Bijlage 3a Woningbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2025
Tekst van het document
Uitleg Stec-Doorstroommodel Behoefte aan woningen op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. We onderscheiden hiervoor 31 doelgroepen op basis van huishoudenssamenstelling, leeftijd, inkomen en woonmilieu. Vervolgens bepalen we de jaarlijkse opgave, waarbij het model rekening houdt met de bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van de doelgroepen in de gemeente. Door confrontatie huidige woonsituatie met woonwensen én verhuisgedrag ontstaat opgave Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraag-aanbod-confrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert.
Verhuisgedrag van doelgroepen verfijnd met daadwerkelijke verhuizingen in regio Parkstad Limburg Op basis van CBS Microdata hebben we ons Stec-Doorstroommodel verder kunnen verfijnen voor de woningmarktsituatie in de regio Parkstad Limburg. Dit zorgt ervoor dat de woningbehoefte op basis van daadwerkelijk verhuisgedrag voor een groot deel gebaseerd is op de verhuizingen zoals ze daadwerkelijk in de gemeente hebben plaatsgevonden in de periode 2018 t/m 2022.
52
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
In bepaling van de behoefte houden we rekening met betaalbaarheid van de voorraad Daarnaast houden we in het woonbehoefteonderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat we (vanuit het inkomen) onhaalbare wensen corrigeren. Zo dempen we de vraag naar koopwoningen vanuit lage en middeninkomens naar gelang de woningvoorraad in een gemeente duurder is. Dit resulteert erin dat huishoudens vaker aangewezen zijn op een huurwoning, omdat niet iedereen koopwensen kan realiseren.
Uitkomsten telkens weergegeven in vergelijking met overige scenario’s We tonen de uitkomsten uit het Stec-Doorstroommodel in dit hoofdstuk voor verschillende perioden in het tijdvak 2024-2034 op regioniveau. Voor de periode 2024-2044 (bijlage A) en per gemeente (apart bijlagerapport) staan er uitkomsten in de bijlagen. We maken in onze figuren telkens de vergelijking tussen de scenario’s. Dit doen we door de woningbehoefte volgens het basisscenario (Progneff2023) te vergelijken met de woningbehoefte volgens ons migratiescenario (doortrekken huidige migratietrend). De behoefte die we tonen is de netto uitbreidingsvraag. Wanneer dus woningen in een segment gesloopt worden, betekent dit dat de vraag naar dit type woningen in de nieuwbouw hoger uitvalt. Woonwensen en verhuisgedrag per doelgroep als basis voor woningbehoefte Zoals in bovenstaand tekstkader staat vermeld, werken we de woningbehoefte uit op basis van woonwensen en verhuisgedrag. Zo maken we een confrontatie tussen vraaggestuurde en aanbodgestuurde behoefte. Hieronder geven we per doelgroep het verschil tussen de wens en het verhuisgedrag per doelgroep naar enkele hoofd-woningtypen. Wat daarin opvalt is dat alleenstaanden en stellen tot 35 jaar vaker de voorkeur geven aan een grondgebonden koopwoning, maar in werkelijkheid eerst nog vaak verhuizen naar een huurappartement.
Ouderen verhuizen juist vaker naar een grondgebonden koopwoning dan ze aangeven te wensen. Dat hangt er mogelijk mee samen dat veel ouderen wel aangeven te willen verhuizen naar een appartement/nultredenwoning, maar deze stap vaak vanwege uiteenlopende redenen niet maken. De stap naar een andere grondgebonden woning is voor een deel eenvoudiger. Mogelijk omdat dit hetzelfde woningtype is als waar ze nu vaak in wonen.
Tabel 24: Gerealiseerde verhuisbewegingen in de regio Parkstad Limburg ten opzichte van woonwensen
Doelgroep
Inkomen
SH GGB
VSH GGB
KOOP GGB
SH APP
VSH APP
KOOP APP
A&S < 35 jaar
Laag
-2%
-1%
-13%
35%
-5%
-14%
A&S < 35 jaar
Midden en hoog
3%
2%
-13%
18%
3%
-13%
Gezinnen
Laag en midden
12%
-4%
-11%
9%
0%
-5%
Gezinnen
Hoog
8%
-1%
1%
0%
-1%
-7%
A&S 35-55 jaar
Laag
-4%
0%
-6%
19%
-3%
-7%
A&S 35-55 jaar
Midden en hoog
2%
5%
0%
9%
2%
-17%
A&S 55-75 jaar
Laag
3%
0%
7%
-1%
0%
-10%
53
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
A&S 55-75 jaar
Midden en hoog
4%
3%
26%
-2%
1%
-32%
A&S >75 jaar
Laag
3%
0%
6%
3%
-6%
-5%
A&S >75 jaar
Midden en hoog
-4%
0%
10%
6%
26%
-39%
Bron: WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024).
7.2 Woningbehoefte op hoofdlijnen Basisscenario: vergrijzing en huishoudenskrimp leiden tot overschotten in grondgebonden segment Volgens de Progneff2023 zal het aantal huishoudens in de periode tot 2034 en tot 2044 afnemen, waarbij tegelijkertijd sprake is van een vergrijzing van de bevolking. Dit heeft een verandering van woningbehoefte als gevolg. Oudere huishoudens hebben vaker behoefte aan een woning die is aangepast aan een verminderde mobiliteit, denk hierbij aan nultredenwoningen. Deze woningen kunnen zowel grondgebonden als in de vorm van appartementen (met lift) gerealiseerd worden. De vergrijzing is daarmee terug te zien in de woningbehoefte. Naar nultredenwoningen in alle prijssegmenten wordt een toenemende vraag verwacht. Hierdoor is er voor dit type een bouwopgave ondanks de verwachte huishoudensafname. In het basisscenario valt verder vooral het grote overschot aan grondgebonden koopwoningen op. Dit woningtype is nu nog veel voorkomend in de regio, maar is meer in trek bij huishoudenstypen waarvan we volgens de Progneff2023 de komende jaren een forse afname kunnen verwachten. Dit betreft bijvoorbeeld gezinnen en alleenstaanden en stellen tot 55 jaar. Daarnaast komt dit woningtype vrij als ouderen weten te verhuizen naar een nultredenwoning.
Om overschotten te beperken, kan er daarom ook voor gekozen worden een deel van behoefte aan nultredenwoningen in te vullen door de bestaande reguliere grondgebonden woningvoorraad aan te passen naar hun wensen. Bijvoorbeeld door een traplift te installeren of de woning drempelvrij te maken. Migratiescenario: inkomende verhuizen kunnen overschotten beperken, maar opgave blijft Wanneer we de extra instroom van binnenlandse en buitenlandse migranten uit de afgelopen jaren doortrekken naar de toekomst, zien we een invloed op de woningbehoefte terug. Dit is het gearceerde deel in de figuren hierna. We zien dat deze migratie met name een invloed heeft op grondgebonden koopwoningen. Dit komt doordat nieuwe huishoudens die buiten-regionaal verhuizen relatief jong zijn. Deze huishoudens hebben vaker de voorkeur om in een grondgebonden koopwoning te wonen. Deze verjonging zorgt er dus voor dat het verwachte overschot aan grondgebonden koopwoningen kleiner is. De behoefte aan nultredenwoningen neemt slechts beperkt toe. Dit komt doordat deze behoefte met name voortkomt vanuit de huishoudens die al in Parkstad Limburg wonen. Ouderen verhuizen immers minder vaak buitenregionaal.
54
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 37: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2024-2034 in de regio Parkstad Limburg, basisscenario (niet-gearceerd) en invloed huidige migratietrend (gearceerd) -12.000-10.000 -8.000 -6.000 -4.000 -2.000
2.000
4.000
6.000
Grondgebonden
SH GGB VSH GGB Koop GGB SH APP z. lift VSH APP z. lift Koop APP z. lift SH NULT.
Nultreden
Appartement zonder lift
0
VSH NULT. Koop NULT. Behoefte woonvoorkeur
Invloed migratie
Behoefte verhuisgedrag
Invloed migratie
Bron: Progneff2023, WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.
Tabel 25: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2024-2034 in de regio Parkstad Limburg, basisscenario en invloed huidige migratietrend Woningtype
Woonvoorkeur Basisscenario
Verhuisgedrag
Migratiescenario
Basisscenario
Migratiescenario
SH GGB
-1.835
-1.065
-740
+60
VSH GGB
+450
+565
+360
+455
Koop GGB
-10.830
-8.595
-8.665
-6.395
SH APP z. lift
-1.655
-1.205
+125
+635
VSH APP z. lift
+505
+565
+100
+130
Koop APP z. lift
+1.375
+1.530
-240
-170
SH NULT
+2.540
+3.040
+3.010
+3.640
VSH NULT
+1.425
+1.495
+1.435
+1.525
Koop NULT
+3.875
+4.115
+445
+565
Totaal
-4.150
+435
-4.150
+435
Totaal – overschot
-14.320
-10.865
-9.645
-6.565
Totaal - tekort
+10.170
+11.310
+5.475
+7.010
Bron: Progneff2023, WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.
55
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
7.3 Woningbehoefte naar woningtypen en prijssegmenten De woningbehoefte voor de regio Parkstad Limburg hebben we verder uitgewerkt naar prijssegmenten (grondgebonden, appartement zonder lift en nultreden), die we hieronder per woningtype hebben uitgelicht. Deze prijssegmenten hangen samen met bijpassende woonoppervlakten. Samen vormt dit de productmarktcombinatie. Hieronder schetsen we een indicatieve indeling naar oppervlakteklassen voor grondgebonden woningen en appartementen. Beide woningtypen kunnen nultreden opgeleverd worden. In dat geval schatten we in dat een eengezinswoning uit hetzelfde prijssegment gerealiseerd kan worden met een 10% kleiner woonoppervlakte dan bij reguliere woningen. Voor de meergezinswoningen gaan we er in de standaard vanuit dat dit nultredenwoningen (dus met lift) betreft. Hoe oppervlakten zich tot prijzen verhouden, hangt af van de marktsituatie. We hebben daarvoor gebruik gemaakt van de WOZ-waarde (2024) en oppervlakte van nieuwbouwwoningen (bouwperiode 2015-2023) in de regio Parkstad Limburg. Deze hebben we geïndexeerd naar het huidige prijsniveau (november, 2024). Dit betreft daarmee een momentopname. Prijsschommelingen kunnen onderstaande indicatieve indeling veranderen.
Figuur 38: Indicatie woonoppervlakte naar woningtype en prijssegment (PMC’s) in Parkstad Limburg Type
Segment
Prijs
Grondgebonden
Sociale huur
Tot aftoppingsgrens
85 – 105 m2
Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens
100 – 120 m2
Liberalisatiegrens tot middenhuurgrens
110 – 130 m2
Vrijesectorhuur
Koop
Appartement
Sociale huur
Vrijesectorhuur
Koop
Indicatie woonoppervlakte in m2
Vanaf middenhuurgrens
> 130 m2
Tot € 295.000
< 100 m2
€ 295.000 tot € 390.000
100 – 135 m2
€ 390.000 tot € 500.000
135 – 170 m2
Vanaf € 500.000
> 170 m2
Tot kwaliteitskortingsgrens
40 – 60 m2
Tot aftoppingsgrens
65 – 85 m2
Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens
75 – 95 m2
Liberalisatiegrens tot middenhuurgrens
80 – 100 m2
Vanaf middenhuurgrens
> 100 m2
Tot € 295.000
< 90 m2
€ 295.000 tot € 390.000
90 m2 – 120 m2
€ 390.000 tot € 500.000
120 m2 – 155 m2
Vanaf € 500.000
> 155 m2
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Overschotten in grondgebonden segment afhankelijk van bestaande woningvoorraad In welke prijssegmenten het overschot aan grondgebonden woningen landt, is voor een groot deel afhankelijk van de woningen die op dit moment al in de regio staan. Dit resulteert in een groot overschot aan
56
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
goedkope koopwoningen tot € 295.000. Dit is echter ook afhankelijk van hoe de prijzen op de woningmarkt van Parkstad Limburg zich de komende tijd blijven ontwikkelen. De doorstroming van ouderen en de afname van jongere doelgroepen zorgen er zowel in het basis- als migratiescenario namelijk voor dat deze reeds bestaande woningen leeg komen te staan. De mate van migratie is vervolgens cruciaal in het feit of deze woningen vervolgens ook weer bewoond zullen worden. De aanwas van eigen inwoners is hiervoor in veel gevallen te beperkt. Daarnaast speelt het een rol of ouderen daadwerkelijk doorstromen naar een nultredenwoning of dat ze in hun (dan wel niet aangepaste) woning blijven wonen.
Figuur 39: Woningbehoefte reguliere grondgebonden woningen in periode 2024-2034 in de regio Parkstad Limburg -8.000 -7.000 -6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000
0
1.000
SH GGB - Tot aftoppingsgrens SH GGB - Aftopping tot liberalisatie VSH GGB - Middenhuur VSH GGB - Dure huur KOOP GGB - Tot € 295.000 KOOP GGB - € 295.000 - € 390.000 KOOP GGB - € 390.000 tot € 500.000 KOOP GGB - € Meer dan € 500.000 Behoefte woonvoorkeur
Invloed migratie
Behoefte verhuisgedrag
Invloed migratie
Bron: Progneff2023, WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.
Appartementen zonder lift uitdrukkelijk enkel gewenst in bestaande voorraad en bij transformatieopgaven We zien dat er aan appartementen zowel overschotten als tekorten ontstaan. Hierbij ontstaan volgens de woonwensen met name overschotten in het sociale huursegment. Hier zijn er immers veel van in de huidige voorraad van Parkstad Limburg. Dit terwijl dit woningtype slecht geschikt is voor ouderen met mobiliteitsbeperkingen. Opvallend genoeg zien we dit overschot niet terug in de woonbehoefte volgens het verhuisgedrag. Dit komt doordat jonge huishoudens vaak (tijdelijk) in een sociale huurappartement zonder lift belanden zonder dat dit hun primaire woonvoorkeur is. Dit is ook terug te zien in tabel 22. Naar koopappartementen zonder lift zien we volgens de woonwensen dan ook nog wel een beperkte behoefte bestaan. We raden echter af dit in de nieuwbouw toe te voegen anders dan in specifiek de herstructurering van de bestaande voorraad en bij transformatieopgaven. Voor het overige raden we aan deze behoefte in te vullen door appartementen met lift. Deze voldoen immers aan dezelfde wooneisen van huishoudens en zijn daarnaast ook geschikt voor ouderen met een mobiliteitsbeperking. Wel biedt dit hiermee mogelijkheden om in gevallen waar het niet mogelijk is een lift te installeren alsnog in een behoefte te voorzien.
57
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 40: Woningbehoefte appartementen zonder lift in periode 2024-2034 in de regio Parkstad Limburg -2.000
-1.500
-1.000
-500
0
500
1.000
1.500
SH APP z. lift - Tot aftoppingsgrens SH APP z. lift - Aftopping tot liberalisatie VSH APP z. lift - Middenhuur VSH APP z. lift - Dure huur KOOP APP. z.lift - Tot € 295.000 KOOP APP z.lift - € 295.000 - € 390.000 KOOP APP z. lift - € 390.000 tot € 500.000 KOOP APP z. lift - Meer dan € 500.000 Behoefte woonvoorkeur
Invloed migratie
Behoefte verhuisgedrag
Invloed migratie
Bron: Progneff2023, WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.
Zeer uiteenlopende vraag naar nultredenwoningen, daarom divers nieuwbouwaanbod gewenst Tenslotte zien we dat de vraag naar nultredenwoningen sterk uiteenloopt in eigendomssituatie (huur/koop) en in betaalbaarheid. Er ontstaat volgens ons Stec Doorstroommodel naar alle typen nultredenwoningen een behoefte. Dit komt door de sterke mate van vergrijzing in de regio Parkstad Limburg. Wel valt de relatief grote vraag op naar betaalbare woningtypen. Dit komt doordat het aandeel ouderen met een laag inkomen relatief hoog ligt in de regio en ook de waarde van hun huidige woningen lager ligt dan in veel andere regio’s van Nederland.
Figuur 41: Woningbehoefte nultredenwoningen in periode 2024-2034 in de regio Parkstad Limburg 0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
SH NULT - Tot aftoppingsgrens SH NULT - Aftopping tot liberalisatie VSH NULT - Middenhuur VSH NULT - Dure huur KOOP NULT - Tot € 295.000 KOOP NULT - € 295.000 - € 390.000 KOOP NULT - € 390.000 - € 500.000 KOOP NULT - Meer dan € 500.000 Behoefte woonvoorkeur
Invloed migratie
Behoefte verhuisgedrag
Invloed migratie
Bron: Progneff2023, WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
58
8. Economische scenariostudie tot 2050 8.1 Verkenning van mogelijkheden Mogelijkheden om woonbehoefte te sturen door economische ontwikkelingen Voor het bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte baseren we ons in de basis op reeds ingezette ontwikkelingen, die doorwerken in de toekomst. Denk bijvoorbeeld aan vergrijzing of de huidige migratie-instroom richting Parkstad Limburg. Het is echter ook mogelijk om de huishoudensontwikkeling door middel van woonbeleid te sturen. Dit kan bijvoorbeeld door aantrekkelijke woonproducten te realiseren voor huishoudens die op dit moment nog niet in de regio wonen. Sturing via eigen economische ontwikkelingen lijkt voor een regio als Parkstad Limburg, die verder weg ligt van andere werklocaties in Nederland, de manier om extra huishoudens aan te trekken. Om deze reden verrichten wij deze economische scenariostudie. We kijken hiervoor ook verder vooruit. Daarmee geven we een ruimere periode waarin sturing nog goed mogelijk is. We zien met name kansen vanuit de arbeidsmarkt van de regio Parkstad Limburg.
We onderscheiden enkele (potentiële) kansen om extra huishoudens via economische ontwikkelingen naar de regio toe te trekken: • Invullen van teruglopende beroepsbevolking met huishoudens van buiten de regio: we verwachten dat de komende jaren het aandeel personen dat tot de beroepsbevolking behoort in de regio Parkstad Limburg sterk terug zal lopen, als gevolg van vergrijzing. Werknemers van elders zijn dan noodzakelijk. Dit kan een migratie-instroom op gang brengen. • Aantrekken huishoudens die in Parkstad Limburg werken en buiten Parkstad Limburg wonen: we zien dat een groot deel van de personen die in de regio Parkstad Limburg werkt niet in de regio Parkstad Limburg woont. Door middel van aantrekkelijke woonproducten zou een deel van hen verleid kunnen worden om in de regio te gaan wonen. • Huishoudensgroei van elders aantrekken door toename werkgelegenheid op groeimagneten, zoals Brightlands en ASML: een toename van werkgelegenheid elders in Nederland kan ook leiden tot een toename van de woonvraag in de regio Parkstad Limburg. Voor alle drie de scenario’s geldt dat we rekening houden met een verwachte economische groei van Parkstad Limburg, waarin sommige sectoren de komende jaren een bovengemiddelde werkgelegenheidsontwikkeling kennen, zoals de Medtech, en andere innovatieve segmenten.
De realiseerbaarheid van deze huishoudensgroei hangt dus nauw samen met de totale economische ontwikkeling van de regio. De verwachte bovengemiddelde groei van bijvoorbeeld Medtech draagt hieraan bij. Van bovenstaande economische situaties en ontwikkelingen brengen we enkele kenmerken in beeld. Onder andere op basis daarvan schatten we de potentie in die deze ontwikkelingen bieden voor de regio Parkstad Limburg. Dit vertalen we, indien we een duidelijke potentie zien, in een kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte. Nadrukkelijk melden we dat dit een scenariostudie is die niet gestoeld is op reeds ingezette ontwikkelingen. De toekomst zal uit moeten wijzen of sturing op deze verwachte ontwikkelingen ook daadwerkelijk het gewenste effect teweeg kan brengen.
59
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
8.2 Vervangingsvraag beroepsbevolking 26% van de werknemers in Parkstad Limburg is ouder dan 55 jaar Een belangrijke economische ontwikkeling die op dit moment in de regio Parkstad Limburg speelt is de teruglopende beroepsbevolking. Dit komt door een verwachte afname van het aantal personen tussen de 25 en 65 jaar. Om deze terugloop verder te duiden, hebben we allereerst in beeld gebracht welk aandeel van de huidige werknemers in Parkstad Limburg boven de 55 jaar zijn. Zij zullen dan immers in de aankomende jaren de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. Uit cijfers van CBS Microdata blijkt dat 26% van de werkenden in Parkstad Limburg ouder is dan 55 jaar. De sectoren ‘Dienstverlening en ICT’ en ‘Zorg’ kunnen de grootste vervangingsvraag verwachten We maken een onderscheid naar sectoren om in beeld te brengen waar de grootste vervangingsvraag verwacht kan worden. Dit doen we allereerst naar absolute aantallen. Hieruit blijkt dat van de 55-plussers het grootste deel werkt in de sectoren Dienstverlening en ICT (18%) en de Zorg (23%). Dit kan grotendeels worden verklaard doordat dit verreweg de grootste sectoren zijn in de regio Parkstad Limburg.
Figuur 42: Verdeling 55-plus werknemers naar sector in de regio Parkstad Limburg, 2022 0% Afval en water Bouwnijverheid Detailhandel Dienstverlening en ICT Groothandel Handel en reparatie Horeca, leisure en overige diensten Industrie - chemische industrie Industrie - HTSM Industrie - overige maak- en procesindustrie Industrie - voedingsmiddelenindustrie Nutsvoorzieningen Onderwijs Overheid Vervoer en opslag Zorg
10%
20%
30%
40%
50%
1% 3% 6% 18% 5% 1% 4% 2% 3% 4% 2% 0% 7% 10% 10% 23%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Relatief sterke vervangingsvraag in industriële sectoren en overheid We hebben ook in beeld gebracht in welke sectoren de relatieve vervangingsvraag het grootst is. Dit doen we door het aandeel 55-plus werknemers per sector te relateren aan het totaal aantal werknemers in deze sector. Hieruit valt op dat met name in de industriële sectoren (34%) en de overheid (39%) een relatief groot aandeel van de werknemers 55-plus is. Dit leidt in deze sectoren dus tot grote opgaven in de aankomende jaren. In de detailhandel (13%) en horeca (14%) zien we juist dat er relatief weinig 55-plussers werkzaam zijn.
60
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 43: Aandeel 55-plussers per sector ten opzichte van totaal aantal werknemers in de regio Parkstad Limburg, 2022 0% Afval en water Bouwnijverheid Detailhandel Dienstverlening en ICT Groothandel Handel en reparatie Horeca, leisure en overige diensten Industrie - chemische industrie Industrie - HTSM Industrie - overige maak- en procesindustrie Industrie - voedingsmiddelenindustrie Onderwijs Overheid Vervoer en opslag Zorg
10%
20%
30%
40%
50%
30% 26% 13% 24% 25% 22% 14% 34% 34% 38% 26% 27% 39% 31% 26%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Meer dan de helft van de 55-plussers werkt in Heerlen Van alle 55-plussers die werkzaam zijn in de regio Parkstad Limburg, werkt meer dan de helft in de gemeente Heerlen (55%). Dit betekent dat de vervangingsvraag in absolute aantallen in Heerlen veruit het grootst is van alle gemeenten in de regio. In de tweede werkgemeente, Kerkrade, werken in absolute aantallen namelijk beduidend minder 55-plussers (15%). Theoretisch geschoolden werken relatief vaak in Heerlen We zien dat in de gemeente Heerlen relatief veel theoretisch geschoolden werken. Dit blijkt met name uit de sectoren Dienstverlening en ICT, Onderwijs en Overheid, waarin relatief veel bewoners van Heerlen werkzaam zijn. Deze sectoren vereisen een bepaald opleidingsniveau. 55-plusser vaker praktisch geschoold Wanneer we onderscheid maken naar het opleidingsniveau van de 55-plussers valt op dat zij in verhouding tot de 55-minners relatief vaak praktisch geschoold zijn. Een deel van het opleidingsniveau onder de 55plussers is echter onbekend. Op basis van landelijke cijfers schatten we in dat een groot deel hiervan ook praktisch of middelbaar geschoold zal zijn. Dit betekent dat de vervangingsvraag voor een groot deel bestaat uit werk voor praktisch en middelbaar geschoolden. Dit is vaker werk waar een lager inkomen tegenover staat dan werk voor theoretisch geschoolden.
Dit heeft een invloed op de woningvraag die nieuwe werknemers zullen hebben. De huidige woningvoorraad voorziet goed in deze vraag.
61
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 44: Opleidingsniveau werkenden in de regio Parkstad Limburg, 2022 0%
<55 jaar
>55 jaar
20%
40%
19%
14%
Praktisch geschoold
60%
39%
26%
80%
30%
100%
13%
19%
42%
Middelbaar geschoold
Theoretisch geschoold
Onbekend
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Woningbehoefte uit vervangingsvraag wijkt niet sterk af van huidige huishoudens in Parkstad Gezien de sectoren en het opleidingsniveau waar vervangingsvraag ontstaat, verwachten we dat vergelijkbare huishoudens naar Parkstad Limburg zullen verhuizen als die er nu ook wonen. Wel zullen dit relatief jonge huishoudens zijn, aangezien met name jongere huishoudens vaker verhuizen en ook over grotere afstand verhuizen, bijvoorbeeld voor werk. Aangezien de prijs-kwaliteitverhouding van woningen in Parkstad Limburg mogelijk bovengemiddeld is voor lage en middeninkomens, kan het succesvol zijn als de gemeente deze huishoudens aantrekt. Er moet dan wel aan enkele belangrijke voorwaarden voldaan worden. Het gaat als het ware om een gespreid bedje bieden: laat zien wat er aan woningaanbod beschikbaar is in Parkstad Limburg, maar ook hoe aantrekkelijk Parkstad Limburg als woonregio aan het worden is (en al is). Vergrijzing en vervangingsvraag zijn reeds ingezette ontwikkelingen De vervangingsvraag op de regionale arbeidsmarkt in Parkstad Limburg zal ontegenzeggelijk leiden tot nieuwe werknemers en huishoudens. Het is echter de vraag in hoeverre hier sprake is van een nieuwe ontwikkeling. Vergrijzing en dus deze vervangingsvraag spelen al langer in de regio.
Dit is ook terug te zien in de reeds ingezette terugloop van het aantal 45- tot 65-jarigen en de toename van het aantal 65-plussers in de afgelopen tien jaar (zie figuur 14). Dit zou dus in het verleden ook tot een instroom van werknemers naar de regio hebben geleid. Deze instroom is immers al terug te zien in de relatief hoge migratie-instroom vanuit binnen- en buitenland in de afgelopen jaren. Om dit extra te verduidelijken vergelijken we de ontwikkeling van het aantal 65-plussers in de afgelopen tien jaar met de verwachte ontwikkeling van het aantal 65-plussers in de komende tien jaar. Zij nemen namelijk hoofdzakelijk toe doordat personen ouder worden en dus de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. In de afgelopen tien jaar is het aantal 65-plussers met +17% toegenomen in de regio Parkstad Limburg en naar verwachting (volgens Progneff2023) zal dit aantal de komende tien jaar (tot 2034) met +14% toenemen. Deze verschuiving is dus zeer vergelijkbaar met historische ontwikkelingen. Migratiescenario biedt al vertaling van terugloop beroepsbevolking Om de hiervoor genoemde reden (ontwikkeling is al ingezet) schatten we in dat we met het doorrekenen van de migratie-instroom uit de afgelopen jaren al invulling geven aan de terugloop van de beroepsbevolking. Deze migratie-instroom bestaat namelijk voor een groot deel ook uit personen die in de regio zijn gaan werken.
Ook zijn dit relatief vaak jonge huishoudens, net zoals we verwachten voor deze ontwikkeling. We zien daarom de terugloop van de beroepsbevolking niet als een extra huishoudensgroei bovenop het migratiescenario, maar juist als een belangrijke reden van het kunnen waarmaken van dit scenario. Hiermee is het migratiescenario realistischer dan wanneer deze vervangingsvraag er niet was geweest.
62
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
8.3 Aantrekken buiten-regionaal wonende werknemers De werkregio/gemeente van een persoon kan een belangrijke drijfveer zijn voor een verhuizing. Zo woont een deel van de personen die in Parkstad Limburg werkt er op dit moment (nog) niet. Dit komt mogelijk doordat ze de voorkeur geven aan een gemeenten waar ze zijn opgegroeid of gestudeerd hebben of omdat ze op zoek zijn naar een ander type woonomgeving. Een deel van hen kan mogelijk echter wel verleid worden om in de regio te komen wonen. Dit kan door voor hen woonproducten en een woonmilieu aan te bieden tegen een prijskwaliteitverhouding die voor deze doelgroepen aantrekkelijk is en op het moment mogelijk nog ontbreken in de regio. Circa 33% van de werkenden in Parkstad Limburg woont er niet Allereerst hebben we in beeld gebracht welk deel van de werkenden in Parkstad Limburg er nu niet woont. Dit blijkt in totaal 33% te zijn. Zij zijn relatief vaak theoretisch geschoold of het opleidingsniveau is onbekend. Dit tweede komt met name door het deel werknemers dat in het buitenland woont. Van hen is sowieso geen opleidingsniveau bekend. We zien vaker dat theoretisch geschoolden verder weg van hun werkgemeente wonen. Mogelijk komt dit doordat zij ook deels op afstand kunnen werken.
Figuur 45: Opleidingsniveau werkenden in de regio Parkstad Limburg naar woonregio, 2022
Buiten Parkstad
8%
Binnen Parkstad
24%
21%
0% Praktisch geschoold
34%
34%
38%
20%
21%
40%
Middelbaar geschoold
60%
21%
80%
100%
Theoretisch geschoold
Onbekend
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Jonge werknemers wonen relatief vaak buiten Parkstad Limburg Onderscheid makend naar leeftijd en huishoudenssamenstelling zien we dat alleenstaanden en stellen jonger dan 35 jaar relatief het vaakst in Parkstad Limburg werken, maar er niet wonen. Ook in oudere leeftijdsklassen zien we echter een groot deel dat buiten de regio woont. Van elke doelgroep woont meer dan 20% buiten de regio.
63
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 46: Aandeel werknemers in Parkstad Limburg per doelgroep dat buiten de regio woont, 2022 0%
10%
20%
30%
40%
Alleenstaand tot 35 jaar
50%
34%
Alleenstaand 35 tot 55 jaar
29%
Alleenstaand 55 tot 75 jaar
25%
Stel tot 35 jaar
37%
Stel 35 tot 55 jaar
33%
Stel 55 tot 75 jaar
27%
Gezin
28%
Eenouder
21%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Werknemers van buiten Parkstad wonen vaker in koopwoning We hebben in beeld gebracht in welk woningtype werknemers van binnen en buiten Parkstad Limburg wonen. Het valt op dat de werknemers die niet in Parkstad wonen iets vaker woonachtig zijn in een grondgebonden koopwoning of een appartement in de particuliere huur.
Figuur 47: Woningtype werknemers Parkstad Limburg naar woonregio, 2022
Buiten Parkstad
7% 4%
Binnen Parkstad
12%
0%
71%
4%
10%
Corporatie Grondgebonden Corporatie Appartement
6%
69%
20%
30%
40%
50%
8%
60%
Particulier Grondgebonden Particulier Appartement
70%
80%
7% 4%
5% 3%
90%
100%
Koop Grondgebonden Koop Appartement
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Koopwoningen buiten-regionale werknemers beduidend duurder We hebben vervolgens van de werknemers die in een koopwoning wonen ook onderzocht wat de WOZwaardeklasse is van hun koopwoning. Hierin zien we een duidelijk verschil terug tussen de waarde van de woning van werknemers die in Parkstad Limburg wonen en van werknemers die niet in de regio wonen. Zo had 46% van de koopwoningen van werknemers die buiten Parkstad Limburg woonden in 2022 een WOZwaarde hoger dan € 350.000. Van de werknemers die in Parkstad Limburg woonden was dit slechts 23%. De WOZ-waarde van 2022 is gebaseerd op het prijspeil van 1 januari 2021. Inmiddels zijn de woningprijzen sterk doorgestegen.
64
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 48: WOZ-waardeklasse koopwoningen van werknemers Parkstad Limburg naar woonregio, 2022
Buiten Parkstad 1%
16%
38%
Binnen Parkstad 4%
0%
22%
42%
10%
20%
32%
30%
40%
50%
60%
70%
< 150 duizend
150-250 duizend
250-350 duizend
450-550 duizend
550-650 duizend
>= 650 duizend
12%
6% 6%
12%
6% 3% 2%
80%
90%
100%
350-450 duizend
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Sittard-Geleen, Maastricht en buitenland aantrekkelijkste woonplekken voor werknemers Parkstad Limburg We zien dat de helft van alle werknemers in de regio Parkstad Limburg woonachtig is in drie woonplekken: Maastricht, Sittard-Geleen of het buitenland. Verder valt op dat deze personen zeer lokaal in omliggende gemeenten wonen. Dit kan het lastiger maken om deze personen te verleiden tot een woning in Parkstad Limburg, aangezien de woon-werkafstand voor een groot deel niet zeer groot is. Daar staat tegenover dat ook de drempel om te verhuizen lager kan zijn, wanneer een aantrekkelijk woningaanbod en woon- en leefmilieu aangeboden kan worden.
Figuur 49: Woongemeenten van buiten-regionale werknemers Parkstad Limburg, 2022 Sittard-Geleen Buitenland
16%
22%
Maastricht
3%
Gulpen-Wittem 3%
Stein (L.)
3%
Beek (L.) Valkenburg aan de Geul
4% 18%
4%
Eijsden-Margraten Echt-Susteren
4%
Meerssen
5% 5%
12%
Vaals Overig
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Uitgangspunt scenariostudie: aantrekken extra huishoudens mogelijk op basis van pendelstromen We zien dat op dit moment een derde van alle werknemers in Parkstad Limburg er niet woont. Dit is een potentiële groep huishoudens die verleidt kan worden te verhuizen aan de regio. Op dit moment is het zeer lastig in te schatten in hoeverre dit realistisch is. Ook hiervoor geldt dat dit nauw samenhangt met de
65
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
aantrekkelijkheid van de woningen, het woonmilieu dat Parkstad Limburg weet te bieden en hoe toegankelijk dit te maken is voor huishoudens. We werken in deze scenarioverkenning daarom met een bandbreedte, bestaande uit: • Terugbrengen van het aandeel buiten-regionale wonende werknemers van 33% naar 20% - 9.675 extra huishoudens tot 2050. • Terugbrengen van het aandeel buiten-regionale werknemers van 33% naar 25% - 5.910 extra huishoudens tot 2050. Bovenstaande resultanten zouden beiden zorgen voor een stevige huishoudensgroei in de regio. We gaan er hiervoor vanuit dat gemiddeld 1,3 buiten-regionale werknemers per huishouden aanwezig zijn. We houden hierbij rekening met het feit dat dit er (bijna altijd) maximaal 2 werknemers zijn (bij gezinnen werken immers vaak enkel de ouders) en in veel gevallen ook sowieso slechts 1 werknemer (alleenstaanden).
Figuur 50: Verwachte huishoudensontwikkeling volgens economische scenario’s in vergelijking met Progneff2023 (basisscenario) en doortrekken huidige migratietrend (migratiescenario) 135.000 130.000 125.000 120.000 115.000 110.000 105.000
Basisscenario Economisch scenario - 25%
2050
2049
2048
2047
2046
2045
2044
2043
2042
2041
2040
2039
2038
2037
2036
2035
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
100.000
Migratiescenario Economisch scenario - 20%
Bron: Progneff2023. CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Uitgangspunt scenariostudie: twee derde van extra huishoudens heeft midden- of hoog inkomen Voorgaande analyses geven aanleiding om binnen deze extra potentiële huishoudensgroei in te zetten op relatief veel huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Dit komt doordat zij relatief vaak theoretisch geschoold zijn en ook relatief vaak in het bezit zijn van een koopwoning met een waarde van € 350.000 of meer. Ook zijn er voor deze doelgroep relatief weinig woonmogelijkheden in de regio Parkstad Limburg. Wanneer voor hen wel woonproducten worden aangeboden met een aantrekkelijke prijskwaliteitverhouding en in aansprekende woonmilieus zijn zij wellicht geneigd de stap naar Parkstad Limburg wel te maken. Uitgangspunt scenariostudie: verdeling naar huishoudenstypen en gemeenten We kunnen vervolgens de potentiële huishoudensgroei ook verder verdelen over doelgroepen en de gemeenten in Parkstad Limburg. We gebruiken hiervoor CBS Microdata. We nemen hiervoor de werkgemeente als uitgangspunt. We nemen namelijk aan dat huishoudens die vanwege hun werk verhuizen naar Parkstad Limburg dit in beginsel bij voorkeur ook richting hun werkgemeente doen (al kunnen buurgemeenten uiteraard ook aantrekkelijk zijn). Hiernaast houden we rekening met het aandeel buitenregionale werknemers per doelgroep (meer gezinnen dan jongeren) en de verhuisgeneigdheid per doelgroep.
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar verhuizen bijvoorbeeld vaker dan alleenstaanden en stellen tussen de 55 en 75 jaar. Dit leidt tot de volgende verdeling van alle extra huishoudens over Parkstad Limburg. In totaal tellen onderstaande percentages op tot 100%.
66
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
We zien dat in totaal 62% van de potentiële huishoudensgroei zich in de gemeente Heerlen vestigt. Dit komt doordat er relatief veel (jonge) buiten-regionale werknemers in de gemeente Heerlen werken. Hierna volgt de gemeente Kerkrade op ruime afstand met 13%. Dit betekent dus ook dat een groot deel van de potentiële huishoudensgroei zich in deze scenariostudie in de gemeente Heerlen vestigt.
Figuur 51: Verdeling potentiële huishoudensgroei over doelgroepen en gemeenten in Parkstad Limburg 0% Beekdaelen
Brunssum
5%
Landgraaf
20%
25%
30%
2% 2%
Heerlen
Kerkrade
15%
5% 4%
1% 1% 0% 0%
10%
4% 1% 1% 1% 0%
Simpelveld
1% 1% 0% 0%
Voerendaal
1% 1% 0% 0%
24%
6%
27%
6% 5%
3% 2%
A&S < 35 jaar
Gezinnen
A&S 35-55 jaar
A&S 55-75 jaar
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Uitkomst scenariostudie: sterkste toename bij gezinnen met een hoog inkomen De kwantitatieve potentiële huishoudensgroei van de regio Parkstad Limburg vertalen we in een kwalitatieve woningbehoefte. Hiervoor gebruiken we verschillende uitgangspunten: • Twee derde van de huishoudensgroei vestigt zich bij huishoudens met een midden- of hoog inkomen • Met name jonge huishoudens zijn geneigd te verhuizen en wonen nu nog buiten Parkstad (zie figuur 31). • Instromende huishoudens worden op termijn ouder en vormen gezinnen. Bovenstaande uitgangspunten zorgen er op de lange termijn voor dat met name het aantal gezinnen met een hoog inkomen in dit scenario toeneemt. Relatief veel buiten-regionale werknemers zijn onderdeel van een gezin en daarnaast zien we dat een deel van de instromende jongeren naar waarschijnlijkheid op termijn ook een gezin zal vormen. In de hiernavolgende tabel is de extra huishoudensontwikkeling weergegeven per Stec-doelgroep ten opzichte van het migratiescenario. De opgegeven bandbreedte omvat het aantal extra huishoudens bij een vermindering van buiten-regionale bewoners naar 25% tot 20%.
67
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Tabel 26: Extra ontwikkeling Stec-doelgroepen Parkstad Limburg, 25% tot 20% Naam doelgroep Sted-1
Leeftijd en samenstelling A&S tot 35 jaar
Inkomen
Aantal 2024 3.825
Extra ontwikkeling 2024-2034 +70 tot +115
Extra ontwikkeling 2024-2050 +55 tot +95
Sted-2 Sted-3
A&S tot 35 jaar A&S tot 35 jaar
midden hoog
710 1.350
+70 tot +115 +70 tot +115
+55 tot +95 +55 tot +95
Sted-4 Sted-5
Gezinnen Gezinnen
laag en midden hoog
7.365 6.115
+165 tot +270 +330 tot +540
+515 tot +845 +1.035 tot +1.695
Sted-6 Sted-7
A&S 35 – 55 jaar A&S 35 – 55 jaar
laag midden en hoog
4.020 3.135
+50 tot +80 +95 tot +160
+135 tot +220 +270 tot +445
Sted-8 Sted-9
A&S 55 – 75 jaar A&S 55 – 75 jaar
laag midden en hoog
9.720 5.995
+25 tot +40 +45 tot +75
+65 tot +105 +130 tot +215
Sted-10 Sted-11
A&S 75 jaar+ A&S 75 jaar+
laag midden en hoog
5.380 2.300
+5 tot +5 +5 tot +10
+20 tot +35 +40 tot +70
A&S tot 35 jaar A&S tot 35 jaar
laag midden en hoog
3.465 2.665
+75 tot +125 +150 tot +250
+60 tot +100 +125 tot +200
Sub-3 Sub-4
Gezinnen Gezinnen
laag en midden hoog
8.495 11.145
+225 tot +370 +450 tot +735
+700 tot +1.150 +1.405 tot +2.295
Sub-5 Sub-6
A&S 35 – 55 jaar A&S 35 – 55 jaar
laag midden en hoog
3.995 4.205
+60 tot +95 +115 tot +190
+160 tot +265 +325 tot +530
Sub-7 Sub-8
A&S 55 – 75 jaar A&S 55 – 75 jaar
laag midden en hoog
12.080 9.605
+35 tot +55 +65 tot +110
+90 tot +150 +185 tot +300
Sub-9 Sub-10
A&S 75 jaar+ A&S 75 jaar+
laag midden en hoog
7.700 4.140
+5 tot +10 +10 tot +15
+30 tot +55 +65 tot +105
A&S tot 35 jaar A&S tot 35 jaar
laag midden en hoog
505 340
+15 tot +20 +25 tot +40
+10 tot +15 +20 tot +35
Land-3 Land-4
Gezinnen Gezinnen
laag en midden hoog
670 1.975
+25 tot +40 +50 tot +80
+75 tot +125 +150 tot +250
Land-5 Land-6
A&S 35 – 55 jaar A&S 35 – 55 jaar
laag midden en hoog
515 560
+10 tot +15 +20 tot +30
+25 tot +40 +50 tot +80
Land-7 Land-8
A&S 55 – 75 jaar A&S 55 – 75 jaar
laag midden en hoog
1.450 1.335
+5 tot +5 +10 tot +15
+10 tot +20 +20 tot +35
Land-9 Land-10
A&S 75 jaar+ A&S 75 jaar+
laag midden en hoog
860 465
0 tot 0 0 tot 0
+5 tot +5 +5 tot +10
126.065
+2.270 tot +3.720
+5.910 tot +9.675
Sub-1 Sub-2
Land-1 Land-2
Totaal
Woonmilieu Stedelijk
Suburbaan / Dorps
Landelijk
laag
Bron: Progneff2023. CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Uitkomst scenariostudie: doorvertaling naar kwalitatieve woonbehoefte tot 2050 Om deze huishoudens ook daadwerkelijk aan te trekken is een aantrekkelijk woonproduct noodzakelijk. Om die reden hebben we deze kwantitatieve huishoudensontwikkeling doorgerekend in het StecDoorstroommodel. In onderstaande figuren geven we de uitkomsten van de twee specifiek benoemde economische scenario’s met het terugbrengen van het aandeel buiten-regionale werknemers tot 25% en 20% ten opzichte van het migratiescenario (doorrekening migratie-instroom). We tonen de woningbehoefte tot 2034 en tot 2050. De behoefte tot 2044 is in te zien in de bijlage. Uitkomst scenariostudie: duidelijk verschil in vraag naar grondgebonden woningen, met name in koopsegment Allereerst brengen we de behoefte aan grondgebonden woningen in beeld. Dit doen we door de verschillende scenario’s tegen elkaar af te zetten op basis van het gemiddelde van de behoefte naar woonvoorkeur en de behoefte naar verhuisgedrag. Doordat met name het aantal jonge huishoudens en gezinnen extra toeneemt door deze economische scenario’s zien we een sterk effect terug in het grondgebonden segment. Dit is namelijk het woningtype waar veel van deze doelgroepen wensen te wonen (kijkend naar woonvoorkeuren).
68
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
De toename is het sterkst in het koopsegment. Dit komt doordat het economisch scenario met name inzet op het aantrekken van huishoudens met een midden- of hoog inkomen.
Figuur 52: Woningbehoefte reguliere grondgebonden woningen o.b.v. scenario’s en gemiddelde van woonvoorkeur en verhuisgedrag in Parkstad Limburg, 2024-2034
-6.000
-5.000
-4.000
-3.000
-2.000
-1.000
0
1.000
-550 -345 -215
SH GGB - Tot aftoppingsgrens
45 175 260
SH GGB - Aftopping tot liberalisatie
355 390 415
VSH GGB - Middenhuur
155 170 185
VSH GGB - Dure huur
KOOP GGB - Tot € 295.000
-5.255
-4.490 -4.010
KOOP GGB - € 295.000 - € 390.000 KOOP GGB - € 390.000 tot € 500.000 KOOP GGB - Meer dan € 500.000
Migratiescenario
Economisch scenario - naar 25%
-1.425 -1.145 -970 -545 -395 -295 -270 -110
0
Economisch scenario - naar 20%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2023. Bewerking Stec Groep (2024).
69
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 53: Woningbehoefte reguliere grondgebonden woningen o.b.v. scenario’s en gemiddelde van woonvoorkeur en verhuisgedrag in Parkstad Limburg, 2024-2050 -15.000
-12.000
-9.000
-6.000
-3.000
0
3.000
-1.860 -1.285 -925
SH GGB - Tot aftoppingsgrens
-365
SH GGB - Aftopping tot liberalisatie
10 255
VSH GGB - Middenhuur
370 460 515
VSH GGB - Dure huur
145 180 205
KOOP GGB - Tot € 295.000
-12.000 -10.130 -8.980
KOOP GGB - € 295.000 - € 390.000
KOOP GGB - € 390.000 tot € 500.000
KOOP GGB - Meer dan € 500.000 Migratiescenario
Economisch scenario - naar 25%
-3.250 -2.550 -2.095 -1.265 -855 -585 -625 -145
180
Economisch scenario - naar 20%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2023. Bewerking Stec Groep (2024).
Uitkomst scenariostudie: bij appartementen zonder lift met name invloed op sociale huur Bij appartementen zonder lift zien we dat de economische scenario’s met name een invloed hebben op de behoefte aan betaalbare sociale huurappartementen. Dit is het woningtype waar jonge huishoudens nog relatief vaak wensen te wonen en naartoe verhuizen. Voor deze doelgroepen kan dit ook zonder lift zijn.
70
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 54: Woningbehoefte appartementen zonder lift o.b.v. scenario’s en gemiddelde van woonvoorkeur en verhuisgedrag in Parkstad Limburg, 2024-2034
-500 -400 -300 -200 -100 SH APP z. lift - Tot aftoppingsgrens
-370
0
100 200 300 400 500 600
-240 -160
SH APP z. lift - Aftopping tot liberalisatie
85
135 165 250 265 275
VSH APP z. lift - Middenhuur
VSH APP z. lift - Dure huur
95 105 110 420 465 490
KOOP APP z. lift - Tot € 295.000 KOOP APP z. lift - € 295.000 - € 390.000
105 110 115
KOOP APP z. lift - € 390.000 tot € 500.000
70 75 80
KOOP APP z. lift - Meer dan € 500.000
85 90 95
Migratiescenario
Economisch scenario - naar 25%
Economisch scenario - naar 20%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2023. Bewerking Stec Groep (2024).
71
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 55: Woningbehoefte appartementen zonder lift o.b.v. scenario’s en gemiddelde van woonvoorkeur en verhuisgedrag in Parkstad Limburg, 2024-2050 -1.000 -800 -910 SH APP z. lift - Tot aftoppingsgrens
-600
-620
-400
-200
0
200
400
800
-440
SH APP z. lift - Aftopping tot liberalisatie
55
160 230 360 390 410
VSH APP z. lift - Middenhuur VSH APP z. lift - Dure huur
150 170 185 405 500 555
KOOP APP z. lift - Tot € 295.000 KOOP APP z. lift - € 295.000 - € 390.000
110 135 145
KOOP APP z. lift - € 390.000 tot € 500.000
120 135 145
KOOP APP z. lift - Meer dan € 500.000
135 155 165
Migratiescenario
600
Economisch scenario - naar 25%
Economisch scenario - naar 20%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2023. Bewerking Stec Groep (2024).
Uitkomst scenariostudie: invloed nultredensegment beperkt, geen extra instroom ouderen We zien dat de extra toename van de vraag naar nultredenwoningen zeer beperkt is door de economische scenario’s. Dit komt met name doordat er geen extra instroom verwacht wordt door de oudere doelgroep (75+). Zij zijn immers al niet meer werkend en zullen dus ook niet om die reden naar Parkstad Limburg verhuizen. Wel zijn er 55 tot 75-jarigen die voor een nultredenwoning naar Parkstad Limburg kunnen verhuizen. We houden er echter wel rekening mee dat zij minder verhuisgeneigd zijn.
72
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 56: Woningbehoefte nultredenwoningen o.b.v. scenario’s en gemiddelde van woonvoorkeur en verhuisgedrag in Parkstad Limburg, 2024-2034 0
500
1.000
1.500
2.000
SH NULT - Tot aftoppingsgrens
1.650 1.740 1.800
SH NULT - Aftopping tot liberalisatie
1.690 1.750 1.790 985 1.005 1.020
VSH NULT - Middenhuur 525 535 540
VSH NULT - Dure huur
1.065 1.110 1.140
KOOP NULT - Tot € 295.000 620 635 645
KOOP NULT - € 295.000 - € 390.000 KOOP NULT - € 390.000 tot € 500.000 KOOP NULT - Meer dan € 500.000 Migratiescenario
300 305 310 360 370 375
Economisch scenario - naar 25%
Economisch scenario - naar 20%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2023. Bewerking Stec Groep (2024).
73
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 57: Woningbehoefte nultredenwoningen o.b.v. scenario’s en gemiddelde van woonvoorkeur en verhuisgedrag in Parkstad Limburg, 2024-2050 0
1.000
2.000
3.000
SH NULT - Tot aftoppingsgrens
2.750 2.975 3.120
SH NULT - Aftopping tot liberalisatie
2.770 2.945 3.055 1.880 1.940 1.980
VSH NULT - Middenhuur 1.085 1.115 1.135
VSH NULT - Dure huur
1.555 1.700 1.790
KOOP NULT - Tot € 295.000 985 1.040 1.080
KOOP NULT - € 295.000 - € 390.000 KOOP NULT - € 390.000 tot € 500.000 KOOP NULT - Meer dan € 500.000 Migratiescenario
4.000
490 520 540 620 665 690
Economisch scenario - naar 25%
Economisch scenario - naar 20%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2023. Bewerking Stec Groep (2024).
8.4 Profiteren van uitbreiding van economische magneten zoals Brightlands Campus Niet enkel economische ontwikkelingen in de regio Parkstad Limburg kunnen leiden tot extra woningbehoefte. We zien dat de regio ook kan profiteren van economische ontwikkelingen buiten de regio. We onderscheiden in dit onderzoek twee verwachte ontwikkelingen. Deze zijn verschillend van schaalgrootte en afstand tot Parkstad Limburg, namelijk: de uitbreidingen van de Brightlands Campus in de gemeente Sittard-Geleen en de uitbreiding van ASML in Eindhoven. We benoemen in deze paragraaf de huidige relatie van Parkstad Limburg tot de Brightlands Campus en geven vervolgens aan welke stappen en woningaanbod noodzakelijk zijn om op deze ontwikkelingen in te springen. Brightlands Campus: toekomstbeeld met +9.000 extra banen tot 2040 Eerder hebben we voor de Westelijke Mijnstreek een scenariostudie uitgevoerd naar de uitbreiding van de Brightlands Campus in de gemeente Sittard-Geleen. Ons uitgangspunt daarin was het geschetste toekomstbeeld van +9.000 extra banen tot 2040. In dit onderzoek gingen we ervan uit dat 37% uit de eigen regio kwam. Dit hebben we toendertijd ingeschat aan de hand van pendelstromen richting de Westelijke Mijnstreek. Nu kunnen we door middel van CBS Microdata bepalen wat de daadwerkelijke stromen zijn naar de Brightlands Campus.
Hiervoor kunnen we bijvoorbeeld ook onderscheid maken naar de gemeenten in de regio Parkstad Limburg. 20% van werkenden op Brightlands Campus woont in de gemeente Heerlen Op basis van pendelstromen naar de Brightlands Campus zien we dat op dit moment 20% van de werkenden daar in de regio Parkstad Limburg woont. Met name in Beekdaelen (5%) en Heerlen (7%) wonen relatief veel
74
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
werkenden bij de Brightlands Campus. Dit toont aan dat de regio, indien het juiste woningaanbod aanwezig is, ook kan profiteren van een uitbreiding van deze campus.
Figuur 58: Herkomst werknemers Brightlands Campus, 2022
18%
Sittard-Geleen Maastricht Buitenland Heerlen Stein (L.) Beekdaelen Echt-Susteren Brunssum Landgraaf Beek (L.) Kerkrade Overig
26%
10% 3% 4%
9%
4% 4% 4%
7% 5%
6%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Groot deel werkenden Brightlands Campus is middelbaar of theoretisch geschoold We zien dat een groot deel van de werknemers op de Brightlands Campus middelbaar of theoretisch geschoold is. Wel valt hierbij een verband op tussen het opleidingsniveau en de woongemeente. We zetten hiervoor de top-vijf woongemeenten op een rij. We zien zo dat relatief veel theoretisch geschoolden in Maastricht wonen, terwijl juist veel middelbaar geschoolden in de gemeente Heerlen wonen. Dit hangt mogelijk samen met het woningaanbod in deze gemeenten, al zal een deel van de wonenden in Maastricht hier ook na het behalen van een (theoretische) opleiding zijn blijven wonen.
Figuur 59: Opleidingsniveau werknemers Brightlands Campus naar woongemeente, 2022 0% Sittard-Geleen
10%
5%
Maastricht 2%
20%
30%
40%
50%
29%
60%
70%
80%
38%
16%
100%
28%
40%
Buitenland
90%
41% 100%
Heerlen
5%
Stein (L.)
5%
Totaal 4% Praktisch geschoold
41%
33%
31% 26%
36% 37%
Middelbaar geschoold
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
21% 27% 34%
Theoretisch geschoold
Onbekend
75
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Werknemers Brightlands Campus wonen hoofdzakelijk in grondgebonden koopwoning We kunnen ook in beeld brengen in wat voor woningtype werknemers op de Brightlands Campus wonen. Hieruit blijkt dat veruit het merendeel in een koopwoning woont. Dit zien we voor werknemers met alle opleidingsniveaus terug.
Figuur 60: Woningtype bewoond door werknemers Brightlands Campus naar opleidingsniveau, 2022 0% Praktisch geschoold
20%
40%
60%
10% 2%
100%
73%
10% 2%2%
83%
3%4% 2%
Middelbaar geschoold 5%3% Theoretisch geschoold 1% 3%
80%
85%
2%6%3%
Onbekend 2%6%
76%
1% 11% 4%
Eindtotaal 3%3%
82%
2%6% 3%
Corporatie Grondgebonden
Particulier Grondgebonden
Koop Grondgebonden
Corporatie Appartement
Particulier Appartement
Koop Appartement
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Theoretisch geschoolden wonen wel beduidend vaker in duurdere koopwoning Wanneer we vervolgens het koopsegment verder opdelen naar prijsklassen, valt op dat de verschillen in opleidingsniveau dan wel groter zijn. Zo wonen theoretisch geschoolden beduidend vaker in een dure koopwoning vanaf € 350.000 (66%, WOZ-waarde 2022). Onder middelbaar geschoolden is dit slechts 33%.
Figuur 61: WOZ-waarde koopwoning bewoond door werknemers Brightlands Campus naar opleidingsniveau, 2022 0%
20%
Praktisch geschoold
32%
Middelbaar geschoold
28%
Theoretisch geschoold
10%
40%
18%
34%
Eindtotaal
19%
35%
44% 19% 22%
350-450 duizend
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
9% 17%
16%
22%
24%
100%
18%
39%
250-350 duizend
80%
41%
Onbekend
<250 duizend
60%
28% 24%
>450 duizend
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
76
Potentie Brightlands Campus voor Parkstad Limburg: +830 woningen op basis van huidige pendelstromen tot voltooiing uitbreiding Wanneer we een zelfde doorrekening maken als we eerder voor de Westelijke Mijnstreek hebben gedaan, komen we tot een potentie van +830 woningen in de regio Parkstad Limburg. Dit is op basis van de huidige pendelstromen (20% van totale woon-werkstromen). In potentie is het echter mogelijk om meer huishoudens aan te trekken. Potentie Brightlands Campus voor Parkstad Limburg: hogere behoefte mogelijk bij juiste woningaanbod We verwachten dat de toekomstige groei op de Brightlands Campus zich met name zal voordoen onder theoretisch geschoolden. Uit de cijfers van CBS Microdata blijkt dat zij voor meer dan 80% in een koopwoning wonen en dat van hen 66% in een koopwoning woont die meer dan € 350.000 waard is. Dit betekent dat nieuwe werknemers waarschijnlijk voor een groot deel ook op zoek zullen gaan naar een dure koopwoning. Om meer potentiële werknemers van de Brightlands Campus aan te kunne spreken is dus extra inzet op dit woningtype nodig. De totale potentie blijft echter relatief beperkt. Naar verwachting zullen er door de uitbreiding van de Campus hooguit 4.100 extra woningen nodig zijn.
Indien de regio Parkstad Limburg het aandeel van de totale woon-werkstroom weet op te schroeven tot 30% betekent dit alsnog ‘slechts’ een potentie van +1.230 woningen in de gehele regio.
8.5 Profiteren van uitbreiding economische magneten zoals ASML Een ander bedrijf dat bezig is met een uitbreiding is ASML. Zij zetten in op het toevoegen van bedrijvigheid voor 20.000 werknemers. Ze zetten in op bouw van een extra campus vanaf 2026 of 2027, waarna in 2030 de eerste werknemers kunnen starten. Naar verwachting heeft deze uitbreiding dus ook nog na 2030 een effect op de woningbehoefte. De locaties van ASML liggen beduidend verderaf van de regio Parkstad Limburg dan de Brightlands Campus. Beide locaties liggen in het Stedelijk Gebied Eindhoven op circa 50 minuten rijden van de regio. Huidige relatie Parkstad Limburg tot ASML is zeer beperkt: 0,4% werknemers ASML woont in Parkstad Om bovengenoemde reden is het allereerst zeer relevant om de huidige pendelrelatie van de gemeente Heerlen met ASML inzichtelijk te maken. Hieruit blijkt dat de huidige relatie van de regio Parkstad Limburg met bedrijvigheid die bij ASML wordt uitgevoerd 11 zeer beperkt is. In totaal woont 0,4% van de werknemers van ASML (en vergelijkbare bedrijven in de SGE) in de regio Parkstad Limburg. Het merendeel woont namelijk in de SGE (57%) of in nabijgelegen gemeenten. Geen enkele gemeente op een vergelijkbare afstand als de regio Parkstad Limburg komt voor bovenin de lijst van pendelstromen. Wel valt op dat een derde van de werknemers zeer verspreid over het land woont.
In elk van de overige gemeenten (buiten top 10) woont namelijk minder dan 2% van de werknemers.
11
We hebben ons gericht op bedrijvigheid met SBI-code 28 in het Stedelijk Gebied Eindhoven. Hiermee voorkomen we onthullingsrisico op bedrijfsniveau.
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
77
Figuur 62: Werknemers ASML (en vergelijkbare bedrijvigheid in de SGE) naar woongemeente. 2022 Eindhoven Veldhoven Buitenland 33%
Helmond
34%
Geldrop-Mierlo 's-Hertogenbosch Waalre Tilburg 2% 2% 3%
3%
Valkenswaard
9% 2%
Best
4% 5%
Overig
3%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Relatief veel jonge huishoudens werkzaam bij ASML Wanneer we vervolgens onderscheid maken naar de doelgroepen die bij ASML werken, valt op dat een groot deel van hen nog relatief jong is. Zo is 86% jonger dan 55 jaar en 37% jonger dan 35 jaar.
Figuur 63: Werknemers ASML (en vergelijkbare bedrijvigheid in de SGE) naar leeftijd en huishoudenssamenstelling. 2022
6% 8%
11% 7%
15% 10% 6%
2%
Alleenstaand Tot 35 jaar Alleenstaand 35 tot 55 jaar Alleenstaand 55 tot 75 jaar Gezin Tot 35 jaar Gezin 35 tot 55 jaar Gezin 55 tot 75 jaar Stel Tot 35 jaar Stel 35 tot 55 jaar Stel 55 tot 75 jaar
34%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
70% werknemers woont in grondgebonden koopwoning, 14% in particulier huurappartement We verdelen de doelgroepen vervolgens onder naar het woningtype waar ze wonen. Hieruit valt op dat 70% van alle werknemers van ASML in een grondgebonden koopwoning wonen. Met name gezinnen wonen hier vaak. Jonge werknemers wonen daarnaast vaak in een particulier huurappartement. Dit zal vaak een huurwoning boven de liberalisatiegrens zijn, gezien het inkomen dat zij verdienen.
78
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Figuur 64: Woningtype bewoond door werknemers ASML (en vergelijkbare bedrijvigheid in de SGE) naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2022 0%
20%
Alleenstaand Tot 35 jaar 2% 10%
40%
7% 4%
82%
Gezin 35 tot 55 jaar 3% 4%
90%
Gezin 55 tot 75 jaar
92%
5% 2%
13%
9% 5% 9% 4% 2% 1% 1% 1% 2% 1% 6%
32%
3%
49%
Stel 35 tot 55 jaar 3%5% Stel 55 tot 75 jaar
11%
61%
Stel Tot 35 jaar 1% 8%
100%
20%
6%
49%
11% 5%
Gezin Tot 35 jaar
80%
48%
8%
21%
Alleenstaand 35 tot 55 jaar 5% 6% Alleenstaand 55 tot 75 jaar
60%
2%7% 7%
75%
1% 5% 1%
85%
6% 1%
Eindtotaal 4%5%
5%
3% 14%
70%
Corporatie Grondgebonden
Particulier Grondgebonden
Koop Grondgebonden
Corporatie Appartement
Particulier Appartement
Koop Appartement
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Meer dan driekwart bewoners koopwoning woont in woning met waarde van meer dan € 350.000 We maken vervolgens ook voor de werknemers van ASML een verdieping op de bewoners van een koopwoning. Hierbij valt op dat in vergelijking met de Brightlands Campus nog een groter deel in een dure koopwoning met een waarde van meer dan € 350.000 woont (WOZ-waarde 2022). In totaal is dit namelijk 77%. Met name jonge huishoudens en alleenstaanden wonen nog vaker in goedkopere koopwoningen.
Figuur 65: Prijsklasse koopwoning bewoond door werknemers ASML (en vergelijkbare bedrijvigheid in de SGE) naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2022 0% Alleenstaand Tot 35 jaar
20%
40%
7%
Alleenstaand 55 tot 75 jaar
8%
Gezin Tot 35 jaar 2%
Gezin 55 tot 75 jaar 2% 15% Stel Tot 35 jaar 4% Stel 35 tot 55 jaar 2%
19%
Stel 55 tot 75 jaar 2%
20%
Eindtotaal 3%
20%
<250 duizend
250-350 duizend
36%
23%
16%
37%
32% 31% 25% 28% 350-450 duizend
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
24% 38%
24%
24%
11% 16%
21%
31% 24%
7% 5%
13%
25%
38% 23%
100%
14%
34%
35%
Gezin 35 tot 55 jaar 1% 12%
80% 31%
44%
13%
Alleenstaand 35 tot 55 jaar
60%
20% 22% 21% 450-550 duizend
10%
27% 31% 28% >550 duizend
79
Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg
Potentie Parkstad Limburg bij uitbreiding ASML: enkel mogelijk bij afspraken De analyse laat zien dat een scenario dat anticipeert op de grote toename aan arbeidsplaatsen gekoppeld aan ASML (en bedrijven in het cluster rondom ASML) geen automatisch gegeven is. Huishoudens vestigen zich tot nu toe overwegend in en rondom Eindhoven. Reisafstanden zijn beperkt. Met de forse beoogde uitbreiding van ASML gaat dit naar verwachting niet alleen regionaal opgevangen worden. Ook gaat het om forse aantallen mensen, die niet zonder een specifiek hierop toegesneden aanvullend woonprogramma gehuisvest kunnen worden. Hierop kan de regio zeker inspelen. We benadrukken echter dat dit niet zomaar gebeurt. Ook steden op vergelijkbare afstand van Eindhoven met een aantrekkelijk woonimago trekken weinig ASML-ers. Wellicht kan een bestuurlijke afspraak tussen de gemeente en ASML waarin de regio aanbiedt bijvoorbeeld 2.000 wooneenheden te faciliteren binnen x termijn onder voorwaarde x, y en z een gamechanger zijn. Potentie Parkstad Limburg bij uitbreiding ASML: 2.000 werknemers, vaker jong en alleenstaand Wanneer de de regio Parkstad Limburg heldere afspraken weet te maken over het huisvesten van werknemers van ASML zal dit relatief vaak gaan om personen die oorspronkelijk niet afkomstig zijn uit Nederland en om die reden snel huisvesting nodig hebben.
Zij kunnen dit vervolgens vanwege de stevige woningdruk in het Stedelijk Gebied Eindhoven niet gemakkelijk daar krijgen. Onder andere de regio Parkstad Limburg kan hierbij helpen. Zoals net genoemd geven we hieronder een gewenste verdeling weer als 2.000 werknemers huisvesting in de regio Parkstad Limburg nodig hebben. We houden er rekening mee dat met name jonge, relatief kleine huishoudens, de stap naar Nederland maken om bij ASML te gaan werken. Mix van particuliere huurappartementen en grondgebonden koopwoning in diverse prijsklassen gewenst Op basis van CBS Microdata zien we dat zij relatief vaak een particulier huurappartement zoeken. Ook grondgebonden koopwoningen zijn bij veel alleenstaanden en stellen tot 55 jaar echter gewenst. We zien dat zij dan vaak in koopwoningen wonen in een zeer divers prijssegment. Wanneer Parkstad Limburg inzet op de huisvesting van werknemers van ASML lijken particuliere huurappartementen boven de liberalisatiegrens en grondgebonden koopwoningen vanaf circa € 250.000 dan ook het meest gewenst. We adviseren hiervoor ongeveer een verdeling aan te houden van 33% particuliere huurappartementen, 17% grondgebonden koopwoningen tot € 390.000. 17% grondgebonden koopwoningen vanaf € 390.000 en 17% koopappartementen in diverse prijssegmenten. Dit sluit goed aan op de woonwensen van alleenstaanden en stellen tot 55 jaar die bij ASML werken.