Definitief taxatierapport GaiaZOO

€

€ 10.838.657

5.247.459 € 44,95% 50,69%

Dierverzorging € 391.364 Huisvestingskosten (excl. onderhoud) € 873.932 Onderhoudskosten (huisvestingskosten) € 455.072 Algemene / pr & markering kosten € 770.066 Beheerskosten (excl. retributie gemeente Kerkrade) € 468.560 Algemeen / overige kosten € 116.389 Overige bedrijfskosten € 3.075.383 Overige bedrijfskosten % t.o.v. brutomarge 29,71%

€ 11.227.780

5.486.102 € 44,58% 50,62%

€ 385.000 € 858.805 € 447.195 € 800.000 € 475.000 € 107.750 € 3.073.750 28,36%

€ 11.530.844

5.754.495 € 45,06% 51,25%

€ 425.000 € 887.739 € 462.261 € 825.000 € 480.000 € 125.000 € 3.205.000 28,55%

€ 12.132.078

5.980.497 € 45,58% 51,87%

€ 425.000 € 904.178 € 470.822 € 825.000 € 485.000 € 130.000 € 3.240.000 28,10%

€ 12.318.786

6.288.992 € 45,50% 51,84%

€ 450.000 € 937.057 € 487.943 € 875.000 € 490.000 € 130.000 € 3.370.000 27,78%

€ 12.620.191

6.461.718 € 45,93% 52,45%

€ 450.000 € 937.057 € 487.943 € 875.000 € 495.000 € 130.000 € 3.375.000 27,40%

€ 12.872.595

6.691.218 € 46,47% 53,02%

€ 455.000 € 937.057 € 487.943 € 875.000 € 500.000 € 130.000 € 3.385.000 26,82%

€ 13.130.047

6.825.042 € 46,47% 53,02%

€ 464.100 € 955.799 € 497.701 € 892.500 € 510.000 € 132.600 € 3.452.700 26,82%

€ 13.392.648

6.961.543 € 46,47% 53,02%

€ 473.382 € 974.915 € 507.655 € 910.350 € 520.200 € 135.252 € 3.521.754 26,82%

€ 13.660.501

7.100.774 € 46,47% 53,02%

€ 482.850 € 994.413 € 517.809 € 928.557 € 530.604 € 137.957 € 3.592.189 26,82%

7.242.790 46,47% 53,02%

€ 492.507 € 1.014.301 € 528.165 € 947.128 € 541.216 € 140.716 € 3.664.033 26,82%

Kosten totaal Kosten % t.o.v. brutomarge

€

8.322.842 € 80,40%

8.559.852 € 78,98%

8.959.495 € 79,80%

9.220.497 € 79,96%

9.658.992 € 79,62%

9.836.718 € 10.076.218 € 10.277.742 € 10.483.297 € 10.692.963 € 10.906.822 79,85% 79,84% 79,84% 79,84% 79,84% 79,84%

EBITDA EBITDA % t.o.v. brutomarge

€

2.029.215 € 19,60%

2.278.805 € 21,02%

2.268.285 € 20,20%

2.310.347 € 20,04%

2.473.086 € 20,38%

2.482.068 € 20,15%

2.543.973 € 20,16%

2.594.852 € 20,16%

2.646.750 € 20,16%

2.699.685 € 20,16%

Jaarlijkse vervangingen Incidentele vervangingen en groot onderhoud Vervangingen en groot onderhoud

€ € €

616.800 € € 616.800 €

634.687 € € 634.687 €

647.381 € € 647.381 €

660.329 € € 660.329 €

673.535 € € 673.535 €

687.006 € € 687.006 €

700.746 € € 700.746 €

714.761 € € 714.761 €

729.056 € € 729.056 €

Vrije kasstroom (Free cash flow) Restwaarde

€

1.662.005 €

1.633.598 €

1.662.966 €

1.812.757 €

1.808.533 €

1.856.967 €

1.894.107 €

1.931.989 €

1.970.628 € 2.753.678 € 18.821.877

€

0,8811 1.464.451 €

0,7764 1.268.323 €

0,6841 1.137.655 €

0,6028 1.092.721 €

0,5311 960.591 €

0,4680 869.078 €

0,4124 781.090 €

0,3634 702.011 €

0,3202 0,2821 630.938 € 776.850 € 9.683.707 € 5.309.908

Disconteringsvoet vrije kasstroom Contante waarde vrije kasstroom Contante waarde vrije kasstromen totaal Contante waarde restwaarde

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

2.753.678 20,16% -

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 76 van 83

Berekende maximale investering Correctie bedrijfsinventaris

€ 14.993.615 € 3.626.636 -

Maximale investering o.z. Correctie aankoopkosten Correctie bedrijfsinventaris

€ 11.366.979 € 1.080.120€ 3.626.636 +

Marktwaarde k.k. activa onderneming Bedrijfswoning k.k. (bovenwoning) Bouwpotentie voor een 2e bedrijfswoning

€ 13.913.495 € 200.000 + € 100.000 +

Marktwaarde k.k. vastgoedobject Marktwaarde k.k. onroerende zaak Marktwaarde bedrijfsinventaris

€ 14.210.000 € 10.580.000 € 3.630.000

9.3

Marktomstandigheden

Het aantal door het CBS getelde dierentuinen (SBI 91041) zijn er 145. Het CBS gebruikt daarvoor deze definitie: "Een voor het publiek toegankelijke dierenverzameling, vogelpark, reptielenzoo, aquarium, dolfinarium, safaripark, natuur(dieren)park e.d., echter niet een dierenopvangcentrum, kinderboerderij, hertenkamp of

reizende

menagerie." (CBS, Bedrijvendemografie, 2022) Nederland

heeft

59

parken

met

een

dierentuinvergunning

(Rijksdienst

voor

Ondernemend Nederland, Overzicht dierentuinen met een vergunning, 2025) waarvan 13 grote dierentuinen die zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Dierentuinen (Website NVD, 2025). GaiaZOO is 1 van die 13 dierentuinen. De lijst met 13 grote dierentuinen, aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Dierentuinen volgt hieronder, waarbij ook de gehanteerde prijzen zichtbaar zijn. De prijzen betreffen vanaf prijzen in het laagseizoen (maart 2025). Wanneer tussen haakjes een getal staat, betreft dat een afwijkend leeftijdsbereik of de vanaf leeftijd. Naam dierentuin

Prijzen 0-2 jaar

3-12 jaar

13+

Apenheul

Gratis

€ 22,50

€ 26,50

AquaZoo Leeuwarden

Gratis

€ 17,95

€ 17,95

Koninklijke Burgers’ Zoo

Gratis (0-3)

€ 25,50 (4-9)

€ 28,00 (10+)

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 77 van 83

DierenPark Amersfoort

Gratis

€ 21,50

€ 24,50

Eindhoven Zoo

Gratis

€ 18,50

€ 18,50

WILDLANDS Adventure Zoo

Gratis

€ 21,00 (3-9)

€ 24,00 (10+)

Diergaarde Blijdorp

Gratis

€ 24,50

€ 29,50

GaiaZOO*

Gratis

€ 22,50 (3-9)

€ 24,50 (10+)

ARTIS

Gratis

€ 23,50

€ 27,50

Ouwehands Dierenpark

Gratis

€ 26,50 (3-9)

€ 29,50 (10+)

Safaripark Beekse Bergen

Gratis (0-3)

€ 21,75 (3-11)

€ 26,63 (12+)

Vogelpark Avifauna

Gratis

€ 10,50

€ 10,50

ZooParc Overloon

Gratis

€ 21,00

€ 21,00

*) Per 1 april wordt de entreeprijs bij GaiaZOO € 27,50 aan de kassa en als men x aantal dagen online vooruit boekt dan is de max korting € 4 (dit is wat nu te zien is als op 1 april gezocht wordt). Kinderprijs wordt dan € 22,50 met max korting van € 2. De meeste attractieparken zijn van mening dat dynamic pricing de beste manier is om vroegboekingen te stimuleren. Deze manier van prijsbepaling had al zijn intrede gedaan bij GaiaZOO. Dit resulteert in het feit dat bezoekers vaak verder van tevoren hun kaartje al kopen. Al met al zijn er veel nieuwe technologische toepassingen die ervoor zorgen dat de attractieparken en dierentuinen beter in staat zijn om gepaste diensten te leveren aan hun klanten. Uit onderzoek naar de toegangstarieven van 13 dierentuinen is gebleken dat het gros van de dierentuinen de toegangsprijzen heeft verhoogd met € 1 tot € 2. GaiaZOO hanteert toegangsprijzen in 2025 (vanaf 1 april) van € 20,50 voor kinderen tussen 3 en 9 jaar, € 23,50 voor personen vanaf 10 jaar. Kinderen jonger dan 3 jaar hebben gratis toegang. Deze tarieven zijn te bestempelen als gemiddeld. 9.4

Verhuurbaarheid, verkoopbaarheid en courantheid

De taxatie gaat uit van het huidige (eigen) gebruik en de exploitatie zonder rekening te houden met verhuurbaarheid van het gehele vastgoedobject aan één huurder. De verhuurbaarheid van bijvoorbeeld de horeca is goed. Een dierentuin in Nederland die volledig is verhuurd is Register-Taxateur niet bekend dus daarom is slecht ingevuld.

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 78 van 83

De verkoopbaarheid en courantheid van het vastgoedobject wordt gekenmerkt als matig omdat er geen markt voor vraag en aanbod is met betrekking tot transacties van dierentuinen in Nederland van deze omvang. Potentiële kopers voor dit vastgoedobject zijn liefhebbers, vermogende ondernemers, binnenlandse en buitenlandse concerns, overheden. De tijd die nodig zal zijn om het vastgoedobject tegen de marktwaarde te verkopen is ingeschat op 24 maanden. 9.5

Referenties

Er zijn geen toepasbare referentietransacties van dierentuinen. Van de 13 bij NVD aangesloten dierentuinen zijn ZooParc Overloon en AquaZoo Leeuwarden uit het faillissement van Zodiac Zoo’s verkocht aan Libéma en heeft investeerder Marcel Boekhoorn Ouwehands Dierenpark Rhenen in 2000 gekocht. Transactieprijzen zijn niet transparant en zichtbaar in de openbare registers van het Kadaster. Meer recent is WILDLANDS Adventure Zoo in Emmen gerealiseerd, maar de investeringen hiervoor zijn niet exact bekend of bruikbaar als referentie voor een exploitatiewaarde. Dat betreft eveneens erfpachtgrond. Er is geen dierentuin in Nederland te koop voor zover RegisterTaxateur kan achterhalen. De inschatting is dat bij het ontbreken van referentietransacties bij voornoemde argumenten de Yield zich beweegt binnen een bandbreedte van 7 tot 10, welke factoren gebruikelijk zijn in de Leisure sector. Hierin schuilt een schattingsonzekerheid. Bij onderhavig vastgoedobject is een Yield van 7,41 en Exit-Yield van 6,84 gehanteerd omdat het, ondanks dat er geen retributie wordt betaald en er geen canon verschuldigd is, volledig in erfpacht is. 9.6

Back-testing en eerdere betrokkenheid

Zie onderstaand de verrichte PTD’s. Verwijzing eerdere volledige taxatie : 05-06-2023 (waardepeildatum) Uitvoerend Register-Taxateur

: T.A.C. Lunenburg REV RT

Controlerend Register-Taxateur

: R.M. Jansen-De Vries MRICS RM RT

Doel van eerdere taxatie

: Financieringsdoeleinden

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 79 van 83

Verwijzing eerdere volledige taxatie : 17-11-2017 (waardepeildatum) Uitvoerend Register-Taxateur

: H.J.W. Kruidenier MRICS REV RM RT

Controlerend Register-Taxateur

: A.K. Mijnheer MRICS REV RM RT

Doel van eerdere taxatie

: Financieringsdoeleinden

Verwijzing eerdere volledige taxatie : 30-10-2014 (waardepeildatum) Uitvoerend Register-Taxateur

: H.J.W. Kruidenier MRICS REV RM RT

Controlerend Register-Taxateur

: A.K. Mijnheer MRICS REV RM RT

Doel van eerdere taxatie

: Financieringsdoeleinden

Back-testing dient plaats te vinden indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaren geleden is uitgevoerd, hetgeen in casu het geval is. In beide gevallen is de DCF-methode gehanteerd en is er een meerjarenprognose aangeleverd door opdrachtgever die is beoordeeld door de Register-Taxateur en (deels) is toegepast in een 10-jaarsprojectie. Er is thans geen rekening gehouden met retributie en dat was bij de vorige PTD wel het geval. De Yield ligt thans op een hoger niveau omdat het dienstencentrum is gerealiseerd en het kantoorgebouw deels. Dit heeft gezorgd voor het onderstaande vergelijk. Yield Exit Yield

1-1-2025 7,41 6,84

5-6-2023 7,04 6,80

Berekende maximale investering Correctie bedrijfsinventaris

€ 14.993.615 € € 3.626.636 €

14.291.236 3.794.753

Maximale investering o.z. Correctie aankoopkosten Correctie bedrijfsinventaris

€ 11.366.979 € € 1.080.120- € € 3.626.636 €

10.496.483 1.040.1923.794.753

Marktwaarde k.k. activa onderneming Bedrijfswoning k.k. (bovenwoning) Bouwpotentie voor een 2e bedrijfswoning

€ 13.913.495 € € 200.000 € € 100.000 €

13.251.044 200.000 100.000

Marktwaarde k.k. vastgoedobject Marktwaarde k.k. onroerende zaak Marktwaarde bedrijfsinventaris

€ 14.210.000 € € 10.580.000 € € 3.630.000 €

13.550.000 9.760.000 3.790.000

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 80 van 83

9.7

Optimale aanwending/Highest And Best Use (HABU)

HABU In zijn algemeenheid zal de waarde van het vastgoedobject een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HABU). Het gebruik dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert. Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het vastgoedobject die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het vastgoedobject op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat vastgoedobject redelijkerwijze voor mogelijk houdt. HABU is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het vastgoedobject wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoedobject, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk, juridisch, financieel etc.) van het vastgoedobject als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HABU, dan is dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking gebracht.

Bij de taxatie wordt dan geen rekening gehouden met de kosten van bedrijfssluiting of verstoring van het bedrijf of met enige andere kosten die gepaard gaan met het realiseren van deze waarde.

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 81 van 83

10 BESTUDEERDE BESCHEIDEN De aard en de bron van enige relevante informatie wordt gebruikt als basis voor een taxatieproces en de omvang van de genomen stappen om te verifiëren dat informatie openbaar wordt gemaakt. Informatie uit de openbare registers en Publieke bestemming zijn via de openbare bronnen geverifieerd en indien van relevante invloed op de taxatie en de waarde opgevraagd bij opdrachtgever. Voor de getrouwheid van de voornamelijk mondeling verstrekte gegevens kan niet worden ingestaan daar deze gegevens niet of maar

gedeeltelijk

konden

worden

geverifieerd.

Bij

de

samenstelling

van

dit

taxatierapport is ervan uitgegaan dat de verstrekte informatie correct is. Ter beschikking gestelde gegevens welke als betrouwbare uitgangspunten zijn geaccepteerd: Informatie

Bron Opdracht-

Open-

gever

baar

Kadastrale gegevens en akten

☐

☒

Parkplattegrond en bouwtekeningen

☒

☐

Bodemloket rapport

☐

☒

Energielabel

☐

☒

Omgevingsplan en deelplan

☐

☒

Website m.b.t. het vastgoedobject

☐

☒

Vergunningen

☒

☐

Jaarrekeningen 2022, 2023 en 2024(concept) van GaiaPark B.V.

☒

☐

en intern financieel overzicht met uitgebreidere informatie op het gebied van omzet splitsing. Tevens in financieel overzicht een terugblik en begroting 2025 t/m 2030 voor wat betreft bezoekersaantallen, abonnementen, gemiddelde prijzen per bezoeker per omzet component. Voor 2025 t/m 2030 zijn in het financieel overzicht ook de verwachte winst- en verliescijfers inzichtelijk gemaakt. Eerdere taxatiedossiers

Taxatiebedrijf

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 82 van 83

11 ONDERTEKENING De

Register-Taxateur

vertrouwt

erop

met

deze

PTD

te

hebben

gehandeld

overeenkomstig de strekking van de taxatieopdracht en de ter beschikking gestelde gegevens correct te hebben geïnterpreteerd en te hebben weergegeven. Ondergetekende verklaart dan ook dat het onderhavige taxatierapport opgemaakt is naar beste kennis, wetenschap en te goeder trouw. Aldus getekend Nunspeet, 26-03-2025

T.A.C. Lunenburg REV RT

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 83 van 83

12 BIJLAGEN 1

Normblad taxatierapport commercieel vastgoed

2

Rapportagevereisten NRVT

3

Taxatieopdracht

4

Plausibiliteitsverklaring

5

Kadastrale luchtfoto en Eigendomsinformatie

6

Akten

7

Plankaart en regels

8

Samenwerkingsovereenkomst d.d. 02-07-2002 GaiaPark B.V. aangegaan door de gemeente Kerkrade, GaiaPark B.V., stichting Apenheul, Moraco N.V. en N.V. Industriebank LIOF

9

Omgevingsvergunningen

10 Dierentuinvergunning 11 Alcoholwetvergunning aanhangsel 12 Parkplattegrond 13 Plattegrondtekeningen/bouwtekeningen 14 Bodemloketrapport

GaiaZOO Gaiaboulevard 1, 6468 PH Kerkrade 26-03-2025

Paraaf Register-Taxateur