Bijlage 11 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg

Maar ook kerken, sportaccommodaties en gemeenschapshuizen verliezen steeds vaker hun functie. Hierdoor ontstaat leegstand van gebouwen en terreinen, hetgeen de economische vitaliteit en leefbaarheid niet ten goede komt. De oude planologie (’programma zoekt ruimte’) heeft in Zuid-Limburg plaatsgemaakt voor een nieuwe planologie: ’ruimte zoekt programma’. Dit zal leiden tot lastige keuzes: niet elk leegstaand gebouw kan een nieuwe bestemming krijgen. En ook niet elke leegstaande woning zal opnieuw gevuld kunnen worden. Ook de Ladder voor Duurzame Verstedelijking heeft een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies ten doel. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is een procesvereiste, wanneer planologisch nieuwe ‘stedelijke ontwikkelingen’ mogelijk worden gemaakt. Dat vergt een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing daarvan. Het toevoegen van woningen wordt in deze ruimtelijke visie gezien als een stedelijke ontwikkeling. De actuele regionale behoefte (de eerste trede van de Ladder) aan de betrokken nieuwe stedelijke ontwikkeling dient eerst gedegen inzichtelijk te worden gemaakt. Dit gebeurt op de schaal van de subregio. Daarbij dient het bestaande aanbod te worden betrokken.

In dat aanbod wordt (bij het toevoegen van woonbestemmingen) eerst gekeken naar de mogelijkheden van leegstaande (of te koop staande) woningen. Pas daarna worden mogelijkheden van waardevol vastgoed (monumenten, beeldbepalende panden en leegstaand vastgoed in centra-locaties (bijvoorbeeld voormalige winkelen horecapanden) onderzocht. Indien het bestaande aanbod kan voorzien in de ‘opvang’ van het nieuwe (bouw)plan, dan is er in beginsel geen sprake van een actuele regionale behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling. ‘Meer stad, meer land’-principe Een sterk punt van Zuid-Limburg is de grote diversiteit in de aard en kenmerken van de omgeving. Het motto is ‘meer stad, meer land’. Een nadrukkelijke keuze voor hoogwaardige steden in een waardevol landschap. Dit moet worden gekoesterd. Meer stad: stedelijkheid wint aan economische en sociale betekenis. In de strijd om menselijk talent, creatieve, goed opgeleide, ondernemende mensen die als groep een impuls geven aan de stedelijke en regionale economie, te behouden en binnen te halen, hebben attractieve steden de beste

19

papieren. De aantrekkelijkste binnensteden in Zuid-Limburg (Maastricht, Heerlen en Sittard) hebben een interessante mix aan kennis, cultuur en voorzieningen en zijn ideale plekken voor face-to-face contact. De aantrekkelijkheid van binnensteden als woonomgeving wordt óók onderschreven in diverse recente publicaties. Meer land: het belang van het Limburgse landschap als vestigingsfactor wordt breed onderkend. Niet alleen door de inwoners, maar ook vanuit de economische sectoren. De bijzondere kwaliteiten van het Zuid-Limburgse landschap worden hoog gewaardeerd en moeten dan ook worden behouden en benadrukt. Dit betekent ook meer ruimte voor ‘groene’ ontwikkelingen, en ‘rode’ initiatieven goed inpassen. Sturing top-down versus bottom-up Voor bottom-up initiatieven is ruimte en context nodig. Dit kan leiden tot een spagaat tussen flexibiliteit en rechtszekerheid, omdat een bottom-up sturingsfilosofie wordt gefaciliteerd met top-down instrumenten. Regels en kaders zijn nodig, maar mogen niet nodeloos (af)knellen. Kwantitatieve en kwalitatieve kaders (top-down) maken bottom-up initiatieven mogelijk om de gewenste transformatie van de woningvoorraad en de woonomgeving vorm te geven. Ongewenste initiatieven zijn niet meer mogelijk. Met de Zuid-Limburgse structuurvisie zorgen de gemeenten voor duidelijkheid naar marktpartijen en samenleving.

Monitoren/volgen/bijsturen De noodzakelijke transformatie kan alleen slagen als de regionale partners gezamenlijk invulling geven aan dynamisch voorraadbeheer. Dit omvat het werken aan de kwaliteit van de bestaande voorraad, renovatie, nieuwbouw door vernieuwing en sloop. Maar ook het terugdringen van nog niet gerealiseerde plannen die niet bijdragen aan deze bedoelde vernieuwing. Dynamisch voorraadbeheer betekent ook dat er slechts ruimte is voor nieuwe toevoegingen aan de voorraad als deze écht kwaliteit toevoegen en samengaan met het schrappen van slechte voorraad. De subregionale woningbouwprogrammering vormt de basis. Deze veranderingen moeten constant gemonitord en waar nodig bijgestuurd worden.

20

2.

Wonen in Zuid-Limburg

(Dit hoofdstuk is geschreven op basis van het adviesrapport ‘Woonmilieus in Zuid-Limburg’; Companen/Croonen, 16 januari 2014 en ‘Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014’; Provincie Limburg, 12 december 2014.) Zuid-Limburg is een heel aantrekkelijke regio om in te wonen, te werken en te recreëren. ZuidLimburg heeft op woongebied het nodige te bieden. Wie stedelijk wil wonen, kan terecht in en rond de stedelijke centra van Heerlen, Maastricht of Sittard en er is een ruim en divers aanbod aan suburbane woonmilieus. Tussen deze stedelijke gebieden ligt het groene hart van het Nationaal Landschap Zuid-Limburg, met een bijzondere landelijke woonsfeer. De ambitie is om – rekening houdend met de kwantitatieve transformatieopgave – in te zetten op kwalitatief hoogwaardige woonmilieus met een passend voorzieningenniveau. Om met één bril te kunnen kijken naar het gehele gebied, de woonkwaliteiten en ontwikkelingen, hebben de bureaus Companen en Croonen op basis van bestaande studies en beleidsdocumenten een woonmilieukaart voor geheel Zuid-Limburg ontwikkeld. 2.1.

De Zuid-Limburgse woonsferen Er zijn in Zuid-Limburg grofweg drie woonsferen te onderscheiden: stedelijk, suburbaan en landelijk (zie Kaart 2, hoofdstuk 8.3.2). Elk van deze woonsferen is in te delen in verschillende woonmilieus.

De stedelijke woonsfeer is voornamelijk te vinden in Heerlen, Maastricht en Sittard, en vlak over de grens in Aachen. Deze gebieden zijn bij uitstek het domein van de stedeling die de nabijheid van de binnenstad (o.a. cultuur, ontmoeting, voorzieningen en ontspanning) belangrijk vindt. De belangstelling voor de woonmilieus in en bij de stedelijke centra is en blijft groot. Aan de andere kant van het spectrum bevindt zich het landelijk wonen, in het buitengebied en in kleine kernen. Ook dit is een geliefde woonsfeer, zowel bij de huidige inwoners van Zuid-Limburg als voor nieuwkomers van buiten de regio. Het dorpse wonen, de kwaliteit van het landschap, kleinschaligheid, ontspanning en rust, cultuurhistorie en identiteit, zijn belangrijke troeven. Steeds meer wordt geaccepteerd dat men voor bepaalde voorzieningen in enkele grotere landelijke kernen of de omliggende stadscentra moet zijn. De derde woonsfeer heeft betrekking op de suburbane woonmilieus. Deze zijn te vinden in de stedelijke gebieden en in delen van grotere landelijke kernen. In deze woonsfeer wonen qua omvang de meeste huishoudens. De suburbane woonsfeer voorziet over het algemeen in dagelijkse voorzieningen op loop- en fietsafstand. Het landschap is niet altijd direct voelbaar, maar wel goed bereikbaar vanuit de woonomgeving.

De grote diversiteit aan kwaliteiten (ligging ten opzichte van centra en landschap, structuur, voorzieningenniveau, identiteit en cultuurhistorische kenmerken) leidt echter niet overal tot onderling onderscheidende woonmilieus. Een deel van deze woonsfeer mist juist herkenbaarheid en oriëntatie. Companen en Croonen geven aan dat in de delen van de suburbane woonsfeer zowel de opgave als de kans ligt om tot een verbetering van de (omgevings)kwaliteit te komen en daarmee de woningvoorraad in balans te brengen.

21

2.2.

De (huidige) Zuid-Limburgse woonmilieus

Hoewel de woonsferen zeer tot de verbeelding spreken, is er meer differentiatie nodig binnen deze woonsferen om recht te doen aan de identiteit van de verschillende woongebieden in Zuid-Limburg. Een twee-onder-één kapper in Lindenheuvel (Sittard-Geleen) heeft een andere charme, kwaliteit en positie op de woningmarkt als een zelfde twee-onder-één kapper in De Heeg (Maastricht) of Treebeek (Brunssum). Dit komt bijvoorbeeld door de locatie van deze woongebieden ten opzichte van voorzieningen, werkgelegenheid en/of natuur. Terwijl in deze woongebieden exact dezelfde woningen kunnen staan. Om de bestaande Zuid-Limburgse woonmilieus goed in beeld te brengen, zijn de woongebieden in de subregio’s geïnventariseerd en geanalyseerd. De resultaten zijn gebundeld in een gemeenschappelijke woonmilieukaart van Zuid-Limburg met één uniforme legenda met woonmilieus en woonsferen (zie Kaart 3, hoofdstuk 8.3.2). 2.3.

De kwaliteitsopgave in de Zuid-Limburgse woonmilieus

Er zijn verschillende maatschappelijke ontwikkelingen van belang voor de transformatie van de ZuidLimburgse woonmilieus. Inzoomen op relevante achtergronden over demografie, voorzieningen en ontwikkelingen op de woningmarkt helpt om met een aantal indicatoren een beeld te geven van de woonkwaliteiten. Dit helpt onderscheid te maken tussen woongebieden en woonmilieus, ook als die ‘op het eerste oog’ gelijkwaardig zijn. Om beleidsmatige keuzes te kunnen maken is een beoordeling van de woonmilieus nodig, zowel van de huidige kwaliteiten als van de ontwikkelingen. Deze zijn in kaart gebracht door een aantal objectieve indicatoren voor kwaliteiten en kwetsbaarheden. 2.3.1.

Vergrijzing en ontgroening, minder jongeren en meer ouderen

De bevolking in Zuid-Limburg neemt niet alleen af, maar tegelijkertijd is er sprake van vergrijzing en ontgroening. De spreiding van ontgroening en vergrijzing is verschillend per wijk of kern (zie Kaart 4, hoofdstuk 8.3.2): met name de landelijke woonsfeer ‘ontgroent’ en ‘vergrijst’ bovengemiddeld. In de stedelijke woonsfeer is het beeld veel gedifferentieerder. Sittard-Geleen krijgt nog met een aanzienlijke ontgroening en vergrijzing te maken, vergelijkbaar met het landelijk gebied. Maastricht kent nauwelijks ontgroening, vanwege de structurele toestroom van studenten. In Parkstad is de vergrijzing en ontgroening al een feit. Dat betekent ook dat in deze regio de vergrijzing niet meer zo sterk doorzet als in de rest van Zuid-Limburg. 2.3.2.

Woonmilieus en voorzieningen

Gevolg van de demografische veranderingen is dat voorzieningen te maken krijgen met ander gebruik. Voorzieningen voor jongeren krijgen te maken met minder gebruikers. Dan gaat het om scholen en (sport)verenigingen, maar ook om winkels voor dagelijkse boodschappen. Terwijl voorzieningen en diensten voor ouderen juist kunnen rekenen op een groeiende vraag naar ontmoetingsactiviteiten voor ouderen, welzijns- en zorgvoorzieningen. Vaak wordt de relatie gelegd tussen de aanwezigheid van voorzieningen en de kwaliteit van het woonmilieu. Deze relatie ligt echter zeer genuanceerd en is ook afhankelijk van het woonmilieu. De relatie tussen voorzieningen en kwaliteit van het woonmilieu is niet één-op-één. In het centrumstedelijk woonmilieu zijn voorzieningen een essentieel onderdeel van de kwaliteit van het gebied. Substantieel verlies van (detailhandels)voorzieningen in dit woonmilieu kan de

22

aantrekkingskracht van dit gebied onder druk zetten. In de stedelijke en suburbane woonsfeer zijn voorzieningen doorgaans redelijk aanwezig, dan wel direct nabij. In centrumkernen geldt – zij het op een ander schaalniveau – hetzelfde als voor het centrumstedelijke woonmilieu. De kwaliteit van het woonmilieu is mede afhankelijk van het aangeboden voorzieningenpakket. In woondorpen en zeker landelijke dorpen is deze relatie minder hard. In de landelijke woonsfeer is wel de impact van wijzigingen in het voorzieningenaanbod beduidend. Vestigers kiezen bewust voor een dorp zonder of juist met voorzieningen. Vaak is de bereikbaarheid van kwalitatief goede voorzieningen wellicht belangrijker als de aanwezigheid van voorzieningen. Essentieel is daarom een goede spreiding van voorzieningen. Overigens is de differentiatie tussen centrumkernen, dorps wonen en landelijk wonen een glijdende schaal en zeker niet zwart-wit. De ene kern kan een ‘voorzieningenfunctie’ hebben voor de omliggende dorpen waar het gaat om de basisschool, de andere kern voor de supermarkt. Samen vormen zij een weefsel van woonplaatsen en voorzieningenstructuren.

Om dit weefsel van woonplaatsen en voorzieningenstructuren te illustreren zijn in Kaart 4 vier indicatoren (huisartsenzorg, intramurale zorginstellingen, basisonderwijs en supermarkt) gebruikt om inzicht te geven op de spreiding van voorzieningen over Zuid-Limburg. 2.3.3.

Kwetsbare Zuid-Limburgse woonmilieus

Op basis van de maatschappelijke ontwikkelingen en de ontwikkelingen in de woningmarkt zijn verschillende criteria te benoemen om te kijken naar de kwetsbaarheden van woonmilieus (zie Tabel 2, hoofdstuk 8.2.2). De gegevens uit Tabel 2 zijn voor stedelijke gebieden in voldoende mate beschikbaar en weergegeven op Kaart 5 (zie hoofdstuk 8.3.2). Daaruit blijkt dat in een aantal woongebieden sprake is van cumulatie van kwetsbaarheidskenmerken. Dit zijn de gebieden waar een kwalitatieve en kwantitatieve transformatieaanpak van woonmilieus het meest voor de hand ligt. Deze gebieden liggen relatief vaak in de suburbane woonsfeer in de stedelijke gemeenten. Buiten de stedelijke gemeenten komen deze kenmerken ook in de gemeenten Valkenburg aan de Geul en Vaals naar voren. Kaart 5 suggereert niet dat de genoemde kwetsbaarheden niet (op een vergelijkbare manier) zouden voorkomen in landelijke kernen. Daarvoor zijn de beschikbare gegevens echter niet op het juiste schaalniveau bruikbaar. Daarnaast geven Croonen en Companen de volgende aandachtspunten: • Een deel van de buurten in de suburbane woonmilieus heeft een eenzijdige opbouw en stapeling van ‘kwetsbare’ indicatoren. Croonen en Companen (2014, p. 29) geven aan dat dit ook kan gelden voor buurten van dorpen in landelijke gebied. Dit blijkt echter niet uit de statistieken door de beperkte omvang van de gebieden.

• In de oudere delen van de (sub)urbane woonmilieus (met name vooroorlogse/mijnwerkerskoloniën) ligt de vergrijzing op het provinciale gemiddelde of erboven, terwijl het geschikt(er) maken van de woningvoorraad voor ouderen er lastig is. Hier ligt een complexe transformatieopgave, waarbij het vaak gaat om beeldbepalende woonbebouwing.

23

•

•

•

•

Ook de vergrijzing in het landelijke woonmilieu vraagt aandacht. Hierdoor zijn meer zorgvragers in hun eigen omgeving op zorg en ondersteuning aangewezen. Spreiding van zorgvoorzieningen over alle dorpen lijkt op lange termijn niet houdbaar. Aannemelijk is dat zorginstellingen uit kostenoverwegingen kiezen voor centralisatie. Bij voorgaande beleidskeuze hoort als contramal de consequentie voor andere kernen. In de landelijke woonmilieus is er naast een relatief grote vergrijzing sprake van minder jongeren. De woondorpen en landelijke dorpen bieden woonmilieus die vooral passend zijn voor gezinnen met kinderen. Het aantal gezinnen neemt echter af. Door opschaling van voorzieningen worden sommige kernen ook steeds minder interessant voor gezinnen. Dat versterkt de ontgroening nogmaals. De Zuid-Limburgse landschapsstructuur maakt, dat de bereikbaarheid van sommige locaties relatief veel reistijd kost. In enkele gevallen komt daar nog een lage frequentie van (grensoverschrijdend) openbaar vervoer bij. Als het gaat om de reistijd ten opzichte van werkgelegenheidscentra kan dat meewegen als vestigingsfactor, zeker als er voldoende concurrerend woonaanbod is in dorpen in de buurt van die werkgelegenheidscentra. Dit effect kan de aantrekkelijkheid van kernen verminderen.

Voor de landelijke woonsfeer is het voorzieningen- en bereikbaarheidsvraagstuk essentieel voor de waardering van het woonmilieu. Momenteel is het voorzieningenaanbod (nog) behoorlijk gespreid over de kernen. Met de economische trend van opschaling (mede in het licht van bezuinigingen) verdwijnen geleidelijk voorzieningen. Dan is de beperkte bereikbaarheid een risico. De mogelijkheid voor ontmoeting in de kern is dan een belangrijke vereiste om de kern vitaal te houden.

24

3.

Visie op de ontwikkeling van woonmilieus in Zuid-Limburg

(Dit hoofdstuk is geschreven op basis van het adviesrapport ‘Woonmilieukaart Zuid-Limburg, fase 2 – Visie op woonmilieus in Zuid-Limburg’; Atrivé, 2014.) 3.1.

Inleiding

Op grond van de beschrijving van woonmilieus die de bureaus Companen en Croonen hebben geleverd (weergegeven in hoofdstuk 2), heeft bureau Atrivé een analyse gemaakt van de te verwachten ontwikkelingen en een daarop gebaseerde visie gepresenteerd, waarmee een oplossing in beeld wordt gebracht om de gesignaleerde mismatches op de woningmarkt op te lossen. De visie geeft aan welke kwalitatieve keuzes (welke woningen op welke plek) moeten worden gemaakt binnen de kwantitatieve kaders (zie Kaart 6, hoofdstuk 8.3.3). Volgens de visie van bureau Atrivé is het de beleidsopgave in de regio Zuid-Limburg om door een juiste, evenwichtige woningbouwprogrammering de aantrekkelijkheid van de regio aanzienlijk te versterken. Er dienen onderscheidende woonmilieus te worden ontwikkeld die elkaar niet beconcurreren, maar aanvullen en versterken. Dit kan niet zonder heldere, afdwingbare afspraken. Van de andere kant is niet-ingrijpen geen reële optie, omdat dit zal leiden tot problemen die uiteindelijk in het bijzonder bij particuliere eigenaren komen te liggen. Atrivé benadrukt de cruciale rol die de steden spelen in de aantrekkingskracht van de gehele regio.

Dit vanwege de intrinsieke kracht van de stad zelf als face-to-face ontmoetingsplek, aantrekkelijke woonplek met nabijheid voorzieningen en werkgelegenheid, maar ook vanwege de aanwezigheid van de campussen: Maastricht Health Campus, Smart Services Heerlen, RWTH Aachen en Chemelot. Om een unieke regio met aantrekkelijke woonmilieus te zijn en te blijven is er een omslag nodig naar meer evenwicht tussen vraag en aanbod, meer kwaliteit en meer vraaggerichtheid. Toevoegen van woningen kan om die reden alleen als het niet ‘meer van hetzelfde’ betreft en als dit binnen de kaders van de kwantitatieve opgave past. Hierbij moet de Ladder voor Duurzame Verstedelijking als uitgangspunt dienen. De zogenaamde tweede trede van de Ladder is nog aangescherpt in POL 2014: eerst leegkomende bebouwing invullen. 3.2.

Analyse

Bureau Atrivé noemt als relevante elementen in de visie de kwantitatieve urgentie (huishoudensdaling), de verhuisbewegingen (Zuid-Limburg als één samenhangende woningmarkt, opgedeeld in drie woonregio’s), het markttechnisch perspectief van de onderscheiden woonmilieus en het ruimtelijk perspectief. 3.2.1.

Eén woningmarkt

Er is in Zuid-Limburg sprake van een regionaal samenhangende woningmarkt, waarbij sprake is van ‘communicerende’ vaten. 95% van de verhuisbewegingen vindt plaats binnen Zuid-Limburg. Subregionaal zijn er wel verschillen: in de subregio’s Parkstad Limburg, Maastricht-Heuvelland en Westelijke Mijnstreek is er sprake van sterke concentraties van verhuisbewegingen. Waar een bescheiden instroom is, komt die echter grotendeels voor rekening van studenten. Op regionale schaal is er per saldo nauwelijks tot geen instroom uit andere regio’s, dus een positief migratiesaldo in een gemeente gaat ten koste van een negatief migratiesaldo in de andere gemeenten in Zuid-

25

Limburg. Atrivé concludeert daarom, dat het van belang is op Zuid-Limburgse schaal afspraken te maken. Zeker, omdat de huishoudensdaling de woningmarkt bedreigt. Onder Zuid-Limburgse woningmarkt wordt een regionaal samenhangende woningmarkt verstaan, waarbij binnen de woonregio’s de samenhang op basis van recente verhuisbewegingen het grootst is (zie ook paragraaf 8.4). Vanwege de afspraak om subregionale woningmarktprogrammeringen te maken, is bij nieuwe woningbouwinitiatieven die in de programmering worden geplaatst de desbetreffende subregio (woonregio) ook de bepalende regionale schaal (regionale behoefte) voor de Ladder van Duurzame Verstedelijking. Voor de kwalitatieve onderbouwing van nieuwe planinitiatieven, mede gelet op de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (als bedoeld in art. 3.1.6, lid 2, Besluit ruimtelijke ordening) geldt, dat de woonmilieus van de betreffende subregio waarop het initiatief betrekking heeft, bepalend is. 3.2.2.

Markttechnisch perspectief

Bureau Atrivé constateert alleen voor de stedelijke woonsfeer een (kwalitatieve) concentratieopgave. Kwalitatief gezien is intensivering van deze woonsfeer gewenst, vooral in combinatie met functiemenging. Deze behoefte is vooral geconcentreerd in Maastricht: de stadswijken en het centrum-stedelijk gebied. Maar ook in Heerlen en Sittard is de stedelijke woonsfeer een kansrijke locatie. Kwantitatieve toevoeging van woningen – boven de kwantitatieve behoefte - leidt echter tot een hogere transformatieopgave elders in de gemeente. De omvang van de vraag naar landelijke woonmilieus is vrijwel stabiel. Bureau Atrivé adviseert een licht vraagoverschot niet te faciliteren met een kwantitatieve toevoeging. De situatie na 2030 slaat om in een overschot aan woningen, die in sommige gemeenten al plaatsvindt. In de landelijke woonsfeer moet worden ingezet op kwaliteitsverbetering door vernieuwing en renovatie. In de suburbane woonsfeer is het grootste kwantitatief overschot aan woningen. Dit neemt gestaag toe tot 2040.

Echter de aantrekkelijkheid van deze suburbane woonmilieus is vrij divers: • Het woonmilieu ‘ruim opgezet wonen’ is zeer aantrekkelijk en houdt een relatief grote marktvraag; • In suburbane woonmilieus in de landelijke woonsfeer neemt de marktvraag langzaam af; • In buitenwijken, tuindorpen/mijnkolonies en de suburbaan aan te merken stadswijken in Parkstad Limburg en de Westelijke Mijnstreek is er sprake van een substantieel aanbodoverschot, dat vanaf ± 2025 tot 2040 steeds verder zal toenemen. In deze woonmilieus bevinden zich de transitiegebieden met een kwalitatieve verdunningsopgave. De suburbane woonsfeer kan worden aangeduid als transitiegebied met de grootste verdunningsopgave. 3.2.3.

Ruimtelijk perspectief

Een evenwichtige aanpak van de opgave is een gezamenlijk belang. De huidige woningvoorraad en de aard van de plancapaciteit is te weinig onderscheidend. Atrivé geeft aan dat de binnenstedelijke transformatieopgave groot is. Een ruimtelijke strategie kan helpen om deze gemakkelijker uit te voeren. Uitsluitend nieuwe woningen realiseren in bestaand bebouwd gebied versterkt de bestaande verzorgingsstructuur (winkels, voorzieningen, et cetera). Ook kan het potentiële woningbouwprogramma ingezet worden om waardevol leegstaand vastgoed te behouden. Een (sloop- en) nieuwbouwprogramma helpt bij het realiseren van binnenstedelijke transformatieopgaven.

26

Atrivé doet de volgende aanbevelingen: • kiezen voor gestructureerde concentratie van de nog mogelijke nieuwbouw in de (sub)stedelijke centra en in de grotere kernen en verdunning in de buitenwijken en aan de randen. Dit leidt tot sterke centra; • uitbreidingslocaties en bouwen ‘aan de rand’ is schadelijk voor bestaande kernen en zet de bestaande verzorgingsstructuur onder druk. Het bouwen aan de rand van bestaande kernen en uitbreidingslocaties trekt bestaande kernen leeg. Hierdoor ontstaat minder programma voor de toekomstige transformatieopgave en dreigt het zogenaamde ‘donut city’-effect. Het ingrijpen in plancapaciteit kan een stedenbouwkundige strategie zijn om de kwaliteit van bestaande stedelijke centra of dorpscentra te beschermen; • het woningprogramma uitsluitend realiseren binnen bestaand bebouwd gebied; • voorzieningen op peil proberen te houden door woningtoevoeging is niet effectief. 3.3.

Uitgangspunten/beleidslijnen

3.3.1.

Proces

Zuid-Limburg functioneert als een samenhangende woningmarkt. Beleidskeuzes in de ene gemeente beïnvloeden direct de kwaliteit van de woningmarkt in de andere. Dit maakt handelen vanuit één visie cruciaal. Bovendien moet rekening worden gehouden met bepaalde grenseffecten. Er is samenwerking en afstemming nodig tussen de 18 gemeenten bij de aanpak van de opgave. Bij de gezamenlijke aanpak wordt ook over de regiogrenzen heen gekeken. Zuid-Limburg is niet de enige regio met een opgave (zie onder andere POL 2014 en de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg). De gemeenten in Zuid-Limburg zien de opgave als een gezamenlijke verantwoordelijkheid en gaan hier samen invulling aan geven. Een gezamenlijke verantwoordelijkheid betekent ook elkaar helpen om knelpunten op te lossen en, binnen het kader van de gezamenlijke opgave, ruimte te geven aan flexibiliteit. Bovendien leren gemeenten van elkaars oplossingsrichtingen. Als dit onverhoopt niet volledig lukt, zou de provincie de regierol moeten pakken door de uitgangspunten van de gemeenschappelijke aanpak op basis van deze structuurvisie te bewaken. Zie verder hoofdstuk 6. 3.3.2.

Realisatie opgave en afstemming

De opgave op hoofdlijnen: in 2040 zijn er 25.000 minder woningen nodig dan er nu (2015) staan. Vooral na 2020 bepaalt de daling van het aantal huishoudens de kwantitatieve transformatieopgave. In geheel Zuid-Limburg daalt dan het aantal huishoudens. Waar tot 2020 in de prognoses nog een kleine ruimte aanwezig lijkt voor een netto toevoeging, is daarna weer sprake van een afname van het aantal huishoudens. Het volledig invullen van de eventuele ruimte die prognoses tot 2020 nog buiten de steden bieden leidt tot het continueren van een verhuisstroom die haaks staat op het uitgangspunt ‘meer stad, meer land’, ten koste gaat van andere gemeenten in Zuid-Limburg, met name Maastricht en bovendien een grotere kwantitatieve onttrekkingsopgave na 2020 veroorzaakt.

27

Tot 2020 is er ook sprake van een forse kwalitatieve transformatieopgave. Deze bestaat voor een deel uit het terugdringen van de (geconcentreerde) leegstand. Voor de kwantitatieve opgave per gemeente tot 2020 is de transformatieopgave, zoals opgenomen in de Woonmonitor Limburg, het uitgangspunt. 3.3.3.

Verdunnen

De grootste verdunningsopgave zal plaatsvinden in de suburbane woonsfeer. Deze woonsfeer komt veel voor in grote delen van de stedelijke gebieden Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, de randen van Maastricht en in Sittard-Geleen. Binnen de suburbane woonsfeer hebben nu of krijgen in de toekomst ook substedelijke kernen als Beek, Eijsden, Meerssen, Stein en Vaals in bepaalde mate te maken met een verdunnings- en vernieuwingsopgave. Ook in de kernen in de landelijke woonsfeer zijn suburbane woongebieden te vinden: in GulpenWittem, Nuth, Onderbanken, Schinnen, Simpelveld, Valkenburg aan de Geul, Margraten en Voerendaal. Ook voor deze woongebieden is in bepaalde mate sprake van een verdunnings- en vernieuwingsopgave. 3.3.4.

Particuliere voorraad

Zowel in de huur- als de koopsector zijn er slechte delen in de voorraad. Echter, in de suburbane en stedelijke gebieden worden tot op heden vooral sociale huurwoningen gesloopt. Voortzetting van eenzijdige sloop van sociale huurwoningen leidt op den duur (en plaatselijk al snel) tot tekorten in dit segment. Goedkope (en snel beschikbare) woningen blijven nodig voor kwetsbare doelgroepen. Die vraag lijkt eerder te stijgen dan te dalen. Bovendien blijven bij eenzijdige sloop van sociale huurwoningen de bouwkundig slechtste delen van de particuliere woningvoorraad staan. Daarnaast bestaat in kleinere plaatsen met een sloopopgave de woningvoorraad overwegend uit particulier bezit. De grootste opgave ligt kortom in het op gang brengen van het uit de markt nemen van particulier woningbezit. Dit geldt zowel in het landelijk gebied als in de stedelijke gebieden. Vernieuwing is noodzakelijk om de kwaliteit van de bestaande voorraad te verbeteren, ook in gemeenten met per saldo een sloopopgave. In deze gemeenten kan ruimte voor nieuwbouw gerealiseerd worden, als daar extra sloop tegenover staat. Ook solidariteit tussen gemeenten creëert voor de desbetreffende gemeenten de noodzakelijke ruimte voor nieuwbouw. 3.3.5.

Huurvoorraad

Bureau Atrivé voorziet een toenemende vraag naar middeldure huur (grofweg in de prijsklasse € 700,- € 900,-). De vraag is grillig, omdat de rentestand sterk bepalend is of deze groep huurders de stap naar een koopwoning kan maken. Het aanbod aan huurwoningen in dit segment is zeer beperkt, in het bijzonder in het Heuvelland, maar ook in Maastricht. Hier ligt een kans, maar wel binnen de kaders van de kwantitatieve opgave. Door het scheiden van wonen en zorg krijgt de markt in de komende jaren te maken met een extra transformatieopgave: afnemend gebruik van zorgvastgoed versus een toenemende behoefte aan (betaalbare) zorggeschikte (huur)woningen. De oplossing ligt, gezien de behoefte, grotendeels in de ombouw van de bestaande woningvoorraad. Atrivé adviseert gemeenten een stimulerende rol te

28

nemen bij investeringen in het zorggeschikt maken van de woning (zowel particulier als woningcorporaties) en indien nodig hulp bij verhuizing naar een geschiktere woning. 3.3.6.

Plancapaciteit

Bureau Atrivé adviseert de gemeenten in Zuid-Limburg de plancapaciteit maximaal in te perken, aangezien deze weinig onderscheidend is en niet past binnen de kwantitatieve huishoudensprognose. Het realiseren van deze kwantitatieve opgave kan volgens bureau Atrivé leiden tot een aantal knelpunten, bij het schrappen van (harde) plancapaciteit en bij het realiseren van sloop: • Gemeenten zijn beducht voor juridische claims bij het intrekken van bouwtitels voor projecten van bouwers/projectontwikkelaars. Lokaal is te weinig specialistische juridische expertise om de effecten goed te kunnen overzien. • Als bouwgrond in handen van ontwikkelaars is, dient boekwaarde afgeschreven te worden. Idem geldt dit ook voor ontwikkelende gemeenten. Dit kan ontwikkelaars en ontwikkelende gemeenten in financiële problemen brengen. • Bij het schrappen van plancapaciteit hoort het intrekken van bouwtitels en verleende omgevingsvergunningen voor woningbouw. Daarbij worden ook (vaak latente) bouwtitels op kavels van particulieren en kleine zelfstandige ondernemers geraakt. Het is belangrijk dat burgers helderheid krijgen over wat zij van de overheid kunnen verwachten: dat er termijnen worden gehanteerd, zodat burgers kunnen rekenen op een betrouwbare overheid. Maar ook dat het overheidsbeleid zich richt op het publieke belang.

Hierbij geldt steeds: het niet bouwen van wat er al teveel is, is altijd voordeliger dan bouwen en slopen. En op het niveau van de particuliere woningeigenaar: elke woning teveel drukt de waarde van het eigen bezit omlaag. Gemeenten en provincie moeten in gezamenlijkheid werken aan nieuwe instrumenten, dan wel (financiële) arrangementen waarmee deze knelpunten kunnen worden aangepakt. Ook het delen van (juridische) expertise draagt bij aan het vinden van oplossingen en het verminderen van onzekerheden. 3.3.7.

Voorzieningen

Door nieuwe voorzieningen en andere ontwikkelingen te concentreren in de (grotere) kernen, kan de bestaande verzorgingsstructuur (winkels, voorzieningen, et cetera) wellicht op peil gehouden of zelfs versterkt worden. Andere ontwikkelingen zoals schaalvergroting, internetdiensten en huishoudensverdunning zijn echter dominant in de vermindering van draagvlak voor voorzieningen. Het heeft dan ook geen zin te proberen het voorzieningenniveau in kleine kernen op peil te houden door woningen toe te voegen. Voor een aantal kernen is een verminderde aanwezigheid van voorzieningen niet zo negatief wanneer er op korte afstand (tot 1½ km) andere kernen zijn met voldoende voorzieningen. In het verlengde van de participatiemaatschappij kan het sociale netwerk en/of mantelzorg een behoefte aan zorg en voorzieningen opvangen in kernen zonder voorzieningen op korte afstand.

29

4.

Focus op de belangrijkste Zuid-Limburgse woningmarktvraagstukken

De Zuid-Limburgse woningmarkt moet kwalitatief en kwantitatief de sprong maken naar een nieuwe werkelijkheid. Kwantitatief ligt er een aanzienlijke opgave om ervoor te zorgen dat de omvang van de woningvoorraad aansluit bij de demografische ontwikkeling. De kwalitatieve mismatch in de woningmarkt wordt deels veroorzaakt door demografische ontwikkelingen (vergrijzing), deels door economische en maatschappelijke veranderingen (onder andere baanzekerheid). In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op de vijf belangrijkste woningmarktvraagstukken op het schaalniveau van Zuid-Limburg voor het komende decennium: -

de particuliere woningvoorraad; de planvoorraad; de verhouding tussen koop- en huurwoningen; wonen en zorg; doelgroepen en nichemarkten.

30

4.1. De opgave van de bestaande woningvoorraad: grootste opgave in het particulier woningbezit Op de woningmarkt in Zuid-Limburg is momenteel sprake van ´aanbodleegstand’. Het aanbod van woningen is structureel hoger dan de vraag. De enige oplossing om het evenwicht te herstellen is het uit de markt halen van woningen, gegeven de bevolkingsontwikkeling in Zuid-Limburg (bron: Midterm Review Bevolkingsdaling van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2014). Een gezonde woningmarkt is van groot belang voor de leefbaarheid in een regio (bron: Midterm Review Bevolkingsdaling van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2014). De transformatieopgave per gemeente staat centraal in de ontwikkeling van de woningvoorraad Om de gewenste kwantitatieve omvang van de woningvoorraad te bepalen wordt de transformatieopgave per gemeente uit de Woonmonitor gebruikt als de kwantitatieve koersbepalende opgave om te komen tot een gezonde woningmarkt met voldoende marktspanning. De transformatieopgave wordt bepaald door de combinatie van de leegstand in de woningvoorraad (minus een gezonde frictieleegstand van 2%) en de huishoudensontwikkeling. De transformatieopgave per gemeente wordt tweejaarlijks vastgesteld. De transformatieopgave is een koersbepalende opgave voor de ontwikkeling van de woningvoorraad.

De transformatieopgave wordt vastgesteld per gemeente en is beleidsneutraal. Het betreft daarmee geen afdwingbare bouw- of sloopeenheid.

Daarnaast is kwalitatief een groot deel van de bestaande woningvoorraad verouderd. Deze sluit niet altijd meer aan bij de woonwensen van inwoners van nu en in de toekomst. Er moet ook worden ingezet op woningen voor (de omvang van) toekomstige huishoudens, duurzamere woningen en zorggeschikte woningen. 4.1.1.

Leegstand in de (particuliere) woningvoorraad

In de periode 2006 – 2012 stonden veel sociale huurwoningen leeg en was een groot gedeelte van de sociale huurvoorraad verouderd. Daarom hebben woningcorporaties in grote delen van Zuid-Limburg de afgelopen jaren een grote inzet geleverd om de sociale huurvoorraad te verkleinen en kwalitatief te verbeteren. Dit heeft ertoe geleid dat de leegstand in de sociale huursector sterk is gereduceerd en dat de druk op de (sociale) huurmarkt toeneemt. Met oog op de verschillende economische en maatschappelijke ontwikkelingen, alsmede veranderingen in overheidsbeleid (veranderende regelgeving in de (woon)zorgsector, strengere hypothecaire regels, stijgende huurprijzen) lijkt de vraag naar betaalbare (en middeldure) huurwoningen de komende jaren in ieder geval niet af te nemen - en zelfs te gaan stijgen. Er zit veel toekomst in huurwoningen. Daarnaast is het steeds moeilijker en onaantrekkelijker om een koopwoning aan te schaffen, met name door de flexibilisering van de arbeidsmarkt of omdat bestaande koopwoningen verouderd zijn5. In verschillende gemeenten treedt de leegstand al voor het overgrote deel op in het particulier woningbezit. Deze leegstaande particuliere woningen zijn veelal gevolg van (ongewenste) erfenissen, executieverkopen, verhuizende mensen die hun woning niet verkocht krijgen en mensen die vanwege hun fysieke gesteldheid niet meer in een reguliere woning kunnen wonen.

Ook recente

5 Voor een uitgebreider overzicht aan ontwikkelingen in de koop en huurmarkt: zie paragraaf 4.3.

31

marktinformatie laat zien dat de leegstand anno 2015 (en de komende jaren) zich voornamelijk in het (laag segment van het) particulier woningbezit optreedt. Deze leegstand is nu en de komende jaren vooral te vinden in de verschillende suburbane woonmilieus (veelal in de suburbane en landelijke woonsfeer, zie Kaart 3). Het evenwicht tussen vraag en aanbod in de particuliere woningmarkt is structureel verstoord. Prijzen, transacties en verkooptijden geven in een aantal woongebieden in Zuid-Limburg ten opzichte van landelijke cijfers nu al geen rooskleurig beeld. Bovenop de geraamde overschotten is te voorzien dat de babyboomgeneratie van nu hun huis niet meer tegen een acceptabele prijs kwijt kan, tegen de tijd dat ze gezien hun persoonlijke omstandigheden wel zouden moeten verhuizen. Een periode van grote algehele prijsdalingen en slechte verkoopbaarheid ligt hierdoor op de loer. Bij nietsdoen liggen exceptionele prijsdalingen, leegstand en verpaupering in het verschiet. Uit verschillende studies6 blijkt de relatie tussen leegstand en algehele waardedaling van woningen. Bij een toename van 1% leegstand daalt de waarde van de algehele woningvoorraad in bepaalde gebieden met ca. 1%7. Dit kan leiden tot stagnatie op de woningmarkt en particuliere eigenaren met (mogelijke) financiële problemen.

Dit heeft uiteindelijk tot gevolg dat nieuwe woningbouwprojecten, die passen binnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de regio, niet meer worden afgezet. Ook leidt dit tot imagoschade voor de woon-en leefomgeving van Zuid-Limburg. Een onaantrekkelijk imago heeft vervolgens zijn weerslag op het Zuid-Limburgse vestigingsklimaat en andere, nu bloeiende sectoren, zoals het toerisme. Daarnaast nadert in veel gevallen de technische staat van dit vastgoed, het einde van z’n levensduur en bestaat er een groot risico op verloedering als er niet wordt ingegrepen. Deze kwetsbare particuliere woonproducten zijn in het verleden vaak uitgepond door woningcorporaties. De leegstand van particuliere woningen komt vrijwel niet geconcentreerd voor. Wel heeft de leegstand gevolgen voor de woonomgeving. Een huis kopen in een straat met meerdere leegstaande woningen is niet aantrekkelijk. Om in de toekomst het woonklimaat en de verhoudingen op de woningmarkt in Zuid-Limburg gezond te houden, is het nodig om de particuliere koopwoningmarkt in balans te brengen en onttrekkingen uit de particuliere koopwoningmarkt te faciliteren. Alléén door in te grijpen in de (particuliere) woningvoorraad is (gedeeltelijke) waardebehoud of in ieder geval een ‘zachte landing’ van woningprijzen mogelijk. 4.1.2.

Kwalitatieve opgave

Naast de kwantitatieve verzadiging, kent de Zuid-Limburgse woningmarkt ook een kwalitatieve opgave. De technische staat van verschillende woningen laat te wensen over en bovendien staan deze vanuit marktperspectief soms op de verkeerde plek. De bestaande woningvoorraad is verouderd en er kunnen vrijwel geen nieuwe woningen meer aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Dit betekent geen bouwstop, maar een vernieuwingsopgave met sloop. Dit betekent dat er ingezet dient te worden op het vernieuwen en kwalitatief beteren van de bestaande woningvoorraad (zie kader).

6 Onder andere Piet Eichholtz, hoogleraar Real Estate Finance

- Maastricht University.

7 1% van de WOZ-waarde van de totale Zuid-Limburgse woningvoorraad is ca. 525 miljoen euro.

32

4.1.3. Rollen en mogelijke oplossingsrichtingen voor de problematiek in het particulier woningbezit De relatie tussen particuliere koopwoningen en stads- en dorpsvernieuwing is niet nieuw. Er zijn meerdere voorbeelden in de aanpak van de afgelopen decennia te vinden waarbij particulier bezit is opgeknapt. Hetzij door grootschalige programma´s ´van bovenaf´, hetzij door particulier initiatief ´van onderop´. Deze processen zijn door de vele stakeholders en belanghebbenden enorm complex, arbeidsintensief en hebben een tijdscomponent. Maar in Zuid-Limburg zijn niet alle particuliere koopwoningen geschikt om te verbeteren: er dienen ook woningen aan de woningvoorraad te worden onttrokken. Het ´onttrekken van particulier bezit aan de woningvoorraad´ is een thema dat nóg een stuk complexer is dan het verbeteren van particulier bezit. Bij de sloop van woningen ontbreekt immers verdiencapaciteit. In enkele delen van Zuid-Limburg is in kader van de Limburgse Wijkenaanpak al enige ervaring opgedaan met de aanpak van particuliere koopwoningen. Hieruit is gebleken dat aankoop en sloop een kostenintensief proces is. Het collectieveren van particuliere eigenaren is een tijdsintensief proces – zeker als deze eigenaren te maken hebben met een specifieke financiële problematiek.

Waar op de leegstand in de huurwoningvoorraad in samenwerking met woningcorporaties ´gemakkelijk´ grip te krijgen is, wordt dat een stuk moeilijker met duizenden verschillende eigenaren.

Vernieuwen en kwalitatief verbeteren van de bestaande woningvoorraad 1. Vernieuwing van de bestaande woningvoorraad d.m.v. verdunning, herstructurering en kwalitatieve terugbouw. 2. Verduurzamingen van de bestaande woningvoorraad door het verbeteren van de fysieke (technische) kwaliteit van de woning en door investeringen in energetische maatregelen (en evt. in bouwtechnische maatregelen). Het is van belang om de energielasten te verlagen, door het toepassen van de juiste verduurzamingsmaatregelen. Hierdoor blijft de woonquote (de verhouding tussen de woonlasten en het inkomen) beter in balans. Het verduurzamen van de woning zal ertoe leiden dat het energiegebruik van woningen optimaliseert en in de toekomst een beter marktproduct wordt. Het wooncomfort (dalende woonlasten en de gebruikswaarde van een woningen) neemt immers toe. 3. Betaalbaarheid (zie paragraaf 4.3.5). 4. Zorggeschikt maken van (een gedeelte van) de woningvoorraad (zie paragraaf 4.4). 5. Verhogen van de flexibiliteit in gebruiksmogelijkheden en functies. Door woningen geschikt te maken voor verschillende leefstijlen en huishoudens, wint een woning aan woonkwaliteit. Denk bijvoorbeeld aan het verbeteren van de mogelijkheden voor het verlenen van mantelzorg binnen de woningen (bijv. door het onderling verbinden van woningen en het creëren van ‘kangoeroewoningen’), een praktijk aan huis of kinderopvang.

Deze functiemenging draagt bij aan de leefbaarheid van de kern of buurt. 6. Versterken van potentierijke woonmilieus en het behoud van waardevolle gebouwen (zie paragraaf 4.2).

33

Inmiddels is het besef groeiende dat het maatschappelijke probleem in de particuliere koopwoningvoorraad te groot en te complex is om individueel aan te pakken. Tegelijkertijd wordt duidelijk dat er niet al te lang meer gewacht kan worden. Op grond van de prognoses gaat het aantal leegstaande particuliere koopwoningen de komende jaren snel stijgen. Terwijl er geen ervaringen zijn om op terug te vallen en beleidsinstrumenten - bestaande en nieuwe - moeten worden gevonden, ontwikkeld en getest. Met als expliciete bedoeling om de resultaten ´op te schalen´. Het is van belang om in oplossingsrichtingen de rollen van partijen te (onder)scheiden en de belangrijkste belanghebbende – de particuliere woningeigenaar – centraal te zetten. De particuliere eigenaar is de primaire risicodrager én de belangrijkste probleemeigenaar en zal het besef van de problematiek moeten onderkennen. Echter, de particuliere woningeigenaar lijkt zich momenteel onvoldoende bewust te zijn van de problematiek. In de bewustwording moet worden geïnvesteerd. Inzet van woningeigenaren is een onmisbare schakel in oplossingsrichtingen. Daarbij moet ook de hindernis van de gevolgen van financiële problematiek en waardeverlies van woningen – al dan niet veroorzaakt door risicovol handelen op advies van externe financiële adviseurs – genomen moeten worden.

Naast het individuele belang van de particuliere woningeigenaar zijn andere partijen belangrijke stakeholders in deze problematiek. Hypotheekverstrekkers bijvoorbeeld, die woningen als onderpand in portefeuille hebben voor diverse leningen. Of woningcorporaties, die zien dat de problematiek van particuliere woningen ook effecten heeft voor hun eigen woningvoorraad en de leefbaarheid in de wijk. Woningcorporaties zijn bovendien in het verleden in veel gevallen eigenaar geweest van de huidige kwetsbare particuliere woningen. In de regel ervaren marktpartijen de negatieve effecten van omliggend vastgoed en de leefbaarheid pas als probleem als zich dit op grotere schaal voordoet in hun portefeuilles. Makelaars hebben baat bij een goede doorstroming in de woningmarkt. En ook projectontwikkelaars en aannemers hebben baat bij een probleemloze particuliere woningvoorraad. Zij kunnen geen nieuwe (en kwalitatief goede) woningen bouwen, zonder deze ook daadwerkelijk in de markt af te zetten. Want wie gaat er wonen in nieuwe woningen, als de oude koopwoning nog niet verkocht is? Of als de huidige hypotheek onder water staat? En wat gebeurt er met deze oude koopwoningen? De rol van deze in de particuliere woningmarkt opererende partijen in samenwerking met eigenaren is cruciaal.

De (lokale) overheid is vanzelfsprekend een stakeholder in de problematiek van de particuliere koopwoningvoorraad, echter niet de primaire belanghebbende. De problematiek in de particuliere koopwoningvoorraad wordt pas een maatschappelijk probleem als: 1. de leefbaarheid in het geding komt door concentraties van leegstand; 2. leegstand voorkomt in gebieden waar dat ongewenst is óf 3. de woningmarkt door leegstand dermate stagneert dat de doorstroming op de woningmarkt leidt tot verschillende negatieve maatschappelijke effecten en de waarde van een gebied achteruitgaat.

Checklist: wanneer wordt leegstand (van particuliere woningen) een (maatschappelijk) probleem? Is er sprake van een concentratie van leegstand en te koop staande woningen? Hoe staat het met het onderhoud van woningen, de woningprijzen en transacties? Wat zijn de gebiedsspecifieke sociaal-maatschappelijke indicatoren? Hoe zit het met de financieel-economische situatie van eigenaren? Leidt leegstand tot verloedering van de omgeving en/of imagoschade? Zorgt de verloedering en bouwtechnische veroudering van vastgoed voor veiligheidsrisico’s?

34

De (lokale en regionale) overheid heeft omwille van een goede ruimtelijke ordening een taak in de leefbaarheid van wijken en buurten. Zij definieert het ruimtelijke speelveld waarin zowel overheid als markt kunnen acteren. Dit is een publiekrechtelijke taak. Via flankerend beleid heeft de (lokale) overheid de taak om het probleem niet groter te maken dan dat het nu al is (bijvoorbeeld door de woningvoorraad niet in omvang te laten groeien). Daarnaast is het creëren van bewustwording van de problematiek bij particuliere woningeigenaren en het bij elkaar brengen van partijen die belang hebben bij een gezonde woningmarkt, een taak van de (lokale) overheid. Ook zal de (lokale) overheid het probleem actief agenderen bij de landelijke overheid. Deze problematiek is overigens geen specifiek probleem van de regio Zuid-Limburg. Ook in andere delen van Nederland speelt dit probleem, waardoor het ook een nationaal probleem is. Het aanjagen van experimenten en oplossingsrichtingen om de opgave zo kostenefficiënt mogelijk op te pakken, is een laatste taak van de (lokale) overheid. Maar dit betekent niet dat de (lokale) overheid het complexe probleem alléén op kan - of moet - oplossen.

Bij de problematiek op de particuliere woningmarkt zijn zoveel verschillende stakeholders betrokken (particuliere woningeigenaar, hypotheekverstrekker, Nationale Hypotheek Garantie (NHG), makelaar, projectontwikkelaar, aannemer, et cetera) met ieder een eigen belang, dat de oplossing niet (geheel) uit publieke middelen kan worden gefinancierd. Een oplossingsrichting is daarom nog ver weg. De (lokale) overheid moet wel dienen als aanjager van oplossingsrichtingen en heeft de maatschappelijke verplichting om partijen bij elkaar te brengen. 4.1.4.

Experimenteren in de particuliere woningvoorraad

Dé oplossing voor de aanpak van de problematiek in het particulier bezit is nog niet bekend. Het collectieve belang van alle stakeholders is de aanleiding om - in gezamenlijkheid - nieuwe oplossingsrichtingen te verkennen en te experimenteren in de aanpak van het particulier bezit. Voorbeelden van oplossingsrichtingen zijn te vinden in recente studies als het ´Gronings Gereedschap´ en de ´Financiële arrangementen voor de (Limburgse) woningmarkt´. Oplossingsrichtingen kunnen per gemeente en kern verschillen, al naar gelang de specifieke context van deze gemeente/kern. Ook kan de aanjager c.q. initiatiefnemer van deze experimenten verschillen. Dit kan een bewoner(organisatie), een marktpartij (banken, woningcorporatie, et cetera) of een overheid zijn. Een sloop- en transitiefonds is hiervoor een onmisbaar instrument. Zonder voldoende financiering en financiële middelen om onrendabele toppen af te dekken, kunnen er weinig experimenten van de grond komen en zal er weinig gebeuren. Het is duidelijk dat de grootste (kwantitatieve) opgave in het particulier bezit zal plaatsvinden in grote gedeelten van de suburbane woonmilieus (bron: woonmilieukaart Croonen en Companen, 2014). Hier liggen dan ook de grootste kansen om door sloop en transformatie de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief beter aan te laten sluiten op de vraag.

Het is niet realistisch om te veronderstellen dat de problematiek in de particuliere woningvoorraad de komende jaren in één keer wordt opgelost. Daarvoor is de problematiek in de particuliere woningmarkt te omvangrijk en te complex. Het is noodzakelijk om op regionaal en lokaal niveau duidelijke keuzes te maken om marktpartijen, woningcorporaties en particulieren duidelijkheid en perspectief te bieden waar kansen liggen, waar duurzame investeringen mogelijk zijn en hoe deze gekoppeld dienen te worden aan de onttrekkingsopgave. Een gezonde woningmarkt is immers van groot belang voor de leefbaarheid in een regio en daardoor essentieel onderdeel in een goede ruimtelijke ordening. Dit om uiteindelijk te komen tot een aantrekkelijker woon- en vestigingsklimaat in Zuid-Limburg.

35

Aanpak Particulier Bezit De aanpak van slecht particulier woningbezit is het taaiste gedeelte binnen de gehele transformatieopgave. Juist daarom verdient deze aanpak extra aandacht. Grote herstructureringsoperaties werken hier (nog) niet en oplossingsrichtingen en beleid liggen niet op de plank. Met name in de aanpak van het particulier woningbezit gaat Zuid-Limburg de rol van koploper en proeftuin voor experimenten vervullen. Indien er niks gebeurt, liggen leegstand, algehele waardedaling, verkrotting en verloedering van de omgeving op de loer. Kortom: negatieve gevolgen voor de aantrekkelijkheid van het Zuid-Limburgse woon- en vestigingsklimaat. Om hierop in te spelen moeten er nieuwe arrangementen en instrumenten worden ontwikkeld en getest om de leegstand te verkleinen en de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad te vergroten.

Omdat overheidsmiddelen schaars zijn moet een aanpak particulier bezit worden uitgewerkt vanuit de volgende principes: (probleem)eigenaarschap ligt in eerste instantie bij de particuliere eigenaar; participatie van meerdere stakeholders is gewenst, vanwege versnipperd eigendom en verschillende belangen; investeren in toekomstbestendige locaties; geen (onnodige) marktverstoring bij ingrijpen; de herstructurering moet worden uitgevoerd in kleine stappen (kleinschalig), anders is deze te kostbaar en financiering van projecten verbetert wanneer tegenover de kosten ook alle andere kasstromen binnen het project worden meegenomen.

36

4.2.

Omvangrijke planvoorraad: de juiste woning op de juiste plek

Naast de leegstand en het overschot aan woningen kampt Zuid-Limburg met het probleem dat de plancapaciteit in Zuid-Limburg vele malen groter is dan de kwantitatieve behoefte aan woningen. Er is planologisch veel te veel ruimte voor nieuwbouw van woningen. Dit concurreert met de bestaande woningvoorraad en de eigenaren van bestaande woningen. Het is op dit moment lastig om op een verantwoorde manier nieuwe, goede initiatieven te kunnen faciliteren. De planvoorraad van nieuwbouwwoningen in Zuid-Limburg omvat – in afgeronde cijfers per 01-012014 – circa 16.000 geplande woningtoevoegingen en circa 6.000 onttrekkingen. In totaal betreft dit een geplande netto toevoeging van bijna 10.000 woningen. Hiervan is de bouw van bijna 8.000 nieuwbouwwoningen vastgelegd in bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen en beheersverordeningen. Deze planologisch-juridische status maakt het mogelijk dat deze 8.000 nieuwbouwwoningen per direct gerealiseerd kunnen worden (zie Tabel 3 en Tabel 4, hoofdstuk 8.2.3). En dat terwijl er de afgelopen jaren de planvoorraad door diverse gemeenten (o.a. Maastricht en gemeenten in de regio Parkstad Limburg en de regio Westelijke Mijnstreek) al enorm is gereduceerd. Een deel van deze bouwplannen is al meer dan 10 jaar oud.

Daarnaast bestaan er een aantal woningbouwplannen die nog geen publiekrechtelijke status, maar wel een privaatrechtelijke (contract)status hebben. Veel van deze oude woningbouwplannen sluiten niet meer aan op de veranderende woonwens van huishoudens en zijn - kwalitatief - achterhaald. In de praktijk kunnen nieuwe woningbouwplannen - die nog geen publiekrechtelijke of privaatrechtelijke status hebben – kwalitatief meer toevoegen aan de woningmarkt en beter inspelen op de veranderde woonvraag. Het is noodzakelijk alléén nog maar kwaliteit toe te voegen, die nog niet (of onvoldoende) te vinden is in de bestaande woningvoorraad. Bouwen voor verbetering, niet voor uitbreiding. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat een grotere woningvoorraad sec een aanzuigende werking heeft op inwoners van buiten de regio. Wanneer een gemeente de eigen woningvoorraad kwantitatief uitbreidt, kan dat leiden tot verhuisbewegingen binnen de eigen gemeente of vanuit buurgemeenten. Dit betekent dat Zuid-Limburgse gemeenten elkaar beconcurreren om inwoners. Doorredenerend: bij doorbouwen neemt de leegstand toe en trekt de waarde van bestaande woningen in de regio omlaag. Bij 60% particulier woningeigendom landt dus ook het merendeel van de pijn.

Dit onderstreept de noodzaak om op dit niveau niet-vrijblijvende afspraken te maken, die (kwalitatief) verder worden vormgegeven in de subregio’s Maastricht-Heuvelland, Parkstad Limburg en Westelijke Mijnstreek. 4.2.1.

Kwalitatieve keuzes binnen een kwantitatief hard kader

In Zuid-Limburg geldt de transformatieopgave per gemeente (zie hoofdstuk 4.1) als kwantitatief uitgangspunt voor de regionale woningmarktprogrammering. Hoe sneller de overtollige woningbouwplannen kunnen worden weggesneden, des te eerder kan de woningmarkt zijn balans hervinden. De transformatieopgave is koersbepalend voor de ontwikkeling van de woningvoorraad en heeft daarom ook gevolgen voor de bestaande planvoorraad. Als er niet extra wordt bijgebouwd, hoeft er ook niet extra te worden gesloopt. De omvang van de planvoorraad van nieuwbouwwoningen is al zo omvangrijk dat deze moet worden gereduceerd. Om dit te doen gaan de gemeenten in subregio’s gezamenlijk optrekken om de harde en zachte planvoorraad in te perken. Dit houdt in dat het niet meer vanzelfsprekend is dat bestaande bouwmogelijkheden kunnen worden geconsumeerd. Contracten uit het verleden hebben geen ongelimiteerde garanties meer voor de toekomst.

37

Voorzienbaarheid creëren: schrappen van onbenutte woonbestemmingen uit bestaande woningbouwplannen In navolging van gemeenten in de regio Parkstad Limburg en in de regio Westelijke Mijnstreek – die al sinds 2011 hebben aangegeven de planvoorraad te reduceren en bestaande onbenutte bouwmogelijkheden uit bestemmingsplannen te schrappen – gaan alle gemeenten in ZuidLimburg de harde planvoorraad tegen het licht houden, waarbij vooraf vaststaat dat dit ook gevolgen heeft voor delen van die harde planvoorraad. Dit betekent dat bouwmogelijkheden van één of meer zelfstandige woningen in bestemmingsplannen – tenzij opgenomen in een regionale woningmarktprogrammering – vanaf 1 januari 2017 door de gemeenteraad bij de actualisering van bestemmingsplannen worden geschrapt.

Concreet betekent dit dat elke gemeente de transformatieopgave voor de eigen gemeente uitwerkt en realiseert, binnen de opgave voor de betreffende woonregio. Gezamenlijk vormen deze woningmarktprogrammeringen een programmering voor Zuid-Limburg, waardoor mogelijkheden blijven bestaan om kwalitatief goede plannen/ontwikkelingen te kunnen blijven faciliteren. De dynamiek van de woningmarkt vergt bovendien dat de gemeente in haar programmering rekening houdt met bijstelling ten behoeve van onder meer de herinvulling van bestaand (vrijvallend) vastgoed en het omvormen van bestaande plannen of bouwtitels die voor verbetering in aanmerking komen. Uitgangspunt blijft echter dat er gewerkt moet worden aan een reductie van de plancapaciteit. Op basis van de (sub)regionale woningmarktprogrammering moeten de gemeenten verantwoorden hoe zij hieraan invulling geven. Hierna wordt aangegeven op welke manier de gemeenten met deze opgave willen omgaan en welk instrumentarium daarvoor beschikbaar en inzetbaar is. 4.2.2.

Drie stappen naar een goede woningmarktprogrammering

Stap 1: Vanuit de kwaliteiten van de bestaande woningvoorraad kijken naar bouwplannen Elke woonregio stelt een kwalitatief afwegingskader vast (of heeft dit al gedaan), dat aangeeft aan welke kwalitatieve voorwaarden bestaande en nieuwe woningbouwplannen moeten voldoen om op de regionale programmering te belanden. In het proces om de planvoorraad te reduceren wordt als eerste gekeken naar de kwaliteit van bestaande nieuwbouwplannen ten opzichte van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad: betreft het woonproduct een segment/woonmilieu waarvan er al voldoende in de bestaande woningvoorraad te vinden is of voegt het woonproduct nieuwe kwaliteiten toe en versterkt het woongebieden? Er is geen aanleiding om plannen toe te voegen, die al (kwantitatief en kwalitatief) voldoende te vinden zijn in de bestaande planvoorraad: gaat het om een woonproduct dat ook al te vinden is in een plan dat al verder is gevorderd in de planning of uitvoering en nog steeds als passend wordt beoordeeld? Stap 2: Ruimtelijke focus op het versterken van centra De veranderende bevolkingssamenstelling en het veranderende voorzieningenlandschap leiden ertoe dat ook de Zuid-Limburgse gemeenten hun ruimtelijke ontwikkelingsstrategie gaan richten op het versterken van de bestaande stads- en dorpscentra, om zo voldoende draagkracht te organiseren en de voorzieningenstructuur in kernen te behouden.

Dit betekent: geen nieuwe uitleglocaties meer, maar juist focus op herstructurering, inbreiding, herbestemming van (waardevol) leegstaand vastgoed, de invulling van rotte plekken en functiemenging. De programmering wordt ook vanuit deze ruimtelijke bril bekeken en afgewogen. Als instrument wordt hiervoor de woonmilieukaart van Atrivé gebruikt.

38

Consequenties: 1. De bestaande planvoorraad ‘in de wei’ concurreert met (het versterken van) bestaande centra en de herbestemming van waardevol vastgoed. Daarom zullen in de subregionale woningmarktprogrammeringen deze nieuwbouwplannen geen plaats meer krijgen. Het uitgangspunt is dat deze plannen zoveel mogelijk in de loop der tijd afgevoerd worden van de programmering. Dit geldt ook als er sprake is van planologisch-juridisch harde plannen. Juist daarvoor wordt met deze structuurvisie een stap gezet onderweg naar het wegbestemmen van deze plannen door de gemeenteraad, conform de daarvoor geldende wettelijke procedures. 2. Binnen de programmering verdient herinvulling van waardevol bestaand vastgoed expliciet aandacht te krijgen. Dat betekent niet dat ‘wonen’ altijd de juiste functie is om leegstaand vastgoed in te vullen. Dit ligt aan de courantheid van vastgoed, de locatie en de behoefte. Ook betekent deze focus geen onbeperkte kwantitatieve toevoeging voor de locaties. Het toevoegen van woningen op de ene plek heeft gevolgen voor een andere plek en moet dan ook bekeken worden vanuit de kwantitatieve opgave en moet ook gecompenseerd worden (o.a. door sloop, samenvoeging of onttrekken planvoorraad).

In de regionale woningmarktprogrammering worden kwalitatieve afspraken gemaakt over de condities waaronder woningen (herbestemming, inbreiding, rotte plekken en functiemenging) aan de planvoorraad kunnen worden toegevoegd. Uiteraard blijft ook hier de kwantitatieve balans in de woningmarkt in zijn algemeenheid voorop staan en moeten deze processen jaarlijks goed gemonitord worden. 3. De steden hebben een regionaal erkende opgave om de strategische stedelijke projecten (Maankwartier in Heerlen, Zitterd Revisited in Sittard, de A2-zone en Belvedère in Maastricht) in te zetten als een strategie voor het versterken van de regio, zoals bedoeld in het Kompas voor Zuid-Limburg. Dat maakt dat deze geselecteerde projecten een bijzondere plaats innemen in de programmering en niet in aanmerking voor de heroverweging die POL 2014 beschrijft voor andere plannen; hier kunnen de steden op een bijzondere locatie gedurende langere tijd inspelen op die segmenten die de regionale kwaliteiten het meest versterken. Dit betekent echter niet dat deze projecten buiten de transformatieopgave per gemeente komen te staan. Stap 3: Verantwoord afbouwen van bestaande woningbouwprojecten Woningbouwprojecten hebben vaak een lange doorlooptijd. In de loop van die tijd kan de mate waarin het project aansluit bij de behoefte (lees: bij actuele kwantitatieve en kwalitatieve eisen) afnemen.