19. Bijlage Onderzoeksrapport Ruimtevraag life sciences & health en kennisintensieve bedrijvigheid in de Leidse regio (16 maart 2023) (3116206)

4.102

+ 2,9%

5.449

1.347

45 m2

60.600 m2

De sector kennisintensief heeft 4.100 arbeidsplaatsen in de drie gemeentes samen, waarmee de sector iets kleiner is dan LSH. Slechts een klein gedeelte hiervan (6%, 240 banen) bevindt zich op het LBSP. De grootste clustering van bedrijven bevindt zich in de Spoorzone (13%, 510 banen). •

Scenario neutraal rekent met een jaarlijkse groei van 1%. Deze groei leidt tot een toename van circa 430 banen en een ruimtevraag van 19.000 m2.

•

Scenario impuls heeft een geprognosticeerde jaarlijkse groei van 2%. Dit is vergelijkbaar met de groei van de afgelopen tien jaar. Deze groei leidt tot een toename van ruim 900 banen met een ruimtevraag van 40.000 m2.

•

In het scenario impuls extra wordt de ruimtevraag van het scenario impuls vermenigvuldigd met een factor 1,5. Dit op basis van een verhoogde beleidsinzet, waarmee de toegenomen ruimtevraag kan

Buck Consultants International

worden behaald. Onderdeel van deze extra beleidsinzet is het inzetten op clustervorming binnen de sector (bv. op Zijlhoek/De Woerd). De kennisintensieve sector is momenteel nog relatief gering van omvang en heeft geen specifieke locatie waar het in de regio gevestigd is. Daarnaast is het moeilijk voor bedrijven binnen de sector (o.a. mkb, start- en scale-ups) om in de regio geschikte bedrijfsruimte te vinden. Het neutrale scenario heeft daardoor een beperkte additionele ruimtevraag. Wanneer er ruimte voor kennisintensieve activiteiten beschikbaar komt in de regio, ontstaat met een gerichte ontwikkel- en acquisitiestrategie en een aantrekkelijk vestigingsmilieu mogelijk een additionele toestroom van bedrijven van buiten de regio. Dit is meegenomen in de scenario’s impuls en impuls extra. Met die extra impuls kan een clusterontwikkeling gerealiseerd worden. Hiervoor zal, vergelijkbaar met LSH (LBSP), voor langere termijn succesvol ingezet moeten worden op acquisitie, clustering en human talent beleid. 23

Hoofdstuk 6

Overzicht van vraag en aanbod

Dit hoofdstuk legt de vraag uit de scenario’s naast het nog beschikbare aanbod in de deelgebieden. Allereerst zal hiervoor een overzicht worden gegeven van het aanbod per deelgebied. Vervolgens wordt de berekende vraag per scenario verdeeld over het aanbod per deelgebied. Deze verdeling heeft plaatsgevonden op basis van inzichten uit interviews en de huidige profielen en plannen voor de locaties. In bijlage 6 staat elke locatie nader toegelicht. In deze rapportage wordt gewerkt met een zichtperiode van 2020 tot 2030. Voor het aanbod wordt daarom de stand van zaken gegeven voor 2020, omdat die getallen het uitgangspunt vormen voor het doorrekenen van de scenario’s. In enkele gevallen zijn uitgiftedata beschikbaar van de Figuur 1

jaren 2020, 2021 en 2022. Dit wordt bij de desbetreffende locatie vermeld en nader toegelicht. LBSP Op het Leiden Bio Science Park is op 01-01-2020 nog 201.000 m2 aan BVO beschikbaar. Hiermee zal in deze rapportage gerekend worden. Wel wordt er in het achterhoofd meegenomen dat er de afgelopen drie jaar al circa 67.000 m2 aan bedrijfsruimte is uitgegeven, wat ervoor zorgt dat er begin 2023 nog 135.000 m2 beschikbaar is. Deze te ontwikkelen bedrijfsruimte is nog te realiseren op 51.400 m2 aan kavelruimte.

Deelgebieden Leiden Bio Science Park

Tabel 6.1

Buck Consultants International

Beschikbare ontwikkelruimte per deelgebied

24

De meeste kavelruimte is beschikbaar op het Oegstgeester deel van LBSP. Verder zijn er nog enkele kavels beschikbaar op Kop van Leeuwenhoek en Snellius. In bijlage 3 is een gedetailleerde weergave van de beschikbare kavels inclusief floor space index (fsi) per deelgebied opgenomen. Naast de 201.000 m2 ontwikkelruimte is er ook nog ongeveer 90.000 m2 aan herontwikkelings- en intensiveringsruimte beschikbaar op het LBSP (Studio Hartzema, 2020). In het meest oostelijke gedeelte van het LBSP (Zeezijde/Hippocrates) is nog ruimte voor zowel wonen als voor medische voorzieningen. Aanname is dat in dit gebied nog 45.000 m2 beschikbaar kan komen voor bedrijvigheid. Verder is in het deelgebied Leeuwenhoek nog herontwikkelings- en intensiveringsruimte. Ook voor dit gebied is dit circa 45.000 m2.

kunnen worden ontwikkeld. De 10.500 m2 die nu aan BVO op deelgebied 1c staat wordt daarmee ook gezien als ontwikkelruimte. In totaal zorgt dit voor een ontwikkelruimte van 25.000 m2 op De Geesten. De bestemming 'Maatschappelijk - 2' is hierop voornamelijk van toepassing. Daarnaast wordt ruimte geboden aan vragen vanuit de LSH-sector die geen passende plek vinden op het LBSP, waar gewenst en passend binnen de regels van het bestemmingsplan. Figuur 6.1 Deelgebieden en ontwikkelruimte De Geesten

Hoewel er voor sommige kavels binnen deze deelgebieden al planontwikkeling bezig is, is voor veel gebieden de snelheid waarmee (her)ontwikkeld kan worden nog onzeker. Het is mogelijk dat een deel van de 90.000 m2 aan herontwikkelingsruimte pas na 2030 beschikbaar komt. In dit onderzoek doen we daarom de aanname dat de helft pas na 2030 beschikbaar komt De Geesten Op De Geesten zijn er verschillende deelgebieden waar nog ruimte is voor ontwikkeling. Binnen sommige gebieden is er ruimte om extra gebouwen neer te zetten (ontwikkelruimte), al zijn er voor een deel van deze ruimte al plannen voor onder andere zorgwoningen. Deze ruimte wordt niet meer gezien als vrije ontwikkelruimte, aangezien hier al plannen voor zijn. In deelgebied 1c is nog 10.600 m2 aan vrije ontwikkelruimte, in deelgebied 2a is dit 4.000 m2. Verder kent deelgebied 1c veel ad-hoc beheer en leegstand, waardoor de huidige invulling van het terrein ook relatief gemakkelijk opnieuw zou Buck Consultants International

25

Zijlhoek/De Woerd Deze locatie is nu nog een glastuinbouwgebied, maar er is een visie ontwikkeld om dit gebied te transformeren naar een innovatieve werklocatie met kennisintensieve bedrijvigheid, gecombineerd met wonen. De totale netto ontwikkelruimte op Zijlhoek/De Woerd bedraagt 30,5 hectare. Hiervan wordt ongeveer de helft worden ontwikkeld als werklocatie en de andere helft woningbouwgebied.5 Met een invulling met zowel productieruimtes als lab-/ kantoorruimtes (fsi = 1) zorgt dit voor circa 150.000 m2 ontwikkelruimte.6 Omdat het gebied nu nog in gebruik is als glastuinbouwgebied is, zal de ontwikkeling nog om meerdere jaren aan voorbereiding en ontwikkeling vragen. Voor Zijlhoek/De Woerd is het daarom aannemelijk dat het terrein rond 2030 beschikbaar is voor de vestiging van bedrijven. Een langere tijdshorizon (2020-2040) voor de programmering van werklocaties is daarom logischer voor dit terrein.

Figuur 6.2 Visualisatie gebiedsvisie Zijlhoek/De Woerd

Spoorzone De Spoorzone bestaat uit drie deelgebieden nabij het station Leiden Centraal, aan weerszijden van het spoor. In deze deelgebieden zijn vooral kantoorpanden gevestigd. In de Spoorzone is van elk van de drie sectoren enigszins vertegenwoordigd (5% tot 8%), maar het grootste gedeelte van de werkgelegenheid valt buiten de drie sectoren (81%). De Spoorzone, en dan met name het Stationsgebied, wordt daarom de komende jaren ontwikkeld als sterk hoogstedelijk woon-werkmilieu. Naast de geplande woningen en behoud van bestaand kantoorareaal op de Schipholweg, is er ook ruimte voor de inpassing van nieuwe kantoren. In totaal is er ruimte voor 60.000 tot 90.000 m2 kantoorontwikkeling, waarvan er in 2020 en 2021 circa 4.000 m2 gerealiseerd is. De overige ontwikkelingen in dit gebied is voorzien tot 2030.

5 Gebiedsvisie Valkenburgse Meer, Zijlhoek en De Woerd, en Tjalmastrook.

Buck Consultants International

6

Dit is een gemiddelde intensiteit van het ruimtegebruik voor vergelijkbare locaties, uitgedrukt in floor space index (FSI).

26

Figuur 6.3 Deelgebieden Spoorzone

Momenteel wordt er door ontwerpbureau De Zwarte Hond gewerkt aan de Gebiedsvisie voor Westerpoort. Op basis van het richtinggevend document voor de Gebiedsvisie lijkt de meeste ruimte te worden ingepast voor wonen. Voor werken is ongeveer 10.000 – 15.000 m2 gepland, tegenover 600 tot 1.200 woningen. Per saldo komt er dus ongeveer even veel bedrijfsruimte terug als dat er verdwijnt. Er kan additionele werkruimte beschikbaar komen als de hotelontwikkeling (ca. 13.000 m2) niet doorgaat. Deze ontwikkeling staat nog niet vast en is daardoor nog onzeker. Overzicht aanbod De ontwikkelruimte in de vijf deelgebieden richting 2030 is in tabel 6.2 opgenomen. Hierin is onderscheid gemaakt tussen de nog te ontwikkelen kavels (vrije kavels) en de kavels waar herontwikkeling mogelijk is.

Westerpoort Westerpoort ligt in het westen van de gemeente Leiden, tussen de Plesmanlaan, de Haagse Schouwweg, begraafplaats Rijnhof en de A44 in. Dit gebied heeft momenteel voornamelijk een werkfunctie. In de toekomst wordt het gebied ontwikkeld tot een nieuwe, aantrekkelijke en duurzame stadswijk met een mix van wonen en werken. Hiervoor moet circa 12.000 m2 bedrijfsruimte verdwijnen.

Tabel 6.2

Ontwikkelruimte per deelgebied (2020-2030) in m2 BVO

Vrije kavelruimte Herontwikkelingsruimte Ontwikkelruimte per gebied

LBSP 201.000 45.000** 246.000

De Geesten 15.000 10.000 25.000

Gebieden Zijlhoek/De Woerd* Spoorzone 150.000 60.000 tot 90.000 150.000 60.000 tot 90.000

Westerpoort 10.000 tot 15.000 10.000 tot 15.000

Totaal 436.000 tot 471.000 100.000 536.000 tot 571.000

* Zijlhoek/De Woerd t/m 2040 ** LBSP na 2030 nog eens 45.000 additionele herontwikkelruimte Buck Consultants International

27

6.1

Scenario Impuls

Ruimtebehoefte In het impulsscenario wordt ervan uitgegaan dat een significante inzet van middelen plaatsvindt op acquisitie van nieuwe bedrijven en ontwikkeling van bestaande bedrijven in de drie sectoren, zoals al langer plaatsvindt in de LSH-sector. Deze inzet betekent dat alle regionale stakeholders investeren in marketing en acquisitie (denk aan financiering van IQ en economische ‘branding’ van de regio en deelgebieden), het hoogwaardig ontwikkelen van infrastructuur, voorzieningen en inrichting (denk aan investeringen in openbare ruimte, fysieke verbindingen, parkeerplaatsen en eventueel onrendabele top van vastgoed) en het uitvoeren van een ontwikkel- en innovatieprogramma (denk aan het ondersteunen van netwerken, professionele events en incubator- en accelerator-programma’s als ‘Unlock’ en ook de inzet van IQ). Voor de LSH-sector bouwt dit scenario voort op de inspanningen en gerealiseerde prestaties van de afgelopen jaren. Voor zowel de sectoren LSH en kennisintensief is dit in lijn met de regionale ambities en het provinciale en nationale topsectorenbeleid. Tabel 6.3

Voor de sector LSH leidt het scenario impuls tot een jaarlijkse groei van 5% voor LSH en 2% voor GZO en kennisintensief. In totaal betekent dit een groei van 3.200 banen in de sector LSH, 4.200 in GZO en 900 in de kennisintensieve sector. Een groot deel van de ruimtevraag van de sectoren LSH en GZO heeft een vestigingsvoorkeur op het LBSP. In tabel 6.2 is te zien dat de ruimtevraag van de sectoren LSH en GZO daar voor een groot deel landt. De sector GZO landt ook een deel op De Geesten, wat direct grenst aan het LBSP. De kennisintensieve sector heeft nu een minder duidelijke voorkeur voor een vestigingslocatie. Momenteel is 13% van die sector gevestigd in de Spoorzone, de rest is verspreid over de drie gemeentes. Voorlopig is de resterende ruimtevraag geprognotiseerd op Zijlhoek/De Woerd. Op korte termijn biedt deze locatie echter nog geen ruimte, waardoor de ruimtevraag gedurende de ontwikkeling van het terrein ergens anders zal moeten landen. In tabel 6.3 is de ruimtebehoefte per gebied uitgewerkt. Door deze naast de ontwikkelruimte van tabel 5.2 te houden, is te zien dat er in 2030 nog verschillende terreinen zijn waar nog resterende ontwikkelruimte beschikbaar is (tabel 5.4). Per terrein wordt de te verwachten invulling in de jaren tot 2030 nader toegelicht.

Ruimtebehoefte per gebied in het scenario Impuls in 2030 (in m2 BVO)

Sector LSH GZO Kennisintensief Overig* Totaal * Overige vastgoedtypen Buck Consultants International

LBSP 103.000 81.000 20.000 204.000

De Geesten 25.000 25.000

Zijlhoek/De Woerd 35.000 35.000

Gebieden Spoorzone 10.000 8.000 5.000 23.000

Westerpoort -

Elders** 116.000 116.000

Totaal 113.000 230.000 40.000 383.000

** Ruimte buiten de vijf gedefinieerde werklocaties, o.a. op bedrijventerreinen en in centra/wijken

28

Tabel 6.4

Resterende ontwikkelruimte (voor andere sectoren of na 2030) per gebied in het scenario Impuls in 2030 (in m2 BVO)

Ontwikkelruimte Ruimtebehoefte

LBSP 246.000** 204.000

De Geesten 25.000 25.000

Resterende ontwikkelruimte

42.000**

0

Gebieden Zijlhoek/De Woerd Spoorzone 150.000 60.000 tot 90.000 35.000 23.000 115.000

37.000 tot 67.000

Totaal

Westerpoort 10.000 tot 15.000 -

536.000 tot 571.000 287.000

10.000 tot 15.000

249.000 tot 284.000

** LBSP na 2030 nog eens 45.000 additionele herontwikkelruimte

LBSP 2020 en 2021 Op 01-01-2020 is er op het LBSP nog 201.000 m2 aan ontwikkelruimte in BVO. De afgelopen twee jaar lag de uitgifte op 67.000 m2, waardoor er op 01-01-2022 nog 135.000 m2 te ontwikkelen is. Deze uitgiftes vallen allemaal onder de sector LSH. Ook de resterende ruimte heeft een bedrijfsbestemming en zal dus worden ingevuld door de sector LSH. De totale ruimtevraag van de sector LSH is in dit scenario 113.000 m2., waarvan 103.000 m2 op het LBSP. Doordat er daar de afgelopen twee jaar al 67.000 m2 ontwikkeld is, is de resterende ruimtevraag op het LBSP in de sector LSH nog 36.000 m2. 2022 tot 2030 Deze resterende ruimtevraag van 36.000 m2 past binnen de resterende ruimte op het LBSP (135.000 m2) en zal daar dan ook landen. Dit betekent in de periode 2022 tot 2030 (8 jaar) een jaarlijkse opname van zo’n 4.500 m2. Dat is weinig ten opzichte van de piek in 2020 en 2021, maar is het gevolg van de lange termijn aanname door in het impulsscenario de ontwikkelingen in de afgelopen 10 jaar als vertrekpunt te nemen. De ontwikkeling van het LBSP heeft ook in het verleden een wisselend verloop gekend. Met een pijplijn van 45.000 m2 kan deze vraag al snel

Buck Consultants International

gerealiseerd worden en is de kans groot dat deze sector dit scenario overstijgt. Voor de sector GZO geldt dat in het impulsscenario 106.000 m2 landt op het LBSP en De Geesten. Hiervan kan 25.000 m2 terecht op de resterende ontwikkelruimte op De Geesten. Voor de overige 81.000 m2 zal moeten worden ingezet op herontwikkeling van het oostelijk deel van het LBSP. Hier bevindt zich het grootste deel van de 90.000 m2 aan herontwikkelings- en intensiveringsruimte. Om de vrije kavels op het LBSP te behouden voor bedrijven in de sector LSH zal het merendeel van de herontwikkelingsruimte in de komende jaren benut moeten worden. Naast de sectoren LSH en GZO is er ook ruimtevraag vanuit overige sectoren en vastgoedtypen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan horeca en voorzieningen, woningen (eventueel voor studenten) en parkeerruimte. De ruimtebehoefte is door direct betrokkenen ingeschat op ongeveer 20.000 m2. Doorkijk 2030 en verder In 2030 is volgens dit scenario nog ongeveer 81.000 m2 aan resterende ontwikkelruimte, gezien de verwachte opnames tussen 2022 en 2030. Dit zorgt ervoor dat er nog groeimogelijkheden zijn. Echter, als er in de komende jaren of in de jaren ná 2030 weer een groeispurt komt zoals in 2020 en 2021, dan kan niet worden uitgesloten dat de beschikbare ruimte 29

op LBSP al eerder volledig is uitgegeven, zie het Impuls Extra scenario. Het is dan ook verstandig om de beschikbare ruimte op het LBSP vooral te behouden voor bedrijven in de sector LSH. Ook na 2030 kan de nog beschikbare ruimte goed gebruikt worden om invulling te geven aan het steeds groeiende LSH-cluster. De sector GZO vormt in dit scenario een ruimtelijke opgave op het LBSP, hier vooral vanwege de ruimtevraag van het LUMC. Dit zal zijn gevolgen hebben tot na 2030. Het volledig benutten van de herontwikkelingsruimte tot 2030 zal lastig worden. Hierdoor kan een deel van de vraag mogelijk niet voor 2030 worden ingevuld. Ook is er na 2030 geen resterende ruimte op het LBSP waar de maatschappelijke instellingen vanuit de sector GZO terecht kunnen. Daarom zal er ook na 2030 door middel van herontwikkeling ruimte gemaakt moeten worden voor deze sector.

De Geesten 2020 en 2021 In 2020 en 2021 hebben in De Geesten geen uitgiftes plaatsgevonden. 2022 tot 2030 De Geesten heeft twee deelgebieden waar nog ontwikkelruimte mogelijk is. Dit zijn de gebieden waar Oudendal en Rivierduinen eigenaar van zijn. In totaal is hier 25.000 m2 aan ontwikkelruimte. Deze ruimte kan in de periode 2022-2030 gebruikt worden voor de ruimtevraag die samenhangt met het LBSP. De ruimte op De Geesten is (deels) eerder beschikbaar dan de herontwikkelingsruimte op het LBSP en kan daarmee op korte termijn worden ingezet. Inzet op De Geesten zal daarbij vooral een invulling met GZO-instellingen zijn. Het gebied heeft nu ook al vestigingen van verschillende maatschappelijke instellingen en kan daarop

voortbouwen. Ook kan eventuele overloop van bedrijven en instellingen vanuit het LBSP plaatsvinden. Doorkijk 2030 en verder De totale herontwikkelingsruimte op De Geesten is in dit scenario al voor 2030 ingevuld. Aangezien er na 2030 nog steeds ruimtevraag zal zijn vanuit het LBSP en voor zorginstellingen, blijft De Geesten ook daarna nog in beeld als mogelijk gebied waar dit zou kunnen landen. Dit zou betekenen dat er na 2030 nog extra ruimte gecreëerd dient te worden voor de sector GZO in ofwel het LBSP ofwel De Geesten.

Zijlhoek/De Woerd 2020 en 2021 Momenteel is Zijlhoek/De Woerd nog een glastuinbouwgebied. In 2020 en 2021 hebben hier dan ook geen uitgiftes plaatsgevonden. 2022 tot 2040 In de gebiedsvisie voor Zijlhoek/De Woerd is vastgelegd dat dit terrein wordt getransformeerd naar een kennisintensieve werklocatie met ruimte voor wonen. Aangezien het terrein nu nog een andere functie heeft, is de ontwikkelhorizon voor dit terrein wat onduidelijker. Er wordt voor dit terrein daarom gesproken over een ontwikkelpad tot 2040. De ruimtevraag tot 2030 voor de kennisintensieve sector is in dit scenario ruim 40.000 m2. Een klein deel hiervan landt in de Spoorzone, het overige deel (ca. 35.000 m2) op bedrijventerreinen. Omdat er in de drie gemeentes en de omliggende regio‘s een tekort is aan bedrijventerreinen7, is het lastig voor deze hoogwaardige ruimtevragers om een locatie te vinden. Indien Zijlhoek/De Woerd tijdig gereed is, kan de ruimtevraag van

7 Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec, 2021)

Buck Consultants International

30

35.000 m2 daar al geclusterd landen. Denk hierbij aan groeiers vanuit Unmanned Valley of scale-ups die nu geen doorgroeimogelijkheden hebben in de regio. Ook na 2030 zal deze vraag naar bedrijfslocaties blijven bestaan in de Leidse regio en de Randstad.

van circa 23.000 m2. Het overige ruimtegebruik zal worden opgevuld met bedrijven van buiten de drie sectoren. Op basis van de actualisatie van de kantorenbehoefte tot en met 2028 (bijlage 3) kan gesteld worden dat de ontwikkeling van de Spoorzone ongeveer gelijk is aan de marktruimte.

Door acquisitie van bedrijven van buiten de regio, bijvoorbeeld uit Delft, Den Haag of Amsterdam, of het buitenland kan de vraag naar kennisintensieve bedrijfsruimte nog verder toenemen. Inzetten op de kennisintensieve sector in Zijlhoek/De Woerd zorgt ervoor dat er ook voor deze sector een specifieke locatie in de regio is waar clustervorming kan ontstaan in een hoogwaardig milieu. Prioritering van de sector zorgt ervoor dat er niet hoeft te worden geconcurreerd met ‘reguliere’ vragers van bedrijfsruimte in de regio. Gezien het ontwikkelpad van Zijlhoek/De Woerd kan het gebied op termijn (na 2030) ook ingezet worden om een toenemend deel van de ruimtevraag van het LSH-cluster op te vangen. Afhankelijk van de uitgifte ontstaan na 2030 mogelijk ruimtetekorten om de groei van de LSH-sector op het LBSP op te vangen. Zeker vanaf dat moment kan Zijlhoek/De Woerd, naast kennisintensieve bedrijvigheid, ook ruimte bieden aan LSH-bedrijven.

Doorkijk 2030 en verder Aangezien de markt met de ontwikkeling van de Spoorzone ongeveer in evenwicht is, is er na die tijd geen of weinig additioneel aanbod meer beschikbaar. Of de kantorenmarkt nog verder zal gaan groeien na 2030 zal blijken op basis van de invulling van de Spoorzone in de komende jaren. Hiervoor zal op een later tijdstip een inventarisatie gedaan moeten worden.

Spoorzone 2020 en 2021 In de afgelopen twee jaar is de Lorentz fase I opgeleverd (4.000 m2). Deze oplevering valt niet onder één van de drie sectoren. 2022 tot 2030 Voor de komende jaren (tot 2030) ligt er een ontwikkelvisie voor de Spoorzone, waarbij er nog 56.000 tot 86.000 m2 wordt bijgebouwd. Een deel hiervan wordt door de drie sectoren ingevuld. De Spoorzone is momenteel goed voor 8,5% van de sector LSH, 3,5% van de sector GZO en 12,5% van de kennisintensieve sector. Dit komt neer op een ruimtevraag Buck Consultants International

Westerpoort 2020 en 2021 In 2020 en 2021 hebben in Westerpoort geen uitgiftes plaatsgevonden. 2022 tot 2030 Tegen het einde van deze periode zal de ontwikkeling van Westerpoort als gemengde woon-werklocatie voltooid kunnen zijn. Hierbij ligt nog niet vast wat de invulling van Westerpoort zal worden qua bedrijvigheid en of deze definitief door zal gaan. Dit zou kleinschalige productie kunnen zijn, maar ook productie- en labruimtes zoals deze op het LBSP te zien zijn. In het geval van kleinschalige productie kan Westerpoort ruimte bieden aan bedrijven in de kennisintensieve sector. Daarnaast zou Westerpoort, in het geval dat de uitgifte op het LBSP harder gaat dan verwacht, (tijdelijk) ruimte kunnen bieden aan LSH-bedrijvigheid. Indien Westerpoort hiervoor blijvend wordt ingezet is een hoogwaardige verbinding met het LBSP nodig.

31

BCI heeft eerder dit jaar geadviseerd om Westerpoort te richten op invulling met kleinschalige maakindustrie en ruimte voor start- en scale-ups. Het meest voor de hand liggende is om Westerpoort in te zetten voor dit soort bedrijven, eventueel in de kennisintensieve sector. Voor deze bedrijven is weinig ruimte beschikbaar in de gehele regio. Zorg hierbij voor prijsdifferentiatie met de duurdere Spoorzone en het LBSP, waardoor dit gebied aantrekkelijker is voor jonge, relatief kleine bedrijven. Doorkijk 2030 en verder Aangezien de invulling van Westerpoort nog vrij onzeker is, is het voor dit gebied lastig om een doorkijk te geven voor de periode vanaf 2030 omdat de invulling van het gebied vooral tussen 2025 en 2030 plaats zal vinden.

6.2

Scenario Impuls Extra

Ruimtebehoefte In dit scenario wordt uitgegaan van een extra impuls. Voor het LSH cluster wordt voortgebouwd op de huidige inspanningen op het gebied van acquisitie, investeringen in voorzieningen, infrastructuur en vastgoed en

Buck Consultants International

het uitvoeren van een ontwikkel- en innovatieprogramma. Voor de kennisintensieve sector houdt dit in dat een terrein specifiek wordt aangewezen voor de vestiging van bedrijven in deze sector. Op deze manier kan er clustervorming en een innovatie-ecosysteem ontstaan. Door een extra impuls in de sectoren LSH en kennisintensief ontstaat er verhoogde ruimtebehoefte. De additionele ruimtebehoefte uit het scenario impuls is hier met een factor 1,5 vermenigvuldigd. Dit betekent een ruimtebehoefte van 169.000 m2 voor de sector LSH en 61.000 m2 voor de kennisintensieve sector. Voor GZO is vanwege het profiel van de sector geen extra ruimtevraag berekend in dit scenario, maar wordt het impulsscenario aangehouden. In de sector LSH leidt een ruimtegroei van 169.000 m2 tot een werkgelegenheidsgroei van 6,9% per jaar. In totaal zullen er in 2030 in deze sector 9.900 personen werkzaam zijn. Momenteel zijn er in de drie gemeenten samen 5.100 personen werkzaam in de sector LSH. Dit betekent een groei van 4.800 personen in de periode 2020-2030. Voor de kennisintensieve sector is de werkgelegenheidsgroei minder groot. Dit komt vanwege een lager groeipercentage en doordat de sector momenteel kleiner is dan de sector LSH. De ruimtegroei van 61.000 m 2 leidt in deze sector tot een groei van 1.300 personen over 10 jaar. Dit is een groei van 2,9% per jaar.

In totaal werken er in 2030 dan 5.400 personen in de kennisintensieve sector.

32

Tabel 6.5

Ruimtebehoefte per gebied in het scenario Impuls Extra in 2030 (in m2 BVO)

Sector LSH GZO Kennisintensief Overig* Totaal

LBSP 135.000 91.000 20.000 256.000

* Overige vastgoedtypen Tabel 6.6

De Geesten 10.000 15.000 25.000

Zijlhoek/De Woerd 10.000 53.000 63.000

Gebieden Spoorzone 14.000 8.000 8.000 30.000

Westerpoort -

Elders** 116.000 116.000

Totaal 169.000 230.000 61.000 460.000

Westerpoort 10.000 tot 15.000 -

Totaal 536.000 tot 571.000 364.000

10.000 tot 15.000

172.000 tot 207.000

** Ruimte buiten de vijf gedefinieerde werklocaties, o.a. op bedrijventerreinen en in centra/wijken

Resterende ontwikkelruimte (voor andere sectoren of na 2030) per gebied in het scenario Impuls Extra in 2030 (in m2 BVO)

Ontwikkelruimte Ruimtebehoefte

LBSP 246.000** 246.000

De Geesten 25.000 25.000

Resterende ontwikkelruimte

0**

0

Gebieden Zijlhoek/De Woerd Spoorzone 150.000 60.000 tot 90.000 63.000 30.000 87.000

30.000 tot 60.000

** LBSP na 2030 nog eens 45.000 additionele herontwikkelruimte

LBSP

De Geesten

In vergelijking met het impulsscenario zorgt dit scenario ervoor dat de uitgifte van het LBSP sneller gaat. De verdeling van de sector GZO over LBSP en De Geesten blijft gelijk, maar de sector LSH kent een hogere ruimtevraag. Dit resulteert in een resterende ontwikkelruimte van 29.000 m2 in 2030. De herontwikkelings- en intensiveringsruimte wordt ook in dit scenario nagenoeg volledig benut door de sector GZO, waardoor het grootste deel van de ontwikkelruimte bestaat uit vrije kavelruimte. Dit scenario houdt in dat het LBSP in 2030 bijna volledig gevuld is. Voor de sectoren LSH en GZO zal er vanaf 2030 daarmee uitgeweken moeten worden naar andere locaties of ingezet moeten worden op verdere verdichting en/of herontwikkeling van het LBSP. Zijlhoek/De Woerd zou in dit scenario na 2030 uitkomst kunnen bieden voor de sector LSH.

De ruimte in De Geesten wordt in dit scenario ook deels ingezet voor de ruimtebehoefte uit de LSH-sector. Aangevuld met GZO zorgt dit ervoor dat alle ruimte richting 2030 gevuld zal raken. Doordat het LBSP in 2030 vrijwel volledig is uitgegeven, zal er na 2030 extra ruimte nodig zijn voor zowel LSH als GZO. Aangezien de meeste herontwikkelingsruimte op het LBSP al gebruikt is rond 2030, zou verdere ontwikkeling van het GZO cluster op De Geesten overwogen kunnen worden. Eventueel zou LSH ook in De Geesten kunnen landen, al is Zijlhoek/De Woerd hier ook voor geschikt.

Buck Consultants International

33

Zijlhoek/De Woerd

6.3

Scenario Neutraal

2

Dit scenario kent een ruimtevraag van 61.000 m voor de kennisintensieve sector. Hiervan landt 53.000 m2 buiten de Spoorzone. Zijlhoek/De Woerd kan hier, net als in het scenario Impuls, een uitkomst bieden voor de kennisintensieve sector. Bovenmatige inzet op acquisitie zal nodig zijn om de 15 hectare aan ontwikkelruimte te vullen met bedrijven uit deze sector. Aanvullend op de kennisintensieve bedrijvigheid kan Zijlhoek/De Woerd vanaf 2030 ook ingezet worden als terrein waar LBSP verder kan groeien. Mogelijk is hier zelfs voor 2030 al een eerste behoefte aan ruimte voor LSH. Een goede (infrastructuur)verbinding met het huidige LBSP is hiervoor een vereiste. Zorg er in dit geval voor dat er voldoende ruimte resteert voor kennisintensieve bedrijvigheid.

Spoorzone en Westerpoort Voor de Spoorzone en Westerpoort verandert er in dit scenario niet wezenlijk iets ten opzichte van het impulsscenario. Doordat de ruimtevraag in andere gebieden groter wordt, kan het zo zijn dat bedrijven eerder uitwijken naar deze gebieden. Westerpoort zou op die manier ruimte kunnen bieden aan (tijdelijke) vestigers in de sector LSH of start- en scaleups uit de kennisintensieve sector.

Buck Consultants International

Ruimtebehoefte Ter vergelijk met de impulsscenario’s is ook een beleidsneutraal scenario opgenomen. Dit scenario kent minder beleidsinzet op de drie sectoren, met daardoor een lagere werkgelegenheidsstijging en een lagere ruimtevraag. De totale ruimtebehoefte van de drie sectoren bedraagt in dit scenario 181.000 m2. LSH is hierbij goed voor 74.000 m2, GZO voor 168.000 m2 en kennisintensief voor 19.000 m2. Net als in de andere scenario’s wordt in dit scenario de huidige situatie wat betreft de verdeling van de vraag over de diverse gebieden aangehouden. In dit scenario is de ruimtevraag lager dan in andere scenario’s. Er blijft daardoor ruimte over op de meeste terreinen. Zo kent het LBSP in 2030 nog 113.000 m2 aan vrije kavelruimte en 37.000 m2 aan herontwikkelingsruimte. Zijlhoek/De Woerd zal daarom in dit scenario nog niet ontwikkeld hoeven te worden om ruimte te bieden aan de sector LSH, maar het kan wel ruimte bieden aan de kennisintensieve sector en eventuele grote ruimtevragers uit de LSH sector die niet passend zijn voor het LBSP. Eventueel kan het terrein worden ingezet voor andere sectoren. Westerpoort zal in dit scenario met name ruimte bieden aan start- en scale-up bedrijvigheid. Voor deze doelgroep is nu al te weinig ruimte in Leiden en omgeving. Bovendien is deze doelgroep minder geneigd de hogere huurprijzen van de Spoorzone te kunnen betalen.

Betaalbare ruimte (kantoor en/of productie) op Westerpoort zou voor deze doelgroep ook in dit scenario een uitkomst kunnen bieden. Voor de Spoorzone zal door het hoogwaardige profiel en toplocatie voldoende interesse zijn.

34

Tabel 6.7

Ruimtebehoefte per gebied in het scenario Neutraal in 2030 (in m2 BVO)

Sector LSH GZO Kennisintensief Overig* Totaal

LBSP 68.000 53.000 20.000 141.000

* Overige vastgoedtypen

Tabel 6.8

De Geesten 25.000 25.000

Zijlhoek/De Woerd 17.000 17.000

Gebieden Spoorzone 6.000 6.000 2.000 14.000

Westerpoort -

Elders** 84.000 84.000

Totaal 74.000 168.000 19.000 261.000

Westerpoort 10.000 tot 15.000 -

Totaal 536.000 tot 571.000 197.000

10.000 tot 15.000

339.000 tot 374.000

** Ruimte buiten de vijf gedefinieerde werklocaties, o.a. op bedrijventerreinen en in centra/wijken

Resterende ontwikkelruimte (voor andere sectoren of na 2030) per gebied in het scenario Neutraal in 2030 (in m2 BVO)

Ontwikkelruimte Ruimtebehoefte

LBSP 246.000** 141.000

De Geesten 25.000 25.000

Resterende ontwikkelruimte

105.000**

-

Gebieden Zijlhoek/De Woerd Spoorzone 150.000 60.000 tot 90.000 17.000 14.000 133.000

46.000 tot 76.000

** LBSP na 2030 nog eens 45.000 additionele herontwikkelruimte

Buck Consultants International

35

Hoofdstuk 7

Betekenis voor de deelgebieden

Leiden Bio Science Park Het Leiden Bio Science Park (LBSP) is een van de grootste kennisclusters van Nederland op het gebied van Life Sciences & Health en staat internationaal hoog aangeschreven8. Meer dan 80% van de daaraan gerelateerde werkplekken in de drie gemeentes bevindt zich op het LBSP. Hiernaast is ook de sector GZO duidelijk aanwezig op het park. Het gebied is niet uitsluitend een bedrijvenlocatie en transformeert in de komende jaren verder van een campus naar een innovatiedistrict: een gebied met hoge dichtheden waar een mix van werken, wonen en horeca zorgt voor een vruchtbaar klimaat voor ondernemerschap en innovatie. Nieuwe bedrijven komen in steeds hogere gebouwen naast bestaande bedrijven. Oudere panden ondergaan een renovatie of worden vervangen door nieuwe (intensievere) bebouwing. Momenteel is er op het LBSP nog 134.800 m2 aan ontwikkelruimte beschikbaar (01-01-2022). Deels zal dit worden gebruikt om ruimte te bieden aan voorzieningen, horeca en woningen. Daarnaast biedt het terrein tot 2030 nog voldoende ruimte om in de ruimtevraag van de sector LSH te voorzien. Hiervoor dient de vrije kavelruimte wel geprioriteerd te worden voor LSH-bedrijven.

Maar als de snelle groei van de afgelopen jaren zich doorzet (impuls extra) dan is rond 2030 er nog maar beperkte ruimte aanwezig en zullen voor de langere termijn andere locaties beschikbaar moeten zijn in de nabijheid van het LBSP.

Vanuit de sector GZO ontstaat een behoorlijke ruimtevraag, waarvan iets minder dan de helft zal landen op het LBSP. De ruimtevraag van de sector GZO kan opgevangen worden door herontwikkeling op het oudere (met name oostelijke) deel van het LBSP. Hier is nog zo’n 90.000 m2 aan ruimte voor intensivering mogelijk, voornamelijk op terrein met een maatschappelijke doelstelling. Bovendien zorgt de huidige ligging van de GZO-sector op het LBSP ervoor dat invulling van de herontwikkelingsruimte door deze sector het meest voor de hand ligt. De resterende vrije kavels – die een bedrijfsbestemming hebben – kunnen dan door de sector LSH worden ingevuld. Een belangrijk vraagstuk voor de komende jaren is of een groter deel van de herontwikkelingsruimte voor het LSH cluster benut kan worden en of de ruimtebehoefte van het GZO elders (of anders) ingevuld kan worden.

De Geesten In de sector GZO is het lastig om de groei te laten landen op het LBSP. Voor bijvoorbeeld het LUMC betekent dit dat er gekeken moet worden naar herontwikkeling op het terrein hieromheen. Voor overige GZO-functies zou vestiging in een aangrenzend gebied een passende oplossing kunnen zijn. Hiervoor komt De Geesten, met nog circa 25.000 m2 BVO aan ontwikkelruimte en herontwikkelingslocaties, in aanmerking.

8 Zie bijlage 4 voor een verdieping op het innovatiecluster op en rondom LBSP

Buck Consultants International

36

In het bestemmingsplan van De Geesten wordt aangegeven dat invulling met LSH-bedrijvigheid ook een mogelijkheid is. Zo mag de hoogwaardige distributie en productie maximaal 30% betreffen van de bruto vloeroppervlakte van de gebouwen tezamen op maatschappelijke bestemmingsvlakken. Advies is om bij de toekomstige invulling van het gebied zo veel mogelijk vast te houden aan de huidige functie, te weten maatschappelijk. Hierbij kan gedacht worden aan maatschappelijke thema’s als gezondheidszorg, maatschappelijke huisvesting of ondersteuning op onderwijs en onderzoeksprogramma’s in het aangrenzende Bio Science Park. Mocht door middel van monitoring in de komende jaren blijken dat het LBSP veel sneller groeit, dan zou ook De Geesten aangewend kunnen worden als LSH-locatie. Een vestigingslocatie in een parkachtige omgeving kan voor bepaalde LSH bedrijven ook een goed alternatief zijn voor een vestiging op de het LBSP.

Zijlhoek/De Woerd Zijlhoek/De Woerd biedt ruimte voor ontwikkeling nabij waardevolle kennisintensieve (cluster)gebieden op de kennisas in de regio; naast het LBSP ook Unmanned Valley en de Space Campus. De gemeente Katwijk heeft de ambitie om van een deel van het gebied een hoogwaardige kennisintensieve locatie te maken. Aangezien het gebied momenteel nog een glastuinbouwgebied is, zal de ontwikkeling van het gebied niet op korte termijn gereed zijn. Het terrein zal richting 2040 gefaseerd worden opgeleverd.

9 Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec, 2021)

Buck Consultants International

Samen met de Spoorzone lijkt Zijlhoek/De Woerd de meest voor de hand liggende locatie voor kennisintensieve bedrijven. Vooral de ligging nabij de A44 en de N206 en aan de hoogwaardige OV-busverbinding is een pré. Waar de Spoorzone met name geschikt is voor kantoorgebruikers, biedt Zijlhoek/De Woerd ook kansen om een combinatie van kantoor-, werk- en opslagruimte voor kennisintensieve (maak)bedrijven te bedienen (met geringe milieucontouren en beperkte vrachtstromen). Dit betekent dat er ruimte voor uiteenlopende typen bedrijven beschikbaar dient te komen, variërend van het midden- en kleinbedrijf (waaronder start- en scale-ups) tot grootbedrijven. Met mogelijkheden voor geringe milieuhindercategorisering. In de regio is onvoldoende ruimte voor reguliere bedrijventerreinen9, zowel in de regio zelf als in de omliggende regio’s. Het terrein zou daarom vrij gemakkelijk gevuld zou kunnen worden met ‘algemene’ bedrijvigheid uit allerlei sectoren. Toch wordt er aangeraden hier niet op in te zetten. Passender is om Zijlhoek/De Woerd geleidelijk te ontwikkelen tot een kennisintensief cluster, eventueel op een campusachtige omgeving. Deze invulling past beter bij het beoogde hoogwaardige woon-werkmilieu van het terrein en van de ontwikkeling van het HOV-knooppunt als mobiliteitshub. Daarnaast kan de clustervorming op de lange termijn zijn vruchten afwerpen.

Voor het vormen van een ecosysteem is tijd en koersvastheid nodig, zodat het uiteindelijk kan leiden tot een hoogwaardig en volwassen cluster10. Door de tijd te nemen voor de ontwikkeling van het gebied wordt de kans groter dat het gebied ook daadwerkelijk met kennisintensieve bedrijven gevuld kan worden. Door gerichte acquisitie kunnen ook grote (bovenregionale) kennisintensieve bedrijven met een relatief grote ruimtevraag landen in het gebied.

10 Zie bijlage 5 voor een verdieping op het kennisintensieve innovatiecluster

37

De verwachte additionele ruimtevraag vanuit de specifieke kennisintensieve bedrijven die nu in de regio gevestigd zijn, is beperkt. Voor de invulling van Zijlhoek/De Woerd als kennisintensief terrein zal daarom gerichte acquisitie nodig zijn, gericht op bedrijven van binnen én buiten de regio. Ook in omliggende regio’s is de ruimte schaars, waardoor bedrijven uit bijvoorbeeld Delft, Den Haag en Amsterdam aangetrokken zouden kunnen worden. Vanuit de regio zelf zou ruimte geboden kunnen worden aan groeiers, onder andere vanuit Unmanned Valley. De invulling van Zijlhoek/De Woerd als terrein voor LSH is na 2030 mogelijk aan de orde, zeker als het gaat om hoogwaardige productie van medicijnen. Gezien de lange looptijd van de ontwikkeling van het gebied is het verstandig om de vinger goed aan de pols te houden wat betreft de ontwikkelingen in en buiten de regio. Mocht de uitgifte van het LBSP in de toekomst toch sneller gaan dan verwacht, dan kan het gebied bijvoorbeeld alsnog worden ingezet als LSH-locatie. Voor veel van deze bedrijven is het dan van belang onderdeel te zijn van met het LBSP. De fysieke (N206) en natuurlijke (Oude Rijn) barrières vormen hierbij uitdagingen om Zijlhoek/De Woerd op een goede manier te integreren met het LBSP. Het creëren van goede fysieke verbindingen is belangrijk en vergt investeringen.

Deze mogelijke investeringen worden ook al genoemd in de Gebiedsvisie. Daarnaast is de ontwikkelstrategie van het terrein een belangrijk aandachtspunt. Er dient gezorgd te worden dat zowel de beoogde woon- als werklocaties ontwikkeld kunnen worden, ondanks dat deze ontwikkelingen (mogelijk) andere tijdlijnen kennen. Daarnaast dient er voldoende ruimte te blijven voor bedrijven die niet direct gemengd kunnen worden met woonfuncties. Zo zou de focus op een deel van het terrein meer kunnen liggen op werken en op een ander deel meer op wonen, met een gemengd woon-werkmilieu in het midden als ‘bufferzone’.

Buck Consultants International

Spoorzone De afgelopen jaren is de leegstand in Leiden en de Leidse kantorenregio (Holland-Rijnland) sterk afgenomen, waardoor deze zich momenteel in Leiden onder het niveau van de frictieleegstand bevindt. Bovendien is er de laatste jaren vooral onttrokken aan de voorraad, terwijl er niet veel nieuwe kantoorruimte is toegevoegd in de Leidse regio. Rondom het Centraal station in Leiden wordt daarom de komende jaren 60.000 m2 tot 90.000 m2 aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte toegevoegd aan de bestaande voorraad. Hiervan is de eerste 4.000 m2 recentelijk opgeleverd. Op basis van de actualisatie van de kantorenbehoefte tot en met 2028 (zie bijlage 3) komt naar voren dat er voldoende marktruimte is voor kantoorontwikkeling in de Spoorzone, maar dat er naast die ontwikkeling weinig resterende marktruimte is. De nationale toplocatie nabij een hoogwaardig OV-knooppunt zorgt ervoor dat de Spoorzone een gewilde locatie is. Door het toevoegen van kantoormeters rondom het station wordt een kwaliteitsimpuls gegeven aan de huidige kantorenmarkt van Leiden, wat zou kunnen zorgen voor een toename van het opnamevolume. De Spoorzone zal worden ingevuld door kantoorgebruikers die geen laben/of productieruimte nodig hebben.

De kantoorlocaties rondom het station zullen daarom met name invulling krijgen van bedrijven uit de zakelijke dienstverlening, het type bedrijven dat nu ook rondom het station gevestigd is. Ook voor elk van de drie sectoren zal een deel – gelinkt aan de zakelijke dienstverlening – in de Spoorzone landen. Gerichte acquisitie op bovenregionaal actieve bedrijven in de kennisintensieve sector zal er ook voor kunnen zorgen dat er meer vraag naar kantoorruimte in de Spoorzone ontstaat.

38

Westerpoort11 Westerpoort kent verschillende doelgroepen waarvoor het gebied interessant zou kunnen zijn. Wel geldt dat de verschillende scenario’s ervoor zorgen dat het gebied voor sommige van deze doelgroepen meer of minder interessant wordt. Zo is (tijdelijk) gebruik van Westerpoort door LSHbedrijven vooral in de scenario’s Impuls en Impuls Extra interessant, als er weinig ruimte is voor LSH-bedrijven op het LBSP. Voor kantoorgebruikers zal, vanwege de geringe resterende marktruimte naast de Spoorzone, Westerpoort slechts voor specifieke doelgroepen interessant zijn. Een doelgroep die in verschillende scenario’s goed lijkt te passen in Westerpoort is de scale-up bedrijvigheid, bijvoorbeeld uit de kennisintensieve sector. Voor deze doelgroep is nu al weinig ruimte in Leiden en omgeving. Betaalbare ruimte (kantoor en/of productie) op Westerpoort zou voor deze doelgroep ook in dit scenario een uitkomst kunnen bieden. Zonder goede fysieke verbinding met het LBSP verwacht BCI dat een behoefte van circa 10.000 m2 kantoorruimte, vergelijkbaar met de omvang van het huidige aanbod op Westerpoort, haalbaar is. Het gebied zal zich vooral moeten richten op regionale/lokale bedrijven in de zakelijke dienstverlening.

Voor groeiende innovatieve en creatieve bedrijven, die momenteel lastig een plek in de regio kunnen vinden, verwacht BCI dat het aanvullend ontwikkelen van 2.000 m2 tot 4.000 m2 aan flexibele bedrijfs-/kantoorruimte mogelijk is. Met een hoogwaardige, comfortabele verbinding en een forse groei van het LBSP (en weinig herontwikkeling in het gebied), ontstaat over vijf tot tien jaar eventueel een mogelijkheid voor het huisvesten van enkele LSH-bedrijven op Westerpoort. Dit vraagt flexibiliteit en fasering van de 11

ontwikkeling op Westerpoort. Hierbij kan gedacht worden aan bedrijfspanden met hoogwaardig kantoor en laboratorium ruimtes, zoals de Biopartner 5 (6.100 m2) of Plus Ultra (17.000 m2), waarbij rekening gehouden dient te worden met laboratoriumcategorie ML-1/ML-2 en bijbehorende afstand tot woningen.

Doorkijk 2040 Ook voor de langere termijn is een verdere ontwikkeling van de drie sectoren te verwachten. Landelijke prognoses matigen voor de periode 2030 tot 2040 de groei vanwege onder andere schaarste op de arbeidsmarkt. Zoals hiervoor zichtbaar is geworden, zullen in het impulsscenario en (met name) in het impuls extra scenario forse (her)ontwikkelingen van alle gebieden nodig zijn. Voor het neutrale scenario geldt dat in mindere mate, maar ook hier zullen investeringen in verdichting en herontwikkeling ervoor zorgen dat de locaties vitaal en toekomstbestendig zijn en blijven. Indien het lukt om voor kennisintensieve activiteiten in te zetten op acquisitie, versterking en clustering (vergelijkbaar als voor de LSH-sector is gedaan), ontstaat er rond 2030 een duidelijke noodzaak om Zijlhoek/De Woerd als hoogwaardige en kennisintensieve bedrijvenlocatie geleidelijk verder te ontwikkelen in de jaren na 2030. Voor het creëren van een innovatie-ecosysteem in dit gebied dient een gerichte strategie te worden opgezet. Hierbij moet niet alleen gericht worden op acquisitie en het bieden van ruimte voor bedrijven, maar ook aan randvoorwaarden die nodig zijn om het cluster verder te laten groeien. Denk hierbij aan het creëren van een campusomgeving, voldoende mogelijkheden voor

Onderzoeksrapportage Bedrijfs- en kantoorontwikkeling Westerpoort Leiden (BCI, 2022)

Buck Consultants International

39

huisvesting voor medewerkers, goede infrastructuurverbindingen en een nauwe samenwerking met het onderwijs. Dit laatste is nodig op de verschillende onderwijsniveaus als bron van arbeidskrachten en stageplekken.

Buck Consultants International

40

Hoofdstuk 8

Conclusies

Het Life Sciences & Health cluster en de gezondheidszorginstellingen in de Leidse regio zijn (inter)nationaal onderscheidend en hebben een forse aantrekkingskracht. Daarnaast liggen er kansen voor de ontwikkeling van andere kennisintensieve bedrijvigheid in de regio. BCI adviseert om de bandbreedte van het Impulsscenario en het Impuls Extra scenario als basis te nemen voor de ontwikkeling van de verschillende deelgebieden in de drie gemeenten. Beide scenario’s gaan uit van beleidsinspanningen (en significante inzet van middelen) om bedrijven in de regionale clusters te stimuleren en nieuwe bedrijven hiervoor aan te trekken. Deze beleidsinspanningen zijn ook in lijn met de regionale ambities (en het provinciale en nationale topsectorenbeleid) en bouwen voort op de gerealiseerde prestaties van de afgelopen tien jaar. Voor alle drie de sectoren leidt dit tot een hogere groei in werkgelegenheid en ruimtevraag. De groei van de LSH-sector in de afgelopen twee jaren geven aanleiding om daarnaast rekening te houden met het impuls extra scenario. Het is van belang om de ontwikkelingen in de drie sectoren nauwkeurig te blijven volgen (monitoren), zodat tijdig kan worden geschakeld in het beschikbaar hebben van voldoende locaties. In de sector Life Sciences & Health (LSH) is te zien dat meer dan 80% van de werkgelegenheid in de drie gemeentes is geclusterd op het LBSP.

De groei in deze sector zal dan ook vooral op het Leiden Bio Science Park (LBSP) terechtkomen. In het Impulsscenario wordt 5% groei per jaar aangehouden, wat gelijk is aan de afgelopen 10 jaar. Dit betekent dat er ruim 100.000 m2 aan ruimte voor LSH gevraagd wordt op het Buck Consultants International

LBSP. Hiervan is ongeveer twee derde al ingevuld in de afgelopen twee jaar. Dit illustreert de grilligheid van de ontwikkeling van het LBSP, waar jaren van forse groei kunnen worden afgewisseld door jaren met weinig of geen uitgiftes. Het Impulsscenario is voor de ruimtevraag in het LSH een basis, maar er moet ook rekening worden gehouden met piekperiodes van snelle groei, dus met Impuls Extra. Mogelijk dat grote uitgiftes in de periode tot 2030 vaker gaan plaatsvinden. Dat betekent dat er voor het LBSP altijd sprake moet zijn van een strategische voorraad om op pieken in te kunnen spelen. Het verdient aanbeveling om een vinger aan de pols te houden door de werkelijke uitgiftes/opnames van ruimte in de drie sectoren goed te monitoren. Misschien gaat het in het LSH cluster harder dan verwacht doordat enkele grote farmaceuten zich in Leiden willen vestigen. Doordat Leiden en de buurgemeenten naast LBSP over andere locaties met ontwikkelcapaciteit beschikt, kan op die onverwachte vraag worden ingespeeld. Net zoals in het verleden biedt Leiden en omgeving (strategische) ruimte voor hoogwaardige bedrijvigheid. Vandaar dat in dit onderzoek ook meerdere locaties in de analyses zijn meegenomen.

En vanuit dat groeiperspectief op langere termijn is de ontwikkeling van een hoogwaardig bedrijvenpark in Zijlhoek/De Woerd essentieel, zeker als, zoals sommige experts verwachten, ook vanuit het LSH cluster er vraag komt naar hoogwaardige productie die nu niet goed ingepast kan worden op LBSP. Wat betreft de sector Gezondheidszorg en -ondersteunend (GZO), die vooral bestaat uit instellingen, kan er al op kortere termijn een actieve (her) ontwikkeling nodig zijn. Momenteel is nagenoeg de helft van deze sector gevestigd op het LBSP en het naastgelegen De Geesten. Voor 41

deze sector wordt, ook zonder bovenmatige beleidsinzet, een stabiele groei van 1 tot 2% verwacht. Dit betekent dat ook het GZO-cluster op en rondom het LBSP een groeiende ruimtevraag kent richting 2030. In tegenstelling tot bedrijfsruimte op het LBSP is er geen directe ruimte beschikbaar voor het vestigen of uitbreiden van instellingen met een maatschappelijke functie. De ruimtevraag van de sector GZO zal daarom voornamelijk door middel van herontwikkeling op het LBSP kunnen landen. Hiervoor is vooral in het oostelijke deel van het LBSP nog herontwikkelings- en intensiveringsruimte te vinden (ca. 90.000 m2). Een andere optie is om de ontwikkelruimte op De Geesten te benutten voor de ruimtevraag die ontstaat in het GZO-cluster. De Geesten kent nog ontwikkel- en herontwikkelingsruimte van ongeveer 25.000 m2. De kennisintensieve sector is van de drie sectoren de kleinste sector en heeft daarbij een minder duidelijke clustering. De Spoorzone huisvest een deel van de sector (13%, gericht op kantoorgebruikers), de rest is voornamelijk verspreid over verschillende bedrijventerreinen in de drie gemeenten. De autonome groei van deze sector is in absolute ruimtevraag gering, aangezien de omvang van de sector nu nog relatief gering is. Dit komt onder andere vanwege het ontbreken van een vestigingslocatie gericht op deze sector.

Een groot deel van de mogelijke ruimtevraag komt daarmee niet uit de autonome groei op basis van de huidige vestigingen, maar op basis van de groeipotentie van deze sector. Nieuwe technologie (sensoren, drones, robotica, nieuwe luchtvaartechnologie, AI, etc.) zal leiden tot snel groeiende bedrijven en daarvoor is nauwelijks ruimte beschikbaar in de regio. De Leidse regio en omgeving is daar met de aanwezige bedrijven, topuniversiteiten en andere onderzoeksinstellingen goed voor gepositioneerd. Door in te zetten op acquisitie en clustering en door het aanbieden van goede locaties (bijv. een hoogwaardig bedrijvenpark in Zijlhoek/De Woerd) zal deze sector een extra impuls krijgen. Start- en scale-ups uit Buck Consultants International

de regio krijgen de mogelijkheid om door te groeien, terwijl bedrijven van elders zich kunnen vestigen. In de gehele Randstad is een groot tekort aan hoogwaardige bedrijfsruimte, waardoor het aannemelijk is dat het ontwikkelen van een (hoogwaardig) bedrijventerrein bijdraagt aan een hogere ruimtevraag voor deze sector. Zijlhoek/De Woerd zal hierbij kunnen fungeren als een dergelijk hoogwaardig terrein. Gezien de ontwikkeltermijn van dit terrein zal de impuls dan voornamelijk na 2030 plaatsvinden. Tegen die tijd zal blijken dat de sector LSH een grote ruimtevraag heeft en al ook een deel van Zijlhoek/De Woerd worden benut voor LSH. Op basis van de groeiverwachtingen van de verschillende sectoren wordt er voor de onderzochte deelgebieden de volgende ontwikkelingen geadviseerd: Op basis van de ontwikkeling van de verschillende sectoren in het impuls scenario en het Impuls Extra scenario adviseert BCI voor de onderzochte deelgebieden de volgende ontwikkeling: • LBSP: Vasthouden aan het jarenlange beleid om de ruimte vrij te houden voor invulling van lab- en kantoorruimte voor bedrijven uit de LSH-sector. In het oostelijk deel inzetten op intensivering en herontwikkeling voor zowel de sectoren GZO als LSH.

• De Geesten: Vasthouden aan de huidige maatschappelijke functie van het gebied, met een focus op de sector GZO en indien gewenst inspelen op vragen vanuit de LSH-sector die geen passende locatie vinden op het LBSP. • Zijlhoek/De Woerd: Geleidelijk ontwikkelen – met een eerste oplevering naar verwachting rond 2030 – als een hoogwaardige gemengde woon-werkomgeving met kantoor- en bedrijfsruimte. Het gebied richt zich op de kennisintensieve bedrijvigheid, waardoor clustervorming van deze sector kan ontstaan. Dit vraagt om een combinatie van kantoor- en hoogwaardige werkruimte voor kennisintensieve (maak)bedrijven (met geringe milieucontouren en beperkte vrachtstromen). Dit betekent dat er ruimte voor uiteenlopende typen bedrijven beschikbaar dient te komen, variërend van het midden- en 42

•

•

kleinbedrijf (waaronder start- en scale-ups) tot grotere bedrijven. Op langere termijn, (rond 2030) is het LBSP volledig uitgegeven, vanaf dat moment kan het gebied aanvullend ook functioneren als uitbreidingsruimte voor het LSH-cluster. Spoorzone: Vasthouden aan de geplande gefaseerde ontwikkeling van (60.000 tot 90.000 m2) hoogwaardige kantoorruimte voor verschillende sectoren. De behoefte hieraan is in eerdere onderzoeken aangetoond. Het gebied is aantrekkelijk voor een grote variëteit aan kantoorhoudende bedrijven, waaronder een deel van de LSH-, GZOen kennisintensieve sector. De Spoorzone is één van de toplocaties voor kantoren in Nederland vanwege de goede ov-bereikbaarheid en de mix van kantoren, woningen en voorzieningen. Westerpoort: Het creëren van een gemixte woon-werklocatie, waarbij kleinschalige productie- en kantoorlocaties (o.a. voor scale-ups) worden ontwikkeld. Zorg hierbij voor prijsdifferentiatie met (hoogwaardige locaties en hogere prijzen in) de Spoorzone en het LBSP. Hiermee kan Westerpoort ook ruimte bieden aan de kennisintensieve sector, die momenteel nog geen specifieke vestigingslocatie heeft. In het geval van snelle uitgifte op het LBSP zou Westerpoort ook een beperkte hoeveelheid (tijdelijke) kantoor- (en eventueel lab-)ruimte kunnen bieden aan LSH-bedrijven.

sectoren is het nodig dat in de komende jaren het clusterbeleid (acquisitie, innovatieprogramma’s) wordt voortgezet (LSH) of wordt opgezet (voor kennisintensieve bedrijven). Waar voor de sectoren GZO en met name LSH een volwassen clustering van de sector is ontstaan, is dit voor de kennisintensieve sector (nog) niet het geval. Indien het lukt om voor kennisintensieve activiteiten in te zetten op nationale en internationale acquisitie, versterking en clustering (vergelijkbaar als voor de LSH-sector is gedaan), zal een dergelijk regionaal ecosysteem ook voor deze sector kunnen ontstaan. Voor het creeren van een innovatie-ecosysteem dient een gerichte (boven)regionale strategie te worden opgezet. De locaties in Leiden, Oegstgeest en Katwijk vormen daarbij een onderdeel van een netwerk van toplocaties op de Kennisas Rotterdam – Delft – Noordwijk - Leiden. Hierbij moet niet alleen gericht worden op acquisitie en het bieden van ruimte voor bedrijven, maar ook aan randvoorwaarden die nodig zijn om het cluster verder te laten groeien, zoals aanbod van huisvesting voor medewerkers en nog meer investeringen in het human talent beleid.

De groei van de drie sectoren, en met name LSH en GZO, vraagt nu al om een groot aandeel van de beschikbare ruimte op het LBSP en de Geesten. Ook de Spoorzone zal als toplocatie naar verwachting een voorspoedige ontwikkeling kennen, mede als gevolg van vraag vanuit de drie sectoren. Om ook in de toekomst te kunnen spelen op de behoefte vanuit LSH cluster en kennisintensieve bedrijvigheid zal een deel van Zijlhoek/de Woerd (ca. 15 ha) al op korte termijn bestemd moeten worden als hoogwaardig bedrijvenpark. Dat is nodig voor de vestiging van kennisintensieve bedrijven en voor de doorgroei van het LSH-cluster. Het ontwikkelrisico van dit gebied is beperkt omdat er weinig concurrerend aanbod in de regio (en provincie) is. Voor de doorgroei van de drie Buck Consultants International

43

Bijlage 1

Sectoren

Sectoren In dit onderzoek staan drie sectoren centraal: • Life Sciences & Health (LSH) • Gezondheidszorg (ondersteunende activiteiten) (GZO) • (Overige) kennisintensieve activiteiten Rond de LSH-sector bevindt zich een schil met diverse gezondheidszorg en gezondheidszorg-ondersteunende activiteiten, die in nauwe verbinding staan met de activiteiten in de LSH-sector. Gezondheidszorg speelt op het LBSP ook een belangrijke rol, daarom is deze aanvullende sector ook meegenomen in de analyses. Om de sectoren ‘Life Sciences & Health’ en ‘kennisintensieve activiteiten’ af te bakenen is gebruik gemaakt van de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. De SBI is een hiërarchische indeling van economische activiteiten. Op de volgende pagina’s wordt de afbakening per sector omschreven.

Landelijk informatiesysteem van Arbeidsplaatsen De (historische) ontwikkeling van de te onderzoeken sectoren en hun werkgelegenheid is in kaart gebracht met gegevens uit het Landelijk Informatiesysteem van Arbeidsplaatsen (LISA). Werkgelegenheidscijfers zijn gebaseerd op LISA cijfers uit 2020. Dit zijn de meest recente, voor dit onderzoek beschikbare en complete cijfers.

Buck Consultants International

‘Actuelere’ data hebben naar verwachting een minimale invloed op de resultaten. Bovendien zouden de cijfers van 2021 en 2022 als gevolg van COVID-19 afwijkende resultaten kunnen geven. In volgende paragraaf is gewerkt met statistische afbakeningen, die de werkelijkheid zo goed mogelijk trachten te benaderen. Dat deze echter niet 100% overeenkomen met de werkelijkheid is onoverkomelijk. Alle werkgelegenheidscijfers zijn per 1 januari van het gerapporteerde jaar.

Afbakening life sciences & health Onder de categorie LSH-bedrijven vallen met name kennisintensieve LSH-bedrijven met R&D- en productieactiviteiten. Voor de sector LSH is gebruik gemaakt van de afbakening van SBI codes volgens de Monitor Topsectoren van het CBS. Deze afbakening kent 5-cijferige SBI-codes en beslaat de LSH-sector in enge zin. Farmacie 21 Vervaardiging van farmaceutische grondstoffen en producten Medische instrumenten 26.60 Vervaardiging van bestralingsapparatuur en van elektromedische en elektrotherapeutische apparatuur 32.50 Vervaardiging van medische instrumenten en hulpmiddelen

44

Onderzoek 72.11.2 Biotechnologisch speur- en ontwikkelingswerk op het gebied van medische producten en farmaceutische processen en van voeding 72.19.3 Speur- en ontwikkelingswerk op het gebied van gezondheid en voeding (niet biotechnologisch) Voor een breder beeld van deze sector zijn door BCI additionele relevante SBI-codes toegevoegd. Toevoeging BCI 10.86 Vervaardiging van gehomogeniseerde voedingspreparaten 26.70 Vervaardiging van optische instrumenten en apparatuur 33.13 Reparatie van elektronische en optische apparatuur 33.19 Reparatie van overige apparatuur 33.29 Installatie van overige toebehoren 72.11.1 Biotechnologisch speur en ontwikkelingswerk (agrar. Prod.) 72.11.3 Biotechnologisch speur en ontwikkelingswerk overig

Afbakening gezondheidszorg(-ondersteunende activiteiten) De diverse gezondheidszorg en gezondheidszorg-ondersteunende activiteiten zijn nauw verweven met de sector LSH. Ook deze sector speelt op het LBSP een belangrijke rol. Onderstaande lijst geeft een overzicht van de gebruikte SBI-codes voor de afbakening van de sector GZO. Gezondheidszorg 86.10.1 Universitair medische centra 86.10.2 Algemene ziekenhuizen 86.10.3 Categorale ziekenhuizen

Buck Consultants International

86.10.4 86.21 86.22.1 86.22.2 86.23.1 86.23.2 86.91.1 86.91.2 86.91.3 86.91.9 86.92.1 87.10 87.30.2

Geestelijke gezondheids- en verslavingszorg met overnachting Praktijen van huisartsen Praktijen van med. Specialisten en med. dagbehandelcentra Praktijken van psychiaters en psych. Dagbehandelcentra Praktijken van tandartsen Praktijken van tandheelkundig specialisten Praktijken van verloskundigen Praktijken van fysiotherapeuten Praktijken van psychotherapeuten en psychologen Overige paramedische praktijken (geen fysiotherapie, psych.) Gezondheidscentra Verpleeghuizen Verzorgingshuizen

Gezondheidszorg-ondersteunende activiteiten 46.46.1 Groothandel in farmaceutische producten 46.46.2 Groothandel in medische en tandheelkundige instrumenten 47.73 Apotheken 86.92.2 Arbobegeleiding en re-integratie 86.92.3 Preventieve gezondheidszorg (geen arbobegeleiding) 86.92.4 Medische laboratoria, trombosediensten en overig behandeling 86.92.5 Ambulancediensten en centrale posten 86.92.9 Samenwerkingsorganen op het gebied van gezondheidszorg 88.10.1 Thuiszorg Onder gezondheidszorg-ondersteunende activiteiten vallen ook patiënten- en consumentenorganisaties en bepaalde vormen van opleidingen (categorie samenwerkingsorganen op het gebied van gezondheidszorg). Specialistische dienstverlening van juristen, advocaten, fiscalisten en adviseurs m.b.t. LSH is niet in een statistische SBI- afbakening te vangen.

45

Afbakening kennisintensieve activiteiten Voor kennisintensieve activiteiten is voor een deel gebruik gemaakt van de afbakening van de High Tech-sector volgens Monitor Topsectoren van het CBS. Deze afbakening kent drie verschillende categorieën, te weten ‘metaalindustrie’, ‘vervaardiging van transportmiddelen’ en ‘overig’. Aangezien de eerste twee meer ingaan op de productie van de technologie en minder op R&D en onderzoek, passend bij de Leidse regio, is alleen gebruik gemaakt van de categorie ‘overig’. De innovatie/productie specifiek gericht op LSH-producten is al opgenomen in de LSH-sector en wordt hier niet nogmaals meegenomen. Deze afbakening is door BCI aangevuld met voor de Leidse regio relevante sectoren.