Document · PDF

Definitief taxatierapport GaiaZOO

Gemeenteraad 28 mei 2025, gemeente KerkradeBij agendapunt: Ontwerpbesluit verkoop aandelen GaiaZOO21.136 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Taxatierapport Rapportdatum 26-03-2025

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 1 van 83

INHOUDSOPGAVE 1

Samenvatting

Algemene gegevens

2.1

Opdrachtgever

2.2

Taxatiebedrijf en betrokken (Controlerend) Register-Taxateur

2.3

Waardepeildatum, relevante data en scope of work

Doel van de taxatie, getaxeerde belang en uitgangspunten

3.1

Onderwerp van de taxatie

3.2

Doel van de taxatie

3.3

Getaxeerde belang

3.4

Waardegrondslag (basis van waarde)

3.5

(Bijzondere) uitgangspunten

3.6

Gehanteerde begrippen

Verklaringen van de Register-Taxateur

4.1

Verklaringen, privacy en plausibiliteit

4.2

Overige verklaringen van de Register-Taxateur

4.3

Gehanteerde valuta

4.4

Verklaring beperkte geldigheid taxatie

4.5

Vakinhoudelijke kennis Register-Taxateur

4.6

Schattingsonzekerheid

4.7

Marktrisico

4.8

Inspectie

4.9

Juridische status van het vastgoedobject

5.1

Privaatrechtelijke aspecten

5.2

Publiekrechtelijke aspecten

5.3

Vergunningen en overige relevante zaken

5.4

Natuurbeschermingsrichtlijnen

Verontreiniging en milieu

Ligging, vastgoedobject, gebruik en classificatie

7.1

Ligging

7.2

Algemene informatie

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 2 van 83

7.3

Nadere omschrijving van terrein en opstallen

7.3.1

Exploitabele eenheden

7.3.2

Kantoren,

7.3.3

Bedrijfswoning

7.3.4

Horecagelegenheden

7.3.5

Entreegebouw

7.3.6

Hof van Gaia en Dino Dome

7.3.7

Gorillaverblijf

7.4

Gedeelte van de overige verblijven en gebieden

7.5

Gebruikssituatie

7.6

Onderhoudstoestand

Duurzaamheid

8.1

Energielabel

8.2

Aspecten van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

8.3

Energiebesparingsplicht en informatieplicht

8.4

Laadpalen

8.5

Overige bekende energiebesparende maatregelen

Waardering 9.1

Gehanteerde benaderingen en methoden

9.1.1

Inkomstenbenadering

9.1.2

DCF–methode

9.1.3

Comparatieve benadering met toepassing vergelijkingsmethode 68

9.2

Onderbouwing van de waardering op basis van de DCF-methode

9.3

Marktomstandigheden

9.4

Verhuurbaarheid, verkoopbaarheid en courantheid

9.5

Referenties

9.6

Back-testing en eerdere betrokkenheid

9.7

Optimale aanwending/Highest And Best Use (HABU)

10 Bestudeerde bescheiden

11 Ondertekening

12 Bijlagen

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 3 van 83

SAMENVATTING

Voor u ligt het taxatierapport van GaiaZOO, plaatselijk bekend: Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade. Nader te noemen het ‘vastgoedobject’. Verwijzingen Uitgangspunten

: Paragraaf 3.5

Bijzonder uitgangspunt (Paragraaf 3.5)

: Nee

Onderbouwing van de marktwaarde

: Hoofdstuk 9

Type vastgoedobject en grondslag Type vastgoedobject: Dierentuin. Met als grondslag: Vrij van huur en gebruik, met uitzondering van de bedrijfsmatige exploitatie. De bedrijfswoning is verhuurd aan een medewerker, maar uitgegaan wordt van een situatie vrij van huur en gebruik. Getaxeerde waarde Marktwaarde1: € 14.210.000 k.k. Allocatie onroerende zaken: € 10.580.000 Allocatie roerende zaken: € 3.630.000 Van belang is dat bij een eventuele overdracht van het bedrijf, het bedrijf in goede orde exploitabel moet zijn en in de waardering zijn dan ook niet nader genoemde, maar voor een goede exploitatie noodzakelijke roerende goederen en overige bedrijfsmiddelen betrokken. Het waarderen van roerende zaken behoort niet tot de expertise van de Register-Taxateur en derhalve kan alleen verwezen worden naar de bedrijfsinventaris zoals vermeld op de meest recent ter beschikking gestelde concept balans per 31-122024.

Met de huidige exploitatie en inclusief bedrijfsmiddelen (roerende zaken) als een complete operationele entiteit. 1

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 4 van 83

Kwalificaties vastgoedobject2 Locatie

: Goed

Vastgoedobject

: Goed

Onderhoud opstallen en terrein

: Redelijk

Verkoopbaarheid

: Matig

Verhuurbaarheid

: Slecht3

Courantheid

: Matig

SWOT-Analyse Sterkten Goede locatie; Nieuw entreegebouw met shop en Toren van Gaia en nieuw dienstencentrum; GaiaZOO betaalt, in overleg met Gemeente Kerkrade, vanaf medio 2024 geen jaarlijkse retributie meer voor de resterende looptijd van het erfpachtrecht. Voorheen was de hoogte van de retributie gebaseerd op 2,5% van de dagkaartverkopen; Er is geen resterend leningdeel meer. Dat zag voorheen op de lening ter financiering van de afkoopsom inzake aan de Gemeente Kerkrade verschuldigde erfpachtcanon. Kansen Uitbreidingsgebied van circa 3 hectare; Afbouwen van het nieuwe kantoorgebouw en amoveren van de oude kantoorunits; Zolang de erfpachter de eigenaar niet verzocht heeft het blooteigendom van de onroerende zaak aan hem over te dragen, heeft erfpachter bij voorgenomen overdracht van het blooteigendom door de eigenaar een voorkeursrecht tot koop. De eigenaar is verplicht de erfpachter alsdan het blooteigendom van de onroerende zaak te koop aan te bieden voor de prijs van € 1.

Zwakten Grond niet in eigendom maar in erfpacht; Incourant vastgoed.

Bedreigingen Hoge vervangingsinvesteringen en regulier onderhoud; Hoge gasen elektriciteitsprijzen; Gedeeltelijk gelegen binnen de grenzen van NNN wat mogelijk invloed kan hebben op bouwontwikkelingen in het park.

Bandbreedte kwalificaties: slecht - matig - redelijk - goed – zeer goed. De taxatie gaat uit van het huidige (eigen) gebruik en de exploitatie zonder rekening te houden met verhuurbaarheid van het gehele vastgoedobject aan één huurder. De verhuurbaarheid van bijvoorbeeld de horeca is goed. Een dierentuin in Nederland die volledig is verhuurd is Register-Taxateur niet bekend dus daarom is slecht ingevuld. 2 3

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 5 van 83

2 2.1

ALGEMENE GEGEVENS Opdrachtgever

Opdrachtgever

: Moraco N.V.

Adres, postcode en plaats

: Grote Gracht 18, 6211 SW Maastricht

Opdracht verstrekt door

: Mevrouw J. Huijnen

E-mailadres

: judith.huijnen@mourmansgroep.nl

Telefoonnummer

: 06 – 53 78 67 83

Extra contactpersoon

: De heer H. Jagers

E-mailadres

: h.jagers@gaiazoo.nl

Telefoonnummer

: 06 – 19 93 26 88

Datum taxatieopdracht akkoord

: 21-03-2025

De taxatieopdracht met opdrachtnummer 25020 is opgenomen in de bijlage. In afwijking van de taxatieopdracht maakt perceel 6437 geen onderdeel uit van het getaxeerde. 2.2

Taxatiebedrijf en betrokken (Controlerend) Register-Taxateur

Taxatiebedrijf Taxatiebedrijf

: Van de Loosdrecht RBM B.V.

KvK

: 58974202

Post- en bezoekadres

: F.A. Molijnlaan 28, 8071 AG Nunspeet

Telefoonnummer

: 0341 – 25 23 63

Het Taxatiebedrijf is een Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS): Regulated Firm, Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM U.A.): NVM U.A.-kantoor, Kennispartner van de Vereniging van Recreatie Ondernemers Nederland (Recron) en Supplier van de Vereniging Hiswa. Kwalificaties (Controlerend) Register-Taxateur T.A.C. Lunenburg REV RT

: Register-Taxateur

Contactgegevens

: 06 – 51 92 37 60 thijs@vandeloosdrechtrbm.nl

Ingeschreven in register

: Recognised European Valuer (REV)

Stichting

: TEGoVA Netherlands

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 6 van 83

Certificaatnummer

: REV-NL-NVM-2024-4

Ingangsdatum

: 01-12-2019

Einddatum

: 30-11-2029

Specialisatie

: AV-K-B-W-OIV-R

Ingeschreven in register

: Nederlands

Vastgoed

Taxateurs (NRVT) Registratienummer

: RT815152239

Kamer

: Bedrijfsmatig Vastgoed

Aantekening

: Grootzakelijk Vastgoed

Ingangsdatum

: 01-01-2016, geen expiratiedatum

Lid van

: NVM U.A. als Business Taxateur

A.K. Mijnheer MRICS REV RM RT

: Controlerend Register-Taxateur

Contactgegevens

: 06 – 51 13 43 17 adri@vandeloosdrechtrbm.nl

Professional Member of

: RICS

RICS membership number

: 6497328

Ingeschreven in register

: Recognised European Valuer (REV)

Stichting

: TEGoVA Netherlands

Certificaatnummer

: REV-NL/NVM/2024/1

Ingangsdatum

: 01-12-2019

Einddatum

: 30-11-2029

Specialisatie

: R

Ingeschreven in register

: NRVT

Registratienummer

: RT738013462

Kamer

: Wonen

Ingangsdatum

: 01-01-2017, geen expiratiedatum

Kamer

: Bedrijfsmatig Vastgoed

Aantekening

: Grootzakelijk Vastgoed

Ingangsdatum

: 01-01-2016, geen expiratiedatum

Lid van

: NVM U.A. als Business en Wonen Makelaar en Taxateur

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 7 van 83

(Controlerend)

gespecialiseerd

het

waarderen

van

exploitatiegebonden onroerend goed in de Leisure branche. Verblijfsrecreatie: zoals campings, bungalowparken, vakantieparken en groepsaccommodaties. Dagrecreatie: zoals golfbanen, dierentuinen, pretparken, wellnesscomplexen en sportaccommodaties. Watersportgebonden bedrijven: zoals jachthavens en zeilscholen al of niet in combinatie met horeca. 2.3

Waardepeildatum, relevante data en scope of work

Waardepeildatum

: 01-01-2025

Inspectiedatum

: 12-03-2025

Inspectie door

: T.A.C. Lunenburg REV RT

Ten tijde van de waardepeildatum is het kantoorgebouw in aanbouw, gewaardeerd is naar de situatie per waardepeildatum. Ten tijde van de inspectiedatum is het kantoorgebouw nog steeds in aanbouw. Het onderhavige taxatierapport betreft een : Definitieve versie. Rapportdatum 1e concept versie

: 21-03-2025

Rapportdatum definitieve versie

: 26-03-2025

Aantal verstrekte concept versies

: 1

Afwijking in % en € t.o.v. 1e concept versie : 0%, € 0,00 Scope of work: Volledige taxatie a. De Professionele Taxatiedienst (PTD) in de vorm van een volledige taxatie is qua mate van diepgang van het onderzoek en de inhoud van het taxatierapport de meest uitgebreide vorm; b. De Register-Taxateur heeft de volledige taxatie voorzien van een duidelijke onderbouwing, onder meer door middel van een waarderingsmodel; c. Bij de volledige taxatie heeft de Register-Taxateur zelf het vastgoedobject beoordeeld, de mate van diepgang is verwoord in paragraaf 4.8.

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 8 van 83

3 3.1

DOEL VAN DE TAXATIE, GETAXEERDE BELANG EN UITGANGSPUNTEN Onderwerp van de taxatie

Het vastgoedobject: GaiaZOO. Adres, postcode en plaats: Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade. Beknopte omschrijving vastgoedobject: GaiaZOO is opgedeeld in 4 gebieden, te weten: Limburg, Taiga, Rainforest en Savanna. In GaiaZOO kan de bezoeker meer dan 150 verschillende diersoorten ontmoeten. Bij GaiaZOO is gekozen voor de implementatie van Dynamic Pricing Online, een variabel entreeprijzensysteem op basis van vroegboekkorting. De gedachte achter deze keuze is meervoudig: het spreiden van bezoekers over alle dagen van de week. GaiaZOO wordt geëxploiteerd door GaiaPark B.V. GaiaZOO richt zich met name op dag gasten en abonnementhouders in de regio Zuid- en Midden-Limburg en de aangrenzende gebieden in België en Duitsland. 3.2

Doel van de taxatie

Het bepalen van de marktwaarde van het vastgoedobject ten behoeve van een voorgenomen overdracht van de aandelen van de gemeente Kerkrade aan Moraco N.V. De huidige verdeling van de aandelen van GaiaPark B.V. is als volgt: Moraco N.V. 59,9% en Gemeente Kerkrade 40,1%. 3.3

Getaxeerde belang

Het getaxeerde belang omvat 251.244 m² grond in eigendom bij Gemeente Kerkrade, volledig uitgegeven in erfpacht bij Gaiapark B.V. Specialistisch vastgoedobject: Exploitatiegebonden onroerend goed. Met als grondslag: Vrij van huur en gebruik, met uitzondering van de bedrijfsmatige exploitatie. De bedrijfswoning is verhuurd aan een medewerker, maar uitgegaan wordt van een situatie vrij van huur en gebruik.

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 9 van 83

3.4

Waardegrondslag (basis van waarde)

Waardebegrip marktwaarde (IVS 104, paragraaf 30) Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief4 of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Transactiekosten (IVS 104, paragraaf 210.1) De waardegrondslag vertegenwoordigt de geschatte transactieprijs van een actief zonder rekening te houden met de verkoopkosten van de verkoper of de aankoopkosten van de koper en zonder correcties voor belastingen die de koper of de verkoper verschuldigd is en die rechtstreeks verband houden met de transactie. Het vastgoedobject is per waardepeildatum getaxeerd op Marktwaarde5: € 14.210.000 k.k. Zegge: VEERTIENMILJOEN TWEEHONDERDTIENDUIZEND EURO Allocatie onroerende zaken: € 10.580.000 Zegge: TIENMILJOEN VIJFHONDERDTACHTIGDUIZEND EURO Allocatie roerende zaken: € 3.630.000 Zegge: DRIEMILJOEN ZESHONDERDDERTIGDUIZEND EURO Van belang is dat bij een eventuele overdracht van het bedrijf, het bedrijf in goede orde exploitabel moet zijn en in de waardering zijn dan ook niet nader genoemde, maar voor een goede exploitatie noodzakelijke roerende goederen en overige bedrijfsmiddelen betrokken. Het waarderen van roerende zaken behoort niet tot de expertise van de

Een vastgoedobject, zoals het onderhavige, is exploitatiegebonden en wordt altijd samen met de bedrijfsinventaris die nodig is voor de exploitatie van de onderneming getaxeerd. 5 Met de huidige exploitatie en inclusief bedrijfsmiddelen (roerende zaken) als een complete operationele entiteit. 4

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 10 van 83

Register-Taxateur en derhalve kan alleen verwezen worden naar de bedrijfsinventaris zoals vermeld op de meest recent ter beschikking gestelde concept balans per 31-122024. 3.5

(Bijzondere) uitgangspunten

In verband met de taxatie is de Register-Taxateur uitgegaan van zowel algemene uitgangspunten in verband met de taxatie van onroerend goed als van specifieke uitgangspunten in verband met de taxatie van bedrijfsmatig recreatief vastgoed. Ten aanzien van enkele aspecten is dan ook afgeweken van het Normblad taxatierapport commercieel vastgoed. Uitgangspunt Een uitgangspunt betreft een veronderstelling waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat deze als waar kan worden aangemerkt en die derhalve niet nader behoeft te worden onderzocht. Algemene uitgangspunten Voor de taxatie is de Register-Taxateur van de volgende algemene uitgangspunten uitgegaan: GaiaZOO betaalt, in overleg met Gemeente Kerkrade, vanaf medio 2024 geen jaarlijkse retributie meer voor de resterende looptijd van het erfpachtrecht. Voorheen was de hoogte van de retributie gebaseerd op 2,5% van de dagkaartverkopen.

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 11 van 83

en 6432, 6410 (groot 4.447 m² maar daarvan slechts een gedeelte wat als parkeerterrein is ingericht en in gebruik is). De benoemde percelen, met uitzondering van percelen 6266 en 6272 die in eigendom zijn van Provincie Limburg, zijn in eigendom van de Gemeente Kerkrade en niet in erfpacht uitgegeven maar worden dus feitelijk wel gebruikt door GaiaZOO waarvoor GaiaZOO geen retributie betaalt. Uitgangspunt bij de taxatie is de feitelijke gebruikssituatie; Dat op het vastgoedobject op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing zijn, behoudens die vermeld zijn in het taxatierapport en van invloed zijn

waarde.

publiekrechtelijke

Als

uitgangspunt

beperkingen

zoals

geldt

dat

eventuele

weergegeven

privaat-

kadastrale

eigendomsinformatie actueel en volledig zijn; Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle heeft in het kader van de taxatie niet plaatsgevonden. Bij de taxatie is ervan uitgegaan dat: Alle benodigde vergunningen voor de exploitatie verleend zijn en dat het geëxploiteerd wordt conform de door de overheid gestelde eisen; Ter preventie van legionellabesmetting een beheersplan opgesteld is, risicoanalyse uitgevoerd wordt en dat men periodieke metingen verricht; De horecavoorzieningen over een hygiënecode beschikken en dat er conform deze code gewerkt wordt (HACCP); De Speel- en attractietoestellen aan de veiligheidseisen van het Warenwetbesluit attractie- en speeltoestellen (WAS) voldoen. In het kader van de taxatie is geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem, grondwater en oppervlaktewater. Uitgegaan is van de door opdrachtgever

en/of

uit

openbare

uitgangspunt

geldt

dat

bronnen

gesteldheid

van

verstrekte de

informatie.

grond,

Als

grondwater,

oppervlaktewater en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; Alle in dit taxatierapport genoemde oppervlakten zijn ter indicatie. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 12 van 83

Voor de taxatie zijn deze normen van ondergeschikt belang vanwege het exploitatiegebonden karakter van het vastgoedobject; De Register-Taxateur kan niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. De Register-Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waardeoordeel af te geven; In het taxatierapport is een nadere omschrijving van het vastgoedobject opgenomen. Het doel van de omschrijving van de gronden, water en opstallen is het geven van een globale indruk van de omvang, de toestand en de sfeer van de hoofdzaken van het vastgoedobject. De genoemde aantallen, capaciteiten et cetera zijn hetzij schriftelijk, hetzij mondeling verstrekt door opdrachtgever. Er heeft geen exacte telling of controle ter plaatse plaatsgevonden; Het vastgoedobject vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd; Alle bedragen zijn exclusief omzetbelasting, voor zover er sprake is van een belaste levering. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook of hoe ook genaamd.

In de Wet op de Omzetbelasting (1968) is opgenomen dat geen BTW is verschuldigd bij de overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen (overdracht van een onderneming), al dan niet tegen vergoeding of in de vorm van inbreng in een vennootschap (artikel 37d). Degene op wie de goederen overgaan, treedt in de plaats van de overdrager. De Register-Taxateur is ervan uitgegaan dat bij overdracht van het vastgoedobject dit artikel van toepassing is (hetgeen gebruikelijk is). Uitgangspunten taxeren bedrijfsmatig recreatief vastgoed Voor de taxatie van een bedrijfsmatig recreatief vastgoed is Register-Taxateur van de volgende algemene uitgangspunten uitgegaan: De

taxatie

van

exploitatiegebonden

vastgoedobject

veronderstelt

noodzakelijkerwijs dat de transactie het belang in het vastgoedobject betreft tezamen met alle apparatuur en vergunningen die vereist zijn om het voort te zetten. Verondersteld wordt dat het vastgoedobject “volledig uitgerust” is. In deze context omvat apparatuur zowel installaties en apparatuur als inrichting en (overige)

bedrijfsinventaris.

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Het

betreft

een

vastgoedobject

met

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 13 van 83

handelspotentieel (European Valuation Standards (EVS) 2025, EVGN 2 onder 3.5); De marktwaarde is een schatting van het bedrag waarvan in redelijkheid kan worden verwacht dat het betaald wordt; de meest waarschijnlijke prijs onder de marktomstandigheden

waardepeildatum,

gebaseerd

neutrale

aannames. Dit type vastgoed is getaxeerd op basis van een beoordeling van de kasstroom,

zoals

deze

wordt

afgeleid

uit

jaarrekeningen

meerjarenprognose (handelspotentieel). Hieronder valt geen goodwill op grond van

een

exploitant

met

bovengemiddelde

managementvaardigheden

(persoonlijke goodwill). Er is uitgegaan van een redelijk efficiënte exploitant (REO). De inkomstenbenadering is gebaseerd op een reële haalbare omzet (FMT) en een reële haalbare bedrijfswinst (FMOP); Bij de waardering is ervan uitgegaan dat er een verrekening van opbrengsten en kosten plaats zal vinden op de datum van de feitelijke levering, of indien anders overeengekomen, op die nader tussen partijen overeengekomen datum. Dit van de voorraden, bedrijfsinkomsten en bedrijfsuitgaven; De bedrijfswoning is bewoond door een medewerker eventueel met gezin. Bij de waardering is er toch van uitgegaan dat de bedrijfswoning vrij van huur en gebruik, leeg, ontruimd en vrij van rechten van derden geleverd kan worden. De Register-Taxateur gaat er vanuit dat het gaat om een interne huurovereenkomst welke

zonder

huurbescherming

kan

worden

opgezegd.

Dit

omdat

het

vastgoedobject complexgewijs is gewaardeerd en een potentiële koper gebruik wenst te kunnen maken van de bedrijfswoning. De Register-Taxateur acht de gehanteerde uitgangspunten realistisch en passend in het licht van het doel van de taxatie. Mochten de feiten afwijken van de gehanteerde uitgangspunten dan kan dit van invloed zijn op de taxatie. Bijzonder uitgangspunt Een bijzonder uitgangspunt betreft een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie is gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan

worden

verwacht

dat

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

een

kandidaat-koper

deze

zou

hanteren

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 14 van 83

waardepeildatum. Een bijzonder uitgangspunt kan uitsluitend worden gehanteerd indien deze redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kan worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de PTD en de Register-Taxateur is gehouden om de realiteit, relevantie en geldigheid daarvan te toetsen. De opdrachtgever heeft niet verzocht om een bijzonder uitgangspunt te hanteren. 3.6

Gehanteerde begrippen

Bedrijfsgerelateerd vastgoedobject: Elk type vastgoed dat ontworpen is voor een specifiek

bedrijfstype

waarbij

marktwaarde

van

het

vastgoedobject

het

handelspotentieel van dat bedrijf weerspiegelt. Handelspotentieel: De toekomstige winst die een redelijk efficiënte exploitant in de context van een taxatie van het vastgoedobject zou verwachten te behalen met het gebruik van het vastgoedobject. Het handelspotentieel kan hoger of lager zijn dan de recente handelsgeschiedenis van het vastgoedobject. Het omvat een reeks factoren (zoals de locatie, het ontwerp en het karakter, de mate van aanpassing en de handelsgeschiedenis van het vastgoedobject in de heersende marktomstandigheden) die inherent zijn aan het vastgoedactief. Voorbeelden van dit type vastgoedobjecten zijn dag- en verblijfsrecreatieve objecten, watersportbedrijven, hotels, restaurants en andere soorten horeca. Redelijk efficiënte exploitant (REO: Reasonably Efficient Operator): Een concept waarbij de Register-Taxateur ervan uitgaat dat de marktpartijen competente exploitanten zijn van een bedrijf dat op of in het vastgoedobject wordt uitgeoefend en dat ze op een efficiënte manier handelen. Er is een schatting gemaakt van het handelspotentieel in plaats van uit te gaan van het werkelijke niveau van de handel onder de bestaande eigenaar, en persoonlijke goodwill is buiten beschouwing gelaten.

Inkomsten vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA: Earnings Before Interest Taxes Depreciation en Amortization): Deze term heeft betrekking op de werkelijke operationele entiteit en kan verschillen van de door de Register-Taxateur geschatte reële haalbare bedrijfswinst (FMOP ook wel bekend als gecorrigeerde EBITDA). Reële haalbare omzet (FMT: Fair Maintainable Turnover): Het niveau van handel dat een redelijk efficiënte exploitant zou verwachten te behalen op basis van het uitgangspunt dat het vastgoedobject volledig uitgerust en ingericht is en in goede staat van onderhoud verkeert. GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 15 van 83

Reële haalbare bedrijfswinst (FMOP: Fair Maintainable Operating Profit): De winst vóór afschrijvingen en financieringskosten met betrekking tot het actief zelf die een redelijk efficiënte exploitant van de reële haalbare omzet zou verwachten op basis van een beoordeling van de visie van de markt op de potentiële inkomsten van het vastgoedobject. In dit cijfer moeten alle kosten en uitgaven van de redelijk efficiënte exploitant tot uitdrukking komen, evenals een redelijke jaarlijkse opslag voor periodieke uitgaven, zoals inrichting, renovatie en vervanging van de handelsinventaris. Operationele entiteit: Een operationele entiteit omvat gewoonlijk: Het juridisch belang in de grond, water en gebouwen; De handelsinventaris, wat gewoonlijk de bedrijfsinrichting, inventaris, meubilair en apparatuur omvat; De marktperceptie van het handelspotentieel, tezamen met een veronderstelde mogelijkheid om licenties, instemmingsbewijzen, certificaten en vergunningen te verkrijgen en te verlengen. Verbruiksgoederen en voorraden worden normaal gesproken uitgesloten. Goodwill: Elk toekomstig economisch voordeel dat voortvloeit uit een bedrijf, een belang in een bedrijf of uit het gebruik van een groep activa die niet gescheiden kan worden.

Persoonlijke goodwill (van de huidige exploitant): De waarde van de winst die boven de verwachtingen van de markt ligt en bij verkoop van het bedrijfsgerelateerde vastgoedobject verloren zou gaan, evenals financiële factoren die specifiek verband houden

met

huidige

exploitant

van

het

bedrijf,

zoals

belastingen,

het

afschrijvingsbeleid, financieringskosten en het in het bedrijf geïnvesteerde kapitaal. Winstmethode (ook wel bekend als de inkomstenbenadering): Een benadering die een indicatie van de marktwaarde geeft door toekomstige kasstromen om te zetten naar één enkele actuele kapitaalwaarde. Winstgevendheid: Het niveau van winstgevendheid, voor waardevermindering en financieringskosten die met het vastgoedobject zelf te maken hebben, dat een redelijk efficiënte exploitant kan verwachten van de redelijk haalbare omzet gebaseerd op een beoordeling vanuit het oogpunt van de markt over de potentiële inkomsten van het vastgoedobject. Het omvat alle kosten en uitgaven die een redelijk efficiënte exploitant zou hebben en een redelijk jaarlijks bedrag voor periodieke uitgaven, zoals inrichting, renovatie en vervanging van de handelsinventaris.

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 16 van 83

VERKLARINGEN VAN DE REGISTER-TAXATEUR

PTD De door de Register-Taxateur verrichte werkzaamheden vallen onder de werkzaamheden van een PTD. Hieronder wordt verstaan het door de Register-Taxateur schatten van en schriftelijk rapporteren over de marktwaarde van het vastgoedobject, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijke verkeer vertrouwen kan worden ontleend. Schatting Een kwantificering (in geld) onder onzekerheid. Onafhankelijkheid en integriteit De Register-Taxateur is per definitie onafhankelijk en handelt ongeacht het belang van zijn opdrachtgever; De Register-Taxateur hanteert te allen tijde de hoogste normen van eerlijkheid en integriteit; De Register-Taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de taxatieopdracht. De Register-Taxateur valt ook onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Zie ook www.fiu-nederland.nl 4.1

Verklaringen, privacy en plausibiliteit

De Register-Taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of gelieerde vennootschap(pen).

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 17 van 83

De Register-Taxateur hanteert het Normblad 6 taxatierapport commercieel vastgoed, opgesteld door de NVM U.A. en heeft deze opgenomen in de bijlage. De verstrekte gegevens zijn zorgvuldig en volgens de voorschriften van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) verwerkt. Hiervoor is een privacyverklaring opgesteld die na te lezen is op onze website: www.vandeloosdrecht.nl/recreatie. Bij een PTD ten aanzien van Bedrijfsmatig Vastgoed (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de Register-Taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden, alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht, worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een Controlerend Register-Taxateur7. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de PTD, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethoden in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (de toepasselijke reglementen van het NRVT, EVS en/of IVS) is uitgevoerd. De

Controlerend

legt

een

verklaring

dat

diegene

plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring als bijlage bij het taxatierapport is gevoegd8. De plausibiliteitsverklaring is verstrekt door een op

het vakgebied

gespecialiseerde, van deze opdracht onafhankelijke Register-Taxateur, met dezelfde specialisatie en deskundigheid.

Ten aanzien van enkele aspecten is afgeweken van het Normblad taxatierapport commercieel vastgoed. Dit betreft de Algemene uitgangspunten taxeren bedrijfsmatig recreatief vastgoed. 7 Tenzij de PTD is verricht door ten minste twee Register-Taxateurs en deze het taxatierapport ondertekenen, maar daar is hier geen sprake van. 8 De Controlerend Register-Taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets. 6

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 18 van 83

4.2

Overige verklaringen van de Register-Taxateur

De Register-Taxateur verklaart dat (hij): De taxatie verder heeft uitgevoerd in overeenstemming met: Het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT, vastgesteld d.d. 10-10-2019; Het Reglement Definities NRVT, vastgesteld d.d. 17-06-2021; Het Reglement Kamers NRVT9, vastgesteld d.d. 09-12-2024; Het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT, vastgesteld d.d. 21-062018; Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT, vastgesteld d.d. 01-012025. Kennis heeft genomen van de richtlijn VGPA 4 van RICS. Hierin is bepaald dat een Register-Taxateur die een taxatie van een bedrijfsgerelateerd vastgoedobject verricht, gewoonlijk in deze specifieke markt gespecialiseerd is. Kennis van de operationele aspecten van de taxatie en van de bedrijfstak als geheel is essentieel voor het inzicht in de markttransacties en de vereiste analyse. De RegisterTaxateur is gekwalificeerd en competent om de taxatie uit te voeren; De taxatie onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief heeft verricht; In welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, juridisch of op enkele andere wijze is gebonden aan de opdrachtgever, het vastgoedobject, de (bloot) eigenaar of eventueel andere belanghebbende bij het vastgoedobject; Geen zakelijk belang heeft bij opdrachtgever en het vastgoedobject.

De vergoeding die het Taxatiebedrijf ontvangt voor de taxatiewerkzaamheden niet afhankelijk is van de hoogte van de uitkomst van de taxatie; Werkzaamheden verricht voor het Taxatiebedrijf; Eerdere betrokkenheid van het Taxatiebedrijf heeft verwoord in hoofdstuk 9;

Als ingeschrevene van het NRVT kamer Bedrijfsmatig Vastgoed dient elke Register-Taxateur minimaal 10 taxaties Bedrijfsmatig Vastgoed per jaar met de daarvoor geldende eisen te verrichten. De Register-Taxateur legt dit controleerbaar vast en rapporteert dit jaarlijks aan NRVT. De Register-Taxateur houdt zijn kennis en vaardigheden op het voor zijn beroepsuitoefening vereiste niveau door te voldoen aan de vereisten die in het Reglement Permante Educatie NRVT worden gesteld. 9

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 19 van 83

Dit taxatierapport is het 4e taxatierapport dat door het Taxatiebedrijf is uitgebracht van het vastgoedobject. Gerekend vanaf 01-01-2016 (oprichting NRVT) is dit het 3e taxatierapport. Teneinde te voorkomen dat sprake is van een bedreiging

van

fundamentele

beginselen

van

onafhankelijkheid

zorgvuldigheid: Verklaart de Register-Taxateur dat hij gedurende een aaneengesloten periode (de verrichtingsperiode) van ten hoogste 6 jaar een PTD van dit vastgoedobject heeft verricht; Verklaart de Register-Taxateur dat het Taxatiebedrijf, waaraan de Register-Taxateur verbonden is, gedurende een aaneengesloten periode van ten hoogste 9 jaar een PTD van dit vastgoedobject heeft verricht; De taxatie valt voor zowel het Taxatiebedrijf als de Register-Taxateur binnen de gestelde criteria. Niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken

bij

het

waarderen

hoedanigheid

dan

ook),

welke

van

andere

onroerende

betrokkenheid

zaken

(in

kan

leiden

eventueel

welke tot

belangenverstrengeling; De jaarlijkse omzet van de Register-Taxateur, danwel het Taxatiebedrijf waaraan hij verbonden is, verkregen met de PTD aan één opdrachtgever, inclusief de aan opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, bedraagt niet meer dan 25% (artikel 11.6 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT) van de totaalomzet van de Register-Taxateur dan wel het Taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke totaalomzet is verkregen met alle diensten in Nederland; Kennis heeft van de EVS en IVS, voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen en de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van IVS 2025 en/of EVS 2025. De Reglementen NRVT zijn leidend en waar de richtlijnen van IVS en EVS niet met elkaar in overeenstemming zijn, prevaleren de richtlijnen van IVS omdat het Taxatiebedrijf een “Regulated Firm by RICS” betreft;

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 20 van 83

Voldoet aan de hercertificeringsvereisten van NVM, NRVT, RICS10 en TEGoVA. Ten behoeve van doorlopend toezicht het taxatiedossier op verzoek aan het NRVT, TEGoVA en RICS zal overleggen, dan wel anderszins ter inzage te geven, zodat beoordeeld kan worden of de PTD in overeenstemming met de vereisten is verricht; Zich onderwerpt aan de tuchtrechtspraak van NVM U.A., NRVT en RICS 11. TEGoVA Netherlands heeft geen eigen tuchtrechtspraak; Iedere pagina heeft voorzien van een paraaf, waarbij een handtekening gezet is door de tekst bij de waarden. Dit alles in de kleur blauw. 4.3

Gehanteerde valuta

Alle bedragen zijn in euro’s (€). 4.4

Verklaring beperkte geldigheid taxatie

De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het vastgoedobject kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, dan kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie in de vorm van een volledige taxatie, hertaxatie of markttechnische update. 4.5

Vakinhoudelijke kennis Register-Taxateur

De Register-Taxateur heeft voldoende theoretische- en praktische kennis om deze PTD uit te voeren, en is ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld in artikel 9 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT. De Register-Taxateur heeft voldoende actuele lokale en nationale kennis en inzicht in de specifieke vastgoedmarkten van onderhavig vastgoedobject.

10 11

Geldt enkel voor de heer A.K. Mijnheer MRICS REV RM RT. Geldt enkel voor de heer A.K. Mijnheer MRICS REV RM RT.

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 21 van 83

4.6

Schattingsonzekerheid

mate

van

subjectiviteit

PTD

van

invloed

mate

van

schattingsonzekerheid en daardoor op de inschatting door de Register-Taxateur van de risico’s van een afwijking van materieel belang voor een bepaalde schatting. In onderhavige taxatie is sprake van schattingsonzekerheid als gevolg van: De grond is in erfpacht en daarom is er sprake geweest van een retributie die opdrachtgever jaarlijks betaalde aan de Gemeente Kerkrade. GaiaZOO betaalt, in overleg met Gemeente Kerkrade, vanaf medio 2024 geen jaarlijkse retributie meer voor de resterende looptijd van het erfpachtrecht. Voorheen was de hoogte van de retributie gebaseerd op 2,5% van de dagkaartverkopen.

Deze afspraak is nog niet contractueel vastgelegd, maar bij de taxatie is het uitgangspunt gehanteerd dat dit nog wel gedaan zal worden en is er dus vanuit gegaan dat er vanaf medio 2024 geen jaarlijkse retributie meer verschuldigd is door GaiaZOO aan Gemeente Kerkrade; De Register-Taxateur merkt op dat de navolgende perceelnummers niet tot het erfpachtrecht behoren maar wel als parkeerterrein zijn ingericht en ook zo in gebruik zijn: 6218 (groot 42 m²), 6256 (groot 562 m²) overgegaan in 6433 en 6434, 6259 (groot 1.274 m²), 6266 (groot 14.708 m² maar daarvan slechts een gedeelte wat als parkeerterrein is ingericht en in gebruik is), 6273 (groot 53 m²), 6324 (groot 1.650 m²), 6327 (groot 16.233 m² maar daarvan slechts een gedeelte wat als parkeerterrein is ingericht en in gebruik is) overgegaan in 6431 en 6432, 6410 (groot 4.447 m² maar daarvan slechts een gedeelte wat als parkeerterrein is ingericht en in gebruik is). De benoemde percelen, met uitzondering van percelen 6266 en 6272 die in eigendom zijn van Provincie Limburg, zijn in eigendom van de Gemeente Kerkrade en niet in erfpacht uitgegeven maar worden dus feitelijk wel gebruikt door GaiaZOO waarvoor GaiaZOO geen retributie betaalt. Uitgangspunt bij de taxatie is de feitelijke gebruikssituatie; De jaarrekening 2024 is een concept versie.

Indien de definitieve cijfers zullen afwijken dan kan dat invloed hebben op de waardering. Tevens is er een post van € 1.973.75 opgenomen op de balans als zijnde ‘vaste bedrijfsmiddelen in uitvoering’. Opdrachtgever heeft kenbaar gemaakt dat dit een overloop van vaste activa betreft dat te maken heeft met het kantoorgebouw en werk in uitvoering GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Rainforest biotoop (bongo’s en nijlpaarden stallen/ doorloop). Als aanname is in overleg met opdrachtgever gehanteerd dat dit geen roerende zaken betreffen. Dit is van belang voor de berekening van de overdrachtsbelasting omdat over roerende zaken geen overdrachtsbelasting verschuldigd is; Er zijn geen toepasbare referentietransacties van dierentuinen waardoor de gehanteerde (Exit-)Yield daarmee niet vergeleken kan worden; Algemene taxatieonnauwkeurigheid. 4.7

Marktrisico

Schattingsonzekerheid mag niet worden verward met risico. Risico is de blootstelling van de eigenaar van een actief aan potentiële toekomstige winsten of verliezen. Risico kan het gevolg zijn van verschillende factoren die van invloed zijn op het actief zelf of op de markt waarop het wordt verhandeld. De waardering van het exploitatiegebonden vastgoedobject is gebaseerd op diverse aannames en verwachtingen van ontwikkelingen van de kasstromen (EBITDA) in de toekomst. Elke aanname heeft in meerdere of mindere mate een effect op de uitkomst van de waardering. Een significante toename (afname) van de geschatte omzet zal resulteren in een significant hogere (lagere) reële waarde. Significante stijgingen (dalingen) in de (bedrijfs-)kosten zal resulteren in een significant lagere (hogere) reële waarde. Significante stijgingen (dalingen) in de hoogte van de (Exit-)Yield zal resulteren in een significant hogere (lagere) reële waarde. Aanpassingen van het verkoopmoment kunnen ook resulteren in een significante hogere (lagere) reële waarde. 4.8

Inspectie

In het kader van het verkrijgen van persoonlijke kennis van het vastgoedobject is een inspectie

uitgevoerd.

Daarbij

zijn

het

dienstencentrum,

kantoorgebouw,

oude

kantoorunits, de dierentuin, de ligging en de omgeving geïnspecteerd om zaken vast te leggen die van belang (lijken te) zijn voor de marktwaarde van het vastgoedobject. In verband met de hoeveelheid dierenverblijven en de verhuurde staat van de bedrijfswoning was het niet mogelijk om alle objectonderdelen inpandig op te nemen. Als gevolg van de uitgangspunten voor de waardering en gehanteerde methoden is een

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

uitvoerige inspectie niet in alle gevallen noodzakelijk. Dakvlakken zijn voor zover zichtbaar globaal beoordeeld. 4.9

Ten aanzien van de inhoud van het taxatierapport wordt door de Register-Taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Elke aansprakelijkheid van het Taxatiebedrijf en onze medewerkers is uitdrukkelijk beperkt tot het bedrag van het in het kader van de taxatieopdracht in rekening gebrachte honorering zonder verschotten, behoudens opzet of grove schuld van de directie. Door het Taxatiebedrijf wordt geen aansprakelijkheid aanvaard

behoudens

voor

zover

door

ons

verplicht

afgesloten

beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft. De Register-Taxateur verklaart dat hij TEGoVA vrijwaart van aansprakelijkheid tijdens de werkzaamheden. Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde taxatiedoel bestemd voor opdrachtgever. Zonder voorafgaande toestemming mag het taxatierapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden (met uitzondering van de Gemeente Kerkrade en adviseurs van opdrachtgever). De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport.

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

5 5.1

JURIDISCHE STATUS VAN HET VASTGOEDOBJECT Privaatrechtelijke aspecten

Geraadpleegde informatie Door de Register-Taxateur is het Kadaster en NVM U.A. Geografische Informatie geraadpleegd.

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Zie onderstaand de percelen die tot het erfpachtrecht behoren: Kadastrale gemeente Sectie Kerkrade A Kerkrade A Kerkrade A

Nummer Grootte Omschrijving 2 5943 23.328 m Brughofweg 25, 27 en 29 2 5944 102.761 m Brughofweg 15 en 25 2 5947 401 m Kerkradersteenweg 2 5948 123 m Kaalheidersteenweg

Kerkrade

6273

Kerkrade

6279

Kerkrade

6323

Kerkrade

6325

Kerkrade

6328

Kerkrade

6370

Kerkrade

6371

Kerkrade

6438

Totaal

2 53 m Dentgenbachweg 2 15.293 m Kerkradersteenweg 2 5.218 m Parkeerterrein oostzijde terrein 2 m 1.435 Parkeerterrein oostzijde terrein 2 980 m Parkeerterrein oostzijde terrein 2 210 m Parkeerterrein oostzijde terrein 2 4.532 m Brughofweg 31 met bosgrond 2 96.910 m Dentgenbachweg 103, 105, 105 TR en Kerkradersteenweg 6 2 251.244 m

Bron: de openbare registers van Kadaster Nederland d.d. 20-03-2025; welke per die datum volledig is bijgewerkt tot en met 19-03-2025 en volledig gesignaleerd tot en met 19-03-2025. Ten tijde van de vorige PTD per 05-06-2023 was perceel 6267 groot 93.709 m² op basis van een voorlopige grens een grootte. Nadien is het perceel overgegaan in 6437 en 6438 en is de grens en grootte vastgesteld op respectievelijk 1.242 m² en 96.190 m² waarvan alleen perceel 6438 tot het erfpachtrecht behoort volgens opgaaf opdrachtgever. Dat verklaart het verschil in totale oppervlakte van 248.043 m² destijds en 251.244 m² nu. Op beide Eigendomsinformatie van de percelen 6437 en 6438 staat dat Gaiapark B.V. het erfpachtrecht heeft maar dat is volgens opdrachtgever onjuist dus is ervan uitgegaan dat dit alleen ziet op perceel 6438. Register-Taxateur merkt op dat er door de inmeting nu meer grond betrokken is bij het erfpachtrecht terwijl het gebruik niet is veranderd want het was op eenzelfde wijze destijds ook al in gebruik. Eigendom (recht van) percelen

: Alle percelen

Gerechtigde

: Gemeente Kerkrade

Adres, postcode en plaats

: Markt 33, 6461 EC Kerkrade

Erfpacht (recht van) percelen

: Alle percelen

Gerechtigde

: Gaiapark B.V.

Adres, postcode en plaats

: Brughofweg 25, 6468 PB Kerkrade

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Beperkingen, zakelijke rechten en opstalrechten Volgens de Eigendomsinformatie zijn er geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Volgens de Eigendomsinformatie van percelen 5943 en 6371 is er een publiekrechtelijke beperking in de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Erfgoedwet: Afschrift inschrijving monument of archeologisch monument in rijksmonumentenregister door minister OCW. Betrokken bestuursorgaan: De Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap). Volgens de Eigendomsinformatie van percelen 5943, 5948 en 6438 zijn er zakelijke rechten bekend als bedoeld in artikel 5 lid 3, onder B, van de Belemmeringenwet Privaatrecht, ten behoeve van Gemeente Kerkrade. Volgens de Eigendomsinformatie van percelen 5943, 5948, 6371, 6437 en 6438 zijn er zakelijke

rechten

bekend

als

bedoeld

artikel

lid

onder

van

Belemmeringenwet Privaatrecht, ten behoeve van Waterschap Limburg. Volgens de Eigendomsinformatie van percelen 6371 en 6438 zijn er zakelijke rechten bekend als bedoeld in artikel 5 lid 3, onder B, van de Belemmeringenwet Privaatrecht, ten behoeve van Gasunie Transport Services B.V. Volgens de Eigendomsinformatie van perceel 6371 is er een zakelijk recht bekend als bedoeld in artikel 5 lid 3, onder B, van de Belemmeringenwet Privaatrecht, ten behoeve van TenneT TSO B.V. Volgens de Eigendomsinformatie van percelen 5948 en 6438 is er een opstalrecht bekend ten behoeve van Enexis Netbeheer B.V. De Register-Taxateur merkt op dat de navolgende perceelnummers aan de westzijde, die niet oranje zijn gearceerd, niet tot het erfpachtrecht behoren maar wel als parkeerterrein zijn ingericht en ook zo in gebruik zijn (tevens betaald parkeren): -

6218 (groot 42 m²);

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

6256 (groot 562 m²) overgegaan in 6433 en 6434;

6259 (groot 1.274 m²);

6266 (groot 14.708 m² maar daarvan slechts een gedeelte wat als parkeerterrein is ingericht en in gebruik is).

De Register-Taxateur merkt op dat de navolgende perceelnummers aan de oostzijde, die niet oranje zijn gearceerd, niet tot het erfpachtrecht behoren maar wel als parkeerterrein zijn ingericht en ook zo in gebruik zijn (voor personeel): -

6273 (groot 53 m²);

6324 (groot 1.650 m²);

6327 (groot 16.233 m² maar daarvan slechts een gedeelte wat als parkeerterrein is ingericht en in gebruik is). Het perceel is overgegaan in 6431 en 6432;

6410 (groot 4.447 m² maar daarvan slechts een gedeelte wat als parkeerterrein is ingericht en in gebruik is).

De benoemde percelen, met uitzondering van percelen 6266 en 6272 die in eigendom zijn van Provincie Limburg, zijn in eigendom van de Gemeente Kerkrade en niet in erfpacht uitgegeven maar worden dus feitelijk wel gebruikt door GaiaZOO waarvoor GaiaZOO geen retributie betaalt. Opdrachtgever heeft een concept akte uitgifte in eeuwigdurend erfpacht d.d. 25-06-2018 verstrekt met daarin vermeld perceel Kerkrade, A, 5949 groot 1.459 m². De erfpachter is GaiaPark B.V. Register-Taxateur heeft het Kadaster geraadpleegd en daaruit blijkt dat dit perceel is overgegaan in 6325 en 6326. Het perceel 6325 (groot 1.435 m²) valt onder het erfpachtrecht. Het perceel 6326 is overgegaan in 6369 en 6370. Het perceel 6370 valt onder het erfpachtrecht. Het perceel 6369 is overgegaan in 6409 (groot 24 m²) en 6410 (groot 4.447 m²) en deze beide nummers vallen dus niet onder het erfpachtrecht. In beginsel is dus uitgegaan van 1.459 m² en uiteindelijk is alleen perceel 6325 tot het erfpachtrecht gaan behoren en dat is 1.435 m². Het verschil is klein en dat gebeurt vaker als oude percelen overgaan in nieuwe percelen. In dezelfde concept akte uitgifte in eeuwigdurend erfpacht d.d. 25-06-2018 staat ook perceel Kerkrade, A, 5952 groot 978 m² vermeld. Register-Taxateur heeft het Kadaster geraadpleegd en daaruit blijkt dat dit perceel is overgegaan in 6327 en 6328.

Het perceel GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

6328 (groot 980 m²) valt onder het erfpachtrecht. Het perceel 6327 (groot 16.233 m²) valt dus niet onder het erfpachtrecht en is overgegaan in 6431 en 6432. In beginsel is dus uitgegaan van 978 m² en uiteindelijk is alleen perceel 6328 tot het erfpachtrecht gaan behoren en dat is 980 m². Het verschil is klein en dat gebeurd vaker als er oude percelen overgaan in nieuwe percelen. Opdrachtgever heeft een concept akte gedeeltelijke afstand erfpachtrecht in d.d. 25-062018 verstrekt met daarin vermeld perceel Kerkrade, A, 5942 groot 6.868 waarvan de beperkt gerechtigde verklaart (gedeeltelijk) afstand te doen van het erfpachtrecht rustende op een gedeelte van perceel 5942 groot ongeveer 1.687 m². De erfpachter is GaiaPark B.V. Register-Taxateur heeft het Kadaster geraadpleegd en daaruit blijkt dat dit perceel is overgegaan in 6323 en 6324. Het perceel 6323 (groot 5.218 m²) valt onder het erfpachtrecht. Het perceel 6324 (groot 1.650 m²) valt dus niet onder het erfpachtrecht. In beginsel is dus uitgegaan van 1.678 m² en uiteindelijk is alleen perceel 6324 niet tot het erfpachtrecht gaan behoren en dat is 1.650 m². Het verschil is klein en dat gebeurd vaker als er oude percelen overgaan in nieuwe percelen. Bijzondere private bepalingen Er heeft geen volledig titelonderzoek plaatsgevonden.

Uitgangspunt is dat er geen waarde verminderende erfdienstbaarheden en/of kwalitatieve verplichtingen rusten op het vastgoedobject. Eventuele bijzonderheden die blijken uit de akten zijn hieronder weergegeven. Erfpacht percelen :

6325 en 6328

Afkomstig uit

: Hyp4 74027/121

Ingeschreven op

: 18-10-2018

Erfpachtgegevens zijn overeenkomstig de hieronder beschreven erfpachtgegevens. De levering uit 2018 is een aanvulling op de reeds bestaande overeenkomst. Erfpacht percelen :

6370 en 6371

Afkomstig uit

: Hyp4 82625/152

Ingeschreven op

: 14-02-2022

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Erfpachtgegevens zijn overeenkomstig de hieronder beschreven erfpachtgegevens. Deze nieuwe levering is een aanvulling op de reeds bestaande overeenkomst. Erfpacht percelen :

Alle percelen, behoudens 6325, 6328, 6370 en 6371

Afkomstig uit

: Hyp4 15205/86 Roermond

Ingeschreven op

: 27-04-2004

Vorm

: Eeuwigdurende erfpacht

Uitgifte door

: Gemeente Kerkrade

Het erfpachtrecht

: Gaiapark B.V.

Ingangsdatum

: 02-07-2002

Duur

: Eeuwigdurend

Canon bij aanvang

: € 907.560 voor gehele duur

Bijzonderheden Het huidige erfpachtrecht: Ten tijde van de taxatie in 2014 werd er 257.568 m² gepacht van de gemeente. In verband met de aanleg van de Buitenring wordt er thans 15.028 m² minder gepacht. In verband met aanleg van de Buitenring en de parkeerplaatsen die daarbij komen te vervallen heeft GaiaZOO een overeenkomst gesloten met de Provincie. De stand van zaken wordt toegelicht onder 5.2. Thans worden de percelen die tot het getaxeerde behoren gepacht. Bouwplicht: Erfpachter is verplicht op de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak een dierenpark te realiseren. Voorkeursrechten: Zolang de erfpachter de eigenaar niet verzocht heeft het blooteigendom van de onroerende zaak aan hem over te dragen, heeft erfpachter bij voorgenomen overdracht van het blooteigendom door de eigenaar een voorkeursrecht tot koop. De eigenaar is verplicht de erfpachter alsdan het blooteigendom van de onroerende zaak te koop aan te bieden voor de prijs van € 1. Voor overdracht of toedeling van het geheel of een gedeelte van het erfpachtrecht is voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de eigenaar vereist. Indien en voorzover erfpachter de erfpacht wenst te vervreemden, is de erfpachter verplicht de erfpacht eerst aan te bieden aan de eigenaar.

Ketting-boetebeding: Indien erfpachter vervreemd, is erfpachter verplicht van zijn rechtsopvolgers ten behoeve van de eigenaar te bedingen dat die rechtsopvolger de in GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

artikel II, onderdeel 4 van de Samenwerkingsovereenkomst d.d. 02-07-2002 genoemde verplicht tot betaling van retributie van erfpachter overneemt, zolang op de onroerende zaak een publiektrekkenede activiteit wordt geëxploiteerd. Het bepaalde in dit artikel zal door erfpachter aan zijn rechtsopvolger als ketting-boetebeding ten behoeve van de eigenaar worden opgelegd. Opzeggen erfpacht: De erfpacht kan eindigen door opzegging door de eigenaar indien de erfpachter in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen of door vermenging van de blooteigendom en het erfpachtrecht, in het geval dat de erfpachter het blooteigendom verkrijgt. De erfpachter kan de erfpacht niet opzeggen. Vergoeding bij einde erfpacht: Als gevolg van opzegging door de eigenaar heeft de voormalige erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken, en beplantingen die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht.

Niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde in deze akte of in een akte houdende wijziging van het erfpachtrecht is gesticht, noch al worden vergoed de schade terzake van het beëindigen van alle activiteiten die in strijd met enige bepaling of voorwaarde in deze akte of in een akte houdende wijziging van het recht van erfpacht op de onroerende zaak worden uitgeoefend, tenzij de eigenaar daartoe uitdrukkelijk schriftelijk toestemming heeft verleend. Bezwaren met rechten: De erfpachter is bevoegd het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak met een recht van hypotheek of andere beperkte rechten te bezwaren, het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak in ondererfpacht uit te geven, te verhuren, in gebruik te geven, te splitsen, te splitsen in appartementsrechten of samen te voegen. De erfpachter zal de eigenaar op de hoogte stellen. Wijzigingen: Na realisatie van het dierenpark is de erfpachter bevoegd de opstallen, werken en beplantingen zonder voorafgaande goedkeuring of medewerking van de eigenaar te wijzigen, te verwijderen, dan wel af te breken, dan wel andere opstallen en/of werken en/of beplanting te bouwen dan wel aan te leggen. De erfpachter dient de eigenaar dan wel op de hoogte te stellen.

Infrastructuur: Uit de erfpacht akte blijkt dat de eigenaar voor eigen rekening en risico op en nabij de onroerende zaak parkeerplaatsen en andere infrastructuur zal aanleggen, waarvoor eigenaar een beschikking o.g.v. de zogenoemde EFRO-subsidieregeling heeft ontvangen. GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Erfdienstbaarheden: Voor perceel 4919 (thans overgegaan in o.a. perceel 6279) en voor zover dit perceel afkomstig is uit het inmiddels vervallen perceel 2648 geldt de erfdienstbaarheid inhoudende het recht in perceel 2648 rioleringsbuizen te leggen en te houden tot afvoer naar de riolering in de Kerkradestuwing zodra deze riolering aldaar gelegd is en wel tot afvoer van vuilniswater en fecaliën komende alle schade ten lasten van de aanlegger van de riolering. Voor de percelen 5356 (thans o.a. overgegaan in perceel 5943 en 6267 en dat laatste perceel is weer overgegaan in 6437 en 6438), 3358 (thans o.a. overgegaan in perceel 5947) en 4921 (thans overgegaan in o.a. perceel 5944) en voorzover afkomstig uit het inmiddels vervallen perceel 1029 geldt dat het volgende: “Beide partijen zijn verplicht de bestaande waterlopen in stand te houden” en “het recht van weg”. Op 02-07-2002 is een Samenwerkingsovereenkomst GaiaPark B.V. aangegaan door de gemeente Kerkrade, GaiaPark B.V., stichting Apenheul, Moraco N.V. en

N.V.

Industriebank LIOF. In onderdeel II van deze Samenwerkingsovereenkomst wordt overeengekomen dat de gemeente Kerkrade de grond, zoals aangeduid op onderstaande afbeelding en hierna genoemd, in eeuwigdurende erfpacht aan GaiaPark B.V. zal uitgegeven voor het realiseren van een dierentuin, tegen een nadere omschreven tegenprestatie. De samenwerkingsovereenkomst is bijgevoegd in de bijlagen bij dit taxatierapport. In deze overeenkomst wordt onder andere de hierna te noemen geldlening uitgebreid beschreven. GaiaZOO moet voor het ter beschikking stellen van de grond door de gemeente retributie betalen. De gemeente zal de retributie, in overleg met GaiaPark, aanwenden ter verbetering en/of uitbreiding van de toeristische infrastructuur in de omgeving van het door GaiaPark geëxploiteerde dierenpark en andere toeristische attracties, onder welke bestemming in principe niet zullen worden gerekend kosten voor regulier onderhoud en/of personeelskosten. In 2014 is deze verplichting eenmalig vervallen vanwege het ontbreken van overleg met Gaia over herinvestering van retributiegelden. Nadien zijn nieuwe afspraken gemaakt en vind er op regelmatige basis overleg plaats. Als vergoeding voor het gebruik van de uitgegeven grond zal GaiaPark B.V. jaarlijks 2,5% van de omzet van de dagkaartverkopen vergoeden aan de Gemeente Kerkrade.

Over het jaar 2023 werd er € 109.072 aan retributie betaald en in 2024 voor een half jaar € 50.467. Met ingang van 01-01-2035 zal de canon € 1 per jaar bedragen. Tussen 01-01-2015 en 01-01-2035 kan het GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

blooteigendom van de onroerende zaak worden overgedragen voor € 1 aan erfpachter, mits deze aan al zijn verplichtingen heeft voldaan. GaiaZOO betaalt, in overleg met Gemeente Kerkrade, vanaf medio 2024 geen jaarlijkse retributie meer voor de resterende

looptijd

van

het

erfpachtrecht.

Deze

afspraak

nog

niet

contractueel vastgelegd, maar bij de taxatie is het uitgangspunt gehanteerd dat dit nog wel gedaan zal worden en is er dus vanuit gegaan dat er vanaf medio 2024 geen jaarlijkse retributie meer verschuldigd is door GaiaZOO aan Gemeente Kerkrade. Het blooteigendom is nog niet overgedragen en er is dus nog sprake van een erfpachtrecht. Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) De BAG bevat de officiële gegevens van alle adressen en gebouwen in Nederland. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het registreren en bijhouden van deze gegevens. Alle gemeenten zorgen ervoor dat een kopie van deze gegevens naar het Kadaster wordt gestuurd. Elke wijziging die de gemeente doet in de BAG wordt automatisch naar het Kadaster gestuurd. Het Kadaster verzamelt alle gegevens van alle gemeenten in één zogenaamde Landelijke Voorziening. Het Kadaster zorgt er ook voor dat afnemers gegevens vanuit deze Landelijke Voorziening kunnen raadplegen. Het vastgoedobject staat volgens de BAG bekend als: Adres

Bouwjaar

Gebruiksdoel

Oppervlakte

Gaiaboulevard 1

2022

winkelfunctie

271 m²

In gebruik

Gaiaboulevard 1

2005

kantoorfunctie

79 m²

In gebruik

Brughofweg 23

2022

bijeenkomst- en industriefunctie

1.354 m²

Status

Object gevormd

(dienstencentrum) Brughofweg 23 TR

1971

Overige gebruiksfunctie (trafo)

16 m²

In gebruik

Brughofweg 25

1970

Kantoorfunctie (is men aan het

549 m²

Object gevormd

(oude

396 m²

In gebruik

kantoorfunctie

265 m²

In gebruik

101 ²

In gebruik

352 m²

In gebruik

verbouwen en uitbreiden) Brughofweg 25

2005

Kantoorfunctie kantoorunits)

Brughofweg 27

1969

woon-

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Kerkrade&id=23265e87-340c-4bdb-9ec6-dd66589fc84e