Definitief taxatierapport GaiaZOO
Tekst van het document
en
(bedrijfswoning) Brughofweg 29
1950
kantoorfunctie
Brughofweg 31
1978
bijeenkomstfunctie
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 33 van 83
5.2
Publiekrechtelijke aspecten
Planologie Sinds 01-01-2024 is de Omgevingswet in werking getreden ter vervanging van 26 wetten die de fysieke leefomgeving regelden. Het driekoppig bevoegd gezag (Rijk, provincie en gemeente) decentraliseert de regelgeving hiermee. Het Rijk zorgt er met het Invoeringsbesluit voor dat de regels voor gemeenten automatisch in het tijdelijk deel van het omgevingsplan komen. Dit heet ook wel de 'bruidsschat'. De regels voor de waterschappen komen terecht in de waterschapsverordening. Voorheen werd in de Wet ruimtelijke ordening geregeld hoe gronden bestemd waren en werd er bijvoorbeeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht geregeld welke vergunningen benodigd waren om bijvoorbeeld af te mogen wijken van regels uit de Wro. De Omgevingswet moet al deze zaken centraal regelen, voor één hele gemeente. Vanaf 01-01-2024 zijn de bestemmingsplannen van alle gemeente van rechtswege omgezet naar tijdelijke omgevingsplannen. Het overgangsrecht van de Omgevingswet regelt de overgang van het huidige naar het nieuwe recht. Andere zaken met betrekking tot de fysieke leefomgeving die voorheen werden gereguleerd door het Rijk zijn ook komen te vervallen, maar om te voorkomen dat er een gebrek aan wetgeving ontstaat zijn deze opgenomen in de ‘bruidsschat’. Alle omgevingsplannen die thans online in te zien zijn beschikken over een Hoofdstuk 22, waarin al deze regels staan weergegeven.
Alle gemeenten hebben tot 01-01-2032 om al hun bestemmingsplannen volledig over te zetten tot een omgevingsplan. Tot die tijd zullen Taxatiebedrijven zich moeten baseren op zowel informatie van www.ruimtelijkeplannen.nl (bestemmingsplannen/tijdelijke omgevingsplannen) en op de informatie die al in de omgevingsplannen staat via https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart. Onder de Omgevingswet zijn er in het omgevingsplan geen bestemmingen meer opgenomen. De bestemmingen zoals we die kennen van het bestemmingsplan heten in de nieuwe situatie ‘’hoofdfunctie – gebruiksdoel’’. De dubbelbestemmingen heten in de nieuwe situatie ‘’nevenfuncties – status’’. Totdat alle bestemmingsplannen zijn omgezet in nieuwe definitieve omgevingsplannen worden de termen van oudsher gebruikt:
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 34 van 83
enkelbestemmingen,
dubbelbestemming,
functieaanduidingen,
bouwvlakken,
gebiedsaanduidingen, maatvoeringen, bouwaanduidingen, etc. Het vastgoedobject is juridisch-planologisch geregeld in Omgevingsplan gemeente Kerkdrade, in werking vanaf 10-07-2024. Onder het omgevingsplan valt het deelplan Buitengebied. Ten aanzien van het vastgoedobject is het onderstaande van toepassing: Plannaam
Buitengebied
Vaststellingsdatum
23-11-2017
Planstatus
vastgesteld (plan); geheel onherroepelijk in werking (dossier)
Identificatie
NL.IMRO.0928.BPBuitengebied-Vg01
Type plan
Deelplan omgevingsplan
Naam overheid
Gemeente Kerkrade
Bronnen
www.ruimtelijkeplannen.nl / www.omgevingswet.overheid.nl
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 35 van 83
Impressie plankaart
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 36 van 83
Op
grond
van
de
bestemmingsplanverbeelding
heeft
het
vastgoedobject
de
Enkelbestemming: Cultuur en ontspanning – Dierentuin
Enkelbestemming: Verkeer
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 37 van 83
Dubbelbestemming: Waarde – Archeologie 1
Dubbelbestemming: Waarde – Archeologie 2
Dubbelbestemming: Waarde – Archeologie 3
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 38 van 83
Dubbelbestemming: Waarde – Archeologie 4
Dubbelbestemming: Waarde – Archeologie 5
Dubbelbestemming: Waterstaat – Waterlopen
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 39 van 83
Gebiedsaanduiding: Geluidzone – industrie
Gebiedsaanduiding: Veiligheidszone – leiding
Gebiedsaanduiding: Veiligheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 40 van 83
Gebiedsaanduiding: Wetgevingszone – wijzigingsgebied 5
Gebiedsaanduiding: Vrijwaringszone – weg
Op grond van artikel 8 zijn de gronden met de bestemming “Cultuur en ontspanning – Dierentuin” bestemd voor: a. dierentuin; b. activiteiten gericht op Cultuur & Ontspanning, waaronder in elk geval begrepen een binnenspeeltuin; c. horeca tot en met categorie 3; ondergeschikt, ondersteunend aan de hoofdfunctie (dierentuin); d. educatieve doeleinden;
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 41 van 83
e. wonen in een bedrijfswoning, met dien verstande dat het aantal bedrijfswoningen niet meer mag bedragen dan twee en dat de bedrijfswoningen door een functioneel met het bedrijf verbonden persoon bewoond dient te worden; f.
behoud, beheer en (her)ontwikkeling van aanwezige natuurlijke-, ecologische en hydrologische waarden;
g. kantoren, deel uitmakend van, ondersteunend aan, c.q. ten dienste van maar ondergeschikt aan de dierentuin genoemd onder a., Met de daarbij behorende voorzieningen zoals: h. verhardingen en (overdekte) parkeervoorzieningen; i.
groenvoorzieningen;
j.
openbare nutsvoorzieningen;
k. voorzieningen voor het vasthouden (infiltratie), bergen en afvoeren van hemelwater. Bouwregels Voor het bouwen van de bedrijfsgebouwen en gebouwen gelden de volgende regels: a. de gebouwen mogen
uitsluitend worden
gebouwd
ter plaatse van het
bestemmingsvlak; b. het bestemmingsvlak mag maximaal 10% worden bebouwd; c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 15m; d. de afstand van een bedrijfsgebouw tot alle bouwperceelsgrenzen dient minimaal 5m te bedragen. Voor het bouwen van bedrijfswoningen gelden de volgende regels: a. binnen het bestemmingsvlak van de bestemming ‘Cultuur en ontspanning Dierentuin’ mogen maximaal twee bedrijfswoningen worden gebouwd. b. de bedrijfswoning dient goed ontsloten te worden aan interne structuur van wegen. c. bedrijfswoningen mogen worden afgedekt met een kap, waarvan de dakhelling niet meer dan 60° mag bedragen. d. voor de bedrijfswoning geldt dat het aantal bouwlagen maximaal twee mag bedragen. GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 42 van 83
e. de diepte van de bedrijfswoning bedraagt maximaal 12m vanaf de voorgevel. f.
woningsplitsing
en/of
woningomzetting
en/of
kamerverhuur
en/of
kamerbewoning zijn niet toegestaan. g. met betrekking tot de overige maatvoeringen gelden de in de navolgende tabel opgenomen maten:
h. mogelijkheden bedrijfswoningbouw:
*Op de plankaart is geen “bouwvlak” opgenomen voor de getaxeerde locatie. Voor zover niet reeds het bepaalde in artikel 29 t/m 33 (Waarde - Archeologie 1 t/m 5) van toepassing is, kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg aan een omgevingsvergunning voorschriften worden verbonden waarin wordt geregeld wat de gevolgen zijn bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding ‘wetgevingzone – wijzigingsgebied 5’ de bestemming 'Cultuur - en ontspanning - Dierentuin' te wijzigen in die zin dat kleinschalige hoogwaardige verblijfsrecreatie mogelijk wordt door middel van toevoeging van de functieaanduiding 'verblijfsrecreatie', indien voldaan wordt aan de navolgende voorwaarden: a. de exacte locatie, afmetingen en kenmerken van de verblijfsrecreatie zal door de initiatiefnemer nader onderzocht moeten worden in overleg met betrokken instanties, waaronder de provincie Limburg. b. er is regionale afstemming in geval het initiatief bedoeld is voor meer dan 30 personen, anders vindt melding plaats. GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 43 van 83
c. de ladder voor duurzame verstedelijking dient toegepast te worden. d. er dient een goede ruimtelijke onderbouwing voor het initiatief aangeleverd te worden. Gebruik overeenkomstig het omgevingsplan Het huidig gebruik is in overeenstemming met het vigerend omgevingsplan. Opgemerkt dient te worden dat er geen uitgebreid onderzoek heeft plaatsgevonden naar bouwoppervlakten, bouwhoogten en dergelijke. Percelen 6214, 6218, 6256 en 6259 hebben ook (gedeeltelijk) de bestemming ‘Cultuur en ontspanning- Dierentuin’ echter behoren deze percelen niet tot het getaxeerde. Perceel 6214 is o.a. ingericht met een kantoorpand en een weg. Percelen 6218, 6256 en 6259 zijn ingericht als weg/ parkeerplaats/ grond Buitenring. Een kopie van de geldende plankaart, alsmede van de -voorschriften is opgenomen in de bijlage. Monumenten Volgens de Eigendomsinformatie van percelen 5943 en 6371 is er een publiekrechtelijke beperking in de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Erfgoedwet: Afschrift inschrijving monument of archeologisch monument in rijksmonumentenregister door minister OCW. Betrokken bestuursorgaan: De Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap). Landgoedstatus Het is Register-Taxateur niet bekend dat het vastgoedobject over de Landgoedstatus in het kader van de Natuurschoonwet (NSW) beschikt.
Het vastgoedobject komt niet voor in de lijst met opengestelde landgoederen. 5.3
Vergunningen en overige relevante zaken
Vergunningen De invoering van de Omgevingswet is meerdere malen uitgesteld maar is sinds 01-012024 dan toch ingegaan. De Wet bundelt bijvoorbeeld 26 bestaande wetten voor onder meer
bouwen,
milieu,
water,
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
ruimtelijke
ordening
en
natuur.
De
voormalige
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 44 van 83
omgevingsvergunning voor bijvoorbeeld bouwen, wijzigen van een monument en afwijken van bestemmingsplan heet tegenwoordig anders. Het gaat nu om een BOPA 12 of een OPA13, zoals eerder in §5.2 gedefinieerd. Een dergelijke buitenplanse of binnenplanse vergunningsplichtige activiteit kan gelden voor de volgende acties: Bouwwerkzaamheden, verbouwingen of renovaties; Sloopwerkzaamheden; Werkzaamheden in gebied met landschappelijke of cultuurhistorische waarde; Werkzaamheden in beschermde natuurgebieden; Bevestiging alarm aan bedrijfspand; Werkzaamheden met invloed op flora- en fauna; Maatregelen brandveiligheid in gebouwen; Aanleg inrit of uitrit; Bomenkap; Milieubelasting van uw bedrijf; Verbouwing of sloop van beschermde monumenten; Plaatsing tijdelijke voorwerpen op openbare weg; Bevestiging reclamebord of lichtbak bij bedrijfspand. Volgens opgave van opdrachtgever is een omgevings-/gebruiksvergunning voor aanvang van de bouw (Dome) afgegeven. Op 17-03-2020 is een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een nieuw entreegebouw op de locatie Brughofweg 25. Op 08-03-2023 is een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een dienstencentrum.
12 13
Vergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Vergunning binnenplanse omgevingsplanactiviteit.
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 45 van 83
Op 18-04-2024 is een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen en uitbreiden van een bestaand utiliteitsgebouw tot nieuw kantoor voor het personeel van de dierentuin en het aanleggen van een uitrit op de locatie Brughofweg 25. Dierentuinvergunning De dierentuinvergunning dateert van 04-03-2015 en is opgenomen als bijlage bij dit taxatierapport. Besluit activiteiten leefomgeving Wanneer een bedrijf het milieu belast, kan het zijn dat er een vergunningplicht geldt in het kader van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Exploitatievergunning Bij de start of overname van een horecaonderneming is in een aantal gemeenten een exploitatievergunning
horecabedrijf
nodig.
In
de
exploitatievergunning
staan
voorwaarden, deze hebben te maken met openbare orde, veiligheid en zedelijkheid in de omgeving van openbare inrichtingen. Deze voorwaarden staan in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) van de gemeente. Alcoholwetvergunning Als in een horecabedrijf alcoholische dranken verstrekt en genuttigd worden, moet men een alcoholvergunning van de gemeente hebben. Het horecapand moet aan een aantal inrichtingseisen voldoen. Ook worden er eisen aan het personeel gesteld. Zo moeten leidinggevenden minimaal 21 jaar zijn en een Stichting Vakbekwaamheid Horeca (SVH) Verklaring, Verklaring Sociale hygiëne of Verklaring Vakbekwaamheid hebben. Er is een Alcoholwetvergunning verleend op 16-02-2022 en op 05-12-2023 een aanhangsel
(opgenomen
leidinggevenden
in
Houben,
bijlage)
Kreijen,
in
Van
verband de
Laar,
met
de
Servais
toevoeging en
van
de
schrappen
van
leidinggevenden De la Haye, Dahlmans en Beuskens.
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 46 van 83
Conclusie De Register-Taxateur is inhoudelijk geen deskundige op het gebied van deze wet- en regelgeving en kan derhalve niet inhoudelijk beoordelen of het bedrijf voldoet aan de regelgeving of gestelde voorwaarden in de vergunningen of wettelijke eisen. Er is geen onderzoek gedaan aangaande de verklaringen van de opdrachtgever. Bij de taxatie is de Register-Taxateur ervan uitgegaan dat het bedrijf conform de gestelde eisen wordt geëxploiteerd. 5.4
Natuurbeschermingsrichtlijnen14
Natuurnetwerk Nederland (NNN): is sinds 2013 de naam van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van Nederland. Het is een samenhangend netwerk van bestaande en toekomstige natuurgebieden in Nederland. Het vormt een belangrijk onderdeel van het natuurbeleid. Streven is de biodiversiteit in Nederland ten minste te stabiliseren, en dus verdere achteruitgang tegen te gaan: het door de EU aanvaarde “standstillbeginsel”. Het vastgoedobject is d.d. 21-03-2025 gedeeltelijk gelegen (percelen 5943 en 6371 beide gedeeltelijk) binnen de grenzen van NNN.
14
Bron: https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 47 van 83
Natura 2000: is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. Voor elk Natura 2000-gebied is een beheerplan opgesteld. Daarin staat welke natuurwaarden in het gebied behouden of hersteld moeten worden – de zogenaamde instandhoudingsdoelen van het gebied – en welke maatregelen daarvoor nodig zijn. Het vastgoedobject is d.d. 21-03-2025 niet gelegen binnen de grenzen van de natura 2000. Nationale parken: 21 bijzondere natuurgebieden in Nederland zijn aangewezen als nationaal park. Het vastgoedobject is d.d. 21-03-2025 niet gelegen binnen de grenzen van een nationaal park.
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 48 van 83
6
VERONTREINIGING EN MILIEU
Eigendomsinformatie en laatste akten Op de kadastrale eigendomsinformatie en in de laatste akten zijn geen bijzonderheden aangetroffen ten aanzien van (bodem)verontreiniging en overige milieuaspecten van het vastgoedobject. Website overheid Door de Register-Taxateur is d.d. 29-06-2023 de website www.bodemloket.nl geraadpleegd. Op deze website staan de bij de overheid bekende gegevens vermeld en is ook te zien waar vroeger (bedrijfs-)activiteiten hebben plaatsgevonden die extra aandacht verdienen omdat ze de bodemkwaliteit beïnvloed kunnen hebben. Indien er geen melding van een (negatief) milieuaspect is gedaan, betekent dit niet automatisch dat er geen vervuiling aanwezig is. Indien er wel melding van een (negatief) milieuaspect is gemaakt, betekent dit niet automatisch dat de genoemde vervuiling (nog) aanwezig hoeft te zijn. Kaart Bodemloket
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 49 van 83
Conclusie Er is ten aanzien van het vastgoedobject geen informatie bekend in het Bodemloket. Het vastgoedobject heeft in het Bodemloket de status “Voldoende onderzocht/gesaneerd” met de navolgende omschrijving: “De resultaten van het uitgevoerde (historische) bodemonderzoek geven aan dat de (voormalige) activiteiten en/of de onderzoekslocatie voldoende zijn onderzocht in het kader van de Wet bodembescherming”. Er zijn meerdere verontreinigende activiteiten onderzocht:
Er zijn ook meerdere onderzoeken uitgevoerd en gerapporteerd:
De beoordeling van de milieutoestand is gebaseerd op visuele inspectie en de door de Register-Taxateur geraadpleegde informatiebronnen en geschiedt in het kader van de taxatie en beoogt niet te zijn een milieuonderzoek. Met betrekking tot de milieutoestand wordt dan ook geen enkele aansprakelijkheid aanvaard. Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de grond en (grond)water geschikt is voor het beoogde gebruik en dat er geen sprake van verontreiniging is welke een nadelige invloed
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 50 van 83
op de waarde zou kunnen hebben. Er zijn geen aanwijzingen aangetroffen dat deze veronderstelling niet realistisch is. Het Bodemloketrapport is opgenomen in de bijlage. Tenslotte Door de Register-Taxateur wordt nadrukkelijk geadviseerd om altijd en vroegtijdig bij een voorgenomen transactie, hypothecaire inschrijving, vestiging van een beperkt zakelijk
recht
en/of
andere
vormen
van
overeenkomst,
een
(aanvullend)
bodemonderzoek te laten uitvoeren. Tevens dienen er dan duidelijke afspraken te worden gemaakt omtrent eventuele aansprakelijkheden. Asbest De kern van de Nederlandse asbestregelgeving bestaat uit het verbod op het bewerken, verwerken of in voorraad houden van asbesthoudende producten. Een en ander als uitgewerkt in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Er heeft geen asbestinventarisatie plaats gevonden van het vastgoedobject in het kader van de taxatieopdracht. Bij de inspectie van de gebouwen zijn geen signalen naar voren gekomen dat er sprake is van asbesthoudende materialen. De Register-Taxateur is echter geen asbestdeskundige. Bij gebouwen welke gebouwd zijn vóór 1994 bestaat altijd de mogelijkheid dat tijdens de bouw of bij latere verbouwing voor deze datum, asbesthoudende materialen zijn toegepast. Een voorgenomen verbod op asbestdaken is sinds 04-06-2019 van de baan doordat het voorstel niet door de Eerste Kamer kwam. Eerder was het verbod nog wel door de Tweede Kamer gekomen. Er geldt een plicht om gebouwen die zijn gebouwd voor 1994 te inventariseren op asbest, voorafgaand aan een verbouwing of sloop.
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 51 van 83
7 7.1
LIGGING, VASTGOEDOBJECT, GEBRUIK EN CLASSIFICATIE Ligging
Wijk, stand, voorzieningen, aard van de belendingen Het vastgoedobject is gelegen in Zuid-Limburg nabij de Nederlands-Duitse grens. Het ligt tussen de plaatsen Kerkrade en Terwinselen in. Rondom liggen een aantal agrarische percelen en een paar percelen bos. De locatie wordt gekenmerkt als goed. Bereikbaarheid Het vastgoedobject is op ongeveer 2 minuten van een snelwegafrit gelegen. Er is een bushalte gelegen op ongeveer 500 meter en een treinstation op circa 900 meter. Bereikbaarheid
is
voor
een
dagrecreatief
object
zeer
belangrijk.
Onderhavig
vastgoedobject kent een zeer goede bereikbaarheid en is ook gunstig gelegen voor gasten uit België en Duitsland. GaiaZOO is goed bereikbaar via o.a. de A79 en de E314. De E314 gaat over in Autobahn 4. Door aanleg van de Buitenring Parkstad Limburg is GaiaZOO optimaal bereikbaar geworden. 7.2
Algemene informatie
GaiaZOO is jaarrond geopend en heeft de navolgende classificaties: beoordeeld met 4,5 sterren o.b.v. 17.236 Google-reviews; beoordeeld met 4,4 sterren o.b.v. 1.425 beoordelingen op TripAdvisor; beoordeeld met 4,6 sterren o.b.v. 3.731 stemmen via Facebook.
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 52 van 83
7.3
Nadere omschrijving van terrein en opstallen
7.3.1 Exploitabele eenheden GaiaZOO is opgedeeld in 4 gebieden, te weten: Limburg, Taiga, Rainforest en Savanna. In GaiaZOO kan de bezoeker meer dan 150 verschillende diersoorten ontmoeten. Bij GaiaZOO is gekozen voor de implementatie van Dynamic Pricing Online, een variabel entreeprijzensysteem op basis van vroegboekkorting. De gedachte achter deze keuze is meervoudig: het spreiden van bezoekers over alle dagen van de week.
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 53 van 83
GaiaZOO wordt geëxploiteerd door GaiaPark B.V. GaiaZOO richt zich met name op dag gasten en abonnementhouders in de regio Zuid- en Midden-Limburg en de aangrenzende gebieden in België en Duitsland. Limburg (geel): Limburg is de thuisbasis van GaiaZOO. Op een authentiek boerenerf met een fruitboomgaard en vakwerkhuisjes leven allerlei huisdierrassen. Op de Kinderboerderij kunnen de dieren worden geaaid en in het elektrospel wordt ontdekt welke dieren de kaas, vlees, melk en honing maken. Daarnaast zijn nog aanwezig een hooispringhuis, een speeltuin en een JungleTour. Vanuit Limburg kunnen er drie ontdekkingstochten over de wereld worden gemaakt via Savanna, Taiga en Rainforest. Taiga (blauw): In Taiga maakt men kennis met bijzondere niet alledaagse dieren. In het hoge Noorden ontmoet men de hedendaagse dieren die goed tegen de kou bestand zijn. Men ontdekt hoe de geweien van de rendieren elk jaar groter groeien. En men ziet met eigen ogen hoe alle stoere en robuuste dieren weten te overleven in de dichte naaldbossen, op de ijzige toendra en de uitgestrekte steppe. Rainforest (groen): Men ontdekt in de tropische regenwouden van GaiaZOO véél verschillende soorten vogels, apen en andere bijzondere dieren. Bij het Rainforest memoryspel leert men spelenderwijs wie zich allemaal tussen het bladerdak verstoppen.
Men kan ook 300 miljoen jaar terug in de tijd, toen Limburg op de evenaar lag. De oeroude wouden van toen vormden de basis voor de steenkool in de Limburgse bodem. Savanna (bruin): Men beleeft de uitgestrekte savanne van Afrika waar de grootste landdieren ter wereld leven. Op de savanne van GaiaZOO leeft een grote veelzijdigheid aan dieren samen. De grote roofdieren in dit gebied maken de circle of life compleet. GaiaZOO beschikt over diverse speelmogelijkheden. Hierna is een korte impressie weergegeven van de dierentuin. Vanwege het grote aantal opstallen/dierenverblijven zijn de meest omvattende hieronder nader omschreven. 7.3.2 Kantoren, De kantoorruimten bevinden zich boven het gebied ‘Savanna’. Het betreft zeer verouderde kantoorunits. Daarnaast is er nog een personeelskantine. GaiaZOO heeft in 2024 een dienstencentrum gerealiseerd en is op de waardepeildatum bezig met de
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 54 van 83
verbouw van het bestaande stenen kantoordeel wat ook flink wordt uitgebreid. Dit is op de inspectiedatum nog niet gereed. Oude kantoorunits
Oude kantine (linker lage deel van het gebouw, rechterdeel is de bedrijfswoning)
Dienstencentrum
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 55 van 83
Kantoorgebouw
7.3.3 Bedrijfswoning Op
het
terrein
bevindt
zich
nabij
de
kantoorunits
één
bedrijfswoning.
Deze
bedrijfswoning is opgetrokken uit steen. De bedrijfswoning bevindt zich op de eerste verdieping. Op de begane grond is eveneens kantoorruimte.
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 56 van 83
7.3.4 Horecagelegenheden GaiaZOO beschikt over 4 restaurants, waarvan 2 altijd open (Acacia en Savanna Lodge). Locatie Sequoia en Pampa Lodge zijn in laagseizoen beperkt open (vakanties, weekenden, verwachte drukke dagen).
7.3.5 Entreegebouw In 2022 is een nieuw gebouw gerealiseerd met entree en shop. In de shop zijn diverse souvenirs verkrijgbaar. Het gebouw beschikt over 2 bouwlagen in het middendeel en beide zijkanten hebben 1 bouwlaag. Het beschikt over platte daken, gedekt met een sedumdak.
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 57 van 83
7.3.6 Hof van Gaia en Dino Dome Hof van Gaia is gelegen in de ‘Dino Dome’. De opstal is rond van vorm en bestaat uit 2 lagen (begane grond en verdieping). Het betreft hoofdzakelijk een betonnen constructie met houten spanten en kunststof dak. Aan de binnenkant zijn de wanden afgewerkt met leem. In het Hof van Gaia bevinden zich een congreszaal, ruimten voor vergaderingen en voor feesten, kantoorruimte en een keuken met koel- en vriescel. Daarnaast is in de ‘Dino Dome’ Europa’s grootste indoor Dino Speelpark gevestigd. Er kan onder andere worden geklommen en gepeeld in een nettenwoud, de ballenbak en een hoge takeltoren. In de ‘Dino Dome’ bevindt zich ook een kleine horecagelegenheid: ‘het Dinocafé’. In de opstal zijn voldoende sanitaire voorzieningen aanwezig.
7.3.7 Gorillaverblijf Het gorilla verblijf is een bijzonder (langwerpig) gebouw. De verblijven bevinden zich op de begane grond. Het gaat om een achttal verblijven waarvan 5 verblijven geschikt zijn voor de gorilla’s en 3 verblijven voor andere apensoorten. Daarnaast zijn er voor de verzorging nog een aantal ruimten aanwezig. Het dak is opgebouwd in verschillende niveaus en bekleed met begroeiing, dit worden ook wel groene daken of vegetatiedaken genoemd.
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 58 van 83
7.4
Gedeelte van de overige verblijven en gebieden
Naam object
Functie
Bouwjaar
Limburghuis
Educatief centrum
2018
Savanna Lodge functie is horeca
2019
Savanna
Lodge
en
Flamingoverblijf
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 59 van 83
Puna volière
Infiltratiebekken, bos, milieustraat
2020
Bergingsvijver
2021
Speeljungle Puna volière
2021
Entreegebouw met shop
2022
Taiga volière
2022
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 60 van 83
Toren van Gaia
Verblijf
2022
Siesels
2023
(grondeekhoorns) Rainforestgebied
2023
aanpassingen Limburg Volière
In januari 2023 is op het entreeplein gestart
2023
met de bouw van de Limburg Volière voor de oehoe’s, raven en zwarte ooievaars Groene Hart van GaiaZOO
Tuiny Zoo
2023
Op 25-09-2023 werd in de entree van
2023
GaiaZOO de eerste Tuiny Zoo van Europa geopend Inheemse amfibieën
In het najaar van 2023 werden 2 bestaande, maar
leegstaande,
2023
dierverblijven
omgebouwd voor de gladde slang en de geelbuikvuurpad Nijlpaarden en Bongo’s
Nieuwe
binnen-
aangepaste
en
routing
buitenverblijven voor
de
en
2024
bezoekers.
Vanaf een hooggelegen terras kan men de dieren bekijken
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 61 van 83
Overige dierenverblijven (slechts een paar foto’s van gemaakt)
Speeltuin
Parkeren
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 62 van 83
Koffie en ijs
7.5
Gebruikssituatie
Het recreatiebedrijf wordt geëxploiteerd in eigen beheer behoudens. De bedrijfswoning is verhuurd aan een medewerker voor circa € 300 per maand. Hier is geen huurovereenkomst van verstrekt aan Register-Taxateur. 7.6
Onderhoudstoestand
Ten behoeve van de waardering heeft de Register-Taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het vastgoedobject gevormd. Dit is gebeurd op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel is gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken waren. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties en er wordt geen enkele aansprakelijkheid aanvaard met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf en/of eventuele verborgen gebreken. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Bij de taxatie is ervan uitgegaan dat de installaties naar behoren functioneren en in een zodanige staat verkeren dat vereiste goedkeuringen, waaronder die van overheidswege zonder investeringen kunnen worden verkregen. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De dierentuin beschikt volgens opdrachtgever over alle roerende zaken c.q. bedrijfsinventaris om het normaal te kunnen exploiteren. Er is sprake van periodiek- en groot onderhoud en vervangingsinvesteringen, hierover meer informatie in hoofdstuk 9.
De onderhoudstoestand van het terrein, opstallen en dierenverblijven is in zijn algemeenheid redelijk. GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 63 van 83
8
DUURZAAMHEID
8.1
Energielabel
Bij de waardering is rekening gehouden met het duurzame karakter van het vastgoedobject. De beoordeling van duurzaamheidsaspecten geschiedt globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel. Energielabel Bij verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen is sinds 01-01-2008 een geldig energielabel verplicht. In de Wet is een maximale hoogte voor een bestuurlijke boete opgenomen als niet is voldaan aan deze verplichting. Deze boete is voor rechtspersonen € 20.250 en voor natuurlijke personen € 405. De handhaving is in handen van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Wat is het energielabel? Het Energielabel is een maat voor de energetische kwaliteit van een gebouw; De kwaliteit wordt uitgedrukt in een energie index die uitgerekend wordt. Deze wordt weer vertaald naar energieklassen. Van G tot A++++ (zeer energiezuinig); De kwaliteit hangt af van de mate van isolatie, de installatie voor verwarming, koeling, warmwatervoorziening, ventilatie en eventueel aanwezige zonneenergiesystemen. Welke gebouwen dienen er gelabeld te worden in een dierentuin? De bedrijfsgebouwen met de gebruiksfuncties ✓
kantoor > b.v. entreegebouw met receptiefunctie en kantoorgebouw;
✓
bijeenkomst > horeca, vergaderruimte, dienstencentrum;
✓
winkelfunctie > souvenirshop.
Bedrijfswoning. Een energielabel is niet voor alle gebouwen nodig, bijvoorbeeld niet voor: Vrijstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte tot 50 m²; (Agrarische)bedrijfspanden bedoeld voor opslag of bewerking (fabriekshallen); Tijdelijke bouwwerken;
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 64 van 83
Gebouwen die geen energie gebruiken om het klimaat binnen te regelen (zoals schuren, garages). Een energielabel bestaat alleen als het is afgemeld bij Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. De Register-Taxateur heeft daarom d.d. 30-06-2023 http://www.RVO.nl geraadpleegd. Het vastgoedobject beschikt voor wat betreft Brughofweg 31 te Kerkrade over een energielabel G. Echter, dit label is afgegeven in 2015. Dit betreft de oude kantine. Het pand zal men gaan slopen binnen afzienbare tijd.
8.2
Aspecten van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
In GaiaZOO vindt geen productie plaats, en er is dus in dat opzicht geen belasting voor het milieu. Afvalstromen met betrekking tot dierlijke bijproducten (mest en dergelijke), (horeca-)verpakkingen en dergelijke worden tot een minimum beperkt en volgens de geldende normen afgevoerd. In de horeca wordt steeds meer ‘gezond’ eten verkocht en gebruik van niet-duurzaam geproduceerd vlees en vis wordt tot een minimum beperkt. GaiaZOO
gebruikt
uitsluitend
FSC-hout
en
papier.
Ten
behoeve
van
de
elektriciteitsvoorziening gebruiken ze “groene stroom en gas”. Nieuwe gebouwen zijn voorzien van zonne-energie. Het lukt niet om alle nieuwe verblijven gasloos te realiseren, dit in verband met netcongestie en max capaciteit piekvermogen. 8.3
Energiebesparingsplicht en informatieplicht
Bedrijven met een jaarlijks energieverbruik boven de 50.000 kWh of 25.000 m3 gas hebben
een
energiebesparingsplicht
op
basis
van
het
Activiteitenbesluit
Wet
Milieubeheer (artikel 2.15). Hoe of door wie de energie is opgewekt (duurzaam of niet, GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 65 van 83
zelf of een ander), doet niet ter zake. Zelf opgewekte energie mag dus niet van het verbruik worden afgetrokken. Circa 125.000 ondernemingen in Nederland vallen hieronder, waaronder ook veel recreatieondernemingen. De Tweede Kamer is eind 2018 akkoord gegaan met het toevoegen van een informatieplicht. Dit betekent dat een ondernemer naast haar energiebesparingsplicht ook een informatieplicht heeft. Vóór 0107-201915 moest de ondernemer via het zogenaamde eLoket van RVO melden of het bedrijf valt onder het activiteitenbesluit en welke maatregelen er zijn uitgevoerd. Om een praktische invulling te geven aan de wettelijke plicht zijn per branche erkende maatregellijsten opgesteld. Dit zijn energiebesparingsmaatregelen die zich binnen 5 jaar terugverdienen. Door de maatregelen op deze lijst door te voeren - uiteraard voor zover relevant voor de type onderneming – wordt voldaan aan de wet. De lijst voor Sport en Recreatie (lijst 11), waartoe al vakantie- en recreatieparken, campings en zwembaden behoorden, is per 01-04-2019 uitgebreid voor jachthavens. Naast de lijsten van Sport en Recreatie kunnen ook andere lijsten deels van toepassing zijn op een recreatie inrichting, zoals die van Horeca of Kantoren (lijst 4), Hotels en Restaurants (lijst 12) en Detailhandel (lijst 19). Met
de Wetchecker
energiebesparing16 kan
de
ondernemer
checken
of
er
een
informatieplicht is en of aan andere energiebesparingsverplichtingen moet worden voldaan. Vanaf 01-07-2019 leidt het Rijk de meldingen door naar de regionale omgevingsdiensten die bevoegd gezag zijn bij de handhaving. Het bevoegd gezag moet handhavend optreden als "een drijver" zich na een hercontrole nog steeds niet aan de Wet houdt. Bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom. De hoogte van de
EED-ondernemingen (Europese Energie Efficiency-richtlijn) (dit zijn bedrijven/concerns met meer dan 50 miljoen euro jaaromzet en meer dan 250 fte) moesten vóór 05-12-2019 een rapportage over de informatieplicht hebben ingediend. Voor hen geldt dat zij elke vier jaar een energieaudit moeten doen. 16 https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/energie-besparen/wetchecker-energiebesparing 15
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 66 van 83
dwangsom is afhankelijk van de grootte van het bedrijf. Veelal gaat het om een bedrag vanaf € 1.000 per overtreding. Opdrachtgever heeft kenbaar gemaakt dat het verbruik boven de 50.000 kWh elektra en 25.000 m³ gas ligt en dat er aan de informatieplicht en energiebesparingsplicht op basis van het Activiteitenbesluit Wet Milieubeheer wordt voldaan. 8.4
Laadpalen
Met de opkomst van het elektrisch rijden ontstaat er ook meer vraag naar laadpalen. Niet alleen in steden, maar ook bij dierentuinen. Per 01-01-2025 is het verplicht om bij utiliteitsgebouwen (gebouwen zonder woonbestemming), laadpalen aan te leggen. De verplichting is vastgelegd in het Bouwbesluit. Er moet bij de ontwikkeling van bouwplannen rekening mee worden gehouden. Deze wijziging komt voort uit een herziening van het Europese Energy Performance of Building Directive (EPBD III). Voor nieuwe en te renoveren gebouwen met meer dan 10 parkeerplekken geldt vanaf maart 2020 dat er één of meer laadpalen moeten worden geïnstalleerd. Bij bestaande utiliteitsgebouwen met meer dan 20 parkeervakken op hetzelfde terrein moet vanaf 2025 minimaal 1 oplaadpunt zijn aangelegd. Het onderhavig vastgoedobject beschikt over diverse laadpalen. 8.5
Overige bekende energiebesparende maatregelen
De taxatie is geen bouwkundig oordeel of onderzoeksrapport van de complexiteit van meerdere aanwezige opstallen. In het kader van de taxatieopdracht is op basis van objectieve waarneming door de Register-Taxateur geen advies uitgebracht ten aanzien van het nemen van energiebesparende maatregelen of het verduurzamen van het vastgoedobject. Voor zover bekend en relevant voor het waardeoordeel heeft de Register-Taxateur de aanwezigheid van energiebesparende maatregelen, isolatie en duurzame maatregelen in het taxatierapport weergegeven.
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 67 van 83
9 9.1
WAARDERING Gehanteerde benaderingen en methoden
De waardering is gebaseerd op de Inkomstenbenadering met toepassing van de Discounted cash flow-methode (DCF). Het vastgoedobject is beoordeeld binnen het kader van de richtlijnen (IVS 400, sectie 60.2 en EVS 2025, EVGN 2 onder 3.5). Het betreft een vastgoedobject met handelspotentieel, dat gewaardeerd is op basis van de Inkomstenbenadering. De waardering is vervolgens aan de markt getoetst door middel van de Comparatieve benadering met toepassing van de Vergelijkingsmethode. De waarde van een exploitatiegebonden vastgoedobject komt over het algemeen tot stand op basis van de behaalde kasstromen in het verleden en de te verwachten kasstromen. De waarde is benaderd vanuit het oogpunt: “wat is er in het verleden verdiend en wat kan er in de toekomst verdiend worden?”. De waardering is derhalve gebaseerd op basis van de gecorrigeerde EBITDA, die aan de onderneming kan worden toegekend. Bij de waardering is ervan uit gegaan dat de exploitatie op eenzelfde wijze en door een soortgelijke exploitant wordt voortgezet. 9.1.1 Inkomstenbenadering IVS 105, paragraaf 40. Inkomstenbenadering. De waarde van een actief is bepaald door de door het actief gegenereerde inkomsten, kasstromen en kostenbesparingen.
9.1.2 DCF–methode De berekening gaat uit van het volgende principe: iedere recreatieonderneming heeft vanuit zijn exploitatie een bepaalde ruimte waaruit de kapitaalslasten gedekt kunnen worden, de zogenaamde EBITDA. Aan de hand van de EBITDA, gecorrigeerd (FMOP), is de marktwaarde van het vastgoedobject berekend op basis van de DCF-methode, rekening houdende met de extra vervangingsinvesteringen (de zogenaamde vrije kasstroom c.q. free cash flow).
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 68 van 83
De DCF-methode, die ook wel netto-contantewaardemethode wordt genoemd, komt in essentie neer op het contant maken van de cashflows die uit de exploitatie en uit de verkoop van het vastgoedobject komen. De toekomstige kasstromen zijn over een periode van 10 jaar contant gemaakt naar heden, gebaseerd op een Yield (kapitalisatiefactor). De Yield is de reciproque van het rendement en is gebaseerd op de WACC (Weighted Average Cost of Capital). Een aanname voor de restwaarde in het laatste jaar, is gebaseerd op een Exit Yield. Hierbij is de opbrengst uit desinvestering aan het eind van die periode, gekapitaliseerd tegen een daartoe aan de hand van rente en risico geconstrueerde disconteringsvoet. 9.1.3 Comparatieve benadering met toepassing vergelijkingsmethode Een werkwijze die een indicatie van de marktwaarde geeft door het vastgoedobject te vergelijken met identieke of vergelijkbare vastgoedobjecten waarvan prijsinformatie beschikbaar is. 9.2
Onderbouwing van de waardering op basis van de DCF-methode
GaiaPark B.V. heeft als statutaire doelstelling: a. Het ontwikkelen en exploiteren van een dierenpark, alsmede educatie en natuurbehoud; b. Het verrichten van alle handelingen, welke hiermee verband houden en/of bevorderlijk zijn; c. Het exploiteren van horecabedrijven, een souvenirshop en het faciliteren van bijeenkomsten. GaiaPark B.V. exploiteert het dierenpark GaiaZOO, gericht op dagbezoekers en abonnementhouders in de regio Limburg en Zuid-Nederland en aangrenzende gebieden in België en Duitsland. Overige doelgroepen betreffen zakelijke bezoekers en gezelschappen voor feestelijke bijeenkomsten en school- en busreizen. De verdeling van de aandelen van GaiaPark B.V. is als volgt: Moraco N.V. 59,9% en Gemeente Kerkrade 40,1%. GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 69 van 83
In het kader van de taxatie heeft opdrachtgever de jaarrekeningen 2022, 2023 en 2024(concept) verstrekt en tevens een intern financieel overzicht met uitgebreidere informatie op het gebied van de omzet en kosten splitsing. Uiteindelijk is RegisterTaxateur uitgegaan van de opzet uit het intern financieel overzicht omdat deze meer specificatie geeft en qua bedrijfsresultaat overeenkomt met de jaarrekeningen. Tevens is
verstrekt
een
terugblik
en
doorkijk
tot
en
met
2030
voor
wat
betreft
bezoekersaantallen, abonnementen, gemiddelde prijzen per bezoeker per omzet component. Ook is de meerjarenprognose tot en met 2030 verstrekt. Het onderstaande overzicht is een overzicht van de winst- en verliescijfers van de afgelopen 3 jaar uit de verstrekte informatie. Het is een weergave van de opbrengsten en kosten, waarbij de afschrijvingen en financieringslasten buiten beschouwing zijn gebleven. Historische exploitatie Dierenpark entree gelden Dierenpark abonnementen Horeca Shop Omzet
2022 € 6.167.121 € 1.561.534 € 3.332.834 € 522.939 € 11.584.428
%
Horeca Shop Inkopen
€ € €
8,4% € 1,8% € 10,2% €
Brutomarge
€ 10.407.697
100,0% € 10.161.022 100,0% € 10.352.057 100,0%
Personeelskosten vast dierenpark Personeelskosten vast horeca Personeelskosten vast shop Uitzendkrachten dierenpark Uitzendkrachten horeca Uitzendkrachten shop Personeelskosten
€ € € € € € €
3.002.733 412.241 54.096 485.640 668.946 54.040 4.677.696
28,9% € 4,0% € 0,5% € 4,7% € 6,4% € 0,5% € 44,9% €
2.930.363 491.705 63.292 568.625 489.849 50.841 4.594.675
28,8% € 4,8% € 0,6% € 5,6% € 4,8% € 0,5% € 45,2% €
3.275.478 547.113 77.814 683.806 608.133 55.115 5.247.459
31,6% 5,3% 0,8% 6,6% 5,9% 0,5% 50,7%
Dierverzorging € Huisvestingskosten (excl. onderhoud) € Onderhoudskosten (huisvestingskosten) € Algemene / pr & markering kosten € Beheerskosten (excl. retributie gemeente Kerkrade)€ Retributie gemeente Kerkrade (beheerskosten) € Algemeen / overige kosten € Overige bedrijfskosten €
381.498 686.718 458.042 824.984 468.898 100.429 215.039 3.135.608
3,7% € 6,6% € 4,4% € 7,9% € 4,5% € 1,0% € 2,1% € 30,1% €
389.832 821.675 416.039 744.940 488.940 109.072 195.332 3.165.830
3,8% € 8,1% € 4,1% € 7,3% € 4,8% € 1,1% € 1,9% € 31,2% €
391.364 873.932 455.072 770.066 492.629 50.467 116.389 3.149.919
3,8% 8,4% 4,4% 7,4% 4,8% 0,5% 1,1% 30,4%
Kosten
€
7.813.304
75,1% €
7.760.505
76,4% €
8.397.378
81,1%
EBITDA
€
2.594.393
24,9% €
2.400.517
23,6% €
1.954.679
18,9%
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
968.874 207.857 1.176.731
2023 € 5.579.634 € 1.692.378 € 3.597.907 € 610.280 € 11.480.199 1.078.863 240.314 1.319.177
%
2024 concept € 5.620.930 € 1.869.689 € 3.559.316 € 625.202 € 11.675.137
9,4% € 2,1% € 11,5% €
1.073.276 249.804 1.323.080
%
9,2% 2,1% 11,3%
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 70 van 83
Zie onderstaand het onderscheidt in bezoeken en de bijbehorende prijzen. Te zien valt dat de bezoekersaantallen tijdens Corona logischerwijs flink lager zijn geweest. Aantallen aantal dagbezoekers aantal gratis bezoeken incl. abo-houders arrangement bezoeken B&E totaal aantal bezoeken aantal reguliere abo's totaal aantal abonnementen
2018 256.436 178.224
2020 182.749 121.646
2021 190.861 108.046
434.660 35.745 35.745
2019 287.299 195.142 12.006 494.447 40.679 40.679
Prijzen gemiddelde prijs entree gemiddelde prijs abonnement horeca omzet per bezoeker shop omzet per bezoeker
298.907 9.128 31.975
2022 295.331 167.084 7.399 469.814 37.000 37.000
2023 304.210 163.922 6.581 474.713 37.453 37.453
2024 288.033 174.719 9.000 471.752 42.478 42.478
304.395 10.833 41.510
2018 € 12,27 € 39,92 € 4,80 € 0,76
2019 € 12,69 € 39,50 € 5,12 € 0,89
2020 € 13,39 € 38,52 € 5,24 € 0,93
2021 € 13,68 € 39,58 € 5,99 € 1,14
2022 € 15,07 € 42,20 € 5,82 € 1,13
2023 € 14,90 € 45,19 € 6,25 € 1,30
2024 € 16,05 € 44,02 € 6,30 € 1,35
De omzet over de 3 jaren is redelijk stabiel, echter zijn het aantal dagbezoekers in 2024 wel lager geweest en dat heeft te maken met de vele regenval in dat kalenderjaar. Als dat niet het geval was geweest dan was de omzet hoger uitgevallen. De inkopen waren in 2022 10,2% ten opzichte van de totale omzet en in 2023 (11,5%) en 2024 (11,3%) en dat komt omdat de horecaomzet en shopomzet is toegenomen en daar de inkoopkosten op zien. De entree en abonnementen gelden, waar geen inkoop tegenover staat, zijn over 2022 en 2023 stabiel en in 2024 dus lager vanwege de vele regenval. Een dierentuin beschikt over veel vrijwilligers. Zo waren er in 2023 zo’n 80 vrijwilligers actief. Toch zijn er ook veel medewerkers in dienst. De personeelskosten zijn in 2024 flink gestegen en dat komt door CAO 12% + 2% beoordeling + stijging WML. De toename in huisvestingskosten in 2023 en 2024 is volledig toe te rekenen aan hogere energietarieven/kosten. Desalniettemin zijn de overige bedrijfskosten overall gezien stabiel. De EBITDA is gecorrigeerd op de navolgende punten: In 2024 is gecorrigeerd op legeskosten omdat deze eenmalig zijn en niet tot een going-concern exploitatie behoren.
Volgens opdrachtgever betreft dit circa € 30.000 en had dat betrekking op klimaatfonds inhuur om grootschalige zonneparken te realiseren bij het parkeerterrein maar dit gaan ze niet uitvoeren; De grond is in erfpacht en daarom is er sprake geweest van een retributie die opdrachtgever jaarlijks betaalde aan de Gemeente Kerkrade. GaiaZOO betaalt, in GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 71 van 83
overleg met Gemeente Kerkrade, vanaf medio 2024 geen jaarlijkse retributie meer voor de resterende looptijd van het erfpachtrecht. Voorheen was de hoogte van de retributie gebaseerd op 2,5% van de dagkaartverkopen. Deze afspraak is nog niet contractueel vastgelegd, maar bij de taxatie is het uitgangspunt gehanteerd dat dit nog wel gedaan zal worden en is er dus vanuit gegaan dat er vanaf medio 2024 geen jaarlijkse retributie meer verschuldigd is door GaiaZOO aan Gemeente Kerkrade; Advieskosten 2022 zijn hoog vanwege afronden diverse corona gerelateerde subsidieaanvragen, ontslagaanvragen en het updaten van het functiehuis (circa € 30.000). Advieskosten 2023 zijn hoog vanwege duurzaamheidsonderzoeken (circa € 22.000) en dubbele taxatie (inventaris en waardering marktwaarde) (circa € 6.000). Opdrachtgever heeft kenbaar gemaakt dat € 25.000 reëel is en daar is naar gecorrigeerd bij de 3 jaren. Correcties Gecorrigeerde omzet
2022 € € 11.584.428
%
2023 € € 11.480.199
Gecorrigeerde inkopen
€ €
Gecorrigeerde brutomarge
€ 10.407.697
100,0% € 10.161.022 100,0% € 10.352.057 100,0%
Gecorrigeerde personeelskosten
€ €
4.677.696
€ 44,9% €
4.594.675
€ 45,2% €
5.247.459
50,7%
Legeskosten (beheerskosten) Retributie gemeente Kerkrade (beheerskosten) Normalisatie advieskosten (beheerskosten) Gecorrigeerde overige bedrijfskosten
€ € € €
-100.429 -44.959 2.990.220
€ € € 28,7% €
-109.072 -19.870 3.036.888
€ € € 29,9% €
-30.000 -50.467 5.931 3.075.383
29,7%
Gecorrigeerde kosten
€
7.667.916
73,7% €
7.631.563
75,1% €
8.322.842
80,4%
Gecorrigeerde EBITDA
€
2.739.781
26,3% €
2.529.459
24,9% €
2.029.215
19,6%
€ €
1.176.731
1.319.177
%
2024 concept € € 11.675.137 € €
%
1.323.080
De gecorrigeerde EBITDA ligt in 2024 dus veel lager dan 2022 en 2023 en dat komt voornamelijk door de gestegen personeelskosten. Opdrachtgever heeft een meerjarenprognose 2025 tot en met 2030 aangeleverd. Deze is door Register-Taxateur beoordeeld en aangepast op onderdelen waar RegisterTaxateur dat nodig acht en dat zijn onder andere de bezoekersaantallen en dus ook de daarmee gepaard gaande omzet en inkoop, de beheerskosten en de algemeen/overige kosten. Dit omdat in de meerjarenprognose volgens de Register-Taxateur inzicht is
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 72 van 83
gegeven hoe de liquiditeitspositie blijft als er ook sprake is van schommelingen in de projectieperiode. Echter gaat het hier om een vastgoedwaardering op basis van de exploitatie en niet om de liquiditeitspositie. De kasstromen zijn vanaf jaar 7 geïndexeerd op basis van het Inflatiescenario Vastgoedindex NRVT. Bij de DCF-methode zijn de toekomstige kasstromen contant gemaakt naar heden. Bij de
bepaling
van
de
kasstromen
is
de
Register-Taxateur
uitgegaan
van
de
exploitatieresultaten vóór afschrijvingen, rentelasten en belastingen. Er is niet afzonderlijk rekening gehouden met belastingen, omdat die afhankelijk zijn van de rechtsvorm, wijze van financiering en dergelijke. Het rendement is afgeleid van vergelijkbare transacties. Als zodanig is bij de bepaling van het rendement rekening gehouden met belastingen. De Register-Taxateur gaat daarbij uit van een redelijk efficiënte exploitant, die de waardering baseert op basis van een reële haalbare omzet en een reële haalbare bedrijfswinst. De periodieke onderhoudskosten, toebehorende aan de huisvestingskosten, zijn in 2024 € 455.072 en in de begroting lopen deze gestaag op. Behoudens het periodieke onderhoud zullen er ook investeringen plaats moeten vinden om het vastgoedobject in stand en op peil te houden. Deze investeringen kunnen onder andere bestaan uit: Vervangingsinvesteringen in diverse bedrijfsmiddelen; Groot onderhoud van terrein, infrastructuur en gebouwen; Vervanging van inventarissen. Het gaat dus expliciet niet om investeringen die zorgen voor een betere cashflow. Opdrachtgever heeft kenbaar gemaakt dat dit naar verwachting circa € 600.000 exclusief btw is op jaarbasis en dat is in de waardering opgenomen, behoudens jaar 10 omdat dit anders ook over de exit-waarde doorrekend.
Omdat het een inschatting is kunnen de momenten waarop de investering(en) worden gedaan en de hoogte ervan afwijken. Investeringen worden vaak ook als kosten geboekt, omdat dat fiscaal interessanter is. Dit kan van invloed zijn op het beeld. De berekende vrije kasstromen zijn aan de hand van het rendement (reciproque van de Yield, die tot stand is gekomen door de WACC) contant gemaakt naar heden. De GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 73 van 83
berekening strekt zich uit over een beschouwingsperiode van 10 jaar. Zie onderstaand de opbouw van de WACC. Bij het bepalen van het rendement is rekening gehouden met onder andere de rente, risico, alternatieve mogelijkheden, marktsituatie, kwaliteit en ouderdom van de opstallen, infrastructuur, dierenverblijven, ligging, uitstraling van het bedrijf, op het bedrijf aanwezige voorzieningen (en de kwaliteit en ouderdom daarvan), eigendomsverhouding en uitbreidingsmogelijkheden. Elementen opbouw WACC Verhoudingen eigen en vreemd vermogen Eigen vermogen Vreemd vermogen Totaal Risicovrije interestvoet Risicovrije interestvoet
40,00% 60,00%
Berekening WACC Kostenvoet eigen vermogen Risicovrije interestvoet 100,00% Totaal opslagen eigen vermogen Totaal rendement eigen vermogen
2,59%
Opslagen eigen vermogen Marktrisicopremie op beleggingen vastgoed in de branche Risico-opslag branche Totaal opslagen eigen vermogen Opslagen vreemd vermogen Opslag risico en winstmarge bank Totaal opslagen vreemd vermogen
Kostenvoet vreemd vermogen Risicovrije interestvoet Totaal opslagen vreemd vermogen Totaal rendement vreemd vermogen
8,00% 12,50% 20,50%
4,50% 4,50%
Opbouw WACC Rendement eigen vermogen levered Rendement vreemd vermogen levered WACC (reciproque van Yield) Yield
2,59% 20,50% 23,09%
2,59% 4,50% 7,09%
9,24% 4,25% 13,49% 7,41
Bij exploitatiegebonden vastgoed in de recreatie sector kijken potentiële kopers naar de historische kasstromen en de verwachting hoe deze zich ontwikkelen. Uiteindelijk baseren zij de aankoopprijs op kapitalisatie van de gecorrigeerde EBITDA. De WACC is gehanteerd om inzicht te geven in de verhouding eigen vermogen en vreemd vermogen die voor dit type vastgoed aan de orde is. Uiteindelijk is de kapitalisatiefactor (Yield) de belangrijkste graadmeter die onderbouwd kan worden middels referenties. Echter is dit voor dierentuinen niet mogelijk omdat die niet tot nauwelijks verhandeld worden en is deze gebaseerd op de ervaring die de Register-Taxateur heeft in de dagrecreatieve sector
hoe
daar
exploitatiegebonden
vastgoed
wordt
verhandeld
tegen
kapitalisatiefactoren. De Register-Taxateur baseert de restwaarde (ook wel bekend als eindwaarde) op de FMOP in het laatste jaar, omdat het uitgangspunt is dat per het einde van het laatste projectiejaar het bedrijf wordt overgedragen en de kasstroom op dat moment derhalve gerealiseerd wordt. Zie onderstaand de opbouw van de Exit Yield. De Exit Yield is lager dan de Yield vanwege het risico op het rendement. Dit omdat de toekomstige kasstromen nog bewezen moeten worden. GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 74 van 83
Opbouw Exit-Yield WACC (reciproque van Yield) Inflatie na 10 jaar Reservering voor vervanging Effecten verwachte hogere eind Yield Totaal (v.o.n.) Aankoopkosten WACC (reciproque van Exit-Yield) Exit-Yield
13,49% -2,00% 1,00% 0,75% 13,24% 10,50% 14,63% 6,84
De berekening is deels gebaseerd op de verstrekte meerjarenprognose rekening houdende met de vermelde correcties. Er is uitgegaan van gehele boekjaren. Omdat het een waardering van activa betreft, is rekening gehouden met aankoopkosten. Deze kosten hebben betrekking op uitsluitend de onroerende zaken. De maximale investering is
dus
eerst
verminderd
met
de
geschatte
waarde
van
de
roerende
zaken
(bedrijfsinventaris) alvorens de correctie op aankoopkosten is toegepast. De inschatting van de waarde van de roerende zaken is geen taxatie ervan, maar afkomstig uit de meest recent ter beschikking gestelde concept balans per 31-12-2024 om de hoogte van de aankoopkosten te kunnen berekenen. Na de correctie zijn de roerende zaken weer toegevoegd aan het resultaat. De bedrijfswoning is bewoond door een medewerker eventueel met gezin. Bij de waardering is er toch van uitgegaan dat de bedrijfswoning vrij van huur en gebruik, leeg, ontruimd en vrij van rechten van derden geleverd kan worden. De Register-Taxateur gaat er vanuit dat het gaat om een interne huurovereenkomst welke zonder huurbescherming kan worden opgezegd. Dit omdat het vastgoedobject complexgewijs is gewaardeerd en een potentiële koper gebruik wenst te kunnen maken van de bedrijfswoning. De bedrijfswoning is gewaardeerd op € 200.000 k.k. Het omgevingsplan geeft de mogelijkheid voor 2 bedrijfswoningen, hetgeen ruimtelijk gezien ook mogelijk is, en daarom is de potentie (bouwblok) voor een 2e bedrijfswoning separaat gewaardeerd op € 100.000 k.k.
GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025
Paraaf Register-Taxateur
Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 75 van 83
Correcties Lening ter financiering van de afkoopsom inzake aan de Gemeente Kerkrade verschuldigde erfpachtcanon Jaarlijkse aflossing voor het eerst op 15-12-2015 (20 jaartermijnen) Lening onroerend goed Gemeente Kerkrade 2004 Jaarlijkse rente 01-01-2005 t/m 31-12-2009 Jaarlijkse rente 01-01-2010 t/m 31-12-2014 Over al hetgeen de vennootschap vanaf 01-01-2015 aan de Gemeente Kerkrade is verschuldigd uit hoofde van de lening is jaarlijks rente verschuldigd, gebaseerd op de geldende rente voor staatsobligaties met een looptijd van 10 jaar, verhoogd met een opslag van 2% Resterend leningdeel per 31-12-2024 Bedrijfsinventaris concept balans per 31-12-2024 Bedrijfswoning k.k. (bovenwoning) Bouwpotentie voor een 2e bedrijfswoning Aankoopkosten Vervangingen en groot onderhoud Extra jaarlijkse vervangingen en onderhoud boven exploitatie Incidentele vervangingen en groot onderhoud Investeringen totaal Inflatiescenario Inflatiescenario Vastgoedindex NRVT
€ € € €
45.378 = 907.560 11.000 = 36.000 =
€
-
€
907.560
€ €
55.000 180.000
€ 3.626.636 € 200.000 € 100.000 10,50% Jaar 1 = 2025 Jaar 2 = 2026 Jaar 3 = 2027 Jaar 4 = 2028 Jaar 5 = 2029 Jaar 6 = 2030 Jaar 7 = 2031 Jaar 8 = 2032 Jaar 9 = 2033 Jaar 10 = 2034 €
600.000
€ 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € € € € € € € € € € € € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € Jaar 1 = 2025 Jaar 2 = 2026 Jaar 3 = 2027 Jaar 4 = 2028 Jaar 5 = 2029 Jaar 6 = 2030 Jaar 7 = 2031 Jaar 8 = 2032 Jaar 9 = 2033 Jaar 10 = 2034 2,80% 2,90% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Groeivoet omzet Disconteringsvoet
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
2,00% 1,0200
2,00% 1,0404
2,00% 1,0612
2,00% 1,0824
Groeivoet inkopen Disconteringsvoet
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
2,00% 1,0200
2,00% 1,0404
2,00% 1,0612
2,00% 1,0824
Groeivoet personeelskosten Disconteringsvoet
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
2,00% 1,0200
2,00% 1,0404
2,00% 1,0612
2,00% 1,0824
Groeivoet overige bedrijfskosten Disconteringsvoet
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
0,00% 1,0000
2,00% 1,0200
2,00% 1,0404
2,00% 1,0612
2,00% 1,0824
Groeivoet extra vervangingen en/of groot onderhoud 2,80% 2,90% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Disconteringsvoet 1,0280 1,0578 1,0790 1,1005 1,1226 1,1450 1,1679 1,1913 1,2151 1,2394 Kasstroomberekening Basis = 2024 Jaar 1 = 2025 Jaar 2 = 2026 Jaar 3 = 2027 Jaar 4 = 2028 Jaar 5 = 2029 Jaar 6 = 2030 Jaar 7 = 2031 Jaar 8 = 2032 Jaar 9 = 2033 Jaar 10 = 2034 Aantal dagbezoekers 288.033 305.000 310.000 315.000 320.000 325.000 330.000 Aantal bezoeken abo-houders 174.719 185.000 190.000 195.000 200.000 205.000 205.000 Arrangement bezoeken B&E 10.683 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 Totaal aantal bezoeken 473.435 500.000 510.000 520.000 530.000 540.000 545.000 Aantal reguliere abo's 42.478 38.000 40.000 40.000 41.500 40.000 41.500 Gemiddele opbrengst entree Gemiddelde opbrengst overig Gemiddelde opbrengst abonnement Horeca omzet per dagbezoeker/abo-houders Shop omzet per bezoeker
€ € € € €
Dierenpark entree gelden Dierenpark omzet overig Dierenpark omzet abonnementen Horeca dagbezoekers en abo-houders Horeca arrangement bezoeken Shop dagbezoekers en abo-houders Omzet
€ 4.624.115 € 996.815 € 1.869.689 € 2.913.435 € 645.881 € 625.202 € 11.675.137
Horeca % t.o.v. omzet horeca Shop % t.o.v. omzet shop Inkopen
€ € €
16,05 € 2,15 € 44,02 € 6,30 € 1,35 €
15,90 € 2,05 € 48,70 € 6,50 € 1,40 €
€ 4.850.784 € 1.005.000 € 1.850.525 € 3.183.561 € 731.000 € 684.575 € 12.305.445
16,00 € 2,05 € 49,00 € 6,65 € 1,50 €
€ 4.960.000 € 1.025.510 € 1.960.000 € 3.325.000 € 749.275 € 750.000 € 12.769.785
16,25 € 2,05 € 49,50 € 6,75 € 1,50 €
€ 5.118.750 € 1.046.020 € 1.980.000 € 3.442.500 € 768.007 € 765.000 € 13.120.277
16,75 € 2,05 € 51,50 € 6,85 € 1,75 €
€ 5.360.000 € 1.066.531 € 2.137.250 € 3.562.000 € 787.207 € 910.000 € 13.822.988
16,85 € 2,05 € 51,50 € 7,00 € 1,75 €
€ 5.476.250 € 1.087.041 € 2.060.000 € 3.710.000 € 806.887 € 927.500 € 14.067.678
17,00 2,05 52,00 7,00 1,80
€ 5.610.000 € 1.097.296 € 2.158.000 € 3.745.000 € 827.059 € 963.000 € 14.400.355
€ 5.722.200 € 1.119.242 € 2.201.160 € 3.819.900 € 843.600 € 982.260 € 14.688.362
€ 5.836.644 € 1.141.627 € 2.245.183 € 3.896.298 € 860.472 € 1.001.905 € 14.982.129
€ 5.953.377 € 1.164.459 € 2.290.087 € 3.974.224 € 877.682 € 1.021.943 € 15.281.772
€ 6.072.444 € 1.187.748 € 2.335.889 € 4.053.708 € 895.235 € 1.042.382 € 15.587.407
1.073.276 € 1.186.112 € 1.234.505 € 1.275.784 € 1.317.810 € 1.368.617 € 1.385.334 € 1.413.041 € 1.441.301 € 1.470.127 € 1.499.530 30,15% 30,30% 30,30% 30,30% 30,30% 30,30% 30,30% 30,30% 30,30% 30,30% 30,30% 249.804 € 280.676 € 307.500 € 313.650 € 373.100 € 380.275 € 394.830 € 402.727 € 410.781 € 418.997 € 427.377 39,96% 41,00% 41,00% 41,00% 41,00% 41,00% 41,00% 41,00% 41,00% 41,00% 41,00% 1.323.080 € 1.466.788 € 1.542.005 € 1.589.434 € 1.690.910 € 1.748.892 € 1.780.164 € 1.815.767 € 1.852.082 € 1.889.124 € 1.926.907
Brutomarge
€ 10.352.057
Personeelskosten Personeelskosten % t.o.v. omzet Personeelskosten % t.o.v. brutomarge