Document · PDF

Taxatierapport Waltmann Taxaties

Raadsvergadering 7 november 2024, gemeente IJsselsteinBij agendapunt: Raadsvoorstel Vervolgstappen naar aanleiding van aangepaste subsidiebeschikking Stichting Fulcotheater22.124 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Zalencomplex/kantoorruimte De huurreferenties laten een gemiddelde bandbreedte zien tussen € 85,- per m² en € 110,- per m². In onderhavige waardering is een gemiddelde markthuur gehanteerd van € 80,- per m², hetgeen binnen de bandbreedte van de referenties is gelegen. Voor een gesegmenteerde onderverdeling wordt verwezen naar het bovenstaand ‘Overzicht ruimtetypes’ en de referenties.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 24 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Bijzondere waardecomponenten Er zijn geen bijzondere waardecomponenten van toepassing.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 25 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf Object Object wordt gebruikt als kantoor

: Nee

Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag

: Nee

Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar

: Nee

Nadrukkelijk en overwegend duurzame materialen gebruik

: Nee

Ecologische voorzieningen

: Nee

Verbruik gas, water en energie

: Onbekend

Licht en ventilatie Gebruikers kunnen ramen openen

: Ja

Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen

: Ja

Gebruikers kunnen de temperatuur aanpassen

: Ja

Overwegend LED verlichting

: Nee

Overwegend lichaamsdetectie

: Nee

Hergebruik water

: Nee

Warmte opwekking

Verwarmingsafgifte

Warm water

Luchtbehandeling

Gasketel

Radiatoren

Gasboiler

Airconditioning Mechanische ventilatie

Isolatie Dak

: Onbekend

Gevels

: Onbekend

Vloer

: Onbekend

Glas

: Onbekend

Duurzame energiebronnen

Type / aanwezig

Zonnepanelen

: Nee

Overig

: Geen

Nominale opbrengst (kWh p/j)

Voorgestelde maatregelen verduurzaming gebouw Aantal

Prijs per eenheid

Bedrag

Optimaliseren meet- en regelinstallatie

€ 7.397

Vervangen warmwater installatie

€ 20.813

Vervangen koelsysteem

€ 62.576

Vervangen luchtbehandeligsinstall atie

€ 101.043

Omschrijving

Voorzieningen

Totaal

Toelichting taxateur

€ 191.829

Investeringen Totale investering voorgestelde duurzaamheidsmaatregelen:

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

€ 191.829

Pagina: - 26 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming De verduurzamingsmaatregelen zijn op basis van een verduurzamingsadvies gegeven door Bleu Module in samenwerking met Oxand.

Toekomstbestendigheid object Duurzaamheid is direct van invloed op de toekomstige prestaties van een object en is een thema waar men niet meer omheen kan. Onderzoek laat zien dat duurzame eigenschappen zich vertalen in een hogere waarde door een hogere markthuur, hogere verkoopprijs, toegenomen bezettingsgraad, lagere operationele lasten, kortere verkoop(verhuur)tijden, hogere netto huuropbrengsten, hogere kapitalisatie factoren en verhoging productiviteit werknemers. Duurzaamheid is echter een breed begrip en niet in een gedefinieerde term te vatten, want het omvat een uitgebreide reeks fysieke, sociale, milieu gerelateerde en economische factoren die van invloed kunnen zijn op de waarde, waar energiezuinigheid slechts één onderdeel vanuit maakt. De waarde van commercieel vastgoed wordt bepaald en vastgesteld op basis van vele factoren en duurzaamheid is daar slechts één van. Tevens is van sommige duurzaamheidseigenschappen (nog) niet te bepalen welke invloed deze hebben op de waarde. Enkele duurzaamheidseigenschappen, bijvoorbeeld energiezuinigheid, verstrekken soms een groter direct voordeel aan de gebruiker dan aan de gebouweigenaar. Zowel bij nieuwbouw als bij herontwikkeling worden door de diverse stakeholders (o.a. overheden, gebruikers) eisen gesteld op het gebied van duurzaamheid.

Zo worden in het Bouwbesluit 2012 voor nieuw te realiseren commercieel vastgoed eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid. Investeerders en huurders worden bij hun besluitvorming in toenemende mate geïnformeerd via aan duurzaamheid gerelateerde meetmethodieken. Voor zover van toepassing is bij de waardering rekening gehouden met het al dan niet duurzame karakter van het object. De beoordeling van duurzaamheidsaspecten geschiedt globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel.

Energielabel:

BREEAM:

Unclassified

Onbekend

Uitleg energielabel Vanaf 1 januari 2008 zijn eigenaren van commercieel vastgoed verplicht bij verkoop of verhuur een energielabel te overleggen aan koper of huurder. Dit label geeft aan hoe energiezuinig het object is door een classificatie van A (zeer energiezuinig) tot en met G (zeer energieonzuinig). Bij nieuwbouw wordt het energielabel A onderverdeeld in A, A+ en A++. Bij nieuwbouw kan men volstaan met het overleggen van de EPC-berekening die bij de bouwaanvraag is ingediend. Op dit moment worden er vanuit de overheid geen sancties opgelegd wanneer er geen energielabel wordt overlegd bij een transactie. De verwachting is dat dit op termijn wel het geval zal zijn; hiermee dient rekening te worden gehouden. ALGEMEEN Een (utiliteits)gebouw moet op een transactiemoment (verkoop, verhuur of oplevermoment) voorzien zijn van een energielabel. Het energielabel is verplicht bij gebouwen met de volgende gebruiksfuncties of een combinaties van deze gebruiksfuncties: -kantoor, -gezondheidszorg (klinisch en niet-klinisch), -bijeenkomst, -onderwijs, -sport (verwarmd en matig verwarmd), -logies, -cel- en winkelfunctie.

Uitzonderingen hierop zijn: -monumenten zoals bedoeld in de Monumentenwet of in de provinciale of gemeentelijke monumentenverordening; -alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m²; -een gebouw dat in gebruik is voor erediensten en/of religieuze activiteiten (kerk en/of moskee); -een gebouw dat onteigend is en vervolgens wordt gesloopt; -een tijdelijk gebouw met een gebruiksduur van maximaal 2 jaar; -een gebouw waar geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (trekkershut of gite). Energielabel C verplicht vanaf 2023 Per 1 januari 2023 is ieder kantoor groter dan 100 m² verplicht om minimaal energielabel C te hebben. Dit betekent een Energie-Index van 1,3 of beter. Voldoet het pand dan niet aan de eisen, dan mag u het per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruiken. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit. Het bevoegd gezag treedt als handhaver op bij overtreding van de Energielabel C-verplichting. Het bevoegd gezag is meestal de gemeente waar het kantoorgebouw staat. Bron: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland Uit het raadplegen van EP-online blijkt er ten aanzien van het theater dat er geen energielabel is geregistreerd. Conform opgave opdrachtgever zal er spraken zijn van een minimaal energielabel C.

Verwacht energielabel na investeringen:

Gevolgen duurzaamheid voor gekozen input parameters waardering Bij het vaststellen van de gehanteerde waarderingsparameters is rekening gehouden met de relatieve duurzaamheid van het getaxeerde in vergelijking met de referentieobjecten.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 27 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

3 4 5

6 7

8 9

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.

Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3 4

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 28 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Publiekrechtelijk 1

Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken.

In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder omgevingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden.

Huurrecht 1

2 3 4 5

6 7 8 9 10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5 + 5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. Bij woningen gaan wij uit van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.

Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. In de waardering is ervan uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende weten regelgeving.

Voordelen 1

Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.

Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.

Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen.

Fiscale wetgeving 1

In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de fiscaliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed.

Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij het wooncomplexen betreft of anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.

De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.

Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving.

Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 29 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Tijd 1

Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum;

Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering;

Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport;

Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

Aansprakelijkheid 1

Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandsche Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming.

Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.

Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.

Beschikbare gegevens 1

De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie.

De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden.

Wij gaan ervan uit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn.

Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten.

Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt ervan uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.

Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn.

Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt.

Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen.

Overige waarde bepalende factoren 1

Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben.

Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.

Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 30 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

WAARDEBEGRIPPEN EN DEFINITIES Basis van de waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd.

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Uitgangspunten: - Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; - Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; - Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.

Markthuur Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

Uitgangspunten: - De huurwaarde voor commercieel vastgoed is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZhuurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhouds- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract. Bij woningen is de huurtermijn 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd; - Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.

Theoretische huur De theoretische huur is de jaarlijkse huuropbrengst verhoogd met de markthuur van de leegstaande verhuurbare ruimtes.

Marktwaarde per VHE (indicatief) (alleen van toepassing bij residentiele objecten) VHE staat voor ‘verhuurbare eenheid’ en is een begrip dat voornamelijk financiers gebruiken. In het taxatierapport wordt de marktwaarde per verhuurbare eenheid weergegeven. Echter, het gaat hierbij om een indicatieve marktwaarde k.k. per verhuurbare eenheid en is slechts een opdeling voor interne administratieve doeleinden (bijvoorbeeld: bij aflossingen uit tussentijdse verkoop). In de taxatie is de taxateur uitgegaan van de definitie van de marktwaarde k.k. als zijnde één complex. Gerealiseerd dient te worden dat dit niet een som der delen betreft en dat een opsplitsing achteraf naar kleinere delen niet juist is. Deze indicatieve marktwaarde k.k. per verhuurbare eenheid dient dus uitsluitend als indicatief gezien te worden en hieraan kunnen verder geen rechten worden ontleend door de opdrachtgever of derden. De gehanteerde methodiek betreft een wegingsmethodiek om het fictieve deel van een unit te bepalen in de totale marktwaarde kosten koper van het complex: (markthuur unit + contracthuur unit)/ (markthuur complex + contracthuur complex) X de marktwaarde k.k. van het complex.

WWS-punten Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een op punten gebaseerd systeem om de maximale (toegestane) huurprijs van een sociale huurwoning vast te stellen. Dit systeem wordt ook wel het puntensysteem of puntentelling genoemd. Het WWS heeft drie puntensystemen, waaronder een puntensysteem voor zelfstandige woonruimte en één voor onzelfstandige woonruimte (zoals kamerverhuur). Aan de hand van het aantal punten wordt er een maximaal redelijke huur voor de woonruimte vastgesteld. Deze huur wordt ook wel de puntentellinghuur genoemd. Deze huur wordt gebruikt om vervolgens te bepalen of de huur van de woonruimte boven of onder de liberalisatiegrens valt en of de woning dus wel of niet geliberaliseerd is.

Maximaal redelijke huur De maximaal redelijke huur is de maximale huurprijs van de woonruimte dat op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS), dat een op punten gebaseerd systeem is, wordt vastgesteld. Dit systeem wordt ook wel het puntensysteem of puntentelling genoemd. De maximaal redelijke huur wordt daarom ook wel de puntentellinghuur genoemd. Deze huur wordt gebruikt om vervolgens te bepalen of de woonruimte boven of onder de liberalisatiegrens valt en of de woning dus wel of niet geliberaliseerd is.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 31 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Classificatie voor energieklassen Tabel voor energieklassen voor utiliteitsgebouwen De energieprestatie van het gebouw wordt vanaf 1 januari 2021 weergegeven in een BENG 2 primair fossiel energieverbruik per kWh/m² variërend van A+++++ tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood.

Energieklasse

Energielabel

BENG - 2 primair fossiel energieverbruik kWh/m² (EP-2 vanaf 1 januari 2021)

A+++++

Kleiner of gelijk aan 0

A++++

0 - 40

A+++

40 - 90

A++

90 - 140

A+

140 - 160

160 - 190

190 - 205

205 - 235

235 - 260

260 - 290

290 - 315

Groter dan 315

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 32 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Terminologie Alfabetisch overzicht van de gebruikte terminologieën in het taxatierapport. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Gebruiksoppervlakte Het gebruiksoppervlak van een ruimte of van een groep van ruimten is het oppervlak, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de GBO worden niet meegerekend: De oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5m, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d. • Een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4m² • Een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, en een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5m², en een dragende (binnen)wand. Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5m². Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse.

Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten, een en ander in Nederland gelegen.

Waardepeildatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. De waardepeildatum omvat tevens de tijd waarop deze van toepassing is als de waarde van het type vastgoedobject aanzienlijk kan veranderen in de loop van één dag.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 33 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Afkortingen Alfabetisch overzicht van de gebruikte afkortingen in het taxatierapport. BAR Bruto Aanvangs Rendement = bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100% BVO De bruto vloeroppervlakte van een ruimte. B.V.O. of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. DCF Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows EVS European Valuation Standards 2020 GBO Gebruiksoppervlakte HABU Highest And Best Use IVS International Valuation Standards 2021 IVSC International Valuation Standards Committee NAR Netto Aanvangs Rendement = netto huurwaarde / marktwaarde v.o.n. x 100% RICS Royal Institution of Chartered Surveyors TEGoVA The European Group of Valuers Association VHE (alleen van toepassing bij residentiele objecten) Verhuurbare eenheid

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 34 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

BIJLAGEN OVERZICHT Bijlagen Indien beschikbaar: - Foto's - Referenties - Rekenmodel - Eigendomsbewijs - Kadastrale kaart - Plattegrondtekening(en) - Bestemmingsplanvoorschriften - Plankaart - Milieu-informatie - Energielabel - Akten - Opdrachtbrief

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 35 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

BIJLAGEN FOTO'S

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 36 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 37 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 38 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 39 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 40 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 41 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 42 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 43 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 44 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 45 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 46 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 47 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 48 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 49 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

BIJLAGEN HUURREFERENTIES Algemene toelichting op de huurreferenties | Aantal referenties: 13 De gehanteerde referentieobjecten geven een indruk van de markthuur, koopsom en/of rendement van min of meer vergelijkbare objecten en/of locaties op basis van (recente) transacties. De gerealiseerde transacties dienen echter ten alle tijde zorgvuldig te worden geïnterpreteerd te worden. Hierbij moet worden aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het getaxeerde. Deze referenties zijn toegevoegd ter indicatie en zijn dan ook niet een op een vergelijkbaar. De gehanteerde markthuur en/of rendement is altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde, transacties, (gepubliceerd) aanbod en de marktkennis van de taxateur. Voor een toelichting per referentie wordt verwezen naar de bijlage.

Referentie type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Utrecht Transactiedatum:

01-04-2022

Huuropbrengst per jaar:

€ 164.400

Straat:

Vertrouwelijk

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Utrecht

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 205,50

IPD type:

Overig

Looptijd contract in jr:

Sub IPD type:

Leisure

Energielabel:

- / Geen

Bouwjaar:

1700

Totaal m² of stuks:

800

Toelichting op deze referentie Filmtheater met ondersteunde horeca van totaal circa 800 m2 vvo, welke is gelegen op vier bouwlagen (inclusief kelder). De privaatrechtelijke bestemming van het object beperkt dat er alleen verhuurd mag worden aan organisaties welke opereren ofwel gelieerde zijn aan de culturele/creatieve sector.

Referentie type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Amersfoort Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 568.973

Straat:

Vertrouwelijk

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Amersfoort

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 190,67

IPD type:

Overig

Looptijd contract in jr:

Sub IPD type:

Leisure

Energielabel:

- / Geen

Bouwjaar:

1935

Totaal m² of stuks:

2.984

Toelichting op deze referentie Aan de rand van het centrum gelegen bioskoop. Bouwjaar 1935, echter in 2017 gerenoveerd. 7 zalen en voorzien van airconditioning.

Referentie type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Alkmaar Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 935.046

Straat:

Vertrouwelijk

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Alkmaar

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 199,41

IPD type:

Overig

Looptijd contract in jr:

Sub IPD type:

Leisure

Energielabel:

Bouwjaar:

2015

Totaal m² of stuks:

4.689

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 50 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Referentie type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Arnhem Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 299.767

Straat:

Vertrouwelijk

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Arnhem

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 149,73

IPD type:

Overig

Looptijd contract in jr:

Sub IPD type:

Leisure

Energielabel:

Bouwjaar:

1988

Totaal m² of stuks:

2.002

Toelichting op deze referentie Bioscoop: oppervlak 1.682 m² huur € 247.222,- (€ 147,-) Horeca: oppervlak 320 m² huur € 52.545,- (€ 164,-)

Referentie type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Den Bosch Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 568.973

Straat:

Vertrouwelijk

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Den Bosch

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 129,28

IPD type:

Overig

Looptijd contract in jr:

Sub IPD type:

Leisure

Energielabel:

Bouwjaar:

1976

Totaal m² of stuks:

4.401

Referentie type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Doetinchem Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 309.521

Straat:

Vertrouwelijk

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Doetinchem

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 138,80

IPD type:

Overig

Looptijd contract in jr:

Sub IPD type:

Leisure

Energielabel:

Bouwjaar:

1988

Totaal m² of stuks:

2.230

Toelichting op deze referentie renovatie 2017

Referentie type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Purmerend Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 341.384

Straat:

Vertrouwelijk

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Purmerend

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 170,10

IPD type:

Overig

Looptijd contract in jr:

Sub IPD type:

Leisure

Energielabel:

Bouwjaar:

1988

Totaal m² of stuks:

2.007

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 51 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Referentie type: huurtransactie | Energieweg 1B - 3401MD IJsselstein Transactiedatum:

07-03-2024

Huuropbrengst per jaar:

€ 33.150

Straat:

Energieweg 1B

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

IJsselstein

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 85,00

IPD type:

Kantoor

Looptijd contract in jr:

Sub IPD type:

Kantoorruimte

Vergelijkbaarheid:

Beter

Bouwjaar:

2001

Energielabel:

Totaal m² of stuks:

390

Toelichting op deze referentie Representatieve kantoorruimte gelegen op de 2e verdieping van een modern kantoorgebouw. De kantoorruimte heeft een turn-key opleveringsniveau en is van alle moderne faciliteiten voorzien. De kantoorruimte is gelegen op bedrijventerrein “Lagedijk”.

Referentie type: huurtransactie | Lorentzlaan 3 - 3401MX IJsselstein Transactiedatum:

21-06-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 65.560

Straat:

Lorentzlaan 3

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

IJsselstein

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 110,00

IPD type:

Kantoor

Looptijd contract in jr:

Sub IPD type:

Kantoorruimte

Vergelijkbaarheid:

Beter

Bouwjaar:

2000

Energielabel:

Totaal m² of stuks:

596

Toelichting op deze referentie De kantoorruimte op de 1e verdieping maakt onderdeel uit van een bedrijfsobject met diverse zelfstandige kantoor- en bedrijfsruimten. Het moderne complex bestaat uit 4 bouwlagen. Het ruime verlichtte parkeerterrein aan de kantoorzijde is verhard met straatklinkers en ontsloten middels een metalen hekwerk voorzien van 2 rolpoorten. Het object is gelegen op een uitstekende zichtlocatie aan de rand van het bedrijventerrein “Over Oudland” te IJsselstein.

Referentie type: huurtransactie | Middenweg 14 - 3401MB IJsselstein Transactiedatum:

13-04-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 15.600

Straat:

Middenweg 14

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

IJsselstein

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 100,00

IPD type:

Kantoor

Looptijd contract in jr:

Sub IPD type:

Kantoorruimte

Vergelijkbaarheid:

Beter

Bouwjaar:

2009

Energielabel:

Totaal m² of stuks:

156

Toelichting op deze referentie Het moderne bedrijfsgebouw is gelegen op op bedrijventerrein Lagedijk te IJsselstein. De verhuurde kantoorruimte met eigen entree, maakt onderdeel uit van een modern bedrijfsgebouw met een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van ca. 434 m². Totaal verhuurd beschikbaar ca. 156 m² verdeeld over de begane grond en 1e verdieping.

Referentie type: huurtransactie | Jan van Galenstraat 6 - 3572LA Utrecht Transactiedatum:

27-02-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 18.672

Straat:

Jan van Galenstraat 6

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Utrecht

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 93,36

IPD type:

Winkel

Vergelijkbaarheid:

Beter

Sub IPD type:

Winkel (Horeca)

Energielabel:

Bouwjaar:

2001

Totaal m² of stuks:

200

Toelichting op deze referentie Hoekpand – met een brede, glazen front – aan de Jan van Galenstraat, met binnen plek voor circa 50 tot 60 gasten (met ruimte voor uitbreiding). Het geheel is voorzien van een professionele, goed onderhouden en open keuken, een prachtig entresol en raampartijen die van het plafond tot aan de grond reiken. Een belangrijke bijkomstigheid is de sociale functie die dit eethuis vervult.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 52 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Referentie type: huuraanbod | Boumaboulevard 53 - 9723ZS Groningen Transactiedatum:

Huuropbrengst per jaar:

€ 30.000

Straat:

Boumaboulevard 53

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Groningen

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 157,07

IPD type:

Winkel

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Sub IPD type:

Winkel (Horeca)

Energielabel:

Bouwjaar:

2006

Totaal m² of stuks:

191

Toelichting op deze referentie De horecabedrijfsruimte bevindt zich in Kinepolis Groningen, een unieke locatie met tien zalen en meer dan 1700 stoelen.

Referentie type: huuraanbod | Colosseum 60 - 7521PT Enschede Transactiedatum:

Huuropbrengst per jaar:

€ 109.875

Straat:

Colosseum 60

Aanvangshuur per jaar m²:

Plaats:

Enschede

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 125,00

IPD type:

Winkel

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Sub IPD type:

Winkel (Horeca)

Energielabel:

Bouwjaar:

1999

Totaal m² of stuks:

879

Toelichting op deze referentie Met respectievelijk 309 en 570 vierkante meter bieden deze ruimten een overvloed aan mogelijkheden voor horecaondernemers. Als een van de grootste bioscooplocaties in Nederland behoort Kinepolis Enschede tot de absolute top. Met tien moderne zalen. Plus regelmatige evenementen, die deze locatie een uitstekende gelegenheid maken voor ondernemers om in te spelen op een divers publiek. Bovendien is er mogelijkheid om de ruimtes zelf te verhuren voor lezingen, congressen of personeelsvoorstellingen. Beide ruimten worden casco verhuurd.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 53 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Waltmann Taxaties Maliebaan 71 | Utrecht Email: m.kerkmeer@waltmann.nl | Tel: 030 - 662 22 55

Taxatie Management Instituut (TMI) stelt zich ten doel de kwaliteit van taxatierapporten van aangesloten taxateurs te optimaliseren. Voor een TMI- taxatie gelden de voorschriften van TMI- Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed. Uitsluitend bij TMI aangesloten taxateurs mogen een TMI- taxatierapport uitbrengen. TMI- taxateurs vallen onder de kwaliteitscontrole van TMI.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 54 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

Kadastrale kaart

Uw referentie: MCK

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 500

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

IJsselstein B 738

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 3 april 2024 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

Waarde op: 28-03-2024 | Uitvoerend taxateur: Martijn Kerkmeer RT

Printdatum: 16-08-2024 | Pagina 55

NEN 2580 MEETCERTIFICAAT A "ter plaatse gecontroleerd" resp. "ter plaatse ingemeten"

Certificaatnummer

2400994

Versie

Definitief

bbn adviseurs is lid van Vereniging de Vierkante Meter en meet conform haar "Richtlijn Opstellen Meetcertificaten NEN 2580:2007" bbn adviseurs is gecertificeerd op basis van het SKG-IKOB Reglement Erkenning voor oppervlaktebepalingen conform NEN 2580 en NTA 2581. Certificaat nummer : SKGIKOB.011442.02.NL

Hierbij verklaart bbn adviseurs het hieronder vermelde project te hebben berekend volgens de NEN 2580: 2007 (inclusief correctieblad C1: 2008). Aan de berekening ligt een rapport ten grondslag met bovenvermeld certificaatnummer. De meetstaat opgenomen in bovengenoemd rapport maakt deel uit van dit meetcertificaat. Op dit meetcertificaat zijn de in dit meetrapport genoemde toelichting, uitgangspunten en voorbehouden van toepassing. Project

't Fulco

Adres

IJsselstein

Architect

Van Berkel & Bos

Tekeningnummers

zie gehanteerde gegevens

Tekeningen datum

zie gehanteerde gegevens

VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK (VVO) HORECA VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK (VVO) KANTOOR VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK (VVO) THEATER VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK (VVO) MAATSCHAPPELIJK

520 m² 108 m² 1.051 m² 548 m²

TOTAAL VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK (VVO)

2.227 m²

Aldus opgemaakt te Houten datum bbn adviseurs

25 juni 2024

Sophie Hommels NEN 2580 specialist

Waarde op: 28-03-2024 | Uitvoerend taxateur: Martijn Kerkmeer RT

Printdatum: 16-08-2024 | Pagina

Oppervlaktemeting op basis van NEN 2580 - type A

't Fulco - IJsselstein Gemeente IJsselstein 2400994.VO.A.2.D

Waarde op: 28-03-2024 | Uitvoerend taxateur: Martijn Kerkmeer RT

25 juni 2024

Definitief

Printdatum: 16-08-2024 | Pagina 57

2400994 - A2 - 't Fulco - IJsselstein - 25 juni 2024

PROJECTGEGEVENS ALGEMEEN projectnaam: plaats: werknummer: rapportnummer: omschrijving: meetcertificaat: status: variant: versie: datum: opgesteld door: projectleider: gezien door:

't Fulco IJsselstein 2400994 2400994.VO.A.2.D Oppervlaktemeting op basis van NEN 2580 A Definitief A 2 25 juni 2024 Myrna van den Brink m.van.den.brink@bbn.nl Myrna van den Brink m.van.den.brink@bbn.nl Sophie Hommels s.hommels@bbn.nl

BOUWPARTNERS opdrachtgever: architect:

Gemeente IJsselstein Van Berkel & Bos

06 - 26 03 08 85 06 - 26 03 08 85 06 - 10 59 14 96

INHOUDSOPGAVE projectgegevens gehanteerde gegevens en uitgangspunten verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per ruimte nen2580 certificaat tekeningen: verdieping bladnummer VVO kelder begane grond 1e verdieping 2e verdieping dak verdieping

099 100 101 102 103

2 Waarde op: 28-03-2024 | Uitvoerend taxateur: Martijn Kerkmeer RT

Printdatum: 16-08-2024 | Pagina 58

2400994 - A2 - 't Fulco - IJsselstein - 25 juni 2024

GEHANTEERDE GEGEVENS EN UITGANGSPUNTEN GEHANTEERDE GEGEVENS bestandsnaam 9608-W-02 9608-W-03 9608-W-04 9608-W-05 9608-W-06

formaat kelder begane grond eerste verdieping tweede verdieping dak overzicht

9608-W-03 BG 9608-W-04 1e verd 9608-W-05 2e verd 9608-W-06 dak

status

datum getekend

DWG DWG DWG DWG DWG

6-10-1998 9-6-1999 9-6-1999 9-6-1999 27-5-1998

PDF PDF PDF PDF

20-5-1999 20-5-1999 20-5-1999

9608-W-07-A 9608-W-07-B 9608-W-07-C 9608-W-07-D 9608-W-07-E 9608-W-07-FG

doorsnede A doorsnede B doorsnede C doorsnede D doorsnede E doorsnede FG

DWG DWG DWG DWG DWG DWG

11-3-1999 11-3-1999 11-3-1999 11-3-1999 11-3-1999 11-3-1999

9608-W-07-A-1_2 9608-W-07-A-2_2 9608-W-07-B 9608-W-07-C 9608-W-07-D 9608-W-07-E 9608-W-07-F 9608-W-07-G

doorsnede tussen as A5/A6 deel1 doorsnede tussen as A5/A6 deel2 doorsnede tussen A6/A7 doorsnede op as F13 doorsnede op as F10 doorsnede tussen as F6/F7 doorsnede tussen G2 en G3 doorsnede tussen H5 en H6

PDF PDF PDF PDF PDF PDF PDF PDF

11-3-1999 11-3-1999 11-3-1999 11-3-1999 11-3-1999 11-3-1999 11-3-1999 11-3-1999

9608-W-08-A 9608-W-08-B 9608-W-08-C 9608-W-08-D 9608-W-08-E 9608-W-08-F 9608-W-08-G 9608-W-08-H 9608-W-08-I

gevelaanzicht 01 gevelaanzicht 02 en 03 gevelaanzicht 04 t/m 07 gevelaanzicht 08 t/m 11 en 27 gevelaanzicht 12 t/m 14, 25 en 26 gevelaanzicht 15 en 16 gevelaanzicht 17 t/m 19 gevelaanzicht 20 t/m 24 gevelaanzicht 01

DWG DWG DWG DWG DWG DWG DWG DWG DWG

15-2-1999 25-1-1999 25-1-1999 25-1-1999 25-1-1999 25-1-1999 25-1-1999 15-2-1999 15-2-1999

9608-W-08-A 9608-W-08-B 9608-W-08-C 9608-W-08-D 9608-W-08-E 9608-W-08-F 9608-W-08-G 9608-W-08-H 9608-W-08-I

PDF PDF PDF PDF PDF PDF PDF PDF PDF

15-2-1999 25-1-1999 25-1-1999 25-1-1999 25-1-1999 25-1-1999 25-1-1999 15-2-1999 15-2-1999

UITGANGSPUNTEN In dit meetrapport zijn de VVO berekend op basis van NEN 2580:2007 en bevat een meetcertificaat A. Onder NEN 2580:2007 wordt verstaan NEN2580 uitgave mei 2007, inclusief correctieblad NEN 2580-2007/C1:2008. Het VVO is gemeten inclusief glaslijn correctie. Gemeten ruimten en functiegebruik is volgens opgave opdrachtgever.

3 Waarde op: 28-03-2024 | Uitvoerend taxateur: Martijn Kerkmeer RT

Printdatum: 16-08-2024 | Pagina 59

2400994 - A2 - 't Fulco - IJsselstein - 25 juni 2024

GEHANTEERDE GEGEVENS EN UITGANGSPUNTEN

Het locatiebezoek heeft plaats gevonden op 24 juni 2024

Uitvoerder(s): Sophie Hommels & Myrna van den Brink

MEETAPPARATUUR Leica DISTO X4 Stanley rolmaat Powerlock

UITGANGSPUNTEN LOCATIECONTROLE Tijdens het locatiebezoek waren alle ruimtes toegankelijk en zijn beoordeeld op hun functie. Daarnaast is er gecontroleerd op glaslijncorrectie en schachten. Ook zijn steekproefsgewijs de maten van de ruimtes gecontroleerd. Gemeten is vanaf de in dit meetrapport genoemde tekening(en). Het verschil tussen de totaalsom van de gemeten oppervlakten en de oppervlakten in de werkelijke situatie bedraagt gemiddeld minder dan 0,5 % er van uitgaand dat de totale lengte- respectievelijk breedtemaat van het gebouw maximaal 0,25% afwijkt van de gemeten maat. Doorgaans zijn er geen verschillen groter dan de hierboven genoemde percentages t.o.v. de tekeningen geconstateerd.

TOELICHTING LOCATIECONTROLE De omschrijving van een technische ruimte volgens de NEN 2580 is een ruimte die specifiek is ingericht voor de installaties en technische voorzieningen van een gebouw, zoals bijvoorbeeld de cv-installatie, elektriciteitsvoorzieningen, ventilatiesystemen en waterleidingen. Daar vallen patchkasten en voorziening voor een bier-installatie niet onder. Begane grond - de entree (ruimtenummer 1.4.1.1) is een gedeelde entree. De helft is meegerekend in de meetstaat als vvo. - de trap aan het begin van de grand café (ruimtenummer 1.2.2.1) is ter plaatse aangetroffen, maar ontbreekt op de oorspronkelijke tekening. De trap is op locatie ingemeten en de afmetingen zijn ingetekend op tekening. - de gang (ruimtenummer 1.2.5.2) loopt tot een sluisdeur welke niet op tekening staat. Deze afstand is ingemeten op locatie en uitgezet op tekening. - in de kantoorruimte (ruimtenummer 1.2.3.4) is een kast aangetroffen waarvan een deel beoordeeld is als meterkast. Het deel wat is beoordeeld als meterkast is op locatie opgemeten en op tekening ingetekend. Eerste verdieping - de loopbrug tussen de vides van het grand café en hal 1 staat niet op tekening en is op locatie ingemeten en de afmetingen zijn ingetekend op tekening.

- de gang van de hellingbaan (ruimtenummer 2.2.5.1) heeft een glaslijncorrectie tot het punt waar de hoogte van de borstwering tot bovenkant vloer lager is dan 1,50 m. Tweede verdieping - vanuit de regieruimte (ruimtenummer 3.2.3.1) loopt een roostervloer naar de toneelverlichting. Dit is niet meegenomen als verhuurbaar vloeroppervlak.

4 Waarde op: 28-03-2024 | Uitvoerend taxateur: Martijn Kerkmeer RT

Printdatum: 16-08-2024 | Pagina 60

2400994 - A2 - 't Fulco - IJsselstein - 25 juni 2024

VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK (VVO) PER RUIMTE

verdieping 2e verdieping

ruimtenummer 3.2.3.1 -

ruimte

horeca

kantoor

theater

omschrijving

m² vvo

regie theater met computervloer vides

25,4 m² -

subtotaal 2e verdieping 1e verdieping

2.2.2.1 2.2.2.2 2.2.2.3 2.2.2.4 2.2.2.5 2.2.2.6 2.2.2.7 2.2.2.8 2.2.3.1 2.2.4.1 2.2.4.2 2.2.5 2.2.5.1 2.2.5.2 2.2.5.3 2.2.5.4 2.2.5.6 2.2.8.2 -

25,4 m² grote zaal filmzaal 109 zitplaatsen 2e zaal zaal A zaal A' zaal B zaal C zaal D regie toiletgroep dames toiletgroep heren foyer naar grote zaal + gang hellingbaan vluchtgang entreesluis 1, theaterzaal entreesluis 2, theaterzaal entree sluis berging vide grand cafe vide hal 1 vide hal 2

subtotaal 1e verdieping

150,3 m² 120,5 m² 188,5 m² 27,8 m² 31,2 m² 24,4 m² 89,2 m² 69,4 m² 18,3 m² 4,0 m² 5,5 m² 143,3 m² 83,6 m² 3,8 m² 6,9 m² 10,0 m² 2,3 m² 22,0 m² 1.001,3 m²

maatschappelijk m² vvo

m² vvo

272,9 m²

vide*

25,4 m²

272,9 m²

150,3 m² 120,5 m² 18,3 m² 143,3 m² 3,81 m² 6,95 m² 9,99 m² -

188,5 m² 27,8 m² 31,2 m² 24,4 m² 89,2 m² 69,4 m² 3,98 m² 5,55 m² 83,6 m² 2,35 m² 22,0 m² -

241,7 m² 12,7 m² 28,4 m²

453,3 m²

548,0 m²

282,8 m²

5 Waarde op: 28-03-2024 | Uitvoerend taxateur: Martijn Kerkmeer RT

Printdatum: 16-08-2024 | Pagina 61

2400994 - A2 - 't Fulco - IJsselstein - 25 juni 2024

VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK (VVO) PER RUIMTE

verdieping begane grond

ruimtenummer 1.2.2.1 1.2.3.1 1.2.3.2 1.2.3.3 1.2.3.4 1.2.3.5 1.2.3.8 1.2.4.11 1.2.4.2 1.2.4.3 1.2.4.5 1.2.4.6 1.2.4.9 1.2.4.10 1.2.5.1 1.2.5.1 1.2.5.2 1.2.8.1 1.2.8.2 1.2.8.3 1.2.8.4 1.2.8.5 1.2.8.6 1.2.8.7 1.2.8.8 1.4.1.1 2.2.2.1

m² vvo

maatschappelijk m² vvo

m² vvo

28,2 m² 27,2 m² 33,1 m² 8,05 m² 3,84 m² 7,74 m² -

282,0 m² 27,6 m² 21,9 m² 4,54 m² 4,35 m² 37,6 m² 60,7 m² 6,03 m² 127,6 m²

520,2 m²

108,2 m²

572,3 m²

520 m²

108 m²

1.051 m²

548 m²

556 m²

ruimte

horeca

kantoor

theater

omschrijving

m² vvo

grand cafe toneel kleedkamer dames kleedkamer heren kantoor vergaderruimte kaartverkoop counter, meegerekend bij 1.2.2.1 toilet heren toiletten dames douche en toilet dames douche en toilet heren keuken spoelkeuken gang deel 1 theater gang deel2 kantoor gang bergruimte terras berging opslag berging werkkast / kluis garderobe vleugel berging berging container ruimte publieksentree grote zaal

368,8 m² 282,0 m² 27,6 m² 21,9 m² 28,2 m² 27,2 m² 6,6 m² 17,4 m² 21,3 m² 4,5 m² 4,3 m² 27,8 m² 7,6 m² 37,6 m² 33,1 m² 2,8 m² 21,9 m² 8,0 m² 60,7 m² 3,8 m² 15,3 m² 6,0 m² 20,2 m² 7,7 m² 10,5 m² 127,6 m²

368,8 m² 6,61 m² 17,4 m² 21,3 m² 27,8 m² 7,59 m² 2,83 m² 21,9 m² 15,3 m² 20,2 m² 10,5 m² -

1.200,7 m²

2.227,3 m²

subtotaal begane grond

totaal

vide*

* vides moet volgens de NEN 2580 meegenomen worden in de meetstaat, maar valt niet onder verhuurbaar vloeroppervlak

6 Waarde op: 28-03-2024 | Uitvoerend taxateur: Martijn Kerkmeer RT

Printdatum: 16-08-2024 | Pagina 62

NEN 2580 MEETCERTIFICAAT A "ter plaatse gecontroleerd" resp. "ter plaatse ingemeten"

Certificaatnummer

2400994

Versie

Definitief

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14587734/1