EVALUATIE CENTRUMPLAN.pdf

EVALUATIE CENTRUMPLAN

Kerkrade, 14 januari 2022

VOORWOORD De gebiedsontwikkeling Kerkrade-centrum, het ‘Centrumplan’ is gereed. Een grote en complexe opgave die de stad nieuw elan heeft gebracht. Het centrum is weer het kloppend hart van onze gemeente, waardoor het centrum én de stad in kracht is toegenomen. Het Centrumplan heeft een stevig fundament onder de stadsontwikkeling gelegd, en zoveel energie gebracht dat een verdere vervolmaking van het centrum niet uit kon blijven. Deze wordt momenteel o.a. vormgegeven door Vie – Leven in Beweging. Het Centrumplan kent een lange geschiedenis, tot voor 2000. In eerste instantie liep de gemeente als het ware aan de hand van diverse projectontwikkelaars die enorme bouwvolumes voorstelden. Naarmate de plannen concreter en haalbaarder werden, nam de gemeente de regie steeds meer in eigen handen. Een belangrijke les. De gemeente heeft bij het plan dat uiteindelijk gerealiseerd is de regie gevoerd Het was een gedurfde maar noodzakelijke beslissing, die goed heeft uitgepakt. In de periode 2012 tot en met 2021 is het Centrumplan in uitvoering geweest en zijn het Discovery Museum (eerder Creative City, later Museumplein Limburg), HuB met theater, bibliotheek en muziek- en dansschool, nieuwe woningen, retail en een nieuw stadspark gerealiseerd. Daarnaast is de openbare ruimte in het plangebied volledig nieuw ingericht. Het vormt de verbindende schakel tussen alle deelgebieden.

Ook ontstonden nieuwe pleinen en bijzondere details zoals de fontein op de Markt en de lichtkunstwerken op het Martin Buberplein en in het Stadspark. De gebiedsexploitatie is in mei 2021 afgesloten, binnen de door de raad gestelde financiële kaders. Feitelijk was het sluiten van de gebiedsexploitatie het sluitstuk van het ‘project Centrumplan’. Alle gemeentelijke projectonderdelen zijn afgerond en maken nu onderdeel uit van de reguliere bedrijfsvoering. De particuliere eigendommen zijn ondergebracht bij diverse VvE’s. Vanuit de gemeenteraad is verzocht om een inhoudelijke evaluatie van het Centrumplan. Deze ligt nu voor aan uw raad. We beschrijven de weg er naartoe, met een historische terugblik op de periode 1999 tot 2012. De voorbereidingen naar en de realisatie van het Centrumplan in de periode 2012 tot en met 2021 worden uitvoerig toegelicht. De weg naar de voltooiing van het project kent zijn pieken en dalen. Deze komen in deze evaluatie aan de orde. De evaluatie wordt afgesloten met ervaringen en leerpunten en de belangrijkste inzichten. In deze evaluatie zijn diverse onderwerpen en dossiers “gebundeld”, gebaseerd op eerdere besluitvorming, door zowel het college als door uw raad.

Het doel van de evaluatie is niet om de besluitvorming opnieuw tegen in het licht te houden, maar om ervaringen, leerpunten en inzichten te formuleren en deze – indien toepasbaar – te gebruiken bij volgende projecten binnen gemeente Kerkrade. Wethouder Huub Wiermans, projectwethouder Centrumplan, periode 2014 - 2022

1

Inhoudsopgave VOORWOORD .......................................................................................................................................... 1 HISTORIE 1999 - 2012 .............................................................................................................................. 3 NIEUW VERVOLG - VAN POL BEHEER BV............................................................................................... 12 CENTRUMPLAN INCLUSIEF STADSPARK ................................................................................................ 18 Integrale gebiedsbenadering............................................................................................................. 18 Gebouwelijke deel centrumplan ....................................................................................................... 18 Theater en Bibliotheek ...................................................................................................................... 20 Openbare ruimte ............................................................................................................................... 26 Stadspark ...........................................................................................................................................

30 Creative City / C-City ......................................................................................................................... 32 Viva la Vida ........................................................................................................................................ 34 Particulier vastgoed ........................................................................................................................... 36 ORGANISATIE......................................................................................................................................... 41 PLANNING.............................................................................................................................................. 45 RISICO-ANALYSES .................................................................................................................................. 51 FINANCIEEL / GEBIEDSEXPLOITATIE ...................................................................................................... 53 Algemeen........................................................................................................................................... 53 1e herijking gebiedsexploitatie ..........................................................................................................

54 2e herijking gebiedsexploitatie .......................................................................................................... 55 Dekkingsvoorstel extra kosten huisvesting cultuurcluster................................................................ 56 Kwartaalrapportages commissie GEZ ................................................................................................ 57 FLANKEREND BELEID ............................................................................................................................. 59 Communicatie en participatie ........................................................................................................... 59 Parkeren ............................................................................................................................................ 60 Stimuleringsregelingen ...................................................................................................................... 62 Centrummanagement ....................................................................................................................... 66 Beleef Kerkrade / Programma van de Stad ....................................................................................... 67 INZICHTEN, ERVARINGEN EN LEERPUNTEN ........................................................................................... 69

2

HISTORIE 1999 - 2012 Het college van burgemeester en wethouders heeft in 1999 in het algemeen gesteld dat “het centrum van Kerkrade zodanig dient te functioneren dat voldoende waarborgen aanwezig zijn om minimaal het aanwezige voorzieningenniveau te kunnen handhaven alsmede dat de plaats die de gemeente inneemt in de (Eu)regionale functionele hiërarchie, bestendigd blijft. Om dit te bewerkstelligen zijn ingrepen in het centrum noodzakelijk.” In 1999 is door de gemeente een uitvraag gedaan voor realisatie van een nieuw centrumplan. Er zijn 14 marktpartijen uitgenodigd om een planvoornemen / bieding te doen, partijen die eerder interesse hadden getoond voor een eventuele herontwikkeling van het centrum. De ingediende stukken zijn beoordeeld op basis van objectieve criteria. HBG kreeg de hoogste score, gevolgd door Roderveste (i.s.m. 3W Vastgoed) en Heijmans Vastgoed (beide met een gelijk aantal punten). Op basis hiervan wordt eind 1999 een samenwerking aangegaan met HBG Vastgoed. In de gemeentelijke uitvraag zijn de volgende uitgangspunten opgenomen voor de bestendiging van het functioneren van het centrum door het toevoegen aan het bestaande vastgoed van: • circa 150 - 175 parkeerplaatsen; • circa 3.000 m2 winkels; • circa 1.500 m2 kantoorruimte (met name ter vervanging van het kantoor van de SNS-bank); • circa 50 tot 60 appartementen.

Er wordt in samenwerking met de gemeente een plan van aanpak opgesteld met als doelstelling om te komen tot een vastgesteld masterplan. Dit masterplan is medio 2000 gereed.

3

Begin 2002 wordt er, na stroef lopende gesprekken met HBG, een intentieovereenkomst met 3W Vastgoed gesloten voor de ontwikkeling en realisatie van het Centrumplan. De ontwikkeling is nog altijd gebaseerd op een stevig programma dat boven op de bestaande voorraad zou moeten worden gerealiseerd. Echter wel met een aantal verschillen ten opzichte van het masterplan. De belangrijkste verschillen zijn (1) geen diepe passage meer, maar een compacte routing, (2) geen in-/uitgang bij de Rodahal en (3) een directe aansluiting tegenover de Orlandopassage. Dit resulteert in een eerste ontwerp van 3W.

De bovenstaande afbeelding is gebaseerd op de volgende uitgangspunten, eveneens opgenomen in de intentieovereenkomst met 3W Vastgoed:         

86 appartementen. 2.669 m2 winkelruimte. Winkelpassage aansluitend op Orlandopassage. Upgrading resterend deel van de huidige Theaterpassage. 277 parkeerplaatsen. Uitbreiding theater met ca. 480 m2. Nieuwe entreepartij op “Theaterplein” (huidige Martin Buberplein). Herinrichting “Theaterplein” tot openbare ruimte. Doorbraak naast stadhuis ter plaatse van C&A-pand.

In de periode 2002 – 2004 evolueert het plan verder door een aantal aspecten, zoals de aanhaking van de Theaterpassage die complicaties opleverde, behoud en/of verwerving van het V&D-pand. Eind 2003 komt Metroprop als eigenaar van het V&D-pand in beeld en verzoekt de gemeente om te mogen deelnemen aan het Centrumplan. Metroprop wordt doorverwezen naar 3W. Metroprop komt 4

desondanks met een eigen ontwerp van het projectgebied. Dit plan past echter niet in het eerder opgestelde masterplan en wordt om deze reden afgewezen.

Het ontwerp van Metroprop levert wel nieuwe inzichten op, waarbij in de plannen van 3W Vastgoed en gemeente Kerkrade een hoge woontoren wordt opgenomen.

5

Medio 2005 wordt een nieuw ontwerp door 3W Vastgoed gepresenteerd.

In deze periode hebben gemeente Kerkrade en 3W gezamenlijk het commerciële deel van de Theaterpassage gekocht. Metroprop verwerft naast het V&D-pand ook het HEMA-pand, waardoor het een stevige strategische grondpositie inneemt. Hierdoor is het bovenstaande ontwerp met alleen 3W Vastgoed niet uitvoerbaar, vanwege de verschillende grondposities. Het instandhouden van het HEMA- en V&D-pand heeft een te grote impact op de initiële uitgangspunten. Het onderstaande ontwerp van 3W geeft dit duidelijk weer.

6

Uitvoering van het Centrumplan leidt tot nieuwe onderhandelingen met Metroprop. In de periode eind 2005 tot medio 2006 wordt geen overeenstemming bereikt. Echter de verschillende grondposities maken duidelijk dat een totaalplan alleen mogelijk is door alle grondposities te betrekken.

Grondposities naar eigendom 7

De onderhandelingen met 3W Vastgoed en Metroprop worden gedurende de periode 2006 t/m 2008 gevoerd. Er is echter geen consensus te bereiken om tot samenwerking te komen. Er ontstaat een tweedeling in de planontwikkeling, enerzijds een planontwikkeling met Metroprop (gele en groene deel in bovenstaande figuur) en anderzijds met 3W Vastgoed (geel-oranje gearceerde en roze deel). Hierbij ligt de nadruk op de ontwikkeling van retail. Ook in deze plannen is er nog altijd sprake van een flinke toevoeging van vastgoed aan de bestaande voorraad. In 2008 zijn de volgende uitgangspunten leidend voor de ontwerpen:       

5.674 m2 bvo toevoeging winkelruimte (kleinschalige detailhandel); 2.150 m2 bvo supermarkt waarbij verplaatsing van één van de bestaande supermarkten het uitgangspunt is (Linders, C1000, Albert Heijn); Fitnessruimte, commercieel, 630 m2 bvo; Hotel, 128 kamers; zalencentrum, behorend bij hotel: 1.400 m2 bvo; appartementen, 53; parkeergarage, 284 plaatsen.

In onderstaande figuur is een impressie getekend van deze ontwikkeling door Metroprop, gebaseerd op het vlekkenplan. Destijds werd nagedacht over een 4-laagse parkeergarage, onder de bovengrondse vastgoedontwikkeling.

8

Op 27 mei 2008 hebben Metroprop en gemeente Kerkrade een realiseringsovereenkomst getekend gebaseerd op het vlekkenplan (incl. de doorbraak ter plaatse van de C&A tussen de Markt en nieuw te realiseren plein – later het Martin Buberplein). De parkeergarage zou door Metroprop worden aanbesteed, namens de gemeente. Het voorontwerp bestemmingsplan heeft in 2008 ter inzage gelegen en is – met een kleine herziening – in november 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze periode is er korte tijd sprake geweest van overeenstemming tussen Metroprop en 3W Vastgoed over een totaalontwikkeling, dus inclusief de Theaterpassage. Echter door aanvullende leveringsvoorwaarden zijn partijen uiteindelijk niet tot overeenstemming gekomen. Hierdoor is het onverdeelde eigendom van de Theaterpassage (77% 3W Vastgoed en 23% gemeente Kerkrade) formeel gesplitst en realiseert gemeente de uitbreiding en aanpassing van Parkstad Limburg Theater. De aanpassingen van het theater hebben betrekking op het voldoen aan ARBO-eisen en uitvoeren van achterstallig onderhoud. In onderstaand ontwerp zijn het plan van Metroprop en gemeente (theater en plein) weergegeven. Er waren nog geen concrete plannen van 3W Vastgoed voor het overige deel van de Theaterpassage.

In het najaar van 2008 is er sprake van een wereldwijde financiële crisis die tot 2011 zou duren. De vastgoedsector werd hard geraakt hierdoor. De uitvoering van de realiseringsovereenkomst tussen Metroprop en de gemeente komt in deze periode onder druk te staan, aangezien de financiële parameters stevig zijn veranderd. Vandaar dat er behoefte bestaat bij zowel Metroprop als bij de gemeente om tot een financiële herijking te komen, en dus tot een nieuw plan. Het wordt in deze periode duidelijk dat toevoeging van de grote hoeveelheid vastgoed grote financiële risico’s met zich meebrengt, zowel voor de retail als voor de woningen. Enerzijds door de demografische ontwikkelingen (krimp) en anderzijds door de kredietcrisis (rendementen onder druk). 9

Dit leidt in 2011 tot een stevige heroverweging, waarbij wel de principes van het Masterplan (uit 2000) zo veel mogelijk overeind dienen te blijven. De eerste contouren van het uiteindelijk gerealiseerde Centrumplan worden begin 2011 intern bij de afdeling Ruimtelijke Ordening bedacht en uitgewerkt.

In 2011 wordt vanuit de gemeente de druk richting Metroprop opgevoerd om tot een haalbaar plan voor het nieuwe winkelcentrum te komen, dat voldoet aan de uitgangspunten zoals deze in de realiseringsovereenkomst van 27 mei 2008 zijn vastgelegd. Dit heeft in de eerste drie maanden van 2011 wel geleid tot intensief overleg, maar niet tot een concreet resultaat. Na lang aandringen komt er medio 2011 een summier plan dat echter niet voldoet aan de gestelde uitgangspunten. Uiteindelijk geeft Metroprop eind 2011 aan niet aan dit verzoek te kunnen en willen voldoen. De gemeente oordeelt samen met Metroprop dat de realiseringsovereenkomst van mei 2008 als ontbonden moet worden beschouwd. De gemeente neemt de regie in handen en gaat de mogelijkheden onderzoeken van een in alle opzichten haalbare herontwikkeling van het centrum, waarbij ook de herontwikkeling van de Theaterpassage en de huisvesting van bibliotheek en theater centraal staan. Begin 2012 wordt een andere ontwikkelaar verzocht om tot een ontwerp te komen voor een nieuw Centrumplan, te weten Van Pol Beheer BV. Deze schakelt architectenbureau Engelman Architecten in, die in nauwe samenwerking met de gemeente tot een vlekkenplan en stedenbouwkundig ontwerp komt.

Deze werkzaamheden worden opgenomen in een intentieovereenkomst, die ook spreekt van het komen tot een ontwikkelingsovereenkomst onder nader te bepalen afspraken tussen gemeente en Van Pol Beheer. Van Pol Beheer dient tevens overeenstemming met Metroprop te bereiken over een herontwikkeling van het voormalige V&D-pand, met een passage aansluitend op c.q. tegenover de Orlandopassage.

10

Het uiteindelijke resultaat van deze gesprekken is dat Metroprop niet wenst deel te nemen aan de ontwikkeling van het Centrumplan, maar wel bereid is haar grondposities in het centrum van Kerkrade aan de gemeente te verkopen. Vanuit gemeentelijk perspectief een noodzakelijke voorwaarde om tot een haalbaar en realiseerbaar plan te komen. Het betreft de volgende posities zoals op bijgaande kaart aangegeven.

Met deze aankoop wordt de gemeente eigenaar van alle voor de ontwikkeling van het Centrumplan noodzakelijk grondposities / onroerend goed. Zo is de gemeente niet meer afhankelijk van andere partijen. Daarnaast zijn er nog enkele andere posities binnen het plangebied die mogelijk, afhankelijk van de verdere planvorming, bij het plan zouden kunnen worden betrokken. Voor deze strategische verwerving stelt de gemeenteraad in juni 2012 in totaal €13 miljoen beschikbaar. Deze verwervingskosten zijn later opgenomen in de gebiedsexploitatie Centrumplan.

11

NIEUW VERVOLG - VAN POL BEHEER BV In maart 2012 sluit de gemeente een intentieovereenkomst met Van Pol Beheer BV. Doel van deze intentieovereenkomst was de voorbereiding van de herontwikkeling van het plangebied en het opstellen van een concept-ontwikkelingsovereenkomst. Verder was opgenomen dat deze ontwikkelingsovereenkomst pas dan tussen gemeente en Van Pol Beheer zal worden gesloten, indien er overeenstemming is over het stedenbouwkundig plan en over de verdeling van taken, kosten, opbrengsten en risico’s bij de uitvoering van het stedenbouwkundig plan. Tegen het licht van de (Europese) regelgeving op het gebied van aanbesteding en staatssteun zijn door prof. dr. ir. A. Bregman de juridische uitgangspunten van samenwerking getoetst en opgesteld. Deze zijn door de gemeenteraad van Kerkrade geaccordeerd op 31 oktober 2012. Prof. dr. ir. A. Bregman is deskundige en autoriteit op het gebied van staatssteun- en aanbestedingsrecht bij gebiedsontwikkelingen. In de raadsvergadering van 31 oktober 2012 is de gemeenteraad ook akkoord gegaan met het stedenbouwkundig ontwerp voor de integrale gebiedsontwikkeling van het Centrum als uitwerking van het globale vlekkenplan van Engelman Architecten van februari 2012.

Tegen het licht van de door de gemeenteraad vastgestelde juridische uitgangspunten van samenwerking, heeft Bregman aangegeven dat de afspraken tussen partijen het best vastgelegd kunnen worden in een koop- en samenwerkingsovereenkomst in plaats van een realiseringsovereenkomst. Onderstaand zijn de belangrijkste elementen van de koop- en samenwerkingsovereenkomst tussen Van Pol Beheer BV en gemeente Kerkrade weergegeven. Doel van de overeenkomst De inrichting door de gemeente van de openbare ruimte binnen het plangebied en de verkoop door de gemeente aan Van Pol Beheer van bouwrijpe gronden, alsmede gronden inclusief opstallen ten behoeve van het door Van Pol Beheer kunnen realiseren van een bouwplan binnen het plangebied en het door de gemeente van Van Pol Beheer kopen van een (vernieuwd) theater en bibliotheek. Beschrijving uitwerking naar een definitief ontwerp De gemeente heeft het voorlopig ontwerp van theater en bibliotheek opgesteld. Van Pol Beheer is verantwoordelijk voor het opstellen van het definitief ontwerp van theater en bibliotheek, dat in overeenstemming dient te zijn met het installatietechnisch programma van eisen. Van Pol Beheer zal de voorlopige ontwerpen retail en woningen voor eigen rekening en risico uitwerken tot definitieve ontwerpen. Deze definitieve ontwerpen vormen tezamen één integraal bouwplan.

Ruimtelijke ordening Ter realisatie van het plan heeft de gemeente een bestemmingsplan in procedure gebracht op grond waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend. De omgevingsvergunningen dient Van Pol Beheer aan te vragen. De levering van de gronden zal plaatsvinden zodra voor de realisatie van het op de gronden voorziene bouwplan benodigde omgevingsvergunning bruikbaar is. Van Pol Beheer dient daartoe op een vast te leggen datum een ontvankelijke aanvraag voor de omgevingsvergunning hebben ingediend. Duur en beëindiging van de overeenkomst De overeenkomst zal worden beëindigd indien is voldaan aan de doelstelling. Indien Van Pol Beheer niet binnen een half jaar na levering van de gronden een begin heeft gemaakt met de realisering van het bouwplan, dan heeft de gemeente het eerste recht op koop en levering door Van Pol Beheer aan 12

de gemeente van de gronden, tegen dezelfde prijs die Van Pol Beheer aan de gemeente heeft betaald. De overeenkomst eindigt op dat moment. De gemeente kan de overeenkomst beëindigen als Van Pol Beheer surseance van betaling aanvraagt, faillissement is aangevraagd, aan haar crediteuren een onderhands akkoord wordt aangeboden of geliquideerd of anderszins beperkt wordt in haar bevoegdheid rechtshandelingen te verrichten. In juni 2013 is de gemeenteraad akkoord gegaan met de koop- en samenwerkingsovereenkomst met Van Pol Beheer. Tevens is de gemeenteraad akkoord gegaan met de gebiedsexploitatie Centrumplan, met een totale omvang van investeringen van €19,3 miljoen, bovenop de reeds eerder vrijgegeven financiële middelen voor de verwerving van grondposities, en een reservering van €10 miljoen uit het structuurfonds ten gunste van de gebiedsexploitatie Centrum ter dekking van het tekort van deze gebiedsexploitatie. De koop- en samenwerkingsovereenkomst was op een aantal zaken nog niet in detail uitgewerkt, specifiek voor de gemeente ten aanzien van het theater en de bibliotheek. Gemeente, Van Pol Beheer, bibliotheek en theater hebben gezamenlijk een proces doorlopen, waarbij het functionele programma van eisen is uitgewerkt in een ruimtelijk ontwerp.

In april 2013 heeft de gemeenteraad in dit ruimtelijk ontwerp de keuze gemaakt voor de geoptimaliseerde variant waaraan theater en bibliotheek hun instemming hebben gegeven. Door een extern bureau was een kostenraming van het bouwplan opgesteld middels een elementenbegroting en daarnaast een indicatieve raming voor het interieur van theater, theatertechniek en bibliotheek op basis van kengetallen. Van Pol Beheer leverde een bieding aan, op grond waarvan het voorlopig ontwerp (VO) conform de overeenkomst diende te worden gerealiseerd en daarnaast diende te voldoen aan het installatietechnisch Programma van Eisen zoals opgenomen in de overeenkomst. Naast het VO en het installatietechnisch Programma van Eisen diende er nog overeenstemming bereikt te worden met de bibliotheek over de inrichting en met het theater over inrichting en theatertechniek. In het besluit van april 2013 is opgenomen dat er nog gezocht zou worden naar mogelijke kostenbesparing op het vlak van investeringen, gebouw- en bedrijfsexploitatie. Gegeven het feit dat in het belang van de totale voortgang van het Centrumplan vóór de zomer 2013 besluitvorming diende plaats te vinden, lukte het niet om deze optimalisatie vóór de besluitvorming van de gemeenteraad te laten plaatsvinden en zijn er op basis van het VO afspraken gemaakt met Van Pol Beheer.

Tijdens de onderhandelingen met Van Pol Beheer BV en het formaliseren van de afspraken in de koop- en samenwerkingsovereenkomst hadden de juridische borging van de samenwerking in het kader van staatssteun- en aanbestedingsrecht en het waarborgen van de marktconformiteit van de grondprijs en de bouwprijs voor bibliotheek en theater een hogere prioriteit. Tot slot vereiste een nadere analyse van een mogelijke kostenbesparing nader inzicht in het definitief ontwerp (DO) en de gewenste inrichting. Die was er op dat moment nog niet. Bij de planuitwerking van VO naar DO geeft Van Pol beheer BV aan dat de kosten van interieur en theatertechniek slechts voor een deel in de overeengekomen kostprijs waren opgenomen. Vanuit de gemeente is evenwel aangegeven dat de externe elementenbegroting, waarin stelposten voor interieur en theatertechniek waren opgenomen, een duidelijke status had. Prof. dr. ir. A. Bregman is gevraagd om nader advies in deze. Hij stelt dat met de externe elementenbegroting de marktconformiteit van de koopprijs is aangetoond, doch dat het rapport geen taxatie betreft op basis van een definitief en gedetailleerd plan. Hij stelt dat partijen dus niet met zekerheid ervan uit kunnen gaan dat dit plan voor wat betreft interieur en theatertechniek ook conform het betreffend rapport zou worden gerealiseerd.

Op basis van dit advies diende de gemeente in de onderhandeling een kritische maar óók constructieve houding aan te nemen. Er is (natuurlijk) een voorkeur gegeven aan een constructieve onderhandeling in plaats van een juridisch traject, waarbij het voorkomen van vertraging in het procesverloop en het niet tijdig kunnen 13

aanvragen van de omgevingsvergunning zwaar meewogen. Eind 2013 is overeenstemming bereikt over het DO en is vastgelegd wie voor welke zaken aan de lat staat. Gevolg van deze zogenaamde ‘demarcatie-afspraken’ is dat de investering van de theatertechniek en het interieur voor het nieuwe cultuurcluster slechts ten dele in de overeengekomen kostprijs van Van Pol Beheer zaten. Dit betekende dat de gemeente Kerkrade, samen met Parkstad Limburg Theaters en Bibliotheek Kerkrade financiering zouden moeten vinden. Naast de hiervoor genoemde extra investeringskosten, zou er tevens een verduidelijking nodig zijn van de structurele exploitatie van het cultuurcluster, rekening houdend met het destijds verwachte exploitatietekort. Bijzondere situatie rond Van Pol Berichtgeving begin 2013, omtrent een strafrechtelijk onderzoek naar de privépersoon dhr. Van Pol, directeur van Van Pol Beheer BV, vormde voor de gemeente aanleiding om de samenwerking te toetsen. Op basis van een juridische analyse is in april 2013 door de commissie GEZ positief geadviseerd over het voortzetten van de onderhandelingen met Van Pol Beheer. Zoals aangegeven wordt in juni 2013 akkoord gegaan met de koop- en samenwerkingsovereenkomst met Van Pol Beheer. In de periode 2013 tot medio 2015 heeft dit strafrechtelijke onderzoek naar de privépersoon Van Pol impact gehad op de ontwikkeling van het Centrumplan.

De samenwerking was constructief en gericht op voortgang, toch werd de uiteindelijke realisatie negatief beïnvloed. Dit had specifiek te maken met het verkrijgen van externe bancaire financiering door Van Pol Beheer en de invulling van de retailruimten. Deze situatie heeft medio 2014 geleid tot het verzoek van Van Pol Beheer voor projectfinanciering door gemeente Kerkrade. In juni en juli 2014 is dit verzoek voor projectfinanciering bestuurlijk besproken, zowel in het college als in de commissie GEZ. Aangegeven is dat banken als voorwaarde stellen dat tenminste 70 tot 80% van de retail verhuurd moet zijn om in aanmerking te kunnen komen voor externe financiering. Van Pol Beheer heeft de gemeente periodiek over de voortgang in de onderhandelingen met ondernemers geïnformeerd en aangegeven dat dit meer tijd in beslag neemt dan aanvankelijk verwacht. Dit bracht de start van de bouwwerkzaamheden in gevaar. De door de gemeente te leveren gronden waren gereed om, conform het gestelde in de koop- en samenwerkingsovereenkomst, over te dragen aan Van Pol Beheer. Er zijn destijds verschillende opties door de gemeente overwogen: • Afdwingen afname van de grond door Van Pol Beheer. Deze optie was mogelijk als de ontwikkelaar met eigen geld de grond zou kunnen afnemen, doch deze had geen middelen om de realisatie van het bouwplan te financieren.

De grond zou in dat geval door de gemeente binnen een half jaar kunnen worden teruggevorderd (op basis van afspraken in de koop- en samenwerkingsovereenkomst). Het nadeel hiervan was dat de gemeente in dat geval de grond niet meer in eigendom had gedurende deze periode en daarmee haar gewenste regiefunctie zou verliezen. • Wachten tot er voldoende huurovereenkomsten met winkeliers gesloten zijn. Indien Van Pol Beheer (en daarmee de gemeente) zou wachten met start van de bouw totdat 70 tot 80% van de retail is verhuurd, kon geen eenduidige planning ten aanzien van de realisatie van het bouwplan, en daarmee van het cultuurcluster, worden aangegeven. Hierdoor was het voor Parkstad Limburg Theaters niet mogelijk om een planning ten aanzien van de toekomstige programmering af te spreken, met alle (financiële) gevolgen voor de gemeente van dien. Ook voor de uitvoeringsplanning van de herinrichting van de totale openbare ruimte zou dit gevolgen hebben gehad.

14

Het college van burgemeester en wethouders en later ook de gemeenteraad hebben daarom destijds besloten om in het belang van de totale voortgang van het Centrumplan de mogelijkheden van projectfinanciering te bezien, passend binnen de wet- en regelgeving rondom staatssteun- en aanbestedingsrecht. Het verzoek tot projectfinanciering is extern getoetst. Daarbij is geconcludeerd dat het bij nieuwbouwprojecten gebruikelijk is dat grond- en bouwkosten extern worden gefinancierd. Tevens is aangegeven dat bij de beoordeling van dergelijke voorstellen het van belang is om te kijken naar de waarde van het project bij oplevering. Deze waarde wordt bepaald door de mate waarin een project verhuurd of verkocht is. Het verzoek van de ontwikkelaar is daarmee als niet onredelijk beschouwd: de totale financieringsbehoefte was gelijk aan de grond- en bouwkosten van het project. Door prof. dr. ir. Bregman zijn voorwaarden aangegeven, waarbinnen de gemeente binnen het kader van staatssteun- en aanbestedingsrecht tegemoet kon komen aan het verzoek van Van Pol Beheer voor projectfinanciering: • VolkerWessels / Bouwbedrijven Jongen (destijds betrokken bouwer) dient jegens de gemeente garant te staan voor de realisatie van gehele bouwplan door Van Pol Beheer.

• VolkerWessels / Bouwbedrijven Jongen dient garant te staan voor tijdige betaling van een marktconforme rente en een volledige aflossing van de bouwprojectfinanciering koopwoningen en de hypothecaire lening op een nader overeen te komen datum. • Gemeente krijgt een 1e recht van hypotheek op het bouwplan. • Van Pol Beheer betaalt een marktconforme financieringsrente, die wordt vastgesteld conform de Beleidsregel van de Europese Commissie, volgens de methode van de referentie- en disconteringspercentages. De gemeente heeft met Van Pol Beheer op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over deze voorwaarden. Deze zouden worden vastgelegd in een Letter of Intent (LOI), echter deze heeft geen definitief karakter gekregen. Er zijn concepten over en weer besproken, waarbij alleen de hoofdlijnen door het college van burgemeester en wethouders zijn vastgesteld en besproken tijdens de commissie GEZ in september 2014. Op 4 juni 2014 dient Limburg Live / L1 een WOB-verzoek in bij de gemeente aangaande het Centrumplan. Er worden diverse zaken opgevraagd over onder andere de (gemeentelijke) financiën, de voortgang van het project en de inhoud van de koop- en samenwerkingsovereenkomst. Dit WOBverzoek heeft uiteindelijk geleid tot een behandeling bij de rechtbank.

In mei 2018 heeft de rechtbank een tussenuitspraak gedaan en heeft de gemeente de mogelijkheid geboden om eerdere besluiten te herstellen. Feitelijk is het in deze behandeling gegaan over of het college, commissie en/of gemeenteraad op de juiste wijze geheimhouding op bepaalde documenten c.q. passages in documenten heeft gelegd. Het is niet gegaan over de vraag of bepaalde delen wel geheim hadden mogen zijn, dit is ter beoordeling aan college, commissie en/of gemeenteraad. Op 24 oktober 2014 is door het Openbaar Ministerie publiekelijk en daarmee formeel kenbaar gemaakt dat de heer Van Pol Beheer werd gedagvaard. De gemeenteraad heeft op 29 oktober 2014 een motie aangenomen, waarbij werd gevraagd naar de gevolgen van de dagvaarding voor de koopen samenwerkingsovereenkomst die gesloten is met Van Pol Beheer BV, respectievelijk de gevolgen voor het voornemen tot financiering. Op basis van extern advies van prof. dr. ir. Bregman en Montesquieu is geconcludeerd dat er geen juridische gronden zijn om de overeenkomst te beëindigen, noch dat op grond van de dagvaarding projectfinanciering kan worden geweigerd. De privépersoon werd gedagvaard, niet het bedrijf waarmee de overeenkomst is gesloten. Wel is aangegeven dat de gemeente niet verplicht is tot het verlenen van financiering: “Er zijn echter andere gronden op basis waarvan verstrekking van de 15

projectfinanciering kan worden geweigerd. Dit betreffen bijvoorbeeld gronden op bedrijfseconomische basis of uit het oogpunt van risicomanagement.” Vanuit voornoemde adviezen is de gemeenteraad geïnformeerd dat de gemeente met Van Pol Beheer en VolkerWessels in overleg zou treden om te bezien hoe de onduidelijkheden in deze situatie konden worden opgelost. CPK Ontwikkeling / CPK Retail Het eerdergenoemde strafrechtelijk onderzoek leidt er uiteindelijk toe dat Van Pol Beheer, in overleg met de gemeente en VolkerWessels / Bouwbedrijven Jongen, terugtreedt. De koop- en samenwerkingsovereenkomst is in juni 2015 overgenomen door CPK Ontwikkeling (dochter van Bouwbedrijven Jongen). CPK Retail (eigenaar 50% Wyckerveste en 50% Bouwbedrijven Jongen) neemt de door CPK Ontwikkeling te realiseren retailruimten als belegger over. Op hoofdlijnen zijn de overgekomen afspraken vastgelegd in een zogenaamde termsheet, die later in diverse overeenkomsten in detail zijn beschreven. Een belangrijk verschil ten opzichte van de uitgangssituatie was de grondprijs. De grondprijs van €8,0 miljoen is in 2015 op basis van een onafhankelijke taxatie verlaagd naar €4,0 miljoen. Drastisch gewijzigde marktomstandigheden zijn hier primair debet aan. Het aandeel grond voor de woningen bedraagt daarbij €0,7 miljoen en het aandeel grond voor de retail €3,3 miljoen.

De grond voor de retail is voor 30 jaar in erfpacht uitgegeven en wordt jaarlijks geïndexeerd. Vanwege de lagere grondopbrengsten heeft provincie Limburg besloten om de investeringen in de openbare ruimte rondom C-City (nu Discovery Museum) voor een totaalbedrag van €2,0 miljoen voor haar rekening en risico te nemen. Deze kosten zouden oorspronkelijk door de gemeente worden gedragen. Door VolkerWessels is verzocht om een gedeelte van de totale aanneemsom voor het cultuurcluster en de woningen te financieren. Montesquieu heeft aangegeven dat ook voor deze onderdelen volledige externe financiering niet mogelijk is. Met betrekking tot de financiering door de gemeente is het raadsbesluit van september 2014 inzake de voorwaarden voor verstrekking van projectfinanciering leidend. De projectfinanciering bestond uit de volgende onderdelen:  € 9,7 miljoen voor het cultuurcluster, te betalen in 4 gelijke kwartaaltermijnen.  € 1,75 miljoen voor een gedeeltelijke financiering van de koopwoningen. In de termsheet was ook nog sprake van een gedeeltelijke financiering van de huurwoningen, echter door nadere afspraken tussen CPK Ontwikkeling en Wonen Limburg is deze financiering komen te vervallen. Voor de gemeente was een afbouwgarantie door de bouwer belangrijk. Hierover zijn dan ook harde afspraken in de termsheet en in de overnameovereenkomst vastgelegd.

Ook bij deze fase zijn meerdere externe deskundigen ingeschakeld. Het betreft complexe trajecten, waarbij wet- en regelgeving tot in detail meegenomen is. Ook voor wat betreft de financiële afspraken was externe deskundigheid een must, zowel op het gebied van projectontwikkeling, als op het gebied van financiële waarborgen om risico’s voor de gemeente zo klein mogelijk te houden. De samenwerking met CPK Ontwikkeling en CPK Retail is officieel begonnen in juni 2015 nadat de koop- en samenwerkingsovereenkomst is overgenomen door CPK Ontwikkeling. De totstandkoming van de overeenkomsten die zijn opgesteld tussen gemeente en CPK Ontwikkeling enerzijds en tussen gemeente en CPK Retail anderzijds was complex. Het kostte veel voorbereidingstijd en vanuit de 16

diverse soms tegenstrijdige belangen moest toegewerkt worden naar een gezamenlijk doel: de realisatie van het centrumplan. Vanaf de start van de samenwerking was er sprake van stevige inhoudelijke, maar altijd constructieve gesprekken. Bouwbedrijven Jongen was al partij ten tijde van de samenwerking met Van Pol Beheer, echter in een geheel andere rol dan bij CPK Ontwikkeling. Bij Van Pol Beheer was Bouwbedrijven Jongen “niet meer” dan de bouwende partij, echter als aandeelhouder van CPK Ontwikkeling namen zij meer een risicodragende rol. CPK Retail, een samenwerking tussen Bouwbedrijven Jongen en Wyckerveste, nam als belegger ook een risicodragende rol in het geheel. Beide partijen verdienen voor deze risicodragende deelname lof. Het was een tijd dat de economie opkrabbelde na een moeilijke periode van de financiële crisis. Daarnaast vonden binnen de retailmarkt stormachtige ontwikkelingen plaats. De marktsituatie wijzigde gedurende het ontwikkel- en realisatietraject. Dat leidde tot ongewisheid richting de toekomst gaven en een hoog risicoprofiel. Toch zijn betrokken partners met een enorme positiviteit aan de slag gegaan. Er zijn gedurende de realisatieperiode stevige discussies gevoerd, bijvoorbeeld rond de situatie van zittende ondernemers (specifiek rond C&A en de uiteindelijke wijzigingen in de verkaveling), de planning en meer- en minderwerk.

Deze discussies waren altijd constructief, door de vaak tegenstrijdige belangen duurden deze discussies vaak lang. Tegelijkertijd hield iedere partij wel steeds het hoofddoel voor ogen, realisatie van het Centrumplan.

17

CENTRUMPLAN INCLUSIEF STADSPARK Integrale gebiedsbenadering Zoals in het historisch overzicht is beschreven, is door de gemeente drie keer met een ontwikkelaar getracht tot de ontwikkeling van het centrumplan te komen. In de periode vanaf 2003 is V&D vertrokken, de HEMA kleiner gaan huren en is meer leegstand in het centrum ontstaan. Het ziekenhuis kreeg een andere functie, waardoor de passantenstromen in het centrum anders werden. Kortom, Kerkrade kreeg deze jaren te maken met een optimalisatieslag vanuit verschillende instellingen en bedrijven, waardoor het centrum een fysieke verbeteringsslag nodig had. Er is voor het stadscentrum gestreefd naar dynamiek in combinatie met een stedelijke uitstraling, met behoud van de dorpse gemoedelijke sfeer. Het centrum is het hart van de stad en levert als zodanig een belangrijke bijdrage aan het imago van de stad. Voor de hele stad is een bruisend stadscentrum van groot belang. Een centrum dat voldoet aan de veranderende behoeften en wensen van de consument. Het uitgangspunt voor de toekomst van het centrumgebied was dat versterking in de breedste zin van het woord plaats moest vinden. De ontwikkeling van een kwalitatief goed, gedifferentieerd en compact winkelcentrum met een goede routing was noodzakelijk.

Aandachtspunten die eind 2012 voor het centrumgebied zijn aangegeven: • weinig bijzonder en onderscheidend aanbod; • weinig filiaal- en grootwinkelbedrijven, weinig trekkers; • supermarkten functioneren solitair vanwege ligging net buiten het centrumgebied; • onaantrekkelijk plekken in het straat- en winkelbeeld, gedateerde pandkwaliteiten (gehele noordelijke kant Niersprinkstraat via Theaterpassage tot aan de voormalige C&A zorgt voor een verloederende indruk, wat een negatief effect heeft op het gehele centrum); • voortgang centrumplan en herontwikkeling Theaterpassage. Om de spin-off van het centrum cultureel en economisch zo optimaal mogelijk en op de toekomst gericht te laten zijn, was het noodzakelijk de ontwikkelingen in het centrum breder te zien dan het winkelhart. De zone van de gebiedsontwikkeling moest naast het winkelaanbod en de markt met haar evenementen en horecafaciliteiten ook aandacht hebben voor de halte van de Zuid Limburgse Stoomtrein Maatschappij (ZLSM) en het Continium (met later de realisatie van Creative City, nu Discovery Museum), de Rodahal, het Theater en de bibliotheek tot en met het Stadspark als onderdeel van de groene verbindingszone. In lijn met de stadsdeelvisie Oost I is door al deze ontwikkelingen bijgedragen aan een structurele versterking van de leefbaarheid van en de werkgelegenheid binnen het centrum van onze stad.

Dit wordt momenteel nog verder versterkt door de realisatie van Vie – Leven in beweging, zowel door de fysieke ontwikkeling als door de programmatische aanpak van Vie. Vanuit deze integraliteit zijn verschillende projectonderdelen als samenhangend geheel onder één groot project ondergebracht: de gebiedsontwikkeling centrum. Deze ontwikkeling bestond uit: (1) het gebouwelijke deel in het centrum – inclusief een nieuw cultuurcluster met theater en bibliotheek, (2) herinrichting openbare ruimte en (3) opwaardering en herinrichting van het Stadspark. Later is hier (4) Creative City aan toegevoegd.

Gebouwelijke deel centrumplan Engelman Architecten heeft eind 2012 een ruwe schets gemaakt waarbij transparantie en doorzichten in het centrum centraal stonden. De hoofdelementen van het programma waren:

18

•

• • • • •

Menselijke maat: het grootste verschil met de oude plannen was de omvang van de ontwikkeling. Er is gekozen voor een compact winkelcentrum, met een beperkte winkelvloeroppervlakte (ten opzichte van de oorspronkelijk aanwezige oppervlakte is 10.000 m2 uit de markt genomen). Wonen op maat afgestemd: ca. 80 woningen in enkele bouwlagen op de winkels. Parkeren in balans: ca. 260 parkeerplaatsen, (mogelijk) gedeeltelijk in nieuwe garage. Revitalisatie Theater. Nieuwe Bibliotheek, ca. 1500 m2. Kernbegrippen waren attractief, afgestemd op de grootte van de stad, niet bouwen voor leegstand en geen lege panden achterlaten.

De ruwe schets is verder uitgewerkt naar een Voorlopig Ontwerp (VO). In dit VO waren ca. 6.500 m2 verhuurbaar winkeloppervlakte en 68 woningen opgenomen. Een aantal panden op de hoek Niersprinkstraat en Van Beethovenstraat was in dit ontwerp gesloopt (voormalige V&D, voormalige SNS).

Het voorlopig ontwerp, dat als basis was opgenomen bij de koop- en samenwerkingsovereenkomst, is naderhand uitgewerkt naar een definitief ontwerp (DO) en op basis hiervan is de omgevingsvergunning eind 2013 door Van Pol Beheer aangevraagd.

19

Theater en Bibliotheek Visiedocument Bibliotheekwerk In februari 2012 is een visiedocument opgesteld over het toekomstige bibliotheekwerk. Het bibliotheeklandschap was aan het veranderen. Ledenaantallen namen af, de informatievoorziening via internet groeide exponentieel, de vrijetijdsbesteding en de 24-uurs economie beïnvloedden het gebruik van de bibliotheek. In maatschappelijke zin vormden de vergrijzing, bevolkingskrimp en de individualisering belangrijke ontwikkelingen, waarvan de centrale overheid graag zag dat de bibliotheek daar actief op zou inspelen. Ook stonden de budgetten in de publieke sector zwaar onder druk. Tegen deze achtergrond hebben de gemeente Kerkrade en Bibliotheek Kerkrade zichzelf tot opdracht gesteld om een gezamenlijke visie op de toekomst van de bibliotheek te ontwikkelen, teneinde ook in de toekomst op een verantwoord niveau vorm en inhoud te geven aan het bibliotheekwerk in de gemeente. Ontwikkelingsperspectief De gemeente en Bibliotheek Kerkrade zagen als missie van het bibliotheekwerk: “Bijdragen aan vaardig burgerschap, om de inwoners van de gemeente in staat te stellen volwaardig deel te kunnen nemen aan de samenleving”.

Alle kernfuncties van het bibliotheekwerk zouden in Kerkrade op niveau vervuld moeten worden: • warenhuis van Kennis en Informatie; • centrum van Ontwikkeling en Educatie; • encyclopedie van Kunst en Cultuur; • inspiratiebron van Lezen en Literatuur; • podium voor Ontmoeting en Debat. Gemeente en bibliotheek wilden vorm en inhoud geven aan een eigentijds netwerk van voorzieningen op het gebied van informatie, educatie en cultuur, met een breed en aantrekkelijk aanbod aan producten en diensten, gericht op alle inwoners van Kerkrade, met bijzondere aandacht voor de jeugd. Mede gelet op de demografische ontwikkelingen en de relatief hoge graad van laaggeletterdheid in Kerkrade wilden gemeente en bibliotheek een accent leggen op:  De bibliotheek als Centrum voor Ontwikkeling en Educatie. Met deze kernfunctie kunnen burgers wegwijs worden gemaakt in onze informatiemaatschappij, niet alleen door toegang te bieden tot informatie en het bijbrengen van vaardigheden, maar ook door het stimuleren van competenties om betekenis te kunnen geven aan informatie: reflectie, interpretatie en expressie. Bijzondere aandacht moest gaan naar de jeugd; intensieve samenwerking met het onderwijs is een must.  Podium voor (culturele) Ontmoeting en Debat.

Met deze kernfunctie kan publieke informatie over Kerkrade ontsloten worden, kan een podium geboden worden aan een breed aanbod van informatieve en culturele activiteiten en kunnen burgers worden gestimuleerd aansluiting te vinden op sociale en culturele netwerken in stad of wijk. De gemeente en de bibliotheek plaatsten het bibliotheekwerk nadrukkelijk in het kader van de centrumplanontwikkeling en de wijkontwikkeling. Tegen deze achtergrond zou het bibliotheekwerk verder moeten worden ontwikkeld langs de volgende programmalijnen:  Een nieuwe hoofdvestiging als stedelijk centrum voor informatie, ontmoeting en cultuur en daardoor een belangrijke trekker voor revitalisering van het centrum.  Integratie van het bibliotheekwerk in het leerproces van het basisonderwijs.  Versterking van de gemeenschapshuizen, waar de bibliotheek kan bijdragen aan informatievoorziening en ontmoeting.

20



Een verdergaande digitalisering en automatisering van de dienstverlening, zowel via internet als op de verschillende bibliotheeklocaties.

Bieb ‘nieuwe stijl’ in het centrum De gemeente en bibliotheek hebben gekozen voor versterking van de centrale hoofdvestiging. De bibliotheek ‘nieuwe stijl’ moest in het centrum de beschikking krijgen over een beleefbibliotheek waarin de vijf kernfuncties van het bibliotheekwerk optimaal zouden worden gepresenteerd voor een breed publiek. De gemeente en de bibliotheek wilden toe naar nieuwe huisvesting in het stadshart. Herhuisvesting van de hoofdvestiging van de bibliotheek in het Centrumplan moest samen met Theater Kerkrade leiden tot aantrekkelijke culturele voorzieningen in het centrum van Kerkrade. De nieuwe bibliotheek was gedacht als een belangrijke trekker van het Centrumplan. Strategisch gelegen in het hart van het nieuwe centrumplan moest de Bieb ‘nieuwe stijl’ een laagdrempelig en onderscheidend cultureel trefpunt voor inwoners van stad en regio worden. De Bieb ‘nieuwe stijl’ biedt een breed programma van culturele activiteiten voor jong en oud. In mentaal opzicht moest de Bieb ‘nieuwe stijl’ zich positioneren als de culturele aanjager van de Kerkraadse gemeenschap, voor en door de inwoners van Kerkrade en omgeving. De hoofdvestiging van Bieb ‘nieuwe stijl’ zou moeten landen naast het Theater Kerkrade, in de Theaterpassage.

Eind 2012 / begin 2013 zijn mogelijke varianten uitgewerkt binnen de kaders voor een toekomstbestendige bibliotheek gelegen in het Centrumplan van Kerkrade en het revitaliseren van het Theater Kerkrade met als functie een “middenzaal”. Tevens moest naar synergie gezocht worden tussen bibliotheek en theater. Deze onderzoeken hebben destijds in samenwerking met LA Group plaatsgevonden en hieruit volgden 2 varianten:  Variant 1, waarbij invulling wordt gegeven aan de uitgangspunten met een centrumbibliotheek als een ‘bibliotheek van de toekomst’ en het theater als middenzaal. Als gezamenlijk te gebruiken ruimtes waren een gezamenlijke multifunctionele vlakkevloer ruimte, entreegebied en leescafé/theatercafé opgenomen.  Variant 2, waarbij niet wordt ingeboet aan de uitgangspunten van variant 1 maar voor de bibliotheek wel een aantal extra functies zoals Medialab en kunstuitleen zijn geschrapt en voor het theater financiële besparingen worden gevonden in ruimtelijke aanpassingen, zoals kleinere foyerruimte, minder kleedkamers en een kleinere artiestenfoyer. De multifunctionele vlakkevloer ruimte, entreegebied en leescafé/theatercafé zijn in deze variant verkleind en in plaats van 2 inpandige laad- en losdocks voor vrachtauto’s (variant 1) is deze teruggebracht naar 1 inpandige laad- en losdock.

21

De gemeenteraad heeft in april 2013 gekozen voor de financieel meest gunstige variant 2, waarbij de totale kosten voor theater / bibliotheek binnen de gebiedsexploitatie Centrumplan moesten worden opgenomen. De gebiedsexploitatie zou op een later moment worden vastgesteld, waarbij een definitieve keuze zou plaatsvinden in samenhang met de overige investeringen voor het Centrumplan. In juni 2013 is uiteindelijk vastgehouden aan variant 2, waarbij de vlakke vloerzaal niet meer was opgenomen. Concept Aat Vos Er is bij het bij elkaar brengen van theater en bibliotheek altijd gesproken over een samenwerking tussen de instellingen, echter was er in fysieke zin een duidelijke scheiding van theater en bibliotheek. In het voorlopig ontwerp van Engelman Architecten, opgenomen in de koop- en samenwerkingsovereenkomst, is dit duidelijk te zien (rode lijn in onderstaande figuur).

22

Vanuit het uitgangspunt van een cultuurcluster, waarin Bibliotheek Kerkrade en Parkstad Limburg Theaters (PLT) ‘samen onder één dak’ een vernieuwd en vernieuwend onderkomen zouden moeten vinden, deed zich in 2016 de vraag voor of het niet een gemiste kans zou zijn om een gebouw, gelegen in het hart van het vernieuwde centrum, niet een veel prominentere rol te laten vervullen binnen de positionering van onze stad. Een positionering waarin ‘ontmoeten’, ‘verbinden’ en ‘verdiepen’ kernwaarden vormen. Een stad en stadshart waar ‘beleefd’ wordt en reuring plaatsvindt. Feitelijk kwamen deze kernwaarden al voor in het Visiedocument bibliotheekwerk, echter nu voor het gehele cultuurcluster. Vanuit deze ambitie hebben ook gesprekken plaatsgevonden met de muziek- en dansschool (SMK) om de mogelijkheden te bezien of ook zij een prominente plek in het culturele centrum zouden kunnen innemen. College en raad waren zich ervan bewust dat het hier ging om een stevige ambitie, die vroeg om draagvlak bij en tussen alle partijen. Hierbij hoorde een weg waarin zorgvuldigheid belangrijker was dan snelheid. In de eerste plaats moesten de gebruikers van het eerste uur (theater en bibliotheek) de gedachte van ‘samen als afzonderlijke gebruikers onder één dak’ loslaten.

Na een intensief traject omarmden beide partijen een concept waarin niet alleen intensiever wordt samengewerkt, maar er sprake is van een cultuurcluster met een maximum aan multifunctionele ruimtes dat dienst zal doen als zogenaamde ‘third place’. Dit is een plek die buiten ‘thuis’ en ‘werkkring’ ook wordt bezocht om er te verblijven. Een plek waar men kan vergaderen, flexibel werken, ontmoeten en beleven. Naast theater, bibliotheek en muziek- en dansschool zijn er gesprekken gevoerd met het cultureel middenveld. Al snel werd duidelijk dat er bij het culturele middenveld groot enthousiasme bestond om naast de eigen vertrouwde locatie, bijzondere activiteiten te ontplooien in een inspirerende omgeving. Het cultuurcluster wordt daarmee een broeinest waar ideeën, innovatie en daaruit 23

voortvloeiend activiteiten ontstaan. Een ruimte waar het organisatietalent dat zich in Kerkrade bevindt zich kan ontplooien, maar ook een ruimte waarin iedereen zich thuis voelt. Een inspirerend concept vraagt echter ook om een toepasselijke en inspirerende fysieke ruimte. Voor de vormgeving van deze ruimte is interieurontwerper ‘Aat Vos Creative Guide’ in de arm genomen. Samen met Bibliotheek Kerkrade, PLT, cultureel middenveld en gemeente is gekomen tot een multifunctioneel gebouw waarin uitdaging, inspiratie en sfeer passend bij de identiteit vertaald zijn.

Met de invulling van het (fysieke) cultuurcluster door theater, bibliotheek, muziek- en dansschool en cultureel middenveld houdt het gebruik van het cultuurcluster echter niet op. Door het opzetten van een integrale programmering die aansluit bij de activiteiten en evenementen van de stad, werkt het cultuurcluster als vliegwiel voor de hele stad. Bij de initiatieven rond het cultuurcluster is ook niet aan de Euregio voorbij gegaan. Vanuit de contacten van Parkstad Limburg Theaters liggen er vanuit Aken de mogelijkheden om cultuuractiviteiten van scholen te laten plaatsvinden in het theater in Kerkrade. Hiermee wordt de samenwerking in de (Eu)regio te versterkt. 24

Inspirerende gebruikers, inspirerende activiteiten in een inspirerend interieur. Hiermee wordt een stevige basis gelegd voor de aantrekkingskracht van het cultuurcluster. Informatieoverdracht via digitale tools hoort onlosmakelijk bij de nieuwe identiteit van het cultuurcluster. We leven in een digitaal tijdperk. De manier waarop met name de jeugd communiceert, afspraken maakt en informatie vindt, is veranderd. Om aansluiting te houden met deze ontwikkelingen en veranderende (be)leefwereld is extra geïnvesteerd in ‘digitectuur’. Deze verhoogde ambitie van een integrale plek vergde echter wel een flinke extra investering, te weten €7,2 miljoen, die – evenals het eerdere besluit om alle grondposities in eigendom te krijgen – ook vanuit een grote politieke durf is genomen. Het uiteindelijke resultaat is bekend, gemeente Kerkrade heeft een cultuurcluster gerealiseerd dat zijn weerga niet kent en volledig voldoet aan het visiedocument bibliotheekwerk en de zogenaamde ‘third place’ die architect Aat Vos voor zich zag. Bekroning is de titel “Beste bibliotheek van Nederland”, die HuB Kerkrade in 2021 ontving. Daarmee is ook het totale concept als een succes beloond. Gewijzigde verkaveling cultuurcluster / retail In de oorspronkelijke plannen van Engelman Architecten was het cultuurcluster meer richting c.q. rondom het Martin Buberplein geprojecteerd.

In het verleden zat C&A vast aan het Raadhuis en lag dus voor een groot deel op de toekomstige footprint van het cultuurcluster. Er zijn door alle betrokken partijen in de periode vanaf 2013 diverse gesprekken gevoerd met C&A over de verplaatsing van C&A naar een andere locatie. Vanwege een doorlopende huurovereenkomst moest er overeenstemming worden bereikt over de verplaatsing tussen CPK Retail en C&A. Het heeft er lange tijd naar uit gezien dat C&A gedurende de looptijd van de huurovereenkomst tot 2020 op de betreffende locatie zou blijven zitten. Vanwege de werkzaamheden van het Centrumplan en specifiek het cultuurcluster is eind 2016 tussen CPK Ontwikkeling, CPK Retail en gemeente overeengekomen om de eerdere verkaveling los te laten en ruimten te ruilen c.q. terug te kopen om te komen tot een nieuwe definitieve verkaveling. Het plan kon zo gerealiseerd worden. 25

Muziek- en Dansschool SMK Medio 2016 heeft ook de Muziek- en Dansschool SMK definitief aangegeven een toegevoegde waarde te zien in de verdere versterking van het cultuurcluster en daarmee van het stadscentrum. Er is in overleg met CPK Retail gezocht naar een geschikte ruimte, die gevonden werd in de bovenverdieping aan de Niersprinkstraat boven de nieuwvestigingen van HEMA en C&A. De terugkoop van de bovenverdieping maakte onderdeel uit van de eerder genoemde wijziging in de verkaveling.

Openbare ruimte In het kader van de economische structuurversterking en verbetering van de leefbaarheid in het gehele centrum is kritisch gekeken naar de kwaliteit van de openbare ruimte, waarbij besloten is om de gehele openbare ruimte in het stadscentrum te vernieuwen en her in te richten. Buro Lubbers heeft in 2012 een globaal schetsontwerp opgesteld, waarmee het centrum van de stad een hoogwaardige en duurzame kwaliteitsimpuls moest krijgen. Op grond van een ruimtelijke analyse van de geschiedenis, de functies en de huidige materialisatie van het centrum werd het gebrek aan eenheid als knelpunt aangeduid. Hoewel de keuze voor bepaalde inrichtingselementen getuigt van ambitie, was de inrichting onsamenhangend. Er moest worden gestreefd naar een kwaliteitsverbetering door meer eenduidigheid op basis van een hoogwaardige en krachtige identiteit. Gedacht is aan het herkenbaar maken van deze identiteit door het aanleggen van één herkenbaar tapijt van gebakken klinkers en op het tapijt worden elementen zoals bomen, meubilair, verlichting en kunst ingepast volgens een heldere zonering/indeling. Daarbij werden deelgebieden onderscheiden als de Markt, als huiskamer van de stad, het plein achter het Raadhuis (nu Martin Buberplein) als entreekamer van de stad, het cultuurplein (nu Theaterplein) tussen het Theater en de Rodahal en subpleinen zoals ‘Hinger Herjods Ruk’.

De pleinen verdienden bijzondere aandacht. In oktober 2012 is de raad akkoord gegaan met het verder uitwerken van het voornemen tot het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte, door het opstellen van een voorlopig ontwerp waarbij de functionele samenhang, inrichtingsprincipes en bijbehorende duurzame materialisatie 26

werden meegenomen. Vervolgens heeft Buro Lubbers een presentatie gehouden in de commissie GEZ in december 2012 waarin het onderstaande ontwerp is toegelicht.

Het voorlopig ontwerp is daarna doorontwikkeld tot definitief ontwerp (DO). Het DO van de openbare ruimte omschreef de volgende zaken: Pleinen Het plan kent een drietal grotere pleinen, die elk een eigen sfeer hebben. De Markt zal als evenementenlocatie blijven dienen met ruimte voor de weekmarkt. De Markt krijgt een ander aanzien, mede door het vervallen van café D’r Maat. Aan de zijde van de Einderstraat wordt de bomengroep versterkt en komt een speelse fontein.

27

Het Martin Buberplein aan de achterzijde van het Raadhuis krijgt een rustig karakter. Hier kan men zich terugtrekken indien op de Markt een evenement gaande is. Op het plein komt de nieuwe ontsluiting van de bestaande woningen van HEEMwonen. Onder het plein wordt de bestaande parkeergarage ontsloten. Het Theaterplein vormt de verbinding tussen het Centrumplan en de Rodahal. Aan het plein komt de entree van het Theater. Het plein zal tevens dienen als parkeerlocatie, er zullen ca. 50 parkeerplaatsen worden ingericht. Op het plein wordt een aantal forse bomen gezet die zullen zorgen voor een groene uitstraling. Onder het plein komt een stallingsgarage voor de nieuw te bouwen woningen. Naast de genoemde grotere pleinen ontstaat er ook een aantal kleinere pleintjes, bijvoorbeeld bij de entree van het kantoor van HEEMwonen en ter plaatse van de kruising Hoofdstraat –Niersprinkstraat. Op dit laatste pleintje zal het beeld D’r Herrjod weer worden herplaatst. Keerwand Het Martin Buberplein en het Theaterplein zullen door middel van een keerwand verbonden worden. Deze keerwand vormt tevens de grens van het Centrumplan en verloopt langs de Wijngracht / Mozartstraat onder aan de gevel van het Theater. De wand krijgt een kwalitatief hoogwaardige uitstraling door de toepassing van natuursteen. Overige inrichtingselementen Overige elementen zoals banken, fietsenstallingen, afvalbakken etc.

zullen uniform worden uitgevoerd. Dit zal de herkenbaarheid van het centrum versterken. Er is gekozen voor een zone in de straten waar deze elementen geplaatst kunnen worden. Het plaatsen in een vastgestelde zone komt de rustige uitstraling ten goede. Ten behoeve van de ondernemers is een uniform paneel ontwikkeld waarin men reclame kan aanbrengen. Verspreid door het winkelgebied zullen bomen worden aangebracht in een groter formaat. De soorten zijn dusdanig gekozen dat er altijd een bijzondere boom is, bv omdat deze in bloei staat of omdat deze een mooi blad vertoond. Sloop café D’r Maat Vlak na de goedkeuring van de koop- en samenwerkingsovereenkomst door de gemeenteraad werd bekend dat café D’r Maat onderhands zou worden verkocht. Voor de gemeente reden een kans om dit strategisch gelegen vastgoedobject te verkrijgen, vanwege de prominente plek op de Markt. Café D’r Maat was gesitueerd in de zuidwesthoek van de Markt. Het paviljoen bestond uit een horecagedeelte op maaiveld en een terras/podium dat ca. 1 meter hoger lag dan het maaiveld. Het geheel werd overkapt door een luifel. De blinde zijde aan de Einderstraat voelde als een achterkant.