Document · PDF

6 Bijlage 5_Taxatie van inbrengwaarden 1642.2-MU1d1

Gemeenteraad 10 oktober 2022, gemeente Kaag en BraassemBij agendapunt: Herstelbesluit / Gewijzigd Exploitatieplan “Braassemerland 2019”25.128 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Markttechnische update Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Opdrachtgever

Gemeente Kaag en Braassem Kenmerk

1642.2-MU1d1/fs/ab Taxateur

F.C.L.G. (Frank) Schavemaker Datum

19 juli 2022 Status

Definitief

Versie 5A-22.1

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Blad 2.

Kaag en Braassem

Titel

: Markttechnische update | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Opdrachtgever

: Gemeente Kaag en Braassem

Kenmerk

: 1642.2-MU1d1

Taxateur

: ir. F.C.L.G. Schavemaker RT

Datum

: 19 juli 2022

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

1642.2-MU1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht .......................................................................................................... 4 1.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 4 1.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 4 1.3. Taxateur ............................................................................................................................ 4 1.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 4 1.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 4 1.6. Doel van de markttechnische update ................................................................................ 5 1.7. Type taxatie ....................................................................................................................... 5 1.8. Te waarderen belang ........................................................................................................ 5 1.9. Taxatiebasis ...................................................................................................................... 5 1.10.

Stukken.............................................................................................................................. 5 1.11. Opname ............................................................................................................................. 6 1.12. Peildatum ........................................................................................................................... 6 1.13. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................... 6 1.14. Versies ............................................................................................................................... 6 1.15. Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 6 1.16. Conformiteit NRVT ............................................................................................................ 6 1.17. Publicatie ........................................................................................................................... 7 1.18. Van toepassing zijnde tuchtrecht ...................................................................................... 7 1.19. Algemene voorwaarden .................................................................................................... 7

Bijzondere uitgangspunten ............................................................................ 8

Markttechnische update ................................................................................. 9 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9.

Inleiding ............................................................................................................................. 9 Algemene overwegingen ................................................................................................... 9 Gebruikte methode ............................................................................................................ 9 Waardering markttechnische update................................................................................. 9 Bebouwde objecten ......................................................................................................... 12 Back-testing ..................................................................................................................... 12 Onzekerheden markttechnische update ......................................................................... 12 Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 13 Finale waardering ............................................................................................................ 14

Plausibiliteitsverklaring markttechnische update ...................................... 15

Bijlagen .......................................................................................................... 16

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.2.

Gemeente Kaag en Braassem De heer B. Schoonaert Postbus 1 2370 AA ROELOFARENDSVEEN 071 332 72 72 bschoonaert@kaagenbraassem.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 4.

Gloudemans De heer F.C.L.G. Schavemaker Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 fschavemaker@gloudemans.nl

Taxateur Taxateur

ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed) en Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM)

De taxateur verklaart over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige markttechnische update te kunnen verrichten.

1.4.

Opdrachtverstrekking Op 1 februari 2022 heeft opdrachtgever opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

1.5.

Onafhankelijkheid Taxateur heeft sinds het uitbrengen van de eerste volledige taxatie géén handelingen verricht die invloed hebben op de onafhankelijkheid.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

1.6.

Blad 5.

Doel van de markttechnische update Het doel van de taxatie is inzicht te geven in de inbrengwaarde ten behoeve van een exploitatieplan. Dit als gevolg van de uitspraak van de Afdeling (201907864/1/R3), waarin staat aangegeven dat de raad voor het vaststellen van het exploitatieplan bij de taxateurs had moeten informeren in hoeverre de transacties die hadden plaatsgevonden tussen de peildatum van het taxatierapport en de datum waarop de raad het exploitatieplan had vastgesteld van invloed waren op de getaxeerde waarde. Aangezien de raad dit heeft nagelaten, is de afdeling van oordeel dat het besluit in strijd met artikel 3.2 van de Awb is genomen. Als gevolg van voornoemde uitspraak heeft een markttechnische update van de taxatie plaatsgevonden, waarbij de peildatum gelijk is gesteld aan de datum waarop het thans vernietigd besluit is genomen.

1.7.

Type taxatie Als onderdeel van de werkzaamheden heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit rapport is vermeld.

1.8.

Te waarderen belang Het te waarderen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van: huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.

1.9.

Taxatiebasis In dit rapport hanteert taxateur voor de taxatiebasis het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b Ow en bijbehorende jurisprudentie. Op basis van het voornoemde artikel en jurisprudentie zijn deskundigen van mening dat de definitie van de werkelijke waarde gelijk is aan de definitie van de marktwaarde, met uitzondering van de toepassing van de artikelen 40c tot en met 40f Ow. Derhalve is voor het begrip werkelijke waarde aangesloten bij de definitie conform de European Valuation Standards (EVS), 2020, Nederlandse vertaling te weten: ”Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwille verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld,” Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in artikel 40 tot en met artikel 50 Ow en bijbehorende jurisprudentie.

1.10.

Stukken Aangezien de uitspraak van de Afdeling alleen betrekking had op de geraamde inbrengwaarde, zijn de overige aspecten uit het exploitatieplan ongewijzigd gebleven. Derhalve zijn voor het opstellen van het exploitatieplan geen aanvullende stukken verkregen.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Blad 6.

1.11.

Opname De taxateur heeft conform de praktijkhandleiding van het NRVT (d.d. 1 januari 2022) géén nieuwe opname uitgevoerd ten behoeve van deze markttechnische update.

1.12.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. De peildatum voor de markttechnische update ligt later in de tijd dan de datum van opname, derhalve wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen zijn opgetreden die de waarde kunnen beïnvloeden. De markttechnische update is verricht per peildatum 27 mei 2019. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in de waardering meegenomen.

1.13.

Reactie van opdrachtgever Op 26 april 2022 is een concept markttechnische update verstrekt aan opdrachtgever. Op 27 juni 2022 is namens de opdrachtgever per e-mail een reactie gegeven op het concept markttechnische update, naar aanleiding daarvan is een optelling gecorrigeerd.

1.14.

Versies Taxateur heeft voor de volledigheid de historische rapporten inzichtelijk gemaakt. De markttechnische update dient tezamen met het laatst beschikbare (definitieve) taxatierapport te worden gelezen. Dit voor de volledigheid van uitgangspunten. #

Kenmerk

Taxatietype

Status

Peildatum

1. 2. 3. 4. 5. 6.

T1c2 T1c3 T1d1 T1d2 MU1c1 Mud

Volledige taxatie Volledige taxatie Volledige taxatie Volledige taxatie Markttechnische update Markttechnische update

Concept Concept Definitief Definitief Concept Definitief

07-08-2018 07-08-2018 07-08-2018 07-08-2018 27-05-2019 27-05-2019

Verzenddatum 29-08-2018 25-10-2018 13-11-2018 31-05-2019 10-05-2022 19-07-2022

1.15.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.16.

Conformiteit NRVT Deze markttechnische update voldoet aan het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, Reglement Definities NRVT, Reglement Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Blad 7.

1.17.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) deze markttechnische update dan wel het delen van het rapport is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van de markttechnische update concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het rapport tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

1.18.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de taxateur is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de taxateur is aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 1.3).

1.19.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Blad 8.

Bijzondere uitgangspunten De bijzondere uitgangspunt(en) zijn gelijkwaardig aan de hiervoor verstrekte (definitieve) rapportages. Voor de volledigheid heeft taxateur de bijzondere uitgangspunten geresumeerd. Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de markttechnische update wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum. In het kader van de opdracht zijn geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij de waardering rekening dient te worden gehouden. Voor de toetsing van de bijzondere uitgangspunten aan de reglementen van het NRVT wordt verwezen naar de voorgaande rapportage(s).

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Blad 9.

Markttechnische update

3.1.

Inleiding De opdracht omvat het ramen van de marktwaarde van de onroerende zaak in vrije staat. In deze markttechnische update zal taxateur de navolgende elementen bespreken. 1. 2. 3.

3.2.

Algemene overwegingen Gebruikte methode Gehanteerde parameters/waardering

Algemene overwegingen Zoals in paragraaf 1.6 staat verwoord hebben er tussen de peildatum van de eerste ramingen en de datum waarop het exploitatieplan is vastgesteld een aantal transacties plaatsgevonden in het plangebied. Omdat deze hebben plaatsgevonden na de peildatum zijn deze transacties niet in de eerdere raming betrokken. Mede gelet op het feit dat deze transacties voor aanzienlijke hogere prijzen zijn gesloten en de gemeente hierbij zelf partij was, heeft de Afdeling voor de vaststelling aan de taxateur moeten vragen in hoeverre deze transacties van invloed waren op zijn raming. Aangezien de raad dit heeft nagelaten, is de afdeling van oordeel dat het besluit in strijd met artikel 3.2 van de Awb was genomen. Voor de markttechnische update is dan ook als peildatum de datum van het vernietigd besluit gehanteerd. Deze peildatum ligt ruim 9 maanden later dan de vorige peildatum.

3.3.

Gebruikte methode Zie voor de gebruikte methode de voorgaande rapportage(s) voor een nadere toelichting.

3.4.

Waardering markttechnische update Uit de voornoemde uitspraak van de Afdeling blijkt niet dat er in het voorafgaande taxatierapport fouten en/of onjuistheden stonden. Wel geven de transacties die sindsdien in het plangebied hebben plaatsgevonden een compleet ander beeld. Hiermee lijkt er sprake van een trendbreuk. Zoals reeds bij de zitting bij de Raad van State is aangegeven heeft de gemeente na de peildatum meerdere percelen verworven. Voor een deel van deze percelen was de gemeente niet erin geslaagd om ze te onteigenen. Dit houdt in dat de gemeente niet tot overeenstemming kon komen op basis van artikel 40 b t/m f Onteigeningswet. Immers de mogelijkheid tot onteigening was er niet meer. Nu de gemeente de ontwikkeling van het bestemmingsplan en de opstalontwikkeling graag in eigen hand wilde houden (en de eigenaren ontwikkelwinst bij de verkoop zouden mislopen) is bij de aankoop van deze percelen niet de marktwaarde betaald maar de reële waarde. Het verschil tussen deze waardebegrippen is dat bij de reële waarde rekening wordt gehouden met de specifieke belangen van partijen. Feitelijk is er bij deze transacties dan ook teveel betaald omdat de verkopers wisten dat de gemeente deze gronden wilde kopen, maar geen mogelijkheid had tot onteigening.

Dit zijn echter wel 4 transacties waarbij substantieel meer is betaald dan in het verleden, namelijk gemiddeld € 97,00 per m2, terwijl de inbrengwaarde met peildatum 7 augustus 2018 was geraamd op € 35,00 per m2. Ondanks dat deze transacties naar oordeel van taxateurs gemotiveerd kunnen worden weggeschreven, is dit in hun beleving te kort door de bocht.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Blad 10.

Met deze vier afzonderlijke transacties heeft de gemeente namelijk haar eigen referentiekader gecreëerd en daarmee feitelijk de markt beïnvloed. Hierdoor zijn zowel de referenties uit het verleden, zoals zijn opgenomen in het eerdere taxatierapport, alsmede de uitkomst van de residuele berekening niet enkel meer bepalend voor de waardering. Immers alle verkopers in het plangebied weten dat de gemeente bereid is om aanzienlijke hogere bedragen te betalen. Derhalve zullen zij niet meer bereid zijn om voor de “oude” lagere bedragen tot verkoop over te gaan. Referenties van na de peildatum kunnen op basis van de taxatieleer niet worden meegenomen bij het bepalen van de waarde op een peildatum. Deze informatie was immers nog niet bekend op de peildatum. In dit specifieke geval kunnen deze referenties echter wel worden gebruikt ter onderbouwing van het standpunt dat de transacties uit 2019 de markt hebben beïnvloed. Immers sindsdien zijn de prijzen in het plangebied substantieel hoger gebleven dan voordat deze transacties hebben plaatsgevonden. Hierbij wordt wel opgemerkt dat er sindsdien transacties hebben plaatsgevonden van tussen de (afgerond) € 55,00 per m2 en de € 150,00 per m2. Indien naar alle transacties wordt gekeken blijkt dat sinds 2019 gemiddeld € 91,00 per m2 is betaald en het gewogen gemiddelde € 82,58 per m2 bedraagt.

Zoals echter al eerder is aangegeven was deze informatie deels niet bekend per peildatum. Deze gegevens illustreren echter wel dat de aankopen in 2019 een aanzienlijk prijsopdrijvend effect hebben gehad. Datum

Nummer

akte

kadastrale aanduiding

Oppervlakte (m2) Koopsom per m2

1-apr-21 Hyp4 80977/130

Alkemade, K, 4611

5.517 €

Bijzonderheden Voortgezet gebruik tot 31-12-2022 + sloopkosten 96,15 opstallen voor verkoper geen voortgezet gebruik. Volgens opgave gemeente 97,00 prijsoverenstemming op 18-4-2019 geen voortgezet gebruik. Volgens opgave gemeente 97,00 prijsoverenstemming op 18-4-2019 geen voortgezet gebruik. Volgens opgave gemeente 97,29 prijsoverenstemming op 18-4-2019 Gekocht door de VOF, geen voortgezet gebruik, Volgens opgave gemeente prijsoverenstemming op 1897,07 4-2019 Gekocht door de VOF, geen voortgezet gebruik, verrekening meer/mindermeters op basis € 61,00 / m2. Volgens opgave gemeente prijsoverenstemming op 2961,00 11-2019 80,79 Gekocht door de VOF, geen voortgezet gebruik 10% koopsom ingehouden ivm voortgezet gebruik, gekocht door de VOF. Prijsovereenstemming 18-4-2019, 82,00 uit de akte volgt een verrekening van € 82,00 per m2

2-apr-21 Hyp4 80988/136

5.388 €

10% koopsom ingehouden ivm voortgezet gebruik, 82,00 gekocht door de VOF. Prijsovereenstemming 18-4-2019

6-apr-21 Hyp4 81011/142

Alkemade,K, 4608 Alkemade, sectie K, nummer 596

4.070 €

25 16-nov-21 Hyp4 82596/187

Alkemade, K, 4696

7435 €

97,23 Gekocht door de VOF, overeenstemming 8-3-2021 Volgens opgave gemeente prijsovereenstemming op 654,88 11-2019

26 14-jan-22 Hyp4 83433/176 Gemiddelde

Alkemade, K, 4931

3000 € 101.530 €

150,00 Gekocht door de VOF, prijsovereenstemming 6-12-2021 91,03

5.200 €

5 12-feb-19 Hyp4 75009/9

Alkemade, K, 4019

7 22-jul-19 Hyp4 76043/100

Alkemade, K, 4175

5.551 €

8 29-jul-19 Hyp4 76096/20

Alkemade, K 545

2.600 €

10 29-aug-19 Hyp4 76279/53

Alkemade, K, 4243

6.088 €

2-okt-19 Hyp4 76516/92

Alkemade, K, 4315, 562

18.742 €

15 10-jan-20 Hyp4 77222/176 16 30-mrt-20 Hyp4 77730/79

Alkemade, K, 1087, 1887, 4405, 4407, Alkemade, K, 3033

26.799 € 11.140 €

Figuur 1: Referenties in het plangebied 1

Opgemerkt wordt dat de eerst genoemde referentie is gebaseerd op een schadeloosstelling en dus geen zuivere marktwaarde van ruwe bouwgrond betreft. De 2e t/m 5e transactie hebben betrekking op percelen die de gemeente niet kreeg onteigend. 1642.2-MU1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Blad 11.

Uit aanvullend onderzoek zijn de volgende referenties van ruwe bouwgrond in de provincie Zuid-Holland naar voren gekomen: Nummer

Datum

akte

kadastrale aanduiding

Oppervlakte (m2) Koopsom per m2

1 20-jun-18 Hyp4 73417/179

Nieuwkoop, A, 548, 551, 7913

45.470 €

2 19-jul-18 Hyp4 73631/70 3 4-dec-18 Hyp4 74529/109 4 19-dec-18 Hyp4 74646/54 6 17-jun-19 Hyp4 75802/99

Oegstgeest, B, 5012 Zevenhuizen, E, 1294 Monster, K, 4242 Valkenburg, A, 2083

12.667 € 34.363 € 9.495 € 15.452 €

Bijzonderheden Koopsom bedraagt € 36 met een nabetaling van € 83. 119,00 Bestemmingsplan vastgesteld 18-11-2021. overeenkomst 17-9-2015, levering heeft later 123,00 plaatsgevonden. 119,71 Aankoop voor woningbouw 110,00 Aankoop voor grondgebonden woningen 123,06 gekocht door bpd

Figuur 2: Referenties buiten het plangebied.

De laatste referentie is daarbij van na de peildatum. Maar gelet op de tijd die de notaris nodig heeft voor het opstellen van de akte van levering kan worden aangenomen dat er voor de peildatum prijsovereenstemming is bereikt. Deze transacties hebben een gemiddelde koopsom van afgerond € 119,00 per m2. Indien deze referenties worden vergeleken met het plangebied Braassemerland dient rekening gehouden te worden met een belangrijk verschil. In het Braassemerland is de grond niet draagkrachtig en zijn er veel waterlopen, waardoor het plangebied moet worden opgehoogd, voorbelasting nodig is en veel kunstwerken nodig zijn om het gebied te ontsluiten. Derhalve zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken aanzienlijk veel hoger. Indien naar de grondexploitatie wordt gekeken blijkt dat de gemiddelde kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied op afgerond € 105,00 per m2 liggen. Deze liggen dan ook circa € 50,00 per m2 hoger dan je bij reguliere plannen zou verwachten. Indien voornoemde referenties hiervoor zouden worden gecorrigeerd resulteert dit in een waarde van afgerond € 70,00 per m2. Een tweede benadering die kan worden gehanteerd is dat de waarde tot medio 2018 op € 32,50 per m2 lag. Daarna hebben een aantal transacties plaatsgevonden waarbij € 97,00 per m2 is betaald.

In deze transacties hebben meerdere aspecten meegespeeld waarom deze hogere prijzen zijn betaald. Deze prijzen zijn dan ook niet de waarde. Voor het bepalen van de marktwaarde kan dan ook enkel worden geconcludeerd dat deze ergens tussen de € 32,50 en de € 97,00 zou liggen. Indien van de gemiddelde wordt uitgegaan bedraagt dit € 64,75 per m2. Naast bovenstaande benaderingen dient naar oordeel van de taxateurs echter ook rekening gehouden te worden dat er per peildatum reeds sprake was van een sterk opgaande markt. Dit houdt in dat nieuwe referentietransacties doorgaans hoger liggen dan de laatste transacties die hebben plaatsgevonden. Er is dan ook spraken van een positief marktsentiment. Op basis van bovenstaande gegevens ramen de taxateurs de complexwaarde dan ook op € 70,00 per m2. Ter toetsing hebben de taxateurs deze raming vergeleken met de transacties die na de peildatum hebben plaatsgevonden. Dit betreffen 7 transacties waarbij in totaal circa 6,3 ha is gekocht. De gewogen gemiddelde transactieprijs van deze transacties ligt op afgerond € 74,00 per m2. Aangezien de markt sinds 2019 nog steeds in opgaande lijn ligt, zijn de taxateurs dan ook van oordeel dat de gehanteerde € 70,00 per m2 per peildatum marktconform is.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

3.5.

Blad 12.

Bebouwde objecten Voor de bebouwde objecten is rekening gehouden met de volgende referentieobjecten: Straat Noordeinde

Huisnr. Toev. Transactie prijs Transactieprijs per m2 Ondertekening akte Woonoppervlakte Perceel oppervlak 162 € 308.750 € 2.450 09-10-2018 126 229

Geestweg

€

355.000 €

Noordeinde

77 a

€

415.000 €

Zuideinde

123

€

420.000 €

Geestweg

€

445.000 €

Zuideinde

€

660.000 €

Zuideinde

46 d

€

715.000 €

't Braassemhof

€

1.020.000 €

't Braassemhof

€

1.020.000 € €

3.114 07-08-2018

3.082 21-10-2018

114 151 103 156 206 232

676 283 470 558 1142 568

2.779 15-02-2019

367

795

2.779 15-02-2019 3.010

367

797

2.748 27-08-2018 4.078 08-08-2018

2.853 08-01-2019 3.204 18-03-2019

Hieruit volgt een gemiddelde transactieprijs van € 3.010,00 per m2. Indien de laatste twee referenties die een zeer grote woonoppervlakte hebben buiten beschouwing worden gelaten bedraagt de gemiddelde transactieprijs € 3.074,00 per m2. Aangezien de woningen in het plangebied niet van binnen zijn opgenomen, is niet bekend wat het afwerkingsniveau is. Derhalve heeft geen referentieanalyse per object plaatsgevonden. Voor de recreatiewoningen in het plangebied is uitgegaan van de volgende referenties: Straat Aderweg

Huisnr. Toev. Transactie prijs Ondertekening akte Transactiedatum Woonoppervlakte Perceel oppervlak 22-09-2018 87 275 8 R73 € 205.000 22-09-2018

Galgekade

2 A C23 €

Aderweg Gemiddeld

8 R47

€ €

205.000 07-12-2018 225.000 18-04-2019 211.667

07-12-2018 18-04-2019

88 78

410 350

De gemiddelde transactieprijs bedraagt € 2.510,00 per m2. Deze is dan ook 13% gestegen ten opzichte van de vorige referenties. Wel dient hierbij te worden opgemerkt dat de nieuwe referenties aanzienlijk groter zijn, meer voorzieningen hebben en een ander afwerkingsniveau. Op basis van bovenstaande kengetallen zijn de ramingen per eigenaar geactualiseerd. Bij een aantal objecten waarvan in het verleden de gebruikswaarde hoger lag dan de complexwaarde, ligt nu de complexwaarde hoger. Derhalve zijn deze gewaardeerd op basis van de complexwaarde. Aangezien in een dergelijk geval een redelijk handelend en denkend koper aan de opstallen geen waarde meer toekend, is de opstalwaarde dan op € 0,00 gezet.

3.6.

Back-testing Gloudemans heeft de onroerende zaak eerder gewaardeerd (zie paragraaf 1.14). De geraamde inbrengwaarde is sindsdien (gebaseerd op de complexwaarde) meer dan verdubbeld. Dit is zowel het gevolg van de algemene prijsontwikkelingen tussen de verschillende peildata, alsmede van het creëren van een nieuw referentiekader door de gemeente.

3.7.

Onzekerheden markttechnische update Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie c.q. markttechnische update blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van:

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

•

• • •

Blad 13.

Onzekere marktomstandigheden. Op de peildatum is er sprake van een COVID-19 pandemie. Een crisis met een dergelijk grote omvang leidt veelal tot plotselinge vraaguitval, als gevolg waarvan er nauwelijks tot geen transacties plaatsvinden. De effecten zullen zich per sector op verschillende manieren manifesteren. Een marktwaarde vaststellen onder deze omstandigheden gaat met veel onzekerheden gepaard, omdat recente transacties van voor de COVID-19 pandemie veelal niet meer vergelijkbaar te maken zijn. Door deze buitengewone marktomstandigheden is er een aanzienlijke onzekerheid ontstaan met betrekking tot de taxatie-uitkomst. Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever; Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek.

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie c.q. markttechnische update rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat in de rechtspraak 2 in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht. Deze marge komt ook naar voren in de literatuur 3. Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard 4. Voor het onderhavige object wordt door de taxateur opgemerkt dat dit een courant object betreft. Derhalve zou je verwachten dat hiervoor de algemene taxatie marge van ± 10% van toepassing is. Indien naar de referentietransacties wordt gekeken, blijkt dat er in de markt een grotere marge is tussen de transacties. Derhalve dient rekening gehouden te worden met een onzekerheid die groter is dan 10%.

3.8.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering In onderhavige taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

Zie onder andere de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 2019 met kenmerk ECLI:NL:RBOT:2019:7362 Zie ook ‘Taxatieleer Vastgoed 1’ geschreven door Peter C. van Arnhem, Tom M. Berkhout en George G.M. ten Have (Zesde druk, pagina 110 en 111) wordt gesproken over de 10%-regel. Een afwijking van 10% in de waardebepaling is niet ongewoon. 4 Schekkerman (2004) concludeerde: “Uit analyse blijken de verschillen dermate groot dat ook hierdoor een bandbreedte van plus en min 10-20% bij taxaties ten opzichte van de uiteindelijke transactie goed te verklaren zijn. Deze bandbreedte zal kleiner zijn als de courantheid van een object toeneemt en groter zijn bij een zeer incourant object. Een ieder die met taxaties te maken heeft, zal rekening moeten houden met te verwachten afwijkingen in de bandbreedte van 5 tot 20%. Bij incourante vastgoedobjecten zouden de afwijkingen zelfs nog groter kunnen zijn. 3

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

3.9.

Blad 14.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de totale inbrengwaarde van de onroerende zaken in totaal als volgt geraamd (zie bijlage voor een splitsing per eigenaar, waarbij de nummering van het oorspronkelijke rapport is aangehouden).

€ 41.578.473,00 (zegge:

eenenveertig miljoen vijfhonderdachtenzeventigduizend vierhonderddrieënzeventig euro)

Nuland, 19 juli 2022

De taxateur,

F.C.L.G. Schavemaker

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Blad 15.

Plausibiliteitsverklaring markttechnische update Ondergetekende, Bedrijfsnaam Naam

Adres Woonplaats

Gloudemans ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) en Register DOBS Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH

Verder hierna te noemen: “toetsend taxateur”, Verklaart: 1.

2. 3. 4.

6. 7. 8.

Toetsend taxateur heeft onderhavige markttechnische update die is opgesteld door ir. F.C.L.G. Schavemaker RT met kenmerk 1642.2-MU1d1 beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Toetsend taxateur heeft de markttechnische update d.d. 19 juli 2022 beoordeeld. Toetsend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Toetsend taxateur heeft de complete markttechnische update met alle bijbehorende bijlagen bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen. Toetsend taxateur is niet of niet recent zelf betrokken geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. De onder 1 genoemde taxateur zijn verantwoordelijk voor het onderzoek en de analyse van de gegevens. Toetsend taxateur heeft zelf geen interne of externe inspectie van het object gedaan. De in de markttechnische update opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst. Tevens is beoordeeld of de inhoud van de markttechnische update in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden.

Op basis van de beoordeelde stukken is toetsend taxateur van mening dat de getaxeerde waarde in de markttechnische update plausibel is en dat de markttechnische update voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.

Aldus door toetsend taxateur, Nuland, 19 juli 2022

T.A. te Winkel

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Braassemerland 2018

Blad 16.

Bijlagen 1. 2.

Toelichting per eigenaar Specificatie van de waardering

BIJLAGE 1

1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

Toelichting per perceel 1. 1.1.

Eigenaar: De heer Otto Jan Adema Noorderhemweg 33 2371 EC ROELOFARENDSVEEN

1.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

693

0.99.80 ha

Totaal

0.70.51 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

1.3.

te taxeren gedeelte 0.70.51 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak Het te taxeren deel betreft een deel van een voormalige kas met bijbehorende ondergrond. Kas Bouwjaar: Oppervlakte:

1961 2.150 m2 (in het exploitatiegebied)

De kas is beperkt waarneembaar vanaf de openbare weg. Op basis van hetgeen wel zichtbaar is, alsmede de luchtfoto, is geconstateerd dat de kas zich in zeer slechte staat van onderhoud bevindt en niet meer als dusdanig bruikbaar is (ook niet hobbymatig). Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is zeer slecht. De onderhoudsstaat is zeer slecht. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.

1.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel belast met een opstalrecht nutsvoorzieningen op een gedeelte van het perceel ten behoeve van: Gemeente Kaag en Braassem Westeinde 1 2371 AS Roelofarendsveen

Blad 2. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

1.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie behoudens: a.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

1.6.

1.7.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaken De bestemming van de onroerende zaak wordt gedeeltelijk gewijzigd om woningen te ontwikkelen, welke via de exploitatie “aan de Braassem” gerealiseerd dienen te worden.

1.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk, is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Gelet op de staat van onderhoud is de objectbeoordeling matig. Mate van verhuurbaarheid/gebruik Het object is in de huidige staat niet meer bruikbaar / verhuurbaar. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld.

1.9.

Toelichting waardebepaling Gelet op de staat van onderhoud van de opstallen, zal een redelijk handelend en denkend koper geen waarde meer aan de opstallen toekennen. De opstallen zijn derhalve niet afzonderlijk gewaardeerd. De ondergrond ontleent haar hoogste waarde aan de complexwaarde. Uitgaande van een complexprijs van € 70,00 per m2 resulteert dit bij 7.051 m2 grond na sloop in een waarde van € 493.570,00. Het te slopen deel is circa 2.150 m2 groot. De sloopkosten van het glas zijn geraamd op € 10,00 per m2 (er rekening mee houdende dat het oud is en deels overwoekerd, waardoor het slopen lastiger gaat). De totale sloopkosten bedragen dan € 21.500,00. Gelet op het feit dat de onroerende zaak niet meer in gebruik lijkt, zijn de kosten voor het vrijmaken van persoonlijke rechten geraamd op € 0,00.

Blad 3. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

De totale inbrengwaarde van de locatie is als volgt: Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 493.570,00 € 0,00

€ 21.500,00

€ 0,00

€ 515.070,00

Blad 4. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

2.1.

Eigenaar: De heer Paulus Gerardus Maria Bakker Noorderhemweg 28 2371 EC ROELOFARENDSVEEN

2.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

888

0.68.40 ha

Totaal

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

te taxeren gedeelte 0.54.53 ha 0.54.53 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

2.3.

Omschrijving Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een agrarisch perceel plaatselijk bekend als Noorderhemweg 28 te Roelofarendsveen. Het voorgelegen woonhuis vormt geen onderdeel van de taxatie.

2.4.

2.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

2.6.

2.7.

Blad 5. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

2.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Gelet op de beperkte omvang van het object is het voor agrarische doeleinden iets minder geschikt. Mate van verhuurbaarheid/gebruik Gelet op de grootte is het object verhuurbaar voor hobbymatig gebruik, danwel voor zeer specifieke teelten. De mate van verhuurbaarheid is redelijk tot goed. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld.

2.9.

Toelichting waardebepaling De ondergrond ontleent haar hoogste waarde aan de complexwaarde. Uitgaande van een complexprijs van € 70,00 per m2 resulteert dit bij 5.453 m2 in een waarde van € 381.710,00. De totale inbrengwaarde van de locatie is als volgt: Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 381.710,00 n.v.t.

n.v.t.

€ 0,00

€ 381.710,00

Blad 6. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

3.1.

Eigenaar: Beheermaatschappij Van Berkel B.V. Noordeinde 133 2371 CP ROELOFARENDSVEEN

3.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

546

0.61.60 ha

Totaal

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

te taxeren gedeelte 0.61.60 ha 0.61.60 ha

Uitsnede Exploitatiegrens

3.3.

Omschrijving Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een (voormalig) agrarisch perceel met natuur, plaatselijk gelegen achter het perceel bekend als Noordeinde 131 te Roelofarendsveen.

3.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

3.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

3.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Dit perceel valt onder ‘vigerend bestemmingsplan 13’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en is bestemd als “woongebied”, “verkeer” en “water”. De mogelijkheden onder deze bestemmingen zijn terug te lezen in het deskundigenadvies. Het huidig gebruik voldoet aan het bestemmingsplan en kan reeds voortgezet worden.

3.7.

Blad 7. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

3.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Gelet op de beperkte omvang van het object is het voor agrarische doeleinden iets minder geschikt. Mate van verhuurbaarheid/gebruik Gelet op de grootte is het object verhuurbaar voor hobbymatig gebruik, danwel voor zeer specifieke teelten. De mate van verhuurbaarheid is redelijk tot goed. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld.

3.9.

Toelichting waardebepaling De ondergrond ontleent haar hoogste waarde aan de complexwaarde. Uitgaande van een complexprijs van € 70,00 per m2 resulteert dit bij 6.160 m2 in een waarde van € 431.200,00. De totale inbrengwaarde van de locatie is als volgt: Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 431.200,00 n.v.t.

n.v.t.

€ 0,00

€ 431.200,00

Blad 8. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

4.1.

Eigenaar: Egbert Elstgeest Beheer B.V. Noorderhemweg 42 2371 EC ROELOFARENDSVEEN

4.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied sectie

nummer

grootte

Alkemade

3980

0.02.28 ha

te taxeren gedeelte 0.02.28 ha

Alkemade

3981

0.18.97 ha

gemeente

Totaal

0.21.25 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

4.3.

Uitsnede Exploitatiegrens

Omschrijving Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat percelen met glastuinbouw, plaatselijk gelegen achter het perceel bekend als Noorderhemweg 40 te Roelofarendsveen. Het voorgelegen woonhuis, alsmede de achterliggende glastuinbouw behoren niet tot de te taxeren onroerende zaak. Gebouw 1 Bouwjaar: Oppervlakte:

1980 +/- 1200 m2 bvo

Het betreft een breedkapper met nokbeluchting.

Blad 9. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is redelijk. De onderhoudsstaat is redelijk. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.

4.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

4.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

4.6.

4.7.

4.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen in een voormalig kassengebied. Gelet op het feit dat de plannen voor woningbouw al geruime tijd bekend zijn, is de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd in de aanwezige glastuinbouw. Dit gecombineerd met de schaalvergroting in de glastuinbouw zorgt ervoor de dat de locatie voor glastuinbouw op dit moment minder geschikt is. Als toekomstige woonwijk, is de woonwijk mooi aan het water gelegen, waardoor er een bijzondere nieuwbouwwijk kan ontstaan, op een beperkte afstand van de grote steden. In combinatie met het nieuwe centrum kan hiermee een aangename woonwijk ontstaan. Objectbeoordeling Gelet op de beperkte omvang van het object is het voor agrarische doeleinden minder geschikt. Wel is de kas nog van dusdanige kwaliteit dat deze nog bruikbaar is. Mate van verhuurbaarheid/gebruik Gelet op de grootte is het object verhuurbaar voor hobbymatig gebruik, danwel voor zeer specifieke teelten. De mate van verhuurbaarheid is redelijk. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld.

Blad 10. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

4.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde aan de complexwaarde. Voor 2.125 m2 uitmakende een bedrag van € 148.750,00. De sloopkosten zijn geraamd op € 8,00 per m2 voor 1.200 m2 uitmakende een bedrag van € 9.600,00. Met betrekking tot de kosten voor het vrijmaken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten wordt opgemerkt dat het huidige gebruik op basis van de gevelopname niet bekend is. Uitgegaan is dat de kas nog bedrijfsmatig wordt gebruikt. De kosten voor het vrijmaken zijn derhalve geraamd op € 5.000,00. De totale inbrengwaarde van de locatie is als volgt: Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 148.750,00 € 0,00

€ 9.600,00

€ 5.000,00

€ 163.350,00

Blad 11. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

5.1.

Eigenaar: Gemeente Kaag en Braassem Westeinde 1 2371 AS Roelofarendsveen

5.2.

Aan de Braassem B.V. Energieweg 2 1271 ED Huizen

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied sectie

nummer

grootte

Alkemade

175 1

1.57.90 ha

te taxeren gedeelte 1.57.90 ha

Alkemade

177 2

1.57.90 ha

Alkemade

1862

0.33.50 ha

Alkemade

584

0.04.20 ha

Alkemade

597

0.39.20 ha

Alkemade

680

1.02.00 ha

Alkemade

705

0.21.80 ha

Alkemade

706

0.07.50 ha

Alkemade

2066 3

0.45.90 ha

Alkemade

20672

0.21.80 ha

Alkemade

25502

0.63.55 ha

Alkemade

2584

0.12.90 ha

Alkemade

2785

0.07.50 ha

Alkemade

2787

0.14.00 ha

Alkemade

30172

1.11.81 ha

Alkemade

30192

1.07.75 ha

Alkemade

3032

0.37.80 ha

Alkemade

3256

0.67.80 ha

Alkemade

3376

0.11.70 ha

Alkemade

3378

0.08.70 ha

Alkemade

3381

0.48.05 ha

gemeente

1 Kadastraal perceel bekend als Alkemade K 175 is onder andere gesplitst in de nummers: 3871 t/m 3903, 3909, 3930, 3933, 3936, 3939. 2 Kadastraal perceel bekend als Alkemade K 177, 186, 2067, 2550, 3017 en 3019 zijn onder andere gesplitst in de nummers: 3904 t/m 3908, 3911, 3913, 3915, 3917, 3917, 3923, 3925, 3927, 3929, 3932, 3935, 3938, 3941 t/m 3948, 3724, 3725 en 3727 t/m 3823. 3 Kadastraal perceel bekend als Alkemade K 177 is onder andere gesplitst in de nummers: 3910, 3912, 3914, 3916, 3918 t/m 3922, 3924, 3926, 3928, 3931, 3934, 3937, 3940, 3949 t/m 3956, 3721 en 3722.

Blad 12. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

Alkemade

3420

0.11.45 ha

Alkemade

3564

0.20.70 ha

Alkemade

3618

0.52.15 ha

Totaal

10.31.66 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl) van kadastraal perceel Alkemade sectie K nummer 175

Uitsnede Exploitatiegrens

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl) van kadastraal perceel Alkemade sectie K nummer 177, 186, 2067, 2550, 3017 en 3019

Uitsnede Exploitatiegrens

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl) van kadastraal perceel Alkemade sectie K nummer 2066

Uitsnede Exploitatiegrens

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Uitsnede Exploitatiegrens

Blad 13. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

5.3.

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Uitsnede Exploitatiegrens

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Uitsnede Exploitatiegrens

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat diverse agrarische percelen zonder opstallen. Op een deel van deze percelen zijn reeds woningen in ontwikkeling. Tot de te taxeren zaak behoren slechts een paar (oorspronkelijk) bebouwde percelen, te weten de woning plaatselijk bekend als Noorderhemweg 22 met een gedeelte van 260 m2 van een achterliggende voormalige kas, alsmede een rolkas op het kadastrale perceel Alkemade, K 597. Noorderhemweg 22 Bouwjaar: 1980 Oppervlakte: 150 m2 bvo Het betreft een traditionele tuinderswoning, opgetrokken in baksteen, voorzien van pannendak en achterliggende garage.

Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is redelijk tot goed. De onderhoudsstaat is redelijk tot goed. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.

Blad 14. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

5.4.

Blijkens informatie van het Kadaster is het kadastraal perceel bekend als Alkemade, sectie K nummer 3378 belast met zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op gedeelte van het perceel: Oasen N.V. Nieuwe Gouwe O.Z. 3 2801 SB Gouda

5.5.

5.6.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde zijn de vigerende bestemmingsplannen opgenomen. Deze percelen vallen onder andere in het ‘vigerend bestemmingsplan 1’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied uit te werken 2” en “woongebied uit te werken 4”. Daarnaast zijn de percelen gelegen in het ‘vigerend bestemmingsplan 4’ welke is beschreven in het deskundigenadvies en bestemd is als “woongebied”, “verkeer”, “groen” en “water”.

5.7.

5.8.

Blad 15. 1642.2-MU1d1 - Bijlage 1

Mate van verhuurbaarheid/gebruik Gelet op de grootte is het object verhuurbaar voor hobbymatig gebruik, danwel voor zeer specifieke teelten. De mate van verhuurbaarheid is redelijk tot goed. Mate van verkoopbaarheid Doordat de onroerende zaak een herontwikkelingslocatie betreft, is er zeker een markt voor de onroerende zaak. De mate van verkoopbaarheid wordt dan ook goed beoordeeld. De verkoopbaarheid van de woning wordt tevens als goed beoordeeld.

5.9.

Toelichting waardebepaling De onbebouwde percelen ontlenen hun hoogste waarde aan de complexprijs. Dit betreffen alle percelen, behalve de percelen kadastraal bekend als Alkemade, sectie K nummers 597, 2584 en 2787. Dit houdt in dat 10.31.66 ha – 0.39.20 ha – 0.12.90 ha – 0.14.00 ha = 9.65.56 ha de hoogste waarde ontleent aan de complexprijs. Bij een complexprijs van € 70,00 per m2 resulteert dit in een waarde van € 6.758.920,00. Bij de waardering van de woning op 1.400 m2 is rekening gehouden met de in de hoofdrapportage genoemde referenties. Bij de finale waardering is er verder rekening mee gehouden dat de te taxeren onroerende zaak volgens de BAG-viewer een woonoppervlakte heeft van 150 m2. Indien rekening wordt gehouden met deze extra grootte komen taxateurs tot een inbrengwaarde van afgerond € 461.100,00. In de Wro wordt uitgegaan van een splitsing tussen de waarde van de opstallen en die van de ondergrond. Deze splitsing kan niet op basis van referenties worden onderbouwd, nu de ondergrond en de woning één onlosmakelijk geheel vormen. Voor de splitsing is er derhalve van uitgegaan dat de opstallen een restwaarde hebben van € 1.000,00 per m2, voor 150 m2 uitmakende een bedrag van € 150.000,00. Dit houdt in dat er een bedrag van € 311.100,00 aan de grond kan worden toegekend.

De sloopkosten voor de woning zijn geraamd op € 58,00 per m2, in totaal uitmakende een bedrag van € 8.700,00. Van het achtergelegen perceel, kadastraal bekend als Alkemade, K 2584, groot 1290 m 2 is rekening gehouden dat hierop een te slopen kas bevindt. Deze onroerende zaak ontleent ondanks de aanwezige opstal de hoogste waarde eveneens aan de complexwaarde, voor 1.290m2 uitmakende een bedrag van € 90.300,00. Een koper zal daarbij geen waarde meer toekennen aan de opstallen. Gelet op de huidige staat, worden de sloopkosten geraamd op € 10,00 per m2, voor 260 m2 uitmakende € 2.600,00. Bij de waardering van het perceel kadastraal bekend als Alkemade, K 597, groot 3.920 m2 is er rekening mee gehouden dat zich hierop een te slopen rolkas bevindt (van circa 400 m2). Gelet op de staat van onderhoud en de grootte ontleent dit perceel de hoogste waarde aan de complexprijs, waarbij geen waarde meer wordt toegekend aan de opstallen. Deze bedraagt € 274.400,00. Gelet op de huidige staat, worden de sloopkosten geraamd op € 8,00 per m2, voor 400 m2 uitmakende € 3.200,00. Gelet op het feit dat deze gronden per peildatum reeds in bezit zijn van GEM is aangenomen dat er per peildatum geen kosten meer zijn voor het vrijmaken van de gronden van persoonlijke rechten.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=KaagenBraassem&id=7f0a0fbe-ec4e-44d3-b4d5-28df804b2b30