19. Bijlage Onderzoeksrapport Ruimtevraag life sciences & health en kennisintensieve bedrijvigheid in de Leidse regio (16 maart 2023) (3116206)

Ruimtevraag life sciences & health en kennisintensieve bedrijvigheid in de Leidse regio

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeenten Katwijk, Leiden, Oegstgeest Provincie Zuid-Holland

Nijmegen/Den Haag, 16 maart 2023

Inhoudsopgave Blz.

Samenvatting

1

Hoofdstuk 1 Inleiding

8

Hoofdstuk 2 Drie groeiende sectoren

10

Hoofdstuk 3 Sectorontwikkelingen Life Sciences & Health

12

Hoofdstuk 4 De locaties en het vastgoed voor de drie sectoren

17

Hoofdstuk 5 Scenario’s voor de toekomst

21

5.1 5.2 5.3

Sector LSH Sector GZO Kennisintensieve activiteiten

Hoofdstuk 6 Overzicht van vraag en aanbod 6.1 6.2 6.3

Scenario Impuls Scenario Impuls Extra Scenario Neutraal

20 22 23

24 28 32 34

Blz.

Hoofdstuk 7 Betekenis voor de deelgebieden

36

Hoofdstuk 8 Conclusies

41

Bijlage 1

Sectoren

44

Bijlage 2

Arbeidsmarktdynamiek

47

Bijlage 3

Marktdynamiek vastgoed

59

Bijlage 4

Sectorontwikkelingen kennisintensieve activiteiten

70

Bijlage 5

Achtergrond per deelgebied

72

Bijlage 6

Verdieping kantorenmarkt

82

Bijlage 7

Overzicht geïnterviewde partijen

90

Samenvatting Drie groeiende sectoren in de Leidse regio De Leidse regio heeft een omvangrijk gezondheidszorgcluster (GZO), met instellingen zoals het LUMC, Curium, Rivierduinen en het Alrijne ziekenhuis. Daaromheen heeft zich in de afgelopen decennia een sterk Life Sciences & Health (LSH-)cluster ontwikkeld, met een internationale reputatie en met een sterke aantrekkingskracht op internationale bedrijven. De groei vindt met name plaats op het Bio Science Park, maar heeft ook een uitstraling op aangrenzende gebieden in Leiden en Oegstgeest en in de toekomst ook in Katwijk. De kracht van het cluster is enerzijds gelegen in de kennismagneet van het LUMC en de Leiden Universiteit en daaruit voorkomende bedrijven, maar anderzijds ook doordat de Gemeente Leiden en diverse partners decennialang vast gehouden hebben aan de ontwikkeling van het Bio Science Park. Bovendien is door organisaties zoals bijv. BioPartner en Unlock geïnvesteerd in passende huisvestingsconcepten voor bedrijven en instellingen. Analyses van het LSH cluster wijzen uit dat ook in de toekomst er sprake zal zijn van groei van dit cluster vanwege de internationale concurrentiepositie en nieuwe kennisdomeinen in het LSH-cluster (zie hoofdstuk 3). Op dit moment doet zich de situatie voor dat er sprake is van een grote vraag naar lab-, kantoor- en overige bedrijfsruimtes vanuit het LSH Cluster.

Ondanks dat er nog ruimte beschikbaar is op het Bio Science Park, is het nu van belang om tijdig voldoende ruimte te reserveren voor het LSH cluster. Daarnaast is in de afgelopen jaren ook gebleken dat steeds meer hoogtechnologische bedrijven en instellingen (buiten het GZO- en LSH-cluster) zich vestigen in de regio (zoals SRON) en komt de ontwikkeling van Unmanned Valley (Katwijk) van de grond, ontwikkelt de Space

Buck Consultants International

Campus (Noordwijk) zich voorspoedig en komen bedrijven af op de kennismagneet van de TU Delft. Er is nu aantoonbaar sprake van een Kennisas Rotterdam-Delft-Noordwijk-Leiden met belangrijke locaties als Esa/Estec, het LBSP, het Technologisch-InnovatiefComplex Delft en het MedischInnovatiefComplex Rotterdam. Deze Kennisas vormt de basis voor een internationaal ecosysteem van kennisintensieve bedrijvigheid, niet alleen in life sciences, maar ook in tal van andere clusters (variërend van aerospace, artificial intelligence tot fotonica en nanotechnologie). Tegelijkertijd doet zich in de Kennisas het probleem voor dat de ruimte voor nieuwe (hoogwaardige) bedrijvigheid beperkt is. De Leidse regio kan meerdere toplocaties aanbieden op de Kennisas, niet alleen het LBSP, maar ook in de Spoorzone, op De Geesten (Oegstgeest) en op het te herontwikkelen glastuinbouwgebied Zijlhoek/De Woerd in Katwijk.

De onderzoeksvraag Voor de toekomstige succesvolle ontwikkeling van de drie sectoren (GZO, LSH en kennisintensief) is een goed onderbouwde ruimtelijke strategie nodig. Daarvoor is gekozen om de ruimtevraag tot 2030 in beeld te brengen, omdat dan ook helder wordt of er al op die vrij korte termijn tekorten gaan ontstaan. In dat geval kan tijdig met de gemeenten en andere partners worden bepaald hoe met de verdeling van de ruimtevraag om te gaan. Uiteraard is daarbij het besef dat er ook na 2030 ontwikkelruimte voor de drie sectoren moet bestaan. Een snel afnemende voorraad aan plancapaciteit zal de noodzaak, om tijdig met nieuwe plannen te beginnen (Zijlhoek/De Woerd), onderschrijven. Dat geeft namelijk het comfortgevoel dat er ook na 2030 restcapaciteit is. Het tijdig ruimte bieden aan kennisintensieve clusters is namelijk één van de sleutels van het succes van het LBSP en van de regio. Daarnaast zal meer aandacht besteed moeten worden aan de herontwikkeling van bestaande werklocaties (op LBSP en de Geesten).

1

De onderzoeksmethodiek Om de ruimtebehoefte van de drie sectoren te bepalen zijn meerdere informatiebronnen gebruikt, zoals in Figuur 1 is af te lezen. Uiteraard is met verschillende experts gesproken over de kracht van de drie sectoren, zijn ontwikkelingen (werkgelegenheid en vastgoedopnames) in de afgelopen jaren geanalyseerd en zijn op basis daarvan drie scenario’s voor de toekomst gehanteerd. Om de ontwikkelingen voor alle drie de sectoren op een vergelijkbare manier in beeld te brengen is de werkgelegenheidsontwikkeling als basis voor de prognoses gekozen, omdat die Figuur 1

gegevens voor alle drie sectoren aanwezig zijn (voor 2020 en de jaren daarvoor). In de onderzoeksmethodiek zijn twee onderdelen te onderscheiden. Allereerst de economische analyses om de toekomstige werkgelegenheid en de ruimtebehoefte te bepalen. Hierbij spelen drie scenario’s tot en met 2030 een belangrijke rol. Ten tweede is vervolgens in de ruimtelijke analyses bepaald (op basis van de huidige ruimtelijke spreiding en gesprekken met gebiedsdeskundigen) hoe de ruimtevraag over de verschillende gebieden in de periode tot en met 2030 kan worden verdeeld.

Schematische weergave van de methodiek.

Buck Consultants International

2

De economische analyses De ontwikkeling van de economie ligt niet vast, maar is met onzekerheden omgeven. Daarom zijn drie scenario’s in de economische analyses uitgewerkt. In het neutrale scenario zijn op de werkgelegenheidsbasis, die in 2020 aanwezig is, landelijke groeicijfers voor de werkgelegenheid in de drie sectoren gezet om de groei tot en met 2030 in beeld te krijgen, zonder dat er sprake is van een actief beleid. In dat scenario groeit het aantal banen in de drie sectoren al met 5.600. In het Impulsscenario is het succes van de afgelopen 10 jaar in het LSH cluster (met een sterke groei) doorgetrokken naar 2030 en is er sprake van een bovengemiddelde groei in zorg en kennisintensief ten opzichte van landelijke cijfers. Die continuering van met name het succes van het LSH cluster leidt tot een groeit van 8.300 banen. In dit scenario is ervan uitgegaan dat de inspanningen in de regio en nationaal (acquisitiebeleid, topsectorenbeleid) worden gecontinueerd. In het Impuls Extra scenario is in beeld gebracht wat er gaat gebeuren als de snelle groei in het LSH cluster in de afgelopen twee/drie jaren de Tabel 1

basis vormt voor de komende jaren en dat de regio in staat is, als onderdeel van de Kennisas, meer kennisintensieve bedrijven uit andere sectoren (dan LSH en Zorg) aan te trekken. Die snelle groei van het LSH cluster is mogelijk vanwege de sterke positie van ‘Leiden’ in het internationale LSH cluster (vanwege de aantrekkingskracht van aanwezige bedrijven en kennisinstellingen en de aanwezigheid van de EMA) en het tekort aan locaties voor hoogwaardige bedrijvigheid in de regio en in de Kennisas. Het aantal banen neemt dan tot 2030 toe tot 10.400 in de drie sectoren. Op basis van gesprekken met experts en de ervaringen van BCI met snelle groei van campussen elders in Nederland en Europa, adviseert BCI om de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen (en daaraan gekoppelde ruimtebehoefte) van het impulsscenario en het impuls extra scenario als bandbreedte te nemen voor de toekomstige planning. De ontwikkelingen in de afgelopen 10 jaar vormen de solide basis, maar de regio moet erop voorbereid zijn dat het sneller kan gaan, zoals in de afgelopen jaren is gebleken. Er zullen tijdig voldoende (nieuwe) locaties gereserveerd en beschikbaar moeten zijn voor de periode tot 2030, maar zeker ook voor de jaren daarna.

Totale werkgelegenheids- en ruimtebehoefte per sector per scenario (2020-2030) in aantal werkzame personen en m2 BVO.

Neutraal Toename aantal Toename banen ruimtebehoefte Sector LSH GZO Kennisintensief Totaal

Scenario’s Impuls Toename aantal Toename banen ruimtebehoefte

Impuls extra Toename aantal Toename banen ruimtebehoefte

Aantal WP

Aantal m2

Aantal WP

Aantal m2

Aantal WP

Aantal m2

2.100 3.100 400

74.000 168.000 19.000

3.200 4.200 900

113.000 230.000 40.000

4.800 4.200* 1.300

5.600

261.000

8.300

383.000

10.300

169.000 230.000* 61.000 460.000

In de totale toename van het aantal banen en de ruimtebehoefte in het impuls extra scenario is voor GZO gerekend met dezelfde groeicijfers als uit het impulsscenario.

Buck Consultants International

3

Zoals Tabel 1 laat zien is de werkgelegenheidsontwikkeling vertaald in een ruimtebehoefte op basis van het huidig ruimtegebruik in die sectoren. Op die manier ontstaat er een bandbreedte van de benodigde ruimte (uitgedrukt in m2 bvo) die vervolgens afgezet kan worden tegen de beschikbare ruimte op de verschillende planlocaties. Uit de analyses blijkt dat de totale ruimtebehoefte tot 2030 varieert tussen 380.000 en 460.000 m2 als van de bandbreedte van het impuls en impuls extra scenario wordt uitgegaan. Dat is een forse ruimtevraag. De groei van het aantal banen (absoluut, maar zeker ook relatief) is het grootst in het LSH cluster. De ruimtevraag in het GZO cluster is ook groot, maar een omvangrijk deel hiervan zal echter buiten de deelgebieden neerslaan (bijv. in de wijken).

De Ruimtelijke analyses De beschikbare ruimte in de vijf deelgebieden, die in dit onderzoek zijn meegenomen als vestigingslocaties voor de drie sectoren, is in Tabel 2 opgenomen. Hierin is een onderscheid gemaakt tussen de nog te Tabel 2

ontwikkelen kavels (vrije kavels) en de kavels waar herontwikkeling mogelijk is. Voor elke sector zijn één of enkele gebieden het meest passend. Bij de verdeling van de ruimtevraag is uitgegaan van de huidige verdeling, resultaten van gesprekken met experts en/of van specifieke kwaliteiten van de desbetreffende locaties zoals die neergelegd zijn in de gebiedsvisies. Zo zal het grootste deel van de groei van de LSHsector landen op het LBSP (met 201.000 m2 ontwikkelruimte en additioneel tot 2030 circa 45.000 m2 herontwikkeling). Voor GZO kan ruimte worden geboden zowel op LBSP als op De Geesten (met 15.000 m2 ontwikkelruimte en additioneel 10.000 m2 herontwikkeling). Voor de kennisintensieve sector is in de regio nog geen specifieke vestigingslocatie benoemd en beschikbaar, afgezien van de Spoorzone voor het gedeelte gericht op (kennisintensieve) zakelijke diensten. Bedrijfsruimte, onder andere nodig voor hoogwaardige productie (zowel in het LSH cluster als in andere clusters), is zeer beperkt beschikbaar in de regio. Zijlhoek/De Woerd (met 150.000 m2 ontwikkelruimte, waarvan de ontwikkeling nog meerdere jaren aan voorbereiding en ontwikkeling vraagt) is voor deze bedrijvigheid een passende vestigingsomgeving.

Ontwikkelruimte per deelgebied (2020-2030) in m2 BVO

Vrije kavelruimte Herontwikkelingsruimte Ontwikkelruimte per gebied

LBSP 201.000 45.000** 246.000

De Geesten 15.000 10.000 25.000

Gebieden Zijlhoek/De Woerd* Spoorzone 150.000 60.000 tot 90.000 150.000 60.000 tot 90.000

Westerpoort 10.000 tot 15.000 10.000 tot 15.000

Totaal 436.000 tot 471.000 100.000 536.000 tot 571.000

* Zijlhoek/De Woerd t/m 2040 ** LBSP na 2030 nog eens 45.000 additionele herontwikkelruimte

Buck Consultants International

4

Tabel 3

Ruimtebehoefte verdeeld per gebied, uitgaande van de scenario’s Impuls en Impuls Extra in 2030 (in m2 BVO)

Sector LSH GZO Kennisintensief Overig* Totaal

LBSP 103.000 – 135.000 81.000 – 91.000 20.000 204.000 – 246.000

* Overige vastgoed Innovatiedistrict Tabel 4

De Geesten 0 – 10.000 15.000 – 25.000 25.000

Zijlhoek/De Woerd 0 – 10.000 35.000 35.000 – 45.000

Gebieden Spoorzone 10.000 – 14.000 8.000 5.000 – 8.000 23.000 – 30.000

Westerpoort -

Elders** 116.000 116.000

Totaal 113.000 – 169.000 230.000 40.000 – 61.000 383.000 – 460.000

** Ruimte buiten de vijf gedefinieerde werklocaties, o.a. in centra/wijken

Resterende ontwikkelruimte (voor andere sectoren of na 2030) per gebied, uitgaande van de scenario’s Impuls en Impuls Extra in 2030 (in m2 BVO)

Ontwikkelruimte Ruimtebehoefte

LBSP 246.000 204.000 – 246.000

De Geesten 25.000 25.000

Resterende ontwikkelruimte

0 – 42.000

0

Gebieden Zijlhoek/De Woerd Spoorzone 150.000 60.000 – 90.000 35.000 – 45.000 23.000 – 30.000

Westerpoort 10.000 – 15.000 -

536.000 – 571.000 287.000 – 364.000

30.000 – 67.000

10.000 – 15.000

172.000 – 284.000

105.000 - 115.000

Als de toegedeelde ruimtebehoefte wordt afgezet tegen de ontwikkelruimte op de diverse locaties (Tabel 3), dan kan worden geconcludeerd dat tot 2030 de benodigde ruimte nog kan worden opgevangen op de beschikbare locaties, maar ook dat dan het eind van de plancapaciteit in zicht is. Hierdoor moeten bedrijfsvestigingen of -uitbreidingen mogelijk al afgewezen worden aangezien eventuele overgebleven vrije kavels niet altijd zullen voldoen aan de eisen van specifieke bedrijven. Een deel van de ruimtebehoefte van kennisintensieve bedrijvigheid is al ingepland op het nog te ontwikkelen deelgebied Zijlhoek/De Woerd. De capaciteit op LBSP is in 2030 nagenoeg benut. Het is daarom raadzaam om ook in de komende jaren na te gaan of ook andere locaties kunnen worden benutten voor het LSH cluster, op korte termijn de Geesten op langere termijn (na 2030) ook op Zijlhoek/De Woerd. Daardoor kunnen bedrijven met uiteenlopende vestigingseisen op een goede manier geholpen worden. Buck Consultants International

Totaal

Op LBSP kan R&D bedrijvigheid in een campus omgeving ruimte worden geboden, De Geesten biedt een parkachtige omgeving. Zijlhoek/De Woerd biedt ruimte voor hoogwaardige productie. De Spoorzone is een topmilieu voor kantoren van bedrijven uit de drie sectoren. De Leidse regio biedt daardoor een variatie aan vestigingsmilieus waarvan hoogwaardige bedrijven uit de drie sectoren gebruik kunnen maken. Tabel 4 laat zien dat tot en met 2030 aan de ruimtevraag kan worden voldaan, maar dat er ook nog per locatie aandachtspunten zijn waarover op korte termijn knopen doorgehakt moeten worden.

Aandachtspunten voor de deelgebieden Op basis van de analyses en verdiepende gesprekken komen de volgende aandachtspunten voor de diverse werklocatie naar voren: 5

•

•

•

•

LBSP: Vasthouden aan het jarenlange beleid om de ruimte vrij te houden voor invulling van lab- en kantoorruimte voor bedrijven uit de LSH-sector. Dat is tot nu toe de basis geweest van het succes. Daarnaast is het belangrijk om de Campus door te ontwikkelen tot een Innovatiedistrict waar beschikbare ruimte selectief wordt uitgegeven aan LSH-bedrijven die het aanwezige ecosysteem versterken. Er zal ook ruimte beschikbaar komen voor huisvesting van talent en voorzieningen (horeca, beperkt detailhandel) om de verblijfskwaliteit op de Campus te vergroten. In het oostelijk deel zal worden ingezet op intensivering en herontwikkeling voor zowel de sectoren GZO als LSH, waarbij zich ook de vraag voordoet of de groei van GZO niet anders (elders) ingevuld kan worden. Rond 2030 is de huidige plancapaciteit van LSBP volledig benut. De Geesten: Vasthouden aan de huidige maatschappelijke functie van het gebied, met een focus op de sector GZO. Maar tegelijkertijd kan de parkachtige omgeving ook een goede vestigingsplaats bieden aan enkele gerenommeerde bedrijven uit het LSH cluster. De Geesten biedt daardoor een onderscheidend profiel ten opzichte van de Campus. Zijlhoek/De Woerd: Geleidelijk ontwikkelen – met een eerste oplevering naar verwachting rond 2030 – als een hoogwaardige gemengde woon-werkomgeving met kantoor- en bedrijfsruimte.

Het gebied richt zich op de hightech bedrijvigheid uit het LSH cluster en hightech bedrijvigheid uit de sector kennisintensief, waardoor clustervorming kan ontstaan. Dit vraagt om een combinatie van kantoor- en hoogwaardige productieruimte voor kennisintensieve (maak)bedrijven (met geringe milieucontouren en beperkte goederenstromen). Spoorzone: Vasthouden aan de geplande gefaseerde ontwikkeling van (60.000 tot 90.000 m2) hoogwaardige kantoorruimte voor verschillende sectoren. De Spoorzone is een nationale toplocatie vanwege de OV bereikbaarheid, de ligging in het centrum van de stad en de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Het gebied is

Buck Consultants International

•

aantrekkelijk voor een grote variëteit aan kantoorhoudende bedrijven, waaronder een deel van de LSH-, GZO- en kennisintensieve sector. Westerpoort: Het creëren van een gemixte woon-werklocatie, waarbij kleinschalige productie- en kantoorlocaties (o.a. voor scale-ups) worden ontwikkeld. Het is een relatief kleine locatie (voor wat betreft de werkfunctie) die in de komende jaren beschikbaar zal komen.

Conclusies De groei van de drie sectoren tot en met 2030, en met name LSH en GZO, vraagt nu al om een groot aandeel van de beschikbare ruimte op de onderscheiden gebieden. Hierbij is het zelfs mogelijk dat de uitgiftes op het LBSP de komende jaren sneller verlopen dan verwacht, de uitzonderlijk hoge uitgiftes over 2020 en 2021 geven hier geven hier aanleiding toe. Om ook na 2030 over voldoende ontwikkelruimte te kunnen beschikken is het belangrijk dat de drie gemeenten meerdere locaties kunnen aanbieden. Natuurlijk kan de resterende ruimte worden benut op het LBSP, maar er is ook een toplocatie voor kantoren in de Spoorzone waarin de kantoorhoudende bedrijven uit de drie sectoren zich kunnen vestigen. Ook de beschikbare ruimte op de Geesten biedt een onderscheidend vestigingsmilieu in een parkachtige omgeving. Zijlhoek/De Woerd zal als nieuwe locatie zich vooral kunnen positioneren als hightech omgeving (hoogwaardig ontwerp en productie) als onderscheidend onderdeel van het totale ecosysteem in de ruime regio (Kennisas), maar ook als overlooplocatie voor LBSP als de infrastructuur- en OV-verbindingen met het LBSP en de regio op orde zijn. Met het LBSP, de Spoorzone, de Geesten en Zijlhoek/De Woerd beschikt de regio over gevarieerde vestigingsmilieus waar uiteenlopende bedrijven en instellingen hun vestigingswensen op een kwalitatief goede manier kunnen invullen.

Dat is in de Nederlandse context een uniek totaalproduct.

6

De hier voorgelegde ramingen van de toekomstige ruimtebehoefte en een mogelijke verdeling van die vraag over de deelgebieden, vormen een eerste onderbouwde voorzet voor vervolgstappen. Deze eerste resultaten zullen aanleiding moeten zijn voor het beantwoorden van belangrijke vragen hoe in de komende jaren wordt omgegaan met: • De concrete uitwerking van plannen om ook naast de snelle groei van bedrijven op de Campus ook invulling te geven aan het behoud van de kwaliteit van de inrichting van het gebied en daarbij ook invulling te geven aan huisvesting van talent en een groter aanbod van voorzieningen (horeca, detailhandel). Oftewel hoe kan de succesvolle Campus zich doorontwikkelen tot een aantrekkelijk Innovatiedistrict, ook in combinatie met de andere deelgebieden. • De herontwikkeling van het oudere deel van de Campus (oostelijk deel) en nader te bepalen welke doelgroepen zich daarna gaan vestigen (R&D uit LSH sector, of ook delen van GZO); • Het aanbieden van vestigingsmogelijkheden voor enkele bedrijven uit het LSH cluster in een parkachtige omgeving op de Geesten; • Nu al beginnen met de planuitwerking van dat deelgebied van Zijlhoek/De Woerd dat ingericht gaat worden als hoogwaardig werkgebied gericht op ontwerp en hightechproductie.

Aanbevelingen •

Het succes van LBSP en de ontwikkeling van het LSH cluster is mede tot stand gekomen door de samenwerking tussen gemeente, provincie, IQ, LUMC, Leiden Universiteit, BioPartner Unlock en de aanwezige bedrijven. Die inzet van middelen (menskracht en budgetten) zal in de komende jaren onveranderd beschikbaar moeten blijven. Investeringen in het LSH cluster leveren een bewezen resultaat op. Hier ligt een opgave voor de gemeente, bedrijven en instellingen uit het cluster, de provincie, maar ook het Ministerie van EZK om dit topcluster op orde te houden op het gebied van promotie & acquisitie en de inbedding in nationale en Europese innovatieprogramma’s

Buck Consultants International

•

•

•

De kracht van de Kennisas Rotterdam, Delft, Noordwijk. Leiden is in de afgelopen jaren duidelijk zichtbaar geworden. Het ontbreekt echter aan een samenhangende aanpak rondom het beschikbaar hebben nu en in de toekomst van voldoende hoogwaardige bedrijvenlocaties in deze ruimere regio. Er wordt in bijv. Rotterdam en Delft wel gewerkt aan mogelijke toekomstige locaties benoemd, maar de onderlinge samenhang ontbreekt. De locaties in Leiden, Oegstgeest en Katwijk hebben nu al meer te bieden dan alleen voor de bedrijven uit de sectoren LSH en Zorg. Er liggen ook kansen voor bedrijven uit andere technologiedomeinen, gezien de nabijheid van kennisinstellingen en toonaangevende grote en kleine bedrijven. In het kader van dit onderzoek is veel tijd besteed om de juiste data te verzamelen over vastgoedvolumes (aanbod en uitgegeven), over de afbakening van sectoren en het aantal banen dat specifiek tot een cluster of sector behoort. In de Bijlagen zijn de door BCI gehanteerde afbakeningen vermeld als vertrekpunt om daar in de vervolgstappen (wel of niet aangepast) gebruik van te kunnen maken. Toekomstbestendig beleid, vraagt ook om het verzamelen en bijhouden van de juiste gegevens. Uit de economische analyses komen forse groeicijfers naar voren van het aantal banen.

Dat vormt een grote opgave voor de komende jaren, niet alleen vanwege de krappe arbeidsmarkt, maar ook vanwege de huisvesting van (internationale) medewerkers. Het succes van het LSH en de twee andere sectoren vraagt van de partners in de regio om (naast het aantrekken van bedrijven) aandacht te besteden aan het tijdig beschikbaar hebben en bereikbaar houden van toplocaties, huisvesting van medewerkers, gerichte opleidingen op meerdere niveaus, etc. Extra aandacht moet worden besteed aan het aantrekken en binden van talent. Waarschijnlijk is dit een opgave van partners in de hele Kennisas van Rotterdam tot en met Leiden. Met de Human Capital Agenda LBSP is hier eind 2022 in ieder geval een begin mee gemaakt.

7

Hoofdstuk 1

Inleiding

De Leidse regio heeft een omvangrijk gezondheidszorgcluster (GZO), met instellingen zoals het LUMC, Curium, Rivierduinen en het Alrijne ziekenhuis. Daaromheen ontwikkelde zich in de afgelopen decennia het Life Sciences & Health (LSH-)cluster zich sterk. De groei vindt met name plaats op het Bio Science Park, maar heeft ook een sterke uitstraling op aangrenzende gebieden in Leiden, Katwijk en Oegstgeest. Door tijdig ruimte te bieden en vast te houden aan het campusconcept, is het LSHcluster ontwikkeld tot een cluster van internationale topklasse met ruime belangstelling van bedrijven van buitenaf. Ook vestigen steeds meer hoogtechnologische bedrijven en instellingen zich in de regio, zoals Airbus en SRON. Daarnaast komt de ontwikkeling van Unmanned Valley (Katwijk) inmiddels van de grond en ontwikkelt de Space Campus (Noordwijk) zich voorspoedig. De regio is niet voor niets onderdeel van een provinciale kennisas met belangrijke locaties als Esa/Estec, het LBSP, het TechnologischInnovatiefComplex Delft en het MedischInnovatiefComplex Rotterdam. Deze Kennisas vormt de basis voor een ecosysteem van kennisintensieve bedrijvigheid. Deze sector met kennisintensieve bedrijven is, naast LSH en GZO, de belangrijke sector voor de Leidse regio.

Voor de toekomstige succesvolle ontwikkeling van deze drie sectoren (GZO, LSH en kennisintensief) is een goed onderbouwde ruimtelijke strategie nodig. Een helder profiel en beeld van de groei is daarbij gewenst, met onderscheid tussen de LSH-doelgroep op met name het Leiden Bio Science Park (LBSP) en overige kennisintensieve bedrijven en organisaties in andere delen van de Leidse regio.

Buck Consultants International

In de behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 2021 is een globaal beeld opgebouwd van de verwachte ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen in o.a. Holland Rijnland. De regio heeft echter behoefte aan een nadere specifieke inkleuring van de kwalitatieve en kwantitatieve vraag op het LBSP en de aangrenzende en omliggende werkgebieden in Katwijk, Leiden en Oegstgeest. In deze rapportage staan de volgende onderzoeksvragen centraal: • Wat is de behoefteraming voor (ondersteunende) bedrijven gericht op LSH en kennisintensieve bedrijvigheid op (inter)nationaal niveau? • Wat voor typen LSH en kennisintensieve bedrijven gaan zich in de toekomst vestigen in de regio en welke vestigingseisen stellen geïnteresseerde bedrijven aan deze locaties? Het doel van de uitkomsten is: • Bestaande bedrijventerreinen en (aangrenzende) werkgebieden van een scherp(er) profiel voorzien. • Te ontwikkelen (nieuwe) bedrijventerrein van een kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing voorzien, gericht op een specifiek segment. • Aandacht voor herontwikkeling van de verouderde delen van LBSP. • Voldoende ruimte organiseren die aansluit bij de toekomstige vraag vanuit LSH en aanverwante kennisintensieve bedrijven en partijen.

Dit rapport is opgebouwd uit een hoofdrapport waarin de kern van de inzichten en het bijbehorende advies wordt toegelicht, en bijlagen met achtergrondinformatie en een nadere onderbouwing van data en adviezen. 8

Hoofdstuk 2

Drie groeiende sectoren

Life Sciences & Health, gezondheidszorg en kennisintensief

Figuur 2.1 Totale werkgelegenheid LSH-sector in de drie gemeenten

De volgende drie voor de regio belangrijke sectoren staan centraal. De gehanteerde afbakening voor deze sectoren is opgenomen in Bijlage 1. •

•

Life Sciences & Health (LSH): De LSH-sector in de Randstad, en met name op het LBSP, is een uniek cluster dat zich de laatste jaren in een grote belangstelling mag verheugen (zie bijlage 4). Onder de LSH-sector vallen met name kennisintensieve LSH-bedrijven met R&D- en productieactiviteiten. Deze bedrijven bevinden zich nu veelal op en rond het Bio Science Park (circa 86%van de banen). Het aantal banen in de LSH-sector is de afgelopen 10 jaar met 63% gegroeid tot ruim 5.100 banen. Dit komt neer op een gemiddelde groei van 5% per jaar.

Figuur 2.2 Totale werkgelegenheid GZO-sector in de drie gemeenten

Gezondheidszorg(ondersteunend) (GZO): De diverse gezondheidszorg en gezondheidszorg-ondersteunende activiteiten zijn nauw verweven met de sector LSH. Ook deze sector speelt op het LBSP een belangrijke rol (circa 47% van de banen), maar zeker ook daarbuiten. Het aantal banen in deze sector is de afgelopen 10 jaar met 17% gegroeid tot ruim 19.000 banen. Dit komt neer op een gemiddelde groei van 1,6% per jaar.

Buck Consultants International

10

•

Overige kennisintensieve activiteiten: Naast LSH en GZO bevinden zich steeds meer andere kennisintensieve activiteiten in de regio. Denk hierbij aan ontwikkeling, productie en handel in de hightechsector, maar bijvoorbeeld ook ontwerp, advies en andere gerelateerde zakelijke dienstverlening. De (kennisintensieve) LSH-bedrijvigheid is al opgenomen in de LSH-sector en wordt hier niet nogmaals meegenomen. In tegenstelling tot de sector LSH is er bij de kennisintensieve sector in de Leidse regio minder sprake van clustering en is er geen specifieke campus. Nabijgelegen trekkers als LBSP, Unmanned Valley en ESA dragen wel bij aan de aantrekkelijkheid van de Leidse regio als kennisregio. De kennisintensieve sector profiteert van dit imago. De omvang van deze kennisintensieve activiteiten is nog onvergelijkbaar met de LSH-sector, maar de ontwikkelingen bieden potentie. Een sterke clustering vraagt om een helder profiel en een lange aanloop. (zie bijlage 5) Figuur 2.3

Het aantal banen in de kennisintensieve sector is de afgelopen 10 jaar met 25% gegroeid tot 4.100 banen. Dit komt neer op een gemiddelde groei van 2,3% per jaar. Een verschil met de twee andere sectoren is dat de kennisintensieve sector minder een geografische clustering kent: waar het LBSP een brandpunt is voor LSH- en GZO- activiteiten, is de kennisintensieve sector meer verspreid in de regio. Ook is er voor deze sector nog nauwelijks ingezet op het ontwikkelen van een samenhangend ecosysteem. In bijlage 2 is een nadere analyse van de arbeidsmarktdynamiek van de drie sectoren opgenomen.

Totale werkgelegenheid kennisintensief in de drie gemeenten

Buck Consultants International

11

Hoofdstuk 3

Sectorontwikkelingen Life Sciences & Health

In 2018 is door BCI het onderzoek ‘Inventarisatie en meerwaarde van campussen in Nederland’ uitgevoerd. Het Leiden Bio Science Park werd hierbij geïdentificeerd als één van de 17 belangrijkste campussen van Nederland. Volwassen 1 Campus Groningen - Groningen (s) 2 Kennispark Twente - Enschede (s) 3 Wageningen Campus - Wageningen (s) 4 Utrecht Science Park - Utrecht (s) 5 Amsterdam Science Park - Amsterdam (s) 6 Leiden Bio Science Park - Leiden (s) 7 TU Delft Science Park - Delft (s) 8 High Tech Campus Eindhoven - Eindhoven (i) 9 TU/e Campus - Eindhoven (s) 10 Brightlands Chemelot Campus - Sittard-Geleen (i) Groei 11 Watercampus - Leeuwarden (s) 12 Mercator Science Park - Nijmegen (s) 13 Novio Tech Campus - Nijmegen (i) 14 Space Business Park - Noordwijk (s) 15 High Tech Automotive Campus - Helmond (s) 16 Pivot Park - Oss (f) 17 Brightlands Maastricht Health Campus - Maastricht (s) Bron: Buck Consultants International, 2018 Buck Consultants International

12

1

LSH-clusters en -campussen in Nederland

In 2020 is door de ministeries van EZK en VWS het Actieprogramma Nieuwe kansen voor Topsector Life Sciences & Health opgesteld. In dit document worden 11 sterke regionale LSH-clusters in Nederland geïdentificeerd. Op basis van het campusonderzoek van BCI (2018) kunnen 7 van deze clusters worden aangemerkt als een volwassen campus, terwijl er 3 in de groeifase zitten. Het overige regionale cluster (Rotterdam-Delft) heeft een duidelijk regionaal karakter, met samenwerking tussen instellingen uit verschillende steden. Bij dit cluster is daarmee geen sprake van een campus. •

Het Leiden Bio Science Park is in vergelijking met andere LSH-campussen in Nederland een relatief grote campus. Op basis van werkgelegenheid zijn alleen de campussen in Utrecht en Groningen groter.

•

Het LBSP is de LSH-campus met de meeste werkgelegenheid afkomstig van bedrijven. In 2018 waren 7.500 mensen werkachtig op bedrijven op het LBSP. Hiermee is het LBSP een campus waarbij de werkgelegenheid vanuit bedrijven en vanuit instellingen (10.500) redelijk gebalanceerd is. In de andere twee grote LSH-campussen is het aandeel werkgelegenheid vanuit instellingen namelijk een stuk groter. In Groningen is 85% van de werkgelegenheid afkomstig van instellingen, in Utrecht zelfs 92%. Op het LBSP is dit 58%.

Buck Consultants International

Bron: Buck Consultants International, 2018

13

2

Sterkten en zwakten voor het LSH-cluster

De LSH-sector in het noorden van de Randstad is een belangrijk Europees cluster. Met name de regio Leiden-Amsterdam mag zich de laatste jaren in een grote belangstelling verheugen. Het Leiden Bio Science Park is daarbinnen het belangrijkste kristallisatiepunt. De volgende ontwikkelingen spelen op het Leiden Bio Science Park in relatie met de omliggende LSH-clusters en –initiatieven: • Leiden (specifiek het LBSP) is het brandpunt in het nationale ecosysteem Health Holland • Bekend bij grote biotech- en life sciences-bedrijven • Samenwerking met andere Zuid-Hollandse partners in Medical Delta • Maar LUMC ook intensieve samenwerking met nabijgelegen UMC’s in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht • Positie versterkt door komst van EMA op steenworp afstand • Internationaal aantrekkelijk door nabijheid van Schiphol

Bron: NFIA, 2021

Buck Consultants International

14

Leiden profiteert van ontwikkelingen in de sector LSH Diverse trends hebben een positieve invloed op de toekomstige groei van de LSH-sector, waar ook de sterke Leidse regio van zal profiteren. De volgende trends en ontwikkelingen spelen binnen Life Sciences & Health.

Buck Consultants International

15

LBSP speelt via haar prioriteiten in op deze marktperspectieven Dankzij vroegtijdige diagnose en technologische innovaties voor de ontwikkeling van geneesmiddelen kunnen ziekten in een vroeger stadium worden opgespoord, en kan sneller en doeltreffender worden gereageerd op persoonlijk niveau. Het gaat ook om het stellen van gepersonaliseerde diagnoses en de mogelijkheid om potentiële reacties op therapieën op individueel niveau te testen, voordat ze worden toegediend. Dit is waar technologieën zoals Organ-on-chip een rol gaan spelen. Deze technologie heeft het potentieel om het aantal dierproeven bij de ontwikkeling van nieuwe geneesmiddelen en medicamenten te verminderen. Een nauw verwant thema is de regeneratieve geneeskunde, die zich richt op het herstel van beschadigde cellen, weefsels en organen. Dit onderzoeksveld zal een enorm positief effect hebben op de gezonde levensverwachting, en chronische ziekten helpen genezen. De regeneratieve geneeskunde in Leiden concentreert zich op een nieuwe categorie therapieën die bekend staan als advanced therapy medicinal products (ATMPs). Hierbij worden lichaamseigen cellen zowel in het lichaam als in een laboratoriumsetting geherprogrammeerd, om anders onbehandelbare ziekten zoals kanker te genezen.

In tegenstelling tot geneesmiddelen waarmee zieken worden behandeld, zijn vaccins ter voorkoming van infectieziekten bedoeld voor gezonde mensen. Vaccins hebben de afgelopen decennia ontelbare levens gered en de toestand van de volksgezondheid ingrijpend veranderd. Veel vaccins worden in Leiden geproduceerd en verschillende organisaties van het LBSP zijn nauw betrokken geweest bij de recente ontwikkeling en productie van de COVID-19-vaccins van Janssen en AstraZeneca. AI en data science worden van vitaal belang geacht als we de ontwikkelingen op elk van de voorgaande thema's willen versnellen. Daarom is het van cruciaal belang deze technologie verder te integreren om de grote hoeveelheid beschikbare gegevens efficiënt te analyseren.

Leefstijlinterventies spelen een belangrijke rol bij ziektepreventie en kunnen ook bijdragen aan een doeltreffender herstel van of behandeling van ziekten. Verschillende organisaties op het LBSP werken samen op het snijvlak van preventie en voeding, daarbij geholpen door IT, e-health, virtuele klinieken, blended care en clustering.

Buck Consultants International

16

Hoofdstuk 4

De locaties en het vastgoed voor de drie sectoren een woonwijk en centraal en zuidelijk van het gebied diverse instellingen. De instellingen die gevestigd zijn in het gebied zijn vooral actief in de zorgsector. Maar er kunnen zich ook enkele bedrijven uit het LSH cluster vestigen.

Vijf ontwikkelgebieden in de Leidse regio Voor de toekomstige (door)ontwikkeling van de drie sectoren is voldoende ruimte in de regio nodig. Een helder profiel van deze groei is daarbij gewenst, met daarbij een onderscheid tussen de LSH- en gezondheidszorg-doelgroepen en andersoortige kennisintensieve bedrijven en organisaties. De volgende vijf deelgebieden (LBSP in Leiden en Oegstgeest als één geheel gerekend) bieden (potentieel) ruimte voor de (door)ontwikkeling van de drie sectoren: •

•

Leiden Bio Science Park (LBSP-Leiden en -Oegstgeest): Het LBSP is een van de grootste kennisclusters van Nederland op het gebied van Life Sciences & Health en staat internationaal hoog aangeschreven. De clustering van hoogwaardig onderwijs, onderzoek, zorg en bedrijfsleven trekt studenten, wetenschappers en ondernemers naar Leiden in het algemeen en het LBSP specifiek. Het gebied is zowel een bedrijfslocatie als een gebied met grote instellingen. Zo zijn er een mbo, hogeschool en meerdere universitaire faculteiten gevestigd, die ervoor zorgen dat het gebied dagelijks levendig is. Dit wordt in de komende jaren versterkt door de (toenemende) aanwezigheid van horeca, voorzieningen en woningen. De Campus wil zich ontwikkelen tot een attractief Innovatiedistrict. De Geesten (Oegstgeest): De Geesten is een groen en wijd opgezet gebied ten noorden van het LBSP. In het gebied is ruimte voor voornamelijk woon- en maatschappelijke functies. De parkachtige structuur vormt het centrale gedeelte van het gebied, met in het noorden

Buck Consultants International

•

Zijlhoek/De Woerd (Katwijk): De deelgebieden Zijlhoek en De Woerd (samen: Zijlhoek/De Woerd) zijn (voormalig) glastuinbouwgebieden in de gemeente Katwijk. Het gebied ligt aan de overzijde van de Oude Rijn ten opzichte van het LBSP, aan het Valkenburgse Meer en de N206. Er is een visie ontwikkeld om dit gebied op termijn te transformeren van glastuinbouwgebied naar een kennisintensieve werklocatie, gecombineerd met wonen. Hiervoor biedt de locatie voldoende ruimte en ontwikkelmogelijkheden. In de Gebiedsvisie Valkenburgse Meer, Zijlhoek en De Woerd, en Tjalmastrook wordt 15 hectare benoemd voor LSH en- kennisintensieve bedrijvigheid.

•

Spoorzone (Leiden): De Spoorzone is het gebied rondom station Leiden Centraal. Het noordelijke deel, het gebied rondom de Schipholweg, en het zuidelijk deel, het Vondelkwartier, bestaan voornamelijk uit monofunctioneel kantorengebied. Het centrale deel, stationsgebied, kent een hoogstedelijke uitstraling met zowel kantoren als woningen en winkels. De Spoorzone wordt de komende jaren ontwikkeld tot een sterk hoogstedelijk woon-werkmilieu. Het Rijk heeft onlangs besloten om € 190 miljoen te investeren in het opwaarderen en uitbreiden van het station en de directe omgeving. Vanwege de ligging is het Stationsgebied een gewilde (werk)locatie, zowel regionaal als (inter)nationaal. 17

•

Westerpoort (Leiden): Westerpoort ligt in het westen van de gemeente Leiden, tussen de Plesmanlaan, de Haagse Schouwweg, begraafplaats Rijnhof en de A44 in. Van dit gebied wil de gemeente, samen met de vastgoedeigenaren van de huidige gebouwen, een nieuwe, aantrekkelijke en duurzame stadswijk maken. Het gebied grenst direct aan het LBSP. Er wordt nagedacht over een optimale mix van wonen, werken en voorzieningen.

Figuur 4.1 De vijf ontwikkelgebieden in de Leidse regio

jaar. In totaal is er nog 134.800 m2 aan BVO uit te geven voor de komende jaren (stand 01-01-2022), voornamelijk voor kantoor- en labontwikkeling. Indien deze ruimte volledig wordt uitgegeven voor kantoor-/labontwikkeling en het uitgiftetempo de komende jaren gelijk blijft aan dat van de periode 2010-2021, kan op basis van die historische uitgifte nog zo’n tien jaar vooruit. Het verleden geeft echter geen garantie voor deze verwachting. Het is ook mogelijk dat de uitgifte de komende jaren sneller verloopt dan de afgelopen jaren. De uitzonderlijk hoge uitgiftes over 2020 en 2021, van jaarlijks ruim 30.000 m2 BVO, geven hier mogelijk aanleiding toe. Ook zit er nog 45.000 m2 aan marktvraag in de pijplijn1 en blijft de marktbelangstelling van internationale bedrijven hoog. Een deel van de pijplijn valt onder vervangende nieuwbouw, waardoor een deel van de bestaande bedrijfsruimte ook verloren gaat bij de bouw van deze panden. Figuur 4.2

Jaarlijkse toevoegingen op het LBSP

De dynamiek op de vastgoedmarkt in de Leidse regio •

Innovatiedistrict (LBSP): Een combinatie van lab- en kantoorruimte gericht op en geschikt voor met name LSH-bedrijven. Gerekend vanaf 2010 was de jaarlijkse uitgifte van kantoor-/labruimte 11.200 m2 per

1

Pijplijn op basis van gegevens uit 2022. Bron: Gemeente Leiden.

Buck Consultants International

18

Indien de uitgifte aan LSH-bedrijven in het tempo doorgaat van de afgelopen twee jaar, dan is het mogelijk dat er al binnen vijf jaar geen beschikbare ruimte meer is. Herontwikkeling zou in dat geval nog een uitkomst kunnen bieden. In een studie uit 20202 is aangetoond dat ongeveer 90.000 m2 intensivering mogelijk is, met name aan de oostkant van het LBSP. Het gaat hierbij om de deelgebieden Leeuwenhoek en Zeezijde. De herontwikkeling die hiervoor nodig is vergt echter tijd en investeringen. Hierdoor is het te verwachten dat circa 40.000 tot 50.000 m2 voor 2030 gerealiseerd kan worden en de andere helft na 2030. •

kantorenmarkt en het enige gebied in de regio Holland Rijnland waar grootschalige kantoorontwikkeling is toegestaan. Daarbij gaat het om kantoren rond een belangrijk ov-knooppunt (Leiden CS) en een dynamische, multifunctionele omgeving. De trend tot meer hybride werken leidt ertoe dat kantoren goed bereikbaar moeten zijn en dat gebouwen en hun omgeving moeten uitnodigen tot meer interactie in de directe omgeving. Figuur 4.3 Toevoegingen en onttrekkingen aan de kantorenvoorraad in Leiden (m 2)

Kantoren: Met name geschikt voor zakelijke en creatieve dienstverlening, IT en een deel van de LSH en kennisintensieve bedrijven. Het totale kantorenoppervlak in Leiden dat in gebruik is fluctueert al jaren tussen 500.000 m2 en 550.000 m2. De kantorenleegstand loopt echter al jaren terug en is momenteel slechts 4%. Het terugdringen van de leegstand is één van de doelstellingen van de kantorenmarkt-regio Holland Rijnland. Dit is vooral bereikt door leegstaande en/of incourante kantoorpanden te transformeren. Hiermee neemt de voorraad af. Naast onttrekkingen aan de voorraad zijn de afgelopen jaren ook nieuwe kantoorpanden op de Leidse markt gekomen. Per saldo is de afgelopen 10 jaar echter meer onttrokken dan toegevoegd. Het nog beschikbare aanbod (leegstand) ligt momenteel onder een gezonde frictieleegstand.3 Wel is er een hard en zacht (plan)aanbod van 98.300 tot 138.300 m2 om aan de toekomstige additionele marktvraag te voldoen (in bijlage 3 is een uitgebreide uitsplitsing en analyse van ontwikkelingen in de kantorenmarkt opgenomen). Dit planaanbod bevindt zich met name in de Spoorzone, een gebied dat goed aansluit op de huidige trends en ontwikkelingen voor de

2

Leiden Bio Science Park: Gezamenlijke Ruimtelijke Transitie naar een Innovation District (Studio Hartzema, 2020)

Buck Consultants International

Cushman & Wakefield (2022) hebben de Spoorzone in een recent onderzoek beoordeeld met een quality rating van 71. Hiermee scoort de Spoorzone hoger dan Leiden als geheel (61) en hoger dan het Nederlands gemiddelde (46). De Spoorzone wordt daarmee erkend als nationale toplocatie. Wel wordt geconcludeerd dat de gemeente inzet moeten plegen om het gebied goed in de markt te zetten, zodat 3

5% volgens EIB (Landelijke Samenvatting Kantorenmonitor)

19

de potentie van het gebied ook benut wordt. Indien de Spoorzone kwaliteit biedt met hoogwaardige kantoren, zal de vraag naar kantoorruimte en de opname ervan toenemen. •

4

Bedrijfsruimte: Een combinatie van kantoor-, productie- en opslagruimte, met name geschikt voor kennisintensieve (maak)bedrijven. Bedrijven in de hoogwaardige (tech)ontwikkeling, productie en handel hebben behoefte aan representatieve bedrijfsruimten, die geringe milieucontouren kennen. Deze processen veroorzaken weinig externe effecten (geluid, emissies en beperkte vrachtstromen). In de regio is weinig bedrijfsruimte beschikbaar, waardoor veel mkb-bedrijven, start- en scale-ups zich niet kunnen vestigen of verder kunnen groeien. Er is sprake van krapte, en daarmee behoefte aan een hoogwaardig bedrijvenpark in heel Holland Rijnland.4 Dit geldt zeker voor de Leidse regio, het aantal transacties neemt al jaren af doordat nauwelijks tot geen aanbod beschikbaar is. Daarbij komt dat er ook in de omliggende regio’s in de Randstad een groot tekort aan bedrijfsruimte is.

Figuur 4.4 Totaal huurtransacties bedrijfsruimte (regionaal: Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Zoeterwoude. Onderverhuur niet meegenomen)

In bijlage 3 is een nadere analyse van de dynamiek rond de drie vastgoedtypen (Innovatiedistrict, kantoren en bedrijfsruimte) opgenomen.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec 2022)

Buck Consultants International

20

Hoofdstuk 5

Scenario’s voor de toekomst

Ten behoeve van een raming voor de toekomstige ontwikkeling van de ruimtevraag voor de drie sectoren zijn drie scenario’s uitgewerkt. Deze scenario’s zijn gebaseerd op inzichten uit langjarige prognoses, lokale historische data en afgenomen interviews met experts. Gezien de onzekerheden in de toekomst (o.a. macro economische omstandigheden, maar ook zet de snelle groei op LBSP van de afgelopen jaren zich door of niet) is er voor gekozen om bij de ruimtevraag vanuit de drie sectoren te kiezen voor drie scenario’s: •

•

•

In het neutrale scenario wordt uitgegaan van een doorgroei van de drie sectoren conform landelijke ramingen. Er is geen actief flankerend beleid, hetgeen niet te verwachten is; In het Impulsscenario wordt uitgegaan van een beleidsinzet op de drie sectoren. Dit scenario is vergelijkbaar met de ontwikkelingen in de afgelopen 10 jaar. In het Impuls Extra scenario wordt uitgegaan van een extra groei van het LSH cluster ten opzichte van de afgelopen 10 jaren, aansluitend bij de ontwikkelingen van de afgelopen jaren, vanwege de kracht van het LSH cluster, de kracht van de Kennisas en het tekort aan ruimte voor hoogwaardige bedrijvigheid in de ruimere regio.

Hierna worden de drie scenario’s kort toegelicht.

Buck Consultants International

Neutraal In dit scenario is een gemiddelde algemene economische voorspelling gevolgd. Hiervoor is gebruikgemaakt van de regionale werkgelegenheidsramingen per bedrijfstak van het EIB. In deze ramingen is wel rekening gehouden met regionale economische verschillen, maar niet met (gerichte) regionale inspanningen ter bevordering van de economische ontwikkeling. Voor het neutrale scenario in deze rapportage is het gemiddelde van deze twee economische ramingen (Behoedzaam en Gunstig) aangehouden (EIB 2022, Nationale ramingen voor regio’s in opdracht van het Ministerie van EZK).

Impuls In het Impulsscenario is uitgegaan van een additionele impuls boven op het gunstige economische scenario, overeenkomstig met het beleid van de afgelopen tien jaar. Deze impuls houdt in dat er een significante inzet van middelen plaatsvindt op acquisitie van nieuwe bedrijven en ontwikkeling van bestaande bedrijven in de drie sectoren (waaronder startups en scale-ups). Voor de sectoren LSH en kennisintensief is dit in lijn met de regionale ambities (en het provinciale en nationale topsectorenbeleid). Deze extra inzet vindt al jaren plaats in de drie sectoren, met name in de sector LSH. De beleidsimpulsen hebben geleid tot extra effecten in de vorm van nieuwe vestigingen van bedrijven van elders en extra groei van al aanwezige bedrijven en instellingen. De groeicijfers van de drie sectoren liggen daarmee binnen dit scenario nagenoeg op een lijn met de afgelopen periode, 2010-2020. 21

•

LSH: De afgelopen 10 jaar is de sector LSH met ongeveer 5% per jaar (werkgelegenheid) gegroeid. Dit kwam onder andere door extra inzet in het stimuleren en binnenhalen van bedrijven in deze sector. Voor de komende 10 jaar wordt in dit scenario hetzelfde jaarlijkse groeipercentage verwacht.

•

GZO: EIB prognosticeert in een behoedzaam scenario een jaarlijkse groei van 1,1%, terwijl de sector in een gunstig scenario jaarlijks 1,9% zal stijgen tussen 2020 en 2032. Dit heeft onder andere te maken met steeds groter wordende groep die afhankelijk is van de zorg (o.a. door vergrijzing). Tegelijkertijd geldt dat vanuit landelijk beleid wordt ingezet op het beperken van de (kosten)groei van de zorgsector. In het impulsscenario wordt uitgegaan van een jaarlijkse groei van 2%, net iets boven het gunstige EIB-scenario.

•

De extra groei is niet toegepast op de GZO-sector, deze sector volgt meer een landelijke gezondheidszorgtrend en kent een geleidelijke ontwikkeling. Gezien de beperking van de kostenstijgingen in deze sector van Rijk en zorgverzekeraars is ingezet op een groeipercentage van 2%, maar dat leidt altijd nog toch een forse groei van het aantal banen en dus van de ruimtebehoefte. Voor de berekening van de ruimtevraag in dit scenario is de ruimtevraag vanuit het impulsscenario voor de LSH- en kennisintensieve sector opgehoogd met een factor 1,5, zodat zichtbaar wordt gemaakt wat het betekent als de snelle groei in de afgelopen jaren zich ook in de toekomst doorzet.

De groeicijfers van de scenario’s samengevat Kennisintensief: Voor de kennisintensieve sector wordt uitgegaan van een jaarlijks groeipercentage van 2%. Dit percentage ligt ongeveer gelijk aan de groei van de afgelopen periode (2010-2020).

Impuls extra In het impuls extra scenario is het gevolg van een hoger ontwikkeltempo in beeld gebracht. In 2020 en 2021 heeft een bovengemiddelde uitgifte van kavels aan LSH-bedrijven op het LBSP plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot een extra harde groei van de LSH-sector. Daarnaast is er, mede door een gebrek aan bedrijfsruimte in de provincie, veel groeipotentie voor kennisintensieve bedrijvigheid. Aanvullend op het impulsscenario is deze recente trend voor langere termijn doorgetrokken voor zowel LSH als kennisintensief, in een scenario met bovengemiddelde groei. Deze groeispurt is mogelijk gezien de concurrentiekracht van het cluster, de nabijheid van de EMA en het ontbreken van ruimte voor hoogwaardige bedrijvigheid elders in de regio (de Kennisas Rotterdam – Leiden). Buck Consultants International

In tabel 5.1 zijn de groeicijfers samengevat. Met deze groeicijfers is op de basis van het laatste bekende werkgelegenheidscijfer, 2020, de groei in werkgelegenheid voor 2030 berekend. De uitwerking is later in dit hoofdstuk per sector weergegeven. BCI adviseert om de bandbreedte van impulsscenario en impuls extra scenario als basis te nemen voor de ontwikkeling van de verschillende deelgebieden in de drie gemeenten. Daarmee wordt rekening gehouden met de snelle ontwikkelingen in de afgelopen jaren geven. Daarbij geldt wel de kanttekening dat in de komende jaren nadrukkelijker de vinger aan de pols dient gehouden te worden door de werkelijke ontwikkelingen van de economie en de effecten daarvan op de drie sectoren te monitoren, zodat tijdig kan worden geschakeld als de ontwikkelingen anders (sneller) gaan dan verwacht.

17

Tabel 5.1

Overzicht sectorale groei per scenario

Sector

Scenario Neutraal

Scenario Impuls

Scenario Impuls Extra

LSH

+ 3,5%

+ 5%

+ 6,9% (ruimtevraag impuls x1,5)

GZO

+ 1,5%

+ 2%

+ 2% (gelijk aan impuls)

Kennisintensief

+ 1%

+ 2%

+ 2,9% (ruimtevraag impuls x1,5)

Buck Consultants International

11

Ruimtegebruik per sector Op basis van de geraamde werkgelegenheidsgroei kan de bijbehorende ruimtevraag bepaald worden. Voor de berekening hiervan is gebruik gemaakt van kengetallen. Deze kengetallen zijn gebaseerd op literatuur, BCI-expertise in andere campusonderzoeken en de werkelijke situatie in de drie gemeentes en op het Leiden Bio Science Park. In tabel 5.2 is toegelicht hoe voor de drie sectoren gekomen is tot een vloerquotiënt. Deze vloerquotiënt gaat in op het aantal vierkante meter bruto vloeroppervlak dat gemiddeld per werkzaam persoon nodig is. In deze ruimtevraag zit het algemene ruimtegebruik in gebouwen (denk aan de kantine, toiletten, ontmoetingsruimten, hallen, etc.) verrekend.

Tabel 5.2

A

Op basis van deze vloerquotiënten is een vertaling gemaakt van het aantal additionele werkplekken per sector naar de bijbehorende totale ruimtevraag. In deze rapportage is voor elke sector één gemiddelde aangehouden, zie tabel 5.2. Voor de LSH-sector geldt dat er in de ruimtebehoefte ongeveer sprake is van 60/40 verhouding in kantoor- en labruimte. Mogelijk dat er verschuivingen in deze behoefte plaats gaan vinden door het verschuiven van meer productie naar Europa als gevolg van geopolitieke veranderingen in de wereld. Kennisintensieve bedrijven hebben naast kantoor ook behoefte aan werkruimte (hoogwaardige productie), het gaat hierbij om ongeveer een 50/50 verhouding.

Kengetallen berekening ruimtevraag]

Ruimtevraag per FTE voor LSH-bedrijven

Vloerquotiënt

Toelichting

35 m2 BVO/FTE

• • • • •

LSH-bedrijven hebben veelal een combinatie van kantoorruimte met lab- en productieruimte. Kantoorruimte heeft een BVO/FTE van circa 20 m2, lab- en productieruimte zit met 65 m2 een stuk hoger in het ruimtegebruik. De combinatie van kantoor- en labruimte is ongeveer 60/40 (dit kan per bedrijf/gebouw verschillen). Dit geeft een gemiddelde ruimtevraag van 38 m2. Op het LBSP is het huidige BVO/FTE 32 m2 bij bedrijven, dit is niet gespecificeerd voor LSH- en niet-LSH-bedrijvigheid. Het gemiddelde van 38 en 32 m2 is genomen om tot de ruimtevraag per FTE voor LSH-bedrijven te komen.

B

Ruimtevraag per FTE voor GZO-bedrijven

55 m2 BVO/FTE

• • •

In de drie gemeentes komt het gemiddelde ruimtegebruik voor bedrijven in sector GZO uit op een BVO/FTE van 57 m2. In de drie gemeentes ligt de ruimtevraag per FTE voor de bedrijfstak ‘zorg’ op 50 m 2. Voor de ruimtevraag per FTE voor GZO-bedrijven wordt uitgegaan van een vloerquotiënt van 55 m 2 BVO/FTE.

C

Ruimtevraag per FTE voor kennisintensieve bedrijven

45 m2 BVO/FTE

• • • •

Kennisintensieve bedrijven bestaan uit een combinatie van kantoorruimte en productieruimte. Voor de verdeling van deze twee typen ruimtegebruik wordt uitgegaan van 50/50. Kantoorruimte heeft circa 20 m2 BVO/FTE, lab- en productieruimte 65 m2 BVO/FTE. Voor de ruimtevraag per FTE voor kennisintensieve bedrijven betekent dit dat er wordt uitgegaan van een gemiddelde van 45 m2 BVO/FTE.

Buck Consultants International

19

5.1 Tabel 5.3

Sector LSH Ruimtevraag sector LSH in de drie scenario’s Sector LSH in drie gemeenten

Scenario

Werkzame personen 2020

Jaarlijkse groei gehanteerd in scenario

Werkzame personen 2030

Toename werkzame personen 2020-2030

Vloerquotiënt (BVO/FTE)

Additionele ruimtevraag*

Neutraal

5.116

+ 3,5%

7.217

2.101

35 m2

73.500 m2

Impuls

5.116

+ 5%

8.333

3.217

35 m2

112.600 m2

Impuls Extra

5.116

+ 6,9%

9.942

4.826

35 m2

168.900 m2

In de sector LSH zijn in 2020 ruim 5.000 personen werkzaam in de drie gemeenten. Het merendeel hiervan (ca. 4.250 personen, 83%) bevindt zich op het LBSP. De groei in dit cluster was de afgelopen jaren (20102020) gemiddeld 5%. De bedrijven in de sector LSH hebben veelal een combinatie van kantoorruimte met lab- en productieruimte.

•

•

In het scenario neutraal, waarbij een groei van 3,5% is geprognosticeerd, zullen er in 2030 ruim 2.100 personen extra werkzaam zijn in de sector LSH. De additionele ruimtebehoefte die daaruit voortkomt is 73.500 m2.

* Bij ieder van de scenario’s heeft in 2020 en 2021 al een omvangrijke daadwerkelijke uitgifte plaatsgevonden van in totaal 66.800 m2. Een deel van de lange termijn geprognosticeerde additionele ruimtevraag is dus al daadwerkelijk gevuld. Hierdoor lijkt scenario neutraal in ieder geval overschreden te worden.

•

Scenario impuls gaat naast een hoge economische groei ook uit van (voortzetting van de) forse inspanning voor deze sector. De bijbehorende groei van 5% is vergelijkbaar met de groei van de afgelopen tien jaar. In dit scenario stijgt de werkgelegenheid met ruim 3.200 personen. De bijbehorende ruimtevraag hierbij is 113.000 m2.

Buck Consultants International

Het scenario impuls extra is berekend op basis van de additionele ruimtevraag van het impulsscenario (factor 1,5). Dit leidt tot een ruimtevraag van 169.000 m2. Deze ruimtevraag is in vergelijking met de uitgifte op het LBSP tussen 2010 en 2020 hoger. Wel sluit het aan bij het beeld van de afgelopen twee jaar (2020 en 2021).

20

Bottom-up vergelijking sector LSH Naast het doortrekken van groeicijfers (werkgelegenheid) is ook een bottom-up analyse uitgevoerd om naast de arbeidsplaatsen en vierkante meters ook een gevoel te krijgen wat dit betekent in aantallen en typen bedrijven. Om de groei in de drie scenario’s te realiseren zal een groot aantal kleine en grotere bedrijven en instellingen aangetrokken moeten worden. Op basis van de ontwikkelingen van de afgelopen jaren (aantal bedrijven dat is ontstaan in het LSH cluster) en de interviews is een inschatting gemaakt van het aantal nieuwe bedrijven dat in de periode 2020 – 2030 aan het ecosysteem moet worden toegevoegd. Daarbij is een aantal spelregels gehanteerd. Aangezien bedrijven ook verdwijnen door bijvoorbeeld verhuizing of faillissement (bij een overname waarbij de vestiging blijft, wordt dit niet gerekend als verdwijnen) leidt jaarlijkse groei niet tot dezelfde toename als aantal per jaar x aantal jaar. Circa de helft van de startups en kleine bedrijven verdwijnt binnen 10 jaar uit de

regio (faillissement of verhuizing). Voor grotere (meer volwassen) mkb bedrijven ligt dit aandeel met circa 20% lager. Daarnaast groeit een deel binnen 10 jaar door, dit geldt voor ca. 15% van de startups en kleine bedrijven en voor ca. 5% van de mkb bedrijven. Het overige deel blijft van een vergelijkbare omvang. In figuur 5.1 is per omvang-categorie (kleine en grote bedrijven) schematisch weergegeven hoe deze zich de afgelopen tien jaar jaarlijks heeft ontwikkeld (‘Groei afgelopen 10 jaar’), wat het huidige aantal LSH-bedrijven is (‘Huidige omvang’), wat de benodigde jaarlijkse groei in aantallen bedrijven ongeveer dient te zijn om aan te sluiten op het scenario (‘Groei 2020-2030’) en wat het aantal LSH-bedrijven aan het einde van de periode ongeveer zal zijn per scenario (‘2030+ neutraal/impuls/extra’). Met name het Impuls extra impliceert een doorgaand groot succes in het aantrekken van bedrijven. De bijbehorende ruimtebehoefte sluit aan bij de scenario’s en is in tabel 5.3 terug te vinden.

Figuur 5.1 Opbouw bottom-up vergelijking sector LSH

Buck Consultants International

21

5.2 Tabel 5.4

Sector GZO Ruimtevraag sector GZO in de drie scenario’s Sector GZO

Sector

Werkzame personen 2020 (FTE)

Jaarlijkse groei gehanteerd in scenario

Werkzame personen 2030

Toename werkzame personen 2020-2030

Vloerquotiënt (BVO/FTE)

Neutraal

19.060

+ 1,5%

22.120

3.060

55 m

Impuls

19.060

+ 2%

23.234

4.174

55 m

2

2

Additionele ruimtevraag 168.300 m 229.600 m

2

2

Impuls Extra

n.v.t

In de sector GZO zijn in 2020 ruim 19.000 personen werkzaam in de drie gemeenten. Hiermee is de sector bijna vier keer zo groot als de sector LSH. Van alle werkzame personen in de sector GZO is 47% werkzaam op het LBSP en circa 3% op De Geesten. Daarmee is de helft van de totale ruimtevraag binnen de sector gericht op het LBSP en de zone daar direct omheen. Deze werkgelegenheid bevindt zich met name in maatschappelijke instellingen van (semi-)overheidspartijen. De andere helft landt op andere plekken dan de onderzochte deelgebieden (denk aan huisartsen en andere zorgverleners in de wijken).

afgelopen tien jaar. In totaal zullen er in dit scenario in 2030 meer dan 4.000 personen extra werken in de sector GZO.

•

In het scenario neutraal wordt een groei van 1,5% per jaar gehanteerd. Dit resulteert in een ruimtevraag van 168.300 m2. Hierbij ligt de groei ongeveer op hetzelfde niveau als in de periode 2010-2020 (1,6%). Dit betekent dat er in deze sector ruim 3.000 werkzame personen bij komen in periode 2020-2030.

•

Het scenario impuls kent een ruimtevraag van 229.600 m2. De geprognotiseerde groei ligt in dit scenario iets boven de groei van de

Buck Consultants International

•

Voor het scenario impuls extra is geen aanvullende berekening gemaakt voor deze sector. Dit omdat ervan uit wordt gegaan dat er geen bovenmatige inspanningen plaats zullen vinden om deze sector te laten groeien in de regio.

De totale ruimtevraag zal voor ongeveer de helft terechtkomen op en rondom het LBSP. In het Impulsscenario betekent dat er daar ruim 110.000 m2 aan ruimtevraag ontstaat. Deze ruimtevraag concurreert met de ruimtevraag voor LSH-bedrijvigheid, waarbij de voorkeur voor vrije kavels uitgaat naar de sector LSH. Voor de sector GZO zijn er twee alternatieven om de eventuele additionele ruimtevraag kunnen huisvesten. Enerzijds is dat door middel van herontwikkeling en intensivering van bestaande panden op het LBSP. Anderzijds kan er uitgeweken worden naar De Geesten, waar nog ruimte beschikbaar is.

22

5.3 Tabel 5.5

Kennisintensieve activiteiten Ruimtevraag kennisintensieve sector in de drie scenario's Sector Kennisintensief

Sector

Werkzame personen 2020

Jaarlijkse groei gehanteerd in scenario

Werkzame personen 2030

Toename werkzame personen 2020-2030

Vloerquotiënt

Additionele ruimtevraag (BVO/FTE)

Neutraal

4.102

+ 1%

4.531

429

45 m2

19.300 m2

Impuls

4.102

+ 2%

5.000

898

45 m2

40.400 m2

Impuls Extra