeten de acceleratoren zijn om het plan “van ons allemaal te maken”. Om het “een plan van ons allemaal” te maken en dat ook zo te laten voelen hebben zowel het college als de gemeenteraad aangegeven dat ze de mening van de burger belangrijk vinden en dat ze de gemeenschap waar mogelijk wil informeren over of laten participeren in de plannen. In eerste instantie was er sprake van een achterstand. Vanaf het 3e kwartaal 2013 zijn diverse belanghebbenden betrokken bij het ontwikkelings- en realisatieproces te betrekken. Informatie en participatie werden het uitgangspunt. Communicatie in brede zin vormde de kritische succesfactor voor de realisatie van de plannen. De gemeente koos naast informatie ook voor participatie.

Uitgangspunten voor participatie waren:  Participatie moet iets toevoegen: hogere plankwaliteit, tijdwinst, groter draagvlak e.d.  Participatie moet helder afgebakend zijn: waar wel en waar niet over meedenken en  meedoen.  Participatie vraagt om duidelijke, logische, goed uit te leggen en vooraf vastgestelde spelregels.  Participatie vraagt om een duidelijke, verstandige en gedragen keuze van participanten.  Participatie moet een vooraf vastgestelde procesgang hebben met duidelijke beslismomenten en een voor alle partijen bekende planning.  Participatie vergt commitment bij beslissers, zodanig dat zij zich committeren aan de uitkomst van het proces.  Participatie kan alleen gaan over onderwerpen waar partijen zich betrokken bij voelen.  Participatie vraagt om open en eerlijk tweerichtingsverkeer in de communicatie.  Participatie vergt een kartrekkersrol van de gemeente om ook bij betrekkelijk passieve participanten het proces gaande te houden.  Participatie vergt om de inzet van professionals die weten hoe ze niet-professionelen op een goede manier kunnen betrekken in het proces.  Participatie vergt een zorgvuldige voorbereiding, waarin ook nagedacht wordt over de vraag wat te doen als het participatieproces een uitkomst heeft die de bestuurlijke en professionele planmakers niet welgevallig is.