Document · PDF

6 Bijlage 5_Taxatie van inbrengwaarden 1642.2-MU1d1

Gemeenteraad 10 oktober 2022, gemeente Kaag en BraassemBij agendapunt: Herstelbesluit / Gewijzigd Exploitatieplan “Braassemerland 2019”25.128 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Blad 16. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

De totale inbrengwaarde van de locatie is als volgt: Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 7.434.720,00 € 150.000,00

€ 14.500,00

€ 0,00

€ 7.599.220,00

Blad 17. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

6.1.

Eigenaar: Gemeente Kaag en Braassem Westeinde 1 2371 AS ROELOFARENDSVEEN

6.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied sectie

nummer

grootte

Alkemade

170 4

0.15.80 ha

te taxeren gedeelte 0.15.80 ha

Alkemade

575

1.14.70 ha

Alkemade

582

1.01.40 ha

Alkemade

636

0.31.20 ha

Alkemade

642

0.48.60 ha

Alkemade

709

0.21.00 ha

Alkemade

1070

0.37.50 ha

Alkemade

1656

0.82.20 ha

Alkemade

1862

0.21.30 ha

Alkemade

1941

0.27.70 ha

Alkemade

2299

0.00.50 ha

Alkemade

2300

0.00.50 ha

Alkemade

2302

0.98.76 ha

Alkemade

2365

0.06.70 ha

Alkemade

2653

0.02.20 ha

Alkemade

3020

0.64.90 ha

Alkemade

3026

2.81.00 ha

Alkemade

3047

0.95.37 ha

Alkemade

3070

1.07.35 ha

Alkemade

3089

1.34.55 ha

Alkemade

3096

1.21.23 ha

Alkemade

3416

1.83.55 ha

gemeente

4 Kadastraal perceel bekend als Alkemade K 170 is onder andere gesplitst in de nummers: 3687 t/m 3691.

Blad 18. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

Alkemade

3617

0.05.10 ha

Alkemade

3640

0.27.80 ha

Alkemade

3643

0.01.58 ha

Totaal

16.32.49 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl) van kadastraal perceel Alkemade sectie K nummer 170

Uitsnede Exploitatiegrens

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Uitsnede Exploitatiegrens

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Uitsnede Exploitatiegrens

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Uitsnede Exploitatiegrens

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Uitsnede Exploitatiegrens

Blad 19. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

6.3.

Omschrijving Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat agrarische gronden, welke verspreid zijn door het hele exploitatiegebied plaatselijk gelegen in de gemeente Kaag en Braassem in de kern Roelofarendsveen. Hiertussen vallen enkele bebouwde percelen. Dit zijn de percelen: • Alkemade, K 3070, waarop een bedrijfsruimte met inpandige woning staat. • Alkemade, K 3089, waarop een kas staat met een oppervlakte van circa 9.000 m2. De kas bestaat deels uit breedkappers en deels uit kassen van het type Venlo en is gebouwd in verschillende perioden. • Alkemade, K 642 dat is ingericht als parkeerterrein.

6.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het kadastraal perceel bekend als Alkemade, sectie K nummers 2300, 2302, 3640 en 3643 belast met zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op gedeelte van het perceel: Liander Infra N.V. Utrechtseweg 68 6812 AH ARNHEM

Blijkens informatie van het Kadaster is het kadastraal perceel bekend als Alkemade, sectie K nummer 3070 belast met een opstalrecht nutsvoorzieningen op een gedeelte van het perceel ten behoeve van: Gemeente Kaag en Braassem Westeinde 1 2371 AS Roelofarendsveen

6.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster is het kadastraal perceel bekend als Alkemade, sectie K nummer 2653 zijn er beperkingen bekend in de kadastrale registratie behoudens: a.

Besluit op basis van Monumentenwet 1988, door de Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap)

Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op het restant van de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

6.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 4’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied”, “verkeer”, “groen” en “water”.

6.7.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaken De bestemming van de onroerende zaak wordt gedeeltelijk gewijzigd om woningen te ontwikkelen, welke via de exploitatie “aan de Braassem” gerealiseerd dienen te worden.

Blad 20. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

6.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voorwoningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt i. Als toekomstige woonwijk, is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling De woning is goed gelegen en verkeert in redelijke staat. De voormalige kassen zijn dit niet. Mate van verhuurbaarheid/gebruik Gelet op de grootte is het object verhuurbaar voor hobbymatig gebruik, danwel voor zeer specifieke teelten. De mate van verhuurbaarheid is redelijk tot goed. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld.

6.9.

Toelichting waardebepaling De onbebouwde percelen ontlenen hun hoogste waarde aan de complexprijs. Dit betreffen alle percelen, behalve de percelen kadastraal bekend als Alkemade, sectie K nummers 3089 en 3070. Dit houdt in dat 16.32.49 ha – 1.34.55 ha – 1.07.35 ha – 0.48.60 = 13.41.99 ha de hoogste waarde ontleent aan de complexprijs. Bij een complexprijs van € 70,00 per m2 resulteert dit in een waarde van € 9.393.930,00. Bij de waardering van de parkeerplaats op 0.48.60 ha is rekening gehouden met de ligging ten opzichte van de jachthaven (waarvoor de parkeerplaatsen nodig zijn), alsmede het feit dat deze ook is ingericht voor dit gebruik. Aangezien er geen gegevens zijn over de exploitatie van de jachthaven, kan deze waarde niet vanuit de exploitatie worden beoordeeld Deze parkeerplaatsen zijn derhalve als onbebouwde opslag / stallingsruimte gewaardeerd op € 75,00 per m2, voor 4.860 m2 uitmakende een bedrag van € 364.500,00. Bij de waardering van de voormalige bedrijfshal met inpandige woning (200 m2) is er rekening mee gehouden dat dit oorspronkelijk een bedrijfswoning betreft (bouwjaar 1990), die door de gemeente is aangekocht om het voorliggende plan mogelijk te maken. Bij de waardering is deze op basis van de in § 5.9 genoemde referenties, rekening houdende dat het een inpandige woning betreft en geen vrijstaande woning gewaardeerd op € 300.000,00.

Hierbij is 1.000 m 2 grond aan de woning toegekend. Voor de splitsing tussen de waarde van de opstallen en de grond is aan de woning een bedrag toegekend van € 750,00 per m 2 voor 200 m2 uitmakende € 150.000,00. Derhalve resteert € 150.000,00 voor de grond. De overige grond 1.07.35 ha – 0.10.00 ha = 0.97.35 ha, zal een redelijk handelend en denkend koper op basis van de complexprijs waarderen, bij € 70,00 uitmakende een bedrag van 681.450,00. De sloopkosten voor de opstal worden geraamd op 200 m 2 * € 56,00 = € 11.200,00. Het perceel met de voormalige kast ontleent de hoogste waarde tevens aan de complexwaarde. Bij een perceel van 1.34.55 ha met 9.000 m2 glas resulteert dit in een waarde van (1.34.55 ha * € 70,00) = € 941.850,00. De sloopkosten worden geraamd op 9.000 m2 * € 8,00 = € 72.000,00. Gelet op het feit dat deze gronden per peildatum reeds in bezit zijn van GEM is aangenomen dat er per peildatum geen kosten meer zijn voor het vrijmaken van de gronden van persoonlijke

Blad 21. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

rechten. De totale inbrengwaarde van de locatie is als volgt: Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 11.531.730,00 € 150.000,00

€ 83.200,00

€ 0,00 € 11.764.930,00

Blad 22. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

7. 7.1.

Eigenaar: De heer Hans Antonius Maria Groot Noorderhemweg 22 2371 EB ROELOFARENDSVEEN

7.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

2583

0.12.90 ha

Totaal

0.12.90 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

7.3.

te taxeren gedeelte 0.12.90 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat agrarische gronden met glastuinbouw, plaatselijk gelegen achter het perceel bekend als Noorderhemweg 22 te Roelofarendsveen. Kas Bouwjaar: Oppervlakte:

1979 circa 750 m2 in het te taxeren gebied

Het betreft een voormalige kas, type Venlo. De kas is van de openbare weg niet waar te nemen. Op basis van de luchtfoto’s lijkt de staat van onderhoud slecht te zijn.

7.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel belast met een opstalrecht nutsvoorzieningen op een gedeelte van het perceel ten behoeve van: Gemeente Kaag en Braassem Westeinde 1 2371 AS Roelofarendsveen

7.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie behoudens: a.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

Blad 23. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

7.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 2”.

7.7.

7.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voorwoningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk, is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Het object lijkt in slechte staat van onderhoud te verkeren (op basis van de luchtfoto’s), derhalve is dit niet courant. Mate van verhuurbaarheid/gebruik Gelet op de staat van onderhoud is de mate van verhuurbaarheid / gebruik zeer beperkt. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld.

7.9.

Toelichting waardebepaling Van het perceel, kadastraal bekend als Alkemade, K 2583, groot 1.290 m2 is er rekening mee gehouden dat zich hierop een te slopen kas bevindt. Deze onroerende zaak ontleent dan ook niet de hoogste waarde aan het huidige gebruik, maar aan de complexwaarde. Gelet op het feit dat de opstallen niet meer gebruikt kunnen worden zal een redelijk handelend en denkend koper hierbij uitgaan van de complexwaarde voor 1.290 m2 uitmakende een bedrag van € 90.300,00. Daarbij zal hij geen afzonderlijke waarde meer toekennen aan de opstallen. Gelet op de huidige staat, worden de sloopkosten geraamd op € 10,00 per m2, voor 750 m2 uitmakende € 7.500,00. Gelet op het feit dat de opstallen niet meer in gebruik lijken, zijn de kosten voor het vrijmaken geraamd op € 0,00.

Blad 24. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 90.300,00 € 0,00

€ 7.500,00

€ 0,00 € 97.800,00

Blad 25. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

8. 8.1.

Eigenaar: De heer Bastiaan Petrus Cornelis Groot Watergang 35 2377 BV OUDE WETERING

8.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

2786

0.12.50 ha

Totaal

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

te taxeren gedeelte 0.12.50 ha 0.12.50 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

8.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat agrarische gronden, plaatselijk gelegen achter het perceel bekend als Noorderhemweg 22 te Roelofarendsveen.

8.4.

8.5.

8.6.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 2”.

Blad 26. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

8.7.

8.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk, is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Het object lijkt in slechte staat van onderhoud te verkeren (op basis van de luchtfoto’s), derhalve is dit niet courant. Mate van verhuurbaarheid/gebruik Gelet op de staat van onderhoud is de mate van verhuurbaarheid / gebruik zeer beperkt. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld. De verkoopbaarheid van de woning wordt gelet op de vigerende bestemming als matig beoordeeld.

8.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde aan de complexprijs. Dit resulteert in een waarde van 1.250 m2 * € 70,00 = € 87.500,00. Aangezien het perceel niet in gebruik lijkt, zijn er geen kosten voor het vrijmaken van persoonlijke rechten. Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 87.500,00 € 0,00

€ 0,00

€ 87.500,00

Blad 27. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

9. 9.1.

Eigenaar: Gemeente Kaag en Braassem Westeinde 1 2371 AS Roelofarendsveen

9.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

545

0.26.00 ha

Totaal

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

te taxeren gedeelte 0.26.00 ha 0.26.00 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

9.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat agrarische gronden, plaatselijk gelegen achter het perceel bekend als Noordeinde 129 te Roelofarendsveen.

9.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

9.5.

9.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 13’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied”, “verkeer”, “groen” en “water”.

9.7.

Blad 28. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

9.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voorwoningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk, is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Het object betreft onbebouwde gronden. Gelet op de ligging en grootte zijn deze minder courant voor agrarische doeleinden. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid / gebruik is matig, rekening houdende met het aanwezige groen. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld. De verkoopbaarheid van de woning wordt gelet op de vigerende bestemming als matig beoordeeld.

9.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde aan de complexprijs. Dit resulteert in een waarde van 2.600 m2 * € 70,00= € 182.000,00. Aangezien het perceel niet in gebruik lijkt, zijn er geen kosten voor het vrijmaken van persoonlijke rechten. Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 182.000,00 € 0,00

€ 0,00

€ 0,00 € 182.000,00

Blad 29. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

10.1.

Eigenaar: De heer Thomas Petrus Joannes Hogenboom Schoener 1 2377 DB OUDE WETERING Mevrouw Johanna Apolonia Maria de Jong Berkenweg 12 2371 VB ROELOFARENDSVEEN

10.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

702

0.11.60 ha

Totaal

0.11.60 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

10.3.

te taxeren gedeelte 0.11.60 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een recreatiewoning met groen, plaatselijk bekend als Galgekade 23 Z1 te Roelofarendsveen. Woning Bouwjaar: Oppervlakte:

1980 42 m2 gbo

De woning is vanaf de openbare weg niet waar te nemen. Derhalve is er geen informatie bekend over de staat van onderhoud, bouwwijze en inrichting.

10.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

Blad 30. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

10.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

10.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 4”.

10.7.

10.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Hierin liggen op enkele plaatsen verscholen tussen het groen, veelal aan het water, recreatieobjecten. Gelet op de ligging aan het water, met doorgangen naar het open water, wordt de locatie hiervoor als gunstig beoordeeld. Objectbeoordeling Doordat het object niet is te zien van de openbare weg, is dit niet beoordeeld. Uitgegaan is dat het object in goede staat verkeert. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid / gebruik is afhankelijk van de staat van onderhoud. In de omgeving worden meerdere objecten via airbnb aanboden. Mate van verkoopbaarheid De mate van verkoopbaarheid wordt als matig bestempeld. Dit blijkt mede uit de looptijd van de hieronder genoemde referentietransacties die een gemiddelde looptijd hadden van 451 dagen.

10.9.

Toelichting waardebepaling Bij de waardering is specifiek gekeken naar transacties van recreatiewoningen in Roelofarendsveen. Deze referenties zijn opgenomen in de hoofdrapportage. Gelet op het feit dat de onroerende zaak niet vanaf de weg valt te zien, is uitgegaan van de bovengrens van de transactieprijs. Dit omdat het perceel aanzienlijk groter is dan die van de referenties. Derhalve is uitgegaan van een inbrengwaarde van afgerond € 200.000,00. Bij de splitsing van de waarde in de waarde van de grond en de opstallen, is uitgegaan van een opstalwaarde van € 1.000,00 per m2, voor 42 m2 uitmakende € 42.000,00. Derhalve resteert voor de grond € 158.000,00.

Blad 31. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

De sloopkosten zijn geraamd op € 58,00 per m2, voor 43 m2 uitmakende een bedrag van € 2.436,00. Aangezien het huidige gebruik niet bekend is, zijn de kosten voor het vrijmaken van rechten geraamd op € 2.500,00. Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 158.000,00 € 42.000,00

€ 2.436,00

€ 2.500,00 € 204.936,00

Blad 32. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

11. 11.1.

Eigenaar: De heer Theodorus Floris Hogenboom Noorderhemweg 5 2371 EB ROELOFARENDSVEEN

11.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

1209

0.94.80 ha

Totaal

0.78.20 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

11.3.

te taxeren gedeelte 0.78.20 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een woning met glastuinbouw, plaatselijk bekend als Noorderhemweg 5 te Roelofarendsveen. De onroerende zaak dient gedeeltelijk opgenomen te worden in het exploitatieplan. Het woonhuis blijft buiten het exploitatiegebied enkel Noorderhemweg 3a wordt gedeeltelijk opgenomen met kas en onderliggende gronden. Kas Bouwjaar: Oppervlakte:

1979 6.100 m2 (in het exploitatiegebied, een deel ligt er buiten).

Het betreft een kas, type Venlo. Het deel dat in het exploitatiegebied is gelegen betreft voornamelijk het glas, alsmede het waterbassin. Buiten het exploitatiegebied liggen een tweetal bedrijfswoningen. In tegenstelling tot de overige kassen in het gebied, ziet deze kas er (ondanks het bouwjaar) goed onderhouden uit en lijkt hij volledig in gebruik. Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is redelijk tot goed. De onderhoudsstaat is redelijk tot goed. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.

11.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

Blad 33. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

11.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

11.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 4”.

11.7.

11.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voorwoningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk, is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Het object verkeert in goede staat van onderhoud. Gelet op het bouwjaar dient er wel rekening mee gehouden te worden dat de kas gedateerd is. Tevens is de oppervlakte van de kas klein, waardoor deze in de huidige markt, waarin schaalvergroting belangrijk is, slechts een beperkte groep van gegadigden zal hebben. Mate van verhuurbaarheid/gebruik Gelet op de staat van onderhoud is de mate van verhuurbaarheid / gebruik redelijk tot goed te noemen. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld.

De verkoopbaarheid van de woning wordt gelet op de vigerende bestemming als matig beoordeeld.

11.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde aan de complexprijs, voor 7.820 m 2 uitmakende een bedrag van € 547.400,00.

Blad 34. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

De sloopkosten zijn gelet op de goede staat van onderhoud geraamd op € 8,00 per m 2, voor 6.100 m2 uitmakende € 48.800,00. De kosten voor het vrijmaken van persoonlijke rechten zijn geraamd op € 15.000,00. Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 547.400,00 € 0,00

€ 48.800,00

€ 15.000,00

€ 611.200,00

Blad 35. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

12.1.

Eigenaar: De heer Martinus Cornelis Hogenboom Galgekade 19 2371 EL ROELOFARENDSVEEN

12.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied sectie

nummer

grootte

Alkemade

3127

0.13.13 ha

te taxeren gedeelte 0.13.13 ha

Alkemade

3129

0.13.60 ha

0.04.95 ha

gemeente

Totaal

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

0.18.08 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

12.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat tuin gronden, plaatselijk bekend als Galgekade 19 te Roelofarendsveen.

12.4.

12.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. a.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

Blad 36. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

12.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 4”.

12.7.

12.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Het object betreft een agrarisch perceel / tuin. In combinatie met de voorliggende woning wordt het object als courant beoordeeld. Indien dit perceel afzonderlijk vervreemd zou worden, dient er rekening mee gehouden te worden dat er nog enige werkzaamheden verricht moeten worden om het agrarisch te kunnen te gebruiken. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid / gebruik beperkt. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld. De verkoopbaarheid van de woning wordt gelet op de vigerende bestemming als matig beoordeeld.

Blad 37. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

12.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde aan de complexprijs. Dit resulteert in een waarde van 1.808 m2 * € 70,00 = € 126.560,00. Aangezien het perceel niet in gebruik lijkt, zijn er geen kosten voor het vrijmaken van persoonlijke rechten. Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

13.

Waarde € 126.560,00 € 0,00

€ 0,00

€ 126.560,00

Blad 38. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

13.1.

Eigenaar: De heer Ronaldus Nicolaas Hogenboom Galgekade 17 2371 EL ROELOFARENDSVEEN

13.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

3128

0.26.72 ha

Totaal

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

te taxeren gedeelte 0.19.32 ha 0.19.32 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

13.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak betreft een onbebouwd perceel gelegen achter de woning plaatselijk bekend als Galgekade 17.

13.4.

13.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. a.

13.6.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 4”.

Blad 39. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

13.7.

13.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Het object betreft een agrarisch perceel / tuin. In combinatie met de voorliggende woning wordt het object als courant beoordeeld. Indien dit perceel afzonderlijk vervreemd zou worden, dient rekening gehouden te worden dat er nog enige werkzaamheden verricht moeten worden om het agrarisch te kunnen te gebruiken. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid / gebruik beperkt. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld. De verkoopbaarheid van de woning wordt gelet op de vigerende bestemming als matig beoordeeld.

13.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde aan de complexprijs. Dit resulteert in een waarde van 1.932 m2 * € 70,00 = € 135.240,00. Aangezien het perceel niet in gebruik lijkt, zijn er geen kosten voor het vrijmaken van persoonlijke rechten. Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 135.240,00 € 0,00

€ 0,00

€ 135.240,00

Blad 40. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

14. 14.1.

Eigenaar: De heer Jacobus Petrus Hogenboom Noorderhemweg 17 2371 EB ROELOFARENDSVEEN

14.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

677

1.09.30 ha

Totaal

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

14.3.

te taxeren gedeelte 0.75.33 ha 0.75.33 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een agrarisch perceel dat gedeeltelijk is bebouwd met een kas. Deze kas, is van het type Venlo. Noorderhemweg 17a Bouwjaar: 1970 Oppervlakte: 2024 m2 gbo De kas van het type Venlo, verkeert – ondanks het bouwjaar – in een goede staat van onderhoud. Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is goed. De onderhoudsstaat is goed. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.

14.4.

Blad 41. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

14.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. a.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

14.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 4”.

14.7.

14.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Het object betreft een kleine kas, met achterliggend perceel. Het geheel verkeert in goede staat van onderhoud. Door de beperkte oppervlakte is het echter niet meer courant voor agrarisch gebruik. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid / gebruik is als gevolg van de beperkte oppervlakte beperkt. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld. De verkoopbaarheid van de woning wordt gelet op de vigerende bestemming als matig beoordeeld.

14.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaal ontleent de hoogste waarde aan de complexprijs. In dat geval bedraagt de waarde (7.533 m2 * € 70,00) = € 527.310,00. De sloopkosten zijn geraamd op 2.024 m2 * € 8,00 = € 16.192,00. Aangezien het huidige gebruik niet bekend is, zijn de kosten voor het vrijmaken van rechten gewaardeerd op € 10.000,00. Omschrijving de waarde van exploitatiegebied

Waarde de

gronden

het

€ 527.310,00

Blad 42. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

15.

€ 0,00

€ 16.192,00

€ 10.000,00 € 553.502,00

Blad 43. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

15.1.

Eigenaar: De heer Francis Cornelius Hoogenboom Fransche Brug 26 2371 BE ROELOFARENDSVEEN

15.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

1734

0.16.20 ha

Totaal

0.16.20 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

15.3.

te taxeren gedeelte 0.16.20 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat agrarische gronden met opstal, plaatselijk gelegen achter het perceel bekend als Noorderhem 47 te Roelofarendsveen. Opstal Bouwjaar: Oppervlakte:

1975 12 m2 gbo

Het betreft een perceel dat is ingericht als privé recreatiegebied / tuin. Op het perceel staan een aantal kleine tuinhuisjes. Gelet op de grootte van de huisjes zijn deze niet geschikt voor verblijfsrecreatie en enkel voor dagrecreatie. Het geheel ziet er verzorgd uit.

15.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

15.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

Blad 44. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

15.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 4”.

15.7.

15.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk, is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Het object betreft een perceel dat is ingericht als privétuin. Het perceel ziet er verzorgd uit. Gelet op de ligging aan het water en de inrichting wordt het object als redelijk courant beoordeeld. Wel dient rekening gehouden te worden dat dit een specifieke markt is, waardoor een langere verkooptijd (op basis van het huidige gebruik) nodig is. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid is gelet op het huidige gebruik beperkt. . Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld.

De verkoopbaarheid van de woning wordt gelet op de vigerende bestemming als matig beoordeeld.

15.9.

Toelichting waardebepaling Gelet op de huidige gebruiksmogelijkheden, ontleent de locatie de hoogste waarde aan de complexprijs. Voor 1.620 m2 uitmakende een bedrag van € 11.340,00. Hierbij “zakken de opstallen door de grond” waardoor daaraan geen zelfstandige waarde wordt toegekend. Met betrekking tot de kosten voor het vrijmaken is rekening gehouden dat het perceel slechts privé / hobbymatig wordt gebruikt, waardoor er gelet op het huidige gebruik geen kosten zijn voor het vrijmaken. De sloopkosten van de beperkte aanwezige opstallen zijn geraamd op € 500,00.

Blad 45. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

16.

Waarde € 113.400,00 € 0,00

€ 0,00

€ 500,00

€ 113.900,00

Blad 46. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

16.1.

Eigenaar: De heer Petrus Hoogenboom Galgekade 11 2371 EL ROELOFARENDSVEEN

16.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

1806

0.50.30 ha

Totaal

0.50.30 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

16.3.

te taxeren gedeelte 0.50.30 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat agrarische gronden met glastuinbouw, plaatselijk gelegen achter het perceel bekend als Galgekade 10 te Roelofarendsveen. Kas Bouwjaar: Oppervlakte:

1965 +/- 875 m2

Het betreft een kas, type Venlo. Deze is vanaf de openbare weg niet te zien. Op basis van de luchtfoto lijkt de staat van onderhoud slecht te zijn en lijkt deze niet meer te worden gebruikt.

16.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

16.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

Blad 47. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

16.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 4”.

16.7.

16.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk, is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Op basis van de luchtfoto wordt de het object als niet courant beoordeeld. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid is gelet op het huidige gebruik slecht. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld. De verkoopbaarheid van de woning wordt gelet op de vigerende bestemming als matig beoordeeld.

16.9.

Toelichting waardebepaling Gelet op de huidige gebruiksmogelijkheden, ontleent de locatie de hoogste waarde aan de complexprijs. Voor 5.030 m2 uitmakende een bedrag van € 352.100,00. Hierbij “zakken de opstallen door de grond” waardoor daaraan geen zelfstandige waarde wordt toegekend. De sloopkosten worden geraamd op 875 m2 * € 10,00 = € 8.750,00. Met betrekking tot de kosten voor het vrijmaken is rekening gehouden dat het perceel niet meer in gebruik lijkt.

Blad 48. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

Waarde € 352.100,00 € 0,00

€ 8.750,00

€ 0,00 € 360.850,00

Blad 49. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

17. 17.1.

Eigenaar: De heer Patrick Cornelis Eustatius Hoogenboom Waterryck 15 2371 DD ROELOFARENDSVEEN Mevrouw Johanna Catharina Philomena Bosman Waterryck 15 2371 DD ROELOFARENDSVEEN

17.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

1939

0.07.85 ha

Totaal

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

te taxeren gedeelte 0.07.85 ha 0.07.85 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

17.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat tuin gronden, plaatselijk gelegen achter het perceel bekend als Noorderhem 47 te Roelofarendsveen.

17.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

17.5.

17.6.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 4”.

Blad 50. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

17.7.

17.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk, is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Gelet op de huidige inrichting wordt het object als niet courant beoordeeld. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid is gelet op het huidige gebruik slecht. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld. De verkoopbaarheid van de woning wordt gelet op de vigerende bestemming als matig beoordeeld.

17.9.

Toelichting waardebepaling Gelet op de huidige gebruiksmogelijkheden, ontleent de locatie de hoogste waarde aan de complexprijs. Voor 785 m2 uitmakende een bedrag van € 54.950,00. Met betrekking tot de kosten voor het vrijmaken is rekening gehouden dat het perceel niet meer in gebruik lijkt. Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

18.

Waarde € 54.950,00 € 0,00

€ 0,00

€ 0,00 € 54.950,00

Blad 51. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

18.1.

Eigenaar: De heer Robertus Cornelis Maria Hoogenboom Galgekade 9 2371 EL ROELOFARENDSVEEN

18.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied sectie

nummer

grootte

Alkemade

2012

0.44.90 ha

te taxeren gedeelte 0.44.90 ha

Alkemade

2440

0.59.21 ha

0.54.88 ha

gemeente

Totaal

0.99.78 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

18.3.

Uitsnede Exploitatiegrens

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat agrarische gronden met glastuinbouw, plaatselijk bekend als Galgekade 9a te Roelofarendsveen. Kas 1 Bouwjaar: Oppervlakte:

1988 1.344 m2 gbo, waarvan circa 1150 m2 in het exploitatiegebied.

Het betreft een kas, van het type Venlo. Een deel van de bedrijfsruimte, alsmede van het Ketelhuis valt buiten het exploitatiegebied. Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is redelijk. De onderhoudsstaat is redelijk. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.

18.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

Blad 52. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

18.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

18.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 4”.

18.7.

18.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Gelet op de oppervlakte van de kas, alsmede het bouwjaar, wordt de kas als niet courant beoordeeld Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid is gelet op het huidige gebruik redelijk. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld. De verkoopbaarheid van de woning wordt gelet op de vigerende bestemming als matig beoordeeld.

18.9.

Toelichting waardebepaling Gelet op het feit dat de locatie slechts deels bebouwd is, ontleent deze de hoogste waarde aan de complexprijs. De totale waarde komt dan op (9.978 m2 * € 70,00=) € 698.460,00. Hierbij zakken de opstallen door de grond. Uitgaande van een oppervlakte van 1.150 m2 aan glas, bedragen de sloopkosten 1.150 m2 * € 8,00 = € 9.200,00.

Blad 53. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

Bij het bepalen van de kosten voor het vrijmaken van rechten is rekening gehouden dat op basis van de gevelopname niet kan worden uitgesloten dat de onroerende zaak nog bedrijfsmatig wordt gebruikt. De kosten voor het vrijmaken zijn geraamd op € 15.000,00. Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

19.

Waarde € 698.460,00 € 0,00

€ 9.200,00

€ 15.000,00

€ 722.660,00

Blad 54. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

19.1.

Eigenaar: De heer Vincent Hendrikus Cornelis Hoogenboom Galgekade 6 A 2371 EL ROELOFARENDSVEEN

19.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

2201

0.71.71 ha

Totaal

0.71.71 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

19.3.

te taxeren gedeelte 0.71.71 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat woning met agrarische gronden en glastuinbouw, plaatselijk bekend als Galgekade 6a te Roelofarendsveen. Galgekade 6a Bouwjaar: Oppervlakte:

1996 46 m2 gbo (bagviewer), de footprint is circa 70 m2 groot.

Het betreft een eenvoudige (bedrijfs)woning. Galgekade 6b Bouwjaar: Oppervlakte:

1979 1.830 m2

Het betreft een gedateerde kas (type Venlo) met bedrijfsruimte en ketelhuis. Op basis van

19.4.

Blad 55. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

19.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

19.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 4”.

19.7.

19.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk, is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Gelet op de oppervlakte van de kas, alsmede het bouwjaar, wordt de kas als niet courant beoordeeld Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid is gelet op het huidige gebruik redelijk. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld. De verkoopbaarheid van de woning wordt gelet op de vigerende bestemming als matig beoordeeld.

19.9.

Toelichting waardebepaling Bij de waardering is onderzocht of de locatie de hoogste waarde ontleent aan de huidige gebruiksmogelijkheden, danwel aan de voorgenomen herontwikkeling. De onroerende zaak ontleent haar hoogste waarde aan de voorgenomen herontwikkeling. Voor 7.171 m2 uitmakende een bedrag van € 501.970,00. Een redelijk handelend en denkend koper zal daarbij geen waarde meer toekennen aan de opstallen. De sloopkosten zijn geraamd op 1.830 * € 8,00 = € 14.640,00 voor het glas en op 70 * € 56,00 = € 3.920,00 voor de woning, in totaal uitmakende € 18.560,00.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=KaagenBraassem&id=7f0a0fbe-ec4e-44d3-b4d5-28df804b2b30