19. Bijlage Onderzoeksrapport Ruimtevraag life sciences & health en kennisintensieve bedrijvigheid in de Leidse regio (16 maart 2023) (3116206)
Tekst van het document
74.10.1 74.10.2
Communicatie- en grafisch ontwerp Industrieel en productontwerp
High tech 62.01 Ontwikkelen, produceren en uitgeven van software 72.19.2 Technisch speur- en ontwikkelingswerk 71.12 Ingenieurs en overig technisch ontwerp en advies 71.20.2 Keuring en controle van machines, apparaten en materialen Voor een breder beeld van deze sector zijn op basis van een regionale analyse van BCI additionele relevante SBI-codes toegevoegd. Toevoeging BCI 58.29 Overige uitgeverijen van software 62.02 Advisering en ondersteuning op het gebied van informatietechnologie 62.09 Overige dienstverlenende activiteiten op het gebied van informatietechnologie 63.11 Gegevensverwerking, webhosting en aanverwante activiteiten 69.10.5 Octrooibureaus 71.11.1 Architecten (geen interieurarchitecten) 72.19.1 Speur- en ontwikkelingswerk op het gebied van landbouw en visserij (niet biotechnologisch) Buck Consultants International
46
Bijlage 2 1
Arbeidsmarktdynamiek
Sector LSH
Het aantal banen in de LSH-sector is de afgelopen 10 jaar met 63% gegroeid tot ruim 5.100 banen. Dit komt neer op een gemiddelde groei van 5% per jaar. Dat betekent dat de sector harder groeit dan het totaal aantal arbeidsplaatsen in de 3 gemeenten (+20%); de LSH-sector beslaat inmiddels 5% van het totaal aantal banen in de regio en is voor 86% gevestigd op het LBSP. De groei van 63% heeft met name plaatsgevonden tussen 2010 en 2015 (+1.520 banen). Tussen 2015 en 2020 steeg de werkgelegenheid met 450 banen. De gemeente Leiden neemt met 96% van de LSH-banen verreweg het grootste deel voor haar rekening. Katwijk is goed voor 3,6%, terwijl Oegstgeest nagenoeg geen werkgelegenheid (0,3%) in de LSH-sector heeft.
Buck Consultants International
47
Bedrijven/organisaties in de LSH-sector Een groot deel van de werkgelegenheid bij LSH-bedrijven bevindt zich op het Leiden Bio Science Park. De grootste bedrijven zijn al langere tijd gevestigd in en rond het Bio Science Park. De zeven grootste LSH-bedrijven met in 2010 meer dan 100 werkzame personen zijn nog steeds actief in Leiden en bijna allemaal binnen het LBSP gevestigd. Bovendien zijn al deze bedrijven tussen 2010 en 2020 (licht) gegroeid. Tabel 1
Naast de stabiele grote bedrijven op het Leiden Bio Science Park is er sinds 2010 ook een nieuw groot bedrijf gevestigd. Enkele bedrijven vestigen zich ook buiten het Bio Science Park. Zo bevindt de ProPharma Group zich aan de Spoorzone (Schipholweg) en is Katwijk Chemie gevestigd in Katwijk.
Top 10 LSH bedrijven Bedrijf
Locatie
Deelgebied
Werkgelegenheid 2010*
Werkgelegenheid 2020
1
Janssen Biologics
Leiden
LBSP (Janssen)
1.056
1.080
2
Janssen Vaccines & Prevention
Leiden
LBSP (Leeuwenhoek)
356
592
3
Astellas Pharma Europe
Leiden
LBSP (Sylvius)
574 (2015)
358
4
Centre for Human Drug Research
Leiden
LBSP (Leeuwenhoek)
157
341
5
Mentor Medical Systems
Leiden
LBSP (Leeuwenhoek)
204
317
6
Apotex Nederland
Leiden
LBSP (Leeuwenhoek)
177
264
7
HAL Allergy
Leiden
LBSP (Sylvius)
175
188
8
TNO
Leiden
LBSP (Sylvius, voorheen Schipholweg)
130
159
9
ProPharma Group
Leiden
Schipholweg
70 (voorheen Xendo B.V.)
134
10
Katwijk Chemie
Katwijk
-
87
103
* Of 2015 bij latere oprichting/vestiging
Buck Consultants International
48
2
Sector Gezondheidszorg (-ondersteunende activiteiten)
Het aantal banen in de sector GZO is de afgelopen 10 jaar met 17% gegroeid tot ruim 19.000 banen. Dit komt neer op een gemiddelde groei van 1,6% per jaar. Dat betekent dat de sector net iets minder hard groeit in vergelijking met de totale werkgelegenheid in de 3 gemeenten (+20%); de GZO-sector beslaat 18% van het totaal aantal banen en is voor 47% gevestigd op het LBSP. De groei van het aantal banen in de GZO-sector is met name in de periode 2015-2020 gerealiseerd. De gemeente Leiden neemt met 80% het grootste deel van de banen in de sector GZO voor haar rekening. Katwijk en Oegstgeest zijn beide goed voor 10%.
Buck Consultants International
49
Bedrijven/organisaties in de GZO-sector In vergelijking met de LSH-sector is de werkgelegenheid binnen de sector GZO veel meer verspreid. Niet alleen zijn er slechts twee van de grootste instellingen gevestigd op het Leiden Bio Science Park, er zijn überhaupt maar zes van de grootste tien instellingen in Leiden gevestigd. Ook in Katwijk en Oegstgeest zijn grote instellingen gericht op gezondheidszorg en gezondheidszorg ondersteunende activiteiten.
Tabel 2
Van de tien de bedrijven die in 2020 het grootst waren in de sector GZO, waren de grootste negen ook in 2010 al actief. De totale werkgelegenheid van deze negen bedrijven is gedurende die tien jaar licht gestegen, met name door een relatief grote stijging bij het LUMC. De grotere locaties binnen de sector GZO zijn vooral ziekenhuizen, woonzorgcentra en andere instellingen. Bedrijven die binnen deze sector vallen – zoals tandarts- of fysiopraktijken – zijn kleiner van omvang.
Top 10 GZO bedrijven Bedrijf
Locatie
Deelgebied
Werkgelegenheid 2010*
Werkgelegenheid 2020
1
Leids Universitair Medisch Centrum
Leiden
LBSP (Hippocrates)
6.909
8.041
2
Alrijne Ziekenhuis
Leiden
-
1.382
1.348
3
De Wilbert
Katwijk
-
369
504
4
Van Wyckerslooth, Marente
Oegstgeest
-
355
426
5
Basalt Leiden
Leiden
-
421**
407
6
Curium Academisch Centrum
Oegstgeest
De Geesten
376
346
7
Topaz Woonzorgcentrum Overrhyn
Leiden
-
395
319
8
Stichting het Raamwerk
Katwijk
-
307
288
9
GGZ Rivierduinen
Leiden
LBSP (Hippocrates)
346
268
10
Topaz Zuydtwijck
Leiden
-
-
253
* Of 2015 bij latere oprichting/vestiging; ** als Rijnlands Revalidatiecentrum
Buck Consultants International
50
3
Leiden Bio Science Park
In totaal zijn er in 2020 20.300 banen op het LBSP. Een stijging van 32% ten opzichte van de 15.400 banen in 2010. Gedurende de periode 2010-2020 is het aandeel van de werkgelegenheid bij bedrijven toegenomen. Waar in 2010 nog minder dan een kwart van de totale werkgelegenheid terecht kwam bij bedrijven, was dit in 2015 gestegen naar 32%. Tussen 2015 en 2020 is dit aandeel weer wat gedaald naar 29%. Ondanks het afgenomen aandeel van de instellingen op het LBSP sinds 2010, zijn instellingen toch relatief vaker te vinden op het Leiden Bio Science Park dan in de rest van Leiden, Katwijk en Oegstgeest. In 2010 was 41% van de totale werkgelegenheid bij instellingen te vinden op het LBSP, in 2020 is dit opgelopen tot 44%. De werkgelegenheid bij bedrijven groeide tussen 2010 en 2020 met 61% een stuk harder dan het LBSP in zijn geheel (32%). Dit om dat de groei bij instellingen juist minder hoog was (23%). Op basis van SBI-coderingen kan er onderscheid gemaakt worden tussen werkgelegenheid bij instellingen en bij bedrijven. SBI-codes A t/m N bevatten cijfers voor bedrijven, O t/m U behelst de werkgelegenheid voor instellingen.
Buck Consultants International
51
Werkgelegenheid op het LBSP In vergelijking met 2010 is de werkgelegenheid op het Leiden Bio Science Park aanzienlijk hoger in 2020 (32%). Deze stijging valt voor een groot deel te verklaren door de stijging van de werkgelegenheid in de sector LSH. Deze sector is in tien jaar tijd meer dan de helft toegenomen. Het aandeel banen dat toegeschreven kan worden aan de LSH-sector is sinds 2010 ook toegenomen. Deze stijging is vooral te vinden in de periode 2010-2015, in de vijf jaar daarna nam het aandeel LSH juist iets af. Samen met het gezondheidszorgcluster, dat sterk verbonden is met de sector LSH, is het LSH-cluster goed voor 55% van de werkgelegenheid in 2020. Dit is beduidend minder dan in 2010, toen 67% van de werkgelegenheid binnen deze twee sectoren viel.
Werkgelegenheid op LBSP (in aantal werkzame personen) Jaar Totaal
LSH
% LSH
GZO
% GZO
2010
15.411
2.794
18,1%
7.606
49,4%
205
1,3%
2015
18.549
4.127
22,2%
7.811
42,1%
362
2,0%
2020
20.300
4.254
21,0%
8.917
43,9%
244
1,2%
Groei t.o.v. 2010
+ 32%
+ 52%
Buck Consultants International
+ 17%
Kennisintensief
% Kennisint.
+ 19%
52
4
De Geesten
Het aantal banen in De Geesten is in de periode 2010-2020 met 34% afgenomen tot ruim 1.100 banen. In de gehele gemeente Oegstgeest was in dezelfde periode juist een stijging van 51% waar te nemen. Als de verschillende sectoren worden uitgesplitst blijkt dat vooral de GZO-sector ruim vertegenwoordigd is in De Geesten. Wel is het aantal banen in deze sector sinds 2010 flink afgenomen. De daling van 34% in De Geesten komt daarmee vooral door de afname in werkgelegenheid binnen de GZO-sector. Verder heeft de sector LSH met 3 banen (2020) een verwaarloosbaar aandeel in de werkgelegenheid in De Geesten, de kennisintensieve sector levert met 20 banen (2020) ook slechts een klein aandeel. De daling in het aantal banen in de GZO-sector valt samen met het verloop bij Rivierduinen Centrum GGZ en Omstreken (vestiging op Endegeesterstraatweg 5). In 2010 werken hier nog 566 personen, in 2015 nog 250 en in 2020 is deze vestiging niet meer te vinden in De Geesten. Specifiekere onderdelen van GGZ Rivierduinen – zoals Intensieve Zorg, High Care en Klinisch Verblijf – zijn nog steeds wel gevestigd in De Geesten.
Buck Consultants International
53
5
Sector kennisintensieve activiteiten
Het aantal banen in de kennisintensieve sector is de afgelopen 10 jaar met 25% gegroeid tot 4.100 banen. Dit komt neer op een gemiddelde groei van 2,3% per jaar. De groei in de afgelopen 10 jaar is ongeveer evenredig verdeeld over de periodes 2010-2015 en 2015-2020. De innovatiesector beslaat 4% van het totaal aantal banen en is voor 7% gevestigd op het LBSP. Ondanks het vertrek van twee grote werkgevers (Jacobs Nederland BV en iSOFT Nederland) tussen 2015 en 2020, is het aantal banen in de innovatieve sector de afgelopen jaren gestegen. Jacobs Nederland en iSOFT Nederland waren in 2015 samen goed voor meer dan 1.000 banen. De gemeente Leiden neemt met 79% het merendeel van de banen in de kennisintensieve sector voor haar rekening. Katwijk volgt met 15%, Oegstgeest is goed voor 6% van het totaal
Buck Consultants International
54
Bedrijven/organisaties in de kennisintensieve sector Bedrijven die actief zijn binnen de kennisintensieve sector zijn vooral actief in Leiden: alle tien grootste bedrijven zijn daar gevestigd. Het grootste innovatieve bedrijf buiten Leiden heeft 27 werkzame personen in dienst. Deze bedrijvigheid is, in tegenstelling tot de LSH- en GZO-sector, niet gericht op het Leiden Bio Science Park. Slechts één van de grootste tien bedrijven bevindt zich op het LBSP. Drie van de tien bedrijven zijn gevestigd in de buurt van station Leiden Centraal. De overige vestigingen bevinden zich op bedrijventerreinen (5x) of in het centrum van Leiden (1x, Intellimagic). Tabel 3
Negen van de grootste bedrijven waren ook in 2010 al actief. Op één uitzondering na hebben deze bedrijven in 2020 allemaal meer werknemers in dienst dan in 2010. Wel dient aangetekend te worden dat de kennisintensieve sector ook wat grote spelers is kwijtgeraakt. Zo hadden Jacobs (838) en iSOFT (244) in 2015 samen nog meer dan 1.000 werkplekken, maar zijn zij nu niet meer in Leiden gevestigd.
Top 10 kennisintensieve bedrijven Bedrijf
Locatie
Deelgebied
Werkgelegenheid 2010*
Werkgelegenheid 2020
1
Centralpoint
Leiden
-
140**
200
2
UL TS
Leiden
-
127
158
3
OCLC
Leiden
Schipholweg
98
144
4
Crossphase Conversational Services
Leiden
-
4
86
5
Infradata
Leiden
-
15
71
6
Medis Medical Imaging Systems
Leiden
Stationsgebied
47
60
7
Eurofins PROXY Laboratories
Leiden
LBSP (Leeuwenhoek)
35
53
8
Aquon Vestiging Leiden
Leiden
-
- / 40 (*2015)
42
9
Terma
Leiden
Stationsgebied
50
39
10
Intellimagic
Leiden
-
17
36
* Of 2015 bij latere oprichting/vestiging; ** als Infotheek Groep
Buck Consultants International
55
6
Verdieping arbeidsdynamiek
Totale werkgelegenheid in de drie gemeenten De totale werkgelegenheid (wgh) in de 3 gemeenten is in de periode 2010-2020 met 20% gestegen tot zo’n 104.000 arbeidsplaatsen. In 2020 bevinden zich circa 72.000 banen in de gemeente Leiden (70%), gevolgd door 23.000 banen in Katwijk (22%) en 8.000 banen in Oegstgeest (8%). In 2020 was het Leiden Bio Science Park (LBSP-L en -O) goed voor zo’n 19,6% van de totale werkgelegenheid in de 3 gemeenten, 20.300 banen.
Werkgelegenheid in de drie gemeenten De onderstaande grafieken laten zien dat de groei in de werkgelegenheid in de afgelopen 10 jaar met name in de omliggende gemeenten van Leiden te vinden was.
Buck Consultants International
56
Waar in Katwijk de groei met name in de laatste vijf jaar plaats vond, was deze stijging in Leiden en Oegstgeest meer geleidelijk. Daarnaast is de flinke stijging in het aantal vestigingen opvallend, al geldt dit in mindere mate voor Leiden.
Buck Consultants International
57
Ontwikkeling werkgelegenheid per deelsector
Buck Consultants International
58
Bijlage 3 1
Marktdynamiek vastgoed
Vastgoedontwikkeling LBSP
Sinds 2010 wordt er jaarlijks gemiddeld 22.000 m2 aan BVO toegevoegd op het Leiden Bio Science Park. Hiervan is net iets meer dan de helft (11.200 m2) kantoor- en/of labruimte. Het overige deel bestaat uit overige functies, met name (studenten)wonen en onderwijs. In 2020 en 2021 is er een flinke toename te zien in de hoeveelheid kantoor-/labruimte die wordt toegevoegd in het Leiden Bio Science Park. In beide jaren is de hoeveelheid toevoegingen boven de 30.000 m2 per jaar uitgekomen. In totaal werd er in deze twee jaar 66.800 m2 BVO toegevoegd, verdeeld over vijf bouwprojecten. In totaal zit er nog 9.000 m2 BVO in de pijplijn. Dit betreft een pand op het deelgebied Nieuw Rhijngeest-Zuid Bedrijven (in Oegstgeest). De opleverdatum van dit pand is nog niet bekend.
Buck Consultants International
59
Ontwikkelruimte LBSP Op het Leiden Bio Science Park is nog 51.400 m2 aan kavelruimte beschikbaar voor bedrijvigheid (stand 09-03-2022). Op basis van een floor space index (fsi) kan dit omgerekend worden naar een totaal van 134.800 m2 BVO aan te ontwikkelen kantoor- en labruimte.
De meeste kavelruimte is beschikbaar op het Oegstgeestse deel van LBSP. Verder zijn er nog enkele kavels beschikbaar op Kop van Leeuwenhoek en Snellius. Zie de volgende slide voor een detaillering van de kavels per deelgebied.
Deelgebieden LBSP
Buck Consultants International
60
Beschikbare ruimte per deelgebied op LBSP12 Deelgebieden 1 Kop van Leeuwenhoek 2 Snellius 3 Nieuw Rhijngeest-Zuid Bedrijven
12
Exclusief een eventueel beschikbare kavel in het Sylviusgebied (7.000 m 2). De beschikbaarheid van deze kavel is onzeker en is niet opgenomen op LBSP Vastgoed.
Buck Consultants International
61
Vastgoedanalyse LBSP Gerekend vanaf 2010 was de jaarlijkse uitgifte van kantoor-/labruimte 11.200 m2 per jaar. Daarnaast werd er in dezelfde periode op het LBSP 10.800 m2 per jaar ingevuld met andere functies. Dit zorgt voor een totale jaarlijkse uitgifte van 22.000 m2.
Voorlopig lijkt het niet noodzakelijk om extra ruimte te ontwikkelen voor de sector LSH, al dient er de komende jaren wel een vinger aan de pols gehouden te worden. Hierbij is het aan te raden om vast te blijven houden aan het specifieke profiel van het LBSP, waarbij vooral plaats is voor elkaar versterkende bedrijven uit de sector LSH.
In totaal is er nog 134.800 m2 aan BVO uit te geven. Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor kantoor- en labontwikkeling. Met de beschikbare ruimte kan op basis van historische uitgifte nog zo’n twaalf jaar vooruit worden gegaan, het verleden geeft echter geen garantie voor toekomstige ontwikkeling. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat deze gronden volledig worden uitgegeven voor kantoor- en labontwikkeling (dus niet voor wonen, horeca of andere voorzieningen) en dat het uitgiftetempo de komende jaren gelijk blijft aan dat van de periode 2010-2021. Het is mogelijk dat de uitgifte de komende jaren sneller verloopt dan de afgelopen jaren. De uitgifte over 2020 en 2021 geven hier al enige aanleiding toe en er zit nu nog 45.000 m2 in de pijplijn. Indien de uitgifte inderdaad sneller verloopt, of in het geval dat niet alle gronden ten goede komen aan kantoorontwikkeling, zou het kunnen dat de beschikbare ruimte eerder op raakt. Rondom het LBSP zijn overige gebiedsontwikkelingen aan de gang (Stationsomgeving, Westerpoort). Deze terreinen zouden ook gebruikt kunnen worden ten behoeve van de sector LSH, mocht de uitgifte de komende jaren erg hard verlopen. Zouden deze gebieden kunnen dienen als tijdelijke ‘overloop’ ruimte voor bedrijvigheid uit het LBSP, zodat de oudere delen van het LBSP herontwikkeld kunnen worden.
Buck Consultants International
62
2
Kantoorontwikkeling
De kantorenleegstand in de Gemeente Leiden loopt al jaren terug en is momenteel slechts 4% (22.800 m2). Deze leegstand ligt voor het eerst sinds de eurocrisis lager dan de gezonde frictieleegstand (ca. 5%13). Het totale kantorenoppervlak14 dat in gebruik is (dus excl. leegstand) fluctueert al jaren tussen 500.000 m2 en 550.000 m2. Sinds 2017 is deze met 20.000 m2 toegenomen tot de bovenkant van die bandbreedte (vergelijkbaar met de piek van 2014). Het terugdringen van de leegstand is één van de doelstellingen van de kantorenmarkt-regio Holland Rijnland. Dit wordt vooral gedaan door leegstaande en/of incourante kantoorpanden te transformeren. Hiermee neemt de voorraad af. De Spoorzone is de enige locatie in Holland Rijnland waar grootschalige kantoorontwikkeling zich voor mag doen.
Bron: Kantorenmonitor BV (Kantorenmonitor Holland-Rijnland)
De Spoorzone in Leiden aangewezen als enige ontwikkellocatie voor kantoren, waardoor er op andere locaties niet (veel) is bijgebouwd en dat de komende jaren ook niet zal gebeuren. Er is echter nog niet veel nieuwbouw beschikbaar gekomen in de Spoorzone. De lage leegstand in Leiden heeft daarmee vier oorzaken: • Het kantoor-areaal in gebruik gestegen. • De totale voorraad is gekrompen. • Er is weinig nieuwbouw beschikbaar gekomen • Er is weinig kwalitatief geschikt aanbod beschikbaar
Bron: Kantorenmonitor BV (Kantorenmonitor Holland-Rijnland)
Bijlage 7 bevat een verdere verdieping op de trends in de kantorenmarkt. 13 Op basis van EIB (Landelijke Samenvatting Kantorenmonitor)
Buck Consultants International
14
Alle kantoren in Leiden, met daarbij ook het kantorendeel (m2) van bedrijven op het LBSP, zijn in de cijfers meegenomen. Dit is conform eerder uitgevoerde studies naar de kantorenmarkt in Leiden.
63
Mutaties in kantoorvoorraad Naast onttrekkingen aan de voorraad zijn de afgelopen jaren ook nieuwe kantoorpanden op de Leidse markt gekomen. Per saldo is de afgelopen 10 jaar echter meer onttrokken dan toegevoegd. De afgelopen 10 jaar werd per jaar gemiddeld 16.600 m2 onttrokken aan de voorraad. Daar stond 12.900 m2 aan jaarlijkse toevoegingen tegenover. Doordat er per saldo meer onttrokken is dan toegevoegd, is de totale kantorenvoorraad in Leiden is met 573.000 m2 momenteel lager dan in 2010 (582.800 m2). De voorraad ligt daarmee ook lager dan de piek van 2014 (638.800 m2). Toekomstige ontwikkelingen In de Leidse regio is de Spoorzone aangewezen als ontwikkellocatie voor kantoren. De eerste panden (Lorentz fase I) zijn inmiddels gerealiseerd, terwijl er voor de komende jaren nog meer ontwikkelingen gepland staan. In totaal kan er in de Spoorzone voor 90.000 m2 ontwikkeld worden. Hiermee zal de kantorenvoorraad flink gaan stijgen. In 2019 is de marktruimte op de Leidse kantorenmarkt in beeld gebracht door Bureau Stedelijke Planning (BSP). De toevoegingen in de Spoorzone vallen binnen deze additionele marktruimte richting 2028. Wel betekent dit dat er buiten de Spoorzone weinig marktruimte is voor verdere kantoorontwikkeling.
Buck Consultants International
Bron: Kantorenmonitor BV (Kantorenmonitor Holland-Rijnland)
64
Verdieping op toekomstige ontwikkelingen De kantorenbehoefte voor Leiden is in 2019 door Bureau Stedelijke Planning in beeld gebracht met als zichtjaar 2028. De marktruimte die uit deze raming naar voren is gekomen geldt dan ook voor een periode van 10 jaar (2019 t/m 2028). BSP schat de additionele marktvraag voor kantoren (2019 t/m 2028) in op 116.000 tot 206.000 m2. In 2022 – dus na 3 van de 10 jaar – is 9% tot 16% van deze additionele vraag daadwerkelijk ingevuld. De realisatie loopt daarmee iets achter op de verwachting. Een mogelijke reden hiervoor is het ontbreken van courant aanbod in Leiden, met name in de Spoorzone. Hierdoor zou het kunnen dat er wel vraag is, maar dat deze niet ingevuld kan worden. Het achterblijven van de invulling van de verwachte marktvraag t/m 2028 kan daarmee tweeledig worden opgevat: óf de daadwerkelijke vraag is minder hoog dan geraamd óf er is niet genoeg courant aanbod om te voldoen aan de vraag.
Een indicatie voor de toekomstige marktruimte kan ook worden gegeven door de historische groei van de voorraad in gebruik door te trekken richting de toekomst. Dit is gedaan voor de historische trend van 3, 5 en 10 jaar (zie figuur onder) richting 2028. Het doortrekken van de historische trend van de afgelopen 10 jaar richting 2030 geeft een vrij geringe additionele kantorenbehoefte. In 10 jaar tijd is de voorraad in gebruik gestegen met 800 m2 per jaar. Ditzelfde tempo zou in 2028 uitkomen op 555.000 m2. De stijging van de 3- en 5jaartrends is bijna 4.000 m2 per jaar. Datzelfde tempo zou betekenen dat er in 2028 570.000 – 575.000 m2 nodig is. Dat is maximaal 25.000 m2 boven het huidige niveau (550.000 m2). In vergelijking met de historische ontwikkeling lijkt de door BSP geraamde additionele marktvraag fors. Op basis hiervan lijkt het verstandig om naast de geplande ontwikkelingen rondom het station voorzichtig te zijn met het toevoegen van kantoorruimte.
Bron: Kantorenmonitor BV (Kantorenmonitor Holland-Rijnland)
Buck Consultants International
65
Actualisatie behoefteraming kantoren BCI heeft een actualisatie van de behoefteraming uitgevoerd, gebruik makend van de beschikbare gegevens in 2022. De belangrijkste bevindingen op basis hiervan zijn de volgende: • Het (courante) aanbod is afgelopen periode flink afgenomen. • Dit zorgt voor een ruimere marktruimte (51.000 m2 – 141.000 m2). • Het meenemen van het volledige Leiden Bio Science Park, dus inclusief Oegstgeest, zorgt voor een reëler beeld van de marktruimte (zie onder). Met het meenemen van het volledige LBSP is de marktruimte -7.000 m2 tot 83.000 m2. • Op basis van de actualisatie van de behoefteraming kan gesteld worden dat er naast de geplande ontwikkelingen in de Spoorzone niet veel marktruimte is voor extra kantoorontwikkeling. • Belangrijke kanttekening hierbij is dat de resterende marktruimte voortkomt uit de vraag die door BSP is berekend in 2019. Het achterblijven van de vraag kan erop duiden dat de daadwerkelijke vraag minder hoog is dan geraamd of dat er niet genoeg courant aanbod is om te voldoen aan de vraag. Toelichting toevoeging LBSP Oegstgeest Een oorzaak van de beperkte invulling van de geraamde vraag gedurende de afgelopen 4 jaar, kan zijn dat het Oegstgeests deel van het LBSP niet is meegenomen in de cijfers terwijl dit wel direct concurreert met/aanvullend is op de Leidse kantorenmarkt.
BCI heeft op de actualisatie ook een additionele correctie uitgevoerd, waarbij het Oegstgeestse deel van het LBSP wel is meegenomen.
Buck Consultants International
Actualisatie Kantorenbehoefte Leiden t/m 2028 • In de tabel op de volgende pagina is de actualisatie in tabelvorm weergegeven. Door het aanbod van de vraag af te trekken is door BSP een marktruimte berekend. Deze marktruimte betekent dat er nog ruimte is voor kantoorontwikkeling (de vraag is groter dan het aanbod). Aangezien de Spoorzone de enige grootschalige ontwikkellocatie is in de regio, komt de ontwikkelvraag met name hier terecht. • De ontwikkeling van Lorentz fase I en II (Rijnsburgerblok, ca. 20.000 m2) is meegenomen als harde plancapaciteit. De overige ontwikkelingen rondom het station zijn niet meegenomen in het harde planaanbod. De overige ontwikkelingen rondom het station (40.000-70.000 m2) kunnen grotendeels invulling geven aan de resterende marktruimte. In de berekening waar LBSP Oegstgeest ook wordt meegenomen is de resterende marktruimte zeer gering of zelfs negatief. Actualisatie 2022 • In 2022 is er 19.000 m2 meer kantoorruimte in gebruik in vergelijking met drie jaar geleden. • Circa 4.000 m2 van de Lorentz is inmiddels opgeleverd, waardoor er nog 16.000 m2 resterend is. • In Oegstgeest is op het LBSP 13.400 m 2 additioneel ingevuld. De realisatie van de in 2019 geraamde vraag loopt hierbij nog steeds achter op de planning (40%), maar komt met 16% tot 28% meer in de buurt.
Ook de te verwachten vraag op basis van de historische uitgifte tot en met 2022 is meer in lijn met deze cijfers. In het Oegstgeestse deel van het LBSP is geen (courant) aanbod.
66
Actualisatie Kantorenbehoefte Leiden t/m 2028
Alle betreffende meetmomenten zijn op 1 januari.
Buck Consultants International
67
Trends op de kantorenmarkt De COVID-19 pandemie heeft bestaande trends en ontwikkelingen in de kantorenmarkt in een stroomversnelling gebracht. • Hybride werkmodel De verwachting is dat het gemiddeld aantal kantoordagen zal afnemen. • Versnelde digitalisering De aanwezigheid van technologie in kantoren ondersteunt locatieonafhankelijk werken. • Heroverweging van de kantoorfunctie als enige werklocatie Het kantoor wordt nog meer dan in het verleden een plaats van fysieke en digitale ontmoeting. • Gezonde werkplekken De uitdaging voor organisaties zal zijn om medewerkers het kantoor te laten verkiezen boven de virtuele (thuis)werkomgeving. • Wendbaarheid organisaties Organisaties zullen op zoek gaan naar adaptieve oplossingen en maatregelen, bijvoorbeeld door het aanbieden flexibele arbeidscontracten, het afsluiten van kortlopende huurcontracten en het gebruik van flexibele kantoorruimte.
•
De kwaliteit van de kantoren (gebouwkwaliteit, duurzaamheid, etc.), de aanwezigheid van voorzieningen en de kwaliteit van de openbare ruimte in de omgeving worden in toenemende mate belangrijk gevonden door werknemers (en bedrijven om voldoende geschikt personeel aan te trekken).
De binnenstedelijke stationslocaties van de Spoorzone en het LBSP vinden een goede aansluiting op deze trends en ontwikkelingen. Westerpoort sluit als uitvals-locatie een stuk minder goed aan op algemene trends en ontwikkelingen. In de verdieping is een nadere omschrijving van trends op de kantorenmarkt opgenomen.
Een eventueel significant effect op de omvang van de marktbehoefte is nog niet zichtbaar. Overige trends • De kantorenbehoefte neemt vooral in de steden toe. • Vooral de kantoren op loopafstand van OV-knooppunten, met veel voorzieningen en ontmoetingsplekken en binnen een functiegemengde omgeving, blijven in trek. • Werknemers willen bij voorkeur werken in een netwerk van regionale locaties dichterbij huis (hubs), die goed zijn verbonden met een kwalitatief hoogwaardig hoofdkantoor (clubhuis).
Buck Consultants International
68
3
Bedrijfsruimte
PLNT is een van de voornaamste locaties waar groeiende kennisintensieve en creatieve bedrijven vandaan komen. Uit een interview hiermee blijkt dat het momenteel lastig is voor groeiende bedrijven (scale-ups) om geschikte bedrijfsruimte in de regio te vinden. Succesvolle startups die willen doorgroeien, hebben behoefte aan flexibele bedrijfsruimte van circa 100 tot 500 m2, met ook werk- en opslagruimte. Op 4-4-2022 wordt slechts 1 bedrijfshal <500 m2 aangeboden via Funda in Business (zie verdieping). Dit beperkte aanbod is een aandachtspunt voor de regio. Tijdens het interview met PLNT is aangegeven dat het gaat om circa twee tot drie bedrijven per jaar. Uit het regionaal* aantal transacties van bedrijfsruimte <500 m2 van de afgelopen jaren wordt de dynamiek zichtbaar. De totale marktpotentie voor Westerpoort zal niet veel verder reiken dan 2.000 m2 tot 4.000 m2. Om haalbaar te zijn voor deze doelgroep is het van belang om bedrijfsruimte tegen betaalbare huurprijzen en in flexibele contracten aan te bieden, afwijkend van de (relatief hoge) huurprijzen in de Spoorzone en het LBSP. In de rapportage ‘Bedrijfs- en kantoorontwikkeling Westerpoort Leiden’ (BCI, 2022) wordt hier nader op ingegaan.
* Regionaal: Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Zoeterwoude. Onderverhuur niet meegenomen
Buck Consultants International
Bron: Vastgoeddata.nl dd. 08-11-2021
69
Bijlage 4
Sectorontwikkelingen kennisintensieve activiteiten
Sterkten en zwakten voor kennisintensieve activiteiten
(start-up)faciliteiten wordt gezorgd voor een aantrekkelijk klimaat voor het opstarten van kennisintensieve bedrijvigheid in de regio.
In tegenstelling tot de sector LSH is er bij de kennisintensieve sector in de Leidse regio minder sprake van clustering en is er geen specifieke campus. De kennisintensieve sector is meer verspreid over de regio en landt vooral op reguliere bedrijventerreinen. Van de drie gemeentes ligt het zwaartepunt van de werkgelegenheid in Leiden (79%), dit aandeel is lager dan bij de sector LSH (96%).
De kennisintensieve sector is vrij breed gedefinieerd, maar binnen deze sector zijn een paar kenmerken aan te wijzen die van toepassing zijn op de meeste bedrijfsactiviteiten. Deze punten zorgen ervoor dat de kennisintensieve sector bestaat uit relatief schone bedrijvigheid. • Relatief groot aandeel start- en scale-ups (kleinschalig) • Vaak deels bestaand uit kantoor en deels uit een productieruimte • Relatief weinig geluids- en geuroverlast • Relatief weinig verkeersaantrekkende werking
De Leidse regio blijkt niet alleen een aantrekkende werking te hebben op LSH-bedrijven, maar ook andersoortige kennisintensieve en hoogtechnologische bedrijven vestigen zich in de regio: • Denk hierbij bijvoorbeeld aan Airbus en de vrij recent SRON. • Ook komen de ontwikkelingen rondom Unmanned Valley van de grond. • Daarnaast genereert de LSH-sector ook bedrijvigheid die niet puur gericht is op R&D voor de sector LSH. Steeds vaker gaat het hierbij ook om productie en cross-overs met andere technologievelden, zoals in toepassingsvelden AI en robotica of zelfs in toekomstige mogelijkheden op het gebied van quantumtechnologie.
In de VNG-rapportage Milieuzonering Nieuwe Stijl (2019) worden typen bedrijvigheid en gebieden bekeken waarbij een gemixt wonen en werken zou kunnen worden toegepast. Het uitgangspunt is hierbij dat zich “in gemengd gebied met wonen alleen bedrijven zullen vestigen, die naar aard en invloed op de omgeving geschikt zijn voor ligging in een gebied met functiemenging inclusief wonen. Dat zijn over het algemeen kleinschalige, vaak ambachtelijke bedrijven, die hoofdzakelijk in de dagperiode in werking zijn. De productiewerkzaamheden geschieden hoofdzakelijk inpandig en er is in beperkte mate sprake van verkeersaantrekkende werking”.
1
Nabijgelegen trekkers als LBSP, Unmanned Valley en ESA dragen bij aan de aantrekkelijkheid van de Leidse regio als kennisregio. De kennisintensieve sector profiteert van dit imago. Daarnaast zorgt de aanwezigheid van kennisinstituten (met name de Universiteit Leiden) ervoor dat kennis naar de regio getrokken wordt. Met behulp van verschillende Buck Consultants International
70
Gezien de kenmerken zou kennisintensieve bedrijvigheid ingepast kunnen worden in een gemengd woon-werkgebied. Gemengde woon-werklocaties bestaan nog niet in groten getale, maar komen steeds nadrukkelijker in beeld als reële opties voor het creëren van een hoogwaardig stedelijk milieu.
Ruimte voor kennisintensieve bedrijvigheid Een nadeel van de kennisintensieve sector ten opzichte van de sector LSH is het ontbreken van een brandpuntlocatie (cluster) waar veel kennisintensieve activiteiten samenkomen. Hierdoor moeten bedrijven in deze sector concurreren met allerlei andere typen bedrijvigheid voor ruimte op bedrijventerreinen. STEC heeft in 2021 de Behoefteraming Bedrijventerreinen Zuid-Holland uitgevoerd, waarin ook specifiek is ingezoomd op de regio Holland Rijnland (regio Leiden – Alphen a/d Rijn). De belangrijkste conclusies voor deze regio waren: • Er is sprake van krapte op de bedrijventerreinenmarkt in Holland Rijnland, en daarmee behoefte aan aanvullende bedrijventerreinontwikkeling. • Lokaal knelt het op verschillende plekken. Met name in de Leidse regio is sprake van grote krapte. In en om Leiden is volgens gesprekken met lokale ondernemers nauwelijks tot geen aanbod meer beschikbaar (behalve op het Leiden Bio Science Park). Beide ontwikkelingen zorgen ervoor dat de kennisintensieve vraag die ontstaat vanuit de Leidse regio daar ook lang niet altijd kan landen. Er zijn weinig doorgroei- en vestigingsmogelijkheden voor deze bedrijven, waardoor bedrijven zich elders vestigen of geremd worden in hun doorgroeiproces.
Buck Consultants International
De schaarste aan ruimte (of het tekort) in de regio zorgt ervoor dat er keuzes gemaakt moeten worden bij het faciliteren van bedrijvigheid. Dit geldt voor het bieden van ruimte voor bedrijvigheid ten opzichte van andere functies (zoals wonen), maar eventueel ook voor het clusteren van een voorkeur aan typen bedrijvigheid. Als de regio wil inzetten op het versterken van de kennisintensieve bedrijvigheid, zal hier geschikte ruimte voor beschikbaar moeten komen. • Enerzijds zou dit kunnen betekenen dat er een specifiek gebied aangewezen wordt voor de sector, zoals dit ook gedaan is voor de sector LSH. Het ontwikkelen van het LBSP als exclusief terrein voor de sector LSH heeft ervoor gezorgd dat die sector de ruimte kreeg en krijgt om hard te groeien. Dit sluit aan bij de visie in de Groeiagenda ZuidHolland Kennis en Innovatie (2021), waarbij wordt ingezet op het creeren van ecosystemen en clusters. Beoogde clusters zijn o.a. gericht op high tech equipment, smart industry, AI en data science. • Anderzijds kan kennisintensieve bedrijvigheid relatief goed gecombineerd worden met functies als wonen. Ook dit biedt kansen voor de kennisintensieve sector. Het ontwikkelen van een gemengd woonwerkgebied met een hoogwaardig stedelijk karakter past goed in het profiel van de sector.
Bij het creëren van een woon-werklocatie zou het gebied ook kunnen worden aangewezen als specifieke locatie voor de kennisintensieve sector. De omvang van deze kennisintensieve activiteiten is nog onvergelijkbaar met de LSH-sector, maar voorgaande ontwikkelingen bieden potentie. Een sterke clustering vraagt om een helder profiel en een meerjarige aanpak.
71
Bijlage 5 1
Achtergrond per deelgebied
Leiden Bio Science Park (LBSP)
Het Leiden Bio Science Park (LBSP) is een van de grootste kennisclusters van Nederland op het gebied van Life Sciences & Health en staat internationaal hoog aangeschreven. De clustering van hoogwaardig onderwijs, onderzoek, zorg en bedrijfsleven trekt studenten, wetenschappers en ondernemers naar Leiden in het algemeen en het LBSP specifiek. Onder de bedrijven bevinden zich zowel startups als verschillende multinationals.
ervoor dat bijna de helft van de werkgelegenheid in de sector GZO op het LBSP te vinden is. Het gebied transformeert in de komende jaren verder naar een Innovatiedistrict: een gebied met hoge dichtheden waar een mix van werken, wonen en horeca zorgt voor een vruchtbaar klimaat voor ondernemerschap en innovatie. Nieuwe bedrijven komen in steeds hogere gebouwen naast bestaande bedrijven. Oudere panden ondergaan een renovatie of worden vervangen door hogere bebouwing.
Het gebied is niet uitsluitend een bedrijvenlocatie. Zo zijn er bijvoorbeeld ook grote onderzoeksinstituten op het terrein gevestigd. Daarnaast zorgt de aanwezigheid van mbo, hogeschool, en meerdere universitaire faculteiten ervoor dat het gebied dagelijks levendig is. Dit wordt versterkt door de (uitbreidende) aanwezigheid van horeca, voorzieningen en (studenten)woningen. Momenteel is het LBSP bovenal een sterk LSHcluster. Meer dan 80% van de daaraan gerelateerde werkplekken in de drie gemeentes bevindt zich op het LBSP. Hiernaast is ook de sector GZO duidelijk aanwezig op het park. Met name de werkplekken in het ziekenhuis (ca. 8.000) zorgen Buck Consultants International
72
2
De Geesten
De Geesten is een groen en wijd opgezet gebied met voornamelijk woon- en maatschappelijke functies. De parkachtige structuur vormt het centrale gedeelte van het gebied, met in het noorden een woonwijk en centraal en zuidelijk van het gebied veel instellingen. De instellingen die gevestigd zijn in het gebied zijn vooral actief in de zorgsector. De Geesten ligt in de nabijheid van enkele grote economische gebieden. Zo liggen NS-intercitystation Leiden Centraal, het LUMC, Naturalis en Leiden Bio Science Park enerzijds en Royal Flora Holland, de A44 en ESA-ESTEC anderzijds in de directe omgeving van het gebied. Dit is een economische ontwikkelingsas met nationale en internationale allure, waar bedrijven en instituten zijn gevestigd die tot de top in hun vakgebied horen. Tegelijk is het plangebied één van de groene ‘steppingstones’. Dit is een reeks van groengebieden, van de Kagerplassen, Huys te Warmont en Poelgeest tot aan het Valkenburgse Meer. Het plangebied vormt samen met Landgoed Oud-Poelgeest één van de belangrijkste onbebouwde groene ruimtes binnen de gemeentegrens van Oegstgeest. Dit zorgt ervoor dat De Geesten zowel economisch als ecologisch een belangrijke rol kan spelen.
Vanuit het agglomeratieperspectief is door de gemeente Leiden en Provincie Zuid-Holland de wens ingebracht om het zorgcluster (Curium LUMC, Rivierduinen) en het LBSP waar mogelijk te versterken, inclusief de verbindingen ervan met onderwijs en onderzoek. Daarnaast is er ook de wens om de groene, parkachtige uitstraling van het gebied te behouden en het gebied niet vol te bouwen.
Buck Consultants International
78
3
Zijlhoek/De Woerd
De deelgebieden Zijlhoek en De Woerd (samen: Zijlhoek/De Woerd) zijn (voormalig) glastuinbouwgebieden in de gemeente Katwijk. Het gebied ligt aan het Valkenburgse Meer en de N206 en aan de overzijde van de Oude Rijn ligt het LBSP. Er is een visie ontwikkeld om dit gebied te transformeren van een glastuinbouwgebied naar innovatieve werklocatie met kennisintensieve bedrijvigheid. Bedrijvigheid wordt hierbij gecombineerd worden met wonen. In de Gebiedsvisie Valkenburgse Meer, Zijlhoek en De Woerd, en Tjalmastrook (2022) wordt het toekomstige werkprogramma van Zijlhoek/De Woerd omschreven als hoogwaardig. Het gebied kent kennisgedreven werkgelegenheid en is innovatief, schoon en duurzaam. Deels zullen de werkfuncties gecombineerd worden met wonen. Dit geldt met name voor de werkparken bij het Valkenburgse Meer. Zijlhoek/De Woerd biedt kansen voor de realisatie van een hoogwaardige vorm van werkgelegenheid in een campusachtige setting; een groene omgeving met een mooie uitstraling. In deze gebieden is functiemenging mogelijk, maar er kan ook gedacht worden aan zonering op één of enkele deellocaties als sprake is van activiteiten die (beperkt) overlast veroorzaken voor de omgeving waardoor er milieuzones ontstaan.
Buck Consultants International
79
4
Spoorzone
5
Westerpoort
De Spoorzone is een gebied, bestaande uit drie deelgebieden rondom station Leiden Centraal en de spoorlijn Den Haag – Amsterdam. Het noordelijke gebied is het gebied rondom de Schipholweg, wat voornamelijk fungeert als monofunctioneel kantorengebied. Het stationsgebied kent een hoogstedelijke uitstraling met zowel kantoren als woningen en winkels. Het Vondelkwartier kent een monofunctioneel werkmilieu. Station Leiden Centraal is een OV-knooppunt in een sterk verstedelijkte regio met zo’n 400.000 inwoners. Het verbindt Leiden met alle gemeenten in de regio, de rest van het land en de wereld, door de snelle verbinding met Schiphol en vice versa. Het is een functioneel station, maar het staat in een ‘rommelige en versteende omgeving waar de verkeersveiligheid in het geding is gekomen. Het station en de spoorlijnen vormen een gevoelsmatige barrière tussen twee stadsdelen: de historische binnenstad en het innovatieve LBSP. De Spoorzone, en dan met name het Stationsgebied, wordt daarom de komende jaren ontwikkeld als sterk hoogstedelijk woon-werkmilieu. Naast de geplande woningen is er ook ruimte voor de inpassing van nieuwe kantoren. Vanwege de ligging wordt het Stationsgebied gezien als een gewilde locatie, zowel regionaal als (inter)nationaal, waardoor het toevoegen van extra kantoormeters als haalbaar wordt ingeschat (Gebiedsvisie Stationsgebied, 2021).
In het Vondelkwartier en de Schipholweg zijn naast de herontwikkeling van de enkele bestaande panden geen grote toevoegingen of onttrekkingen gepland.
Buck Consultants International
Westerpoort ligt in het westen van de gemeente Leiden, tussen de Plesmanlaan, de Haagse Schouwweg, begraafplaats Rijnhof en de A44 in. Van dit gebied wil de gemeente, samen met de vastgoedeigenaren van de gebouwen die er nu al staan, een nieuwe, aantrekkelijke en duurzame stadswijk maken.
80
Het gebied grenst direct aan het Leiden Bio Science Park en ligt in de buurt van de Knoop Leiden West (kruising RijnlandRoute/A44). Door de ligging vindt de gemeente dit gebied geschikt om te ontwikkelen als woon-werklocatie. Er wordt nagedacht over een zo goed mogelijke mix van wonen, werken en voorzieningen.
Momenteel wordt er door De Zwarte Hond gewerkt aan de Gebiedsvisie voor Westerpoort, waarvan de oplevering wordt verwacht in de eerste helft van 2022. Op basis van het richtinggevend document voor de Gebiedsvisie lijkt de meeste ruimte te worden ingepast voor wonen. Voor werken is ongeveer 10.000 – 15.000 m2 gepland, tegenover 600 tot 1.200 woningen.
De volgende zes stappen vormen de leidraad voor de Gebiedsvisie Westerpoort: 1 Het landschap als raamwerk en als drager van de identiteit van de wijk Westerpoort. 2 Een fijnmazig netwerk verbindt Westerpoort met de omliggende fiets- en wandelstructuren. 3 De openbare ruimte is compact en definieert de heldere bouwvelden. 4 Bouwblokken met een binnenruimte zorgen voor een duidelijke voor- en achterzijde. Markante hoeken maken het plan rijk en levendig. 5 Binnen het plan is de auto te gast. De ontsluiting wordt over twee kruispunten verdeeld om de omgeving zo min mogelijk te belasten. 6 6) Het raamwerk kan stapsgewijs en gefaseerd ontwikkeld worden, met een kleine maat aan de Rhijnhofzijde en groter richting de Plesmanlaan.
Buck Consultants International
81
Bijlage 6
Verdieping kantorenmarkt
De COVID-19 pandemie, en de daarmee verbonden economische situatie, hebben bestaande trends en ontwikkelingen in vastgoedmarkten – en de kantorenmarkt in het bijzonder – in een stroomversnelling gebracht. Een eventueel significant effect op de omvang van de marktbehoefte is echter nog niet zichtbaar. De trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de manier waarop organisaties in de toekomst het werken organiseren en hoe de kantoren daar onderdeel van zijn. De belangrijkste structurele ontwikkelingen die worden verwacht zijn: •
•
•
Gezonde werkplekken: de fysieke en mentale gezondheid van medewerkers dient meer dan voorheen gewaarborgd te worden met kantoorruimte die van hoge kwaliteit is en optimaal voorziet in de behoeften van medewerkers. De uitdaging voor organisaties zal zijn om medewerkers het kantoor te laten verkiezen boven de virtuele (thuis)werkomgeving. • Wendbaarheid organisaties: het wordt voor iedereen belangrijker om voorbereid te zijn op een nieuwe pandemie met fysieke contactbeperkingen. Organisaties zullen op zoek gaan naar adaptieve oplossingen en maatregelen, bijvoorbeeld door het aanbieden flexibele arbeidscontracten, het afsluiten van kortlopende huurcontracten en het gebruik van flexibele kantoorruimte.
Een hybride werkmodel: organisaties verwachten dat het thuiswerken (ook na de COVID-19 pandemie) een blijvend onderdeel van het werkpatroon zal blijven. Velen geven aan op zoek te gaan naar een nieuwe balans tussen het werken op kantoor en op andere locaties. De verwachting is dat het gemiddeld aantal kantoordagen zal afnemen. Versnelde digitalisering: de digitalisering van de economie is door de crisis in een versnelling gekomen. De aanwezigheid van technologie in kantoren ondersteunt locatie-onafhankelijk werken en faciliteert medewerkers om vanuit kantoor met elkaar in verbinding te komen, ook met mensen buiten het gebouw. Een heroverweging van de kantoorfunctie: het kantoor wordt nog meer dan in het verleden een plaats van fysieke en digitale ontmoeting. Medewerkers komen naar kantoor om samen te werken, voor de sociale beleving en voor de (spontane) interactie met collega’s. Tegelijkertijd blijft het kantoor een omgeving om in stilte en rust te werken op een ergonomische werkplek.
Buck Consultants International
82
Kantoor van de toekomst Het kantoor van de toekomst kenmerkt zich door een hoge mate van flexibiliteit, een uitstekende (OV)-bereikbaarheid, hoge duurzaamheid, veel ontmoetingsruimte en gezonde werkplekken. Experts zijn het hier vanuit verschillende vakgebieden over eens. Uit verschillende onderzoeken blijkt bovendien dat eindgebruikers op dit moment actief bezig zijn met het ontwikkelen van nieuwe vastgoedstrategieën die door de pandemie om een versnelde herbeoordeling vragen. De verwachting is dat organisaties zich - afhankelijk van aard en omvang van de kantoorwerkzaamheden - zullen gaan aanpassen aan het hybride werkmodel met een passende werkplekinrichting. Voornamelijk de grotere organisaties met (inter)nationale structuren zullen bestaande vastgoedportefeuilles diversifiëren naar een netwerk van locaties met (hoofd)kantoren, officehubs en flexspaces. De verwachtingen voor de impact op het aantal benodigde kantoormeters voor de komende jaren lopen uiteen en zijn afhankelijk van de keuzes die organisaties gaan maken. Experts benadrukken dat alle ontwikkelingen niet per definitie tot minder kantorenmeters in gebruik hoeven te leiden. Het is wel aannemelijk dat sommige grotere organisaties hun primaire vastgoedlocaties zullen afschalen, omdat de gemiddelde bezetting onder invloed van thuiswerken daalt.
Bovendien zullen niet alle kantorenlocaties kunnen voldoen aan de eisen die gesteld worden aan de kantooromgeving van de toekomst.
Buck Consultants International
83
Gunstig perspectief voor stedelijk gelegen kantorenlocaties nabij OV-knopen en voorzieningen Uit de rapportages en onderzoeken van 2020 en 2021 blijkt er een gunstig perspectief te zijn voor stedelijk gelegen kantorenlocaties in de nabijheid van OV-knopen en voorzieningen. De kantorenbehoefte van een organisatie zal niet langer alleen bepaald worden door de werkgever, maar ook door de workforce (werknemers) van de organisatie. De kernvraag is ‘wanneer en voor welke werkzaamheden’ willen toekomstige werknemers naar kantoor komen. Het kantoorgebruik verandert daarmee van een vastgoedvraagstuk (werkpleknormen etc.) naar een organisatievraagstuk (kantoordagen, type activiteit, snelheid in bereikbaarheid etc.). De kantorenbehoefte zal vooral in de steden toenemen, omdat dit voor bepaalde groepen werknemers (o.a. Millennials en Gen Z’ers) een natuurlijke en aantrekkelijke bestemming is. De groeiende interesse voor stedelijke kantorenlocaties was pré corona al aan de orde, maar lijkt nu in een versnelling te komen. Experts zijn het erover eens dat vooral de kantoren op loopafstand van OV-knooppunten, met veel voorzieningen en ontmoetingsplekken en binnen een functiegemengde omgeving, in trek zullen blijven bij eindgebruikers.
De ontwikkeling naar meer hybride werkmodellen, waardoor mensen gemiddeld minder vaak naar kantoor komen, kan ertoe leiden dat reisafstanden van werknemers toenemen. De bereikbaarheid neemt in belang toe en dat is in het voordeel van OVknooppunten.
Buck Consultants International
84
Gunstig perspectief voor stedelijk gelegen kantorenlocaties nabij OV-knopen en voorzieningen De veranderende kantorenmarkt is onlosmakelijk verbonden met een forse herontwikkelingsopgave van de bestaande kantorenvoorraad. In de bestaande stedelijke kantoorgebieden met goede OV-verbindingen kan ook het perspectief voor incourante kantoren gunstig zijn, omdat herontwikkeling een financieel haalbaar scenario is. De fysieke ruimte in de directe omgeving van stedelijke OV-knopen is beperkt en de marktbelangstelling is groot. Dit resulteert in een hoger huurniveau en in het verlengde daarvan vaker een positieve businesscase voor herontwikkeling. Het voorzieningenniveau op de bestaande monofunctionele kantorenlocaties zal dan ook voldoende aandacht moeten krijgen. De onderzoeken wijzen erop dat werknemers bij voorkeur willen werken in een netwerk van regionale locaties dichterbij huis (hubs), die goed zijn verbonden met een kwalitatief hoogwaardig hoofdkantoor (clubhuis). Ook deze ontwikkeling was voor de pandemie al aan de orde, maar wordt nu sneller werkelijkheid dan eerder werd verondersteld. Om nieuwe (jong) talent aan te kunnen trekken zullen kantoorgebruikers steeds nadrukkelijker moeten kijken naar de kwaliteit van de vestigingsomgeving. Veranderingen in vestigingscriteria van organisaties zullen resulteren in een andere fysieke voetafdruk.
Vooral duurzame en circulaire kantoorgebouwen van hoge kwaliteit, die kunnen voorzien in specifieke behoeften van werknemers, zullen te maken krijgen met veel marktbelangstelling. Ook flexibele kantoorruimte (co-working suites, serviced offices) zullen voor veel organisaties onderdeel gaan uitmaken van de vastgoedstrategie, vanwege de minimale kapitaalverplichting en het lage risico gebonden te zijn aan onnodige ruimte.
Buck Consultants International
85
Typen vestigingsmilieus Kantoorgebruikers hebben specifieke voorkeuren als het gaat om de keuze voor een vestigingslocatie. De kantorenmarkt kan daarom ingedeeld worden op basis van typen locaties en aanwezigheid van typen kantoorpanden met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Op basis van de eisen die gebruikers stellen aan de vestigingsomgeving en de bijbehorende redenen voor de vestigingskeuze, onderscheidt BCI 6 typen kantorenmilieus.
Buck Consultants International
86
Dominante trends op de kantorenmarkt in Leiden
Buck Consultants International
87
Beoordeling van typen vestigingsmilieus aan kantorentrends Beoordeling van het marktperspectief voor de vijf typen kantorenmilieus in relatie tot de beschreven dominante trends.
Buck Consultants International
88
Beoordeling van typen vestigingsmilieus aan kantorentrends Westerpoort sluit als uitvals-locatie niet goed aan op algemene trends en ontwikkelingen. De binnenstedelijke stationslocaties van de Spoorzone en het LBSP vinden een betere aansluiting op deze trends en ontwikkelingen.
Buck Consultants International
89
Bijlage 7
Overzicht geïnterviewde partijen
Partij Baseclear Base Investments Biopartner CBRE Gemeente Leiden Gemeente Oegstgeest IQ Kadans Leiden Bio Science Park (LBSP) LUMC Ministerie van Economische Zaken PLNT Universiteit Leiden
20211438
Buck Consultants International
90