Taxatierapport Waltmann Taxaties

TAXATIERAPPORT Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein Martijn Kerkmeer RT

Waardepeildatum

Maliebaan 71, 3581 CG te Utrecht 030 - 662 22 55 | m.kerkmeer@waltmann.nl

28 maart 2024

Opdrachtgever

Rapportdatum

Gemeente IJsselstein De heer R. de Bruijn Overtoom 1 3401BK IJsselstein

16 augustus 2024

Waarde op: 28-03-2024 | Uitvoerend taxateur: Martijn Kerkmeer RT

Printdatum: 16-08-2024 | Pagina

1

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer: VMS taxatienummer: Complex: Adres: Eigenaar:

81713834 Overtoom 3 te IJsselstein Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein Gemeente IJsselstein

Park / gebouwnaam:

Fulcotheater

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Energielabel:

C

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

2000

Monument:

Nee

Totaal BVO m² of stuks:

2.751

Totaal VVO m² of stuks:

2.392

Verhouding VVO / BVO:

1:1,15

Parkeerplaatsen binnen:

-

Parkeerplaatsen buiten:

-

Markthuur per m² per jaar:

€ 103

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

Gemeente IJsselstein

Markt/herz. huur:

Contactpersoon:

De heer R. de Bruijn

Markthuur per m² per jaar:

€ 103

Score

Doel taxatie: Uitvoerend taxateur:

€ 247.087

Overig Martijn Kerkmeer RT

Waardepeildatum:

donderdag 28 maart 2024

Markthuur per jaar:

€ 245.000

Markthuur:

€ 245.000

Object beoordeling

Score

Locatie beoordeling

Bouwkundige staat:

Redelijk

Ligging:

Goed

Onderhoud buiten:

Goed

Bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud binnen:

Goed

Parkeren op openbare weg:

Goed

Locatie score:

Goed

Parkeren (op eigen terrein):

Niet van toepassing

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Goed

Gebruik beoordeling

Score

Markt beoordeling

Score

Alternatieve aanwendbaarheid:

Slecht

Courantheid verkoop:

Niet van toepassing

Courantheid verhuur:

Redelijk

Het object is per 28-03-2024 getaxeerd op:

EUR 245.000 Markthuur per jaar

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 2 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

2

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Algemene uitgangspunten

K

Waardebegrippen en definities

L

Bijlagen

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 3 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

3

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

A

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente IJsselstein

Ter attentie van:

De heer R. de Bruijn

Adres:

Overtoom 1, 3401BK te IJsselstein

Telefoonnummer:

06 - 23 09 75 63

E-mailadres opdrachtgever:

r.de.bruijn@ijsselstein.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Waltmann Taxaties

Uitvoerend taxateur:

Martijn Kerkmeer RT

Adres:

Maliebaan 71, 3581 CG te Utrecht

Telefoonnummer:

030 - 662 22 55

E-mailadres:

m.kerkmeer@waltmann.nl

Lid van / aangesloten bij:

- NVM (Nederlandse Vereniging voor Makelaars & Taxateurs), sectie BOG, nr. 069634 - NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig Grootzakelijk Vastgoed, nr. RT61213774 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 340279 - Stichting Vastgoedcert., nr. 114078-001

Ingeschreven in het register onder nummer:

- NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig Grootzakelijk Vastgoed, nr. RT61213774 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 340279 - Stichting Vastgoedcert., nr. 114078-001

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Taxateur heeft kennis van alle facetten van commercieel vastgoed en specifieke kennis over onder andere de volgende onderwerpen: - Commercieel Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed - Woningcomplexen - Zorg-/maatschappelijk vastgoed - Grondwaarderingen (Residueel)

A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Waltmann Taxaties

Controlerend taxateur:

Manouk Herrebout RT

Adres:

Maliebaan 71, 3581 CG te Utrecht

Telefoonnummer:

030 - 662 22 55

E-mailadres:

m.herrebout@waltmann.nl

Lid van / aangesloten bij:

- NVM (Nederlandse Vereniging voor Makelaars & Taxateurs), sectie BOG - NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig, NRVT RT938567832 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 340275

Ingeschreven in het register onder nummer:

- NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig, NRVT RT938567832 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 340275

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

- Commercieel Vastgoed

A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

donderdag 21 maart 2024

Toelichting opdrachtverstrekking Onderhavige taxatie is uitgevoerd conform de opdrachtbevestiging en er is in dit rapport niet van afgeweken.

Opdrachtvoorwaarden Op deze opdracht zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers, versie 2023, van toepassing. Voor de specifieke opdrachtvoorwaarden wordt verwezen naar de bijgevoegde opdrachtbevestiging. Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 4 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

4

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Dossiervorming De dossiervorming vindt plaats in overeenstemming met de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT. In het dossier is tenminste het volgende vastgelegd: - de ondertekende of langs elektronische weg bevestigde opdrachtbrief en voorwaarden - relevante correspondentie - overzichtelijke inspectiegegevens/uitgevoerde onderzoeken - broninformatie - verzonden concepten van de taxatie, alsmede de daarop ontvangen reacties - het definitieve taxatierapport (inclusief de bijlagen) De uitgevoerde werkzaamheden en de relevante informatie worden digitaal vastgelegd.

Interne kwaliteitsborging Deze taxatie is opgemaakt in overeenstemming met de Practice Statements zoals opgenomen in de International Valuation Standards 2020 gepubliceerd door de International Valuation Standards Committee (IVS 2020) en of de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden ("Red Book"), zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors.). De taxatie kan eventueel onderdeel vormen van een auditprocedure. De digitale handtekeningen die ter goedkeuring in deze rapportage worden geplaatst hebben de navolgende kenmerken: - Het plaatsen van de handtekening is gekoppeld aan het workflowproces binnen de taxatieapplicatie. Dit houdt in dat alleen als in de workflow expliciet goedkeuring wordt gegeven door de gebruiker, de namen en handtekeningen verschijnen; - In het workflowproces wordt afgedwongen dat uitvoerend en controlerend taxateur niet dezelfde gebruiker kunnen zijn; - Alleen de gebruiker zelf kan deze goedkeuring geven (dit kan niet gedelegeerd worden, waarvoor een user-ID, password en sms-code op de bij het account geregistreerde mobiele telefoon zijn vereist (two-factor authentication). Taxatiedossiers/-rapporten worden steekproefsgewijs gereviewed op kwaliteit en volledigheid. Een review wordt uitgevoerd door een taxateur die niet bij het desbetreffende dossier betrokken is geweest.

Daarnaast worden de taxateurs onderworpen aan het doorlopend toezicht en tuchtrecht van het NRVT (www.nrvt.nl/regelgeving/doorlopend-toezicht).

Roulatie Conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het de taxateur(s), sinds 1 januari 2016, niet toegestaan de taxatie van een specifiek object meer dan zes achtereenvolgende jaren uit te voeren waarbij een maximum geldt van in totaal twaalf taxaties. Tevens geldt voor Waltmann Taxaties BV een maximum van negen achtereenvolgende jaren en in totaal vierentwintig taxaties. Deze taxatie valt voor zowel Waltmann Taxaties BV als de taxateur(s) binnen de gestelde criteria.

Onafhankelijkheid De taxateurs verklaren dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid van taxateurs worden gewaarborgd door naleving van de volgende ethische code: NRVT: Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT; Tevens voldoet de uitvoerend taxateur aan (indien van toepassing): IVS : Code of ethical principles for professional valuers; EVS : TEGoVA's Code of Ethics and Conduct RICS : Red Book. Hierbij verklaren de taxateurs dat zij op geen enkele wijze (direct of indirect) betrokken zijn bij het te taxeren vastgoedobject voor wat betreft bijvoorbeeld (advisering over) koop, verkoop, bemiddeling, commercieel beheer of financiering of enige andere (financiële) dienst. Tevens is er geen financiële afhankelijkheid bij het uitvoeren van deze specifieke taxatieopdracht. De jaarlijkse omzet van de uitvoerend taxateur, alsmede het taxatiebedrijf waaraan deze is verbonden, verkregen met de professionele taxatiedienst aan één opdrachtgever, inclusief de aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, bedraagt niet meer dan 25% van de totaalomzet van de geregistreerde taxateur dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke totaalomzet is verkregen met alle diensten in Nederland.

De honorering van de taxateurs is niet afhankelijk van de hoogte van de getaxeerde waarde en de taxateurs hebben (de afgelopen vijf jaar) geen andere betrokkenheid gehad bij het te taxeren object. De taxateurs hebben geen bedreigingen voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze opdracht kunnen identificeren en derhalve is het treffen van additionele maatregelen niet van toepassing. Er is met betrekking tot de taxatie-informatie geen sprake van ongepaste beïnvloeding tussen verschillende conflicterende onderdelen. Er is binnen de organisatie van de uitvoerend taxateur sprake van zogenaamde "Chinese Walls".

Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateurs verklaren: - Ingeschreven te zijn in de registers van het NRVT en Vastgoedcert en zich te conformeren aan de betreffende opleidings- en permanente educatie-eisen. - Deze taxatieopdracht te hebben uitgevoerd in een deelmarkt waarin hij/zij gespecialiseerd is. - Te beschikken over actuele kennis binnen zijn specialisme en deze kennis actief in stand te houden door het volgen van cursussen.

Plausibiliteit Alvorens deze taxatie is uitgebracht, zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS/EVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit ondertekening van de in deze rapportage opgenomen plausibiliteitsverklaring (hoofdstuk B.10).

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 5 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

5

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd conform de navolgende richtlijnen/taxatiestandaarden: - Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed en indien van toepassing Subreglement Grootzakelijk Vastgoed - NRVT (www.nrvt.nl); - International Valuation Standards (IVS), uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC), laatste editie, www.ivsc.org; - European Valuation Standards (EVS), uitgegeven door The European Group of Valuers Associations (TeGoVa), laatste editie, www.tegova.org. Bij eventuele strijdigheid zullen de European Valuation Standards (EVS) leidend zijn, tenzij anders omschreven in de opdrachtovereenkomst. Deze taxatie valt binnen het reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT in het toepassingsbereik van de professionele taxatiedienst zoals vermeld in hoofdstuk 2 van deze reglementen.

Tuchtrecht Waltmann Taxaties BV valt onder de tuchtrechtelijke controle op de naleving van de professionele standaarden en taxatievoorschriften van het Register van NRVT, alsmede het NVM tuchtrecht.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 6 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

6

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

B

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het getaxeerde betreft het volle eigendom van een combinatie van diverse percelen grond met de daarop gestichte opstal, bestaande uit een theater/bioscoop met een tweetal zalen, ondersteunende horeca en een zalencomplex, alsmede overige aanhorigheden. Adres:

Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

VMS-taxatienummer:

81713834

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

donderdag 28 maart 2024

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

Markthuur

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Overig

Toelichting doel van de taxatie Het verkrijgen van inzicht in de markthuur per peildatum ten behoeve van intern gebruik.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld Valuta:

EURO

HET OBJECT IS PER 28 MAART 2024 GETAXEERD OP

Markthuur per jaar (Afgerond)

EUR 245.000 Zegge: tweehonderd vijfenveertig duizend euro

Handtekening uitvoerend taxateur:

__________________________________________ Martijn Kerkmeer RT Datum en plaats: 16 augustus 2024 | Utrecht

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 7 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

7

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

donderdag 28 maart 2024

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

Martijn Kerkmeer RT

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur Martijn Kerkmeer RT. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen, met uitzondering van het dak.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Voor de algemene uitgangspunten wordt verwezen naar hoofdstuk J (hierin komen de punten 3. en 4. onder 'Tijd' te vervallen, zie 'Taxatieonnauwkeurigheden'). De navolgende specifieke uitgangspunten zijn gehanteerd: - Op het object zijn geen zakelijke rechten van toepassing die van invloed zijn op de getaxeerde marktwaarde (zie D. Juridisch); - De gesteldheid van de grond, het grondwater en de verwerkte materialen vormen geen belemmering voor het huidige en toekomstige gebruik (zie E. Object); - Er zijn wel NEN 2580 meetstaten en/of plattegronden beschikbaar gesteld en aangeleverd door de eigenaar/opdrachtgever. Het gehanteerde VVO/BVO metrage is op deze gegevens gebaseerd; - Conform EP-online.nl beschikt het getaxeerde niet over een energielabel en ten behoeve van deze waardering hanteert de taxateur, conform opgave opdrachtgever, de aanname dat er sprake is van minimaal een C-Label.

Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum en kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de Professionele Taxatiedienst. In het kader van deze taxatie worden geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd en wordt het getaxeerde gewaardeerd op basis van de huidige staat (as-is).

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Op deze taxatie zijn geen afwijkingen van toepassing op de in hoofdstuk A van dit rapport van toepassing verklaarde taxatiestandaarden, taxatierichtlijnen, de opdrachtbrief en/of dienstenovereenkomst.

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerende zaak gebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en eventuele andere instanties. Het uitgangspunt is gehanteerd dat alle van belang zijnde informatie is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. Voor zover mogelijk is de verkregen informatie geverifieerd en betrokken in de taxatie. De vastgestelde markthuur is deels gebaseerd op recente transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. Markthuur en verduurzaming Conform een door Blue Module/Oxand automatisch gegenereerd verduurzamingsadvies (zie bijlage) zou een investering van circa € 192.000,- excl. BTW benodigd zijn om een labelsprong te kunnen maken van een energielabel C naar een label A. De investering zit in het optimaliseren van de installaties.

Indien deze investering tegen een rentepercentage van 6% met een looptijd van 15 jaar wordt uitgevoerd, zou dit circa € 19.000,- per jaar kosten aan rente en aflossing. Ondanks het voorstaande is de taxateur echter van mening dat de invloed hiervan in de markt en op de huurwaarde nihil is en niet te herleiden. De huurwaarde van het theater/bioscoop is gebaseerd op een bedrijfseconomische markthuur in combinatie met de comparatieve methode. De keuze voor deze benadering is dat een theater/bioscoop exploitatie gebonden is en derhalve afhankelijk is van de inkomstenstroom. Tevens is dit type onroerend goed veelal uniek en gebruiks gebonden. Met andere woorden zijn er nihil tot geen alternatieve objecten waartoe een exploitant kan uitwijken. Dit heeft tot gevolg dat een exploitant een laag energielabel zal accepteren. Ten aanzien van het theatercafé en het zalencomplex houdt de taxateur dezelfde conclusie aan, dat namelijk de markt voor dit specifieke type vastgoed en de verbondenheid aan het theater/bioscoop, alsmede de maatschappelijke functie, de invloed van een labelsprong niet uit markt evidence is te herleiden.

Aanpassingen op conceptrapportage Er zijn wel nadere aanpassingen op de conceptrapportage van toepassing, t.w.: - Ten tijde van de concept fase was er geen NEN 2580 meetstaten en/of plattegronden beschikbaar en derhalve zijn de gehanteerde metrages aangepast; - Tevens is in de concept fase het uitgangspunt gehanteerd dat er sprake is van een energielabel A. Dit is op verzoek van opdrachtgever aangepast in een label C.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Volgens opdrachtgever/eigenaar en voor zover bekend bij de taxateur vinden er na de inspectie-/waardepeildatum en voor het uitbrengen van het definitieve taxatierapport geen materiële of huur gerelateerde wijzigingen plaats die een mogelijk significant effect kan hebben op de taxatiewaarde, tenzij anders beschreven in deze rapportage. Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 8 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

8

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Taxatie onnauwkeurigheid Ondanks het aanvankelijke herstel van de economie na de pandemie, wordt Nederland momenteel geconfronteerd met verhoogde onzekerheid als gevolg van de bredere wereldwijde gevolgen van de oorlog in Oekraïne en Israël, alsmede een toegenomen inflatoire druk. In Nederland zagen we een stijging van de rentetarieven als reactie op de inflatie en dientengevolge hogere leenkosten. Genoemde factoren beïnvloeden de groei en het consumentenvertrouwen. Wetende dat de marktomstandigheden als reactie op de bredere politieke en economische veranderingen snel kunnen veranderen, benadrukken we het belang van de taxatiedatum, aangezien het belangrijk is om de marktcontext te begrijpen waaronder de waardering is opgesteld. Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudigweg onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd.

De schattingsonzekerheid van deze taxatie is gemiddeld.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Conform artikel 15.24 van het NRVT dient er een verschillenanalyse (backtesting) uitgevoerd te worden indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden is uitgevoerd door het taxatiebedrijf. Binnen Waltmann Taxaties BV is het object niet eerder gewaardeerd of is de waardering ouder dan drie jaar. Derhalve is het uitvoeren van een verschillenanalyse niet mogelijk c.q. niet relevant.

B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN

B.9

Soort informatie

Ingezien

Datum

Bron / opmerking

Huurlijst

N.v.t.

Huurovereenkomsten

N.v.t.

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

N.v.t.

Erfpacht gegevens

N.v.t.

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens

N.v.t.

Milieu-informatie overheid

N.v.t.

Milieuvergunning

N.v.t.

Omgevingsplan

Ja

Omgevingsvergunning

Nee

28-03-2024

Omgevingsloket

Gebruiksvergunning

Nee

Locatie kwaliteit winkels

N.v.t.

Plattegronden

Ja

Meetcertificaat

Nee

28-03-2024

Opdrachtgever

Bouwkosten

N.v.t.

Gegevens VVE

N.v.t.

Eigenaarslasten

N.v.t.

Onderhoudsprognose

Nee

Inspectierapporten

Nee

Asbestonderzoek

N.v.t.

Bodemonderzoek

Nee

Energielabel Overige gegevens

Ja

28-03-2024

EP-online

Ja

28-03-2024

Diverse openbare bronnen

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek Teneinde de genoemde waarden vast te stellen zijn de volgende rekenmethoden gehanteerd. De gekozen methoden zijn in overeenstemming met wat in de Nederlandse vastgoedmarkt gebruikelijk is voor onderhavig type onroerende zaak in overeenstemming met het doel van de waardering. Comparatieve methode: De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkoop- en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 9 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

9

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring De controlerend taxateur heeft onderhavige taxatie beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde, met dien verstande dat: - De controlerend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan, omdat hij daar op grond van de reglementen niet toe is verplicht; - De controlerend taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken; - De controlerend taxateur heeft getoetst of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (IVS/EVS) is uitgevoerd; - De controlerend taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de controlerend taxateur van mening dat de aannemelijkheid en geloofwaardigheid van onderhavige professionele taxatiedienst plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

__________________________________________ Manouk Herrebout RT Datum en plaats: 16 augustus 2024 | Utrecht

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 10 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

10

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

C

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

- Centrum locatie - Ruime parkeermogelijkheden (ondergelegen openbare parkeergarage) - Bereikbaarheid - Multifunctioneel gebruik - Ruime bestemmingsmogelijkheden - Uitstraling van het object - Verdiepingen bereikbaar per lift

- Kleine bioscoop/theater - Diverse lekkages - Conform opgave slecht geïsoleerd - Eenvoudig opleverings-/voorzieningenniveau - Gebruik specifieke inrichting - Verzorgingsgebied

Kansen

Bedreigingen

- Groei bioscoop-/theaterbezoek - Transformatie zalencomplex ten behoeve van extra bioscoop/theaterzaal

- Streamingdiensten - Concurrerend aanbod (o.a. Utrecht, Nieuwegein, Vianen, Houten en Woerden) - Lange leegstand bij mutatie

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Redelijk

Verhuurbaarheid In geval van leegstand van het getaxeerde kan de verhuurbaarheid worden aangemerkt als matig tot redelijk. Het getaxeerde zal voor een gemiddelde commerciële bioscoop te klein zijn, daar deze uitgaan van minimaal 3 zalen. Er is eventueel potentie door de transformatie van het zalencomplex ten behoeve van bioscoop/theaterzalen, echter hierbij zal naar verwachting de hoogte van de ruimten een belemmering zijn. Het unieke gebruik en karakter, maakt ook dat het aanbod nihil is en dat exploitanten geen alternatieven hebben. De verwachting is dat de markt rekening houdt met een leegstandsperiode van circa 12 tot 15 maanden en huurvrije periode(n) en kortingen ter grootte van circa 3 tot 9 maanden huur, uitgaande van een 5-jarige huurovereenkomst.

Verhuurtijd (maanden):

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

12 maand(en)

Pagina: - 11 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

11

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

D

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

Gemeente IJsselstein

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Aantekeningen kadastraal object Het getaxeerde maakt onderdeel uit van een groter complex en de diverse kadastrale percelen rijken tevens over de naastgelegen opstallen (o.a. gemeentehuis, politiebureau, openbaar terrein, enz.). Ten behoeve van deze waardering, t.w. markthuur, doet de taxateur de aanname dat er op de eigendomsinformatie (kadastrale legger) geen beperkingen vermeld staan, alsmede in de Basisregistratie Kadaster en/of Landelijke Voorzieningen WKPB (Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke Beperkingen onroerende zaken).

Toelichting eigendom perceel De diverse percelen waarover het getaxeerde rijkt zijn allen eigendom van de gemeente IJsselstein.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen In het kader van deze waardering is er geen uitgebreid titelonderzoek gedaan. Wel is er inzage geweest in de laatste relevante akte(s), waarin geen bezwarende erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en/of overige bijzondere verplichtingen/bepalingen zijn geconstateerd, die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde het uitgangspunt gehanteerd dat er op het object geen zakelijke rechten van toepassing zijn die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Mocht er desondanks wel sprake zijn van bezwarende zakelijke rechten, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.

Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's

N.v.t.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform omgevingsplan:

Ja

Omgevingsplan Er heeft geen formeel juridisch onderzoek plaatsgevonden naar de bestemming. In het kader van deze taxatie is www.ruimtelijkeplannen.nl geraadpleegd. Uit deze informatie is het navolgende gebleken: Bestemmingsplan Zenderpark, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 26-6-2012. Op grond van artikel 4 van de planvoorschriften is de enkelbestemming van het object: Centrum. Functieaanduiding: Horeca - Kantoor - Parkeergarage - Wonen Dubbelbestemming: Waarde - Archeologie Maximaal bebouwingspercentage: Bouwvlak Maximale bouwhoogte: 11 meter Maximale goothoogte: 11 meter De voor ‘Centrum’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a detailhandel; b dienstverlening; c maatschappelijke voorzieningen; d cultuur en ontspanning; e kantoren ter plaatse van de aanduiding ‘kantoor’; f een parkeergarage ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’; g bestaande horeca ter plaatse van de aanduiding ‘horeca’; h wonen op de verdieping ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’; i niet-publieksgerichte aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit; met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven. 4.3.2 Horeca Ter plaatse van de aanduiding ‘horeca’ mag de vloeroppervlakte in gebruik voor horeca niet meer bedragen dan de bestaande oppervlakte.

In de waardering is er vanuit gegaan dat het huidige en beoogde gebruik in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan (of beheersverordening). Tevens is ervan uitgegaan dat het object conform een geldige bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is gebouwd en is of zal worden betrokken en gebruikt zonder schending daarvan of schending van andere van overheidswege benodigde vergunningen. Het bovenstaande betreft een beknopt overzicht. Voor de volledige omschrijving van de regels en plankaart wordt verwezen naar Ruimtelijke plannen.nl.

Monument:

Nee

Voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 12 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

12

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Vestigingseisen In de waardering is ervan uitgegaan dat er ten aanzien van het getaxeerde geen specifieke vestigingseisen van toepassing zijn, behoudens de bepalingen uit het bestemmingsplan en indien van toepassing zijnde splitsingsakte en/of erfpachtakte. Met betrekking tot de voorwaarden voor de vereiste vergunningen en/of ontheffingen, zoals een vestigingsvergunning, milieuvergunning of anderzijds, is geen nader onderzoek verricht. Op basis van de door opdrachtgever/eigenaar verstrekte gegevens neemt de taxateur als uitgangspunt dat de aanwezige bedrijfsactiviteiten zonder enige provinciale of gemeentelijk beperkingen kunnen worden uitgeoefend.

Fiscale aspecten Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij anders vermeld en exclusief residentieel vastgoed.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen In het kader van deze waardering is door de taxateur(s) geen uitgebreid titelonderzoek gedaan. Op basis van de professionele inschatting van de taxateur(s) is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen dat er publiekrechtelijke bepalingen zijn die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde als uitgangspunt gehanteerd dat er op het getaxeerde geen publiekrechtelijke bepalingen van toepassing zijn die invloed hebben op de getaxeerde waarde. Mocht er desondanks wel sprake zijn van bezwarende publiekrechtelijke bepalingen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 13 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

13

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

E

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 14 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

14

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:

Goed

IJsselstein is een stad en gemeente in de Nederlandse provincie Utrecht. De gemeente herbergt 33.424 inwoners (1 januari 2024, bron: CBS) en is onderdeel van de agglomeratie Utrecht. IJsselstein wordt omringd door de gemeenten Utrecht, Montfoort, Lopik, Vijfheerenlanden en Nieuwegein. De economie van IJsselstein is divers, met een mix van lokale bedrijven, detailhandel, dienstverlening en lichte industrie. De stad is goed bereikbaar via de snelwegen en het openbaar vervoer, wat bijdraagt aan de aantrekkelijkheid voor zowel bewoners als bedrijven.

Omgeving en belendingen Het getaxeerde is gelegen aan de rand van de oude stadskern en de belendingen bestaan uit wonen en enkele kantoren, waaronder de Rabobank en het stadhuis (onderdeel van het totaalgebouw waar ook het getaxeerde onderdeel van uitmaakt).

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

De bereikbaarheid per eigen vervoer wordt als goed beoordeeld, vanwege de ligging op circa 2 km van de autosnelwegen A2, met een directe aansluiting op het verkeerplein Oudenrijn.

Beschikbaarheid openbaar vervoer De bereikbaarheid per openbaar vervoer wordt als redelijk tot goed beoordeeld, door de ligging op circa 9 km van treinstation Utrecht Centraal, te bereiken middels een op 200 meter gelegen sneltramverbinding.

Voorzieningen In de directe omgeving van het getaxeerde zijn diverse voorzieningen gelegen.

Parkeren op openbare weg:

Goed

Onder het getaxeerde is een algemene parkeergarage gelegen met een parkeercapaciteit van 225 parkeerplaatsen (betaald).

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving De taxateur heeft op deze locatie geen omgevingsfactoren waargenomen die de marktwaarde substantieel beïnvloeden, behoudens de algemene marktontwikkelingen.

Locatiescore:

Goed

Het getaxeerd is: - lokaal goed gelegen - gelegen op een zichtlocatie - gunstig gelegen ten opzichte van voorzieningen - goed bereikbaar met eigen vervoer - goed bereikbaar per openbaar vervoer - parkeren in parkeergarages (betaald) - overgangszone naar wonen

Walkscore:

92

De walk Score brengt op een schaal van 0 tot 100 tot uitdrukking hoever het getaxeerde op loopafstand gelegen is van nabijgelegen voorzieningen zoals restaurants, winkels en openbaar vervoer, derhalve de voetgangersvriendelijkheid. Hoe hoger het getal, hoe dichterbij de voorzieningen aanwezig zijn. 90-100 Goed beloopbaar, voor dagelijkse boodschappen is geen auto nodig. 70-89 Zeer beloopbaar, de meeste boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 50-69 Redelijk beloopbaar, sommige boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 25-49 Meestal afhankelijk van de auto, voor de meeste boodschappen is een auto nodig. 0-24 Altijd afhankelijk van de auto, voor bijna alle boodschappen is een auto nodig.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 15 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

15

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

F

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het getaxeerde betreft het volle eigendom van een combinatie van diverse percelen grond met de daarop gestichte opstal, bestaande uit een theater/bioscoop met een tweetal zalen, ondersteunende horeca en een zalencomplex, alsmede overige aanhorigheden.

Indeling Het getaxeerde bestaat uit een theater met een tweetal zalen, ondersteunende horeca en zalencomplex van circa 2.577 m² VVO, welke is gelegen op twee bouwlagen. Indeling conform de als bijlage toegevoegde plattegrondtekeningen. Aan deze tekeningen kunnen geen rechten worden ontleend.

Bouwjaar:

2000

Bouwaard, materialen en constructie Bouwwijze: Gecombineerd / Systeem Constructie: Staal / Beton Gevels: Glazenbouwelementen (type verticale lamellen) Vloerconstructie: Beton Dakconstructie: Staal Dakbedekking: Bitumen Lift: Aanwezig / Personenlift, aantal: 1 Bedrijfsdeuren: Aanwezig, aantal: 1 Puien en kozijnen: Hout en aluminium Installaties: Het getaxeerde beschikt gedeeltelijk over eigen installaties en de overige worden gedeeld met het naastgelegen stadhuis, waar deze tevens zijn opgesteld Zonnepanelen: Geen, er zijn op het dak zonnepanelen aanwezig, echter daar is het getaxeerde niet direct op aangesloten Opleveringsniveau: Huidige staat Verwarming: Radiatoren Warm water: Boilers Luchtbehandeling: Aanwezig Brandpreventiemiddelen: Bij deze taxatie zijn wij ervan uitgegaan dat het object voldoet aan alle door de brandweer gestelde eisen. Thermische isolatie: - Dak: Aanwezig - Gevel: Onbekend - Beglazing: Aanwezig - Vloeren: Aanwezig

Bouwkundige staat:

Redelijk

Staat van onderhoud buiten:

Goed

Staat van onderhoud binnen:

Goed

Toelichting onderhoud Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand en bouwkundige staat van het object als geheel. Taxateur beoordeeld het onderhoud en de bouwkundige staat enkel voor zover visueel waarneembaar en in relatie tot de ouderdom. Niet zichtbare delen heeft taxateur niet kunnen inspecteren. Een uitgebreid geotechnisch onderzoek, bouwkundig en installatietechnische inspectie of testen van voorzieningen heeft niet plaatsgevonden, omdat dit een normale taxatieopdracht te buiten gaat. Nadrukkelijk is er geen sprake van een bouwkundige keuring en vindt de beoordeling uitsluitend plaats in het kader van een waardeoordeel. Bij deze taxatie is ervan uitgegaan (tenzij anders vermeld) dat de installaties naar behoren functioneren en in een zodanige staat verkeren dat vereiste goedkeuringen, waaronder die van overheidswege, zonder investeringen kunnen worden verkregen. Deze installaties zijn bijvoorbeeld centrale verwarming, klimaatinstallatie, elektrische installaties, liften en installaties en voorzieningen in overeenstemming met de voorschriften van de plaatselijke brandweer. Bij de waardering zijn de niet-gebouw gebonden installaties buiten beschouwing gelaten. Conform opgave van huidige huurders zijn de volgende bouwkundige gebreken van toepassing: # De ruimte tussen de glazen gevelelementen zijn middels kit gedicht.

De gemiddelde levensduur van buitenkit ligt tussen de 15 en 30 jaar (afhankelijk van het type dat gebruikt is). Conform opgave huurder, op basis van informatie van een professionele partij, is de kit aan vervanging toe. Gevolg: tocht. # Ten tijde van de bouw zijn de glazen gevelelementen na-geïsoleerd middels isolatieschuim. Conform opgave huurder, op basis van informatie van een professionele partij, is het isolatieschuim "vergaan" en naar beneden gezakt. Gevolg: de gevels hebben hierdoor grotendeels de isolerende capaciteit verloren.

Vastgoed Taxatiewijzer:

2023

Normonderhoud type:

ot 09 - Theater middelgroot modern

Parkeren (op eigen terrein):

Niet van toepassing

Toelichting parkeren Onder het getaxeerde is een algemene parkeergarage gelegen met een parkeercapaciteit van 225 parkeerplaatsen (betaald).

Functionaliteit:

Goed

Toelichting functionaliteit De taxateur beoordeeld de functionaliteit in het algemeen als goed en geschikt voor het huidige gebruiksdoel. Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 16 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

16

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD type

Overig

Ruimtetype(s)

Status

BVO m²

VVO m² of stuks

Theatercafe

Eigenaar gebruiker

598,00

520,00

Theater

Eigenaar gebruiker

972,90

846,00

Bioscoopzaal

Eigenaar gebruiker

235,75

205,00

Zalencomplex

Eigenaar gebruiker

630,20

548,00

Kantoor theater

Eigenaar gebruiker

124,20

108,00

Terras

Eigenaar gebruiker

189,75

165,00

2.750,80

2.392,00

2.750,80

2.392,00

Subtotaal

Totaal

F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Er zijn geen gegevens verstrekt omtrent recente wijzigingen, uitbreidingen en/of renovatiewerkzaamheden.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten In het kader van deze waardering is er door de taxateur(s) onderzoek gedaan naar de milieukundige gesteldheid van de grond, het grondwater en gebruikte materialen. Dit onderzoek heeft zich beperkt tot: - Opvragen van informatie (bodemrapportages en asbestonderzoeken) bij de opdrachtgever en/of eigenaar; - Waarnemingen ter plaatse; - Raadplegen openbare bronnen (kadaster, www.bodemloket.nl en eventuele gemeentelijke en/of provinciale websites). De opdrachtgever en/of eigenaar heeft geen nadere informatie verstrekt omtrent de bodemgesteldheid, het grondwater en/of milieubelastende materialen (bv asbest). Op basis van inschatting en waarneming van de taxateur(s) ter plaatse, de geraadpleegde bronnen en door opdrachtgever/eigenaar verstrekte informatie is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen dat de gesteldheid van de grond, het grondwater en/of de verwerkte materialen een belemmering vormen voor het huidige en/of toekomstige gebruik. Mocht desondanks wel sprake zijn van enige vorm van verontreiniging kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.

Ter verkrijging van zekerheid omtrent de milieukundige staat van de grond en/of grondwater dient een vooronderzoek conform NEN 5725, eventueel gevolgd door een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740, uitgevoerd te worden en voor het gebruik van milieubelastende materialen een asbestonderzoek.

Object beoordeling Het getaxeerde: - beschikt over een net afwerkingsniveau - beschikt over een energielabel A - verkeert in een redelijke bouwkundige staat in relatie tot het bouwjaar - verkeert extern in een redelijk tot goede staat van onderhoud - verkeert intern in een goede staat van onderhoud - heeft een goede functionaliteit ten aanzien van het huidig gebruik - beschikt over diverse pantry’s en toiletgroepen - beschikt over een buitenruimte in de vorm van een terras - beschikt over een personenlift - representatieve uitstraling - het zalencomplex beschikt over een gedateerd/eenvoudig inbouwpakket - goede laad- en los (expeditie) mogelijkheden ten behoeve van het theater - built-to-suit object, specifiek voor gebruiker gebouwd

Object score:

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Goed

Pagina: - 17 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

17

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

G

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Ten tijde van opname is het getaxeerde in gebruik bij een kleinschalig theater/bioscoop en zalencomplex met ondersteunende horeca.

Voorgenomen gebruik Er zijn geen wijzigingen in het voorgenomen gebruik bekend.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Slecht

Optimale aanwending (scenario analyse) De optimale aanwending is het meest waarschijnlijke gebruik van een object dat binnen de vigerende bestemming en een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object. Het huidige gebruik van het object wordt wel gezien als de meest gerede en optimale invulling (Highest and Best Use).

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 18 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

18

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

H

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld Het marktbeeld van Nederlandse theaters en bioscopen is dynamisch en wordt beïnvloed door verschillende factoren zoals culturele trends, economische omstandigheden, technologische ontwikkelingen en overheidsbeleid. Voor de COVID-19 pandemie kenden theaters en bioscopen een stabiel tot licht stijgend aantal bezoekers. De pandemie heeft echter een grote impact gehad, met langdurige sluitingen en beperkingen op de capaciteit. Na de heropening hebben veel instellingen gewerkt aan het herwinnen van hun publiek, maar de bezoekersaantallen zijn nog niet overal op het niveau van voor de pandemie. Bioscoop Bioscopen concurreren met thuisentertainment zoals streamingdiensten. Ondanks dat is een bezoek aan de bioscoop al jaren een van de populairste uitjes in Nederland en was 2023 een mooi jaar voor de Nederlandse bioscoopbezoeker. Met enkele blockbusters trokken de bioscopen en filmtheaters in 2023 een breed publiek. Dat is terug te zien in de cijfers. Er werden in 2023 bijna 32 miljoen bioscoopkaartjes verkocht. Dat is 27% meer dan in 2022. Gemiddeld ging men 1,8 keer naar een bioscoop of filmtheater; in 2022 was dat nog 1,4 keer. De omzet uit de kaartverkoop (de box office) kwam uit op € 338 miljoen, een stijging van 31%. Op basis van deze cijfers is er sprake van een robuust herstel van de sector.

Na het dieptepunt van de coronajaren, toen er iets meer dan 14 miljoen kaartjes verkocht werden, schoot het bezoek in 2022 weer met 75% omhoog. In 2023, het eerste jaar zonder lockdowns of andere restricties, kwam nog eens een stevige groei bovenop. Dat gezegd hebbende: zo goed als in de periode 2017-2019 zijn de cijfers nog steeds niet. Het huidige niveau ligt 14% onder het gemiddelde van toen. Theater Het publiek vindt in 2022 haar weg richting de zalen terug, na de opheffing van de coronabeperkingen. Dat blijkt uit de publicatie Podia 2022, over de jaarcijfers van de 153 leden van de Vereniging van Schouwburg- en Concertgebouwdirecties (VSCD). De kosten stijgen echter explosief, waardoor podia met financiële uitdagingen geconfronteerd worden. Het produceren en het boeken van voorstellingen komt na de coronajaren snel op gang. Door coronabeperkingen die in januari en februari van dat jaar nog van kracht zijn, beschikken podia in 2022 over 84% van hun maximale zaalcapaciteit. Toch ligt het bezoek al op 90% van het niveau van vóór corona (2019). Ondanks dat het bezoek na de pandemie aantrekt, blijven de inkomsten uit kaartverkoop in 2022 achter ten opzichte van voor de pandemie. De opbrengsten uit kaartverkoop halen 78% van het precorona-niveau, terwijl de inkoopkosten al op 89% zitten.

Daarnaast kampen podia met ongekende prijsstijgingen van huur (13%), energie (44%), lonen (3%) en andere inkoopkosten (12%). Deze kostenstijgingen in 2022 staan in schril contrast met de stijging van de gemeentesubsidies, waarmee podia gemiddeld 50% van hun hun exploitatie dekken. In vergelijking met 2021 stijgen de subsidies van gemeenten gemiddeld met slechts 4%. Door de prijsstijgingen kunnen podia minder kopen voor elke euro subsidie. De gemiddelde opbrengst per bezoek stijgt in 2022 met 8% ten opzichte van 2021. Kan deze trend zich voortzetten? In 2023 neemt de koopkracht met 1,9% toe, maar of dit voldoende ruimte biedt voor extra uitgaven aan podiumbezoek is niet zeker. Een dreigende BTWverhoging kan verder roet in het eten gooien, zelfs als die voor alle producten en diensten van kracht wordt. Hoe duurder het leven, hoe zuiniger men leeft. Algemeen Om bezoekers te trekken, investeren bioscopen in de nieuwste technologieën zoals IMAX, 4DX, en verbeterde geluidssystemen. Theaters richten zich op het bieden van unieke live-ervaringen die niet digitaal gerepliceerd kunnen worden. Zowel theaters als bioscopen proberen een divers aanbod te presenteren om een breed publiek aan te spreken. Dit omvat blockbusters, arthouse films, live-uitzendingen van opera's en balletten, en een breed scala aan theatervoorstellingen, van klassieke stukken tot moderne experimentele werken.

Op diverse plekken in het land werden in 2023 theaters geopend en vernieuwd. Zo opende Pathé Ypenburg in Den Haag in mei met acht zalen; daar kwamen later in het jaar nog zes zalen van The (Any)Thing bij. In Hulst opende de Koning van Engeland met drie zalen, in Gemert kreeg Theater de Eendracht één filmzaal en Filmhuis Breda opende met twee zalen. Verder vonden er in diverse steden heropeningen, renovaties en uitbreidingen plaats. De Nederlandse overheid en lokale autoriteiten bieden ondersteuning aan de culturele sector via subsidies en fondsen. Deze steun is cruciaal voor veel theaters, vooral die welke zich richten op niet-commerciële kunstvormen. Er is sprake van zowel concurrentie als samenwerking tussen theaters en bioscopen. Aan de ene kant strijden ze om dezelfde vrijetijdsbesteding van consumenten, maar aan de andere kant werken ze soms samen in promotieacties of culturele evenementen. De samenstelling van het publiek verandert, en theaters en bioscopen proberen in te spelen op de interesses van verschillende leeftijdsgroepen en culturele achtergronden. Veel instellingen staan voor financiële uitdagingen, vooral die welke zwaar getroffen zijn door de pandemie. Het vinden van nieuwe inkomstenbronnen en het beheren van kosten blijft een prioriteit.

Nederland heeft een rijke culturele traditie en een sterke steun voor de kunsten, wat resulteert in een levendig en divers aanbod in zowel theaters als bioscopen. Bron: - VSCD (Vereniging van Schouwburg en Concertgebouwdirecties) - FDN-NVBF (Filmdistributeurs Nederland & Nederlandse Vereniging van Bioscopen en Filmtheaters)

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 19 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

19

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Marktsituatie De marktvisie wordt vertaald door de opgevoerde referenties.

H.2

HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties De gehanteerde referentieobjecten geven een indruk van de markthuur, koopsom en/of rendement van min of meer vergelijkbare objecten en/of locaties op basis van (recente) transacties. De gerealiseerde transacties dienen echter ten alle tijde zorgvuldig te worden geïnterpreteerd te worden. Hierbij moet worden aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het getaxeerde. Deze referenties zijn toegevoegd ter indicatie en zijn dan ook niet een op een vergelijkbaar. De gehanteerde markthuur en/of rendement is altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde, transacties, (gepubliceerd) aanbod en de marktkennis van de taxateur. Voor een toelichting per referentie wordt verwezen naar de bijlage.

Huurreferenties commercieel Totaal m² of stuks

Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/m² of stuk

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

1-4-2022

Vertrouwelijk

Utrecht

Overig

800

€ 164.400

€ 206

1-1-2020

Vertrouwelijk

Amersfoort

Overig

2.984

€ 568.973

€ 191

1-1-2020

Vertrouwelijk

Alkmaar

Overig

4.689

€ 935.046

€ 199

1-1-2020

Vertrouwelijk

Arnhem

Overig

2.002

€ 299.767

€ 150

1-1-2020

Vertrouwelijk

Den Bosch

Overig

4.401

€ 568.973

€ 129

1-1-2020

Vertrouwelijk

Doetinchem

Overig

2.230

€ 309.521

€ 139

1-1-2020

Vertrouwelijk

Purmerend

Overig

2.007

€ 341.384

€ 170

7-3-2024

Energieweg 1B

IJsselstein

Kantoor

390

€ 33.150

€ 85

21-6-2023

Lorentzlaan 3

IJsselstein

Kantoor

596

€ 65.560

€ 110

13-4-2023

Middenweg 14

IJsselstein

Kantoor

156

€ 15.600

€ 100

27-2-2023

Jan van Galenstraat 6

Utrecht

Winkel

200

€ 18.672

€ 93

Adres

Plaats

IPD type

Boumaboulevard 53

Groningen

Winkel

191

€ 30.000

€ 157

Colosseum 60

Enschede

Winkel

879

€ 109.875

€ 125

Huuraanbod commercieel Totaal m² of stuks

Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/m²

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 13 1 - Referentie Type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Utrecht Transactiedatum:

01-04-2022

Huuropbrengst per jaar:

€ 164.400

Straat:

Vertrouwelijk

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 205,50

Plaats:

Utrecht

Looptijd contract in jr:

13

IPD type:

Overig

Energielabel:

- / Geen

Sub IPD Type:

Leisure

Bouwjaar:

1700

Totaal m² of stuks:

800

2 - Referentie Type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Amersfoort Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 568.973

Straat:

Vertrouwelijk

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 190,67

Plaats:

Amersfoort

Looptijd contract in jr:

13

IPD type:

Overig

Energielabel:

- / Geen

Sub IPD Type:

Leisure

Bouwjaar:

1935

Totaal m² of stuks:

2.984

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 20 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

20

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

3 - Referentie Type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Alkmaar Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 935.046

Straat:

Vertrouwelijk

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 199,41

Plaats:

Alkmaar

Looptijd contract in jr:

21

IPD type:

Overig

Energielabel:

A

Sub IPD Type:

Leisure

Bouwjaar:

2015

Totaal m² of stuks:

4.689

4 - Referentie Type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Arnhem Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 299.767

Straat:

Vertrouwelijk

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 149,73

Plaats:

Arnhem

Looptijd contract in jr:

11

IPD type:

Overig

Energielabel:

C

Sub IPD Type:

Leisure

Bouwjaar:

1988

Totaal m² of stuks:

2.002

5 - Referentie Type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Den Bosch Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 568.973

Straat:

Vertrouwelijk

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 129,28

Plaats:

Den Bosch

Looptijd contract in jr:

13

IPD type:

Overig

Energielabel:

A

Sub IPD Type:

Leisure

Bouwjaar:

1976

Totaal m² of stuks:

4.401

6 - Referentie Type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Doetinchem Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 309.521

Straat:

Vertrouwelijk

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 138,80

Plaats:

Doetinchem

Looptijd contract in jr:

13

IPD type:

Overig

Energielabel:

A

Sub IPD Type:

Leisure

Bouwjaar:

1988

Totaal m² of stuks:

2.230

7 - Referentie Type: huurtransactie | Vertrouwelijk - Purmerend Transactiedatum:

01-01-2020

Huuropbrengst per jaar:

€ 341.384

Straat:

Vertrouwelijk

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 170,10

Plaats:

Purmerend

Looptijd contract in jr:

13

IPD type:

Overig

Energielabel:

A

Sub IPD Type:

Leisure

Bouwjaar:

1988

Totaal m² of stuks:

2.007

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 21 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

21

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

8 - Referentie Type: huurtransactie | Energieweg 1B - 3401MD IJsselstein Transactiedatum:

07-03-2024

Huuropbrengst per jaar:

€ 33.150

Straat:

Energieweg 1B

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 85,00

Plaats:

IJsselstein

Looptijd contract in jr:

5

IPD type:

Kantoor

Vergelijkbaarheid:

Beter

Sub IPD Type:

Kantoorruimte

Energielabel:

A

Bouwjaar:

2001

Totaal m² of stuks:

390

9 - Referentie Type: huurtransactie | Lorentzlaan 3 - 3401MX IJsselstein Transactiedatum:

21-06-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 65.560

Straat:

Lorentzlaan 3

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 110,00

Plaats:

IJsselstein

Looptijd contract in jr:

5

IPD type:

Kantoor

Vergelijkbaarheid:

Beter

Sub IPD Type:

Kantoorruimte

Energielabel:

A

Bouwjaar:

2000

Totaal m² of stuks:

596

10 - Referentie Type: huurtransactie | Middenweg 14 - 3401MB IJsselstein Transactiedatum:

13-04-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 15.600

Straat:

Middenweg 14

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 100,00

Plaats:

IJsselstein

Looptijd contract in jr:

5

IPD type:

Kantoor

Vergelijkbaarheid:

Beter

Sub IPD Type:

Kantoorruimte

Energielabel:

A

Bouwjaar:

2009

Totaal m² of stuks:

156

11 - Referentie Type: huurtransactie | Jan van Galenstraat 6 - 3572LA Utrecht Transactiedatum:

27-02-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 18.672

Straat:

Jan van Galenstraat 6

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 93,36

Plaats:

Utrecht

Vergelijkbaarheid:

Beter

IPD type:

Winkel

Energielabel:

A

Sub IPD Type:

Winkel (Horeca)

Bouwjaar:

2001

Totaal m² of stuks:

200

12 - Referentie Type: huuraanbod | Boumaboulevard 53 - 9723ZS Groningen Transactiedatum:

Huuropbrengst per jaar:

€ 30.000

Straat:

Boumaboulevard 53

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 157,07

Plaats:

Groningen

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

IPD type:

Winkel

Energielabel:

B

Sub IPD Type:

Winkel (Horeca)

Bouwjaar:

2006

Totaal m² of stuks:

191

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 22 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

22

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

13 - Referentie Type: huuraanbod | Colosseum 60 - 7521PT Enschede Transactiedatum:

Huuropbrengst per jaar:

€ 109.875

Straat:

Colosseum 60

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 125,00

Plaats:

Enschede

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

IPD type:

Winkel

Energielabel:

A

Sub IPD Type:

Winkel (Horeca)

Bouwjaar:

1999

Totaal m² of stuks:

879

Overzicht ruimtetypes IPD type

Overig

Ruimtetype(s)

BVO m²

VVO m²

Markt/herz. huur per m²

Markt/herz. huur per jr

% van totaal

Theatercafe

598

520

€ 130,00

€ 67.600

27,4 %

Theater

973

846

€ 114,65

€ 96.994

39,3 %

Bioscoopzaal

236

205

€ 131,70

€ 26.999

10,9 %

Zalencomplex

630

548

€ 80,00

€ 43.840

17,7 %

Kantoor theater

124

108

€ 85,00

€ 9.180

3,7 %

Terras

190

165

€ 15,00

€ 2.475

1,0 %

2.751

2.392

€ 103,30

€ 247.087

100,0 %

2.751

2.392

€ 247.087

100,0 %

Subtotaal of gemiddelde

Totaal

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 28-03-2024 28-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 23 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 16-08-2024 16-08-2024 | Pagina

23

Taxatierapport Overtoom 3, 3401BK te IJsselstein

Verklaring gehanteerde markthuur De vastgestelde markthuur is deels gebaseerd op (recente) transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. In de huidige markt maken de zogenaamde incentives (zoals huurvrije perioden, bijdragen in inrichtingskosten en andere financiële tegemoetkomingen) onderdeel uit van de daadwerkelijke overeengekomen prijs. Doordat deze incentives in de meeste publicaties van gerealiseerde transacties niet of nauwelijks worden vermeld, ontbreekt voldoende bewijs van de invloed van deze incentives op de gepubliceerde transacties. Tevens zijn huurprijzen ook afhankelijk van o.a. de grootte, kwaliteit en ligging van het object. Daarnaast kunnen er incidenteel, vanwege andere factoren, hogere of juist lagere huurprijzen worden gerealiseerd. De ingeschatte markthuur is derhalve altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, het marktgevoel van de taxateur en het (gepubliceerde) aanbod van huurobjecten. Theater/bioscoop Huurtransacties van Theaters/bioscopen laten zich moeilijk met elkaar vergelijken, aangezien de mogelijke huur afhankelijk is van de omzetpotentie, welke weer gekoppeld is aan de omzetpotentie door het aantal stoelen, zalen en de locatie.

Echter, deze gegevens zijn vaak niet beschikbaar van referenties. Voor de vaststelling van de huurwaarde van de bioscoop kan dan ook niet volledig gebruik gemaakt worden van de gegevens uit de gepubliceerde transacties. Derhalve wordt normaliter de marktwaarde van dit type vastgoed bepaald op basis van de vigerende bedrijfsvoering en de reeds behaalde resultaten zoals deze blijken uit o.a. meerjarige jaarrekeningen van de onderneming. Daar ten behoeve van deze taxatie er geen jaarrekeningen beschikbaar zijn gesteld, hanteert de taxateur uitgangspunten op basis van gepubliceerde en openbare cijfers en kengetallen. Bioscoopzaal De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd: Aantal stoelen: 104 stuks Maximale aantal bezoekers per dag: 1 voorstelling per dag, t.w.

104 bezoekers (op basis van openingstijden zoals opgegeven op de website van het Fulcotheater) Gemiddelde bezettingsgraad: circa 40% - 50% (landelijk) Gemiddelde prijs: € 10,50 per kaartje (landelijk) Huisvestingslasten: circa 10% - 20% van de omzet (landelijk) Geopend: 365 dagen per jaar Maximale capaciteit: 104 x 365 = 37.960 bezoekers per jaar Betalende bezoekers: 37.960 x 45% = 17.082 Omzet: 17.082 x € 10,50 = € 179.361,Theoretische huur: € 179.361,- x 15% = € 27.000,- per jaar (afgerond) Theaterzaal De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd: Aantal stoelen: 354 stuks Maximale aantal bezoekers per dag: 1 voorstelling per dag, t.w.

354 bezoekers (op basis van openingstijden zoals opgegeven op de website van het Fulcotheater) Gemiddelde bezettingsgraad: circa 85% - 90%(landelijk) Gemiddeld aantal voorstellingen: 40 - 50 per jaar (landelijk) Gemiddelde prijs: € 45,- per kaartje (landelijk) Huisvestingslasten: circa 10% - 20% van de omzet Maximale capaciteit: 354 x 45 = 15.930 bezoekers per jaar Betalende bezoekers: 15.930 x 90% = 14.337 Omzet: 14.337 x € 45,- = € 645.165,Theoretische huur: € 645.165,- x 15% = € 97.000,- per jaar (afgerond) Bron: - Website Fulcotheater - VSCD (Vereniging van Schouwburg en Concertgebouwdirecties) - FDN-NVBF (Filmdistributeurs Nederland & Nederlandse Vereniging van Bioscopen en Filmtheaters) De huurreferenties laten een gemiddelde bandbreedte zien tussen € 130,- per m² en € 205,- per m². In onderhavige waardering is een gemiddelde markthuur gehanteerd van € 118,- per m², inclusief de ruimte van de entree en algemene ruimten, hetgeen buiten de bandbreedte van de referenties is gelegen, daar de referenties als beter en met een groter verzorgingsgebied worden beoordeeld, alsmede dat dit commercieel geëxploiteerde bioscopen zijn. Horeca De huurreferenties laten een gemiddelde bandbreedte zien tussen € 93,- per m² en € 157,- per m². In onderhavige waardering is een gemiddelde markthuur gehanteerd van € 130,- per m², hetgeen binnen de bandbreedte van de referenties is gelegen.