Bijlage 11 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg

In zo’n geval is het project niet afgerond. Afronding op de oorspronkelijk beoogde manier is niet gewenst. Er wordt dan uitgegaan van maatwerk. Er moet in deze gevallen gezocht worden naar een aanpassing van het plan om tot afronding te komen, waarbij de locatie alsnog stedenbouwkundige kwaliteit biedt. Uitgangspunt hierbij is een aanpassing van het plan die aansluit bij de marktbehoeften. Als dit betekent dat hogere aantallen benodigd zijn, dient elders in de regionale woningmarktprogrammering méér plancapaciteit geschrapt te worden of in de bestaande voorraad ter compensatie te worden gesloopt. Verantwoorde afbouw van bestaande woningbouwlocaties heeft prioriteit boven woningbouwplannen met dezelfde marktsegmenten die nog niet in aanbouw zijn. 4.2.3.

Omzetten van bestaand vastgoed naar de bestemming Wonen

Omzetten van de bestemming van bestaand vastgoed naar wonen kan alleen door opname in de woningbouwprogrammering. Die omzetting kan echter niet, als de bestemming wonen niet past op de betreffende locatie. Zo zijn er in het buitengebied beperkingen bij de herbestemming van bijvoorbeeld recreatieverblijven en vrijkomende agrarische bebouwing. Het wonen op recreatieterreinen in verschillende vormen is via POL 2014 ingeperkt. Permanent wonen in een recreatieverblijf is niet

39

meer toegestaan. Ook het omzetten van de bestemming van recreatiewoningen op terreinen bestemd voor recreatie, in woningen voor permanente bewoning, is niet meer toegestaan.

Leegstandsvisie: voorbeeld Maastricht De kwantitatieve omvang van vraag naar woningen neemt af, terwijl ook veel andere vastgoedfuncties onder druk staan. Dit betekent dat het onmogelijk is dat al het leegstaand vastgoed een nieuwe bestemming kan krijgen. Door middel van een gebiedsgerichte leegstandsaanpak worden beleidskeuzes gemaakt tussen wáár herbestemming van vastgoed wél gewenst is, en waar niet. Een mooi voorbeeld is te vinden in de Leegstandsvisie van de gemeente Maastricht. Zo’n kwalitatieve leegstandskaart geeft een completer beeld van de totale transformatieopgave.

4.2.4.

Regionale woningmarktprogrammering en bevoegdheden

De Zuid-Limburgse gemeenten geven in deze Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg aan hoe zij de bestaande planvoorraad gaan reduceren en hoe zij omgaan met toevoegingen van nieuwe woningbouwplannen (zie hoofdstuk 5). Elke woonregio (Maastricht-Heuvelland, Parkstad Limburg en Westelijke Mijnstreek) stelt een kwalitatieve regionale woningmarktprogrammering van nieuwbouw en sloop vast, op basis van de kwantitatieve transformatieopgave. Hierbij wordt de bestaande planvoorraad eerst gereduceerd door vanuit de bestaande woningvoorraad te kijken naar markttechnisch aantrekkelijke woningbouwplannen. Daarna zullen ook bestaande uitbreidingslocaties in de planvoorraad worden geschrapt – die concurreren met (het versterken van) de bestaande centra – in lijn met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking en de POL-principes ‘meer stad, meer land’ en het ‘verweven van functies’ op de bestaande planvoorraad. De drie sub-regionale woningmarktprogrammeringen vormen gezamenlijk de Zuid-Limburgse woningmarktprogrammering. De gemeenteraad is bevoegd om bestemmingsplannen vast te stellen en op deze wijze woningbouwplannen planologisch-juridisch te reguleren c.q. te schrappen. Daarnaast geeft de Wet ruimtelijke ordening aan Provinciale Staten de bevoegdheid om in de plaats te treden van de bevoegdheden van de gemeenteraad en een provinciaal inpassingsplan vast te stellen.

Door middel van een voorzorgsbepaling in de Provinciale Omgevingsverordening worden gemeenten afdwingbaar gehouden aan de afspraken die zij maken in de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en in relatie tot de regionale woningmarktprogrammeringen.

40

4.3.

Een kwalitatieve mismatch in verhouding tussen koop- en huurwoningen

Terwijl de vraag naar particuliere koopwoningen afneemt, toont onderzoek van verschillende instanties een toenemende vraag naar betaalbare reguliere huurwoningen aan, met als belangrijkste huurvragers: jongeren (met flexibele arbeidscontracten), ouderen (eventueel met een zorgvraag en niet in aanmerking komen voor beschermd wonen) en buitenlandse arbeidskrachten (waaronder kenniswerkers). Daarnaast neemt de druk op de (sociale) huurwoningmarkt toe door een toenemende groep statushouders (al dan niet met een tijdelijke verblijfsvergunning). De (betaalbare) huurwoning is een interessante productmarktcombinatie in Zuid-Limburg. Deze situatie staat in schril contrast met het aanbodoverschot op de koopwoningmarkt. Daarom wordt er gestreefd naar het omvormen van bestaande koopwoningen naar huurwoningen. 4.3.1.

Trends en ontwikkelingen in een stijgende vraag naar huurwoningmarkt

Er zijn verschillende trends en ontwikkelingen die de vraag naar huurwoningen versterken: 1. De flexibilisering van de arbeidsmarkt maakt het voor werknemers steeds moeilijker om zich te binden aan een koopwoning. 2. Strenge hypothecaire regels maken het woningzoekenden ook steeds lastiger om een koopwoning te financieren. 3. Door de achterblijvende inkomensontwikkeling zijn steeds meer huishoudens aangewezen om betaalbaar te huren. Dit kan zelfs het gevolg zijn van het feit dat huishoudens hun eigen woning niet meer kunnen financieren. 4. Daarnaast is een koopwoning in Zuid-Limburg als particulier beleggingsobject steeds oninteressanter geworden (vanwege structurele waardedaling, een matige of op termijn wellicht dalende waardeontwikkeling in de koopwoningmarkt, door aanbodoverschot). 5. Een woning wordt steeds meer gezien als een consumptiegoed. Dit speelt een belangrijke rol voor mensen om geen woning te willen kopen maar te willen huren. 6. De toename van het aantal ouderen door een vergrijzende Zuid-Limburgse bevolking leidt ook tot een grote vraag naar huren (voornamelijk in combinatie met zorg). 7. Verschillende maatschappelijke ontwikkelingen (scheidingen, statushouders, et cetera) leiden ook tot een toenemend aantal woonurgenten en een groei van het aantal eenpersoonshuishoudens. 8.

Als laatste is er behoefte aan huurwoningen door de europeanisering van de arbeidsmarkt. Tijdelijke buitenlandse arbeidsmigranten (waaronder kenniswerkers) hebben in de regel geen interesse in een koopwoning, maar juist in een huurwoning. 4.3.2.

Ontwikkelingen in de huurwoningmarkt

Terwijl de vraag naar (betaalbare) huurwoningen toeneemt, neemt het aanbod van (betaalbare) huurwoningen af. Dit komt in hoofdzaak door drie ontwikkelingen: 1. het uitponden van huurwoningen (door woningcorporaties én door beleggers) aan particulieren; 2. de sloop van kwalitatief slechte huurwoningen in het verleden en 3. de huurprijsontwikkeling, bestaande uit: a. de periodieke huurverhoging die uitgaat boven de inflatie; b. de huurharmonisatie: in 2014 ging landelijk bij bewonersmutatie de huurprijs met 22% omhoog. De ontwikkelingen onder 1 en 3 (de (versnelde) liberalisering van huurwoningen) zijn een direct gevolg van nieuw rijksbeleid (Wet Maatregelen Woningmarkt, de nieuwe Woningwet en het nieuwe Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting).

41

4.3.3.

Rijksbeleid in relatie tot huur

De nationale overheid heeft de verhuurderheffing8 ingesteld voor verhuurders van (meer dan 10) woningen met een huur beneden de liberalisatiegrens (zie voetnoot 8) en met de herziene Woningwet9 beperkt de nationale overheid de investeringen van woningcorporaties in woningen boven de liberalisatiegrens en voor huurders met inkomens boven de € 35.739,-. Woningcorporaties hebben de nieuwe verplichting om 95% van de huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (circa € 30.000,-), een woning onder de aftoppingsgrens (€ 628,76) toe te wijzen. Woningen mogen slechts mondjesmaat worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de € 35.739,-. Een gevolg van de verhuurdersheffing en de aangescherpte financieringseisen is, dat veel corporaties hun investeringen in nieuwbouw fors terugschroeven en investeringen in de toekomst meer richten op verbetering, vervangingen en energiemaatregelen in hun huidige bezit. Daarmee wordt het aanbod niet verruimd. Als woningcorporaties in de vrijesectorhuur actief willen zijn, moeten ze deze huurwoningen juridisch of administratief scheiden. Deze woningen moeten op een andere manier gefinancierd worden (zonder WSW-borging). En juist in dit segment heeft Zuid-Limburg een tekort. Ook de relatie tussen gemeenten en woningcorporaties verandert door het nieuwe rijksbeleid (o.a. door de Herziening van de Woningwet en de Huisvestingswet).

Gemeenten die de woonruimteverdeling willen beïnvloeden, hebben daar een verordening voor nodig. 4.3.4.

Particuliere en institutionele investeerders

Grote institutionele investeerders zijn momenteel nauwelijks geïnteresseerd in (nieuwbouw van) woningen buiten de Nederlandse groeigebieden (Westen en grote Nederlandse groeiende steden), omdat de markthuur in grote delen van Zuid-Limburg onder de huurtoeslaggrens ligt. Ook particuliere verhuurders moeten verhuurderheffing betalen. Er zijn nauwelijks (betaalbare) huurmogelijkheden voor huishoudens met inkomens boven de € 35.739,- ondanks dat de directe rendementen voor de verhuur van woningen in de Zuid-Limburgse woningmarkt op zich aantrekkelijk zijn. Oorzaak hiervan is de combinatie van relatief hoge huuropbrengsten en relatief lage aankoopwaarden (in verschillende Zuid-Limburgse gemeenten is een BAR - bruto aanvangsrendement - van 6% tot en met 9% niet ongebruikelijk). Particuliere investeringen in nieuwbouw ketsen af op de onzekerheid over waardevastheid van het bezit op langere termijn. Alleen in Maastricht lijken beleggers hun portefeuilles nog redelijk uit te willen breiden en te investeren in woningen, vanwege de relatieve waardevastheid van de woningvoorraad.

8 Verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren, betalen een heffing over de waarde van de huurwoningen. Het

gaat hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan € 710,68 per maand (de liberalisatiegrens, prijspeil 2016). De verhuurderheffing is in 2015 0,449% van de WOZ-waarde van de huurwoningen. Dit tarief loopt daarna verder op van 0,491% in 2016 tot 0,536% in 2017. 9 De herziene Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting komen voort uit het Woonakkoord en bevatten

o.a. de volgende aanpassingen: - De concentratie op kerntaken van woningcorporaties en de financiering van activiteiten; - De positie van gemeenten t.o.v. corporaties en t.a.v. de regionale schaal; - Het toezicht op toegelaten instellingen waaronder het instellen van de Autoriteit woningcorporaties.

42

4.3.5.

Huurprijsniveau

Om aan de afdracht van de verhuurderheffing te voldoen heeft de nationale overheid het verhuurders mogelijk gemaakt om huurverhogingen door te voeren boven de inflatiegrens. Verhuurders maken hier dan ook gebruik van om hun financiën op orde te brengen. Afgelopen jaar (2014) was de gemiddelde huurprijsstijging al 4,7%. Continuering van deze stijgingsniveaus zal grote groepen huurders in financiële problemen brengen. Landelijk verhogen verhuurders hun huren. In Zuid-Limburg kiezen veel woningcorporaties ervoor deze verhogingen niet door te voeren, vanwege de betaalbaarheid van wonen. Dit heeft natuurlijk wel tot gevolg dat de investeringscapaciteit van woningcorporaties afneemt. Extra aandachtspunt: de betaalbaarheid van wonen Door de nieuwe nationale wetgeving mogen woningcorporaties zich nagenoeg alleen nog maar richten op huishoudens met een inkomen onder de € 35.739,-. Deze taak wordt omschreven als een dienst van algemeen economisch belang (DAEB). Door o.a. de economische recessie is de omvang van deze doelgroep de laatste jaren toegenomen. Ondanks dat de economie uit het dal klimt, tonen diverse rapporten (E,til/VNG) dat de omvang van deze doelgroep niet zal afnemen, maar eerder zal toenemen.

In Zuid-Limburg staat een toenemend deel van de bevolking buiten het arbeidsproces (vergrijzing + werkloosheid) en profiteert zodoende niet rechtstreeks van het herstel van de economie. Vooral de primaire doelgroep (1-persoonshuishoudens met een inkomen tot € 22.100,-; meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 30.000,-) groeit. Het is voor deze doelgroep belangrijk dat de woonlasten op te brengen zijn. Die woonlasten worden bepaald door de hoogte van de huur, de hoogte van de huurtoeslag, de hoogte van de energielasten, de hoogte van eventuele zorgkosten en gemeentelijke heffingen. Door de afname van het aanbod van huurwoningen in de laagste huurklassen is het voor de primaire doelgroep steeds lastiger om een betaalbare woning te vinden. Terwijl huren (door o.a. huurbeleid woningcorporaties) en energieprijzen stijgen, blijft de koopkrachtontwikkeling achter. Dit zet de betaalbaarheid onder druk. Het is dan ook zaak om gezamenlijk met woningcorporaties voor voldoende aanbod aan goedkope huurwoningen te zorgen. Een ander deel van deze inkomensgroep met een betaalbaarheidsrisico woont momenteel in een (goedkope) particuliere koopwoning. Een huishouden uit deze doelgroep dat niet meer in staat is om te voorzien in de financiering van (het onderhoud van) de eigen woning, komt in een impasse terecht.

Als er al een goedkope huurwoning beschikbaar is, dan is het de vraag of de eigen woning verkoopbaar is. Is dat onvoldoende het geval, dan zit dit huishouden ‘gevangen’ in de eigen woning.

4.3.6.

Verkoop van sociale huurwoningen aan beleggers

Naast stijgende huurinkomsten en interne bezuinigingen hebben corporaties nog een andere mogelijkheid om hun financiën op orde te brengen: verkoop van woningen. Dit gebeurt tot op heden maar beperkt. Woningcorporaties die echt in problemen komen gaan in toenemende mate over om woningen aan (vaak buitenlandse) beleggers te verkopen. Deze beleggers exploiteren in de regel woningen nog enige tijd door, maar het perspectief is toch meestal om dit bezit uiteindelijk weer af te stoten (d.w.z. uitponden/verkopen). Een andere trend die de mismatch koop/huur vergroot is een terugtrekkende beweging van (grotere) woningcorporaties uit bepaalde kleinere woonkernen. Een sterke spreiding van woningbezit kan voor

43

woningcorporaties een reden zijn om het bezit te concentreren en woningen in kleine kernen uit te ponden. Deze terugtrekkende beweging vergroot de mismatch in de woningmarkt in kleinere kernen en heeft een negatieve werking op de leefbaarheid van kleine kernen. In landelijke gemeenten met lokaal opererende corporaties is deze trend niet herkenbaar, omdat het bestaansrecht van deze corporaties in de kleine kernen is gelegen. Dat neemt niet weg dat ook zij bij verspreid woningbezit tot uitponden overgaan, al is het alleen al om financieel gezond te blijven. In een aantal landelijke gemeenten is het aandeel huurwoningen van de totale huurwoningvoorraad minder dan 15%. Deze gemeenten zouden gebaat zijn bij meer huurwoningen, waardoor de bereikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen verbeteren. 4.3.7.

Koopsector

Ten opzichte van de spanning op de huurwoningmarkt is de koopwoningmarkt in Zuid-Limburg juist ontspannen. Waar de landelijke markt voor koopwoningen als geheel duidelijke tekenen van herstel vertoont (stijgende woningprijzen, weer toenemende aantallen transacties van koopwoningen), doet dit herstel zich vooral voor in het westen van het land en in de grotere (groeiende) steden daarbuiten. In Zuid-Limburg is er een licht herstel van prijzen en transacties waarneembaar. De afgelopen jaren is in heel Nederland een stuwmeer van kopers (en verkopers) opgebouwd, dat het afgelopen jaar op de markt weer actief werd. De blijvend lage rente stimuleerde deze vraag naar koopwoningen. Maar voor de iets langere termijn komen daar enkele horden maatregelen bij, die de dynamiek op de koopwoningmarkt zullen afremmen: − verlaging van de maximale NHG-grens voor de koopsom en − strengere hypotheeknormen, zowel objectgebonden als subjectgebonden: verlaging van het maximale leenbedrag, gerelateerd aan de waarde van de woning (de ‘loan to value’ wordt elk jaar met 1% verlaagd) en verlaging van de norm ‘loan to income’ (de maximale hypotheek bij een bepaald inkomen). Als ook rekening gehouden wordt met het aanbodoverschot aan koopwoningen zal de Zuid-Limburgse koopwoningmarkt de komende jaren ontspannen blijven.

Naast de vele nationale beleidsfactoren, is natuurlijk ook het renteniveau van invloed op de vraag naar koopwoningen. Verwacht wordt dat de komende jaren door de vergrijzing nog veel particuliere woningen van ouderen op de markt zullen komen, die het aanbod van te koop staande woningen nog zal vergroten. Oplossingsrichting: koopwoningen omvormen naar huurwoningen De kasstromen uit huurinkomsten zijn in Zuid-Limburg relatief hoog ten opzichte van de aankoopbedragen van woningen. Dit betekent dat het aantrekkelijk kan zijn om te investeren in huurportefeuilles, omdat het directe rendement in relatie tot de aankoopsom hoog is (bron: Stec Groep, 2014).

4.3.8.

Visie

De Zuid-Limburgse gemeenten streven naar een gezonde verhouding tussen koop- en huurwoningen in de Zuid-Limburgse woningvoorraad. Het streven is een omvang die in evenwicht is met de nieuwe vraag naar koop- en huurwoningen. De markt laat zien dat er momenteel in ieder geval (tijdelijk) een hogere vraag naar huurwoningen bestaat. Om de bereikbaarheid en betaalbaarheid van woningen te vergroten moeten er dus (betaalbare) huurwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd, terwijl de woningvoorraad in algemene zin niet dient toe te nemen. Het is zaak de (economische en maatschappelijke) oorzaken naar deze stijgende vraag naar huurwoningen goed te blijven monitoren.

44

Een oplossing gericht op het omvormen van particuliere koopwoningen naar huurwoningen ligt voor de hand. Binnen Zuid-Limburg zijn er relevante verschillen tussen stedelijke en landelijke gebieden in de vraagen aanbodverhouding. Dat geldt ook voor tekorten en overschoten in de verschillende prijsklassen. Dit vraagt om een uitwerking in een programmering per gemeente, primair gericht op het wegnemen van mismatches. Deze benadering heeft consequenties voor: − Het uitponden van sociale huurwoningen door corporaties. Dit staat op gespannen voet met het streven naar de genoemde gezonde verhouding huur/koop, met meer huurwoningen. Uitponden kan in sommige gebieden heel goed, maar in veel gebieden is het momenteel onwenselijk. Er moet veel beter worden gekeken naar het gebied en het product en er dient overleg plaats te vinden met overheden, voordat er door corporaties wordt uitgepond. Gemeenten zullen de bevoegdheid om zienswijzen bij verkoop in te dienen scherper inzetten. − De sloop van woningen: waar eerder sprake was van leegstaand in de sociale huursector is de leegstand nu verschoven naar het particuliere segment. De kwantitatieve opgave blijft onverminderd groot maar is hierdoor een stuk moeilijker uitvoerbaar. − Het zoeken naar alternatieven. Met name de vraag van urgente woningzoekenden kan niet voldoende worden geaccommodeerd in de bestaande sociale voorraad.

Waar dat wel (nog) kan, is er in zekere mate sprake van verdringing van de reguliere woningzoekenden. − De dynamiek in de huurwoningmarkt in sommige gebieden is zo laag dat er geen aanbod is om woonurgenten te huisvesten.

45

4.4.

Wonen en zorg

Eén van de grootste opgaven is een gevolg van de ontwikkelingen in het (scheiden van) wonen en zorg. De vergrijzing in Zuid-Limburg heeft het effect dat er steeds meer ouderen afhankelijk worden van zorg. De organisatie en financiering van de zorgsector is sinds 1 januari 2015 drastisch veranderd door de decentralisatie van de zorgsector. Dit heeft tot gevolg dat mensen met een zorgvraag deze zelfstandig moeten regelen. In de praktijk betekent dit dat mensen genoodzaakt worden thuis te blijven wonen, of zelf naar geschikte huisvesting op zoek moeten gaan. Het doel van deze beleidswijziging is kostenbesparing in de zorg. Dit houdt in dat de betrokken doelgroepen, ouderen, gehandicapten en GGZ-patiënten, minder kunnen doorstromen naar een intramurale voorziening. 4.4.1.

Transitie in de zorg en vergrijzing

Het aantal medisch geïndiceerden, dat voorheen in aanmerking kwam voor intramurale zorg, is drastisch verkleind. Dit betekent niet dat deze mensen geen zorg meer behoeven. Hun medische situatie blijft ongewijzigd. Zij zullen nu zelf deze zorg moeten organiseren. Gemeenten hebben hierin een taak op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Het is noodzakelijk dat mensen in beginsel zelf voor de zorg zorgen. In bijzondere situaties en onder voorwaarden kunnen gemeenten hierbij een financiële bijdrage leveren (voorbeeld: Subsidieregeling Voerendaal, lening Dubbel Duurzaam Sittard-Geleen). Indien een woning van een zorgvrager niet valt aan te passen, dan moet de zorgvrager op zoek gaan naar geschikte huisvesting elders. Gemeenten die hierover niet of onvoldoende beschikken, staan voor een dilemma. De groep zorgbehoevenden, waarvoor vroeg of laat aangepaste huisvesting noodzakelijk wordt, bestaat uit ruim 80% ouderen. Vanwege een vergrijzende bevolking, waar iedere Zuid-Limburgse gemeente mee te maken krijgt, zal het aantal zorgbehoevenden toenemen en zal de vraag naar zorggeschikte huisvesting stijgen. Volgens de prognoses (zie Tabel 5 en Tabel 6, hoofdstuk 8.2.4) stijgt het aantal ouderen (ouder dan 75 jaar) van 58.000 in 2015 naar 86.250 in 2030.

Gemeenten dienen op deze ontwikkeling tijdig te anticiperen om aan de verwachte woonbehoefte voor deze doelgroep te kunnen voldoen. Deze doelgroep wordt ook nog eens steeds ouder. Daarnaast wordt verwacht dat ook mensen, die vanwege hun medische indicatie in aanmerking komen voor intramurale zorg, deze niet direct kunnen krijgen. Vanwege het rijksbeleid zijn diverse zorginstellingen gesloten, waardoor het aanbod is gedaald. Daarnaast worden bewoners van intramurale instellingen gemiddeld ouder waardoor doorstroming ook vertraagd. De druk om de resterende instellingen voor zware zorg te behouden zal hierdoor toenemen. 4.4.2.

Opgaven voor het zorggeschikt wonen

Voor het domein wonen betekenen deze twee probleemoorzaken (vergrijzing en decentralisaties) concreet dat nieuwe woon-zorg-alternatieven nodig zijn: 1. er dienen kwalitatief voldoende woningen te zijn om mensen met een lichte zorgvraag te kunnen huisvesten (ZZP 1 en 2); 2. er dienen kwalitatief voldoende zorggeschikte woningen te zijn om mensen effectief langer thuis te laten wonen met een zwaardere zorgvraag (met een op basis van de huidige indicatietoewijzing vanaf VV ZZP 3 of VG1, LG1 of ZG1 of GGZ1 dan wel een zorgprofiel dat hiermee overeenstemt); 3. er dient voldoende (kwantitatief) aanbod zorgwoningen te zijn voor de categorie extramurale zorgvragers met een op basis van de huidige indicatietoewijzing vanaf VV ZZP 3 of VG1, LG1

46

of ZG1 of GGZ1 dan wel een zorgprofiel dat hiermee overeenstemt (verzorgd geclusterd wonen); 4. er dient ook voldoende aanbod aan intramurale zorglocaties te zijn voor mensen met een zwaardere zorgindicatie (ZZP 5 en hoger). Hoewel de bezetting van zorgvastgoed als gevolg van extramuralisering tijdelijk daalt, zal deze bezetting in de toekomst toenemen vanwege de vergrijzing en de vergroting van het aantal institutionele huishoudens met een grote zorgvraag en 5. de vraag naar zorggeschikte woningen zal ook gevolgen hebben op de (stijgende) vraag naar huurwoningen. Het beleidsveld wonen en zorg in de huidige hoedanigheid is een vrij nieuwe (gemeentelijke) opgave en nog volop in ontwikkeling. Het is lastig om in deze fase uitspraken te doen over een langere termijn. Daarom dient er over 2 jaar een moment ingebouwd te worden waarop herijking aan de orde is. Het gedrag van zorgbehoevenden is slechts indicatief vertaalbaar naar geprognostiseerde cijfers. Onderzoeken in Parkstad Limburg, Westelijke Mijnstreek en diverse gemeenten van de regio Maastricht-Heuvelland tonen aan dat deze fysieke opgave voor het grootste gedeelte te realiseren is in de bestaande woningvoorraad. Dit geldt voornamelijk voor het (zorg)geschikt maken van de bestaande woningvoorraad om mensen met een lichte- of zwaardere zorgvraag (ZZP 1 en 2) langer thuis te laten wonen.

De opgave om voldoende aanbod aan zorggeschikte woningen te genereren voor mensen met een op basis van de huidige indicatietoewijzing vanaf VV ZZP 3 of VG1, LG1 of ZG1 of GGZ1 dan wel een zorgprofiel dat hiermee overeenstemt is een stuk ingewikkelder. Voor woningen voor deze mensen is de richtlijn gesteld dat deze binnen 5 minuten van bepaalde voorzieningen moeten liggen. Mensen willen echter vaak in hun huidige woning/woonomgeving blijven wonen. Dit betekent het desgevraagd niet volgen van de richtlijn, hoewel dan wel sprake is van een zorgwoning. Het is van belang te vermelden dat het inzicht in de aanbodkant in de bovenstaande onderzoeken grotendeels betrekking heeft op het huurwoningenbestand van hoofdzakelijk corporaties. Zicht op het aanbod zorggeschikte woningen in particulier eigendom is er (nog) niet of onvoldoende. Daarnaast is er een beperkt inzicht in de vraagzijde. Door meer wisselwerking tussen de beleidsvelden wonen en zorg, kan de vraagzijde die vanuit de WMO in beeld komt, vertaald worden naar de feitelijke vraag.

Definitie zorgwoning Een woning of wooneenheid, bestemd voor verzorgd wonen, die niet via de reguliere woningdistributie beschikbaar komt, maar waarvan de bewoner(s) vanwege hun beperkte zelfredzaamheid vanaf aanvang van bewoning op basis van een ter zake van overheidswege gehanteerd systeem zijn geïndiceerd voor zorg, die beschikbaar is in de directe nabijheid van die woning of wooneenheid en welke zorg door die bewoner(s) ook daadwerkelijk wordt afgenomen.

Op dit moment lijkt er in sommige regio’s sprake van (theoretisch) onvoldoende aanbod van geclusterde zorgwoningen. Bij het realiseren van deze woningen moeten er op subregionaal niveau afspraken worden gemaakt hoe er in de subregionale woningmarktprogrammeringen met de toevoeging van deze woningen wordt omgegaan. Uitgangspunt is dat deze niet concurreren met de reguliere woningmarkt, maar alleen toegankelijk zijn voor mensen met een zorgindicatie. Vandaar dat voor zorgwoningen voor mensen met een langdurige ernstige verstandelijke, lichamelijke, psychische of zintuigelijke beperking, met minimaal een op basis van de huidige indicatietoewijzing vanaf VV ZZP 3 of VG1, LG1 of ZG1 of GGZ1 dan wel een zorgprofiel dat hiermee overeenstemt, en daadwerkelijk deze zorg afnemen geldt, dat de realisatie van deze woningen niet hoeft te worden gecompenseerd.

47

Deze dienen bij voorkeur gerealiseerd te worden in bestaand vastgoed (monumenten, leegstaande scholen, et cetera) en nabij voorzieningen. Dit betekent in de regel bij voorkeur in (de buurt van) stads- en dorpscentra. Om te borgen dat deze woningen ook daadwerkelijk worden bewoond door mensen met een zorgindicatie moeten gemeenten dit aantoonbaar juridisch sluitend regelen in het bestemmingplan en de af te geven omgevingsvergunning, waaruit blijkt dat de woningen uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting van zorgbehoevenden met een zorgindicatie of -profiel als voornoemd die daadwerkelijk deze zorg afnemen gedurende deze zorgindicatie. Voor elke nieuwe bewoning geldt de beperkende bepaling onverkort ook. Daarnaast zullen ook veel zorgbehoevenden gebruik willen maken van mantelzorgwoningen en aanleunwoningen. Landelijke regelgeving faciliteert de realisatie van tijdelijke aanleunwoningen/ mantelzorgwoningen (vergunningsvrij onder voorwaarden). Hier is een tijdelijke mantelzorgverplichting een voorwaarde. Deze mantelzorgwoningen hebben ook een positieve invloed op de taakstelling voor zorggerelateerde woningen en de burgerkracht van bewoners. Het is echter onwenselijk dat - nadat de mantelzorg(behoefte) is weggevallen – de mantelzorgwoning fysiek aanwezig en bewoond blijft.

Daarom moeten gemeenten actief blijven monitoren door toezicht en handhaving op de omvang van het aantal mantelzorgwoningen. 4.4.3.

Langer thuis wonen en geclusterde zorgwoningen

Een groot aantal zorgvragers zal echter gewoon langer thuis willen/moeten blijven te wonen in de eigen particuliere woning. Het is lastig om het zorggeschikt maken van de particuliere woningvoorraad te sturen. Wat het extra moeilijk maakt, is dat de (oudere) particuliere woningeigenaar zich de nieuwe situatie vaak nog niet altijd realiseert. Om dit te bereiken, is bewustwording het toverwoord. Bewustwording kan gerealiseerd worden door de burgers regelmatig hierover in te lichten via voorlichting en te wijzen op mogelijke financiële bijdragen of financieringen hiervoor. Het is een gemeentelijke afweging om te sturen op het wonen- en zorgvraagstuk: zoveel mogelijk huisvesting in de bestaande woningvoorraad (langer thuis wonen, ook voor zorgbehoevenden met een ZZP3- en 4indicatie) ofwel sturen op complexen met zorggeclusterde woningen (ZZP3 en 4). Een aandachtspunt voor gemeente is de strategie van eigenaren van (tijdelijk) leegstaand zorgvastgoed. Door de langere levensduurverwachting schuift de gemiddelde leeftijd waarbij mensen (met een zwaardere zorgvraag) in een instelling komen iets op. Echter, door de vergrijzing neemt het aantal instellingsbewoners in absolute aantallen toe. Dit betekent dat het extramuraliseringsbeleid niet kan voorkomen dat de druk op instellingen voor zware zorg en verpleging fors toeneemt door vergrijzing.

Daarom vergt het gemeentelijke aandacht dat het leegstaand zorgvastgoed niet onttrokken wordt door sloop, omdat dit zorgvastgoed naar verwachting over enkele jaren weer hard nog zal zijn.

48

4.5.

Specifieke doelgroepen en nichemarkten

Eén van de focusonderdelen van het woonbeleid van de Zuid-Limburgse gemeenten is gericht op het accommoderen van bijzondere woonvragen door specifieke doelgroepen. Dit zijn doelgroepen die om uiteenlopende redenen een andere woonvraag hebben dan de reguliere woningmarkt biedt. Deze doelgroepen vragen vaak naar woningen of woonvormen die een nichemarkt vormen en weinig concurreren met de reguliere woningmarkt. Een nichemarkt kan worden gedefinieerd als een specifiek, klein, afgebakend gebied van een markt. De specifieke doelgroepen zijn grofweg in twee categorieën in te delen: mensen met een economisch motief en mensen met een sociaal-maatschappelijk motief. Gemeenten in Zuid-Limburg willen mensen uit beide categorieën kunnen huisvesten. Enerzijds omdat dat kansen biedt ter ondersteuning van noodzakelijke economische groei (kennis vasthouden in de regio) en anderzijds omdat de overheid een huisvestingstaak heeft voor groepen mensen die niet zelfstandig in eigen huisvesting kunnen voorzien. We zullen hieronder ingaan op de verschillende specifieke doelgroepen en hun woonwensen. 4.5.1.

Nichemarkten met een economisch motief

Mensen met een economisch motief zoeken huisvesting in Zuid-Limburg vanwege werk of opleiding. In veel gevallen betreft het een tijdelijke vraag naar woonruimte variërend van enkele weken tot enkele jaren. Vanwege dit tijdelijk karakter is eigenlijk alleen de huursector interessant voor deze doelgroep. Binnen deze doelgroep kunnen we de volgende subgroepen onderscheiden, ieder met een specifieke eigen woningvraag. 4.5.1.1

Expats

Een expat is een werknemer die tijdelijk in een ander land verblijft met een andere cultuur, vanwege (kennis)werk. Deze categorie kenniswerkers kenmerkt zich doorgaans door een bovengemiddeld/hoge opleiding en een bovengemiddeld inkomen (€ 60.000,-) of minstens goede doorgroeimogelijkheden. Expats hebben vrijwel allemaal maximaal een verblijf van 2-3 jaar. Voor deze doelgroep dient een geschikt woonklimaat en voldoende woningaanbod te zijn. Deze groep laat zich in sterke mate leiden door hoogwaardige werkgelegenheid. Door de tijdelijkheid is een expat meestal aangewezen op de (vrije) huursector. De grootste vraag naar woningen voor expats valt waarschijnlijk in de binnensteden in Aachen, Heerlen, Maastricht en/of Sittard. Gemeenten spannen zich in voor het accommoderen van de woningvraag door expats, met name te organiseren binnen bestaand vastgoed. Te denken valt aan het verhuren van bestaande koopwoningen of het herbestemmen van leegstaand vastgoed. Het creëren van een aantrekkelijk, spannend stedelijk woonmilieu is – voor de huisvesting van expats in het centrum - een pré en moet in samenhang worden bekeken met de groei van het aantal expats door de campusontwikkelingen in Zuid-Limburg. 4.5.1.2

Kenniswerkers

Kenniswerkers zijn economisch actieve internationals die in Nederland arbeid in loondienst verrichten. Kenniswerkers verdienden in het betreffende onderzoeksjaar € 35.000,- of meer in Zuid-Nederland en de duur van het arbeidscontract betrof minimaal vier maanden of meer.

49

In 2012 behoorde 23 procent van de economisch-actieve internationals in Zuid-Limburg tot de subgroep kenniswerkers en 77 procent tot de arbeidsmigranten. Vijf jaar eerder was de verhouding anders: circa 17 procent was kenniswerkers en 83 procent arbeidsmigrant. Het aandeel kenniswerkers is in de afgelopen jaren relatief sterk gegroeid; de absolute toename van het aantal kenniswerkers bedroeg tussen 2007 en 2012 ruim 1.600 personen (bron: Rapport Decisio Economische analyse van het aantal internationals in Zuid-Limburg, 2014). Het gemiddelde inkomen van kenniswerkers in Zuid-Limburg is hoger dan € 50.000,- per jaar. Onder de categorie kenniswerkers kunnen ook de medewerkers van de JFC Headquarters Brunssum worden gerekend. Door sluiting van de basis in Lissabon is het aantal medewerkers van de JFC Headquarters in Brunssum vergroot. Verder is er sprake van kleine groepen internationale topsporters, die zich tijdelijk in Zuid-Limburg vestigen (Sportzone Limburg in Sittard-Geleen). De komst van kenniswerkers lijkt versterkt te kunnen worden wanneer in de regio een passend (stedelijk) vestigingsklimaat wordt gecreëerd. Dichtheid van bebouwing is daarbij zeker niet het toverwoord. Een goede kwaliteit tegen een juiste prijs wel. Ook zijn culturele stedelijke voorzieningen voor deze groep een belangrijke vestigingsfactor, evenals internationaal onderwijs voor hun kinderen.

Een deel van de kenniswerkers kiest bewust voor een stedelijk woonmilieu in Aachen, Heerlen, Maastricht en/of Sittard. Voor dit deel geldt dezelfde aanpak als voor expats. Een ander deel kiest juist voor een rustigere omgeving of wellicht meer voor een meer betaalbare (sub)urbane omgeving. Een eerste uitkomst van een onderzoek in de Westelijke Mijnstreek – naar de woonmensen van kenniswerkers op de Chemelot Campus – geeft aan dat kenniswerkers met een technische achtergrond (zgn. Bèta’s) graag een koopwoning in een suburbaan woonmilieu willen bewonen. In landelijke en suburbane woonmilieus is in Zuid-Limburg momenteel voldoende aanbod aan bestaande woningen te vinden voor deze doelgroep. Ook hier liggen kansen voor het verhuren van bestaande koopwoningen. 4.5.1.3

Arbeidsmigranten

Arbeidsmigranten zijn economisch actieve internationals - niet behorend tot de groep van kenniswerkers - die in Nederland arbeid in loondienst verrichten. Het aandeel arbeidsmigranten in Zuid-Limburg is over dezelfde periode afgenomen van 83 naar 77 procent. In absolute zin steeg het aantal arbeidsmigranten met bijna 5.000 personen. Het gemiddelde inkomen van arbeidsmigranten in Zuid-Limburg is ca. € 25.000,-. Arbeidsmigranten zoeken hierdoor voornamelijk een woning in de goedkope (sociale) huursector en wonen verspreid over de gehele regio alwaar hun tijdelijke werklocatie is (bron: Rapport Decisio,Economische analyse van het aantal internationals in Zuid Limburg, 2014). Aandachtspunt bij het huisvesten van arbeidsmigranten is de vaak povere kwaliteit van bestaande huisvesting. Wegens een gebrek aan goedkope sociale huurwoningen komt deze groep vaker terecht bij huisjesmelkers en in veel gevallen in illegale woonruimte. Hierdoor wordt ook de sociaalmaatschappelijke positie van deze groep verzwakt. Gemeenten spannen zich samen met woningcorporaties in om legale en betaalbare huisvesting voor deze doelgroep aan te bieden, waarbij oplossingen met name worden gezocht binnen de bestaande woningvoorraad in landelijke, suburbane en substedelijke woongebieden.

50

4.5.1.4

Nederlandse en buitenlandse studenten

Zuid-Limburg telt drie HBO-vestigingen (HS Zuyd in Heerlen, Maastricht en Sittard-Geleen) en één universiteit (Universiteit Maastricht). Voor de woningmarkt is daarbij vooral het aantal uitwonende studenten van belang. Als indicatie voor de omvang van deze populatie: Maastricht ruim 10.000, Heerlen <500 en Sittard-Geleen 300 à 350 uitwonende studenten (in 2014). Verdere ontwikkeling van de onderwijsinstellingen zijn vooral te verwachten in Maastricht en Aachen ten gevolge van de komst van nieuwe campussen. De verwachte groei voor studentenhuisvesting in Maastricht van 1.300-1.500 eenheden wordt veroorzaakt door (internationale) masterstudenten. Deze groep studenten heeft behoefte aan een andere type huisvesting en niet de traditionele kamermarkt. Dit heeft grote gevolgen voor de lokale bouw- en/of herbestemmingsopgave. Daarnaast ligt in Aachen een grote technische universiteit (RWTH Aachen) en een Fachhochschule. De campus nabij de RWTH Aachen wordt de komende jaren fors uitgebreid. Hiermee worden met name (internationale) masterstudenten aangetrokken. De kamerbehoefte wordt hier geschat op zo’n +3.000 kamers (zie Tabel 7, hoofdstuk 8.2.5). Studenten willen het liefst wonen in de centra van de gemeente van hun onderwijsinstelling en nabij voorzieningen. Studenten leveren door die mix van wonen, cultuur en voorzieningen een specifieke bijdrage aan de stedelijkheid.

Uitgangspunt in deze visie is daarom dat studentenhuisvesting van de genoemde Nederlandse onderwijsinstellingen alleen wordt geaccommodeerd in of nabij de centra van Heerlen en Sittard. In Maastricht kunnen – gelet op de omvang van de studentenpopulatie en de groeiende vraag - ook in andere delen van de stad studenten worden gehuisvest. Er zijn potenties voor het huisvesten van studenten aan de RWTH Aachen in Vaals. Wil de regio ZuidLimburg als geheel een interessant vestigingsgebied voor kenniswerkers uit Aachen bieden, dan zijn goede infrastructurele verbindingen en aangepaste regelgeving voor grensgebieden noodzakelijk. Aachense studenten kunnen ook worden gehuisvest in buurgemeenten Bocholtz (Simpelveld) en Kerkrade, als tijdelijke maatregel ter overbrugging van de tijdelijke piek in de studenteninstroom van Aachen. Er is in toenemende mate vraag naar zelfstandige studentenwoningen met een eigen keuken en sanitaire voorzieningen. Het toevoegen van zelfstandige studentenwoningen (in bestaand vastgoed dan wel nieuwbouw) mag niet leiden tot concurrentie met de reguliere woningvoorraad. Studentenwoningen zijn alleen toegankelijk voor studenten zoals bedoeld in de definitie in deze Ontwerp Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

Vandaar dat voor zelfstandige studentenwoningen – voor zover deze woningen voldoen aan de definitie van studentenwoningen opgenomen in deze Ontwerp Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg – geldt, dat de realisatie van deze woningen in genoemde gemeenten (centra van Sittard en Heerlen, Maastricht, Vaals en tijdelijk in Bocholtz (Simpelveld) en Kerkrade) niet hoeft te worden gecompenseerd. Ze dienen bij voorkeur gerealiseerd te worden in bestaand vastgoed (monumenten, leegstaande scholen, et cetera) en nabij voorzieningen. De gemeente moet borgen dat nieuwe toevoegingen alleen gerealiseerd en gebruikt worden voor studentenhuisvesting. Zelfstandige studentenwoningen zijn alleen toegankelijk voor studenten, gedurende de studietijd tot maximaal 1 jaar na uitschrijving van de studie. Om te borgen dat deze woningen ook daadwerkelijk worden bewoond door deze doelgroep moeten gemeenten dit aantoonbaar publiekrechtelijk regelen in het bestemmingsplan of in de (te verlenen) omgevingsvergunning en privaatrechtelijk verankeren in een (privaatrechtelijke) overeenkomst of zogeheten campuscontract. In deze juridisch sluitende privaatrechtelijke regeling dient de bepaling te

51

worden opgenomen, dat deze woningen alleen toegankelijk zijn voor de doelgroep, te beoordelen op het moment van ingebruikname. Voor elke nieuwe bewoning geldt de beperkende bepaling onverkort ook. Bij onzelfstandige studentenwoningen (kamers) worden voorzieningen als keuken, douche en/of toilet gedeeld. Deze woningen concurreren niet met de bestaande woningvoorraad, omdat ze niet geschikt zijn voor een regulier huishouden. Ook de vraag naar deze vorm van studentenhuisvesting zal naar verwachting blijven bestaan. Bestaand leegstaand vastgoed in stedelijke centra zijn vaak uitermate geschikt voor herbestemming tot studentenwoningen. Gelet op de principes van dynamisch voorraadbeheer krijgt herontwikkeling van leegstaand vastgoed de voorkeur boven nieuwbouw. 4.5.1.5

Bijzondere, exclusieve woonvormen

Daarnaast kan er – los van bijzondere doelgroepen – op kleine schaal sprake zijn van vraag naar bijzondere woonvormen. Te denken valt aan vormen van wonen op/aan het water, bijzondere architectuur, wonen in het groen, collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), wonen in een kerk of kasteel of wonen op een zeer ruime kavel. Deze bijzondere woonvormen kunnen inspelen op bijzondere individuele woonwensen van mensen die zich omwille van werk of pensioen permanent in Zuid-Limburg willen vestigen maar daarbij wel hoge en bijzondere eisen stellen aan woning en woonomgeving. Verwacht kan worden dat het hier om een kleine groep mensen gaat. Gemeenten willen graag inspelen op dit soort vragen, omdat met dit soort innovatieve woonconcepten de regio goed op de kaart wordt gezet. Omdat het om een zeer kleine markt gaat, is het risico op ontwrichting relatief klein. Deze dienen wel te passen in de totale regionale woningmarktprogrammering (zie paragraaf 4.2). 4.5.2.

Doelgroepen met een sociaal motief

Mensen met een sociaal motief zoeken huisvesting in Zuid-Limburg vanwege (plotselinge) sociale omstandigheden. Ook nu betreft het in veel gevallen een tijdelijke vraag naar woonruimte variërend van enkele weken tot enkele jaren. Vanwege dit tijdelijk karakter en de sociale omstandigheden is eigenlijk ook nu alleen de sociale huursector interessant voor deze doelgroep. Daarom moeten in de prestatieafspraken met woningcorporaties afspraken worden gemaakt om voldoende aanbod voor deze doelgroep beschikbaar te hebben. In paragraaf 4.3 is beschreven op welke wijze (tijdelijk) in extra aanbod kan worden voorzien binnen de bestaande woningvoorraad. Indien dit in een gegeven situatie niet haalbaar is, blijkt het streven om in ieder geval binnen de bestaande vastgoedvoorraad tot een oplossing te komen. Binnen deze doelgroep kunnen we de volgende subgroepen onderscheiden, ieder met een specifieke eigen woningvraag. 4.5.2.1

Woonurgenten

Een belangrijke kwetsbare doelgroep zijn woonurgenten. Dit zijn mensen die door plotselinge veranderingen in hun persoonlijke levenssfeer, acuut behoefte hebben aan (tijdelijke) andere woonruimte, al dan niet als overbrugging naar een nieuwe permanente woonsituatie. Te denken valt aan echtscheidingen, slachtoffers van huiselijk geweld, een ernstige ziekte of handicap, mensen die

52

uit huis geplaatst worden et cetera. Gelet op hun sociaal-maatschappelijke situatie, vraagt deze groep specifiek om een goedkope sociale huurwoning, met een huur onder de aftoppingsgrens. Dat aanbod is er nu in onvoldoende mate. Gelet op de urgente situatie, kan deze doelgroep geen hoge eisen stellen aan een woning. Desondanks willen gemeenten deze groep op een fatsoenlijke wijze huisvesten. 4.5.2.2

Statushouders/verblijfsgerechtigden

Elke gemeente in Nederland krijgt van het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) een taakstelling om een aantal verblijfsgerechtigden te huisvesten. De aantallen in deze taakstelling zijn stijgend: de taakstelling in 2015 is bijna verdubbeld ten opzichte van de taakstelling van 2014, door een grotere asielzoekersinstroom. Een groot deel van deze mensen heeft met succes asiel aangevraagd in Nederland, en heeft vervolgens recht om aan de Nederlandse samenleving deel te gaan nemen. Gemeenten zijn dus verplicht deze groep te huisvesten. Dit leidt in veel gevallen tot een extra claim op de sociale huurwoningvoorraad, die niet altijd binnen het huidige bestand kan worden opgevangen. Daarom zal er ook moeten worden gekeken naar de mogelijkheden van het huisvesten van statushouders in bestaand leegstaand vastgoed, waarbij ook gelet moet worden op de mogelijkheden van sociale wenselijkheid van ruimtelijke spreiding. In principe is het realiseren van de kwantitatieve taakstelling een verantwoordelijkheid van individuele gemeenten. Kwantitatieve uitwisseling van deze taakstelling tussen gemeenten is in principe ongewenst. Wel moeten er tussen verschillende gemeenten mogelijkheden zijn om kwalitatief taakstellingen uit te wisselen, die beter passen bij het woningaanbod in die gemeenten (grotere woningen, grotere huishoudens; kleinere woningen, kleinere huishoudens).

Voorwaarde daarbij is dat dit niet leidt tot ongewenste sociale effecten. 4.5.2.3

Bijzondere zorgvragers

In paragraaf 4.4 zijn de gevolgen van het rijksbeleid uiteengezet en is een globale visie op deze opgave uitgestippeld. Buiten deze meer reguliere opgave is er een kleine groep mensen met een bijzondere zorgvraag. Het betreft hier mensen die om uiteenlopende redenen enkel onder professionele begeleiding zelfstandig kunnen wonen. Te denken valt aan mensen met een ‘rugzakje’, gehandicapten, mensen met gedragsproblemen, mensen met een verslavingsverleden, ex-gedetineerden, et cetera. Voor sommige mensen zal deze begeleiding een tijdelijk karakter hebben en is dit een laatste stap naar zelfstandige bewoning. Voor andere mensen zal die begeleiding een permanent karakter hebben. Sommige mensen kunnen individueel wonen, andere bij voorkeur in groepsverband. Gelet op hun sociaal-maatschappelijke situatie, vraagt deze groep specifiek om een goedkope sociale huurwoning, met een huur onder de aftoppingsgrens. Dat aanbod is er nu in onvoldoende mate. Gemeenten, woningcorporaties en (maatschappelijke) zorgaanbieders gaan gezamenlijk de omvang van de vraag in kaart brengen en vervolgens plannen ontwikkelen om het woonaanbod waar nodig te vergroten, binnen de kaders van deze Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

53

5.

Zuid-Limburgse beleidsafspraken en de aanpak voor de woningmarkt

Op basis van de voorgaande hoofdstukken wordt geconcludeerd dat de Zuid-Limburgse transformatieopgave op de woningmarkt groot, complex en kosten- en arbeidsintensief is. Door de interacties tussen gemeenten en regio’s zijn bindende beleidsafspraken en een gezamenlijke aanpak op de woningmarkt noodzakelijk. Basis voor de aanpak van de Zuid-Limburgse woningmarktopgave is de bestaande woningvoorraad centraal zetten. Dit betekent dat er confrontatie nodig is van de behoefte met het bestaande aanbod aan woningen en alleen nog maar woningen aan de woningmarkt kunnen worden toegevoegd die echt van meerwaarde zijn. Er is alleen sprake van een goed functionerende woningmarkt als vraag en aanbod in verhouding staan tot elkaar. Om dit te bereiken zullen gemeenten planologische-juridische, financiële en organisatorische kaders moeten bepalen, waarbinnen publieke en private partijen opereren. Op deze wijze kan de woningmarkt ook daadwerkelijk goed haar werk doen. Deze Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg geeft daarom aan dat elke gemeente een driedelige opgave heeft: 1. het verdunnen van de bestaande woningvoorraad, waar sprake is van een overschot; 2. het terugdringen van de (ongewenste) planvoorraad tot het niveau van de transformatieopgave en 3. het toevoegen van woonproducten waar een tekort van is en die passen binnen de uitgangspunten van de structuurvisie.

Het streven naar een gezonde woningmarkt betekent echter dat sloop, nieuwbouw en het terugdringen van de (ongewenste) planvoorraad niet altijd één-op-één in de tijd gelijk kunnen lopen. 5.1.

De Zuid-Limburgse beleidsafspraken

Om hieraan invulling te geven spreken de Zuid-Limburgse gemeenten in deze Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg het volgende af: I.

Een subregionale woningmarktprogrammering van toevoegingen en onttrekkingen op basis van de transformatieopgave per gemeente vast te stellen, conform de markttechnische en ruimtelijke uitgangspunten van hoofdstuk 4.2.

II.

De planvoorraad maximaal in te perken door het schrappen van onbenutte bouwmogelijkheden en plancapaciteit voor woningbouw, conform hoofdstuk 4.2. Door met name de plancapaciteit aan de randen van steden en kernen te schappen, moet dit centra en kernen versterken en komen er meer mogelijkheden om waardevol bestaand vastgoed te behouden.

III.

De transformatieopgave per gemeente tweejaarlijks vast te stellen en te hanteren als kwantitatieve koersbepalende opgave voor de ontwikkeling van de woningvoorraad. Naast het gemeentelijk niveau, kan dit ook op (stads)deelniveau. De transformatieopgave wordt minimaal op subregionaal niveau vastgesteld. Gemeenten nemen de verantwoordelijkheid om de leegstand actueler in kaart te brengen. De actualisering van de transformatieopgave kan tot gevolg hebben dat de woningmarktprogrammering zal moeten worden herijkt. Actualisering van de woningmarktprogrammering gebeurt minstens om de vier jaar.

54

IV.

De subregionale woningmarktprogrammeringen worden jaarlijks op Zuid-Limburgs niveau afgestemd door het Bestuurlijk Overleg Wonen, om zo subregio-grensoverschrijdende belangen te borgen.

V.

De herinvulling van waardevol bestaand vastgoed (bijvoorbeeld monumenten) te prioriteren in de regionale woningmarktprogrammering, waarbij ook keuzes gemaakt kunnen worden om bepaald leegstand vastgoed geen nieuwe invulling te geven, conform de uitgangspunten van hoofdstuk 4.2.

VI.

Om het mogelijk te maken om nieuwe, kwalitatief goede, woningbouwinitiatieven aan de vastgestelde woningmarktprogrammeringen toe te voegen, is een uniforme wijze van afwegen beschreven. Deze nieuwe woningbouwinitiatieven moeten worden gecompenseerd10. Hiervoor is een werkwijze afgesproken: Compenseren met direct gekoppelde sloop of onttrekking. Als dit aantoonbaar niet mogelijk is, in afnemende volgorde: 1. Elke nieuw toe te voegen woning (per locatie 5 of minder woningen) wordt financieel gecompenseerd door middel van een op Zuid-Limburgs niveau uitgewerkte uniforme financiële compensatieregeling, waarvan de middelen in een subregionaal op te zetten sloopfonds vloeien; 2. De gemeente neemt de sloopverplichting over en voert deze binnen de raadstermijn uit, waarin dit besluit is genomen; 3. Door middel van het schrappen van reeds bestaande harde plancapaciteit in de subregionale woningmarktprogrammering. Deze moet minimaal in de verhouding van 1 : 4 (toe te voegen woning : te schrappen harde plannen) ingezet worden als compensatie voor het nieuwe woningbouwinitiatief. In het geval van een woningbouwinitiatief in een monument (niet zijnde rijksmonument) of beeldbepalend pand wordt volstaan met een compensatie van één woning uit de reeds bestaande harde plancapaciteit in de regionale woningmarktprogrammering.

Woningbouwinitiatieven in rijksmonumenten zijn uitgezonderd van de compensatieplicht. De effecten voor de woningmarkt van deze beleidsafspraak inzake de rijksmonumenten worden in 2020 geëvalueerd. Dit kan leiden tot het per gemeente instellen van een maximaal aantal nieuwe woningen in rijksmonumenten. Het gaat hierbij uitsluitend om ‘beschermde rijksmonumenten’: onroerende monumenten die conform de monumentenwet 1988 ingeschreven zijn in de vastgestelde registers (ook wel het monumentenregister of de objectdatabank genoemd). Woningbouwinitiatieven, die leiden tot functieverandering van leegstaand detailhandels-, kantoor-, horeca- of ander bedrijfsvastgoed in aangewezen straten in stads(deel)centra of centra van kernen, kunnen worden gecompenseerd met minimaal 2 woningen uit de harde plancapaciteit. Deze straten of straatgedeelten worden subregionaal vastgesteld en op de schaal van Zuid-Limburg bekrachtigd in het Bestuurlijk Overleg Wonen Zuid-Limburg. Vervolgens worden projecten opgenomen in de subregionale woningmarktprogrammering. Het aantal wordt voor de periode 2016-2020 vastgesteld op maximaal 20 nieuwe woningen per

10 Legalisatie van illegale woningsplitsingen en/of administratieve correcties worden niet gezien als nieuwe woningbouw, maar

het weergeven van een feitelijke situatie. Hierdoor kan de woningvoorraad soms af- of toenemen. Dit kan ook betekenen dat de transformatieopgave licht toeneemt. Hiervoor hoeft echter niet gecompenseerd te worden zoals bedoeld onder beleidsafspraak VI.

55

gemeente. De effecten voor de woningmarkt door deze functieverandering worden in 2020 geëvalueerd. Dit kan leiden tot het instellen van een ander maximaal aantal. De gemeentebesturen zullen in dat geval hierover, op aangeven van het Bestuurlijk Overleg Wonen Zuid-Limburg, een besluit nemen. VII.

Met name in suburbane woonmilieus te verdunnen. Dit moet tevens zorgen voor een kwaliteitsverbetering in suburbane woonmilieus. Op regionale en lokale schaal dient beter inzichtelijk te worden gemaakt waar deze suburbane woonmilieus voorkomen, en welke strategieën hierop van toepassing zijn.

VIII.

Een aanpak particulier woningbezit te starten, gericht op het verkleinen van de leegstand en het vergroten van de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad, conform de uitgangspunten van hoofdstuk 4.1.

IX.

Te zorgen voor voldoende zorggeschikte woningen voor zorgbehoevenden met een op basis van de huidige indicatietoewijzing vanaf VV ZZP 3 of VG1, LG1 of ZG1 of GGZ1 dan wel een zorgprofiel dat hiermee overeenstemt, conform de uitgangspunten van hoofdstuk 4.4. Voor zorgwoningen vanaf VV ZZP 3 of VG1, LG1 of ZG1 of GGZ1 dan wel een zorgprofiel dat hiermee overeenstemt geldt, dat de realisatie van deze woningen niet hoeft te worden gecompenseerd zoals bedoeld onder beleidsafspraak VI, mits de in hoofdstuk 4.4 genoemde voorwaarden zijn ingevuld.

X.

Zorg te dragen voor een voldoende aanbod betaalbare huurwoningen. Dit betekent inzet in: A. het op peil houden c.q. vergroten van de omvang van de betaalbare huurwoningvoorraad (voor inkomensdoelgroep t/m € 45.000,-) binnen de kaders van de structuurvisie; B. de betaalbaarheid van wonen (ook combinatie met woonlasten); C. het vergroten van de betaalbare huurwoningvoorraad door woningcorporaties te bewegen particuliere woningen op te kopen en als huurwoning te verhuren; D. gemeenten voeren vooraf overleg met de woningcorporaties over de complexen woningen, die verkocht mogen worden. Gemeenten zullen actief gebruik maken van de mogelijkheid een zienswijze in te dienen.

XI.

Inzet te leveren in het accommoderen van huisvestingsvragen van bijzondere doelgroepen en nichemarkten, conform de uitgangspunten van hoofdstuk 4.5. Voor studentenwoningen (zelfstandig of onzelfstandig) geldt, dat de realisatie van deze woningen niet hoeft te worden gecompenseerd zoals bedoeld onder beleidsafspraak VI, mits de in hoofdstuk 4.5 genoemde voorwaarden zijn ingevuld.

XII.

De Zuid-Limburgse woningmarkt te blijven monitoren, zodat er bijgestuurd kan worden wanneer dit nodig is. Zo wordt er ook nader uitgezocht waar de leegstand zich feitelijk manifesteert of geen courante kwaliteiten meer heeft en daarom in aanmerking komt voor transformatie.

XIII.

De problematiek – beschreven in de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg – en mogelijke oplossingsrichtingen en instrumenten gezamenlijk te agenderen bij het Rijk.

56

5.2.

Memorie van toelichting: beoordeling van nieuwe woningbouwinitiatieven

De Zuid-Limburgse gemeenten gaan nieuwe woningbouwinitiatieven beoordelen op basis van deze structuurvisie en de afspraken die hier in gemaakt zijn. Een stappenplan wordt verder uitgewerkt als één van de instrumenten die beschikbaar zal zijn voor de uitvoering van de structuurvisie. Het betreft een uniforme wijze van beoordelen, die op Zuid-Limburgse schaal wordt uitgewerkt door de colleges van Burgemeester & Wethouders.

57

6.

Uitvoeringsafspraken en instrumenten(ontwikkeling)

Voor de in deze structuurvisie beschreven transformatieopgave zijn publiek- en privaatrechtelijke en financiële instrumenten nodig. Met deze instrumenten hebben de gemeenten middelen ter beschikking voor effectieve sturing en regie om te werken aan het herstel van evenwicht op de woningmarkt in Zuid-Limburg. 6.1.

Instrumentenmix behorend bij de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg Collectief

A.

Facultatief

Algemeen

Uitvoeringsafspraken met een bestuurlijk instemmingsmodel op Zuid-Limburgs niveau Voorzorgsbepaling in de Provinciale Omgevingsverordening

B.

Instrumenten gericht op de regionale afstemming / sturing van vraag en aanbod

Het opstellen van drie subregionale

Het instellen van een financieel compensatiebeleid

woningmarktprogrammeringen, op basis van de transformatieopgave Aantonen van (on)mogelijkheden om plannen in te kunnen trekken Intrekken van ongewenste – niet gerealiseerde – woonbestemmingen vanaf 1 januari 2017

C.

Instrumenten gericht op verdunning en transformatie van de particuliere woningvoorraad

Bewustwording creëren bij particuliere woningeigenaren

Instellen van een verdunnings- en

(problematiek woningmarkt en veranderingen wonen en

transformatiefonds

zorg) Initiëren van een aanpak Particulier Bezit

Handleiding voor leegstandssturing, waarbij ruimtelijke voorkeuren worden gekoppeld aan (aandacht voor) waardevol bestaand vastgoed Experimenteren met nieuwe woonvormen Duurzaamheidslening Starterslening Lening t.b.v. het levensloopbestendig maken van woningen Restschuldleningen (SVn)

D.

Instrumenten gericht op het vergroten van het aanbod aan (betaalbare) huurwoningen

De systematiek hanteren uit hoofdstuk 5 wanneer het

Regionale en gemeentelijke prestatieafspraken met

aanbod van (betaalbare) huurwoningen achterblijft op de

woningcorporaties op basis van een regionale

vraag

woonvisie

Acquisitie van beleggers

58

Collectief E.

Facultatief

Instrumenten gericht op het beheersen van de het risico op (plan)schadeclaims

Overtollige plancapaciteit in bestemmingsplannen

Inzet van de Juridische Expertpool Planschade of

wegbestemmen

ander onafhankelijk advies

Intrekken van onbenutte omgevingsvergunningen voor

(Ontwikkeling van) arrangementen gericht op

woningbouw

risicomanagement en risicoverdeling

Ontbinding van privaatrechtelijke overeenkomsten op ongewenste nieuwbouwlocaties Delen van expertise om juridische en financiële risico’s bij intrekken plancapaciteit te verminderen

F.

Lobby

Lobby coördineren vanuit de Zuid-Limburgse gemeenten in

Bewustwording creëren bij banken (o.a. voor betere

samenwerking met de Provincie Limburg

leenfaciliteiten voor ouderen i.v.m. zorggeschikt maken van de woning) Wanneer nodig aansluiting zoeken met andere gemeenten en regio’s (Groningen, Rotterdam-Zuid, et cetera).

G.

Monitoring

Gezamenlijke monitoring via de Woonmonitor Limburg, de

Monitoring van zorg

Plancapaciteitsmonitor Limburg, de Euregionale woonmonitor en Progneff Bestuurlijke monitoring via BO Wonen

Facultatief per gemeente of subregio in te zetten instrumenten zijn in de tekst gemarkeerd met *. 6.2.

Uitwerking

6.2.1.

A. - Algemeen

Uitvoeringsafspraken met een bestuurlijk instemmingsmodel op Zuid-Limburgs niveau Aan de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en de bijbehorende woningmarktprogrammering worden uitvoeringsafspraken verbonden, waaraan gemeenten en Provincie zich committeren. Het BO Wonen Zuid-Limburg wordt het bestuurlijk gremium dat via instemming de subregionale woningmarktprogrammeringen als Zuid-Limburgse woningmarktprogrammering vaststelt. Als er niet wordt ingestemd, kan de Provincie Limburg haar wettelijk instrumentarium inzetten om de belangen voor het functioneren van de regionale woningmarkt te borgen. Voorzorgsbepaling in de Provinciale Omgevingsverordening Aan de Provincie Limburg wordt gevraagd om de voorzorgsbepalingen in de Omgevingsverordening Limburg op zo’n wijze in te richten, dat deze de afspraken in de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg, vastgelegd in een subregionale woningmarktprogrammering en de bijbehorende bestuursafspraken exact borgt. Alleen voor gemeenten waarvan de gemeenteraad de structuurvisie vaststelt, inclusief de bijbehorende programmering en bestuursafspraken, kan de Provincie artikel 2.4 van de Omgevingsverordening Limburg buiten werking stellen.

59

Als een gemeente deze afspraken schendt, wordt verwacht dat de Provincie Limburg daarop zal handhaven. Daarnaast verwachten de Zuid-Limburgse gemeenten dat de Provincie Limburg middels haar publiekrechtelijke bevoegdheden gemeenten in Zuid-Limburg, die deze Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg niet vaststellen, houden aan de uitgangspunten van de structuurvisie. Ook dient de Provincie Limburg er voor te zorgen dat er geen ongewenste concurrentie wordt gevoerd met gemeenten in de regio Midden-Limburg. 6.2.2.